1、1 本报告严格保密 深圳市众厦地产顾问有限公司 深圳市众厦地产顾问有限公司【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】2 本报告严格保密 用心，创造价值 用心，创造价值 Creating value by hearts Creating value by hearts【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】2、【注意甄别】3 本报告严格保密 中国策划代理五十强中国策划代理五十强 实用型地产营销专家实用型地产营销专家 深圳市十大品牌中介 深圳市十大品牌中介 跨区域地产行销专家跨区域地产行销专家【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4 本报告严格保密 中国郑州。中部崛起【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【3、注意甄别】5 本报告严格保密 郑州时代国际广场定位报告郑州时代国际广场定位报告 谨呈：河南业之华房地产开发有限公司 谨呈：河南业之华房地产开发有限公司 2014-4-25 版权声明：版权声明：本项目是众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本项目是众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e4、 t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】6 本报告严格保密 一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】7 本报告严格保密 一、宏观概况及市场调研 经济进入加速增长阶段经济进入加速增长阶段 稳步跨入国内“第二经济集团”稳步跨入国内“第二经济集团”2008年郑州经济保持稳定增长，截止到08年底，郑州市GDP总量达到2219亿元，增长率26.58%，高于历年同期，呈加速发展趋势。郑州国内生产总值历5、年走势郑州国内生产总值历年走势（数据来源：郑州统计局）一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】8 本报告严格保密 乡镇居民可支配收入：达到较高水平乡镇居民可支配收入：达到较高水平 继续保持较高增长速度继续保持较高增长速度 郑州城镇居民可支配收入历年走势图郑州城镇居民可支配收入历年走势图（数据来源：郑州统计局）一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t 6、p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】9 本报告严格保密 郑州月度批准预售面积分析郑州月度批准预售面积分析 郑州房产网公布数据郑州房产网公布数据 房地产商品房供应近几年较为平稳，受08年金融危机影响，09年1-5月份，商品房品准预售面积低于往年同期。一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】10 本报告严格保密 商品房成交走势商品房成交走势 7、郑州房产网公布数据郑州房产网公布数据 从上表可以看出，09年2-5月份成交量较往年均有大幅增长，楼市回暖迹象明显。一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】11 本报告严格保密 不同物业类型成交均价对比不同物业类型成交均价对比 截止到09年5月份，郑州市商品住宅成交均价为4773 元/平方米，环比上涨7.14%，办公用房成交均价4941 元/平方米，环比下降18.59%，主要原因是高档写字楼市场供应同比减少,商业用房8、成交均价为9722 元/平方米，环比大幅上涨，是自07 年11 月以来的最高价格。郑州房产网公布数据郑州房产网公布数据 一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】12 本报告严格保密 一、宏观概况及市场调研 不同物业类型预售情况不同物业类型预售情况 郑州房产网公布数据郑州房产网公布数据 写字楼销售走出了自08年11月后的低迷状态，09年5月份预售面积达到3.35万平米，仅次于住宅。市场客户对写字楼的关注逐渐得到提升。9、一、经济发展及房地产宏观概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】13 本报告严格保密 一、宏观概况及市场调研 郑州整体经济形式乐观，未来经济将会持续快速发展，为房地产发展提供坚强经济后盾；居民收入稳定增长，购买力持续增强；在经过08年金融危机的冲击后，09年开始逐渐回暖，量价齐升，未来发展趋势良好；写字楼市场在经历了半年多的沉寂之后，突然发力，近期写字楼市场较为活跃；本部分市场小结与市场预测【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【10、谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】14 本报告严格保密 二、区域写字楼市场特征及调研【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】15 本报告严格保密 东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高11、档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。郑州城市发展重心、方向：东北，随着郑州城市建设与发展，郑州整体经济发 展区域相对失衡，东北发展快，西南发展慢！北区重点承担居住功能 东区重点承担商务功能【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】16 本报告严格保密 金水区金水区 郑东12、新区郑东新区 二七区二七区 管城区管城区 中原区中原区 平均平均租金租金区间区间 (元元/天天/m2）1.2-2.8 平均平均售价售价区间区间 (元元/m2）1.0-1.5 0.5-1.2 5000-9500 5000-6500 4000-5000 依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是办公楼最集中区域 入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次物业档次 高端纯写字楼供应的热点区域 政策导向和城市发展趋势 目前商务氛围较差 落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和 物业服务都不完善 入住企业规模较小 在商住两用为主 各区域物业档次以及发展水平【官方正版】房商网2014版房地产营销13、策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】17 本报告严格保密 金水区板块郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关 商业、交通配套成，商务氛围浓 核心驱动力核心驱动力 未来发展趋势未来发展趋势 租金：1.2-2.8元/m2/天，售价：5000-9500元/m2 物业管理费：1-1.5元/m2/月 租金租金/售价售价 行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻郑机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中14、企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征客户特征 未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况 高品质的物业招租良好，出租率在85以上；销售客户以自用客户为主；金水路 北环 花园路 文化路 经三路 中州大道 