1、 xx项目初步调研报告Feasibility reports 2012年1月5日目录pp天津市宏观环境天津市宏观环境n规划、布局n经济、产业n交通、人口pp天津市房地产论述天津市房地产论述n市场供需情况n价格走势情况n商品房市场n土地市场情况pp区域房地产市场情况区域房地产市场情况n周边项目分布n竞争项目综述n竞争项目个案ppS.W.O.T.S.W.O.T.分析分析pp项目定位：项目定位：n市场及客群定位n产品定位建议n产品价格预估pp经济测算经济测算pp可行性结论可行性结论pp 项目自身条件分析项目自身条件分析|宏观环境分析|区域区位 河北区是天津市中心市区之一，地河北区是天津市中心市区之一2、，地处市区东北部，因大部分地域坐落在处市区东北部，因大部分地域坐落在海河以北而得名。区界东邻东丽区，海河以北而得名。区界东邻东丽区，西部与和平区、南开区、红桥区以海西部与和平区、南开区、红桥区以海河为界，南与河东区相连，北与北辰河为界，南与河东区相连，北与北辰区接壤。至全区行政区划面积区接壤。至全区行政区划面积27.93平方公里，南北长平方公里，南北长6.94公里，东西宽公里，东西宽7.95公里，行政管辖面积为公里，行政管辖面积为29.14平平方公里。辖方公里。辖10个街道办事处，个街道办事处，352个个居民委员会。常住人口居民委员会。常住人口646077人，人，其中少数民族有其中少数民族有23、3个、个、15960人，回人，回族人口最多，有族人口最多，有13047人。河北区服人。河北区服务功能完善，经济发展配套服务项目务功能完善，经济发展配套服务项目齐全。历史遗留的多处名人故居、不齐全。历史遗留的多处名人故居、不同风格的风貌建筑、相对丰富的闲置同风格的风貌建筑、相对丰富的闲置厂房和拆完未动工的闲置土地，为河厂房和拆完未动工的闲置土地，为河北区这个老工业区组建新的经济发展北区这个老工业区组建新的经济发展模式准备了天然独有的物质资源。模式准备了天然独有的物质资源。河北区概况 规划 布局 河北区概况 河北区围绕“一带两轴四区”的空间布局，推进“六组团”的地区开发。“一带两轴四区”。“一带”4、即海河北运河经济发展带。“两轴”即金钟河狮子林大街城市综合发展轴、新开河城市生态发展轴。“四区”即中山路海河东路综合商业服务区、金钟河大街商贸综合区、新开河生态宜居区、南口路产业综合服务区。“六组团”。海河东路高端服务业发展组团、中山路商贸文化旅游经济发展组团、金钟河大街商贸综合服务发展组团、八马路滨水生态发展组团、天泰路现代商务发展组团、张兴庄高新技术产业发展组团。2011年，我区主要经济指标继续保持中心城区前列。全年实现地区生产总值380.75亿元，同比增长22.4%；实现三级财政收入112.02亿元，同比增长12.88%，其中区级财政收入60.43亿元，同比增长25.81%，人均可支配收5、入实际增长10%。超额完成区第九次党代会和区第十五届人民代表大会第一次会议确定的工作目标。河北区概况经济产业人口发展及预测 从图表可以看出，河北区人口增长速度不断增加，20052005年末，河年末，河北区区户籍人口为北区区户籍人口为6060万人，万人，20102010年河北区户籍人口已达年河北区户籍人口已达6464万。预万。预计到计到2 0 1 52 0 1 5年，全 区 人 口 预 期 为年，全 区 人 口 预 期 为7 07 0万 人 左 右。万 人 左 右。受规划及经济发展刺激，河北区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已达64万人 2005 2010 2015置业人群60600 6、000000 064640 000000 070700 000000 0近几年天津经济保持了快速的增长，根据市场发展规律，当地区的GDP增长速度超过10时，房地产将处于飞速发展时期。