1、房地产开发有限公司空港总部大楼项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产开发有限公司空港总部大楼项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 项目基本情况3一、项目背景概述3二、宗地地理位置3三、宗地现状4四、周边配套情况5五、大市政配套7六、规划控制要点2、7七、土地价格7八、土地升值潜力评估8第二章 项目合规性情况8第三章 项目投资的可行性和必要性分析8一、外部环境8二、内部因素12第四章 项目投资模式12第五章 市场分析与市场预测13一、广州市写字楼市场概述13二、xx区写字楼市场分析15三、xx区写字楼市场发展潜力分析20四、本项目的开发市场潜力与机会点分析21第六章 规划设计初步分析22一、规划指标对产品设计的影响22二、土地本身特征对产品设计的影响22三、自然与人文环境对产品设计影响22四、生活配套设施对产品设计的影响22五、市场分析结果对产品设计的影响23第七章 目标市场定位及产品定位23一、市场定位23二、目标客户定位24三、产品定3、位初步研究25第八章 工程、销售计划及后期物业管理27一、初步开发计划27二、工程进度计划27三、项目销售计划27四、物业管理方案27第九章 投资经济效益分析28一、成本预测28二、项目资金预测及财务分析30三、项目投资收益指标分析37第十章 风险评估及防范措施38一、法律风险评估及防范措施38二、政策风险评估及防范措施38三、市场风险评估及防范措施38四、其他风险及防范措施38第十一章 管理资源配置39一、项目开发机构设置39二、人力需求及解决途径39第十二章 综合分析与建议39一、项目优势39二、项目劣势40三、项目威胁40四、项目机会40五、结论和建议41第一章 项目基本情况一、项目背景4、概述 目前，广州市经济高速发展，国家将广州市定位为中心城市，中国面向世界重要的综合性门户城市，广州相对于北京、上海、深圳等其它一线城市而言，房地产发展较为理性，抵御政策调控风险的能力更强。xx区作为广州市经济发展的重要组成部分，近年来受产业的高速发展和空港经济的带动，使xx区成为最热点的房地产投资区域之一。本项目是与广州市xx区空港经济管理委员会合作，通过预先设定土地挂牌价格的方式，保证可以底价摘牌，因此取得土地价格相对低廉，投资风险较底，可获得较高的投资回报。二、宗地地理位置规划用地位于xx区南端，新华街以东，迎宾路与新106线的交界处西南侧，白云机场商务区xx航空中央商务区内，用地面积875、.45亩，距白云机场约6公里。其中，迎宾路西接xx区中心城区，东接广州新白云机场；新106线北往韶关，南至广州白云区，规划用地对外交通便利，属于从机场进入xx区的门户区域。项目地理位置空港商务区位三、宗地现状1、四至范围项目位于xx区空港商务区的中部，南临雅瑶东路，西临清塘路，北临海航广州航空公司总部，区域位置优越。项目位置关系示意图2、地面现状目前，项目用地完成了征地、补偿、地上附着物已拆除，有少量的渣土和临时的小鱼塘工棚。项目用地现状3、土地的完整性项目最终将按照净地挂牌。 四、周边配套情况1、交通配套情况本项目位于xx区南端，新华街以东，迎宾路与新106线的交界处西南侧，距白云机场约6公6、里，距xx区政府3公里，有多条公交线路途经本站。此外，将于明年底开通运营的广州地铁九号线青布站距离本项目约1.5KM。2、周边环境配套迎宾路段（镜湖大道起新106线止）两侧用地，多以商业用地和旅馆业用地为主，部分建筑已建成并投入使用。已建成的用地有华钜酒店一期、新东濠酒店、嘉华国际写字楼、合和新城，其中合和新城已有部分住宅建成并投入使用；迎宾路两侧其他用地均未建设，征地情况不明。合和新城以国际化教育理念为先导，携手广东省文化厅幼儿园创办了省一级标准中英文幼儿园；全国著名的百年名校黄冈中学广州学校位于镜湖大道和雅瑶东路交界处，步行仅需10分钟。 项目用地现状 嘉华国际酒店华钜君悦酒店 新东濠酒店7、五、大市政配套建设中的广州地铁9号线在青布设置站点，距离本项目约1.5KM，9号线一期工程将以xx区汽车城为起点，经xx区中心城区至新白云国际机场，与三号线北延段高增站有换乘关系。建成后，对优化广州市北部市区内的交通，推动xx区的基础产业特别是汽车业、空港经济区板块的发展具有重大意义。目前，项目用地周边迎宾路、合和新城项目的建成投入，沿线市政供电、供水等条件完整。六、规划控制要点本项目占地87.45亩，58300平方米；项目地上总建筑面积为105840平方米，容积率为2.8。用地规划指标：净占地面积为58300用地性质为商业金融用地容积率为2.8建筑密度40%绿地率为30%建筑限高48米七、土8、地价格本项目规划用地为xx区空港总部办公基地，土地由广州市土地储备中心挂牌出让。目前，广州市xx房地产开发有限公司(为xx公司所属全资子公司)经与广州市xx区空港经济管理委员会多次接洽，双方初步达成通过共同设定挂牌条件，以用地容积率不低于2.8、取得土地价格不高于150万元/亩取得土地二级开发权，另外管委会回购总建筑面积的30%作为自用办公用房、回购价格为综合成本加合理管理费及利润并在竣工交付时回购款支付至50%、回购期限不超过三年等先期合作条件形成共识，并签订了空港企业孵化基地合作开发建设框架协议书。