未 来 大 道 北环 农业 路 金水路 未 来 大 道 北环【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】18 本报告严格保密 文化路 农业路 花园路 经三路15、 郑州国贸中心 中州国际饭店 金版大厦 国际企业中心 丹尼斯百货 豫博大厦 省汇中心 富凯大厦 益华大厦 豫星大厦 海特大厦 英特大厦 银丰商务 投资大厦 报业大厦 金水区农业路周边板块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】19 本报告严格保密 项目名称项目名称 郑州国贸中心郑州国贸中心 锦荣商务大厦锦荣商务大厦 图示图示 河南新田置业有限公司河南新田置业有限公司 开发商开发商 河南豫发置业有河南豫发置业有限公司限公司 农业路与花园路交汇处16、西农业路与花园路交汇处西 位置位置 纬三路与经五路交汇处纬三路与经五路交汇处 29层层/3.35m 层数层数/层高层高 21层层 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 6部部 电梯电梯 6部部 规模规模 大型综合体项目体量大型综合体项目体量56万，其中办公用万，其中办公用7万多万多 25066.12 售售/租价格租价格 8800元元/9000元元/左右左右 车位数量车位数量 地下停车位地下停车位3000个个，办公办公500个个 170个个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心17、卖点核心卖点 大型综合体项目，地处城市核心地段大型综合体项目，地处城市核心地段 高端外立面材料，项目品质较高，五星极酒店，配套完善，高端外立面材料，项目品质较高，五星极酒店，配套完善，【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】20 本报告严格保密 项目名称项目名称 省汇中心省汇中心 美盛中心美盛中心 图示图示 河南大通置业有限公司河南大通置业有限公司 开发商开发商 郑州美盛房地产开发有限公司郑州美盛房地产开发有限公司 农业路和政七街交叉口东北角18、农业路和政七街交叉口东北角 位置位置 金水东路与农业东金水东路与农业东路交汇处路交汇处 28层层/3.3m 层数层数/层层高高 待定待定 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 待定待定 6部部 电梯电梯 待定待定 规模规模 总建筑面积总建筑面积8.5万，办公面积万，办公面积6万万 3栋，栋，160000 售售/租价格租价格 6000元元/未售未售 车位数量车位数量 地下停车位地下停车位400个个 待定待定 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 核心商务区核心商务区 中央政务区（中央19、政务区（COD）核心区位）核心区位 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】21 本报告严格保密 农业路 经三路 金城国际广场 移动大厦 银丰商务 财富广场 思达数码大厦 冰熊大厦 省财政厅办公楼 绿洲银郡 金水区经三路周边板块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】22 本报告严格保密 项20、目名称项目名称 金成时代广场金成时代广场 财富广场财富广场 图示图示 郑州金成房地产开发有限公司郑州金成房地产开发有限公司 开发商开发商 鑫广置业有限公司鑫广置业有限公司 经三路东风路交叉口经三路东风路交叉口 位置位置 经三路与丰产路交叉口经三路与丰产路交叉口 22层层/3.3m 层数层数/层高层高 26层层 50年产权年产权 产权年限产权年限 50年年 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 4部部 电梯电梯 4部部 规模规模 占地面积占地面积103亩，亩，30万平方万平方 7栋高层，总面积栋高层，总面积18万平方米万平方米 售售/租价格租价格 历史价格最高历史价格最高4200元元/，21、二手价格，二手价格5400元元/历史价格历史价格4500元元/车位数量车位数量 500个个 销售情况销售情况 已售完已售完 已售完，历史均价为已售完，历史均价为4500元元/核心卖点核心卖点 核心商务区核心商务区 地处郑州核心地段，地理位置优势显著地处郑州核心地段，地理位置优势显著【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】23 本报告严格保密 金水路 未来路 曼哈顿大厦 浦发广场 安钢大厦 荣勋赢座 楷林国际大厦 盛润白宫 盛润国际空间【官方正22、版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】24 本报告严格保密 项目名称项目名称 曼哈顿广场曼哈顿广场 永和国际广场永和国际广场 图示图示 香港连捷股份投香港连捷股份投资有限公司资有限公司 开发商开发商 河南永和置业有河南永和置业有限公司限公司 金水路与未来路交汇处金水路与未来路交汇处 位置位置 金水东路与民生路交叉口金水东路与民生路交叉口 26层层/3.3m 层数层数/层高层高 21层层 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调23、 6部部 电梯电梯 6部部 规模规模 大型综合体项目体量近大型综合体项目体量近80万万 14万万 售售/租价格租价格 8800元元/9000元元/左右左右 车位数量车位数量 352个352个 1520个个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 超大型综合体项目，项目自身配套非常完善超大型综合体项目，项目自身配套非常完善 高端外立面材料，项目品质较高，五星极酒店，配套完善高端外立面材料，项目品质较高，五星极酒店，配套完善【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h 24、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】25 本报告严格保密 项目名称项目名称 盛润白宫盛润白宫 荣勋赢座荣勋赢座 图示图示 河南盛润置业有河南盛润置业有限公司限公司 开发商开发商 河南荣勋实业有限公司河南荣勋实业有限公司 金水路与中州大道交汇处金水路与中州大道交汇处 位置位置 金水路与民航路交叉口金水路与民航路交叉口 28层层/3.35米3.35米 层数层数/层层高高 26 层层/3.5 米米 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 6部部 电梯电梯 10部部 规模规模 由由2栋栋28层25、高的塔楼组成层高的塔楼组成,共共13.6万万 6万万 售售/租价格租价格 7500元元/9000元/9000元/车位数量车位数量 1000个个 300个个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 郑东新区“CBD”区位优势明显,中庭挑高30米,15层为商业裙楼郑东新区“CBD”区位优势明显,中庭挑高30米,15层为商业裙楼,项目配套完善项目配套完善 10部高速电梯由知名品牌世邦魏理仕提供管理服务部高速电梯由知名品牌世邦魏理仕提供管理服务【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒26、】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】26 本报告严格保密 项目名称项目名称 楷林国际楷林国际 盛润国际空间盛润国际空间 图示图示 河南楷林置业有河南楷林置业有限公司限公司 开发商开发商 河南盛润置业有河南盛润置业有限公司限公司 金水路与英协路交汇处金水路与英协路交汇处 位置位置 金水路与中州大道双景观大道交汇处金水路与中州大道双景观大道交汇处 26层层 层数层数/层高层高 28层层/3.3米米 