1、金地天津津塘路项目汇报报告2006/1目 录第一部分 宏观背景资料1一、天津市宏观资料11、天津市宏观经济11.1天津市GDP与人均GDP统计11.2天津市产业结构与社会固定资产投资情况31.3天津市资产投资与招商引资情况51.4天津市近期市政建设概况51.5天津市人均收入与消费性支出81.6城市人口增长与外来人口91.7城镇居民储蓄101.8天津市经济发展十一五规划102、天津市城市规划112.1 城市定位112.2 空间布局122.3 滨海新区及空港工业区133、天津市宏观市场小结153.1 宏观经济形势153.2 城市规划16二、河东区宏观资料161、河东区宏观经济161.1河东区区域整2、体环境概况161.2河东区GDP发展情况171.3河东区产业结构及发展情况181.4河东区固定资产投资情况181.5河东区人口特征191.6河东区人均可支配收入与消费性支出情况191.7河东区人均储蓄情况202、河东区城市规划202.1区域规划发展202.2市政基础设施配套建设情况222.3 未来五年重点城建项目规划233、河东区宏观市场小结243.1 宏观经济形势243.2 城市规划24第二部分、房地产市场整体资料25一、宏观房地产市场资料251、土地供应市场251.1 2006年天津市土地总体供应情况251.2 天津市各区土地供应情况261.3 河东区土地供应情况281.4土地市场分析小结3、312、住宅市场情况322.1 97-06年天津市住宅销售情况322.2 2007年上半年天津住宅销售情况332.3 20032006年河东区住宅销售情况343、房地产政策背景353.1 主要政策内容和影响353.2 新房贷政策说明364、宏观房地产市场小结384.1 天津房地产市场384.2 河东区房地产市场395、未来本项目宏观环境大势判断：40二、地块周边区域在售项目情况411、竞争区域在售项目分布412、周边区域在售项目供应结构432.1 周边区域项目规划指标情况432.2 产品情况442.3 销售情况472.4 客户情况482.5 小结503、竞争项目个案资料523.1阳光星期8524、3.2 都市亮点563.3 远洋天地59三、天津高端市场板块特征631、天津高端市场板块分布及特征631.1 中心城区631.2 中低密度642、天津市中高档住宅情况652.1天津市中高档住宅规划指标分析652.2天津市高档住宅户型-价格情况672.3天津市中高档住宅客户情况693、高端项目重点个案资料713.1 时代奥城713.2 卡梅尔753.3 红磡领世郡81四、潜在供应情况871、周边潜在项目情况87泰达格调竹境882、周边新项目89米兰新干线893、外环周边土地成交情况90五、价格走势情况931、竞争区域整体价格走势分析931.1 近几年河东区住宅价格走势931.2 2007年18月5、河东区住宅价格走势932、竞争区域典型项目价格走势分析94第四部分、客户背景资料97一、天津市宏观需求量情况971、拆迁带来的刚性需求972、城市人口增长带来的需求983、人均住房面积提升带来的需求984、人口构成比例变化带来的需求98二、河东区宏观需求情况991、拆迁带来的刚性需求992、人口构成变化带动的需求99三、项目周边区域需求情况1001、中山门片区居住现状1002、一、二号桥片区居住现状101四、周边区域市场现状客户情况及趋势102五、高端市场现状客户情况及趋势1041、市区高档住宅客户情况1042、低密度产品客户情况1052.1 市区内低密度产品客户情况1052.2 郊区的低密度6、产品客户情况106六、高端客户访谈107七、业内人士观点111第一部分 宏观背景资料一、天津市宏观资料1、天津市宏观经济本部分内容中所使用的数据、咨询，除特别注明外均来自天津市政府公报与市统计局相关资料。1.1天津市GDP与人均GDP统计（数据来源：天津市统计年鉴）天津近几年来国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2006年全市生产总值4337.7亿元，增长14.4%，实现了经济总量提前4年比2000年翻一番的目标。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到5177美元，比2003年的3126美元增加了2051美元，三年时间跨越两个1000美元的台阶。按照世7、界银行2002年标准，天津经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省（自治区、直辖市）中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。（数据来源：天津市统计年鉴）小结：天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期(1994-1996年)相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。1.2天津市产业结构与社会固定资产投资情况天津市产业结构：第一产业第二产业第三产业增加值（亿元）增长速度占国民经济比重增加值（亿元）增长速度占国民经济比重增加值（亿元）增长速度占国民经济比重28、00073.503.0%4.5%811.4911.5%49.5%754.4210.7%46.0%200178.566.3%4.3%891.5112.5%48.8%856.611.7%46.9%200283.856.1%4.1%978.7514.3%48.4%96011.2%47.5%200389.76.1%3.7%1212.3417.8%50.8%1084.911.5%45.5%2004102.295.1%3.5%1560.1619.8%53.2%1269.4311.7%43.2%2005109.424.3%3%2050.3417.5%60%1504.111.4%37%20061193.52.9、7%2485.817.6%57.3%1732.911%40%（数据来源：天津市统计年鉴）2006年全市第一产业增加值119亿元，增长3.5%；第二产业增加值2485.8亿元，增长17.6%；第三产业增加值1732.9亿元，增长11%。工业继续成为拉动全市经济的重要力量。规模以上工业总产值8528亿元，增长25.3%，实现利润691亿元，增长31.2%。高新技术产业产值增长24.3%，占全市工业的31.8%。从上表中可以看出，第一产业在天津市国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。特别是第二产业对国民经济的引擎作用更为明显。小结：目前天津市产业结构存在的主要问10、题是：第三产业所占比重偏低，低于北京、广州、上海；吸纳就业人员的作用尚不理想；缺乏现代服务业发展的人才。但随着环渤海经济开发带中心城市地位的确立，与天津定位于北方金融中心的建设，今后天津将大力发展金融、信息、咨询、旅游等现代服务业，强化天津作为经济中心城市的高级职能，从而推动第三产业向纵深发展。天津市固定资产投资增长情况（数据来源：天津市统计年鉴）2006年天津全社会固定资产投资完成1849.80亿元，比上年增长22.0%，净增加投资332.96亿元，是历年增加最多的一年。其中城镇固定资产投资完成1709.66亿元，增长23.4%。在固定资产投资总体保持较快增长的同时，投资结构进一步优化。主要11、表现在：一是工业优势产业投资力度继续加大，全市工业六大优势产业共完成投资451.90亿元，增长29.2%，占工业投资比重为65.5%。二是能源工业投资得到加强，全市共完成280.39亿元，增长48.0%，占城镇固定资产投资的16.4%，比上年提高2.7个百分点。三是服务业投资保持较快增长，全年完成1004.45亿元，增长20.0%，占全市城镇投资的比重为58.8%。四是重点大项目建设得到加强。全年投资在10亿元以上的大项目共完成投资746.94亿元，增长51.3%，增幅比全市整体水平高出27.9个百分点。小结：近几年天津全社会固定资产投资高速度增长，城市面貌有所改善，城市建设发展较快。房地产开12、发投资额的增长，一方面来自于规范市场，积极鼓励内资的使用量；一方面也得益于天津投资环境的改善，大量外来开发企业看好天津发展，进入天津房地产市场。1.3天津市资产投资与招商引资情况2006年全市新批外商投资企业1050家，其中合同金额1000万美元以上的大项目187家；全市直接利用外资合同金额81.12亿美元，增长10.8%；实际到位41.31亿美元，增长24.1%。服务业合同外资比重过半。全年服务业合同利用外资42.59亿美元，增长40.7%，占全市合同利用外资额的比重达到52.5%，比上年提高11.2个百分点；实际到位达到14.43亿美元，增长82.7%，其中交通运输及仓储业增长3倍，房地产13、业增长1.2倍。工业优势产业对外资的吸引力增强。化工、机械、汽车配套和电子电器等行业全年实际直接利用外资31.09亿美元，增长83.7%。新能源领域成为引资新亮点。风力发电、海水淡化、工业气体、新型电池等一批新能源项目落户津门。世界500强跨国公司来津投资继续增加，截止到目前，已达121家。1.4天津市近期市政建设概况l 综合交通体系海港。加快实施25万吨级深水航道、30万吨级原油码头、液化天然气接卸码头、集装箱物流中心、散货物流中心等港内12个重点项目以及港外以集疏运通道为重点的22个配套项目；建设北疆集装箱、南疆能源和散货、东疆港区、临港产业、北塘等港区及环渤海中心渔港，使天津港成为国际化14、深水大港、东北亚地区国际集装箱主枢纽港和中国北方最大的散货主干港。空港。改造扩建滨海国际机场和相应配套设施，建成中国北方航空货运基地和客运干线机场，与首都机场共同构筑东北亚地区的国际航空枢纽。2010年旅客吞吐能力达到560万人次，货邮吞吐能力50万吨。铁路。完成津秦电气化铁路改造工程，建设京津城际轨道交通项目。适应西部大开发和腹地经济发展的需要，推进建设天津港霸州石家庄太原、太原中卫银川铁路，形成天津港直通西部地区的铁路大通道。加快黄万铁路和蓟港铁路复线建设，实现与朔黄线和大秦线贯通。建设津秦城际轨道交通和京山线京津四线，推动环渤海湾铁路通道建设，形成沟通周边地区和腹地便捷高效的客货铁路运输15、网。公路。 “十一五”时期，新增高速公路590公里，新建改建干线公路350公里。2010年公路通车总里程达到12500公里，密度达到105公里百平方公里，其中高速公路1200公里，密度达到10公里/百平方公里。管道运输。结合国家战略原油储备库和乙烯、炼油等重大项目建设，积极发展管道运输。l 公共交通开工建设地铁五、六号线。建设220公里城市快速路网和355公里中心城区外围快速路网。开辟公共汽车专用路和专用车道系统，建设公共汽车定位和电子显示系统，发展节能环保型公交车。在中心城区建设一批现代化公交场站设施和大型停车场、过街天桥和地下通道。2010年城市人均道路面积提高到12平方米，万人拥有公共汽16、车数量提高到15标台，公交分担率达到34%。建成地铁二、三、九号线和天津站交通枢纽。l 城市公用设施基础建设建成津滨水厂，改扩建芥园、塘沽、汉沽、大港、经济技术开发区等水厂，新建供水管道1900公里，改造旧供水管道1600公里。结合液化天然气工程，新建燃气高中压及低压庭院管道4100公里，改造旧燃气管网1900公里。加快排水空白区管网建设，新建排水管网800公里，改造2000公里，建设双林污水处理厂，改扩建东郊污水处理厂，2010年中心城区污水处理率提高到90%。建成咸阳路、东丽、北辰、双林、纪庄子再生水厂，铺设再生水管网1200公里，基本形成中心城区再生水供给网络。建设咸阳路、东郊污泥处置厂17、，日处理能力950立方米。建成贯庄、青光垃圾焚烧发电厂等垃圾处理设施。l 能源基础建设以热电联产为主体，建成东北郊热电厂、杨柳青热电厂四期扩建、陈塘庄热电厂三期扩建、军粮城电厂五期扩建工程，开工建设杨柳青热电厂五期扩建工程，新增供热能力6000万平方米，2010年中心城区集中供热率达到90%，各区县城区集中供热率达到80%。结合海水淡化，在滨海新区建设北疆电厂和大港二站两个超临界、超大容量的大型火力发电厂，根据天然气资源和LNG(液化天然气)项目进度，在临港工业区、开发区、空港物流加工区等适时规划建设燃气热电厂。全市新增发电装机容量640万千瓦。提高电网受电能力，引进“西电东送”电力。新建扩建18、500千伏变电站6座，建设改造220千伏变电站48座，基本形成500千伏双环网和220千伏分层分区供电格局。加快110千伏及以下电网建设和改造，与主网协调发展，提高供电可靠性。l 信息基础设施全面提升城市综合信息化水平，打造“智能天津”。拓展建设新一代信息网络，实现通信管线集约化管理与应用。建成覆盖全市的宽带无线网络。强化网络互联互通，稳步推进电信网、广播电视网、计算机网的三网融合。加快有线电视网络升级改造，完成全市有线电视由模拟向数字整体转换。建成滨海新区信息化样板区，优化招商引资和综合服务环境。发展完善电子政务、电子商务和公共信息三大信息平台。积极推动电子政务专网及政府门户网站建设，构建政19、务信息共享体系。以3S应用为基础，加快城市应急指挥信息系统、空间地理信息系统、智能交通信息系统和社区管理信息系统等城市管理信息化建设。积极推行城市一卡通。小结：在加速进行海河改造、地下轨道交通施工、快速路建设的同时，天津市非常重视与经济发展相关的城建工程的建设。大规模的城市建设，对天津市经济的发展提供积极有力的支持，而美化环境、吸引投资、提升城市形象将是今后一段时期内天津城建的重要工作目的。滨海以及邻近滨海区域的东丽、河东区以及传统的和平区、河西区将是天津城市建设的重点区域。1.5天津市人均收入与消费性支出（数据来源：天津市统计年鉴）随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业20、单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速，全年达到14283元，增长13.0%，增幅比上年提高2.8个百分点。农村居民人均纯收入为7942元，增长10.3%，其中来自家庭经营二、三产业收入增幅较高，比上年增长17.2%，来自家庭成员的工资性收入比重超过一半，达到53.3%。2006年，天津市城市居民家庭人均消费性支出达到10548元，增长9.3%，恩格尔系数为34.9%，比上年下降1.8个百分点，城市居民用于服务性消费支出3111元，增长11.2%，占居民消费性支出的29.5%，比上年提高0.5个百分点，充分说明居民生活质量在不断提高。小结：目前天津市民的收入与消费水平相比21、以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。1.6城市人口增长与外来人口（数据来源：天津市统计年鉴）2006年天津市常住人口达到1075万人，环比去年增长3%，而户籍人口数948.88万人，天津市人口的自然出生率仅为1.60，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。处于东南地区的河西、河东、东丽、滨海、津南区域，2006年新增人口25.39万人，增长了7.55%，占全市人口的比重也上升了1.08%；而北部区域人口增长率仅为4.37%，占全市人口比重仅增长22、0.02%。新世纪以来，天津经济增长、城市建设和社会发展加快了人口的迁移流动，来津常住外来人口由2000年的87.34万人，到2005年增加到114.35万人，增长幅度达到30.93%。全市新增人口中，外来人口数占新增总量人口总量的64.9%，外来人口已经成为天津市人口的重要组成部分。天津人口的几个特点：人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓、外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源、人口自然变动持续低水平增长，市中心区连续12年呈现负增长、市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新的人口聚集地、人口重心继续向东南移动人口老龄化已向中期老年型发展。