八、土地升值潜力评估本项目规划用地为xx区空港总部办公基地，近两年周边无商业金融用地挂牌出让9、。2008年，在该地块北侧的迎宾大道斜对面1公里处挂牌出让一块商业金融用地90亩，出让价格230万元/亩，项目用地周边陆续新建的有五星级华钜君悦酒店、四星级的新东濠酒店和嘉华国际写字楼。目前，xx区空港总部办公基地整体进入实质建设阶段，尽管国家对房地产调控力度加大，全国房地产市场进入低迷时期，经初步保守估算，就本项目用地如果没有与空港管委会的事先沟通与双方达成的通过设定挂牌条件控制竞争对手的意向，该地块出让价格不会低于200万元/亩，因此项目用地还有着较大的升值潜力。 第二章 项目合规性情况广州市xx区控制性详细规划（机场商务区）CA0101-CA0111规划管理单元地块图已明确该地块用地为空10、港总部办公基地。目前，广州市xx房地产开发有限公司与广州市xx区空港经济管理委员会就本项目签订了空港企业孵化基地合作开发建设框架协议书，使得本项目的合规性及取得途经有了进一步的明确与保证，另由于本项目最终将通过政府招拍挂的方式获得土地开发权，故项目的合法合规性应在可控范围之内。第三章 项目投资的可行性和必要性分析一、外部环境1、 城市宏观经济环境分析1.1 广州市宏观经济走势 2010年，广州市GDP为10604.48亿元，比去年同比增长13%，首次突破万亿大关，排在上海、北京之后，连续22年位居全国第三。1.2广州市城市人口人均收入情况指 标 名 称2005年2006年2007年2008年211、009年市居民年人均 可支配收入1828719851224692531727610增速8.38.513.212.79.12009年，广州市居民年人均可支配收入为27610元，比2008年同比增长9.1%。整体来看，广州市市场宏观经济运行良好，居民购买力逐步增强。 2、城市发展规划及政策影响2.1 广州的城市定位2009年1月，国务院颁布珠江三角洲地区改革发展规划纲要，将广州市作为国家中心城市、综合性门户城市、国际大都市的发展定位上升到国家战略层面。根据广州市2010-2020年广州市城市总体规划，广州将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局，初步形成由中心12、主城区、南沙副城区、xx副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。至2020年，实现将广州市建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的战略目标。 2.2xx区的区域定位xx区是广州市的一个行政区，广州市的北大门，总面积968平方公里，下辖一街七镇，常驻人口100万人。根据xx区的城市整体规划，xx区的发展定位以现代物流业、汽车工业与空港联系紧密的外向型高新技术产业为特色，拥有强大对外交通枢纽功能，城乡协调有序发展，功能相对13、独立完善，自然生态环境优美，适合创业、居住的广州市北部重要城市组团。2.3xx区经济发展概况近几年来，xx区经济社会建设不断迈上新台阶。2010年，实现地区生产总值660.23亿元，增长15.5%。工业生产继续保持较快增长，全年工业总产值1577.60亿元，增长24.5%；全年规模以上企业工业总产值1155.63亿元，增长18.5%，增速居全市第一位。地方财政一般预算收入37.77亿元，税收总收入161.48亿元，分别增长21.9%和31.82%。全区完成全社会固定资产投资169.87亿元，比上年增长47.0%，其中房地产开发投资69.34亿元。汽车、珠宝、皮具、空港四大支柱产业收益巨大。2014、10年，xx区汽车产业基地实现工业总产值788.93亿元，珠宝产业产值约12亿元。皮革皮具是xx走向世界的一张烫金名片，xx区狮岭镇聚集了6000多家皮具生产企业和11000多家皮具原辅材料及缝制设备商行，年产值109.5亿元，占全国市场的30%以上，皮具、皮革交易总量位居全国第一。2010年，白云国际机场及相关产业共产生279.31亿元的直接收入，占全市GDP的3.40%，直接吸纳就业人口11.66万人；空港经济区实现地区生产总值1385亿元，占全市GDP的16.9%。2.4xx区发展规划概述根据城市整体规划，xx区主要发展“两心三翼”、“七区”：以新华城区和新机场为中心，发展三个主要的产业15、聚集区西边的汽车城与炭步镇、西北方向的狮岭与皮革皮具、东边的花东镇与机场物流。7个发展区：新华中心城重点发展区、狮岭一芙蓉调整完善区、东部调整完善区、赤坭协调发展区、炭步协调发展区、机场控制发展区及北部山林生态发展区。3、空港经济区在广州市及xx区的城市定位空港经济区整体功能定位：以白云国际机场为核心，以联邦快递亚太转运中心为依托，以空港经济园区为载体，大力引进国内外航空公司总部或地区总部、跨国公司地区总部、国内企业总部以及研发中心、营销中心、时尚类产品知名企业总部，打造集航空公司运营管理、商务办公、会展、研发、购物、餐饮、娱乐、时尚体验等功能于一体的空港总部集聚区。