1、呼和浩特文化大厦项目呼和浩特文化大厦项目项目发展策略及整体定位报告项目发展策略及整体定位报告2009.06.21版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：内蒙古蒙西房地产开发有限公司谨呈：内蒙古蒙西房地产开发有限公司 7 7个日历天个日历天前期市场调研阶段前期市场调研阶段3131个日历天个日历天中期沟通中期沟通时间进度时间进度阶段划分阶段划分工作内容工作内容市调结果沟通项目发展策略及整体定位报告中期汇报稿提交成果提交成果 项目终稿提交项目终稿提2、交物业发展建议补充整体定位及发展战略调整与修改整体定位与物业发展建议报告终稿项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体及分物业发展战略项目整体及分物业定位2009/05/082009/05/142009/06/152009/06/21项目地块查勘区域商业、办公市场调研区域房地产市场调研区域发展背景研究政府人士访谈客户访谈专业人士访谈2009/05/31项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分前次与会达成的一致意见前次与会达成的一致意见会会议时间：2009.06.16会会议主主题：项目目发展策略及整体定位展策略及整体定位会会议达成的一致意达成的一致意见：1）项目3、整体目整体发展策略及定位展策略及定位定位：内蒙古文化中心定位：内蒙古文化中心策略：以特色商策略：以特色商业为核心核心驱动力、以写字楼力、以写字楼产品品为价价值标签，以公寓，以公寓稳定定项目短期目短期现金流金流2）分物）分物业发展策略及定位：展策略及定位：商商 业定位：文化主定位：文化主题型商型商业策略：策略：综合打造商合打造商场+商城商城创新模式，集中将商新模式，集中将商场打造成极致特色化、主打造成极致特色化、主题化商化商业，增加可，增加可 销售商品面售商品面积，降低市，降低市场风险写字楼写字楼定位：呼市首席定位：呼市首席5A生生态写字楼写字楼 策略：控制策略：控制总量，在保量，在保证超越市超4、越市场平台的物平台的物业形象前提下，充分利用景形象前提下，充分利用景观资源，打造特色源，打造特色 化、高性价比化、高性价比产品品公公 寓寓定位：定位：呼市首席呼市首席Co-mini商商务公寓公寓 策略：策略：总价控制，市价控制，市场平台水平达平台水平达标，针对终端使用者采用端使用者采用创新新产品形品形势,提升提升项目价目价值报告研究思路4Part1Part1 市场结论回顾市场结论回顾Part2 Part2 案例借鉴案例借鉴Part3 Part3 项目发展策略及定位研究项目发展策略及定位研究Part4 Part4 项目物业发展建议项目物业发展建议Part1 Part1 市场结论回顾市场结论回顾55、项目重要本体条件及开发目标回顾项目重要本体条件及开发目标回顾项目背景：目背景：与文化局合作，限定为文化产业园的发展方向，具有一定政策资源重要重要资源：源：1）北面的青城公园呼市最大的城市公园，公园南门距项目地块仅百米，公园通过娱乐设施的打造，吸引大量携子父母周末前来，有利于项目人气积聚，打造契合公园氛围的特色产品2）北边界大学西街呼市传统婚纱摄影一条街，对项目而言，降低了项目的陌生感，同时为项目提供了发展婚庆主题商业形式的机会3）老群艺馆所在地传统的群众艺术馆，承办如昭君艺术节、文化艺术节等大小活动，提供培训及服装租赁，为项目奠定了较好的知名度及文化主题发展基础4）靠近中山路商圈城市核心商圈，6、有较大商务需求，但受本身的交通、配套制约，优质办公客户向外转移趋势明显开开发目目标：1)项目层面：快速回现，保证资金安全性，尽可能变现所有物业，前期可少量持有2)企业层面：在保证快速回现的前提下，希望打造成为市场中高形象的明星项目,通过本项目树立开发商在呼市的品牌形象宏观经济回顾宏观经济回顾宏观经济市场小结宏观经济市场小结结论一：城市经济辐射能力有限，但作为区域的文化中心特征明显结论二：城市经济实力强劲，作为资源性城市，财富客户聚集，具有较高投资倾向结论三：城市未来发展以东、南为主，项目所在区域高价值土地供应稀缺商业物业市场回顾商业物业市场回顾+商业物业市场小结商业物业市场小结结论一：城市商业7、供应巨大，周边商业饱和结论三：恶性竞争明显，缺乏客户细分，缺少特色主题式商业结论二：客户具投资实力，但对商业信心不足，多为现房销售写字楼市场回顾写字楼市场回顾写字楼物业市场小结写字楼物业市场小结结论二：客户以大单购买为主，注重产品形象及配套结论三：高形象有助跳出商务区限制，具高出市场实现的能力结论一：市场明显处于供大于求的状况，消化速度缓慢公寓物业市场回顾公寓物业市场回顾公寓市场小结公寓市场小结结论一：市场热点投资产品，消化速度良好，未来供应巨大，30万以内的精装小户型产品市场表现好，供应较少结论三：市场缺少针对终端使用者的创新，同质严重结论二：购买客户以投资为主，使用客户以小型企业为主宏观经8、济宏观经济分物业市场分物业市场本体条件本体条件项项目目开开发发环环境境回回顾顾开发目标开发目标写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场公寓市场公寓市场城市经济辐射能力有限，但作为区域的文化中心文化中心特征明显城市未来发展以东、南为主，项目所在区域高价值土地供应稀缺稀缺城市经济实力强劲，作为资源性城市，财富客户财富客户聚集，具有较高投资倾向城市商业供应巨大巨大，周边商业饱和饱和市场热点投资产品，消化速度良好，未来供应巨大，30万以内万以内的精装小户型产品市场表现好，供应较少客户以大单购买大单购买为主，注重产品形象及配套高形象高形象有助跳出商务区限制，具高出市场实现的能力市场明显处于供大于求的状况，消9、化速度缓慢缓慢市场缺少针对终端使用者的创新创新，同质严重购买客户以投资投资为主，使用客户以小型企业为主资源条件：青城公园、大学西街、群艺馆、中山路限制方向：文化文化主题方向的综合体项目，具政策优势资源与限制条件资源与限制条件保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象快速回现快速回现，保证资金安全性，尽可能变现所有物业，前期可少量持有恶性竞争明显，缺乏客户细分，缺少特色主题式商业缺少特色主题式商业客户具投资实力，但对商业信心不足信心不足，多为现房销售Part2 Part2 案例借鉴案例借鉴16研究案例：研究案例：案例选取标准：案例选取标准：城市核城市核心商业心商业区或周10、区或周边边周边商周边商业供应业供应饱和饱和综合体综合体项目项目案例借鉴点：案例借鉴点：p综合体发展成功关键综合体发展成功关键要素要素p在竞争激烈的成熟商在竞争激烈的成熟商业市场中，新建集中商业市场中，新建集中商业如何突破重围、获得业如何突破重围、获得成功成功深圳.华润中心北京北京.西单大悦城西单大悦城综合体案例借鉴：城市核心商业区或边缘、综合体、通过物综合体案例借鉴：城市核心商业区或边缘、综合体、通过物业组合实现较高市场价值业组合实现较高市场价值区位与交通区位与交通位于深圳两大核心商圈之间，但均不位于深圳两大核心商圈之间，但均不属于商圈内部；紧邻深圳标志性建筑地王大厦，交通属于商圈内部；紧邻深11、圳标志性建筑地王大厦，交通十分便利十分便利地王大厦地王大厦华强北商圈华强北商圈东门及华东门及华强南商圈强南商圈地王大厦地王大厦地王大厦地王大厦大剧院大剧院深发银行深发银行核心区位核心区位成熟商圈边缘两大核心商圈之间，距离东门商圈数百米金融中心核心位于罗湖金融商业中心区，紧邻深圳的标志性建筑地王大厦、深圳主要金融机构深发银行总行紧邻深南大道城市观礼大道便利交通便利交通公交系统北部深南大道是城市东西向主要交通通道；周边有31条公交线路经过。地铁系统项目与深圳地铁1号线深圳大剧院站相邻，该站在政府支持下与项目贯通，大大增加了客流案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心定位与功能组合定位与功能组合以万象城12、大型购物中心为以万象城大型购物中心为主力主力品牌和主导产品品牌和主导产品的的“都市综合体都市综合体”，多种物业类型，多种物业类型和谐共生和谐共生项目发展定位：项目发展定位：以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体都市综合体”时尚购物中心（19万平）5A甲级写字楼（8万平）+商业步行街（2万平）+超五星级酒店+酒店式公寓高尚住宅（11万），总量共计55万平购物中心购物中心酒店式公寓酒店式公寓高尚住宅高尚住宅5A写字楼写字楼商业步行街商业步行街超五星级酒店超五星级酒店案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心功能分区功能分区项目分为两个项目分为两个13、“亦分亦合亦分亦合”的区域，的区域，北区布置相对喧闹的物业，南区布置相对静谧的物北区布置相对喧闹的物业，南区布置相对静谧的物业业北区北区南区南区北区北区南区南区五星甲级写字楼万象城集中商业交通便利交通便利/昭示性昭示性好好相对静谧相对静谧/有一定有一定景观景观华润大厦：华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，深圳第四代写字楼先锋典范，为世界500强及国内成功商业机构量身打造深圳顶级写字；建筑面积为平米万象城：万象城：开发与运营始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念君悦酒店：君悦酒店：超五星级酒店是“君悦酒店”，深圳也因此成为继北京、上海、香港、台北之后，中国第五个拥有“君悦14、酒店”的城市公寓：公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超五星级的酒店服务。住宅：住宅：城市中心的顶级豪宅商业街：商业街：被誉为未来深圳“新天地”案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心规划特色规划特色商业自北向南逐渐从室内购物的单一模式，商业自北向南逐渐从室内购物的单一模式，逐渐发展成南区的开敞购物空间；住宅客户拥有通向公建逐渐发展成南区的开敞购物空间；住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益商业规划特色商业规划特色住宅规划特色住宅规划特色 商业自北向南从室内购物的单一形式，发展为南区的开敞购物空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区以廊15、桥，沟通了室内、室外的二层购物空间 高端公寓周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。华润幸福里华润幸福里高端住宅高端住宅君悦酒店区君悦酒店区高端商业街区高端商业街区居住居住客户客户私家私家专用专用道道居住客户私居住客户私家购物通道家购物通道案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心发展策略发展策略利用高档次办公、商业的集中入市，利用高档次办公、商业的集中入市，为二期物业发展奠定了良好的形象及基础；二期通为二期物业发展奠定了良好的形象及基础；二期通过超五星级酒店、高端商业街的逐步铺垫，使得住过超五星级酒店、高端商业街的逐步铺垫，使得住宅部分实现市场顶级价格宅部16、分实现市场顶级价格一期一期二期二期2004.12华润大厦及华润大厦及购物中心同购物中心同时面市时面市2005二期开二期开始启动始启动20062001华润中心项华润中心项目开始启动目开始启动酒店协酒店协议签订议签订商业街区商业街区招商工作招商工作进行中进行中幸福里幸福里拟售价拟售价4万左右万左右20072009案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心北区商业定位与业态组合北区商业定位与业态组合万象城整体定位中高端，万象城整体定位中高端，但品牌覆盖相对宽泛，以适应更多人群的需求；但品牌覆盖相对宽泛，以适应更多人群的需求；1/3的的品牌在当时首次登陆中国，全部为专业店经营模式，品牌在当时首次登陆中国，全17、部为专业店经营模式，其中个性化品牌占比相对较高其中个性化品牌占比相对较高 万象城定位万象城定位深圳最大、华南最好、中国最具示范效应深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心的超大型室内购物中心 业态组合方式：业态组合方式：打破百货店依据楼层设置不同类型产品的传统方式，通过300多个独立的品牌专卖店个性化组合而成；1/3的品牌首次登陆中国，个性化品牌组合占比较高档次定位：档次定位：购物环境高档，整体定位中高档，品牌覆盖面广，世界一线品牌如 Zegna，中高品牌如AZONA，中端品牌如ONLY 特色主力店2REL时尚生活百货，这是一家以1835岁的都市白领时尚女性为主要目标消费者的百18、货公司。