目前天津GDP增速已达到16.6%，所以说天津市房地产已处于飞速发展阶段。天津GDP走势04-09年天津GDP走势变化情况优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强房地产市场进入飞速发展阶段 2011年，全市GDP总值达到11000亿元，比上年增长16.6%，。同时，全年地方财政收入增长30.1%；城市居民人均可支配收入达到24293元，城市居民家庭人均消费性支出增长11.9%。2011年全年天津GDP生产总值进入7、了万亿俱乐部。城市化水平及人均可支配收入随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。固定资产投资03-09年天津社会固定资产投资走势近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2010年我市全社会固定资产投资完成6511.42亿元，同比增长30.1%。03-09年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。固定资产投资增势强劲，是拉动8、天津经济的主要引擎。|天津房地产市场分析|天津市房地产市场土地市场数据分析从上图中可以看出在过去的2011年天津市土地市场成交面积与成交单价同比呈大幅下降趋势，环比较为平稳但总体仍略微呈下降趋势，可以预测2012年天津市土地市场趋势与2011年保持一致，成交面积与单价会小幅下降。天津市房地产市场土地市场数据分析从上图中可以看出在过去的2011年天津市土地市场成交多为底价出让，溢价率多数为0%，土地交易主要集中在远郊区县，中心城区极少有土地出让，可以预测2012年土地市场也是底价出让占主流。天津市房地产市场土地市场数据分析从上图中可以看出在过去的2011年天津市土地市场工业地块成交量较大，居住用9、地成交较少。天津市住宅市场 2011年下半年天津市房地产住宅市场陷入冰点，尽管销售价格小幅上涨，市场供应量维持较高水平，但是不难看出，天津住宅市场已经来到低潮期。宏观政策方面的层层施压，金融信贷方面的步步紧缩，市场信心逐步受挫，直接导致销量锐减，在第三季度，疯狂的市场供应量，仅带动成交小幅上涨，超亿元的媒体投放金额也没能得到市场的良好相应。天津市住宅市场2011年商品房供求对比情况 图表中不难看出，2011年天津市房地产市场供大于求现象很严重，目前市场上有大量的存货，将会直接转入2012年房地产市场，在国家政策不再放松的情况下可以想象2012年天津市房地产市场形势仍很严酷。天津市住宅市场20110、1年商品房价格走势分析 图表中不难看出，2011年天津市房地产市场虽然成交量大幅下降，但是成交均价却继续保持向上的走势，相信2012年上半年会仍然保持价格坚挺的走势，房地产开发商与政府的博弈仍将继续。天津市住宅市场2011年市内六区商品房价格走势分析 图表中不难看出，2011年天津市内六区住宅均价仍然维持在14000元/平米至18000元/平米区间，价格较为稳定。河北区位于市内六区，价格相比其他区略低，均价在13500元/平米，年内整体价格走势与整个市中心城区价格走势保持一致，预计2012年河北区住宅市场均价仍然维持在13000元/平米至14000元/平米。天津市住宅市场2011年商品房成交走11、势分析 图表中不难看出，2011年天津市房地产市场成交走势是呈直线下降，典型的有价无市状况，未来的2012年如果开发商没有较大幅度的降价，有价无市的状态还将持续，但也不排除小部分开发商会走以价换量的路线。|区域房地产市场分析|重点区域分析说明重点区域分析说明本案位于天津市河北区北宁公园板块。本案位于天津市河北区北宁公园板块。