产权年限产权年限 分户式中央空调分户式中央空调 空调空调 分户式中央空调分户式中央空调 15部高速电27、梯部高速电梯 电梯电梯 6部部 规模规模 78043.20 13.5万平方米万平方米 售售/租价格租价格 8700元元/1元元/月月 车位数量车位数量 500个个 1000余车位余车位 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 地理位置优越，周边配套完善地理位置优越，周边配套完善 6000平米的超阔景观广场平米的超阔景观广场，30米挑高中庭米挑高中庭 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ28、：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】27 本报告严格保密 郑东新区板块郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区 政府导向，会展业带动 成熟公建配套 高档住宅区 核心驱动力核心驱动力 未来发展趋势未来发展趋势 租金：1-1.5元/m2/天 售价：5200-6500元/m2 物业管理费：1.2-2元/m2/月 租金租金/售价售价 行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻郑机构、以行业内的大中企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质 客户客户特特征征 未来5年内将继续保持领先29、地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况 交通不便，商业配套不成熟，出租率在50左右；销售状况较好，以投资客户为主；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】28 本报告严格保密 移动大厦 商务内环路 商务外环路 中油新澳 蓝码地王 中华大厦 嘉亿国际 国际商会 国龙大厦 上东国际 财富中心 新芒果大厦 中油国际 伟业财智广场 龙湖大厦 金城国际 绿地大厦 绿地峰会 澳园国际 顺驰国际 温哥华大厦 澳园世贸 格拉姆国际 金融大厦 商30、银大厦 王鼎国际 景峰国际 中储粮大厦 房管大厦 新浦大厦 移动综合楼【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】29 本报告严格保密 项目名称项目名称 绿地原盛国际中心绿地原盛国际中心 新芒果大厦新芒果大厦 图示图示 河南老街坊置业河南老街坊置业有限公司有限公司 开发商开发商 郑州新芒果房地郑州新芒果房地产有限公司产有限公司 金水路与东风东路交汇处东南角金水路与东风东路交汇处东南角 位置位置 郑东新区郑东新区CBD外环，商务中心外环，商务中心A31、12地块地块 17层层/3.3m 层数层数/层高层高 31层层 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 6部部 电梯电梯 6部部 规模规模 总建面积约总建面积约27.3万平方米。办公楼总规模约万平方米。办公楼总规模约19.3万平方米万平方米 46442 售售/租价格租价格 5100元元/6500元元/车位数量车位数量 1200个个 500个个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 紧邻地铁站紧邻地铁站 中空双层玻璃幕墙中空双层玻璃幕墙 【官方正版】房商网2014版房32、地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】30 本报告严格保密 项目名称项目名称 温哥华大厦温哥华大厦 上东国际上东国际 图示图示 枫华置业有限公枫华置业有限公司司 开发商开发商 河南立基房地产河南立基房地产开发有限公司开发有限公司 郑东新区农业路与众意路交叉口郑东新区农业路与众意路交叉口 位置位置 郑东新区郑东新区CBD商务外环路与商务西三街商务外环路与商务西三街 28层层 层数层数/层层高高 30层层 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 6部33、部 电梯电梯 6部部 规模规模 3万多万多 39112 售售/租价格租价格 7000元元/7200元元/车位数量车位数量 300个个 1000余个余个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 郑东新区郑东新区CBD，甲级写字楼，甲级写字楼 设计理念先进，领先其他楼盘设计理念先进，领先其他楼盘 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】31 本34、报告严格保密 项目名称项目名称 金科国际大厦金科国际大厦 中油国际中油国际 图示图示 河南盈玉金科置业有限公司河南盈玉金科置业有限公司 开发商开发商 郑州中油置业有限公司郑州中油置业有限公司 郑东新区郑东新区CBD商务外环路与九如路交叉口商务外环路与九如路交叉口 位置位置 郑东新区商务外环路与众意路交叉口郑东新区商务外环路与众意路交叉口 30层层 层数层数/层高层高 30层层 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 6部高速电梯部高速电梯 电梯电梯 6部高速电梯部高速电梯 规模规模 75390 110000 售售/租价格租价格 未定未定 8300元元/车位数量车位数量 35、300个个 400多个多个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 精装修精装修 核心卖点核心卖点 郑东新区郑东新区CBD，甲级写字楼，甲级写字楼 郑东新区郑东新区CBD，顶级写字楼，观光电梯，顶级写字楼，观光电梯【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】32 本报告严格保密 项目名称项目名称 王鼎国际王鼎国际 国龙大厦国龙大厦 图示图示 河南王鼎泓大金科置业有限公司河南王鼎泓大金科置业有限公司 开发商开发商 河36、南国龙置业有限公司河南国龙置业有限公司 郑东新区郑东新区CBD商务外环路与九如东路交汇处商务外环路与九如东路交汇处 位置位置 会展中心西侧商务西三街会展中心西侧商务西三街 29层层/3.8米米 层数层数/层层高高 30层层 产权年限产权年限 中央空调中央空调 空调空调 中央空调中央空调 12部部 电梯电梯 6部部 规模规模 72445m 72000 售售/租价格租价格 6500元元/6800元元/车位数量车位数量 400个个 300个个 装修状况装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 400的挑高大37、堂，使用率较高的挑高大堂，使用率较高 甲级写字楼建筑物现代时尚外形采用铝合金玻璃幕墙甲级写字楼建筑物现代时尚外形采用铝合金玻璃幕墙 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】33 本报告严格保密 西南区板块大多数写字楼品质不高，或者空置率比较高，不为投资客户的首选区域大多数写字楼品质不高，或者空置率比较高，不为投资客户的首选区域 传统商业中心，商业配套成熟 市政府行政配套 核心驱动力核心驱动力 未来发展趋势未来发展趋势 租金租金/售价售价 潜在38、供应规模小，客户外溢，出租率下降 客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象 租售状况租售状况 平均出租率在60以上；在售楼盘较少 租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售价：4000-5000元/m2；物业管理费：0.6-1元/m2/月 行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，客户：入住企业以中小型企业为主；办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一 