小结：“十一五”期间，随着城23、市布局的变化和滨海新区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东南部聚集的显著特征。1.7城镇居民储蓄2000年2001年2002年2003年2004年2005年城乡居民储蓄存款（亿元）1172.41284.951486.381825.322116.732584.4增长率（%）9.6%15.7%22.8%16.0%14.3%户数293.04295.63299.67303.27316.62320平均每户存款（万元）4.004.354.966.026.698.08增长率8.6%14.1%21.3%11.1%20.8%（数据来源：天津市统计年鉴）从上表可知，2000-2005年，24、天津城乡居民储蓄存款与户均储蓄额不断增长，居民收入水平与消费能力逐年提升。2005年，天津城乡居民储蓄存款余额2584.40亿元，增长14.3%。在居民储蓄增长的同时，用于大额商品的消费信贷也有所增长。据统计，2005年天津住房按揭贷款余额375.2亿元，环比增长22.6%。1.8天津市经济发展十一五规划“十一五”时期国民经济和社会发展总的目标是：全面实现“三步走”战略目标，把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。十一五要努力实现以下经济社会发展主要预期目标：综合经济实力显著增强、资源利用效率明显提25、高、自主创新能力较大提升、可持续发展能力继续增强、各项社会事业协调发展、市场经济体制逐步完善、人民生活水平继续提高。2、天津市城市规划2.1 城市定位天津市城市总体规划(2005-2020)以下简称规划，确定天津的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。规划确定天津的城市职能为：l 现代制造和研发转化基地。l 我国北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心。l 以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市。l 生态环境良好的宜居城市。规划确定天津的城市发展目标为：将天津建设成为技术先进、制造业发达、服务水平一流、综合竞争力强26、对外开放度高、创业环境优越的我国北方经济中心；适应全球一体化发展趋势、对外联系便捷、信息网络高效、辐射能力强的国际港口城市；资源利用高效、安全体系完善、生态环境良好、宜人居住的生态城市；历史文化底蕴深厚、近代史迹特色突出、社会和谐、教育文化科技发达的文化名城。城际轨道快速发展，2005年7月开工,拟建5座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站），预计2007年底建成，2008年投入运营，全长115公里，时速为200公里。京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘，且可能同北京14号线对接。城市轨道等有利因素支持，天津将成长为环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极。是大北京区域27、发展主轴中战略重点城市。2.2 空间布局天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构： “一轴”由“武清新城中心城区滨海新区核心区”构成的城市发展主轴； “两带”由“宁河、汉沽新城滨海新区核心区大港新城” 构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城” 构成的西部城镇发展带； “三区”北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。七个产业功能区： 先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、中心商务商业区、滨海化工区、海港物流区、临空产业28、区、滨海旅游度假区等七个产业功能区。“双中心+多组团”是规划结构。主中心：依托海河主轴线的中心城区；副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心；多组团：中心城区近郊新型组团；津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团。2.3 滨海新区及空港工业区滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。到2010年，滨海新区常住人口将达到180万人以上，其中城镇人口165万人，城市化水平将达到90%；2020年常住人口将达29、到300万人以上，其中城镇人口290万人，城市化水平将达到97%。到2010年，滨海新区将形成三个城区、六个新市镇的城镇结构。三个城区：塘沽城区东起海滨大道，南接津晋高速公路，西至唐津高速公路，北到杨北公路，规划面积270平方公里，其中城镇建设用地166平方公里，2010年常住人口75万人，2020年160万人；大港城区东起海景大道、汉港公路，南接北围堤路，西至葛万公路，北到津港公路、板港公路，规划面积和城镇建设用地面积均为69平方公里，2010年常住人口35万人，2020年45万人；汉沽城区东起大丰路，南接津汉快速路，西至津汉路，北到汉沽区行政界，规划面积和城镇建设用地面积均为37平方公里，30、2010年常住人口18万人，2020年25万人。六个新市镇：葛沽镇、无瑕街、军粮城镇、杨家泊镇、太平镇、小王庄镇，城镇建设用地共27平方公里。近几年滨海新区经济增长迅速，GDP平均年增长速度20%以上，超过了东南沿海地区的平均水平。在产业带动下，滨海新区人均收入显著增加，与天津市人均收入的平均水平相比较，近几年开发区和塘沽区的人均收入水平远超出天津市的平均水平。相对较高的收入，为消费需求提供坚实基础。空港加工区紧邻京津塘、京津塘二线高速公路，与京沈、唐津等六条高速公路直接贯通，规划的京津城际铁路及天津地铁二号线直通入区。空港加工区产业导向为：重点发展科技研发和产业化项目，大力发展电子信息、精密31、机械、生物制药、航空制造、汽车零部件、新材料、新能源等高新技术和先进制造业，积极培育总部经济、会展经济和现代服务业。空港加工区是连接城市中心区与滨海新区的重要功能区，将促进天津经济重心东移。航空产业的发展将长期促进地区经济发展，催生新的产业链条，尤以空客项目表现最为明显，大型整机组装项目将有效带动相关的飞机研发、零部件制造、销售和服务在周边地区的快速发展。整体来看，滨海新区和空港区将聚集大量高端商务人士，对高端居住市场具有较强的需求支撑。未来除区域内部的土地供应将消化一部分住宅需求外，周边区域也将吸纳部分人群。而本项目作为连接滨海新区、空港与城市中心区的重要通道，明显的交通优势，具备了吸纳滨海32、新区和空港区域内高知人群的可能。3、天津市宏观市场小结3.1 宏观经济形势天津市近几年虽然经济增长较快，又获得环渤海发展的良好机遇，但由于历史和城市发展方向性等方面的原因，天津市的宏观经济状况在具备优势的同时也面临一定不足。优势在于：城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强。地处环渤海湾及京津冀城市圈，拥有港口优势。滨海新区获得国家战略支持，在城市经济地位日益突出。结构优化，素质提高，经济增长的内在动力明显增强。改革开放取得重大突破，面向东、北亚外向型发展格局基本确立。不断加大教育、卫生等各项社会投入，经济社会保持协调发展。城市载体功能日益完善，城市面貌发生巨大变化。劣势在于：城市第三产业发33、展与第二产业发展不协调，与发达的制造业和经济中心城市地位还不相称。投资与消费的比例关系还不协调，难以对应市场经济和可持续发展提供强有力的支撑。城市中区域经济发展还不协调，中心城市功能还有待进一步发挥。科技创新能力与自主研发能力不够强。中小企业发展还不活跃，民营经济比重有待进一步提高。政府、企业和居民收入分配关系还不协调，经济的快速增长对环境保护的压力越来越大。3.2 城市规划天津处于京津唐、京津保两三角区域，未来核心城市将有机疏散，与区域内重新集中结合。区域空间经济一体化，大都市双核、多中心格局将形成。天津的城市定位为北方经济中心，是环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极。是大北京区域发展主轴中34、战略重点城市。并且有城际轨道交通支持。未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力。目前，主城区与滨海新区相对独立发展，各自承担城市功能，人员流动性及城市功能的互补性弱。未来，主城区与滨海新区将紧密联动，在双中心地带形成网络式城市格局，人员交往密切，中间地带形成双中心过渡区域，调节城市功能结构。二、河东区宏观资料1、河东区宏观经济1.1河东区区域整体环境概况河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民73万人。水文：海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道。河东区正处在海河东岸，因其地理位置而得名。气候：河东区属于暖温半湿润大陆季风型气候，季风显著，四季分明。全年35、平均气温为摄氏11度以上。景观：河东区整体自然景观相对匮乏，缺少大面积湿地景观与人造公园。人文环境：自我国元代天津出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄今已有800多年历史。大直沽历史上伴随漕运、南北贸易而出现、而发展。大直沽是南粮北运的终点，历史上曾给天津带来了经济繁荣和产业的发展。它是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。但区域整体人文环境和历史氛围较为薄弱，在人文景点、历史遗迹、教育设施等方面尚不如南开、河北等城区。1.2河东区GDP发展情况河东区自2001年以来，在户籍人口基本变化较小的情况下，区域的GDP保持了较高的增长势头。区域GDP的增长幅度在20%左右，基本与天36、津市整体增长幅度持平，保持了较高的增长速度。 河东区近年来虽然GDP总值提升较快，但是相比南开、河西传统区域，仍然具有一定差距。1.3河东区产业结构及发展情况第一产业第二产业第三产业河东增加值（亿元）增长速度占国民经济比重增加值（亿元）增长速度占国民经济比重增加值（亿元）增长速度占国民经济比重2001年0005.8-21.59%21.1-78.56%2002年0007.2725.34%22.36%25.2519.67%77.64%2003年0007.928.94%19.90%31.8826.26%80.10%2004年0009.2917.30%18.89%39.925.16%81.13%20037、5年00011.5123.8%22.68%39.23-1%77.32%河东区产业和GDP的增长主要来自于第三产业的发展，第三产业在城区国民经济比重远远高于第二产业。2001年-2004年第三产业的年增长速度保持在20%左右，已成为区域经济发展的主要因素。但在2005年，河东区第三产业的发展受到企业外迁、区域规划等方面的影响，增长速度有所放缓。1.4河东区固定资产投资情况 河东区固定资产投资走势并不稳定，从2001年起呈波浪式发展，以2003年为高峰期，其它年度保持在在28-32亿元/年，高于环城四区而低于河西、南开等主力经济城区。但随着2005年河东区大力进行城建建设、市政工程投资等建设，城区38、固定资产投资达到48.78亿元，在中心城区中仅次于和平区与河西区，而高于其他城区。河东区社会固定资产投资总值，处于仅次于河西、南开的 地位，但04-05年的增长幅度则好于上述三区。1.5河东区人口特征河东区区域人口自然增涨率持续保持负增长，但户籍人口和户籍数有所增长，一方面是适婚人口独立购房出户，另一方面也源于大量外城区购房者的迁入。户籍数与户籍人口数的持续增长，显示天津市中心城区人口的东移趋势较为明显。由此可以看出河东区对天津市中档收入购房者一直有较强的吸引力。而本案周边的中山门街常住人口达8.5万人，人口数量居河东区各街区第二位，人口密度3.5万人/平方米公里，在人口数量与居住密度上都仅次39、于东新街。河东区户籍人口的增长数量与户籍数的增长明显高于其它区域，显示了较好的吸纳性。1.6河东区人均可支配收入与消费性支出情况2002年2003年2004年2005年河东区人均可支配收入837593741058311647河东区人均消费性支出6646697583469100河东区人均家庭总收入871198991148112613城市居民人均家庭总收入9838109711272913563河东区的人均可支配收入与人均家庭收入等经济指标，四年来保持持续增长，但区域居民的人均家庭总收入同比天津市平均水平尚有差距，显示出河东地区居民购买力和消费能力同比其它区域稍显弱势。1.7河东区人均储蓄情况20040、2年2003年2004年2005年河东区人均居住消费85597311701076全市人均居住消费92493212301291河东区人均储蓄情况10452140421613416042全市人均储蓄余额16173197122269823600河东区人均居住消费与人均储蓄情况四年来也有较大幅度的提升，与全市平均水平的差距正在逐渐缩短。但是区域在人均居住消费与人均储蓄等指标方面，与天津市平均水平还有一定的差距。在人均收入方面相对天津市平均水平稍低，因此对河东区居民消费的方方面面都产生了一定的影响。2、河东区城市规划2.1区域规划发展河东区十一五整体规划显示，河东区未来将成为：“立足河东，依托海河开发，41、融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”。河东区将全力打造“五区三带”，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。河东区境内中央金融商贸区和智慧城板块。根据规划，本项目处于智慧城板块。智慧城板块北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地8平方公里。目前已处于第五轮详细规划讨论阶段。其42、中，公建与住宅开发比例为7：3。城市形态以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态。重点产业以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区。通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科技梦想。区域内产业的发展将带动居住、消费需求的量与质的提升。2.2市政基础设施配套建设情况河东区2005-2006年来致力五大工程的建设，五大工程是指：快速路建设工程、海河开发建设工程、城市环境建设工程、住宅配套建设工程、拆迁还建房建设工程。随着东南半环的快速路贯通、轻轨延伸至43、东站，和区域路网的改造完成，河东区的交通优势将进一步扩大。而海河沿线的景观改造美化了沿岸生活环境，改善了沿岸周边楼盘的周边大环境，一定程度上提升了沿线楼盘的整体价值。在重点工程、重点建设项目方面，有海河图书馆、京津城际铁路、地铁2号线、天津站地下枢纽工程、津滨轻轨/地铁9号线等意义深远的重点项目，顺驰立交桥、东风立交桥等在施工工程有38项。桥梁工程15项，大部分已竣工通车。道路建设15项，8条道路已竣工或收尾，其余正在抓紧施工。轻轨工程出站口4项，地铁二号线工程出站口4项，大部分已完成拆迁，正在施工中。目前，海河东路拓宽改造已完成了拆迁，正在施工，海河堤岸改造，从光华桥至棉一段正在施工。海河图44、书大厦建设，完成拆迁任务，明年年初开始施工。