1、1谨呈：青岛香根温泉置业有限公司谨呈：青岛香根温泉置业有限公司青岛即墨香根温泉项目青岛即墨香根温泉项目整体定位及物业发展建议报告整体定位及物业发展建议报告本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分项目顾问工作阶段划分2007/12/102007/12/102007/12/172007/12/17工作工作成果成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目整体定位项目物业发展建议初步方向城市规划及其他项目背景研究相关项目案例借鉴项目所在区域市场研究项目竞争市场及项目研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市2、场分析客户分析6 6个日历天个日历天2424日历天日历天2008/1/92008/1/91616个日历天个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告物业发展建议深化提交整体报告（终稿）建筑设计任务书 2008/1/252008/1/25本报告是严格保密的。3报告思维导图报告思维导图客户目标客户目标项目条件项目条件项目属项目属性界定性界定市场竞争市场竞争市场机会市场机会分析分析相似市场背景相似市场背景成功案例借鉴成功案例借鉴项目整体定位项目整体定位项目背景项目背景问题判断问题判断 机会与策略机会与策略整体定位整体定位主要的研究内容主要的研究内容中期成果汇报思路中期成果汇报思路物3、业发物业发展建议展建议物业建议物业建议41.1.开发背景开发背景客户开发目标及解析客户开发目标及解析项目限制条件项目限制条件项目本体条件项目本体条件本报告是严格保密的。5项目位于青岛即墨市温泉镇，为青岛远郊县级项目位于青岛即墨市温泉镇，为青岛远郊县级市，距青岛市中心车行时间约市，距青岛市中心车行时间约45分钟分钟机场青岛市区本项目本项目项目位置项目位置交通通达性交通通达性行政区划上位于青岛即墨温泉镇。距离青岛市中心约45分钟车程。距离青岛流亭国际机场30公里，30分钟车程。距离鳌山卫海岸约5公里。项目可由滨海大道进入市区约45分钟区位条件区位条件滨滨海海大大道道5 5市：胶州市、胶南市、即墨市4、平度市、莱西市市：胶州市、胶南市、即墨市、平度市、莱西市5 5个县级市个县级市7 7区：市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、黄岛区：市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、黄岛7 7个区个区五市七区：五市七区：本报告是严格保密的。6天泰高尔夫温泉度假村金麒玉麟度假山庄华山高尔夫依泉美庐天泰蓝泉芭东小镇圣罗尼克温泉王朝浅水湾王府本项目集团另一项目即墨温泉镇堪称青岛的中央别墅区，拥有丰即墨温泉镇堪称青岛的中央别墅区，拥有丰富的海水矿化温泉富的海水矿化温泉以及娱乐休闲设施以及娱乐休闲设施区域属性区域属性镇内拥有丰富的温泉资源，为世界罕有的海水矿化温泉，在整个中国只此一处。但目前政府对于温泉的使用已经开5、始进行限制；有8处国家、省市疗养院、度假村，为青岛著名的疗效、度假胜地。区域内现已建成多处特色娱乐休闲设施：高尔夫球场、滑雪场、跑马场、温泉度假村等。天泰假日温泉露营基地天泰假日温泉露营基地 金麒玉麟温泉度假山庄金麒玉麟温泉度假山庄华山高尔夫华山高尔夫温泉假日海滩温泉假日海滩天泰高尔夫俱乐部天泰高尔夫俱乐部本报告是严格保密的。7地块北高南低，西高东低，顺应风水大势。地块总体落差较明显，便于打造微地形。有两条排洪渠贯穿地块。地块大部分低于道路标高，需在后期规划建设中转化。苗木及果树苗木及果树地块低于道路标高地块低于道路标高局部坡地落差明显局部坡地落差明显项目地块分东西两部分，总占地面积项目地块分6、东西两部分，总占地面积218亩，亩，容积率容积率0.8-1.0，具体的控制性指标未定，具体的控制性指标未定规划指标规划指标居住用地；总占地218亩，分为东西两块，综合容积率1.0；绿化率：45地块分为东西两部分，中间约有60m间隔带；海信温海信温泉王朝泉王朝本报告是严格保密的。8项目地块进入性较好，温泉眼在基地外侧，南项目地块进入性较好，温泉眼在基地外侧，南侧有大面积绿地和水面可租用侧有大面积绿地和水面可租用地块资源地块资源位于温泉镇中心西侧大田路、泉海路交汇处 泉海路路况：路面宽16米，路面两侧铺设了3米宽的人行道、8米宽的绿化带。大田路双向四车道。温泉眼在基地外侧。地块南侧有大面积绿地及水7、面可租用，但具有不确定性。绿地绿地水面水面天泰蓝泉天泰蓝泉依泉美庐依泉美庐海信温海信温泉王朝泉王朝本案本案项目周边已开发有大量别墅项目本报告是严格保密的。9项目现状资源状况具备开发优质郊区低密度居住物业的基项目现状资源状况具备开发优质郊区低密度居住物业的基本素质和条件本素质和条件中央别墅区中央别墅区交通条件较好交通条件较好无绝对强势资源无绝对强势资源需转化因素需转化因素项目所在区域为城市远郊，心理距离疏远，但交通和项目所在区域为城市远郊，心理距离疏远，但交通和进入性较好进入性较好项目所在区域度假配套设施丰富项目所在区域度假配套设施丰富项目可利用资源较少，温泉具有稀缺性，但政府已开项目可利用资源8、较少，温泉具有稀缺性，但政府已开始限制使用，南部绿地及水面的租用具有不确定性始限制使用，南部绿地及水面的租用具有不确定性地块分为两部分，中间部分具有不确定性地块分为两部分，中间部分具有不确定性地块标高低于道路标高地块标高低于道路标高集团在区域内同时取得另一块用地集团在区域内同时取得另一块用地10项目属性项目属性n即墨温泉镇即墨温泉镇n218218亩亩n容积率容积率0.8-1.00.8-1.0中央别墅区中央别墅区/无绝对强势资源特质无绝对强势资源特质/中小规模中小规模/中中低密度低密度住宅项目住宅项目11项目开发目标项目开发目标n首要目标是实现市场影响力首要目标是实现市场影响力n影响力不是市场最9、高价，而是项目的市场地位、影响力不是市场最高价，而是项目的市场地位、美誉度、旺销局势等综合因素美誉度、旺销局势等综合因素保证合理利润率的前提下，做到市场影响力保证合理利润率的前提下，做到市场影响力 市场影响力市场影响力=“=“叫好叫好”具有鲜明特色、创新与突破的亮点具有鲜明特色、创新与突破的亮点 +“叫座叫座”形成市场旺销并同时获得目标利润回报形成市场旺销并同时获得目标利润回报目标解析目标解析项目目标：项目目标：一个一个“有影响力有影响力”的项目的项目12项目约束条件项目约束条件n综合地价：综合地价：55.1万万/亩亩n开工时间：开工时间：2008年年4月月30日日n建筑限高建筑限高24米米110、32.2.市场竞争条件下市场竞争条件下的项目核心问题的项目核心问题 核心问题核心问题市场竞争情况分析市场竞争情况分析本报告是严格保密的。14天泰高尔夫温泉度假村金麒玉麟度假山庄华山高尔夫依泉美庐天泰蓝泉芭东小镇圣罗尼克温泉王朝浅水湾王府本项目集团另一项目作为城市中央别墅区，作为城市中央别墅区，区内有大量别墅供应，集中分布区内有大量别墅供应，集中分布在温泉度假村周边在温泉度假村周边天泰蓝泉天泰蓝泉依泉美庐依泉美庐海信温海信温泉王朝泉王朝本案本案芭东小镇芭东小镇已有供应：已有供应：天泰蓝泉天泰蓝泉天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克依泉美庐依泉美庐浅水湾浅水湾天泰圣罗尼克二期天泰圣罗尼克二期海信温泉王朝海信温11、泉王朝芭东小镇芭东小镇王府王府远洋颐中项目远洋颐中项目可见未入市供应：可见未入市供应：本项目处于天泰与海信本项目处于天泰与海信温泉王朝之间温泉王朝之间本报告是严格保密的。15未来将出现度假物业和低密度物业的集中放量，且项目的档未来将出现度假物业和低密度物业的集中放量，且项目的档次和类型呈现多样化趋势次和类型呈现多样化趋势海棠沐邑：规划用地面积为海棠沐邑：规划用地面积为24.9124.91公顷，其中建设用地公顷，其中建设用地23.8923.89公顷。共有公顷。共有153153栋别墅。栋别墅。1 1豪旭日式温泉度假中心：总投资豪旭日式温泉度假中心：总投资8 8亿，主要建设日式洗浴中心和酒店。亿，主12、要建设日式洗浴中心和酒店。2 2温泉联安健康体检中心：总投资温泉联安健康体检中心：总投资20002000万美元，主要在温泉旅游度假区内建设五星级万美元，主要在温泉旅游度假区内建设五星级美式健康体检中心美式健康体检中心3 34 41 12 24 43 35 56 6四舍山综合旅游开发：总投资四舍山综合旅游开发：总投资1 1亿元，主要开发建设集休闲、观光、度假于一体的亿元，主要开发建设集休闲、观光、度假于一体的山地生态旅游山地生态旅游6 6目前来看即墨的高尚住宅会集中在鳌山卫组团，并且与度假物业类型相结合；在东部已经开工的7-8个度假项目中，每个都有一定的别墅供应量即墨规划局谢工程师5 5温泉王朝13、五星级产权式酒店：由青岛温泉汇旅置业有限公司投资兴建，总投资温泉王朝五星级产权式酒店：由青岛温泉汇旅置业有限公司投资兴建，总投资6.46.4亿元。主要建设五星级度假中心酒店、温泉洗浴中心、高端客房区、产权式度假中亿元。主要建设五星级度假中心酒店、温泉洗浴中心、高端客房区、产权式度假中心心 7 78 8鳌山卫港中旅项目：占地和建面均超过鳌山卫港中旅项目：占地和建面均超过100100万平方米综合性物业。一期投资万平方米综合性物业。一期投资2727亿，亿，包括：超五星级度假酒店、国际会议及会展中心、海洋温泉洗浴中心、高档住宅等包括：超五星级度假酒店、国际会议及会展中心、海洋温泉洗浴中心、高档住宅等青14、岛天逸海湾国际度假城：占地青岛天逸海湾国际度假城：占地150150万建面万建面7070万平方米万平方米,五星级酒店、占地五星级酒店、占地2 2万平方万平方米的会展中心、分布在四个半岛上米的会展中心、分布在四个半岛上500500多座单体度假公寓、豪华游艇俱乐部等多座单体度假公寓、豪华游艇俱乐部等颐中鳌山湾滨海公园和花园小镇：总投资颐中鳌山湾滨海公园和花园小镇：总投资3030亿，占地亿，占地340340万平米，一期建设鳌山湾万平米，一期建设鳌山湾滨海公园；二期建设颐中鳌山湾花园小镇；三期建设花园小镇服务配套的设施滨海公园；二期建设颐中鳌山湾花园小镇；三期建设花园小镇服务配套的设施本报告是严格保密的15、。16天泰高尔夫温泉度假村金麒玉麟度假山庄华山高尔夫依泉美庐天泰蓝泉芭东小镇圣罗尼克温泉王朝浅水湾王府本项目集团另一项目天泰圣罗尼克代表了目前别墅市场产品力水平，销售速度高天泰圣罗尼克代表了目前别墅市场产品力水平，销售速度高于市场平台水平于市场平台水平基本概况基本概况产品配比产品配比位置位置即墨市温泉旅游度假区即墨市温泉旅游度假区建筑面积建筑面积19万一期套数一期套数122套建筑形式建筑形式合院式联排建筑风格建筑风格希腊爱琴海客户客户青岛本地客户为主，多为追求别墅梦客户类型类型面积区间面积区间单价区间单价区间总价区间总价区间套数套数合院式联排230-260m7000元/m左右160-200万/16、套122一期：二期二期容积率容积率1.0，预计产品形式为联排和洋房，预计产品形式为联排和洋房还有约还有约15万平米万平米供应未入市供应未入市l一期2006年10月开盘，122套仅剩余5套，销售速度很快，平均达到13套/月。销售情况销售情况未来供应量未来供应量本报告是严格保密的。17合院式联排别墅产品创新合院式联排别墅产品创新受到市场追捧，低密度客受到市场追捧，低密度客户对产品形式追求的同时对产品品质开始有所要求户对产品形式追求的同时对产品品质开始有所要求u产品创新：产品创新：引入合院别墅的概念，阳台、露台、屋顶平台、门廊等处大量运用灰色空间设计，让空间更富有变幻，受到客户认可；u联排独栋化：联17、排独栋化：客厅挑空，空间宽敞，体现了独栋别墅的品质，得到市场欢迎；u大面积赠送：大面积赠送：二、三层卧室外附赠大面积露台，吸引客户购买；u市场追捧：市场追捧：天泰圣罗尼克一开盘便收到市场追捧，月均销售速度达到9套/月，高于市场平均消化速度；本报告是严格保密的。18天泰高尔夫华山高尔夫天泰蓝泉圣罗尼克温泉王朝浅水湾王府本项目集团另一项目海信温泉王朝，区域最大项目，品牌效应明显，一期尚未开海信温泉王朝，区域最大项目，品牌效应明显，一期尚未开售已被老客户内定售已被老客户内定80%类型类型面积区间面积区间单价区间单价区间总价区间总价区间套数套数独栋350-480m1.2万-1.3万/m420-550万18、/套30双拼260-300m8500-9000220-27060联排260-280m6300-7300元/m160-200万/套68基本概况基本概况产品配比（一期）产品配比（一期）项目位置占地面积建筑面积容积率建筑风格即墨温泉镇政府西22.6万平米9万平米0.4西班牙销售状况销售状况客户构成客户构成未来供应量未来供应量l2007年7月开盘，160套已经销售80%，月均销售21套。l主要是青岛客户，客户职业目的是休闲度假，部分用作商务会所。l二期（08年春节后）将推出150套联排。本报告是严格保密的。19海信温泉王朝：主题园林景观，户型有所创新，但规划无新海信温泉王朝：主题园林景观，户型有所创新19、，但规划无新意意规划无创新：规划无创新：采用传统的行列式布局，没有创新。园林景观：园林景观：中央景观清晰，突出水主题，但是组团间景观仅以绿化为主，没有内部景观；产品创新：室外温泉、屋顶露台、产品创新：室外温泉、屋顶露台、挑空客厅、中西厨挑空客厅、中西厨层层退台设计，增加每层的室外空间入户玄关增加过渡，丰富空间地下一层，地上三层，舒适度不高。卧室有两个北向，户型设计有缺陷。本报告是严格保密的。20依泉美庐：户型偏大，销售速度缓慢依泉美庐：户型偏大，销售速度缓慢类型类型面积区间面积区间单价区间单价区间总价区间总价区间套数套数独栋580-1100m（含地下室200）8300-9500/m500-9520、0万/套174联排210-280m6000-7000元/m120-200万/套50基本概况基本概况产品配比（一期）产品配比（一期）项目位置占地面积建筑面积容积率建筑风格温泉镇泉海路66号 26.7万平米18万平米0.8西班牙销售状况销售状况客户构成客户构成未来供应量未来供应量l2007年春节后，只销售60套别墅。l主要是青岛客户，老带新客户，以自住为主。省外客户关注大户型l119套独栋别墅。温泉度假村金麒玉麟度假山庄依泉美庐芭东小镇本项目本报告是严格保密的。21产品水平：产品水平：l户型空间大而不当，没有情趣户型空间大而不当，没有情趣空间，功能空间变化少。空间，功能空间变化少。l建筑色调相对灰21、暗，不被当地建筑色调相对灰暗，不被当地主力客户接受。主力客户接受。依泉美庐：园林景观规划无新意，户型设计缺陷严重依泉美庐：园林景观规划无新意，户型设计缺陷严重规划无创新：规划无创新：采用传统的行列式布局，没有创新。园林景观：园林景观：无主题园林景观体系，园林还停留在绿化水平；本报告是严格保密的。22芭东小镇：芭东小镇：休闲度假综合体中的别墅院落休闲度假综合体中的别墅院落产品形式：产品形式：l联排形式有创新，为连廊式联排别墅，增加了别墅外部庭院面积，使联排别墅有一定的独栋感。销售计划：销售计划：l07年底样板间开放，春节后一期开盘，目前尚无销售信息。l目前处于蓄客期，已经有一部分对温泉镇感兴趣的22、青岛人来了解项目。园林景观：园林景观：l水主题景观，1万平米的景观湖面，园林树种多样，有棕榈树、金桂枝、银杏、法国梧桐等，营销展示：营销展示：有展示意识，虽然目前尚无售楼处，但项目开始销售时会有高档售楼处和27套样板房；本报告是严格保密的。23整体产品水平一般，产品形式有所创新，资源利用以现有整体产品水平一般，产品形式有所创新，资源利用以现有温泉为主，后入市项目开始注重园林规划温泉为主，后入市项目开始注重园林规划项目名称规划水平产品创新园林景观资源利用展示区海信温泉王朝传统行列式布局温泉入户、入口玄关、层层退台中央景观清晰，突出水主题，但是组团间景观仅以绿化为主，没有内部景观温泉入户，五星级酒23、店样板房展示区天泰圣罗尼克组团式布局引入合院别墅的概念，阳台、露台、屋顶平台、门廊等处大量运用灰色空间设计，让空间更富有变幻无主题园林，仅限于绿化水平-样板房展示区依泉美庐传统行列式布局无主题园林景观体系，园林还停留在绿化水平温泉入户样板房展示区芭东小镇联廊建筑概念水主题景观，1万平米的景观湖面，多种名贵树种，有棕榈树、金桂枝、银杏、法国梧桐等德国巴东巴东温泉镇概念植入样板展示区本报告是严格保密的。未来供应以联排为主，目前同类产品总价差异水平较未来供应以联排为主，目前同类产品总价差异水平较小，相对总价低的产品市场实现较好小，相对总价低的产品市场实现较好项目项目天泰天泰圣罗尼克圣罗尼克海信温泉王24、朝海信温泉王朝依泉美庐依泉美庐芭东小镇芭东小镇产品合院式别墅独栋、双拼、联排独栋，公寓独栋、联排户型面积230260平米独栋：350-480平米联排：260-280平米双拼：260，310平米独栋5801100联排210280 地下室90-150平独栋250-600 均价开盘价57005800元目前均价7000独栋12000-13000元/平米联排6300-7300元/平米双拼8500-9000元/平米公寓精装47004800元。总价不超过200万独栋400-500万联排160-200万双拼250-280万独栋总价在480-550万公寓50万销售状况联排旺季可以达到15套/月，平均10套/月一25、期158套，订房率80%07年3月开盘，公寓已经没了，别墅卖了5060套样板间在春节前开放，春节后一期开盘；未来供应约15万平米，二期容积率1.0，可能为联排和洋房二期（08年春节后）将推出150套联排还有119套独栋别墅容积率调整为1.0，供应趋势多样化供应以联排为主供应以联排为主单价趋同，面积差单价趋同，面积差影响总价差异影响总价差异同类产品总价区间同类产品总价区间相同，正面竞争相同，正面竞争未来供应量大，以未来供应量大，以联排为主联排为主总价低产品相对市总价低产品相对市场实现好场实现好本报告是严格保密的。25竞争项目对比分析竞争项目对比分析项目名称项目名称天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克海信温泉26、王朝海信温泉王朝依泉美庐依泉美庐芭东小镇芭东小镇本项目本项目项目规模总建面19万平米总占地1000亩，总建面26万平米总占地400亩，总建面11万平米总占地400亩，别墅6万平米总占地200亩产品力水平希腊风格，创新合院联排北美南加州风格，大手笔打造景观体系纯正西班牙风格，前2后3形式，大面积赠送纯正美式风格，日本kks园林景观设计优势资源天泰高尔夫/滑雪场温泉入户温泉入户万米湖面，水系配套天泰度假系列业主权益四星温泉酒店温泉spa理疗中心/产权式酒店/游泳馆项目进展一期交付酒店封顶，别墅准现房现房27栋别墅，其中8栋为样板组团入市时间2006年11月2008年3/4月2007年2月2008年27、3/4月2008年底开发商品牌知名品牌开发商，多个高档项目开发经验，开发水平较高知名品牌开发商，多个高档项目开发经验，开发水平较高建筑商背景本项目本项目在规模、品牌、项目可见形象及和入市时间在规模、品牌、项目可见形象及和入市时间等方面不具备优势；等方面不具备优势；在外部资源使用上具有不确定性；在外部资源使用上具有不确定性；本项目在本项目在自造景观和产品力水平方面自造景观和产品力水平方面具有提升空间；具有提升空间；天泰、海信成为区域天泰、海信成为区域代名词，品牌效应明显代名词，品牌效应明显各项目实景展示效各项目实景展示效应已逐步释放应已逐步释放本报告是严格保密的。26市场竞争状况小结市场竞争状况28、小结u 作为城市中央别墅区，未来市场别墅产品主要供应区域，项作为城市中央别墅区，未来市场别墅产品主要供应区域，项目目面临大量的竞争项目面临大量的竞争项目u 圣罗尼克和海信温泉王朝两大项目几乎成为区域代名词，圣罗尼克和海信温泉王朝两大项目几乎成为区域代名词，项目受此两大品牌夹击项目受此两大品牌夹击u 圣罗尼克代表了目前别墅市场产品力水平，未来供应以联排圣罗尼克代表了目前别墅市场产品力水平，未来供应以联排和洋房为主，和洋房为主，同质产品正面竞争压力巨大同质产品正面竞争压力巨大u 市场市场主流产品总价水平主流产品总价水平相对较低，相对较低，价格差异空间价格差异空间较小较小本报告是严格保密的。27市场29、竞争条件下的核心问题市场竞争条件下的核心问题价格差异空间较小，难以通过细分价格差异空间较小，难以通过细分总价打市场空白的情况下总价打市场空白的情况下后进者后进者容积率容积率0.8-1.0市场已有的高形象高品质项目市场已有的高形象高品质项目未来大量低密度项目入市未来大量低密度项目入市本项目如何创新与突破、打造自身特色，实现本项目如何创新与突破、打造自身特色，实现“叫好叫好”？Vs.如何实现项目市场旺销如何实现项目市场旺销,实现实现“叫座叫座”？283.3.市场机会分析市场机会分析房地产市场客户研究房地产市场客户研究宏观大势影响宏观大势影响房地产市场供给研究房地产市场供给研究市场发展阶段判断市场发30、展阶段判断本报告是严格保密的。29青岛历年人均青岛历年人均GDPGDP与增长率与增长率青岛历年青岛历年GDPGDP增长值与增长率增长值与增长率青岛GDP近年保持了15%以上的高增长速度，是省内经济领跑者。在经济的强烈带动下，青岛房地产市场进入高速发展阶段2006年人均GDP达到4968美元。20062006年山东省经济总量排名年山东省经济总量排名城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础展的动力和基础GDPGDP增幅和房地产业发展状况的关系增幅和房地产业发展状况的关系 小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大31、于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展本报告是严格保密的。30房地产投资稳定增长，且在经济总量中占比合理，整房地产投资稳定增长，且在经济总量中占比合理，整个投资环节运行正常；投资大部分集中在住宅方面个投资环节运行正常；投资大部分集中在住宅方面近年来，青岛在为迎接奥运以及加强城市建设和经济发展，全市的固定投资逐年上升。在05年达到顶峰后增幅逐渐回归理性。房地产投资稳步增长，投资额占固定资产投资比重和投资额占GDP比重两项指标都表明房地产投资并未出现相对过热的迹象，市场运行正常。房地产投资大部分集中在住宅方面。数据来源：青岛历年统计年鉴数据来源：青岛历年统计年鉴房地产预警体系127.8162.722332、.5268.423%27%37%20%05010015020025030020032004200520060%10%20%30%40%房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅23%23%16%16%16%16%18%18%11%11%12%12%14%14%14%14%0%5%10%15%20%25%2003200420052006房地产开发投资占固定资产投资的比重房地产开发投资占GDP的比重75%75%7%7%8%8%10%10%住宅办公楼商业营业用房其他3030 37%37%14%14%-20%20%1515 2525 基本正常基本正常2222 30%30%10%10%-14%14%5 533、 1515 正常运行正常运行1515 22%22%5%5%-10%10%-5%5%5%5%基本正常基本正常15%15%5%5%37%37%20%20%2525 异常异常房地产开发投资房地产开发投资/固定固定资产投资资产投资房地产开发投资房地产开发投资/GDP/GDP开发投资额增幅开发投资额增幅房地产预警指标房地产预警指标3030 37%37%14%14%-20%20%1515 2525 基本正常基本正常2222 30%30%10%10%-14%14%5 5 1515 正常运行正常运行1515 22%22%5%5%-10%10%-5%5%5%5%基本正常基本正常15%15%5%5%37%37%234、0%20%2525 异常异常房地产开发投资房地产开发投资/固定固定资产投资资产投资房地产开发投资房地产开发投资/GDPGDP开发投资额增幅开发投资额增幅房地产预警指标房地产预警指标本报告是严格保密的。31房地产市场供应缩小，需求相对稳定，市场供需缺口房地产市场供应缩小，需求相对稳定，市场供需缺口增大，而房价持续走高，是供给的良好时机增大，而房价持续走高，是供给的良好时机03-05年，供给持续增长。到0606年青岛房地产年青岛房地产供应缩小供应缩小，竣工面积652.5万平米，比上一年减少19.5%。0707年供年供给继续缩小给继续缩小，比上一年减少37.3。05-07年青岛房地产需求市场相对稳定35、，销售面积697.63万平米，基本与05、06年持平。2006年，青岛在青岛在1515个个副省级城市中副省级城市中，商品房房屋销售价格居第八位，居第八位，补涨空间大补涨空间大。数据来源：青岛历年统计年鉴；数据来源：青岛历年统计年鉴；国家统计局国家统计局注：2007年数据是以1-10月情况预测全年城市06房价青岛青岛42534253哈尔滨2703长春2572沈阳3376大连4525济南3496南京4497杭州6221宁波5437厦门6340广州6545 深圳9383武汉3702成都3591西安33175476358116534095167407376984631.181.231.100.890.36、590100200300400500600700800900200320042005200620070.000.200.400.600.801.001.201.40竣工面积销售面积销售/竣工240629663604425352009%23%22%18%22%0100020003000400050006000200320042005200620070.%5%10%15%20%25%销售价格（元）增长速度本报告是严格保密的。32青岛青岛07年年2月至月至11月销售均价总体呈现稳步上涨趋月销售均价总体呈现稳步上涨趋势，销售面积势，销售面积10月有所减少，但月有所减少，但11月立即反弹月立即反弹20037、7年年1-11月份商品房销售面积月份商品房销售面积2007年年1-11月份商品房销售均价月份商品房销售均价青岛客户置业主要利用闲散资金，有多少钱就买多少钱的房子，尤其是高端多次置业客户，较少贷款，因此国家金融信贷政策对本地营销较少。除了自有资金以外，有很多客户可以通过自身关系找到银行贷款，绕过二套房的规定，在一定程度少削弱了金融调控的效用。从客户反馈上来看，国家的金融政策对客户更多的影响是心理预期上的，而非实质的影响。青岛御景峰项目经理33宏观政策宏观政策宏观宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策政策核心：政策核心：38、中央给房地产市场降温的决心不会动中央给房地产市场降温的决心不会动摇，主要通过金融信贷调控和保障住房政策，房地产开摇，主要通过金融信贷调控和保障住房政策，房地产开发风险增大发风险增大国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。建设部、人民银行联合发布关于加强房地39、产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52提高到2.79；一年期贷款基准利率由现行的6.12提高到6.39。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。中国人民银行决定从20072040、07年年4 4月月1616日日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。9月41、14日晚间，央行宣布了今年以来第五次加息的决定，自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点 中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%清算土地增值税清算土地增值税物权法物权法增强房地产监管力度，加增强房地产监管力度，加大保障住房供应大保障住房供应调息，收缩房贷，加强信贷管理调息，收缩房贷，加强信贷管理中国人民银行、中国银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补 充 通 知 （银 发2007452号，以下简称补充通知），进一步明确了通知中有关“严42、格住房消费贷款管理”的规定%进一步加强进一步加强商业性房地商业性房地产信贷管理产信贷管理 加强中介加强中介监管监管严格控制房严格控制房贷贷 34宏观政策宏观政策宏观宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策影响：宏观政策影响：青岛短期内受影响较小，中长青岛短期内受影响较小，中长期注重风险控制，资金快速回流期注重风险控制，资金快速回流详见附件详见附件应对策略：应对策略：房地产开发商应重视政府的调控决心，房地产开发商应重视政府的调控决心，适当调整对市场预期，以出货和保证现金流的策略减低适当调整对市场预期，以出货和保证43、现金流的策略减低风险，以开发节奏控制提升利润风险，以开发节奏控制提升利润353.3.市场机会分析市场机会分析房地产市场客户研究房地产市场客户研究宏观大势影响宏观大势影响房地产市场供给研究房地产市场供给研究整体市场整体市场低密度市场低密度市场市场发展阶段判断市场发展阶段判断本报告是严格保密的。36青岛民营经济快速发展，成为整体经济发展强大后盾，青岛民营经济快速发展，成为整体经济发展强大后盾，促进了城市财富阶层的形成促进了城市财富阶层的形成民营经济的快速发展，为整体经济提供了强大后盾，同时民营经济的快速发展，为整体经济提供了强大后盾，同时使得城市人口结构发生变化，私企业主的快速增加，城市使得城市人44、口结构发生变化，私企业主的快速增加，城市财富阶层形成，影响力增大财富阶层形成，影响力增大20062006年底，青岛市民营经济数量已经达年底，青岛市民营经济数量已经达30300505万万户，户，民营经济创造的增加值在生产民营经济创造的增加值在生产总值中的份额达总值中的份额达56.6%，民营经济税收民营经济税收12.7亿元，亿元，占全市税收的占全市税收的61.5%。