客户特征客户特征【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】34 本报告严39、格保密 项目名称项目名称 银座时代广场银座时代广场 凯旋门凯旋门 图示图示 河南华诚房地产开发有限公司河南华诚房地产开发有限公司 开发商开发商 河南龙湖置业有限公司河南龙湖置业有限公司 二七区东太康路二七区东太康路24号号 位置位置 陇海路与桐柏路交汇处陇海路与桐柏路交汇处 26层层 层数层数/层层高高 27层层 40年年 产权年限产权年限 70年年 分户式中央空调分户式中央空调 空调空调 分户式中央空调分户式中央空调 5部部 电梯电梯 6部部 规模规模 135632 8万多平米万多平米 售售/租价格租价格 5500元元/35元元/月月 车位数量车位数量 89个个 600余个 装修状况装修状况40、 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点核心卖点 交通便利，配套完善交通便利，配套完善 郑州全新的项目郑州全新的项目 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】35 本报告严格保密 0510152007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.8万平方41、米0200040006000800010000元/平方米供应需求均价02468101214161807.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.8万平方米新批预售02468101207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.8万平方米成交面积07-08年郑州写字楼参考数据 价格方面：价格方面：从07年-08年的写字楼市场来看，写字楼实际成交均价总体在4000-42、8000元之间波动，07年市场情况表现相对稳定，价格走势表现出正常的波峰和波谷，进入08年后，市场成交均价波动异常激烈，出现4-6月份的销售价格整体滑入波谷的局面。预售面积方面：预售面积方面：受郑东新区写字楼市场大供应量影响，07年4-5-6月份出现较大供应量，07年底-08年初出现较大预售量，进入4月份以后，市场预售面积供应平稳下来，两年的市场集中投入量加上08年的经济危加大了市场消化压力。成交面积方面：成交面积方面：07年市场消化面积相对平稳，07年年底-08年出现较大的成交面积的波动，到08年下半年，出现写字楼市场销售的最低波谷。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】43、唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】36 本报告严格保密 0246807.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.8供给需求比供需均衡线07-08年郑州写字楼供求信息参考数据分析 08年初至08年8月份，总体供应面积为36.86万，而需求面积仅为23.27万，占供应63.1%，08年办公市场上约有14万的新增供应面积滞销。08年的供应面积在4个月的0投放情况下仍然比07同期多出444、.05万，同比上涨12.3%；而需求面积与同期相比下降了1.96万，同比下降了7.8%。08年初至08年8月份，供需比1.58，而去年同期的供需比则为1.30。08年12月份，市场总体供应量为43.8 万，需求面积则表现出非常严重的下滑趋势，直线下降为21.62万 ，市场滞销量达到22万。写字楼市场已经在疲软的市场中雪上加霜。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】37 本报告严格保密 市场部分小结：市场部分小结：农业路作为农业经济时期形成的45、城市主干道，从区位上贯穿郑州东西，在城市发展中具备不可替代的作用，作为城市发展的成熟地段，周围写字楼林立，租金水平和入住率都相当之高，随着新一轮的拆迁改造，其发展潜力仍不可估量。金水大道作为行政级大道，本区域发展近几年突飞猛进，周边高档住宅小区与高档写字楼也有不少。但不在城市发展的“北移东扩”，未来四路一河范畴之中，地位将来会被农业路取代。经三路作为新生之路，被冠以金融大道的名称，其金融大道自发形成，在城市发展中作用相当突出，资源可以与农业路互补。“虽然中央商务区有相当多企业入驻，但它毕竟是郑东新区的商务区，既不能代替老城区的商务办公场所，更不能代表整个郑州市的商务中心。”由于受城市发展重心影46、响，西区经济发展相对滞后，写字楼水平更是参差不齐。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】38 本报告严格保密 本项目 文 化 路 聚焦农业路之项目地块价值研判【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】39 本报告严格保密 周边银行周边银行 人民银行郑州支行 招商银行河南分行 工商银行河南分行47、 国家开发银行河南分行 浦发银行河南分行 中信银行河南分行 光大银行河南分行 中国银行河南分行 建设银行河南分行 广发银行河南分行 交通银行河南分行 兴业银行河南分行 农业银行河南分行 聚焦农业路之项目地块价值研判 行政总部机构行政总部机构 省发改委 省地税局 省教育厅 省财政厅 省粮食厅 省工商行政管理局 郑州海关 河南省新闻出版署 河南日报社 省移动公司 省网通公司 中国人寿保险公司 如果在郑州找一处可以代表城市经济发展现状的区 域，本区域当之无愧，堪称城市名片 本项目【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.48、n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】40 本报告严格保密 聚焦农业路之项目地块价值研判 3公里内高端小区公里内高端小区 鑫苑名家 阳光新城 圣菲城 瑞园 摩尔国际 非常国际 正弘国际公寓 君悦城 中哼花园 正红旗等 本项目 本项目坐落城市主干道农业路，处于城市主干道花园路与 文化路之间。其地理位置无比优越。3公里内高等学校公里内高等学校 重点院校 河南农大 郑大工学院 河南财院 华北水利水电学院 郑州政法大学 郑州金融学校 郑州牧专 郑州外贸学校 省团校 省妇干校 省实验中学 文化路一小【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h 49、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】41 本报告严格保密 3公里内中高端写字楼租金水平公里内中高端写字楼租金水平 报业大厦2.4元 投资大厦1.7-2元 金城国际广场1.5元 国际企业中心A座1.5元 B座2元 省汇中心 1.2元 财富广场1元 郑州国贸 2元 聚焦农业路之项目地块价值研判 3公里内的大型商业超市公里内的大型商业超市 丹尼斯 大商新玛特 易初莲花 华润万家 世纪联华 中环百货 花园商厦 紫金山百货 3公里内的娱乐场所公里内的娱乐场所 郑州市动物园 奥斯卡电影大世界 保利国际影城 BOBY BO50、DY 西部酒城 星光大道 重庆富侨 3公里内高端酒店及标准价格公里内高端酒店及标准价格 大河锦江饭店：标间：每晚518元 中州国际酒店：标间：每晚488元 优惠房：每晚298元 索菲特国际饭店：每晚780元 中州假日酒店：每晚838元 郑州御花园酒店：每晚588元 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】42 本报告严格保密 车次车次 起点起点 终点终点 6 陈寨 火车站 17 大学城北区 医学院 30 中原路西环路站 经三路农科路站 42乙51、 郑汴路商品大世界 东风路文化路站 64 郑州花木城 火车站 72 高新区公交站 紫荆山 83 陈寨植物园 淮河路伏牛路站 86 城东南路新郑路站 宋寨 93 海洋路索凌路站 火车站 95 文化路东赵 火车站 209 郑州花木城 沈庄 211 帝湖花园 朝阳路黄家庵 506 联开客运站 省公安高等专科学校 K6 花园路刘庄 火车站 K906 公交二公司 长途客运总站 T5 陈寨 华山路淮河路站 公交旅游1号 医学院 丰乐葵园 公交旅游2号 医学院 黄河富景生态园 夜班806 公交二公司 火车站 本项目所处区域发展成熟，交通极 其便利【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一52、官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】43 本报告严格保密 一条总部大道贯穿郑州东西 聚焦农业路之农业路价值【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】44 本报告严格保密 农业路，是一条在农业经济时期而隆重命名、曾经是中原农业技术心脏的重要道路，代表了一个时代，见证了这座城市的发展历程。