项目位置及周边楼盘分布图本案地块广德园本体分析本体分析【区域板块认知区域板块认知】众所周知，北宁公园是河北区最大的公园之一，位于河北区中心地段，未来的北宁公园区域将成为天津市区的又一集商业、旅游、文化、餐饮、宜居、体育休闲、现代商务办公等于一体的新型商贸精品街。北宁公园板块12、正处于迅速崛起的上升阶段，高起点的整体规划、到市北宁公园板块正处于迅速崛起的上升阶段，高起点的整体规划、到市区的优良交通可达性，使该板块拥有无可比拟的先天优势。区的优良交通可达性，使该板块拥有无可比拟的先天优势。本案正处本案正处于该板块的发展蓝图上。于该板块的发展蓝图上。北宁公园板块目标地块项目名称项目名称 物业类型物业类型 建筑面积建筑面积均价均价开发商开发商中铁国际城 住宅87000011900元/平米中铁房地产集团广德园 住宅 公寓2780713800元/平米天津运腾地产仁恒河滨花园 住宅32700022500元/平米天津仁恒海河开发有限公司北宁湾 住宅50000013000元/平米中海13、九龙仓地产 公园2010 住宅8900012000元/平米天津房信地产项目区域内重点分析说明项目区域内重点分析说明竞争情况竞争情况竞争项目个案：北宁湾 位置：河北铁东路和志成路交口北宁公园北 销售情况9月新开盘，全城火爆销售占地150442平方米工程进度在建总建面500000平方米绿化率40%开售时间2011.9月后续体量无容积率3.20客群分布市区及周边投资客物业类型住宅开发商中海九龙仓地产 建筑类型高层代理商赢超房地产产权70年周边配套情况华润万家主力户型主推86-132平米户型 外立面-均价均价13000元/平米 物业中海物业宣传情况主要为本项目围挡和报纸网络内部配套情况毛坯竞争情况竞争14、情况竞争项目个案：北宁湾是中海地产进驻天津后着力打造的标志性楼盘，南临新开河，西接中环线铁东路，与著名的北宁公园隔路相望，与即将于2012年开通的地铁3号线无缝接驳，将成为天津市第一座地铁上盖的综合体大盘。其中地下一层规划有12000平米的大型超市，地上情景商街主要由200-400平米的小型商铺组成，共三层。最新动态：北宁湾二期静园3#楼加推，86-132平米人居户型全新发售，特别优惠2%最后三天。十一特推出5套140平米大户型房抄底价发售，北宁湾静园86-132平米在售中。竞争情况竞争情况竞争项目个案：中铁国际城 位置：河北区金钟河大街与中环线交口 销售情况12月新开盘，销售中占地2500015、0平方米工程进度在建总建面870000平方米绿化率40%开售时间2011.12月后续体量有容积率3.44客群分布市区及周边投资客物业类型住宅开发商中铁建集团 建筑类型高层代理商合富辉煌产权70年周边配套情况华润万家主力户型主推87-117平米户型 外立面-均价均价11900元/平米 物业暂无宣传情况主要为本项目围挡和报纸网络内部配套情况毛坯项目项目价格价格装修标准装修标准消化比消化比北宁湾北宁湾均价13000元/，一次性优惠2个点，贷款优惠1个点，团购火爆进行中。成交均价成交均价1300013000元元/毛坯毛坯20102010年年1212月首期开盘，一期月首期开盘，一期售罄，二期销售火爆，三16、期加售罄，二期销售火爆，三期加推开盘中，推开盘中，20112011年多次蝉联年多次蝉联销售冠军。销售冠军。中铁国际城中铁国际城均价11900元/，一次性优惠2个点，贷款优惠1个点。成交均价成交均价1190011900元元/毛坯毛坯20112011年年1212月新月新开盘，销售良开盘，销售良好，目前为止销售完好，目前为止销售完5050多套。多套。销售分析销售分析截止截止2011年年12月备案数据月备案数据项目自身条件分析一、项目地块位置一、项目地块位置一、项目地块位置一、项目地块位置新开河地块项目位于天津市河北区，东：新开河水厂，西：育红路，南：铁道部信号工程公司，北：八马路。