特色主力店1Esprit，共有三层楼，1800平方米的营业面积，在三楼还开设了一个美发沙龙，专为时尚男女设计最新的发型 特色主力店3NOVO，经营面积约1940平方米，特设了一些公共休闲场地，例如NOVO咖啡屋、NOVO影视区案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心南区商业定位南区商业定位南区定位为高端旗舰街区，南区定位为高端旗舰街区，作为北区万象城的补充、延续、升华作为北区万象城的补充、延续、升华案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心北区北区北区北区万象城万象城万象城万象城南区南区南区南区商业街商业街商业街商业街地块属性：地块属性：外向、城市主干道、接驳地铁地块属性：地块属性：私密、五星级19、酒店、顶级豪宅商业形态：商业形态：两层商业街商业形态：商业形态：六层集中商业商业定位：商业定位：万象城的补充、延续、升华，名品旗舰街区商业定位：商业定位：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心 档次定位：档次定位：中高端 档次定位：档次定位：高端规模：规模：建筑面积19万平规模：规模：建筑面积2万平商业内部规划商业内部规划内部空间规划设计超前，共享空间内部空间规划设计超前，共享空间设计宽绰，购物环境十分舒适设计宽绰，购物环境十分舒适宽绰的景观中庭，成为整个宽绰的景观中庭，成为整个MALLMALL的视觉焦点的视觉焦点大型滑冰场地设于高楼层，带大型滑冰场地设于高楼层，带动客流上行20、的同时延长消费者动客流上行的同时延长消费者在商业内部逗留时间在商业内部逗留时间立体停车库的设计将人流立体停车库的设计将人流均匀引入各个楼层均匀引入各个楼层多个扶梯的交错设置，打破了传多个扶梯的交错设置，打破了传统百货规划的沉闷氛围统百货规划的沉闷氛围案例：案例：深圳华深圳华润中心润中心研究案例：研究案例：案例选取标准：案例选取标准：城市核城市核心商业心商业区或周区或周边边周边商周边商业供应业供应饱和饱和综合体综合体项目项目案例借鉴点：案例借鉴点：p综合体发展成功关键综合体发展成功关键要素要素p在竞争激烈的成熟商在竞争激烈的成熟商业市场中，新建集中商业市场中，新建集中商业如何突破重围、获得业如何21、突破重围、获得成功成功深圳.华润中心北京北京.西单大悦城西单大悦城城市核心商业区或边缘、综合体、通过物业组合实现较高市城市核心商业区或边缘、综合体、通过物业组合实现较高市场价值场价值项目背景项目背景西单商圈已经聚集了西单商圈已经聚集了9家百商场，大悦家百商场，大悦城的筹备必然加剧商圈内部的激烈竞争城的筹备必然加剧商圈内部的激烈竞争小小贴士：士：“继西单大悦城成功运营后，朝阳大悦城随之破土而出，代表着中粮集团在商业地产开发上的魄力与决心，我们将在全国再造七、八个大悦城。”案例：大悦城案例：大悦城2007年以来，西单商圈商业面积放量已超过百万平方米，且都定位于中高端客群，这必然使原本就聚集了9家商22、场的区域内形成更加激烈的竞争。大悦城以鲜明的主题式商业起势鲜明的主题式商业起势，形成差异化竞争，撬动写字楼、撬动写字楼、公寓等物业的租赁公寓等物业的租赁，综合体获取全面成功面对市场残酷竞争，被迫走上面对市场残酷竞争，被迫走上细分市场、差异化定位的道路细分市场、差异化定位的道路功能组合功能组合以大悦城商业为核心功能，集购物、以大悦城商业为核心功能，集购物、写字楼、酒店、公寓、电影院为一体的综合体；酒写字楼、酒店、公寓、电影院为一体的综合体；酒店、写字楼通过与商业局部连通增强了配套能力店、写字楼通过与商业局部连通增强了配套能力案例：大悦城案例：大悦城商业商业酒店酒店/公寓公寓写字楼写字楼写字写字楼23、楼酒店酒店/公寓公寓电影电影院院交通衔接：交通衔接：酒店、写字楼通过与商业局部连通增强了配套能力共用入口、局部连同的方式即取得了较好的沟通的效果、又能保持相对独立物业物业规模（平）规模（平）购物76400写字楼15000餐饮25700酒店/公寓33200电影院10400停车场31700(共982个泊位)商业定位商业定位突出时尚、青年元素，定位突出时尚、青年元素，定位“国际化的青年城国际化的青年城”，以购物中心模式经营，以购物中心模式经营 定位定位“国际化的青年城国际化的青年城”shopping mallshopping mall案例：大悦城案例：大悦城特色一：青年人群定位特色一：青年人群定位 24、北京首个聚焦于青年人群的shopping mall，捕捉市场消费力强劲的主流人群特色二：购物中心式消费体验特色二：购物中心式消费体验 西单大悦城的面市改变了这一区域原有的以百货类为主、服装类商品批发零售业为辅的旧格局，成为西单北大街唯一一座真正意义上的购物中心特色三：提高娱乐、餐饮比例特色三：提高娱乐、餐饮比例 在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比重，购成商业新的体验点特色四：提高特色四：提高“新品牌新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例、时尚品牌、潮流品牌的比例 在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的知名品牌引入；针对青年人消费特征，时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高特色五：震撼25、人心的空间规划特色五：震撼人心的空间规划 大面积挑空、公共空间的错落交织、飞天梯、绚烂的内部景观设计，让购物成为愉悦的体验内部设计内部设计呼应青年主题，通过建筑小品、绿植呼应青年主题，通过建筑小品、绿植等提升店堂环境，通过电梯等设施打造，增加高层等提升店堂环境，通过电梯等设施打造，增加高层商业价值商业价值商业内部景观打造呼应青年主题案例：大悦城案例：大悦城商业内部景观绿植小景世界最大的跨度悬梯，大大提高了六层以上的商业价值综合体项目成功关键因素小结综合体项目成功关键因素小结研究案例：研究案例：案例总结案例总结深圳.华润中心北京北京.西单大悦城西单大悦城n中心区位、具备交通优势中心区位、具备交通26、优势位于城市中心区域，具备一定的商业、商务基础氛围；紧邻或接近城市主要交通道路，具有一定的车流人流基础；运用连通地铁等方式积极接驳外部交通，提高人流引入能力n高水准外部形象、具备形象标杆、视觉焦点高水准外部形象、具备形象标杆、视觉焦点高水平、高品质建筑形象；项目整体或核心物业能够成为城市的形象标杆、视觉焦点n复合、互补、分级的多功能关系复合、互补、分级的多功能关系对外，多功能复合形成竞争合力；对内，各功能部分之间形成互惠优势；分功能内部通过建立分级定位机制，减少整体的经营风险；n核心物业高形象高起步核心物业高形象高起步对于资金实力强的客户，通常首期物业发展项目的核心物业、形象物业，迅速为项目确27、立良好的市场形象，以推动后期顺利发展；案例：案例：长春新长春新天地天地长春新天地购物广场以儿童娱乐为亮点，将餐饮、长春新天地购物广场以儿童娱乐为亮点，将餐饮、休闲等与传统购物有机结合，打造一站式公园购物休闲等与传统购物有机结合，打造一站式公园购物新理念新理念长春新天地春新天地购物公园物公园是中东集团斥资10亿元人民币打造的东北第一家真正意义上将休闲与购物完美结合的多元生活体验之都区位：区位：地处长春市中心，北望长春火车站，交通条件四通八达，20多条公交线路直达门前规模：模：经营面积高达20万平方米，雄居东北商业之首，辐射整个长春人口特色：特色：传统的购物中加入儿童娱乐中心的元素，呈现室内威尼斯28、水街，倾力打造一站式公园购物，将娱乐与购物完美结合定位：定位：将娱乐、餐饮、休闲、社会服务与传统的购物有机结合，充分体现了在公园中购物，在购物中休闲这一理念，能满足时尚一族与工薪一族追求潮流、享受生活的购物乐趣经营状况：状况：堪称东北第一摩尔的中东新天地购物公园开业首日顾客超过49万，这是空前的，可见其对长春人有着巨大的吸引力，开业至今一直经营状况良好功能组合功能组合新天地购物广场以全业态、全客群、新天地购物广场以全业态、全客群、全服务的模式倾力打造全新一站式购物方式全服务的模式倾力打造全新一站式购物方式主力百货店下沉式广场3F：生活天地2F：服饰天地4F：娱乐天地1-3F：中央商街时间天地主29、力超市店美食天地五大卖场及主力超市分布情况及经营业态五大卖场及主力超市分布情况及经营业态 层数层数名称名称业态业态规模（平）规模（平）GG层层家乐福超市、美食街超市、中华美食街组成 3万1 1层层时尚天地淑女装、少淑装、箱包皮具、流行饰品、女士内衣、针织世界、名店广场、男人世界、羊毛羊绒店、休闲餐饮等为一体 3.3万2 2层层服饰天地淑女装、少淑装、箱包皮具、流行饰品、女士内衣、针织世界、名店广场、男人世界、羊毛羊绒店、休闲餐饮等为一体 3.3万3 3层层生活天地厨具、小家电、手机、儿童世界、布艺、床品、书店、迪士尼梦幻星城、羽绒皮草城 3.3万4 4层层娱乐天地轮滑场、幽灵谷、运动营、水世界30、快乐森林、科技乐园、影城、美食街、美食城3.3万主力百货店业态分布及规模主力百货店业态分布及规模名称名称业态业态规模（平米）规模（平米）主力百货由运动365、休闲联邦、四季羽绒服、雪域皮草城等十几个品类店组成 3万案例：案例：长春新长春新天地天地功能特色功能特色1内设的娱乐天地是目前国内最大的四内设的娱乐天地是目前国内最大的四季室内主题娱乐公园，也是新天地的核心特色季室内主题娱乐公园，也是新天地的核心特色构成构成：商场中娱乐天地由轮滑场、幽灵谷、运动营、欢乐水世界、快乐森林、科技乐园、时代今典影城、环球风情美食街、天天美食城九大主题板块构成，是目前国内最大的四季室内主题娱乐公园亮点：亮点：商31、场内设置的娱乐中心与200米长的中央威尼斯水街，成为商场的核心亮点，置身其中，欧洲风情的街景及亚热带风光令人心旷神怡，为人们提供了不可多得的休闲、娱乐空间。吸引着大批青年及带孩子的中高端消费者的到来。案例：案例：长春新长春新天地天地功能特色功能特色1娱乐天地项目设计以儿童为中心，全娱乐天地项目设计以儿童为中心，全面考虑了各年龄层人群，创造全年龄段消费环境面考虑了各年龄层人群，创造全年龄段消费环境特点：特点：n每一板块都有自己明确的主题与特色，各版块之间互不冲突，避免单调，娱乐内容涵盖从儿童到青年的多种项目n中央威尼斯水街、欧式建筑环抱的圣马可广场等以丰富的故事话元素展现景观，一扫通常单调的购物32、方式，成为城市购物的新宠全年全年龄段消段消费人群：人群：儿童及青年：儿童及青年：娱乐城里游乐项目花样繁多，钓鱼、划船、恐怖城、爱情岛刺激、惊奇、惬意、浪漫各种视觉感官冲击，令人流连忘返中青年：中青年：8个道保龄球馆、乒乓球、健身房以及长春市最繁华的5星级影城，是吸引中青年人的重要手段老年人：；老年人：；陪孩子来的同时可赏花看鸟，200多平方米的花坛以热带和亚热带稀有花为主，鸟林经常会有各种鸟的表演案例：案例：长春新长春新天地天地功能特色功能特色2同时加强餐饮、娱乐功能，同时加强餐饮、娱乐功能，实现真正的吃、购、玩一站式消费实现真正的吃、购、玩一站式消费新天地购物广场充分考虑人流及业态分布的特点33、，加强餐饮功能，分别在购物中心的G层和4层设置两个餐饮区，为消费者提供最大方便4层的餐饮区包括天天美食城和环球风情美食街，其中天天美食城以地方菜为主，而环球风情美食街则以品牌餐饮连锁店为主商场以娱乐为亮点，借以吸引客流，实现1-3层的全面购物功能，加上便捷的餐饮配套，使消费者真正的集吃、购、玩于一体，实现一站式消费4 4层娱乐天地餐饮规模及业态层娱乐天地餐饮规模及业态名称建筑面积（平方米）营业面积（平方米）业态天天美食城21061929东北风味、四川风味等几十种地方风味环球风情美食街21101930引入了国际、国内知名品牌餐饮的加盟案例：案例：长春新长春新天地天地宽敞的购物空间内设置舒适的休憩34、区，让人随时体会到购物的轻松与假日的闲适室内景观精心设计，巧妙运用了石与水的元素，配以大量绿植，呼应公园化购物主题，实现了室外景观室内化室内景观室内景观在内部装修上不仅强调欧式元素以及在内部装修上不仅强调欧式元素以及水景主题，且动线叙事性强，极具特色与风情水景主题，且动线叙事性强，极具特色与风情n巧妙巧妙营造叙事性的动线空间营造叙事性的动线空间，加入小品、，加入小品、故事等元素，使动线空间故事化，唤起猎故事等元素，使动线空间故事化，唤起猎奇心，引导人群一路寻找下一个故事，让奇心，引导人群一路寻找下一个故事，让购物充满乐趣。购物充满乐趣。案例：案例：长春新长春新天地天地威尼斯主题景观设置将水的元35、素赋予文化的韵味，购物中充满了异域风情。购物中心充分运用主题化设计理念，故事化的景观贯穿始终，使人仿佛置身童话世界，体会难得的童话购物感觉。