1、西青区付村地块一级土地 定位策划顾问报告 天津公司 策划顾问部 2013年9月【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】2 顾问工作目标：通过市场调研和专业分析，给出目标整理地块的属性及容积率建议，并给出开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】3 策划顾问研究方法：本体分析 市场竞2、争环境分析 地块属性 地块价值 静态经济测算 土地价值最大化 地块的属性及容积率 规划设计建议 开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4 报告框架 CONTENTS 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】5 CONTENTS 1、区域发展现状与规划 3、2、地块本体分析 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】6 1、区域发展现状与规划 西青区域占位 西西青青 近郊型、文化型、科技型、工业型地区 位于市区西南部，东北与红桥、南开，河西、津南四区毗邻，东南与大港区相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与河北省霸州市接壤，北依子牙河与北辰区交界，是天津市十一个新城中唯一紧贴中心城区发展的新城；西青区位于京滨综合发展轴、西部城镇发展带及中部高新技术产业发展轴的交汇点，规划4、为中心城区的一部分，同时将西青新城、大寺列为全市的科教和汽车产业基地、电子信息产业基地。位于城市发展轴线上，与城区接壤面积最大，城市化进程与产业发展速度快，科教产业定位明确【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】7 西青新城以汽车、高新技术和科教研发产业为主的现代化产业新城，以民俗文化为特色的新城、环境优美的宜居生态新城。西青未来发展主中心，承接市区人口及产业。西青新城范围：东至外环线，南至津涞公路，西至津浦铁路，北至西青道。职能：六大职能，5、即“以民俗文化为特色的文化新城，宜居新城，汽车产业基地，高新技术产业基地，天津市的科教研发基地，天津西南部的客运交通枢纽。”西青区未来发展的主中心，承接中心城区人口疏解、产业转移的功能。规模：到2020年，新城规划人口规模50万人，规划建设用地规模79.8 平方公里。空间发展结构：以高速公路和快速路为分割和联系，呈组团式发展。区域规划 南河片区 1、区域发展现状与规划【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】8 与北京、中心城区、机场、港区以及6、周边地区有十分便捷的交通联系。西青区境内现状有4条高速公路，l2 条干线公路，8条县乡公路，总长为 217.5 公里，路网密度为 0.384公里/平方公里。区内道路纵横交错，贯通全国各地。津浦铁路穿越西青区23公里，设有曹庄、杨柳青、周李庄 3 个车站。天津地方铁路陈塘支线、周芦铁路、李港铁路及南曹支线贯穿区境南北。京沪高速铁路途经西青并在张家窝镇设置高铁站。地铁2号线、3号线、及规划5号线均在区域内设置首末站，2、3号线已经开通，5号线预计2015年建成通车 路网纵横交错，3条地铁线将大大拉近城市距离，提升区域发展速度 市内六区 1、区域发展现状与规划 交通发展【官方正版】房商网2014版房7、地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】9 产业规划 西青区目前仍以第二产业为主，第三产业占比逐渐提升，增幅明显，区域经济结构日渐优化，经济发展处于良好轨道上 西青区的第三产业主要包括房地产开发、物业管理、商品及集散市场、餐饮业等主要产业，层级不高，随着高新区研发产业发展，未来将带动三产结构性升级 年份 第一产业 第一产业所占比重 第二产业 第二产业所占比重 第三产业 第三产业所占比重 西青区GDP 2005 4.8 2.80%123.5 71.77%43.7 25.438、%2006 3.6 2.44%105.7 71.53%38.5 26.03%2007 3.6 1.96%136 73.96%44.3 24.09%2008 5.7 2.4%171 72.42%59.5 25.18%2009 5.7 2.26%216.1 72.64%74.7 25.1%2010 9.8 2.5%247.4 63.9%130.2 33.6%2011 10 2%290.2 58%200 40%2012 10.8 2%343.1 56%258.3 42%29%18%8%经济形势一路上扬，第二产业占比逐年缩小，第三产业发展较快 0 100 200 300 400 500 600 7009、 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 4.8 3.4 3.6 5.7 6.7 9.8 10 10.8 123.5 105.7 136 171 216.1 247.4 290.2 343.1 43.7 38.5 44.3 59.5 74.7 130.2 200 258.3 西青区三大产业发展走势 第一产业 第二产业 第三产业 西青区经济结构日益优化，第三产业发展预期较好，产业层级将逐步提升 1、区域发展现状与规划【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服Q10、Q：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】10 产业规划 第三高校区：定位于产、学、研一体化的知识型功能区，新城的教育研发及技术转化型功能组团，规划工业大学、理工大学、师范大学、拥有大量的教育产业职工5000余人 海泰产业园区（新技术和研发产业）：拥有企业数量达到2600家，产业人群在12万左右，其中聚集了大批的人才本科学历以上的3.98万人 西青开发区：拥有企业数量达到2600家，产业人群在12万左右，其中聚集了大批的人才本科学历以上的3.98万人 科技研发和高教产业集中发展，将催生大量产业客群落地和居住需求，成为未来高质素人才主要聚集地 本地块 本案 1、区域发展现状与规划【官方11、正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】11 1、区域发展现状与规划 各类配套 富家湾幼儿园 付村中学 大南河小学 师大第三附属小学 南河镇中心小学 师大实验幼儿园 霍元甲文武学校 工业大学 师范大学 理工大学 教育资源相对较丰富，尤其是高等教育，天津工业大学、理工大学、师范大学作为天津市知名大学，不断输出高端人才；中小学及幼儿园较为密集，整体治学质量有限，基本能满足普通教育需求 餐饮配套，与地块有一定距离，集中在姚村公寓周边，与边村光明路周边 地12、块周边银行较少，多分布在大学城内部 近端无大型商业中心，以分散的社区配套为主 大型商贸市场较少，且距离地块较远 餐饮区 餐饮区 近郊区域特征明显，配套不完善，档次不高，满足基本生活需求，但便利性较差，配套主要依托大学城教育资源【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】12 区域周边用地规划 地块周边规划以二类居住用地为主，为规模型居住片区，具备一定的居住氛围，集中商业用地距本地块较远，难以满足配套需求 1、区域发展现状与规划 目标地块 目标地块13、 津涞公路北侧用地规划 津涞公路南侧用地规划 南侧用地以居住用地和商业用地为主，其中商业与本地块距离较远，难以满足本地块的配套需求 北侧用地以居住用地为主，零散的社区内配套，对本地块的支持较少【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】13 总结 1、区域发展现状与规划 1、区域占位：以教育产业为主要特征的近郊地区 