1、2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】平顶山市开源新升农贸有限公司平顶山平顶山【新升国际商贸中心新升国际商贸中心】市调与概念定位报告市调与概念定位报告同致行（中国）顾问部2014年3月谨呈：2014房地产营2、销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目目 录录ContentsContents01 01 项目核心问题界定项目核心问题界定0202项目项目市场分析市场分析0404项目经济测算项目经济测算0303 项目发展方向初判项目发展方向初判2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目目 录录ContentsContents01 01 项目核心问3、题界定项目核心问题界定0202项目项目市场分析市场分析0404项目经济测算项目经济测算0303 项目发展方向初判项目发展方向初判（一（一）项目开发背景）项目开发背景本报告是严格保密的。地块区位分析地块区位分析平顶山市：平顶山市：平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。平顶山市平顶山市 启示启示中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域4、靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机，项目应提升项目层次，顺应城市发展，明顺应城市发展，明确自身项目定位。确自身项目定位。本报告是严格保密的。地块区位分析地块区位分析湛南新城：湛南新城：湛南新城未来将规划为全市湛南新城未来将规划为全市新的经济增长极，区域行政中心区、新的商贸物流新的经济增长极，区域行政中心区、新的商贸物流区、高档宜居区、休闲观光区和现代复合型区、高档宜居区、休闲观光区和现代复合型生态区。但因招商、公建配套落实等未能按时生态区。但因招商、公建配套落实等未能按时完成等问题，此规划存在不确定性。完成等问题，此规划存在不确定性。湛南新城位置：湛南新城位置：位于5、平顶山中心城和叶县组团的过渡地带位于平顶山中心城和叶县组团的过渡地带 湛南新城的战略定位湛南新城的战略定位1 1：全省城市化进程和中心城市组团式发展的落全省城市化进程和中心城市组团式发展的落实区，全市新的经济增长极，区域行政中心实区，全市新的经济增长极，区域行政中心区、新的商贸物流区、高档宜居区、休闲观区、新的商贸物流区、高档宜居区、休闲观光区和现代复合型生态区光区和现代复合型生态区 湛南新城的战略湛南新城的战略定位定位2 2：用十年的时间，在平顶山市区湛河南岸，建用十年的时间，在平顶山市区湛河南岸，建设一个设一个5050平方公里、容纳平方公里、容纳4040万人的现代城市万人的现代城市复合功能6、复合功能区区本项目本报告是严格保密的。地块概况分析地块概况分析地块基本指标：地块基本指标：项目位于湛南新城中心，可开发体量较大，具备打造多元化复合类型的地项目位于湛南新城中心，可开发体量较大，具备打造多元化复合类型的地产项目条件。产项目条件。项目位置：项目位置：项目位于平顶山市东南侧，距离中心城 区交通枢纽约3公里用地性质：用地性质：商业设施用地+居住用地项目规模：项目规模：占地178亩容积率：容积率：3.8-4建筑密度：建筑密度：25%建筑限高：建筑限高：75米硬性配套要求：硬性配套要求：农贸市场3km本项目交通枢纽交通枢纽中心城区湛南新城本报告是严格保密的。地块概况分析地块概况分析地块四至7、地块四至：地块地势平坦，东侧紧邻开源路，昭示性较好，项目为长方形，主临街面较窄，地块地势平坦，东侧紧邻开源路，昭示性较好，项目为长方形，主临街面较窄，商业价值减弱。商业价值减弱。四四至：至：地块往东0.7公里为墓园；西侧为毛地，规划有道路；南侧为毛地，规划有道路；北侧为规划中的二环路。地貌资源：地貌资源：项目地块地势平坦，除北面紧邻一个小湖泊外，周边再无其他原生自然资源。地块临街面地块临街面：项目为长方形，主临街面较窄。温州商会地块（未确定）村庄&墓园经济适用房空地本报告是严格保密的。交通情况：交通情况：项目东侧紧邻城市主干道开源路，北侧规划有南二环路（道路红线40米），距离宁洛高速入口约1公8、里道路通达性好，昭示性较强。生活配套：生活配套：项目四周原始空旷，无市政和生活配套，居住氛围薄弱，人气尚待培育。地块周边环境地块周边环境从交通来看，东侧从交通来看，东侧紧邻开源路，距离宁洛高速入口约紧邻开源路，距离宁洛高速入口约1 1公里，通达性较好公里，通达性较好。从配套来看，。从配套来看，目前项目四周空旷，周边目前项目四周空旷，周边市政配套匮乏市政配套匮乏，无居住及商业氛围，无，无居住及商业氛围，无强势强势自然景观。自然景观。本项目本项目中心城区中心城区湛南新城湛南新城项目周边全为空地，尚未开始开发，项目是湛南新区南部的第一个项目，存在开发风险。本报告是严格保密的。位于湛南新城中心位于湛南9、新城中心，区位优势较为明显区位优势较为明显，发展前景较为可观；发展前景较为可观；湛南新城未来将建成一个现代复合功能区湛南新城未来将建成一个现代复合功能区，承载着城市配套升级换代的承载着城市配套升级换代的使命使命。占地占地178178亩亩，具备一定规模优势；具备一定规模优势；处于处于“中原城市群中原城市群”金三角区域的核心地带金三角区域的核心地带，河南中南部的领军城市；河南中南部的领军城市；项目解析盘点项目解析盘点4 45 55 54 4湛南新城湛南新城核心区位核心区位大型商住复合项目大型商住复合项目本案符合打造区域本案符合打造区域级商住复合项目的级商住复合项目的基本基本要求，但区域无居住及商业10、要求，但区域无居住及商业氛围，区域成长氛围，区域成长较慢，规划较慢，规划实施周期长，在缺乏政府强力支持的前提下，项目实施难度较大。实施周期长，在缺乏政府强力支持的前提下，项目实施难度较大。属性初判属性初判（二（二）项目开发目标分析）项目开发目标分析发展商开发目标分析发展商开发目标分析快速回现降低项目规模风险提升开发商品牌价值项目利润最大化开发商目标开发商目标实现目标的物业思考路径实现目标的物业思考路径LIVQLIVQ模型模型回现速度回现速度LiquidityLiquidity容积率容积率QuantityQuantity物业形象物业形象ImageImage物业价值物业价值ValueValue商业11、酒店公寓住宅现金流产品产品分类产品分类资金沉淀产品酒店酒店、部分商、部分商业业住宅住宅、公寓、公寓、写字楼写字楼、商业、商业形象贡献型产品高端住宅、酒高端住宅、酒店、写字楼店、写字楼在项目风险最小化的基础上，通过合理的产品组合及开发策略在项目风险最小化的基础上，通过合理的产品组合及开发策略快速回笼现金，进而实现项目利益最大化的目标。快速回笼现金，进而实现项目利益最大化的目标。酒店具有培育周期长、运营成本高的特点，属于资金沉淀型产品，从开发商追求风险最小化及快速回现的目标出发，酒店物业不可行。政府开发目标分析政府开发目标分析政府目标政府目标重塑搭建展示搭建搭建城市商业新平台城市商业新平台城市新商12、业升级辐射整个城市的商业平台搭建搭建新城南部启动区示范平台新城南部启动区示范平台新城南部首期启动带动区域发展从项目打造愿景来看，开发商与政府相统一；从项目打造矛盾来看，项目矛盾需找到经济效益与社会效益的平衡；从运营角度来看，未来项目需找到合理的物业组合，起到新城示范启动的作用。搭建搭建新城生活配套平台新城生活配套平台区域生活配套中心新型商贸生活配套平台搭建城市商业升级及区域生活配套平台，并成为新城南部首期启动搭建城市商业升级及区域生活配套平台，并成为新城南部首期启动示范平台，引领区域发展。示范平台，引领区域发展。“金字塔结构”分析核心问题“金字塔结构”分析核心问题R2R2我们想要什么？我们想要13、什么？（针对目标的规范分析（针对目标的规范分析）快速回现快速回现在符合市场需求的基础上，通过合理的物业组合及产品规划，快速回笼现金；在风险最小化的基础上的利益最大在风险最小化的基础上的利益最大化化通过合理的开发策略及营销策略，降低风险，实现产品价格最大化，进而实现项目获利最大化;品牌目标品牌目标在建设城市商业模式领导者项目基础上，建立品牌影响力。S S我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）规模优势规模优势占地178亩，具备一定规模优势；周边强有力的新城规划支撑周边强有力的新城规划支撑位于湛南新城中心，未来将建成一个现代复合功能区，承载着城市配套升级换代的使命；政府14、的支持政府的支持作为新城南部首期启动区，项目拥有政府的大力支持.核心问题是什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）（三）项目核心问题界定（三）项目核心问题界定项目核心问题界定项目核心问题界定如何确定符合市场需求的物业组合，实现项目价值的最如何确定符合市场需求的物业组合，实现项目价值的最大化？大化？1 1如何确定项目的开发节奏和开发周期，在项目风险最小如何确定项目的开发节奏和开发周期，在项目风险最小化的基础上，实现项目利润的最大化？化的基础上，实现项目利润的最大化？2 2如何确定项目未来的商业方向，才能实现经济效益与社如何确定项目未来的商业方向，才能实现15、经济效益与社会效益的平衡？会效益的平衡？3 3目目 录录ContentsContents01 01 项目核心问题界定项目核心问题界定02 02 项目项目市场分析市场分析0404项目经济测算项目经济测算0303 项目发展方向初判项目发展方向初判（一）宏观市场分析（一）宏观市场分析1、经济维度本报告是严格保密的。城市人口城市人口平顶山常住人口占很大比重，属于内驱型城市，外来人口补充较少，外部购买力占比小。平顶山常住人口占很大比重，属于内驱型城市，外来人口补充较少，外部购买力占比小。平顶山城镇化率位列全省第四位，未来城镇化进程将会加速。平顶山城镇化率位列全省第四位，未来城镇化进程将会加速。自07年以16、来，平顶山市总人口保持稳定增长，常住人口占较大比重，城市人口流动性较小;河南省各城市人口总数排名中，平顶山常住人口数排名倒数第四位，未来城市人口有望加大;2012年平顶山城镇化率为44.97%，位列全省第4位，随着经济的发展，平顶山未来城镇化水平将会加速。本报告是严格保密的。城市城市GDPGDPGDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展4%5%5%8%大于大于8%8%平顶山市GDP保持稳定增长，2012年实现GDP1502亿元，全省排名第九位，经济保持较好的发展态势；根据城市GDP与房地产发展关系模型，平顶山房地产处于高速发展时期。平顶山平顶山GDPGDP基本保持稳定增长，经济17、有较好的发展态势，为房地产市场的高速发展提供了坚基本保持稳定增长，经济有较好的发展态势，为房地产市场的高速发展提供了坚实的经济基础。实的经济基础。20122012年年GDPGDP全省排名第九，出现经济小幅度下滑现象，存在一定隐患。全省排名第九，出现经济小幅度下滑现象，存在一定隐患。本报告是严格保密的。城市人均城市人均GDPGDP平顶山人均平顶山人均GDPGDP全省排名第七，自全省排名第七，自0707年以来，年平均增长率为年以来，年平均增长率为13.4%13.4%，房地产市场正处，房地产市场正处于快速上升阶段。于快速上升阶段。人均GDP（美元）与住房关系理论自07年以来，平顶山市人均GDP年平均18、增长率为13.4%，2012年人均GDP全省排名第七；从人均GDP与房地产发展关系来看，2012年平顶山人均GDP达30506元（5042.64美元），房地产市场正处于快速上升阶段。住房市场起步期住房市场起步期快速上升期快速上升期平稳上升期平稳上升期衰退下降期衰退下降期8001300800013000人均GDP房地产发展阶段平顶山水平平顶山水平本报告是严格保密的。城市固定资产投资城市固定资产投资平顶山市固定资产投资和房地产投资保持持续增长，平顶山城市发展潜力较大。平顶山市固定资产投资和房地产投资保持持续增长，平顶山城市发展潜力较大。平顶山房地产开发投资保持增长态势，2012年达109.35亿元19、，同比增长17.33%，房地产未来发展潜力巨大。自07年以来，固定资产投资保持稳定增长，2012年平顶山固定资产投资达1034.8亿元，同此增长22.77%。本报告是严格保密的。城市固定资产投资城市固定资产投资平顶山房地产开发投资全省排名第九，与周边城市存在一定差距。平顶山人均房地产开发投资位列全省第七位，结合河南省其他各城市（如许昌市、焦作市、周口市等）的GDP及人均GDP发展情况来看，平顶山的房地产开发发展过快，存在一定的隐患。房地产开发投资及人均房地产开发投资排名对比，结合经济发展情况来看，许昌、焦作及周口的经济优房地产开发投资及人均房地产开发投资排名对比，结合经济发展情况来看，许昌、焦20、作及周口的经济优于平顶山，但人均房地产开发投资小于平顶山，说明平顶山的房地产开发存在进程过快的隐患。于平顶山，但人均房地产开发投资小于平顶山，说明平顶山的房地产开发存在进程过快的隐患。本报告是严格保密的。居民可支配收入及消费性支出居民可支配收入及消费性支出平顶山市人均可支配收入和人均消费性支出逐年增加，居民消费能力和消费意愿不断提高，平顶山市人均可支配收入和人均消费性支出逐年增加，居民消费能力和消费意愿不断提高，收入及消费水平位于河南省前列。收入及消费水平位于河南省前列。自07年以来，固定资产投资保持稳定增长，2012年平顶山固定资产投资达1034.8亿元，同此增长22.77%；平顶山房地产开21、发投资保持增长态势，2012年达109.35亿元，同比增长17.33%，全省排名第九，与周边城市存在一定差距，房地产未来发展潜力巨大。2、城市维度本报告是严格保密的。城市区位城市区位平顶山市位于河南省中南部，处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛平顶山市位于河南省中南部，处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。平顶山位于河南省中南部，是中原城市群的重要组成部分，中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌三地市经济联动，经济的发展和城市间人员流动性的22、增加将会给房地产行业带来前所未有的契机；本项目位于平顶山湛河区的湛南新城，紧邻叶县和鲁山县，新城具有良好的发展前景。本报告是严格保密的。城市交通城市交通中原城市群“半小时”经济圈加强了平顶山与河南各城市的联系，多条高速路与铁路线路中原城市群“半小时”经济圈加强了平顶山与河南各城市的联系，多条高速路与铁路线路全面铺开，交通非常便捷，为本地服务业和旅游业带来大量稳定的客源。全面铺开，交通非常便捷，为本地服务业和旅游业带来大量稳定的客源。公路交通：平桐公路、平郏、平叶快速通道、大南环、神马大道东延和武西高速尧山至栾川段公路、宁洛高速等；铁路交通：平顶山火车西站、平顶山火车站、在建的郑渝高铁途经平顶山23、；机场：在建中的尧山机场。宁洛高速公路尧山机场中原城市群半小时经济圈郑渝高铁线路途经平顶山本报告是严格保密的。城市规划城市规划整体规划整体规划平顶山从“煤城”向现代化都市转型，形成了两大片区、五大组团的“带状组团式”城市平顶山从“煤城”向现代化都市转型，形成了两大片区、五大组团的“带状组团式”城市空间布局结构。本案所在的东部片区南部组团定位为居住和文化娱乐区。空间布局结构。本案所在的东部片区南部组团定位为居住和文化娱乐区。东部组团东部组团东部片区东部组团东部片区东部组团:为城市工业园区。东部片区东部片区西部片区西部片区东部片区南部组团东部片区南部组团:为城市居住和文化娱乐区。东部片区老城区组团24、东部片区老城区组团:为城市商业和经济中心区。西部片区西部组团西部片区西部组团:为城市工业及居住区。西部片区东部组团西部片区东部组团:为城市行政及文化区。平顶山组团规划图平顶山组团规划图本报告是严格保密的。城市规划城市规划旅游规划旅游规划平顶山处于伏牛山旅游经济区的核心位置，以“山平顶山处于伏牛山旅游经济区的核心位置，以“山-佛佛-泉泉-城”为特色，城”为特色，发展“一轴两翼，发展“一轴两翼，四大板块旅游产业群”。项目所在的旅游服务板块定位为旅游集散中心与城市休闲乐园。四大板块旅游产业群”。项目所在的旅游服务板块定位为旅游集散中心与城市休闲乐园。石人山景区香山寺苏坟寺叶县县衙石漫滩国家公园汝州温25、泉画眉谷生态旅游区昭平湖景区三苏坟风穴寺二郎山景区平顶山重要旅游景点平顶山重要旅游景点一轴一轴:“山“山-佛佛-泉泉-城”城”北部人文翼南部生态翼休闲度假板块旅游服务板块历史人文板块一轴：连接鲁山-平顶山的郑石高速的辐射轴线；两翼：以“古”为特色的北部人文翼和以“绿”为主题的南部生态翼；四大板块：休闲度假、旅游服务、历史人文、生态体验。