1、房地产开发有限公司棚户区改建工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月41可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 XX市XX棚户区改造建设项目可行性研究报告目录一、总 论21.1项目背景与概况21.2主要技术经济指标3二、项目投资环境与市场研究42.1国家宏观投资环2、境分析42.2XX地区的经济社会状况及政策62.3房地产市场供求分析6三、建设规模与项目开发条件83.1项目现状和概况83.2建设规模、建筑面积、使用功能83.3项目建设条件9四、规划及建筑方案114.1规划依据114.2规划原则114.3规划理念124.4规划方案总体布局134.5建筑平面选型及形态14五、节能及环保175.1节能环保措施175.2建筑新技术的运用18六、消防措施19七、组织机构与人力资源配置207.1组织机构及工作职责207.2人力资源配置21八、物业管理228.1 常规性的公共服务228.2有针对性的专项服务24九、项目实施进度26十、投资估算2710.1投资估算27103、.2分年投资计划表28单位：万元29十一、财务评价3011.1财务评价基础数据假设3011.2销售收入估算3011.3财务评价31十二、社会评价3212.1项目对社会影响的分析3212.2社会风险分析33十三、研究结论与建议3413.1项目投资的SWOT分析3513.2结论及建议35一、总 论1.1项目背景与概况项目名称 XX市XX棚户区改造建设项目承办单位概况开发商：黑龙江省XX房地产开发有限公司可行性研究报告编制依据XX市2003-2020年城市总体规划XX市旧城区改造南区地块控制性详细规划XX市XX小区规划方案项目提出的理由XX市位于黑龙江省西南部、松嫩平原腹地，地处黑龙江省经济发展最活4、跃的哈大齐经济带上，南距哈尔滨120公里，北距齐齐哈尔160公里，毗邻石油名城大庆，两市相距仅30公里。XX市是东北地区一座拥有大量优势资源的城市：XX拥有世界三大优质草原之一，畜牧业发达，是中国唯一的“奶牛之乡”：XX地下同样拥有大量石油、天然气及地热资源；作为老工业基地，XX拥有良好的工业基础。项目拟建地点XX棚户区改造项目位于XX市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子牛路、牛街与南横街之间。XX市牛街横贯市区铁东区东西，全长6公里，西起XX市火车站，东至哈大高速公路入口处，牛街是XX市最早形成的主要道路，在牛街的南部有南横街、南环路、南郊路；北部有北横街、北环路、北引路等城市道路。以牛街为中5、心，向南北辐射的地区是XX市区商业金融业最发达、经济最活跃的地区，沿牛街分布着隆美百汇、海达商城、万达购物中心，百货大楼，中国银行、建设银行、交通银行等多家大型商业金融业机构。而本项目建设地点就在这个商贸经济圈的中心地带，距火车站距离不足一公里，距牛街100米，区域位置非常优越。该项目的用地属于XX市旧城区改造南区地块控制性详细规划的地段。项目预期目标XX棚户区改造项目将按照“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的“四高”标准进行运行，建成后将成为XX市铁东区中部商品集散中心，并彻底改造该地段居民居住生活现状，为居民营造一个卫生、安全、优美、舒适的新型居住社区。项目将以改善XX市的6、城市面貌、提高XX人民的居住水平、推动XX经济发展为主要出发点，以改变城市中心区城市形象为具体目标，通过对这个地段的改造，使其旧貌换新颜。同时通过市场运营，使开发商获得一定的经济利润，实现政府、人民、企业的“三赢”。1.2主要技术经济指标总占地面积：2.09公顷总建筑面积：4.61万平方米其中住宅建筑面积：2.85万平方米商服、综合市场及公建配套建筑面积：1.76万平方米绿地率：25容积率：2.21二、项目投资环境与市场研究2.1国家宏观投资环境分析国家政治经济形势及有关政策进入九十年代后，中国经济始终保持快速、稳定的增长，中国的综合国力得到了很大增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到迅猛发7、展。2003年起中央为规范房地产市场，进一步推动我国的房地产业的健康发展，颁布了一系列政策法规。