室内景观室内景观在内部装修上不仅强调欧式元素以及在内部装修上不仅强调欧式元素以及水景主题，且动线叙事性强，极具特色与风情水景主题，且动线叙事性强，极具特色与风情案例：案例：长春新长春新天地天地激烈竞争环境下的商业突围经验小结激烈竞争环境下的商业突围经验小结研究案例：研究案例：案例总结案例总结商业极致差异化，具有鲜明的主题性商业极致差异化，具有鲜明的主题性通过商业通过商业建筑、内外部购物环境、业态与品牌创新等途径建筑、内外部购物环境、业态与品牌创新等途径形形36、成极致的差异化、特色化优势，以突破成熟商业市成极致的差异化、特色化优势，以突破成熟商业市场的同质竞争，带动综合体升级场的同质竞争，带动综合体升级增强购物业种复合性增强购物业种复合性在购物基础上增加餐饮、在购物基础上增加餐饮、休闲娱乐比例，内部业态丰富，且档次复合，迎合休闲娱乐比例，内部业态丰富，且档次复合，迎合各类客户不同消费需求，打造一站式购物环境各类客户不同消费需求，打造一站式购物环境强化商业内部购物环境强化商业内部购物环境提高共享空间比例，增提高共享空间比例，增加商业内部的体验性、景观性与趣味性。加商业内部的体验性、景观性与趣味性。专业招商、管理团队介入专业招商、管理团队介入聘请或组建专37、业团队聘请或组建专业团队进行招商和管理运营工作。进行招商和管理运营工作。长春长春.新天地新天地北京北京.西单大悦城西单大悦城Part3 Part3 项目项目发展策略发展策略及定位研究及定位研究40F项目整体发展策略及定位项目整体发展策略及定位F项目分物业发展策略及定位项目分物业发展策略及定位物业风险及盈利排序物业风险及盈利排序回现速度回现速度利润额度利润额度形象展示形象展示商商 业业写字楼写字楼公公 寓寓备备 注注基于市场结论及案例研究，为了研究不同不也承担的功能基于市场结论及案例研究，为了研究不同不也承担的功能，专案组对本项目，专案组对本项目三种物业进行了物业风险及盈利实现进行排序，如下：三38、种物业进行了物业风险及盈利实现进行排序，如下：弱弱中中强强研究发现研究发现:针对项目，写字楼产品及部分商业为综合体形象，针对项目，写字楼产品及部分商业为综合体形象，公寓和部分易变现的商业承担的项目短期变现的功能公寓和部分易变现的商业承担的项目短期变现的功能 项目整体策略项目整体策略核心驱动力核心驱动力价值标签价值标签现金流现金流物业物业承担功能承担功能商商 业业核心驱动力项目成功的关键，为项目配套设施，积聚人气，提升整体竞争力写字楼写字楼价值标签兑现项目高端形象，奠定客户信心公公 寓寓现金流快速回现，稳定现金流，保证项目持续发展写字楼公寓商业 以特色商业为核心驱动力、以写字楼产品为价值标签，以39、公寓稳定项目短期现金流项目整体定位项目整体定位内蒙古文化中心内蒙古文化中心 呼市文化中心，城市新地标呼市文化中心，城市新地标关键词：文化的、复合的、领先的关键词：文化的、复合的、领先的Cultural Cultural 文化的文化的文化意味着什么文化意味着什么只是书本吗？只是书本吗？当然不是，其意味着包容、意味着成当然不是，其意味着包容、意味着成长、绿色生态主义、灵活变化的简约长、绿色生态主义、灵活变化的简约主义主义在这里，你都能寻见在这里，你都能寻见Compound Compound 复合的涵盖多种物业形式，对位涵盖多种物业形式，对位不同客户需求不同客户需求Leading 领先的领先的是内蒙40、文化产业的领跑者；是内蒙文化产业的领跑者；是呼市文化资源的汇集地；是呼市文化资源的汇集地；.是文化类汇聚的地理标志。是文化类汇聚的地理标志。Part3 Part3 项目项目发展策略发展策略及定位研究及定位研究47商业物业商业物业写字楼物业写字楼物业公寓物业公寓物业F项目整体发展策略及定位项目整体发展策略及定位F项目分物业发展策略及定位项目分物业发展策略及定位经济辐射能力有限，商业消费客经济辐射能力有限，商业消费客户以内生客户为主户以内生客户为主商业物业策略一：避免常规商业形式，在产品形式和商业业态组合上极致创新，商业物业策略一：避免常规商业形式，在产品形式和商业业态组合上极致创新，打造市场标杆41、项目，获取市场声音，提升投资客信心打造市场标杆项目，获取市场声音，提升投资客信心市场同质化竞争激烈，缺乏主题市场同质化竞争激烈，缺乏主题型商业型商业市场商业竞争激烈，只有差异化市场商业竞争激烈，只有差异化才能获取市场成功才能获取市场成功常规商业投资谨慎常规商业投资谨慎商业完全销售难度较大，在周边商业完全销售难度较大，在周边商业饱和状态下，唯有寻求极致商业饱和状态下，唯有寻求极致创新创新保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象创新才能获取市场关注度创新才能获取市场关注度文化教育类资源有利于吸引全省文化教育类资源有利于吸引全省区域的客源区域的客源城市资源城市资源商业物业42、策略二：充分利用城市、政策、区域及文化局资源，寻找市场空缺，商业物业策略二：充分利用城市、政策、区域及文化局资源，寻找市场空缺，发展文化特色主题商业发展文化特色主题商业群艺馆及文化局办公有助于文化群艺馆及文化局办公有助于文化产业的聚集产业的聚集区域及文化局资区域及文化局资源源市场缺乏以文化为主题的商业形市场缺乏以文化为主题的商业形式式市场空缺市场空缺文化发展方向已作限定，并拥有文化发展方向已作限定，并拥有政策优势政策优势政策资源政策资源保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象策略细分策略细分:采用商业采用商业+商城模式，有效利用项目强势的文化局商城模式，有效利用项目43、强势的文化局及政策资源，减少持有风险及政策资源，减少持有风险问题：问题：项目具有良好的图书类文化资源，但在高形象及特色化的发展前提下，此种业态难以实现项目的高形象、高售价和租金的目标，那么，我们还要坚持发展这类业态吗？若要保留，应该怎么去协调与高形象物业的关系呢？思考：思考：第一，若完全不做，项目将有3万平的高形象商业物业。第二，根据常规高楼层低价难销售的经验，项目组认为高楼层被迫持有风险极大；第三，具有良好的政策和政府资源，不可轻易放弃，且通过政策引导可以稀释高层低价值的比例策略：策略：善用资源，通过建筑形式、交通方式的区隔，打造商场+商城的模式，吸纳批发业态，降低持有风险，通过硬性手段，规44、避之间影响。商业物业策略三：尽量提升商业无风险可销售面积，增加临街铺面，降低持有商业物业策略三：尽量提升商业无风险可销售面积，增加临街铺面，降低持有风险风险投资客倾向购买具可视利润回报投资客倾向购买具可视利润回报的物业的物业适度增加无风险可销售的商业面适度增加无风险可销售的商业面积积小贴士小贴士:街铺较其它商业形式，拥有更多展示面，销售风险较低，可采用如：增设内街、沿街尽量布设商铺等形式商业物业策略总结商业物业策略总结 作为项目作为项目核心驱动力核心驱动力，充分挖掘文化及泛文化资，充分挖掘文化及泛文化资源，源，综合打造商场综合打造商场+商城创新模式，集中将商场商城创新模式，集中将商场打打造造成45、成极致特色化、主题化商业极致特色化、主题化商业，增加可销售商品面，增加可销售商品面积，降低市场风险积，降低市场风险项目商业定位项目商业定位呼市青少年成长基地 首席文化生活体验中心关键词：成长的、体验式的关键词：成长的、体验式的成长的成长的定义成长、满足不同年龄阶段客群需要定义成长、满足不同年龄阶段客群需要体验式商业，带来应接不暇的惊喜体验式商业，带来应接不暇的惊喜体验式体验式根据区域消费者特征以及区域消费力状况，本项目商业应为中高档；考虑整体商业价值的提升及商业氛围的带动，主力店应以中高档为主从提升项目整体品质的角度出发，应树立高形象。l各主力店以中档为主，设置个别中高商家，来带动商业的整体形46、象及影响力；l以休闲体验式消费为主，满足主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质，延长消费者在项目内的逗留时间l以高形象，提升项目的整体品质。整体商业档次为整体商业档次为中高档中高档，低层高形象提升项目，低层高形象提升项目品质品质l中高档：中高档：形象高档形象高档&经营内容大众化经营内容大众化主力店：主力店：高档为主，设施及购物环境体现高档形象餐饮：餐饮：休闲体验式及便捷式餐饮为主，用于满足消费者及办公人群所需图书及文具批发：图书及文具批发：低端，吸引文化商城及内蒙古图书批发市场现有商户教育教育/培训培训/休闲娱乐：休闲娱乐：以中高档为主；满足青少年及白领消费者需求商业档次商业47、档次定位定位采用商城采用商城+商场商场+内街的商业组合形式，在满足特色化内街的商业组合形式，在满足特色化的前提下，提升无风险可销售面积，同时纳入批发类的前提下，提升无风险可销售面积，同时纳入批发类业态，增强高楼层价值，规避项目风险业态，增强高楼层价值，规避项目风险组合定位组合定位内街内街现金流现金流：通过增设内街，稀释集中商业规模，增大无风险销售面积商场商场形象形象:采用极致主题化及特色化形式，形成差异化竞争，增强投资信心商城商城避险避险：集合现有图书批发及文化局资源，整合业态，降低项目风险，提升高楼层价值回现速度回现速度利润额度利润额度形象展示形象展示商商 场场商商 城城内内 街街备备 注注48、弱弱中中强强商业总规模控制在商业总规模控制在3万平左右，其中集中商业万平左右，其中集中商业约约2.8万，商业内街万，商业内街0.2万万物业规模物业规模商业物业规模确定导图商业物业规模确定导图基于项目各物业承担的功能、案例借鉴及开发目标，项目三种物业规模相当增加可销售无风险的商品数量增加展示面保证物业排布及各物业间关系保证商业物业形象及综合体体量匹配保证标准层面完整，便于切割综合体物业规模综合体物业规模10万左右万左右商业物业规模控制在商业物业规模控制在3万左右万左右增加商业内街，面积控制在增加商业内街，面积控制在0.2万左右万左右集中式商业体量在集中式商业体量在2.82.8万左右，保证标准层万49、左右，保证标准层40004000平左右，设置地下一层、地平左右，设置地下一层、地上六层上六层商场规模控制在商场规模控制在3-4层，商城规模控制在层，商城规模控制在2-3层层项目整体需求，以形象型产品为主商场形象要求及业态组合面积需要及商城个业态的吸纳能力通过文化局资源，获取拆迁的文化商城商户资源，通过文化局资源，获取拆迁的文化商城商户资源，形成以批发为主的商城模式，总规模在形成以批发为主的商城模式，总规模在0.8-1万之间万之间n现文化商城经营面积约5000平米，由于该项目已落实拆迁事宜，预计届时会吸引 80%商户，即面积约为4000平米。n总体量约4000平米。通过营销推广预计可吸引60%的50、商户，面积约为2400平米。文化商城文化商城内蒙古图内蒙古图书批发及书批发及文都图书文都图书批发批发DIYDIYnDIY店通常的店面面积为4080平米，如数量太少，则无法形成一定的规模效应，因此建议需设置30家左右。总面积约2000平米建议批发商城业态面积控制在：8000-100008000-10000平方米平方米n总体量约8001600平米。单个品牌专卖店约为100160平米，通常要有810个品牌才能达到规模效应运动用品运动用品商业物业商业物业产品定位产品定位研究案例：研究案例：案例选取标准：案例选取标准：城市核心商城市核心商业区或周边业区或周边文化主题型文化主题型商业商业案例借鉴点：案例借51、鉴点：p文化主题型商业成功文化主题型商业成功关键要素关键要素p文化主题型集中商业文化主题型集中商业业态组合业态组合广州购书中心广州购书中心中关村第三极中关村第三极文化主题型集中商业案例借鉴：城市核心商业区或边缘、文文化主题型集中商业案例借鉴：城市核心商业区或边缘、文化主题型商业、通过业态组合实现较高市场价值化主题型商业、通过业态组合实现较高市场价值深圳中心书城深圳中心书城广州购书中心广州购书中心基本情况基本情况地址：地址：广州市天河路规模：规模：约2.4万平米商业定位商业定位：综合型购书中心经营方：经营方：广州市新华书店集团有限公司开业时间：开业时间：1994年11月23日项项目目背背景景：广52、州购书中心已开业15年，已形成良好的市场影响力，满足了现代人购物休闲相融合的多元化文化消费需求。五层五层民营图书市场四层四层科学技术部：经营科技、医疗保健图书，电子读物，生活图书三层三层文学美术部：经营文学、美术、体育图书，文化用品、体育用品二层二层文教少儿部：经营文化教育图书、少年儿童读物一层一层社科古籍部：经营社会科学图书、古籍图书，文史哲图书专场负一层负一层音像制品、餐饮、旅游书籍案例借鉴中关村第三极中关村第三极基本情况基本情况地址：地址：海淀区海淀南大街北面 规模：规模：10万平米项目规划项目规划：110层文化主题商场，11层起为5A甲级写字楼业态规划：业态规划：第三极书局、餐饮、文化53、精品等经营管理方：经营管理方：北京高力国际物业管理有限公司销售时间：销售时间：2004年12月销售定位：销售定位：产权式商铺销售价格：销售价格：单价3万/平米销售范围：销售范围：除47层2万平米自持物业外，其余楼层全部打散销售开间面积：开间面积：31200平米销售策略：销售策略：统一招商，10年包租，10%回报率销售情况：销售情况：已售完销售情况销售情况案例借鉴深圳中心书城深圳中心书城基本情况基本情况地址：地址：深圳市福田区福中一路，北邻莲花山，南接市民中心规模：规模：约3.5万平米商业定位商业定位：体验式书城经营方：经营方：深圳发行集团开业时间：开业时间：2006年11月6日项项目目背背景景54、：通过体验式购书消费，形成良好的市场影响力，满足了现代人化文化消费需求。