民营经济投。民营经济投资资80.6亿元，亿元，占规模以上投资的占规模以上投资的48.3%。民营经济增加值增长民营经济增加值增长19，税收增长，税收增长16；全年新增个体私营企业；全年新增个体私营企业6万户以上；民万户以上；民营经济营经济45、注册资本金增长注册资本金增长16；引进国内民营企业；引进国内民营企业投资增长投资增长20，实际利用外资实际利用外资2亿美亿美元以上，民营企业出口额增长元以上，民营企业出口额增长20，民营经济，民营经济固定资产投资增长固定资产投资增长30 外商投资企业销售扩大、效益提高。外商投资企业销售扩大、效益提高。2006年外商投资企业实现销售收入年外商投资企业实现销售收入253.7亿亿元，元，其中出口销售收入其中出口销售收入160.2亿元亿元，分别比去年增长，分别比去年增长63.1%、75.5%。即墨市外商投资企即墨市外商投资企业的获利能力不断增强业的获利能力不断增强；2006年利润总额超千万元的外资企业46、有年利润总额超千万元的外资企业有50家家，实现利润，实现利润9.1亿元亿元，占全市外商投资企业利润总额的，占全市外商投资企业利润总额的53.5%。本报告是严格保密的。37个人财富的增长促使高收入人群的生活方式发生明显变化，个人财富的增长促使高收入人群的生活方式发生明显变化，对于生活享受的追求和社会阶层的自我标榜蔚然成风对于生活享受的追求和社会阶层的自我标榜蔚然成风恩格尔系数恩格尔系数人民生活水平人民生活水平大于59贫困50-59%温饱40-50%小康30-40%富裕低于30%最富裕恩格尔系数：恩格尔系数：2 29 9青岛城市生活水平稳步提升，青岛城市生活水平稳步提升，2002006 6年城市恩47、格尔系数比年城市恩格尔系数比2002005 5年年降低降低1.31.3个百分点，达到个百分点，达到3 36 6人民生活富裕。城市高收入人群恩人民生活富裕。城市高收入人群恩格尔系数低于格尔系数低于3030进入最富裕阶段。进入最富裕阶段。同时同时高收入人群的生活方式发生明显变化高收入人群的生活方式发生明显变化，开始更加的，开始更加的注重生注重生活质量的改善活质量的改善。居住、文化娱乐、交通通讯居住、文化娱乐、交通通讯的支出分别占总支出的支出分别占总支出的的1 10 0，1 13 3与与2020，明显明显高于高于去年去年平均水平。平均水平。恩格尔系数：恩格尔系数：3636本报告是严格保密的。38青岛48、人均青岛人均GDP已经已经4968美元，城镇化水平为美元，城镇化水平为60%，处于主动郊，处于主动郊区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特居住消费特征征人均收入(GDP)/美49、圆30003000，城市化率，城市化率70%70%追求生活质量阶段，追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停对物业的要求不仅停留在居住的要求，开留在居住的要求，开始出现度假居所，投始出现度假居所，投资物业等等。资物业等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展城市发展趋势：城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主城市发展趋势：城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区主动外溢。流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区主动外溢。本报告是严格保密的。39外地客户外地客户外地中等收入客户，支付能力有限，50、但是对大海情有独钟，多在西海岸的黄岛和胶南购买总价较低的海景住宅，总价在40-100万，如千禧龙花园、海印长天等购买青岛核心地段的一线海景住宅作为身份象征，总价在250万以上，如金光都市名家、海信燕岛国际公寓等100100万万150150万万200200万万本地中产本地中产本地财富阶层本地财富阶层外地高端客户具有很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山海景处购买住宅，总价180万以上，如柏丽澜庭、海逸翠庭、燕岛国际公寓等追求住房舒适度，对于城市核心资源绝对依赖，在不离开城市生活便利设施的前提下改善居住环境和舒适度；在城市核心地段或者城市新兴中高端住宅区购买51、物业，总价120-250万之间如颐中银街、麦岛金岸等3 30000万万根据来源、支付能力、置业目的和目标的不同，我们将青根据来源、支付能力、置业目的和目标的不同，我们将青岛住宅市场的中高端客户共分为四类岛住宅市场的中高端客户共分为四类本报告是严格保密的。40总体市场中高端客户小结总体市场中高端客户小结青岛民营经济发展迅速，促使城市人口结构发生变化，青岛民营经济发展迅速，促使城市人口结构发生变化，私企业主的快速增加，城市财富阶层形成私企业主的快速增加，城市财富阶层形成，影响力增，影响力增大。大。高收入人群高收入人群的生活方式发生明显变化，对于的生活方式发生明显变化，对于生活享受生活享受的追求和的52、追求和社会阶层的自我标榜社会阶层的自我标榜蔚然成风。蔚然成风。城市人均城市人均GDPGDP超过超过30003000美元，城镇化水平为美元，城镇化水平为60%60%，处，处于于主动郊区化的启动阶段主动郊区化的启动阶段，高收入人群开始在环境良，高收入人群开始在环境良好的郊区置业。好的郊区置业。中高端客户构成较复杂，可分为中等收入外地客户、中高端客户构成较复杂，可分为中等收入外地客户、外地财富阶层、本地中产、本地财富阶层四大类，其外地财富阶层、本地中产、本地财富阶层四大类，其来源、支付能力、置业目的、置业目标均不相同。来源、支付能力、置业目的、置业目标均不相同。本报告是严格保密的。41项目名称项目名53、称已成交客户来源比已成交客户来源比例例青岛本青岛本地地青岛以外青岛以外地区地区城城阳阳百福山庄百福山庄约占90%10%千禧国际村千禧国际村70%30%百通香溪庭院百通香溪庭院80%20%即即墨墨海信温泉王朝海信温泉王朝90%以上10%天泰天泰圣罗尼克圣罗尼克80%20%依泉美庐依泉美庐50%50%浅水湾浅水湾70%30%金盟山庄金盟山庄60%40%崂崂山山颐和星苑颐和星苑90%10%石湾山庄石湾山庄90%10%青岛市低密度客户以青岛本地为主，从事商贸物流的私营业青岛市低密度客户以青岛本地为主，从事商贸物流的私营业主居多主居多方立才方立才百通香溪庭院销售经理百通香溪庭院销售经理青岛本地人为主，私54、营企业主居多，还有企业高管、收入高的政府官员。客户以中年人为主。这些人大多数都在市区有房子，但是95%的客户都没有别墅经历，都是直接从市区的高级公寓直接过渡过来的。客户对建筑风格、产品比较认同，因为青岛现在的房产基本就是在卖地，而百通善于向深圳北京学习，学习那边好的别墅项目，就香溪庭院本身来说建筑并没有什么突破，主要是在园林上下功夫。客户对配套越来越关注，会所内的游泳池、高尔夫练习场、网球场都是他们关注的点。香溪庭院90%都是自住，它已经成为城阳别墅的标杆。齐云齐云天泰圣罗尼克销售经理天泰圣罗尼克销售经理客户以青岛人为主，有钱的私营业主。80%青岛客户，大公司私营业主不多，以中产阶级为主，毕竟55、总价控制在200万就可以实现别墅追求。一般在市区有两三套住房，这边买来过5+2生活。本报告是严格保密的。42青岛客户愿意尝试新鲜事物，对建筑风格、产品比较认同，青岛客户愿意尝试新鲜事物，对建筑风格、产品比较认同，对产品创新有感知对产品创新有感知赵女士赵女士天泰蓝泉业主天泰蓝泉业主希望买到离城市有一定的距离，同时是有良好资源的别墅。选择蓝泉，觉得它有几个优势：有大型高尔夫会所；内部房间设计的不错，客厅顶部很高，空间比较大，大卧室设有回廊，还有壁炉和酒吧。张女士张女士百通香溪庭院业主，有欧洲游学经历百通香溪庭院业主，有欧洲游学经历认为百通香溪庭院的西班牙建筑风格做的很纯粹，园林景观做的也很好，有中56、央水景，有在欧洲游学的经历，现在回国在青岛工作想有一套欧式风格的别墅居住，关注配套和周边设施，比如说会所、健身中心、商场、医疗等。王先生王先生天泰圣罗尼克业主天泰圣罗尼克业主私营业主，平时在市区工作很忙，希望有一个闲适的休息环境；认为天泰圣罗尼克的地中海风格，只有蓝白两种颜色，非常新颖。也非常认可圣罗尼克的设计形式院落式联排，中间有个院子可以增加邻居之间的交流，这样既能享受别墅的居住感觉，又不会太封闭。本报告是严格保密的。43客户对于别墅产品的认知还停留在产品形式、外立面风格、客户对于别墅产品的认知还停留在产品形式、外立面风格、外立面建材等，产品技术和工艺方面的成本增加不为重视。外立面建材等，57、产品技术和工艺方面的成本增加不为重视。赵先生赵先生海信温泉王朝业主赵先生海信温泉王朝业主赵先生青岛私营业主，对总价关注不高，比较注重建筑外观，看了周边的几个别墅项目，最终选择了海信，除了相信海信的品牌外，认为海信温泉王朝别墅的外立面漂亮，觉得天泰圣罗尼克的外立面做的也很好，蓝白色调看起来很现代，很明亮。与此相比，认为依泉美庐的外立面（土黄色）太土，所以难以接受，刘先生夫妇刘先生夫妇相府业主相府业主公司高管，在青岛有住房，买别墅主要是为了将来养老，不想居住在海边怕潮湿，所以选择即墨的别墅，认为加上装修很方便，装修质量很高，价格也比较合理，愿意承受装修的成本。这个小区独栋别墅最高的装修费能达到房价58、的1/3。于先生夫妇于先生夫妇麦岛金岸业主麦岛金岸业主认为麦岛的别墅所处的区位很好，紧邻石老人旅游度假区，比较容易接受欧式建筑风格，注重别墅外观，唯一遗憾的就是觉得小区紧邻滨海大道噪声大，另外旁边还有一个污水处理厂空气不好。本报告是严格保密的。44客户出现分化趋势，出现一批向往度假生活但经济实力有限客户出现分化趋势，出现一批向往度假生活但经济实力有限的客户的客户周先生周先生从事海运贸易，现住市南区从事海运贸易，现住市南区对度假物业的看法：要有高端的休闲配套，要具备良好的环境，最重要的是与城市完全不同；面积不需要太大只在周末带家人去度假休闲，一年在这边住的时间也不会太长。对于既墨的看法：知道有高59、尔夫、滑雪场，曾经去泡过温泉，觉得还不错。即墨绝对是适合养老的地方；总价承受：70万左右置业目的：度假，养老邝先生邝先生金融证券交易员，在市区有两套房子金融证券交易员，在市区有两套房子投资保值增值、度假休闲。距离周边城市配套不远，产品相对便宜，认为物价上涨较快，从长远看房地产有投资价值，别墅增值最快，但目前还拿不出那么多，首选在有资源、有发展潜力的地区：温泉镇有很多休闲设施，别墅项目挺多；度假物业选择：去过三亚，觉得公寓挺好，面积不要太大，主要是为了享受玩乐的。承受总价：50万左右置业目的：度假、增值本报告是严格保密的。45外地客户外地客户外地中等收入客户，支付能力有限，但是对大海情有独钟，多60、在西海岸的黄岛和胶南购买总价较低的海景住宅，总价在40-100万，如千禧龙花园、海印长天等购买青岛核心地段的一线海景住宅作为身份象征，总价在250万以上，如金光都市名家、海信燕岛国际公寓等已经拥有一套一线海景公寓，对于大海不再敏感，开始主动郊区化生活，资源设施具优的位置是他们置业的方向，目标价格在300万以上100100万万150150万万200200万万本地中产本地中产本地财富阶层本地财富阶层外地高端客户具有很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山海景处购买住宅，总价180万以上，如柏丽澜庭、海逸翠庭、燕岛国际公寓等追求住房舒适度，对于城市核心资源绝对依61、赖，在不离开城市生活便利设施的前提下改善居住环境和舒适度；在城市核心地段或者城市新兴中高端住宅区购买物业，总价150-250万之间如颐中银街、麦岛金岸等刚刚进入主动郊区化阶段，资源设施具优的地理位置是他们置业的方向；他们需要一种郊区化的低密度生活状态，联排和小独栋是他们需求的主力产品，价格区间预计在200-250万之间生活理念和投资理念的变化，他们需要一种郊区化的生活状态犒赏自己，但资金实力有限，趋向在资源设施环境好的位置选择具有增值潜力的房子，花园洋房和公寓是他们的主力需求产品，总价承受能力在70-100万之间。趋势趋势趋势趋势3 30000万万客户变化趋势图客户变化趋势图本报告是严格保密的62、。46城市低密度市场客户小结城市低密度市场客户小结u青岛市低密度市场客户青岛市低密度市场客户主要来源于青岛市区主要来源于青岛市区，从事贸易、物流等行业的，从事贸易、物流等行业的私营私营业主；业主；u客户多数为客户多数为首次别墅置业首次别墅置业，对于，对于产品价值的认知停留在产品形式产品价值的认知停留在产品形式、外立面风、外立面风格、建材水平等格、建材水平等基本层面基本层面，产品技术、工艺等不易产生价值感知；，产品技术、工艺等不易产生价值感知；u客户愿意接受新鲜事物，对生活方式的转变可以被引导；客户愿意接受新鲜事物，对生活方式的转变可以被引导；u随着经济加速发展，随着经济加速发展，财富积累速度加63、快，客户层面开始扩大财富积累速度加快，客户层面开始扩大，由原有的财富，由原有的财富阶层向中产阶层延伸，阶层向中产阶层延伸，并出现两极化趋势并出现两极化趋势u由于经济观念转变和财富积累方式转变，更多人开始将别墅作为置业升级的由于经济观念转变和财富积累方式转变，更多人开始将别墅作为置业升级的梦想，同时度假也成为日常生活构成；梦想，同时度假也成为日常生活构成；473.3.市场机会分析市场机会分析房地产市场客户研究房地产市场客户研究宏观大势影响宏观大势影响房地产市场供给研究房地产市场供给研究市场发展阶段判断市场发展阶段判断本报告是严格保密的。48青岛低密度项目按照分布青岛低密度项目按照分布初步初步形成64、相对集中的四个板块形成相对集中的四个板块百通香溪庭院百通香溪庭院颐和星苑颐和星苑石湾山庄石湾山庄浅水湾浅水湾海信温泉王朝海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克 天泰蓝泉天泰蓝泉 依泉美庐依泉美庐 金盟山庄金盟山庄芭东小镇芭东小镇 相府相府千禧国际村千禧国际村盛世美域盛世美域百福国际山庄百福国际山庄温泉镇板块温泉镇板块独栋独栋11000联排联排7000城阳王沙路板块城阳王沙路板块独栋独栋10000联排联排7300崂山东板块崂山东板块独栋独栋20000联排联排17000即墨板块即墨板块独栋独栋8000联排联排4000-5000昆泉天籁村昆泉天籁村海印长天海印长天开发区板块开发区板块独栋独栋1000065、联排联排7000城市低密度市场城市低密度市场本报告是严格保密的。崂山东板块核心特征崂山东板块核心特征城市别墅，密切交通联系与城市别墅，密切交通联系与较好山地资源，吸引较好山地资源，吸引城市高端客户第一居所置业需求城市高端客户第一居所置业需求核心资源与城市联系密切，拥有良好山海资源，传统富人区的区域认知产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：2-3万元/平米联排：1.7-2万元/平米市场表现独栋3.5套/月，联排2套/月主力客户青岛本地高端财富阶层，第一居所自住未来供应196套代表项目代表项目石湾山庄位置位置崂山区石湾镇规模规模占地面积:200亩，总建筑面积:52000平方米，共132栋，151户66、。产品形式产品形式113套独栋，38套联排。户型配比户型配比联排：240-250平米独栋：295-1000多平米；一期主力300-400平米，而其主力500-600平米。价格价格独栋：2万；联排：1.7万客户客户客户以青岛人为主，约占90%，也有外地人，如北京人销售状况销售状况基本清盘，仅余两套卖点卖点依山而建，结合坡地地形作出一定的起伏，结合天然水系营造景观贯穿项目用地。配置配置毛坯，赠送60-100平米庭院，二期赠送庭院面积更大。本报告是严格保密的。城阳王沙路板块核心特征城阳王沙路板块核心特征城市远郊别墅，依托未来城市远郊别墅，依托未来城市规划利好及良好自然资源吸引客户城市规划利好及良好自67、然资源吸引客户核心资源城市未来规划利好及国家森林公园提供的良好自然生态环境产品形式独栋、联排价格平台独栋：10000-11000元/平米联排：7000元/平米市场表现独栋销售的比较慢：1-1.5套/月，联排较快：10-15套/月主力客户青岛本地有一定支付能力的“别墅梦”追求者，自住、养老、度假为目的未来供应独栋和联排共计约1000套项目名称项目名称百通香溪庭院百通香溪庭院 位置位置城阳区夏庄街道办事处银河路178号 规模规模占地面积：477亩 总建筑面积：19万平方，共800余户，一期236套联排产品形式产品形式一期联排别墅，二期独栋别墅户型配比户型配比独栋：面积400多平米，联排：面积20068、-210，（含地下室270-310平米）价格价格联排均价7000-7300，总价200万左右独栋总价约400多万客户客户青岛市内客户为主，自住客户和投资客户各占一半销售状况销售状况2007年1月推售一期联排别墅，已售157套，销售率70%，月均销售速度4-10月份15套/月，平时10套/月卖点卖点西班牙建筑风格和山景资源配置配置100200平米的庭院，每户配2个车位配套配套风情商业街；现有香溪食府、超市、医院（待定）会所点评点评纯粹的西班牙风格，大规模低密度小区，距离青岛市区较近，与城阳中心区联系较密切本报告是严格保密的。即墨板块核心特征即墨板块核心特征城市远郊别墅，别墅形式和性价城市远郊别墅69、，别墅形式和性价比是核心竞争力比是核心竞争力核心资源距离城市配套较近，交通便利别墅形式和低价策略吸引客户产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：7000-8000元/平米双拼：4000-5000元/平米联排：3500-4000元/平米市场表现独栋0.8套/月，联排4.5套/月，双拼5套/月主力客户即墨本地以养老为目的的自住客户。未来供应-项目名称项目名称金盟山庄金盟山庄位置位置即墨市经济开发区盟旺山风景区内 规模规模占地460亩，一共300400户。一期130套 产品形式产品形式独立别墅 双联别墅 三联别墅，毛坯房户型配比户型配比独栋：共8栋，300400平米，500600平米，庭院200平米左70、右双拼：200300平；联排：140150平、最大200平 双拼相对最多，大部分产品无地下室。客户客户客户本地多，个体老板、私营业主、企业高层，有少部分韩国人。自住比例高，长期住占40%销售状况销售状况开盘时间：2006-05-01，独栋已卖完。双拼总价100万左右，独栋总价200250万。开盘后价格一直没变。卖点卖点离即墨市区近，方便。市政配套好。配套配套交通便利，有4、10、14路公交车通过这里商业、4000平米会所、健身房、超市点评点评周边缺少自然景观资源，较低档的低密度社区。本报告是严格保密的。即墨温泉镇板块核心特征即墨温泉镇板块核心特征城市远郊度假别墅，城市远郊度假别墅，依托依托度度71、假配套和丰富温泉资源假配套和丰富温泉资源，形成度假物业聚集，形成度假物业聚集核心资源温泉资源和丰富的配套设施产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：10000元/平米以上双拼：7000-8000元/平米联排：7000元/平米市场表现独栋2套/月，联排10-15套/月主力客户青岛本地追求“别墅梦”且有一定支付能力的中产阶层 未来供应独栋、联排、叠拼共计约1000套项目名称项目名称天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克位置位置即墨市温泉旅游度假区规模规模总建筑面积19万平米。一期100多套。产品形式产品形式合院式别墅，毛坯房。户型配比户型配比户型面积230260平米。客户客户青岛市内客户为主，稍微有点小钱的白领，72、支付能力有限，追求生活品质。第二居所，度假、养老、投资为目的销售状况销售状况2006年11月份开盘，开盘价格57005800元，目前均价7000。总价不超过200万，主力区间130-160万；销售速度：联排旺季可以达到15套/月，平均10套/月。卖点卖点创新的产品形式，合院空间、希腊建筑风格，温泉入户。配套配套周边度假配套，及业主权益。天泰高尔夫球场、高尔夫酒店会所、天泰滑雪场、天泰滑草场、天泰假日海滩等。点评点评合院式，强调人与人交流；地中海风格：蓝白色搭配爱琴海风格，受到目标客户认可。本报告是严格保密的。开发区板块开发区板块区域内仅有两个在售低密度物业，海区域内仅有两个在售低密度物业，海景73、作为唯一卖点，品质低，销售状况差景作为唯一卖点，品质低，销售状况差昆泉天籁村海印长天核心资源海景，城市配套，复合社区的配套产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：10000元/平米以上，双拼：7000-8000元/平米联排：7000元/平米市场表现销售较慢，惜售主力客户来自省内的外地客户为主，占比70-80%未来供应未来供应量较小项目名称项目名称昆泉天籁村昆泉天籁村海印长天海印长天容积率1.501.50产品形式多层、高层、独栋别墅8栋，联排别墅3栋多层、高层、独栋别墅12栋，8栋双拼别墅总价独栋别墅700万，联排别墅300万独栋总价400万以上，联排别墅200万以上销售状况06年10月开盘，联排74、尚未销售，独栋售出3栋05年底开盘，仅销售8套客户状况外地客户占80%，独栋客户均来自山东内陆城市东营、潍坊外地客户占70-80%本报告是严格保密的。54依据分布板块和所依托资源的不同，青岛市低密度项目整依据分布板块和所依托资源的不同，青岛市低密度项目整体上可以分为城市低密度住宅和郊区度假住宅两类体上可以分为城市低密度住宅和郊区度假住宅两类百通香溪庭院百通香溪庭院颐和星苑颐和星苑石湾山庄石湾山庄浅水湾浅水湾海信温泉王朝海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克 天泰蓝泉天泰蓝泉 依泉美庐依泉美庐 金盟山庄金盟山庄芭东小镇芭东小镇 相府相府千禧国际村千禧国际村盛世美域盛世美域百福国际山庄百福国际山庄温75、泉镇板块温泉镇板块城阳王沙路板块城阳王沙路板块崂山东板块崂山东板块即墨板块即墨板块昆泉天籁村昆泉天籁村海印长天海印长天开发区板块开发区板块城阳王沙路板块城阳王沙路板块依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市趋于城市居住住宅居住住宅崂山东板块崂山东板块依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城纯粹的城市居住住宅市居住住宅温泉镇板块温泉镇板块依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环76、境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。该板块低密度住宅具有明显的度假度假住宅意向住宅意向城市低密度市场城市低密度市场本报告是严格保密的。55青岛低密度市场板块小结青岛低密度市场板块小结城市低密度市场城市低密度市场 青岛低密度市场板块已初步形成青岛低密度市场板块已初步形成，从发展水平和聚集度来看，崂，从发展水平和聚集度来看，崂山东部板块、城阳王沙路板块和即墨温泉镇板块相对成熟；山东部板块、城阳王沙路板块和即墨温泉镇板块相对成熟；各板块特征已初步明晰各板块特征已初步明晰，崂山东部板块为城市居住意向明确，城，崂山东部板块为城市77、居住意向明确，城阳王沙路板块依托城市发展脉络将逐步向次级城市居住意向发展，阳王沙路板块依托城市发展脉络将逐步向次级城市居住意向发展，即墨温泉镇板块度假意向明显；即墨温泉镇板块度假意向明显；王沙路板块和温泉镇王沙路板块和温泉镇市场价格平台趋同市场价格平台趋同，说明板块，说明板块意向不同尚不意向不同尚不能带来板块价值变化能带来板块价值变化；低密度低密度未来供应主要集中未来供应主要集中在城阳王沙路板块和即墨温泉板块；在城阳王沙路板块和即墨温泉板块；城阳王沙路板块和即墨温泉板块发展水平相当，已从单纯物业形城阳王沙路板块和即墨温泉板块发展水平相当，已从单纯物业形式竞争式竞争发展到产品力水平竞争发展到产品78、力水平竞争，百通香溪庭院和天泰圣罗尼克分，百通香溪庭院和天泰圣罗尼克分别代表其发展水平别代表其发展水平本报告是严格保密的。56产品供给以联排和独栋为主，对比成熟市场产品体产品供给以联排和独栋为主，对比成熟市场产品体系，青岛低密度市场目前存在供应空白系，青岛低密度市场目前存在供应空白成成熟熟市市场场产产品品体体系系花园洋房花园洋房独栋独栋联排联排codon别墅别墅酒店式公寓酒店式公寓双拼双拼密密度度高高低低 联排别墅联排别墅在青岛目前低密度市场供供应量最大应量最大，占到总套数的60%60%。独栋别墅独栋别墅占总供应套数的26%26%，随市场的消化和政策面对别墅产品的限制，独栋市场供应量将逐渐减少79、。供应量将逐渐减少。双拼双拼供应量较少占5%，低密度社区内的叠拼、公寓等物业形态叠拼、公寓等物业形态占9%，为非主流物业形态。为非主流物业形态。城市低密度市场城市低密度市场小独栋小独栋本报告是严格保密的。57总价总价面积面积100100150150200200250250项目名称项目名称产品产品套套面积区间面积区间总价总价万元万元均价均价元元/平米平米海信温泉王朝独栋双拼联排326660350-480260/310260-280400220/2601901.2-1.37500-84006300-7300天泰圣罗尼克联排163230-260160-1807000芭东小镇独栋联排/叠拼27142280、50-600400万10000依泉美庐独栋联排精装公寓17450163580-1110210-280110480-550150-200559000-1000070004700-4800浅水湾联排150260-290240-2508300-9300百通香溪庭院独栋联排50400270-310350-4002009000-100007000-8000百福山庄独栋联排400400250-300380-400170-200100007000石湾山庄独栋联排11338300-400240-250600-8004002000017000300300独栋独栋双拼双拼联排联排别墅面积及总价区间统计别墅面积及总81、价区间统计数据来自市场统计3503504004001001001501502002002502503003003503503 31 1123456789102 22 24 45 57 78 81010111211111212131413131414151615151616城市低密度市场城市低密度市场联排主流供应区间集中在联排主流供应区间集中在170-220万，面积区间集中在万，面积区间集中在250-300平米平米独栋面积跨度较大，基本集中独栋面积跨度较大，基本集中在在350-400平米，主流供应区平米，主流供应区间集中在间集中在350-400万之间万之间本报告是严格保密的。58销售速度统计销售82、速度统计项目名项目名称称产品产品均价均价总价总价销售速度销售速度套套/月月海信温泉王朝独栋双拼联排1.2-1.37500-84006300-7300400220/2601902-353-4天泰圣罗尼克联排双拼7000160-18013芭东小镇独栋联排/叠拼10000400万-依泉美庐独栋联排精装公寓9000-1000070004700-4800480-550150-2005527浅水湾联排8300-9300220-25017百通香溪庭院独栋联排9000-100007000-8000350-40020018百福山庄独栋联排100007000380-400170-200212石湾山庄独栋2000083、600-800340035030025020015010002468101214161820总总价价销售速度销售速度海信温泉王朝独栋双拼联排海信温泉王朝海信温泉王朝天泰圣罗尼克依泉美庐浅水湾百通香溪庭院百福山庄百福山庄石湾山庄独栋总价在独栋总价在350万以上，平均万以上，平均实现实现2套套/月的销售速度月的销售速度联排总价在联排总价在150-220万之间，万之间，平均实现平均实现12-15套套/月月浅水湾依靠独特高尔夫资源实浅水湾依靠独特高尔夫资源实现现17-20套左右的速度套左右的速度城市低密度市场城市低密度市场本报告是严格保密的。59本项目首期入市将面对约本项目首期入市将面对约1000套别84、墅产品的竞争套别墅产品的竞争200820082009200920102010联排为主，二期联排为主，二期200200套左右套左右独栋独栋27 27 套、联排、叠拼，套、联排、叠拼，142142套套联排联排1010套套联排联排5050套套联排、双拼，联排、双拼，142142套套1季度季度时间时间2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度 1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度海信温泉王朝一海信温泉王朝一期期158158套，套，80%80%，双拼联排，双拼联排二期二期二期，规模与一起相似，独栋、双拼、联排，约二期，规模与一起相似，独栋、双拼、联排，约150150套套天85、泰圣罗尼克二期天泰圣罗尼克二期芭东小镇芭东小镇依泉美庐依泉美庐独栋独栋119119套套浅水湾浅水湾香溪庭院一期香溪庭院一期独栋、双拼，独栋、双拼，564564套套香溪庭院二期香溪庭院二期独栋独栋2222套，联排套，联排4848套套百福山庄百福山庄1-5颐和星苑颐和星苑石湾山庄石湾山庄独栋独栋5454套套本项目本项目联排、洋房，联排、洋房，8-158-15万平米万平米独栋、联排独栋、联排217217套套百福山庄百福山庄6-8196套，单价2万以上，总价逾千万以上共约900套，年入市量约350套预计未来两年供应约1000套按容积率0.7计算，预计供应联排别墅约400套独栋独栋1010余余 套套颐中86、温泉项目颐中温泉项目占地占地10001000亩，混合物业亩，混合物业城市低密度市场城市低密度市场本报告是严格保密的。