为我国国民住房条件向小康型快速发展，有了一个持续发展不断完善的政策保证。振兴东北老工业基地2002年年底，党的十六大明确提出支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持以资源开采为主的城市发展接续产业。这是党中央从全面建设小康社会着眼作出的重大战略决策。振兴老工业基地既是东北等地自身改革发展的迫切要求，也是实现国家经济社会协调发展的重要战略举措。中央政府支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，意在使之成为继长江三角洲、珠江三角洲地区之后的又一经济增长区域。在具体措施上，除启动一批东北老工业基地调整改8、造项目和高科技项目，更将加紧研究制定能源、交通等基础设施规划，以及加强对东北三省城市规划的指导。振兴东北老工业基地为东北的城市建设提供了难得的机遇。国家棚户区改造政策的契机棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造万平方米棚户区，近万住房困难家庭的住房条件得到了改善。2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用至年时间，让200多万居民全部迁入新居。2.2XX地区的经济社会状况及政策XX地理位置XX市区9、位于哈大高速公路一侧，地处黑龙江省经济发展最活跃的哈大齐经济带中心，南距省城哈尔滨120公里、北离“鹤乡”齐齐哈尔160公里，与石油名城大庆仅相距30公里。项目所处区域在市区的位置XX棚户区改造项目位于XX市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子牛路、牛街与南横街之间。以牛街为中心，向南北辐射的地区是XX市区商业金融业最发达、经济最活跃的地区，沿牛街分布着隆美百汇、海达商城、万达购物中心，百货大楼，中国银行、建设银行、交通银行等多家大型商业金融业机构。而本项目建设地点就在这个商贸经济圈的中心地带，距火车站距离不足一公里，距牛街100米，区域位置非常优越。政府政策支持XX市委、市政府已经出台了相应的优10、惠政策。2.3房地产市场供求分析近几年，XX市区因城市建设的力度不断加强，同时受毗邻城市哈尔滨及大庆的影响，房地产开发在XX有了一定的发展。供应XX市2007-2008年新建商品房总量为29.75万平方米。其中，2007年开发建设的海达商城、隆美商都综合楼、锦江世纪家园一期等项目约5万平方米、2008年开发建设的锦江世纪家园二期、学院鼎都花园、学院生态小镇、阳光新城续建工程等项目约22万平方米，这几个楼盘是近两年XX市区主要投放市场的增量商品房。由此可见，XX市这两年商品房供应量并不很大，能形成规模的只有2008年开发的学院生态小镇一个楼盘，面积约9.5万平方米。需求XX房地产业正处于发展的初11、步阶段，据不完全统计，近几年，XX城区新的住宅基本在当年就全部消化完毕，二手房交易量也逐年呈上升趋势。去年由于受金融风暴的影响，加之大部分人有“买涨不买跌”的思想，因此，大多数有购房意愿的市民基本采取持币观望的态度，随着经济情况的好转，加之政府出台的多项拉动内需的利好政策，现阶段市民购房意愿明显增强。2009年新推出的楼盘销售形式都非常好，开盘便满场飘红的情况比比皆是。对比同期的供应量，可以看出市民对住宅仍有较大的需求，这种需求主要产生于以下几个因素： 更换新宅：城区大量住宅年代已久，且与商业混杂，品质低； 城市化进程带来的需求：农村居民及铁西居民搬迁到铁东（市中心）落户，特别是今年市政府将铁12、西区划定为仓储物流区，铁西居民向铁东区搬迁的数量将会越来越大；三、建设规模与项目开发条件3.1项目现状和概况本规划方案位于XX市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子牛路、牛街与南横街之间。处于XX商贸经济圈的中心地带，区域位置非常优越。3.2建设规模、建筑面积、使用功能XX市XX棚户区改造工程是XX旧城区改造的一个重要组成部分，也是棚户区改造的重点地段。将遵循“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的要求，建设一流的居住社区。