案例借鉴主营项目类别图书类人文社科”、“经济管理”、“生活闲暇”、“语言文字”、“科学技术”、“儿童青少年主题店”音像制品音乐、影视、曲艺、音乐图书、乐谱和音乐杂志特色商业咖啡与茶、品牌简餐、创意精品、数码科技、运动休闲、配套服务等，如：星巴克、必胜客、adidas、APPLE等。综合体项目成功关键因素小结综合体项目成功关键因素小结研究案例：研究案例：案例总结案例总结广州购书中心中关村第三极n以传播类文化业态为主体以传播类文化业态为主体项目都以图书、音像制品、书报等传播类业态为主体，凸显项目的文化主题n业态结构复合业态结构55、复合通过餐饮、培训、娱乐等核心业态，提升传播类业态的盈利能力n创新理念，引导消费创新理念，引导消费通过创新的经营理念外，引导新的文化消费理念，满足了现代人购物休闲相融合的多元化文化消费需求深圳中心书城p可持续发展的业态结构是先进的文化主题型集中商业的显著特点，即业态结构复合，以传播类文化为基础，通过餐饮、休闲娱乐、康体、培训等核心业态提升传播类文化及泛文化的盈利能力。传播类文化图书音像制品教辅/考试类影碟音乐碟依托于传播类文化价值的特色商业餐饮休闲娱乐培训康体特色（商务）餐饮休闲餐饮兴趣培训教育培训运动用品健身中心/SPA电影院娱乐中心（电玩/网吧/儿童娱乐中心、金碧辉煌等）泛文化乐器文化用品56、民族乐器办公文具旅游类快餐现代乐器管理类民族特色类书报儿童类杂志报纸文房四宝玩具世联模型主题类教育培训DIY运动器械运动服饰根据项目自身定位及案例研究，我们对本项目提出根据项目自身定位及案例研究，我们对本项目提出如下备选业态：如下备选业态：游戏/应用软件项目业态细化研究的排序项目业态细化研究的排序我们根据如下四个标准对各文化业态进行研究排序：1、盈利能力2、租金承受力3、形象展示4、聚客能力以便找出符合项目的业态目的：目的：一切均基于一切均基于集中商业项目的销售及售后可持集中商业项目的销售及售后可持集中商业项目的销售及售后可持集中商业项目的销售及售后可持续运营续运营续运营续运营基于文化主题型商57、业及呼和浩特市现有文化市场的特征，专案组基于文化主题型商业及呼和浩特市现有文化市场的特征，专案组对文化类业态进行研究，并对其盈利能力及聚客能力排序如下：对文化类业态进行研究，并对其盈利能力及聚客能力排序如下：传播类文化传播类文化盈利能力盈利能力租金承受力租金承受力形象展示形象展示聚客能力聚客能力图书类图书类教辅教辅/考试类考试类旅游类旅游类管理类管理类民族特色类民族特色类儿童类儿童类主题类主题类书报书报杂志杂志报纸报纸音像制品音像制品影碟影碟音乐碟音乐碟游戏游戏/应用软件应用软件教育培训教育培训备备 注注弱弱中中强强盈利能力及聚客能力排序特色类商业特色类商业盈利能力盈利能力租金承受力租金承受力58、形象展示形象展示聚客能力聚客能力餐饮类餐饮类快餐快餐休闲餐饮休闲餐饮特色（商务）餐饮特色（商务）餐饮休闲娱乐休闲娱乐电影院电影院娱乐中心（电玩、网吧、娱乐中心（电玩、网吧、儿童娱乐、金碧辉煌等）儿童娱乐、金碧辉煌等）DIY培训培训兴趣培训兴趣培训教育培训教育培训康体类康体类运动用品运动用品运动器械运动器械运动服饰运动服饰健体中心健体中心备备 注注弱弱中中强强盈利能力及聚客能力排序泛文化泛文化盈利能力盈利能力租金承受力租金承受力形象展示形象展示聚客能力聚客能力乐器乐器民族乐器民族乐器现代乐器（钢琴、吉现代乐器（钢琴、吉他、小提琴等）他、小提琴等）文化用品文化用品办公文具办公文具文房四宝文房四宝玩59、具玩具备备 注注弱弱中中强强盈利能力及聚客能力排序研究发现研究发现:除旅游类图书、游戏除旅游类图书、游戏/应用软件、电影院及民族乐器外，其他业态盈利应用软件、电影院及民族乐器外，其他业态盈利能力相对较强，因此，依据项目的定位，并根据其经营业态、租金承受力、形象展能力相对较强，因此，依据项目的定位，并根据其经营业态、租金承受力、形象展示及聚客能力，将这些业态分布于项目的不同楼层。示及聚客能力，将这些业态分布于项目的不同楼层。高形象展示及价值的低楼层布置特色商场高形象展示及价值的低楼层布置特色商场,物业价值较低的物业价值较低的高楼层排布商城高楼层排布商城,同时为了最大化利用顶层景观资源同时为了最大60、化利用顶层景观资源,降低降低商城规模商城规模,布置极具特色的休闲餐饮布置极具特色的休闲餐饮+健身中心健身中心/SPR等等6f：特色餐饮特色餐饮区区1f-3f：商场形象区商场形象区4f-5f：商城批发区：商城批发区-2f：地下停车地下停车场场地平面地平面-1f：地下娱乐城地下娱乐城1f-4f（局部）：（局部）：娱乐（金碧辉娱乐（金碧辉煌等）煌等）物业意向物业意向集中商业集中商业 以书店、培训、餐饮及娱乐为核心业态，采用以书店、培训、餐饮及娱乐为核心业态，采用多种文化多种文化业态组合的方式，业态组合的方式，打造活力青年城，打造活力青年城，确保项目的健康发确保项目的健康发展展业态选择业态选择DIY填61、画、剪纸、陶艺、蛋糕、巧克力等现代乐器钢琴、吉他等音像制品影碟、音乐碟、培训碟等-1层1层2层3层4层5层6层娱乐（金碧辉煌等）以青少年及青年家庭式消费为主的城市客户群体以青少年及青年家庭式消费为主的城市客户群体目标消费目标消费者定位者定位核心消费核心消费者者重要消费者重要消费者游离消费游离消费者者q呼和浩特市青少年、青年家庭消费群体呼和浩特市青少年、青年家庭消费群体呼和浩特市青少年、青年家庭人群；教育培训、餐饮、休闲娱乐消费等。q项目带来的消费人群内租户及业主项目带来的消费人群内租户及业主项目内写字楼租户管理者、白领阶层、业主等等；自我提升及休闲娱乐型消费为主。q院校学生院校学生消费力较低，62、大众消费为主。q呼市周边消费者呼市周边消费者消费力较强，但为不定期消费，以批量购买为主。商业投资客户以资源性矿主及个体商户为主，商业投资客户以资源性矿主及个体商户为主，主要关注地段及商业的升值潜力主要关注地段及商业的升值潜力投资客户特征：投资客户特征：【年龄年龄】30-5030-50岁岁3050岁这一年龄层的人群是目前呼和浩特市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少的情况下被商铺投资吸引。【职业职业】各旗县资源型矿主，个体商户、城市内公务及泛公务员、企业中高级管理人员等【关注因素关注因素】地段、商业升值潜力、周边环境、价格等【投资选择投资选63、择】商业街商铺、社区底商、带租约的集中商铺【需求面积需求面积】最主要的需求面积为2140平方米，其次为41-60平米【需求总价需求总价】小户型，低总价的商铺产品最受呼和浩特市投资人的青睐商业投资商业投资客户客户以核心主力商家（品牌书店、教育、培训、以核心主力商家（品牌书店、教育、培训、娱乐）及次主力商家，带动商业发展娱乐）及次主力商家，带动商业发展核心核心核心核心主力商家主力商家主力商家主力商家：教育、培训、娱乐：教育、培训、娱乐：如淘气宝、姜杰钢琴、新东方、EF英语培训等次主力商家：次主力商家：次主力商家：次主力商家：运动用品：耐克运动用品：耐克、阿迪达斯、李宁、安踏等餐饮：餐饮：如咖啡吧、64、水果捞、肯德基、麦当劳等一般商家：一般商家：一般商家：一般商家：图书、报纸、杂志批发办公用品批发DIY店、网吧等商业经营商业经营者定位者定位业态以婚纱摄影及相关产业为主，少量餐饮类；购买业态以婚纱摄影及相关产业为主，少量餐饮类；购买客户以投资客为主，少量婚纱自营客户客户以投资客为主，少量婚纱自营客户商业街策略商业街策略规模规模0.2万平形式形式一托二形式产品定位产品定位单层面积约50平，总面积以100平为主承担功能承担功能1.稀释剂中商业面积，降低风险；2.区隔作用业态定位业态定位以婚纱摄影及相关产业为主，少量餐饮类客户客户定位定位购买购买投资客为主，少量婚纱自营客户经营经营婚庆主题及餐饮类租65、赁客户租售方式租售方式全部销售位置示意位置示意产品形式示意产品形式示意商户访谈：起点婚纱摄影 陈女士 做婚纱摄影至少要100来平，像我们是两层，现在店面有点拘谨，一层是女士婚纱，放着好招徕客人，二层是男士西装和摄影棚，我们这条街差不多都这样，大的也就160-200来平76商业物业商业物业写字楼物业写字楼物业公寓物业公寓物业F项目整体发展策略及定位项目整体发展策略及定位F项目分物业发展策略及定位项目分物业发展策略及定位Part3 Part3 项目项目发展策略发展策略及定位研究及定位研究受城市产业结构影响。呼市二受城市产业结构影响。呼市二产发达，三产以政府职能企业产发达，三产以政府职能企业为主，对66、写字楼需求较小为主，对写字楼需求较小写字楼物业策略一：合理控制写字楼总体体量，降低市场风险写字楼物业策略一：合理控制写字楼总体体量，降低市场风险市场供应巨大，项目面世时竞市场供应巨大，项目面世时竞争激烈争激烈购买高端写字楼的客户实力较购买高端写字楼的客户实力较强，但城市产业结构及发展阶强，但城市产业结构及发展阶段决定此类客户有限段决定此类客户有限市场写字楼消化速度难以实现市场写字楼消化速度难以实现快速回现的目标，需要控制写快速回现的目标，需要控制写字楼规模字楼规模保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象宏宏观观市市场场目目标标产业结构决定客户构成，写字产业结构决定客67、户构成，写字楼市场仍处在初级阶段，脱离楼市场仍处在初级阶段，脱离发展一味打造高端产品并不现发展一味打造高端产品并不现实，需要将资金投入到客户能实，需要将资金投入到客户能看见的地方，打造性价比产品看见的地方，打造性价比产品写字楼物业策略二：在保证高形象的前提下，打造高性价比产品，对位客户，写字楼物业策略二：在保证高形象的前提下，打造高性价比产品，对位客户，增强竞争力增强竞争力优质客户在选择办公物业时，优质客户在选择办公物业时，往往是全城置业，对形象、配往往是全城置业，对形象、配套要求较高，但支付意愿较低，套要求较高，但支付意愿较低，需要打造性价比产品迎合客户需要打造性价比产品迎合客户需求需求非商68、务核心区域，高形象有助非商务核心区域，高形象有助于获取市场成功于获取市场成功中山路受产品形象、交通、配中山路受产品形象、交通、配套的制约，大批客户向外转移套的制约，大批客户向外转移保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象保证高形象，才有助于实现品保证高形象，才有助于实现品牌树立的要求牌树立的要求宏宏观观市市场场目目标标写字楼物业策略三：利用周边资源，打造特色化产品，适度引领呼市办公市场写字楼物业策略三：利用周边资源，打造特色化产品，适度引领呼市办公市场现有物业主要通过外立面打造现有物业主要通过外立面打造赢取市场赢取市场周边供地稀缺，降低强势恶性周边供地稀缺，降低强势69、恶性竞争，但已有的学府树立了城竞争，但已有的学府树立了城市较高的办公物业形象，不建市较高的办公物业形象，不建议从硬件方面强势超越，而采议从硬件方面强势超越，而采用一定的特色化打造，获取市用一定的特色化打造，获取市场成功场成功地块北面的青城公园具有良好地块北面的青城公园具有良好的自然景观，产品打造可结合的自然景观，产品打造可结合公园资源，形成特色化产品公园资源，形成特色化产品保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象宏宏观观市市场场目目标标商业物业策略总结商业物业策略总结 控制总量，在保证超越市场平台的控制总量，在保证超越市场平台的物业物业形象前提形象前提下，充分利用景70、观资源，打造特色化、高性价比产下，充分利用景观资源，打造特色化、高性价比产品品项目写字楼定位项目写字楼定位呼市首席5A生态写字楼关键词：关键词：5A 的、公园的、生态的的、公园的、生态的5A的：的：智能化智能化快速快速便捷便捷专业专业5A5A级打造级打造带来带来5 5星级星级办公体验办公体验自动化自动化公园的：公园的：亲近自然亲近自然健康健康自在呼吸自在呼吸城市公园城市公园带来清新舒缓的办公体验带来清新舒缓的办公体验生态的：生态的：生态写字楼生态写字楼带来绿色健康的办公体验带来绿色健康的办公体验融合融合绿色绿色自在办公自在办公提出问题提出问题产品策略产品策略提出问题：提出问题：生态写字楼产品能71、很好的实现市场声音，但成本远超过普生态写字楼产品能很好的实现市场声音，但成本远超过普通写字楼，那项目是否需要严苛按照生态写字楼的标准进行产品打造？