60石湾山庄：产品以独栋为主，核心卖点为崂山东片区的高档石湾山庄：产品以独栋为主，核心卖点为崂山东片区的高档区域认知和山景资源区域认知和山景资源类型类型面积区间面积区间单价区间单价区间总价区间总价区间套数套数联排240-250 17000元/380万左右38套独栋500-60020000元/800万左右113套基本概况基本概况产品配比（一期）产品配比（一期）项目位置占地面积建筑面积容积率建筑风格崂山区午山石湾镇13万平米5.2万平米0.39欧式销售状况销售状况客户构成客户构成未来87、供应量未来供应量l06年8月开盘，推出113套独栋和38套联排，现在只剩余2套联排。l客户以青岛人为主，约占90%。l二期（09年初）将推出54栋带电梯的三层独栋别墅本报告是严格保密的。61石湾山庄：规划无创新，仅关注公共空间园林景观的打造，石湾山庄：规划无创新，仅关注公共空间园林景观的打造，产品水平有限产品水平有限规划无创新：规划无创新：项目依山而建，但是采用传统的行列式布局，没有在规划上放大其山景资源的优势。园林景观：园林景观：社区园林景观缺乏层次，仅限于对公共空间的处理，对私有化的园林基本很少关注；产品创新：产品创新：二期的别墅带有电梯，提升别墅品质结合坡地地形作出一定的起伏，解决了地下88、室采光的问题。户型设计过于呆板，基本无空间变化，使用不方便；营销展示：营销展示：基本无展示意识，售楼处为石老人海水浴场附近租用的一栋独栋，面积很小，无样板间，展示非常不到位。本报告是严格保密的。62百通香溪庭院：一期以联排为主，销售速度达到平均百通香溪庭院：一期以联排为主，销售速度达到平均15套套/月月位置位置城阳区夏庄街道办事处银河路城阳区夏庄街道办事处银河路178178号号占地面积占地面积31.8万建筑面积建筑面积19万总套数总套数800套建筑形式建筑形式独栋别墅、联排别墅，地下一层，地上三层建筑风格建筑风格西班牙建筑风格客户客户青岛市内客户为主，自住客户和投资客户各占一半基本概况基本概况89、产品配比（一期）产品配比（一期）类型类型面积区间面积区间单价区间单价区间总价区总价区间间庭院面积庭院面积套数套数独栋400多10000元/400多万100-2005套联排250-3007000元/170-210万100-200152套销售情况销售情况l自2007.05开盘至今，一期200套别墅，已经销售150多套，销售率达75%，平均销售速度约15套/月。l青岛市对别墅居住品质有追求但支付能力有限的阶层是本项目主要客户群。本报告是严格保密的。63产品创新获得市场认可，营销展示基本到位，但规划水平有产品创新获得市场认可，营销展示基本到位，但规划水平有待提高待提高规划无创新：规划无创新：采用传统的90、行列式布局，没有在规划上放大其山景资源的优势。园林景观：园林景观：地中海风情的社区园林，但不到位，景观轴线设置过于呆板，没有和山地地形做到更好的融合；产品创新：产品创新：下沉式庭院、中庭等多重庭院给予客户别墅的居住感受。同时中庭院的引入解决了联排进深过长的采光问题。营销展示：营销展示：基本到位，大气售楼处临街设置，展示效果好。样板间细节体现传统的地中海风情本报告是严格保密的。64低密度市场供应小结低密度市场供应小结u市场市场总体水平一般总体水平一般，仅有部分产品创新，还停留在，仅有部分产品创新，还停留在卖房子阶段卖房子阶段，较少，较少提及社区及生活方式方面的诉求提及社区及生活方式方面的诉求u市91、场产品供应以联排和独栋为主，独栋产品主流面积区间在市场产品供应以联排和独栋为主，独栋产品主流面积区间在350-400350-400平米，联排主流供应区间在平米，联排主流供应区间在250-300250-300平米之间，与成熟市场比较平米之间，与成熟市场比较在产在产品类型和供应区间上均存在供应空白品类型和供应区间上均存在供应空白u联排产品的消化速度较快，平台销售速度达到联排产品的消化速度较快，平台销售速度达到12-1512-15套套/月，个别项目月，个别项目依托特殊资源或较高产品水平，能够实现每月依托特殊资源或较高产品水平，能够实现每月1717套以上销售速度，说套以上销售速度，说明明客户对突出资源92、和突出产品力感知敏感客户对突出资源和突出产品力感知敏感，提高项目产品力较易实现提高项目产品力较易实现速度突破速度突破u市场未来供应量巨大市场未来供应量巨大，总量达，总量达20002000套以上，以市场现有速度平台计算，套以上，以市场现有速度平台计算，需消化需消化8-108-10年年u市场未来供应呈多样化趋势市场未来供应呈多样化趋势，将出现多种物业类型和档次，将出现多种物业类型和档次653.3.市场机会分析市场机会分析房地产市场客户研究房地产市场客户研究宏观大势影响宏观大势影响房地产市场供给研究房地产市场供给研究市场发展阶段判断市场发展阶段判断城市市场发展城市市场发展历程研究历程研究本地市场阶段93、本地市场阶段判断判断本报告是严格保密的。66北京低密度市场发展经历的特殊市场、整体启动以及快速发展北京低密度市场发展经历的特殊市场、整体启动以及快速发展三个阶段三个阶段19921999200219921992年年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992199219951995年年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义19951995年年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态1999199920022002年年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目同时别墅市场的区域格局正在逐步形成20094、32003年：年：国土资源部下发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期20042004年：年：在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段本报告是严格保密的。67北京低密度的特殊市场阶段经历了一个由启动到发展再到衰退的周期，其特北京低密度的特殊市场阶段经历了一个由启动到发展再到衰退的周期，其特殊性主要体现在外籍人士对于别墅市场的支撑上殊性主要95、体现在外籍人士对于别墅市场的支撑上项目名称项目名称项目定位或特点项目定位或特点丽斯花园北京最早的别墅项目，以使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为目标客户，国内人士比例相对较小，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围裕京花园欧陆苑名都园同90年代初的项目相比，国内自住客户有所增加，仍然依托天竺涉外居住氛围以及相关配套设施而成。银湖别墅北京最早的别墅项目，以使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为主，有少量北京最高端客户，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围富成花园京润水上花园城市郊区别墅城市边缘区别墅北京9999年以前别墅市场客年以前别墅市场客户主要来自户主要来自在北京外国领事馆、驻华机构和跨国公司的外籍人士96、外籍人士，有少量北京收入处于金字塔顶端人士这个阶段别墅的分布集中在北京东北四环机场高速机场高速沿线沿线和现在北京的天竺板天竺板块之内块之内，产品形式以独栋产品形式以独栋为主为主这个阶段市场在95年宏观政策的影响下，进入了停滞发展时期，整个市场内部几乎没有新的项目，以消化存量为主本报告是严格保密的。689999年年-02-02年，在宏观经济增长、入世、申奥等利好条件的带动年，在宏观经济增长、入世、申奥等利好条件的带动下，北京低密度市场由于本地客户支撑，进入全面下，北京低密度市场由于本地客户支撑，进入全面启动阶段启动阶段亚北区域亚北区域天竺板块天竺板块项目名称项目定位或特点丽高王府“香港制造”的典97、型项目，综合品质一般。莱蒙湖别墅以使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为主，有少量北京最高端客户，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围橘郡水印长滩亚北亮点项目，独栋产品，以本地高端客户为主一栋洋房、康城、时代庄园、雪梨澳乡、亚运新新、慧谷根园、橘郡、塞纳维拉连排别墅产品，基本沿北京五环分布。项目均以高端产品形象如市，产品素质较高、单体面积大、总价高，客户为北京的准财富阶层启动阶段天竺板块形成启动阶段天竺板块形成，并且保持发展，客户仍然以国外客户为主，产品形产品形式以独栋为主式以独栋为主；亚北出现独栋和连排别墅，区域概区域概念初步形成念初步形成整个独栋产品市场缺乏亮点项目，产品设计缺乏特色与创新，延续98、了第一代别墅的特色非天竺板块独栋别墅供应量较少，主力客户群体以主力客户群体以北京本地财富阶层为主北京本地财富阶层为主沿北京五环出现了大量的以高端产品形象入市的联联排项目，客户以北京准财排项目，客户以北京准财富阶层为主富阶层为主本报告是严格保密的。6902年以后北京低密度市场进入年以后北京低密度市场进入全面的快速发展阶段全面的快速发展阶段，不，不同低密度板块形成，同低密度板块形成，市场竞争转变为板块之间市场竞争转变为板块之间的竞争的竞争代表性项目代表性项目项目特点项目特点纳帕溪谷北美原版别墅、多重庭院、组院别墅温哥华森林“森林里建别墅”，原生树，温哥华原版别墅渡上现代风格、非主流别墅西山美庐赖特99、风格居山别墅亚澜湾度假水岸别墅、原创风格、别墅定制东方普罗旺斯配套酒店、大手笔景观设计顺驰林溪乡村别墅、景观内庭院设计快速发展阶段的主要支撑客户阶客户阶层发生变化层发生变化，由原来的顶级财富阶层扩大到北京准财富阶层和中产阶扩大到北京准财富阶层和中产阶级级在领袖型项目的带动下，低密度市场出现特征、产品和客户定位均不相同的板块，竞争首先是板块的竞争，然后是板块内部的项目竞争产品线丰富产品线丰富，出现了小独栋、叠拼以及洋房等低密度产品，但是产品等级划分明显，独栋为顶级产品，小独栋、联排、叠拼和洋房次之产品品质极大提升产品品质极大提升，无论是高端的独栋，还是较为低端的洋房，产品设计都有了质的提升低密度100、物业的分布不再仅仅依托城市交通或者商务环境，而是依托多种资源，环境、设施以及景观等；项目的诉求点多样化，力求通过不诉求点多样化，力求通过不同的客户价值敏感点来打动客户同的客户价值敏感点来打动客户中央中央别墅别墅区区昌平亚北昌平亚北西山西山/西部西部城南城南传统高档别墅区传统高档别墅区辐射东部地区辐射东部地区经济性低密度区经济性低密度区人文景观资源人文景观资源别墅区别墅区权贵阶层首选权贵阶层首选产业新贵聚集区产业新贵聚集区成熟生活配套成熟生活配套本报告是严格保密的。70北京低密度市场阶段特征总结北京低密度市场阶段特征总结1992-1995市市场场背背景景1995年政策性调控，停止别墅立项。明确提101、出把房地产业作为国民经济的支柱产业，申奥成功、入世46号令，政策调控831土地政策致使部分项目未能如期启动831共有近60个约1000万平米的低密度项目过关禁止开发等政策出台市市场场特特征征低密度在机场高速沿线和天竺区域聚集，无新项目存量消化期别墅市场提速发展，中央别墅区形成；亚北区域概念形成多个板块形成，板块价值进一步明晰，进入板块竞争阶段市场进入迅速放量期市场竞争进入多层级竞争阶段，别墅投资效应显著产产品品以大独栋别墅为主，粗放型产品核心竞争力是建筑形式联排产品大量出现出现产品体系进一步完整，出现小独栋产品及叠拼、洋房等类低密度产品，产品等级划分明显，独栋为顶级产品，小独栋及联排、叠拼和洋102、房次之客客户户外籍人士为主，国内人士比例较小外籍人士为主，少量国内顶级财富客以本地财富阶层为主，向准财富阶层过渡客户阶层极大丰富，城市中产成为低密度市场的主力客户客户进一步细分，出现多次别墅置业人群客客户户认认知知国内客户较少别墅居住经验，概念认知不清，认为有天有地独立入户的就是别墅认识水平极大提高，为不同的产品形式支付不同的价格06年后，别墅成为资产沉淀效应明显，大独栋重新成为市场热点1995-19992000-20022003-20042004年以后特殊市场特殊市场整体启动整体启动快速发展快速发展本报告是严格保密的。71参照成熟市场的发展历程和规律，我们将青岛的低密度市场现状界定参照成熟市103、场的发展历程和规律，我们将青岛的低密度市场现状界定为快速发展期，对应于北京为快速发展期，对应于北京2000-2002年市场阶段，将进入全面升年市场阶段，将进入全面升级阶段级阶段产品产品分布分布项目诉项目诉求点求点客户客户聚集度聚集度竞争竞争产品以独栋联排为主，未来供应多样化趋势拥有良好城市交通条件的城市建成区边缘或者城市近郊区低密度形式，开始对产品品质有所追求顶级财富客户，准财富阶层、中产阶层比例逐渐加大板块初步形成，区域价值开始明晰单个项目之间的竞争，限于产品、位置等因素客户认知客户认知随着客户层面扩大，客户需求开始多元化，并对产品品质及创新开始有追求对应成熟市场发展规律，本地低密度市场将进104、入产品全面升级阶段，产品体系进对应成熟市场发展规律，本地低密度市场将进入产品全面升级阶段，产品体系进一步完整，等级划分进一步明确；一步完整，等级划分进一步明确；同时客户层面进一步扩大，城市中产将成为低密度市场的主力客群；同时客户层面进一步扩大，城市中产将成为低密度市场的主力客群；客户价值认知将进一步明晰，对不同产品形式作出不同价值评判；客户价值认知将进一步明晰，对不同产品形式作出不同价值评判；青岛低密度市场特征：青岛低密度市场特征：724.4.案例借鉴案例借鉴橘郡橘郡通过对成熟市场的案例研究，总结通过对成熟市场的案例研究，总结其成功经验作为本项目的借鉴其成功经验作为本项目的借鉴案例借鉴原则：案105、例借鉴原则：1.选取成熟市场相似市场阶段选取成熟市场相似市场阶段2.对比市场实现创新与突破的成功项目对比市场实现创新与突破的成功项目3.市场实现好市场实现好纳帕溪谷纳帕溪谷本报告是严格保密的。73橘郡橘郡原汁原味北美小镇，位于北京低密度市场热点的原汁原味北美小镇，位于北京低密度市场热点的亚北板块亚北板块 u位置：位置：亚运村立水桥以北18公里u交通条件：交通条件：京昌高速公路u自然环境自然环境：温榆河近在咫尺，周边绿化良好u占地面积占地面积：橘郡/水印长滩：总占地面积20公顷u总建筑面积总建筑面积：9万（包含地下面积）u容积率容积率：0.47 u绿化率绿化率：65%u产品类型产品类型：街区式独106、栋别墅 本报告是严格保密的。74橘郡于橘郡于2000年入市，正值北京别墅市场复苏回暖，提速发展阶段，年入市，正值北京别墅市场复苏回暖，提速发展阶段，市场供给以存量房为主，市场支撑开始由外籍客户专为本地财富市场供给以存量房为主，市场支撑开始由外籍客户专为本地财富客户客户 19992002年年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速 市场主要支撑客户阶层客户阶层发生变化发生变化，由原来的顶级财富阶层扩大到北京扩大到北京主财富阶层和中产阶级主财富阶层和中产阶级项目名称项目名称入市时间入市时间项目定位或特点项目定位或特点名都园1995同90年代初的项目相比，107、国内自住客户有所增加，仍然依托天竺涉外居住氛围以及相关配套设施而成。裕京花园1993北京最早的别墅项目，以使馆、驻华机构、外资使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为目标客户企业的外籍人士为目标客户，国内人士比例相对较小，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围欧陆苑1995丽斯花园1997京润水上花园1996北京最早的别墅项目，以使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为主，有少量北京最高端客户外籍人士为主，有少量北京最高端客户，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围银湖别墅1997富成花园1998莱蒙湖别墅1999以使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为主，有少量北京最高端客户，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围橘郡108、水印长滩2000年底亚北亮点项目，独栋产品，以本地高端客户为主以本地高端客户为主丽高王府2002“香港制造”的典型项目，综合品质一般。本报告是严格保密的。75项目定位：当区域内供给的产品还是针对中外财富阶层而定位时，橘郡项目定位：当区域内供给的产品还是针对中外财富阶层而定位时，橘郡以销售面积为以销售面积为200左右，总价为左右，总价为200万左右的小独栋入市，宣布万左右的小独栋入市，宣布别墅别墅不再是顶尖财富阶层的专属不再是顶尖财富阶层的专属项目名称项目名称 所处位置所处位置 建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）容积率容积率 户型区间户型区间 价格（元价格（元/平米）平米）开盘时间开盘时间 合109、木山庄合木山庄亚运村正北8公里60.330072001998王府家庭农场王府家庭农场亚运村正北十公里50.323035032801999九台庄园九台庄园亚运村正北8公里40.2718036246311999静之湖静之湖桃峪口市级度假区内3.60.15260450100001999蓬莱苑蓬莱苑北七家镇9.10.827664568001999京华学者之家京华学者之家昌平南马池口镇南口农场26.60.228432870002000橘郡橘郡亚运村正北16公里90.47180230100002000海德堡花园海德堡花园北七家镇上村西70.528035035002000本报告是严格保密的。76遵循差异化产110、品路线的同时，借助建筑遵循差异化产品路线的同时，借助建筑风格风格的创新和的创新和独特独特设设计计，成为成为别墅较新一轮热潮的代表项目别墅较新一轮热潮的代表项目下沉式花园下沉式花园 统一符号的反复运用塑造鲜明的小区形象统一符号的反复运用塑造鲜明的小区形象 u在当时的市场上，创新理念和对产品的细致雕琢是该项目取得成功的重要因素之一。细节区别但总体统一的建筑风格、欧洲小镇中心的概念、下沉式花园采光都至今仍是北京市场上许多其他别墅项目效仿的对象 本报告是严格保密的。77橘郡的户型设计精巧细腻，在小户型中实现了所有独栋别墅橘郡的户型设计精巧细腻，在小户型中实现了所有独栋别墅的特质空间，满足了中产阶级和中111、上财富阶层的别墅梦想的特质空间，满足了中产阶级和中上财富阶层的别墅梦想4室3厅3卫1厨 4室3厅3卫1厨 4室3厅3卫1厨 4室3厅3卫1厨 4室3厅3卫1厨 本报告是严格保密的。78橘郡虽然走的是产品差异化，但从产品硬件方面则是全面超橘郡虽然走的是产品差异化，但从产品硬件方面则是全面超越竞争对手，树立了市场高端形象越竞争对手，树立了市场高端形象u涂料涂料:世界上最好的涂料生产地加拿大原装进口 u屋面瓦屋面瓦:来自美国最大的生产厂家 u窗窗:加拿大原装进口RESITECH双层真空密封玻璃 u门门:加拿大木钢装饰门 车库内门:加拿大钢木门 u车库外门车库外门:加拿大卷板门 u中央吸尘（赠送中央吸112、尘（赠送）:加拿大中央除尘系统 u净水器（赠送）净水器（赠送）:采用美国最新技术的原头净水器 u配电箱（赠送）配电箱（赠送）:广东奇胜（Clipsal）u高级开关插座高级开关插座:苏州海贝 u热水器（赠送热水器（赠送):南京（美国独资）史密斯A.O.SMITH u风道式家用中央调机组风道式家用中央调机组（赠送）:美国雷诺士(LENNOX)u壁炉（赠送）壁炉（赠送）:加拿大MAGESTICu开发商开发商：北京温碧源地产有限公司u建筑设计建筑设计：BASSENIAN加州最大的专业住宅设计事务所u景观设计景观设计：SWA世界三大权威景观设计公司之一u物业管理物业管理：招商局本报告是严格保密的。79通113、过运用产品特色和营销控制，使橘郡入市既取得了通过运用产品特色和营销控制，使橘郡入市既取得了优良业绩优良业绩2000年年12月月16日，橘郡欢乐颂开盘盛典，日，橘郡欢乐颂开盘盛典，开盘两周，实现开盘两周，实现95%销售销售率率，103套售出套售出98套套项目产品定位准确，体现区域价值，使当地潜在需求得到释放项目产品定位准确，体现区域价值，使当地潜在需求得到释放u橘郡销售面积为200左右，总价为200万左右。在别墅产品普遍面积在280-350范围的市场供应状态下，弥补了市场产品空缺，较快实现售罄，获得很好的市场反应。u长期以来，该区域价值停留在概念上，作为温榆河沿线别墅带上的一个重要节点，其价值一114、直未得到体现。长期沉寂，知名度和区域价值认同度不及天竺段、京昌地区等。橘郡/水印长滩引起市场良好反应，证明了该地区的区域价值。该项目突破了当地配套条件不足困难，运用产品特色和营销控制取胜该项目突破了当地配套条件不足困难，运用产品特色和营销控制取胜u1)项目及时的抓住了市场时机，准确的找到了市场的切入点，在总体市场回暖上升的趋势中入市。u2)项目整体操作主动引导市场，采用先以特色产品橘郡主打市场，培育地区别墅气氛，营造市场知名度；再树立水印长滩豪宅地位，成功的将橘郡的中高档产品导向水印长滩的高端产品。u3）样板区包括实体样板间16套，一致亮相，使展示与宣传充分到位。关注产品品质，细节精致。u4）115、选择正确有效的宣传途径，如直投杂志，办客户活动等方法。抓住了重点目标客户的意识癖好，如：采用生活速递作为主要宣传媒介，（生活速递是一本提供精品生活参考的杂志）和追崇健康、时尚的生活习惯，如在温榆河左岸举行party，以及其他酒吧活动等。本报告是严格保密的。80橘郡成功总结：橘郡成功总结：u前瞻性的市场定位，以销售面积为前瞻性的市场定位，以销售面积为200200左右，总价为左右，总价为200200万左右的万左右的小独栋入市，小独栋入市，准确把握市场需求变化趋势准确把握市场需求变化趋势；u产品差异化同时，产品差异化同时，建筑风格的创新和独特设计建筑风格的创新和独特设计，成为别墅，成为别墅较新一轮热116、潮的代表项目；较新一轮热潮的代表项目；u产品设计精巧，在面积良好控制的前提下以产品设计精巧，在面积良好控制的前提下以小户型实现了大小户型实现了大感觉感觉，满足了中产阶级和中上财富阶层的别墅梦想，满足了中产阶级和中上财富阶层的别墅梦想u产品硬件产品硬件品质全面超越品质全面超越，实现市场高端站位，实现市场高端站位本报告是严格保密的。纳帕溪谷纳帕溪谷项目位于昌平小汤山地区，属于项目位于昌平小汤山地区，属于北京低密度市场热点的亚北板块北京低密度市场热点的亚北板块 面对区域内激烈竞争，以面对区域内激烈竞争，以产品差异化为核心竞争力产品差异化为核心竞争力的项目案例的项目案例纳帕溪谷离亚运村仅20公里，立汤117、路、京昌、京承、北六环、机场高速、轻轨等多条线路便捷到达总占地：80万平方米总建筑面积：25万平方米总户数：608户容积率：0.3绿化率：64%项目一期占地60万平米，总建面20万本报告是严格保密的。纳帕溪谷于纳帕溪谷于2003年入市，正值北京别墅市场快速发展阶段，总体年入市，正值北京别墅市场快速发展阶段，总体供应放大，市场竞争激烈供应放大，市场竞争激烈 20032003年：年：国土资源部下发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争118、期。项目所属板块是北京目项目所属板块是北京目前低密度市场竞争最为前低密度市场竞争最为激烈的板块之一，项目激烈的板块之一，项目入市前后均有大量产品入市前后均有大量产品形式不一、资源条件相形式不一、资源条件相近的低密度项目入市近的低密度项目入市项目名称项目名称总建面总建面容积率容积率入市时入市时间间建筑风格建筑风格产品类型产品类型均价均价(元元/平米平米)水印长滩20万0.212001意大利/西班牙风格独栋15000汤HOUSE15万0.82003现代中式联排6800温哥华森林22.8万0.382003北美加拿大独栋7500渡上3.5万0.392003现代独栋 联排7500塞纳维拉7.2万0.85119、2003现代联排7000长河玉墅14万0.22004现代独栋12000保利垄上36万0.392005北美独栋8000东方普罗旺斯22万0.32005新古典主义独栋10000本报告是严格保密的。由于板块内部各项目所占据资源相似，因此纳帕溪谷从产由于板块内部各项目所占据资源相似，因此纳帕溪谷从产品创新出发，实现了市场上的巨大成功品创新出发，实现了市场上的巨大成功地上面地上面积范围积范围地下面积地下面积范围范围单价单价总价区间总价区间套数套数比例比例销售率销售率小户型190-2700-9090005000210-35035963%70%大户型330-480145-185110005000520-73120、021737%60%合计190-4800-185-210-730576-从规划上不同档次的产品从用地上有明显区分，小户型集中分布在西侧密度较高的用地上，大户型集中分布在东侧密度较低的用地上 从户型上看，户型面积主要集中小户型和大户型两种产品形式，其中小户型独栋属于板块内部少见的低总价型独栋产品入市价格采取较为稳健的策略，以区域平台价格9000元的单价入市，对于汇集人气和获得市场认可非常重要小独栋产品分布位置大户型独栋产品分布位置本报告是严格保密的。纳帕溪谷纳帕溪谷以小户型独栋翘动市场，快速建立口碑，促进不以小户型独栋翘动市场，快速建立口碑，促进不同产品组合的整体销售同产品组合的整体销售独栋别墅121、，一期单体面积包括190300平方米的小户型和350470 平方米的大户型两种，二者的面积比接近1：1 从产品设计来看，采用了美式西班牙风格，但是和板块内部其他同类风格项目相比较，在产品的细部处理上有了进一步的提高，如多重庭院的设计、外立面的材质、加大建筑面宽等措施，使得项目实现了产品设计的全面领先本报告是严格保密的。客观性被动式主观性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境主动式纳帕溪谷开发了具有绝对领先的小独栋产品形式，形成区别于纳帕溪谷开发了具有绝对领先的小独栋产品形式，形成区别于联排别墅的核心竞争力，赢得区域内的主导地位联排别墅的核心竞争力，赢得区域内的主导地位122、地产项目的核心竞争力矩阵地产项目的核心竞争力矩阵开盘时间开盘时间2003.11.232003.11.23u20042004年年2 2月下旬对该项目调查结果：月下旬对该项目调查结果：u10-1510-15套套/月，进入春季以后销售速度加快。月，进入春季以后销售速度加快。已销售的套数基本是在开盘前后售出的，且已销售的套数基本是在开盘前后售出的，且面积面积200200平米以下，总价平米以下，总价200200万以内的小户型万以内的小户型居多，居多，400400平米以上的大户型始终处于销售不平米以上的大户型始终处于销售不力的状态。力的状态。u20042004年年4 4月下旬对该项目调查结果：月下旬对该项123、目调查结果：u均价：均价：1100011000元元/平方米，平方米，3030套套/月，一期月，一期300300平方米以内的已经售磬，平方米以内的已经售磬，400400平方米左右平方米左右的还有的还有1010栋左右，栋左右，500500平方米的还有平方米的还有1010栋以上栋以上，二期小独栋已售出，二期小独栋已售出60%60%。超越平台消化速度。超越平台消化速度接近三倍接近三倍86橘郡与纳帕溪谷成功的深层原因解析橘郡与纳帕溪谷成功的深层原因解析本报告是严格保密的。随着经济快速发展，城市里中产阶层的队伍日益庞大，随着经济快速发展，城市里中产阶层的队伍日益庞大，成为低密度置业的主力客群成为低密度置业124、的主力客群非天竺板块独栋别墅供应量较少，主力客户群体以主力客户群体以北京本地财富阶层为主北京本地财富阶层为主沿北京五环出现了大量的以高端产品形象入市的联联排项目，客户以北京准财排项目，客户以北京准财富阶层为主富阶层为主项目名称主力面积区间项目定位或特点丽高王府323544 “香港制造”的典型项目，综合品质一般。莱蒙湖别墅217433 以使馆、驻华机构、外资企业的外籍人士为主，有少量北京最高端客户，整体社区呈现涉外、洋气的居住氛围橘郡水印长滩180230246500 亚北亮点项目，独栋产品，以本地高端客户为主康城220320连排别墅产品，基本沿北京五环分布。项目均以高端产品形象如市，产品素质较高125、单体面积大、总价高，客户为北客户为北京的准财富阶层京的准财富阶层时代庄园120360雪梨澳乡166267 慧谷根园239325 塞纳维拉180330 本报告是严格保密的。同时，市场别墅产品快速细化，双拼、联排物业形态以超快的模同时，市场别墅产品快速细化，双拼、联排物业形态以超快的模仿、演化速度充斥各低密板块，形成激烈的产品竞争态势仿、演化速度充斥各低密板块，形成激烈的产品竞争态势 这一时期具有产品创新优势和优先填补市场空白的项目例如（橘郡、纳帕溪谷），带动了别墅品位的提升，并取得了良好的市场反应。早期早期l 粗放型发展，产品形式单一，品质平平。l 产品形式单一、全部为大面积独栋别墅；产品特征126、描述产品特征描述u经过十几年的发展，北京别墅市场从无到有、不断成熟，产品形式从千篇一律到风格迥异。北京别墅产品的形式不断丰富，产品品质不断升级近年近年l 市场趋于细化，针对不同需求的Townhouse、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现。l 产品的总体质素不断提高，通过产品附加值的提升造就了个性化别墅产品的出现l 总体产品素质提高，出现了部分人性化、高品位的精品项目，并取得良好市场反应。本报告是严格保密的。在此市场条件下在此市场条件下，价格适中的类别墅以及小独栋等产品的出现使，价格适中的类别墅以及小独栋等产品的出现使中产阶级的别墅梦成为可能，别墅不再是典型财富阶层的专属中产阶级的别墅梦成为127、可能，别墅不再是典型财富阶层的专属19971997年前年前19971997年后年后持外国护照的客户比例为70%：国内客户占至自用型客户的80%；港、澳、台客户约占50%，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户约占20%，多为机构客户。