XX市旧城区改造项目XX棚户区改造工程总建筑面积约4.61万平方米（其中商服及配套公建建筑面积1.76万平方米，住宅建筑面积2.85万平方米）。根据控制性详细规划的13、要求，居住建筑比重为62.6、商业及公共建筑的比重约为37.4。住宅及商业的具体产品结构如下表所示：类型层数总建筑面积M2户数户数比面积比多层住宅62851236010062.6商业配套121760337.4合 计621563601001003.3项目建设条件地形地貌地质水文及气候状况【地质地貌】XX市地质构造上属松辽盆地的一部分，全境处于长期缓慢下降作用为主的松辽中断陷中央拗陷期东部。主要地质岩层由新到老可分为：第四系全新统淤泥质亚粘土及砂砾石，上更新统黄土状亚粘土，淤泥质亚粘土、细粉砂、沙砾石，中下更新统林甸组、荒山组亚粘土夹砂砾石及砂砾石；第三系渐新统依安排组泥岩、砂质泥岩及砂岩；白垩系14、上统明水组泥岩、泥页岩、砂质泥岩、砂岩及砂砾岩。XX市地貌类型属松花江、嫩江冲积一级阶地。全市地势平坦开阔，由东北向西南逐渐低下，海拔由212米降至134米，相对高差78米，地面坡度1/600-1/300。【气候状况】XX市地处中纬度北温带亚欧大陆季风气候区内，属于北温带大陆性半干旱季风气候。主要特征是：冬季寒冷、干燥，时间长达200天以上；夏季雨热同期，时间短，约120天，年降雨量少，蒸发量大，比值为1：3.7，气候干旱，受季风环流和狭管效应影响；，春秋季风大，频率高。XX市的年平均气温（36年，下同）为3.2。年际间气温差异不大。历史出现的极端最高气温39.5（1979年7月24日），极端15、最低气温-44.3（1915年1月21日）。【日照降水】XX市年日照总时数为2659小时，年辐射量125.77千卡/平方厘米。年内5-9月日照时数1245.6小时，占全年的46.85，光能资源比较充足。XX受季风影响，平均雨量各季节不均。1993年降雨量为536.1毫米，春季（3-5月）26.8毫米，占5；夏季（6-8月）400.1毫米，占74.63；秋季（9-10月）93.8毫米，占17.50；冬季（11-12月）15.4毫米，占2.87。历年平均降雨量为419.7毫米，年降水量最大为680.5毫米（1960年），最小为248.2毫米（1989年）。XX风向比较稳定。受季风环流和狭管效应影响16、，全年风向季节性变化明显。春秋两季西北和西南风交替出现，出现频率最高，风速最大，夏季西南风，冬季多西北风，是黑龙江省多风地带。“七通一平”根据XX市城市总体规划（20032020）、XX市旧城区改造北区地块控制性详细规划和XX市旧城区改造南区地块控制性详细规划，本项目两处用地为商住用地。现状用地周边均被城市道路所围合，交通方便。现状市政给排水、供电、通讯等管网已形成，采暖与邻近小区锅炉房并网，采用分户供暖的方式，为小区供暖。 四、规划及建筑方案4.1规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法3、黑龙江城市规划管理条例4、黑龙江城市规划管理技术规定5、XX市城市总体规划（2003217、020）6、XX市旧城区改造南区地块控制性详细规划7、城市居住区规划设计规范4.2规划原则 根据XX的自然社会、历史和国民经济状况，XX的建筑布局及居住形态模式，强调环境、社会，经济三效益统一。以科学发展观为指导，强调规划理念的先进性和实践性；强调规划设计结合实际的可操作性；适度进行，稳步推进，为规划的实施提供可操作的空间。 以增加社会整体效益为先决条件，以提高综合经济效益为保证，以优化功能环境为最终目标。 根据市场经济的规划，参考经济发达地区的新生活模式，结合东北地区的生活习惯，为XX人民提供结构合理，布局完整，功能完善，价格适中的住宅商品。4.3规划理念总体规划理念统一于“三性一主题”，全18、方位的诠释设计思路。文化性：由于XX市本身的建筑历史不长，特色有限，所以一方面要深挖XX市的文化特色，同时也要多方面的结合国内外优秀的建筑文脉特色，形成XX的建筑文化特色。地域性：建筑是不可复制的单一产品，是凝固的音乐，所以在自古的建筑都反映了其所在地域的特色，包括气候、地理、人文、审美情趣等等都在建筑的形式、构造、结构上体现，所以本设计也将体现这样的特性。