1、天津东丽华明镇项目策略顾问报告天津东丽华明镇项目策略顾问报告-初稿初稿2010年年3月月26日天津津浦伟业地产有限公司呈致：日天津津浦伟业地产有限公司呈致：CB Richard Ellis|Page 20.前言I.城市发展机遇II.区域发展机遇III.物业市场环境IV.客群需求分析V.项目整体定位VI.物业发展建议VII.规划设计建议VIII.初步财务分析0.前言I.城市发展机遇II.区域发展机遇III.物业市场环境IV.客群需求分析V.项目整体定位VI.物业发展建议VII.规划设计建议VIII.初步财务分析CB Richard Ellis|Page 3前前前前 言言言言CB Richard 2、Ellis|Page 4l世邦魏理仕受金泰地产委托，为地处天津东丽区华明镇住宅开发项目提供开发顾问服务l本次服务将为项目开发提供整体定位和发展策略建议l经过近四周的紧张工作，现提交报告初稿。前言前言项目背景项目背景CB Richard Ellis|Page 5宏观条件和城市环境宏观条件和城市环境宏观条件和城市环境宏观条件和城市环境区域发展区域发展区域发展区域发展产业升级产业升级产业升级产业升级发展机遇发展机遇总体目标总体目标房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场地块分析地块分析地块分析地块分析需求趋势需求趋势需求趋势需求趋势市场定位市场定位土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划实施3、方案实施方案财务验证财务验证财务验证财务验证先进规划概念先进规划概念先进规划概念先进规划概念最佳方案最佳方案成功经验和开发借鉴成功经验和开发借鉴成功经验和开发借鉴成功经验和开发借鉴前言前言报告思路报告思路CB Richard Ellis|Page 6项目发展愿景项目发展愿景生态宜居典范精致生活方式生态宜居典范精致生活方式结论结论l24小时生活配套l精英会所l优质园林景观l舒适的建筑密度和户型l较高的绿化水平l生态建筑空港新城品质生活领导者空港新城品质生活领导者CB Richard Ellis|Page 7初步财务评估初步财务评估项目开发参数项目开发参数车位面积的 10.0%10,425人防及设4、备用房35 平方米/个车位104,245地下车库114,670地下车库及设备用房114,670地下建筑面积地下建筑面积17,000公寓95,000小高层224,000多层洋房14,000商业350,000地上建筑面积地上建筑面积464,670总建筑面积总建筑面积2204,382居住区31,100商业区235,482占地面积占地面积1备注备注面积（平米）面积（平米）项目项目序号序号资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 8初步财务评估初步财务评估经营假设及财务结果经营假设及财务结果10.0%12,000元/平米公寓15,000元/平米10,000元/平米9,000元/平米5、2010年基准价格年基准价格10.0%商业10.0%洋房10.0%小高层销售期增长率销售期增长率物业类型物业类型经测算，项目息税前内部收益率为30.5%，具有良好的收益能力。经测算，项目息税前内部收益率为30.5%，具有良好的收益能力。资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 9I.城市发展机遇I.城市发展机遇CB Richard Ellis|Page 10l京津冀进入协调发展阶段，天津承载更多经济和产业功能推进北方经济中心建设。l滨海新区规划的800多平方公里九大产业发展区域成为天津发展的巨大引擎。l京津发展轴成为区域发展的重心，本项目坐落于轴线之上。京津冀空间发展规划6、京津冀空间发展规划临空产业区滨海高新区先进制造业产业区中新生态城滨海旅游区海港物流区中央商务区临港工业区南港工业区北港区南港区中心城区滨海新区东丽区华明镇中心城区滨海新区东丽区华明镇中心城区、东丽与滨海新区中心城区、东丽与滨海新区城市发展机遇城市发展机遇区域发展趋势区域发展趋势资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 11全国各主要城市GDP总量对比(2009)全国各主要城市GDP总量对比(2009)02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州无锡青岛亿元0%2%4%6%8%10%12%14%17、6%18%GDP增速l2009年，天津经济依然保持强劲增长，GDP增长16.5%，达到7,500亿元，总量超过苏州，位居第5。l各年增长率明显高于全国的同期增长水平。全球金融危机中，天津与全国的增速拉开，高出近1倍。（全国8.7%，天津16.5%)天津经济已进入快速发展阶段，预示着在城市建设和扩张加速。天津经济已进入快速发展阶段，预示着在城市建设和扩张加速。城市发展机遇城市发展机遇经济发展趋势经济发展趋势天津GDP增长情况（2000-2009）天津GDP增长情况（2000-2009）01,5003,0004,50020002001200220032004200520062007200820098、亿元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%滨海新区GDP占全市比重增长率数据来源：天津市统计局CB Richard Ellis|Page 12各主要城市人口结构特征(2009)各主要城市人口结构特征(2009)05001,0001,5002,0002,500上海北京深圳广州天津苏州万人0%20%40%60%80%常住人口外来人口外来人口比例l自2005年起，外来人口增长呈加快趋势，年均增长20%。2009年增速下滑主要由于经济危机和裁员暂时影响外来人口增长。l与北京、上海等主要城市相比，天津外来人口比重尚有较大提升空间。2009年天津比重为19%，除深圳729、%外，上海、北京、广州、苏州比重都在25%以上。外来人口进入快速增长阶段，比重提升空间较大，将推动住宅的需求量和投资价值。外来人口进入快速增长阶段，比重提升空间较大，将推动住宅的需求量和投资价值。城市发展机遇城市发展机遇人口发展趋势人口发展趋势天津人口变化（2000-2009）天津人口变化（2000-2009）90010001100120013002000200120022003200420052006200720082009万人-10%0%10%20%30%40%常住人口户籍人口外来人口增长率数据来源：天津市统计局CB Richard Ellis|Page 13人均GDP超过9,000美金，10、天津快速经济发展推进城市进入主动郊区化的阶段。人均GDP超过9,000美金，天津快速经济发展推进城市进入主动郊区化的阶段。l条件：私家车普及、相对舒适的居住环境和较低房价、就业机会外移和配套设施完善条件：私家车普及、相对舒适的居住环境和较低房价、就业机会外移和配套设施完善l2008年以后环城四区成交位居各区域之首，比例由23%上升至30%，供给由18%上升至29%。2008年以后环城四区成交位居各区域之首，比例由23%上升至30%，供给由18%上升至29%。城市发展机遇城市发展机遇天津各区域住宅成交（2006-2009）天津各区域住宅成交（2006-2009）0100200300400500211、006200720082009万平米市内六区环城四区滨海新区远郊区县城市扩张趋势城市扩张趋势新中心发展程度新中心发展程度第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段单一市中心被动郊区化主动郊区化大都市圈的形成单一市中心被动郊区化主动郊区化大都市圈的形成天津北京东京数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 14滨海新区GDP增长情况（2000-2009）滨海新区GDP增长情况（2000-2009）01,5003,0004,5002000200120022003200420052006200720082009亿元0%10%20%30%40%50%60%滨海新区GDP占全市12、比重增长率滨海作为发展重心，将牵引城市资源向东拓展。滨海作为发展重心，将牵引城市资源向东拓展。l2009年新区GDP达3760亿元，增幅23.5%，呈现持续加快态势，比重已占到全市GDP的53%。并且GDP增速快于全市4-5个百分点。l一大批新兴、高科技、高附加值的大项目落户天津和滨海，将为经济衍生出更强大的产业集群体系，支撑经济持续发展。开工时间开工时间影响影响化工化工中石化100万吨乙烯2006增强优势产业规模，提升产业的附加值，向高附加值和高科技发展渤海化工园2004蓝星化工基地-航空航天航空航天空客A320总装线2006培植新兴产业从无到有，2009年，产值同比增14倍，增幅居全国第一13、。产值跃居全国第四位，较2008年提升位次13位，成全国重要航空航天制造业基地运载火箭基地2008城市东扩趋势城市东扩趋势城市发展机遇城市发展机遇资料来源：世邦魏理仕数据来源：天津市统计局CB Richard Ellis|Page 15高速、快速交通廊道提升项目对中心城区、塘沽及北京等区域的辐射力和吸引力。高速、快速交通廊道提升项目对中心城区、塘沽及北京等区域的辐射力和吸引力。津汉快速路津汉快速路北京北京唐山唐山河北山西河北山西河北山东河北山东京津塘2线京津塘高速京津城际京津塘2线京津塘高速京津城际已建高速铁路在建高速铁路已建高速公路在建高速公路已建高速铁路在建高速铁路已建高速公路在建高速公路14、l高速公路密度全国第二、近1000公里l高速铁路建成1条，在建3条l天津与北京、唐山交通时间缩短至半小时城市发展机遇城市发展机遇对外辐射能力对外辐射能力资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 16II.区域发展机遇II.区域发展机遇CB Richard Ellis|Page 17（现滨海核心区）（现滨海核心区）区域发展机遇区域发展机遇双城中心双城中心l区域位于天津城市发展主轴线上，是“双城”空间结构下的双向拓展区域。l项目北侧超过225平方公里的东丽区土地纳入滨海新区，享受经济发展的政策优势资源。l距离市区中心仅15公里，更易接受中心城区的扩张人口导入。本项目本项目1515、公里30公里15公里30公里资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 18高速公路高速公路快速路快速路轨道交通轨道交通公交公交1.京津塘高速1线(10分钟)1.临津汉公路1.京津城际延入机场(10分钟，2012)目前4条线路，分别通向东丽区和市中心：便民6、8路、818路、骏捷线路2.京津塘高速2线(15分钟)2.外环线(10分钟)2.地铁2号线机场(10分钟，2012)3.津滨高速(15分钟)2.地铁2号线空港(5分钟，争取中)3.津滨轻轨（20分钟）区域位于京津滨海交通走廊之上，拥有良好的通达性。区域位于京津滨海交通走廊之上，拥有良好的通达性。区域发展机遇区域发展机遇16、交通走廊交通走廊23112213市区滨海新区市区滨海新区资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 19大力发展高新技术和先进制造和引入众多大项目，为区域发展积累较强的后劲。大力发展高新技术和先进制造和引入众多大项目，为区域发展积累较强的后劲。中心城区临空产业区滨海高新区开发区西区海河下游工业区军粮城大毕庄东丽湖旅游度假区华明镇东丽开发区中心城区临空产业区滨海高新区开发区西区海河下游工业区军粮城大毕庄东丽湖旅游度假区华明镇东丽开发区东丽区属部分滨海新区部分区域发展机遇区域发展机遇经济活力经济活力产业园区产业园区产业特征产业特征人口特征人口特征代表企业代表企业临空产业区临空产17、业区l航空、空港物流、研发创新、高新技术l高级蓝领/灰领/科技白领l就业20万人l100余家，欧洲空客、美国卡特彼勒、德国汉莎，中兴通讯滨海高新区滨海高新区l生物药物、信息技术、新能源、现代服务业l科技白领l就业16万人l航天科技集团、明阳风力发电、法国液化空气、大连华信、日本NTT数据开发区西区开发区西区l航天、汽车、新能源、现代制造l灰领、科技白领l就业人口20万人l100余家，新一代运载火箭、维斯塔斯、锦湖轮胎华明工业园华明工业园l先进制造、研发、航空l高级蓝领/灰领/科技白领l就业3万人l10余家企业，中国兵器集团、国家信息安全中心、海特航空资料来源：世邦魏理仕CB Richard E18、llis|Page 20l2009年东丽区属部分增加值161亿元，保税区2008年地区生产总值达到386亿元（估计50%来自空港），开发区完成1,066亿元（估计20%来自西区），分别增长30%和23%。l在环城四区中，东丽区常住人口最多（71万人），且增长最快最快。常住和户籍人口增速在全市各区中居前列（18%和2.2%），高于市区和滨海核心区域-塘沽。高于市区和滨海核心区域-塘沽。区域发展机遇区域发展机遇人口吸引力人口吸引力天津各区增加值（2008）天津各区增加值（2008）050100150200250和平河东河西南开河北红桥东丽西青津南北辰塘沽汉沽大港亿元0%5%10%15%20%25%19、30%区县增加值增长速度天津各区人口增长趋势(2008)天津各区人口增长趋势(2008)020406080100120和平河东河西南开河北红桥东丽西青津南北辰塘沽汉沽大港万人-5%0%5%10%15%20%常住人口数户籍人口数常住人口增长率户籍人口增长率凭借市区和滨海双向依托和空港、开发区等经济区，东丽已成为最具活力和吸引力的城区。凭借市区和滨海双向依托和空港、开发区等经济区，东丽已成为最具活力和吸引力的城区。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 21区域发展方向预判区域发展方向预判区域发展机遇区域发展机遇凭借区位优势，空港区域正由产业区向经济区突进，20、未来会成长为城市副中心。凭借区位优势，空港区域正由产业区向经济区突进，未来会成长为城市副中心。主要基于工业生产以厂房为主，人口密度低生产与居住分离第一阶段工业厂区（2003-2005）第一阶段工业厂区（2003-2005）第二阶段产业新城（2006-2009）第二阶段产业新城（2006-2009）第三阶段活力经济区（2009-2015）第三阶段活力经济区（2009-2015）第四阶段城市副中心（2015-2020）第四阶段城市副中心（2015-2020）逐渐从工业生产向研发办公演变出现商务办公类用房，人口密度提升生活区与工业区分离，配套设施不完善生产型服务业活跃，城市功能增加房地产业活跃，工作21、居住人口密度大幅提升，以商务旅游为目的的流动人口增加生活区与工业区融合，配套设施完善产业已不是区域发展的唯一重心城市功能完善，物质需求向精神需求转化，有效控制人口密度，提升人口素质金融、贸易、中介服务繁荣CB Richard Ellis|Page 22050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000199519961997199819992000200120022003200420052006年度供应量（平方米）02004006008001,0001,2001,4001,600199519961997199819922、92000200120022003200420052006工业产值（亿元）供应迅速增长期工业迅速增长期家乐福百安居碧云花园体育休闲中心区域发展方向预判区域发展方向预判区域发展机遇区域发展机遇根据上海金桥碧云社区发展经验，区域产业开发进入加速期，其住宅和生活配套需求激增。根据上海金桥碧云社区发展经验，区域产业开发进入加速期，其住宅和生活配套需求激增。金桥功能区产业发展金桥功能区产业发展碧云社区开发进程碧云社区开发进程资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 23区域产业的整体升级将全面改变区域人口结构，导入更多高素质人群。区域产业的整体升级将全面改变区域人口结构，导入更多高23、素质人群。空港和华明镇：空港和华明镇：2003-2008年以加工和制造产业为主华明新家园：华明新家园：经济适用房和限价商品房开发华明家园：华明家园：140万平米，近5万村民住进楼房产业白领和科技精英产业白领和科技精英产业区蓝领、灰领产业区蓝领、灰领城市中低收入人群外迁城市中低收入人群外迁农村城市化人口农村城市化人口周边产业区：周边产业区：2008年以后升级产业以高新技术的研发制造为主5-8万人3-5万人8-10万人20-30万人5-8万人3-5万人8-10万人20-30万人区域人口结构趋势区域人口结构趋势区域发展机遇区域发展机遇资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 224、4未来区域主流人口将呈现高素质、高教育和较高收入的特点，对高品质物业追求提升。未来区域主流人口将呈现高素质、高教育和较高收入的特点，对高品质物业追求提升。专业技术人员高等教育比例专业技术人员高等教育比例23%77%高等教育中等教育在岗职工平均工资，2008在岗职工平均工资，200863,93457,00133,35694,21541,748020,00040,00060,00080,000100,000科研信息软件制造业金融业平均水平元区域人口结构趋势区域人口结构趋势区域发展机遇区域发展机遇数据来源：天津市统计局CB Richard Ellis|Page 25III.物业市场环境III.物业市25、场环境CB Richard Ellis|Page 26整体市场环境整体市场环境供需及价格供需及价格l住宅需求量保持平稳增长态势，年均销量898万平米（除去2008年因经济危机呈现下滑）。l2009年销供比达1.59。市场回暖迅速，成交量是08年的2.7倍，创历史最高1,315万平米，比07年高30%。天津商品住宅成交均价走势（2003-2010.02）天津商品住宅成交均价走势（2003-2010.02）2,6503,9664,1164,8966,1446,7817,3737,72102,0004,0006,0008,00010,00020032004200520062007200820092026、10.01-02元/平米0%10%20%30%40%50%60%全市均价均价增长率l2003-2009年价格年均增幅18%。市场全面复苏，需求旺盛，价格将被进一步推高。市场全面复苏，需求旺盛，价格将被进一步推高。天津商品住宅销售走势（2003-2010.02）天津商品住宅销售走势（2003-2010.02）04008001,2001,6002,0002,4002,8003,20020032004200520062007200820092010.01-02万平米0%200%400%600%800%1000%销售面积新增供应销售率数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis27、|Page 27未来供应分布情况（2012）未来供应分布情况（2012）13%18%28%41%东丽区北辰区西青区津南区 现状供应分布情况（2009）现状供应分布情况（2009）11%24%35%30%东丽区北辰区西青区津南区 整体市场环境整体市场环境供给分布趋势供给分布趋势l东丽区域产业开发为重，地产开发聚集度低、规模小，配套不完善，未形成规模效应。l伴随西青中北区域和北辰瑞景区域开发结束，两区供给份额下降，而享受临近滨海优势的东丽和津南呈现快速上升态势。未来，城市住宅整体供给趋势向东、南倾斜。未来，城市住宅整体供给趋势向东、南倾斜。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard 28、Ellis|Page 28l传统城市成熟区域位于西南部，因此2006-2009年西青销量最高；而东部城区发展相对滞后。l在过去几年东丽区销售量保持平稳，年均销售36万平米。年均销售36万平米。受经济活力支撑，东丽价格增长力最强受经济活力支撑，东丽价格增长力最强（2009年东丽是唯一价格上升的环城区）。环城各区销售量对比（2006-2009）环城各区销售量对比（2006-2009）0204060801001201401601802006200720082009万平米东丽区北辰区西青区津南区环城四区住宅价格增长(2006-2009)环城四区住宅价格增长(2006-2009)02,0004,000629、,0008,0002003200420052006200720082009元/平米东丽区北辰区西青区津南区数据来源：天津市国土资源与房屋管理局分区需求特征分区需求特征整体市场环境整体市场环境CB Richard Ellis|Page 29东丽区商品住宅供应走势（2003-2012）东丽区商品住宅供应走势（2003-2012）1.811546624538041521061721962503290.4381134420.9390501001502002503003504004502003200420052006200720082009201020112012万平米新增供应累计供应供需特征供需特征区30、域市场环境区域市场环境东丽区商品住宅销售走势（2003-2012）东丽区商品住宅销售走势（2003-2012）213103437274763841150204060801001201402003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012万平米0%100%200%300%400%500%600%销售面积销售率l供给呈现加速上涨趋势，2012年左右突破年均100万平米水平，成为全市供给热点地区。区域居住氛围整体提升，增强对购房者的吸引力。区域居住氛围整体提升，增强对购房者的吸引力。l2003-2009年销售量年均增幅28%，快速上升态势。l未来，区域31、产业快速发展，配套设施日益完善，需求将继续放量。l考虑供应提升速度，预计供需比将维持在1左右。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局、世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 30产品需求特征产品需求特征区域市场环境区域市场环境户型特征（以2009年成交为例）户型特征（以2009年成交为例）29%41%23%6%1%一室二室三室四室五室以上l户型需求向两极分化，三室和一室需求增长家庭购房人群和年轻人群增多。家庭购房人群和年轻人群增多。面积特征（以2009年成交为例）面积特征（以2009年成交为例）8%36%31%15%4%6%70平米以下70-90平米90-120平米120-144平32、米144-180平米180平米以上户型特征（2007年成交）户型特征（2007年成交）17%53%18%9%3%一室二室三室四室五室以上l单价上升，导致对超大面积户型（180平米以上）需求减少，而79-90平米面积区间迅速增长。面积特征（2007年成交）面积特征（2007年成交）9%21%48%7%12%3%70平米以下70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 31洋房客户来源细分洋房客户来源细分5.1%5.6%17.9%14.0%1.2%9.3%17.2%0.3%0.3%2.33、3%1.7%4.5%0.7%6.4%1.4%0.5%4.3%1.8%1.4%1.7%1.4%0.5%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%和平区河北区河东区河西区红桥区南开区东丽区津南区西青区北辰区空港开发区保税区塘沽区大港汉沽北京河北省东三省山西省南方省份其他区域市场环境区域市场环境l华明区域对市区人口和空港的吸引能力更强，（比东丽湖高12个百分点）；对东丽本身的改善需求和滨海新区的吸引力相对较弱（比东丽湖低8个百分点）。l外地投资者的比例占约13-16%。洋房客户来源细分洋房客户来源细分6.3%8.7%29.9%9.4%0.8%4.7%12.2%0.4%1.2%3.1%234、.0%0.8%4.7%0.8%2.0%5.9%2.0%0.4%1.6%0.4%2.8%0%5%10%15%20%25%30%35%东丽湖东丽湖溪堤郡溪堤郡市内六区环城四区滨海新区外地市内六区51%环城四区19%滨海新区14%外地16%市内六区61%环城四区14%滨海新区12%外地13%客群特征分析客群特征分析数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 32区域市场环境区域市场环境客群发展趋势预判客群发展趋势预判河东市区其他区域东丽空港、开发西区、高新区塘汉大外地投资空港周边产业区就业人口增长对区域住宅需求增长，份额大幅提升。空港周边产业区就业人口增长对区域住35、宅需求增长，份额大幅提升。公共交通改善，地铁2号线对市区人口导入增强，份额小幅提升。滨海新区市场自身优质楼盘供给增大，成为发展重点市场，份额平稳下调。天津投资吸引力增强，但投资产品供给区域增多，份额可能出现稍量下调。数据来源：世邦魏理仕备注：本图根据区域内多个项目客群分布整理CB Richard Ellis|Page 33区域市场环境区域市场环境东丽湖华明-空港东丽中心板块卫国道-津滨大道板块东丽湖华明-空港东丽中心板块卫国道-津滨大道板块现状供应分布情况（2009）现状供应分布情况（2009）31%39%23%2%5%东丽中心区东丽湖卫国道-津滨大道华明镇空港未来供应分布情况（2012）未来36、供应分布情况（2012）11%19%36%19%15%东丽中心区东丽湖卫国道-津滨大道华明镇空港传统东丽中心后劲不足，未来开发将重点集中在卫国道-津滨大道（36%）、空港华明区域（34%）传统东丽中心后劲不足，未来开发将重点集中在卫国道-津滨大道（36%）、空港华明区域（34%）卫国道-津汉公路这一轴线的市场认可度将得到进一步提升，价格将得到显著提升。卫国道-津汉公路这一轴线的市场认可度将得到进一步提升，价格将得到显著提升。区域分布趋势区域分布趋势卫国道-津汉公路轴线卫国道-津汉公路轴线数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 34区域市场环境区域市场环境37、竞争区域分析竞争区域分析l中小体量楼盘l密度偏高(2左右)l景观一般l体量中小型盘l中等偏高密度(1.5-2)l景观一般l体量在20-40万平米中等体量为主l中等密度1.5左右l部分限价房l大盘开发、产品线丰富l中低密度1-1.5l生态景观优越产品特点产品特点l现有供应8.62万平米；未来新增约60.7万平米l现有供应10.59万平米；未来新增约26.2万平米l现有供应约14万平米；未来新增约100万平米l现有供应约76.4万平米，未来新增约45.9万平米规模规模板块板块东丽湖空港/华明东丽中心区卫国道-津滨大道东丽湖空港/华明东丽中心区卫国道-津滨大道优势优势l生态资源l旅游区规划l产业发展38、综合新城l公路交通l传统中心l配套完善l河东区域l城市配套劣势劣势l市政路网不完善，可达性较弱，公共交通欠发达l公共交通不发达l周边经济适用房l区域环境差、居住层次低l临近卫国道、津滨大道，是沟通市区与滨海的主要通道，对外交通便利发展前景发展前景l旅游度假功能突出的生态低密度住宅区和中高档别墅区l逐渐转型为新城的中央居住区域l在滨海产业发展拉动下，逐步改造升级l河东和市区内首次和改善的重要区域资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 35区域市场环境区域市场环境竞争项目分析竞争项目分析空港最多，市区河东等市区改善、东丽及空港周边河东东丽改善、市区投资兼度假主力客群主力客39、群小高层7,682元/平米洋房7,000元/平米7,647元/平米洋房8,675元/平米小高层7,271元/平米高层6,591元/平米均价特征均价特征洋房太局促，89平米3室小高层，89平米2室80平米的两室、90平米的三室90-120平米左右的二室/三室主力户型主力户型l洋房：月均4套l小高层：月均38套l洋房：月均28套l洋房月均：25套l小高层月均：28套l高层月均：68套消化速度消化速度位于空港内部，通达性不及本案，客群吸引力较窄洋房数量少，后期主要推出联排别墅，直接竞争减弱项目突出舒适度和生态，大盘运作，积累区域认可远离市区，自住需求不足评价评价洋房99%小高层85%100%洋房8740、%小高层84%高层81%销售率销售率小高层90%、洋房10%洋房50%洋房14%、小高层20%、高层44%产品类型产品类型7.1万26万190万规模规模l产业区，居住氛围欠缺l地理位置好l津汉公路沿线l居住氛围浓，整体档次不高l独特的滨水景观资源l地理位置偏远区位区位远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖项目项目资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 36IV.客群需求分析IV.客群需求分析CB Richard Ellis|Page 37项目优势项目优势39%52%34%79%39%0%20%40%60%80%100%周边公路交通发达区域产业发展前41、景好华明镇居住氛围良好远离城市中心，空气质量好综合发展潜力好，投资价值优项目劣势项目劣势55%40%53%55%15%53%24%0%10%20%30%40%50%60%公交设施商业配套档次生活配套完善程度居住人口素质区域景观环境地理位置交通地块认知地块认知客群需求分析客群需求分析l区位、产业、交通价值被认可。l更多的人注重区域远离城市中心居住环境。l周边华明镇人口素质、生活配套、公交设施都项目应考虑规避的问题。数据来源：世邦魏理仕需求访谈CB Richard Ellis|Page 38总价承受能力总价承受能力4%13%41%30%7%5%0%10%20%30%40%50%40万以下4060万42、6080万80100万100120万120150万单价承受能力单价承受能力13%48%38%2%0%10%20%30%40%50%6,000以下6,0008,0008,00010,00010,00012,000客群需求分析客群需求分析40%人群承受超过目前区域均价的住房42%人群承受超过目前区域平均总价水平的住房单价和总价承受能力均有相当部分超过空港、华明区域目前均价，中高层层次需求较充足。单价和总价承受能力均有相当部分超过空港、华明区域目前均价，中高层层次需求较充足。50%人群期望户型面积超过100平米；100-120平米需求最多20%的人群考虑两室以上户型购房者更注重户型舒适度，有一定对443、室大户型的需求。购房者更注重户型舒适度，有一定对4室大户型的需求。