还有一批大型公建如鼎泰大厦、冠福大厦等基本竣工。随着基础设施配套建设的不断完善，河东区的城市面貌将发生较大改变。2.3 未来五年重点城建项目规划天津市河东区出台城区建设发展规划，未来5年该区将打造海河东岸40万平方公里的最适宜人居和创业的城区。未来五年，河东区将新建月牙湾生态公园、俄式风情主题公园等总计96万平方米的园林绿地设施；新建及改、扩建金湾路、泰兴路等7条道路；启动开发月牙湾、万辛庄、娄庄子、神州花园等8处居民生态居住小区；在大直沽、十一经路南站地区、上杭路、鲁山道等人口居住密集地区新建12个地下存车场；新建茂城综合商贸广场、泰兴路商业街等145、1处大型商贸设施；加快城区公用基础设施和生活配套服务设施建设，新建或改扩建10个生活垃圾转运站、20多个公共厕所；调整新建社区学院、金湾小学、天钢中学等10所教育设施；新建妇幼保健院、精神病防治院、丽苑医院等7所医疗机构等。“十一五”期间，天津市旅游部门将全面整合、深度开发旅游资源，深入挖掘天津近现代文化底蕴，着力打造“近代中国看天津”核心旅游品牌。发展以海河为轴线、以市区为中心、以蓟县和滨海为两翼、带动周边共同发展的旅游总体格局，加速推进京津冀旅游一体化，积极加强环渤海区域旅游乃至东北亚旅游合作，发展大旅游，开拓大市场，形成大产业，实现新跨越。3、河东区宏观市场小结3.1 宏观经济形势河东区46、是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区近年来GDP总值、固定资产投资额等指标提升较快，其中固定资产投资额处于天津市第三位，但是相比南开、河西传统区域，仍然具有一定差距。河东区产业和GDP的增长主要来自于第三产业的发展。河东区户籍人口的增长数量与户籍数的增长明显高于其它区域，显示了较好的吸纳性。河东区居民的人均家庭总收入、人均可支配收入、人均储蓄额等指标增长较快，但尚低于天津市平均水平。3.2 城市规划河东区在今后的3-5年发展规划中，将进一步重视交通、桥道的建设与投资环境的改善。把交通便捷性的提高作为提升区域竞争力的突破口，形成铁路、地铁轻轨、47、道路的三级立体路网，并籍此加强河东区与空港、滨海新区等经济高速发展区域的联系，构建通道式、高效率、高流通的区域经济特色。而卫国道、东站后广场板块、津塘公路；这两路一板块就是区域规划和发展的重点所在。今后随着河东区交通环境的进一步改善，经济流、信息流、人流对区域经济发展带来的推动力将难以估量，区域土地价值将获得进一步的抬升，并对区域房地产市场产生积极的影响。本项目位于河东区规划中的智慧城板块，区域未来将建成研发型写字楼及部分政府职能部门入驻，而规划公建物业供应量大，居住类物业相对较少，给本项目带来了巨大的市场机遇。第二部分、房地产市场整体资料一、宏观房地产市场资料1、土地供应市场1.1 200648、年天津市土地总体供应情况年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每平米单价（元）20047001422029200514046328620063479828002004年伴随海河改造进入实质性阶段，天津市迎来拆迁高峰期，使2004年土地供应量达700万平米,创历史新高。受2004年一级市场井喷及2005年“8.31大限”政策影响，开发商拿地谨慎，持观望态度。2005年土地成交量急剧下降，但均价则突破3000元/平方米大关，土地二级市场进入交易活跃期。2006年公开成交49宗土地，共计347公顷，占全市商品房开发用地出让的23.4%（国土局数据：2006年全市商品房开发用地出让1485公顷）。49、2006年土地成交量大幅回升，比2005年上涨150%，由于天津楼市的外扩步伐的加快，成交均价则比2005年有所回落。1.2 天津市各区土地供应情况区县用途20062005价格涨幅出让面积成交均价出让面积成交均价河东区居住7564163171046263073106%南开区居住1319945315056422218104%塘沽区商业2386047435338627870%南开区居住、商业176223583376997529010%河北区居住、商业688316085717756907%2005年成交土地主要分布在中心城区，规模占全年成交量的46%。2006年成交土地的区域主要分布在环城四区南开区50、河东区、东丽区、西青区，规模占全年成交量的62%。由此表明中心城区土地稀缺性逐渐显现，土地成交热点板块外扩。2006年市内六区共有17块土地出让，河东区有7块，出让面积达到75641公顷。中心城区土地成交价格涨速极快，河东区在后发与补涨的促动下，2006年土地成交价格比2005年上涨106%，为全市最高，由此表明河东区是较为活跃的板块，未来也将成为房地产热点区域。1.3 河东区土地供应情况l 2005年河东区成交土地地块占地面积容积率获取方中标总地价折合楼面价津东广（招）2005-066号地块位于河东区，东至现状住 宅，南至电视局转播四号台，西至旺达道，北至广瑞西路49204.6平方米1.751、天津万兆投资发展集团有限公司16800万元2008津东虎（挂）2005-086位于河东区中山门四号路与虎丘路交口，东至铁路专用线，南至中山门四号路，西至虎丘路，北至现状小路55421.5平方米规划建筑面积144095.9平方米，容积率2.6。天津泰达建设集团有限公司15354万元楼面地价1066元/平方米l 2006年河东区成交土地地块占地面积容积率获取方中标总地价折合楼面价或每亩地价地块编号： 津东七（挂）2006-033号具体位置： 东至八纬路，南至十经路，西至七纬路，北至德元里现状5层住宅128544.94天津世昌房地产开发有限公司16769万元2641元/平方米地块编号： 津东王（挂）52、2006-032号具体位置： 王串场一号路西侧13422.404.47天津市津房置业发展有限责任公司9288万元1548元/平方米津东广（挂）2006-063具体位置： 河东区广瑞西路15220.401.2天津市红鼎房地产开发有限公司4373万元2394元/平方米津东双（挂）2006-009具体位置： 东至现状住宅 南至津塘路 西至双东路 北至金雄彩印3885.80规划总建筑面积不大于3800平方米土地使用权人： 李永军756万元1989元/平方米津东万（挂）2006-064具体位置： 河东区万东小马路46998.301.91广西阳光股份有限公司34120万元3801元/平方米津东卫（挂）2053、06-062具体位置： 河东区卫国道7279.901.5中化道达尔燃油有限公司2248万元2059元/平方米津东新（挂）2006-014号具体位置： 东至新开路，南至江西会馆，西至巨福新园，北至施工地块2926.90规划建筑面积为31000平方米天津市自来水集团有限公司6037万元1947元/平方米从上表中可知，2005年河东区成交土地2幅，占地面积10.5万平方米。06年河东区成交土地幅数较上年有大幅增加，但总体规模与上次持平。据统计，前11个月河东区成交土地7幅，总占地面积10.2万平方米，出让金额为6亿元。与05年相比，河东区成交土地平均规模减少，同时土地性质中公建用地比例明显增长。l 54、2007年河东区土地成交情况：地块编号地址成交价格（万元）出让面积（）规划建筑面积（）容积率楼面地价用途受让方成交日期津东（挂）2007-066富民路甲2号817313553.2341752.522392居住天津汇贤房地产开发有限公司7.12津东（挂）2007-077津塘路南侧226660166483.6335302.11.86760居住、商业金融业金地(集团)股份有限公司8.1津东（挂）2007-078新开路东侧10601034841.11204003.278805居住深圳市振业(集团)股份有限公司8.2河东区出让土地集中于居住用地，土地于06年底集中放量。既往成交地块集中于河东区北部；新增55、挂牌土地多在区域南部。随着智慧城、滨海新区的带动，外地品牌开发商进驻河东，河东区域价值显现。从价格来看，05年成交的2幅土地，平均楼面地价为1411元/平方米。06年成交7幅土地，平均楼面地价为2314元/平方米，而到了07年，三块土地的成交均价陡然提高到了5985元/平米，尤其是新开路地块更是拍出了8805元/平米的高地价。这一方面反映出宏观调控之下，开发商对土地的需求仍然非常坚挺，另一方面也说明由于交通改善、轻轨、城际铁路等利好条件，河东区土地价值获得较大幅度的提升。河东区已经推出的3块地块建筑面积近50万平米，区域预计08年将推出市场的地块规划建筑面积也近50万平米，即使近几年河东区整体56、需求比较旺盛，预计未来三年河东区市场竞争也将加剧。l 河东区未来土地供应分析河东区未来9年内，将提供较大量的土地供应，约9平方公里土地资源。未来三年，供应1.8平方公里土地储备， 2008年预计供应31万平方米。住宅开发规模120万平方米。核心组团：天津站核心区、卫国道沿线、轻轨沿线。1.4土地市场分析小结当前天津土地市场主要有以下几个特点：郊县土地规模突出，逐渐占据供应市场主体06年单幅出让地块面积超过20万平方米的共6幅，全部位于郊县。从今年6月1日起，全市范围内所有经营性用地全部实行集中交易。郊县土地出让进一步纳入市场化轨道。市区土地稀缺性进一步凸现，成交价格继续攀升06年成交的36幅土57、地中，位于中心城区共计15幅。除南开区的2幅土地，其它地块均在10万平方米以下。从土地成交状况来看，市区土地竞争仍然非常激烈。各区成交土地冷热不均，环外区域值得重点关注从今年土地成交情况来看，市区土地主要集中于南开、河东两区，这也与该区地域较为广阔有直接关系。郊县中西青区表现最为突出。随着中北镇开发渐入佳境，今年又有富力、天房、方正等公司陆续买地进场。根据天津市“十一五”期间的住房建设总体规模，即在2006年至2010年期间，天津市住房建设总量为68万套至99万套，总建筑面积为7000万平方米。中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米；滨海新区建设住宅建筑面积为1850万平方米58、；其它区县建设住宅建筑面积为1250万平方米。 07年以来，天津市加大了土地供应调控力度。在土地市场优先保证普通商品住房和经济适用房建设用地，继续停止了别墅类用地，加大环外土地供应力度，减少中心城区土地供应量，使得中心城区土地稀缺性进一步凸现。河东区土地价值已经出现了一个新的价值参照系。预计未来河东区成交土地向小型化、高地价方向发展。2、住宅市场情况2.1 97-06年天津市住宅销售情况从上表中可知，2003年以前，天津房价总体呈小幅上涨趋势，房地产成交规模也较小。进入2003年，天津房价得以快速上涨，同时，商品房成交规模也创下历史新高。2005年，天津房价保持惯性上涨，但受宏观调控影响，成交59、量有所回落。据统计，2005及2006年，天津商品房均价同比涨幅分别为26.9%和20.7%，远远超过往年水平。天津市商品房销售价格的上涨，既有由拆迁安置、改善居住条件、外来人口增多和投资型购房构成的市场需求基础，也有区域经济快速发展、城市化推进、城市功能提升、居民收入水平提高的拉动因素。同时04年商品房供不应求，也在一定程度上推动了商品房销售价格上涨。2007年以来，天津市调整土地供应结构，促进已出让土地的拆迁和开工建设，有效调控了土地市场。截止六月底，全市商品房空置面积93.13万平方米，分别比一季度和2006年底减少10.51万平方米和84.58万平方米。2007年上半年全市商品房累计销60、售615万平方米，销售额325亿元，同比分别增长1.3%和21.7%，表明房地产市场继续平稳增长。03-06年价格平均涨幅25%2.2 2007年上半年天津住宅销售情况07上半年成交量同比06年同期的相对减少，一方面来自于市场供应的短缺，同时，飞速攀升的价格也是影响因素之一。供应量：2007上半年新增供应同比2006年下降20.6%。呈现供应不足的态势。成交量：2007年较2006年同期成交套数下降了7.11%，成交面积下降了7.16%。涨幅：全市商品房成交价格07年上半年同比上升了15.48%。由于价格的增长，2007年上半年成交额较2006年上涨了7.22%。供求：07年1月-8月16日市61、内六区新增供应为102.1万平米，成交面积为181.87万平米，新增供应量明显不足。南开区、河西区和河东区占据成交量的前三位，占据总成交量的74%。河东区上半年供求比为1：1.6，整体市场需求量旺盛，供应量不足。价格：截止到07年8月16日市内六区成交均价7567元/。和平处于价格第一梯次，河西、南开处于第二梯次，接近8000元。河东、河北、红桥处于第三梯次为6500-7000元均价。2.3 20032006年河东区住宅销售情况2003-2007年河东区供需情况分析从2003年至今，河东区一直处于需求大于新增供应量的良性态势，吸引了较多其他区域的购房者移居，特别是07年供求比为1：1.6，呈现62、明显供不应求局面。价格涨幅：河东区房价从2004年开始进入快速上升期。年均涨幅达到27%。06年楼盘成交均价为5729元/平米，每年环比增长幅度均超过25%， 07年1-8月成交均价比06年上涨15%。成交均价：07年1-6月份成交均价6415元/，06年1-6月份成交均价5585元/，同期相比涨幅为14.9%。3、房地产政策背景通过对国家颁布的相关政策，特别是新房贷热点政策的分析和理解，以期更好地理解和应对国家宏观调控带来的不利影响，从而降低市场风险，为项目顺利完成预期目标做好准备。3.1 主要政策内容和影响政策情况汇总表类型名称及颁布单位内容影响综合国务院办公厅：转发建设部等九部门关于调整63、住房供应结构稳定住房价格的意见70/90规划方案难度加大；未来市场产品同质化房贷07年利率上调金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%降低人们的购房热情，增加持币观望态势中国银监会、中国人民银行将出台房地产信贷管理的新政策第二套住房贷款的首付比例将由30调整至40以上，而且将对利率水平进行上浮，商业用房和商住两用房的首付比例也进行上调分化客群，减少投资热情，加重持币观望情绪土地关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费征64、收等别划分不变，各等别征收标准在原有基础上提高倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方30:70分成体制。加大土地成本金融“隐形”政策央行封顶按揭封顶后，购房者才能从银行贷到款影响现金流，增加资金压力。行政干预天津土地与房管局：无证售房捂盘惜售将严办规范房地产销售秩序。政策严格，前期工作速度减慢，开发压力加大3.2 新房贷政策说明自9月27日新房贷政策出台后，各家银行对消费者进行第二套房贷的评定标准有诸多差异。10月下旬，央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议，会议对“第二套房”的认定标准定下三条原则，具体操作细则由商业银行自己65、把握：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二是已结清借款的购房者再购房时仍可算作“第一套住房贷款者”；三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房不同银行操作细则不同：银行性质基本认定标准银行名称特点第二套住房贷款首付成数第二套住房贷款利率第二套住房的界定标准国有家庭建设银行最严首付5成利率上浮10%，即：5年以内8.42%，5年以上8.61%个人名义下贷款的第二套住房，已结清贷款的不计算在内；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房；夫妻双方已结清房贷的，再贷款购房仍算作第二套住房。股份制个人光大银行最不同首付4成利率上浮10%，即：66、5年以内8.42%，5年以上8.61%以个人为单位，只要有过贷款买房记录的借款人再次申请贷款都视为“第二套住房”；外资个人渣打银行（中国）不做公积金首付3成五年以上执行新利率7.83%，优惠利率6.66%；五年以内执行新利率7.65%，优惠利率6.50%对于内地居民申请第二套住房贷款的首付和利率都未曾提高标准。