地块照片地块现状二17、项目地块现状二、项目地块现状二、项目地块现状二、项目地块现状三、项目地块周边配套三、项目地块周边配套三、项目地块周边配套三、项目地块周边配套地块紧邻新开河畔。本案与北宁公园景区仅一路之隔。本案周边多条公交线路通达。地铁3号线铁东路站紧靠本案。四、项目地块周边未来商业配套四、项目地块周边未来商业配套四、项目地块周边未来商业配套四、项目地块周边未来商业配套【餐饮配套】环宇大饭店、圣贤酒楼、怡祥小厨、春雨羊汤河北店、丁记食府、北京牧羊人天津分店【邻近银行】建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、中国邮政储蓄、天津银行、天津农村合作银行、天津商业银行、招商银行、浦发银行【商业环境】物美超市、人人乐、18、华润万家、家世界、津工超市、家乐超市、中国移动千禧手机超市、中国联通IP公话超市、花鸟鱼虫市场、花卉市场、宜洁路菜市场、连云路菜市场【周边医院】254医院、第一医院、铁路第四医院、河北妇产医院、新开河医院、津鸿医院、骨科专科医院、安康医院【周边学校】育婴里小学、兴华小学、天泰小学、新富光小学、宜兴埠第一小学、连云路小学、铁路第三小学、三十中附属小学、二中、14中、84中学、96中学、红光中学藏族委培学校、天津职业大学、天津广播电视大学铁东路工作站、北京交通大学天津函授站【周边公园】北宁公园、宜景公园、宜春园五、项目地块经济技术指标五、项目地块经济技术指标五、项目地块经济技术指标五、项目地块经济19、技术指标项目数量单位总用地面积66100.3305平方米建筑密度35%绿化率40%建筑物限高100米容积率3.65地块总用地面积6.61公顷，约99.15亩，容积率为3.65，合计建筑面积约为24.11万平米。按楼盘价5500元/平方米计算，土地款13.26亿元。项目定位优势（优势（Strength）机会机会(Opportunity)威胁威胁(Threat)劣势劣势(Weakness)地处天津中心城区，是河北区历史悠久地处天津中心城区，是河北区历史悠久的商贸中心及中央居住区；的商贸中心及中央居住区；距离地铁距离地铁3 3号线，周边公交线路较多，号线，周边公交线路较多，交通十分便利。交通十分便利20、。区域周边正在进行大规模拆迁，将释放区域周边正在进行大规模拆迁，将释放出大量刚性需求。出大量刚性需求。地块不规则，小区内楼盘位置摆放困难。地块不规则，小区内楼盘位置摆放困难。地块位于天津市环内核心地段，地价成地块位于天津市环内核心地段，地价成本较高。本较高。地块紧挨新开河以及北宁公园，将来地块紧挨新开河以及北宁公园，将来可以围绕公园与新开河做文章，做成精可以围绕公园与新开河做文章，做成精品楼盘。品楼盘。周边商业配套成熟。周边商业配套成熟。周边多为老居民区，发展相对滞后，区周边多为老居民区，发展相对滞后，区域杂乱而陈旧，风貌老旧。域杂乱而陈旧，风貌老旧。将来楼盘面临北宁湾与中铁国际城竞争将来楼盘21、面临北宁湾与中铁国际城竞争压力较大。压力较大。地块自身分析地块自身分析地块自身分析地块自身分析-SWOT-SWOT-SWOT-SWOT本体分析本体分析核核心心价价值值区位优势区位优势中环以内，地理位置的不可复制性，北宁公园改中环以内，地理位置的不可复制性，北宁公园改造规划的重点片区，河北区重点发展区域之一。造规划的重点片区，河北区重点发展区域之一。景观优势景观优势距北宁公园仅有一步之遥，紧靠新开河畔，专享距北宁公园仅有一步之遥，紧靠新开河畔，专享城市级公园的景观资源。城市级公园的景观资源。文化优势文化优势深厚的历史文化积淀赋予本项目独特的个性。深厚的历史文化积淀赋予本项目独特的个性。