产品及价格需求产品及价格需求户型面积户型面积2%14%32%46%4%2%0%10%20%30%40%50%60平米以下6080平米80100平米100120平米120140平米160200平米房间数量要求房间数量要求2%50%32%14%2%1室1厅2室1厅2室2厅3室2厅4室2厅数据来源：世邦魏理仕需求访谈CB Richard Ellis|Page 39“生态住宅“需求“生态住宅“需求39%54%7%会优先选择会考虑无所谓“生态住宅“与普通住宅的价格差“生态住宅“与普通住宅的价格差21%77%2%价格相同高5%以内高10%以44、内产品层数对居住品质的影响产品层数对居住品质的影响30%34%32%4%无影响差别不大楼层数越少越好楼层数越多越好产品及价格需求产品及价格需求客群需求分析客群需求分析对生态住宅充满好感，愿意为此多付出差价。对生态住宅充满好感，愿意为此多付出差价。对楼层数不敏感，但更愿意为层数低、舒适度好的洋房支付差价，可达1,500-2,000元/平米。对楼层数不敏感，但更愿意为层数低、舒适度好的洋房支付差价，可达1,500-2,000元/平米。产品类型差价产品类型差价18%73%9%0%0%14.3%35.7%44.6%3.6%1.8%0%20%40%60%80%没差别500元以内500-1,000元1,045、00-1,500元1,5002,000元数据来源：世邦魏理仕需求访谈CB Richard Ellis|Page 40配套设施配套设施客群需求分析客群需求分析停车位需求停车位需求16%55%29%不需要1个2个以上期望有丰富完善的社区配套和充足的停车设施。期望有丰富完善的社区配套和充足的停车设施。生活配套需求生活配套需求4%43%38%48%55%5%2%7%34%32%4%5%23%0%10%20%30%40%50%60%会所餐厅幼儿园学校超市服饰店花店/礼品店书店/音像店银行/邮局药店/诊所洗衣店美容美发健身中心数据来源：世邦魏理仕需求访谈数据来源：世邦魏理仕需求访谈CB Richard E46、llis|Page 41对购买本项目商铺的兴趣度45%55%会不会购买商铺者的需求面积23.2%7.1%69.6%0%20%40%60%80%50以下50-100100以上可接受的商铺价格31.0%27.0%42.0%0%10%20%30%40%50%5,000元以下5,000-1万元1万元以上配套设施配套设施客群需求分析客群需求分析看好区域商业发展，发展销售型商业有市场需求。看好区域商业发展，发展销售型商业有市场需求。数据来源：世邦魏理仕需求访谈CB Richard Ellis|Page 42V.项目整体定位V.项目整体定位CB Richard Ellis|Page 43机场机场机场机场保税47、区保税区保税区保税区华明工业园华明工业园华明工业园华明工业园建成商业建成办公建成中低档住宅在建/待建商业在建/待建办公在建/待建中低档住宅在建/待建商品住宅建成商品住宅尚未出让商品住宅用地津汉公路津汉公路华明示范镇空港经济区华明示范镇空港经济区l新农村建设新镇l高新产业和总部基地开发l配套设施逐步完善l空港经济区、滨海组成部分l未来三年开发300万平米办公、商业、产业、居住l项目开发所面临的环境与过去两年大不相同。在政府强力推动下，本项目南侧津汉公路将成为临空产业区的商务、商业中心区。l本项目处在空港华明商务区的中心位置，项目地块价值在区域中凸现。项目整体定位项目整体定位地块价值分析地块价值分48、析资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 44南侧道路、河、绿化带南侧道路、河、绿化带南侧道路、河、绿化带南侧道路、河、绿化带货运停车场货运停车场货运停车场货运停车场西侧路口跨河小桥西侧路口跨河小桥西侧路口跨河小桥西侧路口跨河小桥东侧场地和华明家园东侧场地和华明家园东侧场地和华明家园东侧场地和华明家园优势优势l临津汉快速，可达可视性好l周边规划产业园和总部办公，氛围优越l项目虽非大盘，但具有一定规模劣势劣势l无优质景观资源、排污河负面影响l东侧华明中低档房影响l短期内西北侧货车停车场杂乱影响l项目依托临近快速路、空港的优势，具有发展中高档品质社区的潜力。l同时项目缺少自49、然景观、受周边中低品质住房和环境影响，项目开发应具有突破性。地块价值分析地块价值分析项目整体定位项目整体定位资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 45突破突破-引领引领区位时机规模交通区位时机规模交通l区位区位：泛空港区域的门户位置，空港华明商务商业区门户位置，空港华明商务商业区l时机时机：空港由单一加工区向配套功能完备的经济区经济区转变，配套完善l交通交通：连接城市双核的交通走廊交通走廊-津汉公路l规模规模：将产生区域的市场影响力市场影响力项目角色分析项目角色分析项目整体定位项目整体定位CB Richard Ellis|Page 46案例经验借鉴案例经验借鉴1.7容50、积率容积率开发周期开发周期产品类型产品类型建筑面积建筑面积占地面积占地面积区位区位共分为三期，于2005年开盘小高层、高层60万平米35万平米位于朝阳区，在四环至五环之间，属北京城区边缘；北京星河湾2010年售价50,000元/平米，显著高于周边均价，是区域的价值标杆。北京星河湾2010年售价50,000元/平米，显著高于周边均价，是区域的价值标杆。项目整体定位项目整体定位资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 47成功要素总结：成功要素总结：l具有独特风格的建筑外型，在激烈的市场竞争中脱颖而出。l极具打动力的园林景观设计、都市绿洲。l关注细节，产品体现人性化。精装细节51、精装细节精致园林精致园林独特风格独特风格通过产品力打破区域经济性住宅市场价格壁垒，进入北京豪宅市场。通过产品力打破区域经济性住宅市场价格壁垒，进入北京豪宅市场。案例经验借鉴案例经验借鉴项目整体定位项目整体定位资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 48项目发展愿景项目发展愿景空港新城品质生活领导者空港新城品质生活领导者生态宜居典范精致生活方式生态宜居典范精致生活方式项目整体定位项目整体定位CB Richard Ellis|Page 49项目整体定位项目整体定位项目主题定位项目主题定位宜居生态典范宜居生态典范l舒适的建筑密度l较高的绿化水平l生态建筑CB Richard 52、Ellis|Page 50项目整体定位项目整体定位项目主题定位项目主题定位精致生活方式精致生活方式l24小时生活配套l精英会所l优质园林景观CB Richard Ellis|Page 51项目物业构成项目物业构成项目整体定位项目整体定位宜人居住功能便利消费功能体贴配套功能三大功能协同发展宜人居住功能便利消费功能体贴配套功能三大功能协同发展社区商业社区商业社区商业社区商业精品住宅精品住宅精品住宅精品住宅精致配套精致配套精致配套精致配套对应物业类型对应物业类型对应物业类型对应物业类型三大功能构成三大功能构成三大功能构成三大功能构成CB Richard Ellis|Page 52VI.物业发展建议V53、I.物业发展建议CB Richard Ellis|Page 53 成就新城市的高尚居住理想成就新城市的高尚居住理想 远离城市喧嚣，品味精致惬意远离城市喧嚣，品味精致惬意 处黄金走廊，半小时直达双城中心处黄金走廊，半小时直达双城中心住宅住宅发展主题发展主题物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 54l双城之间的中心区域l泛空港商务区的核心区l关注生活品质和健康，追求舒适的居住空间l运用生态、节能和环保科技打造宜居住宅l中高层科技研发人员和追求生活品质的社会中坚l受过高等教育，年龄25-40岁之间，有事业心中央区位中央区位宜居品质宜居品质精英客群精英客群住宅住宅发展主题54、发展主题物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 55l购房者多为二次置业（60%）。l现在市内六区居住（70%），在东丽区、空港等城市东部区域工作为主（65%）。l各年龄段分布比较均匀。l以中高等学历为主（87%），多为个体私营企业主、公司管理层、政府公务员、公司职员等（65%），家庭收入（6,000-15,000元）处于中档偏上水平（73%）。l住房情况以二人世界、与子女同住及老年夫妻同住为主。住宅住宅目标客群筛选目标客群筛选物业发展建议物业发展建议需求调研结果需求调研结果需求调研的结果与东丽区已有购房者的特征相吻合，即：需求调研的结果与东丽区已有购房者的特征相吻55、合，即：l客户本地人居多，大多为城市新锐，注重生活质量。客户本地人居多，大多为城市新锐，注重生活质量。l以改善型需求为主，置业行为具有投资与享受的双重特点。以改善型需求为主，置业行为具有投资与享受的双重特点。l有居住地随工作向东迁移的愿望。有居住地随工作向东迁移的愿望。万科东丽湖项目客户年龄细分（剔除别墅客户）万科东丽湖项目客户年龄细分（剔除别墅客户）22%43%26%8%1%=61首创溪堤郡项目客户来源细分（洋房客户）首创溪堤郡项目客户来源细分（洋房客户）87%13%本市外地数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 5660%主力购房者60%主力购房者 56、生活和事业处于上升期的城市新锐城市新锐，30-40岁，追求品质感 生活和事业成熟、稳定的新富裕人群新富裕人群，40-50岁，舒适、自我实现 投资兼自住的改善型客户改善型客户，居住在市区，未来有搬迁至此的打算 看重区域价值，追求未来溢价空间的投资客群投资客群，外地、富裕住宅住宅目标客群目标客群 生活和事业处于起步阶段的高收入白领高收入白领，20-30岁，享受生活30%次主力购房者30%次主力购房者10%投资购房者10%投资购房者优先度优先度物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 57住宅住宅目标客群需求目标客群需求物业发展建议物业发展建议关注区域未来规划与发展关注产品57、舒适性、品质地缘性需求性强距离工作地点近或交通方便产品性价比高关注产品舒适性、品质关注区域环境及未来发展居住随工作地点迁移注重产品品质置业偏好置业偏好总价80-120万总价100-150万全款总价70-90万价格敏感度高贷款总价100-150万全款或高首付比例贷款总价100-120万全款或高首付比例贷款支付能力支付能力规划形式：中等密度建筑形式：洋房、小高层产品户型：中小户型规划形式：中低密度建筑形式：洋房产品户型：中大户型规划形式：中等密度建筑形式：高层、小高层产品户型：紧凑户型规划形式：中低密度建筑形式：洋房产品户型：中大户型规划形式：中等密度建筑形式：洋房、小高层产品户型：中尺度户型对应58、的产品对应的产品10%投资性30%次主力60%主力10%投资性30%次主力60%主力优先度优先度投资客群新富裕人群高收入白领城市新锐改善型客户投资客群新富裕人群高收入白领城市新锐改善型客户客群客群CB Richard Ellis|Page 58住宅住宅户型定位户型定位物业发展建议物业发展建议远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖90平米两室/三室90平米两室/三室69-76一室90-100三室80平米两室90平米三室80平米两室90平米三室80-90两室90左右三室90左右两室90平米两室100-120平米三室90平米两室100-120平米三室55-80一室热销户型热销户型110-13090-110面59、积（平米）面积（平米）三室两室户型类别户型类别以90-120平米的舒适中户型为主，适当增加部分大户型，增加舒适度，引领市场。以90-120平米的舒适中户型为主，适当增加部分大户型，增加舒适度，引领市场。考虑到本项目以舒适型户型为主，且为精装修产品，单价略高于市场均价，建议平均总价控制在120万以内。考虑到本项目以舒适型户型为主，且为精装修产品，单价略高于市场均价，建议平均总价控制在120万以内。东丽区住宅套均总价走势（2006-2012）东丽区住宅套均总价走势（2006-2012）515862687582910204060801002006200720082009201020112012万元需60、求调研显示：l78%的购房者偏好80-120平米的舒适中户型面积。l63%的购房者可承受购房总价在80-120万元。90-120平米的两室/三室最热销90-120平米的两室/三室最热销未来总价控制在90万左右未来总价控制在90万左右数据来源：天津市国土资源与房屋管理局数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 59l城市级豪宅需求l地块容积率限制，无法实现l区域产业区中高层需求l洋房、小高层l东丽、河东等区域改善需求l高层、小高层l区域普通员工住房需求l对工作区域要求l中低收入群体l对收入水平要求低密度商品房低密度商品房中低密度商品房中低密度商品房中高容积率商品房中高容积率61、商品房空港：限价商品房空港：限价商品房华明镇：经济适用房、农村还迁房华明镇：经济适用房、农村还迁房住宅住宅产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 60未来东丽区产品供应类型（含空港内限价房）未来东丽区产品供应类型（含空港内限价房）15.117181324.720.425.11827051015202530201020112012万平米洋房小高层高层住宅住宅产品定位产品定位l小高层7,682元/平米洋房7,000元/平米l7,647元/平米l洋房8,675元/平米小高层7,271元/平米高层6,591元/平米均价特征均价特征l洋房99%小高层85%l162、00%l洋房87%小高层84%高层81%销售率销售率l小高层90%、洋房10%l洋房50%l洋房27%、小高层5%、高层44%产品类型产品类型远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖项目项目以洋房为主，搭配小高层的产品定位最为适宜。以洋房为主，搭配小高层的产品定位最为适宜。物业发展建议物业发展建议需求调研显示：l偏好小高层的购房者最多占48%，其次为洋房26%、高层24%。洋房的市场表现最好，小高层次之洋房的市场表现最好，小高层次之未来洋房竞争最小，小高层次之。未来洋房竞争最小，小高层次之。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ell63、is|Page 61小高层中低建筑密度（30%左右）小高层中低建筑密度（30%左右）l形象挺拔、楼间距较大、可以营造集中绿地、景观系数高、开放式生活空间。l高楼层视野较开阔，景观效果较好。l主流户型面积，总价较低，易迅速打开市场，提升项目知名度。l外立面形式丰富，建筑设计多样，易于营造高品质感。l大面宽小进深设计，居住舒适度佳。l足够的户外空间，实现园林景观与建筑的互动。l泛空港区域未来洋房竞争最小，低密度项目将有较明显的竞争优势。住宅住宅建筑密度建筑密度洋房中等建筑密度（70%左右）洋房中等建筑密度（70%左右）物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 6250%164、10,000平米(840-1,000套)110-130三室50%110,000平米(840-1,000套)110-130三室观景小高层观景小高层揽景洋房揽景洋房220,000220,000合计40%39,200平米(325-392套)100-120三室60%50,000平米(500-555套)90-100两室20%30%合计40%39,200平米(325-392套)100-120三室60%50,000平米(500-555套)90-100两室20%30%面积比例44,000平米(270-340套)66,000平米(600-660套)44,000平米(270-340套)66,000平米(600-665、60套)特征98,000140-160100-11098,000140-160100-110面积（平米）四室四室合计两室合计两室产品类别洋房：以舒适二室（30%）、舒适三室（50%）为主，建议引入豪华大户型（150平米以上的四室区域市场空白），以引领市场。洋房：以舒适二室（30%）、舒适三室（50%）为主，建议引入豪华大户型（150平米以上的四室区域市场空白），以引领市场。小高层：实用二室（60%）、实用三室（40%）。小高层：实用二室（60%）、实用三室（40%）。住宅住宅户型配比户型配比小高层洋房小高层洋房产品类型产品类型远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖二室22%，三室78%一室5%，二室766、2%，三室23%二室47%，三室53%一室11%，二室54%，三室35%户型配比户型配比物业发展建议物业发展建议需求调研显示：l82%的购房者倾向2室产品；14%偏好3室。洋房三室占比大，小高层两室占比大洋房三室占比大，小高层两室占比大资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 63l平均层数11层层数说明说明内容内容l梯户比：一梯2-3户l层高2.9米l南北通透的户型设计l进深在12米左右，客厅开间不小于（一室3.5米、两室3.6米、三室3.6米），主卧开间不小于（一室3.2米、两室3.3米、三室3.6米）l各功能空间尽量全明设计l主厅、主卧均南向朝阳l入户花园的设计l客67、厅连接凸露台，卧室设观景阳台或大凸窗l出房率80%以上设计要点l精装修交付条件l注重居住功能的实用性功能要点l紧凑型的一室、两室和三室户型特点住宅住宅产品建议观景小高层产品建议观景小高层通过赠送面积，提高实际出房率。通过赠送面积，提高实际出房率。大露台或凸窗设计作为外延空间可增加室内面积。赠送入户花园、大露台及凸窗等外延空间和功能空间，提升项目性价比。物业发展建议物业发展建议销售经理（万科东丽湖）访谈显示：l出房率是小高层客户最为关注点。l精装修产品更好卖。CB Richard Ellis|Page 64l5+1层层数说明说明内容内容l梯户比：一梯2户l层高：平层3米，跃层6米l大面宽、多开间68、小进深，展现较好的尺度感l大面积户型局部错层、跃层等设计丰富空间层次，增加产品附加值l提供足够的户外空间，如一层花园、层层退台、金银角及顶层露台l各功能空间尽量全明设计l动静、干湿、洁污分区明确，私密性强l注重可用性和功能的多样化，如餐厅与厨房的位置排布，厅与卧室的过渡空间等l得房率85%设计要点l精装修交付条件l强调功能的多样性功能要点l舒适型的两室、三室l奢华四室户型特点住宅住宅产品建议揽景洋房产品建议揽景洋房洋房全部精装修、带电梯洋房全部精装修、带电梯。顶层跃层设计，增加产品附加值。主卧采用套房设计，包括大尺度卫生间、步入式衣帽间和书房，提升主卧舒适度。赠送内阳台，赠送后的功能空间方正69、实用。物业发展建议物业发展建议销售经理（万科东丽湖）访谈显示：l东丽湖区域精装修的户型较为热销，尤其对自用兼投资类的改善型客户来说更为方便。l6层的洋房产品中顶层产品销售情况不佳，一是楼层高，没有电梯，二是户型缺乏卖点。CB Richard Ellis|Page 657.5%调整系数调整系数92.011.42.252分值权重分值权重1010798分值分值远洋新干线远洋新干线6.9%8.95.1%9.3100%小计小计1.4721020%配套设施配套设施0.990.9910%周边物业环境周边物业环境1.471.4720%生态环境质量生态环境质量2.5102.51025%交通便捷度交通便捷度2.570、102.51025%区位区位调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值万科东丽湖万科东丽湖本项目本项目权重权重区位比较因素区位比较因素住宅住宅价格策略小高层价格策略小高层物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 660.990.9911010%装修程度装修程度11011011010%出房率出房率1.8921021020%户型设计户型设计0.5100.5100.5105%层数层数0.3570.5100.3575%小区规模小区规模7%调整系数调整系数8.70.50.450.91.21.6分值权重分值权重109988分值分值远洋新干线远71、洋新干线-0.5%9.70.00%9.6100%小计小计0.5100.5105%物业管理物业管理0.5100.485%开发商品牌开发商品牌1100.9915%配套设施配套设施0.5100.5105%建筑品质建筑品质1.8921020%景观设计景观设计调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值万科东丽湖万科东丽湖本项目本项目权重权重个体因素个体因素住宅住宅价格策略小高层价格策略小高层物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 67住宅住宅价格策略小高层价格策略小高层50%8,74914.7%7,647 空港远洋新干线8,180元/月/72、平米本项目预计售价远洋新干线8,180元/月/平米本项目预计售价50%7,6094.6%7,277东丽湖万科东丽湖万科东丽湖权重权重修正后成交价格（元/平米）修正后成交价格（元/平米）调整系数调整系数2010Q1成交价格（元/平米）2010Q1成交价格（元/平米）所在区域所在区域案例案例考虑到本项目为精装修产品，装修成本约为900元/平米，因此，最终售价定位9,000元/平米。考虑到本项目为精装修产品，装修成本约为900元/平米，因此，最终售价定位9,000元/平米。物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 687.5%调整系数调整系数9211.42.12分值权重分值73、权重1010798分值分值远洋新干线远洋新干线13.4%8.25.08%8.90.00%9.3100%小计小计1.471.6821020%商业繁华度商业繁华度0.991100.9910%周边物业环境周边物业环境1.472101.4720%生态环境质量生态环境质量2.2592.2592.51025%交通便捷度交通便捷度2.259282.51025%区位区位调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值首创溪堤郡首创溪堤郡万科东丽湖万科东丽湖本项目本项目权重权重区位比较因素区位比较因素住宅住宅价格策略洋房价格策略洋房物业发展74、建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 690.880.991.8911010%装修程度装修程度0.990.990.9911010%出房率出房率1.471.8911021020%户型设计户型设计0.5100.5102100.5105%层数层数0.3570.3570.5100.485%小区规模小区规模16.3%调整系数调整系数80.50.50.81.21.6分值权重分值权重109888分值分值远洋新干线远洋新干线10.3%7.55-0.5%9.70.00%9.7100%小计小计0.5101100.5105%物业管理物业管理0.590.5100.485%开发商品牌开发商品牌0.75、990.5100.9910%配套设施配套设施1.3591101.51015%建筑品质建筑品质1.681.5921020%景观设计景观设计调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值调整系数调整系数分值权重分值权重分值分值首创溪堤郡首创溪堤郡万科东丽湖万科东丽湖本项目本项目权重权重区位比较因素区位比较因素住宅住宅价格策略洋房价格策略洋房物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 70住宅住宅价格策略洋房价格策略洋房30%8,66323.7%8,663空港远洋新干线9,120元/月/平米本项目预计售价远洋新干线9,120元/月/平米本项目76、预计售价40%9,50223.7%9,052华明镇首创溪堤郡首创溪堤郡30%9,0714.57%9,071东丽湖万科东丽湖万科东丽湖权重权重修正后成交价格（元/平米）修正后成交价格（元/平米）调整系数调整系数2010Q1成交价格（元/平米）2010Q1成交价格（元/平米）所在区域所在区域案例案例考虑到本项目为精装修产品，装修成本约为1,000元/平米，因此，最终售价定位10,000元/平米。考虑到本项目为精装修产品，装修成本约为1,000元/平米，因此，最终售价定位10,000元/平米。物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 71住宅住宅物业功能定位物业功能定位大户77、型中户型小户型户型户型赠送主卧室空中阳台或凸窗。90%781090-100实用两室赠送内凹阳台、入户花园、大尺度飘窗。100%10020100-110舒适两室横厅设计，主卧套房设计，赠送入户花园、空中别院。110%13640110-130舒适三室赠送内凹露台、入户花园，空间弹性大。100%10020100-120实用三室跃层设计，主卧套房设计，赠送阳光房、露台。110%16550140-160四室户型价值户型价值出房率出房率实际使用面积（平米）实际使用面积（平米）赠送面积（平米）赠送面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）全面超越市场的产品全面超越市场的产品l赠送面积全部超过建筑面积的1078、%。赠送面积全部超过建筑面积的10%。l户型面积越大，价值点越多。户型面积越大，价值点越多。l超过的出房率提升产品附加值。超过的出房率提升产品附加值。l在面积经济性的同时，实现功能舒适性。在面积经济性的同时，实现功能舒适性。提升产品价值的建议提升产品价值的建议CB Richard Ellis|Page 72套间设计套间设计l以完善的功能提升主卧的实用性；l适用于标杆产品和高端主流产品。复式设计复式设计l复式产品提升价值感性和实用性；l适用于大户型标杆产品和少量主流产品。空中院馆空中院馆l强调院落生活和景观占有；l适用景观资源最优的标杆产品。集聚高附加值于高端产品，带动整个社区形象的提升集聚高附79、加值于高端产品，带动整个社区形象的提升住宅住宅物业功能定位物业功能定位提升产品价值的建议提升产品价值的建议CB Richard Ellis|Page 73套房设计套房设计主卧室有大尺度卫生间、步入式衣帽间、书房，全面体现居住舒适性住宅住宅物业功能定位物业功能定位提升产品价值的建议提升产品价值的建议CB Richard Ellis|Page 74复式创新产品分为两个层级大面积复式体现尊贵，小面积复式充当差异化产品大面积复式楼王，设置在标杆产品顶层，体现尊贵感和资源占有。大面积复式楼王，设置在标杆产品顶层，体现尊贵感和资源占有。小面积复式，在主流产品内部产生，体现空间的合理性和实用性。小面积复式，80、在主流产品内部产生，体现空间的合理性和实用性。住宅住宅物业功能定位物业功能定位提升产品价值的建议提升产品价值的建议CB Richard Ellis|Page 75l空中院馆是大露台的升级版，强调院落和邻里生活意境；l在130平米以上的标杆产品中才能更出效果住宅住宅物业功能定位物业功能定位提升产品价值的建议提升产品价值的建议CB Richard Ellis|Page 76产品设计建议产品设计建议洋房洋房规划设计建议规划设计建议p舒适两室(面积100-110平米左右，赠送面积37平米)舒适两室(面积100-110平米左右，赠送面积37平米)5.5露台210露台16卫生间面积(平米)房间3.512181、78132218生活阳台客卧主卧厨房餐厅客厅入户花园设计要点设计要点l南北通透。l超大面积入户花园，实现室内更好的采光效果。l客厅连接露台。l主卧凸窗设计，次卧连接宽大露台。l厨房连接生活阳台，功能性更强。卖点：赠送入户花园、双露台、生活阳台、凸窗，赠送面积达卖点：赠送入户花园、双露台、生活阳台、凸窗，赠送面积达37平米。平米。超大面积入户花园超大面积入户花园凸窗凸窗CB Richard Ellis|Page 77产品设计建议产品设计建议洋房洋房规划设计建议规划设计建议p舒适三室(面积120-130平米，赠送面积30平米)舒适三室(面积120-130平米，赠送面积30平米)9阳台4客卫6主卫182、0客卧2面积(平米)房间123.512176.513268露台储藏室客卧1主卧厨房餐厅客厅入户花园设计要点设计要点l南北通透，超大面宽设计。l改入户玄关为入户花园，实现室内更好的采光效果。l客厅、主卧均朝南设置，尽揽中庭景观l独立双厅设计，更能分区更合理。l厨房双动线设计，动静分区。l客厅接阳台，餐厅接露台，室内外更多互动。l双客卧自带凸窗设计。l内嵌式主卫，更加私密。卖点：赠送入户花园、观景阳台、露台、凸窗，赠送面积达卖点：赠送入户花园、观景阳台、露台、凸窗，赠送面积达30平米。平米。独立餐厅独立餐厅露台露台双动线设计双动线设计CB Richard Ellis|Page 78产品设计建议产品83、设计建议洋房洋房规划设计建议规划设计建议p豪华四室(面积140-150平米，赠送面积84平米)豪华四室(面积140-150平米，赠送面积84平米)3.5工作阳台4衣帽间7主卫25主卫19客卧2面积(平米)房间801241118158925露台书房客卫客卧1主卧2主卧1厨房餐厅客厅设计要点设计要点l南北通透，超大面宽设计。l客厅连接南北双露台，尽揽360度无敌景观。l双主卧设计。l二层主卧套房设计，书房、卧室、步入式衣帽间、卫生间齐备。l二层超大L型观景露台，更多享受户外的空间。l厨房连接工作阳台，功能性更强。卖点：跃层户型，赠送四个露台，赠送面积达卖点：跃层户型，赠送四个露台，赠送面积达84平84、米。平米。一层二层工作阳台工作阳台主卧套房设计主卧套房设计L型露台L型露台CB Richard Ellis|Page 79产品设计建议产品设计建议小高层小高层规划设计建议规划设计建议p实用两室(面积90-100平米，赠送面积20平米)实用两室(面积90-100平米，赠送面积20平米)卖点：赠送入户花园、落地凸窗、内阳台，赠送面积达卖点：赠送入户花园、落地凸窗、内阳台，赠送面积达20平米。平米。8内阳台6卫生间面积(平米)房间1014791810客卧主卧厨房餐厅客厅入户花园设计要点设计要点l采用落地凸窗增加卧室使用面积。l内阳台增加功能空间。内阳台内阳台CB Richard Ellis|Page85、 80产品设计建议产品设计建议小高层小高层规划设计建议规划设计建议p实用三室(面积100-120平米，赠送面积25平米)实用三室(面积100-120平米，赠送面积25平米)卖点：赠送入户花园、落地凸窗、观景阳台，赠送面积达卖点：赠送入户花园、落地凸窗、观景阳台，赠送面积达84平米。