2、发展规划：以科教产业为主的新城概念，承接中心城区人口外溢及部分产业转移 3、交通规划：与城区便捷相通，区域内地铁规划较多 4、产14、业发展：以第二产业为主，第三产业发展较快 5、周边配套：城郊特征明显，配套不完善，档次不高，便利性不足 6、周边用地：以二类居住用地为主，具备居住氛围，外部商业配套难以满足地块内部需求 地块所属区域在城市中的占位：教育产业聚集的城郊居住区【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】14 CONTENTS 1、区域发展现状与规划 2、地块本体分析 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t 15、t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】15 地块四至及环境 目标地块 现状厂区 现状小区 现状空地 津涞公路 现状厂区 现状小区 丰产河现状 周边有一定居住氛围，河景资源现状不佳，东侧厂区较为杂乱，整体形象感不足，近端配套较少，自身配套有一定必要性 付村路 2、地块本体分析 餐饮配套【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】16 占地面积 平米 亩 79466.6716、 119.2 津涞公路 丰产河 付村路 现状厂区 地块现状 地块不规整，沿主干路展示面较窄，内部尚未拆迁；地块属中小型规模，产品线不宜过于复杂，开发周期不宜过长 2、地块本体分析【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】17 项目周边交通 南河镇 地铁5号线 梅江会展中心 快速路 津涞公路 海泰园区 水上-奥体 卫津路 姚村 地铁3号线 西南外环 地块 宾水西道 西南板块、外环外3KM、毗邻主干道、对外交通通达性强 区域发展欠佳、市场认知不强 17、2、地块本体分析【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】18 地块周边产业辐射 师范大学 理工大学 工业大学 南河镇 外环线 地铁5号线 梅江会展中心 快速路 津涞公路 海泰园区 水上-奥体 卫津路 姚村 地铁3号线 宾水西道 地块 海泰工业区：包括117大厦、马球会、高银地产商务区等；教育产业：师范大学、工业大学、理工大学三个高教学府；西青开发区：电子、装备制造、软件及服务外包、新型材料、生物医药等五大产业 大学城 西青开发区 科技研发和高18、教产业集中发展，产业层级高且聚集力强 2、地块本体分析【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】19 2、地块本体分析 总结 1、四至及环境：有一定居住氛围，周边现状较为杂乱，生活配套缺失 2、地块现状：地块不规整，沿街面窄，尚未拆迁；地块规模较小，产品线不宜过于多元，开发周期不宜较长 3、周边交通：距离城区3公里，毗邻主干道，与城区通达性较好 4、产业辐射：受大学城教育辐射、海泰产业园辐射、西青开发区产业辐射 地块适宜开发的物业类型：住宅+商19、业配套【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】20 区域与地块本体分析结论 教育产业区内 居住+配套商业 中小规模项目 地块初步定位【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】21 CONTENTS 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、客户分析 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商20、网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】22 2.1 土地市场梳理 用地性质分布 近五年，区域内年均土地供需量在100-150万之间，成交率在90%以上 工业用地基本占到了土地总量的90%以上 12年以来，区域内没有经营性用地供应，住宅用地极为稀缺 土地市场供需量有限，成交率较高，工业用地为主，居住性用地极为稀少 数据统计口径：地块近端板块区域内的土地市场，包括南河板块、大寺板块、李七庄板块 0 50 100 150 200 250 2009年 2010年 21、2011年 2012年 2013年 住宅 23.0 6.5 41.7 0 0 商业 0 0.8 10.5 0.3 0 工业 124.2 95.5 119.3 225.8 88.4 万 2009-2013.8月区域内土地供应走势 0 50 100 150 200 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 住宅 9.9 6.5 24.1 0 0 商业 0 0.8 10.5 0.3 0 工业 115.8 86.4 159.0 194.5 88.4 万 2009-2013.8月区域内土地成交走势【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w 22、w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】23 区域分布 大寺板块集中了近五年区域土地总量的70-80%本项目所在南河板块土地供需占比降低，以工业为主，没用住宅用地出让 2.1 土地市场梳理 0 50 100 150 200 250 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 南河(精武)17.0 16.1 25 83.4 36.0 李七庄 0 2.1 0 0 0 大寺 120.2 78.0 146 142.8 52.4 万 2009-2013.8月区域土地供应板块分布 0 50 100 150 200 2009年 23、2010年 2011年 2012年 2013年 南河(精武)17.0 8.6 12.7 43.7 36.0 李七庄 0 2.1 0.0 0.0 0 大寺 116.3 76.5 180.9 151.1 52.4 万 2009-2013.8月区域土地成交板块分布 大寺板块土地集中供应，南河板块占比降低，为工业用地 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 工业 17.0 16.1 25.83.1 36.0 商业 0.3 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 工业 17.0 8.6 12.7 43.4 36.0 商业 0.3 南河板块供应用地分布 南河板块成交24、用地分布【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】24 经营性地块列表 2.1 土地市场梳理 居住型用地全部集中在大寺，地块近端限价房开发居多，商品房开发力度不足 经营性用地全部集中在大寺，以小幅地块为主，在2012年之后没有经营性用地供应 居住型用地中，近端区域多为限价房开发 年份 地块编号 成交价 （万元）溢价率%出让面积（）FAR 潜在建面（）楼面地价（元/）亩单价 （万元/亩）地块位置 用地性质 竞得单位 对应项目 均价 2009 津西25、青倪（挂）2009-131 110000 50%130417 2.0 260834 4217 562 西青区大寺镇梨双公路南侧 住宅 北京远坤房地产开发有限公司 远洋万和城 13500 津西青涞（挂）2009-085 47510 0%99936 2.4 239846 1981 317 外环线东侧、泰佳路南侧 住宅 天津松江集团有限公司 松江城 11000 2010 津西青（挂）2010-08 7110 0%8050 3.2 25760 2760 589 西青区大寺镇津港路以东 商服40年 