通写字楼，那项目是否需要严苛按照生态写字楼的标准进行产品打造？解决思路：解决思路：通过市场案例，对比高性价比的产品与具生态理念办公产通过市场案例，对比高性价比的产品与具生态理念办公产品的成功打造背景，对位项目特征，研究产品策略。品的成功打造背景，对位项目特征，研究产品策略。合肥财富广场（合肥财富广场（A座）座）案例借鉴案例借鉴p物业地址：深圳福田深南大道和农园路交汇处，深圳中心西区；p占地面积：11679.45平方米；p建筑面积：84502.24平方72、米；p容 积 率：5.50；p楼宇状况：A栋为28层写字楼，B栋为25层商住公寓；p总 户 数：330；p停 车 位：230；成功原因分析：成功原因分析：低成本，高形象财富广场是以土地为住宅用地推向市场，有70年产权；由于是住宅用地产权，因此客户的贷款成数与年限都增加了，降低了购买压力；公建立面，昭示性强，提高项目形象；低成本，其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调；成本领先型成本领先型财富广场（财富广场（A座）座）案例借鉴案例借鉴深圳深圳.国际银座国际银座案例借鉴案例借鉴地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇；项目规模：办公建筑面积26999，商业建筑面积3026项目概况：4层为商务73、会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧中西餐厅美容美发厅；户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合；项目推出“会呼吸的写字楼”概念；附加资源型附加资源型国际银座国际银座成功原因分析：成功原因分析：首推“生态健康办公”概念1.项目推出背景：周边写字楼产品成熟，市场竞争激烈，因此引入全新写字楼概念，提升了项目的品质；2.首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念；3.“生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中；4.项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；5.限制：74、成本高昂，售价及租金领先市场平台，销售缓慢案例借鉴案例借鉴两种模式对项目借鉴意义两种模式对项目借鉴意义形象领先型：财富广场（形象领先型：财富广场（A座）座）低成本，高形象是成本领先型的成功要素；项目借鉴：项目借鉴：根据呼市写字楼发展阶段及需求特征研究，本项目发展方向为打造“成熟产品”，需要形成高于平台的“档次标准”，但又要控制项目的成本，保证达到税后高利润的目的，因此本项目应借鉴成本领先型竞争模式走低成本高形象路线；附加资源型：银座国际附加资源型：银座国际附加资源型竞争模式成功背景：周边写字楼产品成熟情况下；项目借鉴：呼市目前写字楼市场产品发展并不成熟，推出较超前的产品，成本高，售价高，难以引75、起市场共鸣，但“生态写字楼理念”具有较大吸引力，加上项目北面具有最大城市公园，在内部做部分生态型呼应即可；不建议完全照搬生态写字楼的建设指标案例借鉴案例借鉴拥有生态办公拥有生态办公理念的形象领理念的形象领先型产品先型产品以企业自用购买客户为主，少量财富型投资客购买以企业自用购买客户为主，少量财富型投资客购买自自用用投投资资自用兼投资客户自用兼投资客户客户特征客户特征快速成长型的中型企业置业关键置业关键项目所在地段，产品形象、物业配套及管理、租赁汇报率产品需求产品需求半层或半层或整层，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资目标消费目标消费者定位者定位自用自用客户客户客户特征客户特征76、金融、保险、矿产/能源、通信信息服务置业关键置业关键项目所在地段，产品形象、物业配套及管理产品需求产品需求整层或多层购买投资投资客户客户客户特征客户特征周边资源型城市的财富阶层置业关键置业关键投资汇报率、物业保值升值潜力及地段价值产品需求产品需求整层或多层购买（入驻企业）以（入驻企业）以金融、保险、矿产金融、保险、矿产/能源、通信信息服务类优能源、通信信息服务类优质企业及处于快速成长期的中型企业为主质企业及处于快速成长期的中型企业为主领袖企业跟随/面子型企业金融、保险、矿产/能源、通信信息服务企业等；部分有购买需求，价格敏感度低；能承受市场最高租金/售价；需求面积大价值诉求：p顶尖形象p高档配77、置p交通便利p办公环境p租户匀质p一流服务房地产、上升期中型企业；有购买需求，关注性价比；价值诉求：p高端形象p成熟地段p顶尖企业聚集p合理的使用成本领袖企业除了对项目形象及配套等关注外，对办公环境也提出了更高的要求领袖企业除了对项目形象及配套等关注外，对办公环境也提出了更高的要求终端使用终端使用者定位者定位1-2f:写字楼底商写字楼底商 3-27f:写字楼写字楼产品设置原则及策略：产品设置原则及策略：1、节约成本原则避免出现超高层产品，以100米为限，降低开发成本2、产品高端性原则采用半层或整层销售3、写字楼底商复式原则采用复式商铺销售，面向银行、餐饮或婚纱店类客户3.6m25F5.4+4.78、6m700-1400m2产品形式产品形式层高层高面积区间面积区间100m1400m2 产品建议产品建议100-1600m294商业物业商业物业写字楼物业写字楼物业公寓物业公寓物业F项目整体发展策略及定位项目整体发展策略及定位F项目分物业发展策略及定位项目分物业发展策略及定位Part3 Part3 项目项目发展策略发展策略及定位研究及定位研究公寓物业策略一：通过产品面积控制，实现产品低总价，迎合投资客需求公寓物业策略一：通过产品面积控制，实现产品低总价，迎合投资客需求城市经济实力及特征，造就大批城市经济实力及特征，造就大批客户具有较强的投资实力客户具有较强的投资实力未来小面积、低总价产品供应较未79、来小面积、低总价产品供应较少，市场实现能力强劲少，市场实现能力强劲购买客户以投资客为主，对总价购买客户以投资客为主，对总价极为敏感极为敏感保证快速回现的前提下，打造市场明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象公寓物业策略二：实现市场水平达标，在成本控制下，针对终端使用客户，采公寓物业策略二：实现市场水平达标，在成本控制下，针对终端使用客户，采用产品创新，提升产品性价比用产品创新，提升产品性价比市场缺乏针对企业办公需求的产市场缺乏针对企业办公需求的产品提升品提升终端使用者为小型企业，其对产终端使用者为小型企业，其对产品外立面、商务配套要求较高品外立面、商务配套要求较高保证快速回现的前提下，打造市场80、明星项目,树立开发商的品牌形象品牌形象在保证成本控制的前提下，通过在保证成本控制的前提下，通过产品创新，树立项目形象产品创新，树立项目形象公寓产品市场普遍热销，同质净公寓产品市场普遍热销，同质净化严重，意味实现市场达标即可化严重，意味实现市场达标即可满足投资客购买需求满足投资客购买需求基本动作基本动作市场平台水平达标市场平台水平达标加分动作加分动作适度超越适度超越,采用创新采用创新co-minico-mini理念理念,精准对位终端使精准对位终端使用客户，提升项目价值用客户，提升项目价值 总价控制，总价控制，市场平台水平达标，市场平台水平达标，针对终针对终端使用者端使用者采用创新产品采用创新产品81、形势形势,提升项目价值提升项目价值公寓物业策略总结公寓物业策略总结项目公寓定位项目公寓定位商务公寓商务公寓呼市首席呼市首席Co-miniNEW office关键词关键词 ：co&minico&mini CO外置集合的功能空间选择在这办公，因为有专门提供给我们接待客户、会议和培训的场所商务集中化，节省室内空间交流外置化，减少待客的局促选择在这居住，因为房间虽小，但拥有一个公共的交流大客厅 mini小而灵动的私享领地将灵动发挥到极致，自在选择，随心所欲小空间，大作为宜住宜工作购买客户与终端使用客户结构购买客户与终端使用客户结构购买客户购买客户终端使用客户终端使用客户投资客户投资客户客户特征客户特征82、呼市本地公务员、私营业主，周边能源客户置业关键置业关键项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业管理产品需求产品需求青睐低总价产品，存在大单需求自用客户自用客户客户特征客户特征具办公需求、难以承受高价格的创业期小型企业客户，刚性自住客户置业关键置业关键地段，商务办公氛围，物业管理、形象产品需求产品需求60-120平为主租用客户租用客户客户特征客户特征小型本地草创型企业，驻呼分公司，企业接待及驻呼高管置业关键置业关键租金水平、形象产品需求产品需求50-100平为主客户定位客户定位兼顾购买客户及终端使用客户兼顾购买客户及终端使用客户购买客户购买客户以投资型及小型办公需求客户为主以投资型及小型办公需求客83、户为主核心客户：受宏观政策影响核心客户：受宏观政策影响,在其它资产市场难以释放的投资型客户在其它资产市场难以释放的投资型客户n客户特征：客户特征：内蒙矿产型城市如鄂尔多斯、薛家湾、包头等地客户及呼市本地大型企事业单位管理层、私营企业主、高级公务员等n置业需求：投资n置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率边缘客户：边缘客户：刚性需求的过渡型自住客户刚性需求的过渡型自住客户n客户特征：工作时限较短，积蓄不足的首次置业的刚需客户n置业需求：购买自住n置业关注点：小面积、低总价，对产品舒适度有一定关注重要客户：重要客户：具办公需求、难以承受高价格的创业期小型企业客户具办公需求、难以承受高价格的84、创业期小型企业客户n客户特征：本地的贸易、旅行社、培训学校等或内蒙其它区域的企业驻呼临时办事处等n置业需求：购买办公n置业关注点：产品区位及形象、低总价、办公物业相关的配套设施租赁客户租赁客户以草创性企业租赁为主，以驻呼高管及商务接以草创性企业租赁为主，以驻呼高管及商务接待为辅，吸纳极少量高端暂住客待为辅，吸纳极少量高端暂住客客户类型客户类型客户特征客户特征租赁关注点租赁关注点产品需求产品需求草根型企草根型企业业 商务区氛围商务区氛围 产品形象产品形象 商务办公配套商务办公配套 租金及物业价格租金及物业价格50-120平为主在租金不变或微调的基础上，增加办公面积驻呼高管驻呼高管 休闲商务区氛围85、休闲商务区氛围 物业服务物业服务 居住配套设施居住配套设施60-100平精装修为主对物业管理要求较高刚性暂住刚性暂住客客 都市感；都市感；国际化氛围；国际化氛围；地标形象地标形象60平左右一居为主对区位、配套要求较高企业类型：企业类型：主要集中为本地的贸易、旅行社、培训学校等草创企业或内蒙其它区域的企业驻呼临时办事处等企业规模：企业规模：一般小于10人外地企业在呼办事处的高级工作人员，对居住环境有较高要求，同时无在呼置业需求部分商务接待的需要由于家庭背景较好，收入稳定，向往市中心的生活氛围，对居住环境、配套比较关注产品策略产品策略1.以整体高形象、集中式的商务办公配套设置，打造商务办公产品2.86、打造复合产品,采用平层与loft相组合，准确对位客户需求3.