平米。5.5观景阳台4客卫6主卫10客卧2面积(平米)房间1015692010客卧1主卧厨房餐厅客厅入户花园落地凸窗落地凸窗设计要点设计要点l客厅与主卧开间均达到3.9米，保证居住舒适度。l客厅连接观景阳台，增大了客厅的视觉面积。l三个卧室均设置落地凸窗作为外延空间。l带有两个卫生间，提升了功能实用性。l卫生间联体设86、计，压缩了不必要的空间，增强房屋的使用功能。CB Richard Ellis|Page 81l南北通透，各功能间尽量全明设计。通风采光l三居及以上户型设专门的储物室；两居及以下户型设少量顶柜和壁柜，以节约面积。储物l三居及以上户型应考虑动静分区。动静分区l小高层应充分利用西侧的山体景观，组团内部安排集中绿地，提高景观的均好性。景观l首先保证2居及3居以上户型的朝向采光，2居以下的户型，优先保证客厅的朝向采光。朝向l合理安排户型面积，减少走廊面积，尽量设计短进深，大面宽的户型，设计紧凑，流畅。户型面积l小高层得房率应达到80%以上，洋房得房率应达到85%。得房率设计建议设计建议要点要点产品设计建87、议产品设计建议户型设计细则户型设计细则规划设计建议规划设计建议CB Richard Ellis|Page 82l进深控制在12米以内。进深l客厅面宽3.9米以上，主卧面宽3.6米以上。面宽l豪华型4居考虑双主卧。卧室l包括书房、工人房、娱乐间等，面积小于客卧，并对朝向采光无过多要求。l设必要的功能间不仅可以使居所的平面布局更加灵活，增加实用性。功能房间l在保证使用面积的前提下，3居及3居以上户型应设主卫和客卫，并至少保证一个卫生间为明卫。l考虑干湿分离、洗衣机的摆放等细节。卫生间l平面布局方正，放置L型橱柜，减少操作面，提高厨房使用的舒适感。厨房l在入口设2平米左右的玄关可以作为从外部进入居所88、的过渡空间，并提高居所的私密性。l功能上提供了换鞋、临时储物、接待快递等外部来客的场所。设置玄关是体现人性化设计的细节。玄关l小高层和高层建筑层高2.9米，多层建筑层高3.0米。层高设计建议设计建议要点要点产品设计建议产品设计建议户型设计细则户型设计细则规划设计建议规划设计建议CB Richard Ellis|Page 83l精装可选：知名品牌成品门，保温窗及大理石窗台板门窗l精装可选：知名品牌整体橱柜厨房l精装可选：知名品牌洁具，优质防滑地砖，吊顶及装饰灯，附排风系统卫生间l精装可选：高档环保乳胶漆顶棚l精装可选：高档环保乳胶漆墙面l精装可选：高档地砖或实木地板地面户内l单元门IC卡门禁系统89、，信报箱等的位置，装饰上体现出人性化和艺术化的设计其他l合理利用自然光，并注意人造光的色彩的选用照明l可选择环保涂料，顶棚的设计新意主要体现在灯光的装饰效果顶棚l石材、仿制石材、涂料等材料，注意地面到天花的过渡，及整体的连贯性，完整性墙面l选择防滑的复合石材，可采用不同色彩进行拼接，装饰地面公共部分建议建议要点要点产品设计建议产品设计建议装修标准装修标准规划设计建议规划设计建议CB Richard Ellis|Page 84l强电和消防设施按普通住宅标准设计。其他l室内设智能系统，实现安防、小区短信等自动控制功能；室外设闭路监控和电子巡更系统。安防l以封闭阳台为主，大户型设景观阳台，丰富立面效90、果。阳台l电话线在在客厅和主卧布点，对于3居以上户型，增加在主卫的布点。电话l有线电视在客厅和主卧布点。电视l在客厅和书房设宽带接口。网络l预留机位，考虑冷凝水排水管。空调l多层：选用高档进口品牌，小高层和高层：高档合资品牌。l电梯数量应充分考虑服务面积。电梯设计建议设计建议要点要点产品设计建议产品设计建议机电设备机电设备规划设计建议规划设计建议CB Richard Ellis|Page 85商业商业市场状况市场状况l区域商业发展较慢，租金水平较低，处于1-41-4元/天/平米，华明镇租金在2-2.52-2.5元，属较高水平l区域以散售型底商、街铺为主，项目规模较小，空置率10-15%10-191、5%l近年商业需求保持稳定，空置率在10-15%10-15%之间，属于一般水平l典型商场坪效年增15%15%左右l更多知名消费品牌和运营商关注并进入天津市场需求市场需求启示区域市场整体市场启示区域市场整体市场l天津优质商业处于供需稳步上升的阶段，人口快速涌入和经济发展为未来爆发增长作积累l未来大型商业供应较大，区域缺乏完善的生活配套设施，居民消费力释放较困难l较小规模的散售型商业具有市场认可度较高，对于项目资金回流有益l空港经济区空港经济区开发成熟度的提高，带动本项目所在的华明镇发展l人口大量迁入人口大量迁入，生活消费需求增加生活消费需求增加给本项目商业开发提供了市场机会l5公里范围内涵盖华明92、镇、空港、东丽湖、东丽核心区和开发区，存量仅1919万平米，未来3年预计新增3737万平米，年增近65%65%l主要以社区配套商业社区配套商业为主，生活服务类较多l天津的商业也将由单中心向多区域单中心向多区域、多中心多中心发展l随着交通提升，环城四区环城四区具备较强发展潜力l东丽东丽处于滨海新区与市区发展轴的战略地位，发展潜力巨大l2009年天津优质商业存量150万平米，核心商圈占80%80%以上l随着城市经济发展，预计到2012年新增60万平米，年增8%8%l天津外来人口增长率33%33%（2008）l社会消费品零售综合年增长率15-20%15-20%l人均可支配收入年均增长11.7%11.93、7%；享受性支出增长l东丽、河东、滨海人口年增5-8%5-8%发展趋势发展趋势市场供给市场供给消费市场消费市场物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 86区域级商业中心区域级商业中心次区域商业中心次区域商业中心生活配套生活配套商务配套商务配套专业市场专业市场？中长期中长期？近期近期零售商进驻意愿零售商进驻意愿？中长期中长期近期近期中长期中长期近期近期地块条件地块条件区域市场情况区域市场情况l地块周边氛围、交通条件不适合发展大型专业市场。l临近商务区，周边商务配套供应较大，竞争激烈。？l本区域借助空港经济区，步入快速发展阶段，近期发展中小等规模的配套型商业能吸引零售商94、和投资者的关注，实现资金回流。？l在消费需求形成规模之前，发展具有较大范围辐射力的大型商业中心条件尚不成熟。中长期中长期近期近期选择策略选择策略机遇总结机遇总结发展适宜性发展适宜性商业商业物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 87核心商圈次级商圈边缘商圈核心商圈次级商圈边缘商圈发展适宜性发展适宜性8公里范围内8公里范围内区域：区域：东丽西北、西南部分、河东东部的一部分、军粮城特征：特征：居住人口为主，数量较少5公里范围内5公里范围内区域：区域：空港、华明镇靠近外环线的部分、东丽核心区、河东区的一部分特征：特征：居住人口为主，工作人口以政府机构、物流企业人员为主；395、公里范围内3公里范围内区域：区域：华明镇、华明工业园、空港CBD和高产业区、东丽湖及周边区域特征：特征：居住人口为主；区域人口档次整体不高；工作人口主要集中在空港和华明工业园商业商业物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 88商业商业商业规模推算商业规模推算各商圈人口数各商圈人口数项目年销售额项目年销售额可支撑面积可支撑面积/单位面积销售额渗透率年消费额市场份额1.37 1.37 0.031,0005%600500 1.215%88公里内第三商圈0.08 1,00010%840400 2.130%75公里内第二商圈1.261,00050%2,520600 4.27096、%63公里内第一商圈支撑面积（万平米）支撑面积（万平米）坪效（元/平米）坪效（元/平米）潜在市场分额潜在市场分额消费额（万元）消费额（万元）月消费额（元）月消费额（元）有效人口（万人）有效人口（万人）渗透率渗透率人口（万人）人口（万人）范围范围商圈商圈物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 89以核心商圈和次级商圈（5公里范围内）的需求为主，通过在业态、消费环境和设计的特色巩固对上述两个商圈的吸引。以核心商圈和次级商圈（5公里范围内）的需求为主，通过在业态、消费环境和设计的特色巩固对上述两个商圈的吸引。目标消费人群目标消费人群商业商业商务消费群体商务消费群体l近邻华97、明商务园和空港周边工作人口l高端商务餐饮、休闲也占据较大比重本项目和周边居民本项目和周边居民l拆迁失地农民为主，由于大额拆迁补偿，具有较高消费能力，生活消费为主，频率稳定l居住配套为主物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 90商业主题商业主题精致生活配套商业(Community Center)全天候、种类齐全、知名品牌、环境优越精致生活配套商业(Community Center)全天候、种类齐全、知名品牌、环境优越商业商业营造高品质生活环境、为住宅、公寓提供值得炫耀的卖点营造高品质生活环境、为住宅、公寓提供值得炫耀的卖点物业发展建议物业发展建议CB Richard98、 Ellis|Page 9124小时生活服务体系：小时生活服务体系：l引进24小时营业超市、餐饮设施；l零家务24小时服务，电话上门服务；l充分体现社区都市化意向，带来生活方式的全面升级。快餐店快餐店药店药店干洗店便利店干洗店便利店商业业态商业业态商业商业物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 92l目的地型商业目的地型商业配套周边总部园区和产业区商务客户特色餐饮场所、聚会的聚合空间。商业业态商业业态商业商业物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 93美容美容功能建议功能建议商业商业服服服服务务务务银行邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维99、修 银行邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室餐餐餐餐饮饮饮饮小型超市、便利店、音像店、药店小型超市、便利店、音像店、药店购购购购物物物物特色餐饮店美容美发干洗店银行建议一：建议一：l开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带动商业是比较容易操作的方法以餐饮带动商业是比较容易操作的方法；建议二：建议二：l商业面积划小商业面积划小，小面积较好销售，以减少商业投资的资金压力；建议三：建议三：l休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，提高项目形象是先期的主要目的。提高项目形象是先期的主要目的。全天候不间断服务-充分体现社区生活100、方式的全面升级全天候不间断服务-充分体现社区生活方式的全面升级物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 94业态组合业态组合商业商业锋豪、宝岛小肥羊、东来顺、唐宋府等食为天、上岛咖啡克丽缇娜、仙妮蕾德华润万家品牌举例品牌举例散售600100-200烟酒、服饰店等6003,0001,5001,0001,5003,0002,500合计面积（平米）合计面积（平米）散售50-200手机、眼镜等精品购物散售500-2,000中餐、茶楼散售200-500连锁快餐、便利餐饮餐饮美食持有出租经营2,000-3,000中型超市、生鲜卖场生活配套散售50-100房屋中介、洗衣、摄影、家政101、服务、报刊店、邮局等散售200-500银行、旅行社、票务代理散售200-500护理（美容、美发、美足）娱乐休闲单店面积（平米）单店面积（平米）处置策略处置策略业态细分业态细分消费需求消费需求物业发展建议物业发展建议13,70013,700CB Richard Ellis|Page 95商业布局商业布局商业商业商业、社区服务等中型超市、大型餐饮业态业态7,0008,0004,0005,000面积（平米）面积（平米）1-2层社区商业中心1-2层临街商铺层数层数类型类型l起步阶段起步阶段周边商业氛围不足，较高商业价值区域要满足内部需要的社区商业、避免沉淀资金，临西侧规划路和南部津汉公路沿线，展示性较102、好，有利于提高项目形象；l发展阶段发展阶段待项目发展逐渐成熟，可增大商业规模，临东侧规划路，西南角可设置适当规模的临街商铺。入口广场入口广场社区商业中心临街商铺社区商业中心临街商铺N N物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 96临街商铺临街商铺：沿项目地块的西、南、东规划路布置，布置餐饮美食、休闲娱乐、生活配套等消费业态。设计建议设计建议：以1层为主，局部2层。商业商业建筑形式建筑形式物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 97单元划分单元划分商业商业休闲餐饮类商业生活服务类商业休闲餐饮类商业生活服务类商业功能功能100-20012-1103、88-10餐饮15-506-93-8音像店20-1007-123-10美容美发70-10010-156-8酒吧30-507-124-5家饰布艺20-306-82.5-5家政服务20-1006-105-12便利店15-306-82.5-6冲印店15-406-82.5-6洗衣店15-254-72.5-4面包房20-506-84-6药店单元面积（平米）单元面积（平米）进深（米）进深（米）开间（米）开间（米）业种业种物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 98价格测算价格测算商业商业200720062007开盘时间开盘时间90%80%30%销售率销售率15,00012,00104、013,000售价（元售价（元/平米）平米）区域典型项目区域典型项目上东壹街空港国际中心万科城商业街100-120150-19070-100主力户型（平米）主力户型（平米）影响商铺销售价格的主要因素影响商铺销售价格的主要因素：地段、人流量、辐射力、商铺面积、业态规划。区域在售配套商铺价格商铺价格在12,000-15,000之间，相当于所在项目住宅均价的1.5-2倍住宅均价的1.5-2倍。本项目本项目销售型商铺价格预计在12,000-15,00012,000-15,000之间，根据住宅分期，合理安排商铺价格。物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 99中中低低高高优先105、度优先度低低中中高高与住宅相关度与住宅相关度l销售速度中等l平均20-30%l销售率低l平均50-60%l吸纳速度快l平均70-80%销售状况销售状况l供应较大，预计市场吸纳情况欠佳l随着价格的不断攀升，投资回报率逐步下降，投资需求将逐步萎缩。l单元面积小，总价门槛低l事业起步期的青年人为主，25-35岁为主需求趋势需求趋势l供应量较大l未来3年，周边供应近100万平米l集中在空港、华明工业园等l供应量不大l截至2009年，存量24.75万平米l主要集中在商务区l供应较大l截至2009年，存量55.23万平米l靠近高档住宅区、商业区供应供应总部办公总部办公酒店式公寓酒店式公寓精装小户型公寓精装106、小户型公寓本项目公建规划面积为3.11万平米，剔除商业1.37万平米，公寓为1.74万平米本项目公建规划面积为3.11万平米，剔除商业1.37万平米，公寓为1.74万平米物业发展建议物业发展建议其他物业类型比选其他物业类型比选CB Richard Ellis|Page 100市场状况市场状况l酒店式公寓整体需求增长较慢，租金增长性有限，建议慎重考虑l投资为目的的公寓对投资价值保障所需的软性环境和服务被相对看重l自住类精装小户型公寓以年轻人为主，应考虑其产品的创新和总价承受能力启示启示l应适当开发精装修小户型公寓产品，合理缩小户型面积，有利于降低总价，加快销售速度。l皇冠国际公寓2008年4月开107、盘，一室销量较好，销售率仅24%24%，月销仅5 5套。l未来，空港经济迅速发展，中高端管理人员迅速增加，居住需求趋旺。l目前，存量较少，仅皇冠国际公寓，建筑面积3.9万3.9万平米，共386386套，一室60-7060-70平米，二室110-115110-115平米为主。l未来公寓供应量较少。区域市场区域市场l本项目交通不发达，周边配套设施稀缺，虽临近产业区，存在一定的租赁客源，但区域商务成熟度低，酒店式公寓发展空间较小。l2009年价格反弹，均价14,50014,500元/平米。l2009年，受经济危机影响，租赁市场转冷，租金下滑，年均37.637.6元/月/平米。l但随着价格的不断攀升，108、投资回报率逐步下降，投资回报率逐步下降，投资需求将逐步萎缩。l酒店式公寓市场起步较晚，但发展速度快，目前存量5454万平米。l项目主要集中在和平、河西中心商务区周边和平、河西中心商务区周边，居住环境较好的非中心区域也有分布。l提供酒店式服务较少提供酒店式服务较少，市场发展尚未成熟。整体市场整体市场发展趋势发展趋势市场需求市场需求市场供给市场供给公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 101多样化多样化l针对主流目标客群购买力特点，严格控制户型面积，提供市场主流产品，提供快速的现金流回报发展理念：空港前沿时尚寓所空港前沿时尚寓所舒适性舒适性可支付可支付l合理运109、用错层、LOFT等设计手法，尽可能丰富户型的使用功能和空间形态，增强竞争力，扩大客群覆盖范围l通过合理的平面布置技巧，改善户型的采光、排烟、通风等性能，为目标客群提供超出市场标准的舒适型产品发展理念发展理念公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 102目标客群目标客群目标客群目标客群卖点体现卖点体现l低总价低总价中小户型设计l灵活空间灵活空间开放组合、loft设计l品质提升品质提升合理的平面布局，改善采光通风条件，户型的可用性接近普通住宅外立面现代感、精装修建筑类型建筑类型户型户型交房标准交房标准l精装修交房，风格现代时尚l国产品牌和合资品牌组合搭配，可提供110、家电l装修成本在1,000元/平米以内设备设施设备设施l24小时热水l户式中央空调l智能安防系统等立面立面l突出外立面的标识性，铝扣板和落地窗结合使用，预留空调室外机位置其他其他l提供充足的电梯l高层l板塔户型设计户型设计l减少户内和户间的承重墙l零居室客厅与卧室结合，空间开放lLoft设计层高4.8米l空港及周边从业人员l年轻的初次置业l支付能力有限l过渡性居住，需求尺度有限l二次置业的投资者l等待物业升值溢价l看重产品区位的发展潜力l以零居室、一居室为主，辅以少量两居公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 103时尚小户型精装公寓时尚小户型精装公寓产品定111、位产品定位开放和组合的空间开放和组合的空间开放厨房开放厨房Loft空间（夹层）简洁时尚外立面Loft空间（夹层）简洁时尚外立面公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 104l1,000元/平米精装修成本l采用分户计量型中央空调l低总价，便于快速销售l方正户型，空间灵活运用l居住为主，投资为辅l国际品质物业管理公司l24小时物业管理l小区完善配套l广阔租赁市场：空港及开发区西区等外籍或外来中高层工作人员小户型精装修优质物业管理投资价值小户型精装修优质物业管理投资价值公寓公寓定位诠释定位诠释物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 10112、5LOFT、小户型、精装修、低总价LOFT、小户型、精装修、低总价产品标准产品标准l立面尽量体现现代感，通过硬朗的线条、明快的色彩突出时尚感觉；l配套公寓户型面积较小，单层户数较多，建议外立面设计上尽量公建化，与其它物业更为融合；l精装修交房，装修成本1,000元/平米明快时尚的立面设计强调舒适感、空间感的装修零居室的空间利用40%30-40零居10%70-80两室50%50-60一室面积比例面积比例面积（平米）面积（平米）产品类别产品类别公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 106产品特征产品特征紧凑的厨卫空间紧凑的厨卫空间紧凑的厨卫空间紧凑的厨卫空间l113、零居和一居单房产品中，厨卫空间的设置尤为重要；l紧凑的厨卫空间对小户型和空间感提升巨大。厨房功能厨房功能l建议采用功能齐备开放式厨房；l尽量放开其它生活空间。零居和一居产品实用性提升零居和一居产品实用性提升实用紧凑、功能齐备的厨卫空间实用紧凑、功能齐备的厨卫空间公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 107产品特征产品特征两室产品实用性提升两室产品实用性提升落地凸窗内阳台落地凸窗内阳台落地凸窗内阳台提升小两房实用性落地凸窗内阳台提升小两房实用性l面积定位在70-80平米之间的两居以高梯户比形式出现；l常采用落地凸窗增加卧室使用面积，内阳台增加功能空间。公寓公114、寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 108平面形式平面形式平层：3米LOFT：4.8米层高层高45米高度高度l建议选择塔式或短向的走廊式建筑形式，核心筒+外围户型，采用框架核心筒的结构形式，每层提供4-6部电梯，塔式建筑形式不会对产生较大的遮挡，同样具有灵活分割的优点平面形状平面形状10-12层（零居和一居为LOFT）地上层数地上层数1.74万平米（标准层约960平米，每层16户）单体规模单体规模说明说明指标指标短廊式示意塔式示意短廊式示意塔式示意公寓公寓物业发展建议物业发展建议CB Richard Ellis|Page 109定价策略定价策略10年10年贷款115、期限贷款期限46-5233-3920-26首付额度（万元）首付额度（万元）91-10465-7839-52总价（万元）总价（万元）50%50%首付比例首付比例13,000单价（元/平米）单价（元/平米）4,590-5,30470-80两居2,041-2,65230-40零居3,264-3,978还款额（元/月）还款额（元/月）50-60户型面积（平米）户型面积（平米）一居产品类别产品类别l从总价上看，本项目主力户型零居和一居占90%，总价在40-80万范围之内，属于市场主力消费区间，需求量较大，客户覆盖范围较广，未来中短期受市场走势变化的影响较小。l与普通住宅项目相比，公寓首付比例较高，贷款期116、限短，月度还款额较高，上述指标均为影响目标客户决策的重要敏感性因素，鉴于贷款政策将造成部分客户流失，应尽量控制户型的面积，将总价保持在客户可接受的水平。l本项目公寓规模为1.8万平米，按1年销售周期考虑，每月销售数量约为30套。物业发展建议物业发展建议公寓公寓CB Richard Ellis|Page 110VII.规划设计建议VII.规划设计建议CB Richard Ellis|Page 111布局建议布局建议规划设计建议规划设计建议原则原则津汉公路津汉公路中环西路中环西路车流人流1 12 23 31区：1区：l通达最好，周边总部办公，环境好l适宜商业、洋房、公寓l适宜作为售楼处2区：2区：117、l通达性较弱，对面华明家园档次影响l适宜商业、小高层3区：3区：l沿街面广，临金地商业中心l适宜开发商业、洋房资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 112布局建议布局建议规划设计建议规划设计建议示意图示意图洋房小高层公寓/商业商业地下停车入口主入口人流车流CB Richard Ellis|Page 113一种鲜明的建筑风格一种鲜明的建筑风格一排标志物般的建筑一排标志物般的建筑形成城市的一个节点形成城市的一个节点区别于周边的边界区别于周边的边界目的地归属感的区域目的地归属感的区域建筑元素共同作用形成项目需要的城市意向建筑元素共同作用形成项目需要的城市意向建筑风格建筑风格118、规划设计建议规划设计建议原则原则CB Richard Ellis|Page 114区域内现有项目建筑风格：l以现代简约风格为主，简洁的线条和平面组合，色彩活泼，有时代感，整体风格简约时尚l显得年轻、浪漫，但品质感不足品质感不足。l风格标识性不强标识性不强，不易成为区域标志性建筑。现代简约：万科东丽湖现代简约：远洋新干线英式风格；溪堤郡现代简约：万科东丽湖现代简约：远洋新干线英式风格；溪堤郡建筑风格建筑风格规划设计建议规划设计建议目前市场风格目前市场风格CB Richard Ellis|Page 115本项目建议建筑风格新古典主义本项目建议建筑风格新古典主义l特征：欧洲古典风格加入适当的现代元素119、予以改进。l三段式：屋檐、墙面和基座特征分明，达到明朗而高贵的立面效果,体块的组合构成空间变化。l色彩：一般以米黄色外立面为主色调，淡雅明快。l屋檐：坡顶元素，山花设计，勾勒出美丽的城市天际线。l墙面：运用线条、细部石材饰面，色调与材质相结合，同时实现与园林景观的细腻交融。l建筑细节：拱形窗、罗马柱，超宽阳台、错层阳台、大面积飘窗，错落跳跃。l国内高品质住宅大多采用此风格。建筑风格建筑风格规划设计建议规划设计建议推荐风格推荐风格CB Richard Ellis|Page 116突破机会：主题性、参与性突破机会：主题性、参与性普遍水平：绿化+景观较高水平：精细化、品质感普遍水平：绿化+景观较高水120、平：精细化、品质感较高水平的园林，如万科东丽湖项目，做到了一定程度的精细化较高水平的园林，如万科东丽湖项目，做到了一定程度的精细化市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高市场上项目大多正在施工中，但表现出园林品质不高生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争生活主题的园林形成差异化，构筑竞争力，突破竞争园林景观园林景观规划设计建议规划设计建议原则原则CB Richard Ellis|Page 117主题式园林主题式园林体现热烈的生活氛围和居住的舒适享受体现热烈的生活氛围和居住的舒适享受选择原则l快速差异化l风格明确，标识感强；l氛围浓郁，易形成居住气氛地中海式风格地中海式风格规划设计121、建议规划设计建议特色营造特色营造园林景观园林景观CB Richard Ellis|Page 118围合式景观设计围合式景观设计景观、绿化、建筑小品围合组成楼栋间的共享空间景观、绿化、建筑小品围合组成楼栋间的共享空间水岸边人们共享的空间水岸边人们共享的空间矮墙与绿地，家人饭后的庭院矮墙与绿地，家人饭后的庭院建筑小品与高差围成共享空间建筑小品与高差围成共享空间架空层与绿树围成的运动空间架空层与绿树围成的运动空间规划设计建议规划设计建议特色营造特色营造园林景观园林景观CB Richard Ellis|Page 119亲水生态亲水生态突出生活情趣，用细节打动消费者突出生活情趣，用细节打动消费者规划设计122、建议规划设计建议特色营造特色营造园林景观园林景观CB Richard Ellis|Page 120规划设计建议规划设计建议特色营造特色营造园林景观园林景观环保主张环保主张倡导每户认领一棵树，增强客户对项目的归属感倡导每户认领一棵树，增强客户对项目的归属感Treetops PunggolCB Richard Ellis|Page 121上海万科朗润园项目上海万科朗润园项目l占地：9.6万平方米l总建筑面积：12万余平方米l以花园洋房为主，另有多层、小高层和单身公寓。l是上海政府部门首批认证通过的“一级生态型住宅”。l“节地、节能、节水、节材和环保”（四节一环保），集成应用了包括雨水收集利用、透水123、路面、中水回用、住宅工厂化全装修等近20项技术l成本每平米增加225元，实现销售溢价1,000-1,500元平米l该项目年节约能源费用约83万元；实现节水率近40%，年节约水费约21万元；规划设计建议规划设计建议案例借鉴案例借鉴生态技术生态技术CB Richard Ellis|Page 122规划设计建议规划设计建议特色营造特色营造生态技术生态技术透水路面保温墙体屋顶/墙体绿化自平衡通风系统雨水收集系统中水回收系统太阳能热水系统环保建材垃圾回收有机垃圾处理隔音系统光导照明智能家居CB Richard Ellis|Page 123规划设计建议规划设计建议地下车库地下车库车库车库l区域目前项目主要124、采用地上停车，容易造成混乱感，影响品质，建议本项目采用地下停车。l车位比尽量大于1:1，满足私家车需求。l采用地下式车库设计，即车库陷入地下，但是局部运用半开放的透明采光设计；CB Richard Ellis|Page 124会所会所前期营销展示功能后期社区服务功能前期营销展示功能后期社区服务功能配套设施会所配套设施会所规划设计建议规划设计建议配套设施配套设施CB Richard Ellis|Page 125北京星河湾会所龙湖艳澜山会所l优质会所是提升项目档次、彰显客户身份的重要加分因素。l知名高档大盘均配置了规模较大的多功能会所，如富力城的富力会，星河湾的四季会、龙湖艳澜山会所、万科兰乔圣菲125、会所等。l常规功能：运动健身、餐饮、文化娱乐、办公等。l特色功能：酒店、展览展示等。l经营方式：大多采取封闭式会员制。万科兰乔圣菲会所配套设施会所配套设施会所规划设计建议规划设计建议配套设施配套设施CB Richard Ellis|Page 126北京富力城会所（1.2万平米）北京星河湾会所（1.0万平米）功能齐全（常规功能特色功能）10,000综合性会所综合性会所1,0001,000-5,0005,000-10,000面积（平米）面积（平米）万科东丽湖（0.26万平米）万科四季花城会所代表项目代表项目单一性（功能较为简单）专业性（部分常规功能）功能丰富（常规功能为主）功能功能类型类型小型会所126、小型会所中型会所中型会所大型会所大型会所l会所一般为持有经营，投资成本较高，经营收入仅能维持日常运营。l为保证项目整体盈利，本项目会所的定位建议为：提供基本常规功能的名流会所，面积控制在2,000平米以内。配套设施会所配套设施会所规划设计建议规划设计建议配套设施配套设施资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 127100-150阅览室文化娱乐文化娱乐本项目可提供本项目可提供100-200老年人活动中心100-200商务会议室商务商务200-300羽毛球场100-200乒乓球场200-300棋牌室、多功能厅100-200200-300200-300200-300500-6127、00300-400200-300规模经验值（平方米）规模经验值（平方米）茶室/咖啡间/酒吧餐饮餐饮儿童乐园总计总计器械健身室运动运动理疗、水疗游泳池1,500-2,000平米左右平米左右瑜伽、舞蹈热浴项目项目休闲休闲功能分区功能分区l会所的社区服务功能主要包括：休闲、运动、餐饮、文化娱乐、商务等。