标志性：树立住宅商品的品牌意识，精心规划设计，为县级城市的住宅建设提供样板，给XX人民留下经得起时间考验得建筑群；其标志性一方面是体现建筑形态和环境景观的效果，另一方面则是建筑作为一种社会产品一的种综合效益的标志性，即要使其成为XX市的样本19、工程，示范工程。健康住宅主题：以人为本，生态健康的居住环境是本方案力图达到的另一种境界，希望建筑不单单是为居民提供一个遮风避雨的安息之所，更重要的是在满足住宅基本建设要素的前提下，提升健康要素，满足居住者的生理、心理、道德和社会适应上的多层次的健康要素。2009年健康住宅新版标准的一个显著特点就是健康住宅标准的多元化，强调了健康住宅不但要在居住环境、居住空间、空气环境、声、光、热、水、绿化环境等方面，而且扩展到住区的社会环境健康性，包括住区社会功能、住区心理环境、公共卫生体系、文化教育体系、保健体系。4.4规划方案总体布局XX市XX棚户区改造工程的布局应遵循城市整体的统一控制，同时在自己内部加20、以灵活设计，使城市旧城区改造完成后，既保留了城市原有的风貌特色，成为城市历史文脉的延续，又成为联系新的生活方式和新的居住理念的桥梁。方案特点其布局模式是在XX市旧城区改造南区地块控制性详细规划指导下，结合XX市的社会，经济实际情况，以及住区开发的合理性，提出的一种“符合居住模型”。由于该用地处于旧城区，其用地周边有保留建筑，用地呈不规则形状，规划布局顺应其结构进行建筑布置，以取得和用地周边建筑相同的城市肌理和空间意向；同时考虑东北日照要求高，住宅朝向要有利于居民的采光和节能需要而设计。在用地周边和沿城市道路部分布置低层商业建筑，而内部布置了多层住宅，布局以最大限度的满足日照要求的布局模式，并充21、分考虑和保留建筑及周边街坊建筑物的关系，在建筑风格上强调古典与现代相结合，古为今用，洋为中用，美观与实用并存。功能分区居住区、商业服务区、娱乐健身区等，其分区原则按照动静分离的模式，着力为居民营造一个良好的居住环境。功能结构按建筑所处位置不同确定其不同的功能。在周边的商贸区布置商业建筑、综合商场，内部布置多层住宅。小区内部建筑之间设置组团绿地，体现了居住环境的灵活和变化，从而丰富因为北方寒冷地区特点造成的单体建筑造型缺少变化而导致的小区内部空间单调感。道路系统小区内部规划道路结合周围建筑物布置，确定了主入口、次入口和道路骨架。绿化和景观系统绿化和景观系统采取点、线、面相结合的方式，因地制宜，灵22、活布置。4.5建筑平面选型及形态住宅建筑住宅设计要符合居住水平发展多元化、多层次要求，户型具有灵活性、多样性、前瞻性。单体设计讲究现代气息、个性化、构成虚实对比、高低错落、生动有趣的建筑形式。商住混合居住区的住宅以多层住宅搭配低层商铺为主，结合地形和景观品质分别设计不同的住宅类型。配建的廉租住房面积控制在50平方米以内，经济适用房套型面积控制在60平方米左右，普通商品住房套型面积90平方米以下的达到开发面积的70%。建筑形态强调地区性，体现当地的气候特征，即北方地区的建筑特色。住宅形式以条状变形为主，根据户型面积不同设计，建筑组合采用以一梯两户为主，布置少量一梯三户户型的不同组合方式。结构体系23、采用混合结构。为充分体现住宅建筑的特征，整个小区外立面采用较为丰富的色彩组合。大体的构成为：在小区的周边，建筑的色彩选用比较淡雅的色调，并与周边原有保留建筑的色彩相协调，中心地段的建筑色彩适当丰富。各单体建筑的基调以浅色系为主，结合周边环境加以活泼的色彩点缀，烘托出小区多姿多彩的生活氛围。外墙面材料低层以面砖为主，高层采用高级外墙涂料，屋面采用坡屋面的处理手法，其活泼的造型使得建筑形式浪漫多姿。住宅的剖面设计和群体布置考虑建筑的采光和体形变化，充分利用坡屋面做文章。商业及公共建筑配建居住区级的商服及公共设施，在为小区居民服务的同时，为周边地区服务。小区配套工程规划1、给排水设计给水系统设计初步24、考虑从北横街市政管线上接入，供小区生活、消防用水。小区设置独立供水间一处，以改善居民用水质量。生活供水系统分区保证住宅楼最低卫生器具配水点处的静水压力小于350Kpa，住宅楼每单元设分户水表，水表设在公共部位管井内。排水系统设计本工程室外雨污水分流。生活污水系统：室内生活污废水分流，生活污水经化粪池处理后与生活废水一起由De300，PVC-U加筋管排入牵北横街市政雨水管道。雨水系统：屋面雨水采用外排水系统，空调凝结水通过立管排入明沟，建筑周围设若干雨水口，汇集地表水，排入附近雨水窖井。