天津市天洲房地产投资有限公司 津西青卫（挂）2010-056 59400 0%64992 2.5 162526、00 3655 609 西青区卫津南路西侧 住宅 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天房美域 2011 津西青（挂）2011-04号 30030 0%104930 2 209860 1431 191 西青区大寺镇友谊南路东侧 商服 天津鼎德置业有限公司 津西大寺（挂）2011-127 63160-9%125010 1.9 237519 2659 337 西青区津港公路以东 住宅70年 天津天房投资有限公司 限价房 津西大寺（挂）2011-128 55540-9%116040 1.8 208872 2659 319 西青区津港公路以东 住宅70年 天津天房投资有限公司 限价房 津西大寺（挂）27、2011-191号 42220 0%71574 1.0-2.5 178935 2360 393 西青区津港公路以东 住宅 天津市房地产信托集团有限公司 限价房 津西大寺（挂）2011-190号 53590 0%104694 1.0-2.0 209388 2559 341 西青区津港公路以东 住宅 天津市房地产信托集团有限公司 限价房 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】25 2.1 土地市场梳理 由于地块周边近年成交居住型用地，多为限价房28、开发，对本地块一级开发参考价值不大，因此，需分析西青区其他板块居住用地情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】26 经营性地块列表 2.1 土地市场梳理 地块名称 用途 占地面积 建筑面积 容积率 起拍价,万 成交价，万 溢价率 每亩价格（万元/亩）楼面地价（元/）开发商 对应项目 均价 2010年 杨柳青 津西青（挂）2010-04、05 居住 68851 70918 1.03 21700 24600 13%238 3469 天津科建投29、资有限公司 御河墅-杨柳青 津西青（挂）2010-06 居住 198900 204867 1.03 62670 62670 0%210 3059 天津宝安房地产开发有限公司 宝安江南城 张家窝 津西青（挂）2010-07号 居住 198710 298064 1.5 37800 37800 0%127 1268 天津天安数码城有限公司 天安数码城-2011年 杨柳青 津西青（挂）2011-05号 住宅、商服 380456 418502 1.1 112410 112410 0%197 2686 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司 鹭岭-2012年 张家窝 津西青（挂）2011-16号 住宅 430、3760 65640 1.5 13000 13000 0%198 1981 天津国民投资有限公司 社会山如鱼 张家窝 津西青（挂）2012-01号 住宅、商服 138972 203270 1.5 39600 39600 0%190 1948 中交一航局房地产开发有限公司-2013年 张家窝 津西青（拍）2013-02号 城镇住宅 83027 91330 1.1 19100 46000 141%369 5037 保利（天津）房地产开发有限公司-张家窝 津西青（拍）2013-01号 城镇住宅 35984 39583 1.1 8300 19000 129%352 4800 保利（天津）房地产开发有限31、公司-中北镇 津西青（挂）2011-18号 城镇住宅 112607 123867 1.1 54150 103000 90%610 8315 北京金隅嘉业房地产开发有限公司-中北镇 津西青（挂）2012-06号 城镇住宅 165189 330379 2.0 70900 134000 89%541 4056 旭辉集团股份有限公司 旭辉御府 热点板块张家窝、中北镇成交土地实现很高溢价水平；距南河近端-张家窝，土地价格增长较快，13年土地单价在350-370万元/亩，远端-中北镇，土地单价在540-600万元/【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w32、 w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】27 2.1 土地市场梳理 市场总结 区域市场供需量较小（100-150万），以工业用地为主（占比90%以上）南河板块市场热度不高，成交地块多为工业用地，没有住宅用地 居住型用地集中在大寺区域，地块近端均为限价房开发，商品房开发不活跃 关键词：市场非热点区域、工业用地为主、居住用地稀缺、商品房开发落后【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】233、8 CONTENTS 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、客户分析 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】29 2.2 商品房市场 板块市场格局 杨柳青板块：档次：低中端 客群：区域改善 热度：较低 特点：项目较少，缺乏竞争 李七庄板块：档次：中高端 客群：改善、升级、城市外溢、投资 热度：较高 特点：区域优势明显 中北镇板块：档次：中高端并存 客群：改善、城区外溢、投资 热度：高 特点：项目集中竞争强 张34、家窝板块：档次：低中端 客群：改善、产业人群 热度：一般 特点：项目极少，缺乏竞争 大寺板块：档次：中高端并存 客群：区域改善、城市外溢、投资 热度：较高 特点：临近梅江-区域优势 南河板块：档次：低中端 客群：刚需、刚改 热度：一般 特点：教育资源优势【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】30 2.2 商品房市场 板块市场格局 杨柳青 板块 中北镇板块 张家窝板块 南河周边 板块 大寺 板块 高层7500-9000 洋房8500-900035、 别墅12000-22000 公寓12000 高层7300-8500 洋房8800-9300 别墅13000 高层8300-10000 洋房9700-13000 别墅29000 公寓8500 高层7500-10000 洋房7500-11000 别墅：13000元 高层10000-14000 洋房10000-15000 别墅20000 高层9500-10000 洋房11000 别墅14000 环内李七庄板块 仅松江城当项目 洋房：11000 板块 存量（万）12年去化量（万）杨柳青 91.7 10.1 中北镇 198 16.4 张家窝 208.6 20.7 大寺 30.7 11.5 李七庄 9 36、2.1 南河周边 24.4 8.6 南河周边板块市场热度不高，市场存量较小，年去化量不高，价格梯度较大 注：南河周边板块为研究本地块而划定的板块范围，包括本地块、津涞公路近外环项目及南河镇中心的远外环项目【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】31 地块 小镇西西里 恒益隆庭 宏城御溪园 人和院 五矿正信榕园 2.2 商品房市场 南河周边板块市场总体概况 项目名称 总量（万）在售产品 开盘时间 存量（万）近外环 宏城御溪园 14.6 高层：637、5-91 2010.1 0.7 人和院 6 小高、多层 2009.8 0 五矿正信榕园 10 联排：320-360 叠拼：173-283 2011.1 5.5 远外环 小镇西西里 34.9 小高：87-99 2006.1 12.8 恒益隆庭 15 多层：60-126 2008.6 5.7 合计 24.7 在售项目较少，沿津涞公路形成近外环与远外环两个组团 多数项目开盘时间早，多为小盘项目，档次不高，后市供应不足 