本报告是严格保密的。城市规划城市规划产业规划产业规划平顶山是国家中部重要的能源原材料工业基地，建设为东西两片工业区、北部矿区及中心平顶山是国家中部重要的能源原材料工业基地，建设为东西两片工业区、北部矿区及中心区，项目位于中心区，以居住、行政商务、商业金融、旅游服26、务和文化教育为主要功能。区，项目位于中心区，以居住、行政商务、商业金融、旅游服务和文化教育为主要功能。东部工业区：东部工业区：高新技术发展区，主要发展化工、能源、纺织、建材等产业以及衍生加工业;西部工业区：西部工业区：新兴工业发展区，集中布置无污染或污染程度较轻、技术含量较高的工业项目;北部矿区：北部矿区：矿区，建设有一些重工业设施，将在矿区塌陷区进行城市绿地建设；中心区：中心区：现代服务业，以居住、行政商务、商业金融、旅游服务和文化教育为主要功能。东部工业区：高新技术发展区北部矿区西部工业区：新兴工业发展区中心区：现代服务业本报告是严格保密的。城市规划城市规划商业规划商业规划平顶山建立“市级27、区级片区级”的商业体系。商业呈总体分散，局部集中的格局。项平顶山建立“市级区级片区级”的商业体系。商业呈总体分散，局部集中的格局。项目位于南部区域商业中心，目前商业还未真正起步，未来商业发展将逐渐成熟。目位于南部区域商业中心，目前商业还未真正起步，未来商业发展将逐渐成熟。市级商业中心：以平顶山市中心路和建设路为核心，建设城市的商业金融中心；区级商业中心：西部片区新行政中心东南形成城市商业金融次中心、南部区域商业中心；片区级商业中心：和平路商业区、开源路商业区、新华路商业区、矿工路商业区、马庄商业区。开源路建设路市级商业中心西部商业金融次中心矿工路新华路南部区域商业中心马庄商业区本报告是严格保密28、的。城市规划城市规划区域规划区域规划项目正位于湛南新城区，它是老城区的扩展区域，未来将建成一个现代复合功能区。目前项目正位于湛南新城区，它是老城区的扩展区域，未来将建成一个现代复合功能区。目前正在规划建设期间，周边的基础配套不齐全，且政府给予的扶持力度较弱，未来区域发展正在规划建设期间，周边的基础配套不齐全，且政府给予的扶持力度较弱，未来区域发展成熟所需时间较长，且存在较大不确定性。成熟所需时间较长，且存在较大不确定性。湛南新城将建设成一个50平方公里，容纳40万人的现代城市复合功能区。湛南新城是全市新的经济增长极，区域行政中心区、新的商贸物流区、高档宜居区、休闲观光区和现代复合型生态区。湛南29、新城是老城区的扩展区域，周边基础配套极不完善，需要较长的市场培育期。本报告是严格保密的。城市发展方向城市发展方向平顶山确立了东进、西扩、南延的发展战略，展示了市区向东南方向发展、行政与商业金平顶山确立了东进、西扩、南延的发展战略，展示了市区向东南方向发展、行政与商业金融中心向西移的趋势。项目正位于城市的南延发展轴线上。融中心向西移的趋势。项目正位于城市的南延发展轴线上。南延南延西扩西扩东进东进本案本案平顶山市东进：东进：工业向东发展；西扩：西扩：新行政中心迁移，商业金融次中心西移；南延：南延：老城区居住向南延伸，分流市区居住人群宏观市场总结与启示宏观市场总结与启示启示：启示：平顶山市经济发展良30、好，但房地产开发存在进程过快隐患。同时，项目所在的平顶山市经济发展良好，但房地产开发存在进程过快隐患。同时，项目所在的湛南新城的发展存在较大不确定性，给项目的开发也带来了一定风险。湛南新城的发展存在较大不确定性，给项目的开发也带来了一定风险。城市区位：城市区位：“中原城市群”金三角区域的核心地带，河南中南部的领军城市。“中原城市群”金三角区域的核心地带，河南中南部的领军城市。城市交通：中原城市群“半小时”经济圈，多条高速路与铁路线路全面铺开，交城市交通：中原城市群“半小时”经济圈，多条高速路与铁路线路全面铺开，交通非常便捷。通非常便捷。城市规划：平顶山存在东西两片工业区、北部矿区和中心区，城市31、规划：平顶山存在东西两片工业区、北部矿区和中心区，商业格局总体分散，商业格局总体分散，局部集中。项目所在的湛南新城区是老城区的扩展区域，此区域发展成熟所需时间局部集中。项目所在的湛南新城区是老城区的扩展区域，此区域发展成熟所需时间较长，且存在较大不确定性，所以项目开发风险较大。较长，且存在较大不确定性，所以项目开发风险较大。城市发展：城市发展：东进、西扩、南延的发展战略，即市区向东南方向发展、行政与商业东进、西扩、南延的发展战略，即市区向东南方向发展、行政与商业金融中心向西移。项目正位于城市的南延发展轴线上，发展潜力较大。金融中心向西移。项目正位于城市的南延发展轴线上，发展潜力较大。城市经济：32、平顶山市经济发展态势良好，居民收入及消费水平位于河南省前列。城市经济：平顶山市经济发展态势良好，居民收入及消费水平位于河南省前列。但从整体来看，房地产开发发展过快，存在一定隐患。但从整体来看，房地产开发发展过快，存在一定隐患。（二）房地产市场分析（二）房地产市场分析本报告是严格保密的。整体市场态势整体市场态势平顶山市近几年房地产施工面积和竣工面积持续增长，房地产销售面积和销售额也保持增平顶山市近几年房地产施工面积和竣工面积持续增长，房地产销售面积和销售额也保持增长，但是增速有所放缓。长，但是增速有所放缓。房地产投资的稳定增长带动了房地产的施工面积和竣工面积的增加，2012年平顶山市房地产施工面33、积1051.5万，同比增长10.21%，房地产竣工面积360万，同比增长10.6%；随着房地产市场供应的增加，房地产销售面积和销售额也保持增长态势，但是增速有所放缓，市场逐渐回归理性。本报告是严格保密的。整体土地市场整体土地市场20132013年平顶山土地供需均同比增加，平顶山市土地成交市场较火热，项目所在地湛河区年平顶山土地供需均同比增加，平顶山市土地成交市场较火热，项目所在地湛河区土地成交量占比较大，造成未来房地产市场竞争激烈。土地成交量占比较大，造成未来房地产市场竞争激烈。指标指标201220122013201320122012同比增长同比增长供应宗数344223.53%供应面积（万）834、7.64103.0917.63%成交宗数313822.58%成交面积（万）75.9682.358.41%成交金额（亿元）9.4711.2118.37%2012-2013年平顶山市区土地情况从各区的土地成交情况看，2013年平顶山市土地成交市场较火热，项目所在地湛河区土地成交量占比较最大。2013年平顶山市区土地供应42宗，成交38宗，均比2012年有所增加。本报告是严格保密的。市场供销情况市场供销情况20132013年商品房供应年商品房供应321.3321.3万，累积成交万，累积成交209.5209.5万万，市场表现活跃，住房供销比为，市场表现活跃，住房供销比为1:0.651:0.65，市场处35、于供过于求的状态。，市场处于供过于求的状态。2013年商品住房供应321.3万，同比增长28.4%，累计成交209.5万，月成交约17.46万；商品房供销比为1:0.65，市场处于供过于求。目前平顶山市房地产市场表现活跃，各月供应量成波浪式上升的现象，其中6月、10月及12月供应量较大；各月成交量呈现小幅上升的现象，其中9月和12月的成交量较大。本报告是严格保密的。市场供销情况市场供销情况20132013年商品房供应和成交产品均以住宅为主，年商品房供应和成交产品均以住宅为主，其次是商业。其次是商业。2013年平顶山市商品房供应和成交产品均以住宅为主，其中住宅供应占商品房总供应的74.57%，住36、宅成交占商品房总成交的72.58%；其次为商业物业，商业供应占商品房总供应的12.09%，商业成交占商品房总成交的11.29%。相比之下住宅的去化能力远大于商业。本报告是严格保密的。市场价格情况市场价格情况2013年平顶山商品房全年整体成交均价4790元/平米，同比上涨5%。2013年平顶山市房地产各板块中以新华区的房价最高；湛河区的房价最低为4502元/平米，是平顶山市的价格洼地。自自20122012年年1111月以来，平顶山房地产市场房价持续上涨，湛河区是整体市场的价格洼地。月以来，平顶山房地产市场房价持续上涨，湛河区是整体市场的价格洼地。本报告是严格保密的。房地产板块划分房地产板块划分板37、块价格分布：板块价格分布：新华区板块：商品房住宅均价在53006500元/；卫东区板块：商品房住宅均价在45005500元/；湛河区板块：商品房住宅均价在湛河区板块：商品房住宅均价在42004700元/；新城区开发区：商品房住宅均价在47005300元/。随着平顶山城市化进程加快，中心城区的发展空间随着平顶山城市化进程加快，中心城区的发展空间受限，推动城市圈向东、向西及向南外拓，目前平受限，推动城市圈向东、向西及向南外拓，目前平顶山住宅开发特点集中于顶山住宅开发特点集中于湛河区板块及新城区板湛河区板块及新城区板块。块。湛河区是各大板块中的价格洼地湛河区是各大板块中的价格洼地目前平顶山城区住宅开38、发划分为四大组团板块，东进西扩、南延的宏观规划明确，居住目前平顶山城区住宅开发划分为四大组团板块，东进西扩、南延的宏观规划明确，居住板块呈现由新华区向南部湛河区和西部新城区扩张的趋势。板块呈现由新华区向南部湛河区和西部新城区扩张的趋势。新城区板块新城区板块新华区板块新华区板块卫东区板块卫东区板块湛河区板块湛河区板块房地产市场总结与启示房地产市场总结与启示启示：启示：平顶山房地产市场处于供过于求的状态，项目所在地湛河区现为整体市场的平顶山房地产市场处于供过于求的状态，项目所在地湛河区现为整体市场的价格洼地，区域土地成交量占比较大，房地产市场竞争激烈。价格洼地，区域土地成交量占比较大，房地产市场竞39、争激烈。整体房地产市场：施工面积和竣工面积持续增长，销售面积和销售额也保持增长。整体房地产市场：施工面积和竣工面积持续增长，销售面积和销售额也保持增长。区域供应：区域供应：20132013年土地供应和成交量均同比增加，商品房累计上市年土地供应和成交量均同比增加，商品房累计上市321.3321.3万。万。区域成交：区域成交：20132013年平顶山商品房累积成交年平顶山商品房累积成交209.5209.5万万。住房供销比为。住房供销比为1:0.651:0.65，市场处于供，市场处于供过于求的状态。过于求的状态。区域房价：自区域房价：自20122012年年1111月以来，平顶山房地产市场房价持续上涨40、，湛河区是整体市场的月以来，平顶山房地产市场房价持续上涨，湛河区是整体市场的价格洼地。价格洼地。（三）各物业市场（三）各物业市场分析分析1、住宅市场分析住宅整体市场分析住宅整体市场分析本报告是严格保密的。住宅市场现状分析住宅市场现状分析20132013年新增住宅供应年新增住宅供应300300万，同比增长万，同比增长14.5%14.5%，住宅供应量较大，市场竞争激烈；，住宅供应量较大，市场竞争激烈；主力供应产品以主力供应产品以9090-120120及及6060-9090产品为主，多为首置及首改产品。产品为主，多为首置及首改产品。2012年平顶山住宅新增供应262万，2013年新增住宅供应300万41、，同比增长14.5%，住宅供应量较大，市场竞争激烈；主力供应产品以90-120为主，占比34%，其次是60-90，占比25%。本报告是严格保密的。住宅市场现状分析住宅市场现状分析20132013年住宅成交年住宅成交200200万，整体住宅供求比为万，整体住宅供求比为1:0.671:0.67，住宅市场供大于求明显；，住宅市场供大于求明显；目前市场以中小户型的刚需及首改需求为主。目前市场以中小户型的刚需及首改需求为主。2012年平顶山住宅成交158.5万，2013年住宅成交200万，同比增长26.2%，整体住宅供求比为1.75；市场畅销产品以90-120为主，占比38%，其次是60-90，占比2442、%，而120以上大户型成交较少。本报告是严格保密的。住宅整体市场住宅整体市场-价格分析价格分析20132013年平顶山市住宅成交均价为年平顶山市住宅成交均价为47904790元元/，同比增长，同比增长5%5%，全年住宅保持小幅增长的，全年住宅保持小幅增长的态势。态势。2013年平顶山市住宅成交均价为4790元/，同比增长5%，全年住宅保持稳步增长的态势，住宅价格增长速度较慢。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅竞争市场分析住宅竞争市场分析本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析-市场格局市场格局43、平顶山市住宅市场呈现出平顶山市住宅市场呈现出以以中心区为核心，南部崛起，新区欠缺，东部落后中心区为核心，南部崛起，新区欠缺，东部落后的发展局面。的发展局面。本项目所属南部湛河区为市场开发热点区域，具备较大的发展潜力。本项目所属南部湛河区为市场开发热点区域，具备较大的发展潜力。东区与中心区相接部分生活配套成熟，主要为城中村改造项目，目前新开发项目主要集中在东环周边，整体市场环境较差。自08年以后南区板块定位为居住区，大部分为城中村改造项目，是市场开发热点。项目分布在区域板块边缘，且主要集中在中心区北部与西部，主要面对城区高收入阶层群体。项目位置新城区新城区卫东区卫东区新华区新华区湛河区湛河区高端44、楼盘的聚集区，有实力与有资本的开发企业聚集，是平顶山投资性购房区域，目前生活配套不完善，发展停滞。本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析-新华区新华区本次市调走访新华区住宅项目本次市调走访新华区住宅项目1111个，涉及住宅建筑面积个，涉及住宅建筑面积约约177.6177.6万万，其中存量住宅约，其中存量住宅约9595万，年消化量约万，年消化量约37.637.6万万，住宅均价，住宅均价58005800元元/。项目名称项目名称价格（元价格（元/）住宅建筑面积（住宅建筑面积（)销售周期（月）销售周期（月）销售率销售率住宅销量住宅销量住宅存量（住宅存量（)金水元亨6000-800026645、67.9425%6667.0 20001.0 鹰城国际香港城5700510000215%76500.0 433500.0 佳田新天地9000-10000137441.6待售0%0.0 137441.6 百合金山450030000075%225000.0 75000.0 汇金时代广场5800490001575%36750.0 12250.0 凌志御景4600230004080%18400.0 4600.0 鹰皇花园70005400010%5400.0 48600.0 檀宫75001660001085%141100.0 24900.0 御景龙庭570015000095%142500.0 7500.46、0 天河盛世50001600001090%144000.0 16000.0 京华金域蓝湾450020000015%30000.0 170000.0 小计小计580058001776109.541776109.54826317.0 826317.0 949792.6 949792.6 本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析-卫东区卫东区项目名称项目名称价格（元价格（元/）住宅建筑面积（住宅建筑面积（)销售周期（月）销售周期（月）销售率销售率住宅销量住宅销量住宅存量（住宅存量（)东城国际7000135000415%20250.0 114750.0 华城荣邦花园4700-520018047、00022 80%144000.0 36000.0 旭光花园4000多26000020 95%247000.0 13000.0 水岸佳苑440050000070%350000.0 150000.0 中房印象5300005%26500.0 503500.0 豫森平宝港湾400010000035%35000.0 65000.0 新景翡翠47001200005%6000.0 114000.0 瑞星花园待售347000待售0%0.0 347000.0 览山丽景49007000085%59500.0 10500.0 东鑫苑42004300095%40850.0 2150.0 宏升国际待售100000待售48、0%0.0 100000.0 明珠世纪城366050000019 95%475000.0 25000.0 盛世云景一期待售137658待售0%0.0 137658.0 东奥水城185000020 15%277500.0 1572500.0 丰麟花园70000075%525000.0 175000.0 益宏莱茵水岸待售120000待售0%0.0 120000.0 普罗旺世待售1100000待售0%0.0 1100000.0 亿昇城市花园11000097%106700.0 3300.0 小计小计48004800690265869026582313300.0 2313300.0 4589358.0 49、4589358.0 本次市调走访卫东区住宅项目本次市调走访卫东区住宅项目1818个，涉及住宅建筑面积个，涉及住宅建筑面积约约690.3690.3万万，其中存量住宅约，其中存量住宅约459459万，年消化量约万，年消化量约42.442.4万万，住宅均价，住宅均价48004800元元/。