仅提供住房商业贷款，暂时还不能提供公积金贷款。在界定标准方面，四大行多以“户”为标准界定，而股份制银行推出的房贷细则倾向于以“人”界定，外资银行也相继定出实施细则，均以“个人”为单位界定第二套房。可以看出国有银行规定最严，股份制、外资银行以“个人”为单位界定第二套房所占比例较大。细则的出67、台抑制了投资和降低了银行风险，同时减缓了升级换代型客群的购房热情。“70/90”政策的出台，使得部分需求大户型的客户选择了购买两套90平米以下户型进行拼接，而新房贷政策将对此部分客户影响较大，而对高端和低端客群影响不大。在选择信贷银行时，开发商如何灵活选择，将成为未来争夺有效客群、降低销售风险的手段之一。4、宏观房地产市场小结4.1 天津房地产市场供应呈现板块化分布，催生大型社区涌现。继传统的梅江、水上、老城厢板块之外，北辰瑞景、中北镇等居住板块发展迅速，市场认知度提升较快，同时随着地铁网络的形成，10大近郊居住组团的开发被提上日程，板块化大型居住社区将成为以后商品住宅开发的主要走向。住宅供应68、整体品质进一步提升，高层产品日益普及。随着城市化建设步伐的加快，以及土地供应规划指标的逐渐提升，不同类型的建筑产品的坐落位置将成放射性分布，多层类产品的供应将主要集中在外环周边，高层产品将逐渐成为市场主体。中小户型占据供需主体，产品类型更加多样化。从06年下半年开始，符合“70%90平方米”规划条件的地块将陆续上市，大量中小户型将成为市场主体，市场需求的流向也将随即发生较大的改观。市政建设日益完善，郊县组团赢得更大发展空间。按照规划，中心城区将划分为26个居住片区，近郊地区划分为9个居住片区，滨海新区划分为20个居住片区。除了传统的市内六区外，双口、西青、大毕庄、小淀、双街等外围组团居住区建设69、将成为重点。每个居住片区人口在15万至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。中心六区人口规模将控制在470万人以内，近郊地区人口规模为150万人，滨海新区为430万人。未来三年天津住宅供应量保持在1000万平方米的水平上，预测每年商品住宅需求量在800-1000万平方米，未来天津住宅市场保持供需基本平衡。4.2 河东区房地产市场就河东区土地市场而言，07年以来，天津市加大了土地供应调控力度。在土地市场优先保证普通商品住房和经济适用房建设用地，继续停止了别墅类用地，加大环外土地供应力度，减少中心城区土地供应量，使得中心城区土地稀缺性进一步凸现。河东区土地价值已经出现了一个新的价值参照系。预计70、未来河东区成交土地向小型化、高地价方向发展。河东区楼盘供应以中档、中高档项目为主，是天津市主要的中档、中高档楼盘供应区域。受海河改造、津滨轻轨以及东南半环快速路等大型市政工程的利好影响，河东区房价近两年的上升势头非常明显。未来几年，河东区的土地储备大及交通环境优良的优势将进一步突显，阳光星期八、海河新天地、张贵庄板块等众多大盘纷纷确立，成为天津市大盘相对集中的区域，这一区域也将继续成为天津中档楼盘的主要供应区。区域普通住宅的新增供应两年来逐渐减少，呈现成交大于新增供应的良性态势，但是这种较长时间不正常的供应情况往往意味着，将会有较大的市场供应放量。区域住宅产品供应主要以中心区域的高层产品，和边71、缘区域的多层产品为主，小高层产品在本区域中属于较为稀缺的产品，价格也相对最高。区域住宅产品由于单价相对河西、南开等其它中心城区较低，因此稍大面积的住宅产品，在河东区的消化压力要稍小于其它区域，但成交均价的不断提升也在给市场需求的释放制造阻力，可以预计，在缩小产品面积的前提下，区域成交均价还有一定的提升空间。区域住宅产品的成交主力主要集中于单价7000-9000元/平方米；面积90-140平方米产品中。由于城市东移、滨海开发、交通改造等利好消息，河东区商品住宅成交均价已经连续三年涨幅在25%以上，并保持相对强劲的势头。5、未来本项目宏观环境大势判断： 从城市发展来看，滨海规划将引导天津城市发展趋72、势，随着津滨联动的加强，“城市东移”的步伐将越来越快。河东区正是位于城市发展主轴上，地处黄金分割带，未来发展前景看好。 从交通状况来看，轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进一步缩小天津市区的地域性差异，而河东区作为“左翼天津、右翼滨海”的最重要的节点，其战略地位更加突显。 从河东区潜在供应项目来看，目前津塘路沿线还未成为房地产开发的热点板块，供应项目较少且多为中端项目，房地产板块的积聚效应尚未形成。但从区域内潜在项目的供应来看，津塘路板块将在泰达、融科以及金地等知名开发商的引领下，迅速成为天津房地产开发的新兴和热点板块。 从07年下半年外环周边的土地供应情况来看，成交土地多集中在73、东丽区和津南区，未来天津东部将成为房地产重点发展区域，东部的发展节奏将逐步加快。目前，华明镇和双港镇多块成交土地的楼面地价在40005900元/平米之间，未来外环沿线的房地产价格将会有大幅度提升。新地块土地价格大幅度攀升，成为目前在售房地产价格飙升主因。这将是影响未来房地产上市价格的重要因素。第三部分、竞争区域市场资料一、地块周边区域在售项目情况本部分是对划定区域内房地产市场供应状况的分析，通过对选定在售项目的细致调研，以及系统性的归纳分析，了解区域内房地产供应市场的潜在规律和产品特性，找出目前市场在售产品的主要流行趋势，和产品细节的差异性，从而对本案的规划定位、项目定位、产品定位进行客观指导74、。1、竞争区域在售项目分布本次供应调研对在售竞争项目进行选定和细致调研，并按照时间节点进行相关资料的汇总和研究。竞争项目的选定参考以下标准：1) 与本案同处于一个行政区域的在售项目；2) 与本案预计客群有较大重叠性的竞争项目3) 主力产品或规划指标与本案近似的竞争项目4) 对本案的规划设计有较大的借鉴意义的基于上述条件，最后选定卫国道沿线、后广场板块、津塘路沿线等竞争区域，选定了如下竞争项目：卫国道沿线：世纪泰达商务酒店、东尚名居、恋日风尚、阳光星期8、顺驰太阳城第五季、百合春天、红城。后广场板块：远洋新天地、别馆公寓。津塘路沿线：朝阳绿茵、米兰新干线、格调竹境、都市亮点。这些项目的选取调研，75、可以为本案的开发、销售提供相应的借鉴经验。力图通过对它们的项目特色和市场反映的分析为本案的定位、定价提供参照。2、周边区域在售项目供应结构2.1 周边区域项目规划指标情况板块项目名称项目类别占地面积 （万平方米 ）建筑面积 （万平方米 ）容积率绿化率建筑形式园林风格卫国道沿线世纪泰达商务酒店 产权式酒店、酒店式公寓1.83.871.7231%多层欧式园林风格东尚名居普通住宅132.430%高层普通园林恋日风尚普通住宅2.8662.1840%小高，高层普通园林百合春天普通住宅15.88221.440%洋房、小高层、高层以绿地、园林为主顺驰太阳城第5季普通住宅1.72.91.745%高层、小高层、76、洋房以绿地、园林为主阳光星期8普通住宅15422.835%高层、小高层街区式海派自然风格、绿地植被为主红城普通住宅8141.7540%小高绿地、园林后广场板块远洋新天地普通住宅酒店式公寓11.3262.345%高层普通园林别馆公寓商住公寓2.44.51.8740%高层普通园林津塘路沿线朝阳绿茵普通住宅451.245%砖混多层普通园林米兰新干线普通住宅20.5817.70.8640%多层普通园林格调竹境普通住宅5.514.52.645%高层、小高层中式传统风格园林都市亮点普通住宅4.99.81.9940%高层、小高层无通过实地调研发现，周边区域在售竞争项目，体量均不大；就容积率而言，多在1.5以77、上，2.8以下；产品主要以多层洋房与小高层产品为主，高层产品只是在以上两类产品中起到一个调和、搭配的作用，用以改善楼盘整体布局效果、形成视觉差别，并不作为主力产品类型出现。高层产品的层数大多集中在18-22层区间内，高于此层数的楼座寥寥无几，区域对于30层超高层产品认知度相对较低。由于河东区整体上缺乏优良的大环境景观，因此卫国道沿线、后广场板块、津塘路沿线等区域在售楼盘的景观多以绿地、植被等普通景观处理手法为主，在园林方面的投入相对而言并不高，园林在楼盘销售中不占主要位置。同时由于在售楼盘中高层项目较多，也缺乏适合远眺的周边大环境景观区域，月牙河景观带只适合亲近，而不适合登高远望。2.2 产品78、情况 板块项目名称总户数户型区间与配比主力户型面积（平方米）社区配套车位配比卫国道 沿线世纪泰达商务酒店 41840-60平方米40% 70-80平方米60%40-80中餐厅、西餐厅、酒吧1：0.5东尚 名居420一居室75平方米20% 一居室81平方米20% 二居室89平方米20% 二居室95平方米20% 二居室110平方米20% 75-110无配套1：0.7恋日 风尚600一居室58平方米10% 二居室100平方米50 三居室120平方米40%100-120休闲健身会所、4万平方米沿街商业1：0.9百合 春天802一居室56-60平方米10% 两居室96-102平方米70%三居室130平方79、米20%96-130运动主题公园休闲文化主题商业街1：0.4顺驰太阳城第5季297一居室58平方米15%两居室100平方米50%三居室132平方米35%1002个高档幼儿园，商业街等为社区服务1：1阳光 星期8二期共2200户一居室57平方米20%两居室96-102平方米50%三居室134-141平方米20%四居室163平方米%10%96-1026000平方米的业主会所、800米商业街、五星级酒店1：0.6红城高层：一居室58-60平方米30%二居室70-90平方米70% 多层：二居室100 平方米20%三居室125平方米40%四居室160平方米40% 高层：60-90 小高层：125-16080、休闲娱乐会所、酒店、底商后广场板块远洋新天地1864一居室77-80平方米5.8%两居室92-130平方米52.3%三居室140-215平方米23.4%其他179-238平方米18.5%110-140会所面积2422平方米，其中地下面积1153平方米；包括游泳池、棋牌室、健身房、咖啡吧 1：1别馆公寓7001居室40-60平方米100%40-603000平方米独立综合会所200个津塘路 沿线朝阳绿茵一二期895户一居室74-92平方米10%两居室95-130平方米55%三居室116-130平方米35%陶然庭院：8090； 怡然庭院：130底商、会所1：0.4米兰新干线1500一居室60平方米181、0% 两居室70-100平方米80%三居室120平方米10%70-100幼儿园、小学、邻里中心和商业街1：0.7格调竹境约1200户一居室60-70平方米20%两居室80-100平方米55%三居室120-140平方米25%80-120社区底商、会所都市亮点996一居室6070平方米30%三居室137平方米35% 其他三室户型35%137无3:1户型以两居室、三居室产品为主，这两类产品的户型配比比例较高，而一居室产品的供应比例又稍高于四居室产品，结合在售竞争项目位置看，距离城市中心较近的项目，一般有较多量的四居室供应，而处于外围的楼盘，一般则以普通的一、二、三居为主要供应产品。在售项目普遍为毛坯82、房。区域供应与热销的产品还是以90-110平方米两居、100-130平方米三居为主，但需要说明的是，客户首次置业对于90平方米左右的二居室接受度较高，故销售情况较好；130平方米的三居室则对一些升级换代的客户吸引力较大。河东区在售楼盘普遍没有在社区内设计大量的配套设施，代之以多功能的会所，来满足业主在休闲、健身、娱乐等方面的需求，而会所的功能又主要以健身、休闲、娱乐、商务接待四大项为主。2.3 销售情况板块项目名称正式开盘时间整体交房时间成交均价 （开盘今）平均销售速度销售率卫国道沿线世纪泰达商务酒店 2007-3-252007年8月11000-14000月均消化30套70%东尚名居2007-83、7-809年上半年6600-8450月均消化120套左右100%恋日风尚2007-8-109年上半年7800-8500月均消化150套/月90%百合春天二期2007年1月2008-4-14700-6800月均消化80套左右90%顺驰太阳城第5季2007-5-62008-8-15800-7800月均消化100套左右99%阳光星期82006-5-12008-5-245300-8500月均消化70套左右80%后广场板块远洋新天地2005-11-262007-8-16500-11000月均消化20套左右80%别馆公寓 2006-11-12008-8-317000-9300（8月售光）月均消化30套左右84、100%津塘路沿线朝阳绿茵2006-3-272007年10月6500-7500（9月）月均消化33套左右100%米兰新干线2007-10-152008年下半年7100-8700（10月）开盘前内部消化很快，开盘半月消化了10万平方米开盘部分99%都市亮点2007-6-222007-11-157800-9000月均消化40套左右20%在售竞争项目按照区域来看，卫国道沿线以及津塘路沿线板块目前主要成交均价集中于7000-9000这个价格区间，后广场板块因为更靠近市中心，目前主要成交均价集中于900011000左右。河东区房价比较明显稍低于南开、河西等同等距离位置的楼盘，在售项目由于整体总价较低，市85、场适应性较强，因此月成交情况相对较好，市场认可度相对较高，在销售上一般都能获得较好的成交量，多数楼盘在每次开盘当天基本就能消化掉多数房源。区域楼盘都是经历了一个低开高走的过程，开盘至今一年内价格提升幅度多在1500-2500元/平方米左右，由此可见区域产品具有一定的价格拉升空间，也契合了天津房地产市场发展的大环境。2.4 客户情况卫国道沿线项目名称客户描述消费特征总价阻力线物业费东尚名居多为河东区的中高端客户，天津人的地缘性比较强，多选择自己生活区域周边的项目认为项目周边的配套比较成熟，对项目的品质也较认可60-75万1.5元/平方米/月恋日风尚主要以河东区周边生活的客户为主，有少许河西区、河86、北区客户，投资客户比例在20%左右对卫国道发展趋势比较认可，周边配套较为满意，作为区域内中高档项目，客户认可度较高100万左右1.5元/平方米/月百合春天河东区中档需求客群，万新村一带地缘性客户，河北区部分客群、东丽区周边客群、松江内部员工，投资客户比例在20%左右认为该楼盘价格合适、总价较适中6070万洋房：0.6元/平方米/月 高层：1.1/平方米/月顺驰太阳城第5季客户多为河东区中高档客户，为了改善居住环境，多为二次置业认为该楼盘规模大，自身配套完善70-95万不带电梯：1.1元/平方米 /月 带电梯：1.6元/平方米/月阳光星期8河东区地缘性客户、部分河北、东丽区客群，中档收入者，以及87、对地铁2号线投资看好者，投资型客户比例较高，约20%左右对卫国道的发展趋势看好，对周边生活配套较为满意60-120万1.3元/平方米/月远洋新天地天津本地客户居多，多为自住，投资型客户较少对交通和生活配套较为看重，认可该区域未来发展100-200万2元/平方米/月后广场板块别馆公寓天津客户约占90%，客户年龄分布比较广，多为自住，同时也有30%左右投资型客户认为该楼盘价格合适、总价较低38-83万（8月售光）1.6元/平方米/月朝阳绿茵河东拆迁客户较多，以及部分2号桥以外区域地缘性客户很受1号桥、2号桥居民欢迎，也有一定的投资客群70-110万0.8元/平方米/月津塘路沿线米兰新干线河东区与动88、力区中等收入水平为主首次置业或者婚房比较多，父母为子女买房，少量投资客户50-60万（10月）未定都市亮点买房结婚的年轻人占35%，升级客户占30%，外地客户占25%，投资客户比例约占10%周边有天津7中，很多客户是为了子女的教育而来，也有很多外地客户为了办户口而买房。小户型在44-65万，三居室在105-115万之间。