控制产品面积，以小面积、可灵活分割的产品形式降低投资门槛，保证项目总价优势产品定位产品定位产品设置原则及策略：产品设置原则及策略：产品设置原则及策略：产品设置原则及策略：1、节约成本原则、节约成本原则避免出现超高层产品，以避免出现超高层产品，以100米为限，降低开发成本米为限，降低开发成本2、产品复合性原则、产品复合性原则将平层公寓与将平层公寓与loft形式相结合，以平层公寓为主，占比形式相结合，以平层公寓为主，占比70%3、总价控制原则、总价控制原则建议本项目公寓的主力户型定位为建议本项目公寓的主力户型定位为40-70平米平米4、写87、字楼底商一拖二原则、写字楼底商一拖二原则采用复式商铺销售，面向银行、餐饮或作为会议室等，面积自由组合采用复式商铺销售，面向银行、餐饮或作为会议室等，面积自由组合1-2f：公寓底商：公寓底商 3-23f：平层公寓：平层公寓24-28f：loft公寓公寓3.0m21F约440套（81.5%）5.1m5F约100套（18.5%）5.4+4.6m40-50m260-80m260%40%40-50m260-80m240%50%40%10%100m2产品形式产品形式层高、套数层高、套数面积区间面积区间占比占比98.5m1200m2 100-1600m2总结总结p呼市首席生态写字楼呼市首席生态写字楼呼市首席88、呼市首席Co-miniCo-mini商务公寓商务公寓呼市青少年成长基地呼市青少年成长基地 首席文化生活体验中心首席文化生活体验中心内蒙古文化中心内蒙古文化中心 呼市文化中心，城市新地标呼市文化中心，城市新地标项目项目整体整体定位定位107F分物业发展建议分物业发展建议商业物业商业物业写字楼物业写字楼物业公寓物业公寓物业Part4 Part4 项目物业发展建议项目物业发展建议=+项目定位项目定位回顾回顾项目物业发展建议的出发点项目物业发展建议的出发点前提：前提：一切均基于一切均基于项目商业物业定位和发展战略项目商业物业定位和发展战略项目商业物业定位和发展战略项目商业物业定位和发展战略定位：定位：89、呼市青少年成长基地呼市青少年成长基地呼市青少年成长基地呼市青少年成长基地 首席文化生活体验中心首席文化生活体验中心首席文化生活体验中心首席文化生活体验中心发展策略：发展策略：发展策略：发展策略：充分挖掘文化及泛文化资源，综合打造商场充分挖掘文化及泛文化资源，综合打造商场充分挖掘文化及泛文化资源，综合打造商场充分挖掘文化及泛文化资源，综合打造商场+商城创新模式，集中将商场打造成极致特色化、商城创新模式，集中将商场打造成极致特色化、商城创新模式，集中将商场打造成极致特色化、商城创新模式，集中将商场打造成极致特色化、主题化商业，增加可销售商品面积，降低市场主题化商业，增加可销售商品面积，降低市场主题90、化商业，增加可销售商品面积，降低市场主题化商业，增加可销售商品面积，降低市场风险风险风险风险110商业物业发展体系商业物业发展体系MallMallMallMall商业街商业街外立面形象：与写字楼、公寓风格一致，体现时尚感外立面形象：与写字楼、公寓风格一致，体现时尚感内外部装饰：整体统一，局部区分，凸显主题内外部装饰：整体统一，局部区分，凸显主题产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力的街区风格建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力的街区风格街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环91、境，店标导视系统体现国际感街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环境，店标导视系统体现国际感商铺划分：弹性组合，灵活多变商铺划分：弹性组合，灵活多变水平动线：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性水平动线：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性内部空间：在体现舒适感的同时满足商户所需内部空间：在体现舒适感的同时满足商户所需建筑形式：地上建筑形式：地上2 2层，风格一致，休闲舒适的商业街区层，风格一致，休闲舒适的商业街区垂直交通：满足易达性，实现客货分流垂直交通：满足易达性，实现客货分流租售策略：部分持有，带租约销售（售后返租）租售策略：部分持有，带租约销售（售后返租）文化文化MALL外立92、面风格与写字楼及公寓风格一致。底层精品部分外立面风格与写字楼及公寓风格一致。底层精品部分采用玻璃等通透性强的元素增加商场的时尚感，高楼层业态形象采用玻璃等通透性强的元素增加商场的时尚感，高楼层业态形象相对较差的批发类可采用封闭的方式，降低这类业态对项目整体相对较差的批发类可采用封闭的方式，降低这类业态对项目整体形象的影响形象的影响外立面外立面形象形象外立面形象建议：外立面形象建议：13层外立面局部采用玻璃等通透性强的元素，增加商场的时尚感；4、5层为批发类业态为主，可采用封闭的方式，降低这类业态对项目整体形象的影响；6层为休闲餐饮及康体娱乐，采用落地玻璃及阳光顶棚的设计，拓宽顶层与外界环境的交93、流。整个商业由环形人流主动线及环形次动线组成，绝大多数的整个商业由环形人流主动线及环形次动线组成，绝大多数的店铺分布于动线两旁，从而最大限度避免了四角的出现，保店铺分布于动线两旁，从而最大限度避免了四角的出现，保证铺面的均好性；人流动线曲折延展，避免过多直线证铺面的均好性；人流动线曲折延展，避免过多直线整整个购物场所由个购物场所由一条主动线，少一条主动线，少量次要通道量次要通道，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性。北京北京国贸商城国贸商城北京北京华润万象城华润万象城水平动线水平动线宽度控制：宽度控制：人流主动线需与项目定位相匹配，不宜设置过宽，避免94、商业整体分摊率过高的情况出现。因此，建议将人流主动线控制在2.4米米左右。上海上海西郊百联西郊百联垂直交通垂直交通在保证人流易达各楼层的同时，降低购物者的便利性，减少在保证人流易达各楼层的同时，降低购物者的便利性，减少手扶梯及垂直梯的设置，延长消费者在项目内的逗留时间手扶梯及垂直梯的设置，延长消费者在项目内的逗留时间垂直交通建议：垂直交通建议：垂直梯需设置客梯及货梯，实现客货分离-1-3层人流通过商场内部手扶梯及外部观光梯进行引导；1-3层的手扶梯设置于商场中庭，-1层上1层的手扶梯设置于商场内部的侧面；4、5层为批发类业态为主，可通过商场侧面的垂直客梯或客货两用梯进行引导，4、5层之间可通过95、手扶梯引导人流；6层为休闲餐饮嵇康体娱乐，可通过外挂观光梯进行人流疏导。内部空间在体现舒适感的同时满足运动用品、内部空间在体现舒适感的同时满足运动用品、休闲娱乐及品牌书店等业态对建筑的基本要求休闲娱乐及品牌书店等业态对建筑的基本要求内部空间内部空间建议建议柱距建议：柱距建议：一般商场的柱距为8.5-10.5M8.5-10.5M,当然柱距在一定长度范围内越长越好,但建筑成本也会呈正比增长,因此,考虑符合经济成本、满足商场定位及业态布局需要 的前提下，为使商场内有良好的空间感及舒适感，建议最适合柱距9M9M。柱网的布局建议柱网的布局建议:l挑空中庭中间无立柱原则：的形状与布置；l利于间铺原则：根据96、商场平面形状，能以方正/充分利用空间进行间铺为原则;通过中庭设置可移动景观、休憩空间，提升商场档次通过中庭设置可移动景观、休憩空间，提升商场档次和价值，并作为后期文化活动推广之用和价值，并作为后期文化活动推广之用中庭设计实现以下目标：中庭设计实现以下目标：u丰富空间层次，强化商业氛围u形成交通枢纽，组织空间秩序u营造主题景观，形成舒适空间u宣传企业品牌，美化商场形象休憩空间休憩空间中庭设计及中庭设计及装饰装饰中庭设计原则：中庭设计原则：u面积控制原则：面积控制原则：无需过大的挑空中庭，避免商场内部显得过于空旷，难以真正形成人流的互动与共享。建议面积控制在300平米左右u位置居中原则：位置居中原97、则：位置居中，既利于后期人流动线的划分，同时有利于将人流引导至商场内部；u数量控制原则：数量控制原则：商场以一个挑空中庭为宜；u楼层控制原则：楼层控制原则：中庭只需挑空至三层，这可以更好地将4、5层较差的经营环境分隔开在确保整体统一的前提下，局部区分，并按各区主题在确保整体统一的前提下，局部区分，并按各区主题的业态特征进行不同的装饰，从细节去呼应项目青年的业态特征进行不同的装饰，从细节去呼应项目青年成长主题成长主题内部装饰内部装饰内部装饰原则：内部装饰原则：u整体统一：整体统一：统一文化主题的标识系统，统一风格的洗手间等的装饰，确保项目的整体感；u局部区分原则局部区分原则：根据各楼层经营业态的98、不同进行特色性的装饰，凸显项目不同区域的主题特色；u档次区分原则：档次区分原则：4、5层的装饰应与其他楼层有所区分，仅需保证项目的光亮度及舒适度即可，降低不必要的成本支出。通过外广场、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集通过外广场、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集人气的效果，并在外观上采用符号化特征，与其它物业相人气的效果，并在外观上采用符号化特征，与其它物业相呼应呼应外部景观外部景观场景场景外部景观原则：外部景观原则：u主题性原则：主题性原则：外部景观的设计要与项目的文化主题相对应；u适度性原则：适度性原则：装饰不宜过高、过密，避免对项目造成遮挡的效果；u整体性原则：整体性原则：通过99、符号特征，与公寓、写字楼物业形成呼应，体现综合体项目的整体性商铺划分原则：商铺划分原则：通常商业经营面积的面宽进深比以不小于1：2为宜；为了使后期商铺灵活组合，便于销售，楼层越高，单位面积越小；首层街铺可部分考虑一拖二的形式，提升其他楼层单价；商铺组合灵活，满足大单购买；尽量提高商铺的实用性。尽量使空间多变，组合方式灵活；单位面积要合理划分，尽量使空间多变，组合方式灵活；单位面积要合理划分，便于后期销售；同时要适量增加地下仓库，用于解决图便于后期销售；同时要适量增加地下仓库，用于解决图书批发类商家仓储问题书批发类商家仓储问题划铺、销售方式灵活划铺、销售方式灵活p1-2或-1-1层街铺复式结构自100、成一体，考虑整体出售；p根据需要，客户自由组合，就为经营带来更大的灵活性，做得好，就把周围的铺面合并过来，做大；或者再隔一下，变得更小，而这样的灵活性又会带来更多的变数，更多样、个性更丰富。仓库建议：仓库建议：建议仓库设置于地下负一层或负二层；仓库靠近于商场货梯位，便于批发类商户货品运送；商铺划分商铺划分及配套及配套文化文化MALL租售模式建议租售模式建议持有部分：持有部分：持有持有-1-13 3层的主力店商铺物业，通过优惠的方式吸引品牌主层的主力店商铺物业，通过优惠的方式吸引品牌主力店入驻；力店入驻；出售部分：出售部分：1 1）除主力店以外的商铺及内街的铺位，可采用带租约销售，如为投资客购）101、除主力店以外的商铺及内街的铺位，可采用带租约销售，如为投资客购买，则采用售后返租的方式控制经营权，返租期建议买，则采用售后返租的方式控制经营权，返租期建议3 3年；年；2 2）4 4、5 5层划分成小铺出售产权，经营面积根据商家需要灵活组合，带租约层划分成小铺出售产权，经营面积根据商家需要灵活组合，带租约销售（售后返租的方式）；销售（售后返租的方式）；弹性空间：弹性空间：6 6层商铺划分成大铺，可持有招商或带租约销售；层商铺划分成大铺，可持有招商或带租约销售；备注：备注：1 1）聘用一家专业商业管理公司接受委托，进行统一的经营管理；）聘用一家专业商业管理公司接受委托，进行统一的经营管理；2 2102、）由于商业项目通常需经过）由于商业项目通常需经过3 3年的培育期才能做旺，因此建议如为投资客购年的培育期才能做旺，因此建议如为投资客购买，可在后期经营过程中返租三年。买，可在后期经营过程中返租三年。主力店部分持有，带租约销售（售后返租的方式）主力店部分持有，带租约销售（售后返租的方式）租售策略租售策略建议建议120商业物业发展体系商业物业发展体系MallMallMallMall商业街商业街商业街商业街外立面形象：与写字楼、公寓风格一致，体现时尚感外立面形象：与写字楼、公寓风格一致，体现时尚感内外部装饰：整体统一，局部区分，凸显主题内外部装饰：整体统一，局部区分，凸显主题产品规划：商铺自由组合，103、保证各商铺均好性，便于后期销售产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力的街区风格建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力的街区风格街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环境，店标导视系统体现国际感街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环境，店标导视系统体现国际感商铺划分：弹性组合，灵活多变商铺划分：弹性组合，灵活多变水平动线：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性水平动线：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性内部空间：在体现舒适感的同时满足商户所需内部空间：在体现舒适感的同时满足商户所需建筑形式：地上建筑形式：地上2 2层，风104、格一致，休闲舒适的商业街区层，风格一致，休闲舒适的商业街区垂直交通：满足易达性，实现客货分流垂直交通：满足易达性，实现客货分流租售策略：部分持有，带租约销售（售后返租）租售策略：部分持有，带租约销售（售后返租）地上地上2层商铺，满足店铺空间弹性组合需求层商铺，满足店铺空间弹性组合需求，尽量使，尽量使空间多变，组合方式灵活，便于后期销售空间多变，组合方式灵活，便于后期销售划铺、销售方式灵活划铺、销售方式灵活p1-2层铺面复式结构自成一体，整体出售；p根据需要，客户自由组合，就为经营带来更大的灵活性，做得好，就把周围的铺面合并过来，做大；或者再隔一下，变得更小，而这样的灵活性又会带来更多的变数，更105、多样、个性更丰富。