别墅购买群体逐步本土化，并且有持续增长的潜力。l 国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；l 价格适中的类别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成为可能；l别墅产品主要客户群年龄大概是40岁到45岁之间，但增长比较快的是35岁到40岁之间的客户，可见别墅梦想的实现正在人们的生活中不断提前l SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；近年北京128、低密度市场出现价值回归现象，高端客户对别墅的认知重新定位为大面积独栋、大院落的产品，相比之下青岛客户对别墅的认知处于前一个阶段u别墅客户本地化趋势显著，从初别墅客户本地化趋势显著，从初期主要是涉外人员到现在的以本期主要是涉外人员到现在的以本地客户为主。地客户为主。u别墅客户群的层面扩大，别墅从别墅客户群的层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追少数人彰显身份的专属品走向追求并引领居住时尚的生活方式求并引领居住时尚的生活方式本报告是严格保密的。联排别墅的客户多联排别墅的客户多为为新兴中产阶级、新兴中产阶级、高级企业管理人员；高级企业管理人员；客户年龄集中在客户年龄集中在30-40岁之间；满巢129、或岁之间；满巢或丁克家庭；丁克家庭；向往郊区的低密度向往郊区的低密度环境，但尚不能满环境，但尚不能满足独栋别墅消费能足独栋别墅消费能力；力；具有相当经济实力具有相当经济实力的的上层中产阶级或上层中产阶级或称准财富阶层称准财富阶层；客户年龄客户年龄35-45岁岁之间，满巢家庭居之间，满巢家庭居多；多；多次置业经验，但多次置业经验，但大多大多第一次别墅置第一次别墅置业业，视小别墅为居，视小别墅为居住升级换代产品。住升级换代产品。客户特征描述客户特征描述及价值对位及价值对位高级独栋别墅产品高级独栋别墅产品小独栋别墅产品小独栋别墅产品联排别墅产品联排别墅产品本地及外地私企业本地及外地私企业主、外企高级130、管理主、外企高级管理者、海外生活背景者、海外生活背景的城市新贵、知名的城市新贵、知名演艺人员；演艺人员；客户年龄多在客户年龄多在40岁岁以上的，是具有以上的，是具有多多年财富积累的事业年财富积累的事业成功人士；成功人士；核心体现在资源占有，核心体现在资源占有，资产资本化，居住属资产资本化，居住属性改变性改变居住升级换代产品，居住升级换代产品，私有化属性，有天有私有化属性，有天有地的良好产品素质地的良好产品素质城市公寓换代产品，城市公寓换代产品，低密度居住感受低密度居住感受在联排不能改善私家空间占有劣势，大独栋别墅依旧承担身份价值标在联排不能改善私家空间占有劣势，大独栋别墅依旧承担身份价值标签时131、，小独栋必然成为市场最佳契合产品签时，小独栋必然成为市场最佳契合产品915.5.核心竞争战略核心竞争战略本报告是严格保密的。92客户目标与市场回顾客户目标与市场回顾目标：市场影响力目标：市场影响力“叫好叫好”具有鲜明特色、创新与突破的亮点具有鲜明特色、创新与突破的亮点 +“叫座叫座”形成市场旺销并同时获得目标利润回报形成市场旺销并同时获得目标利润回报 市场状况市场状况“需求需求”经济发展带来中高端客户量的提升及需求层次经济发展带来中高端客户量的提升及需求层次的多元化的多元化 +“供给供给”市场开发水平停留在卖房子，较少提及社区及市场开发水平停留在卖房子，较少提及社区及生活方式，低密度市场供应存132、在市场空白生活方式，低密度市场供应存在市场空白本报告是严格保密的。93核心发展战略：核心发展战略：差异化差异化“叫好叫好”、性价比、性价比“叫座叫座”差异化差异化产品形象差异化、生活方式差异化产品形象差异化、生活方式差异化性价比性价比“性性”：产品形式小独栋：产品形式小独栋+纯粹精美纯粹精美的建筑风格与形式主义的建筑风格与形式主义vs现有现有联院创新联院创新 “价价”：总价控制而非单价降低；：总价控制而非单价降低；满足多元需求的心里价值而非满足多元需求的心里价值而非货币价格货币价格 946.6.项目定位项目定位客户定位客户定位整体定位整体定位产品定位产品定位本报告是严格保密的。95产品定位产品133、定位限定条件：容积率限定条件：容积率0.8-1.0，建筑限高，建筑限高24米；米；定位策略：区域内相对较高容积率情况下，保证低密度社区意向，并形成产品差异化。定位策略：区域内相对较高容积率情况下，保证低密度社区意向，并形成产品差异化。小独栋小独栋花园洋房花园洋房220-240平米平米110-130平米平米总价控制，面积区间与市场上联排总价控制，面积区间与市场上联排产品看齐。产品看齐。差异化物业、兑现项目价值差异化物业、兑现项目价值容积率分担，造镇积木、形成差异容积率分担，造镇积木、形成差异化生活方式的重要元素化生活方式的重要元素抗风险，提高容积率，现金流。抗风险，提高容积率，现金流。如果受如果134、受90/70政策限制，可提供政策限制，可提供90平米小户型产品。平米小户型产品。本报告是严格保密的。96产品配比建议产品配比建议产品类型产品类型占地面占地面积积占地面占地面积比积比容积容积率率建筑面积建筑面积户型面积户型面积套数套数套数比套数比小独栋7997355%0.647984200333%220-24018017%花园洋房6397944%1.27677448365120-130878.5%110878.5%100878.5%90878.5%130878.5%2840980-9025224.5%50-6012713%商业14541%1.52181（地上）-合计合计145406100%0.8135、71269391027100%建议项目容积率控制在建议项目容积率控制在0.8-0.9之间，小独栋产品占地比例控之间，小独栋产品占地比例控制在制在50%以上，以保证社区低密度意向；以上，以保证社区低密度意向；90平米以下户型面平米以下户型面积比达到积比达到30%。本报告是严格保密的。97青岛四类中高端置业客户青岛四类中高端置业客户具有较强支付能力的外地财富阶层具有较强支付能力的外地财富阶层支付能力一般的外地中等收入客户支付能力一般的外地中等收入客户追求改善置业的本地中产阶级追求改善置业的本地中产阶级拥有象征身份的海景公寓的本地财富阶层拥有象征身份的海景公寓的本地财富阶层客户定位客户定位本报告是严136、格保密的。98外地客户外地客户外地中等收入客户，支付能力有限，但是对大海情有独钟，多在西海岸的黄岛和胶南购买总价较低的海景住宅，总价在40-100万，如千禧龙花园、海印长天等购买青岛核心地段的一线海景住宅作为身份象征，总价在200万以上，如金光都市名家、海信燕岛国际公寓等已经拥有一套一线海景公寓，对于大海不再敏感，开始主动郊区化生活，资源设施具优的位置是他们置业的方向，目标价格在300万以上100100万万150150万万200200万万本地中产本地中产本地财富阶层本地财富阶层外地高端客户具有很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山海景处购买住宅，总价18137、0万以上，如柏丽澜庭、海逸翠庭、燕岛国际公寓等追求住房舒适度，对于城市核心资源绝对依赖，在不离开城市生活便利设施的前提下改善居住环境和舒适度；在城市核心地段或者城市新兴中高端住宅区购买物业，总价150-250万之间如颐中银街、麦岛金岸等刚刚进入主动郊区化阶段，资源设施具优的地理位置是他们置业的方向；他们需要一种郊区化的低密度生活状态，联排和小独栋是他们需求的主力产品，价格区间预计在200-250万之间生活理念和投资理念的变化，他们需要一种郊区化的生活状态犒赏自己，但资金实力有限，趋向在资源设施环境好的位置选择具有增值潜力的房子，花园洋房和公寓是他们的主力需求产品，总价承受能力在70-100万之138、间。趋势趋势趋势趋势3 30000万万客户变化趋势图客户变化趋势图本报告是严格保密的。99青岛中高端客户写真与特征总结青岛中高端客户写真与特征总结姓名：从女士客户来源：淄博职业：山东铝厂开发区分厂干部特征：子女有私家车置业地点：千禧龙花园置业原因：养老度假承受价格：50万产品要求：看海，环境好，房价便宜，与青岛市内能看海的房价相比有优势对于置业区域看法：胶南未来有机会，但未来太渺茫，受政府动向的影响大，而且发展起来要很长时间姓名：李先生客户来源：北京职业：北京某外企客户总监特征：北京有一套联排，帕萨特；周末和长假可以过来居住置业地点：唐岛蓝湾置业原因：投资度假承受价格：60万产品要求：看海，环139、境好，有投资潜力，对于置业区域看法：黄岛未来有发展机会，待滨海大道修通后，距离城市更近，并且区域内有产业支撑，房价肯定有上涨空间姓名：王先生客户来源：北京职业：媒体公司老板特征：北京有多处物业，打算以后在夏季来青岛度假并且招待当地客户置业地点：海信燕岛国际公寓置业原因：度假承受价格：400万产品要求：看海，环境好，产品品质高对于置业区域看法：位于青岛核心地段，拥有一线海景和最佳城市资源，可以保值姓名：卢女士客户来源：长春职业：地产公司老板特征：在长春和北京两地往返，在北京有多处高档物业；希望夏季和家人来青岛度假置业地点：碧海花园置业原因：度假承受价格：450万产品要求：直接看到大海，环境好，产140、品品质高对于置业区域看法：距离青岛的城市中心不远，海景资源在区域内属于稀缺，很强的保值 外地中高端收入人群置业关键价值点是大海置业目的为度假和养老对于增值保值有一定需求价格承受能力在50万左右置业地点集中在价格较低的胶南黄岛地区外地中等收入客户外地中等收入客户 外地财富阶层置业关键价值点是大海置业目的为度假对于保值有一定需求价格承受能力非常高 置业地点集中在青岛海景和城市资源集中的市南崂山外地高端财富人群外地高端财富人群本报告是严格保密的。100青岛中高端客户写真与特征总结青岛中高端客户写真与特征总结姓名：周女士客户来源：青岛职业：从事海运贸易特征：40多岁，拥有海景住宅和别墅置业地点：兰泉别141、墅置业原因：享受/养老置业价格：300多万产品要求：具备温泉、高尔夫等高端配套，产品素质和设计要好对于置业区域看法：区域认知度很高，认为温泉是这里独特的资源，买这里就是因为自己想泡温泉，高尔夫我老公可以打；自己该有的房子都有了，却一套折衷高端配套齐全的；即墨绝对是适合养老的地方姓名：李女士客户来源：青岛职业：律师事务所合伙人特征：30多岁，在馥香谷附近拥有海景住宅置业倾向：温泉别墅承受价格：200万产品要求：具备温泉等高端配套，产品素质和设计要好、安全性高对于置业区域看法：认为即墨温泉镇是一个度假休闲的地方，温泉作为核心字眼，一年四季都可以去；城阳等地的别墅高端配套都不如这里的好，大海对自己已142、经不重要，希望有时间经常去温泉镇泡温泉放松，丈夫也可以打高尔夫等，这才叫做享受生活姓名：姜先生客户来源：青岛职业：私营企业主特征：40多岁，在市南区和黄岛拥有住宅置业倾向：别墅置业原因：享受/度假/投资承受价格：200万左右产品要求：具备高尔夫/网球场/温泉等设施，产品质量要好置业区域倾向：对于城阳别墅认知不高，自己有朋友在那里置业，但是配套不完善，别墅区氛围没有形成，自己需要一个配套设施齐全，能够享受休闲生活的区域姓名：邝先生客户来源：青岛职业：印刷企业私营主特征：40多岁，在崂山区拥有海景别墅置业地点：名都苑 置业原因：享受/投资置业价格：180万置业原因：距离周边城市配套不远，产品相对便143、宜，认为有投资价值，也就购买了别墅置业考虑：其实投资是第二位，但是需要一个具有良好休闲设施，别墅氛围浓厚的区域；当时市场没有此类产品的供应，但看到名都苑的产品不错，价格便宜，具备投资价值 阶层特点是年纪处于事业黄金期，通过自身努力实现财富的新兴阶层 敢于动用财富来给自己标标签，满足自己休闲享受生活方式的需要置业关键价值点是非大海的特殊价值资源（高端配套等）价格承受能力在200万以上置业地点倾向于与城市保持合理距离的资源环境俱佳的地带置业关注点在于休闲配套、产品素质和生活氛围本地财富阶层职业客户本地财富阶层职业客户本报告是严格保密的。青岛中高端客户写真与特征总结青岛中高端客户写真与特征总结姓名：144、刘女士客户来源：青岛职业：美容店老板特征：有留学经历，丈夫在西班牙置业地点：海信慧园二期置业原因：换房承受价格：200万产品要求：距离城市中心近，产品素质高对于置业区域看法：区域认知度很高，认为这里是青岛的正中间，去城市东部、城市西部、郊区都很方便，配套齐全、生活方便，因此在买房的时候只考虑周边区域，身为青岛人，对于是否能看到海景不在意。姓名：崔先生客户来源：青岛职业：私营饭店老板特征：40岁，奥迪；市区有两套置业地点：湖光山色置业原因：换房承受价格：250万产品要求：距离城市中心近，产品素质高、社区环境好对于置业区域看法：原来居住在福州路附近，户型较小，社区环境不佳；浮山后环境不错，湖光山色145、的社区与产品素质较高处于事业的黄金期，置业关键价值点是城市资源置业目的为改善现有居住环境价格承受能力在200-250万左右置业地点集中在城市核心地带或者距离城市核心不远的新兴居住区置业关注点在于城市交通、配套和产品素质本地中产置业人群一本地中产置业人群一姓名：王女士客户来源：青岛 职业：广告公司总经理特征：有留学经历，丈夫为外企高管置业地点：天泰圣罗尼克联排置业原因：增值、度假承受价格：200万产品要求：产品素质高、环境好对于置业区域看法：在青岛市内已经有四套住房，她认为购买一套别墅才是真正的家，平时工作繁忙时常会犯头疼病，因此她喜欢安静。买天泰的原因是度假、将来养老之用，另外从这边开车到市区146、也就半个多小时，她认为这样的距离并不是很远，所以现在买是比较划算的。姓名：周先生客户来源：青岛职业：贸易特征：50多岁，丰田；市区有三套置业地点：百通香溪庭院置业原因：度假/养老承受价格：200万产品要求：要求低密度、社区环境好，社区居住密度合理、私密性好。对于置业区域看法：到市区一个小时以内的车程都能接受，虽然现在即墨还不成熟，但是注重的是环境、产品、温泉。生意不用自己去打理、自己的时间比较充裕，生意上的朋友比较多，周末上门聚会比较热闹，还能泡温泉、在院子里喝下午茶。本报告是严格保密的。青岛中高端客户写真与特征总结青岛中高端客户写真与特征总结处于事业发展期或稳固期，有稳定的收入及一定储蓄 注147、重自我增值的同时也注重自我享受置业投资地点倾向于与城市保持一定距离的资源环境好的地带总价承受区间100万以内完全区别于城市住宅，追求田园牧歌的生活方式姓名：程先生客户来源：青岛职业：从事海运贸易职员特征：35岁对度假物业的看法：要有高端的休闲配套，要具备良好的环境，最重要的是与城市完全不同；面积不需要太大只在周末带家人去度假休闲，一年在这边住的时间也不会太长。对于既墨的看法：知道有高尔夫、滑雪场，曾经去泡过温泉，觉得还不错。即墨绝对是适合养老的地方；总价承受：70万左右置业目的：度假，养老姓名：杨老师客户来源：青岛职业：青岛大学教授特征：青岛大学内的职工楼，计划买房，改善居住条件置业地点：预计148、在浮山后，或者其他距离城市中心不远的地方置业原因：换房/盖上居住承受价格：90万产品要求：产品素质要搞，交通要相对方便，城市配套应该齐全，社区氛围和环境要好，注重邻居的素质，希望邻里关系要好；价格不能太贵；看好浮山后地区姓名：周先生客户来源：青岛职业：环保局退休干部特征：50多岁；市区有一套置业地点：海尔东城国际置业原因：换房/养老承受价格：100万产品要求：产品素质高、社区环境好，社区居住密度合理对于置业区域看法：自己原来居住在青岛大学附近的老房子，周围环境不好，太嘈杂；浮山后地区距离城市中心不远，产品素质较高，适合居住姓名：牛先生客户来源：青岛职业：金融证券交易员特征：30多岁，拥有两套市149、区的房子置业观点：距离周边城市配套不远，产品相对便宜，认为物价上涨较快，从长远看房地产有投资价值，但目前还拿不出那么多，首选在有资源、有发展潜力的地区。度假物业选择：去过三亚，觉得公寓挺好，面积不要太大，主要是为了享受玩乐的。承受总价：50万左右置业目的：度假、增值本地中产置业人群二本地中产置业人群二本报告是严格保密的。103外地客户外地客户外地中等收入客户，支付能力有限，但是对大海情有独钟，多在西海岸的黄岛和胶南购买总价较低的海景住宅，总价在40-100万，如千禧龙花园、海印长天等购买青岛核心地段的一线海景住宅作为身份象征，总价在200万以上，如金光都市名家、海信燕岛国际公寓等已经拥有一套一150、线海景公寓，对于大海不再敏感，开始主动郊区化生活，资源设施具优的位置是他们置业的方向，目标价格在300万以上100100万万150150万万200200万万本地中产本地中产本地财富阶层本地财富阶层外地高端客户具有很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山海景处购买住宅，总价180万以上，如柏丽澜庭、海逸翠庭、燕岛国际公寓等追求住房舒适度，对于城市核心资源绝对依赖，在不离开城市生活便利设施的前提下改善居住环境和舒适度；在城市核心地段或者城市新兴中高端住宅区购买物业，总价150-250万之间如颐中银街、麦岛金岸等刚刚进入主动郊区化阶段，资源设施具优的地理位置是他151、们置业的方向；他们需要一种郊区化的低密度生活状态，联排和小独栋是他们需求的主力产品，价格区间预计在200-250万之间生活理念和投资理念的变化，他们需要一种郊区化的生活状态犒赏自己，但资金实力有限，趋向在资源设施环境好的位置选择具有增值潜力的房子，花园洋房和公寓是他们的主力需求产品，总价承受能力在70-100万之间。趋势趋势趋势趋势3 30000万万城市中产阶层35-40岁之间，事业小成所的财富用于改善生活现状，对于时尚休闲生活方式充满向往具有较强的改善型置业需求在生活方式和消费方式上被城市新兴活跃财富阶层引导城市中产、高收入工薪阶层30-40岁之间，事业处于稳步上升期财富更多用于子女教育储蓄152、具有较强的改善型置业需求，较为依赖城市资源追求低密度生活，追求新的度假方式城市新兴活跃财富阶层35-50岁，精力充沛；通过自身努力获得阳光财富；敢于动用自身财富满足自己休闲享受的新富生活方式具有较强的休闲享受型置业需求；对所提供的活动/设施的要求高，喜欢健康、新鲜体验及尊贵感觉；在生活方式和消费方式上属于引导型客户。本项目客户定位以即将进入主动郊区化的城市本项目客户定位以即将进入主动郊区化的城市中产阶层和活跃的新兴财富阶层为主中产阶层和活跃的新兴财富阶层为主本报告是严格保密的。他们他们是是这样这样的的一群一群人人虽然来自不同的行业，有着不同的年龄与社会背景，虽然来自不同的行业，有着不同的年龄与153、社会背景，但却有着相似的生活态度：但却有着相似的生活态度：u他们对事业非常执着，渴望成功，他们对事业非常执着，渴望成功，渴望渴望成功后的成功后的价值认同价值认同；u他们重视金钱，但不会吝于付出，他们看来赚钱的目的是为了更好的他们重视金钱，但不会吝于付出，他们看来赚钱的目的是为了更好的享受生活享受生活；u他们赞同时尚，热衷来自美好事物的信息并传递，追求其中提炼出来的他们赞同时尚，热衷来自美好事物的信息并传递，追求其中提炼出来的精神感受精神感受；u他们追求和谐的幸福，重视与家庭和工作相关的他们追求和谐的幸福，重视与家庭和工作相关的社会交往社会交往；u工作忙碌的社会中坚力量，承担更多的社会与家庭责任154、，因此渴望更多工作忙碌的社会中坚力量，承担更多的社会与家庭责任，因此渴望更多闲暇和放松闲暇和放松；u本报告是严格保密的。他们的核心价值取向他们的核心价值取向 满意的事业满意的事业美美满满的的家家庭庭自自豪豪的的宅宅子子社社交交的的圈圈子子享享乐乐的的时时光光投资的渠道投资的渠道生活生活不是需要所有的房子足够大、足够豪、但是一定足够有情调，足够稀缺、足够特别、足够被别人称道需要在餐厅、俱乐部、会馆等场所进行生意和友谊的交换需要有股票、债券、固定资产等投资渠道获取高额或者稳定的投资回报有供不同使用的房子，具有才艺的孩子，漂亮贤惠的妻子需要舒适的，远离闹市的，真正可以放松心灵的、有养运动等生活梦想的155、惬意时光本报告是严格保密的。面对他们的渴望，小镇生活是最能集成满足他们需求的生活面对他们的渴望，小镇生活是最能集成满足他们需求的生活方式方式他们追求名牌、高品质的商品消费，他们追求名牌、高品质的商品消费，小镇中错落的别墅、浪漫的洋房，小镇中错落的别墅、浪漫的洋房，最最能体现他们能体现他们对居住条件的终极追求；对居住条件的终极追求；他们享尽来自都市的繁华喧嚣，他们享尽来自都市的繁华喧嚣，小镇的悠闲与安逸小镇的悠闲与安逸正是他们回归自然、自正是他们回归自然、自我放松的我放松的理想之地理想之地；他们渴望社会交往，在厌倦觥筹交错之后，他们渴望社会交往，在厌倦觥筹交错之后，小镇可以给他们带来更纯洁的小镇156、可以给他们带来更纯洁的交往空间；交往空间；小镇意向关键词：小镇意向关键词：舒缓、开阔、悠闲、放松舒缓、开阔、悠闲、放松本报告是严格保密的。107Tensionless紧张的生活，在小镇中找不到一丝踪迹，紧张的生活，在小镇中找不到一丝踪迹，时间对我，没有限制时间对我，没有限制 紧张、压力，统统不属于我的小镇。两三层错落紧张、压力，统统不属于我的小镇。两三层错落的建筑，别致的街边符号，不会给人任何压迫感。漫的建筑，别致的街边符号，不会给人任何压迫感。漫步于小镇之中，脚步会自然放缓，欣赏路边建筑，欣步于小镇之中，脚步会自然放缓，欣赏路边建筑，欣赏阳光，欣赏所有人脸上轻松而惬意的微笑赏阳光，欣赏所有人157、脸上轻松而惬意的微笑本报告是严格保密的。108Mentalistic思想和心灵的放松，使时间都放缓了流淌的速思想和心灵的放松，使时间都放缓了流淌的速度度 建筑、绿地、河湾、栈道建筑、绿地、河湾、栈道置身小镇其中，放置身小镇其中，放松的不只是身体，还有精神。发自内心深处的惬意，松的不只是身体，还有精神。发自内心深处的惬意，放缓了时间的脚步放缓了时间的脚步本报告是严格保密的。109Easygoing悠闲的生活，不受时间的约束悠闲的生活，不受时间的约束 小镇中的一切，都是为悠闲生活准备的，木栈道小镇中的一切，都是为悠闲生活准备的，木栈道上漫步，河边小憩，绿地上的上漫步，河边小憩，绿地上的BBQ没有时158、间的约没有时间的约束，一切都是那么顺其自然束，一切都是那么顺其自然本报告是严格保密的。110“小镇小镇”能向客户传递一种闲趣、无时间感的生活状态能向客户传递一种闲趣、无时间感的生活状态李先生：李先生：4242岁，华维集团副总，五口家庭岁，华维集团副总，五口家庭u购买格拉斯小镇独栋u李先生：“它的名字很惬意，传递的是一种休闲意趣的生活一种休闲意趣的生活，而不象大面积别墅那样给人空旷，给人沉寂的感觉，我想要的不是寂静而是一种悠闲懒散的生活。别墅是用来心灵释放的别墅是用来心灵释放的，更重要的是不仅房子内的小空间让人舒适，而且社区内应该有相对完善生活方面的配套和聚会的场所社区内应该有相对完善生活方面的159、配套和聚会的场所，这样才是我认为理想的生活状态”张先生：张先生：5858岁，金鼎轩餐饮公司董事长，六口家庭岁，金鼎轩餐饮公司董事长，六口家庭u张先生：“这的环境很好，离机场近，对我来说上班、旅游都很方便。平时在市区工在市区工作生活都感觉到紧张作生活都感觉到紧张，喜欢安静舒适喜欢安静舒适的空间自由自在的感觉。我太太刚开始比较反对因为她喜欢热闹，担心别墅人少会害怕，后来认为这不像其他的别墅那样没人气人气，还还有会所聚会的地方有会所聚会的地方，就没有那么强的对抗心理了。她以前去过法国，还特别对香水有研究，认为这个名字起得很贴切”111项目市场定位项目市场定位中央别墅区中央别墅区情景花园小镇情景花园小160、镇满足所有关于生活的理想化追求满足所有关于生活的理想化追求112小镇生活关键词：小镇生活关键词：生活在小镇里的人们：因为执着事业，所以渴望认同；因为事业忙碌，所以渴望舒适放松；追求品位生活，度假、别墅、红酒、咖啡成为品质的代名词；享乐人生，也对那些不幸的人心存同情和救助之心；接近自然，但不离群索居；在品味自己生活的同时，还不忘走出去看一看这个广阔的世界；他们：追求品质、享受自我追求品质、享受自我 渴望交往、热爱自然渴望交往、热爱自然闲适、品质、自我、自然、融合闲适、品质、自我、自然、融合1137.7.物业发展建议物业发展建议单体建议单体建议小镇规划展示建议小镇规划展示建议小镇规律研究小镇规律研161、究1147.7.物业发展建议物业发展建议单体建议单体建议小镇规划展示建议小镇规划展示建议小镇规律研究小镇规律研究立立“形形”聚聚“点点”传传“神神”本报告是严格保密的。115p小镇规律总结小镇规律总结小镇意象小镇意象小镇空间结构小镇空间结构p法国格拉斯香水小镇介绍法国格拉斯香水小镇介绍p北京格拉斯小镇项目北京格拉斯小镇项目p法国格拉斯法国格拉斯Vs.北京格拉斯北京格拉斯案例借鉴：案例借鉴：本报告是严格保密的。116小镇规律：小镇意象，能在脑海中迅速勾画出小镇时小镇规律：小镇意象，能在脑海中迅速勾画出小镇时所想到的元素共同构成小镇意象所想到的元素共同构成小镇意象小镇意象构成元素 表现形式 1、节162、点 教堂、广场、道路交叉口、开放的空间、车站2、标志物 特色建筑3、边界 河流、绿化带、景观街道4、区域 商业街、休闲区、街区本报告是严格保密的。117节点：是小镇日常往来必经之点，也是集聚民节点：是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举办公共活动的地点众、举办公共活动的地点意大利Verona竞技场温莎堡前的小广场科玛的广场1 1本报告是严格保密的。118约克教堂芬兰Rovaniemi教堂节点节点1 1教堂是欧洲小镇不可缺少部分，它教堂是欧洲小镇不可缺少部分，它代表一种文化，玄秘、洁净、熏陶代表一种文化，玄秘、洁净、熏陶、高超。教堂大多建在小镇幽静的、高超。教堂大多建在小镇幽静的一角，四周园林163、幽美一角，四周园林幽美本报告是严格保密的。119温莎的酒吧温莎路标芬兰Rovaniemi街头指示1 1节点节点本报告是严格保密的。120标志物是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同标志物是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时也是小镇居民辨认方向的参照系时也是小镇居民辨认方向的参照系德国Heidelberg瑞士小镇Gruyere的古堡2 2本报告是严格保密的。121奥地利innsbruck的圣安娜纪念柱 约克大教堂2 2标志物标志物本报告是严格保密的。122河流对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、河流对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、城墙等则是形成小镇边界的人为因素城墙等则是形成小镇边界164、的人为因素意大利维洛娜的阿迪杰河海德堡的内卡河3 3本报告是严格保密的。123通向温莎堡的绿色走廊约克的古城墙海德堡的哲学家小径3 3边界边界本报告是严格保密的。124小镇区域是指小镇中空间较大范围的部分，一般具小镇区域是指小镇中空间较大范围的部分，一般具有二维尺度，给人们进入有二维尺度，给人们进入“小镇内部小镇内部”的感受的感受海德堡1公里长的豪普特街等 芬兰Rovaniemi圣诞公园4 4本报告是严格保密的。125奥地利innsbruck的休闲街 卡马的葡萄酒街4 4维洛纳的马志尼大街本报告是严格保密的。126小镇空间结构：小镇的点、线、面构成其空间结构小镇空间结构：小镇的点、线、面构成其165、空间结构河 流 商业街区广场 公共活动区域从空间结构来看，道路、绿化带河流等边界将标志物、广场、街区及其他公共空间连接起来，形成小镇的基本构架。本报告是严格保密的。127法国格拉斯小镇位于地中海与阿尔卑斯山脉的中间地带上，法国格拉斯小镇位于地中海与阿尔卑斯山脉的中间地带上，以风景、香水和古老的建筑闻名于世以风景、香水和古老的建筑闻名于世p法国格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内，小镇距离地中海20公里，是法国著名的旅游地之一。小镇距离尼斯机场40分钟车程，距离嘎纳需要20分钟车程。小镇目前大约有5万人口，主要依靠香水和旅游产业本报告是严格保密的。128格拉斯小镇的绝佳地理位置造就了宜人的气候与166、迷人格拉斯小镇的绝佳地理位置造就了宜人的气候与迷人的风景，而坡地又赋予了其绝佳的地中海景观的风景，而坡地又赋予了其绝佳的地中海景观p小镇海拔200300米，阿尔卑斯山脉遮挡住了绝大部分寒冷的西北风，免于受到西北风的侵袭；常年从海上吹来的海风温暖而湿润p顺着阿尔卑斯山而下的地下水汇集于这里，加上山前充足的阳光造就了花草的优生地带p山地成了小镇最突出的特色之一，使得整个小镇对蔚蓝的地中海一览无遗p在这里一年四季都有鲜花绽放，站在小镇公寓的阳台上，旷阔的海景与芬芳的花香足让人陶醉环境特色环境特色本报告是严格保密的。129格拉斯（格拉斯（VILLE DE GRASSE）-法国里维埃拉的法国里维埃拉的天167、然阳台天然阳台p蔚蓝的地中海、静谧的田园、朴实的法国村庄、橄榄树覆盖的小山丘、美不胜收的普罗旺斯风景这些美景只能在被誉为法国里维埃拉阳台的格拉斯小镇尽收眼底环境特色环境特色本报告是严格保密的。130格拉斯小镇的悠久历史与法国香水的发展息息相关格拉斯小镇的悠久历史与法国香水的发展息息相关格拉斯之所以能成为法国香水的摇篮，主要格拉斯之所以能成为法国香水的摇篮，主要取决于它优越的自然环境和它传统的手工业取决于它优越的自然环境和它传统的手工业 p 格拉斯小镇的制造业原本以手工生产的皮革手套为主，直到16世纪这种情况发生了逐渐的改变。p16世纪原籍意大利的卡特林娜美迪厅女王向格拉斯介绍了一位意大利香水专168、家，并要求利用格拉斯优越的水土和气候条件，以及它的鲜花种植园，成为生产香精的基地。当地精明的手套制造商为了迎合市场对于香味的手套，也加入了香精的生产。p经过约10年的发展，格拉斯皮匠们开始逐渐摆脱那些制造手套的牛羊皮，而向上层社会追赶时髦的妇女身上转移，为女人制造一种迷人的味道，炉火纯青的香水提炼技术为格拉斯香水业征服世界做好了准备 历史文化特色历史文化特色本报告是严格保密的。131格拉斯（格拉斯（VILLE DE GRASSE）-世界香水之都世界香水之都历史文化特色历史文化特色本报告是严格保密的。