本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析-新城区新城区项目名称项目名称价格（元价格（元/）住宅建筑面积（住宅建筑面积（)销售率销售率销售周期（月）销售周期（月）住宅销量住宅销量住宅存量（住宅存量（)蓝湾翠园470022000055%13 121000.0 99000.0 长安道一号6000-70002150、72590%19552.5 2172.5 一品澜山700095%0.0 0.0 西湖印象待售72363待售0.0 72363.0 常绿大悦城470040000065%260000.0 140000.0 常绿九天庄园九鼎25800095%245100.0 12900.0 建业十八城待售20000000%待售0.0 2000000.0 建业桂圆待售26600015%待售39900.0 226100.0 金玉花园25000075%187500.0 62500.0 蓝湾新城40500095%21 384750.0 20250.0 和盛时代广场17000085%144500.0 25500.0 小计小计51、55005500374900037490001402302.5 1402302.5 2660785.5 2660785.5 本次市调走访新城区住宅项目本次市调走访新城区住宅项目1111个，涉及住宅建筑面积个，涉及住宅建筑面积约约374374万万，其中存量住宅约，其中存量住宅约266266万，年消化量约万，年消化量约31.631.6万万，住宅均价，住宅均价55005500元元/。本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析-湛河区湛河区项目名称项目名称价格（元价格（元/）住宅建筑面积（住宅建筑面积（)销售率销售率销售周期（月）销售周期（月）住宅销量住宅销量住宅存量（住宅存量（)千田新开元52、4600-470068724525%22 171811.3 515433.8 华庭金兰王朝4300100000045%450000.0 550000.0 立威山4050-420030000090%22 270000.0 30000.0 华坤景山庄园4200-47001600000%待售0.0 160000.0 万和世家370033000035%115500.0 214500.0 帝佳尚城410060000097%10582000.0 18000.0 帝佳英郡42005000000%待售0.0 500000.0 郎润美辰470012000040%3 48000.0 72000.0 佛光翠景园4053、706000075%45000.0 15000.0 龙腾国际4700-490018000045%22 81000.0 99000.0 开源首府4200-430021000065%12 136500.0 73500.0 京华弘悦国际待售4000000%待售0.0 400000.0 常绿桃花源37009300095%88350.0 4650.0 豫森时代新城420022000075%165000.0 55000.0 常绿林溪谷247643.6495%235261.5 12382.2 亚丁湾41008600055%747300.0 38700.0 建工盛世华庭5300095%50350.0 265054、.0 康达彩虹小区430040000070%21280000.0 120000.0 中建嘉天下91148.816 0.0 91148.8 贵人国际一期紫荆城26000056%145600.0 114400.0 惠泽园390017950098%16175910.0 3590.0 大乘领仕馆18000075%135000.0 45000.0 秀水名居待售1200000%待售0.0 120000.0 建工佳苑期14686395%139519.9 7343.1 中远国际商贸城待售8500000%待售0.0 850000.0 精忠龙城待售33000000%待售0.0 3300000.0 小计小计450055、450010774400.4410774400.44_ _ _3362102.6 3362102.6 7412297.9 7412297.9 本次市调涉及湛河区住宅项目本次市调涉及湛河区住宅项目2525个，涉及住宅建筑面积约个，涉及住宅建筑面积约1077.41077.4万万，其中住宅存量约，其中住宅存量约741.2741.2万，年消化量约万，年消化量约88.488.4万，住宅均价万，住宅均价45004500元元/。本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析总结住宅市场竞争分析总结从各区住宅存量看，湛河区住宅存量最大，约741.2万，占总存量的44%，其次是卫东区，占总存量的28%；从各区住宅存量消化56、速度看，湛河区年消化量88.4万，消化速度居各区之首，剩余存量需8.4年消化，新城区与卫东区年消化量较小，消化速度相对较慢。湛河区住宅存量约湛河区住宅存量约741.2741.2万，居各区之首，消化速度较快，存量消化完毕需万，居各区之首，消化速度较快，存量消化完毕需8.48.4年，新城年，新城区与卫东区年消化量较小，剩余存量消化周期相对较长区与卫东区年消化量较小，剩余存量消化周期相对较长。本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析总结住宅市场竞争分析总结从各区住宅成交均价看，受区位的影响，新华区住宅均价居各区之首，住宅均价为5800元/；其次是卫东区，西城区主要受政府规划利好的影响，住宅均价5500元57、/；湛河区为各区的住宅价格洼地，均价4500元/。新华区住宅均价居各区之首，其次是卫东区，而项目所在湛河区属于各区的住宅价值洼新华区住宅均价居各区之首，其次是卫东区，而项目所在湛河区属于各区的住宅价值洼地，均价约地，均价约45004500元元/。本报告是严格保密的。住宅市场竞争分析总结住宅市场竞争分析总结区域规划区位地段区域交通区域配套住宅价格市场消化速度新华区新华区卫东区卫东区新城区新城区湛河区湛河区488109 94 447776 68 8106468 86 676675 51010各区住宅市场竞争力比较：新华区各区住宅市场竞争力比较：新华区新城区新城区卫东区卫东区 湛河区。湛河区。20158、4房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区域住宅市场分析区域住宅市场分析本报告是严格保密的。区域住宅市场分析区域住宅市场分析千田新开元华庭金兰王朝立威山华坤景山庄园万和世家帝佳尚城帝佳英郡郎润美辰佛光翠景园龙腾国际开源首府常绿桃花源豫森时代新城常绿林溪谷中建嘉天下项目位置秀水名居在售在售待售待售受规划影响，项目所在湛河区区域住宅基本分布在北部，主要在神马大道、新南环路、姚电大道两侧，南部住宅市场基本处于空白，项目具备发展住宅物业的市场机会。本报告是严格保密的。区域住宅市场区域住宅市场-产品分析产品分析303060609059、90120120150150180180210210金兰王朝金兰王朝千田新开元千田新开元立威山立威山帝佳尚城帝佳尚城郎润郎润美辰美辰佛光佛光翠景翠景园园龙腾国际龙腾国际开源首府开源首府常绿常绿林溪林溪谷谷中建中建嘉天下嘉天下供应户型供应户型畅销户型畅销户型湛河区主力供应户型为60-130左右，畅销户型面积段集中在80-120。湛河区住宅市场主力供应户型集中在湛河区住宅市场主力供应户型集中在6060-130130，产品同质化严重，畅销产品面积区间为，产品同质化严重，畅销产品面积区间为8080-120120。本报告是严格保密的。区域住宅市场区域住宅市场-客户分析客户分析客户市场客户市场通过在售项目60、调研，区域住宅客户目前表现出以“本地为主”的特征，同时通过在售项目调研，区域住宅客户目前表现出以“本地为主”的特征，同时受市区住宅价格较高影响，接纳部分市区外溢客户。受市区住宅价格较高影响，接纳部分市区外溢客户。区域住宅客户主要来源于本地，占总客户的45%，其次是周边县市的客户，占30%，同时受市区住宅价格较高影响，接纳部分市区外溢客户。客户多以私营业主及公务员为主，其次是国企职员。本报告是严格保密的。区域住宅市场区域住宅市场-客户分析客户分析核心客户核心客户公务员、私营业主、国企职员、教师公务员、私营业主、国企职员、教师客户特征客户特征来源：主要来自湛河区年龄：3555置业目的：二改及多次改61、善预估占比：50%重要客户重要客户上班族、国企职员、企业高管上班族、国企职员、企业高管客户特征客户特征来源：来自市区、周边县市年龄：2640置业目的：首次置业及二改预估占比：40%边缘客户边缘客户受规划利好影响带来的外地客及部分投资客受规划利好影响带来的外地客及部分投资客客户特征客户特征来源：其他区域年龄：2545预估占比：10%核心客户重要客户边缘客户以湛河区地缘性客户为主，以市区及周边县市客户为辅。核心客群为公务员、私营业主、以湛河区地缘性客户为主，以市区及周边县市客户为辅。核心客群为公务员、私营业主、国企职员、教师为主，主要满足改善性需求。国企职员、教师为主，主要满足改善性需求。本报告是62、严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析本报告是严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析-千田新开元千田新开元千田新开元为集住宅、公寓、酒店、写字楼为一体的综合体项目。千田新开元为集住宅、公寓、酒店、写字楼为一体的综合体项目。建设指标建设指标用地面积用地面积270000平方米总建面总建面1000000平方米容积率容积率3.68绿地率绿地率35%物业类型物业类型住宅、公寓、酒店、写字楼主力面积主力面积40-150平米1-4房开盘时间开盘时间2012.3开发商开发商河南千田实业集团有限公司均价均价4700本报告是严格保密的。内部规划内部规划内部规划有高层住宅、内部规划有高层住宅、5A5A级63、写字楼、公寓、农贸市场等，沿级写字楼、公寓、农贸市场等，沿L L型展开，极大地延伸了景观型展开，极大地延伸了景观面及商业展示面。面及商业展示面。5A级写字楼：31098.08平方米酒店式公寓：52350.30平方米住宅：687245.38平方米商业：100672.97平方米农贸市场：7562.40平方米私家会所：4880.34平方米住宅部分写字楼及公寓部分住宅部分L L型建筑形态大大延伸观景面及商业展示面型建筑形态大大延伸观景面及商业展示面本报告是严格保密的。项目配套项目配套项目内部配套齐全，娱乐休闲配套、商业配套、教育配套一应俱全。项目内部配套齐全，娱乐休闲配套、商业配套、教育配套一应俱全。64、5000平米私家会所：养生SPA、沙龙馆、瑜伽室、健身房、红酒坊、雪茄室、多媒体、魔幻乐园、高尔夫练习场、室内恒温泳池等。恒温泳池恒温泳池8000平方米农贸市场配套100000平方米商业配套魔幻乐园魔幻乐园3800平方米知名大学附属幼儿园（双语幼儿园）本报告是严格保密的。景观特色景观特色项目通过底层架空设计，塑造丰富的地形竖向变化，利用景观节点，注重人文景观空间的项目通过底层架空设计，塑造丰富的地形竖向变化，利用景观节点，注重人文景观空间的可参与性，时尚感，趣味性与文化性。可参与性，时尚感，趣味性与文化性。爱丽丝乐园：打造儿童休闲娱乐的美好乐园。阿基米德广场：融入生态园林理论，令景观、建筑、人65、文相融合。五彩花径：底层架空设计，最大限度地增加绿化率，体现景观性。雕塑大道：通过溪流、小桥、雕塑等构筑人文环境，体现人性化的关怀。本报告是严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析-帝佳英郡帝佳英郡帝佳英郡为集高层住宅、商业步行街、星级酒店为一体的复合化功能社区。帝佳英郡为集高层住宅、商业步行街、星级酒店为一体的复合化功能社区。建设指标建设指标用地面积用地面积80443.4平方米总建面总建面476166.8平方米容积率容积率4.5绿地率绿地率40%物业类型物业类型住宅、商业主力面积主力面积70-150平米2-4房开盘时间开盘时间2011.3开发商开发商河南帝佳房地产开发有限公司均价均价4266、00元/本报告是严格保密的。项目配套项目配套项目内部配套齐全，具有商业配套、教育配套、生活休闲配套等。项目内部配套齐全，具有商业配套、教育配套、生活休闲配套等。3万m的风情商业街700m的高尚主题会所1500m的幼儿园星级酒店（规划中）本报告是严格保密的。景观特色景观特色帝佳英郡采用多重庭院立体围合式景观园林。帝佳英郡采用多重庭院立体围合式景观园林。英伦广场：大型休闲广场、花坛、台阶等欧式园林小品点缀。中央观景平台：16栋英伦建筑群环绕，多重庭院立体围合，观景优雅闲适。剑桥名人文化长廊：欧式廊庭设计尽显欧陆风情的时尚大气。英伦钟楼：复古钟楼设计，体现时代穿越感，时尚与古典交融。本报告是严格保密67、的。产品特色产品特色帝佳英郡创新产品打造“子母房”增强户型功能，飘窗设计增加了赠送面积。帝佳英郡创新产品打造“子母房”增强户型功能，飘窗设计增加了赠送面积。子母房：子母房：一套房包括两套相邻住房，其功能多变，适合投资或出租。两房：两房：飘窗设计，大尺度的赠送面积。本报告是严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析-鹰城商贸中心鹰城商贸中心鹰城商贸中心是集购物中心、特色步行街、高尚住宅、商务写字楼为一体的综合体项目。鹰城商贸中心是集购物中心、特色步行街、高尚住宅、商务写字楼为一体的综合体项目。建设指标建设指标用地面积用地面积13.78万平方米总建面总建面105万平方米容积率容积率7.6绿地率绿68、地率35%物业类型物业类型住宅、商业、公寓主力面积主力面积60-140平米2-4房开盘时间开盘时间2012.3开发商开发商河南鹰城集团均价均价5700本报告是严格保密的。规划布局规划布局鹰城商贸中心规划了商业中心区、住宅区和特色风情商业区鹰城商贸中心规划了商业中心区、住宅区和特色风情商业区3 3个区域，各区域分布明显。个区域，各区域分布明显。5 5星级星级酒店酒店5A5A级写级写字楼字楼商业区商业区住宅区住宅区特色风情商特色风情商业区业区大型的综合购物主力店是该区域商业开发的重要组成部分一区：多幕电影院、美食广场、餐饮店、风情酒吧等；二区：茶馆、咖啡店、静吧等高层住宅建筑围合的私密住宅区本报告69、是严格保密的。项目配套项目配套鹰城商贸中心配套齐全，具有商业、娱乐、教育等配套设施。鹰城商贸中心配套齐全，具有商业、娱乐、教育等配套设施。3030万平方米的商业：万平方米的商业：引入Shopping Mall的商业模式；集合购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等五大功能；设有小商品批发城及建材专区。特色步行街：特色步行街：借鉴先进运营模式，融合东西方步行街文化精髓；集美食、休闲，娱乐于一体。私人俱乐部：私人俱乐部：高档休闲会所，健身中心，SPA会馆名校幼儿园名校幼儿园本报告是严格保密的。景观特色景观特色鹰城商贸中心利用全景式架空花园打造双重主题式园林景观。鹰城商贸中心利用全景式架空花园打造双重主题式园70、林景观。全景式架空花园中央喷水广场双重主题园林景观观景广场本报告是严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析-建业桂园建业桂园建业桂园是一个低密度、低容积率、高绿化率、高标准的新中式、高层、高品质住宅区。建业桂园是一个低密度、低容积率、高绿化率、高标准的新中式、高层、高品质住宅区。建设指标建设指标用地面积用地面积7.26万平方米总建面总建面26.8万平方米容积率容积率3.25绿地率绿地率41%物业类型物业类型高层住宅、公寓主力面积主力面积以 2居室88、3居室138为主，户型整体面积区间为40200开盘时间开盘时间2011年07月30日开发商开发商建业住宅集团平顶山置业有限公司均价均价50071、0元/本报告是严格保密的。规划布局规划布局建业桂园项目楼栋采用围合式布局，最大化保证了观景、采光等高端居住品质要求，每套一建业桂园项目楼栋采用围合式布局，最大化保证了观景、采光等高端居住品质要求，每套一层住宅均有庭院，把中国传统的院落的精髓结合到我们现代生活理念当中。层住宅均有庭院，把中国传统的院落的精髓结合到我们现代生活理念当中。项目一期为7栋18层高层住宅。户型设计有一房、二房、三房、四房，面积从40多平米的小户型到160左右平米不等，所有户型都有良好的采光通风和朝向，动静分离、干湿分区，实用率高。7栋33层高层住宅，户型为40-200平米一房至四房，产品丰富，具有极高的居住价值和投资价值72、。