l本项目自身的商业配套可承担如餐饮等部分会所功能。l本项目会所规模建议在2,000平米左右。本项目会所规模建议在2,000平米左右。配套设施会所配套设施会所规划设计建议规划设计建议配套设施配套设施CB Richard Ellis|Page 128会所营销展示功能会所营销展示功能l销售中心为了营造营销热128、度，通常规模不宜过大，避免因人气分散而导致冷清的场面。l对于本项目这种规模的楼盘，会所中承担营销功能的区域规模大概不宜超过800平米。300l办公室、财务室、会议室、更衣室等。l可安排在二层，与销售现场相对隔离。管理区800平米以内管理区800平米以内l成交前深度沟通及签约的区域。l开放设计或较私密单间形式设计均可。l设置在一层或二层，通常临近财务室。l接待客户的主要场所，座位设置相对开放；设置于一层。l放映区：播放项目简介短片。l体验活动空间：可设计部分供客户休息或儿童游乐的空间，布置电脑设备或室内游戏设施等。l吧台：为客户提供饮品。l陈列并展示项目沙盘模型、户型模型的区域。l设置于一层接近129、会所入口处。l设置于入口处，迎接客户。功能说明功能说明100体验区体验区-接待区接待区规模经验值（平方米）规模经验值（平方米）功能分区功能分区100签约区总计签约区总计100洽谈区洽谈区200展示区展示区规划设计建议规划设计建议配套设施配套设施资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 129欧洲新古典风格，与住宅建筑风格相协调。欧洲新古典风格，与住宅建筑风格相协调。配套设施会所配套设施会所规划设计建议规划设计建议配套设施配套设施CB Richard Ellis|Page 130VIII.初步财务评估VIII.初步财务评估CB Richard Ellis|Page 131初130、步财务评估初步财务评估项目开发参数项目开发参数车位面积的 10.0%10,425人防及设备用房35 平方米/个车位104,245地下车库114,670地下车库及设备用房114,670地下建筑面积地下建筑面积17,000公寓95,000小高层224,000多层洋房14,000商业350,000地上建筑面积地上建筑面积464,670总建筑面积总建筑面积2204,382居住区31,100商业区235,482占地面积占地面积1备注备注面积（平米）面积（平米）项目项目序号序号CB Richard Ellis|Page 132初步财务评估初步财务评估项目开发成本项目开发成本464,670 6,956 10131、0.0%323,215 323,215(18)总计(18)总计建安工程费的5.0%464,670 162 2.3%7,517 不可预见费不可预见费建安工程费的3.0%464,670 97 1.4%4,510 管理费管理费464,670 250 3.6%11,617 园林绿化建设费园林绿化建设费464,670 200 2.9%9,293 小市政工程建设费小市政工程建设费464,670 200 2.9%9,293 大市政工程建设费大市政工程建设费建安工程费的5.0%464,670 162 2.3%7,517 前期费用前期费用114,6703,00034,401地下车库及设备用房17,0004,00132、06,800公寓95,0003,50033,250小高层224,0003,20071,680多层洋房14,0003,0004,200商业464,6703,23546.5%150,331建安成本建安成本464,6702,65038.1%123,137土地成本土地成本计算方法计算方法面积（平米）面积（平米）单价（元/平米）单价（元/平米）比例比例合计（万元）合计（万元）费用费用CB Richard Ellis|Page 133初步财务评估初步财务评估项目开发进度项目开发进度地下地下公寓公寓小高层小高层多层洋房多层洋房商业商业Q4Q4Q3Q3Q2Q2Q1Q1Q4Q4Q3Q3Q2Q2Q1Q1Q4Q4Q133、3Q3Q2Q2Q1Q1Q4Q4Q3Q3Q2Q2Q1Q120132013201220122011201120102010物业组合物业组合CB Richard Ellis|Page 134初步财务评估初步财务评估经营假设及财务结果经营假设及财务结果10.0%12,000元/平米公寓15,000元/平米10,000元/平米9,000元/平米2010年基准价格年基准价格10.0%商业10.0%洋房10.0%小高层销售期增长率销售期增长率物业类型物业类型经测算，项目息税前内部收益率为30.5%，具有良好的收益能力。经测算，项目息税前内部收益率为30.5%，具有良好的收益能力。CB Richard Ell134、is|Page 135 根据对天津宏观经济环境、城市规划发展方向、本地房地产市场发展现状及未来趋势、以及地块条件优劣势的分析可知，本项目具备良好的发展空间，市场前景较好。根据对天津宏观经济环境、城市规划发展方向、本地房地产市场发展现状及未来趋势、以及地块条件优劣势的分析可知，本项目具备良好的发展空间，市场前景较好。本报告所提出的定位建议具有较强的财务可行性，上述定位若能得到实施，将能帮助本项目实现整体的产品价值、品牌价值和企业价值的最大化目标。本报告所提出的定位建议具有较强的财务可行性，上述定位若能得到实施，将能帮助本项目实现整体的产品价值、品牌价值和企业价值的最大化目标。初步结论初步结论CB135、 Richard Ellis|Page 136附 件附 件CB Richard Ellis|Page 1371.宏观环境与城市发展1.宏观环境与城市发展2.地块价值分析2.地块价值分析3.物业市场分析3.物业市场分析4.物业需求研究4.物业需求研究5.参考案例研究5.参考案例研究CB Richard Ellis|Page 1381.宏观环境和城市发展1.宏观环境和城市发展CB Richard Ellis|Page 139宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展l城市功能定位：城市功能定位：四大直辖市之一、规划北方经济中心。l城市现状城市现状：总面积为11,760平方公里；截至2009年底，全市常住136、人口1,202万人；城市由中心城区、环城四区、滨海新区及远郊区县4部分组成。中心城区中心城区：总面积334平方公里，下辖6个区，人口387万。600年建城史，服务配套完善，经济总量约占全市1/4。滨海新区滨海新区：规划面积2270平方公里，由塘沽、汉沽、大港等城市功能区和9大产业功能区组成，人口202万。经济总量约占全市1/2。环城四区：环城四区：东丽、西青、津南和北辰四区，人口228万人，经济总量约占全市1/5。l东丽区东丽区位于中心城区和滨海新区之间，总面积478平方公里，其中225平方公里属于滨海新区的经济发展控制范围。城市概况城市概况滨海新区城市概况城市概况CB Richard Ell137、is|Page 140各主要城市人口结构特征(2009)各主要城市人口结构特征(2009)05001,0001,5002,0002,500上海北京深圳广州天津苏州万人0%20%40%60%80%常住人口外来人口外来人口比例天津人口变化（2000-2009）天津人口变化（2000-2009）9001,0001,1001,2001,3002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009万人-10%0%10%20%30%40%常住人口户籍人口外来人口增长率宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展l外来人口主导城市人口增长。2009年底，天津常住人口1,2138、02万人，其中220余万为外来人口。l自2005年起，外来人口增长呈加快趋势，年均增长20%。2009年增速下滑主要由于经济危机和裁员暂时影响外来人口增长。l与北京、上海等主要城市相比，天津外来人口比重尚有较大提升空间。2009年天津比重为19%，除深圳72%外，上海、北京、广州、苏州比重都在25%以上。城市产业后劲强，外来人口迁入增强，将推动住宅的需求量和投资价值。城市产业后劲强，外来人口迁入增强，将推动住宅的需求量和投资价值。人口发展人口发展数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 141宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展GDP全国各主要城市GDP总量对比(2009139、)全国各主要城市GDP总量对比(2009)02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州无锡青岛亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP增速l2009年，天津经济依然保持强劲增长，GDP增长16.5%，达到7,500亿元，总量超过苏州，位居第5。l按可比价格计算，2000-2009年期间年均增长率约为15%，呈现加快趋势。2005-2009年增速高出2000-2004年增速2-3个百分点。l各年增长率明显高于全国的同期增长水平。全球金融危机中，天津与全国的增速拉开，高出近1倍。（全国8.7%，天津1140、6.5%)天津经济显示出巨大的经济增长后劲，有力的推动人口涌入和开发建设需求。天津经济显示出巨大的经济增长后劲，有力的推动人口涌入和开发建设需求。天津GDP增长情况（2000-2009）天津GDP增长情况（2000-2009）01,5003,0004,5002000200120022003200420052006200720082009亿元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%滨海新区GDP占全市比重增长率数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 142天津产业结构对比（2000-2009）天津产业结构对比（2000-2009）01,0141、002,0003,0004,0005,0002000200120022003200420052006200720082009亿元第一产业第二产业第三产业宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展产业结构产业结构天津利用外资情况（2000-2009）天津利用外资情况（2000-2009）02550751001251502000200120022003200420052006200720082009亿美元0%20%40%60%80%直接利用外资合同金额实际直接利用投资额合同额增长速度实际额增长速度l外商投资力度呈增长趋势。2001-2009年，全市合同和实际利用外资额年增平均皆在30%左右l外商投资企业142、数不断上升。2008年，在津外资企业数量近万家，世界500强企业130家。l第二产业是主导。2009年产值达4,110亿元，占54%，年均增速近20%。l天津大力发展第三产业初显成效。2009年第三产业增速15.1%，达3259亿元，占GDP的42%，比重比上年提高6个百分点。产业发展和外商投资是天津经济的重要支撑，吸引人口的流动和支撑高品质物业发展。产业发展和外商投资是天津经济的重要支撑，吸引人口的流动和支撑高品质物业发展。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 143宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展滨海新区滨海新区滨海新区GDP增长情况（2000-2009）滨海143、新区GDP增长情况（2000-2009）01,5003,0004,5002000200120022003200420052006200720082009亿元0%10%20%30%40%50%60%滨海新区GDP占全市比重增长率滨海开发开放和大项目的引入，为天津培植了持续快速发展的引擎。滨海开发开放和大项目的引入，为天津培植了持续快速发展的引擎。滨海作为发展重心，将牵引城市资源向东拓展。滨海作为发展重心，将牵引城市资源向东拓展。l2009年新区GDP达3760亿元，增幅23.5%，呈现持续加快态势，比重已占到全市GDP的53%。并且GDP增速快于全市4-5个百分点。l一大批新兴、高科技、高附加值144、的大项目落户天津和滨海，将为经济衍生出更强大的产业集群体系，支撑经济持续发展。开工时间开工时间影响影响化工化工中石化100万吨乙烯2006增强优势产业规模，提升产业的附加值，向高附加值和高科技发展渤海化工园2004蓝星化工基地-航空航天航空航天空客A320总装线2006培植新兴产业从无到有，2009年，产值同比增14倍，增幅居全国第一。产值跃居全国第四位，较2008年提升位次13位，成全国重要航空航天制造业基地运载火箭基地2008数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 144天津固定资产投资和房地产投资额（2000-2009）天津固定资产投资和房地产投资额（2000-2145、009）02,0004,0006,0002000200120022003200420052006200720082009亿元0%20%40%60%固定资产房地产投资固定资产增长率房地产投资增长率宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展l2009年固定资产投资超过5,000亿元，增速达到历史最高（47.1%）。l房地产投资比重下降，表明更多的份额投入到产业和基础设施开发中，为未来增长积累后劲。l在保增长策略下，政府推动房地产开发进度，尤其是商用地产。房地产施工和竣工量都有大幅攀升。2009年房地产施工面积超过1亿平米，同年竣工量为2,837万平米。天津房地产施工与竣工情况（2001-2009）天津房146、地产施工与竣工情况（2001-2009）02,0004,0006,0008,00010,000200120022003200420052006200720082009万平米-10%10%30%50%70%90%施工面积竣工面积施工面积增长率竣工面积增长率基础设施、产业及商用物业的投资进一步改善城市投资和发展环境，提高城市宜居性。基础设施、产业及商用物业的投资进一步改善城市投资和发展环境，提高城市宜居性。房地产开发投资房地产开发投资数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 145天津社会消费品零售总额（2000-2009）天津社会消费品零售总额（2000-2009）0500147、1,0001,5002,0002,5002000200120022003200420052006200720082009亿元-10%0%10%20%30%全市社会消费品零售总额增长率天津城市居民年可支配收入与消费性支出（2000-2009）天津城市居民年可支配收入与消费性支出（2000-2009）05,00010,00015,00020,0002000200120022003200420052006200720082009元0%5%10%15%20%可支配收入消费性支出收入增长率（%）支出增长率（%）宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展l消费品市场蕴藏较大发展潜力。2009年天津社会消费品零售148、总额达到2400亿元，占同期天津GDP的32%，增速为23%。l2000-2009年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，年均增长率分别为11%和10%左右。经济可持续发展，收入水平提高，消费活跃，对更高品质的追求将显著提升。经济可持续发展，收入水平提高，消费活跃，对更高品质的追求将显著提升。收入与消费收入与消费数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 146宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展天津各区增加值（2008）天津各区增加值（2008）050100150200250和平河东河西南开河北红桥东丽西青津南北辰塘沽汉沽大港亿元0%5%10%15%20%25%149、30%区县增加值增长速度l东丽区属增加值2008年达到161亿元，在环城四区中排列第三。l由于统计管理的划分，东丽区界内人口，空港加工区、开发区西区和滨海高新区部分的增加值分别记入天津保税区、开发区和高新区的统计内。l保税区2008年地区生产总值达到386亿元，开发区完成1,066亿元，分别增长30%和23%。尽管无法获取精确统计，但依然有理由相信东丽区界内拥有环城四区最庞大的经济体量和最活跃的经济发展度。尽管无法获取精确统计，但依然有理由相信东丽区界内拥有环城四区最庞大的经济体量和最活跃的经济发展度。东丽区域发展东丽区域发展数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 14150、7天津外来人口增长和分布特征(2008)天津外来人口增长和分布特征(2008)05101520253035和平河东河西南开河北红桥东丽西青津南北辰塘沽汉沽大港万人0%50%100%150%200%250%外来人口数外来人口增长率宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展l在环城四区中，东丽区常住人口最多（71万人），且增长最快。常住和户籍人口增速在全市各区中居前列（18%和2.2%），高于市区和滨海核心区域-塘沽。l受滨海开发影响，东丽外来人口数量明显高于其他环城区域。外来人口占常住人口的一半。在滨海开发的趋势下，东丽将成为市区人口外迁和承载外来人口的主要区域。在滨海开发的趋势下，东丽将成为市区人口151、外迁和承载外来人口的主要区域。天津各区人口增长趋势(2008)天津各区人口增长趋势(2008)020406080100120和平河东河西南开河北红桥东丽西青津南北辰塘沽汉沽大港万人-5%0%5%10%15%20%常住人口数户籍人口数常住人口增长率户籍人口增长率东丽区域发展东丽区域发展数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 148宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展城市发展阶段分析城市发展阶段分析城市发展城市发展城市化被动郊区化主动郊区化城市化被动郊区化主动郊区化u城市中心拥有最优越的可达性和区位优势u城市要素向中心聚集u城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、152、教育等所有城市功能u区县快速干道初步形成，市政基础设施完善u大量商业、办公、酒店、居住产品涌现u整合就业、居住、服务功能，构建大城市郊区功能布局u有城市更新改造背景形成大量购房需求u政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设u部分居住功能向城市外围扩散，但商务及商业等业态尚未得到规模发展阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征人均收入(GDP)/美元3000，城市化率70%人均收入(GDP)/美元1000-3000多中心化多中心化u城市出现多个中心u副城市中心的出现u多个城市共同发展天津发展天津发展l滨海新区、东丽、西青、津南等地依托产业发展起来l以和平河西南开为中心l自老城厢，沿海河整体153、布局l三环道路系统形成；快速路修建；发散式地铁布局l华苑开发、梅江、奥体开发l京津冀融合l双城双港天津人均GDP突破9,000美元，进入多中心发展阶段，城市郊区快速发展期天津人均GDP突破9,000美元，进入多中心发展阶段，城市郊区快速发展期CB Richard Ellis|Page 149资料来源：京津冀城乡规划2，各地统计年鉴、世邦魏理仕l京津冀一体化发展列入国家总体发展规划。l“一轴三带”的发展格局“一轴三带”的发展格局：以京津发展轴为重，向河北省内延伸出三条发展带-滨海新兴发展带、山前传统发展带及山区生态文化带。l滨海新区纳入国家战略带来的热效应已开始显现，将成为京津冀一体化的助推器。154、天津与北京的关系由竞争转变为错位发展，北京侧重文化、政治等方面的职能，这在很大程度上有利于天津成为北方经济中心。天津与北京的关系由竞争转变为错位发展，北京侧重文化、政治等方面的职能，这在很大程度上有利于天津成为北方经济中心。宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展京津冀一体化京津冀一体化城市发展城市发展北京北京天津天津滨海滨海滨海新兴发展带山前传统发展带京津发展轴山区生态文化带CB Richard Ellis|Page 150高端服务/研发工业制造/高科技/研发转化天津港物流天津天津北方经济中心、国际港口城市、积极推动工业和服务业协调发展市区与滨海新区协同发展，京津联动承接北京转移服务产业发展研发155、转化，对接北京研发；试点金融改革北京北京国家首都、世界城市文化名城、宜居城市剥离重工业及低端制造业推动发展高端服务业和研发产业剥离中低端服务业强化高端服务研发淡化经济职能重点发展高科技制造产业和港口l京津产业带延高速交通系统排布；京津之间产业带将研发、孵化、工业制造、加工、物流及贸易按产业链的顺序排布位于京津产业走廊的周边区域，城市化进程和城市配套完善速度更快，拥有更大发展价值。位于京津产业走廊的周边区域，城市化进程和城市配套完善速度更快，拥有更大发展价值。宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展京津产业融合京津产业融合城市发展城市发展CB Richard Ellis|Page 151本项目资料来156、源：天津市空间发展战略规划（2009）项目位于京滨综合发展轴上，是城市发展的主要方向和区域项目位于京滨综合发展轴上，是城市发展的主要方向和区域中心城区人口基础及先发优势、周边产业发展优势，都将成为项目所在区域升级、扩张的动力。中心城区人口基础及先发优势、周边产业发展优势，都将成为项目所在区域升级、扩张的动力。l“双港双城、双向拓展、一轴两带、南北生态”l依托港口优势，打造中心城区和滨海核心区两个中心，双向带动京津发展轴上的各区域发展宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展天津城市总体规划天津城市总体规划城市发展城市发展京滨发展轴京滨发展轴西部城镇发展带西部城镇发展带东部滨海发展带东部滨海发展带北港157、区北港区南港区南港区CB Richard Ellis|Page 152宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展东丽区规划东丽区规划城市发展城市发展中心城区临空产业区滨海高新区开发区西区海河下游工业区军粮城大毕庄东丽湖旅游度假区华明镇东丽开发区中心城区临空产业区滨海高新区开发区西区海河下游工业区军粮城大毕庄东丽湖旅游度假区华明镇东丽开发区l定位：国家级航空航天产业基地、自主创新和研发转化基地、国际文化交流中心和生态宜居城市l由于东丽区地处市区与滨海新区交接处，其主要产业区域已纳入滨海新区的产业功能区规划，如临空产业区、滨海高新区和开发区西区l区域重要的资源包括：滨海国际机场：滨海国际机场：2009年158、旅客吞吐量已超过500万人，将建成集地铁、轻轨、高铁、城市大巴于一体的交通枢纽东丽湖旅游度假区：东丽湖旅游度假区：天津八大旅游景区和七大自然保护区之一，8平方公里水域，56平方公里规划面积，发展休闲旅游、会议交流和生态居住。主要产业区域享受滨海新区的产业发展政策，将有力的推动区域的经济功能和地位主要产业区域享受滨海新区的产业发展政策，将有力的推动区域的经济功能和地位CB Richard Ellis|Page 153津沧高速荣乌高速津港高速京津塘二线津沧高速荣乌高速津港高速京津塘二线京津塘一线京津塘一线津晋高速津晋高速唐津高速唐津高速国道112线国道112线海滨大道海滨大道津保高速津汉快速路津保159、高速津汉快速路宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展基础设施基础设施2011天津大道2010塘汉快速路2010海滨大道高速高速/快速公路快速公路通车时间通车时间津汉快速路2012国道112线2012大力发展的高速公路网络，提升天津对周边城市的辐射能力。大力发展的高速公路网络，提升天津对周边城市的辐射能力。项目位于京津-滨海高速轴线上，对北京和滨海的吸引力较强。项目位于京津-滨海高速轴线上，对北京和滨海的吸引力较强。塘汉快速路塘汉快速路高速公路高速公路数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 1542015机场枢纽2011天津西站枢纽2012京沪高铁2012津保高铁2012津160、秦高铁2011滨海站枢纽高速高速/城际铁路城际铁路通车时间通车时间京津城际2012京津城际滨海段2012于家堡站2011宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展基础设施基础设施京沪高铁京津城际津保高铁津秦高铁京沪高铁京津城际津保高铁津秦高铁1 12 23 34 4天津站天津西站于家堡滨海站机场天津站天津西站于家堡滨海站机场通过高速铁路辐射周边城市，提升天津的城市地位和对周边2小时交通内城市的吸引。通过高速铁路辐射周边城市，提升天津的城市地位和对周边2小时交通内城市的吸引。京津城际铁路引入机场区域，与轨道交通形成枢纽，对北京和周边城市的吸引增强。京津城际铁路引入机场区域，与轨道交通形成枢纽，对北京和161、周边城市的吸引增强。高速铁路高速铁路数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 155l据规划，到2020年，形成4条市域线(Z线)和17条城区线(M线)的轨道网络，总规模将达到1,036公里，承载60%60%的公共交通。l本项目距离2号线终点站-李明庄4公里4公里；距离延长线延长线空港站500米以内。l机场区将成为重要的交通枢纽区-城际铁路、地铁2号线、城市线路将引入，提升区域价值。线路线路建成年份建成年份线路线路建成年份建成年份M12006M92011轻轨2005M52014M22011M62014M32011B12011宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展M2M2M1162、M1M3M3M5M5M6M6M9M9B1B1城市轨道交通向外围发散，推动人口迁移，与滨海交通的连接推动人口东迁趋势。城市轨道交通向外围发散，推动人口迁移，与滨海交通的连接推动人口东迁趋势。为吸引人口外迁，项目需强化与地铁2号线的联系，如提供班车等。为吸引人口外迁，项目需强化与地铁2号线的联系，如提供班车等。轨道交通轨道交通基础设施基础设施数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 156时间政策内容说明影响2005年年8月关于征收土地增值税问题的通知月关于征收土地增值税问题的通知从05年10月1日起，对我市房地产开发企业开发销售的商品房，按照其取得的收入预征土地增值税。销售163、普通住宅的预征率为0.5%；非普通住宅及高档写字楼、公寓、别墅、度假村的预征为1%。对短期的投资性需求进行限制，通过对开发商的预征，来调整市场上的产品供应结构。2005年年9月市政府批转市规划和国土资源局拟定的天津市土地利用年度计划管理暂行办法的通知月市政府批转市规划和国土资源局拟定的天津市土地利用年度计划管理暂行办法的通知加强政府管理土地的力度和权限，通过土地利用总体规划来控制建设用地总量，引导集约用地，切实保护耕地，保证天津市经济社会的可持续发展。提高政府对土地的宏观调控能力，进一步加强对土地市场的管理推动地产市场有序发展2005年年10月关于房地产税收一体化管理若干问题的通知月关于房地产164、税收一体化管理若干问题的通知各地要以存量房交易环节所涉及税收的征管为切入点，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。进一步规范投资行为，抑制短期炒作2006年年3月关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知月关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。开发项目位于直辖市的，预计计税毛利率不得低于20规范投资165、行为，抑制区域房地产价格上涨过快政策保障政策保障房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展CB Richard Ellis|Page 157时间政策内容说明影响2006年年5月调控房地产的六项措施月调控房地产的六项措施(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房(六)完善房地产统计和信息披露制度。表明政府在稳定房价、杜绝投机方面的强硬姿态，从而加大房地166、产业的风险预期，提高行业准入门槛，促进长远发展。2006年年5月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。从6月1日起，执行“个人对外销售购买不足5年的住房，全额征收营业税167、”。调控政策贯穿房地产开发的整个过程，有利于实现房价的“软着陆”。在政策引导下，市场小户型供应将成为主流，住宅超前消费的现象将逐步得到控制2006年年7月关于规范房地产市场外资准入和管理的意见月关于规范房地产市场外资准入和管理的意见全文4部分，共14条，对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。平抑国内的房价,并应通过措施打击炒房房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展政策保障政策保障CB Richard Ellis|Page 158时间政策说明影响2006年年8月关于进一步加强房地产信贷管理的通知月关于进一步加强房地产168、信贷管理的通知强调房地产开发贷款的风险管理，使得资信较差的房地产发展商融资渠道进一步减少，即使是资信较好的房地产发展商，由于房地产市场发展过快，需求过度释放，未来的市场风险大大增强，因而对于开发风险较大的项目而言，发展商需要较强的资金实力或更多的融资渠道为项目开发的资金保证规范投资行为，抑制短抑制区域房地产价格上涨过快，防范金融风险。