而如今的农业路，俨然成为一条繁忙的商务大街，高楼林立，拥有河南最知53、名的企业和众多公司及政府机关的总部。20多栋办公楼、上千家公司和众多总部云集的农业路上商务繁忙、人才会集，农业路被誉为“中原总部大道”。根据2010年郑州市城市规划，随着市区的“北移东扩”，未来“四路一河”(即农业路、东风路、经三路、中州大道、银水河)所在区域将成为郑州市的新市中心，届时，农业路将取代今日的金水大道，成为郑州市的东西中轴线。聚焦农业路-项目地块价值研判农业路功能价值【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】45 本报告严格保密 54、农业路沿线写字楼项目空置率调研分析 写字楼名称 入住率 备注 国际企业中心 95%由于受电梯与停车位的影响，本项目入住率收到限制 豫博大厦 95%省汇中心 92%由于为新推向市场不久的写字楼，本项目入住率已经达到比较理想的状态 因特大厦 90%海特大厦 75%富凯大厦 85%益华大厦 90%豫星大厦 85%银丰商务 95%为本区域入住最高的写字楼 报业大厦 90%本项目为报业集团办公楼，项目高端，由于租金价格过高而使中小型企业望而却步 国贸中心 本项目销售情况良好，尚未入住【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.55、n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】46 本报告严格保密 农业路沿线写字楼项目租金调研分析 写字楼名称 租金（每天每平方）备注 国际企业中心 1.5-2元 租金在本区域处于中间派 豫博大厦 1元 省汇中心 1.2元 由于为新推向市场不久的写字楼，本项目入住率已经达到比较理想的状态 因特大厦 1.1元 海特大厦 1.3元 投资大厦 1.7-2元 益华大厦 1元 豫星大厦 银丰商务 1.1元 为本区域入住最高的写字楼 报业大厦 2.4元 本项目为报业集团办公楼，项目高端，由于租金价格过高而使中小型企业望而却步 国贸中心 2元 本项目销售情况良好，尚未入住【官方正56、版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】47 本报告严格保密 三、本项目市场定位以及产品建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】48 本报告严格保密 本项目SWOT分析 优势优势-S 本项目处于贯穿郑州东西方向总部大道农业路上，项目区域发展成熟，周边配套齐全，本区域已经形成了比较好的商业氛围，已57、经自发形成了非常好的办公气候。本项目交通发达，东侧为城市主干道花园路，西侧为城市主干道文化路，本项目位于城市主干道农业路上，三条主干道汇聚使本项目区域价值凸现。农业路已经形成了良好的商业氛围，商业办公楼空置率在郑州各个片区对比相对最低，租 金在郑州市片区比较相对较高。劣势劣势-W 受城市经济发展影响，城市经济发展不足以为本项目提供足够的大型客户群体，缺少大型企业的有力支撑；本项目为拆迁用地，开发成本比较高，写字楼市场价格现状限制了企业获得利润的空间。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：58、1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】49 本报告严格保密 机会机会-O 威胁威胁-T 房地产市场09年上半年出现楼市小阳春，预计2010年房地产市场开始走稳，商品房成交上升，为 项目物业入市销售提供了较好的市场机遇；农业路临主路开发项目相对较少，主要竞争项目郑州国贸中心基本消化完毕，本项目将成为本区域为数不多的稀缺商业资源。经济持续发展，居民消费水平逐渐提高，为项目整体物业档次定位提供较好借鉴；郑东新区配套2-3年内难以完成,加上本区域进可攻退可守的区域位置，使本项目在本区域的消化会获得非常好的时机。郑州写字楼市场目前已经出现很大的空置率，投资客户在经历经济危机风波后投资会更加理性59、，选择投资渠道的拓宽以及消费者对于投资的科学化都会影响到本项目的销售速度。2009年写字楼的投放面积在持续增大，10年随着经济情况的好转，项目的推出同样要面临来自写字楼市场放量加大的威胁。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】50 本报告严格保密 源自于swot的本项目自身定位原则：2、尽可能避免同质化竞争 4、尽可能更理性的寻找目标客户群体 3、尽可能抛弃盲目追求项目自身高端定位的本为思考 7、尽可能为后期销售制造灵活性 1、尽可能在项目60、定位前期把握市场需求 5、尽可能进行市场细分，加大客户基数 6、尽可能强化大品牌效应，尽可能在项目销售前期回收大量建设资金【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】51 本报告严格保密 企业企业类类型 消费特征 背景特征 意向办公面积 创业型 型 消费特征 背景特征 意向办公面积 创业型 主要为本地的新兴企业，想购买能够注册公司，具有一定办公环境的物业 首次购买物业为主 50-100平方米 上升型 上升型 不满足现在的办公环境，想换一个地点好的61、或者办公面积更大的 注重企业形象，对外周边配套、办公环境要求较高 100-200平方米 成熟型 成熟型 与企业关系单位距离近，办公昭示性强 具有一定企业实力，多为大型企业分公司 300平方米以上 投资客户投资客户类型 类型 消费特征 背景特征 意向办公面积 消费特征 背景特征 意向办公面积 小型小型投资客 投资客 投资面积比较小，自用也可能转让或出租 客户有中小公司或者比较强的收入，资金充裕 50-100平方米 中型投资客 中型投资客 投资规模较大，投资用途自用、转让、出租均有可能性 投资背景比较复杂，收入来源可能是企业经营收入也可能是灰色收入 100-200平方米 大型投资客 大型投资客 看62、中本项目地理位置和升值潜力，购买经过深思熟虑 有多年经营基础或者有洗钱的可能性，年龄层次 300平方米以上 不同类型企业、投资客户的消费类型与特征【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】52 本报告严格保密 市场空白点：市场空白点：利用产品户型的灵活多变，来满足各个类型客户需求 市场特征：市场特征：经济开始好转，投资行为很活跃 市场空白点：市场空白点：项目自身资源一流，发展中的郑州总部大道总部企业并未饱和 结合产品特点 结合自身资源 优势 结63、合市场特点 C C 利用大企业自身强购买力的影响，前期重点突破大客户，建立本项目本区域巩固市场形象 A A B B 郑州写字楼市场写字楼推出面积过大，或者面积难以划分、难以组合 投资客户 同质化竞争下的本项目自身与客群规划【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】53 本报告严格保密 小型企业小型企业 边缘企业边缘企业 高端、客户高端、客户 顶尖顶尖 客户客户 中大型企业中大型企业 数量多，购买基数大，购买力不足 数量不是太多，购买力强 购买基64、数比创业型相当 数量少，购买力非常强，购买基数小 创业型成长型企业 成长型企业 大型企业 实实 现现 形形 象象 力力 实实 现现 购购 买买 力力 定位模型下的客户基数情况分布【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】54 本报告严格保密 问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户。