1.6元/平方米/月红磡领世郡本地客户为主，多来自市内六区；私营企业老板、外企高管、演艺界名人等 注重社区整体形象、品质感洋房：180-200万；公寓：90-120万11.6元/平方米/月周边区域（卫国道沿线、后广场板块、津塘路沿线）客群的特点： 目前河东区购房客户以自住为主，89、改善型需求是市场需求的主体。客户通过三级市场售旧或贷款等手段进行购房的资金积累。 河东区购房客户以中档和中高收入人群为主。包括私营业主、公务员，以及周边区域的中档需求客群。 本区域购房客户年龄分布较为宽泛，以25-40岁为主；河东区购房人群年收入水平基本以中档为主；在河东区置业人群的家庭结构以两口之家或三代同堂为主。 河东区置业人群比较看重区域交通优势，和楼盘产品性价比，对生活的质量和舒适度的追求以方便、自然为主，对于华丽的景观和外檐风格并不盲目追捧，对周边生活配套的方便程度和生活成本则希望方便、适中。 而铁路、轻轨等流行、实用的区域优势也吸引了相当数量的投资性客群。对于河东区购房者而言，产品90、总价是其购房时考虑的最关键因素之一，通过对楼盘成交情况的调研显示，在售竞争项目第一道阻力线在70-90万元（两居室为主）。楼盘只有在位置、产品、潜力发展等某些特定条件较为优越的条件下，才有提高总价阻力线的可能。2.5 小结通过对供应项目的实地调研，我司认为：地块周边区域在售楼盘的市场定位主要依托于时尚、快捷、现代、舒适等关键元素，通过组合式的定位思路来突出楼盘在快捷、舒适等方面的特点，这也是与区域交通优势和经济发展潜力所分不开的。周边区域竞争项目普遍在景观、环境的重视度并不高，这一方面与河东区景观资源的匮乏有关，另一方面也是为了避免增加项目产品成本的原因，尽量减少华而不实的成本增加值。但是竞争91、楼盘都比较看重安防、智能设施技术的使用，远红外安全系统、智能停车等相关技术的使用，对营造时尚、现代、独立的居住环境有很大的作用，对购房的中、青年客群具有一定的吸引力。天津人地缘性较强，多认准自己居住的区域，部分在售楼盘的客群也会以辐射周边区域为主，由于河东区普遍居住密度相对较大，而供应量较少，因此本地客群的改善需求与贮备性购买需求较强，同时，很多竞争楼盘也借助交通优势，积极吸引外区客群，河北、河西两区是主要吸引区域。周边区域在售项目产品户型设计多以90平方米的二居室为主，但是伴随河东区交通优势的逐渐明显，投资需求也逐渐增加，因此在户型设计上会有相对较大比例的一居室或紧凑型两居室户型，来满足投资92、型客群的需求。而本项目的公建比例大，可适当考虑做一部分公建产权的酒店式公寓，主力户型即为一居，来满足投资客群的投资需求。3、竞争项目个案资料3.1阳光星期8（1）项目概况l 开发团队 开发商： 天津阳光鑫地投资有限公司； 投资商: 中国阳光集团； 物业管理公司： 天津阳光怡然物业有限公司； 承建商：上海地通建设； 营销代理：天津申量行房地产经纪有限公司； 建筑设计单位：上海海潮设计院。l 地理位置 河东区卫国道 易初莲花超市后身。l 规模 总占地：15万平方米； 总建筑面积：42万平方米； 容积率：2.8； 总套数：共5000户，其中二期2200户；l 区位： （2）项目组成 18栋1132层93、的高层板楼、塔楼； 项目西侧、北侧是一条独立800米的商业街； 6000平方米会所； 五星级酒店。（3）居住区产品信息总体规划西侧商业街一期二期l 各分期： 一期为项目南侧，均为高层板楼，现已入住。 二期北侧地块，均为高层，小高层板楼。l 区内配套： 项目西侧、北侧是一条800米的独立商业街； 6000平方米会所； 一座五星级酒店。l 周边环境：毗邻地铁3号线、轻轨。本项目地处河东区泰兴南路上，南临程林庄路，北距卫国道500多米，西距中环线700米，周边市政配套设施齐全，交通便利，地理位置优越。l 园林：绿化率35%园林景观以欧洲风情为主，内侧有部分浮雕,外侧有小桌椅及植物景观等。单体l 楼型94、： 高层，小高层板楼。l 户型：以96102平方米的两居为主，约占总供应的50%。l 实景图（4）价格特征l 整体情况： 二期均价8300元/平方米。 物业费：1.3元/平方米/月 l 价格的时间分布（动态）分期时间价格（元/平方米）二期开盘2007年1月5600二期旺销2007年5月7000二期旺销2007年8月8000二期尾盘2007年11月8500（5）销售表现l 三期100%，四期60%（6）客户构成l 客户特征来源职业特征年龄/家庭结构置业目的看重卖点主要来自河东及河北区域，同时作为卫国道区域的标杆项目，已经吸引到河西区、和平区的客户私营小业主、在滨海新区工作、市区居住人群20-3095、岁的新婚夫妇；30-50岁的三口之家多为自住地段、区域价值、户型、小区规划（7）项目点评l 区位点评：项目位于天津市东部中环位置，北临东西向主干道之一的卫国道，东部是另一条南北主干道昆仑路，正在改造中的卫国道为2008年奥运会迎宾主干线，其沿线周边各种大型商业设施、居住社区、医院、学校及市政相关配套设施在2008年以前将会日臻完善，且目前卫国道周边有多个在建的住宅项目，该项目周边区域将日渐成为河东区的中央生活区。l 项目点评区位优势明显，位于临近内环的主干道卫国道南侧，规模相对较大，42万平方米的建面，产品品质较高，因此项目在卫国道沿线属于相对高端楼盘。3.2 都市亮点（1）项目概况l 开发团96、队 开发商：天津红鼎房地产开发有限公司； 投资商:天津万兆投资集团发展有限公司；l 地理位置 河东区大直沽街与红星路交口。l 规模 总占地：4.9万平方米； 总建筑面积：9.8万平方米； 容积率：1.99； 总套数：共计996套。l 区位： （2）项目组成 11栋板塔结合高层小高层公寓； 一所幼儿园； 一条10000平方米左右的沿街商铺。（3）居住区产品信息总体规划（下图）l 总指标：总占地面积4.9万平方米，总建筑面积9.8万平方米。l 各分期： 共一期，现全面在售。l 区内配套： 一所幼儿园； 一条10000平方米左右的沿街商铺。l 周边环境：项目紧临津塘公路，地处河东商业旺地。距东风立交97、桥仅0.5公里，既保证了交通的便利又避免了噪音的干扰。城市快速路东南半环已经建成，轻轨以及多达10余条的公交线路将给未来居民带来便利的交通条件。人人乐超市、家乐福超市、第三中心医院、河东体育场矗立周边，生活购物都非常便利。l 园林：绿化率40%单体l 楼型：框架高层，小高层；l 户型：一居室6070平方米30%；三居室137平方米35%；剩其他三室户型35%。（4）价格特征l 整体情况： 住宅均价8200元/平方米，QQ堂均价9000元/平方米。 物业费：1.6元/平方米月。 总价范围：住宅：52万130万；QQ堂：40100万之间。（5）销售表现l 13号楼商业产权的QQ堂产品（50、70）98、目前已销售过半，其余楼座产品销售也超过80%，目前在售户型主要为三居118-139平方米大户型产品。l 销售速度方面公寓在40套/月左右。（6）潜在供应9.8万平方米的产品资源已全部推出，目前仅剩部分QQ堂产品以及少量三居住产品；无后期供应（7）客户构成l 客户特征买房结婚的年轻人占35%，升级客户占30%，外地客户占25%，投资客户比例约占10%，周边有天津7中，很多客户是为了子女的教育而来，也有很多外地客户为了办户口而过来买房。（8）项目点评l 项目点评虽然都市亮点项目销售价格无大幅度涨浮，但可售资源逐渐减少，产品形式单一，再加以推广力度和销售动作都的减弱，致使出现目前的销售瓶颈。3.3 99、远洋天地（1）项目概况l 开发团队 开发商：天津远驰房地产开发有限公司； 投资商:中远房地产开发有限公司； 规划设计公司：美国RTKL国际有限公司； 建筑设计公司：中建国际设计顾问有限公司； 景观设计公司：天津东林筑景景观规划设计有限公司； 物业管理：远洋基业； 承建商：北京四建。l 地理位置 河东区河东内环新开路与华捷道交口。l 规模 总占地：11.3万平方米； 总建筑面积：26万平方米； 容积率：2.3； 总套数：共计1864套。l 区位： （2）项目组成 22栋框架高层板楼； 34万平方米的共建配套，包括特色商业街，写字楼以及商住公寓。（3）居住区产品信息l 总体规划（下图）34万配套公100、建一期8栋高层塔楼三期6栋高层塔楼二期8栋高层塔楼铁路新开路 总指标：总占地面积20万平方米，总建筑面积60万平方米。 各分期： 共三期，具体分期见上图，现在售第三期。 开盘时间：一期：2005-11-26 二期：2006-05-20 三期：2007-05 入住时间： 一期：2007年10月31日 二期：2007年11月15日区内配套： 34万平方米的共建配套，包括特色商业街，写字楼以及商住公寓。周边环境： 项目位于天津站后广场板块，周边配套非常齐全，学校有天津市第四十八中学、天津第二十四中学、河东试验小学、天津第二中学、天津市耀华中学，超市有乐购超市、米兰超市、家乐福、家世界、国美、沃尔玛，101、以及医院，幼儿园等其他配套。园林：绿化率45%l 单体 楼型：22栋18、22、26、30层带双电梯的短板式高层，30层为楼王，共两栋； 户型（三期）：户型面积（平方米）数量（套）比例一居70-80203%二居109-11320033%三居130-16030050%四居223-2308014%（4）价格特征l 整体情况： 楼王产品均价在9600元/，其中20层以上的部分楼层价格在9800元/左右，同时8号楼72平方米的小户型以及部分一层产品均价也达到14500元/。 物业费：2元/平方米月。 主力户型总价范围：124万153万。（5）在售情况目前三期楼王15#、16#楼正在销售，除楼王产品外仅102、有少量120平方米大两居产品以及72平方米小户型正在销售。（6）潜在供应该项目仅剩三期楼王15#、16#楼、二期8#楼在售，无后期潜在供应。（7）客户构成l 客户特征 客户来源：河东、河北区当地居民所占的比例达80%； 工作区域：河东、河北区偏市中心的主要区域； 年龄划分：主要以40-50岁中年客户为主，父母为年轻人置办婚房的比例也很大； 家庭结构：主要是5-6口人家庭，也有少部分2-3口的小家庭； 用途：90%自住； 置业目的：主要以住宅升级为主，购置婚房也有一定比例； 置业次数：主要为二次置业，也有部分首次置业者，如购置婚房者。（9）项目点评l 项目点评目前远洋尾盘销售已接近尾声，其中只剩103、下部分190-220大户型产品以及少量120、72平方米产品。小户型产品价格再次拉升，其销售均价在14500元/左右，由于总房款额度的再次加大，导致小户型销售停滞。另一方面从楼王15#、16#楼大户型的销售节奏和推广力度上也可以看出河东区的高端客群的具备较高的承受能力。二、天津高端市场板块特征1、天津高端市场板块分布及特征1.1 中心城区北部中心板块：老城厢板块是天津城市的发源地，具有深厚的历史、文化底蕴。随着老城厢的整体改造，区域环境形象提升，大量中高档住宅项目集中开发。 西北板块：伴随区域大规模拆迁，整体环境较大程度改善，周边配套相对完善，交通便利，毗邻老城厢板块，出现新建中档住宅项目。海104、河板块：随着海河整体改造的进行，环境改善明显，依托海河景观资源，中高档住宅项目陆续出现。中心城区板块：天津传统高档住宅聚集地是天津政治、经济、文化中心，区域内商业配套、交通设施、教育医疗资源极为发达，住宅升值潜力较高。大梅江板块：天津首个生态居住区，距市中心相对较远，但区域生态环境优势突出，交通便利，随着区域未来配套设施的完善，居住品质将进一步提升。奥运水上板块：水上公园周边环境较好，配套完善，依托于水上公园的景观资源，中高档项目聚集；奥体中心位于水上公园南侧，周边配套相对缺乏，但区域的发展潜力较大，涉外性明显。1.2 中低密度北部板块：主要集中在北辰区内，距市区较远，配套设施相对缺乏，项目价105、格偏低。中心板块：多为早期项目供应，价格较高，无现状供应。东丽湖板块：新兴区域，自然景观资源优势，发展潜力较大。梅江板块：中低密度项目相对集中，距市区相对较近，生态居住区特点突出。西南板块：城市发展带动区域，典型低密度项目较少，综合项目中包括联排、花园洋房等产品。津南板块：距市区较远，配套设施相对缺乏，以独栋产品供应为主。从未来潜在供应及价格因素考虑，选择梅江板块、东丽湖板块及津南板块的低密度项目作为低密度竞争区域做相关的分析。 2、天津市中高档住宅情况通过对以上高端项目板块进行筛选，我们选择了北部中心板块、中心城区板块、奥运水上板块、大梅江板块以及东丽湖及津南板块进行分析。2.1天津市中高档106、住宅规划指标分析板块案名产品类型建筑形式在售存量容积率主力户型主力户型总价（万元）现阶段销售报价（元/平方米）面积区间老城厢板块富力城普通住宅高层短板2.99二居86-134110-17012500格调春天普通住宅18层板塔/2.54三居 130-160 127-1609800后现代城普通住宅 商业公馆高层/2.8两居 65-8845-627000城上城普通住宅 高层板塔约 2000平方米4.1目前主推4居220 30814000town中堂别墅 别墅 /0.6290-300580-60020000中心城区板块犀地公寓11栋点式、板式高层约2万平方米3.5 二居 180300-50018000107、华厦国际公寓酒店式公寓2栋25层点式高层约1.9万平方米3.8二居 133-139 三居 181-190200-30015000海天尚景普通住宅3栋23层点式高层/1.98二居109-115 三居130-156150-35013000（10月）赛顿中心公寓2栋商住两用30层板式高层约1000平方米3.19三居198-205四居238-248300-40016000奥运水上板块时代奥城公寓18-30层高层约4万平方米2一居 90 二居 160 200-30013000荷兰墅 别墅 、景墅、叠墅、溪墅、半山墅叠拼、联排/1.3叠拼：200-300 联排：200-300 叠拼：300-400 联排：108、350-450叠拼：15000 联排：18000 大梅江板块水岸公馆公寓、别墅框架高层、联排约1500平方米1.49三居135 1329800江胜天鹅湖公寓、别墅框架高层、联排约30000平方米1.3高层260-300；别墅300-500高层：260-300 别墅300-500别墅均价20000高层均价9300卡梅尔别墅联排别墅约5000平方米1.28150-260 195-338均价13000海逸长洲公寓、别墅框架高层、独栋约15000平方米1.1公寓四期120-180 别墅550-600三期：200 四期：150 别墅：550-600公寓12000别墅30000非市中心城区低密度板块（东丽109、湖、津南板块）东丽湖公寓、别墅框架高层、联排约7000平方米0.62公寓128平方米三居，联排180 公寓94，别墅234公寓均价7400别墅均价13000朗钜天域别墅、洋房、公寓框架高层、框架多层、联排/1.3洋房120-130 公寓88 联排220 洋房84-91 公寓54 别墅240洋房均价7000（未开盘），公寓均价6200（未开盘），别墅均价11000（8月已售完）红磡领世郡别墅、洋房、公寓框架高层、多层、独栋约12000平方米洋房1，别墅0.4两居室105-110三居室135别墅270-280 公寓85万-114 别墅702万-728别墅：26000公寓：8500通过调研发现，目前110、在售中高档住宅市场存量较少，总体量约在15万平方米左右，目前潜在土地供应量也不大，09年本项目推出市场时位于中心城区的目前在售楼盘后续供应将非常少，预计不会形成太大的竞争，反而会是外环外区域的大盘项目会有低密度产品供应会产生较强竞争。就目前在售项目看，天津中高档住宅主要分布市区周边板块（老城厢板块、中心城区板块以及奥运水上板块）、大梅江板块以及非市中心板块。市区周边板块（老城厢板块、中心城区板块以及奥运水上板块）产品类型多以高层公寓为主；由于市区周边板块土地供应日渐稀缺，故容积率偏高，普遍在3左右；大梅江板块以及非中心板块容积率则相对较低，集中在0.6-1.5，产品类型则主要以公寓、联排别墅为111、主，虽然有独栋产品出现，但是并非作为主力供应产品。由此可见本项目1.8的容积率，且地处中环以及轻轨附近，交通便捷，区位优势明显，故项目稀缺性高。