空港总部集聚区4、空港中央16、商务区的现状及规划发展目标4.1空港中央商务区现状建设中的空港中央商务区位于空港经济区的西南侧，西侧镜湖大道，东临106国道，北至镜湖大道与迎宾大道的交汇处，南至迎宾大道与106国道的交汇处，区域内有一条迎宾大道从中间穿过，目前道路交通已经具备良好的通达性。目前，空港中央商务区内有包括合和新城、嘉华国际酒店综合体、华钜酒店、新东濠酒店等多个项目建成，同时多块商务办公用地正准备启动。4.2 区域功能规划空港中央商务区(本项目所在区域)，面积6平方公里，主要发展航空公司基地、五星级酒店、总部经济、金融、商贸与高尚住宅等现代服务业。5、项目外部环境的投资可行性小结从广州市、xx区乃至空港中央商务区的17、定位、现状以及发展规划来看，目前，广州市整体经济发展态势良好，xx区经济发展及产业发展更为迅猛，空港中央商务区又是xx区发展的重要组成部分，有着优越的空港经济产业资源，经济增长处于迅速上升趋势，整体发展前景看好。目前，本项目作为空港管委会招商引资的首期推出项目，管委会方面给予的合作条件较为宽松，管委会回购的自用办公楼也是其在园区内重要的形象工程，是介入的最佳时机，对本项目及整体长远合作有积极推动作用。因此，从外部环境来看，空港中央商务区非常适合开发总部商务办公项目，在空港中央商务区进行投资具有较强的可行性的。二、内部因素1、广州市xx房地产开发有限公司作为区域项目公司，目前开发建设的“雅景湾”18、项目已全部交付入住，公司内部已经具备专业运营团队，若取得开发用地，可迅速投入新项目的开发。2、中交地产作为地产新军有实力和资源开发能够成为业内标杆的项目，逐步扩大其影响力。广州白云机场在国内外具有一定的知名度，其相应的空港经济区域已成为xx区经济的重要支撑点，xx空港总部大楼项目的开发建设，为中交地产公司在商业写字楼地产领域的产品开发积累宝贵经验外，扩大了中交地产的品牌影响，丰富了中交地产的产品类型。3、中交地产通过在国内重点发展城市及区域进行项目布局，并且深耕细作，可初步形成自己的战略布局。以广州市为代表的珠三角是中国重要的区域房地产市场，xx区空港经济的高速发展带动了周边的商业、住宅、房地19、产市场。目前，xx区航空中央商务区交通、区位、政策环境、生态环境具有优势并有很好的发展潜力。xx区空港总部大楼项目若能获得中交地产公司的论证批复，可进一步拓宽与xx区政府、xx区空港经济管理委员会的良好合作关系，先期介入并占据高端市场，建立高端市场形象，为今后参与xx区空港区域的其他项目、xx区保障性住房项目、城中村改造项目及开拓一二级联动项目奠定良好的基础，即为中交地产在珠三角板块能够形成稳定的效益和持续的发展能力，对公司未来发展战略规划的全面实现产生重要意义。4、按照中交地产公司在十二五期间实现持续的经营收入、稳定的利润回报及可持续发展的战略布局，本项目地上建筑面积超过10万平方米，到2020、15年第一季度，可累计实现销售收入9.36亿元，税前利润2.14亿元，税后净利润约1.60亿元，能够充分满足中交地产对开发项目回报利润的指标要求，同时能够有稳定的持续经营空间。5、由于本项目是与广州市xx区空港经济管理委员会合作，对土地挂牌价格及条件可以预先设定，可以底价摘牌，因此取得土地价格相对低廉，投资规模适中，开发周期“短平快”，投资回报率高，这也是项目成立的重要内部因素。6、空港管委会回购总建筑面积的30%作为自用办公用房，定向回购减轻销售压力。故从中交地产内部因素分析，项目具备了投资的可行性。第四章 项目投资模式本项目总投资约7.22亿元。目前，与空港管委会初步达成通过共同设定挂牌条21、件，将用地容积率控制在不低于2.8、取得土地价格不高于150万元/亩，另外空港管委会回购总建筑面积的30%作为自用办公用房、回购价格为综合成本加合理管理费及利润并在竣工交付时回购款支付至50%、回购期限不超过三年等合作条件，并签订了空港企业孵化基地合作开发建设框架协议书，最终拟以广州市xx房地产开发有限公司作为主体通过招拍挂的方式取得土地二级开发权，并由其负责项目的开发与经营。第五章 市场分析与市场预测一、广州市写字楼市场概述供应情况多个优质写字楼集中入市，供应大增。2011年第一季度，经历2010年第四季度的亚运会停工后，广州市甲级写字楼市场就迎来多个优质写字楼项目入市。新增供应体量达26222、，891平方米，超过2010年全年新增供应量。整体空置率亦随之有所上升，至22.99%。成交情况受住宅调控影响，写字楼成交上升明显。虽然年初受春节淡季影响写字楼市场租赁成交量有所下降，但随着第一季度末市场需求释放，租赁成交逐步回暖，多宗大面积租赁成交。目前，广州甲级写字楼市场投资需求持续畅旺，尽管无大宗写字楼销售成交，市场小面积单位成交活跃，且业主惜售态势明显。据广州市房管局资料数据显示，广州市1-2月份新建写字楼销售面积为122,300平方米，较2010年同比上升86.15%。空置情况受市场集中供应影响，空置率略有上升。2011年第一季度，位于越秀区的华以泰大厦、位于珠江新城的广州国际金融中23、心和位于琶洲的中洲交易中心交付使用，共为市场提供新增办公面积262,891平方米。其中被誉为广州第一高楼的广州国际金融中心的写字楼体量高达174,100平方米。