132法国格拉斯小镇拥有专注研究香水的学院法国格拉斯小镇拥有专注研究香水的学院GIP（The G169、RASSE INSTITUTE OF PERFUMERY）GIP学校拥有三十年的香水制造的培训经验，并且获得了科学技术委员会的认可，在 2002年成立了Grasse香水学院。在这里可以成为一名优秀的调香师，用双手诱发嗅觉的神奇。这已经是最时尚的学习之地之一。历史文化特色历史文化特色本报告是严格保密的。133香水博物馆和香水生产厂把格拉斯打造成了香水博物馆和香水生产厂把格拉斯打造成了一个真正的香水体验中心一个真正的香水体验中心p 格拉斯小镇有两个以香水为主题的博物馆：International Perfume Museum 和 The Jean-Honor Fragonard Museum Vi170、llap Fragonard香水博物馆展出了fragonard家族制造香水的图片,植物液化工具,结晶器具、各时期的香水瓶、楼下还有香水实验室,墙壁上的植物香味图、各种花和植物的标本；地下一层便是Fragonard香水零售店p在Galimar和Molinard 的香水工厂有专业人员带领访客参观香水制造的流程、工具及调香师的工作室，并且你可用相当诱人的价格买到你所喜爱的香水 International Perfume MuseumThe Jean-Honor Fragonard Museum Villa历史文化特色历史文化特色本报告是严格保密的。134p 严谨的中世纪Genoan建筑立面风格p老房171、子大都在城墙之内，使得小镇中心变得异常的充实，紧密排列的房子使得镇子的道路显得狭窄p格拉斯小镇的中世纪建筑错落有致的摆布在半山腰之上，与狭窄的石板路把地中海风格演绎的淋漓尽致p房子在17、18世纪重新装修，高窗、刻花的橡树大门、石屋顶以及精美的铁质装饰足显小镇曾经的富裕浓厚的历史积淀给格拉斯留下了丰富的建筑遗产，浓厚的历史积淀给格拉斯留下了丰富的建筑遗产，老房子足让人体会原汁原味的中世纪风格老房子足让人体会原汁原味的中世纪风格建筑特色建筑特色本报告是严格保密的。135格拉斯（格拉斯（VILLE DE GRASSEVILLE DE GRASSE）-原汁原味的中原汁原味的中世纪小镇世纪小镇建筑特色172、建筑特色本报告是严格保密的。136格拉斯教堂格拉斯教堂/塔楼是小镇的灵魂和标志性建筑塔楼是小镇的灵魂和标志性建筑p 格拉斯教堂（Notre Dame du Puy）修建于12世纪，于17世纪重新修建p 教堂藏有卢本斯的三副名画以及著名画家Jean-Honor Fragonard的Christ Washing the Feet of the Apostlesp塔楼于18世纪修建，与教堂紧密相连，和教堂构成了整个小镇的灵魂与标志性建筑，其建筑风格受到了意大利利古利亚人的影响。建筑特色建筑特色本报告是严格保密的。137格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是那么恰格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是173、那么恰到好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的到好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的元素元素p主街道保留了狭窄的风格，沿街排部了许多特色小店，出售的物品应有尽有p街边的咖啡厅与餐馆把桌子摆放在沿街的空地上，居民与游人闲适的享受午后的阳光配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。138配套与服务特色配套与服务特色格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是那么恰格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是那么恰到好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的到好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的元素元素本报告是严格保密的。139格拉斯小镇具备满足日常生活和旅游需求的各种商格拉斯小镇具备满足174、日常生活和旅游需求的各种商业业态，这些业态以小店铺的形式分布在一条独特业业态，这些业态以小店铺的形式分布在一条独特的商业街当中的商业街当中漫步在格拉斯小镇的商业街Boulevard Jeu de Ballon 上，可以看到风情各异的小店铺，既有满足日常生活的家居用品、电子商品、服装、照片洗印、餐馆、理发馆，又有艺术品、陶瓷、香水等纪念品店，让人流连忘返配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。140格拉斯小镇具备满足日常生活和旅游需求的各种商业业格拉斯小镇具备满足日常生活和旅游需求的各种商业业态，这些业态以小店铺的形式分布在一条独特的商业街态，这些业态以小店铺的形式分布在一条独特的商业街175、当中当中Maison La Vie Claire,Palais des Olives,Boucherie Quibeuf,Le comptoir des ths,La Palmeraie,La Plage,La bote ptes,Grain de cafO BastidonSouris des champsLe Cirier de Grasse,Dites le avec une flamme,Galerie,Pyros,Fragonard Maison Arborescence,PerezLes arts mnagers,ArtmoniTizzours,Sybille Poterie Cy176、bertrash-TassouLAtelier，dAndra,Chaussures Arbell,Complice dun pas,Clmentine,Madame den ville,Marie Pierre Lingerie,Ladyl,LEnvie,Espace Fminin,Duo,Le Grenier,Au bonheur mesdames,Damiano Sports,Des pieds et des mains,Parfum dOrient,La jarretire,Les lucioles,Dans les nuages,Laura,Cerise,Cactus,Destock 177、Marques,Mokass,SARL Boucanier,Bijouterie CarlierCoton dHierLa Vote,Le Carpaccio,Miam Asia Fast Food,Le Croissant Rose,Lair du coq,Kermits,Lou FassumBouchara,St Parfumerie de Grasse,Le Comptoir des,Parfums Salon Cassarini,Salon Jean Louis,DavidExclusivement Fminin,Optique Wagner,Optic 2000,Pharmacie 178、de la FontainePharmacie Viale,Pharmacie Foucard,Guinot配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。141格拉斯小镇具备满足日常生活和旅游需求的各种商业格拉斯小镇具备满足日常生活和旅游需求的各种商业业态，这些业态以小店铺的形式分布在一条独特的商业态，这些业态以小店铺的形式分布在一条独特的商业街当中业街当中配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。142广场与广场与Boulevard Jeu de Ballon大街相大街相连，共同组成了小镇的活动中心连，共同组成了小镇的活动中心配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。143格拉179、斯小镇的集会中心和剧院是小镇休闲社格拉斯小镇的集会中心和剧院是小镇休闲社交生活的场所交生活的场所格拉斯小镇集会中心(convention center)和小镇剧院(grasse theatre)是休闲社交生活的中心集会中心拥有独特的餐馆、辉煌的宴会厅、丰富的娱乐设施（健身、游泳、SPA）等，是小镇居民和游客夜间钟爱的社交场所。小镇剧院经常上映电影以及各种类型的戏剧和表演“le NIVINIKONU”私家俱乐部也是当地高端人士和游客钟情的休闲场所，这里有着美味的餐馆和绚丽的歌舞表演配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。144小镇为游客提供各种各样的住宿设施，来满足小镇为游客提供各种各样180、的住宿设施，来满足不同人的住宿需求不同人的住宿需求格拉斯小镇有酒店(hotels)、公寓(furnished apartment rentals)、别墅出租(furnished villas rentals)、家庭旅馆(guest houses)、露天营地(camp site)以及度假村(holiday villages)，能够满足不同类型客户的住宿独家需求住宿形式住宿形式名称名称规模规模酒店La Bastide Saint Antoine 11间客房Htel&Rsidence Htelire des Parfums61间客房Htel Mercure Grasse NAHtel La Bell181、audire 17间客房Htel Le Victoria49间客房公寓Mme Duriez，Christiane&Alexandre Spapperi，Gilamour，LOccident，M.Durpaire共计200多平米别墅Allard-Le Mazet de Mai，Bastide Fontcolombe，Mme Urbaniack，La Vieille Ferme，Madame Leatitia Bloch共计16间客房家庭旅馆Bastide Lou Pantal，Clos des Cyprs，Le Balaour，Mas de la Bergamotte，Bastide des O182、liviers共计14间客房度假村Les Jasmins，VILLAGE CLUB“Le Clavary”，Village Vacances Les Cdres共计454间客房露天营地La PaouteNA配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。145小镇每年都有丰富多彩的主题活动，吸引了小镇每年都有丰富多彩的主题活动，吸引了大量的游客大量的游客小镇活动一览小镇活动一览三月：三月：Aromatherapy fair（按摩节）四月四月：Venusia beauty and well-being fair（健康节）Grasse Car Rally（车会）五月五月：Expo-Rose,int183、ernational cut rose exhibition（国际玫瑰展览）六月六月：National Music Festival（国家音乐节）八月：八月：Jasmine Festival(flower parade,battle of flowers,election of Miss Jasmine,Provencal Mass）茉莉节（花卉游行、花战、茉莉小姐评选、普罗旺斯大集会）九月九月：Bio Grasse：vast market of organic products（格拉斯生态节）六月六月-九月九月剧院季节（Theatre season）十月：十月：International e184、xhibition of farmyard animals（家畜国际展览会）十二月十二月Provencal Christmas and New Year activities（圣诞节、新年活动）配套与服务特色配套与服务特色本报告是严格保密的。146北京格拉斯小镇，位于温榆河东侧，老河湾从地块穿过，北京格拉斯小镇，位于温榆河东侧，老河湾从地块穿过，到达到达CBD 30分钟车程，距离首都机场分钟车程，距离首都机场15分钟车程，分钟车程，u格拉斯小镇位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里，距首都机场垂直距离5公里u项目紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内u项目规模：总占地224万平方米185、总建筑面积约60万平方米 12345678 本项目 机场高速首都机场顺义区中心通州区中心CBD五环路六环路温榆河42358716本报告是严格保密的。147项目采取了地中海风格的大定位，由于地中海区域涵盖了法国南部、西班牙、意大利、希项目采取了地中海风格的大定位，由于地中海区域涵盖了法国南部、西班牙、意大利、希腊等诸多个国家和地区，这些国家由于历史、文化的渊源，使地中海区域的建筑风格体现腊等诸多个国家和地区，这些国家由于历史、文化的渊源，使地中海区域的建筑风格体现了统一下的多样性了统一下的多样性，“小镇小镇”的一期和二期更多地体现了南加州圣塔芭芭拉风格的一期和二期更多地体现了南加州圣塔芭芭拉风格186、 北京格拉斯由六大别墅区和一个小镇中心区组成，分区之间主要由绿化北京格拉斯由六大别墅区和一个小镇中心区组成，分区之间主要由绿化带、老河湾来区隔，建筑风格既是多元的、个性化的，又一脉相通带、老河湾来区隔，建筑风格既是多元的、个性化的，又一脉相通本报告是严格保密的。148项目入市时面临竞争压力巨大，区域人气不足的问题项目入市时面临竞争压力巨大，区域人气不足的问题p竞争区域目前可见的潜在供应超过潜在供应超过10000 10000 套套，将对本项目产生巨大的竞争压力；p从行政区划上，本项目属于住宅整体市场档次较低，别墅供应以低价低密度住宅和部分烂尾别墅为主的通州区；从周边区域的成熟度上，本项目属于未开187、发的陌生陌生区域区域，交通、市政、配套均不完善，缺乏人气缺乏人气，市场关注度低；从与香江天竺别墅板块的关系上看，由于距离、机场高速阻隔等原因，目前与本项目缺乏认知上的关联。竞争压力巨大竞争压力巨大区域人气不足区域人气不足项目开发目标项目开发目标项目要项目要打入北京高档别墅竞争圈，实现打入北京高档别墅竞争圈，实现比区域人气比区域人气最高、发展比较成熟的高档别墅区亚北板块最高、发展比较成熟的高档别墅区亚北板块更高的平均更高的平均价格。价格。本报告是严格保密的。149法国格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内，小镇距离地中海法国格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内，小镇距离地中海20公里，是公里，是法188、国著名的旅游地之一。小镇目前大约有法国著名的旅游地之一。小镇目前大约有5万人口，主要依靠香水和旅游产业万人口，主要依靠香水和旅游产业 小镇海拔小镇海拔200200300300米，常年从海上吹来的米，常年从海上吹来的海风温暖而湿润，在这海风温暖而湿润，在这里一年四季都有鲜花绽里一年四季都有鲜花绽放，站在小镇公寓的阳放，站在小镇公寓的阳台上，旷阔的海景与芬台上，旷阔的海景与芬芳的花香足让人陶醉芳的花香足让人陶醉本报告是严格保密的。150木制门窗和铸铁檐口也尽量追随最原汁原味的做法。室外部分的廊架、栏杆、花池、台阶，以及传统地面覆盖的红色陶土砖，在小镇的建筑风格中起到作用。“干打垒”式和石材砌筑的建189、筑墙体成为主要的元素。本报告是严格保密的。151老河湾休闲公园运动公园小镇中心公园运动场格拉斯小镇艺术中心外观效果图本报告是严格保密的。152本报告是严格保密的。153本报告是严格保密的。154小镇中心为人们提供了多层次的生活服务，小镇中心为人们提供了多层次的生活服务，街边建筑、符号街边建筑、符号处处体现处处体现了小镇生活了小镇生活没有时间的概念，一切都是安逸的没有时间的概念，一切都是安逸的欧洲小镇简约、自然的建筑风格能够把闲散、自由的主题体现得淋漓尽致；街边毫无商业气息的小酒馆、咖啡吧，无处不散发着宁静而安逸的气质松松散散的生活，就在这里小镇中心，为人们的生活提供了多层次的服务：餐厅、工艺品190、商店、休闲酒吧、画廊、银行、邮局、超市、香水博物馆、香水作坊、图书馆、健身中心等1香水体验中心2俱乐部3接待中心4商业商业步行街商住townhouse5社区活动中心社区图书馆老年人活动中心6学校合计合计本报告是严格保密的。155“镇镇”的规划形成未来小镇居民的生活方式，并不断深化、的规划形成未来小镇居民的生活方式，并不断深化、倡导、直至百年传承倡导、直至百年传承本报告是严格保密的。156格拉斯小镇登上了格拉斯小镇登上了20062006年第三届中国房地产网络人气榜热年第三届中国房地产网络人气榜热销别墅排行榜首位销别墅排行榜首位“鉴证永恒鉴证永恒”暨鲁能地产暨鲁能地产别墅造镇启动仪别墅造镇启动仪式191、式2007-4-21 开盘开盘即销售即销售23套套本报告是严格保密的。157北京格拉斯北京格拉斯 VS 法国格拉斯法国格拉斯 地理环境地理环境格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内。距离地中海20公里，距离尼斯机场40分钟车程，距离嘎纳需要20分钟车程。欢迎的度假和旅游胜地。位于机场路杨林，到达CBD 30分钟车程，距离首都机场15分钟车程，是迄今为止北京最大规模的别墅项目，为首都机场临空经济带中心生活区。建筑风格建筑风格严谨的中世纪严谨的中世纪Genoan建筑立面风格建筑立面风格采取了地中海风格的大定位采取了地中海风格的大定位，以西班牙风格为主的地中海风格建筑和南加州圣塔芭芭拉风格。小镇中心小192、镇中心由中心广场、宫殿、喷泉、抄手游廊和中心广场、宫殿、喷泉、抄手游廊和商业街商业街组成。小镇中心借鉴欧洲小镇的方式借鉴欧洲小镇的方式，由：商业中心、临街商业、休闲酒店、商务花园、国际学校五大板块组成五大板块组成。文化活动文化活动本项目将以小镇中心为平台以小镇中心为平台，采取同步采取同步与法国格拉斯小镇举办举办各种特色活动，定期邀请法国格拉斯香水大师，举办中法香水产业论坛，并与法国格拉斯小镇建立姊妹城等手段，培育并形成特色的小镇培育并形成特色的小镇文化体系。文化体系。每年三月到十二月，每月都有小镇的主每月都有小镇的主题活动题活动，这些活动甚至成为具有全国影响力的盛事，吸引大量游客前来。本报告是193、严格保密的。158格拉斯小镇成功之道：形似进而神同格拉斯小镇成功之道：形似进而神同一个传说一个传说一种风格一种风格适当配套适当配套一个中心一个中心从讲故事开始，通过平台嫁接形成与法国格拉斯从讲故事开始，通过平台嫁接形成与法国格拉斯的价值联动，并以此为线索连贯小镇外型要素，的价值联动，并以此为线索连贯小镇外型要素，形成形神兼备的小镇生活。形成形神兼备的小镇生活。选择特色的世界建筑文明，在大统一、小差异的选择特色的世界建筑文明，在大统一、小差异的地中海风格统领下，形成鲜明的建筑形象，进而地中海风格统领下，形成鲜明的建筑形象，进而汇聚为小镇形象。汇聚为小镇形象。形成小镇的活力核，提供人们实现小镇生活194、的体形成小镇的活力核，提供人们实现小镇生活的体验场所验场所抓住小镇生活的精髓，在小镇中心作极致、集中抓住小镇生活的精髓，在小镇中心作极致、集中的示范的示范本报告是严格保密的。159案例借鉴点：案例借鉴点：u小镇打造首先需小镇打造首先需“形似形似”，主要，主要体现在建筑形体现在建筑形态和景观意向上；态和景观意向上；u其次，通过小镇要素的汇集点其次，通过小镇要素的汇集点即即小镇中心小镇中心，集中释放小镇生活意向集中释放小镇生活意向；u第三，也是最重要的，即要通过精神线索，寻找第三，也是最重要的，即要通过精神线索，寻找主题主题将所有的客观意向与主观生活感受将所有的客观意向与主观生活感受贯穿贯穿一一体195、，形成一种体，形成一种可参与、可发展、可传承的可参与、可发展、可传承的小镇生活小镇生活的的“精神精神”。160立立“形形”造镇步骤之一：造镇步骤之一：本报告是严格保密的。161欧洲传统小镇的建筑意向：建筑参差错落，材质运用丰富，色彩明欧洲传统小镇的建筑意向：建筑参差错落，材质运用丰富，色彩明快，细节多变快，细节多变法国科玛法国科玛安达卢西亚安达卢西亚圣巴巴拉圣巴巴拉希腊圣罗尼克希腊圣罗尼克法国科玛法国科玛意大利拉斯佩吉亚意大利拉斯佩吉亚本报告是严格保密的。162欧洲传统小镇的景观意向：河流或湖泊形成了小镇的生态大环境，欧洲传统小镇的景观意向：河流或湖泊形成了小镇的生态大环境，建筑、广场、街边橱196、窗、鲜花、咖啡座成为小镇变换的风景建筑、广场、街边橱窗、鲜花、咖啡座成为小镇变换的风景法国科玛小镇法国科玛小镇英国约克小镇英国约克小镇本报告是严格保密的。163市场现有低密度项目的建筑意向市场现有低密度项目的建筑意向以地中海为主，少量北美风格以地中海为主，少量北美风格百通香溪庭院百通香溪庭院依泉美庐依泉美庐海信温泉王朝海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克石湾山庄石湾山庄芭东小镇芭东小镇百福国际山庄百福国际山庄p地中海风格代表楼盘：天泰圣罗尼克、天泰兰泉、依泉美庐、温泉王朝、山海天；p北美风格的楼盘：百福山庄。本报告是严格保密的。164由于青岛独特的人文历史积淀使得客户偏好欧式风格，由于青岛独特197、的人文历史积淀使得客户偏好欧式风格，但目前市场上欧式风格表现得品质感不强、精细化不足但目前市场上欧式风格表现得品质感不强、精细化不足青岛八大关建筑青岛八大关建筑万国博览会万国博览会依泉美庐整体色彩较灰依泉美庐整体色彩较灰百通香溪庭院侧彩明快，但百通香溪庭院侧彩明快，但略嫌单薄，体量感不足略嫌单薄，体量感不足圣罗尼克体量轻盈，但涂料圣罗尼克体量轻盈，但涂料质感较弱，且浅色不易维护质感较弱，且浅色不易维护本报告是严格保密的。165本项目建筑意向选择本项目建筑意向选择风格选择原则：风格选择原则：u色彩明快；有品质感；便于营造风情感；色彩明快；有品质感；便于营造风情感；参考方向：参考方向：意大利托斯卡198、纳风格意大利托斯卡纳风格本报告是严格保密的。166托斯卡纳托斯卡纳风格注重丰富的建筑外形，形成风格注重丰富的建筑外形，形成高低错落高低错落的天际线的天际线p高低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及用天然材料，如石灰、高低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及用天然材料，如石灰、木头和灰泥勾勒出来的外墙是这类建筑的典型特征；木头和灰泥勾勒出来的外墙是这类建筑的典型特征；p平面变化丰富，易于形成围合空间，实现多重院落；平面变化丰富，易于形成围合空间，实现多重院落；丰富的建筑形态和层次感丰富的建筑形态和层次感本报告是严格保密的。167天然材质如木头、石头和灰泥的运用，岩石与灰泥戏剧性的表现光与影天然材质如木头199、石头和灰泥的运用，岩石与灰泥戏剧性的表现光与影的关系是托斯卡纳风格的精髓之一，体现建筑的自然品质的关系是托斯卡纳风格的精髓之一，体现建筑的自然品质p主体采用stuccostucco涂料涂料墙面；p涂料涂料节省成本，形成丰富色彩，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；p局部结合有质感的材料有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；p强调材料的对比和穿插使用穿插使用，使立面丰富而不失稳重。p建筑立面颜色的搭配颜色的搭配变化。StuccoStucco外墙抹灰外墙抹灰本报告是严格保密的。168斑驳不匀的墙壁，深绿色的百叶窗，褐红色的陶瓦屋顶，黑色的铁艺，斑驳不匀的墙壁，深绿色的200、百叶窗，褐红色的陶瓦屋顶，黑色的铁艺，开满鲜花的阳台，尤其是爬满藤蔓的墙，表达了托斯卡纳的色彩开满鲜花的阳台，尤其是爬满藤蔓的墙，表达了托斯卡纳的色彩p注重细节注重细节部分的设计p木材铁艺木材铁艺大量运用，体现托斯卡纳风格经典古朴风韵；本报告是严格保密的。169市场现有低密度项目的景观意向市场现有低密度项目的景观意向水景为平台要素，开始注重景观体水景为平台要素，开始注重景观体系建立，在组团景观、宅间景观营造上手法粗燥，细致不足系建立，在组团景观、宅间景观营造上手法粗燥，细致不足天泰圣罗尼克天泰圣罗尼克百通香溪庭院百通香溪庭院天泰生罗尼克天泰生罗尼克现有低密度项目景观设计方面多借助水系，水景已经201、成为平台要素景观设计有主景观线，并形成较为明晰的景观体系海信温泉王朝海信温泉王朝百通香溪庭院百通香溪庭院组团内部景观设置较为粗糙，只做简单铺设，硬景太多，环境品质不高水景水景景观主线景观主线宅间景观只做简单种植，处理不够细致，缺少别墅物业的特质氛围本报告是严格保密的。170景观对于本项目的作用景观对于本项目的作用u营造小镇意向，体现小镇风情营造小镇意向，体现小镇风情u形成差异化形象，体现项目品质感形成差异化形象，体现项目品质感u降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感本项目的景观发展原则：本项目的景观发展原则：大手笔立形，达到平台水平大手笔立形，达到平台水平202、小环境抒情，提升品质感小环境抒情，提升品质感尽量扩大景观用地，降低密度感尽量扩大景观用地，降低密度感本报告是严格保密的。171成功案例借鉴：龙湖滟澜山成功案例借鉴：龙湖滟澜山景观体系有效降低建筑景观体系有效降低建筑密度感密度感建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统组团绿化步行系统龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图步行及组团绿化系统步行及组团绿化系统从二层向组团绿化看从二层向组团绿化看下沉庭院下沉庭院本报告是严格保密的。172立体景观车库理念平面示意立体景观车库理念平面示意庭院至车库入口庭院至车库入口车库至庭院入口车库至庭院入口地下车库地下车库本报告是203、严格保密的。173大手笔立形大手笔立形水系为主线打造异域风情内环，以外边界和水系为主线打造异域风情内环，以外边界和南侧绿地共同构成功能外环南侧绿地共同构成功能外环风情风情内环内环功能功能外环外环本报告是严格保密的。174内环通过两大水系内环通过两大水系和景观节点营造风情感，形成富有节和景观节点营造风情感，形成富有节奏的情趣空间，为业主提供参与交往的场所奏的情趣空间，为业主提供参与交往的场所层次丰富的植层次丰富的植物及特色的土物及特色的土陶打造小镇的陶打造小镇的风情意境风情意境本报告是严格保密的。175本项目凭借地势特点，建议通过微地形和软隔断实现边界界本项目凭借地势特点，建议通过微地形和软隔断204、实现边界界定定在市政绿地内部营造连续的坡地以形成对地块的围合。道路侧坡度较陡，地块侧坡度较缓。道路侧可密植本地树种，并设置铁艺栏杆围墙，通过硬质隔断建立边界。适宜在地块北边界采用适宜在地块北边界采用。优点：减少道路对地块内部干扰，同时有利于转化低洼地有利于转化低洼地势势，便于景观营造便于景观营造。方式方式1 1：起坡围合：起坡围合地块边界地块边界原地形剖面原地形剖面道路道路起坡示意起坡示意本报告是严格保密的。176本项目凭借地势特点，建议通过微地形和软隔断实现边界界本项目凭借地势特点，建议通过微地形和软隔断实现边界界定定加大地块边界与道路平面的高差，仿效护城河方式，通过栈桥的仿效护城河方式，通205、过栈桥的形式进入地块。根据实际情况，沟内可充水成为进入屏障或者在沟底设置铁艺围墙，通过心理感知建立边界感。适宜在地块东边界采用适宜在地块东边界采用。优点：栈桥方式有利于增强小镇意向增强小镇意向，增强私属感，同时降低围墙降低围墙对社区对外形象的干扰对外形象的干扰。方式方式2 2：护城河方式：护城河方式原地形剖面原地形剖面道路道路挖河示意挖河示意通过栈桥进入地块通过栈桥进入地块本报告是严格保密的。177小环境抒情小环境抒情通过小品、雕塑、园艺等符号增加景观风情通过小品、雕塑、园艺等符号增加景观风情体验体验p宗教图腾的p异域风情的p自然情趣的花丛灯花丛灯地灯地灯下水井盖的热带鱼造型道路上的波浪型装饰206、花纹道路装饰道路装饰本报告是严格保密的。178尽量扩大景观用地尽量扩大景观用地立体车库的使用及外租景观用地立体车库的使用及外租景观用地地下车库可减少地上停车占地面积，地下车库可减少地上停车占地面积，扩大景观用地。扩大景观用地。在在规划设计及建造成本适合的条件规划设计及建造成本适合的条件下，尽可能多的采取立体景观车库形式，下，尽可能多的采取立体景观车库形式，并结合地形条件适当垫高造景，做出微并结合地形条件适当垫高造景，做出微地形变化地形变化大田路标高大田路标高基地垫高，汽车直接基地垫高，汽车直接进入车库，人流抬高，进入车库，人流抬高，进入架空花园进入架空花园车库车库车库车库根据场地实际根据场地实207、际情况科规划成情况科规划成特色台地园林特色台地园林绿化绿化绿化绿化地块南侧闲置土地可作为项目外置用地，设地块南侧闲置土地可作为项目外置用地，设置休闲设施等，尤其是前期销售阶段，大片置休闲设施等，尤其是前期销售阶段，大片集中景观对客户可长生强烈的冲击力。集中景观对客户可长生强烈的冲击力。土地利用要点：土地利用要点：效果极致化；效果极致化；尽量降低建设与维护成本；尽量降低建设与维护成本；增强体验性、参与感，与社区定位相联系；增强体验性、参与感，与社区定位相联系；增加私属感；增加私属感；本报告是严格保密的。179南侧绿地利用方式南侧绿地利用方式1进行大面积进行大面积形成，强大的营销形成，强大的营销力208、力树种选择标准：能适应北方气候成本较低有一定的文化内涵种植要点：以某种乔木的成树单一种植为主，极致化；搭配灌木、草地和其他乔木丰富观赏效果；本报告是严格保密的。180南侧绿地利用方式南侧绿地利用方式22规划为葡萄园或果园，每到果实成规划为葡萄园或果园，每到果实成熟的季节，进行社区采摘与酿酒大会，与社区主题相联系熟的季节，进行社区采摘与酿酒大会，与社区主题相联系本报告是严格保密的。