一栋32层全能小公寓,二期二期本报告是严格保密的。项目配套项目配套项目内部配套有苏式特色园林、一个四班幼儿园、社区商业及相关配套设施。项目内部配套有苏式特色园林、一个四班幼儿园、社区商业及相关配套设施。恒温泳池恒温泳池魔幻乐园魔幻乐园苏式特色园林小哈佛幼儿园沿街商业苏式特色园林本报告是严格保密的。产品特色产品特色建业桂园户型讲究创新实用，灵动多变，赠送率高，采光佳。建业桂园户型讲究创新实用，灵动多变，赠送率高，采光佳。3室室2厅厅1卫卫 122m2室室2厅厅1卫卫 86m本报告是严格保密的。住宅典型项目分析总结住宅典型项目分析总结12充分利用项目沿街展示面，保证项目商业价值最大化，以获取更大73、的利益。随着市场的逐渐成熟及市场需求的发展，集住宅、商业、商务等多元化的物业组合为市场发展趋势。物业组合：多元化复合物业是市场未来发展趋势物业组合：多元化复合物业是市场未来发展趋势整体规划：保证商业展示面利用最大化整体规划：保证商业展示面利用最大化3结合市场需求，打造适合项目的特色景观园林，提高项目的整体质素。项目配套：注重景观的塑造项目配套：注重景观的塑造4住宅产品打造既要符合市场需求，又要讲究创新实用，并充分考虑与商业功能的衔接。产品打造：住宅产品打造符合市场需求，并充分考虑与商业的结合产品打造：住宅产品打造符合市场需求，并充分考虑与商业的结合住宅市场分析小结住宅市场分析小结住宅整体市场：74、住宅整体市场：20132013年新增住宅供应年新增住宅供应300300万，供应量较大，市场竞争激烈；万，供应量较大，市场竞争激烈；主力供应产品以主力供应产品以9090-120120及及6060-9090产品为主，多为首置及首改产品；产品为主，多为首置及首改产品；住宅市场供大于求明显，目前市场以中小户型的刚需及首改需求为主；住宅市场供大于求明显，目前市场以中小户型的刚需及首改需求为主；住宅成交均价为住宅成交均价为47904790元元/，整体增长幅度较小，且项目所在湛河区为各区住宅价格洼地。，整体增长幅度较小，且项目所在湛河区为各区住宅价格洼地。住宅竞争市场：住宅竞争市场：从各区住宅存量看，湛河区75、住宅存量最大，其次是卫东区；从各区住宅存量看，湛河区住宅存量最大，其次是卫东区；从各区住宅存量消化速度看，湛河区消化速度居各区之首，剩余存量需从各区住宅存量消化速度看，湛河区消化速度居各区之首，剩余存量需8.48.4年消化，新城区与卫东年消化，新城区与卫东区年消化量较小，消化速度相对较慢。区年消化量较小，消化速度相对较慢。区域住宅市场：区域住宅市场：区域住宅市场存量居各区之首，竞争激烈，存量消化周期长；区域住宅市场存量居各区之首，竞争激烈，存量消化周期长；住宅市场主力供应户型集中在住宅市场主力供应户型集中在6060-130130，产品同质化严重，畅销产品面积区间为，产品同质化严重，畅销产品面积76、区间为8080-120120；项目所在区域客户主要以湛河区地缘性客户为主，公务员、私营业主、国企职员、教师为主，项目所在区域客户主要以湛河区地缘性客户为主，公务员、私营业主、国企职员、教师为主，主要满足改善性需求，以市区及周边县市客户为辅。主要满足改善性需求，以市区及周边县市客户为辅。启示：在住宅市场竞争红海的背景下，未来项目住宅应控制体量，产启示：在住宅市场竞争红海的背景下，未来项目住宅应控制体量，产品顺应市场需求，并充分考虑与商业功能的结合。品顺应市场需求，并充分考虑与商业功能的结合。本报告是严格保密的。市场现状市场现状关键词：关键词：供应量大供应量大存量大存量大 竞争激烈竞争激烈 产品同77、质化产品同质化 价值洼地价值洼地住宅市场供应量较大，存量较大，市场竞争激烈；主力供应产品以90-120及60-90为主，多为首置及首改产品；区域市场产品同质化严重；项目所在湛河区住宅价格为市场价值洼地。市场机会市场机会关键词：关键词：中小户型畅销中小户型畅销 消化速度快消化速度快 南区竞争小南区竞争小畅销产品以中小户型为主；项目所在湛河区住宅消化速度居各区之首，且南区住宅开发量小；。市场启示市场启示关键词：关键词：住宅为商业配套住宅为商业配套控制规模控制规模 分阶段开发分阶段开发 中小户型中小户型 公寓产品公寓产品整体市场存量大且区域住宅价值较低，住宅盈利性较差，应控制住宅开发规模，可作为商业78、的配套，主要以中小型公寓为主，若分期开发，后期可考虑居家型精品住宅。住宅市场启示住宅市场启示市场趋势市场趋势关键词：关键词：市场存量加大市场存量加大 产品精细化、创新化产品精细化、创新化产品品质提高产品品质提高未来市场存量较大，市场压力加强；未来住宅产品应向精细化、差异化、创新化方向发展，产品品质将得到提高。2、商业市场分析本报告是严格保密的。商圈商圈分析分析商圈商圈划分：划分：按照人流集聚度及商圈等级，平顶山市商圈分为中心商圈和两个新兴商圈，未按照人流集聚度及商圈等级，平顶山市商圈分为中心商圈和两个新兴商圈，未来城市来城市由单一商业中心向多组团中心发展由单一商业中心向多组团中心发展。1 1、79、中心商圈：城市核心商圈、中心商圈：城市核心商圈商业形态：商场+步行街+地下商业代表商家：丹尼斯百货、双丰百货、和平路商业街、凯撒广场等2 2、新城区新兴商圈：、新城区新兴商圈：商业形态：超市+社区底商代表商家：德信泉超市3 3、湛河区新兴商圈：、湛河区新兴商圈：商业形态：商场+社区底商代表商家：九头崖中心商圈湛河区新兴商圈新城区新兴商圈城市核心商圈城市核心商圈新兴商圈新兴商圈商圈发展方向商圈发展方向本报告是严格保密的。商圈商圈分析分析经走访调查平顶山三个商圈的租售价格，以中心商圈最高，其次是新城区的新兴商圈，湛经走访调查平顶山三个商圈的租售价格，以中心商圈最高，其次是新城区的新兴商圈，湛河区新80、兴商圈的租售价最低。河区新兴商圈的租售价最低。租金：100-300元/平米月售价：10000-30000元/平米中心商圈中心商圈新城区新兴新城区新兴商圈商圈租金：100-200元/平米月售价：15000-30000元/平米湛河区新湛河区新兴商圈兴商圈租金：80-150元/平米月售价：10000-20000元/平米本报告是严格保密的。商圈商圈分析分析中心商圈业态最丰富、经营状况最好；新城区新兴商圈以零售和餐饮为主，缺乏氛围；项中心商圈业态最丰富、经营状况最好；新城区新兴商圈以零售和餐饮为主，缺乏氛围；项目所在的湛河区新兴商圈以零售业态为主，整体规模较小。目所在的湛河区新兴商圈以零售业态为主，整体81、规模较小。商圈商圈业态业态均价均价租金租金经营情况经营情况中心商圈零售、餐饮、娱乐、休闲1-3万元/平米100-300元/平米月经营情况良好湛河区新兴商圈以零售为主，餐饮、休闲为辅1-2万元/平米80-150元/平米月规模较小新城区新兴商圈以零售和餐饮为主，娱乐为辅1.5-3万元/平米100-200元/平米月缺乏氛围本报告是严格保密的。城市商业环境分析城市商业环境分析平顶山只有一个成熟商圈，即中心商圈，呈现三纵三横的分布特点。平顶山只有一个成熟商圈，即中心商圈，呈现三纵三横的分布特点。A AB BCCE EA：体育路商业街B：中兴路商业街C：开源路商业街D：矿工路商业街E：和平路商业街F：建设82、路商业街核心商圈商业街分布核心商圈商业街分布D DF FA A 体育路商业街：体育路商业街：商业形态：步行街+商家+地下商业街代表商家：B B 中兴路商业街：中兴路商业街：商业形态：超市代表商家：C C 开源路商业街：开源路商业街：商业形态：步行街代表商家：D D 矿工路商业街：矿工路商业街：商业形态：步行街代表商家：E E 和平路商业街：和平路商业街：商业形态：购物中心代表商家：F F 建设路商业街建设路商业街商业形态：购物中心+超市代表商家：本报告是严格保密的。城市商业环境分析城市商业环境分析编号编号商业街商业街档次档次主要业态主要业态单铺面积单铺面积A体育路商业街中低服装、鞋业2535B83、中兴路商业街中高服装零售、生活服务4060C开源路商业街中高服装、餐饮3555D矿工路商业街中低服装零售、餐饮、五金E和平路商业街中高服装、饰品4060F建设路商业街中电子数码编号地下商业街档次业态G佳世客中服装零售H凯撒广场中低服装零售I黄金海岸地下商业街中服装、餐饮娱乐和平路步行街黄金海岸凯撒广场目前平顶山的商业街大多分布在中心路及建设路周边，以服装、鞋业零售业态为主，店铺目前平顶山的商业街大多分布在中心路及建设路周边，以服装、鞋业零售业态为主，店铺的档次以中档为主。的档次以中档为主。平顶山商业街大多分布在中兴路和建设路沿线一带，以服装、鞋业零售为主，同时还兼具一些餐饮及小商品零售业态，店84、铺的档次以中档为主，地下商业街的经营环境较差。本报告是严格保密的。城市商业环境分析城市商业环境分析目前平顶山商业街的平均租金为目前平顶山商业街的平均租金为100400100400元元/月月，而地下商业街租金为，而地下商业街租金为5030050300元元/月月。商业街以中兴路和开源路的租金最高，矿工路的租金最低。商业街以中兴路和开源路的租金最高，矿工路的租金最低。A A核心商圈商业街租金分布核心商圈商业街租金分布编号编号商业街商业街租金（元租金（元/月月）A体育路商业街80300B中兴路商业街200400C开源路商业街200450D矿工路商业街40200E和平路商业街200400F建设路商业街185、00250编号地下商业街租金（元/月）G佳世客150300H凯撒广场50150I黄金海岸地下商业街100300GGH HIB BCCD DE EF F纵向商业街横向商业街地下商业街本报告是严格保密的。城市商业环境分析城市商业环境分析集中式商业集中式商业主要集中于以体育路、中兴路、开源路三条主要商业街道为中心的商业街区主要集中于以体育路、中兴路、开源路三条主要商业街道为中心的商业街区。1 16 62 24 45 53 38 89 9111112121313新华路101014147 713131515编号编号商场名称商场名称1中心商城2万家百货3丹尼斯百货中兴路店4鹰城世贸广场5双丰商城6电子时代86、广场7数码电子广场8广汇商场9九方圆商城10丹尼斯百货开源路店11金三角12平顶山商场13商业大楼14人民商场15德信泉广场（共7个）平顶山中心区吸纳能力过强，造成其它区域相对冷淡，缺乏其它副中心，缺乏完善的商业配套本报告是严格保密的。城市商业环境分析城市商业环境分析平顶山市集中式商业业态分布以百货为主，中档以上占比超过平顶山市集中式商业业态分布以百货为主，中档以上占比超过80%80%，发展稳定活跃。，发展稳定活跃。集中式商业集中式商业编号商场名称业态经营档次体量（）1中心商城百货中端96002万家百货百货中高端260003丹尼斯百货中兴路店百货中高端450004鹰城世贸广场百货中高端210287、05双丰商城百货中高端500006电子时代广场电子数码中高端72007数码电子广场电子数码中端22008广汇商场百货中端62789九方圆商城百货中端453610丹尼斯百货开源路店百货中高端（待开业）8800011金三角电子数码中低端420012平顶山商场百货中低档210013商业大楼百货中高端680014人民商场百货中端4000015德信泉广场（共7个）超市中档70000合计38293438.3万百货约3万,占比78%电子数码1.36万,占比4%超市7万,占比18%集中式商业业态体量占比集中式商业业态体量占比百货电子数码超市中低档13%中档40%中高档47%集中式商业档次占比集中式商业档次占比88、本报告是严格保密的。城市商业环境分析城市商业环境分析本案商业具备市场机会：本案商业具备市场机会：中低档商业市场是本案未来商业突破点中低档商业市场是本案未来商业突破点 中心商圈业态最丰中心商圈业态最丰富、经营状况最富、经营状况最好，项目所在的湛好，项目所在的湛河区新兴商圈以零河区新兴商圈以零售为主，经营情况售为主，经营情况良好。良好。商业重心向西和南商业重心向西和南两翼推移，新兴商两翼推移，新兴商业中心崛起，未来业中心崛起，未来湛河区将成为城市湛河区将成为城市副中心商圈副中心商圈 通过本地商业街形通过本地商业街形态差异化分析，中态差异化分析，中低档商业市场是本低档商业市场是本案未来商业突破点案未89、来商业突破点 平顶山市商圈分为平顶山市商圈分为中心商圈和两个新中心商圈和两个新兴商圈，中心商圈兴商圈，中心商圈的商业租售价最的商业租售价最高，湛河区新兴商高，湛河区新兴商圈租售价最低。圈租售价最低。本报告是严格保密的。专业市场环境分析专业市场环境分析目前平顶山的专业市场主要分布在建设路、开源路、平安大道沿线，现阶段项目周边专业目前平顶山的专业市场主要分布在建设路、开源路、平安大道沿线，现阶段项目周边专业市场的竞争不大。市场的竞争不大。本案本案市场类型市场类型农贸市场建材市场茶叶市场五金市场花卉市场灯饰市场针织市场服装市场陶瓷市场家具市场小商品市场物流市场本报告是严格保密的。专业市场环境分析专业90、市场环境分析专业专业市场市场编号市场类型市场类型市场名称市场名称体量（）体量（）总体总体量（）量（）1农贸市场双鹰蔬菜批发市场12000127000天成果品市场8000西环路果品市场100000火车站综合市场70002建材市场陆顺建材城4000056000东建材8000西建材80003茶城中央茶城2000053000亿嘉茶城13000平顶山茶叶市场200004花卉市场天惠花卉市场1000037000泰赢花卉市场12000平顶山花卉世界150005灯饰市场云顶灯饰城1000016000昕开源市场60006针织市场汇商针织城500012000针织品批发市场70007陶瓷市场陶瓷城40000400091、08家具市场蓝盛琪家具300023000三升精品家具200009小商品繁荣街小商品批发市场4000104000义务国际商贸城10000010物流园1000000100000011五金市场繁荣街五金市场6000600012服装市场东城国际3000030000合计153.4万平顶山共有12大类型的专业市场，从规模占比上来看，物流专业市场占比最大，其次为农贸市场和小商品市场，较小的为针织、灯饰、五金、家具和服装批发市场。经统计平顶山经统计平顶山1212大类型的专业市场，物流市场规模较大，针织、灯饰、五金、家具市场大类型的专业市场，物流市场规模较大，针织、灯饰、五金、家具市场和服装批发市场的规模较小。92、和服装批发市场的规模较小。本报告是严格保密的。专业市场环境分析专业市场环境分析目前平顶山各专业市场中，小商品、服装、农贸、家具、灯饰市场的经营情况较好，茶目前平顶山各专业市场中，小商品、服装、农贸、家具、灯饰市场的经营情况较好，茶叶、物流、针织等市场的经营情况较差。叶、物流、针织等市场的经营情况较差。市场类型市场类型经营范围经营范围经营情况经营情况农贸市场蔬菜、水果、肉类等农产品农批市场展示形象差，总体经营情况良好建材市场门窗、瓷砖等建材产品经营情况较好茶叶市场茶叶经营情况较差家具市场家具用品经营情况尚可陶瓷市场陶瓷经营情况一般小商品市场饰品、玩具等经营情况较好物流市场物流规模最大，但是经营情93、况一般针织市场针织品规模较小，经营情况一般灯饰市场灯饰产品规模较小，靠近街区的经营情况较好，总体经营尚可花卉市场花草虫鸟人气较旺但是购买力不强，总体经营情况尚可服装市场服装只存在一些服装零售液态，经营情况尚可，服装批发市场处于空白五金市场零部件、日用五金经营状况较好本报告是严格保密的。专业市场环境分析专业市场环境分析平顶山专业市场整体展示形象较差，市场上缺乏较高档次的专业市场。平顶山专业市场整体展示形象较差，市场上缺乏较高档次的专业市场。繁荣街五金市场平顶山花卉市场水果市场中央茶城昕开源市场云顶灯饰市场平顶山专业市场所处位置交通便利，但是从整体来看，展示形象较差，市场上中高档次的专业市场极少。94、本报告是严格保密的。专业市场环境分析专业市场环境分析平顶山各专业市场租金排序为：服装平顶山各专业市场租金排序为：服装 五金五金 灯饰灯饰 家具家具 小商品小商品 针织针织 农贸农贸 茶叶茶叶 花卉花卉 建材建材=陶瓷陶瓷 物流市场物流市场专业专业市场市场编号市场类型市场类型名称名称租金（元租金（元/月）月）平均租金平均租金1农贸市场双鹰蔬菜批发市场50-6039天成果品市场20-25西环路果品市场免租2年火车站综合市场-2建材市场陆顺建材城3030东建材15-20西建材35-453茶城中央茶城2533亿嘉茶城25平顶山茶叶市场40-604花卉市场天惠花卉市场20-4031泰赢花卉市场10平顶山95、花卉世界45-605灯饰市场云顶灯饰城50-100108昕开源市场120-1306五金市场繁荣街五金市场100-1501257针织市场汇商针织城40-5046针织品批发市场40-558陶瓷市场陶瓷城20-40309家具市场蓝盛琪家具20-4083三升精品家具120-15010小商品繁荣街小商品批发市场100-15080义务国际商贸城30-4011物流12服装市场东城国际150150平顶山各专业市场中 服装市场的租金最高，其次为五金市场，物流市场的租金最低。租金排序：服装市场五金市场灯饰家具小商品针织农贸茶叶花卉建材=陶瓷物流市场本报告是严格保密的。