板块内小盘项目为主，缺乏精品楼盘，后市存量不足【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客38、服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】32 2.2 商品房市场 南河周边板块市场总体概况 板块内供应量逐年下滑，年均成交量在8万左右；供需比逐年走低，主要消化前期存量产品；市场供应疲软，成交受限，市场活跃度不高 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 供应量 20.6 3.5 17.4 13.6 6.7 4.7 成交量 2.0 8.9 13.2 8.7 8.6 8.4 供需比 10.4 0.4 1.3 1.6 0.8 0.6 0 2 4 6 8 10 12 0 5 10 15 20 25 万 2009-2013.7年板块内供需对比走势【39、官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】33 2.2 商品房市场 南河周边板块市场总体概况 高层为市场供需主力，多层、别墅市场疲软 0 5 10 15 20 25 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 别墅 0.6 3.7 1.5 1.8 多层 20.6 0.7 6.7 0.9 高层 3.5 16.1 3.2 4.3 2.9 万 2008-2013.7月板块内各类产品供应占比 高层 多层 别墅 0.0 40、5.0 10.0 15.0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 别墅 1.7 1.9 0.9 多层 2.0 8.4 6.6 2.3 2.3 1.8 高层 0.5 6.6 4.7 4.5 5.7 2008-2013.7月板块内各类产品成交占比 高层 多层 别墅 高层产品目前区域主流产品，成交较为旺盛 洋房产品早期集中入市，供应疲软，去化消化前期存量 别墅产品目前仅榕园单项目供应，别墅市场去化表现为榕园单盘走势 供应：别墅：多层：高层=1:4:5；成交：别墅：多层：高层=1:2:6【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t41、 t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】34 2.2 商品房市场 分类产品市场概况-别墅产品 开盘时间 产品类型 户型区间（）供应/去化（套）去化率 13年月均去化（套）强销期月均去化（套）13年成交价 套总价 五矿正信榕园 2011.1 联排 320-360 114/75 66%2 13 13925 445-500 叠拼 173-283 168/92 46%4 12 14022 236-397 单盘供应，产品稀缺，城市型别墅，户型偏大 强销期月均去化10余套，存在一定市场需求 实现较高的溢价，联排总价在400万以42、上；叠拼总价230万以上 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 供应量 0.6 3.7 1.5 1.8 成交量 1.7 1.9 0.9 供需比 2.2 0.8 1.9 0 0.5 1 1.5 2 2.5 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 别墅产品整体供需走势 五矿正信榕园入市【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】35 分类产品市场概况-市场总结-别墅产品 产品 供需 价格 近外环，城市型别墅，舒适型别墅产品 联排面积43、为320-360，叠拼面积173-283 供应量稀缺，目前仅五矿正信榕园为别墅项目 叠拼产品市场总价合理，市场认可度较高，月均去化4套左右 联排产品月均去化在2套左右，强销期月均去化10余套 溢价能力较强，联排总价在400万以上；叠拼总价在230万以上 关键词：供应稀缺、城市型别墅、市场接受度较高、可实现一定溢价 2.2 商品房市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】36 分类产品市场概况-高层产品 2.2 商品房市场 2009年 20144、0年 2011年 2012年 2013年1-7月 供应量 3.5 16.1 3.2 4.3 2.9 成交量 0.5 6.6 4.7 4.5 5.7 供需比 6.7 2.5 0.7 1.0 0.5 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 万 高层产品整体供需走势 11年以来高层的供应量极低，成交受限，市场活跃度受限 宏城御溪园入市 30万 22万【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为45、假冒】【注意甄别】37 供应-成交分析 一室 二室 三室 60-80 70 70-90 90-110 110-130 120-140 140-160 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 近外环 宏城御溪园 280 266/576 570 374 358 /324 310 /人和院 95 88 3 3 3 3 293 272 12 12 11 9 10 10 远外环 小镇西西里 529 281/176 /678 265 /合计 904 635 3 3 755 573 1345 895 12 12 335 319 10 10 去化率 70%100%746、6%67%100%95%100%2.2 商品房市场 分类产品市场概况-高层产品 60-80一室、90-110二室户型是当前市场的供需主力 120-140三室户型去化较好 统计时间：为各项目自开盘至今【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】38 去化分析 项目名称 面积区间 开盘时间 去化套数（套）去化面积（）去化时间 月均去化套数（套）月均去化面积（）近外环 宏城御溪园 60-130 2010.1 684 63783 13 53 4906 人47、和院 60-150 2009.8 113 10267 13 9 790 远外环 小镇西西里 60-110 2006.1 169 14194 13 13 1092 数据统计时间：12年7月-13年7月 高层月均去化在75套/6788；多项目入市时间早，近一年主力去化集中在宏城御溪园，单盘月均可达53套 2.2 商品房市场 分类产品市场概况-高层产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】39 价格分析 项目名称 面积区间 外宣价 13年成交均价48、 套总价 近外环 宏城御溪园 60-130 9900 9626 58-125 人和院 60-150 10700 10139 61-152 远外环 小镇西西里 60-110 8000 7653 46-84 区位对单价影响较大，近外环高层在万元左右，远外环不足8000元，产品总价形成层级差，对于客户结构形成直接影响 2.2 商品房市场 分类产品市场概况-高层产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】40 产品 供需 价格 以满足刚需为主力，主流49、户型60-80一室、90-110二室；120-140三室户型去化市场接受度较高 多项目入市时间较早，去化表现一般 年均供应量3-4万，10年宏城御溪园集中入市，供应达到峰值；成交量4-5万 板块供应不足，成交受限，市场活跃度受限 区域月均去化在75套/6788 近外环价格较高，远外环价格不高，价差明显 近外环项目价格在10000元/左右；远外环项目不足8000元/市场供应不足，刚需产品为主，价格差异明显 