问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户。调查目的：了解客户需求，为本项目的定位提供市场依据。调查目的：了解客户需求，为本项目的定位提供市场65、依据。调查数量：本次问卷调查共调查数量：本次问卷调查共100份，回收有效问卷份，回收有效问卷92份。份。8份问卷剔除。份问卷剔除。调研时间：调研时间：2009年年7月月4日日 7月月6日上午日上午 市场调研问卷 客户需求部分客户重点调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】55 本报告严格保密 可以看到，在重点调查的客户需求当中，客户重点需求面积集中在100-200平方为主，多为创业型企业和成长型企业。这符合郑州城市发展水平。此类客户的基数66、相对庞大。从接受价格方面来看，单价集中表现在4000-7000元之间，5000-6000元价格段最多。需求面积与价格接受度调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】56 本报告严格保密 从对产品形象角度来看，客户追求现代简约的比例最大，占据28%，其次为大气尊贵，占26%对于传统古朴与富丽豪华、另类时尚的追求相对比较低，这同样与发展中的郑州需求层次相符合，可以为项目外立面以及大堂公共部位提供可参考依据。从写字楼品质追求方面看，客户对三项指标67、要求相对比较高，依次是：配套环境、交通、建筑形象、其次是物业价值，和商务体系。项目建筑风格与品质追求调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】57 本报告严格保密 中原二七管城金水 惠济郑东新区经济开发区高新技术开发区经三路农业路东风路 从对道路价值的认同程度上来看，金水路作为行政迎宾大道已经被政府以及开发商大肆炒作开来，认同度最高，其次是郑东新区，农业路排名第三。其价值也得到了很大程度上的认同。客户区位认同度调查【官方正版】房商网201468、版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】58 本报告严格保密 从最能反映写字楼品质的各个角度来看，电梯、停车位、层高、硬件设施、物业管理已经成为客户最关注的部分，有些矛盾、如电梯与停车位已经城市写字楼市场与客户需求之间的主要矛盾。4、尽可能更理性的寻找目标客户群体 配套与写字楼软硬性指标调查【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒69、】【注意甄别】59 本报告严格保密 非市场化时期非市场化时期 市场化启动期市场化启动期 市场化发展期市场化发展期 市场化成熟期市场化成熟期 写字楼市场写字楼市场 发展阶段发展阶段 经济总量增长经济总量增长 阶段标志：垄断企业自建 写字楼的建造 阶段标志：开发商进入 写字楼市场 阶段标志：出现领先开发 商和标杆项目 阶段标志：板块形成 产品标准建立 客户充分细分 郑州写字楼发展阶段判定 西区的：裕达国贸 凯旋门 东区的：报业大厦 绿地峰会等 5、尽可能进行市场细分，加大客户基数 城市写字楼发展历程【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f70、 d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】60 本报告严格保密 第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展 需求 客户特征 自用 需求 客户特征 自用 一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业 客户逐渐按租金承受力分层 外地外资企业进入 投资 投资 中产阶级，对房地产投资有一定的认识 成交关键驱动因素 自用 成交关键驱动因素 自用 一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低 中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感 投资 投资 城市经济发展对写字楼租赁市场的信心 投资回报的风险（参考市场71、可比物业的租金实现）5、尽可能进行市场细分，加大客户基数 市场化发展期客户需求情况市场化发展期客户需求情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】61 本报告严格保密 郑州国贸中心 500000 72000 6层定向招商银行，剩余不多，合计8层定向 建成 中华大厦 50000 32743 121 基本售完大部分定向CIC 封顶 温哥华大厦 销售中 已建12层 国泰财富中心 56537 42500 42500 销售中 已建14层 乐地金融中心 72、58306.66 30608.3 30608.3 未售 打桩 河南传媒大厦 定向（河南报业集团）未建 郑东金融大厦 定向（人民银行）已封顶 郑州市商业银行 59277.8 定向（郑州市商业银行）已建10层 嘉亿国际商务中心 53601 定向（中国银行）已封顶 国龙大厦 72005.55 定向（永煤集团）做装修 农业银行大厦 定向（农业银行）投入使用 市场上销售数据较好的写字楼销售形式对比 6、尽可能强化大品牌效应，尽可能在项目销售前期回收大量建设资金 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ73、：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】62 本报告严格保密 写字楼主定位模型建立写字楼主定位模型建立 区域价值研究 目标客户群体研究 城市经济水平研究 道路功能研究 项目所在地空置率 以及租金水平 项目定位模型建立 结论：城市经济持续 发展，写字楼开发水 平处于发展期 结论：目标客户群体 以成长期客户为主 结论：本区域写字楼租金 较高，物业空置率较低 写字楼发展相对比较好 结论：随着区域发展，农 业路作为总部大道贯穿城 市东西方向 结论：金水区区位价值 相对较高，发展成熟，可谓之城市名片【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w74、.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】63 本报告严格保密 符合建立高端写字楼的 区域条件和外部环境 没有足够的高 端写字楼客户 支撑能力后天不足 先天条件得天独厚 1、产品形态分化利用两条 线优势可促进快速销售 2、利用一条线，降低产 品档次寻找充足的客户 基础 写字楼辅助定位模型建立写字楼辅助定位模型建立【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】64 本报告严格保密 纯写字楼方向研75、究 New Enterprise Office NEO总部大道（新企业办公室，总部大道与农业路区位价值紧密结合）上游价值：总部企业 大型、中型 企业价值 核心价值：中小型企业 成长型企业 价值 下游价值：小型企业，创业型企业【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】65 本报告严格保密 关于形象力思考关于形象力思考 F（Aeatures)A（Advantages）B（Benefit）总部大道沿线写字楼 城市成熟商圈 优质硬件配备 品牌物管服务 76、周边众多的总部资源 周边便捷的配套设施 公司面子、形象 商务的便捷和灵活 综合体的完善商业配套 企业办公环境 品质保障 农业大道、稀缺城市资源 尊贵、自豪感、优越感 升值保值前景 人本关怀 企业快速发展预期 企业长续经营信念 阶层感 消费者：他们想买什么？