2006年年8月上调金融机构人民币存贷款基准利率月上调金融机构人民币存贷款基准利率自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，169、由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。引导投资和货币信贷的合理增长；引导企业和金融机构恰当地衡量风险；维护价格总水平稳定2006年年8月国务院关于加强土地调控有关问题的通知月国务院关于加强土地调控有关问题的通知将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据。土地利用计划指标体系逐步完善；计划执行的监管和考核得到进一步强化2006年年12月天津市公寓项目建设管理暂行办法月天津市公寓项目建设管理暂行办法经170、营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种。对经营性公寓项目建设的要求是，酒店式公寓须设中央空调；三种公寓车位配套指标不同；层高不同建筑面积算法不同。明确公寓房与普通商品住房的区别，规范公寓项目建设管理行为房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展政策保障政策保障CB Richard Ellis|Page 159时间政策说明影响2007年年2月关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知月关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用171、权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。进一步缩小房地产企业盈利空间，对短期投资炒作进行限制2007年年6月关于规范我市房地产市场外资准入和管理的意见月关于规范我市房地产市场外资准入和管理的意见为进一步规范房地产市场外资准入和管理，促进天津市房地产市场健康发展，天津市建委等八部门采取措施规范外资准入和管理严把外资进入房地产市场，发布关于规范我市房地产市场外资准入和管理的意见。禁止外资炒房，平抑房价2007年年3月至月至9月银行利率五级跳月银行利率五级跳自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一172、年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。对当时房地产市场投资过热的情况有一定的抑制作用2008年年1月国务院关于促进节约集约用地的通知 月国务院关于促进节约集约用地的通知 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。进一步规范房地产市场行为2008年年9月至月至12月银行利率五连降月银行利率五连降自2008年9月16日至2008年12月23日，中国人民银行连续降低存贷款利率五次。减轻购房者负担，刺激楼市消费政策保障政策保障房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市173、发展CB Richard Ellis|Page 160政策保障政策保障房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展时间政策说明影响2009年年2月月4 日日蓝单户口管理政策申办本市蓝印户口购房款由原来统一的100万元按区调低。市内六区和塘沽区(含开发区、保税区)降至80万元，环城四区和汉沽区、大港区降至60万元，宝坻区、武清区和三县降至40万元刺激了外来购房热情，促使楼市成交量回升。对吸引人才起到良好作用。2009年年2月月关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见加快解决中低收入群众住房困难；支持居民购买自住型和改善型住房；鼓励境外人口在天津市购房；稳定房地产投资，推动房地174、产业平稳有序发展的十三条措施支持居民购房的延续，合理的引导开发企业健康发展，对逐渐升温的房地产市场起到了有效的促进和规范作用2009年年12月月9日日关于调整个人住房转让营业税政策的通知自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税刺激2009年底二手房价和成交大幅提升，从而带动新房价格上涨；长期看，抑制投机起到些许作用近年来，尽管调控政策层出不穷，但思路清晰：中低收入住房由175、政府解决，而住房升级和高品质需求将主要通过商品住宅解决。近年来，尽管调控政策层出不穷，但思路清晰：中低收入住房由政府解决，而住房升级和高品质需求将主要通过商品住宅解决。由于房地产作为支柱产业的特性不变，且政府土地财政的诱惑，房地产价格在今后一段时间将保持平稳上升趋势。由于房地产作为支柱产业的特性不变，且政府土地财政的诱惑，房地产价格在今后一段时间将保持平稳上升趋势。CB Richard Ellis|Page 161宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展小结小结l滨海开发拉动下，天津将进入快速发展的历史阶段。l东丽区拥有环城四区内最活跃的经济发展潜力和基础。l滨海开发的就业机会和交通设施的外扩，推176、动城市向东快速推进。l华明镇和航空城区域依托空港和发达的过境交通将成为城市扩张的重点。l政府宏观调控政策的影响下，房地产市场发展将更加规范、结构更加合理，更趋专业化和市场化，整个市场将向良性方向发展经济增长经济增长城市发展城市发展政策保障政策保障l天津通过大规模固定资产投入，完善并快速推进高速铁路、公路和轨道交通的发展，为经济活跃打下基础。l京津-滨海发展走廊上高速交通和机场枢纽的建设将推动华明和空港趋于成熟。基础设施基础设施天津城市经济活跃而持续性强，将提升房产升级需求和投资吸引力。天津城市经济活跃而持续性强，将提升房产升级需求和投资吸引力。空港和华明镇区域面临城市配套全面升级的发展机遇，为177、项目开发提供较好的时机。空港和华明镇区域面临城市配套全面升级的发展机遇，为项目开发提供较好的时机。CB Richard Ellis|Page 1622.地块价值分析2.地块价值分析CB Richard Ellis|Page 163地块价值分析地块价值分析项目位置项目位置项目区位项目区位l紧邻市区和滨海新区，距离外环4公里，距火车站15公里，距离滨海新区中心35公里，距离机场5公里。l位于津滨产业发展走廊上，与各主要发展区域通过高速公路贯通，30分钟内通达市区、临空产业区、先进制造产业区（开发区、开发区西区和海洋高新区）、滨海高新区、中新生态城等地。l所属东丽区华明示范镇，是天津规划10大新家园178、之一，通过宅基地换房集中4万农村居民形成城镇。临空产业区滨海高新区先进制造业产业区中新生态城滨海旅游区海港物流区中央商务区临港工业区南港工业区北港区南港区中心城区滨海新区东丽区中心城区滨海新区东丽区华明镇华明镇临近市区的优势有利于吸引市区人口迁移。临近市区的优势有利于吸引市区人口迁移。依托滨海赋予本项目较强的发展潜力和投资价值。依托滨海赋予本项目较强的发展潜力和投资价值。CB Richard Ellis|Page 164高速公路高速公路快速路快速路轨道交通轨道交通公交公交1.京津塘高速1线(10分钟)1.临津汉公路1.京津城际延入机场(10分钟，2012)目前4条线路，分别通向东丽区和市中心：179、便民6、8路、818路、骏捷线路2.京津塘高速2线(15分钟)2.外环线(10分钟)2.地铁2号线机场(10分钟，2012)3.津滨高速(15分钟)2.地铁2号线空港(5分钟，争取中)3.津滨轻轨（20分钟）23122311地块价值分析地块价值分析交通交通项目区位项目区位公路交通发达，有利于吸引中产人群（有车族）的外迁。公路交通发达，有利于吸引中产人群（有车族）的外迁。对接公共交通尚需改善。对接公共交通尚需改善。CB Richard Ellis|Page 165地块价值分析地块价值分析产业产业项目区位项目区位区域产业发展前景和就业为购房者提供投资价值。区域产业发展前景和就业为购房者提供投资价值180、。区域产业人口素质高，对周边高品质住房需求日趋旺盛。区域产业人口素质高，对周边高品质住房需求日趋旺盛。临空产业区滨海高新区开发区西区临空产业区滨海高新区开发区西区军粮城军粮城东丽湖旅游度假区华明镇东丽湖旅游度假区华明镇产业园区产业园区产业特征产业特征人口特征人口特征代表企业代表企业临空产业区临空产业区l航空、空港物流、研发创新、高新技术l高级蓝领/灰领/科技白领l就业20万人l100余家，聚集了欧洲空客、美国卡特彼勒、普洛斯、加拿大铝业，德国汉莎，法国泰雷兹、意大利扎努西、中兴通讯、大唐电信、东软、中科院生物研发转化中心滨海高新区滨海高新区l生物药物、信息技术、新能源、现代服务业l科技白领l就181、业16万人l航天科技集团公司航天器制造及应用产业基地项目、明阳风力发电、天津药物研究院、法国液化空气、大连华信、日本NTT数据开发区西区开发区西区l航天、汽车、新能源、现代制造l灰领、科技白领l就业人口20万人l100余家，新一代运载火箭、维斯塔斯、锦湖轮胎、雀巢普瑞纳、肯纳金属、东气风电、清源电动车华明工业园华明工业园l先进制造、研发、航空l高级蓝领/灰领/科技白领l就业3万人l10余家企业，中国兵器集团、国家信息安全中心、EOD总部港、阳光集团、海特航空数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 166地块价值分析地块价值分析区域规划区域规划物业物业商品住宅商品住宅低档182、房（还迁房、经适房、限价房）低档房（还迁房、经适房、限价房）办公办公商业商业研发研发/产业产业已建成7万平米110万平米60万平米50万平米55万平米在建中7万平米83万平米120万平米20万平米40万平米待建80万平米-40万平米-住宅开发规模大，居住氛围初步形成，但整体品质低，商品住宅稀缺。住宅开发规模大，居住氛围初步形成，但整体品质低，商品住宅稀缺。未来，空港、华明政府推动商业、办公和研发等物业大规模开发将推动区域城市化发展和完善配套。未来，空港、华明政府推动商业、办公和研发等物业大规模开发将推动区域城市化发展和完善配套。机场保税区华明工业园机场保税区华明工业园建成商业建成办公建成中低档183、住宅在建/待建商业在建/待建办公在建/待建中低档住宅在建/待建商品住宅建成商品住宅尚未出让商品住宅用地数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 167华明镇配套华明镇配套l华明学校（9年1贯制）l幼儿园5所（已建成1所）l中心医院l老年公寓l文化广场l农民培训学校等服务、文化设施华明学校华明学校地块价值分析地块价值分析区域规划区域规划配套配套空港经济区空港经济区l天津一中合作中学(在建)l实验小学合作小学(在建)l三级甲等国际医院(在建)l东方剑桥幼儿园(在建)l18洞高尔夫球场l3座5星级酒店华明镇配套仅能满足基本和中低水平生活需求。华明镇配套仅能满足基本和中低水平生活184、需求。仅一路之隔的空港经济区可为项目提供高层次的配套设施服务。仅一路之隔的空港经济区可为项目提供高层次的配套设施服务。2011年空港配套设施将初步完善，本项目开发应强化与空港配套的联系。2011年空港配套设施将初步完善，本项目开发应强化与空港配套的联系。高尔夫球场高尔夫球场CB Richard Ellis|Page 168地块地块交通情况交通情况地块价值分析地块价值分析华明家园华明工业园区三期华明工业园区二期华明工业园区一期华明家园华明工业园区三期华明工业园区二期华明工业园区一期本项目本项目居住居住商业金融商业金融318,83631,100其中其中349,936建筑面积建筑面积40%绿地率绿地185、率商业30%，居住19%建筑密度建筑密度1.56居住居住1商业金融商业金融其中其中1.49容积率容积率204,382居住居住31,100商业金融商业金融其中其中235,482用地面积用地面积商业金融及居住用地性质用地性质2009-01号地块编号地块编号l位于华明工业园东南角，东侧紧邻华明镇村民聚集区-华明家园。l属华明工业园一期用地，紧邻规划华明金地商业中心、EOD总部港。对绿化率要求较高，容积率较低，为营造舒适性社区提供保障。对绿化率要求较高，容积率较低，为营造舒适性社区提供保障。地块形状不方正，给布局提出挑战。地块形状不方正，给布局提出挑战。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ell186、is|Page 169交通环境及地块可达性交通环境及地块可达性地块价值分析地块价值分析交通情况交通情况交通环境及地块可达性交通环境及地块可达性项目地块示意图项目地块示意图津汉公路津汉公路中环西路中环西路车流人流l自市区方向：自市区方向：沿津汉公路自地块西侧或南侧道路进入地块沿津汉公路自锦华路、弘顺路、春华路进入地块东北侧l自空港方向自空港方向中环西路自地块西侧或南侧道路进入地块沿中央大道自锦华路、弘顺路、春华路进入地块东北侧l自津汉公路东侧方向自津汉公路东侧方向沿南侧道路小桥进入地块自锦华路、弘顺路、春华路进入地块东北侧地块东、西两侧皆为华明区域的主干道路，南侧为次干道，整体通达性较好。地块东187、西两侧皆为华明区域的主干道路，南侧为次干道，整体通达性较好。华明镇内部人流主要自知春路方向进入地块，而外部人流自西侧道路进入地块。华明镇内部人流主要自知春路方向进入地块，而外部人流自西侧道路进入地块。CB Richard Ellis|Page 170地块现状及可视性地块现状及可视性地块分析地块分析地块价值分析地块价值分析货运停车场货运停车场南侧道路、河、绿化带南侧道路、河、绿化带西侧场地及邻近办公物业西侧场地及邻近办公物业西侧路口跨河小桥西侧路口跨河小桥东侧场地和华明家园东侧场地和华明家园场地平整，易于开发。场地平整，易于开发。受机场区域限高，周边建筑以多层和小高层为主，可视性好。受机场区域188、限高，周边建筑以多层和小高层为主，可视性好。南侧绿化带有效隔离污水河道和外环线噪音污染。南侧绿化带有效隔离污水河道和外环线噪音污染。南侧河道在治理之中，将减少对住宅的不利影响。南侧河道在治理之中，将减少对住宅的不利影响。CB Richard Ellis|Page 171SWOT分析SWOT分析优势优势l区位优势：市区东扩的首要位置、紧邻滨海新区，城市主要发展轴线上。l交通优势：高速途径区域连接北京、天津和滨海，地铁2号线终点及延长线上。l产业支撑：周边产业区发展迅猛，区域发展前景广阔，投资价值较好。l配套完善：空港高标准酒店、医院、学校和商业生活设施在建，配套设施日益完善。l市场基础：华明新家189、园建设使得周边已具有一定人气，利于市场接受。劣势劣势l华明镇配套不足：目前华明镇的自身配套不足以支撑高品质项目开发。l公共交通滞后：区域公共交通发展较慢，地铁与本项目距离较长（4公里）。l地块不方正：对项目内部物业布局提出挑战。l自身景观资源欠缺：周边河道景观可利用性差，须强化自身景观。地块价值分析地块价值分析CB Richard Ellis|Page 172SWOT分析SWOT分析机会机会l经济发展人口外迁：滨海新区开发和汽车的普及推动更多人口向城市东部迁移。l区域改造住房升级：河东区和东丽区的经济快速发展，区域改善需求增多，对高品质住房需求增加。l商品住宅稀缺：空港和华明区域商品住宅稀缺，190、项目如开发突破性产品，则具有较好的发展机会。l高素质人口需求：空港、高新区、开发区西区等区域产业人口对高品质商品住宅的需求。威胁威胁l中低端居住影响：项目周边近200万还迁房、经济适用房和限价房对商品住宅的档次影响。l限价商品房的影响：空港内同期开发限价商品房对本项目吸引空港客群威胁较大。l其他居住项目竞争：来自京津产业发展轴上东丽、河东、滨海其他重点项目对客群的分流。地块价值分析地块价值分析CB Richard Ellis|Page 1733.物业市场分析3.物业市场分析CB Richard Ellis|Page 174住宅市场住宅市场CB Richard Ellis|Page 175住宅市191、场住宅市场发展历程发展历程l1992年开始，天津打破住宅供给制，房改方案正式实施；l1994年，天津市开展了“世纪危改”工程，6年时间新建住宅2,073万平米；l1998年，随着取消福利分房制度，住宅市场步入了快速发展阶段，出现了华苑居住区等普通商品住宅，以及万科城市花园、万科都市花园、森淼清华园等中高档商品住宅；l2001年“世纪危改”工程结束，由拆迁形成的刚性需求萎缩，市场疲软，投资下滑，2002年是天津住宅市场发展的低谷；起步阶段起步阶段调控发展阶段调控发展阶段发展阶段发展阶段l2007年，受土地市场拍卖价格上升影响，住宅价格出现新一轮快速增长趋势l2008年下半年，受全球金融危机影响，192、住宅市场的增长步伐放缓l2009年，为鼓励房地产市场健康发展，国家和地方出台一系列刺激地产市场的调控政策，2008年积压的刚性需求爆发，住宅市场需求大幅放量。l从2003年下半年，海河两岸综合开发改造工程启动，大规模的市政道路修建所造成的拆迁，形成了新的刚性需求，天津房地产市场迎来了新一轮的发展，代表项目有水晶城、时代奥城等；l2005-2006年，滨海新区列入国家战略布局使天津房地产又一次掀起开发投资/置业的高潮，东部区域开始大规模开发；整体市场整体市场CB Richard Ellis|Page 176住宅市场住宅市场数据来源：天津市国土资源与房屋管理局注：供应量计算以开发商获得销售许可证为193、准。l2004年，受海河两岸改造及市政基础设施开发影响，年供应量激增到2,932万平米；但随后受紧缩的宏观政策影响，市场进入观望期，年供应量在05年萎缩至89万平米。l2006年，滨海新区发展带动了天津住宅市场新一轮的开发热潮，供应量逐年上升。l2009年，随经济危机持续影响开发商纷纷调整开发策略，以及07、08年巨大的新增量市场无法快速消化等影响，住宅新增供应大幅下降，较07、08两年下降近50%。l2010年前两个月，新增供应93万平米，与09年同期的99.5万平米基本持平，说明市场预期还未发生明显变化市场预期还未发生明显变化。整体市场整体市场供应供应天津商品住宅供应走势（2003-201194、0.02）天津商品住宅供应走势（2003-2010.02）161898501,3691,500828932213,1824,0335,4016,9017,7297,8212,9323,09301,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020032004200520062007200820092010.01-02万平米新增供应累计供应CB Richard Ellis|Page 177住宅市场住宅市场销售量销售量l截至2010年2月，天津商品住宅总体销售率为82%，市场供需基本平衡。市场供需基本平衡。l除2008年经济危机使成交量萎缩至489万平米，其余年份年均195、销量898万平米（约合57万套/年，1,560套/月）。年均销量898万平米（约合57万套/年，1,560套/月）。l2009年市场回暖，之前积压的大量刚性需求爆发，成交量激增至1,315万平米，创历史最高，07-08年的存量得到消化，销售率跃至159%。l2010年前两个月处于年度的常规性淡季，累计销售环比下降26%，主要由于受09年销售火爆的影响，购房需求有所透支，同时国家多项调控政策使部分需求进入观望状态。整体市场整体市场数据来源：天津市国土资源与房屋管理局天津商品住宅销售走势（2003-2010.02）天津商品住宅销售走势（2003-2010.02）7719578379021,0144196、891,31511704008001,2001,60020032004200520062007200820092010.01-02万平米0%200%400%600%800%1000%销售面积销售率CB Richard Ellis|Page 178住宅市场住宅市场成交均价成交均价l2007年之前是商品住宅价格增长较快的时期，大部分年份增速超过20%，特别是04年受拆迁改造等刚性需求拉动价格增幅接近50%。l2008年至今，整体售价呈现增速减缓的态势2008年至今，整体售价呈现增速减缓的态势，一方面受经济危机影响，市场期望值的降低，另一方面需求增量主要来自环城四区及滨海新区，一定程度上拉低了价格增197、幅。未来在需求的拉动下，商品住宅成交价格仍将继续上涨，但受政府大规模开发限价房和经济适用房政策的影响，价格涨幅预计将在5-10%之间。未来在需求的拉动下，商品住宅成交价格仍将继续上涨，但受政府大规模开发限价房和经济适用房政策的影响，价格涨幅预计将在5-10%之间。整体市场整体市场天津商品住宅成交均价走势（2003-2010.02）天津商品住宅成交均价走势（2003-2010.02）2,6503,9664,1164,8966,1446,7817,3737,72102,0004,0006,0008,00010,00020032004200520062007200820092010.01-02元/平198、米0%10%20%30%40%50%60%全市均价均价增长率数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 179市场分布市场分布l天津住宅市场按行政区域可划分为：中心城区板块、环城四区板块、滨海新区板块以及远郊区县板块。l环城四区包括：北辰区、东丽区、西青区、津南区。目前，随着城市基础设施的不断完善，居住区向中心城区外围扩张的趋势越来越明显，环城四区的住宅开发日渐规模，已经形成多个成熟居住区。目前，随着城市基础设施的不断完善，居住区向中心城区外围扩张的趋势越来越明显，环城四区的住宅开发日渐规模，已经形成多个成熟居住区。住宅市场住宅市场环城四区住宅市场环城四区住199、宅市场市区北辰西青东丽津南北辰西青东丽津南远郊区县远郊区县滨海新区环城四区本项目CB Richard Ellis|Page 180住宅市场住宅市场供应量供应量l2004年开始，随着交通和城市建设步伐加快，环城四区迅速崛起，同时由于“新家园”建设的启动，环城四区住宅供应量稳步攀升，年均新增供应达到285万平米，形成了多个日渐成熟的居住区。l2008-2009年，受经济环境影响，项目进度推迟，新增供应减少，但受城市中心土地供应减少及中心区地价不断走高的影响，环城四区成为住宅开发热点区域环城四区成为住宅开发热点区域，新增供应量已超过其他各区域，占全市比例由06年的19%提高到09年的29%。l未来环200、城四区住宅开发将进入加速发展阶段，年均新增住宅将达到423万平米。环城四区住宅市场环城四区住宅市场环城四区与其他区域对比（2006-2009）环城四区与其他区域对比（2006-2009）01002003004005006002006200720082009万平米市内六区环城四区滨海新区远郊区县注：因项目需要，将空港经济区数据从滨海新区统计中剔除，纳入环城四区（东丽区）统计；以下皆为同一统计口径。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局环城四区商品住宅供应走势（2003-2012）环城四区商品住宅供应走势（2003-2012）391583664852434134405807381,1031,5891201、,8322,2452,685428422335411193,11305001,0001,5002,0002,5003,0003,5002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012万平米新增供应累计供应CB Richard Ellis|Page 181住宅市场住宅市场供应分布供应分布l由于城市西南部经济相对发达，交通等基础设施相对完善，且靠近梅江、水上等成熟高端居住板块，区域认知度较高，目前供应主要集中在西南部各区。l未来，受中心城区居住板块整体南移的影响，以及城市南部都市副中心的建设，津南区将超越西青区成为环城四区住宅供应量最大的区域，环城202、四区住宅开发“西南部热，东北部冷”“西南部热，东北部冷”的供应局面仍将延续。环城四区住宅市场环城四区住宅市场未来供应分布情况（2012）未来供应分布情况（2012）13%18%28%41%东丽区北辰区西青区津南区 现状供应分布情况（2009）现状供应分布情况（2009）11%24%35%30%东丽区北辰区西青区津南区 数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 182住宅市场住宅市场销售量销售量l至2010年2月，环城四区商品住宅整体销售率78%，需求并未得到彻底释放，年均销量898万平米（约合13.5万套/年，370套/月）。年均销量898万平米（约合13203、.5万套/年，370套/月）。l2008-2009年，环城四区销售全面超过其他区域环城四区销售全面超过其他区域，占比由03年的23%上升09年的31%，到说明市场对该区域的认可度正在逐步提升。l2009 年，刚性需求大量释放，成交量以吸纳上两年存量为主，年销售面积倍增至407万平米，达历史最高。随着中心城区可开发空间的不断缩小和价格不断推高，环城四区已超越中心城区成为购房需求最为旺盛的区域。随着中心城区可开发空间的不断缩小和价格不断推高，环城四区已超越中心城区成为购房需求最为旺盛的区域。环城四区住宅市场环城四区住宅市场环城四区销量与其他区域对比（2006-2009）环城四区销量与其他区域对比（204、2006-2009）01002003004005002006200720082009万平米市内六区环城四区滨海新区远郊区县环城四区商品住宅销售走势（2003-2012）环城四区商品住宅销售走势（2003-2012）11915314020824815440730236946101002003004005002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012万平米0%100%200%300%400%销售面积销售率数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 183住宅市场住宅市场成交均价成交均价l环城四区的住宅成交均205、价以年均21.6%速度上涨，超过全市18.6%的增速水平，与全市均价水平的差距正在逐步缩小与全市均价水平的差距正在逐步缩小，2009年均价为6,644元/平米。l2009年，售价增幅大幅下降，主要由于需求放量大部分集中在2-3季度，而价格上涨集中在4季度。未来随着区域交通和配套设施的完善，以及高品质项目的陆续推出，售价还将进一步提升，但较高的价格基数将牵制增长率，年增长率将放缓，预计8-10%左右。未来随着区域交通和配套设施的完善，以及高品质项目的陆续推出，售价还将进一步提升，但较高的价格基数将牵制增长率，年增长率将放缓，预计8-10%左右。环城四区住宅市场环城四区住宅市场环城四区住宅销售均价206、走势（2003-2012）环城四区住宅销售均价走势（2003-2012）01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002003200420052006200720082009201020112012元/平米环城四区均价全市均价数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 184典型项目举例典型项目举例项目名称项目名称区域区域建筑形式建筑形式开盘时间开盘时间畅销户型（平米）畅销户型（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）装修装修开发商开发商富力湾富力湾西青高层200890两室25,000精装天津富力城富力津门湖富力津207、门湖西青洋房、小高层、高层2005130-160三室210,000精装天津富力城星耀五洲星耀五洲津南别墅、洋房、高层2009150-180两室跃层（洋房）260-290四室/五室（别墅）3,000,000毛坯星耀集团领世郡领世郡津南别墅、洋房、小高层、高层2005160-180三室1,79,600毛坯天津红墈万科东丽湖万科东丽湖东丽别墅、洋房、高层2005100-120三室（高层）100左右两室跃层（洋房）160-180四室（别墅）1,900,000部分高层精装天津万科万科魅力之城万科魅力之城东丽小高层200870一室80-90两室396,000精装天津万科宝翠花都宝翠花都北辰洋房、小高层、高208、层200860-70一室90-100两室770,000毛坯天津新创置业城际美景城际美景北辰洋房、小高层、高层200850-60一室80-90两室200,000毛坯天津双盈地产住宅市场住宅市场数据来源：世邦魏理仕环城四区住宅市场环城四区住宅市场CB Richard Ellis|Page 185住宅市场住宅市场产品特征产品特征l从典型项目来看，产品种类丰富，大部分项目以洋房、小高层、高层混合开发为主要供应类型。l供应面积：主要集中在70-90平米（占30%）及90-120平米（占29%）。l户型特征：以两室（50%）、三室（25%）为主。环城四区住宅市场环城四区住宅市场面积特征（面积特征（2009209、年供应为例）年供应为例）7%29%30%13%7%14%70平米以下70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上户型特征（户型特征（2009年供应为例）年供应为例）13%48%25%9%5%一室二室三室四室五室以上在经济紧凑的中小户型高层产品与舒适度更高的低层低密度产品之间保持平衡，是环城四区住宅开发的主要特点。在经济紧凑的中小户型高层产品与舒适度更高的低层低密度产品之间保持平衡，是环城四区住宅开发的主要特点。CB Richard Ellis|Page 186住宅市场住宅市场需求特征需求特征l客户来源：客户来源：本市购房者占85%左右（其中，70%来自市内六210、区，30%为当地客源）；15%为外地购房者，其中以来自北京的客户居多。l购房动因：购房动因：本市购房者大部分为自主需求，其中，购买小户型的多为首次购房者，大户型多为改善性需求；外地客户中，北京客户多为投资需求，其他省份购房者多为获得蓝印户口。l客户需求：客户需求：70-120平米的两室/三室是市场需求的重点，占比分别为54%和24%。l房款总价：房款总价：以50-100万的总房款居多（占56%），50万以下的总价也占30%左右。环城四区住宅市场环城四区住宅市场户型特征（户型特征（2009年成交为例）年成交为例）12%54%24%7%3%一室二室三室四室五室以上房款总价特征（房款总价特征（200211、9年成交为例）年成交为例）33%56%7%2%1%1%50万以下50-100万100-150万150-200万200-250万250万以上自住需求为主，偏好中小户型，房款总价在100万以下的住宅产品，是环城四区购房者的主要特点。