2.2天津市高档住宅户型-价格情况板块案名主力户型主力户型总价（万元）现阶段销售报价（元/平方米）面积区间老城厢板块富力城二居86-134110-17012500格调春天三居130-160 127-1609800后现代城两居65-8845627000城上城4居22030814000town中堂290-300580-60020000中心城区板块犀地 二居 180300-50018000华厦国际公寓 二居 133-139平三居 181-190200-300112、15000海天尚景二居109-115三居130-156150-35013000（10月）赛顿中心三居198-205 四居238-248 300-40016000奥运水上公园板块时代奥城一居 90 二居 160 200-30013000荷兰墅 叠拼：200-300 联排：200-300 叠拼：300-400 联排：350-450叠拼：15000 联排：18000 大梅江板块水岸公馆三居135 1329800江胜天鹅湖高层260-300别墅300-500 高层：260-300 别墅300-500别墅均价20000高层均价9300卡梅尔150-260 195-338均价13000海逸长洲公寓四期12113、0-180 别墅550-600三期：200 四期：150 别墅：550-600公寓12000别墅30000非中心城区低密度板块（东丽湖、津南板块）东丽湖公寓128平方米三居联排180平方米公寓94，别墅234公寓均价7400别墅均价13000朗钜天域洋房120-130 公寓88 联排220 洋房84-91 公寓54 别墅240洋房均价7000（未开盘），公寓均价6200（未开盘），别墅均价11000（8月已售完）红磡领世郡两居室105-110 三居室135 别墅270-280 公寓85万-114 别墅702万-728别墅：26000公寓：8500通过调研发现，市区板块（老城厢板块、中心城区板块114、以及奥运水上板块土地）在售项目普遍以大的两居室、三居室产品为主，一居、四居也会出现，比例不高；大梅江板块以及非中心板块公寓产品依然是以大三居为主，别墅类产品户型则差异较大，从180-600平方米不等。就价格而言，在售中高档公寓均价普遍在13000元/平方米以上，大梅江板块以及非中心板块别墅价格几乎均在20000元/平方米以上。户型大、单价高，致使天津中高档住宅产品总价集中在200-500万，天津有经济实力的客户总价阻力线相对还是较高。 2.3天津市中高档住宅客户情况板块案名主力客群特征客户看中因素或卖点老城厢板块富力城主要是来自南开、和平、红桥的客户，其中，以南开区的客户为绝大多数，占比约在7115、0%客户年龄层次主要是集中在30-40岁对于老城厢区域具有较深厚的感情，希望在“老城里”居住格调春天白领、企业高管，私营业主等地段、泰达品牌、还有园林绿化后现代城项目周边区域、白领或者是年轻人的婚房地段、小户型城上城政府官员、私营企业主等上层人士为主，也有部分北京及上海等地的投资人士良好的地段、精装修及南向无遮挡town中堂无明显的地域性，主要是企业高管或者是私营业主比较多地段位置，将来的升值空间中心城区板块犀地多为居住在和平区的企业私营业主，多为了孩子在周边上学；在政府工作人的子女，他们多经济实力较强；多为自住，投资者较少交通方便、人文氛围浓厚、教育配套完善华厦国际公寓多为居住在本区域的教师116、私营业主、企业高管，还有部分外地以及外籍客户来投资，投资比例约在30%地理位置优越、交通方便、人文氛围浓厚、教育配套完善海天尚景多为居住在本区域的白领、私营业主、企业高管多看中市中心优越的地理位置、便捷的交通赛顿中心多为在本区域生活、工作的私营业主、企业高官、机关单位工作人员多看中和平区优越的地理位置和教育配套奥运水上公园板块时代奥城本地客户为主，多来源于周边的科研机构、医院、学校；35-55岁之间客户为主；多为自住地段优势、酒店、商业等高端配套荷兰墅 主要以南开区为主，以个体经者者、企业高管等主要看中项目区位，在中环附近，离市区不是很远；建筑产品和项目景观也是客户看中的因素大梅江板块水岸公117、馆以市内六区的居多，职业以私营业主，高级白领为主，投资比例约占30%区域环境，产品品质江胜天鹅湖市区内成功人士，外企高管，私营业主等，多作为第二居所，投资的主要来源于江苏浙江等地，占约40%产品的单一性，纯高档社区，社区居住人群均为高端人群。卡梅尔天津市内六区为主，无明显地域特征，私企业主居多，年龄在4050岁之间西班牙风格，内部环境较好海逸长洲客户95%是天津人，包括已取得天津户口的在天津生活居住的外地人，客户全部为二次以上置业，年龄主要分布在4050岁之间。认可区域，梅江是天津公认的富人区，然后是对小区内部环境及产品的认可。非中心城区低密度板块（东丽湖、津南板块）东丽湖外地客户约占10%（118、北京山西为主），市内六区约占50%，空港物流加工区、滨海新区、开发西区约占40%，主要职业以部队、民航、外企员工和私营业主为主区域前景看好，万科的品牌朗钜天域市内六区（河东、南开、河西为主）约占50%，外环四区（空港，东丽为主）约占15%，开发区约占25%，外地客户约占10%；职业以私企业主为主楼间距较大，赠地下室，庭院面积较大（仅限别墅产品，公寓尚未开盘）红磡领世郡本地客户为主，多来自市内六区；私营企业老板、外企高管、演艺界名人等 看重社区整体形象和品质感天津中高档住宅市场客群的特点： 目前天津中高档住宅市场购买者目的主要还是升级型自住。在市区周边板块购买者多是看中项目周边配套完善、交通便捷119、教育设施完善，方便子女以后上学。 梅江、东丽以及津南板块的客户，多是看中区域整体的宜居环境，以及园林设施等。 购买者经济实力雄厚，多为私营业主、企业高管等。 购房客户价格不是唯一考虑的关键因素，区域环境、配套、产品品质以及开发商的知名度都是购买时的主要因素。3、高端项目重点个案资料3.1 时代奥城（1）项目概况l 开发团队 开发商:天津融创奥城投资有限公司 物业管理公司:融创物业 承建商:天津三建 景观设计单位:美国EDAW规划设计有限公司l 地理位置 南开区宾水西路与水上东路交口l 规模 总占地：46万平米； 总建筑面积：100万平米（其中住宅总建筑面积55万平米）； 容积率：2.17；l120、 区位： （2）产品组成 住宅共42栋楼，第三期28栋，18-30层的板塔结合楼 公建总建面45万平米，包括商业12万、酒店式公寓12万平米、写字楼18万平米和五星级酒店3万平米 200万平方米敞开式景观全景鸟瞰公建部分居住区三 期（3）居住区产品信息总体规划l 总指标：总占地面积46平方米，总建筑面积100平方米，住宅总建筑面积55万平米l 项目各分期情况 住宅一期：116 （精装修） 住宅二期：1725（部分精装修） 住宅三期：2642（毛坯房）l 各期户型配比情况各期一居二居三居四居面积配比面积配比面积配比面积配比一期75-955%105-14010%140-25075%250-2901121、0%二期/8210%120-18070%191-20020%三期8633%107-11233%13833%/ 一期产品主力户型面积较大，140平米以上户型占85% 二期产品户型面积有所减小，120-180平方米的户型是主力 三期产品主力户型面积则进一步压缩，主要以110平米二居为主力（4）价格特征l 整体情况： 一期：2004年4月开盘，均价：7000元/平米（精装标准1500元/平米） 二期：2005年10月开盘，毛坯均价7500元/平米，精装修起价8700元/平米，均价9000元/平米，最高价11000元/平米 三期：开盘均价8600平米，目前均价1.3万/平米 物业费：2.20元/平方米122、月（5）销售表现一、二期已经售罄，目前在售第三期，销售率达到40%（6）潜在供应三期分2次推出，还有9栋楼为推出市场，加上在售市场存量，预计还要15万平米房源供应。（7）客户构成l 客户特征主要以南开区客户为主，多来源于周边的科研机构、医院、学校；35-55岁之间客户为主；多看中地段优势、酒店、商业等高端配套。 （8）项目点评l 项目点评 奥运水上板块的典型代表，项目定位于奥运会配套区，规划建设水准较高； 一二期居住产品以舒适型为主，受70/90政策限制，后期产品偏紧凑； 独有的地段优势以及酒店、商业等高端配套，使得项目价格不断提升，成为区域项目价格标杆。3.2 卡梅尔（1）项目概况l 开发团123、队 开发商：天津市宁发发展有限公司； 投资商：天津时代东盛投资有限公司； 规划设计公司：美国JWDA； 景观设计公司：美国BEHRENHANS； 建筑设计公司：美国HPA； 物业管理公司：天津东盛物业管理有限公司（物业费别墅2.5元/平方米/月、高层2元/平方米/月）； 策略推广：世纪瑞博/深度传播。l 地理位置 河西区梅江南居住区环岛东路西侧。l 区位 卡梅尔 l 规模 总占地：118200平米； 总建筑面积：152000平米； 容积率：1.28； 绿化率35.2%； 总套数：804。 （2）项目基本情况总体规划（下图）会所 双拼别墅独栋别墅高层公寓联排别墅l 总指标：总占地面积11.82万124、平方米，总建筑面积15.2万平方米。l 产品分类： 项目体主要由独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、高层公寓四部分组成（见上图）； 独栋32套、双拼12套、联排180套、公寓580套。l 建筑风格：l 分期情况：共分两期： 05年9月别墅一期天澔园开盘； 06年4月别墅二期天淳园开盘。l 开盘时间及入住时间 开盘时间：2005年9月17日一期开盘；2006年4月1日领寓样板间公开；2006年4月8日二期公寓（领寓）正式开盘；2006年7月22日卡梅尔领寓高层组团正式开盘（二次开盘）。 入住时间：07年6月一期别墅入住；07年8-10月二期高层公寓入住。l 区内配套： 2000多平米精英专属俱乐部； 125、住宅底商。l 景观规划：项目依据加州西班牙建筑风格和生活形态，整体规划为港湾式生活，以多景观中心、曲线式路网等规划方法，形成一轴三岛多中心的景观规划，建筑规划上采取曲线式布局，低层低密度和高层低密度有效结合。 用水系划分半岛为全岛，利用人工的林溪环绕式别墅与高层公寓有效分离； 纵向园林围合多层景观； 合理利用梅江南53万平米自然水系，优势凸现。（3）产品分析n 别墅产品分析 产品类型：独栋（32套）占4%、双拼（12套）占1%、联排（180套）占22%、公寓（580套）占72%。 建筑层数：独栋、双拼地上二层，联排地上三层。 面积区间：独栋户型为300-336 双拼户型为290左右联排户型为2126、10-265 l 公寓产品分析 面积区间：公寓户型为110-260。 户型比例：类型套数面积所占比例两室20113.35-118.953.8%三室100154.47-199.3319.2%五室40022161-260.4577% （4）价格特征l 别墅产品（均为尾盘时的价格）：总价范围： 单价范围：独栋套价区间738万1180万（2007年6月） 独栋单价区间22208元29790元双拼套价区间401万583万 （2005年底） 双拼单价区间13937元20110元联排套价区间456万682万 （2007年6月） 联排单价区间18357元25642元l 公寓产品（现在售价格）：总价范围： 单价127、范围：195万338万 13000元/平米左右（5）销售表现 从05年月开盘至今，销售周期长达两年多，现已处于尾盘阶段，还剩十几套高层大户型公寓在售，面积范围150260平米，以三居为主。（6）供应情况十几套房，总共在售面积约3000多平米，无后期潜在供应。（7）客户构成l 客户特征以河西区、和平区客户为主，家庭结构基本为三口之家，客户组成为外籍人士、政府官员、私营业主、企事业高管等。年龄多集中在30-55岁之间，多为三次以上置业，主要看重自然景观的优越和板块的成熟。因为离市区较近主要作为第一居所为主。购买项目的外地客户微乎甚微可以忽略不计，由此也可看出本项目的地缘性特征。 （8）项目点评l 128、项目优势分析： 项目地处梅江高端居住区，区域、市场认知度极高； 南临梅江南湖面，亲水而居，景观资源优越； 项目为纯正南加州风格。n 项目卖点梳理： 天津市首个纯正南加州风格的高品质生态居住社区； 港湾式规划理念，层级分明的规划设计理念，让社区水与树的原生元素得到有效结合； 顶级配置，全方位庇护生活无忧； 生态密林，纵向森林带围合多层景观效果； 2000多平米精英专属俱乐部，休闲功能配置周全。n 项目定位： 世界上的好房子l 项目小结： 卡梅尔是天津市首个纯正南加州风格的高品质综合体生态居住社区。项目津南部城区，梅江南生态居住区南部。具有50万平米梅江南自然景观湖面，景观位置极佳； 高品质项目质129、量，高科技建筑材料，“洲际教育计划”等不仅从项目硬件上提高项目高端品质，在精神层面上也大大增加了产品的附加值； 虽然别墅产品的高端性大大的提升整体项目品质，但由于产品属性的差异化严重的现象，也导致了别墅产品品质降低的结果。3.3 红磡领世郡（1）项目概况l 开发团队 开发商： 天津市红磡房地产开发有限公司； 投资商: 美国纳尔斯伯顿； 推广：世纪瑞博.天津 ； 物业管理公司：红磡物业管理公司。l 地理位置 友谊南路与外环线交口东行三公里处红磡领世郡私人俱乐部。l 规模 总占地：210万平方米； 总建筑面积：140万平方米； 容积率：1； 总套数：共计约3000套。l 区位： （2）项目组成 2130、7洞国际标准高尔夫球场一座； 2250亩果岭绿化带； 4000棵5080棵成年大树； 3.4万平方米商业配套区阿玛瑞卡街； 东侧是10层和18层的高层板楼公寓； 内侧是独栋别墅和花园洋房。（3）居住区产品信息总体规划（下图）别墅6期别墅7期（在售）2期洋房别墅5期4期公寓（在售）1期洋房3期洋房别墅14期l 总指标：总占地面积140万平方米，总建筑面积140万平方米。l 各分期： 别墅分预计分9期，公寓及洋房分6期。l 区内配套：生活配套： 3.4万平方米商业配套；教育：国际双语幼儿园、日本人学校。l 周边环境：领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与五条城市主干道卫津南路、友谊南路、大沽131、南路、解放南路、洞庭路联系紧密。l 园林：绿化率70%领世郡斥资4000万整合自然，5080年大树铺展在整个领世郡，高绿地率把北美小镇覆盖其中。而小镇的外围又是27洞国际标准GOLF球场，这利用三分之一的土地营造的北美上流休闲氛围，围合北美风情小镇，带来天津顶级的自由享受，踏上这片绿茵，便是北美贵族生活休闲情境。单体l 楼型：独栋别墅，45层花园洋房，10层、18层板楼公寓；l 户型：四期公寓户型68212平方米的一居室到四居室，其中105110的两居约占30%，135平方米三居占35%。l 4期公寓实景图l 3期洋房实景图l 别墅实景图（4）价格特征l 整体情况： 公寓4期均价8500元/平132、方米，别墅7期均价30000元/平方米。 物业费：带电梯1.6元/平方米月，不带电梯是1元/平方米月。 总价范围：洋房：180万200万；公寓：90100万之间。公寓价格的时间分布（动态）分期数时间户型情况价格（元/平方米）一期开盘06年7月100平方米左右5500二期开盘06年11月101200平方米6300三期开盘07年5月90100平方米7200四期开盘07年9月68135平方米8500（5）销售表现l 三期洋房98%，四期公寓50%。l 销售速度方面公寓在25套/月左右。（6）客户构成l 客户特征来源职业特征年龄/家庭结构置业目的需求倾向看重卖点项目比较高端，无明显区域特征，相对来说河133、东区客户稍多。私企老板，外企高官，演艺界名人等30-50岁的三口之家；别墅客户主要在40岁左右自住为主，投资比较约占30%两居、三居，四居，独栋别墅产品，规划、配套。（7）项目点评l 区位点评：虽然项目位于南外环以外，但距离南外环相对较近，并且东西两侧均有主干道连接市区，大交通相对便利。