181绿地中设置维护成本少的公共休闲娱乐设施绿地中设置维护成本少的公共休闲娱乐设施，增加风情，增加风情体验感体验感象征性的入口，象征性的入口，增强归属感增强归属感趣味性铺地、趣味性铺地、小品设置，小品设置，有利增加风有209、利增加风情体验感情体验感本报告是严格保密的。182在南侧水库设置简易滨水设施，如木屋、平台、驳岸等，在南侧水库设置简易滨水设施，如木屋、平台、驳岸等，也可引进天鹅等珍稀鸟禽，增添浪漫气息也可引进天鹅等珍稀鸟禽，增添浪漫气息183聚聚“点点”造镇步骤之二：造镇步骤之二：本报告是严格保密的。184传统的小镇中心要素：教堂、钟楼、广场、喷泉、商业街、传统的小镇中心要素：教堂、钟楼、广场、喷泉、商业街、咖啡馆咖啡馆小镇中心小镇中心是小镇人的生是小镇人的生活聚集中心，是人们从事活聚集中心，是人们从事宗教、商业、娱乐、休闲宗教、商业、娱乐、休闲活动的集散地。活动的集散地。小镇中心小镇中心往往以广场为中心，210、往往以广场为中心，以教堂和钟楼作为建筑统领，以教堂和钟楼作为建筑统领，在广场周边聚集开放式的商业在广场周边聚集开放式的商业和咖啡馆。和咖啡馆。喷泉喷泉是广场不可或缺的要素，为空旷是广场不可或缺的要素，为空旷的空间带来活力与聚焦点。的空间带来活力与聚焦点。本报告是严格保密的。185鲁能格拉斯小镇：以亲切宜人的建筑尺度规划了充满活力的鲁能格拉斯小镇：以亲切宜人的建筑尺度规划了充满活力的商业街，并通过围合的布局形式充分聚集人气商业街，并通过围合的布局形式充分聚集人气以钟楼为致以钟楼为致高统领高统领采用围合的形式采用围合的形式充分聚集人气充分聚集人气以丰富的建筑层次以丰富的建筑层次和宜人的尺度，规和宜211、人的尺度，规划了气氛融洽、开划了气氛融洽、开放的商业街放的商业街会所布于广场之前，会所布于广场之前，为人们提供了多层为人们提供了多层次多用途的聚会娱次多用途的聚会娱乐空间乐空间本报告是严格保密的。186坎波广场坎波广场意大利最可爱的广场，通过形状与形式蕴含丰意大利最可爱的广场，通过形状与形式蕴含丰富寓意富寓意 坎波广场坎波广场是意大利最可爱的广场，位在缓坡是意大利最可爱的广场，位在缓坡之上，沿坡都是民宅。之上，沿坡都是民宅。广场上的红砖块石面路始建于广场上的红砖块石面路始建于1327年，九段扇面形年，九段扇面形与众不同的设计比喻与众不同的设计比喻“九个理事会九个理事会”的至上权威，也的至上权威212、，也象征了保护圣母玛利亚的斗篷。象征了保护圣母玛利亚的斗篷。广场中央有名雕刻家奎尔期亚广场中央有名雕刻家奎尔期亚(Quercia)的的“盖亚之盖亚之泉泉”(Fonte Gaia)。本报告是严格保密的。187许愿池许愿池(Fontana di Trevi)又称少女泉，是罗马境内也是知名度又称少女泉，是罗马境内也是知名度最高的喷泉，具有迷人的传奇色彩最高的喷泉，具有迷人的传奇色彩许愿池许愿池是十八世纪建筑师沙尔威是十八世纪建筑师沙尔威(Nicolo Salvi)的杰作。的杰作。这个雄伟的喷线雕刻叙述的是海神这个雄伟的喷线雕刻叙述的是海神的故事，背景建筑是一座海神宫，的故事，背景建筑是一座海神宫，中213、间立着的是海神，两旁则是水神中间立着的是海神，两旁则是水神，海神宫的上方站着四位少女，分，海神宫的上方站着四位少女，分别代表着四季。别代表着四季。罗马人有一个美丽的传说罗马人有一个美丽的传说，如如能背对喷泉反手向池内投入两枚硬能背对喷泉反手向池内投入两枚硬币，一枚可保佑自己重回罗马，另币，一枚可保佑自己重回罗马，另一枚可保佑自己实现一个心愿。一枚可保佑自己实现一个心愿。相传相传罗马帝国初期，国王派出的罗马帝国初期，国王派出的远征军，在行军时找不到水喝，这远征军，在行军时找不到水喝，这时有一位少女给军队指出一处泉水时有一位少女给军队指出一处泉水，解决了军队燃眉之急，战争结束，解决了军队燃眉之急，214、战争结束凯旋后，为了感激这位不知名的少凯旋后，为了感激这位不知名的少女，便称此泉为少女泉。女，便称此泉为少女泉。本报告是严格保密的。188欧洲最小的国家：欧洲最小的国家：“塞波加大公国塞波加大公国”（La Principaute de Seborga），规模虽小意向鲜明的欧洲小镇），规模虽小意向鲜明的欧洲小镇自由广场自由广场圣圣马丁广场马丁广场塞波加大公国位于意大利西北部，可以说是塞波加大公国位于意大利西北部，可以说是“欧洲最小的国家欧洲最小的国家”。该国是一个小村庄但五。该国是一个小村庄但五脏俱全，拥有脏俱全，拥有353353名人口，并有自己的宪法、国名人口，并有自己的宪法、国旗、护照、邮票215、和货币。旗、护照、邮票和货币。本报告是严格保密的。189小镇中心是小镇生活方式会聚点，提供聚会、休闲、交小镇中心是小镇生活方式会聚点，提供聚会、休闲、交友、聊天的场所，是小镇生活氛围的集成展示友、聊天的场所，是小镇生活氛围的集成展示小镇中心的展示在营销期对于项目差异化形象的示范起小镇中心的展示在营销期对于项目差异化形象的示范起了决定性作用了决定性作用小镇中心要素：小镇中心要素：一个聚集中心一个聚集中心广场、会所广场、会所标志物标志物钟塔钟塔交往、生活场所交往、生活场所社区商业：咖啡馆、超市等社区商业：咖啡馆、超市等休闲氛围休闲氛围喷泉、花坛、座椅，宜人尺度喷泉、花坛、座椅，宜人尺度人文气息人文216、气息涉及历史的、传奇的、文化的人事物涉及历史的、传奇的、文化的人事物宜人尺度宜人尺度建筑空间比例舒适建筑空间比例舒适本报告是严格保密的。190小镇中心位置建议小镇中心位置建议选择昭示性最好、资源度最佳的位置选择昭示性最好、资源度最佳的位置位置位置A位置位置B位置位置C位置位置A AB BCC昭示性昭示性主干道旁，昭主干道旁，昭示性好示性好道路交叉口，道路交叉口，昭示项最佳昭示项最佳主干道旁，昭主干道旁，昭示性好示性好4 45 54 4可达性可达性市区至项目主市区至项目主要车流方向，要车流方向，可达性好可达性好车留住方向末车留住方向末端，可达性较端，可达性较好好寂寞至项目主寂寞至项目主要车流方向217、，要车流方向，可达性较好可达性较好5 54.54.54.54.5进入性进入性4 45 54 4资源度资源度可占用公共资可占用公共资源，与南侧景源，与南侧景观绿地连为一观绿地连为一体体可占用公共资可占用公共资源，源，临主景观轴，临主景观轴，视野开阔，但视野开阔，但前期实景展示前期实景展示有困难有困难5 54.54.54 4其他其他对其他项目有对其他项目有截流作用截流作用对外部客流利对外部客流利用度高用度高与海信温泉王与海信温泉王朝有较直接对朝有较直接对比关系比关系5 55 53 3合计合计2323242419.519.5综合以上因素，小镇中心位综合以上因素，小镇中心位置建议选择置建议选择B B处218、。处。本报告是严格保密的。191小镇中心规模建议：小镇中心规模建议：小镇中心的实质是社区配套中心，因此确定了配小镇中心的实质是社区配套中心，因此确定了配套规模，即确定了小镇中心的建筑规模。套规模，即确定了小镇中心的建筑规模。小镇中心规模确定依据：小镇中心规模确定依据：1.城市社区规划标准城市社区规划标准2.市场已有低密度项目配套规模市场已有低密度项目配套规模3.项目特色需求及资源利用项目特色需求及资源利用城市社区规划标准城市社区规划标准类别居住区人均商业服务配套面积0.7-0.91平米服务半径800-1000米n 依据产品配比，本项目规划人口在3000-3500人左右；根据城市社区规划标准，本219、项目商业配套规模在配套规模在2400-31002400-3100平米左右平米左右。n市场已有低密度项目商业配套集中在项目商业配套集中在2000-2000-40004000平米之间平米之间，社区商业与会所往往集中布置。（详见附件）n区域内项目社区生活配套较少，娱乐配套以温泉为主，已成为项目配套的平台要素。以温温泉为主题的特色场馆最少需要泉为主题的特色场馆最少需要300-500300-500平米平米。n区域内常住人口较少，短时间内不会有所改观。n本项目配套功能要体现项目定位，实现生活方式转变的满足。以上因素共同作用，建议本项目配套总面积建议以上因素共同作用，建议本项目配套总面积建议30003000220、平米左右，包括平米左右，包括会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积20002000平米左右，社区商平米左右，社区商业及其他业及其他10001000平米左右。平米左右。本报告是严格保密的。192中心广场规模的确定以建立亲切舒适的尺度感为原则中心广场规模的确定以建立亲切舒适的尺度感为原则u本项目规划户数约本项目规划户数约800800户，总人口约户，总人口约3000-35003000-3500人，按照人，按照1/31/3人口聚集度人口聚集度计算，室外广场面积适宜在计算，室外广场面积适宜在500-1800500-1800平米之间；平米之间；u广场周边公建按照广221、场周边公建按照2 2层计算，高度层计算，高度10-1210-12米，根据人体对空间舒适度感米，根据人体对空间舒适度感受，广场宽度在受，广场宽度在20-4820-48米之间较适宜；米之间较适宜；u综上所述，广场面积建议在综上所述，广场面积建议在1500-20001500-2000平米，考虑到项目营销期间汽车平米，考虑到项目营销期间汽车停放需求，停放需求，建议规模在建议规模在2000-30002000-3000平米；平米；u小区室外公共聚集中心人均面积0.5-1.5平米u根据场地高宽比，人在不同空间的感觉：拥挤感：高宽比=1/1舒适感：高宽比=1/2空旷感：高宽比=1/4高高宽宽本报告是严格保密的222、。193布局建议，以广场为中心，以钟楼和会所作为小镇精神堡垒布局建议，以广场为中心，以钟楼和会所作为小镇精神堡垒布局建议：以广场为中心，以钟楼布局建议：以广场为中心，以钟楼和会所作为建筑统领；和会所作为建筑统领；在广场周边以洋房配合在广场周边以洋房配合商业，围合成层次丰富商业，围合成层次丰富的聚集中心；的聚集中心；以洋房配合商业围合成层次丰富的小镇中心以洋房配合商业围合成层次丰富的小镇中心本报告是严格保密的。194小镇中心意向小镇中心意向充分利用地块的城市界面，整合各要素作集充分利用地块的城市界面，整合各要素作集中的风情展示中的风情展示u集合多条动线的社区广场设计要点原则设计要点原则u 突出社223、区入口的标识性突出社区入口的标识性u 注重住宅与配套的配合形成小镇中心的体量感注重住宅与配套的配合形成小镇中心的体量感u 尽量利用公共资源，同时避免共建对住宅的干扰尽量利用公共资源，同时避免共建对住宅的干扰uPlazauApartmentu标识性的销售中心或商业主力店u充满活力的风情商业uToweru社区标识物欧式城邦中心的原型再现：欧式城邦中心的原型再现：街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化uStreetu充满热力风情的洋房住宅本报告是严格保密的。195项目本体条件项目本体条件u住宅项目，目前已第二居所为主，不宜配建大量商业配套u周边大量大规模会所配套，在224、规模上难以形成竞争优势u会所建设成本投入大，后期维护成本高，难以经营获利，不易变现等特征，与开发商经营策略不符；会所之于本项目的作用会所之于本项目的作用u树立高端项目形象的必备平台要素u形成小镇意向、示范小镇生活方式的重要场馆u会所主题作为项目的营销亮点u在销售期作为项目的销售展场&会所发展策略会所发展策略u控制会所规模，控制成本（建设与维护成本）与经营风险；控制会所规模，控制成本（建设与维护成本）与经营风险；u以特色取胜，抓住以特色取胜，抓住1-21-2个主题，做精、做细，形成社区文化发展的物质载体；个主题，做精、做细，形成社区文化发展的物质载体；u项目设置以贴合项目定位，易于演绎，且控制维225、护成本为原则；项目设置以贴合项目定位，易于演绎，且控制维护成本为原则；u设置会员专署优惠权益，吸引消费设置会员专署优惠权益，吸引消费会所建议：详见会所专题研究会所建议：详见会所专题研究本报告是严格保密的。196会所整体面积分配：会所整体面积分配：项目面积备注温泉服务区专署温泉体验1区200-2501000-1300“亲亲鱼”鱼疗多功能温泉水疗顶级温泉spa健身餐饮服务专署温泉体验2区100-150专署温泉体验3/4/5区200-300专署温泉体验6-12区300-500餐饮服务区100-150红酒博物馆红酒吧150-200400-500前期可与大堂共同组成销售大厅展厅200-250酒窖50-1226、00大堂200400办公及设备用房200合计1800-2200本报告是严格保密的。197商业业态建议商业业态建议提供生活便利性，满足基本生活需求；提供生活便利性，满足基本生活需求；社区商业之于本项目的作用：社区商业之于本项目的作用：营造小镇安逸、舒适的生活氛围；营造小镇安逸、舒适的生活氛围；提供交往、休闲空间；提供交往、休闲空间；对应社区商业业态：对应社区商业业态：小酒馆小酒馆露天咖啡座露天咖啡座园艺培养店园艺培养店宠物寄宿旅馆宠物寄宿旅馆（宠物学校）（宠物学校）便利店便利店洗衣店洗衣店自助银行自助银行其他其他50-100平米平米-30平米店面平米店面+200平米花房平米花房150-200平米227、平米80-150平米平米20-50平米平米5-20平米平米150-200平米平米特色项目特色项目社区商业合计社区商业合计800-1000平米；平米；本报告是严格保密的。198特色经营项目：所有项目均提供上门服务特色经营项目：所有项目均提供上门服务小酒馆：提供综合餐饮服务，酒水、软饮料、西式简餐等；小酒馆：提供综合餐饮服务，酒水、软饮料、西式简餐等；结合书吧、网吧布置；结合书吧、网吧布置；分时段经营，营销期间可凭贵宾卡签单消费；分时段经营，营销期间可凭贵宾卡签单消费；交房后可以根据入住情况提供交房后可以根据入住情况提供5+2式服务；式服务；园艺培养店：提供鲜花、园艺、盆栽等；园艺培养店：提供鲜花228、园艺、盆栽等；提供家庭园艺、室内环境设计服务；提供家庭园艺、室内环境设计服务；提供家庭植物培养、出租等服务；提供家庭植物培养、出租等服务；与物业结合，定期对庭园植物进行养护；与物业结合，定期对庭园植物进行养护；宠物寄宿：提供宠物寄宿；宠物寄宿：提供宠物寄宿；提供宠物医疗、美容；提供宠物医疗、美容；提供宠物用品；提供宠物用品；宠物技能培训等；宠物技能培训等；本报告是严格保密的。199具体内容：具体内容：1 1、代租、代管服务；、代租、代管服务；2 2、家居清洁及家务助理服务；、家居清洁及家务助理服务；3 3、干湿洗熨服务；、干湿洗熨服务；4 4、安排电召的士服务；、安排电召的士服务；5 5、租229、车服务；、租车服务；6 6、筹办宴会及到会服务；、筹办宴会及到会服务；7 7、定时唤醒服务；、定时唤醒服务；8 8、代为订餐、送餐服务、代为订餐、送餐服务9 9、小区智能增值系统：、小区智能增值系统：VODVOD视频点播小区通告视频点播小区通告1010、安全防范系统、安全防范系统特色物管服务：特色物管服务：本报告是严格保密的。200社区智能化发展现状社区智能化发展现状安全防范子系统安全防范子系统按照居住小区智能化系统建设要点与技术导则进行分类 可视对讲入户门门磁防盗感应设施，出门时密码设防中央闭路电视，小区围墙红外线监控安防系统电子巡更户内燃气泄漏报警及自动切断设施一卡通门禁系统邮政信件；缴费230、通知：物业管理费、水电煤气费、车库泊位费、治安清洁费；三表（水、电、燃气）远程自动抄表系统重点设备设施（电气、给排水、电梯等）监控背景音乐每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口普及型提高型管理与监控子系统管理与监控子系统信息网络子系统信息网络子系统每个阳台均设红外探头；阳台外窗安装防范报警装置 求救报警按钮消防探测报警系统车辆出入自动管理系统车库自动刷卡系统访问信息：访客留言社区“网络资讯与服务管理系统”网站，局域网功能主要是小区信息发布、建立业主档案便于管理、网上报修、水电煤气使用量查询、小区论坛等家电控制：对电灯、空调、电视等家用电器进行控制；本报告是严格保密的。201基于客户的需求231、，本项目智能化设施建设应重点考虑社区安基于客户的需求，本项目智能化设施建设应重点考虑社区安全防范系统，配置标准在全防范系统，配置标准在40-60元元/平米平米信息网络系统信息网络系统每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口安全防范系统安全防范系统室内可视对讲入户门门磁防盗感应设施，出门时密码设防中央闭路电视，小区围墙红外线监控安防系统电子巡更求救报警按钮户内燃气泄漏报警及自动切断设施管理监控系统管理监控系统一卡通门禁系统车辆出入自动管理系统车库自动刷卡系统电脑自动抄表（水、电、煤气）系统小区背景音乐系统智能化造价智能化造价普通配置普通配置中档配置中档配置高档配置高档配置40-6040-60232、元元/平方米平方米80-10080-100元元/平方米平方米100-1000100-1000元元/平米平米 本项目为高端低密度项本项目为高端低密度项目，面对城市中高端客目，面对城市中高端客户，重点考虑社区安防户，重点考虑社区安防系统；系统；本项目服务品质更多体本项目服务品质更多体现在人的贴身服务；现在人的贴身服务；本报告是严格保密的。202社区配套指标汇总社区配套指标汇总项目面积（平米）配套建筑面积2600-3400其中会所（包含部分物业）1800-2400商业（包含部分物业）800-1000其中地上1800-2200地下800-1200社区配套竞争体系社区配套竞争体系项目生活方式性价比会所汤233、生活：多功能，专业贴身服务，尊贵感受红酒：历史、文化普及，红酒酿造、品鉴，俱乐部会员活动等小规模，模块式经营商业特色业态适当规模，基本生活需求，与物业服务相结合本报告是严格保密的。203整体规划布局建议整体规划布局建议花园洋房花园洋房小独栋小独栋公建公建绿化带绿化带入口入口沿路布局花园洋房，沿路布局花园洋房，有效规避噪音与视有效规避噪音与视觉干扰，同时建立觉干扰，同时建立错落有致的建筑意错落有致的建筑意向向沿地块边缘设置绿化带，与沿地块边缘设置绿化带，与道路绿化带相接，有效进行道路绿化带相接，有效进行内外形象区隔。内外形象区隔。邻主入口设置公建配套，邻主入口设置公建配套，满足基本生活需求，同时234、满足基本生活需求，同时作为小镇生活的意向展示，作为小镇生活的意向展示，结合主入口形成小镇中心结合主入口形成小镇中心204传传“神神”造镇步骤之三：造镇步骤之三：本报告是严格保密的。205核心展示区现状核心展示区现状集中于售楼处和样板房，缺少社区风情展示集中于售楼处和样板房，缺少社区风情展示区，缺少客户的参与体验区，缺少客户的参与体验百通香溪庭院百通香溪庭院金盟山庄金盟山庄山海天山海天芭东小镇芭东小镇p青岛低密度项目开发商已青岛低密度项目开发商已有了展示意识，不过展示工有了展示意识，不过展示工作做的不到位。作做的不到位。p目前青岛市大部分低密度项目的核心展示区包括售楼处和样板房区，售楼处包装一般235、。p由于大部分低密度项目用地紧张，造成核心展示区普遍缺少社区风情展示区社区风情展示区。p个别项目的核心展示区开辟了客户体验区客户体验区，但是档次做的比较低，基本没有客户体验。p甚至有项目没有样板间，仅靠图纸售楼。本报告是严格保密的。206本项目核心展示区是托什卡纳小镇风情的集中体验，本项目核心展示区是托什卡纳小镇风情的集中体验，建立低密度项目新的展示标准，形成轰动效应建立低密度项目新的展示标准，形成轰动效应核心展示区的目的：核心展示区的目的：差异化竞争；差异化竞争；奠定项目高端形象；奠定项目高端形象；示范小镇生活，形成示范小镇生活，形成实景体验，刺激客户购实景体验，刺激客户购买欲望买欲望以高品236、质示范区树立项目高端形以高品质示范区树立项目高端形象，与市场展示水平相差异；象，与市场展示水平相差异；实景示范小镇生活方式，建立联实景示范小镇生活方式，建立联想空间，刺激购买欲望，同时建想空间，刺激购买欲望，同时建立信心；立信心；核心展示区的营建思路：核心展示区的营建思路：核心展示形象：托斯卡纳风情社区，体验不一样的生活方式核心展示形象：托斯卡纳风情社区，体验不一样的生活方式p构成要素：社区主入口、小镇中心、住宅样板区、主题景观；构成要素：社区主入口、小镇中心、住宅样板区、主题景观；p要素组合方式：将核心展示区集中安排在公共资源最集中、小镇要素组合方式：将核心展示区集中安排在公共资源最集中、小237、镇意向最明确的小镇中心周围；意向最明确的小镇中心周围；p规模：充分考虑各要素所能实现的展示效果，建议在规模：充分考虑各要素所能实现的展示效果，建议在2万平米（红万平米（红线内）；线内）；本报告是严格保密的。207展示区建议展示区建议展示区展示区入口入口入口入口小镇中心小镇中心展示内容：展示内容：1.由花园洋房和公建配套共同构由花园洋房和公建配套共同构成的小镇中心成的小镇中心2.小独栋别墅样板组团小独栋别墅样板组团3.小镇边界意向小镇边界意向4.南侧景观用地南侧景观用地本报告是严格保密的。208展示展示体验路线：围绕核心景观，增加客户的体验，使体验路线：围绕核心景观，增加客户的体验，使其亲身感受238、项目的高品质其亲身感受项目的高品质展示区展示区入口入口入口入口泉泉海海路路小镇中心小镇中心体验路线体验路线1.小镇中心（售楼处）小镇中心（售楼处）2.社区边界及建筑意向社区边界及建筑意向3.私家林荫大道私家林荫大道4.南侧葡萄种植园南侧葡萄种植园5.社区内部组团意向及样板房社区内部组团意向及样板房1.小镇中心（广场及会所）小镇中心（广场及会所）123452097.7.物业发展建议物业发展建议单体建议单体建议小镇规划展示建议小镇规划展示建议小镇规律研究小镇规律研究小独栋小独栋花园洋房花园洋房210小独栋别墅小独栋别墅小独栋实现小独栋实现独栋产品素独栋产品素质质（能够体现别墅（能够体现别墅特制的符239、号）特制的符号）户型建议户型建议本报告是严格保密的。211首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米 首层首层二层二层u错联别墅使每户均有完错联别墅使每户均有完整的体型整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。错联别墅错联别墅使产品保持相对完整独立的体型使产品保持相对完整独立的体型不规则平面设计，交不规则平面设计，交错连接，独栋感觉错连接，独栋感觉本报告是严格保密的。212间隔及联院处理间隔及联院处理建筑庭院建筑庭院间隔处理间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。间隔处理联院处理联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做240、法更容易通过规划审批。北京亚澜湾北京亚澜湾本报告是严格保密的。213间隔处理间隔处理间隔节点间隔节点第二户矮墙连接第一户第一户范围间隔处理间隔处理：两户别墅之间有约1m宽的间隔处理，通过矮墙连接两户的山墙，形成的空间包含于第一户的庭院范围。间隔节点处理示意本报告是严格保密的。214联院处理联院处理局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性性在短面宽在短面宽/大进深大进深的基地条件下，的基地条件下，U型或者型或者L型设计，型设计，把庭院在空间划分把庭院在空间划分为三层：前院、内为三层：前院、内院和后院，产生了院和后院，产生了步移景换的效果，步移景换的效果，并保证了241、每个房间并保证了每个房间都可以拥有院景的都可以拥有院景的效果效果前前 院院内内 院院后后 院院案例：香江别墅通过局部构件相连，实现通过局部构件相连，实现联排别墅独栋化联排别墅独栋化三重庭院的效果也三重庭院的效果也缓解了整体庭院面缓解了整体庭院面积过小带来的视觉积过小带来的视觉压抑和紧凑之感压抑和紧凑之感山墙保证庭院的私山墙保证庭院的私密性密性本报告是严格保密的。215大面积会客厅、客厅挑空大面积会客厅、客厅挑空体现尊贵气派感觉体现尊贵气派感觉u别墅客户非常注重公共空间别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰u挑空客厅挑空客厅可以体现别墅的尊贵气派，可以产生完全242、不同于一般产生完全不同于一般住宅的居住感受。住宅的居住感受。本报告是严格保密的。216主要功能空间的大面积观景窗主要功能空间的大面积观景窗阳光和景观带来度假感阳光和景观带来度假感起居室采光落地窗主卧室落地窗与阳台次要空间的多面采光窗u 客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。u产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。本报告是严格保密的。217跃层阁楼跃层阁楼丰富变化，体现品质丰富变化，体现品质u阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富丰富的变化正是居住品质243、的变化正是居住品质提高的重要标志。提高的重要标志。u可以作为赠送面积，提高别墅的性价比提高别墅的性价比。本报告是严格保密的。218玄关吹拔玄关吹拔独栋别墅的特征独栋别墅的特征u 玄关吹拔处理，强调空间竖向的开阔，使联排别墅更具有独栋的特征；u玄关吹拔会消除入户时常有的局促感，形成室内外空间良好的过渡。本报告是严格保密的。219地下室打造别墅个性空间地下室打造别墅个性空间增加情趣感增加情趣感u 结合下沉式庭院设置半地下室，不仅丰富别墅外部庭院空间，而且可以增加地下室的采光和通风效果。u一般来说地下室可以作为视听室、储藏室、佣人房等，设置半地下室可以扩大地下室使用的舒适性。本报告是严格保密的。22244、0入户平台与庭院相连，是联排别墅入户平台与庭院相连，是联排别墅“有地有地”的表现的表现 本报告是严格保密的。221下沉式庭院下沉式庭院院落空间立体化院落空间立体化u下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；u下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，已经成为小别墅必备点：u增加地下室自然采光面u平添院落的层次感u半室内空间感，用途广u通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米本报告是严格保密的。222 私家庭院与阳光、空气全接触，并在院私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互245、相辉映室外大公园的互相辉映 院墙可采用植物院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私生活隐私制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，保证庭院空间的私密保证庭院空间的私密庭院私密化庭院私密化增加私属感受增加私属感受本报告是严格保密的。223入户采用门楼设计，利用入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领其独特的形式增强专属领地的私密感和尊贵感地的私密感和尊贵感入户门楼灰空间入户门楼灰空间私密化私密化本报告是严格保密246、的。224小独栋别墅户型设计要点小独栋别墅户型设计要点p 首层的主要功能空间首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。p 厨房厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。p 地上200平米左右的户型可以布置3个卧室卧室。250左右则可以布置4个卧室p二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。p 地下室的功能空间地下室的功能空间包括设247、备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。本报告是严格保密的。225地上面积在地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议议首层、地下室首层、地下室首层首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下地下室室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10本报告是严格保密的。226二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5248、地上面积在地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层二层本报告是严格保密的。227地上面积在地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室首层、地下室首层首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下地下室室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10本报告是严格保密的。228二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030249、-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层二层本报告是严格保密的。229小独栋别墅推荐户型一小独栋别墅推荐户型一 香江别墅香江别墅L L型户型型户型总建筑面积总建筑面积296.50地上建筑面积地上建筑面积206.01118.37 87.64 90.49 首层：前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5米的挑空客厅三面采光，环绕的中庭和后院成为一体化的户外客厅二层：完全私密的居家空间，全部南向采光 主卧与主卫之间特设衣帽间，营造干湿分区的舒适生活地下室：半地下车库、独立工人房250、本报告是严格保密的。