预计2011年甲级写字楼新增供应体量将在110万平方米以上。租赁情况受宏观环境的利好，大宗租赁成交频现。广州市写字楼租赁市场季内的大面积成交案例包括广东广播电视网络公司租赁保利中心3,850平方米，广州启生信息科技有限公司租赁高德置地广场3,673平方米，以及和记黄埔租赁海航大厦2,034平方米，得益于亚运会提升了广州整体形象和提高了广州市城市竞争力，国内和外资金融保险、制造及服务类企业都纷纷加快扩充步伐。据统计，截至2011年3月，民24、生银行正式进驻珠江新城，珠江新城-员村金融商务区已进驻46家金融机构总部和地区总部。本土企业仍旧是主要的需求来源。港资企业及外资企业的扩租也带动了一定的需求。本季度广州市写字楼租赁市场受较大的新增供应量推动，整体空置率上升22.99%。2011年，是写字楼供应高峰期，广州写字楼市场将迎来挑战。考虑到写字楼的未来新增供应主要集中在珠江新城，预计短期内天河区的空置率会在高位运行，但后续需求仍然旺盛，使空置率回归正常水平。 租金情况受大体量供应影响，整体租金涨幅放缓。租金趋势：2011年第一季度，受到大体量新增供应影响，租金上升有所放缓，甲级写字楼平均租金每月每平方米人民币138.7元，环比上升2.25、2%。天河区继续受到租户的追捧，租金保持上升趋势，达到每月每平方米150元，较上季度上升1.7%。越秀和海珠区甲级写字楼平均租金较上季度持平，分别为每月每平方米人民币104元和每月每平方米人民币96元。未来多个高档写字楼项目将陆续入市，且目前租金报价均高于市场平均租金，预计第二季度广州市甲级写字楼租金仍将延续上升态势。然而，考虑到全年新增供应量有约110万平方米，占整体库存的40.7%， 广州市甲级写字楼租金在下半年将面临下调的压力。售价趋势受政策利好，写字楼价格得到强有力支撑。 2011年第一季度，写字楼投资市场持续畅旺。住宅“限购令”的加强实施和住宅按揭的收紧，促使更多资金转向商业地产，进26、一步拉动写字楼投资需求。广州写字楼销售价格得到支持，在淡季仍轻微上升，至每平方米人民币26,153元。2011年，甲级写字楼新增供应虽然充足，但新项目只租不售趋势明显，优质可售甲级项目相对较少。季内尽管无大宗写字楼销售成交，市场小面积单位成交活跃。与此同时，广州写字楼租赁市场的活跃表现和积极的市场氛围，业主对写字楼资产售价持较高期望值，惜售态势明显，写字楼销售价格在本季度虽放缓了增长，但仍居高位。预计未来三个季度广州市写字楼市场的销售价格将继续上升。市场展望 鉴于系列政策利好，预计未来市场看好。2011年第一季度，广州写字楼市场迎来了政策利好，广州市政府在2011年工作报告中强调将积极开展招商27、引资活动，并重点吸引跨国公司、中央企业、行业龙头企业尤其是总部企业投资落户。此举将为广州引入更多元化、更优质的写字楼客户，带动写字楼市场稳步发展。与此同时，广州市的城市交通发展，例如在本季度开通的广珠轻轨，大大加强了广州市对周边二、三线城市的辐射力。广州市不断完善的地铁线路，亦加强了各区的交通可达性，写字楼产品对周边城市企业的吸引力也得到相应提升。 鉴于未来新增供应档次偏高，写字楼租赁市场需求持续畅旺，预计上半年广州市写字楼市场的租金将维持上涨走势。同时，在炽热的投资需求带动下，预计未来三个季度广州市写字楼市场的销售价格将保持稳定增长趋势。二、xx区写字楼市场分析随着新白云机场的建成投入，区域28、产业的发展、区域经济的不断增长及良好的投资环境吸引了越来越多的高新技术企业进驻xx，因而市场对于专业、高档写字楼的需求也开始日益增多。2007年，xx区首个准甲级写字楼银丰大厦的火爆租售，预示着xx区写字楼物业的发展由此迈上了一个新的台阶。目前，xx区的写字楼市场主要分为新华板块、区府CBD板块、空港CBD板块三大板块。1、新华板块新华板块主要地处xx区老城区，区域写字楼配套较为成熟，但是商务办公物业比较陈旧，商务档次无法满足现代企业国际性的高标准需求，因此租金与售价相对较低。目前，在售写字楼主要以尾货为主，供应较少。图表 1华滨大厦凤凰商务公寓银丰大厦主要写字楼一览表项目总建面积（）租价/售29、价管理费客户类型出租率展鳞大厦约14400售:75008500元/租:40-50元/8元/月贸易公司占30，地产公司占30，装饰设计公司约70%心心大厦 商业中心约16000售:78008600元/租：3040元/ 租价已包含30，其他（广告公司、文具制品等）占10约75%凤凰商务公寓约18000售:75009000元/租:38-40元/6元/月较为多元化，包括（科技）贸易公司、友和化工公司、律师事务所、音响制品公司等；约75%华滨大厦约10000只租:35-40元/ 租价已包含自用客为主，客户主要是电信营业厅、贸易公司、律师事务所、通信公司、设计公司约85%银丰大厦约11400租:4560元30、/9元/月大型保险公司、地产公司、政府机关部分、航空订票中心等约95%二、 售价情况：受住宅销售的带动，新华板块的整体写字楼销售价格普涨，目 前价格以7500-9000元/为主；三、 租赁情况：租金水平在35-55元/月；个别较新的写字楼如银丰大厦租 金可达60元/月；目前，区域内写字楼入住率较高；四、 客户情况：主要租赁或购买的客户以大型保险公司、地产公司、政府机关、 贸易公司、友和化工公司、律师事务所、音响制品公司等；五、 管理情况：普通缺乏高标准的物业管理服务，主要以开发商自己组建的物 业管理团队为主，管理费用普通不超过10元/月。