专业市场环境分析启示专业市场环境分析启示本案商96、业具备市场机会：本案商业具备市场机会：服装、小商品、家具、五金等业态是本案商业核心服装、小商品、家具、五金等业态是本案商业核心突破点突破点 服装、小商品、五服装、小商品、五金、家具承租能力金、家具承租能力强，农贸市场的展强，农贸市场的展示形象差示形象差 平顶山有平顶山有1212大类型大类型的专业市场，物的专业市场，物流、规模较大，服流、规模较大，服装批发、五金、家装批发、五金、家具市场空间较大。具市场空间较大。通过本地专业市场通过本地专业市场分析，本案未来打分析，本案未来打造可适当选择服装造可适当选择服装批发、小商品、家批发、小商品、家具、五金等业态具、五金等业态 平顶山的专业市场平顶山的专业97、市场主要分布在建设主要分布在建设路、开源路、平安路、开源路、平安大道沿线大道沿线本报告是严格保密的。市场商业饱和度计算：市场商业饱和度计算：零售市场容量分析主要采用国际上广泛使用的商圈饱和指数，其公式为：（）（其中：为饱和度指数；为消费者总数；为每一位消费者的平均购买额；为商圈内商业营业面积）平顶山市区各主要指标：C（消费者总数）：预计平顶山市区2016年人口总数（1013118人）RE（消费者平均购买额）：预计平顶山2016年城镇居民年人均消费性支出：24322元/人RF（商家营业面积）：2016年平顶山市区未来商业经营面积（约4331934平方米）（那么：（）（1013118 24322元98、）4331934=5688元/平方米IRSIRS衡量值衡量值商圈发展空间评估商圈发展空间评估10,00010,000元元/平方米平方米商圈处于饱和状态，短期内不宜大量增加商业物业10,00010,00015,00015,000元元/平方米平方米商圈发展处于平衡状态，发展空间不足15,00015,00020,00020,000元元/平方米平方米商圈有一定的发展空间20,00020,000元元/平方米平方米商圈有较大的发展空间平顶山水平平顶山水平20162016年市区商业饱和指数为年市区商业饱和指数为56885688元元/，根据饱和指数的衡量值评估，商圈处于饱和状，根据饱和指数的衡量值评估，商圈处99、于饱和状态，短期内不宜大量增加商业物业，建议项目未来减少商业体量。态，短期内不宜大量增加商业物业，建议项目未来减少商业体量。本报告是严格保密的。销售销售型商业市场环境分析型商业市场环境分析销售销售型商业项目主要分布在发展成熟，人口密集的建设路和平安大道南北两侧。型商业项目主要分布在发展成熟，人口密集的建设路和平安大道南北两侧。派德广场佳田新天地和盛时代广场鹰城国际东城国际义乌国际商贸城百合金山东部物流园本报告是严格保密的。销售销售型商业市场环境分析型商业市场环境分析目前平顶山销售型商业市场面积段以目前平顶山销售型商业市场面积段以2020-100 100 为主，均价为主，均价1 1-3 3万万/100、，租金，租金100100-300300元元/月月，大多采用售后返租的销售模式。，大多采用售后返租的销售模式。项目名称项目名称面积区间面积区间均价均价租金租金销售策略（是否返租）销售策略（是否返租）派德广场20-802万/120-200元/月是佳田新天地300-5003万/200-300元/月否和盛时代广场60-1501.5万/-否鹰城国际20-2002.5万/150元/月是，售后返祖10年，收益9.6%东城国际50-1002万/100元/月-义务国际商贸城20-601.35万/100-150元/月是，返租三年，交房时一次性返租21%百合金山45-1003.5万/-物流园500-10001万/1101、0元/月是本报告是严格保密的。销售销售型商业市场环境分析型商业市场环境分析平顶山现有商业体量为平顶山现有商业体量为200200多万平方米，潜在商业体量为多万平方米，潜在商业体量为220220多万平方米，市场整体商业体量多万平方米，市场整体商业体量较大。据调研，单项目商业的年销售面积约较大。据调研，单项目商业的年销售面积约1313万，未来项目的商业体量不宜做太大。万，未来项目的商业体量不宜做太大。商业类型商业类型体量体量集中式商业1048934商业街543000专业市场474000合计合计20659342065934平方米平方米商业类型商业类型体量体量销售型商业1266000专业市场100000102、0合计合计22660002266000平方米平方米平顶山现有商业体量平顶山未来可预计商业体量本报告是严格保密的。销售销售型商业市场环境分析型商业市场环境分析平顶山商业市场需求以自用兼投资为主，对区域价值关注度较高。平顶山商业市场需求以自用兼投资为主，对区域价值关注度较高。平顶山市商业投资客群分类1.主要购买人群为平顶山区域外投资客2.购房驱动因素为投资升值3.看重规划、交通和未来生活配套本地高收入群游离客个体户老板1.客户属性为当地个体户老板，即现有商铺经营的人2.购房驱动因素为自用、看重投资增值潜力3.关注地段和周边配套1.客户属性当地收入较高，工作稳定人群，及具有投资意识的中高级公务员2.103、购房驱动因素为投资3.关注地段和生活配套，对楼盘品质要求高客户需求客户需求商铺功能商铺功能租金收益租金收益经营经营业主只需收取租金因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值销售收益销售收益降低房租成本，并获得营业收入经营收益经营收益长期收益长期收益风险保障风险保障资产沉淀资产沉淀客户利益客户利益融资工具融资工具融资收益融资收益融资融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款出租出租转售转售 商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益商业投资群体置业目的研究本报告是严格保密的。销售型商业环境分析启示销售型商业环境分析启示本案商业具备市场机会：本案商业具备市场机会：104、未来项目的商业体量不宜做太大未来项目的商业体量不宜做太大 平顶山市场整体商平顶山市场整体商业体量较大，未来业体量较大，未来项目的商业体量不项目的商业体量不宜做太大宜做太大 平顶山销售型商业平顶山销售型商业市场面积段以市场面积段以2020-100 100 为主，均价为主，均价1 1-3 3万万/，大多采用，大多采用售后返租销售模售后返租销售模式。式。平顶山商业市场需平顶山商业市场需求以自用兼投资为求以自用兼投资为主，投资客对区域主，投资客对区域价值关注度较高。价值关注度较高。平顶山销售型商业平顶山销售型商业项目主要分布在发项目主要分布在发展成熟，人口密集展成熟，人口密集的建设路和平安大的建设路和105、平安大道南北两侧。道南北两侧。本报告是严格保密的。商业竞争项目分析商业竞争项目分析-义乌国际商贸城义乌国际商贸城义乌商贸城是集小商品采购批发市场、高尚住宅、商务酒店、休闲娱乐于一体的综合义乌商贸城是集小商品采购批发市场、高尚住宅、商务酒店、休闲娱乐于一体的综合性项目。性项目。规模规模占地面积：80亩（53333）建筑面积：420万商业面积：10万公寓面积：9万中庭面积中庭面积200600主力商铺主力商铺630开发商开发商豫宏嘉业房地产开发有限公司项目期数项目期数3期总户数总户数3000户物业类型物业类型商业、住宅、公寓楼层楼层商业4层，公寓57层车位比车位比1:3价格价格1000012000元106、/本报告是严格保密的。规划布局规划布局义乌商贸城一期以商业和公寓为主，商业面积近义乌商贸城一期以商业和公寓为主，商业面积近1010万平方米，万平方米，L L型建筑布局增大了商业的型建筑布局增大了商业的展示面积。展示面积。公寓公寓商业商业本报告是严格保密的。分层业态规划分层业态规划义乌商贸城商业部分共四层，义乌商贸城商业部分共四层，1 1层为下沉式商业街，层为下沉式商业街，1 1-3 3层为商铺，售价为层为商铺，售价为0.70.7-2 2万元，租万元，租金金3030-4040元元/月月/，采用售后返租的销售模式。，采用售后返租的销售模式。-1F1F2F3F层数层数经营业态经营业态面积段面积段售价107、售价租金租金销售模式销售模式-1层日杂百货、下沉式商业街20-401万30元/月/一次性付款可优惠9000元，返租三年，交房时一次性返租21%1层鞋帽、皮具箱包30-601-2万40元/月/2层母婴用品、文体玩具、童装、童鞋20-601.2-1.4万35-40元/月/3层中老年服装、运动装、男装、女装30-600.7-1.1万30-35元/月/本报告是严格保密的。建筑特色建筑特色义乌商贸城采用现代简约的建筑风格，空中连廊、休闲中庭、下沉式广场打破空间的空旷义乌商贸城采用现代简约的建筑风格，空中连廊、休闲中庭、下沉式广场打破空间的空旷感和视觉的单一感。感和视觉的单一感。-1F中庭连廊下沉式广场货108、梯效果建筑风格以现代简约为主；2座大型中央卖场实现6座空中连廊无缝对接，实现客流完美共享；大型中央休闲中庭，下沉式广场打破空间的空旷感和视觉的单一感；4部大型货梯，保证商品快速流通；3米主通道，2.5米次通道，高端商场场式经营环境，人货无阻分流。本报告是严格保密的。市场现状市场现状关键词：关键词：供应量大供应量大存量大存量大 竞争激烈竞争激烈价值洼地价值洼地商业市场供应量较大，存量较大，市场竞争激烈；主力供应面积以20-100为主；服装、灯饰、小商品、家具承租能力强，农贸市场的展示形象差；项目所在湛河区租售价为价格洼地。市场机会市场机会关键词：关键词：服装承租能力强服装承租能力强服装批发市场处109、于空白期服装批发市场处于空白期服装的承租能力强，中低端服装消费市场较小，服装批发市场处于市场空白。市场启示市场启示关键词：关键词：项目具备商业机会项目具备商业机会控制规模控制规模首选服装、小商品、家具业态首选服装、小商品、家具业态项目具备商业的机会，但整体市场存量大且区域商业价值较低，应控制商业规模，选择承租能力强且市场空白的服装业态，兼具小商品，同时可考虑家具、建材等业态。商业市场启示商业市场启示市场趋势市场趋势关键词：关键词：市场存量加大市场存量加大服装、小商品、家具成为首选业态服装、小商品、家具成为首选业态未来市场存量较大，市场压力加强；服装、小商品、家具等业态是本案商业核心突破点。3、110、商务市场分析本报告是严格保密的。商务市场现状分析商务市场现状分析开源路、中兴路及建设路一带是传统写字楼集聚地，马庄区及新城区为新兴写字楼商务开源路、中兴路及建设路一带是传统写字楼集聚地，马庄区及新城区为新兴写字楼商务带。本案远离主要商务地带，不具备发展商务物业的氛围条件。带。本案远离主要商务地带，不具备发展商务物业的氛围条件。中兴路平顶山写字楼市场发展相对滞后，企业办公楼较少，办公环境相对较差；写字楼主要分布在中心城区、马庄区及新城区内，中心城区为传统写字楼分布带，新城区为未来写字楼发展的重点区域。开源路建设路新华路佳田新天地华府商务公寓广厦商务中心基泰大厦东方今典科技总部新城开源国际中心佳信111、泉写字楼中远国际商贸城中心区中心区写字楼写字楼分布带分布带马庄区马庄区写字楼写字楼分布带分布带新城区新城区写字楼写字楼分布带分布带本案本案在售待售千田大厦本报告是严格保密的。办公物业供求情况办公物业供求情况20132013-20152015年市场上商务物业供应量较多，市场供求比为年市场上商务物业供应量较多，市场供求比为1:0.681:0.68，主力供应项目是科技总部，主力供应项目是科技总部新城、中远国际商贸城和开源国际中心，未来两年估算新增供应量将达新城、中远国际商贸城和开源国际中心，未来两年估算新增供应量将达4545万以上。万以上。2013-2015年，平顶山市办公物业市场主要供应在科技总部112、新城、中远国际商贸城和开源国际中心三个项目，2012年供求比1:0.75，2013年是1:0.68；未来待售项目有六个，新增供应面积约450008。本报告是严格保密的。办公物业租售情况办公物业租售情况中心区办公市场表现较好，投资回报率约中心区办公市场表现较好，投资回报率约9%9%-12%12%，平均入驻率约，平均入驻率约96%96%，是良好的投资物业。，是良好的投资物业。项目名称项目名称建筑面积建筑面积租金（元租金（元/月月.）入驻率入驻率(%)(%)均价（元均价（元/）销售率销售率(%)(%)广厦商务中心150005095%-千田大厦1000045-50100%-中心铭座700030-409113、5%-华城大厦850035-4095%-基泰大厦200006295%/不出售佳田国际酒店80007099%/不出售佳田新天地2000090-120-12000-20%35%开源国际中心佳田新天地销售率销售率 销售情况：销售情况：开源国际中心：月均消化2%佳田新天地：高层办公楼已全部出售，月均消化率为8.75%2013年3月开盘2013年9月开盘本报告是严格保密的。办公物业客户分析办公物业客户分析主力租赁客户主要为金融投资、教育培训、房地产开发等服务行业。主力租赁客户主要为金融投资、教育培训、房地产开发等服务行业。传统写字楼项目传统写字楼项目进驻企业名单进驻企业名单基泰大厦基泰大厦平顶山市中泰投114、资担保有限公司、河南林宜置业有限公司、平顶山市融鹰房地产开发有限公司、平顶山市中奥电梯有限公司、河南三石投资管理有限公司、平顶山市新华区投资担保有限公司、平顶山环球雅思培训学校、中鑫融资租赁有限公司、平顶山市坤泰科技有限公司、平顶山市金盈世纪贵金属经营有限公司、众成证券平顶山中兴路证券营业部等。广厦商务中心广厦商务中心恒博信息咨询有限公司、译马旅行社有限公司、中金财富投资有限公司、沁园集团豫南分公司、平顶山市润新物业服务有限公司、北京华夏爱婴平顶山亲子园、欢欢舞蹈工作室、平顶山医美中韩整形医院、河南祥瑞人力资源公司等基泰大厦租客分布本报告是严格保密的。市场产品分析市场产品分析办公市场产品面积以115、办公市场产品面积以8080-150150分割为主，灵活性较强，软硬件服务及配套相对落后，物分割为主，灵活性较强，软硬件服务及配套相对落后，物业形象逐渐提升。业形象逐渐提升。写字楼写字楼标准层标准层层高层高电梯电梯空调空调备注备注广厦商务中心700约3.3米2部分体空调所处繁华区中兴路，立面形象一般、商务办公环境较差佳田新天地约900约4.5米3部中央空调在建，未来外立面形象好，5A级写字楼，地标性建筑基泰大厦约800约3.3米4部中央空调地处中兴路，外立面形象良好，大堂设计较为简约大气佳田国际酒店约8003.2米3部分体空调外部形象尚佳，但内部办公环境较差佳信泉写字楼/3米、3.3米2部分体空116、调地处马庄繁华区域，外立面形象一般科技总部新城/4米4部中央空调地处新城区未来CBD区域，外立面形象佳 标准层：标准层：单层面积介于700-900平米之间；层高：层高：大多写字楼标准层高约3.3米左右，较其他城市较低，吊顶后空间压抑感强；电梯与空调：电梯与空调：电梯等候区面积较小，电梯数目较少，配套功能不强；产品分割：产品分割：以80-150中等户型为主，灵活性较强，同时兼顾大客户租用需求。写字楼写字楼产品分割产品分割基泰大厦以80-100为主、50、107、134、186佳田新天地以106-158为主，185、217、293本报告是严格保密的。关键因素分析关键因素分析本项目缺乏突出的优势资源117、打造办公物业，即不适宜开发写字楼。本项目缺乏突出的优势资源打造办公物业，即不适宜开发写字楼。写字楼写字楼办公物业发展所需的关键因素办公物业发展所需的关键因素本项目本项目适配性适配性KPIKPI便捷的区位便捷的区位（区位优势明显，交通便捷的区域，比较适宜写字楼市场的发展）本项目位于湛南新城，距离市区较近，交通便利。产业结构产业结构（现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、企业总部机构是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。）湛南新城是老城区的扩展区域，以居住、商业金融、旅游服务和文化教育为主，但是区域的商业还处于起步阶段，现代服务业并不发达，客户来源非常有118、限。商务环境商务环境（商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。）政府对湛南新城的扶持力度不够大，区域政府的服务效率较低，商业环境商未形成，商务环境较差。基础设施条件基础设施条件（包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是写字楼市场发展的基础。）本项目所处的湛南新城，是一个新开发的区域，基础设施较为薄弱。市场总结市场总结本项目不具备打造办公物业的基本条件，不适宜开发写字楼。商务市场分析小结商务市场分析小结启示：启示：平顶山办公市场未来供应量较大，中心区办公市场表现较好，本项目不平顶山办公市场未119、来供应量较大，中心区办公市场表现较好，本项目不具备打造办公物业的基本条件，不适宜开发写字楼。具备打造办公物业的基本条件，不适宜开发写字楼。