自住需求为主，偏好中小户型，房款总价在100万以下的住宅产品，是环城四区购房者的主要特点。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 187小结小结市场状况市场状况未来展望未来展望项目启示项目启示l环城四区是未来的需求热点区域，这一区域应注重将住宅开发与城市功能、产业发展和人口迁移相协调；l准确的产品定位与客群定位也是这一区域住宅开发212、的关键。l从2003-2007年，年销售量始终维持在900万平米左右，成交均价年均增长约23%；l2008年，受经济危机影响，销售严重萎缩，价格下滑；l2009年，随着市场回暖，销售量激增了168%，但需求增量主要来自外围区域，因此整体价格增速减缓。l住宅调控政策对需求和投资的抑制效果显现，价格涨幅将较小，住宅开发收益最大化将通过提供更高品质、更舒适的住房来实现，而非低成本；l外来移民的增加、城市拆迁改造和改善需求将继续支撑房价提升；l经济高速发展将是支撑住宅开发的可持续发展的动力；在经济复苏的环境中，受政策支持的天津将成为投资热点地区。住宅市场住宅市场整体市场整体市场CB Richard E213、llis|Page 188小结小结l随着城市中心土地资源减少、开发成本升高，发展热点向交通便利的环城四区扩张l“西南部热，东北部冷”是短期内环城四区住宅开发面临的一个特点市场供应市场供应销售价格销售价格产品趋势产品趋势需求特点需求特点区域发展启示区域发展启示l市场成熟推动产品提升，市场也将细分更加明显l中小户型的住宅将成为未来环城四区住宅开发的趋势l低层低密度的洋房、别墅将更为稀缺l2010年环城四区住宅市场仍将延续供需两旺的态势l未来整体价格仍处于上升趋势，但上涨幅度将有所减缓，预计短期涨幅6%左右l受价格趋势的影响，环城四区已超越中心城区成为购房需求最为旺盛的区域l房款总价适中的中小户型产214、品最为热销l本项目位于东丽区，处于市区到滨海新区的黄金走廊，交通便利，且拥有独特的景观资源，具备发展低层低密度高品质住宅的条件，市场潜力巨大。住宅市场住宅市场环城四区住宅市场环城四区住宅市场CB Richard Ellis|Page 189市场分布市场分布l东丽区住宅市场主要分为五大板块：-华明镇板块-东丽湖板块-空港板块-东丽中心区板块（津塘公路-轻轨沿线）-卫国道-津滨大道板块l华明镇板块主要以定向还迁房（华明新家园）、经济适用房为主，目前商品住宅项目数量较少。华明镇板块主要以定向还迁房（华明新家园）、经济适用房为主，目前商品住宅项目数量较少。住宅市场住宅市场东丽区住宅市场东丽区住宅市场东215、丽湖华明镇空港东丽中心板块卫国道-津滨大道板块东丽湖华明镇空港东丽中心板块卫国道-津滨大道板块本项目CB Richard Ellis|Page 190住宅市场住宅市场供应量供应量l2004年，万科东丽湖成为东丽区第一个大规模商品住宅开发项目，带动了区域商品住宅供应量的上升。l2006年，滨海新区开发纳入国家战略，东丽区的地块价值大幅提升滨海新区开发纳入国家战略，东丽区的地块价值大幅提升，吸引更多住宅开发企业进入，年均新增供应达到50万平米。l2009年，受金融危机影响，新增供应减少，但众多国内知名地产开发商纷纷在东丽拿地，预计这些项目将在未来几年逐步入市，未来3年东丽区的住宅开发将呈现倍增态势216、未来3年东丽区的住宅开发将呈现倍增态势。东丽区住宅市场东丽区住宅市场东丽区商品住宅供应走势（2003-2012）东丽区商品住宅供应走势（2003-2012）1.811546624628241521061721962583400.4381130.9390501001502002503003504004502003200420052006200720082009201020112012万平米新增供应累计供应数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 191住宅市场住宅市场未来商品住宅项目未来商品住宅项目容积率1，洋房或叠拼2011130,000空港复地空港200217、9地块PH1复地空港2009地块PH1容积率1.6，洋房、小高2011100,000卫国道-津滨大道东丽金隅2010地块PH1东丽金隅2010地块PH1别墅、洋房、小高、公寓201084,800东丽湖米兰东湖湾米兰东湖湾容积率1.59，洋房、小高201180,000卫国道-津滨大道松江2009地块PH1松江2009地块PH1容积率1.41，洋房、小高层2011100,000东丽中心区滨海建泰2009地块PH1滨海建泰2009地块PH1小高层201125,640东丽中心区万科魅力之城 PH3万科魅力之城 PH3别墅、洋房、小高层、高层2011150,000东丽湖东丽湖万科城PH6东丽湖万科城PH218、626栋14层高层201170,000卫国道-津滨大道天房翠海红山PH2天房翠海红山PH2容积率2，预计高层为主2011180,000卫国道-津滨大道天房昆俞路项目天房昆俞路项目4栋17层的高层，322户201036,000东丽中心区滨海国际新干线PH2滨海国际新干线PH2洋房，54户20109,254东丽湖华纳景湖花园华纳景湖花园叠拼、洋房、小高2010120,000空港远洋心境远洋心境别墅、洋房、小高层、高层2010150,000东丽湖东丽湖万科城PH5东丽湖万科城PH526栋14层高层201037,000卫国道-津滨大道天房翠海红山PH1天房翠海红山PH1产品特征产品特征预计开盘时间预计219、开盘时间建筑面积（平米）建筑面积（平米）片区片区名称名称东丽区住宅市场东丽区住宅市场CB Richard Ellis|Page 192住宅市场住宅市场未来商品住宅项目未来商品住宅项目容积率1，洋房或叠拼2012135,000空港复地空港2009地块PH2复地空港2009地块PH2容积率1.6，洋房、小高2012110,000卫国道-津滨大道东丽金隅2010地块PH1东丽金隅2010地块PH1容积率2，小高、高层201280,000卫国道-津滨大道天房2009地块PH1天房2009地块PH1容积率1.59，洋房、小高2012100,000卫国道-津滨大道松江2009地块PH2松江2009地块PH220、2容积率1.41，洋房、小高2012100,000东丽中心区滨海建泰2009地块PH2滨海建泰2009地块PH22.3，高层2012140,000卫国道-津滨大道保利2009地块PH1保利2009地块PH1容积率1.1，洋房、小高2012158,000华明镇2007华明镇（原华侨城）地块PH12007华明镇（原华侨城）地块PH1别墅、洋房、小高、高层2012150,000东丽湖东丽湖万科城PH7东丽湖万科城PH7产品特征产品特征预计开盘时间预计开盘时间建筑面积（平米）建筑面积（平米）片区片区名称名称竞争分析竞争分析l2011-2012年，将有9个新项目陆续入市，还有远洋新干线（心境）、万科魅力221、之城、万科东丽湖及天房翠海红山4个老项目的后几期。l大部分项目的容积率在1.4-2之间，预期产品类型将以洋房、小高洋房、小高混搭为主，强调住宅舒适性，注重居住品质将成为东丽区的住宅产品特点。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 193住宅市场住宅市场未来保障性住宅项目未来保障性住宅项目东丽区住宅市场东丽区住宅市场华明镇空港东丽中心区卫国道-津滨大道华明镇空港东丽中心区卫国道-津滨大道l超过10万平米l代表项目：创业公寓、天房雅韵l产品类型：小高层l近50万平米l代表项目：天房昆俞路项目、嘉春园l产品类型：小高层、高层l约35万平米l代表项目：天保滨湖城、万科新里程l产222、品类型：洋房、小高层l约30万平米l代表项目：北京住总项目、天房项目l产品类型：小高层、高层l未来3年内，东丽区将有超过120万平米的保障性住宅入市，会在一定程度上起到平抑区域房价的作用。l空港内的限价房，全部面对空港内部企业员工，将分流走一部分商品住宅的有效购买人群。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 194住宅市场住宅市场供应分布供应分布东丽区住宅市场东丽区住宅市场现状供应分布情况（2009）现状供应分布情况（2009）31%39%23%2%5%东丽中心区东丽湖卫国道-津滨大道华明镇空港l目前商品住宅主要集中在东丽湖和东丽中心区，华明镇与空港两个区域供应有限；l223、未来，40%的新增项目集中在卫国道-津滨大道板块；l同时，随着各类配套设施的不断完善，华明镇与空港两个区域的住宅开发量也将迅速提升，分别由2%和5%上升至19%和15%。未来供应分布情况（2012）未来供应分布情况（2012）11%19%36%19%15%东丽中心区东丽湖卫国道-津滨大道华明镇空港数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 195住宅市场住宅市场销售量销售量l东丽区商品住宅销售量一直呈现稳步攀升的态势，年均增速达到28%。l截至2010年2月，东丽区商品住宅整体销售率87%，年均销量898万平米（约合1.6万套/年，44套/月）。年均销量89224、8万平米（约合1.6万套/年，44套/月）。l但是，东丽区住宅需求量始终位于环城各区末席东丽区住宅需求量始终位于环城各区末席，主要原因：产业区为主，住宅土地供给有限开发商各自为战，没有集体造势。东丽区住宅市场东丽区住宅市场东丽区销量与其他环城各区对比（2006-2009）东丽区销量与其他环城各区对比（2006-2009）0501001502002006200720082009万平米东丽区北辰区西青区津南区东丽区商品住宅销售走势（2003-2012）东丽区商品住宅销售走势（2003-2012）213103437274763841150204060801001201402003 2004 2005225、 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012万平米0%100%200%300%400%500%600%销售面积销售率数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 196住宅市场住宅市场产品特征产品特征l供应面积：主要集中在90-120平米（占44%）及70-90平米（占24%）。l户型特征：以两室（57%）、三室（20%）为主。东丽区住宅市场东丽区住宅市场实用且舒适的户型占主流。实用且舒适的户型占主流。面积特征面积特征8%24%44%11%5%8%70平米以下70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米226、以上户型特征户型特征15%57%20%6%2%一室二室三室四室五室以上数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 197住宅市场住宅市场需求特征需求特征l从客户需求来看，追求实用性的购房者占大多数，以二室（41%）、一室（29%）最为畅销；关注舒适性的客户也占一定比例，三室（23%）。l房款总价在50-100万（57%）的居多。东丽区住宅市场东丽区住宅市场讲求实用性是目前阶段东丽区购房者的主要特点，但在未来，将有越来越多的购房者关注产品的舒适性。讲求实用性是目前阶段东丽区购房者的主要特点，但在未来，将有越来越多的购房者关注产品的舒适性。户型特征（以2009年227、成交为例）户型特征（以2009年成交为例）29%41%23%6%1%一室二室三室四室五室以上总价特征（2009年成交）总价特征（2009年成交）27%57%8%4%2%2%50万以下50-100万100-150万150-200万200-250万250万以上数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 198住宅市场住宅市场成交均价成交均价l随着销售量的稳步攀升，东丽区住宅成交均价年增速达到25%的，超过同期环城四区22%的增速水平。l2009年成交均价7,013元/平米，在环城四区中位列第二在环城四区中位列第二。l未来，随着该区域众多别墅项目的售尽，入市产品将228、是更多中小户型楼盘，成交均价的上涨幅度将有所下降成交均价的上涨幅度将有所下降，预计在9%左右。东丽区住宅市场东丽区住宅市场东丽区住宅销售均价走势（2003-2012）东丽区住宅销售均价走势（2003-2012）01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002003200420052006200720082009201020112012元/平米东丽区成交均价环城四区均价数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 199板块特征板块特征东丽湖板块东丽湖板块代表项目代表项目万科东丽湖夏阳溪韵朗钜天域华纳景湖229、花园（未来项目）区域特征区域特征l天津首个低密度生态居住区，自然环境优势明显，客户认可度最高l蕴藏无尽的旅游资源供应总数供应总数l中高端住宅：约76.4万平米（现有供应），约45.9万平米（未来新增供应）l洋房：约22.9万平米（现有供应），小高层：约6万平米（现有供应）平均价格平均价格l中高端住宅：7,157元/平米产品特征产品特征l多为大盘项目，以低层低密度的洋房、别墅为主，也有部分高层产品l户型面积的跨度较大，满足不同置业者的需求l万科东丽湖部分高层产品为精装修客群特征客群特征l崇尚优越的自然环境及景观的中高收入自住人群l绝大部分为本市客户，且半数来自市内六区；外地购房者中来自北京的客户230、较多；以自主用途的客户为主。数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场东丽区住宅市场东丽区住宅市场CB Richard Ellis|Page 200板块特征板块特征华明镇板块华明镇板块代表项目代表项目首创溪堤郡区域特征区域特征l依托华明新家园，有较浓的居住氛围l区内拥有一定的生活配套供应总数供应总数l中高端住宅：约4.68万平米（现有供应），约47.7万平米（未来新增供应）l洋房：约2.34万平米（现有供应）平均价格平均价格l中高端住宅：8,178元/平米（洋房：7,682元/平米）产品特征产品特征l以洋房、别墅为代表的低密度住宅l大户型为主客群特征客群特征l来自市区的中高收入自住人群为主l部分外地231、投资者数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场东丽区住宅市场东丽区住宅市场CB Richard Ellis|Page 201板块特征板块特征空港板块空港板块代表项目代表项目远洋新干线区域特征区域特征l处于产业区，缺乏居住氛围l缺乏生活配套设施供应总数供应总数l中高端住宅：约9.39万平米（现有供应），约53.8万平米（未来新增供应）l洋房：约0.9万平米（现有供应）；小高层：约8.5万平米（现有供应）平均价格平均价格l中高端住宅：6,017元/平米（洋房：7,000元/平米，小高层：7,647元/平米）产品特征产品特征l高层、小高层为主l中小户型为主客群特征客群特征l空港内工作的人士居多，自主为主232、数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场东丽区住宅市场东丽区住宅市场CB Richard Ellis|Page 202板块特征板块特征东丽中心区板块东丽中心区板块代表项目代表项目万科魅力之城滨海国际新干线（未来项目）区域特征区域特征l东丽传统居住区l得益于轨道交通的发展供应总数供应总数l中高端住宅：约10.59万平米（现有供应，全部为小高层），约26.2万平米（未来新增供应）平均价格平均价格l中高端住宅：8,169元/平米产品特征产品特征l小高层，未来项目多为高层l中小户型为主l万科魅力之城为精装修客群特征客群特征l以东丽区客户为主，自主型为主，多为首次购房者数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场东233、丽区住宅市场东丽区住宅市场CB Richard Ellis|Page 203板块特征板块特征卫国道-津滨大道板块卫国道-津滨大道板块代表项目代表项目香邑国际瑜芳园天房翠海红山（未来项目）区域特征区域特征l得益于联通市区与滨海的津滨大道l对外交通良好供应总数供应总数l中高端住宅：约8.62万平米（现有供应），约60.7万平米（未来新增供应）l洋房：约1.87万平米（现有供应）；小高层：约6.75万平米（现有供应）平均价格平均价格l中高端住宅：7,900元/平米（洋房：8,200元/平米，小高层：7,996元/平米）产品特征产品特征l小高层、洋房为主l户型面积的跨度较大，满足不同置业者的需求l香邑234、国际部分房源为精装修客群特征客群特征l本市客户占到90%以上，以河东区、东丽区的客源为主，基本为自主需求l大户型购买者绝大部分属于改善型数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场东丽区住宅市场东丽区住宅市场CB Richard Ellis|Page 204板块板块东丽湖华明镇空港东丽中心区卫国道-津滨大道东丽湖华明镇空港东丽中心区卫国道-津滨大道区位区位l独特的滨水景观资源l地理位置偏远l地理位置好l居住氛围浓，整体档次不高l产业区，居住氛围欠缺l地理位置好l东丽传统中心，距离市区最近l市区与滨海的黄金纽带通达性通达性l市政路网不完善，可达性较弱，公共交通欠发达l临近津汉公路，通达性良好l临近津汉公235、路，且有多条公交线路达到，出行方便l临近外环线、津塘路，轻轨沿线，未来多条地铁沿线，公共交通便利l临近卫国道、津滨大道，是沟通市区与滨海的主要通道，对外交通便利发展规模发展规模l目前东丽区内最大的中高档居住区l中高档楼盘少l影响力有限l居住产品较少l影响力小l现有中高档楼盘规模较大，具有一定影响力l发展速度快，项目整体品质高产品特征产品特征l别墅、洋房、小高层、高层等产品丰富、吸引力强l低层低密度产品为主，但缺乏景观资源l高层、小户型为主l高层、小高层为主l产品类型较少l小高层、洋房为主l产品户型丰富未来空间未来空间l有大量未开发土地资源l蕴藏大量旅游资源l已储备大量适宜中高档居住产品开发的土236、地l有大量居住类产品入市，居住氛围会逐步形成l可发展用地较少，未来供应较少l大量土地储备l未来发展空间大综合竞争力综合竞争力板块对比板块对比竞争分析竞争分析住宅市场住宅市场CB Richard Ellis|Page 205竞争项目甄选竞争项目甄选地理位置地理位置市场表现市场表现开发实力开发实力入市时间入市时间竞争因素竞争因素住宅档次住宅档次产品类型产品类型l通过确定主要的竞争区域来确定本项目最直接的竞争对手；l根据甄选条件对竞争区域内的居住项目进行筛选，最终确定本项目的直接竞争对手如下：万科东丽湖首创溪堤郡远洋新干线竞争分析竞争分析住宅市场住宅市场注：产品分析部分主要关注与本项目实际相关的洋房237、高层、小高层三类产品，不涉及别墅产品。CB Richard Ellis|Page 206p万科东丽湖-概况万科东丽湖-概况所属区域所属区域东丽湖板块位置位置东丽之光大道占地面积占地面积270万平米建筑规模建筑规模190万平米，分为高层、洋房、别墅住宅套数住宅套数已开盘5,815套容积率容积率0.7绿化率绿化率40%开盘时间开盘时间2005.5分期开发分期开发共分七期（目前已开发完成前五期，未来仍在规划中）出房率出房率平均为80%车位比车位比1：1物业管理费物业管理费1.1-2.5元/平米/月投资商投资商天津万科房地产有限公司合作团队合作团队物业管理:万科物业公司住宅市场住宅市场竞争分析竞争分238、析竞争项目竞争项目数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 207p万科东丽湖-概况万科东丽湖-概况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目2007.511层小高和18层高层，共970套10万2期城市街坊2期城市街坊2007.918层高层45万3期3期2005.124-6层洋房为，共1,099套11.8万2期城市天籁2期城市天籁2004.10独体别墅（193栋）为主，联排、合院和公寓为补充，分别为24、32和52套6.4万1期1期层洋房、18、27层高层，5,700套联排别墅联排别墅，共计291套产品类型产品类型55万3.3万8.1万建筑规模建筑规模2009.12239、2009.92007.10开盘时间开盘时间3期湿地公园3期湿地公园4期北岸4期北岸5期浅岸、临岸5期浅岸、临岸产品类型配比产品类型配比24%27%5%44%别墅洋房小高层高层占比近50%的高层产品，使项目的经济效益最大化；占比近50%的高层产品，使项目的经济效益最大化；配合低层低密度的别墅、洋房产品，提升项目的整体档次和舒适度；配合低层低密度的别墅、洋房产品，提升项目的整体档次和舒适度；多元化和差异化的产品定位，是项目获得成功的关键。多元化和差异化的产品定位，是项目获得成功的关键。数据来源：世邦魏理仕数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 208p万科东240、丽湖-洋房产品分析万科东丽湖-洋房产品分析住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目一楼带小院，金银角带露台产品设计产品设计3.1米层高层高2单层户数单层户数否是否带电梯是否带电梯毛坯装修情况装修情况87%出房率出房率现代风格、情景洋房建筑风格建筑风格二室一厅/二厅：80-110平米，占洋房产品的47%三室一厅：100-120平米，占洋房产品的20%三室二厅：105-145平米，占洋房产品的33%主力户型：90平米左右的二室户型及面积区间户型及面积区间以5层、6层为主力产品，其中5层产品最多约占洋房总量的54%；开发初期，推出过少量的3层、4层产品，但产品形态不成功，市场认可度低。层数层241、数60%的产品临水景观资源景观资源两室两厅一卫（约89）两室两厅一卫（约89）l布局紧凑，避免浪费l主卧设置观景露台，次卧设置观景阳台，拥有完美的采光性和景观视野数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 209p万科东丽湖-洋房销售情况万科东丽湖-洋房销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l开盘情况：洋房开盘主要集中在2005Q4-2009年。l售价走势：从开盘时的3,868元/平米涨到目前的8,675元/平米，年均涨幅约17.5%。l销售速度：吸纳量稳定在300套/年（25套/月），300套/年（25套/月），总体销售率为87%。l热销户型：90平米左242、右的二室。洋房销售情况（2005Q4-2010Q1)洋房销售情况（2005Q4-2010Q1)182819117308229011831322832110234101002003004005006007008009002005Q420062007200820092010Q1套01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000元供应套数成交套数成交均价08年万科产品全线降价时期，洋房价格变化不大，说明东丽湖区域的洋房市场较成熟。08年万科产品全线降价时期，洋房价格变化不大，说明东丽湖区域的洋房市场较成熟。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局C243、B Richard Ellis|Page 210p万科东丽湖-洋房销售情况万科东丽湖-洋房销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目5层洋房的价格普遍高于6层洋房，价差在230元/平米左右。5层洋房的价格普遍高于6层洋房，价差在230元/平米左右。不同层高的洋房价差不同层高的洋房价差02,0004,0006,0008,00010,000元/平米5层 3,700 4,017 4,540 4,910 5,615 5,801 5,077 6,294 6,2746,5138,6746层 3,405 3,3535,670 5,760 5,427 5,866 6,263 7,110 6,33244、8 5,409 4,664 6,129 6,368 5,675 5,97005Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 211p万科东丽湖-洋房客群特征万科东丽湖-洋房客群特征住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目洋房客户来源洋房客户来源5.1%5.6%17.9%14.0%1.2%9.3%17.2%0.3%0.3%2.3%1.7%4.5%0.7%6.4%1.4%0.5%0.1245、%0.3%4.3%1.8%1.4%1.7%1.4%0.5%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%l客户来源：本地常住客群88%（其中市内六区客户占60%，以河东区、河西区客户居多，其次是东丽区客户，开发区中塘沽和开发区的客户也占一定比例）；外地客户中北京客户居多。l客户年龄：31-40岁的客户最多，新锐、新富阶层，富裕但不是富豪，买不起别墅，又向往舒适富有情趣生活的人群。l贷款情况：68%的客户选择贷款购房。市内六区环城四区滨海新区远郊区县外地地缘性客户居多，新锐、新富阶层。地缘性客户居多，新锐、新富阶层。看好区域未来发展与稀缺产品资源，以改善升级需求、度假兼保值需求为主。看246、好区域未来发展与稀缺产品资源，以改善升级需求、度假兼保值需求为主。洋房客户年龄细分洋房客户年龄细分24%40%26%9%1%=61数据来源：天津市国土资源与房屋管理局数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 212p万科东丽湖-小高层产品分析万科东丽湖-小高层产品分析住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目1梯2-3户几梯几户几梯几户毛坯装修情况装修情况79%出房率出房率现代风格建筑风格建筑风格l11层产品：-二室二厅：86-100平米，占全部小高产品的13%-三室二厅：100-120平米，占全部小高产品的35%l12层产品：-二室二厅：100-1247、60平米，占全部小高产品的34%l14层产品：-一室二厅：60-75平米，占全部小高产品的11%-二室二厅：78-95平米，占全部小高产品的7%l主力户型：100-120平米的二室/三室户型及面积区间户型及面积区间11、12、14层层数层数90精装2居90精装2居l精装产品，省时省力省心l12米超大面宽设计l起居室、卧室、厨房全阳面设计，使室内获得良好的采光性数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 213p万科东丽湖-小高层销售情况万科东丽湖-小高层销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l开盘情况：洋房开盘主要集中在2006、2007年。l售价走势：开248、盘时价格为4,732元/平米，之后较为平稳，且08年万科品牌产品降价期间，小高层产品存量有限（5%），因此几乎未受影响；2010年随着最后一批房源的推出，价格攀升至7,277元/平米；年均涨幅为6.3%；l销售速度：吸纳量稳定在28套/月，28套/月，；总体销售率为84%。l热销户型：100-120平米左右的二室/三室。小高销售情况(2007-2009)小高销售情况(2007-2009)1651121206080178144791151659802040608010012014016018006Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q310Q1套01,0002,0003,0004,0249、005,0006,0007,0008,000元/平米供应套数成交套数成交均价小高层消化速度较快，需求量稳定。小高层消化速度较快，需求量稳定。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 214p万科东丽湖-小高客群特征万科东丽湖-小高客群特征住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l客户来源：本地常住客群83%（其中来自河东区、河西区等市内六区客户最多，东丽区客户其次）；外地客户中北京客户居多。l客户年龄：31-40岁和41-50岁为主力客户。l贷款情况：69%的客户选择贷款购房。市内六区环城四区滨海新区外地地缘性、改善型客户为主。地缘性、改善型客户为250、主。小高层客户年龄细分小高层客户年龄细分19%43%29%8%1%=61数据来源：天津市国土资源与房屋管理局小高客户来源细分小高客户来源细分3.9%4.4%18.2%10.9%0.6%6.9%19.5%0.2%0.2%2.5%7.2%6.3%0.1%5.6%1.1%0.2%0.5%6.0%3.7%0.4%1.0%0.5%0.2%0%5%10%15%20%25%数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 215p万科东丽湖-高层产品分析万科东丽湖-高层产品分析住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目3.1米层高层高2梯3-4户几梯几户几梯几户30%的产251、品为精装修，装修标准800元/平米装修情况装修情况74%出房率出房率现代风格建筑风格建筑风格一室一厅/二厅：55-80平米，占总供应的8%二室二厅：80-110平米，占总供应的75%三室二厅：110-130平米，占总供应的6%跃层产品（二室二厅）：100-110平米，占总供应的11%主力户型：80-90平米的二室户型及面积区间户型及面积区间18、27、28层以18层产品居多，约占65%层数层数90精装2居90精装2居l精装产品，省时省力省心l12米超大面宽设计l起居室、卧室、厨房全阳面设计，使室内获得良好的采光性数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 216p万科东丽湖252、-高层销售情况万科东丽湖-高层销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l开盘情况：高层开盘主要集中在2007-2009年。