2、区府板块区府板块主要地处xx新城区，区域写字楼配套较31、为成熟，以商务办公为主，物业定位较为高端，租金与售价基本处于全区最高水平。目前，在售写字楼主要以尾货为主，供应量较少，可售的物业主要为百业广场（城市综合体）、钻石商务大厦，区域内的写字楼供不应求。图表 2百业广场钻石商务大厦主要写字楼一览表项目总建面积（）租价/售价管理费客户类型出租率钻石商务大厦约13800租:5075元/6-8元/月大型保险公司、政府机关部门、银行约95%百业广场约32000售:9000-13000元/租:55-75元/12元/月自用客为主约85%六、 售价情况：受住宅销售的带动，区府板块的整体写字楼销售价格普涨，目 前，价格区间为9000-13000元/；七、 租赁情况：32、租金水平在50-75元/月；城市综合体项目百业广场，包含 购物中心、酒店、写字楼等物业类型，租金高达75元/月， 是目前xx区写字楼的标杆，入住率达85%；八、 客户情况：主要租赁或购买的客户以大型保险公司、政府机关部门、贸易 公司、银行等；九、 管理情况：百业广场、钻石商务大厦均采用甲级写字楼的标准来运营管理， 管理费用普遍相对较高，租金水平12元/月。3、空港中央商务区空港中央商务区主要地处xx区东南向，距离新白云国际机场6公里，是政府重点打造的商务办公区，重点发展航空公司总部、物流总部、信息科技总部、会展贸易总部等总部经济，致力于打造成为xx区未来重要的中央商务区。目前，区域内已有云峰商33、务大厦、嘉华国际写字楼落成，是xx区未来最高端的商务办公区域之一，特别是嘉华国际写字楼，由香港开发商嘉华集团重点投资建设，其国际先进规划设计理念，致力于打造成为代言xx区的甲级写字楼；区域内的办公物业定位高端，租金与售价基本处于与区府板块相当，目前，无在售写字楼项目，嘉华国际写字楼项目只租不售，以60-70元/月的价格招租。嘉华国际写字楼云峰商务大厦项目总建面积（）租价/售价管理费客户类型出租率嘉华国际写字楼约5000060-7015元/月大型国际物流、航空公司、保险公司、地产公司、政府机关部分、航空订票中心在租云峰商务大厦约12000售:80009000元/租:50-55元/8元/月大型保险34、公司、地产公司、政府机关部分、航空订票中心约85%主要写字楼一览表十、 售价情况：区域内，没有在售写字楼，二手写字楼目前价格区间为8000-9000 元/。十一、 租赁情况： 租金水平在50-70元/月；城市综合体项目嘉华国际广场包 含酒店、住宅、写字楼等物业类型，租金高达60-70元/月； 十二、 客户情况：主要租赁或购买的客户以大型保险公司、政府机关部门、贸易 公司、银行等；十三、 管理情况：嘉华国际写字楼与云峰商务大厦均采用甲级写字楼的标准来运 营管理，管理费用普遍相对较高，达15元/月。三、xx区写字楼市场发展潜力分析十四、 区域经济发展加速为市场带来机遇xx区的定位是广州的城市副中心35、，重要的空港经济区。2010年，xx区实现GDP660.23亿元，同比增长15%，第三产业增长明显。此外，xx区2010年工业生产高位运行，全年完成工业总产值1577.60亿元，比上年增长24.5%，工业对全区经济总量的贡献率为61.3%，拉动GDP增长9.5个百分点，支柱行业带动作用明显。汽车制造业产值更是突破千亿，达1068.66亿元，比上年增长30.2%，汽车行业产值占全区工业总产值67.7%，比重较上年提高了5.8个百分点。xx区的经济向好，特别是第三产业发展将带动区域写字楼市场的发展。十五、 产业聚集效应拉动区域写字楼需求汽车产业、珠宝产业、皮具产业和空港经济四大支柱产业带来巨大收益36、。2010年，xx区汽车产业基地实现工业总产值788.93亿元，零部件工业总产值144.39亿元，汽车产业基地产值占全区总产值的59.76。珠宝产业是xx区支柱产业之一，2010年珠宝产业产值约12亿元。皮革皮具是xx区走向世界的一张烫金名片。xx区狮岭镇聚集了6000多家皮具生产企业和11000多家皮具原辅材料及缝制设备商行，年产值109.5亿元，皮具、皮革交易总量位居全国第一。有关数据统计，2008年白云国际机场及相关产业共产生279.31亿元的直接收入，占全市GDP的3.40%，空港经济区实现地区生产总值1385亿元，占全市GDP的16.9%。产业的发展尤其是空港总部经济效应的带动，必然37、会带来大量的商务办公物业的需求。十六、 高端写字楼供应紧缺，可塑性大目前，从xx区的写字楼市场看，由于商务办公项目供应量少，为数不多的高端写字楼市场如钻石商务大厦、百业广场、银丰大厦等入驻率高达75-95%，租金达50-70元/月，售价达8500-13000元/，可见市场对高端写字楼物业有较大的需求，因此未来的写字楼市场存在较大的市场空间。