消防系统设计泵房内设消火栓泵，供室内消火栓用水；屋顶设消防贮水；各标准层在每单元楼梯间设置一个双阀双栓室内消火25、栓；消火栓系统栓口动水压力超过50M设置减压孔板；在泵房内设置消防水池，贮存2小时室内消防栓用水量。室外按规范设置水泵接合器和消火栓。2、电气设计负荷等级及供电电源工程消防用电设、应急照明、水泵房为一级负荷。小区内拟设1个变电站。低压配电系统：工程均由变配电所引出配电干线，除特别重要负荷及一级负荷采用耐火型电缆供电外，其他用电负荷均采用母线槽或阻燃型电力电缆供电。容量大而分散的采用放射式配电，容量小且集中的采用树干式配电。所有电缆按温升选择并按电压损失校验。综合布线系统（PDS）电信部门提供电话电缆（具体容量待业主再确定）电话电缆从地下一层进入电缆进线室。各层设有PDS分线箱。火灾报警与消防联26、动系统在小区的物业的管理中心设置火灾报警与消防联动系统，汽车库设置温感探测器，其余位置均设烟感探测器。火灾发生时，通过烟温探测器，破玻和消火栓按钮等向消防控制中心报警并联动消防用电设备。消防控制中心另设消防广播系统，可供消防人员及组织疏散和灭火。3、绿地景观规划小区地处北方高寒地区，绿化植物结合环境特点配置。4、公共服务设施小区内各楼可直通消防车，设足够的消防栓、加压泵房。高层配消防栓结合器和报警器。设消防报警中心、专用消防水箱和加压泵。小区改造使用邻近小区锅炉房，对整个小区实行分户供暖。五、节能及环保5.1节能环保措施1、排水系统雨、污分流。2、排水管道采用低噪音螺旋管。3、餐饮排水采用隔油27、措施。4、据国家城市区域环境噪声标准及民用建筑隔声设计规范的规定，对噪声设备及其它设施进行处理。噪声较大的设备用房围护结构进行吸声设计，采用隔音门，基础采用减振措施及低噪音设备。5、厨房油烟及卫生间废气通过通风道排至屋外，机械排风竖井屋面排放。6、生活垃圾。垃圾采用袋装垃圾，收集在固定区域内，专人清理。7、顶及外墙铺设挤塑式聚苯乙烯泡沫料板，满足保温隔热要求。8、建筑外表采用浅色饰面，增加维护结构的隔热。9、住宅外窗采用双层中空玻璃，增加保温隔热性能。10、墙体采用复合式保温墙体，达到国家节能建筑的要求。11、屋顶形式满足顶层住宅对保温隔热的要求。5.2建筑新技术的运用可持续发展战略，依靠科技28、进步和新材料、新技术、新工艺、新设备的推广应用，从多层面带动住宅主体性能的革命推动住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，加大科技进步对住宅产业的贡献率，提高劳动生产率和城乡建筑档次，改善居住环境，提高居民生活质量。大力推广新材料、新技术、新工艺、新设备，提高住宅科技含金量，提高住宅技术标准化、成套化和集成化水平，形成适应地区经济、技术发展的先进适用成套技术体系。使该小区在新技术应用方面处于领先。住宅产业化要求住宅标准化、通用化、配套化、强调工厂化生产、装配化施工，框架异型柱结构、建筑模网体系、短肢剪力墙结构、混凝土砌块应用、外墙外保温和新能源利用等技术得到很大发展。住宅小区综合布29、线系统、信息网络系统、安防系统等住宅智能化技术在工程建设中普遍应用；新型节能门扇应用；给水管材应用PP-R、PE、铝塑复合管等新型化学管材；新型防水材料应用率；XPS、EPS等高效保温材料；得到市场的广泛认可。结合本地区的气候特点，以建筑节能技术和建材、应用技术为突破口，外保温复合夹心墙体，钢丝网架苯板外挂式保温节能、混凝土空心砌块组合墙，重点墙体、门窗、屋面、采暖系统和新能源利用等方面技术革新。充分利用可再生能源技术，积极推广太阳能，地热能等新能源利用技术。六、消防措施【消防栓系统】消防水量：室内5L/S，每根竖管5L/S。供水系统：配套公建内设室内消火栓系统，供水由位于地下室的集中泵房内的30、消火栓泵、气压罐提供。管网设水泵结合器一套，供城市消防车加压之用。室内消火栓布置按低规执行，消火栓箱内配置65消火栓，65衬胶、水龙带长25 M，水枪口径19，水枪喷嘴口径8。其下设5手提式干粉灭火器。小区各项消防设施均按照国家消防规范设置。