消费者：他们想买什么？区位价值、产品档次 区位价值、产品档次 、环境、硬件一个都不能少的高性价、环境、硬件一个都不能少的高性价比写字楼比写字楼 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】66 77、本报告严格保密 既要实现形象力 又要把握购买力 纯写字楼形象方向档次定位为：NEO总部大道 5A级新商务绿肺 项目定位 物业打造物业打造：“甲级”形象、优化产品结构、中高档配置“甲级”形象、优化产品结构、中高档配置 NEO总部大道 区位价值 产品档次 产品 本项目市场定位【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】67 本报告严格保密 80 80 15 15+5 5=100 100 中高档硬件配置人有我有，配置水平要求一般 中高档硬件配置人有我有78、，配置水平要求一般 优化产品结构我有人无，从产品上提升附加值 优化产品结构我有人无，从产品上提升附加值 拔高项目形象从最能体现项目档次的地方着手（大堂/外立面/服务等）拔高项目形象从最能体现项目档次的地方着手（大堂/外立面/服务等）实现项目 价值最大化 实现项目 价值最大化 市场定位下的产品策略【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】68 本报告严格保密 地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇；项目规模：办公建筑面积26999，商业建筑面积3079、26；项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧中西餐厅美容美发厅；户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134 的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合；项目推出“会呼吸的写字楼”概念；案例借鉴：银座国际案例借鉴：银座国际 产品成功：首次提出“绿色办公”概念。在全新产品成功：首次提出“绿色办公”概念。在全新区域取得市场关注区域取得市场关注 深圳成熟项目案例借鉴一【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【80、注意甄别】69 本报告严格保密 空中花园设计空中花园设计 生态通风系统生态通风系统 高尔夫球推杆练习场高尔夫球推杆练习场 成功原因分析成功原因分析 首推“生态健康办公”概念首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质；新写字楼概念，提升了项目的品质；首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念；“生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中；项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；深圳成熟81、项目案例借鉴一【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】70 本报告严格保密 项目位置：中心区 占地面积：5917.30平米 建筑面积：93730.00平米 绿化率：20%楼层状况：35层 总 户 数：207 通过花园，将一层分割为1/4 通过花园，将一层分割为1/4 双卫生间双卫生间 高区空中花园高区空中花园 通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享 通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享 中低区空中花中低区空中花园园 案例借鉴：安联大厦案82、例借鉴：安联大厦 位置与技术指标 深圳成熟项目案例借鉴二【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】71 本报告严格保密 关键字：关键字：“肺空间”、人性化生态化办公“肺空间”、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设83、计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦 深圳成熟项目案例借鉴二【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】72 本报告严格保密 项目项目 产品亮点产品亮点 成功点成84、功点 规划排布规划排布 银座国际银座国际 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场 安联大厦安联大厦 建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气 深圳成熟项目与郑州销售市场结合的取舍之处【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注85、意甄别】73 本报告严格保密 功能区间划分 由于深圳地域经济发展水平相对比较高，写字楼市场发展比较成熟，产品划 分面积较大排布难度比较小。因此我们摒弃深圳精品写字楼产品排布。本项目产品：小面积单位自由组合，局部设立空中花园。产品均好性极强！1 2 3 4 5 7、尽可能为后期销售制造灵活性 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】74 本报告严格保密 1.外立面：建筑形象、立面色彩、材料选择 2.公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间 3.86、车位建议：足够的车位配比 4.物业服务：聘请知名品牌物业管家 1.外立面：建筑形象、立面色彩、材料选择 2.公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间 3.车位建议：足够的车位配比 4.物业服务：聘请知名品牌物业管家 产品形象力建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】75 本报告严格保密 在郑州现在玻璃幕墙建筑高档建筑的代表性元素，但深圳为兴建生态城市，政府已不鼓励全玻璃幕墙形式的建筑。为了符合项目定位，在降低成本的基础上又不降低本项目档次87、，建议本项目采用为了符合项目定位，在降低成本的基础上又不降低本项目档次，建议本项目采用Low-e中空玻璃材料。中空玻璃材料。从建筑风格上：本项目建议采用简洁明快的现代主义建筑风格。从建筑风格上：本项目建议采用简洁明快的现代主义建筑风格。外立面建筑材料与建筑风格【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】76 本报告严格保密 楼盘名称 大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（）深圳项目 深圳项目 航天大厦 14 99.6 14.06 诺德中88、心 12 193.2 6.21 卓越大厦 10 87.2 11.47 国际商会中心 18 216 8.33 世界金融中心 18 174.9 10.3 郑州项目 郑州项目 永和国际广场 10 85.7 11.7 郑州国贸中心 9.6 100米 9.6 本项目大堂高度建议本项目大堂高度建议 项目高度:100米 取标准层高度4.2米的23倍 本项目应达到8.412.6米 项目高度:100米 取标准层高度4.2米的23倍 本项目应达到8.412.6米 因此,本项目大堂高度建议在912米。因此,本项目大堂高度建议在912米。建议将1、2层上下打通，增加大堂高度。