商务市场现状：开源路、中兴路及建设路一带是传统写字楼集聚地，马庄区及新城区为商务市场现状：开源路、中兴路及建设路一带是传统写字楼集聚地，马庄区及新城区为新兴写字楼商务带。本案远离主要商务地带，不具备发展商务物业的氛围条件。新兴写字楼商务带。本案远离主要商务地带，不具备发展商务物业的氛围条件。办公物业供求情况：办公物业供求情况：20132013年市场供求比为：？主力供应项目是科技总部新城、中远国际年市场供求比为：？主力供应项目是科技总部新城、中远国际商贸城和开120、源国际中心，未来两年估算新增供应量将达商贸城和开源国际中心，未来两年估算新增供应量将达4545万以上。万以上。办公物业租售情况：中心区办公市场表现较好，投资回报率约办公物业租售情况：中心区办公市场表现较好，投资回报率约9%9%-12%12%，平均入驻率约，平均入驻率约96%96%，是良好的投资物业。，是良好的投资物业。办公物业客户分析：主力租赁客户为金融投资、教育培训、房地产开发等服务行业。办公物业客户分析：主力租赁客户为金融投资、教育培训、房地产开发等服务行业。市场产品分析：办公市场产品面积以市场产品分析：办公市场产品面积以8080-150150分割为主，灵活性较强，软硬件服务及配分割为主，121、灵活性较强，软硬件服务及配套相对落后，物业形象逐渐提升。套相对落后，物业形象逐渐提升。关键因素分析：本项目不具备打造办公物业的基本条件，不适宜开发写字楼。关键因素分析：本项目不具备打造办公物业的基本条件，不适宜开发写字楼。目目 录录ContentsContents01 01 项目核心问题界定项目核心问题界定02 02 项目项目市场分析市场分析0404项目经济测算项目经济测算03 03 项目发展方向初判项目发展方向初判（一）案例借鉴一）案例借鉴南阳银基商贸城本报告是严格保密的。【南阳银基商贸城南阳银基商贸城】概况概况 项目建设指标：项目建设指标：用地面积：225344 总建筑面：1500000容122、积率：6.65绿地率：30%物业类型：商铺、住宅层高：6.2米售价：6400元/总户数：6000户停车位：5000个建筑类型：多层定位：国际服装博览中心开发商：南阳四友房地产开发有限公司本报告是严格保密的。规划布局规划布局 商铺独特设计商铺独特设计每层层高6.2米，可分隔成两层，下层可以进行服装产品的展示、零售，上层可以用于仓储、批发、办公，将批发和零售有机的进行结合。高层住宅商业南阳银基商贸城分为四区、上下两个部分，上面为高层住宅，下层为商业部分，倾力打造国南阳银基商贸城分为四区、上下两个部分，上面为高层住宅，下层为商业部分，倾力打造国际服装博览中心。际服装博览中心。A区引进银基商贸城品牌A123、区B区c区D区 长方形建筑形态长方形建筑形态长方形的建筑形态分区分部建设，极大地增加了商业的展示面积。倾力打造集批发、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的国际服装博览中心。欧式风情步行街欧式风情步行街主力大卖场与室内多条商业长廊结合，各层大卖场、旗舰店、步行街、休闲中庭、景观平台共同构成一个欧式情景式商业街。本报告是严格保密的。商业招商商业招商 招商类型招商类型品牌服饰、餐饮美食、文化娱乐、生活精品。已入驻品牌已入驻品牌银基商贸城、华润万家、必胜客、肯德基、屈臣氏、元祖食品、小肥羊、棒约翰、DQ等。商业模式商业模式以服装批零为主，精品专卖店、高中档流行百货、大型超市、餐饮124、娱乐、休闲等全业态商业模式。南阳银基商贸城以服装批零为主，引进知名百货、大型超市、餐饮、娱乐等各类品牌商南阳银基商贸城以服装批零为主，引进知名百货、大型超市、餐饮、娱乐等各类品牌商家，成为南阳“一站式”消费的时尚新标杆。家，成为南阳“一站式”消费的时尚新标杆。新乡汇金国际城市广场本报告是严格保密的。【新乡汇金国际城市广场新乡汇金国际城市广场】概况概况 项目建设指标：项目建设指标：用地面积：150000 总建筑面：700000 商业面积：300000 容积率：4.67物业类型：住宅、商业、办公售价：16000元/日均人流量：30万人次建筑类型：板楼,高层开发商：新乡市天玺置业有限公司本报告是严125、格保密的。规划布局规划布局商办区商业区商住区写字楼商住楼专业市场SOHO公寓星级酒店住宅商业步行街商场专业市场汇金国际城市广场：位于新乡火车站核心商圈，由大型专业市场、购物中心、星级酒店、商务写字楼、步行街、SOHO公寓和住宅区组成。五大专业市场：国际小商品城、国际鞋城、国际数码城、国际箱包城、海宁皮革城。汇金国际城市广场分为汇金国际城市广场分为3 3个区，规划有专业市场、购物中心、星级酒店、商务写字楼、步个区，规划有专业市场、购物中心、星级酒店、商务写字楼、步行街、行街、SOHOSOHO公寓和住宅。公寓和住宅。本报告是严格保密的。商业招商商业招商汇金国际城市广场引进海宁皮革城和杭州四季青等知126、名品牌商聚集人气，带动商业氛围，汇金国际城市广场引进海宁皮革城和杭州四季青等知名品牌商聚集人气，带动商业氛围，吸引众多商家的进驻，利于后期的商业招商。吸引众多商家的进驻，利于后期的商业招商。海宁皮革城杭州四季青海宁皮革城：海宁皮革城：海宁中国皮革城公司和河南天玺置业公司共同出资成立新乡海宁皮革城公司，新公司以2000元/的价格购买汇金国际城市广场中约5万平米商业地产，后期运营由新公司负责。杭州四季青：杭州四季青：河南天玺置业有限公司与杭州四季青集团联手建立新乡杭州四季青市场。四季青集团将自带浙江商户1000家以上，将新乡杭州四季青市场打造成为以杭派服装为特色，集窗帘、布艺、小商品、鞋帽为一体的127、大型批发市场。品牌商带动人气，品牌商带动人气，营造良好商业氛围：营造良好商业氛围：前期引进海宁皮革城、杭州四季青等品牌商，给后期的商业招商带来了便利，品牌商汇聚人气，可以吸引更多的商家进驻汇金国际广场。案例借鉴点案例借鉴点12引进知名品牌商，带动商业氛围，吸引众多商家的进驻，降低运营风险；大品牌的进驻可提高项目吸引力，能很好“掩护”项目销售。在整体物业规划上应充分利用地形，结合周边的商业氛围，尽量将商业展示面做大，较利于后期商业招商的实现。整体规划：保证商业展示面利用最大化整体规划：保证商业展示面利用最大化商业招商：大品牌的带动效应商业招商：大品牌的带动效应3大体量商业的业态可考虑批零兼营的专128、业市场与休闲时尚城市商业的结合，两者客流不仅可互动，还可以降低项目的招商风险。商业业态：专业市场与城市商业的结合商业业态：专业市场与城市商业的结合（二）项目整体定位（二）项目整体定位本报告是严格保密的。优势优势（STRENGTHSSTRENGTHS）：交通优势及昭示优势使项目辐射范围不仅是城区还包括周边县：交通优势及昭示优势使项目辐射范围不仅是城区还包括周边县市市。SWTO交通优势交通优势：项目临近城市主干道及高速公路，通往市中心及周边县市交通较为便捷。规划优势规划优势：湛南新城未来将规划为全市新的经济增长极，区域行政中心区、新的商贸物流区、高档宜居区、休闲观光区和现代复合型生态区。昭示优势：129、昭示优势：项目临近城市主干道，存在一定的昭示优势。地形优势：地形优势：项目地形平整。项目项目SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。劣势劣势（WEAKNESSESWEAKNESSES）及威胁及威胁（THREATSTHREATS）：周边缺乏居住及商业氛围是项目最大的：周边缺乏居住及商业氛围是项目最大的劣势劣势，片区规划实施的不确性片区规划实施的不确性，这使项目未来开发难度加大这使项目未来开发难度加大。WTO周边氛围：周边氛围：项目周边缺乏居住和商业氛围项目自身：项目自身：项目为长方形，主临街面较窄商业环境：商业环境：项目是区域第一个项目，周边为空地平顶山住宅市场及商业市场未来竞争激烈与项目规130、划性质相似的项目不断增加区域规划的实施缺乏政府的支持，实施难度大，实现时间存在不确定性S项目项目SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。机会机会（OPPORTUNITIESOPPORTUNITIES）：目前平顶山专业市场处于发展的初级阶段：目前平顶山专业市场处于发展的初级阶段，服装专业市服装专业市场存在空白场存在空白，具有瞻性的发展规划是本项目的市场突围机会具有瞻性的发展规划是本项目的市场突围机会。SWTO宏观背景：宏观背景：平顶山整体经济稳步增长，居民购买力得到保证；市场机会：市场机会：平顶山专业市场的发展处于初级阶段，存在市场空白点招商机会：招商机会：平顶山现阶段缺乏服装专业市场项目项131、目SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。项目发展策略：通过前瞻性的规划和差异化的定位项目发展策略：通过前瞻性的规划和差异化的定位，做市场的领导者和补缺者做市场的领导者和补缺者，寻找寻找市场商业空缺点市场商业空缺点，招商先行招商先行，从而提升整体竞争力从而提升整体竞争力。S0W0STWTS S-OO：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会利用项目交通优势增强项目辐射能力，打造平顶山城际平台。WW-OO：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势专业市场是购买目的性较强的商业，对人流的依赖性相对减弱。S S-T T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁在项目定位及打造上，走高端差异路线，提高项132、目品质；抢占先机，打造平顶山第一个城际生活交流平台。WW-T T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁寻找市场空缺点，加大项目招商力度，前期引进主力店减弱项目销售难度。项目项目SWOTSWOT战略战略本报告是严格保密的。项目未来规划商业面积较大，销售难度及运营难项目未来规划商业面积较大，销售难度及运营难度大；度大；规划为专业市场规划为专业市场，此类业态购买目的性较此类业态购买目的性较强强，可削弱项目周边的可削弱项目周边的“空空”和和“缺缺”对对项目的影响项目的影响。抢占先机，抓住市场空白点，引进市场空抢占先机，抓住市场空白点，引进市场空白业态，如服装批零兼售。白业态，如服装批零兼售。项目压力133、项目压力应对方式应对方式项目周边缺乏居住和商业氛围，开发难度大；项目周边缺乏居住和商业氛围，开发难度大；差异化的商业定位，以市场空白业态提高差异化的商业定位，以市场空白业态提高项目吸引力。项目吸引力。主题式城际生活交流平台主题式城际生活交流平台项目压力解析项目压力解析项目压力应对方式为：平顶山城际生活交流平台。项目压力应对方式为：平顶山城际生活交流平台。发展思路发展思路市场同类型项目逐渐增多，未来竞争逐渐加剧。市场同类型项目逐渐增多，未来竞争逐渐加剧。湛南新城的规划实施难度大，实现时间存在不确湛南新城的规划实施难度大，实现时间存在不确定性；定性；招商先行，引进知名主力商家提高项目竞招商先行，引134、进知名主力商家提高项目竞争力。争力。占位。思考。占位。思考。1 1、项目辐射范围、项目辐射范围项目位于城市与县城的交汇处，邻近交通要道，项目不仅可以辐射城区，还可辐射叶县、鲁山等县市。2 2、项目开发难度、项目开发难度项目周边缺乏居住及商业氛围，规划的实施也缺乏政府的支持，项目是湛南新区南部分第一个启动项目，开发风险及开发难度较大。3 3、物业盈利难度、物业盈利难度平顶山住宅市场未来饱和度较大，同时住宅盈利能力较弱，不建议加大项目住宅开发面积，项目的主要盈利点在商业上。辐射平顶山“城”与辐射平顶山“城”与“际”“际”需要“大牌”来助阵需要“大牌”来助阵商业平台商业平台项目定位考虑要素项目定位考135、虑要素本报告是严格保密的。市场定位市场定位一站式城际生活交流平台一站式城际生活交流平台城市商业的领导者与补缺者城市商业的领导者与补缺者本报告是严格保密的。形象定位形象定位一站式城际生活交流平台 项目将满足不同生活交流与体验的需求，提高消费者的目的性。钻石公寓钻石公寓打造一个供商家办公及休闲的专属天堂打造一个供商家办公及休闲的专属天堂体验至尊与关怀体验至尊与关怀在商业交流平台上在商业交流平台上展现美好未来展现美好未来一站式商业一站式商业美味餐饮美味餐饮流行服饰流行服饰时尚家居时尚家居在这里在这里您可以找寻适合自己的独特您可以找寻适合自己的独特本报告是严格保密的。平顶山为内驱动型城市，项目的核心客136、群主要集中在平顶山市，项目为批零兼营的平平顶山为内驱动型城市，项目的核心客群主要集中在平顶山市，项目为批零兼营的平台，其消费者包括零售商户及居民，未来业态可考虑服务商户及居民的配套性商业。台，其消费者包括零售商户及居民，未来业态可考虑服务商户及居民的配套性商业。消费者定位消费者定位可辐射消费圈可辐射消费圈市中心及周边县市（叶县、鲁山等）居民及零售商户。零售群体：市中心及周边县市居民。批发客群：周边县市及市中心零售商户。其它群体：其他县市及周边城市居民及零售商户。核心群体核心群体商户商户居民居民游离群体游离群体业态定位业态定位家具城家具城一站式的综合一站式的综合型商贸城型商贸城我们对平顶山城际生137、活交流平台的业态定位我们对平顶山城际生活交流平台的业态定位本报告是严格保密的。业态定位中档业态定位中档形象推广中高档形象推广中高档中档中档中高档中高档中低档中低档低档低档高档高档 业态定位中档符合项目市场需求，并有利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象业态定位业态定位项目商业档次定位以中档为主，在形象推广上提升为中高端档项目商业档次定位以中档为主，在形象推广上提升为中高端档次。次。本报告是严格保密的。住宅定位住宅定位全能城市住宅（小户型住宅、全能城市住宅（小户型住宅、SOHOSOHO、专业商务、仓库）、专业商务、仓库）产品概念包装全能城市住宅 紧扣项目“一138、站式城际生活交流平台”，扩展传统商务公寓基本功能属性，引入综合功能概念，包括小户型居住、SOHO（家庭式办公）、专业商务（中小公司办公）、楼商（商务配套服务/个人创业平台）、仓库等综合性功能，使之自成体系，开创新概念城市住宅时代，提高形象价值。SOHOSOHO居住居住专业商务专业商务需需 求求仓库仓库本报告是严格保密的。形象包装：全能城市住宅，兼具投资、办公、居家多功能。形象包装：全能城市住宅，兼具投资、办公、居家多功能。满足三类不同层面的人群不同的需求。但他们之间都有一个共性既是“投资升值”住宅定位住宅定位本报告是严格保密的。投资客户定位投资客户定位投资客户投资客户以平顶山市内以平顶山市内的139、商人及政府机关单位、银行等事业型单位客户为主。的商人及政府机关单位、银行等事业型单位客户为主。II市场核心客户（占比：市场核心客户（占比：60%60%）来源地：平顶山市区职业特征：以商人为主，平顶山市集中在湛河区、新华区、卫东区为主，部分为政府机关单位、银行等事业型单位客户。置业目的：租售投资型60%，自购自营40%.置业关注：首要考虑的因素为商铺位置与价格，其次考虑发展潜力。市场次级客户（占比：市场次级客户（占比：40%40%）来源地：宝丰县、叶县、鲁山县、郏县、汝州市、舞钢市客户各占5%、外地返乡置业群体占10%职业特征：经济基础一般，有较强投资意识，在居住区县自有店铺经营，向城区拓展型 140、价值取向：保持稳定收入基础上向市区发展，拓宽业务面和投资收入渠道。置业关注：首先考虑商铺位置，租金，其次考虑支付能力。I本报告是严格保密的。价格定位价格定位市场比较法：区域修正系数市场比较法：区域修正系数参考因素参考因素权重权重本项目本项目华庭华庭金金兰王朝兰王朝立威山立威山华坤华坤景景山庄园山庄园万和世家万和世家帝佳帝佳英英郡郡佛光佛光翠翠景园景园开源首府开源首府交通便捷状况交通便捷状况30%10010011011090100100100片区自然环境片区自然环境10%10010010010090100100110区域生活配套区域生活配套20%100110120120100110120100片141、区商业环境片区商业环境20%100110130120100110120110片区生活环境片区生活环境10%100110120120100110110100区域发展前景区域发展前景10%1001001101109010090100因素分值统计因素分值统计100%10010611711596106110103销售均价销售均价4300420044503700420040704250修正价格修正价格4057359038703854396237004126权重系数权重系数10%15%10%20%10%20%15%权重价格权重价格405.7538.5387770.8396.2740618.9静态价格静态价142、格38573857元元/住宅价格估算：静态销售均价约住宅价格估算：静态销售均价约38573857元元/，考虑到动态溢价，考虑到动态溢价，20162016年最终实现项目销售年最终实现项目销售均价约均价约43664366元元/。