l售价走势：开盘时仅4,837元/平米；在07Q4首次推出精装产品，且产品位置好，价格大幅升至7,000元/平米；但进入08年，万科品牌产品开始在全国范围内大幅降价，高层产品价格降幅最大，到09年随着市场的回暖和新的精装产品推出，价格开始上涨至6,591元/平米；年均涨幅仅2.85%；l销售速度：吸纳量月均68套，68套，但08年降价期间，观望情绪严重，成交量低迷；总体销售率为81%。l热销户型：80-90平米左右的二室。高层销售情况(2007-2009)高253、层销售情况(2007-2009)28683203538532618152661211296385262170460347400273234115010020030040050060070007Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4套01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000元/平米供应套数成交套数成交均价东丽湖区域的高层产品市场还不成熟，且价格敏感性高。东丽湖区域的高层产品市场还不成熟，且价格敏感性高。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 217p万科东丽湖-254、高层客群特征万科东丽湖-高层客群特征住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l客户来源：本地常住客群88%（其中来自东丽区、河东区、河西区、空港、开发区、塘沽的居多）；外地客户中北京、河北的客户居多。l客户年龄：35岁以下的客户比例最高，约47%。l贷款情况：83%的客户选择贷款购房。市内六区环城四区滨海新区远郊区县外地本地的地缘性客户居多，说明纯投资目的的客户不多。本地的地缘性客户居多，说明纯投资目的的客户不多。以自住需求为主。以自住需求为主。高层客户年龄细分高层客户年龄细分26%37%27%8%2%=61高层客户来源细分高层客户来源细分3.9%8.1%18.3%10.0%1.5%8255、.1%16.6%0.2%1.0%0.8%3.3%7.9%2.9%0.4%6.9%1.9%1.9%4.8%1.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%数据来源：天津市国土资源与房屋管理局数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 21884%84%87%销售量销售量产品产品洋房高层小高层洋房高层小高层供应量所占比例供应量所占比例27%44%5%户型/热销户型户型/热销户型中等以上面积户型为主90平米左右二室小户型为主80-90平米左右二室户型及面积区间广泛100-120平米左右二室出房率出房率87%74%79%价格（参考09Q4-10Q1）256、价格（参考09Q4-10Q1）8,675元/平米6,591元/平米需求易受价格影响7,277元/平米客群特征客群特征客群近似，新富阶层、城市新锐、年轻白领为主，地缘性客户居多。以自住需求、改善升级需求、度假兼保值需求为主。竞争项目竞争项目竞争分析竞争分析住宅市场住宅市场p万科东丽湖-各类型产品对比小结万科东丽湖-各类型产品对比小结东丽湖区域洋房的销售情况最好，自住投资两相宜，较受市场欢迎。东丽湖区域洋房的销售情况最好，自住投资两相宜，较受市场欢迎。小高层的性价比较高，也具有一定吸引力。小高层的性价比较高，也具有一定吸引力。90-120平米的二室/小三室最受市场追捧。90-120平米的二室/小三257、室最受市场追捧。CB Richard Ellis|Page 219p万科东丽湖-生活配套万科东丽湖-生活配套l教育设施：天津万科实验模范小学、伊顿国际学校l餐饮购物休闲：华润超市、大方便利、滨湖酒楼、邑居客饺子馆、天海风主题餐吧、莎朗花店、家居店等l银行：招商银行自助银行等l其他：天海风水上俱乐部住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目天海风主题餐吧天海风水上俱乐部华润超市CB Richard Ellis|Page 220p万科东丽湖-小结万科东丽湖-小结优势优势劣势劣势l开发商实力强、知名度高l大规模高端生态住宅产品，复合开发原则，市场认知度高l处于东丽湖旅游度假区板块内，拥有临湖的258、绝佳生态环境以及如地热温泉等丰富的天然资源优势l建筑密度低，出房率高l产品形态丰富多样，能满足不同客群需要l位置较偏远l市政路网不完善，可达性较弱l公共交通线路少，出行不便l生活配套规模小，不全面，无法满足需要。住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目与本项目竞争点与本项目竞争点l东丽湖开发时间较早，具有较强的市场认知度，未来还有近100万平米的产品待开发，将对本项目形成强大的竞争。l东丽湖良好的景观优势已成为市场竞争中的有利砝码。l本项目拥有更好的区位优势，同时依托华明镇成熟的社区资源，应找准产品定位，进行错位竞争。CB Richard Ellis|Page 221p首创溪堤郡-概况259、首创溪堤郡-概况所属区域所属区域华明家园位置位置东丽区津汉公路空港2号桥东占地面积占地面积26万平米建筑规模建筑规模27万平米，分为5-7层洋房、3层联排别墅两种产品住宅套数住宅套数890套容积率容积率1绿化率绿化率45%开盘时间开盘时间2009.5分期开发分期开发共分四期，目前已开发完成第一期（洋房、联排别墅），后三期均为联排别墅出房率出房率88%车位比车位比2000个左右物业管理费物业管理费洋房：2.2元/平方米/月别墅：2.39元/平方米/月投资商投资商首创置业股份有限公司新加坡政府投资公司合作团队合作团队物业管理:北京金网络物业管理有限公司住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项260、目数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 222p首创溪堤郡-概况首创溪堤郡-概况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目N/A联排别墅7.4万3期3期N/A联排别墅7.4万3期3期2010.6联排别墅7.4万2期2期2009.5洋房252套联排别墅114套4.8万1期1期产品类型建筑规模开盘时间产品类型建筑规模开盘时间l项目共分4期开发，94%为联排别墅，洋房产品仅占6%，只在一期出现；l一期以洋房为主，比例占69%。产品类型配比（一期）产品类型配比（一期）69%31%洋房别墅产品类型配比产品类型配比6%94%洋房别墅全部低层低密度的产品设计，提升了项目的整体261、档次和品质。全部低层低密度的产品设计，提升了项目的整体档次和品质。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 223p首创溪堤郡-洋房产品分析首创溪堤郡-洋房产品分析住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目是是否带电梯是否带电梯1梯2户梯户比梯户比基本无景观资源景观资源景观资源毛坯装修情况装修情况80%出房率出房率英式建筑风格建筑风格建筑风格二室二厅：80-90平米，占洋房总供应的22%三室二厅：90-100平米，占洋房总供应的78%主力户型：90-100平米的三室户型及面积区间户型及面积区间7层层数层数3室洋房（建筑面积约98.85平米）3室洋房（262、建筑面积约98.85平米）l南北通透的户型设计，总面宽达12.4米l各个功能空间全部全明采光设计，极大提升舒适度l独有的宽厅设计，南北各连接一个花园阳台，让采光面更大CB Richard Ellis|Page 224p首创溪堤郡-洋房销售情况首创溪堤郡-洋房销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l开盘情况：洋房开盘主要集中在2009年5月和10月。l售价走势：从开盘时6,092元/平米到目前7,682元/平米，月均涨幅3%；主要价格涨幅集中在09年10月第二次开盘期间。l销售速度：吸纳速度非常快，第一次开盘后仅4个月就消化了96%；吸纳量稳定在28套/月28套/月；总体销售率263、为100%。l热销户型：80平米的两室、90平米的三室。洋房销售情况（2009年5月开盘）洋房销售情况（2009年5月开盘）15498333736449321814202040608010012014016018009-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-01平米01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000元/平米供应套数成交套数成交均价数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 225p首创溪堤郡-洋房客群特征首创溪堤郡-洋房客群特征住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析264、竞争项目竞争项目l客户来源：本地常住客群87%（河东区客户占30%，其次是东丽区客户）；外地客户中北京客户居多。l客户年龄：80后最多，其次是70后和60后。l贷款情况：85%的客户选择贷款购房。市内六区环城四区滨海新区远郊区县外地本地客户为主，且地缘性客户居多，说明纯投资目的的客户不多。本地客户为主，且地缘性客户居多，说明纯投资目的的客户不多。首次购房者较多，二次购房者主要是投资兼自住的目的。首次购房者较多，二次购房者主要是投资兼自住的目的。洋房客户来源细分洋房客户来源细分6.3%8.7%29.9%9.4%0.8%4.7%12.2%0.4%1.2%3.1%2.0%0.8%4.7%0.8%2.265、0%5.9%2.0%0.4%1.6%0.4%2.8%0%5%10%15%20%25%30%35%洋房客户年龄细分洋房客户年龄细分27%35%27%10%1%=61数据来源：天津市国土资源与房屋管理局数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 226p首创溪堤郡-生活配套首创溪堤郡-生活配套绝大部分生活配套位于华明新家园内，距离本项目3.5公里，主要包括：l教育/医疗设施：华明学校（九年一贯制学校）、华明中学、综合小学、华明卫生院l餐饮购物休闲：德克士、兴福亿家超市、标准眼镜、津乐园、百姓大药房等l银行：中行、农行、工行、农村合作银行等多家银行l其他：中国移动266、中国联通住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目兴福亿家超市农业银行集中商业CB Richard Ellis|Page 227p首创溪堤郡-小结首创溪堤郡-小结优势优势劣势劣势l开发商实力强、知名度高l建筑密度低，出房率高l定位为近郊低层低密度产品，辐射人群范围较广，对市区、滨海、北京客群的吸引力高l项目紧邻顶秀欣园等经济适用房和限价房，区域整体档次不高l从市区方向沿津汉公路进入项目不便，需前行4.5公里掉头，通达性差l周边公共交通线路少，出行不便l项目周边1公里范围内无任何公共配套，生活不便l项目景观设计不足。住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目与本项目竞争点与本项目竞267、争点l溪堤郡距本项目较近，先于本项目开发，积累一定的市场知名度，预计未来供应约22万平方米，产生直接竞争。l本项目拥有更好的区位优势，同时依托综合开发，可在整体规划上更优、产品形式上更丰富、更加适应市场，形成竞争力。CB Richard Ellis|Page 228p远洋新干线-概况远洋新干线-概况所属区域所属区域空港经济区位置位置空港经济区中心大道与东七道交口占地面积占地面积21.5万平米建筑规模建筑规模37万平米(住宅），洋房、小高层住宅套数住宅套数2,756户，其中一期1,046户容积率容积率2绿化率绿化率40%开盘时间开盘时间2009.5分期开发分期开发共分两期，目前住宅部分已完成一期268、开发出房率出房率80-85%车位比车位比1：1物业管理费物业管理费2元/平米/月开发商开发商天津市远滨房地产开发有限公司投资商投资商远洋地产有限公司合作团队合作团队物业管理:远洋基业物业住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 229p远洋新干线-概况远洋新干线-概况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目2010.6洋房、小高层、高层12万2期2期N/A洋房、小高层、高层15万3期3期2008.4洋房108套小高层938套9.4万1期1期产品类型建筑规模开盘时间产品类型建筑规模开盘时间l项目住宅部分共分3期开发，其269、中，一期以小高层为主，比例占90%。小高层为主的产品设计，主要是为满足区域及周边工作的普通白领需求。小高层为主的产品设计，主要是为满足区域及周边工作的普通白领需求。数据来源：世邦魏理仕产品类型配比（一期）产品类型配比（一期）10%90%洋房小高层数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 230p远洋新干线-洋房产品分析远洋新干线-洋房产品分析住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目是是否带电梯是否带电梯1梯2户几梯几户几梯几户无景观资源景观资源景观资源毛坯装修情况装修情况80%出房率出房率现代风格建筑风格建筑风格全部为89平米左右的三室二厅户型及面270、积区间户型及面积区间6层层数层数89.76 3室2厅1卫89.76 3室2厅1卫l创意小三室，户型紧凑，无面积浪费l主卧、起居室全阳面设计，阳光书房，采光好l干湿分离的卫生间设计，更加舒适便利CB Richard Ellis|Page 231p远洋新干线-洋房销售情况远洋新干线-洋房销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l开盘情况：洋房开盘主要集中在2008年2季度和4季度。l售价走势：保持冲高回落的走势；开盘为7,900元/平米，08Q3冲到8,100元/平米的历史高点，随后受经济危机影响，价格一路下降；09年市场回暖，价格稍有上涨，目前为7,000元/平米。l销售速度：吸271、纳速度比较慢，吸纳量仅4套/月4套/月；总体销售率为99.1%。l热销户型：89平米的三室。项目消化速度较慢，主要由于洋房产品面积过小、产品品质不高，吸引力较低。项目消化速度较慢，主要由于洋房产品面积过小、产品品质不高，吸引力较低。洋房销售情况（2008年4月开盘）洋房销售情况（2008年4月开盘）7236225613511540102030405060708008Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q1平米01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000元/平米供应套数成交套数成交均价数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB R272、ichard Ellis|Page 232p远洋新干线-洋房客群特征远洋新干线-洋房客群特征住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l客户来源：本地常住客群92%，以市内六区客户为主，河东区最多占30%。l客户年龄：80后最多，其次是70后和60后。l贷款情况：73%的客户选择贷款购房。市内六区环城四区滨海新区远郊区县外地本地客户为主，河东区客户居多，说明除空港周边区域外，其他地区客户对空港区域的认知度不高。本地客户为主，河东区客户居多，说明除空港周边区域外，其他地区客户对空港区域的认知度不高。洋房客户来源细分洋房客户来源细分1.9%12.4%30.5%6.7%3.8%10.5%8.6273、%2.9%1.0%1.9%3.8%3.8%1.0%1.9%1.0%2.9%1.0%1.0%2.9%1.0%0%5%10%15%20%25%30%35%洋房客户年龄细分洋房客户年龄细分23%32%33%10%2%=61数据来源：天津市国土资源与房屋管理局数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 233p远洋新干线-小高层产品分析远洋新干线-小高层产品分析住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目1梯2户几梯几户几梯几户毛坯装修情况装修情况78%出房率出房率现代风格建筑风格建筑风格l9层产品：-一室二厅：76平米，占全部小高产品的1.6%-二室二厅：88274、-90平米，占全部小高产品的3.8%-三室二厅：89平米，占全部小高产品的11.3%l11层产品：-三室二厅：89平米，占全部小高产品的11.6%l14层产品：-一室二厅：69平米，占全部小高产品的2.4%-二室二厅：89-91平米，占全部小高产品的69.2%l主力户型：89平米的二室/三室户型及面积区间户型及面积区间9、11、14层，其中，14层产品最多，约占76%层数层数90 2室2厅1卫90 2室2厅1卫l南北通透的户型设计l结构方正规整，大开间，短进深l明厨明卫，重视采光及通风数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 234p远洋新干线-小高层销售情况远洋新干线-275、小高层销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l开盘情况：开盘主要集中在2008年。l售价走势：开盘为7,640元/平米，08年下半年到09年初受经济危机影响，价格有所下降；随后市场回暖，价格回升至7,647元/平米。l销售速度：吸纳速度较慢，吸纳量约38套/月38套/月；总体销售率为85%。l热销户型：89平米的两室/三室。小高层销售情况（2008年4月开盘）小高层销售情况（2008年4月开盘）54822216811102339132009119010020030040050060008Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4平米01,0002,0003,0004276、,0005,0006,0007,0008,0009,000元/平米供应套数成交套数成交均价数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 235p远洋新干线-小高层销售情况远洋新干线-小高层销售情况住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目不同层高的小高层价差不同层高的小高层价差02,0004,0006,0008,00010,000元/平米9层8,0646,4007,5816,8057,0787,32811层8,0267,5005,9356,3726,3456,36714层7,4807,4106,1115,4645,5696,37708Q208Q308Q4277、09Q109Q209Q309Q4层数越多的小高层价格越低，每层价差在200元/平米左右。层数越多的小高层价格越低，每层价差在200元/平米左右。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 236p远洋新干线-小高层客群特征远洋新干线-小高层客群特征住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目l客户来源：本地常住客群88%（以河东区、东丽区和空港内的客户为主）；外地客户中北京客户居多。l客户年龄：80后最多，其次是70后和60后。l贷款情况：83%的客户选择贷款购房。市内六区环城四区滨海新区远郊区县外地首次购房者较多，特别是在空港或周边工作的年轻白领。首次278、购房者较多，特别是在空港或周边工作的年轻白领。小高层客户来源细分小高层客户来源细分3.1%8.9%19.9%5.3%1.6%5.3%14.8%0.8%0.5%0.9%16.8%0.8%2.3%2.8%0.9%0.9%2.4%6.1%1.6%1.5%1.2%1.3%0.6%0%5%10%15%20%25%小高层客户年龄细分小高层客户年龄细分35%30%26%7%2%=61数据来源：天津市国土资源与房屋管理局数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ellis|Page 23785%99%销售量销售量产品产品洋房小高层洋房小高层供应量所占比例供应量所占比例10%90%户型/热销户型279、户型/热销户型全部以90平米以下的小户型为主89平米的二室/三室全部以90平米以下的小户型为主89平米的二室/三室出房率出房率80%78%价格（参考09Q4-10Q1）价格（参考09Q4-10Q1）7,000元/平米7,647元/平米客群特征客群特征以空港内工作的年轻人为主。竞争项目竞争项目竞争分析竞争分析住宅市场住宅市场p远洋新干线-各类型产品对比小结远洋新干线-各类型产品对比小结空港区域内住宅产品全部以小户型为主，定位为区域及周边工作的普通白领。空港区域内住宅产品全部以小户型为主，定位为区域及周边工作的普通白领。洋房在外观、户型面积及出房率等众多方面，与小高层无太大区别，且供应量比较少，不280、能起到提升项目整体品质的作用；同时，虽然销售量好于小高层，但从成交价格来看仍比较低，因此该项目的洋房产品并不成功。洋房在外观、户型面积及出房率等众多方面，与小高层无太大区别，且供应量比较少，不能起到提升项目整体品质的作用；同时，虽然销售量好于小高层，但从成交价格来看仍比较低，因此该项目的洋房产品并不成功。CB Richard Ellis|Page 238p远洋新干线-生活配套远洋新干线-生活配套项目位于空港商务生活配套区核心地段。l医疗设施：空港加工区九年一贯制学校（在建）、家和睦医疗诊所l餐饮购物休闲：上岛咖啡、楚云天、井河公馆酒楼等l银行：工商银行、农业银行等l其他：皇冠假日酒店、白云酒店281、假日快捷酒店、空港汽车园（4S店）住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目皇冠假日酒店假日快捷酒店上岛咖啡CB Richard Ellis|Page 239p远洋新干线-小结远洋新干线-小结优势优势劣势劣势l开发商实力强、知名度高l有多条公交线路达到，出行方便l产品定位中档，户型设计紧凑实用，出房率高，总价适宜l位于产业区内，居住氛围不浓厚l项目周边以商务配套为主，缺乏生活配套住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目与本项目竞争点与本项目竞争点l空港经济区内现有唯一的居住组团，产品定位为中端客群。l本项目拥有依托华明镇，拥有更浓的居住氛围，更适宜居住，应找准产品定位，进行错位282、竞争。CB Richard Ellis|Page 240应对策略建议应对策略建议住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析小高层7,682元/平米洋房7,000元/平米7,647元/平米洋房8,675元/平米小高层7,271元/平米高层6,591元/平米均价特征均价特征洋房99%小高层85%100%洋房87%小高层84%高层81%销售率销售率小高层90%、洋房10%洋房50%洋房14%、小高层20%、高层44%产品类型产品类型7.1万26万190万规模规模产业区，居住氛围欠缺地理位置好地理位置好居住氛围浓，整体档次不高独特的滨水景观资源地理位置偏远区位区位远洋新干线首创溪堤郡万科东丽湖远洋新干线首创溪堤283、郡万科东丽湖项目项目启示启示l泛空港区域内洋房产品的市场表现最好，其次是小高层。l渴望低层低密度产品，注重居住的舒适度是这一区域的主要需求特征。l洋房产品面积不宜紧凑，紧凑型洋房消化不及小高层。l目前区域内高品质项目有限，大户型产品（除别墅项目）是市场空白。CB Richard Ellis|Page 241提高项目档次，提升区域认知度提高项目档次，提升区域认知度l针对目前区域居住氛围浓厚但整体档次不高的现状，提高项目开发档次和品质，提升区域认知度设计引领城市住宅产品设计引领城市住宅产品l组建优秀的合作团队，发展独特高品质的建筑，利用良好的生态环境营造的高端的居住氛围完善商业设施，综合开发完善商284、业设施，综合开发l针对目前周边区域设施不足的情况，率先完善本区域的商业配套设施，形成本项目独特的优势；产品类型差异化竞争产品类型差异化竞争l找准产品类型定位，设计适合本项目的主流客群的户型，与周边项目形成差异；应对策略建议应对策略建议住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析CB Richard Ellis|Page 242酒店式公寓市场酒店式公寓市场CB Richard Ellis|Page 243研究范围界定研究范围界定研究范围：市区范围内的高端酒店式公寓和精装小户型公寓研究范围：市区范围内的高端酒店式公寓和精装小户型公寓l高端酒店式公寓高端酒店式公寓产权年限40或50年精装修，达到“拎包”入住条件285、配套设施类似于酒店，包括商务中心、康体会所、中西餐厅等除普通的物业管理外，还提供酒店式服务，如房间清扫、预约送餐、机票预定、定时叫醒等特色服务售后与客户签订协议，在一定期限内聘请专业的酒店运营管理公司统一运营管理，每年承诺一定的投资回报率l精装小户型公寓精装小户型公寓以公建用地立项，但产品为居住类公寓，产权年限40或50年精装修，不含家具家电小区配套与高端住宅项目相同，包括会所、社区商业等提供物业管理服务，也可以代客户出租，但不保证出租率酒店式公寓市场酒店式公寓市场CB Richard Ellis|Page 244两者对比两者对比酒店式公寓市场酒店式公寓市场与高端住宅接近更高物业费物业费以自住286、客户为主，投资客户较少以投资客户为主客群定位客群定位与高端住宅接近相同区域价格较普通公寓高售价对比售价对比40-50年40-50年产权年限产权年限高档居住区、商业区等周边，较分散靠近中心商务区周边，较集中分布特征分布特征以小户型为主一室到三室，户型面积范围较宽泛主力户型主力户型否是是否提供酒店式服务是否提供酒店式服务否是售后租赁售后租赁是是是否提供物业管理服务是否提供物业管理服务商务中心、咖啡厅、西餐吧等，更偏重于商务功能精装修，多数项目送精品家具、品牌家电，提包入住型酒店式公寓酒店式公寓装修标准配套设施装修标准配套设施与高端住宅项目配套类似精装修，但大部分项目不含家具家电精装小户型公寓精装小287、户型公寓主要区别主要区别公寓项目一般靠近高档居住区或城市中心，售价较同区位的高端住宅要高；公寓项目一般靠近高档居住区或城市中心，售价较同区位的高端住宅要高；目前有相当大的一部分并非采用“酒店式”管理，这样既避免了售后出租状况不佳的尴尬局面，又保证了销售资金顺利回笼，是市场上的热门产品。目前有相当大的一部分并非采用“酒店式”管理，这样既避免了售后出租状况不佳的尴尬局面，又保证了销售资金顺利回笼，是市场上的热门产品。CB Richard Ellis|Page 245项目分布项目分布酒店式公寓市场酒店式公寓市场现有项目未来项目现有项目未来项目l近年天津的酒店式公寓市场发展较迅速，成为开发热门产品。l288、目前天津的酒店式公寓主要分布在市中心区域，主要集中在商务发展成熟的南京路、小白楼附近。l另外，在交通便利、居住氛围较好的区域也有分布，如塞纳公馆、世纪泰达、时代奥城。酒店式公寓仍是未来受青睐的开发项目。酒店式公寓仍是未来受青睐的开发项目。未来供应仍集中在中环线内，临近商务中心、生活设施齐全的区域。未来供应仍集中在中环线内，临近商务中心、生活设施齐全的区域。2 21 110104 46 67 78 85 53 31111121213131 12 23 34 45 56 67 79 9本项目本项目1414151516161717CB Richard Ellis|Page 246酒店式公寓市场酒店式289、公寓市场现有项目概况现有项目概况1716151413121110987654321序号序号不包租第一太平戴维斯45%33-146200932,702南开区中国窗精装小户型不包租广友物业47%70-110200919,527南开区优仕精装小户型不包租天孚物业35%47-912009118,785南开区东北角艺术公寓精装小户型包租圣劳斯物业服务有限公司10%30-80200933,233 河西区中央公馆酒店式公寓不包租包租不包租不包租不包租不包租不包租不包租包租包租包租不包租包租产权销售模式产权销售模式大仆物业新加坡辉盛酒店集团金融街物业天津市金晟物业管理有限公司世邦魏理仕第一太平戴维斯戴德梁行第290、一太平戴维斯泰达酒店世邦魏理仕泰达酒店管理融创物业海贸物业管理公司管理公司11%40-60201046,524和平区瑞景名郡精装小户型90%67-8820098,552 和平区名致酒店酒店式公寓80%59，87200950,000 和平区环球金融中心精装小户型72%50-70200929,080 南开区塞纳公馆精装小户型95%61-98200881,395 河西区上品精装小户型24%60；110；151200743,316 东丽区皇冠国际广场精装小户型96%78-137200728,000 和平区君隆广场精装小户型100%70-80200748,000 河西区天津公馆精装小户型90%120-1291、68200730,000 河西区迎宾国际公寓酒店式公寓55%76-97200737,000 和平区天津中心酒店式公寓90%40-80200737,000 河东区世纪泰达酒店式公寓100%46;72;110200555,000 南开区时代奥城精装小户型100%124-219200451,800 和平区港湾中心酒店式公寓销售率销售率主力面积主力面积开盘时间开盘时间建筑面积（平米）建筑面积（平米）区域区域物业名称物业名称类型类型数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 247数据来源：世邦魏理仕未来项目概况未来项目概况酒店式公寓市场酒店式公寓市场昆仑置业2010年6.2万平米河292、西区友谊路乐购超市北侧河西区天津昆仑中心1美国铁狮门2013年3万平米南京路与西康路交口和平区铁狮门项目7中粮地产2012年3万平米六纬路与十一经路交口东侧河东区中粮六纬路项目6中信地产2012年4万平米六纬路与十一经路交口西侧河东区中信六纬路项目5中粮地产2011年4万平米南门外大街南开区中粮大悦城项目4东方海外2011年7万平米小白楼南京路河西区欧嘉华大厦3天津新华世纪投资公司2011年2万平米大沽北路与营口道交口和平区新华世纪广场2开发商开发商预计开盘时间预计开盘时间预计建筑面积预计建筑面积位置位置区域区域物业名称物业名称编号编号昆仑中心欧嘉华大厦中粮大悦城CB Richard Elli293、s|Page 248供应及分布供应及分布l04年以来，天津酒店式公寓发展迅速，平均增幅18%，年均新增供应8.5万平米；截至09年，累计存量达到54万平米。