230小独栋别墅推荐户型二小独栋别墅推荐户型二 香江别墅香江别墅U U型户型型户型总建筑面积总建筑面积306.89地上建筑面积地上建筑面积230.63158.25 72.38 76.26 首层：前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5米的挑空客厅三面采光，前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣 挑高4.5米的一层主卧独享近百平米的私密花园，明卫浴设计 中庭院落正对超大餐厨空间二层：楼梯很好地区分开两个卧室套房，有效地保障私密感 每个卧室都配有独立的卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗231花园洋房花园洋房低密化实现低密化实现户型建议户型建议小镇意向表251、达小镇意向表达本报告是严格保密的。232花园洋房的实质：多层花园洋房的实质：多层“别墅化别墅化”的产物。的产物。花园洋房的特征花园洋房的特征品质提升关键词：品质提升关键词：1）内：情景情景通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园花园观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，住宅面貌焕然一新。本报告是严格保密的。233花园洋房注重丰富的建筑外形设计，利252、于形成小镇丰富的视花园洋房注重丰富的建筑外形设计，利于形成小镇丰富的视觉层次觉层次通过多层洋房与低层公建通过多层洋房与低层公建组合，强化建筑层次感，组合，强化建筑层次感，增加建筑物聚集度，形成增加建筑物聚集度，形成小镇中心意向小镇中心意向本报告是严格保密的。234花园洋房注重细节部分的设计，花架、铁艺、装饰构建的大花园洋房注重细节部分的设计，花架、铁艺、装饰构建的大连运用，形成了小镇热烈活泼的氛围连运用，形成了小镇热烈活泼的氛围本报告是严格保密的。235亲地、亲景、低密感亲地、亲景、低密感本报告是严格保密的。236首层花园增加首层住户的户外活动，体现洋房的特质首层花园增加首层住户的户外活动，体253、现洋房的特质首层私家花园首层私家花园n首层入户花园增强建筑与环境的充分融合，营造出居者富有田园诗意的生活；可作为首层的附赠面积，增加吸引力；n步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；步入式花园步入式花园本报告是严格保密的。237层层退台形成的露台，增加室内外的空间过渡层层退台形成的露台，增加室内外的空间过渡n层层退台，可使楼上的每户都有自己的露台与室外空间过渡，从而增加与与自然的交流；n层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；n退台使得建筑外立面变化丰富，形成花园洋房的美感退台退台退台退台退台退台退台退台本报告是严格254、保密的。238外置楼梯提供到达室外的便捷通道，增加与自然的亲近外置楼梯提供到达室外的便捷通道，增加与自然的亲近外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；n外置楼梯作为洋房特质的体现元素，更形象地将建筑与地面紧紧相连；增加上层住户到达地面的趣味性。本报告是严格保密的。239洋房特质空间洋房特质空间体现别墅化感觉体现别墅化感觉1 12 23 34 45 56 61 14 4首层前后首层前后私家庭院私家庭院3 36 62 25 5顶层复式洋房独享顶层复式洋房独享屋顶花园屋顶花园半地下室半地下室改建的视听室改建的视听室中间层每户独有中间层每户独有私家花园私家花园首层、顶层首层、顶层3.63.255、63.93.9米米挑高客厅挑高客厅提升舒适度的提升舒适度的阳光房阳光房设计设计本报告是严格保密的。240abcd四大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房案例：六层退台洋房案例：六层退台洋房深圳万科城深圳万科城c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院本报告是严格保密的。241首层：首层：128平米平米4室室2厅厅2卫，私家花园卫，私家花园+阳光房阳光房+错层错层私家花园阳光房本报告是严格保密的。242二层到六层：二层到六层：111-70平米层层退台，赠送南向平米层层退台，赠送南向10平米大露平米大露台台二层：二层：111111平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 五层：五层：8080平米平米256、 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫三层：三层：9898平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 六层：六层：7272平米平米 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫四层：四层：8888平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫二层三层四层五层六层本报告是严格保密的。243端头户型舒适度放大：端头户型舒适度放大：270度八角窗度八角窗四层，94平米，3室2厅1卫270270度八角度八角窗增加了卧窗增加了卧室的采光通室的采光通风效果，提风效果，提升了居住舒升了居住舒适度。适度。2448.8.分期开发建议分期开发建议分期开发建议分期开发建议分期开发策略分期开发策略本报告是严格保密的。245分期开发的作用分期开发257、的作用通过开发节奏控制通过开发节奏控制减少开发资金压力；减少开发资金压力；试探市场，及时调整开发策略，降低市场经营风险；试探市场，及时调整开发策略，降低市场经营风险；实现价格增长，获得更高利润。实现价格增长，获得更高利润。分期开发原则分期开发原则1.1.保证开盘前实景展示到位，实景展示区范围及内容见上文；保证开盘前实景展示到位，实景展示区范围及内容见上文；2.2.项目前期保证小独栋产品优先供应，树立项目标杆形象；项目前期保证小独栋产品优先供应，树立项目标杆形象；3.3.保证项目形成一定规模，按市场保守销售速度计算，年开发保证项目形成一定规模，按市场保守销售速度计算，年开发量在量在5-65-6万258、平米；万平米；本报告是严格保密的。246市场在售项目年消化量统计市场在售项目年消化量统计石湾山庄香溪庭院金盟山庄圣罗尼克温泉王朝（预订）依泉美庐百福国际山庄开盘时间2005年12月2007年1月2006年1月2006年11月2008年初2007年2月2007年9月本报告是严格保密的。247分期开发建议分期开发建议产品指标产品指标u 建设规模约5.8万m2（地上面积）一期开发内容：一期开发内容：1.1.实景展示区；实景展示区；2.2.西侧西侧4040亩地，建议统一开发，小独栋优先出形象；亩地，建议统一开发，小独栋优先出形象；3.3.年开发量在年开发量在6 6万平米（地上面积）左右，其中小独栋建议259、在万平米（地上面积）左右，其中小独栋建议在2.5-32.5-3万平米左右；万平米左右；产品产品户型面积户型面积总价总价（万元）（万元）套数套数建面建面（万（万）面积比面积比会所及商业会所及商业-1 10.20.22%2%小独栋别墅小独栋别墅220-240220-240220-240220-2401221222.82.848%48%花园洋房花园洋房9090-130-13054-7854-781261261.41.448%48%50-9050-9030-5430-541801801.41.42489.9.经济测算经济测算本报告是严格保密的。249经济测算的前提经济测算的前提成本取费：成本取费：u全260、部地价款一次性付清，全部以自有资金支付全部地价款一次性付清，全部以自有资金支付；u前期工程费用中，除建筑单体设计费分期支付外，其余均在一期一次性付清。u建筑安装成本及基础设施（大、小市政配套）的资金都分期支付；u建安成本及小市政配套部分由自有资金支付自有资金支付；u其他税费都在各自发生的期间支付。分期开发：分期开发：u项目分期开发的规模和物业形式，均依据报告中的分期策略确定。u会所的开发安排在一期。项目销售：项目销售：u项目销售期自销售期自20092009年初开始年初开始；u小独栋销售速度按照保守数值12套/月计算，花园洋房按照30套/月计算；u销售价格的确定基于市场平台价格自然增长率；u随着261、项目进展，同类物业的价格逐年上涨15%；u商业和会所部分未计算任何出租或经营收入。本报告是严格保密的。250u设定同一物业形式的销售均价逐年走高，年增长15u配套的商业和会所在1期建设，假定所有配套在住宅销售期内均为持有物业。产品开发节奏的模拟产品开发节奏的模拟序号序号项目名称项目名称总计总计20082008年年20092009年年20102010年年施工安排施工安排7-127-12月月1-61-6月月7-127-12月月1-61-6月月7-127-12月月单位：平米 小独栋别墅47984479842800019984其中地下2130021300124298871花园洋房76774767742262、800048774其中地下100801008036766404商业300030003000合计15913815913875105751050 084033840330 0项目名称项目名称总计总计20092009年年20102010年年销售安排销售安排1-61-6月月7-127-12月月1-61-6月月7-127-12月月单位：平米 小独栋别墅47984479841656011500165603364花园洋房76774767741400014000190001900010774商业0 00合计合计12475812475830560305602550025500355603556022364223263、641077410774本报告是严格保密的。251项目经济技术指标项目经济技术指标 项项 目目规划指标规划指标建筑面建筑面积比例积比例用地面积用地面积()145341容积率容积率0.87地上面积/用地规划建筑面积规划建筑面积159138159138100%100%地上面积126758地下面积32380住宅面积15613815613898.1%1.小独栋别墅6928443.5%地上4798430.2%地下21300平均100平米/户13.4%2.花园洋房8685454.6%地上7677448.2%地下10080平均60平米/单元6.3%商业面积30001.9%地上20001.3%地下10000.264、6%本报告是严格保密的。252项目总成本计算项目总成本计算建安成本：别墅建安成本：别墅1500元元/平米；花园洋房平米；花园洋房1300元元/平米；平米；住宅地下室住宅地下室2300元元/平米；公建平米；公建5000元元/平米；平米；景观园林景观园林600元元/平米；平米；序序号号项目名称项目名称计算程式计算程式指标（面积）指标（面积）单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注1 1 地价地价1 1159138159138756.57756.5712040.012040.02 2 前期工程小计前期工程小计159138159138322.29322.295128.95128.93 3建安成265、本总计建安成本总计1591381591381627.241627.2425895.725895.74 4市政配套小计市政配套小计15913815913870.0070.001113.971113.975 5 基础设施费小计基础设施费小计占地面积占地面积145341145341340.00340.004941.584941.586 6管理费用管理费用15913815913846.6046.60741.60741.60（2+3+4+52+3+4+5）*2%2%7 7不可预见费不可预见费15913815913847.5347.53756.43756.43（2+3+4+5+62+3+4+5+6）*2%266、2%8 8 其他费用小计其他费用小计15913815913848.0048.00763.86763.869 9合计（不含地价）合计（不含地价）(2)(8)(2)(8)1591381591382472.192472.1939341.9739341.971010开发成本开发成本(1)(8)(1)(8)1591381591383228.763228.7651381.9751381.97本报告是严格保密的。253现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）序号序号项目项目合计合计20082008年年20092009年年20102010年年2011年年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半267、年下半年上半年上半年1 12 23 34 45 56 61现金流入现金流入106458.0 24960.021492.032612.518598.48795.02现金流出现金流出75976.532557.11002.021001.012728.77258.93432.73净现金流量净现金流量30481.532557.125962.0491.019883.911339.45362.34累计净现金流量累计净现金流量24123.932557.16595.26104.113779.725119.230481.55净现值净现值23735.730427.223456.4428.916789.69256.3268、4231.76累计净现值累计净现值39974.830427.26970.86541.910247.719504.123735.7单位：万元动态投资回收期=2.5年实际折现率（按一年计）=7.0%基准收益率I（按一年计）=7.0%实际折现率（按半年计）=3.4%项目资金投入回收曲线（万元）项目资金投入回收曲线（万元）本报告是严格保密的。254项目利润分析项目利润分析净利润净利润3.05亿元亿元20082008年年20092009年20102010年年20112011年年序号序号项项 目目合计合计下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年1 1销售收入106458.0269、24960.021492.032612.518598.48795.052 2开发成本51382.032557.118824.83 3营销费用3193.7748.8644.8978.4558.0263.854 4销售税金及附加6387.51497.61289.51956.81115.9527.705 5财务费用6 6营业利润45494.832557.122713.6732.929677.416924.58003.49 7 7利润总额45494.832557.19843.5732.929677.416924.58003.49 8 8所得税15013.33248.4241.99793.55585.1270、2641.159 9净利润30481.532557.16595.2491.019883.911339.45362.34 税前投资利润率税前投资利润率=利润总额利润总额/总投资总投资=74.63%税后投资利润率税后投资利润率=净利润净利润/总投资总投资=50.00%总投资总投资=60,963.1925510.10.下阶段工作内容下阶段工作内容本报告是严格保密的。256下阶段工作内容下阶段工作内容解决主要问题：解决主要问题：树立项目总形象，制定项目系统化的营销战略树立项目总形象，制定项目系统化的营销战略 主要内容：主要内容：营销总战略形成营销总战略形成 各阶段宣传推广策略各阶段宣传推广策略 形象定271、位 卖点整合 案名建议 价格策略 阶段目标确定和销售阶段划分 阶段推广策略 阶段推广主题 阶段推广渠道选择 推广费用估算营销战略与策略营销战略与策略规划设计跟踪服务规划设计跟踪服务主要工作：协助甲方与设计单位进行沟通，确保设计符合项目定主要工作：协助甲方与设计单位进行沟通，确保设计符合项目定位与发展战略的要求。位与发展战略的要求。2572023-10-27随处可见的露天咖啡馆随处可见的露天咖啡馆体现着小镇的慢调子体现着小镇的慢调子 街道干净异常，水果散街道干净异常，水果散发着阵阵的幽香发着阵阵的幽香 小镇的灵魂，钟楼总是小镇的灵魂，钟楼总是指引行进的方向指引行进的方向 年青人、笑声与帅气的年青272、人、笑声与帅气的保安保安 在这里，人人都是艺术在这里，人人都是艺术家家 草地，树与人类和谐共草地，树与人类和谐共生生 狗和猫，是小镇的宠儿狗和猫，是小镇的宠儿无限欢唱与遐想无限欢唱与遐想 2023-10-27258青岛即墨温泉项目青岛即墨温泉项目会所专题会所专题2008.01本报告是严格保密的。259本专题需回答的问题本专题需回答的问题u为什么要做会所？为什么要做会所？会所之于本项目的作用会所之于本项目的作用u会所要做什么？会所要做什么？会所的主题选择会所的主题选择u怎么做？怎么做？规模、功能分配、经营方式等规模、功能分配、经营方式等u为什么这么做？为什么这么做？本报告是严格保密的。260思维273、导图思维导图市场会所研究成熟市场成功会所研究会所发展策略成熟市场成功会所研究项目本体条件分析主题选择功能设置面积分配功能布局经营方式收入方式本报告是严格保密的。261市场在售低密度项目会所研究市场在售低密度项目会所研究项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面建筑面积积会所功能会所功能会所面积会所面积芭东小镇集中娱乐、休闲、餐饮、住宿，目前正在装修面积不详浅水湾8352545938餐厅、洗浴中心洗浴中心、会议室、客房、雪茄吧雪茄吧1.3万平米金盟山庄30万9万运动,健身,休闲4000平米香溪庭院53万32万分AB两个会所，A会所两层，设有酒吧、咖啡厅、健身室、乒乓球室、洗浴室，B会所设酒店、客房A274、B会所各2000平米百福山庄53.7万24.7万10001000平米豪华厅堂平米豪华厅堂、室内泳池、SPA SPA 水疗馆水疗馆和桑拿室、中西餐厅、书吧、咖啡吧、酒水吧等。1万平米千禧国际村118.6万68.8万集休闲、健身、娱乐于一体，韩式桑拿中心韩式桑拿中心，1.3万平米都霖美景20.4万30万内部规划有2100平方米的星级会所，设有音乐茶座、健身中心健身中心、文化中心、物业公司等。2000平米市场上在售低密度项目会所规模、功能分析市场上在售低密度项目会所规模、功能分析本报告是严格保密的。262项目名称项目名称占地面占地面积积建筑面建筑面积积会所功能会所功能会所面积会所面积依泉美庐30.6275、万 6.8万高尔夫酒店会所，健身室、温泉泡池温泉泡池、餐厅4000平米天泰蓝泉2.9万7600平米高尔夫酒店会所，只有地上两层，设有温泉泡池温泉泡池、会议室、红酒房红酒房、室内泳池、VIP包房（内设中餐厅、韩餐厅），专卖店，会所能同时接待300多人6000平米天泰圣罗尼克41万19万与蓝泉共用一个会所，小区内设综合楼，两层，内设医疗、超市综合楼2000平米石湾山庄13万5.2万地下一层设有室内游泳池室内游泳池、瑜珈馆、健身体操房，一层设有咖啡厅、快餐厅及办公用房，2500平米山水名园40万40万南北两个会所，内部设有健身中心健身中心、休闲观景咖啡、桑拿、保健按摩保健按摩、酒吧、棋牌室、舞蹈室、276、图书阅读、儿童游乐、子女学习室等各康 乐场所。一期的会所800平米，二期的会所面积不祥恒基新天地3.3万5万恒基新天地俱乐部功能：读书室、中医按摩、医疗室、泳池、嬉水池、桑拿、健身、球类运动室(乒乓球、桌球、飞镖、沙弧球等)、便利店、洗衣房、儿童托管中心。面积不祥本报告是严格保密的。263小结：会所已经成为高端低密度项目必有的配套设施，功能小结：会所已经成为高端低密度项目必有的配套设施，功能丰富丰富l会所是低密度项目必备的配套设施；会所是低密度项目必备的配套设施；l会所通常会所通常与商业结合布置与商业结合布置；l区域内区域内温泉成为温泉成为项目配套的项目配套的平台要素平台要素，但尚未形成特色主277、题；，但尚未形成特色主题；l会所通常涉及健身、休闲、餐饮等功能，个别会所开始出现会所通常涉及健身、休闲、餐饮等功能，个别会所开始出现个性主题功能，如红酒吧、雪茄私人馆个性主题功能，如红酒吧、雪茄私人馆（配有私人雪茄恒温（配有私人雪茄恒温屉）等；屉）等；l会所面积主要会所面积主要集中在集中在2000-40002000-4000平米平米之间。之间。本报告是严格保密的。264成熟市场高档项目会所研究成熟市场高档项目会所研究会所的市场现状：会所的市场现状：u会所为高端项目必备的配套要素，具有提升项目品质、树立项目形象、会所为高端项目必备的配套要素，具有提升项目品质、树立项目形象、提升物业价值的作用；提278、升物业价值的作用；u会所具有前期投入大，维护成本高，不易经营，难以获利等特征，成会所具有前期投入大，维护成本高，不易经营，难以获利等特征，成熟市场高端项目会所有熟市场高端项目会所有80%80%以上处于亏本经营状态；以上处于亏本经营状态；u北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到平衡或盈利的会所。平衡或盈利的会所。通过选取成熟市场成功经营会所案例，对其管理及盈利模式通过选取成熟市场成功经营会所案例，对其管理及盈利模式进行研究，对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用进行研究，对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用详见附279、件详见附件本报告是严格保密的。265成功会所特征总结成功会所特征总结u1 1、具有规模化效益、具有规模化效益较大规模，功能设置综合，较大规模，功能设置综合，形成树立形象的项目与盈利项目作用互补，取得形成树立形象的项目与盈利项目作用互补，取得经营平衡；经营平衡；u2 2、有专业的经营管理能力、有专业的经营管理能力u3 3、有稳定的客流，对外经营，会员制管理：对外、有稳定的客流，对外经营，会员制管理：对外获得更多客户群，通过会员制进行消费层次筛选，获得更多客户群，通过会员制进行消费层次筛选，收取高额会费；收取高额会费；u4 4、经过较长时间的培养期、经过较长时间的培养期本报告是严格保密的。266项280、目本体条件项目本体条件u住宅项目，目前已第二居所为主，不宜配建大量商业配套u周边大量大规模会所配套，在规模上难以形成竞争优势u会所建设成本投入大，维护成本高，不易变现u新进市场，短期不易获得稳定客流会所之于本项目的作用会所之于本项目的作用u树立高端项目形象的必备平台要素u形成小镇意向、示范小镇生活方式的重要场馆u会所主题作为项目的营销亮点u在销售期作为项目的销售展场&本项目会所本项目会所难以形成规模优势难以形成规模优势 会所建设及经营前期投入大，难以回现，对开发商资金占用较多，与开发会所建设及经营前期投入大，难以回现，对开发商资金占用较多，与开发商商经营策略不符经营策略不符 本会所前期作为项目281、的营销亮点，更多的作用是为业主提供专署权益，不本会所前期作为项目的营销亮点，更多的作用是为业主提供专署权益，不宜过多对外经营，短期宜过多对外经营，短期难以实现盈利难以实现盈利本报告是严格保密的。267会所发展策略会所发展策略u控制会所规模，控制成本（建设与维护成本）与经营风险；控制会所规模，控制成本（建设与维护成本）与经营风险；u以特色取胜，抓住以特色取胜，抓住1-21-2个主题，做精、做细，形成社区文化发展的物质载体；个主题，做精、做细，形成社区文化发展的物质载体；u项目设置以贴合项目定位，易于演绎，且控制维护成本为原则；项目设置以贴合项目定位，易于演绎，且控制维护成本为原则；u设置会员专署282、优惠权益，吸引消费设置会员专署优惠权益，吸引消费会所属性会所属性u 本会所是为项目本会所是为项目提供营销亮点及特色服务而非利润的提供营销亮点及特色服务而非利润的的中小型专署会所的中小型专署会所本报告是严格保密的。268会所主题选取原则：会所主题选取原则：主题：主题：“珍稀海泉珍稀海泉”和和“浪漫红酒浪漫红酒”u泉中的极品海水温泉是稀有的“咸水温泉”，在全球全球，拥有海水温泉资源的地方仅为四处仅为四处。一是意大利北部西西里，一是日本九州，一是台湾绿岛，还有一个就是青岛温泉镇。u温泉镇温泉镇因蕴涵丰富的海水温泉资源而得名，在古代更被封为“温温水候国水候国”。青岛的天然海水温泉含有氯、氮、镁、氯化钠283、等30余种化学元素，早在东汉科学家张衡和明代神医李时珍的著作中，就有其治医疗功效的记载，现在更并被誉为“美容医疗神泉美容医疗神泉”。u欣赏红酒的历史欣赏红酒的历史和人类的历史同样漫长。早在唐代，葡萄酒已超越了人们日常饮用范围而成为一种优雅的生活艺术和精神文化一种优雅的生活艺术和精神文化。而现今传统文化和外来西方文明的汇集，造成既有时代特征又有全球特色的红酒文化在这一深厚的物质与文化基础的东方保持长盛不衰。平台必备要素；平台必备要素；与小镇生活精神相契合；与小镇生活精神相契合；可深入挖掘、持续演绎；可深入挖掘、持续演绎；易于控制成本。易于控制成本。本报告是严格保密的。269主题特色一：珍稀海泉之284、总统体验主题特色一：珍稀海泉之总统体验u关键词：独立服务单元、总统套房、顶级贴身服务、独有鱼疗养生概念、预关键词：独立服务单元、总统套房、顶级贴身服务、独有鱼疗养生概念、预约体验、分享约体验、分享u概念：概念：以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务，设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念，所有贴身服务，设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念，所有服务须预约体验，可与亲朋挚友共同分享。服务须预约体验，可与亲朋挚友共同分享。服务内容：服务内容：鱼疗养生、健身运动、皮肤和鱼疗养生、健身运动、皮肤和身285、体保养、医疗咨询、营养教育、全面健康概身体保养、医疗咨询、营养教育、全面健康概念、精神提升、休闲聚会念、精神提升、休闲聚会等多项服务，可等多项服务，可使来宾在几小时内，达到美容、治疗、塑身、使来宾在几小时内，达到美容、治疗、塑身、舒展压力、净化心灵、健康平衡的效果。舒展压力、净化心灵、健康平衡的效果。本报告是严格保密的。270同时配备顶级专属服务，享受前所未有的私密与尊贵感同时配备顶级专属服务，享受前所未有的私密与尊贵感专为精英专为精英男士设计男士设计的的SpaSpa套餐套餐为每一位客为每一位客人配备专属人配备专属服务员服务员提供精致的提供精致的餐饮服务餐饮服务本报告是严格保密的。271温泉之286、总统体验服务区可分温泉之总统体验服务区可分8-128-12个专署单元，组合方式灵个专署单元，组合方式灵活，便于运营活，便于运营1.1.充分体现专属感：充分体现专属感：各单元相对独立，均提供专属服务，需提前预约，充分体现专属带来的尊贵感；2.2.运营方式灵活：运营方式灵活：分为公共和私密两个区，充分的考虑了后期运营的情况，可根据客人数量灵活调整；3.3.风格多样：风格多样：各单元根据面积不同设置不同功能与风格，形成各具特色的服务单元。餐饮服务餐饮服务100-150平米专属温泉专属温泉体验体验1 区区200-250平米专属温专属温泉体验泉体验2 区区100-150平米专属温专属温泉体验泉体验3 区287、区80-100平米专属温专属温泉体验泉体验4 区区专属温专属温泉体验泉体验5 区区50-80平米专属温专属温泉体验泉体验6 区区专属温专属温泉体验泉体验7 区区专属温专属温泉体验泉体验12 区区本报告是严格保密的。272主题特色二：浪漫红酒之私家博物馆主题特色二：浪漫红酒之私家博物馆u关键词：红酒传奇、观赏、品鉴、收藏、论坛、恒温仓储、投资关键词：红酒传奇、观赏、品鉴、收藏、论坛、恒温仓储、投资u概念：概念：以博物馆的形式，将红酒这一最具欧洲人文气息的文化带到社区，以博物馆的形式，将红酒这一最具欧洲人文气息的文化带到社区，成为小镇生活的属性之一。旨在为社区业主提供一个高尚的社交场所，为成为小镇288、生活的属性之一。旨在为社区业主提供一个高尚的社交场所，为社区生活注入品味与时尚的元素，同时普及红酒知识，提高业主对红酒的社区生活注入品味与时尚的元素，同时普及红酒知识，提高业主对红酒的品鉴能力以及生活品味。品鉴能力以及生活品味。服务内容：服务内容：红酒知识普及、红酒销售、红酒知识普及、红酒销售、红酒品鉴、会员社交沙龙、提供藏酒窖、自红酒品鉴、会员社交沙龙、提供藏酒窖、自酿红酒等；酿红酒等；与社区文化建设活动紧密结合，形成社区自与社区文化建设活动紧密结合，形成社区自有节日有节日。本报告是严格保密的。273尊贵红酒区完美演绎高贵与浪漫，展示红酒小镇生活尊贵红酒区完美演绎高贵与浪漫，展示红酒小镇生活289、酒廊酒廊时尚沙龙时尚沙龙收藏收藏酿酒工具酿酒工具 本报告是严格保密的。274红酒博物馆展示独具特色的红酒文化红酒博物馆展示独具特色的红酒文化酒杯与葡萄酒如何搭配图中从左至右依次为：水/白兰地/白葡萄酒/勃艮第红葡萄酒/气泡葡萄酒/红葡萄酒法国葡萄酒产地分布葡萄酒酿制与发酵德国酒标1、葡萄酒产区名称2、酿酒葡萄采收的年份 3、葡萄品种(至少使用85%的Riesling品种)4、采用晚收成葡萄酿的酒5、半乾口味 6、葡萄来自的庄园 7、属特级良质酒。简称Qmp，比Qba等级高 8、政府检定的号码9、装上10、葡萄酒庄 11、酒精浓度12、酒精浓度13、容量14、装瓶者及其地址 本报告是严格保密的。290、275专业酒窖，提供尊贵私藏服务专业酒窖，提供尊贵私藏服务酒窖是用来专门贮存葡萄酒的地方酒窖是用来专门贮存葡萄酒的地方,理想的酒窖应符合下列基本要求：理想的酒窖应符合下列基本要求：1 1、要有足够的贮存空间和活动空间；、要有足够的贮存空间和活动空间；2 2、要有良好的通风性能；、要有良好的通风性能；3 3、避免阳光直接照明或光线过强；、避免阳光直接照明或光线过强；4 4、应保持相对的温度和湿度；、应保持相对的温度和湿度；5 5、避免震动和巨声干扰。