运用市场比较法测定项目静态毛坯价运用市场比较法测定项目静态毛坯价格，由于区域内目前无同类产品上市，格，由于区域内目前无同类产品上市，基于基于市场自身增长市场自身增长、客户心理矫正客户心理矫正、地地段溢价段溢价三方面，选择项目周边市场典型三方面，选择项目周边市场典型项目进行参比。项目进行参比。价稳走量，保证首批热销，后期价格逐价稳走量，保证首批热销，后期价格逐步攀升，最终实现143、整体均价步攀升，最终实现整体均价43664366元元/调调整整均均价价按通货膨按通货膨胀胀3.3%3.3%的的规律计算规律计算本项目的本项目的动态价格动态价格按四线城市按四线城市住宅产品成住宅产品成交均价的交均价的3%3%计算市计算市场自然增长场自然增长价格。价格。本报告是严格保密的。商业销售策略商业销售策略鉴于平顶山商业市场格局和项目区域市场情况，可运用市场比较法对项目销售价格进行预测：定价策略定价策略1）挑选参考楼盘 2）定价因素影响3）参考楼盘打分4）确定楼盘权重 5）考虑市场增长定价原理定价原理样板楼盘及权重确定样板楼盘及权重确定楼盘名称楼盘名称选择因素选择因素确定权重确定权重义乌商贸144、中心平顶山典型代表商业项目，商业体量10万方，具有参考意义25%派德广场平顶山中心区中高端商业项目35%东城国际平顶山东城区大型城市综合体，与项目性质类似40%商业市场均价商业市场均价-市场比较法市场比较法6）推算项目价格本报告是严格保密的。商业销售策略商业销售策略参考因素参考因素权重权重分值分值义乌商贸中心义乌商贸中心派德广场派德广场东城国际东城国际地段价值30%100110332006019558.5交通条件20%100100201903819038商业规划15%100120181602415022.5商业氛围15%10013019.51602415022.5规模档次15%10010015145、15022.517025.5开发商品牌5%1001306.51306.51407区域配套设施10%100100101601615030合计100%100122191204参考均价1.3522修正价格1.11 1.05 0.98 权重40%30%30%权重价格0.440.310.29本项目静态售价本项目静态售价1.051.05万元万元考虑到项目尚未开发，基于市场波动、地段增长等多方因素，保守估计按照6%的增长幅度，2016年商业销售均价调整为1.18万元/商业价格估算：由市场比较法得出，商业价格估算：由市场比较法得出，20162016年本项目商业销售均价约为年本项目商业销售均价约为1.181.1146、8万元万元/。（三）项目发展方向（三）项目发展方向本报告是严格保密的。项目开发目标项目开发目标快速回现降低项目规模风险提升开发商品牌价值项目利润最大化开发商目标开发商目标现金流产品开发产品分类开发产品分类资金沉淀产品部分商业部分商业住宅住宅、商业、商业形象贡献产品高端住宅高端住宅平顶山商业市场指标平顶山商业市场指标平顶山商业平顶山商业发展空间评估发展空间评估平顶山现有平顶山现有商业体量商业体量2065934现有商业体量及未来潜在供应体量均较大，市场消化压力大平顶山潜在平顶山潜在商业体量商业体量2266000平顶山商业平顶山商业IRSIRS衡量值衡量值10,00010,000元元/平方米平方米商147、圈处于饱和状态，短期内不宜大量增加商业物业项目开发的主要目标为快速回现，并实现项目利润最大化，但其中现金流产品住宅不适合作为本项目主要产品，商业产品虽可以高溢价，但区域商业市场较饱和，未来消化压力加大；项目如要实现开发目标，需科学计算商业市场空间，规避市场风险，并在此基础上合理配置产品组合，实现利润最大化。根据市场现状，项目的开发目标与商业市场消化压力存在较大矛盾，需在符合商业市场发根据市场现状，项目的开发目标与商业市场消化压力存在较大矛盾，需在符合商业市场发展空间的基础上合理配置产品组合及开发体量。展空间的基础上合理配置产品组合及开发体量。本报告是严格保密的。城市商业饱和度分析城市商业饱和度148、分析本项目商业估算本项目商业估算（一一）本项目商业估算本项目商业估算（二）（二）近期项目商业近期项目商业体量体量确定确定零售市场容量分析主要采用国际上广泛使用的商圈饱和指数，其公式为：（）（其中：为饱和度指数；为消费者总数；为每一位消费者的平均购买额；为商圈内商业营业面积）IRSIRS衡量值衡量值商圈发展空间评估商圈发展空间评估10,00010,000元元/平方米平方米商圈处于饱和状态，短期内不宜大量增加商业物业10,00010,00015,00015,000元元/平方米平方米商圈发展处于平衡状态，发展空间不足15,00015,00020,00020,000元元/平方米平方米商圈有一定的发展空149、间20,00020,000元元/平方米平方米商圈有较大的发展空间未来商业饱和指数未来商业饱和指数平顶山水平平顶山水平平顶山市区各主要指标：C（消费者总数）：预计平顶山市区2016年人口总数（1013118人）RE（消费者平均购买额）：预计平顶山2016年城镇居民年人均消费性支出：24322元/人RF（商家营业面积）：2016年平顶山市区未来商业经营面积（约4331934平方米）（那么：（）（1013118 24322元）4331934=5688元/平方米商业体量计算：商业体量计算：20162016年市区商业饱和指数为年市区商业饱和指数为56885688元元/，根据饱和指数的衡量值评估，商圈处于150、饱和状态，短期内，根据饱和指数的衡量值评估，商圈处于饱和状态，短期内不宜大量增加商业物业，建议项目未来减少商业体量。不宜大量增加商业物业，建议项目未来减少商业体量。本报告是严格保密的。城市商业饱和度分析城市商业饱和度分析本项目商业估算本项目商业估算（一）（一）本项目商业估算本项目商业估算（二）（二）近期项目商业近期项目商业体量体量确定确定商业体量计算：商业体量计算：购物中心类型定位法购物中心类型定位法从购物中心类型定位法来看，项目未来的定位介于专业市场及功能中心之间，面积区间为从购物中心类型定位法来看，项目未来的定位介于专业市场及功能中心之间，面积区间为1010-2020万。万。本报告是严格保151、密的。城市商业饱和度分析城市商业饱和度分析本项目商业估算本项目商业估算（一）（一）本项目商业估算本项目商业估算（二）（二）近期项目商业近期项目商业体量体量确定确定商业体量计算：商业体量计算：人均商业面积法人均商业面积法从人均商业面积法来看，平顶山未来商业总量超过市场可承受量，建议项目按一般专业市从人均商业面积法来看，平顶山未来商业总量超过市场可承受量，建议项目按一般专业市场的体量不超过场的体量不超过1515万。万。项目商业面积上限未来城市商业总量现阶段城市商业量潜在商业总量=根据市场调研，现阶段平顶山商业总量约206.6万平方米，平顶山市区人口目前约93.34万人（占比70%），辐射县市人口约152、40万人（占比30%），目前平顶山人均商业面积为：206.6/133.34=1.55206.6/133.34=1.55平方米平方米/人人目前平顶山人均商业面积为1.55平方米/人，商业发展水平较为落后，随着城市的升级，未来商业发展潜力较大，以每年10%速度增长，保守估计平顶山2016年可达到人均商业面积为积为2.272.27平方米，平方米，城区商业辐射人口约159.9万人（城区人口：101.3万，辐射周边县市人口58.6万）可容纳商业面积为：159.9159.92.27=3632.27=363万平方米万平方米项目商业面积上限项目商业面积上限平顶山潜在商业约226.6万，现存商业及潜在商业的总量153、高达433.2万平方米（除项目），商业已饱和，因此，建议项目按一般专业市场的体量不超过建议项目按一般专业市场的体量不超过150000。本报告是严格保密的。城市商业饱和度分析城市商业饱和度分析本项目商业估算本项目商业估算（一）（一）本项目商业估算本项目商业估算（二）（二）项目商业体量确定项目商业体量确定商业体量计算：商业体量计算：中期期商业体量确定中期期商业体量确定若项目于若项目于20162016年建成，建议项目商业总量不超过年建成，建议项目商业总量不超过1515万；若项目可分期开发，二期开发万；若项目可分期开发，二期开发时间为时间为20192019年，项目的商业总量可增加年，项目的商业总量可增154、加1010万。万。购物中心类型定位法购物中心类型定位法人均商业面积法人均商业面积法建议项目面积为10-20万建议项目面积不超过15万若项目于若项目于20162016年需建成，根据市场的推算，届时项目商业面积建年需建成，根据市场的推算，届时项目商业面积建议不超过议不超过1515万万中远期商业体量确定中远期商业体量确定项目若分两期开发，一期开发2016年完成，二期开发2019年完成，从2016年至2019年，平顶山商业市场可承受增加总量为198万，届时可承受商业总量约为560万，因此若项目分两期开发，最终建成时间为若项目分两期开发，最终建成时间为20192019年，根据市场推算，项年，根据市场推算155、，项目商业面积可在目商业面积可在1515万的基础上增加万的基础上增加1010万。万。本报告是严格保密的。方案方案1 1：项目发展方向项目发展方向大商业、小住宅，商业满铺，住宅只是作为大商业、小住宅，商业满铺，住宅只是作为商业商业配套配套。项目在2016年前一期全部开发，短期内全部出货，快速回现；商业最大化的开发思路，在市场空间允许的范围内，商业体量设计为15万，商业满铺，住宅只作为商业配套，建议体量设计为商业的20%，约3万，项目总体量为18万；此开发方案可实现最短时间内快速回现的目标，但没有实现项目收益最大化。本报告是严格保密的。方案方案2 2：项目发展方向项目发展方向短期快速回现，并考虑长156、期收益短期快速回现，并考虑长期收益;大商业、大住宅，整体规划用尽容积率大商业、大住宅，整体规划用尽容积率。项目分两期开发，一期内全部快速回现，同时兼顾长期收益，二期实现收益最大化；以时间换空间的开发思路，开发周期到2019年，一期在2016年前开发，商业体量设计为15万，住宅体量为3万；二期在2019年前开发万，商业体量设计为10万，住宅体量为7万；项目可最终实现商业体量25万、住宅体量10万，总体量35万；此开发方案可实现最项目收益最大化的目标。本报告是严格保密的。方案对比：方案对比：项目发展方向项目发展方向方案比较方案比较商业体量商业体量住宅体量住宅体量项目总体量项目总体量方案方案1 11157、515万万3 3万万1818万万方案方案2 2总开发总开发2525万万1010万万3535万万一期开发15万3万18万 二期开发10万7万17万本报告是严格保密的。项目概念规划：项目概念规划：项目东侧靠近开源路部分的商业价值最大化，靠近经济适用房部分的居住价值最大化。项目东侧靠近开源路部分的商业价值最大化，靠近经济适用房部分的居住价值最大化。1商业价值解读：商业价值解读：23123 东侧临近开元路的一端商业价值最大，西侧靠近经济适用房一端商业价值最小。居住价值解读：居住价值解读：321 西侧临近开元路的一端居住价值最大，东侧靠近经济适用房一端居住价值最小。本报告是严格保密的。方案一规划意向方案158、一规划意向图：图：商业共商业共1515万，分三个馆；住宅万，分三个馆；住宅3 3万，以小户型公寓为主，兼顾商业的仓库、办公等万，以小户型公寓为主，兼顾商业的仓库、办公等功能。功能。方案一商业：方案一商业：1515万万A A馆馆B B馆馆CC馆馆分A、B、C三个馆，商业业态方向一：服饰专业市场+小商品市场商业业态方向二：农贸+家具+建材方案一住宅：方案一住宅：3 3万万住宅作为商业的配套，其形态以公寓为主，主要是小户型，可以兼顾商业仓库、办公等的功能。本报告是严格保密的。方案二规划意向图：方案二规划意向图：商业共商业共2525万，一期业态为专业市场，二期可考虑家庭购物中心；住宅万，一期业态为专业159、市场，二期可考虑家庭购物中心；住宅1010万，一期以万，一期以公寓为主，二期转型为精品住宅。公寓为主，二期转型为精品住宅。方案二商业：方案二商业：2525万万A A馆馆B B馆馆CC馆馆分A、B、C三个馆，商业业态方向：服饰专业市场、小商品市场、农贸、家具、建材、家庭购物中心等，组成大而全的一站式物流商贸城方案二住宅：方案二住宅：1010万万一期住宅作为商业的配套，其形态以公寓为主，主要是小户型，可以兼顾商业仓库的功能；二期住宅可适当考虑家庭居住功能，住宅形态转型为精品住宅。本报告是严格保密的。目目 录录ContentsContents01 01 项目核心问题界定项目核心问题界定02 02 项160、目项目市场分析市场分析04 04 项目经济测算项目经济测算03 03 项目发展方向初判项目发展方向初判2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目经济测算项目经济测算方案一方案一项目项目主要指标主要指标数据数据备注备注建设用地面积（亩）建设用地面积（亩）178基本数据基本数据可售面积总建筑面积（）180,000.00 方案1住宅面积（）30,000.00 方案1商业面积（）150,000.00 方案1小计（万元）180,000.00 方案1成本成本土地成本地价（万元）17,800.00 100万元/亩前期、其它、不161、可预见成本（万元）1800.00 按100元/单位，含礼品、招待等小计（万元）19,600.00 资金成本银行贷款利息资金成本（万元）9,649.48 贷款建安成本的一半，按3年复利计息,贷款利率为10%小计（万元）9,649.48 前期成本策划、勘察设计等（万元）1,800.00 按总建筑面积100元开办费、管理费用（万元）1,800.00 按100元/不可预见费及业务费（万元）1,800.00 按100元/小计（万元）5,400.00 建安成本土方、桩基础分部（万元）2,700.00 按150元/主体结构、水电及粗装修工程（万元）43,500.00 住宅2200元/，商业2500元/园林、162、道路、灯光等工程（万元）3,600.00 按200元/工程不可预见费（万元）1,305.00 建安成本的3%小计（万元）51,105.00 单方建造成本=3400元其它成本广告营销及销售代理（万元）6,653.43 营销推广2.5%+销售代理1%营业税及附加（万元）9,599.95 销售收入的5.05%项目总成本合计（万元）项目总成本合计（万元）102,007.86 销售销售销售收入住宅销售收入（万元）13,098.00 2016年4366元/商业销售收入（万元）177,000.00 2016年11800元/小计（万元）190,098.00 项目利润项目利润（万元）（万元）88,090.14 163、项目总利润为项目总利润为88,090.1488,090.14万元；万元；项目投资利润率为项目投资利润率为：88,090.14/102,007.86=86.4%86.4%，年开发利润为年开发利润为：86.4%5=17.28%17.28%。1 1、收益平衡下，商业最小销售面积：、收益平衡下，商业最小销售面积：（102,007.86-13,098.00）/11800=7.537.53万万2 2、商业销售、商业销售70%70%，持有，持有30%30%，项目利润：，项目利润：项目总成本为项目总成本为102,007.86102,007.86万元万元13,098.00+177,000.00*70%-102,164、007.86=34990.14=34990.14万元万元3 3、商业全部销售，项目利润：、商业全部销售，项目利润：2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目项目主要指标主要指标数据数据备注备注建设用地面积（亩）建设用地面积（亩）178基本数据基本数据总建筑面积（）350,000.00 方案2可售面积住宅面积（）100,000.00（一期30,000.00，二期70,000.00）商业面积（）250,000.00（一期150,000.00，二期100,000.00）小计（万元）350,000.00 方案2成本成本土165、地成本地价（万元）17,800.00 100万元/亩前期、其它、不可预见成本（万元）3500.00 按100元/单位，含礼品、招待等小计（万元）21,300.00 资金成本银行贷款利息资金成本（万元）18,407.74 贷款建安成本的一半，按3年复利计息,贷款利率为10%小计（万元）18,407.74 前期成本策划、勘察设计等（万元）3,500.00 按总建筑面积100元开办费、管理费用（万元）3,500.00 按100元/不可预见费及业务费（万元）3,500.00 按100元/小计（万元）10,500.00 建安成本土方、桩基础分部（万元）5,250.00 按150元/主体结构、水电及粗装修166、工程（万元）82,500.00 住宅2200元/，商业2500元/园林、道路、灯光等工程（万元）7,000.00 按200元/工程不可预见费（万元）2,475.00 建安成本的3%小计（万元）97,225.00 单方建造成本=3400元其它成本广告营销及销售代理（万元）12,857.11 营销推广2.5%+销售代理1%营业税及附加（万元）18,550.97 销售收入的5.05%项目总成本合计（万元）项目总成本合计（万元）178,840.82 销售销售销售收入住宅销售收入（万元）49,806.00 2016年4366元/，2019年5244元/商业销售收入（万元）317,540.00 2016年167、11800元/，2019年14054元/小计（万元）367,346.00 项目利润（万元）项目利润（万元）188,505.18 1 1、收益平衡下，商业最小销售面积：、收益平衡下，商业最小销售面积：（178,840.82-49,806.00）/11800=10.9410.94万万2 2、商业销售、商业销售70%70%，持有，持有30%30%，项目利润：，项目利润：项目总成本为项目总成本为178,840.82178,840.82万元万元49,806.00+317,540.00*70%-178,840.82=93243.18=93243.18万元万元项目经济测算项目经济测算方案二方案二 项目总利润168、为项目总利润为188,505.18 188,505.18 万元；万元；项目投资利润率为项目投资利润率为：188,505.18/178,840.82=105.4%105.4%，年开发利润为年开发利润为：105.4%8=13.2%13.2%。