公共空间大堂建议【官方正版】房商网201489、版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】77 本报告严格保密 公共空间大堂建议 一个写字楼最出形象的部位是大堂，大堂设计不但要具有一定的高度，更要具有一定得空间感，同时契合本项目外立面风格，建议为明快、商务、现代、大气。面积建议为中高配置800平方米左右。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】78 本报告严格保密 90、考虑因素：考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。公共空间电梯间【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】79 本报告严格保密 公共空间公共走道 考虑因素：考虑因素：保持大堂与电梯间的协调统一 建议要点：建议要点：简约91、大气，避免复杂繁琐，与本项目风格不相符合的部位尽量不要出现，保持形象统一性。顶部灯光的处理和造型简约、大方 公共走道作为接触最多公共空间，选材考究，建议采用高档大理石玻璃元素，融合与大堂相协调的 装修，形成特有商务特质。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】80 本报告严格保密 公共空间卫生间 设计要点 设计要点：设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙 面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干92、手机，选用感应式水龙头，标示等，体现人性关怀。预备5个蹲位以上的空间。卫生间的风格同样为简洁明快、大方的设计风格。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】81 本报告严格保密 公共空间休闲空间 尽可能营造绿色公共休闲空间，切合本项目商务绿肺功能定位 尽可能营造绿色公共休闲空间，切合本项目商务绿肺功能定位 1、绿色空间多设计在写字楼双层架空部分，减少压抑感 2、休闲空间多用绿色植物装扮，增加自然清新感觉 3、休闲空间增加摆布的层次感，增加空间多93、角度的感官【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】82 本报告严格保密 1.车位建议：足够的车位配比车位建议：足够的车位配比 停车位建议=375个车位以上 对市场主流产品的车位配 比情况分析，200M2 左右配1个车位为市场所接 受的合理区间；由此推算本案车位约需：75000/（200)=375个车位；注：调研结果显示车位紧张 现象在经三路区域普遍 存在。由于本区域土地稀缺 成本不断攀升，此矛盾只会 愈发突出。楼盘名称楼盘名称 层数层数 建筑94、面积建筑面积 停车位停车位 车位配比车位配比 国际企业中心国际企业中心 31 2栋，约10.8万 地面200个 地下一层约170个 291:1 郑州国贸中心郑州国贸中心 28 2栋，7.2万 地上/下500个 144:1 河南报业大厦河南报业大厦 25 1栋，约3.5万 地上约150个 233:1 金成国际广场金成国际广场 23 4栋，10.96万 地上/下200个 548：1 财富广场财富广场 21 4栋，5万 地上40个 地下150个 263：1 注协大厦注协大厦 16 1栋，2.5万 地上32个 地下一层160个 130：1 思达数码大厦思达数码大厦 16 1栋，2.85万 地上下15095、个 190：1 索克大厦索克大厦 11 1栋，约1.8万 地上85个 211：1【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】83 本报告严格保密 市场调研显示，财富广场、金成国际、国际企业中心的车位比相对紧张（250平米：1以上），但销售情况良好。而注协大厦的车位配置宽裕（市场调研显示，财富广场、金成国际、国际企业中心的车位比相对紧张（250平米：1以上），但销售情况良好。而注协大厦的车位配置宽裕（130平米：平米：1），但对其价格和销售速度并无96、决定性作用。因此建议项目车位配比采取中间路线），但对其价格和销售速度并无决定性作用。因此建议项目车位配比采取中间路线200：1的配比方式。的配比方式。375-400个适宜！个适宜！停车位建议结论【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】84 本报告严格保密 地下停车位参考图片【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它97、均为假冒】【注意甄别】85 本报告严格保密 物业管理与服务 仲仲量量联行 联行 全球写字楼 全球写字楼 一线一线物业品牌 全球写字楼 物业品牌 全球写字楼 二线二线物业品牌 物业品牌 国内写字楼 国内写字楼 一线一线物业品牌 物业品牌 曼哈顿广场 郑州国贸中心【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】86 本报告严格保密 物管公司建议选择世界著名一线品牌物管顾问，确保大厦整体经营管理，借助其品牌给予客户物管信心，提供国际化的酒店式服务。【官方正98、版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】87 本报告严格保密 其它硬件配套建议 1、电梯、电梯:品牌、轿厢尺寸、候梯时间品牌、轿厢尺寸、候梯时间 2、空调、空调:品牌、系统类型、运营方式、计量方式品牌、系统类型、运营方式、计量方式 3、智能化设施、智能化设施:5A智能智能 4、配套设施、配套设施:会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 国际品质、中端产品（高性价比）国际品质、中端产品（高性价比）【官方99、正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】88 本报告严格保密 5A级商务绿肺+创意LOFT方向研究 塔楼A:5A级商务绿肺+塔楼B:中小型企业创意LOFT 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】89 本报告严格保密 本项目市场定位 塔楼A:5A级商务绿肺 创意LOFT 裙楼部分，3层商业格局设计100、 强调塔楼A与塔楼B的连贯性，不能产生太大的公摊【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】90 本报告严格保密 四、本项目两种方案收益情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】91 本报告严格保密 方案一：纯写字楼 方案一：纯写字楼 55734平方米*2010年区域写字楼价格7000元，预计101、写字楼部分实现价值约3.9亿人民币 销售周期大约为24个月 方案二：写字楼+LOFT(配比为7:3)方案二：写字楼+LOFT(配比为7:3)写字楼面积为：39014平方米 按照单价7000元计算，可实现销售价值2.73亿人民币，LOFT面积为16720平方米，按照本区域销售价格9000计算，可实现价值：1.5亿 合计方案二单纯写字楼+LOFT部分可实现价值：4.23亿人民币。销售周期大约20个月 本项目两种方案收益情况本项目两种方案收益情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535102、27879【其它均为假冒】【注意甄别】92 本报告严格保密 不断追求卓越的 不断追求卓越的 房地产专业服务商 房地产专业服务商 众厦地产 众厦地产【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】93 本报告严格保密 汇报结束 汇报结束 Thanks! 深圳市众厦地产顾问有限公司 深圳市众厦地产顾问有限公司【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】