四、本项目的开发市场潜力与机会点分析1、市场发展潜力分析q 空港CBD板块在xx区空港经济发展中的重要地位将使其产业优势不断升级，产业优势是其未来房地产市场发展的重要保证；q 空港CBD板块作为重要的高起点规划的中央商务板块，在xx区各板块中拥有极为稀缺的空38、港经济区的优势与便利的交通条件，这些优势资源，将使空港CBD板块成为未来xx区房地产发展的热点区域。2、面临的机会点q 空港CBD板块定位高端中央商务区。空港CBD板块位于xx区和广州市重点发展区域，就像城市发展的重要增长极，其空港总部经济区、中央商务区的定位将使其快速形成新的总部商务办公首选之地，迅速聚集国际国内航空公司总部、物流总部、贸易总部、信息与研发总部等总部级的企业；q 空港CBD板块拥有便利的交通条件。空港CBD板块距离xx区府CBD板块、白云国际机场均在6公里内车程范围，交通条件可谓得天独厚，空港CBD板块涵盖高星级酒店、购物中心、酒店式公寓、高端住宅、高级写字楼等多种物业类型，39、是一个多元化的城中之城，对国际国内知名企业而言，具有强大的吸引力；q 空港CBD板块住宅开发基本成熟。各项目高端商务配套正在逐步完善之中。由于本项目在明年处于重点建设投入期，预计入市时间为一年后，届时将具备较成熟的区域条件；q 本项目容积率低产品具有较强可塑性。本项目容积率在2.8左右，属于低密度的商务办公产品，产品具有较强的可塑性，可通过产品品质打造优势，在产品价格上会有一定的溢价空间，而且能够对客户产生较为持续的影响力。3、面临的威胁点q 本项目的主要威胁点在于区域内和板块之间可能存在一定的市场竞争。目前，虽然xx区写字楼项目供应较少，但是区域内的写字楼可能存在未知的供应项目，可能给本项目40、带来一定的威胁；q 由于公司在商务办公领域品牌影响力不如在住宅领域的影响力强，必须要在产品差异化和产品质量、营销推广等方面下足功夫，才能化不利为有利。第六章 规划设计初步分析一、规划指标对产品设计的影响本项目容积率为2.8，限高为48米，净用地面积37800平米，地上总建筑面积105840平米，可建12层写字楼，覆盖率只有23.34%，总体布置还比较灵活，可以打造高品质的商业甲级写字楼项目。二、土地本身特征对产品设计的影响土地本身属于正常的熟地、平地，地质条件较好，因此土地本身对产品的设计影响不大。三、自然与人文环境对产品设计影响项目与迎宾大道为邻，虽无特殊的自然景观资源，但在设计上可充分利用41、良好的昭示性，在外观设计上做文章，以通过现代化的形象来体现甲级、高档、商务为特点的项目形象品牌，打造空港商务区乃至xx区写字楼的地标性元素。四、生活配套设施对产品设计的影响考虑项目为商务办公用途，目前项目周边以住宅、酒店、学校为主，因此在本项目产品设计中可考虑部分底商作为项目的商务配套之用，例如布局银行、便利店、餐厅等商务配套。五、市场分析结果对产品设计的影响目前，市场分析指出xx区域客户对于国际化高端写字楼具有明显的偏好，所以项目的配置应符合甲级写字楼的标准，同时建筑风格和园林风格体现现代商务简约的风格。第七章 目标市场定位及产品定位一、市场定位q 起点在世界的高端。目前，xx区的写字楼市场42、只是满足基本的商务办公的功能需求，其标准与形象无法达到国际化的高度，无法体现国际化企业身份与形象，而本项目立意即站在国家中心城市的高度，以国际甲级写字楼的设计理念来进行项目规划设计，定位国际化企业为其量身定制属于他们的甲级商务地标。q 重新定义区域价值。xx区具有非常雄厚的经济与产业基础，特别是空港经济效应的带动，更是吸引了大批国际国内知名企业纷纷落户xx区。因此，我们基于xx区的发展潜力特别是空港经济区的开发建设，应对区域价值进行重估，重新定义区域价值，最大化的挖掘空港CBD的总部商务价值所在。q 代言xx区商务地标。xx区缺乏真正意义上的“甲级写字楼”项目，而本项目将填补这一缺憾，给xx区43、带来真正意义上的甲级写字楼，本项目的立意就是在硬件上与营销推广上成为xx区的商务地标，成为国际化企业入驻xx区的首选商务物业。二、目标客户定位1、第一层核心客户：空港周边区域q 价值观念：产业发展依托空港经济，具有上下游产业链的关系，对区域价值认同极高，了解区域内的配套设施，认可区域发展前景，渴望拥有自有办公物业体现企业的国际化形象与雄厚实力；q 置业目的：以自用或是自用兼投资、保值增值为主，主要为了改善企业形象与办公条件，以进一步获得公司规模的扩张；q 客户群体：与空港经济相关的国际国内航空类企业、物流类企业、贸易类企业、制作业企业。2、第二层重点客群：xx区中心城区q 价值观念：偏好便利的44、区域交通条件与国际化高端的写字楼产品，渴望拥有自有办公物业体现企业的国际化形象与雄厚实力；q 置业目的：以自用或是自用兼投资、保值增值为主，主要为了改善企业形象与办公条件；此外，为资金寻找投资渠道是投资客户的置业目的；q 客户群体：咨询服务、金融投资、银行证券、律师事务所、贸易公司、制造业企业等，包含部分投资客户3、第三层游离客群：广州市及珠三角区域q 价值观念：看好区域发展价值，部分企业在xx区域或广州市区域有业务往来，希望在广州设立地区分公司；同时考虑投资保值增值；q 置业目的：主要考虑自用兼顾投资；有部分纯粹投资的客户考虑保值增值；q 客户群体：主要以贸易类、制造业企业为主兼顾有咨询服务45、类等。三、产品定位初步研究1、产品类型定位q 产品定位依据从规划条件来看：本项目占地3万多平方米，容积率2.8，限高48米。