l未来3年，为了尽快回收投资，诸多原规划服务式公寓改为酒店式公寓，供应量较多，累计存量达到超过80万平米。l目前主要集中在河西、和平和南开区。未来新增供应主要来自河西区、河东的南站区域。酒店式公寓市场酒店式公寓市场2009年底2009年底32%16%35%7%10%和平区南开区河西区河东区其他酒店式公寓分布趋势酒店式公寓分布趋势2012年底2012年底28%15%38%13%6%天津酒店式公寓供应走势（2003-2012）天津酒店式公寓供应294、走势（2003-2012）05602081269113814143442546069800204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012万平米新增供应累计存量为加快回收投资，降低后期招商风险，酒店式公寓未来将是更加受欢迎的公建产品。为加快回收投资，降低后期招商风险，酒店式公寓未来将是更加受欢迎的公建产品。本项目所在区域交通不便、配套稀缺、商务氛围不浓郁、不具备发展酒店式公寓的条件。本项目所在区域交通不便、配套稀缺、商务氛围不浓郁、不具备发展酒店式公寓的条件。数据来源：天津市国土资源与房屋管理局CB Richard Ell295、is|Page 249目前酒店式公寓项目的主力户型为50-90平米一居，少数项目以120-160平米两居为主。目前酒店式公寓项目的主力户型为50-90平米一居，少数项目以120-160平米两居为主。大部分项目精装带家具家电，可提包入住，少数项目精装厨卫带家电、无家具。大部分项目精装带家具家电，可提包入住，少数项目精装厨卫带家电、无家具。售后包租以及与酒店相连的综合项目提供酒店服务，并有会所、餐厅、会议室等配套设施。售后包租以及与酒店相连的综合项目提供酒店服务，并有会所、餐厅、会议室等配套设施。售后提供包租的项目有专业的酒店管理公司进行运营，部分项目由知名物业管理公司提供代租服务，提升项目的价值296、。售后提供包租的项目有专业的酒店管理公司进行运营，部分项目由知名物业管理公司提供代租服务，提升项目的价值。产品特征产品特征酒店式公寓市场酒店式公寓市场l圣劳斯酒店l泰达国际酒店l无l莱佛士酒店提供酒店服务公司l包租3年，每年回报率6%l包租15年，共120%回报l无l世邦魏理仕代租售后租赁l圣劳斯酒店l泰达国际酒店l金融街物业l世邦魏理仕物业管理公司l健身会所、会议室、餐厅等与酒店共享l精品家具、品牌家电，提包入住型l75-97平米，一居天津中心天津中心装修标准配套设施l会所、餐厅、会议室l会所、餐厅、会议室l会馆l精装家具家电，提包入住型l精装家具家电，提包入住型l无燃气，厨卫精装，带家电l297、装修标准2000元/平米l33-82平米；一居l127-168平米，两居60%l59-90平米，一居主力户型中央公馆中央公馆迎宾国际公寓迎宾国际公寓津塔公寓津塔公寓类别类别CB Richard Ellis|Page 250酒店式公寓立面普通住宅立面对比l建筑造型简单l外观色彩以浅色为主，墙面为灰色，局部其他浅彩色l立面用材：墙面多为条形面砖，用材较单一，没有太多的材料组合，窗框采用铝合金框，没有采用高档的建筑材料l注重立面构图关系和体型穿插组合l外观色彩较为现代活泼，浅蓝色、浅绿色等较受欢迎，窗玻璃为浅色的绿玻系列l立面用材：大多采用石材与玻璃幕墙结合的方式，增强建筑的光影视觉效果产品特征产品298、特征酒店式公寓市场酒店式公寓市场CB Richard Ellis|Page 251天津酒店式公寓价格走势05,00010,00015,00020,0002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012元/平米l2003-2008年，酒店式公寓价格与住宅走势相近，上涨迅猛，年均20%左右。l2008年底至2009年初，受经济危机影响，市场低迷，在售项目价格受挫。l2009年迅速反弹，预计全年平均价格约14,500元/平米。l未来三年，经济好转，酒店式公寓仍是热门的投资产品，保守预计涨幅至少3%左右。数据来源：世邦魏理仕酒店式公寓市场酒店式公寓市场299、售价售价酒店式公寓相对住宅类产品，保持较高的市场价格，未来仍将继续走高，购买门槛也将逐步提升，于是对购房者的资金实力要求也不断提升。酒店式公寓相对住宅类产品，保持较高的市场价格，未来仍将继续走高，购买门槛也将逐步提升，于是对购房者的资金实力要求也不断提升。CB Richard Ellis|Page 252天津酒店式公寓租金及回报率走势（2003-2012）天津酒店式公寓租金及回报率走势（2003-2012）010203040502003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012元/月*平米0%5%10%15%20%25%租金回报率l2003-20300、08年，酒店式公寓租金变动不大，呈稳中有涨趋势，年均增长4%。l2009年，受经济危机影响，租赁市场转冷，租金下滑，年均37.6元/月*平米。l未来三年，随着经济好转，产品品质提升，租金稳中上涨，约3%-4%。l回报率逐渐下降，说明市场不断成熟，未来预计7%左右。数据来源：世邦魏理仕酒店式公寓市场酒店式公寓市场租金及回报率租金及回报率未来随着经济发展，驻天津的高端商务人士增多，以及服务管理品质提升，租金进一步提升。但随着价格的不断攀升，投资回报率逐步下降，投资需求将逐步萎缩。未来随着经济发展，驻天津的高端商务人士增多，以及服务管理品质提升，租金进一步提升。但随着价格的不断攀升，投资回报率逐步下301、降，投资需求将逐步萎缩。CB Richard Ellis|Page 253基本特征基本特征l收入较高的年轻人l年龄在25-35岁左右，以居住、或少量投资为目的小户型公寓小户型公寓酒店式公寓酒店式公寓l有较强购买实力的国内外商务人士l对天津地产有较高投资回报要求的高端人群l35-50岁之间，处于中高层社会地位关注点关注点l价格因素l周边环境l生活配套l升值潜力l产品品质l周边环境职业特征职业特征l公司白领l普通公务员事业单位员工l国内海归、私企老板、职业投资者l国内外金融保险业、企事业中高层管理者等购房喜好购房喜好l交通便利的小户型产品l配套完善，居住环境较好l区域整体档次高，彰显品质的产品l位302、于商务区，享受高端服务客户特征客户特征酒店式公寓市场酒店式公寓市场CB Richard Ellis|Page 254资料来源：世邦魏理仕酒店式公寓市场酒店式公寓市场客户特征客户特征p酒店式公寓案例酒店式公寓案例-天津中心天津中心客户年龄构成客户年龄构成25%70%5%30-4041-5051-55成交客源构成成交客源构成70%30%海外发售国内销售l引用世界高端物业代理及著名酒店品牌带动整体销售销售策略销售策略l主要客源：香港、上海、天津、北京l客户职业构成：私企老板、职业投资者、金融保险业、企业中高层管理者等客户细分客户细分l55%销售率销售率l起价19,000元/平米，均价23,500元/303、平米，最高价30,000元/平米售价售价l有较强购买实力的国内外商务人士l对天津地产有较高投资回报要求的高端人群客户定位客户定位l停缓建项目，户型及层高设计过时；l工程进展速度较慢，给营销造成一定影响l更换多家营销团队，影响销售；劣势劣势l地处天津商业商务中心，地理位置优越；l综合体建筑，各业态之间相互支撑；l国际品牌合作团队，得到客户认可；l全精装配品牌家具家电，提包即可入住；l莱佛士酒店提供五星酒店服务；优势优势CB Richard Ellis|Page 255资料来源：世邦魏理仕酒店式公寓市场酒店式公寓市场客户特征客户特征p小户型公寓案例小户型公寓案例-东北角艺术公寓东北角艺术公寓购房用304、途统计购房用途统计30%70%自住投资l在规划理念、产品设计、生活模式、社区生态上以青年生活为主线销售策略销售策略l主要客源：天津及周边地区l客户职业构成：年轻置业者及少数投资客户客户细分客户细分l35%销售率销售率l起价17,000元/平米，均价19,800元/平米，最高价20,000元/平米售价售价l接受新鲜事物的青年人为主客户定位客户定位l楼间距窄；l朝向不正，采光差；l出房率低（仅63%）；l单层户数多（18户）。劣势劣势l地处天津老城厢，周边配套齐全；l定位准确，以青年人为主；l产品具备时尚特征，符合客群需求。优势优势客户年龄构成客户年龄构成72%10%8%10%18-25岁26-3305、0岁31-35岁36岁以上CB Richard Ellis|Page 256小结小结l天津酒店式公寓市场起步较晚，但发展速度快，目前存量54 万平米。l项目主要集中在和平、河西中心商务区周边，居住环境较好的非中心区域也有分布。l现存项目为高档精装修不包租，提供酒店式服务较少，市场发展尚未成熟。市场状况市场状况未来展望未来展望区域发展启示区域发展启示l未来项目供应较多，城市中心区的聚集性加强。l众多知名开发商项目的入市，软硬件品质有望进一步提升。l酒店式公寓将是投资热门产品，但需提供完善的售后经营服务。l本项目处于非商务区区域，交通不发达，周边配套设施稀缺，虽临近产业区，存在一定的租赁客源，但区306、域商务成熟度低，酒店式公寓发展空间有限。l本项目应适当开发精装修小户型公寓产品，一则提高产品附加值，加速销售资金回流，二则避免酒店式公寓售后出租和经营的风险。酒店式公寓市场酒店式公寓市场CB Richard Ellis|Page 257项目甄选项目甄选地理位置地理位置市场表现市场表现开发实力开发实力入市时间入市时间竞争因素竞争因素住宅档次住宅档次产品类型产品类型l通过确定主要的竞争区域来确定本项目最直接的竞争对手；l根据甄选条件对竞争区域内的酒店式公寓项目进行筛选，最终确定本项目的直接竞争对手如下：l现有竞争现有竞争皇冠国际广场竞争分析竞争分析酒店式公寓市场酒店式公寓市场CB Richard 307、Ellis|Page 258p皇冠国际广场-概况皇冠国际广场-概况l精装修（含全部家具家电），约2,000元/平米交房标准交房标准l40年产权产权l公寓、酒店、写字楼产品类型产品类型位置位置l空港经济区中心大道与东四道交口占地面积占地面积l35,437.7平米建筑规模建筑规模l151,322平米（酒店53,627平米，公寓39,343平米，办公楼58,171平米）套数套数l首期公寓386套容积率容积率l3.21绿化率绿化率l28%开盘时间开盘时间l2008年4月26日车位比车位比l1：1.18物业管理费物业管理费l5.5元/平方米/月投资商投资商l天津市圣光置业有限公司合作团队合作团队l物业管308、理：第一太平戴维斯l设计顾问：美国龙安建筑规划设计顾问有限公司酒店式公寓市场酒店式公寓市场竞争分析竞争分析资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 259p皇冠国际广场-主力户型分析皇冠国际广场-主力户型分析酒店式公寓市场酒店式公寓市场竞争分析竞争分析15.54%60150-160三室10156160套数套数2.59%240-250四室40.41%41.45%比例比例110-115二室60-70一室面积（平米）面积（平米）户型户型户型特征：户型特征：l一室：开放式格局，基本功能齐全；l二室：餐厅客厅卧室有机地合，格局紧凑；l三室：双卫设计，主次分开，主卧带更衣室，实用性强309、，客厅卧室朝阳三室一室二室三室一室二室资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 260皇冠国际广场销售统计4972136164020406008Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1套05,00010,00015,00020,000元/平米销售套数均价p皇冠国际广场-销售情况皇冠国际广场-销售情况l售价走势售价走势：08年至09年一季度，价格平稳，均价11,788元/平米；09年二三季度，受房地产大环境影响，价格不断下滑；09年第四季度至今，市场回暖，价格不断回涨，均价14,067元/平米，增长24%。l销售速度销售速度：07年，房地产310、投资需求较旺，08年二季度前销售49套，成交均价11,798元/平米；08年三季度至09年三季度，受金融危机影响，市场萎靡，销售仅6套，直至09年四季度，销售量略有回升，销售16套。截至10年一季度，整体销售率为24%。l热销面积热销面积：一居、二居，60-115平米，精装修。l购房者购房者：以投资者为主，天津80%，北京10%，香港7%，其他3%l项目评价项目评价：本项目所在的空港区域起步较晚，发展不成熟，周边配套设施不完善，路网不健全，整体销售状况不佳。酒店式公寓市场酒店式公寓市场竞争分析竞争分析数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 261p皇冠国际广场-小结皇冠311、国际广场-小结优势优势劣势劣势l位于空港经济区，拥有一定数量的潜在客群l运营管理者品牌知名度高l紧邻国际五星级酒店和写字楼，易形成互补效应，并可共享高档酒店设施l综合开发项目，市场影响力较高l户型较多，可满足多样需求l远离市中心，位置偏僻，周边区域未形成商务氛围l周边居住人口稀少，严重缺乏生活配套l周边公共交通线路少，出行不便l三室户型过大，整体销售速度慢酒店式公寓市场酒店式公寓市场竞争分析竞争分析与本项目竞争点与本项目竞争点l皇冠国际广场距本项目较近，入市时间较长，但交通不便利，周边配套较少，销售速度缓慢。l本项目临近津汉公路，占据更好的位置，可在整体规划上更优、产品形式上更加适应市场，同时312、配备完善的配套设施，使项目整体品质提升，形成竞争力。CB Richard Ellis|Page 262l以大区域产业发展为基础，发挥地块自身价值l将空港区域产业发展为动力，合理规划，塑造项目特征，提升价值l提升项目品质，提高市场竞争力l在建筑设计、装修标准等方面体现竞争优势l完善商业配套设施l针对目前周边区域设施不足的情况，率先完善本区域的商业配套设施，形成本项目独特的优势l差异化竞争，控制大户型所占的比例l现存项目以中小户型为主，本项目应控制大户型比例，降低销售门槛，吸纳更广的客群应对策略建议应对策略建议酒店式公寓市场酒店式公寓市场竞争分析竞争分析CB Richard Ellis|Page 313、263商业市场研究商业市场研究CB Richard Ellis|Page 264l重点研究全市商业的分布及发展趋势l研究目标确定：天津主要的优质商业集中区域 商业建筑面积1万平方米以上 商业定位中档以上 具有统一、专业的运营和管理 百货、购物中心、大型卖场（包括大型综合超市和家具建材超市）、专卖店、社区商业配套（含写字楼）等伊势丹友谊商厦远东百货海信广场研究目标研究目标整体市场整体市场商业市场研究商业市场研究CB Richard Ellis|Page 265发展历程发展历程l津乐汇、伊势丹、远东、百盛、万达购物中心等l市民文化广场l国际商场、友谊商厦l劝业场、百货大楼扩建l大胡同市场l新中国现314、代文化用品商店l劝业场l中原公司（现百货大楼）l七十二沽l估衣街l商业得到恢复和大力发展；l以百货业为主；l个体商业发展迅速；l滨海新区开发，塘沽市场活跃；1980-2000恢复发展期恢复发展期l商业街不断扩大；l在和平路一带陆续出现大型商场；l租界发展推动小白楼成为高档消费区；19世纪末-1949年现代商业初步发展期现代商业初步发展期l商业规模基本没有扩大；l改为国营的统一经营；1949-1980发展停滞期发展停滞期l城市扩张和更新加快，新兴商业区崛起-梅江、水上；l海河开发带动市级商圈规模扩大；l滨海新区开发加速，商业体量膨胀，开发区成为新兴商圈；l传统集市；l逐步形成规模的沿街店铺主要分315、布在老城厢一带；2000-今15世纪初-19世纪末扩张发展期扩张发展期传统商业形成期传统商业形成期伴随着天津经济快速发展，各类的商业设施大量出现，市区的商业功能日趋完善和提高。伴随着天津经济快速发展，各类的商业设施大量出现，市区的商业功能日趋完善和提高。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CB Richard Ellis|Page 266商业分布商业分布商圈名称商圈名称序号序号商圈名称商圈名称序号序号水上18鞍山西道-白堤路8梅江19大悲院9南市10奥体17鼓楼7南站-十一经路16大胡同6后广场-新开路15友谊路5大沽南路14东马路4友谊北路13小白楼3狮子林-金纬路12南京路2中山路11316、和平路-滨江道1市区商圈发展历史悠久，已初步形成多级商圈体系；市区商圈发展历史悠久，已初步形成多级商圈体系；在发展过程中，核心商圈通过不断升级扩容，目前形成“和平路-滨江道-南京路”三大商圈紧密相接的格局；在发展过程中，核心商圈通过不断升级扩容，目前形成“和平路-滨江道-南京路”三大商圈紧密相接的格局；奥体、水上、梅江等市内新兴商圈纷纷涌现，并表现出较好的发展势头。奥体、水上、梅江等市内新兴商圈纷纷涌现，并表现出较好的发展势头。1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010181817171919141415151111121216161313市级综合商圈市级专业商圈区级商圈商317、业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CB Richard Ellis|Page 267区域发展尚处于起步区，尚未形成层级分明的商圈体系；区域发展尚处于起步区，尚未形成层级分明的商圈体系；解放路、洋货较成熟，聚集度较高，表现出相对较高的辐射能力；解放路、洋货较成熟，聚集度较高，表现出相对较高的辐射能力；滨海核心区与市区之间的交通尚不发达，导致滨海的商业发展较慢，辐射范围较小。滨海核心区与市区之间的交通尚不发达，导致滨海的商业发展较慢，辐射范围较小。1 12 23 35 54 4现有商圈未来商圈于家堡5商圈名称商圈名称序号序号天碱区域6响锣湾4开发区3洋货2解放路16 6商业市场研究商业市场研究318、整体市场整体市场商业分布商业分布CB Richard Ellis|Page 268天津优质商业历年供应天津优质商业历年供应0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002003以前200420052006200720082009201020112012平米供应状况供应状况从历史供应情况来看，商业市场处于快速发展阶段，保持稳定快速的增长；从历史供应情况来看，商业市场处于快速发展阶段，保持稳定快速的增长；从横向对比来看，天津市人均商业面积在同类城市中处于较低水平，未来商业发展空间较大。从横向对比来看，天津市人均商业面积在同类城市中处于较低水平，未来商业发展319、空间较大。l2009年天津优质商业存量达到150万平米，预计到2012年，供应量将达到约210万平米。同类城市人均商业面积比较同类城市人均商业面积比较2.52.11.91.21.00.90123上海香港北京广州深圳天津（平方米/人）商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 269未来代表性项目未来代表性项目从供应类型来看，未来天津优质商业市场将改变以百货店、超市为主的格局，跨入购物中心的时代；从供应类型来看，未来天津优质商业市场将改变以百货店、超市为主的格局，跨入购物中心的时代；未来，购物中心项目供应量较大，市场竞争在所难免。未来，320、购物中心项目供应量较大，市场竞争在所难免。l未来5年，天津将陆续有嘉里中心、和黄都会轩、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场等多个市中心地区的大型购物中心项目进入市场，总建筑面积逾200万平米。和黄都会轩和黄都会轩仁恒海河广场仁恒海河广场津门津塔津门津塔恒隆广场恒隆广场嘉里中心嘉里中心大悦城大悦城东马路商圈东马路商圈小白楼商圈小白楼商圈南站南站CBD核心商圈核心商圈商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CB Richard Ellis|Page 270未来代表性项目未来代表性项目百货购物中心（6F）购物中心（6F）购物中心购物中心商业类型商业类型介绍介绍中高收入人群外来精英白领阶层中高收入人群奢321、侈品消费人群外来精英白领阶层目标客群目标客群中高档中高档中高档高档中高档商业定位商业定位74,30077,000133,00050,000130,000建筑面积（平米）建筑面积（平米）商业写字楼高档住宅商业写字楼公寓商业商业圣瑞吉酒店写字楼酒店式公寓商业香格里拉酒店写字楼公寓业态规划业态规划南市_海河沿线南京路和平路和平路南站CBD商圈商圈新加坡仁恒集团香港和记黄埔香港恒隆集团北京金融街控股嘉里建设香格里拉新加坡长春产业开发商开发商仁恒海河广场仁恒海河广场和黄都会轩和黄都会轩恒隆广场恒隆广场津门津塔津门津塔嘉里中心嘉里中心项目名称项目名称资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究整体市场整体322、市场CB Richard Ellis|Page 271租金水平租金水平目前天津的优质商业租金水平远低于国内商业较发达城市，商业市场潜力没有充分发掘出来，未来发展空间较大；目前天津的优质商业租金水平远低于国内商业较发达城市，商业市场潜力没有充分发掘出来，未来发展空间较大；随着天津经济的快速增长、居民消费水平的提高，对中高档商业的需求将迅速提升，带动整体租金上涨。随着天津经济的快速增长、居民消费水平的提高，对中高档商业的需求将迅速提升，带动整体租金上涨。l2003至2009年天津优质商业平均租金保持稳步提升，年均增长率3.5%左右，截止2009年第三季度，达到18.9元/平方米天（使用面积，不含物323、业管理费）；l与同类城市相比，天津优质商业平均租金处于较低水平。优质首层商铺租金（2003-2009）优质首层商铺租金（2003-2009）0510152025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32003200420052006200720082009元/天*平米同类城市优质商铺租金比较同类城市优质商铺租金比较4846282218.90102030405060广州上海北京深圳天津元/平米天 商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 272坪效坪效4.12.44.324、04.25.17.059.92008年销售额(亿元)2008年销售额(亿元)351 2.6以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主5.7远东百货远东百货589 1,515 700 1,063 963 1,833 月坪效（元/平米）月坪效（元/平米）9.8以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主4.5友谊商厦友谊商厦5.5不同年龄段的大众消费群4新世界广场新世界广场2.1(5-12月)4.14.56.62007年销售额(亿元)2007年销售额(亿元)以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主以20-35岁的中青年上班族为主以20-45岁的中青年上班族为主以20-45岁中高收入的中青年上班族为325、主客户群特征客户群特征5.8海信广场海信广场2.2津乐汇津乐汇5百盛百盛6.1伊势丹百货伊势丹百货建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）项目名称项目名称资料来源：世邦魏理仕l目前，百货公司仍是天津优质商业的主要形式，采用联营扣点方式提取租赁收入，扣率为营业额的15%-30%，根据经营品类不同而有所不同；l2008年，友谊商场作为天津高端百货的代表坪效最高，为1,833元/平米；津乐汇为1,515元/平米，远东的月坪效仅达到351元/平米;l外来百货店品牌在天津也表现出旺盛的生命力，坪效普遍高于本地品牌。未来，将有更多的国内外知名的商业地产开发和商业运营企业进入天津，提高整体商业市场的发展水平。未326、来，将有更多的国内外知名的商业地产开发和商业运营企业进入天津，提高整体商业市场的发展水平。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CB Richard Ellis|Page 273空置率空置率数据来源：世邦魏理仕l2003到2005年，新增供应量过大，空置率呈上升趋势，06年有所回落，平均空置率为10%，07年新增供应及商场改造拉动空置率上升至15%，08年新增供应较少，以吸纳以前供应为主，空置率下降；l2009-2012年，天津优质商业供应量大，空置率将保持在较高的水平，整体空置率均在16%以上。天津商业市场发展较快，国内外零售商的进入步伐加大，目前大型商业的空置率较低，市场发展前景较好；天327、津商业市场发展较快，国内外零售商的进入步伐加大，目前大型商业的空置率较低，市场发展前景较好；未来随着供应量的大幅度增加，市场将呈现出一定压力，拥有较好地理位置及特色化经营的商业项目将更具竞争力和吸引力。未来随着供应量的大幅度增加，市场将呈现出一定压力，拥有较好地理位置及特色化经营的商业项目将更具竞争力和吸引力。天津优质商业空置率走势天津优质商业空置率走势7%6%10%13%12%13%12%15%11%16%16%18%17%0%4%8%12%16%20%2000200120022003200420052006200720082009201020112012商业市场研究商业市场研究整体市场整体328、市场CB Richard Ellis|Page 274小结小结商圈发展商圈发展市场状况市场状况本项目启示本项目启示l目前天津商业市场仍被百货所占据，还没有真正意义的购物中心业态出现，但伴随商业的发展和更新，购物中心将成为核心商圈发展主流；l天津商业也将由单中心向多区域、多中心逐步发展，随着环城四区居住人口的增多，本项目所在区域未来具备发展潜力。l目前天津商业主要集中在市内，梅江、奥体水上等新兴商圈发展速度较快；l城市扩张导致商圈随着居住区和产业发展逐渐向外围扩张；l随着经济地位的提升，市内的各个商业中心通过便捷交通将大大提升其商业辐射能力。l商业市场处于快速发展阶段，增长速度较快；l全市人均商329、业面积为0.9平米，远低于一线城市；l百货仍占商业市场主力，但是从营业坪效看，多数项目的经营情况并不乐观；l市区优质商铺平均租金达18.9元/平米天，低于一线城市水平，租金年增长速度约为3.5%；l随着消费支出的增加以及新购物中心的开业，越来越多的国际国内著名零售商和运营商进入天津市场，带动商业整体档次的提升。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CB Richard Ellis|Page 275范围界定范围界定 目前，本项目周边的华明镇、空港、东丽湖的商业类型单一，目前周边居民的消费目的地主要为以下3处，故将它们划定为区域市场，包括：卫国道卫国道：河东区天山路、卫国道周边区域，距本项目约6330、公里，以华润万家超市为代表；东丽核心区东丽核心区：东丽区跃进路、先锋路周边区域，距本项目约8公里，代表项目为上东壹街、招远路商业街等；东丽开发区东丽开发区：东丽开发区周边区域，距本项目约10公里，以华润万家超市和家得宝家居建材市场为代表。东丽湖东丽湖空港经济区空港经济区华明镇华明镇京津塘高速津汉公路京津塘高速津汉公路地铁号线李明庄站地铁号线李明庄站外环线外环线东南快速路东南快速路津滨高速津滨高速本项目卫国道卫国道卫国道卫国道东丽核心区东丽核心区东丽开发区东丽开发区津塘公路津塘公路津滨大道津滨大道滨海核心区滨海核心区商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场CB Richard Ellis|Pag331、e 276区域供应趋势0204060802003以前200420052006200720082009201020112012万平米新增供应累计存量未来三年，区域商业集中放量供应，市场竞争将较为激烈；未来三年，区域商业集中放量供应，市场竞争将较为激烈；商业类型以生活配套型商铺为主，随着区域人口导入速度的加快，此类产品仍有发展机会；商业类型以生活配套型商铺为主，随着区域人口导入速度的加快，此类产品仍有发展机会；未来，项目周边的可利用土地较少，本项目具备一定的优势。但同时要避免直接竞争。未来，项目周边的可利用土地较少，本项目具备一定的优势。但同时要避免直接竞争。l截至09年，区域优质商业存量19.1332、万平米，未来三年，供应量较大，新增供应37万平米，到2012年，存量将超过56万平米，包括天保湖滨广场、天保商业广场、空港时尚舞台、日月湾总部商务园等项目；l从商业类型上看，目前以底商、临街商铺为主，占到较大比例。数据来源：世邦魏理仕供应趋势供应趋势商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场CB Richard Ellis|Page 277项目分布项目分布本项目地铁号线李明庄站天津滨海国际机场现有项目未来项目5 56 68 8津汉公路外环线津汉公路外环线东南快速路东南快速路卫国道津塘公路卫国道津塘公路津滨大道津滨大道1 12 23 34 47 79 91010111112121313141415333、1516161717商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场CB Richard Ellis|Page 278资料来源：世邦魏理仕项目分布项目分布空港区域存量占54%；未来供应近26万平米，规模较大，业态丰富；空港区域存量占54%；未来供应近26万平米，规模较大，业态丰富；未来，空港产业发展加速，商务活动频繁，未来区域市场的商业核心。未来，空港产业发展加速，商务活动频繁，未来区域市场的商业核心。临街商铺、购物中心奥特莱斯商业街商业街购物中心临街商铺商业裙房底商商业裙房临街商铺专业市场商业街底商临街商铺大卖场大卖场大卖场商业类型商业类型201270,000空港舞台时尚品牌城16201250,000华明镇日月湾总部商务园17201230,000华明镇华明商业中心（首期）15201120,000东丽湖朗距天域商业街142010200,000空港天保湖滨广场13201030,000空港天保商业广场