七、组织机构与人力资源配置7.1组织机构及工作职责公司组织机构图：总经理副总经理2副总经理1材料部预算部工程部办公室配套部财务部开发部销售部物业管理主要机构工作职责1、总经理（1）全面负责公司日常行政和业务活动，组织实施董事会决议；（2）拟订和组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司内部管理机构方案、基本管理制度及具体规章；（4）提请董事会聘任或31、解聘公司副总经理、营销总监，聘任或解聘应由董事会聘任或解聘的其他管理人员；（5）代表公司对外处理经营业务；（6）执行董事会决议，定期或不定期向董事会汇报工作；（7）出席（或列席）董事会会议；（8）公司章程或董事会授权的其他职权。2、副总经理（1）协助总经理工作，负责分管特定范围内的管理职能，在分管职能上有较大自主决策权；（2）参加公司常务办公会议，发表工作意见和行使表决权；（3）总经理临时授权的其他工作任务。（4）副总经理1主要负责市场方向的工作，副总经理2主要负责工程技术方向工作。7.2人力资源配置针对项目周期长的特点，建议人力资源配置遵循“公司派驻与本土化相结合”的原则。（1）公司派驻：公32、司副总经理级别以上及个别核心部门的人员，以公司派驻为主；（2）本土化：公司操作层面的人员，以在当地招聘为主。八、物业管理物业管理是商品房销售的延伸，具有明显的社会化、企业化的特点，其主要目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。针对XX市目前物业管理的现状，房地产开发企业在楼盘建设过程中，将组建为居住小区服务的物业管理企业，以为业主提供必要的物业管理服务，同时树立良好的社会形象，增强在房地产市场的竞争能力。物业管理将提供以下三类服务。8.1 常规性的公共服务这是物业管理中的33、基本管理工作，是物业管理企业面向所有用户提供最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用。常规性的公共服务主要有以下八项：1、房屋建筑主体的管理为保持房屋的使用功能，进行以下各项管理与服务工作：掌握房屋的基本情况：包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等；房屋修缮及其管理：包括房屋的日常维护、维修等各项工作；房屋装修管理：包括房屋装修的申请与批准以及装修的设计、材料、安全等各项管理工作。2、房屋设备、设施的管理这是为保持房屋及其配套的附属的各类设备、设施正常运行及使用而进行的管理和服务工作。具体包括：房屋照明系统的维护；变配电设备的维修养护；配套供水泵管的检修和维护；供暖34、系统的管理和维护；电梯运行管理及设备维护等。3、环境卫生的管理这是为了向用户提供一个整洁舒适的居住环境而进行的管理与服务工作。它包括道路、走廊、公共场地的打扫，垃圾清运、防鼠灭虫，外墙清洗和粉刷，电梯清洁，地板的保洁等。4、绿化管理这是为用户营造一个优美宜人的居住环境而开展的绿化草地和花木的养护工作，它包括园林绿化的营造与保养，物业整体环境的美化等。5、治安管理是为维护物业正常的工作、生活秩序而进行的一项专门性管理和服务工作。它包括楼宇内外的安全、保卫、警戒及对各类突发性事件的预防与管理。6、消防管理为维护用户正常的工作、生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。它包括火灾的预防以及发生火灾35、时的救护。7、车辆道路管理主要是指为业主管理车辆、养护小区内的道路等。8.2有针对性的专项服务物业管理企业为改善和提高用户的工作、生活条件，满足其需要而提供的各项服务工作。有针对性的专项服务的内容包括：1、日常生活类物业管理企业为广大用户提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家政服务工作。具体包括：衣着方面：为用户清洗衣物、被褥等；饮食方面：为用户代购食品、燃料等；居住方面：代用户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等；出行方面：为用户代购代订车船票、飞机票、接送小孩上学、入托、接送病人看病，代用户保管自行车以及机动车辆，并对其进行保养、清洗与维修等。2、文化、教育、卫生、体育类物业管理企业在36、文化、教育、卫生、体育等方面开展的各项服务活动。包括各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：文化：开办图书室、录音录象室，举办展览、文化知识讲座等；教育：开办托儿所、幼儿园、学前班、假期中小学生补习提高班；卫生：设立卫生站，提供出诊、小孩疫苗接种服务，提供家庭病房服务等；体育：修建活动场地，安装健身设施。