2.2 商品房市场 分类产品市场概况-市场总结-高层产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一50、客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】41 分类产品市场概况-多层产品 2.2 商品房市场 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-7月 供应量 20.6 0.7 6.7 0.9 成交量 2.0 8.4 6.6 2.3 2.3 1.8 供需比 10 0.1 2.9 0.4 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 万 多层产品整体供需走势 多层供应量较少，近年成交主要去化前期供应，近三年年均去化量在2-3万 整体供需比1.24：1【官方正版】房商网2014版房地产营销51、策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】42 供应-成交分析 一室 二室 三室 70 70-90 70-90 90-110 110-130 130-150 110 110-130 130-150 150以上 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 近 外环 人和院/31 30 21 19 184 172 10 8 4 4 10 10 8 8 12 9/远 外环 小镇西西里 260 203 86 78 52、248 173 788 745 64 56/412 394 24 24 恒益隆庭 165 139/339 316 901 542/65 41 12 /66 10/合计 425 342 117 108 608 508 1873 1459 74 64 4 4 75 51 20 8 490 413 24 24 去化率 80%92%84%78%86%100%68%40%84%100%90-110二室户型是当前市场供需的绝对主力；70-90一室/小两居、130-150三室去化较好；分类产品市场概况-多层产品 2.2 商品房市场 数据统计时间：开盘至2013年7月 统计时间：为各项目自开盘至今【官方正版】53、房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】43 项目名称 面积区间 开盘时间 去化套数（套）去化面积（）去化时间 月均去化套数（套）月均去化面积（）近外环 人和院 70-150 2010.1 127 12459 13 10 958 远外环 小镇西西里 40-240 2009.8 71 8761 13 5 674 恒益隆庭 60-150 2006.1 119 10201 13 9 785 数据统计时间：12年7月-13年7月 去化分析 多层去化速度缓慢，区域54、月均去化在24套/2417；2.2 商品房市场 分类产品市场概况-多层产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】44 项目名称 面积区间 外宣价 13年成交均价 套总价 近外环 人和院 70-150 11700 11017 77-165 远外环 小镇西西里 60-240 8000 7125 43-171 恒益隆庭 60-150 9000 7969 48-120 价格分析 近外环多层产品价格较高，均价在11000元/；远外环多层价格在700055、-8000元/；区位对价格影响较大，价差达到2000-3000元/2.2 商品房市场 分类产品市场概况-多层产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】45 产品 供需 价格 以满足刚需为主力，主流户型在90-110二室；70-90小户型，以及130-150三室户型去化表现良好 供应量不大，集中在远外环项目 成交以消化前期存量，年均去化量2-3万，整体供需比1.24：1 项目档次低端，去化较为缓慢 区域月均去化仅为24套/2417 近外环项目56、价格在11000元/以上 远外环项目价格在7000-8000元/关键词：刚需主导、档次低端、去化缓慢、溢价能力不强 2.2 商品房市场 分类产品市场概况-市场总结-多层产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】46 2.2 商品房市场 市场总结 南河周边板块市场热度不高，价格洼地，后市存量不大；板块内项目较少，以刚需、初级改善产品主导，缺乏精品项目 高层产品去化最优，价格随区位不同有较大差异，近外环单价达万元左右 多层产品去化速度不高，溢价57、能力不足，产品档次有限 城市型别墅实现一定溢价，存在市场空间 关键词：市场热度不高、刚需/刚改主导、高层为主力产品，多层产品溢价力低、城市型别墅存在市场需求【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】47 2.2 商品房市场 市场机会判断 高层 多层 别墅 主力去化产品、刚需主导，价格受区位影响大 刚需户型、档次低端、去化缓慢、溢价能力低 供应稀缺、城市型别墅、存在市场需求、实现一定溢价 1、别墅产品供应稀缺，市场接受程度高，可实现一定的利润 258、多层产品溢价能力低，去化速度慢 3、高层产品实现主力去化，满足主要刚性需求 机会判断【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】48 CONTENTS 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、客户分析 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】49 2.3 客户分析59、 整体客户概况 西青区 南开区 河西区 和平区 河东区 河北区 宝坻区 红桥区 蓟县 宁河县 静海县 大港区 武清区 塘沽区 津南区 汉沽区 东丽区 北辰区 新产业园区 外地 套数 1163 1036 757 235 231 73 54 74 58 25 35 41 20 14 16 11 13 24 11 1063 占比 23.5%20.9%15.3%4.7%4.7%1.5%1.1%1.5%1.2%0.5%0.7%0.8%0.4%0.3%0.3%0.2%0.3%0.5%0.2%21.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0 200 400 600 800 1000 1260、00 1400 组 板块内总体客户来源分析 西青地缘性客户为主力客户来源；环线周边南开、河西客户受价格挤压，外溢明显 外地客户占比很高（20%），集中在远端项目，主要满足蓝印需求【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】50 2.3 客户分析 整体客户概况 25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 数量 165 805 934 587 603 447 360 252 242 161、6 占比 3.7%18.2%21.2%13.3%13.7%10.1%8.2%5.7%5.5%0.