因本项目容积率不高，占地面积较大，可以以生态办公的理念来构思项目，打造一个花园式总部商务办公基地。从客户角度来看：市场不缺乏超高层的写字楼，但是传统的高层写字楼在使用过程当中存在许多弊端，比如层高太矮、完全封闭的空间给人带来严重的压抑感，无法与外界的空气、生态环境互动。此外，排队等电梯挤梯、与人共用电梯等尴尬的事时有发生，实际考虑在传统办公楼里的人渴望回归自然生态的办公空间。从市场供需来看：未来市场此类产品供应相对较为稀缺，可以避免与市场中众多的高层写字楼竞争，走产品差异46、化的路线，以生态办公为卖点从市场竞争中脱颖而出，从而实现更大的经济效益。面积区间：每栋写字楼总面积设置在3000-8000之间，标准层面积设置在400-700之间，以控制独栋与分层的总价区间。层高指标：首层架高5-6米，标准层高设置为3.8-4米，以标准甲级写字楼的高度来设置，此外尽量采取隐梁隐柱、超大柱距（8米以上）的设计，以彰显开阔空间，保持空间的灵活性，最大限度给客户发挥的空间。综上因素考虑，产品初步定位为独栋和连体总部商务花园，主打生态办公、独立产权、独栋冠名、独栋办公的卖点，相对于竞争项目而言，本项目可享有超高的绿化率，可提供给知名企业独栋冠名的权利。q 产品推售节奏计划在2011年47、9月份摘牌拿地；2012年至2014年进行设计、施工；销售期初定为2013年第二季度至2015年第一季度；2014年年中交付使用。q 产品定位优势优势1：拥有低密度、高绿化率的生态环境；优势2：可独栋冠名、独立产权、独立办公；优势3：享超高层高，灵活的商务办公空间；优势4：xx区首创，国际化企业生态社区。2、价格初步定位项目销售价格主要依据市场整体走势和空港CBD建设进度以及项目的整体开发目标而定，项目选择2013年入市，预计售价参考区府CBD板块与空港CBD板块：板块项目售价区府CBD板块钻石商务大厦9000元/百业广场10000元/空港CBD板块嘉华国际写字楼12000元/（按租金推算）云48、峰商务大厦8800元/本项目处于空港CBD板块，外部区位条件相当，但由于本项目不是以迎宾路主干道为邻，昭示性不如嘉华国际写字楼项目，因此本项目的定价应比嘉华国际写字楼要略低。此外，预计项目的产品品质比钻石商务大厦、云峰商务大厦、百业广场要好，区位条件虽不如百业广场，但考虑两年后的市场成长因素，综合考虑，项目销售价格预计为9000元/平方米。第八章 工程、销售计划及后期物业管理一、初步开发计划本项目计划在2011年9月份摘牌拿地；2012年至2014年进行设计、施工；2013-2015年进行销售；2014年年中交付使用。二、 工程进度计划三、 项目销售计划四、物业管理方案考虑到本项目定位为高端的49、商务总部基地，服务于知名企业，建议成立发展商与国际专业物管公司（四大投行）合作成立专业商业物业管理机构或由中交地产设立的专业物管公司对项目进行物业管理，以共同提升项目竞争力，同时可借鉴中交地产的品牌提升项目的档次与形象。第九章 投资经济效益分析一、成本预测1、经济测算指标项目用地面积58300平方米 项目总面积123480平方米建设用地面积37800平方米地上总面积105840平方米容积率2.8地下总面积17640平方米覆盖率23.34%住宅总销售面积/地上地下比率16.7%总商业或办公123480平方米商业比例100%其中车库面积17640平方米地上可销售比例 100%预计剩余面积/地下车位50、计算面积17640平方米项目占比例数/地下建安单价3800平方米/元住宅总单价/地上住宅建安单价2370平方米/元商业总单价8250平方米/元车库销售率100%住宅销售额/车库单价130000元/个商业销售额870,705,437 元用地亩数87.45车库销售额65,520,033元楼面地价1277元/m2销售总金额936,225,469元2、投资收益及税务分析项目投资收益明细表序号费用名称单位数量单价合价（元）备注一土地费用58,300 2319 135,175,838 150万/亩二前期费用211 26,016,691 三基础设施费用410 50,598,120 四建安工程费2620 3251、3,517,762 五不可预见费400,132,573 3.00%12,003,977 按(二+三+四)*3%六财务费用500,000,000 8.00%40,000,000 按2亿贷款*2.5年*8%项目直接成本4756 587,312,388 七管理费用936,225,469 2.00%18,724,509 按全部销售收入的2.0%，含前期物业管理费八营销费用730,422,366 2.00%14,608,447 按对外销售收入的2.0%期间费用270 33,332,957 九营业税及附加 936,225,469 5.63%52,709,494 十土地增值税398 49,117,531 项52、目总成本5851 722,472,370 十一总销售收入7582 936,225,469 十二税前利润1731 213,753,100 十三所得税433 53,438,275 所得税按25%计算十四税后利润1298 160,314,825 土地增值税计算明细表行次项 目金额（元）1 一、转让非普通住宅收入总额 1=2+3936,225,469 2 其中货币收入936,225,469 3 实物收入及其他收入4 二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+20772,500,365 5 1.