划铺建议：划铺建议：建议采用框架结构易于分割；一二层划为一铺，一并销售；层高采用与项目写字楼及公寓裙楼保持一致高度的原则。商铺划分及商铺划分及租售建议租售建议 租售策略：租售策略：p直接销售为主，带租约销售为辅，租售并举的方式，面向投资客户或自用客户；p无需持有物业，后期可提供协助招商的增值服务。采用采用VILLAGE 商业建筑模式，注意外立面风商业建筑模式，注意外立面风格上与公寓、集中商业及写字楼相呼应格上与公寓、集中商业及写字楼相呼应建筑形式：建筑形式：新增商业街。地上2层商铺，满足店铺空间弹性组合需求；采用大幅玻璃外立面大幅玻璃外立面，体现现代时尚的建筑风格；设计得当的106、大幅面广告大幅面广告和商户招牌和商户招牌，能有从整体意象上提升区域商业氛围，同时也与项目整体的城市化意向相符合；通过色彩和建筑形式设色彩和建筑形式设计计，建立醒目外檐形象。建筑形式、建筑形式、风格风格通过案例研究我们也发现，通过案例研究我们也发现，VILLAGEVILLAGE所代表的商业建筑所代表的商业建筑特点也是目前商业发展趋势特点也是目前商业发展趋势SOHO现代城现代城建外建外SOHO三里屯三里屯SOHO建筑特点：建筑特点：单调的、中规中矩的建筑外形，仅运用玻璃元素起到增强商业展示效果的作用。建筑特点：建筑特点：局部采用不规则的建筑外形、连廊、旋转楼梯和景观等，增强购物的趣味性和氛围。建筑107、特点：建筑特点：以丰富变化的建筑形式吸引购物者的兴趣，并通过下沉式内街广场、景观中轴的营造，提升内街商业价值。增加展示面增加展示面提升商业趣味性提升商业趣味性建筑充分配合商业规律建筑充分配合商业规律案例借鉴案例借鉴通过雕塑、景观带、街区入口设置导示和特色店标通过雕塑、景观带、街区入口设置导示和特色店标等地标性建筑，聚集人流，营造街区休闲舒适的文等地标性建筑，聚集人流，营造街区休闲舒适的文化氛围化氛围街区氛围营造原则：街区氛围营造原则：u引导性原则：引导性原则：通过标识系统引导人流，引起路人关注；u休闲舒适性原则：休闲舒适性原则：通过雕塑、景观带、休息位等的设置，给消费者提供一个舒适的休息空间。108、街区氛围街区氛围营造营造125F分物业发展建议分物业发展建议商业物业商业物业写字楼物业写字楼物业公寓物业公寓物业Part4 Part4 项目物业发展建议项目物业发展建议=+项目定位项目定位回顾回顾项目物业发展建议的出发点项目物业发展建议的出发点前提：前提：一切均基于一切均基于项目写字楼物业定位和发展策略项目写字楼物业定位和发展策略项目写字楼物业定位和发展策略项目写字楼物业定位和发展策略定位：定位：呼市首席呼市首席呼市首席呼市首席5A5A5A5A生态写字楼生态写字楼生态写字楼生态写字楼发展策略：发展策略：发展策略：发展策略：控制总量，在保证超越市场平台的物业形象前控制总量，在保证超越市场平台的物109、业形象前控制总量，在保证超越市场平台的物业形象前控制总量，在保证超越市场平台的物业形象前提下，充分利用景观资源，打造特色化、高性提下，充分利用景观资源，打造特色化、高性提下，充分利用景观资源，打造特色化、高性提下，充分利用景观资源，打造特色化、高性价比产品价比产品价比产品价比产品写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议基础保障基础保障自动系统平台达标写写字字楼楼物物业业发发展展建建议议核心价值核心价值在客户敏感点外立面、入口、电梯厅、大堂、车库、水牌及电梯打造高端形象展示，同时,呼应文化主题 高形象高形象生态环境生态环境 低能耗低能耗注重生态环境营造，通过广场、空中花园营造写字楼的生态环境 采用V110、RV分户计量系统，降低使用能耗 平台达标平台达标 5A生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能耗办公产品耗办公产品公共空间简洁明亮，室内简单装修外部装饰外部装饰写字楼需要打造与公寓、商业物业统一的外立面形象，采写字楼需要打造与公寓、商业物业统一的外立面形象，采用明亮设计，将空气引入室内，充分利用青城公园的优势用明亮设计，将空气引入室内，充分利用青城公园的优势资源，改善办公环境资源，改善办公环境外部装饰：外部装饰：u写字楼设置独立出入口u外部形象在注重品质感的同时，兼顾其通透性，同时，采用可开启的窗，将自然光与空气引入室内；u整体统一，通过符号化相111、与其他物业相呼应，体现综合体项目的整体感。注重写字楼两大硬件的打造：入口大堂、电梯厅注重写字楼两大硬件的打造：入口大堂、电梯厅p写字楼入口大堂通透大气，适当局部大中庭设计，尽可能采用采光天棚，引入自然光，打造绿色的大堂p电梯厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植物）增加空间的通透感；大堂及首层大堂及首层电梯厅电梯厅全方位重视车库层的形象展示作用全方位重视车库层的形象展示作用p注意地下车库的整洁明亮、导示清楚；p地下电梯间简洁明亮，装修风格与首层电梯间装修风格一致；p入口坡道注意地面的防滑，保证安全。地下电梯间地下电梯间坡道坡道地下车库地下车库及电梯间及电梯间水牌昭示性好，注重轿壁112、和轿底的装修档次，顶水牌昭示性好，注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮部照明明亮配套配套p电梯采用高速大载荷客梯，减少上下班高峰期的候梯时间，同时，注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮p水牌分楼层水牌面向电梯门，形象醒目，档次高写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议基础保障基础保障自动系统平台达标写写字字楼楼物物业业发发展展建建议议核心价值核心价值在客户敏感点外立面、入口、电梯厅、大堂、车库、水牌及电梯打造高端形象展示，同时,呼应文化主题 高形象高形象生态环境生态环境 低能耗低能耗注重生态环境营造，通过广场、空中花园营造写字楼的生态环境 采用VRV分户计量系统，降低使用能耗 平台达标平台达标113、 5A生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能耗办公产品耗办公产品公共空间简洁明亮，室内简单装修建筑设计要点提示建筑设计要点提示生态广场生态广场外部装饰外部装饰p写字楼广场广场绿化面积最大化，边界围合绿化展示生态形象，并利用独特的雕塑小品、旗杆增加项目的标志性，融入人性和艺术的元素；生生态环境的境的营造：造：通过种植绿化，把自然引入高层建筑，通过每隔3-5层设置空中花园的方式，改善办公环境，提高附加值。楼层公共楼层公共空间空间增强物业的附加值：空中花园演绎健康办公新增强物业的附加值：空中花园演绎健康办公新理念，有氧、会呼吸的写字楼理念，有氧、会呼114、吸的写字楼写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议基础保障基础保障自动系统平台达标写写字字楼楼物物业业发发展展建建议议核心价值核心价值在客户敏感点外立面、入口、电梯厅、大堂、车库、水牌及电梯打造高端形象展示，同时,呼应文化主题 高形象高形象生态环境生态环境 低能耗低能耗注重生态环境营造，通过广场、空中花园营造写字楼的生态环境 采用VRV分户计量系统，降低使用能耗 平台达标平台达标 5A生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能耗办公产品耗办公产品公共空间简洁明亮，室内简单装修采用采用VRVVRV分户计量系统，降低能耗分户计量系统，降低能耗硬件配套硬件配115、套p空调系统公共部分采用中央空调，便于后期管理；分户采用VRV分户计量的空调系统，降低租户的使用能耗。写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议基础保障基础保障自动系统平台达标写写字字楼楼物物业业发发展展建建议议核心价值核心价值在客户敏感点外立面、入口、电梯厅、大堂、车库、水牌及电梯打造高端形象展示，同时,呼应文化主题 高形象高形象生态环境生态环境 低能耗低能耗注重生态环境营造，通过广场、空中花园营造写字楼的生态环境 采用VRV分户计量系统，降低使用能耗 平台达标平台达标 5A生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能耗办公产品耗办公产品公共空间简洁明亮116、，室内简单装修了解客户心中的了解客户心中的“甲级甲级”，设计产品细节，设计产品细节特征特征档次档次所在所在区位区位建筑建筑规规模和模和体量形象体量形象配套配套设备设备及装修及装修标标准准物物业业管理管理服服务务甲甲A A级级中心区或城市干线沿线1）高层2）建筑形象鲜明3）层高大于2.6m1）配套完善齐备且规模够大；2）车位充裕。五星五星级设备级设备及装修及装修标标准：准：1）进口知名品牌电梯2）进口中央空调；3）卫生间使用位充裕；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源知名物管管理,良好的安防系统甲甲B B级级中心区或城市干线沿线1）高层2）中等规模3）建筑外观较好；4）层高不117、小于2.6m1）配套齐全且规模适中；2）车位充裕。四星四星级设备级设备及装修及装修标标准：准：1）进口品牌高速电梯，等待时间短；2）部分进口中央空调；3）卫生间使用位适中，知名品牌洁具；4）3A以上智能化管理；5）宽频网络；6）进口备用电源知名物管管理顾问，训练有素的甲级物管管理根据设计规范，结合客户需求，世联总结的呼市甲级写字楼标准：根据设计规范，结合客户需求，世联总结的呼市甲级写字楼标准：世联模型世联模型BAS BAS 楼宇自动化系统楼宇自动化系统 变配电系统公共照明系统电梯系统公共广播系统三表自动抄送系统空调自动计费系统OAS OAS 办公自动化系统办公自动化系统电子布告管理系统（天气、118、本大厦通知、通告等）停车场管理系统物业管理计算机系统FAS FAS 消防自动化系统消防自动化系统自动火灾报警自动喷淋系统SASSAS安防自动化系统安防自动化系统电视监控系统巡更系统工程（保安定时巡查）报警系统门禁系统CAS CAS 通信自动化系统通信自动化系统综合布线系统网络宽频楼内移动电话系统有线电视及国际电话通讯网络系统系统推荐内容系统推荐内容自动化系统与市场平台看齐自动化系统与市场平台看齐，应用，应用5A系统系统硬件配套硬件配套写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议基础保障基础保障自动系统平台达标写写字字楼楼物物业业发发展展建建议议核心价值核心价值在客户敏感点外立面、入口、电梯厅、大堂、车119、库、水牌及电梯打造高端形象展示，同时,呼应文化主题 高形象高形象生态环境生态环境 低能耗低能耗注重生态环境营造，通过广场、空中花园营造写字楼的生态环境 采用VRV分户计量系统，降低使用能耗 平台达标平台达标 5A生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能生态写字楼的核心价值点：高形象、生态的、低能耗办公产品耗办公产品公共空间简洁明亮，室内简单装修公共走道保证整洁明亮；公共卫生间采用品牌洁具，功能公共走道保证整洁明亮；公共卫生间采用品牌洁具，功能细致体贴细致体贴公共走道及消防楼梯建议公共走道及消防楼梯建议:u公共通道宽敞、明亮u地面铺地砖u墙面刷白u消防楼梯明亮，墙面刷白公共洗手间建议公共洗手120、间建议:u有前室将外部空间与卡位空间隔离；u地面防滑；u卫生间吊顶：铝板吊顶；楼层公共楼层公共空间空间建议室内做到半装修建议室内做到半装修吊顶、地面与墙面吊顶、地面与墙面室内装修原室内装修原则：u安全性原安全性原则：使用的装饰材料满足防火要求。如吊顶可采用石膏板天花u简洁性原性原则：室内装饰颜色以白色为准，讲究简洁明亮。u环保性原保性原则：使用的材料应符合环保要求，无有害气体产生。