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 组 板块内客户年龄占比分析 客户年龄在25-35岁之间，客户年轻化，以刚需、刚改置业为主【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】51 2.3 客户分析 分类产品客户分析-别墅客户 南开,49%河西,21%62、西青,12%河东,4%和平,5%红桥,2%北辰,2%新产业园,1%河北,1%塘沽,1%宁河,1%空港,1%别墅客户占比分析 10%11%11%17%14%13%11%5%7%0%5%10%15%20%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 别墅客户年龄分析 别墅客户以市区，尤其是河西、南开客户中高端改善型客户最为突出，客户占比达70%【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】52 63、环城四区 15%滨海新区 1%远郊区县 6%外地 11%南开 29%河西 24%和平 8%河东 4%红桥 1%河北 1%市内六区 67%高层市区客户来源分析 市内六区 67%滨海新区 1%远郊区县 6%外地 11%西青 14%北辰 1%津南 0%东丽 0%环城四区 15%高层环城客户来源分析 4%25%22%12%12%8%8%4%3%1%0%10%20%30%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 高层客户年龄占比分析 市区外溢客户占比最高，以河西南开为主 其次为西青地缘客户 外地客户占据一定比例，蓝印为主导 2.3 客户64、分析 分类产品客户分析-高层客户【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】53 外地客户占比最高(38%)，蓝印置业需求旺盛 市区外溢客户比例较高，地缘客户占比相对不高 总体客户年轻化，年龄层次集中在25-35岁之间 2.3 客户分析 分类产品客户分析-高层客户 西青区 17%南开区 14%河西区 9%河东区 4%蓟县 4%宝坻区 3%和平区 3%红桥区 2%武清区 1%静海县 1%其他区域 4%外地 38%高层客户来源分析（远外环项目）4%265、7%28%14%10%8%5%3%2%0%5%10%15%20%25%30%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 高层客户来源分析（远外环项目）远端项目 项目名称 入市时间 小镇西西里 2006.1【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】54 南开区 33%河西区 24%西青区 16%和平区 7%河东区 3%红桥区 2%河北区 2%蓟县 1%大港区 1%宝坻区 1%其他区域 466、%外地 6%高层客户来源（近外环项目）2.3 客户分析 分类产品客户分析-高层客户 5%28%21%12%10%7%7%4%3%1%0%5%10%15%20%25%30%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 客户年龄分析（近外环项目）近外环项目 项目名称 入市时间 宏城御溪园 2010 市区外溢客户为主，占比高达70%，其中南开（33%）、河西（24%）两个区域最为突出 西青地缘客户占比较相对少（16%）市区刚需外溢客户为主，地缘刚改客户为辅【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p67、:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】55 2.3 客户分析 分类产品客户分析-高层客户 客户对比 远端项目：距离城区远，入市时间早，周边配套尚未完善，外地蓝印置业客户为主要客户构成 近端项目：近环线，项目单价较高，与城区通达性好，市区刚需外溢客户占比很高【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】56 2.3 客户分析 分类产品客户分析-多层客户 环城四区 30%滨海新区68、 1%远郊区县 3%外省市 28%南开 14%河西 11%河东 6%和平 4%红桥 1%河北 2%市内六区 38%多层市区客户来源分析 市内六区 38%滨海新区 1%远郊区县 3%外省市 28%西青区 30%东丽区 0%津南区 0%北辰区 0%环城四区 30%多层环城客户来源分析 2%13%22%14%16%11%8%7%6%0%0%5%10%15%20%25%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 多层客户年龄占比分析 市区外溢、地缘、及外地客户占比相对均衡 蓝印需求特征明显【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【69、谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】57 2.3 客户分析 分类产品客户分析-多层客户 南开区 24%河西区 21%西青区 15%和平区 7%河东区 5%河北区 3%静海县 2%宝坻区 1%红桥区 1%蓟县 2%宁河县 2%其他区县 5%外地 12%多层产品成交客户分析（近外环项目）5%12%28%21%10%7%7%4%3%1%0%5%10%15%20%25%30%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60以上 其他 多层产品成70、交客户年龄分析（近外环项目）以河西、南开客户为主，西青地缘为辅 市区价格挤压外溢，中端改善客户占比相对较高 客户年龄集中在30-35岁 近外环项目 项目名称 入市时间 人和院 2009【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】58 2.3 客户分析 分类产品客户分析-多层客户 2%13%22%14%16%11%8%7%6%0%0%5%10%15%20%25%25以下 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-71、60 60以上 其他 多层客户年龄占比分析 西青地缘改善型客户占比最高 市内河西、南开外溢型客群为次主力客群 蓝印需求较多，产业落地客户也有一定占比 西青区 29%南开区 14%河西区 11%河东区 6%和平区 4%红桥区 1%河北区 2%其他区县 5%外地 28%多层产品客户来源分析（远外环项目）远外环项目 项目名称 入市时间 小镇西西里 2006.1 恒益隆庭 2008.6【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】59 2.3 客户分析 分72、类产品客户分析-多层客户 客户对比 远端项目：入市较早，总价不高，满足大量地缘性改善以及外地客户蓝印置业需求 近端项目：近外环区位优势，单价较高，地缘客户的购买力有限，市区客户成为多层产品的主力客群【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】60 2.3 客户分析 区域客户总结 别墅客户中，市区客户占80%，西青地缘占12%，城市型别墅改善特征明显 高层客户，总体以市区外溢为主，地缘为辅，外地蓝印占据一定比例；近外环项目以市区外溢为主，远外环项目73、以蓝印客户和市区外溢为主，西青地缘客户占比均在16%左右 多层客户，近外环项目的市区外溢现象显著，远外环项目地缘客户及蓝印客户占比明显 关键词：市区外溢特征十分明显，地缘客户占比稳定，蓝印客户对于总价较为敏感集中于远外环项目【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】61 2.3 客户分析 客户机会判断 1、以刚需刚改产品为主力，满足地缘性刚性需求，引导城市价格挤压客群，吸引蓝印客群及产业落地客群 2、满足城市中高端改善和地缘改善型需求 机会判断74、 别墅 多层 高层【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】62 2.