l 项目点评140万平方米的大型社区，兼容了独栋别墅，洋房，公寓等多种产品类型，项目内为提升档次，建有27洞的标准高尔夫球场，商业方面建有一条3.4万平方米的大型商业街，另外生活配套设施、滨水餐饮风情区、酒店式公寓、康体中心、社区医院、派出所、邮局、银行、名品店、超市，高尚社区生活元素一应俱全，教育方面国际双语134、幼儿园、富力社区小学、日本人学校、天津经济技术开发区国际学校天津分校四所高级学校都近在咫尺，因此内部产品的丰富及配套的齐全大大提升了项目的档次和该区域的价值，使得像公寓，洋房类产品虽然距离市区较远，价格与市区的楼盘也相差不大。三、潜在供应情况1、周边潜在项目情况项目名称区位项目位置预计入市价建筑类型装修状况预计开盘时间占地面积建筑面积容积率总套数主力户型格调竹境河东区中山门四号路与虎丘路交口8500元/入市板式高层7栋（26层），小高层2栋毛坯2008年4月5.5万14.5万2.61200户左右二室90110，三室120140一室70金月湾河东区富民路街月牙河西岸8281元/入市板式高层13栋135、（1833层），小高层2栋毛坯2008年7月6万15万2.51530二室8590，三室110130，一室55万东小马路河东区卫国道10500元/入市高层、小高层（11层、18层）毛坯2008年7月469981.91天一mall（万科）东丽区津塘路向东，外环外7公里处75008000/入市高层、小高层（11层、18层）精装修2008年8月16万远洋新干线东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口8000元/入市多层，小高层，高层，别墅2008年44万2泰达格调竹境格调竹境位于天津市河东区中山门四号路与虎丘路交汇处，是由泰达建设集团格调房地产开发有限公司开发的，并聘请天津建筑设计院进行设计。整个项目136、总占地5.5万平方米，总建筑面积14.5万平方米，项目是由九栋18到30层的高层组成的，容积率2.6，绿化率达40%。整个社区全部为毛坯房，户型面积区间从70平方米到140平方米之间，主力户型面积从90平方米到110平方米。预计2008年4月开盘，一期开盘将开出B-1、B-2、B-3、4、5、8、9、10八栋楼；其中5、9、10三栋最先封顶，总体将于2009年底入住。格调竹境项目在房交会上的亮相，除了展示项目自身形象以及为项目做前期客户蓄水之外，更多的则是为房交会意向客户做意向产品登记，通过意向客户对产品户型的需求比例来制定相应的营销策略。整个项目后期无后续供应，目前主要的宣传推广方式是城市快137、报。2、周边新项目米兰新干线米兰新干线位于河东区津塘公路二号桥区域，是由天津市德亿达房地产开发有限公司开发的低密度住宅小区。小区总占地20.58万平方米，总建筑面积17.7万平方米，其中住宅面积15万平方米，配套公建2.7万平方米。小区整体绿化率40%，容积率0.86，全部是由四层半和五层半的花园洋房组成； 整个小区以精致的两居为主，面积在70到100平方米之间，其余是四层半或者五层半中，那顶层一半的一居，和少量的三居。项目中配套有2万7千平方米的小学和幼儿园，还有规划中的一个会所和部分商业，并配有70%的停车位，整体配套设施相对完善。项目从5月份开始积累客户，并于10月15日开盘，并预计20138、08年下半年入住。目前以开盘部分的10万平方米已全部售完，剩余的。主要客户来源以河东区与东丽区为主特别是项目北部的一部分住宅为河东区政府整体购买，也有很大一部分都来自内部的关系单位或者是内部员工的亲戚朋友等。购房者的收入水平一般都以中上等为主，购买目的主要是首次置业，或者是年轻人的婚房，还有部分父母为子女购买的，总的来说以自住为主，投资较少。从价格上看，目前项目的均价在7400元/平方米左右，较开盘之初无明显变化。对于一次性付款的客户，项目给予1%的优惠。总体来说，项目开盘以来消化速度较快，说明目前中低密度的中小户型产品比较受关注，销售速度较快。3、外环周边土地成交情况区域地块坐落地块编号成交139、日期用途土地面积规划建筑面积容积率成交价格(万元 )地价 （万元/亩）楼面价（元/M2）土地使用权人西青区西青大寺镇王村津西青王（挂）2007-1052007-9-25住宅65075.864500其中包括非经营性公建100平方米约0.9925003255.133876.43北京尚博地投资顾问有限公司西青区西青大寺镇王村津西青王（挂）2007-1062007-9-26住宅、商业86520.6住宅84300商业17100约1.1745006346.24438.46北京尚博地投资顾问有限公司西青区西青大寺镇王村津西青王（挂）2007-107号2007-9-27住宅20391.420100约0.986140、235204.43102天津亿豪置地发展有限公司西青区西青大寺镇王村津西青王（挂）2007-108号2007-9-28住宅、商业45922.4住宅75700商业2500约1.7120601751542.2天津亿豪房地产开发有限公司津南区津南双港津南双港（挂）2007-123号2007-9-28居住127600171100约1.3428370148.51658.1天津市房地产发展（集团）股份有限公司津南区津南双港津南双港（挂）2007-122号2007-9-28居住188400241600约1.28144880512.95996.7北京住总房地产开发有限责任公司津南区津南双港津南双港（挂）200141、7-121号2007-9-28居住、商业268700居住159100商业114100约1.01110760274.84054.2北京住总房地产开发有限责任公司东丽区 东丽华明村津丽华明（挂）2007-116号2007-9-29居住288000规划建筑面积约31.86万平方米1.11609905053深圳华侨城房地产有限公司津南区 津南双港津南双港（挂）2007-126号2007-9-29居住112900规划建筑面积约15.37万平方米 1.36780105081华润置地(北京)股份有限公司津南区 津南双港津南双港（挂）2007-125号2007-9-29居住135500规划建筑面积约15.92142、万平方米1.17737404651天津市房地产发展(集团)股份有限公司津南区 津南双港津南双港（挂）2007-124号2007-9-29居住124700规划建筑面积约14.29万平方米1.15772505387天津市房地产发展(集团)股份有限公司空港空港物流加工区津空加 （挂）2007-62007-9-30商业（白领公寓）82878.61.6-1.84500319.4天津天保控股有限公司东丽区东丽华明村津丽华明（挂）2007-120号2007-9-30居住、商业351300规划建筑面积约居住：约20.88万平方米，商业：约7.08万平方米 0.8980903490北京住总房地产开发有限责任公司143、东丽区东丽华明村津丽华明（挂）2007-119号2007-9-30居住、商业267100规划建筑面积居住：约6.85万平方米，商业：约15.62万平方米0.84789103517天津市安居建设发展总公司东丽区东丽华明村津丽华明（挂）2007-118号2007-9-30居住276100规划建筑面积约32.14万平方米1.16405901267天津市安居建设发展总公司东丽区东丽华明村津丽华明（挂）2007-117号2007-9-30居住199200规划建筑面积约16.44万平方米0.83912005516天津市房地产发展(集团)股份有限公司 2007年下半年，华明镇和双港镇地块成交数量较多，成交地144、块容积率普遍在1左右。部分地块楼面地价已达到5000元/平米，最高为5996元/平米。华明镇和双港镇的土地成交情况将拉动区域住宅价格的提升，同时未来也会与本项目形成一定竞争。四、价格走势情况1、竞争区域整体价格走势分析1.1 近几年河东区住宅价格走势河东区房价从2004年开始进入快速上涨期。2006年河东区均价达到5758元/平方米，环比去年增长了27.1%，已经与南开、河西区一起成为价格增长最快的区域。按照河东区近三年平均市场涨幅27%进行计算，07年河东市场均价为7312元/平方米。08年河东市场均价为9287元/平方米。09年河东市场均价将涨到11794元/平方米。1.2 2007年18145、月河东区住宅价格走势区域成交量基本保持在每月3万平方米以上，月均成交套数约在300套左右。4、5月份成交放量，单月成交面积最高达到4.3万平方米。成交价格基本保持稳步的增涨态势，在78月份时成交价格达到了峰值6977元/平方米左右。新增供应明显不足，但需求同样较旺盛，至07年7月后市场逐步放量，未来竞争加剧。2、竞争区域典型项目价格走势分析选取区域内重点板块中的典型项目为样本，分析该项目自开盘以来的价格走势。 后广场板块典型项目：远洋新天地后广场板块已成为河东的高端代言，区域配套成熟，形成以嘉华为中心的商业氛围。随着区域内新天津站交通枢纽中心的建设，周边的商务设施逐渐发展，写字楼陆续推出。将形146、成以交通枢纽为带动的区域型商业商务中心区。区域未来发展前景广阔。目前区域在售项目不多，仅有远洋天地（区域标杆）及小户型产品别馆公寓。目前板块均价在10000元/平米左右。价格策略：作为河东区域高端，该项目整体实现低开高走，小步快跑的价格策略。平均月涨幅为1.73%。价格涨幅：06年全年上涨25.06% ，项目06年4月-07年4月涨幅14.6%。销售均价实现6100-8200元的价格拉升。项目整盘销售20个月上涨32.78%。成交情况：在每次开盘放量都呈现火爆成交，随后进行价格拉升，实现合理的价量配合。在07年6月楼王推出均价上升到8000元以上。 卫国道沿线典型项目：阳光星期8卫国道板块近年147、来随着众多品牌开发商的合力打造，随着卫国道（奥运迎宾大道）、地铁二号线及东南半环的带动，商业中心的完善，卫国道板块已经成为河东住宅开发的聚焦区域。版块商业及居住氛围日趋完善，逐渐得到消费者认可。目前板块内在售项目为阳光星期8、恋日风尚、长芦红城等项目。板块销售均价在今年下半年已经直线拉高。目前板块均价在80009000元/平方米。价格策略：低开平走，整体波动较大，整体成交均价约在5700元/平方米左右。采取集中开盘，迅速去化策略。价格涨幅：05年5月-06年5月涨幅最为明显，上涨33.64%，06年4月-07年4月上涨27.8%，全盘涨幅达到52%,2007年上半年的涨幅仅为5.58%，呈递减148、之势。成交情况：月均成交面积在约7500平方米左右，月均成交套数约70套，成交面积与项目开盘相配合进行集中放量集中消化。第四部分、客户背景资料一、天津市宏观需求量情况1、拆迁带来的刚性需求从2003年，天津市进入大拆迁规划时期，当年拆迁面积政府公布为450万，相当于前三年拆迁面积的总和，而实际情况还要更多。当年商品房销售面积达到1022万平方米，环比增长58.4%，拆迁仍然是影响天津市房地产市场的一个重要因素。随着城市建设的阶段性完结，天津城市拆迁量呈现逐渐减少趋势，按照拆一还3.5计算，预计每年拆迁量如果稳定在200万平方米的情况下，其产生的刚性需求约在700万平方米左右。 2、城市人口增长149、带来的需求最近4年，天津市户籍人口平均每年自然增长3.7万人，05年天津城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米，则户籍人口增长所带来的住宅需求，则估算此约在95万平方米。 3、人均住房面积提升带来的需求根据规划，2007年天津市城镇居民人均居住建筑面积将达到28平方米，05年这一数字是25.8平方米，平均每年增加1.1平方米。05年天津城镇人口为562.4万人，则每年因居住改善带来的住宅消费约达620万平方米。 4、人口构成比例变化带来的需求近两年天津投资购房及外地人购房呈现上升趋势。通过对重点楼盘的检测，估算外地人购房比重预计保持在10-14%左右，预计年消费量100万平方米左右。 在北京、150、上海高档住宅的客户中，外来客户的比例较高，外来客户的购买力，对城市房地产价格起到较大提升作用，外來人口较少是天津目前商品房售价与发达城市差距的主要原因之一。小结：经过测算，天津市近期住宅市场的年需求大约在1500万平方米左右，考虑到近年来天津三级市场活跃，二手房市场交易量逐年提升，对市场需求产生明显的分流效应，商品房与二手房的交易比例大约在1：0.7-0.9之间，因此天津市商品住宅的年需求量大约保持在800-1000万平方米/年。 二、河东区宏观需求情况1、拆迁带来的刚性需求河东区区域建设较晚，在近两年河东及周边的城市改造较多，在河东购房的拆迁户占着该区域成交的相当大比例。2006年和2007151、年是河东区旧房拆除力度加大的两年，在政府计划中这两年要基本完成住宅破旧平房的拆迁工作，其中2006年完成住宅平房拆迁65万平方米。2、人口构成变化带动的需求河东区区域人口自然增涨率持续保持负增长，但户籍人口和户籍数有所增长，一方面是适婚人口独立购房出户，另一方面也源于大量外城区购房者的迁入。户籍数与户籍人口数的持续增长，显示天津市中心城区人口的东移趋势较为明显。由此可以看出河东区对天津市中档收入购房者一直有较强的吸引力。河东区户籍人口的增长数量与户籍数的增长明显高于其它区域，显示了较好的吸纳性。三、项目周边区域需求情况1、中山门片区居住现状中山门居住区形成时间较早，居住氛围浓厚，是河东区人口密152、度最大的区域之一。最初主要由团结、友爱、互助、和睦四个大居住区形成的，后出现中山门东里、南里、西里、北里。由于中山门居住区内的住宅建成时间久远，其居住品质比较低，因此将会有较多的居民存在改善居住环境的升级需求。由于周边在售的楼盘供应非常少，改善升级的需求主要通过二手房交易形式进行，尚未能升级到更高品质的住宅，升级需要引导。在本项目推出市场时，周边的城市面貌有了一定的改善，区域内高端楼盘的出现也将刺激和带动周边区域的居民购房需求，其中经济实力较强的客户将会是本项目的目标客户的一部分。2、一、二号桥片区居住现状本地块所在的一、二号桥居住区内新兴项目较少，片区住宅多为原周边工厂宿舍楼，居住人群基本上153、都是各单位的员工，建筑形象也相对落后，房龄均在15年以上，整体居住档次不高。万明里小区1999-2003年落成，是片区内房龄最新也是距本地块最近住区，近期改善型需求不大。区域内的核工业研究院宿舍楼状况较差，且里面的居民有一定的购买力，也有改善居住条件的强烈意愿。整个片区03年后房源供应基本呈停滞状态，区域内新兴的居住小区相对较少，且规划部分原宿舍楼也将于近期拆迁，使得区域内的需求大于供应情况。区域周边具一定生活配套，但再数量上和档次上都不能满足区域人群的需求，有待进一步提高。四、周边区域市场现状客户情况及趋势本项目定位的确定一方面来自于市场，另一方面是对未来客户的判断和把控。在整体房地产市场大154、环境发生变动的同时，对未来本项目主力消费群体的把握尤为重要。项目名称客户构成购买动机需求倾向看重卖点区域来源职业特征年龄/家庭结构海河新天地以河东、河北改善型客户为主，同时和平区的购房客户有明显的上升趋势。另北京等外地客户比例占8%，中远职工占9%公务员、企业中层（电力、 铁三院）、私营业主、中远员工、周边医院医生30-50岁；主要是三口之家为主大部分改善兼投资型客户、多为二三次置业两居三居地点、区域价值对品牌信任度太阳城第5季太阳城老住户、部分河北区、东站后广场拆迁户、卫国道沿线住户、少量其他区域客户25-35岁新婚夫妇；45-55岁为子女购置婚房；自住为主已经逐步呈现社区相对完善的配套、地155、缘性客户百合春天河东区卫国道、向阳楼、万新村等以及东丽华明镇多个老居住区的客户；同时作为开发商的松江集团内部员工的消化量较大企事业单位员工、华明镇私营业主、滨海市政关系单位20-30岁的新婚夫妇占40 % 30-55岁的三口之家占30 %55岁以上的老两口占30 %自住：80%投资：20 %两居价格低廉、小户型阳光星期8主要来自河东及河北区域，同时作为卫国道区域的标杆项目，已经吸引到河西、和平区的购买需求私营小业主、在滨海新区工作市区居住人群比例显著升20-30岁的新婚夫妇；30-50岁的三口之家及老两口；自住为主一居、两居三居地段、区域价值、户型、小区规划都市亮点（QQ堂）津塘路沿线、及河东156、区多个老居住区客群；部分东丽中心区和东丽开发群客群；少量河北、河西客群外企白领、公务员、周边事业单位员工、开发区工作白领25-30岁的新婚夫妇；35岁以上的三口之家；自住：90%投资：10 %一居两居、三居地段、户型、交通复兴之门大沽南路沿线、解放南路沿线、棉丝宿舍、曙光里拆迁户、少量小海地居住区、少量河东、南开区和和平区占极少一部分，外地占5%事业单位中层（地铁）、私营白领、公务员、周边大学教师25-35岁的新婚夫妇；35-55岁的三口之家；自住：85 %投资：15 %一居、两居河景、地铁快速路交通便捷、河西区域周边供应项目客户特征显示，河东区域在售项目主力客群仍以区域内地缘客户为主。