室内装饰室内装饰144F分物业发展建议分物业发展建议商业物业商业物业写字楼物业写字楼物业公寓物业公寓物业Part4 Part4 项目物业发展建议项目物业发展建议=+项目定位项目定位回顾回顾项目物业发展建议的出发点项目121、物业发展建议的出发点前提：前提：一切均基于一切均基于项目公寓产品物业定位和发展策略项目公寓产品物业定位和发展策略项目公寓产品物业定位和发展策略项目公寓产品物业定位和发展策略定位：定位：呼市首席呼市首席呼市首席呼市首席Co-miniCo-miniCo-miniCo-mini商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓发展策略：发展策略：发展策略：发展策略：总价控制，市场平台水平达标，针对终端使用总价控制，市场平台水平达标，针对终端使用总价控制，市场平台水平达标，针对终端使用总价控制，市场平台水平达标，针对终端使用者采用创新产品形势者采用创新产品形势者采用创新产品形势者采用创新产品形势,提升项目价值提升项目价122、值提升项目价值提升项目价值公寓物业发展建议公寓物业发展建议形象形象外奢内简外奢内简外部高形象外部高形象客户敏感点打造高端形象展示,如外立面/门厅/大堂等，同时,呼应文化主题 配套配套专业共享专业共享空间空间弹性组合弹性组合内部求经济内部求经济首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可co-mini公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、功能专属的、高性价比办公产品功能专属的、高性价比办公产品专业配套的分时共享专业配套的分时共享会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间平面的弹性组合平面的弹性组合每层设置公共卫生设备的123、同时，各个办公空间均设置单独的上下水，空间分隔合并介自由。C Co o-m mi in ni i公公寓寓物物业业发发展展建建议议基础基础平台达标平台达标基本硬件达标平台基本硬件达标平台参考平台水平，基础设施打造实现平台即可了解客户心中的了解客户心中的“公寓产品公寓产品”建筑建筑规规模和体模和体量形象量形象用地性质用地性质配套配套设备设备及装修及装修标标准准物物业业管理服管理服务务1）普遍28层2）建筑形象鲜明3）层高大于2.8-3.6m1）以住宅用地为主备注（呼市小型企业在住宅内办公，无营业执照办理限制）1）缺乏针对商业公寓的相关配套，主要依靠综合体其它设施解决2）车位比1：13）公寓一般设施124、2-3层底商，主要为银行、少量餐饮设施1）国内知名电梯，等待时间较长2）少量采用中央空调（如：波士名人），普遍为外挂式；3）卫生间入户；4）采用基础简装修，装修实际标准200-400/平左右，少量为全装（如：奈伦国际）；物管管理参差不齐,多为本地物业公司，物业费用在1.5-3元之间根据设计规范，结合客户需求，世联总结的呼市新推公寓平台标准：根据设计规范，结合客户需求，世联总结的呼市新推公寓平台标准：世联模型世联模型波士名人波士名人盈嘉国际盈嘉国际长安金座长安金座用地性质用地性质住宅商业住宅产权70年40年70用水、用电住宅用水用电商业用水用电住宅用水用电产品形式平层公寓平层小户型公寓Loft产125、品平层公寓产品面积50-110平，足以50、60平为主47.25-83.81m2，主力50平单层40-70m240-70平50为主产品力水平层高2.8米3.3米5.1m2.8米大堂300m2200m2500m2精装修精装修1000元标准精装修600元标准毛坯精装800物业服务品牌深圳长城物业内蒙福斯特物业开发商提供物业物业费3元/m23元/m21.68元/m2配套车位1：1.451：0.831：0.88其它商业1-3层底商会所（未建）主要楼盘公寓产品的产品水平主要楼盘公寓产品的产品水平市场平台海亮国际海亮国际世贸晶钻世贸晶钻奈伦国际奈伦国际用地性质用地性质住宅住宅商住产权70年70年40用水、126、用电住宅用水用电住宅用水用电住宅用水用电产品形式平层公寓loft平层小户型公寓平层公寓产品产品面积平层60-130平，主力面积80平loft90-230，30-50m2，45117m2产品力水平层高3.15m5.5m2.8米3.6m大堂300-500m2200m2200m2精装修精装修600元标准精装修1000元标准精装，送家电物业服务品牌开发商提供物业第一太平戴维斯（顾问）法国雅高物业费未定1.7元/m22.0元/m2配套车位1：0.61：11：1其它商业、写字楼、酒店1-2层底商1-3层底商无，主依靠写字楼续：主要楼盘公寓产品的产品水平续：主要楼盘公寓产品的产品水平市场平台呼市精装修参差不127、齐，以市场明星楼盘长安金座为呼市精装修参差不齐，以市场明星楼盘长安金座为例，装修报价例，装修报价1000元元/平，实际标准平，实际标准400元元/平左右，平左右，建议项目装修看齐平台建议项目装修看齐平台满足客户需求，精装修达到平台基础简装标准即可基基础简装修装修：套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施与电器全部安装到位平台装修标准项目项目品牌品牌卫生间地面大红鹰/萨米特墙面大红鹰/萨米特过门石丰镇黑洁具东鹏/蒙娜丽莎恩莎/美标浴霸西门子吊顶广东厨房墙面大红鹰/萨米特造型吊顶龙牌整体橱柜发世通灯具朗能地面欧典/圣人墙面亚士吊顶亚士窗台板丰镇黑长安金座装修清单一览128、长安金座装修清单一览公寓物业发展建议公寓物业发展建议形象形象外奢内简外奢内简外部高形象外部高形象客户敏感点打造高端形象展示,如外立面/门厅/大堂等，同时,呼应文化主题 配套配套专业共享专业共享空间空间弹性组合弹性组合内部求经济内部求经济首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可co-mini公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、功能专属的、高性价比办公产品功能专属的、高性价比办公产品专业配套的分时共享专业配套的分时共享会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间平面的弹性组合平面的弹性组合每层设置公共卫生设备的同时，129、各个办公空间均设置单独的上下水，空间分隔合并介自由。C Co o-m mi in ni i公公寓寓物物业业发发展展建建议议基础基础平台达标平台达标基本硬件达标平台基本硬件达标平台参考平台水平，基础设施打造实现平台即可提升公共空间的使用频率，为办公及居住客户提供方便交流提升公共空间的使用频率，为办公及居住客户提供方便交流的平台的平台Co-空间共享项目项目装修建议装修建议面积面积150-250平米层高层高两层挑空两层挑空，层高约8米材质材质墙面：壁纸或高档大理石地面：高档大理石等石材材质功能功能交流、休闲平台设施设施接待、绿植、休闲桌椅、信报箱等项目居室空间较小，居室内部只能满足基本办公及居住功能130、，建建议以大堂空间承接部分起居、会客功能，打造议以大堂空间承接部分起居、会客功能，打造“公共起居室公共起居室”客户对大堂装修感知度高，且承担部分起居会客功能，因此，建建议本项目大堂装修达到市场水平，完善功能，补足居室空间狭小的议本项目大堂装修达到市场水平，完善功能，补足居室空间狭小的缺陷缺陷策略策略保证项目品质，提升产品附加值保证项目品质，提升产品附加值将使用频率相对较低的办公空间剥离出来，分段整合在将使用频率相对较低的办公空间剥离出来，分段整合在某几个楼层，为中小型草创企业提供实惠的分时使用服某几个楼层，为中小型草创企业提供实惠的分时使用服务务Co-配套共享单位面积单位面积（平米）（平米）个131、个数数面积小计面积小计（平米）（平米）备注备注80-90180-9040人60-70160-7030人40-503120-15020人10-2010100-2005-10人合计15360-510会议室会议室/讨论室设计建议讨论室设计建议核心理念核心理念 ：Co Co 集中式商务中心设置集中式商务中心设置满足核心使用者需要增强投资客信心集中小型办公企业使用频率较低、但必须的办公空间，包含：接待室会议室讨论室培训室茶水间储物间设置方式：设置方式：利用1-2个楼层平面，选择难实现价值的办公空间，集中布置持有模式：持有模式：1）开发商自行持有，收取使用费用2）前期持有，待物业成熟，视使用率及整体销受，132、区隔为办公间销售3）以商务中心名义整体销售4）通过溢价转嫁价格到购买客户公寓物业发展建议公寓物业发展建议形象形象外奢内简外奢内简外部高形象外部高形象客户敏感点打造高端形象展示,如外立面/门厅/大堂等，同时,呼应文化主题 配套配套专业共享专业共享空间空间弹性组合弹性组合内部求经济内部求经济首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可co-mini公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、功能专属的、高性价比办公产品功能专属的、高性价比办公产品专业配套的分时共享专业配套的分时共享会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间平面133、的弹性组合平面的弹性组合每层设置公共卫生设备的同时，各个办公空间均设置单独的上下水，空间分隔合并介自由。C Co o-m mi in ni i公公寓寓物物业业发发展展建建议议基础基础平台达标平台达标基本硬件达标平台基本硬件达标平台参考平台水平，基础设施打造实现平台即可公寓需要打造鲜明的公建化形象，与项目整体风格相融公寓需要打造鲜明的公建化形象，与项目整体风格相融合，呼应文化主题，采用符号化相与商业、写字楼呼应，合，呼应文化主题，采用符号化相与商业、写字楼呼应，有助于公寓产品借势有助于公寓产品借势外奢-外部形象公寓入口公寓入口是人行尺度上视觉关注焦点。其精巧度、尺度感是立面形象的关键对位核心客户134、需求对位核心客户需求产品力敏感点排序产品力敏感点排序购买客户投资客外立面外立面形象终端使用者小型办公企业外立面外立面大堂电梯内部针对办公需求的草创企业，对办公公寓的商务形象要求较高，青睐青睐具有高公建形式、具有一定冲击力具有高公建形式、具有一定冲击力的产品外观的产品外观；作为综合体的组合之一，公寓产品在外观上采用符符号号与其他物业相呼应们打造统一、和谐的整体观感整体观感北京银泰中心首层公共空间装修设计应延续外部高形象，把资金投首层公共空间装修设计应延续外部高形象，把资金投入到客户最容易感知到的地方，承接大堂，注重首层入到客户最容易感知到的地方，承接大堂，注重首层电梯间、过道的设计和打造电梯间、135、过道的设计和打造 首层公共空间打造原则首层公共空间打造原则形象高档，办公氛围浓厚面积控制面积控制首层大堂的空间面积过大则占用商业面积，面积过小又较难展示高形象；综合考虑建议设计为150-200150-200平平，局部挑空。形象高档形象高档装修风格：装修风格：简洁、现代，注重细节处理，局部体现文化内涵；材料：材料：质感、高端材料使用家具家具/灯饰：灯饰：高端精品家具的使用其他装饰：其他装饰：室内引入绿色装饰外奢-首层空间其它内部公共空间装修时，在建材选择上注意成本控制；其它内部公共空间装修时，在建材选择上注意成本控制；卫生间等配套设施应注意成本控制，以实用品牌为优卫生间等配套设施应注意成本控制，136、以实用品牌为优内简-平台达标商务公寓的内部公共空间装修建议以简洁、实惠为主要原则内部空间主要包括非首层电梯间走廊楼梯卫生间公寓物业发展建议公寓物业发展建议形象形象外奢内简外奢内简外部高形象外部高形象客户敏感点打造高端形象展示,如外立面/门厅/大堂等，同时,呼应文化主题 配套配套专业共享专业共享空间空间弹性组合弹性组合内部求经济内部求经济首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可co-mini公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、公寓的核心价值点：小单元、弹性化、高形象、功能专属的、高性价比办公产品功能专属的、高性价比办公产品专业配套的分时共享专业配套的分时共享会议室、137、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间平面的弹性组合平面的弹性组合每层设置公共卫生设备的同时，各个办公空间均设置单独的上下水，空间分隔合并介自由。C Co o-m mi in ni i公公寓寓物物业业发发展展建建议议基础基础平台达标平台达标基本硬件达标平台基本硬件达标平台参考平台水平，基础设施打造实现平台即可小单位、可自由组合拆分，满足多种面积需求小单位、可自由组合拆分，满足多种面积需求空间-弹性组合灵活、自由组合灵活、自由组合p户型内部不设剪力墙，可打通成为开敞的办公空间；p以40平米作为一个办公单元，可以根据客户需要，左右、上下相连，形成大面积平层空间或复式办公结构p注意阳台、空调138、机位的处理，使外立面尽可能简洁，更具公建感。action1：平层连通：平层连通方正平层方正平层action2：上下连通：上下连通标准复式标准复式action3：四联模块：四联模块经典经典soho80m280m2160m2房间预留上下水管道，增设公共卫生间房间预留上下水管道，增设公共卫生间空间-灵活多变针对不同办公客户需求，建议使内部空间布局更加灵活；各单元预留上下水管道，方便内向型公司装修成卫生间、厨房。公共卫生间的设计，不仅方便了办公活动的需求，同时还增加了室内空间使用率，使办公环境更加纯粹。案例：北京住邦案例：北京住邦20002000办公楼办公楼公共卫生间预留上下水The EndThe End