九、项目实施进度9.1建设工期XX市XX棚户区改造工程项目拟于2010年4月初开始启动，计划在2010年10月完成全部开发建设。表9-1XX棚改项目实施进度表年 份2010总 计多层住宅（万）2.852.85商服公建（万）1.761.76合 计4.614.61十、投资估算10.1投资37、估算建设投资估算项目开发成本测算如下表所示：表10-1XX棚改建设项目开发成本（4.61万）成 本 项 目单 价（元/）总 价（万元）土地成本180830建安成本9804518前期费用23106筹建开办费1046可行性研究费314勘探费1.56.9设计费8.539.1基础设施配套费50231配套工程费自来水增容费污水、废水排放费供电工程贴费电话增容费有线电视费环卫配套费配套设施费140645道路管网围墙路灯安保系统能源站变电房水泵房垃圾房景观绿化30138交纳规费大市政配套人防费质监费等其他费用总开发成本1403元6468万元经营费用测算项目经营费用测算如下表所示：表10-2XX棚改建设项目经38、营费用（4.61万）项目单价（元/）总计（万元）计费基础费率管理费1046.1财务费用1569.2销售费用627.7营业税65299.7物业维修基金523.0监理费用523.0不可预见费1046.1合计116535总投资估算项目总投资主要由开发成本和经营费用两个部分组成。由表10-1、表10-2两项总费用累计，可知：项目总投资约7003元人民币。10.2分年投资计划表根据“XX市XX棚户区改造建设项目实施进度表”，项目投资主要发生在2010年，投资计划如下表所示：表10-3XX棚改建设项目投资计划表年份2010合计建筑面积（万）4.614.61土建成本（万元）64686468经营费用（万元）539、35535合计（万元）70037003表10-4XX棚改项目资金筹措计划表 单位：万元年份201020112012合计1.年资金需用额700370032.资金来源700370032.1资本金500050002.2预售房收入7005322252510752XX市XX棚户区改造建设项目计划总投资7003万元人民币，计划在开工当年一次性投入自有资金5000万元人民币，全部项目于2010年10月份完成。十一、财务评价11.1财务评价基础数据假设销售价格根据第十部分的成本估算，单方总成本约在1519元/，故假设商服部分一层、二层平均售价为3600元/，住宅部分平均售价为2100元/。销售率针对目前XX房40、地产市场的容量和该小区所处的区位预测，该项目销售将需要一个不太长的周期，扣除不参加销售的1.60万平方米回迁住宅，可销售的3.01万平方米建筑（其中住宅1.87万平方米，公建、商服1.14万平方米）按第一年65%，第二年30%，第三年5%的比例进行销售。11.2销售收入估算项目完成后可实现销售收入1028万元。依据上述假设，该项目的销售收入情况如下表所示：表11-1销售收入估算表年 份201020112012合计总建筑面积（万）4.614.61住宅建筑面积（万）2.852.85商服建筑面积（万）1.761.76可销售住宅面积（万）1.870.650.09可销售商服面积（万）1.140.400.41、06当年住宅销售量（万）1.220.560.09当年商服销售量（万）0.740.340.06住宅尾房量（万）0.650.09商服尾房量（万）0.400.06住宅单价（元/）210021002100商服单价（元/）360036003600年销售总价（万元）52262400405803111.3财务评价11.3.1净现金流入及利润表表8-2财务分析表年份201020112012合计年销售总价（万元）522624004058031年总成本（万元）70037003所得税（33%）339税后利润（万元）689总投资利润率=9.84十二、社会评价“国泰民安，经济繁荣”是中国社会进入21世纪后的真实写照，振42、兴东北老工业基地的政策春风则给东北三省的经济发展按上了腾飞的翅膀，棚户区改造的政策给城市旧城区的改造带来了勃勃生机。