主力成157、交客群为35-55岁，随着竞争项目价格的逐期拉升，其职业特征亦向中高端演变，虽然不乏泛化的外部区域以及外埠客户，但河东区内的客户仍占到绝大多数比例，由此判断，河东区客户的购买力相对较强。总体看来，当前河东市场的需求虽然比较旺盛，但从天津市范围来讲，整体区域的公众认可度仍然较低，这种局面的改观仍需要一定时间。而先于本项目推出市场的周边住宅项目带动了区域城市面貌的改观，同时也分流了区域的地缘性客户，因此对于本项目来讲除了区域内的地缘性客户之外，还应扩大客户的来源区域，面向更大区域的客户。由于本项目所在位置方便联系中心城区和滨海新区，因此本项目未来客户群中将会有一部分来自滨海新区的客群。同时，本项目158、所属板块智慧城，未来将建有大量的公建，如研发型的写字楼等，将会吸引大量的高知人群前来就业，这部分将会因为工作需求会在就近产生居住需求，他们将会主要为市内六区的客户和外地新产业移民。对于本项目未来客群，我们预测由单纯的地缘性客户为主的现状，逐渐发展为地缘性客户比例有所下降，而来自滨海新区和市内其他区域以及一部分来自外地的产业移民比例将上升。五、高端市场现状客户情况及趋势1、市区高档住宅客户情况案名主力客群特征客户看中因素或卖点富力城本项目客户主要是以地缘性客户为主，主要是来自南开、和平、红桥的客户，其中，以南开区的客户为绝大多数，占比约在70%左右。客户年龄层次主要是集中在3040、5060岁左159、右，对于老城厢区域具有较深厚的感情，希望在“老城里”居住的客户。地段、产品和富力的品牌格调春天白领、企业高管，私营业主等地段、泰达品牌、还有园林绿化城上城政府官员、私营企业主等上层人士为主，也有部分北京及上海等地的投资人士良好的地段、精装修及南向无遮挡犀地多为居住在和平区的企业私营业主，多为了孩子在周边上学；在政府工作人的子女，他们多经济实力较强；多为自住，投资者较少交通方便、人文氛围浓厚、教育配套完善华厦国际公寓多为居住在本区域的教师、私营业主、企业高管，还有部分外地以及外籍客户来投资，投资比例约在30%地理位置优越、交通方便、人文氛围浓厚、教育配套完善海天尚景多为居住在本区域的白领、私营业160、主、企业高管多看中市中心优越的地理位置、便捷的交通赛顿中心多为在本区域生活、工作的私营业主、企业高官、机关单位工作人员多看中和平区优越的地理位置和教育配套时代奥城本地客户为主，多来源于周边的科研机构、医院、学校；35-55岁之间客户为主；多为自住地段优势、酒店、商业等高端配套江胜天鹅湖市区内成功人士，外企高管，私营业主等，多作为第二居所，投资的主要来源于江苏浙江等地，占约40%产品的单一性，纯高档社区，社区居住人群均为高端人群。海逸长洲客户95%是天津人，包括已取得天津户口的在天津生活居住的外地人，客户全部为二次以上置业，年龄主要分布在4050岁之间。认可区域，梅江是天津公认的富人区，然后是对161、小区内部环境及产品的认可。上面的列表中为市区高档楼盘中的高层、小高层住宅的客户特征：从区域分布上看，大部分项目的客户大都来源于项目周边区域，属于地缘性客户。也有部分项目的客户是面向整个天津市的，但总体来说以上的几个项目的主力购买群体都是以天津市本地人为主。从职业构成上看，主要以企业高管、政府官员、私营业主、白领、教师等社会上层人士为主。其中又以私营业主和企业高管所占比例较大。从年龄分布上来看，大部分项目的主力客群年龄都在3050岁之间，以三口之家为主，属于社会的中坚力量。从购买目的上看，基本上都是二次以上置业。多以自住为主，兼或投资，总体上投资比例较小。对项目的看重点主要集中在对区域的认可度和162、对产品及开发上品牌的认可，也有部分客户对小区的环境也很看重。2、低密度产品客户情况2.1 市区内低密度产品客户情况案名主力客群特征客户看中因素或卖点town中堂主要来自天津市区，主要是企业高管或者是私营业主比较多地段位置，将来的升值空间荷兰墅 主要以南开区为主，以个体经者者、企业高管等主要看中项目区位，在中环附近，离市区不是很远；建筑产品和项目景观也是客户看中的因素江胜天鹅湖市区内成功人士，外企高管，私营业主等，多作为第二居所纯高档社区，社区居住人群均为高端人群。卡梅尔天津市内六区为主，无明显地域特征，私企业主居多，年龄在4050岁之间西班牙风格，内部环境较好目前市区内的低密度产品客户从区域分163、布上看主要以天津市区内的客户比较多，大部分项目地缘性不太明显；从职业特征上看主要是以企业高管和私营企业主为主，年龄大多在4050岁之间的事业有成的社会成功人士；从置业目的上看，多为二次以上置业，以自住为主，部分作为自己的第二居所。购买时的主要考虑因素主要集中在项目的区位，建筑产品和社区环境等因素都在考虑因素内。2.2 郊区的低密度产品客户情况案名主力客群特征客户看中因素或卖点东丽湖外地客户约占10%（北京山西为主），市内六区约占50%，空港物流加工区、滨海新区、开发西区约占40%，主要职业以部队、民航、外企员工和私营业主为主区域前景看好，万科的品牌朗钜天域市内六区（河东、南开、河西为主）约占5164、0%，外环四区（空港，东丽为主）约占15%，开发区约占25%，外地客户约占10%；职业以私企业主为主楼间距较大，赠地下室，庭院面积较大（仅限别墅产品，公寓尚未开盘）郊区的低密度产品的客户从地域分布上来，天津市区的大都能占一半以上的比例，和市区内项目的客户地域性有一定的差异性。其余的客户大都来自开发区周边区域（空港、东丽、开发区、滨海新区）约占40%左右的比例，部分客户来自北京山西等外省市区域的客户约占10%左右；从职业分布上看主要以私营企业主为主，另有部分外企高管、部队、民航等单位的人员为主。客户主要看重的卖点是区域的升值前景，和项目良好的产品布局以及开发商的实力品牌等。本项目未来推出市场时将165、会是区域内的高端项目，其大户型总价范围将与目前天津市场上的高端产品持平或略有增大，因此面对的客群来源区域扩大，主要将会是中心城区的高端客户。六、高端客户访谈为了更好地把握高端客户地主体特征，了解高端客户的产品需求特征，我们访谈了几位高端客户。客户深访1张总：天津某传媒公司董事长，公司业务涉及媒体、报纸、广告等，年龄40岁左右，曾购置郊区的一套别墅，目前对城市内的中低密度物业有较强烈购买需求。 总体规划方面的要求认为城市中的中低密度物业社区内部环境是很重要的，尤其是相对于本项目所在的津塘路附近来说，对社区内部环境就更为重视；比较喜欢厚重、大气的建筑风格，并希望小区入口做的气派，保证出入口的形象和166、档次感；希望内部绿地景观有一定坡地和层次感，喜欢集中的水景； 在单体设计方面的要求希望购买城市别墅产品的时候，一层能有地下室，顶层的话可以有露台，可以利用露台来喝喝茶、聊聊天、种一些花草等；希望可以有自己的独立车库，就在楼前； 对户型方面的要求200平方米左右的户型比较合理，有四个卧室就够了，主卧室最好是正南方向，衣帽间和卫生间的面积最好要大一些。认为起居室要朝南，需要有挑空，认为起居室是家人及接待朋友活动最多的地方，必须要朝向好，大气、体面。但不需要精装修，希望有自己的个性。 空调与采暖系统的要求选择中央空调采暖，主要是可以自由调控温度。 对会所等配套的要求会所内游泳池是必需的，有游泳的习惯167、，一般每天早上6点起床要游一个小时的泳。并且认为健身、SPA美容、乒乓、桌球等设施也较为重要，在会所中应予以设置。希望可以设置相应的篮球、网球等户外运动设施，还与孩子的运动设施也在考虑范围之内。 软环境以及物业管理的需求目前不需要保姆，但家政服务以及小时工非常必要。而且其他相关物业服务也必须齐全，收费也可以，像玻璃破了、水管漏了、私家园林的维护维修能够在第一时间得到相关服务。 品牌影响力发展商的品牌在购买决策中占有很大的影响力，如对于金地这样的品牌发展商还是比较认可。客户深访2 背景资料李女士：34岁，曾在中建六局工作，后来在开发区管委会，现在专职做自己房产投资的事情。丈夫在西青开发区任职，8168、岁孩子，在开发区寄宿制学校上学，周末回家。在开发区有6套房产，除一套自住外，其余的目前都出租，两居室租给日韩人的租金为每月2000-3000元。 对项目用地的认知认为目前区域交通好，发展前景看好，也认为区域内目前部分价格7000-8000的房子比较值，将来有一定的升值潜力。 将来如果在市区有合适的房子就会考虑购买。 再次置业目的再次置业的主要目的是自住和投资，在开发区住时间长了，有一定的城市回归感。主要考虑的户型是紧凑的，因为要考虑以后如果升值的话就进行投资。 影响购买因素排序首先考虑项目所在区域的升值潜力，然后再判断价格和户型 对产品的需求认为现住小区功能不好，缺少娱乐、健身配套；要求将来的169、小区至少有超市、健身设施、泳池等必备配套。虽然不怎么在家做饭，但超市等配套齐全还是要的。自己本身比较喜欢万科水晶城，社区大，配套好，低层洋房形式新颖。将来如果有可能会购买城市类别墅，但现在好多别墅项目位置太偏，居住生活不方便，如果是高层的话更倾向于平层，方便、省面积、实惠。 对户型的需求希望自住的面积最好是160-200平方米的3-4居。厅要4米以上开间，面积不小于30平方米，有独立餐厅。主卧要大，至少20平方米；有书房、儿童房；要有储藏间；进门有壁橱，玄关或门厅；卫生间有采光，2个；露台或阳台，不封闭，不一定很大。采暖方式地热式好，就是比较担心会漏水，维护不便。 对价格的接受度等这个项目推出170、来后，周边配套上去了，在这个区域购房，可以接受的价格是10000元左右。客户深访3 背景资料郝小姐，33岁，南开中文系毕业，做过老师，做过房地产策划及广告，目前承包了公司一部门，做弱电工程项目，年收入30-60万，丈夫是药业公司老总。现无小孩，有计划。在各城区共有7套住房，置业经验丰富，可说是以买房及装修为乐趣的人。 对本区域的认识河东区的津塘路是未来开发的重点区域，认为与河东区津塘路其他项目对比来看，本项目更有优势，地块面积比较大，可以更好的规划产品。自己本人比较喜欢紧凑类户型产品，主要是因为这里离轻轨车站比较近，又临着城市主干路，交通条件不错，适合白领一族。 对小区环境的要求整个小区的立面171、最好是深、暗色，显得雅致，要有会所，配套成熟，物业管理到位，车位比要在1:0.7以上才够用，愿意租，不愿买。 对理想的居室要求认为目前自己最合适的居住面积是80-100平米的二居，可用自住也可以投资。一定要有储藏室，非常重要，餐厅要有窗，不要直对着门；而且客厅采光要好，阳台不要封闭，可以晾晒衣物，方形的最好，而不是一个窄长条。总体布局要简洁、通风，厨卫很重要，卫生间一定要大，干湿分区，最好是明卫。 对园林和景观的建议做到人车分流，树多就行，水景、草坪什么的根本没用，但是要为儿童、老人设置专门的休憩活动区。 对装修的认识再买房可能会作为自己的私人会馆招待女性朋友们用，80-100平米即可，最好有172、装修，比较省事。已经有的7套房子都是自己亲历亲为装修出来的，所以在这方面的经验太丰富了。对精装修的房子质量要求很高，不如意宁愿不买。 价格预期跟目前周边项目比起来的话，现在在市场上带装修的要1万元以上，不带装修的也要8000/9000左右；预期两年后如果开盘的话，精装修不要超过13000，总价不要超过120万。 好的推广方式从个人的从业经验来看，高端项目的推广形式非常重要，应该多搞活动、外展，少做华而不实的广告，直接面对目标群体，用好口碑效应。这样做费用节省而且效果好。 主要购物地点经常去北京的宜家、天意、新世界、动物园等地方；买家具喜欢去北京的诚外城、家世界、香河；买建材去环渤海、美克美家，173、喜欢中高档装饰品。七、业内人士观点许总：天津某置业有限公司副总经理 研发部部长。观点1：郊区的低密度产品价格不高，人群认可，大环境2-3年前给客户冲动购买的欲望，环境好，但是缺乏配套。现在客户逐渐回归理性，城市内部的低密度产品逐渐受到客户的欢迎和认可，但目前本项目所在区域还不太成熟，整体价位有望上涨。观点2：认为本项目的社区内部环境一定要塑造好，并可以借助良好的环境和邻里关系来解决客户心理安全问题。小区内部交通不需完全分开，流量小决定，道路幽静点好；访客停车近点好，路边就好，无须单独设计，道路局部加宽就可以解决。观点3：园林环境比单体环境重要，对于本项目公共部分是重点，目前大部分客户比较喜欢水174、景；园林产品西式化满足客户虚荣心，园林中式化客户喜欢本地色彩；坡地景观园林给客群视觉冲击力大，下沉式技术含量高。观点4：会所部分功能意义需要引导，目前津塘路区域对会所还无成功经验，很多项目就干脆不规划会所，也有很多都是闲置的，认为本项目会所可借鉴北京会员制，主动引导消费；观点5 ：安防很重要，自家安防看重，因为对物业公司不信任。高端客户自危感强，如加装护栏和智能系统等。韩经理：房地产项目销售经理观点1：项目周边的津塘路区域未来的发展极具潜力，中低密度社区，开发规模大，口碑好，交通便利，但周边环境氛围较差，像缺乏必要的生活配套，基础建设还不够完善等，但未来几年内本项目区域会有很大发展。观点2 ：175、认为本项目的内部环境都要塑造好，有整体感。内部交通不需要人行与车行区分；访客车位近点集中规划布置，入口根据规模而定。观点3：真正的高端客户喜欢私家园林，但对于园林的认识缺乏引导；而且市场当前水景炒作太多，新鲜感差；有特点的坡地园林、景观绿地客户也会比较喜欢；观点4 ：建筑风格应与产品结合，细腻点的更受欢迎；认为房子只要不是东西向就能接受，朝向稍微偏点都无所谓，卧室、客厅都应尽量朝南；对于叠拼类产品来讲错层不宜过多，挑高、错层在餐厅位置比较好；客户对精装修感兴趣，但开发风险高，建议提高菜单式服务。观点5：目前客户对会所关注度高，也是社区品质的提升和开发商实力的展现。观点6 ：物业的服务内容应该包176、括房屋卖买、租赁、洗衣、订餐等。观点7：在运作中低密度项目中营销的重要性要得到充分的重视，具体到推广方式、销售包装、销售执行等。观点8 ：注意与周边几个项目的关系，既要在大社区之内，又要与之相隔离，形成差异性和升级感。张经理：万科东丽湖销售经理东丽湖项目的高端产品为独栋别墅和少量联排别墅，其主力客户：来源区域：和平区、南开区、河西区为主；置业目的：改善型居住，自住为主；关注点：产品本身及项目的生态、科技概念，对比较有新意的概念比较感兴趣，同时作为低密度项目对园林景观非常重视，对水景非常看重，同时对一些情趣空间也非常喜欢，比如亲子空间等；职业特点：早期从事生意的私营业主为主，从事行业为金融、贸易177、较多，也有开加工厂的，比如依托天津港的口岸经济发展的一些加工厂。对于津塘路项目的看法：做“城市别墅”的话，应该是第一居所，常住型，其中会有相当一部分客户可能是从郊区回流到城市的客户，即在郊区有别墅，但是主要工作或活动的区域在市区时选择在交通方便的市区找一个相对密度低一点的“城市别墅”，既能享受低密度居住生活，同时又方便来往于市区其他地方。购买这种“城市别墅”的客户肯定是多次置业，最起码在城里有套房，改善居住环境，要么就是郊区别墅的业主回归到城市。这些客户绝大多数都是在市区工作或活动，开发区的客户到津塘路来买“城市别墅”的可能性比较小。“城市别墅”的客户三成会是城市回归型客户，七成会将是第一次实现“别墅”梦想的客户。对于高层住宅，除了一部分是河东区的地缘性客户（河东区有钱人还是比较多的），还有一部分是产业移民，这部分人主要会选择离工作区域较近的地方居住。当然到了09年需求将会有新的更新，比如婚房比例也会有一定的提升，同时90平方米会有更好的户型设计，大家对90平方米不再觉得和“舒适性”有距离，90平方米也将会做得比较舒适，同时也觉得会是比较大的户型。津塘路沿线到明年肯定会供不应求，加上过两年区域又有新的产业人群，刚性需求会增加。天津客户对教育资源非常看重，本项目有幼儿园和小学，应该吸引名校进去。