、避免震动和巨声干扰。聘请专业酒窖设计公司为项目量身聘请专业酒窖设计公司为项目量身定做定做本报告是严格保密的。276会所设计建议会所设计建议u建筑风291、格：与项目整体风格相统一，托斯卡纳风格；建筑风格：与项目整体风格相统一，托斯卡纳风格；本报告是严格保密的。277会所室内设计：演绎小镇生活的优雅气质会所室内设计：演绎小镇生活的优雅气质水晶灯下巍峨开阔的大堂雍容华丽；名画古玩、新古典欧式家具异彩纷呈；充满各国异域风情的豪华套房私密、舒适在轻柔的SPA音乐中会客、茶歇，享用养生花草茶 本报告是严格保密的。278会所整体面积分配：会所整体面积分配：项目面积备注温泉服务区专署温泉体验1区200-2501000-1300“亲亲鱼”鱼疗多功能温泉水疗顶级温泉spa健身餐饮服务专署温泉体验2区100-150专署温泉体验3/4/5区200-300专署温泉体验292、6-12区300-500餐饮服务区100-150红酒博物馆红酒吧150-200400-500前期可与大堂共同组成销售大厅展厅200-250酒窖50大堂200400办公及设备用房200合计1800-2200本报告是严格保密的。279会所功能布局建议会所功能布局建议物业红酒博物馆温泉温泉温泉大堂酒窖设备用房餐饮剖面示意图剖面示意图建筑层数：考虑营造风情需求，与洋房和别墅形成参差错落感觉，建议地上建筑层数：考虑营造风情需求，与洋房和别墅形成参差错落感觉，建议地上2 2层，层，地下地下1 1层层布局原则：因项目场地较紧张，尽量减少公建占地；布局原则：因项目场地较紧张，尽量减少公建占地；各功能空间减少相293、互干扰，同时考虑功能搭配；各功能空间减少相互干扰，同时考虑功能搭配；因温泉对私密性要求较高，发展室外温泉设施需因温泉对私密性要求较高，发展室外温泉设施需占用较大场地占用较大场地和使用大量围和使用大量围护结构（植物、构筑物等）已达到其私密要求，且需要护结构（植物、构筑物等）已达到其私密要求，且需要配建相应服务设施配建相应服务设施以以保证服务质量，与会所控制规模、控制成本、减少公建占地的保证服务质量，与会所控制规模、控制成本、减少公建占地的发展策略不符发展策略不符，因此因此不建议建设室外温泉设施不建议建设室外温泉设施。本报告是严格保密的。280会所的经营方式建议：前期外包给专业经营管理团队提高品质294、，后会所的经营方式建议：前期外包给专业经营管理团队提高品质，后期是经营状况选择合伙经营或自我经营期是经营状况选择合伙经营或自我经营外包经营外包经营u开发商将会所外包给第三方经营，只收取固定的费用，如场地租赁费等自我经营自我经营u开发商经营会所，自己组建管理团队或聘请专业的会所管理公司进行运营管理合伙经营合伙经营u通过多种形式，约定投入和经营费用分担比例、利润分成比例，与第三方合伙经营会所专业化程度高，服务品质高，利于先期建立形象专业化程度高，服务品质高，利于先期建立形象对人员素质，经营管理水平要求高，亏损风对人员素质，经营管理水平要求高，亏损风险大，要求会所有特色，大批常客险大，要求会所有特色295、，大批常客可以分担一定风险，适用于没有管理经验的业主可以分担一定风险，适用于没有管理经验的业主本报告是严格保密的。281收入方式建议：经营收入与开发商补贴结合收入方式建议：经营收入与开发商补贴结合经营收费经营收费u会所通过市场化的运营收费，向使用者收取使用费，包括提供收费服务、场地出租等u多数会所采取此种形式摊入物业管理费摊入物业管理费u对会所经营成本进行估算，将部分成本摊入到物业管理费中，业主可以免费或低价享用会所服务u多用于高端项目，客户对物业费高低不敏感开发商补贴开发商补贴u为了保证会所正常运营的需要，开发商对会所经营亏损的部分进行补贴，此外还包括免除场地租金、设备折旧等。取费灵活，客户296、易于接受，适用性高取费灵活，客户易于接受，适用性高销售前期会所作为体验性设施，不易获销售前期会所作为体验性设施，不易获得盈利，运营成本作为营销必须投入得盈利，运营成本作为营销必须投入客户为使用频率付费，对持续性投入敏感性高客户为使用频率付费，对持续性投入敏感性高本报告是严格保密的。282附件：成熟市场高档项目会所研究附件：成熟市场高档项目会所研究会所的市场现状：会所的市场现状：u会所为高端项目必备的配套要素，具有提升项目品质、树立项目形象、会所为高端项目必备的配套要素，具有提升项目品质、树立项目形象、提升物业价值的作用；提升物业价值的作用；u会所具有前期投入大，维护成本高，不易经营，难以获利等297、特征，成会所具有前期投入大，维护成本高，不易经营，难以获利等特征，成熟市场高端项目会所有熟市场高端项目会所有80%80%以上处于亏本经营状态；以上处于亏本经营状态；u北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到平衡或盈利的会所。平衡或盈利的会所。通过选取成熟市场成功经营会所案例，对其管理及盈利模式通过选取成熟市场成功经营会所案例，对其管理及盈利模式进行研究，对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用进行研究，对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用本报告是严格保密的。283奥林匹克花园会所，奥林匹克花园运动城奥林匹克花园会所298、，奥林匹克花园运动城运动就在运动就在家门口家门口u北京奥林匹克花园运动城是北京奥林匹克花园的标志性建筑，由悉尼奥运会体育场馆的主设计师菲利浦考克斯亲自设计，占地面积为5601.75平方米，总建筑面积为14258.3平方米。奥林匹克花园运动城是奥林匹克花园的卖点之一，配合奥林匹克花园主打健康社区的概念，在一期销售时投入使用本报告是严格保密的。284会所以大众型体育运动项目为主会所以大众型体育运动项目为主u运动城以会员制经营为主，以科学化健康服务为宗旨，是一家集健身、专业训练、休闲娱乐、餐饮聚会等为一体的大型综合性体育休闲设施。层数项目规模经营状况一层羽毛球10个标准场地在营篮球2个标准场地在营乒299、乓球12张球台在营游泳25*12.5米国际标准短池在营二层健身共1500平方米空置，考虑引入专业公司外包经营跆拳道在营瑜伽在营壁球2个在营三层屋顶网球场1个标准网球场在营目前会所内全部为体育运动项目，餐饮等项目没有设置本报告是严格保密的。285在不考虑房租的情况下，奥林匹克花园运动城经营基本维持在不考虑房租的情况下，奥林匹克花园运动城经营基本维持平衡平衡u收入收入u会员制经营，包括年卡、VIP卡、半年卡、季卡、月卡、记次卡，会员卡一共200-300人，年流水100多万元。u游泳池年流水40万元左右，好的时候45-46万元，差的时候38万元。u游泳池日人流量少时20-30人，多时200-300人300、，最多同时接待150-160人u经营成本经营成本u构成：人员工资，水电消耗、契税、设备维护成本、摊销费用等：u人员设置：三班设置，一人收银，一人前台，游泳池前台，游泳池两个救生员u冬天一天的供暖费500元，包括地热、暖风、热水等等运动城已经运营三年，投入使用一年后基本可以做到盈亏平衡（不考虑房租和设备折旧）本报告是严格保密的。286前期前期定位定位定位清晰：定位清晰：与项目主题紧密结合，定位专业化、规模化的体育运动会所项目设置：项目设置：以少量高档项目标定会所档次，以多种大众型运动项目作为收入来源成功经验后期后期经营经营成本控制成本控制：深挖高成本项目细节，根据实际情况灵活调控成本结构场地场地301、多能利用：多能利用：为体育赛事以外的大型活动提供场地，增加收入对外营销：对外营销：低成本高效率，品牌共建、体育赛事造势、挖掘外部资源成功经验借鉴成功经验借鉴开办培训班：开办培训班：提高场地单位时间的收益对内对内节流节流对外对外开源开源本报告是严格保密的。287定位清晰：与项目主题紧密结合，定位专业化、规模化的体定位清晰：与项目主题紧密结合，定位专业化、规模化的体育运动会所育运动会所u一、专业化一、专业化u1 1、专业化的运动设备设施、专业化的运动设备设施u灯光照明u双鱼牌乒乓球设备u运动地板u2 2、专业化的教练队伍、专业化的教练队伍u聘请省市队教练作为场馆教练u二、规模化二、规模化u1、1.302、4万平米大型运动场馆。u2、综合馆1300平方米，适合组合大型赛事和活动本报告是严格保密的。288项目设置：以少量高档项目标定会所档次，以多种大众型运项目设置：以少量高档项目标定会所档次，以多种大众型运动项目作为收入来源动项目作为收入来源层数项目投资成本运营成本利用率经营收入作用一层羽毛球高低高高赚钱利润篮球一般低高一般赚取利润乒乓球一般低高一般赚取利润游泳高高一般高标定档次、赚取利润二层健身高空置瑜伽低一般高一般赚取利润跆拳道低一般一般一般赚取利润壁球高低低低标定档次三层屋顶网球场高低低低标定档次u处于投入成本的考虑，健身房目前处于空置状态，考虑引入专业化的公司进行外包经营u一层是利用率最高303、的项目，是收入的主要来源，瑜伽和跆拳道虽然利用率一般，但是由于运营成本低，也能带来可观的收益。奥林匹克花园运动城项目评价表本报告是严格保密的。289对外营销：低成本高效率，与周边商家品牌共建，高调对外营销：低成本高效率，与周边商家品牌共建，高调举办体育赛事造势，充分挖掘已有外部资源举办体育赛事造势，充分挖掘已有外部资源1.与周边商家品牌共建：与周边商家品牌共建：强势营销的具体作法：强势营销的具体作法：2.高调举办体育赛事：高调举办体育赛事：通过举办辐射范围较大的非专业体育赛事，扩大奥园在运动爱好者中的知名度，扩大客户群。TIP:可与商家合作，对方免费为比赛提供VIP卡、代金券、优惠券等奖品取得304、冠名权以节约成本a)互换宣传材料：互换宣传材料：与周边的京客隆超市、大鸭梨酒店等有影响力的非竞争性商家合作，在对方的入口处放置自己的宣传材料，扩大宣传范围b)互相提供优惠：互相提供优惠：会所曾经开展入会即送118元大鸭梨代金券的活动，双方借势宣传提升了知名度，又为会员创造了实惠3.充分挖掘外部资源：充分挖掘外部资源：利用奥园与中体的合作关系，借助中体的政府资源，承办其他政府部门的运动会 节约成本起到的效果有限，想要盈利，关键还是走出去，对外开源北京奥林匹克花园运动城总经理 李先生本报告是严格保密的。290场地多能利用：为体育赛事以外的大型活动提供场地，增加场地多能利用：为体育赛事以外的大型活动305、提供场地，增加收入收入u承办专业的体育赛事之外，运动城还为多种非体育活动提供场地，以增加会所收入，同时也可以提升会所知名度u纯运动的主题和适中的收费，有很强的市场竞争力1.运动品牌产品发布会：运动品牌产品发布会：奥园运动城的纯运动定位和多功能厅1400平米的大型空间很适合运动品牌的发布活动。李宁公司曾在奥园综合馆举办过新品发布会，NBA著名球星奥尼尔亲临使得现场气氛火爆。该类发布会既为运动城赚取了利润，又提高了运动城的知名度曾举办的活动：曾举办的活动：2.非体育类的比赛：非体育类的比赛：为北京国际街舞节提供比赛场地3.人力资源公司培训：人力资源公司培训：人力资源公司的素质拓展训练需要较大的室内306、场地，运动城的综合馆可以满足这一要求。街舞大赛街舞大赛街舞大赛街舞大赛本报告是严格保密的。291开办培训班：提高场地单位时间的收益开办培训班：提高场地单位时间的收益u会所开办了大量相关的培训班，成本低，收益高，既能直接赚取利润，又能提高会员运动热情促进消费u现有培训班5个：跆拳道、瑜伽、乒乓球、羽毛球、游泳u可以负责联系所有运动项目的私人教练，进行一对一指导跆拳道班学员在中秋联欢会上的表演跆拳道班学员在中秋联欢会上的表演乒乓球班学员和教练练习乒乓球班学员和教练练习暑期游泳班暑期游泳班羽毛羽毛球训练班球训练班本报告是严格保密的。292成本控制：深挖高成本项目细节，根据实际情况灵活调控成成本控制：307、深挖高成本项目细节，根据实际情况灵活调控成本结构本结构u成本控制举措选取原则：1.能压缩较大成本2.服务质量不会下降过多u各项目的运营成本相差较多，根据原则一，成本较高的项目可压缩较多的成本u羽毛球、乒乓球、壁球、网球等项目成本较低，主要集中在地板上蜡、球网等场地设施的维护，压缩空间有限，过分压缩会极大的影响服务质量u游泳馆运营成本占会所约40%，成本压缩空间较大，并且很多细节进行成本控制后，顾客感知不明显1.减少日常维护成本减少日常维护成本游泳馆成本控制关键举措：游泳馆成本控制关键举措：2.节约人员成本：节约人员成本：标准泳池必须配备2个救生员，开办游泳班时，直接培训救生员作为教练，大幅节约308、了人员成本a)选取性价比高的制剂：选取性价比高的制剂：泳池消毒、过滤均需要大量昂贵的化学制剂，在保证卫生状况的前提下，选取成本最低的药剂b)调控换水率：调控换水率：根据游泳池的使用频率和水质的实际情况，适当调节换水率，在10-30%/月的标准范围内浮动c)灵活供暖：灵活供暖：游泳馆冬季供暖成本为500元/天，在空闲时段，适当调低室内温度，可以大幅节约能源d)调控池底清洗频率：调控池底清洗频率：根据季节灵活调控，夏季人多、温度高时1-2周/次，其他季节人少、气温低可以1-2月/次本报告是严格保密的。293成功经验总结成功经验总结u定位清晰：定位清晰：与项目主题紧密结合，定位专业化、规模化的体育运309、动会所u项目设置：项目设置：以少量高档项目标定会所档次，以多种大众型运动项目作为收入来源u成本控制：成本控制：深挖高成本项目细节，根据实际情况灵活调控成本结构u对外营销：对外营销：低成本高效率，品牌共建、体育赛事造势、挖掘外部资源u场地多能利用：场地多能利用：为体育赛事以外的大型活动提供场地，增加收入u开办培训班：开办培训班：提高场地单位时间的收益本报告是严格保密的。294紫玉山庄会所总面积五万余平米，包括俱乐部、康体中紫玉山庄会所总面积五万余平米，包括俱乐部、康体中心、度假酒店三个部分心、度假酒店三个部分u北京紫玉山庄别墅占地1000亩，百分之八十以上为园林绿化地，周边为宽达100米的林木群310、，山庄内六万平方米的草坪，十六万株树木，三万多平方米的人工湖u紫玉山庄会所坐落于享有“中国第一生态园区”盛名的紫玉山庄内，总面积达五万余平方米，包括俱乐俱乐部、康体中心、度假部、康体中心、度假酒店酒店三个部分本报告是严格保密的。295会所三部分功能各有所侧重，互相配合，促进会所经营会所三部分功能各有所侧重，互相配合，促进会所经营配套功能定位客户来源经营情况在会所经营中的作用俱乐俱乐部部以餐饮为主，可承办宴会、以餐饮为主，可承办宴会、婚庆、大型会议婚庆、大型会议外向经营收入为主，为大型外向经营收入为主，为大型会议、婚庆提供餐饮；社区会议、婚庆提供餐饮；社区业主宴请亲友业主宴请亲友所有餐厅使用频率311、均所有餐厅使用频率均非常高，收益良好非常高，收益良好吸引外来客户，与酒店吸引外来客户，与酒店配合，盈利项目配合，盈利项目康体中心休闲养生、康体健身功能为主，有各种健身设施以及水疗养生中心仅对会员、业主以及宾馆住客开放由于客户来源限制，使用率较低，一直亏损业主会员专享，体现项目尊贵感度假酒店五星级酒店，提供高规格住宿空间外向经营为主，为大型会议提供会议和住宿配套；探访社区业主的亲友经营良好，入住率常年在70%以上，收益较好标定会所档次，吸引外来客户，与俱乐部配合，盈利项目会所各设施功能会所各设施功能俱乐部俱乐部度假酒店度假酒店康体中心康体中心本报告是严格保密的。296俱乐部功能以餐饮为主，经营状312、况较好，消费者以业主、酒俱乐部功能以餐饮为主，经营状况较好，消费者以业主、酒店住客为主店住客为主u俱乐部建筑面积约为25002500左右，共四层，是紫玉山庄最早建成配套设施u俱乐部功能以餐饮以餐饮为主为主，包含中、西餐厅，酒吧等u主要消费者包括别别墅业主、酒店住客墅业主、酒店住客及外来的会议、婚庆客户绿洲西餐厅翠湖阁中餐厅楼层设施面积/容纳人数功能/经营情况四层酒吧150平米，供30人用餐聚会；使用频率不高三层宴会大厅180平米，供150人用餐或280人会议宴会、婚庆；使用率高二层中餐厅包括大厅和三个包间大厅 150平米，供40人用餐三个包间分别容纳16人、6人、4人餐饮；使用频率高一层西餐厅313、；大堂；室内恒温泳池西餐厅 100平米左右 38人用餐餐厅；使用频率高。泳池；使用频率一般地下室办公区-俱乐部各楼层设施俱乐部各楼层设施本报告是严格保密的。297灵活利用室外开敞空间，举办大型商务展会、社交酒会及婚灵活利用室外开敞空间，举办大型商务展会、社交酒会及婚礼庆典，增加收入礼庆典，增加收入 u除室内设施外，俱乐部还利用隔湖相望，面积达三万平米的中央大草坪，配合熙游台，荷花池等，大量举办户外大量举办户外婚典、商务展会及社婚典、商务展会及社交酒会交酒会u举办过的重要商务活动有奥迪A4投放市场发布宴会、丰田汽车媒体答谢会、Speedo新品发布会、2007中国演艺名人公众形象满意度调查启动仪式314、高丝化妆品新形象代言人新闻发布会、潘婷闪亮之旅 北京站 微软亚洲研究院家庭日活动微软亚洲研究院家庭日活动索尼索尼VAIO春季新品展示会春季新品展示会微软亚洲研究院家庭日活动微软亚洲研究院家庭日活动草坪婚礼草坪婚礼设施备注草坪主要用来举办婚礼和其他大型室外活动，场地使用费用在1万，自助餐最低188元/位或者2188元/桌；使用频率较高俱乐部大露台（靠近中心湖）用做室外聚餐、聚会和活动，可容纳50人左右本报告是严格保密的。298康体中心以休闲养生、康体健身功能为主，由于仅对会员开康体中心以休闲养生、康体健身功能为主，由于仅对会员开放，使用率不高放，使用率不高u康体中心总面积1000多平米，以休闲315、养生、康体健身功能为主u由于只对会员和酒店只对会员和酒店客户开放，使用率不客户开放，使用率不高高 u健身部分包括各种球类、泳池、健身中心、电子游戏等u水疗中心包括泰式桑拿（干/湿蒸房、冲浪浴）、中医保健按摩和SPA香薰美体自然系列调理等多种养生功能设施数量功能室外泳池1个相对专业，北京五环内最大的、国际标准泳道室外网球场2个球类休闲、练习、比赛室外篮球场-室外仿夏威夷木质大楼台1个邻近室外泳池；聚会、看电影、休息室内羽毛球场2个根据需要，可以改变成宴会大厅，举办大型婚礼室内乒乓球场2个电子游戏室4-5个供小孩使用健身中心1个面向泳池水疗中心1个只有水疗中心布置在一层，向非会员开放；水疗中心消费316、水平在300-850元之间/次康体中心功能设施康体中心功能设施本报告是严格保密的。299度假酒店为五星级标准，共有客房度假酒店为五星级标准，共有客房6363间，并有完善的商务会间，并有完善的商务会议配套设施议配套设施 u度假酒店：按五星级标准建造，地上2层，局部地下1层，整体装修为泰式风格u共有客房63间，标间面积30平米，多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心类型数量备注客房豪华套房4门市价格：1880元或者2380（带露台）高级客房15门市价格：1580元（带露台）标准客房44门市价格：1180元会议会议室A1180平米；60人会议会议室B190平米；40人会议室C190平米；317、40人谈话室-商务中心-酒店功能配比和价格状况酒店功能配比和价格状况本报告是严格保密的。300酒店经营情况非常好，平均入住率酒店经营情况非常好，平均入住率70%70%以上，客户以大型公以上，客户以大型公司的商务会议客户为主司的商务会议客户为主 u2004年5月13日试营业，对整个配套的经营起到了很大的改善作用u入住率非常高，平时达到70%，旺季可以达到100%u主要客户为商务客户，多家大型的企业在此举行会议(如西门子常年在这里举行公司会议和培训)u部分业主招待朋友也选择在该酒店住宿商务客户多看中此处相对安静、优美和纯粹的环境，通常入住2-3天，每次规模在20-30人本报告是严格保密的。301会318、员系统会员系统u会所客户构成：主要分为会员客户、酒店客户以及非会员别墅业主三类u会员系统现状：目前共有会员100多人，会员入会费为1.5万元，会费90美金/月u会员权益：使用俱乐部的餐厅、酒吧，不需要额外支付15%的服务费除康体中心中的水疗中心外，所有设施均实行会员制，部分设施仅对会员及酒店住客开放u俱乐部营销的主要渠道业主推荐与俱乐部使用客户口碑传播 本报告是严格保密的。302棕榈泉国际公寓会所棕榈泉国际公寓会所集餐饮与健身为一体的高级私集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部人俱乐部 u棕榈泉国际公寓会所共三层，总建筑面积总建筑面积1300013000平方米平方米。u由知名香港G.I.L艺术及室319、内设计顾问有限公司设计本报告是严格保密的。303会所设置以餐饮和休闲健身为主会所设置以餐饮和休闲健身为主层数项目规模特色一层接待大厅约500平米地下一层水疗中心17个包间，1000平米泰式健身房300平米，40组健身设备，包括跳操、瑜伽、配套用房等共1500平米红酒雪茄吧20-30人商务中心约40平米地下二层24小时恒温游泳池55*15米，两个端头为圆形按摩池中餐厅5个vip包间，大厅容纳50人川菜、粤菜西餐厅约500平米东南亚式麻将室50平米多功能厅可容纳200人台球室200平米本报告是严格保密的。304会所设置以餐饮和休闲健身为主（二）会所设置以餐饮和休闲健身为主（二）红酒雪茄吧中西餐厅水320、疗中心接待大厅本报告是严格保密的。305会所设置以餐饮和休闲健身为主（三）会所设置以餐饮和休闲健身为主（三）宴会厅恒温游泳池Spa包房本报告是严格保密的。306会所采用会员制经营方式，业主和租客占到会所采用会员制经营方式，业主和租客占到80%80%u会所才用会员制经营方式，包括个人会籍、公司会籍和终身会籍三种方式。u持个人会籍的会员之配偶及 21岁以下子女均享有个人会籍的各项权益。u业主免入会费，会员年费：16000元/年u会员可免费享受温泉游泳池、健身，免餐饮15%的服务费会所使用者分类会所定位高端，硬件设施完备，面向社会公开经营，以求降低经营压力，但是社会品牌认可度不高，使用者以业主和租客321、占绝大多数。本报告是严格保密的。307成功会所特征总结成功会所特征总结u1 1、具有规模化效益、具有规模化效益较大规模，功能设置综合，较大规模，功能设置综合，形成树立形象的项目与盈利项目作用互补，取得形成树立形象的项目与盈利项目作用互补，取得经营平衡；经营平衡；u2 2、有专业的经营管理能力、有专业的经营管理能力u3 3、有稳定的客流，对外经营，会员制管理：对外、有稳定的客流，对外经营，会员制管理：对外获得更多客户群，通过会员制进行消费层次筛选，获得更多客户群，通过会员制进行消费层次筛选，收取高额会费；收取高额会费；u4 4、经过较长时间的培养期、经过较长时间的培养期本报告是严格保密的。308322、会所收入形式总结会所收入形式总结u经营收费经营收费u会所通过市场化的运营收费，向使用者收取使用费，包括提供收费服务、场地出租等u多数会所采取此种形式u摊入物业管理费摊入物业管理费u对会所经营成本进行估算，将部分成本摊入到物业管理费中，业主可以免费或低价享用会所服务u多用于高端项目，客户对物业费高低不敏感u开发商补贴开发商补贴u为了保证会所正常运营的需要，开发商对会所经营亏损的部分进行补贴，此外还包括免除场地租金、设备折旧等。本报告是严格保密的。309会所的经营方式总结会所的经营方式总结u外包经营外包经营u开发商将会所外包给第三方经营，只收取固定的费用，如场地租赁费等u自我经营自我经营u开发商经323、营会所，自己组建管理团队或聘请专业的会所管理公司进行运营管理u合伙经营合伙经营u通过多种形式，约定投入和经营费用分担比例、利润分成比例，与第三方合伙经营会所本报告是严格保密的。310一、近来政策解读及未来政策预测一、近来政策解读及未来政策预测附件附件1：宏观政策分析：宏观政策分析本报告是严格保密的。3110505年年初年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委关于稳定住房价格工作的意见规定普通住房标准0505年年中年年中0505年年底324、年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见0606年年初年年初0606年年中年年中0606年年底年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同0707年年初年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算资料来源：世联研究当前政策调控是当前政策调控是05-06年的延续：年的延续：05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制325、本报告是严格保密的。312行政管理土地政策金融政策税收政策经适廉租影响供给短期停批别墅用地营业税征收；个人所得税长期上调贷款利率；上调存款准备金率短期打击捂盘长期90/70政策清理囤积土地土地增值税增加廉租房影响需求短期提高首付成数至三成营业税征收；个人所得税长期上调贷款利率；短期转按、加按长期02-0602-06年全国商品房价格变化图年全国商品房价格变化图05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，涨中，直接引发本轮宏观调控直接引发本轮宏观调控本报告是严格保密的。313本轮调控以金融手段为主，显示326、出中央给房地产市场降温的本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施坚定决心与强硬措施国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机327、构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52提高到2.79；一年期贷款基准利率由现行的6.12提高到6.39。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。中国人民银行决定从20072007年年4 4月月1616日日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金328、率0.5个百分点。深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。9月14日晚间，央行宣布了今年以来第五次加息的决定，自9月15日起，上调329、金融机构人民币存贷款基准利率27个基点 中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%清算土地增值税清算土地增值税物权法物权法增强房地产监管力度，增强房地产监管力度，加大保障住房供应加大保障住房供应调息，收缩房贷，加强信贷管理调息，收缩房贷，加强信贷管理中国人民银行、中国银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补 充 通 知 （银 发2007452号，以下简称补充通知），进一步明确了通知中有关“严格住房消费贷款管理”的规定%进一步加强进一步加强商业性房地商业性房地330、产信贷管理产信贷管理 加强中介加强中介监管监管严格控制房严格控制房贷贷 中国人民银行宣布从月日起第10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。调整后，存款类金融机构将执行的存款准备金率标准。对从紧货币对从紧货币政策的响应政策的响应中国人民银行宣布从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%本报告是严格保密的。314金融手段金融手段严格控制信贷严格控制信贷扩大流动性回收扩大流动性回收提高准备金率提高准备金率加息加息提高首付款比例提高首付款比例1 1、银监会发出风险提示，要求银行不能放松借贷标准，严格、银监会发出风险提示，331、要求银行不能放松借贷标准，严格 三查三查，严防假按揭和虚假贷款，同时，在房价不断上升的环境下，银监会还严防假按揭和虚假贷款，同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。2 2、央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比、央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。例由目前的四成提高至五成。从市场效果来看，房贷紧缩政策将是抑制房价上涨的有效手从市场效果来看，房贷紧缩政策将是抑制房价上涨的有效手段，从经济增长看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩段，从经济增长看，通货膨胀的332、压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策的货币与财政政策政策影响关键词：紧缩货币政策政策影响关键词：紧缩货币政策本报告是严格保密的。315政策影响关键词：政策影响关键词：1.严格控制信贷严格控制信贷2007.82007.8 各大银行取消加按业务各大银行取消加按业务 贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭买三套以上客户银行可能不予办理按揭 二手放贷基本停止二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高贷款门槛提高2 2、银监会、银监会7 7月月2020日召开的年中工作333、会议明确表示，日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全要将金融机构的新增贷款速度控制在全年年15%15%以内，并将以内，并将15%15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。，因此紧缩贷款是下半年的主题。”1 1、深圳银监局于深圳银监局于20072007年年5 5月月1414日发布日发布关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理加强个人住房贷款管理等方面提高对等方面提高对房地产贷款的风险管理能力。房地产贷款的风险管理能力。本轮宏观调控：本次金融调控最为不同的一点在于本轮宏观调