XX市具有悠久的历史，早在上世纪30年代就由当时的日本规划部门做了第一稿城市规划，从一张保存至今的1937年制作的规划平面图上可以清晰的看到，XX城区现状的道路网系统和当时的设计基本一致，合理的道路网布局使XX市区保持了良好的城市机理，为新世纪XX城市发展奠定了坚实的基础。XX市的领导集体高瞻远瞩，给未来的城市发展制定了战略方针，XX人民正发扬“不用扬鞭自奋蹄”的精神打造全新的XX。12.1项目对社会影响的分析XX市XX棚户区改造项目是XX市旧城区改造建设的重要举措，对XX城市旧43、城区改造建设具有极其重要的战略意义。XX棚户区改造项目的建设将形成一个融居住、商业为一体的新型居住小区，改变XX市旧城区脏、乱、差的现状面貌，改善和提高城市居民的生活环境，并极大提高XX的城市形象。12.1.1推动城市经济发展XX有着丰富的牧场资源、乳业资源、石化资源、农业资源，有着良好的工业基础，进行旧城区改造，建设良好的城市基础设施，打造优美的城市形象将会极大推动招商引资的工作，从而充分发挥城市资源优势，推动XX经济的发展。自上世纪九十年代起，房地产业在中国就一直处于“支柱产业”的地位，它不仅自身能产生极大的经济效应，同时还能带动建材、装潢、建筑以及相关服务业的发展。XX还处于房地产业的起44、步阶段，房地产业的立体经济效用对推动XX经济发展也将发挥重要作用。12.1.2改善人民的居住水平和许多老城一样，XX市旧城区在展现悠久的历史文脉，富有韵味的文化底蕴的同时，也不可避免地表现出城市面貌陈旧、基础设施落后、功能配置不齐等弊病。XX棚户区改造项目的建设将遵循“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的原则，规划建设一流的居住社区，改善城市居民的生活水平。12.2社会风险分析社会风险主要指由于人文社会环境因素的变动影响房地产市场，从而给房地产投资者带来损失的可能性。针对XX棚户区改造项目，社会风险将主要来于以下三个方面。12.2.1区域发展影响由于周围房地产商品发生变化而影响房45、地产开发投资者所投资的房地产商品的价格，从而给投资者带来损失。XX市区今年至明年除XX棚户区改造项目外还将有十个以上地块进行棚户区改造建设，且与本项目距离不远，如同期开盘将会影响该地区房地产价格。12.2.2其它风险大的经济环境的变化也会给房地产开发和销售带来一定的风险。十三、研究结论与建议13.1项目投资的SWOT分析有利因素（Strength） 公司具备成熟、先进的经营理念及广泛的社会资源 项目区位为XX市城市老城区中心区，与牛街、XX市火车站、万达购物中心、百货大楼等地相距不远，可以产生集聚效应 享有大量优惠政策，能够建立成本优势 已取得政府的支持不利因素(Weakness) 因近两年棚46、户区改造的面积较大，因此会给本项目销售带来影响 开发过程中的不确定性，其中隐含着风险因素项目机会(Opportunity) 中央政府振兴东北老工业基地的政策提供了良好的宏观经济环境 XX、大庆及周边的市县目前还都处在较低的竞争水平，存在大量的、形形色色的市场机会 铁西物流区的建设，给铁东区房地产销售带来的机遇竞争威胁(Threaten) 同期在XX市区还有其他地段进行商品房开发和棚户区改造项目13.2结论及建议从上世纪九十年代开始至今，中国经济始终保持高速健康的发展态势，房地产作为新的经济增长点，在九十年代后期得到了迅速发展，主要表现在：开发量逐年放量增长、规划建设水平不断提高、房产交易十分活47、跃、房价大幅度上涨东北在我国近代史上有着重要的政治及经济地位，新中国成立后，由于其特殊的地理位置，在东北兴建了大量的工业设施，但随着我国经济发展策略的调整，东北丧失了科技、人才、资金等新经济发展所必须的要素优势。新一届中央政府在执政不久就提出了发展东北老工业基地的战略，正是考虑在原有的基础之上，利用外在资源推动东北经济的迅速腾飞。在此过程中，将会突现出各种各样的机会，房地产业也将扮演重要的角色。通过分析，我们可以得出以下结论：1、XX处于“哈大齐”经济带的中心位置，正处于城市发展的崭新阶段，XX政府和人民期盼早日改善城市面貌，提高城市品位，提升城市综合竞争力，因此XX市XX棚户区改造项目的实施有其必要性；2、XX社会政治稳定，经济发展水平在黑龙江省64个县级市中，名列前茅，本届政府认真务实，给项目提供了大量的优惠政策，使项目具备了政策环境上的可行性；4、项目总投资的利润率为9.84%，且全部为自有资金，因此项目开发具备经济效益上的可行性。