市场背景梳理 土地市场处于非热点板块，工业用地供应量大，居住型用地极为稀缺，用地价格水平不高；商品房开发强度不大，板块内供需量不足，没有精品或是品牌项目入市 在售项目，以刚需刚改产品为主，高层实现主力去化；多层产品力不足，价格实现能力不强；城市型别墅较稀缺，且具备一定市场接受度 河西、南开客户价格挤压外溢倾向明显，地缘性客户为较为稳定，蓝印及产业落地客户占一定比例 作为中小体75、量项目，不具备改变市场现状的能力，因此以稳健操作为根本，以刚需刚改为主导方向【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】63 市场竞争环境分析 分析结论 通过对现状市场环境分析，对于小体量规模地块，适宜开发的住宅产品类型：1、别墅+高层 2、高层【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】地块定位 76、本体分析 市场竞争环境分析 地块整体定位 1、别墅+高层+配套商业 2、高层+配套商业 or【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】通过 静态经济测算，分别对二种方案 进行价值实现比对 地块价值评估【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】66 CONTENTS 规划设计建议和开发策略建议【官77、方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】67 津涞公路 丰产河 付村路 现状厂区 占地面积 平米 亩 79466.67 119.2 天津市环外二级居住用地容积率：1 Far 2 地块指标【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】68 210万/亩 541万/亩 562万/亩 198万/亩 364万78、/亩 目标地块 10年摘得 12年摘得 13年摘得 西青区土地成交价格参考 09年摘得 由于本地块所在南河区域近年无商住类地块，参考周边地区成交情况：2013年，中北镇成交地块土地价格为541万/亩；热点张窝区域成交地块价格为364万/亩 本地块土地价格可以参考如下区间：364万/亩-541万/亩【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】69 宏城御溪园 本地块 区位 区域位置 4 3 发展前景 4 3 周边环境 4 3 交通规划 4 3 生活79、便利性 3 3 项目规模 4 4 商业配套 3 3 产品力 景观资源 3 4 景观视野 3 3 产品品质 3 4 综合 各项总分 36 33 比准系数 1.09 1（本项目得分比准项目得分）均价表现 9500 比准均价 8950 高层与别墅价格比对 由于本地块所属近端板块内，高层项目仅有宏城御溪园，根据价格基准比对，预判本地块高层产品可实现价格为：8950元/别墅价格仅参考板块内唯一纯别墅项目五矿正信榕园，别墅价格为：13000元/【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535278780、9【其它均为假冒】【注意甄别】70 综合容积率的最优选 根据市场及行业经验值 别墅售价 13000元/高层售价 8950元/别墅建安 2500元/高层建安 2300元/在总占地面积7.9万的情况下，配比别墅与高层两种产品 根据市场主流别墅指标，本次测算别墅容积率取定值0.6 以二级居住用地标准，结合区域地块特性，限定本地块综合容积率为1.0-2.0之间取值 随着别墅与高层的占地面积占比变化，高层的容积率在不停变化，考虑到高层的容积率高于3时，超高层的建筑成本将出现大幅提升，因而高层的容积率应低于3【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.81、f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】71 综合容积率 别墅 高层 总体 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格 销售收入 建安成本 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格 销售收入 建安成本 总收入 建安成本 其他成本 土地价格 楼面地价 每亩价格 毛利润 毛利率 2 30000 0.6 18000 13000 234000000 45000000 49000 2.86 140000 8950 1253000000 322000000 1487000000 367000000 223050000 599550000 3795 506 2982、7400000 20%1.5 40000 0.6 24000 13000 312000000 60000000 39000 2.42 94500 8950 845775000 217350000 1157775000 277350000 173666250 475203750 3008 401 231555000 20%1 60000 0.6 36000 13000 468000000 90000000 19000 2.26 43000 8950 384850000 98900000 852850000 188900000 127927500 365452500 2313 308 17057083、000 20%二级开发商毛利润率依行业水平取20%，进行土地价格方案比对 不同综合容积率下，同时满足高层容积率不高于3的条件下，取土地价格最高的方案，得出如下列表 综合容积率的最优选 参考区域内土地价格：364万/亩-541万/亩 在毛利率20%条件下，综合容积率达到1.5、2.0时，对应的土地价格符合市场可接受范围【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】72 纯高层方案下，方案比对：高层 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格 总收入 建安成84、本 其他成本 土地价格 楼面地价 每亩价格 毛利润 毛利率 79000 2.0 158000 8950 1414100000 363400000 212115000 555765000 2814 469 282820000 20%79000 1.5 118500 8950 1060575000 272550000 159086250 416823750 2111 352 212115000 20%79000 1.0 79000 8950 707050000 181700000 106057500 277882500 1407 235 141410000 20%不同容积率下，对应不同毛利率，可实85、现土地价格不同：【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】73 综合 容积率 毛利率 别墅占面 别墅容积率 高层占面 高层容积率 总建面 楼面地价 元/平米 每亩价格 万元/亩 土地价格 万元 2.0 20%30000 0.6 49000 2.86 158000 3795 506 59955 1.5 20%40000 0.6 39000 2.42 118500 3008 401 47520 二种方案对比：容积率 毛利率 高层占面 高层建面 销售86、价格 总建面 楼面地价 元/平米 每亩价格 万元/亩 土地价格 万元 2.0 20%79000 158000 8950 197500 2814 469 55576.5 别墅+高层 高层 可实现最高土地价值的方案：别墅+高层，综合容积率2.0，土地价格最高【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】74 CONTENTS 规划设计建议和开发策略建议【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f 87、d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】75 