3 3、商业全部销售，项目利润：、商业全部销售，项目利润：2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目经济测算：项目经济测算：开发方案一：开发方案一：项目总成本为项目总成本为1010亿元亿元，在收益平衡下，商业最小销售面积为在收益平衡下，商业最小销售面积为7.537.53万万；在商169、业销售在商业销售70%70%，自持，自持30%30%的基础下，项目利润为的基础下，项目利润为3.53.5亿元亿元；全部销售，项目总利润为全部销售，项目总利润为8.88.8亿元亿元，项目总投资利润率为，项目总投资利润率为86.4%86.4%，年开发利润为，年开发利润为17.28%17.28%。开发方案二：开发方案二：项目总成本为项目总成本为17.917.9亿元亿元，在收益平衡下，商业最小销售面积为在收益平衡下，商业最小销售面积为10.9410.94万万；在商业销售在商业销售70%70%，自持，自持30%30%的基础下，项目利润为的基础下，项目利润为9.39.3亿元亿元；全部销售，项目总利润为全部170、销售，项目总利润为18.918.9亿元亿元，项目总投资利润率为，项目总投资利润率为105.4%105.4%，年开发利润为，年开发利润为13.2%13.2%。平顶山新升国际商贸中心项目平顶山新升国际商贸中心项目方案二深化分析方案二深化分析附件：附件：（一）项目整体发展方向（一）项目整体发展方向本报告是严格保密的。短期快速回现，并考虑长期收益短期快速回现，并考虑长期收益;大商业、大住宅，整体规划用尽容积率大商业、大住宅，整体规划用尽容积率。项目整体发展方向项目整体发展方向项目整体规划：项目整体规划：占地面积：占地面积：178178亩（亩（118 666118 666）容积率：容积率：4.04.0 171、建筑面积：建筑面积：474664474664 商业建筑面积：商业建筑面积：250000250000 住宅建筑面积：住宅建筑面积：224664224664（二）项目商业发展方向（二）项目商业发展方向本报告是严格保密的。项目商业业态选择项目商业业态选择项目商业业态的确定项目商业业态的确定专业市场特性分析专业市场特性分析全国商业竞争市场全国商业竞争市场河南商业竞争市场河南商业竞争市场平顶山商业竞争平顶山商业竞争市场市场项目商业属性判断确定河南商业专业市场的发展趋势确定全国商业专业市场的发展趋势项目所在城市商业发展情况分析综合以下综合以下4 4个维度，通过“漏斗法则”自上而下层层筛选项目的商业业态。个172、维度，通过“漏斗法则”自上而下层层筛选项目的商业业态。本报告是严格保密的。1 1、专业市场的特性、专业市场的特性按区域特征分类，专业市场可分为产地型专业市场、中转型专业市场及销地型专业按区域特征分类，专业市场可分为产地型专业市场、中转型专业市场及销地型专业市场。市场。按照区域特性分类按照区域特性分类产地型专业市场1、区域生产企业达到一定数量、规模；2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系形成基础形成基础案例：义乌小商品批发城中转型专业市场1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路形成基础形成基础案例：广173、东广源汽配专业市场销地型专业市场1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。形成基础形成基础案例：上海七浦路服装市场本报告是严格保密的。1 1、专业市场的特性、专业市场的特性按商圈规模分类，专业市场可分为全国性专业市场、地域性专业市场及地方性专业市按商圈规模分类，专业市场可分为全国性专业市场、地域性专业市场及地方性专业市场。场。按照商圈规模分类按照商圈规模分类全国性专业市场通常依托当地产业优势，区域中同类商品生产企业数量多，规模大、种类齐全，在全国同类商品市场中占有较大比重，且在市场上具有绝对的竞争优势。形成基础形成基础案例：广州白马服174、装市场地域性专业市场周边区域的经济中心、枢纽中心，对周边有较强辐射力、吸引力的地区。形成基础形成基础案例：城隍庙小商品市场地方性专业市场区域消费频率高或者消费集中。形成基础形成基础案例：区县的农贸市场本报告是严格保密的。项目专业市场类型确定项目专业市场类型确定分析项目区域特征及商圈规模，未来项目定位为地域性中转型分析项目区域特征及商圈规模，未来项目定位为地域性中转型+销地型专业市场，充分发销地型专业市场，充分发挥其交通优势及城市副中心商圈优势。挥其交通优势及城市副中心商圈优势。产地型专业市场中转型专业市场销地型专业市场一、区域特征契合度项目缺乏产业支撑，凭借其区域交通优势及城市副中心商圈优势，175、可打造中转型+销地型专业市场。中转型中转型+销地型专业市场销地型专业市场全国性专业市场地域性专业市场地方性专业市场二、商圈规模契合度平顶山无法辐射全国区域，项目位于城市交通枢纽周边，可辐射周边县区，因此项目可定位为地域性专业市场。地域性专业市场地域性专业市场本报告是严格保密的。2 2、全国具有竞争力的业态、全国具有竞争力的业态在全国市场竞争中小商品市场、纺织服装类、皮具、家具建材、五金机电、物流主导等因在全国市场竞争中小商品市场、纺织服装类、皮具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场。其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场。Text需求产业集群产业集群176、政府大力扶持政府大力扶持行业内不具有绝对品牌优行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型势、劳动密集型产业不易老化产业不易老化 小商品市场小商品市场 纺织服装类纺织服装类 皮具、家具建材皮具、家具建材 五金机电五金机电 物流主导物流主导本报告是严格保密的。3 3、河南具有竞争力的业态、河南具有竞争力的业态河南区域具有竞争力的专业市场业态包括小商品、纺织服装类、通讯电子类、茶叶类等河南区域具有竞争力的专业市场业态包括小商品、纺织服装类、通讯电子类、茶叶类等等。等。河南具有竞争力业态，以郑州火车站为案例 郑州国际小商品城：商圈内小商品类代表商家，由A、B两个市场簇群组成，营业面积高达34234平方米，商177、位1831个，日均客流量20万人次；银基商贸城：商圈内服装行业代表商家，现拥有经营商户5000余家，名优服装厂近2000家，从业人员2万余人，日客流量36万人次，客源辐射全国20多个省、市、自治区，日均成交额上千万元，年成交额40多亿元。小商品服装批发手机通讯 郑州通讯大世界：商圈内通讯类代表商家，客户群体辐射河北、山西、湖北等20多个省，整机日销量达10000多部，年交易额近10亿元人民币。郑州火车站专业市场是河南专业市场发展的缩影，郑州现阶段大力发展服装批发的上游产业服装制造，大力加强本土服装品牌建设，未来服装行业发展潜力更大。除了郑州火车站这三个典型的专业市场外，还有信阳茶叶市场等。本报178、告是严格保密的。4 4、平顶山专业市场特点分析、平顶山专业市场特点分析目前平顶山的专业市场主要分布在建设路、开源路、平安大道沿线，现阶段项目周边专业目前平顶山的专业市场主要分布在建设路、开源路、平安大道沿线，现阶段项目周边专业市场的竞争不大。市场的竞争不大。本案本案市场类型市场类型农贸市场建材市场茶叶市场花卉市场灯饰市场针织市场服装市场陶瓷市场家具市场小商品市场物流市场本报告是严格保密的。4 4、平顶山专业市场特点分析、平顶山专业市场特点分析127000560005300023000400001040001000000120001600037000300006000农贸农贸建材建材家具家具茶叶179、茶叶陶瓷陶瓷小商品小商品 物流物流针织针织灯饰灯饰花卉花卉服装服装五金五金规模规模经营状况经营状况竞争环境竞争环境 从规模上看：目前平顶山从规模上看：目前平顶山服装、五金、家具、针织、灯饰服装、五金、家具、针织、灯饰体量较小；体量较小；从经营状况看：从经营状况看：服装、小商品、家具、农贸服装、小商品、家具、农贸经营状况较好；经营状况较好；从竞争环境看：从竞争环境看：服装、家具、小商品、五金服装、家具、小商品、五金竞争环境相对宽松。竞争环境相对宽松。本报告是严格保密的。4 4、平顶山专业市场特点分析、平顶山专业市场特点分析承租能力较强的业态有承租能力较强的业态有服装、五金、小商品、家具、灯饰服装180、五金、小商品、家具、灯饰。本报告是严格保密的。项目商业业态的选择项目商业业态的选择通过分析符合项目整体定位、经营情况、竞争环境、承租能力及本地招商资源等通过分析符合项目整体定位、经营情况、竞争环境、承租能力及本地招商资源等5 5个维个维度，初步确定项目备选专业市场业态包括小商品、服装、家具、五金、农贸、灯饰、针织度，初步确定项目备选专业市场业态包括小商品、服装、家具、五金、农贸、灯饰、针织等。等。小商品小商品茶叶茶叶服装服装花卉花卉家具家具农贸农贸建材建材陶瓷陶瓷五金五金小商品小商品五金五金农贸农贸家具家具经营情况较好经营情况较好竞争环境宽松竞争环境宽松符合整体定位符合整体定位租金承受能力强181、租金承受能力强本地招商资源丰富本地招商资源丰富备选业种备选业种服装服装针织针织灯饰灯饰物流物流灯饰灯饰针织针织本报告是严格保密的。项目商业业态的选择项目商业业态的选择符合整体定位符合整体定位该业态完全符合项目产业定位该业态跟产业定位部分符合或具有关联性该业态不符合产业定位或对项目产生负面影响经营情况较好经营情况较好该业态的经营情况较好该业态经营情况一般该业态经营情况较差竞争环境宽松竞争环境宽松该业态市场竞争环境宽松该业态存在一定的竞争，但具备一定的市场空间该业态竞争激烈租金承受能力强租金承受能力强该业态租金承受能力强，平均80元/月以上该业态租金承受能力居中，平均40元/月以上该业态租金承受能182、力较差，平均30元/月本地招商资源丰本地招商资源丰富富本地商户资源丰富，且该商户可作连锁经营本地商户资源有限，但该商户可作连锁经营本地商户资源有限，且该商户不作连锁经营（好，2分）（中，1分）（差，0分）初步筛选标准的定义及符号说明初步筛选标准的定义及符号说明本报告是严格保密的。项目商业业态的选择项目商业业态的选择各个备选业态符合性的综合评价。各个备选业态符合性的综合评价。各个备选业态符合性的综合评价各个备选业态符合性的综合评价筛选标准筛选标准备选业种备选业种符合整体定位符合整体定位经营情况较好经营情况较好竞争环境宽松竞争环境宽松租金承受能力租金承受能力强强本地招商资源丰本地招商资源丰富富小商183、品服装针织家具灯饰农贸五金本报告是严格保密的。项目商业业态的选择项目商业业态的选择主力业态主力业态次主力业态次主力业态辅助业态辅助业态服装服装小商品小商品家具家具农贸农贸五金五金生活形态购生活形态购物中心；餐物中心；餐饮、娱乐等饮、娱乐等通过对比分析，未来项目业态规划：主力业态：主力业态：服装、小商品、家具；次主力业态：次主力业态：农贸、五金；辅助业态：辅助业态：生活形态购物中心、餐饮娱乐等（考虑到项目未来商业消费者覆盖商户、住宅居民及消费者）。本报告是严格保密的。项目商业业态配比项目商业业态配比通过市场竞争环境确定项目商业不同业态的竞争力一、一、服装小商品家具农贸五金生活形态购物中心餐饮、娱184、乐等通过租金承受能力确定不同业态的利润空间二、服装五金小商品家具农贸餐饮、娱乐等生活形态购物中心借鉴全国类似成功案例的业态配比三、深圳华南城、郑州银基商贸城、平顶山义乌国际商贸城项目商业业态配比确定考虑因素：项目商业业态配比确定考虑因素：本报告是严格保密的。项目商业业态配比项目商业业态配比借鉴与项目定位类似的三大成功案例：借鉴与项目定位类似的三大成功案例：从案例的业态配比情况可以看出：服装为三个项目的主力业态，占比达到22%-67%左右；餐饮娱乐等服务类业态，作为商业的配套，占比在5%-13%之间；超市作为项目商业和住宅的配套，比例大约占9%左右。本报告是严格保密的。项目商业业态配比项目商业业185、态配比根据市场情况及案例借鉴，未来项目商业业态以服装、小商品及家具为主，其次是五金、农贸，生活超市及餐饮娱乐作为项目的配套商业。业态业态体量（）体量（）占比占比服装7500030%小商品6050024%家具5000020%五金70003%农贸75003%生活形态购物中心3000012%餐饮、娱乐等服务类200008%合计250000100%（二）项目开发策略（二）项目开发策略本报告是严格保密的。形象贡献形象贡献市场竞争力市场竞争力销售难度销售难度回现能力回现能力服装市场小商品市场家具市场农贸市场生活超市餐饮等服务类服装市场服装市场小商品市场小商品市场家具市场家具市场五金市场五金市场生活形态购物186、中心、生活形态购物中心、餐饮、娱乐等餐饮、娱乐等农贸市场农贸市场项目商业开发策略项目商业开发策略五金市场结合开发商目标，从形象贡献、回现能力、市场竞争力、销售难度四维度，确定项目结合开发商目标，从形象贡献、回现能力、市场竞争力、销售难度四维度，确定项目商业的开发策略。商业的开发策略。项目商业的开发策略项目商业的开发策略本报告是严格保密的。项目住宅开发策略项目住宅开发策略住宅作为项目商业的配套，将打造全能城市住宅（住宅作为项目商业的配套，将打造全能城市住宅（SOHOSOHO、刚需住宅、专业商务、仓、刚需住宅、专业商务、仓库、品质住宅）库、品质住宅）产品概念包装全能城市住宅 紧扣项目“一站式城际生187、活交流平台”，扩展传统商务公寓基本功能属性，引入综合功能概念，包括刚需居住、品质型居住、SOHO（家庭式办公）、专业商务（中小公司办公）、楼商（商务配套服务/个人创业平台）、仓库等综合性功能，使之自成体系，开创新概念城市住宅时代，提高形象价值。SOHOSOHO居住居住专业商务专业商务需需 求求仓库仓库本报告是严格保密的。产品产品形象形象变现能力变现能力价格价格附加值附加值市场接受度市场接受度刚需产品刚需产品公寓产品公寓产品品质型产品品质型产品项目住宅开发策略项目住宅开发策略公寓产品公寓产品刚需产品刚需产品品质型产品品质型产品项目住宅开发策略项目住宅开发策略价值大、回现快，客户主要面向商户及部分188、投资客。现金流产品，项目将吸引部分市区外溢的刚需客及所辐射县的客户。形象型产品，项目将吸引更多的中高端客户置业。住宅开发顺序：公寓产品住宅开发顺序：公寓产品刚需产品刚需产品品质型产品。品质型产品。本报告是严格保密的。项目整体开发策略项目整体开发策略服装市场服装市场小商品市场小商品市场家具市场家具市场五金市场五金市场生活超市、餐饮、娱生活超市、餐饮、娱乐等乐等农贸市场农贸市场项目商业开发顺序项目商业开发顺序公寓产品公寓产品刚需产品刚需产品品质型产品品质型产品项目住宅开发策略项目住宅开发策略专业市场专业市场生活配套商业生活配套商业现金流现金流产品产品形象型形象型产品产品2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】THANKS!THANKS!TOUCHESTONE (CHIAN)REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD.同致行（中国）地产顾问有限公司同致行（中国）地产顾问有限公司深圳市福田区彩田路5015号中银大厦11-12层http:/新浪微博：同致行地产顾问