河北地心，22、公园大宅，河北地心，公园大宅，河滨之畔，复合生活河滨之畔，复合生活项目核心价值提炼项目核心价值提炼本体分析本体分析本体分析本体分析项目整体定位项目整体定位复合型复合型 城市城市 人文人文 生态生态 社区社区北部核心北部核心 公园景观公园景观 地铁沿线地铁沿线复合复合 中高档为主的,功能多样功能多样并具有一定弹性的城市城市 开放的开放的，24小时的 人文人文 传统历史文化与新文化的良好结合传统历史文化与新文化的良好结合生态生态 不仅技术上是符合可持续发展要素的，更强调不同功能之间的互补与共生不同功能之间的互补与共生街区街区 道路与城市道路是连接的，具有引入人流功能的【客户定位客户定位】区域板块的23、需求特征区域板块的需求特征1 1、地源客户、地源客户长期在此生活，对河北区有深厚的情感。对该区域范长期在此生活，对河北区有深厚的情感。对该区域范围的认同感较强，同时在该区域内有着深厚的围的认同感较强，同时在该区域内有着深厚的“人脉人脉”关系和资源。升级换代的需求为主。关系和资源。升级换代的需求为主。2 2、年轻小白领、年轻小白领在区域工作的年轻人，认同区域的生活环境和配套，在区域工作的年轻人，认同区域的生活环境和配套，即愿意在此居住，婚房需求，是小户型的主要客群。即愿意在此居住，婚房需求，是小户型的主要客群。3 3、拆迁客户、拆迁客户特别是河北区和红桥区的旧城改造拆迁户特别是河北区和红桥区的旧24、城改造拆迁户，经济实力，经济实力有限，刚性需求。有限，刚性需求。改善型客户，自住为主，以一定的地缘情结。改善型客户，自住为主，以一定的地缘情结。客户定位客户定位重点客户重点客户核心客户核心客户地缘客户地缘客户 1 1、周边需要升级换代客户，年龄在、周边需要升级换代客户，年龄在35354545岁之间，讲岁之间，讲求一定生活品质。求一定生活品质。2 2、生活或工作在本区域的年轻白领，年龄在、生活或工作在本区域的年轻白领，年龄在25-3525-35岁岁之间，向往良好的居住品质。之间，向往良好的居住品质。在本区工作的外区客户在本区工作的外区客户关注生活环境，看重交通和社区配套关注生活环境，看重交通和社25、区配套,以首次置业的婚以首次置业的婚房需求为主。房需求为主。【客户定位客户定位】产品构成及配比建议：现金流产品明星产品100-120的通透三居 70%20%120-140奢华四居10%87-100舒适两居 标杆形象产品【住宅住宅】价格定位价格定位从近期北宁湾样本采集来看从近期北宁湾样本采集来看成交均价为成交均价为1300013000元元/平米平米通过比值计算公式预计本案住宅均价为通过比值计算公式预计本案住宅均价为1250012500元元/平方米平方米商铺价格定位商铺价格定位参照北宁湾商铺和宏业广场两个项目的商业均价为：参照北宁湾商铺和宏业广场两个项目的商业均价为：本本案案入入市市指指导导价价格26、格：2 20 00 00 00 0元元/平平米米（1 1-2 2层层均均价价）我们依据项目入市时间和市场成交价格的走势，结合项目自身要素，我们依据项目入市时间和市场成交价格的走势，结合项目自身要素，得出本案入市的指导价格得出本案入市的指导价格20000元元/平米较为稳妥：平米较为稳妥：项目项目销售套数销售套数目前成交均价目前成交均价北宁湾商铺15套22000元/平米泰达北斗星城34套25000元/平米预测：预测：20122012年天津商业地产市场均价将在动荡中不可预知，价格随着年天津商业地产市场均价将在动荡中不可预知，价格随着国家政策影响较大。国家政策影响较大。此数据截止至2011年12月25日可行性结论：可行性结论：地块区域属于天津市河北区中心地段，区域成熟度高，周边产业支撑度大，且该地块紧挨新开河畔与北宁公园，景观资源丰富。地块紧邻地铁三号线铁东路站，交通区位优势也很明显，建议公司在资金允许的情况下取得此地块。THANK YOU!THANK YOU!