住宅 商业 规划设计建议 商业体量占总体量的5-10%；住宅容积率：2.0 津涞公路 商业布局：沿主路布局商业配套 地块东西两侧路况较窄，不具备发展商业的条件，因而地块商业需布置于主路侧，且有一定街面展示性；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】76 商业开发建议 1、商业规划可参照规划指标，按照地块总体量的5%-10%排布在沿主路侧 2、也可88、不做商业地块规划，由用地规范的公建配比解决【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】77 个案分析 五矿正信榕园 总占地：100000 总建面：60000 容积率：0.6 产品规划：联排、叠拼 开盘时间：2011年8月 项目配套：4000欧式水畔会所 项目概述：项目区位分析：位于西青区，距西南外环线1.8公里 毗邻大学城，临近奥城水滴大型商圈 近外环，城市型别墅低密社区 项目自身分析：纯别墅项目，中高端定位，高品质内部环境和产品力打造，跳出区域89、形象 区位优势，吸引市区中高端改善客户【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】78 个案分析 五矿正信榕园 产品 面积区间，单价，元/总价，万元 联排 320-360 13000-16000 440-590 叠拼 170-283 10000-16000 280-450 产品分析：城市型别墅定位，舒适度高，不同产品呈现不同价格梯度，总价偏高 客户分析：户型偏大，舒适度高，总价高，单价适中，市区客户为主力购买人群 联排：320户型 叠拼：171户90、型 市区中高端改善客户为主，尤其是河西、南开客户占比很高 地缘客户为辅，占比不高【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】79 个案分析 宏城御溪园 总占地：97500 总建面：146000 容积率：1.5 产品规划：高层（18F）开盘时间：2010年 项目概述：项目区位分析：近外环，毗邻大学城，临近奥城水滴大型商圈 项目自身分析：高层社区，自身配套不足，居住舒适度一般 紧邻外环线，未来有地铁预期（6#、7#）外环沿线，以满足刚需、刚改置业的中91、端纯高层住区【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】80 个案分析 宏城御溪园 产品 面积区间，供应量 户型占比 一室 60-80 280套，1.9万 18%二室 80-100 950套，8.4万 61%三室 120-130 324套，4.1万 21%产品分析：主力户型以80-100二室，去化速度快，不同户型呈现一定价格梯度，控制总价 客户分析：市区外溢特征明显，集中在河西、南开 西青地缘性客户为辅 产品 供应量 成交量 去化率 成交均价 套92、价，万元 一室 280套，1.9万 266套，1.8万 95%9202 55-74 二室 950套，8.4万 928套，8.2万 97%8879 71-89 三室 324套，4.1万 310套，3.9万 96%8709 104-113 紧凑户型，单价较高，总价合理，刚性需求购买力旺盛 一室：70 二室：90 三室：129【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】81 个案分析 人和院 总占地：40000 总建面：68000 容积率：1.7 产品93、规划：洋房（5F）、小高（11F）户型区间：62-140，1T2 开盘时间：2009年 项目概述：项目区位分析：外环沿线，项目周边环境嘈杂 未来有地铁规划 项目自身分析：入市时间早，体量较小，社区形象一般；户型面积跨度较大，满足多重客户需求 近外环，低密、复合中端小盘项目【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】82 个案分析 人和院 产品 面积区间，建面，万 产品占比 近期成交价 高层 60-150 4.0 59%10139 洋房 70-1594、0 2.8 41%11017 产品/去化分析：紧凑户型为主力户型，高层洋房户型差异较小，重合度较高；均价在10000-11000元/之间，高层与洋房价格差并不明显 洋房 户型，供应量 成交量 去化率 一室 70-80 31套，0.2万 31套，0.2万 100%二室 70-110 205套，2.0万 191套，1.8万 93%三室 90-150 30套,，0.4万 27套，0.3万 90%高层 户型，供应量 成交量 去化率 一室 60-70 95套,0.6万 95套,0.6万 100%二室 80-120 311套，3.1万 290套，2.9万 93%三室 130-150 21套，0.3万 2195、套，0.3万 100%面积适中，高单价，总价适中，承接市区外溢客户置业需求【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】83 个案分析 恒益隆庭 总占地：110000 总建面：150000 容积率：1.3 产品规划：洋房 开盘时间：2008-06-01 项目配套：4万平方米配套商业，星级会所 项目概述：项目区位分析：位于西青区精武镇（南河）中，距津涞公路1.4公里 毗邻西青大学城，交通较为便利 远外环，低密度纯洋房社区 项目自身分析：纯洋房项目，产96、品品质一般，户型丰富，具备一定舒适度 【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】84 个案分析 恒益隆庭 洋房产品分析：紧凑型二居为主，但去化一般，一室市场接受度最高 户型丰富，紧凑户型为主，总价较低，去化表现一般 户型 面积区间 户型占比 单价，元/总价，万元 去化率 一居 50-70 14%8500 42.5-59.5 11.2%二居 80-110 77%8500 68-93.5 5.4%三居 100-150 9%8500 85-127.597、 3.5%一室：68 二室：92 三室：146【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】85 个案分析 小镇西西里 总占地：274800 总建面：349000 容积率：1.3 产品规划：洋房、小高层 开盘时间：2010-03-28 项目配套：大型商业区 项目概述：项目区位分析：位于西青区精武镇（南河）中，距津涞公路1.1公里 毗邻西青大学城，交通便利 项目自身分析：价位适中、生活配套较为完善，产品类型相对丰富的大型居住区 远外环，依托镇级生活配98、套，规模型居住区【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】86 个案分析 小镇西西里 洋房 洋房产品，其中三居的单价低，去化表现好，受到市场的欢迎；高层产品，二居的单价低，去化表现好，受到市场的欢迎。以地缘改善型客户为主，外省市为办蓝印户口的客户占比较大 产品价格浮动不大，受到市区工薪阶层的偏好 主力户型为二居，总价低，单价适中，西青区客户为主力购买人群 户型 面积区间 户型配比 单价，元/总价，万元 去化率 一居 40-80 18%7000 99、28-56 1.7%二居 70-130 57%7090 50-92 1%三居 130-210 23%7440 97-156 6%四居以上 200-240 2%7891 157-189 5.6%高层 户型 面积区间 户型配比 单价，元/总价，万元 去化率 一居 60-80 38%7765 46-62 9.1%二居 80-110 62%7602 60-84 8.3%【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】感谢开发商对我们的信任！【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】