取得土地使用权所支付的金额135,175,838 6 2.房地产开发成本6=7+8+9+10+11+124053、8,132,573 7 其中土地征用及拆迁补偿费8 前期工程费13,668,685 9 建筑安装工程费323,517,762 10 基础设施费50,598,120 11 公共配套设施费12,348,006 12 开发间接费8,000,000 13 3.房地产开发费用13=14+1567,165,421 14 其中利息支出40,000,000 15 其他房地产开发费用15=(1+2)*5%27,165,421 16 4.与转让房地产有关的税金等16=17+18+1953,364,852 17 其中营业税46,811,273 18 城市维护建设税3,276,789 19 教育费附加2,340,5654、4 20 防洪费936,225 21 5.财政部规定的其他扣除项目21=(1+2)*20%108,661,682 22 三、增值额21=1-4163,725,105 23 四、增值额与扣除项目之比(%)23=22/421.19%24 五、适用税率（%）30%25 六、速算扣除系数（%）0%26 七、应缴土地增值税税额26=22*24-4*2549,117,531 27 八、免缴土地增值税税款28 九、已缴土地增值税税额（含预交的）29 十、应补（退）土地增值税税额28=25-26-2749,117,531 注：1.开发间接费是指公司在现场组织管理所发生的费用，所以暂按800万元预计 2.根据税55、法，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，土地增值税按增值额30%计算缴纳二、项目资金预测及财务分析1、项目盈亏分析根据项目初步测算结果，按照1277元/平米的楼面地价测算，项目的办公物业（含回购面积）均价需达到5453元/平方米，项目达到盈亏平衡点；而按照目前的办公面积（含回购面积）均价为8250元/平方米计算，项目办公物业的销售率（含回购面积）需要达到66.1%，项目达到盈亏平衡点。2、项目资金需求、自有资金情况、融资分析2.1项目自有资金（考虑银行贷款）情况下的融资分析：根据现金流分析，在考虑贷款的情况下，项目总的使用资金需要7.22亿元，其中项目公司投入自有资金量应为1.95亿元人民币56、（主要为购地款、前期费用、配套费等）。银行贷款为2亿元人民币，贷款期限为2.5年。其余资金依靠销售收入的再投入，再投入金额为3.27亿。2.2 项目全自有资金情况下的融资分析根据现金流分析，如果项目不考虑贷款，项目总的使用资金需要6.82亿元，其中项目公司投入自有资金量应为3.66亿元人民币（主要为购地款、前期费用、配套费等）。其余资金依靠销售收入的再投入，再投入金额为3.16亿。3、现金流分析3.1 项目财务内部收益率（所得税前）现金流分析：测算可知在未考虑贷款的情况下，项目财务内部收益率（所得税前）为39.59%，项目财务净现值（所得税前）为17363万元。2.2 资本金财务内部收益率（所57、得税后）现金流分析：测算可知在考虑贷款的情况下，资本金财务内部收益率（所得税后）为42.86%，项目动态投资回收周期为2.00年。项目自有资金筹措计划表（考虑银行贷款）项目合计2011年2012年2013年2014年2015年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3-4季度1季度一、项目资金使用72247 13518 1260 1260 3455 3855 3855 4886 6148 5797 5447 5447 5707 3743 7870 1、土地成本13518 13518 2、开发成本2.1前期费用2602 1041 1041 0 0 0 260 0 58、0 0 0 260 0 0 2.2基础设施费用5060 0 0 0 0 562 562 562 562 562 562 1124 562 2.3建安工程费32352 0 3235 3235 3235 3235 3235 3235 3235 3235 3235 0 3235 2.5开发间接费及不可预见费1200 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 171 86 3、管理费用1872 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 267 134 4、营销费用1461 0 0 0 0 0 209 209 209 209 209 59、209 209 0 5、财务费用4000 0 0 0 400 400 400 400 400 400 400 400 800 0 6、营业税及附加5271 0 0 0 0 0 0 1123 865 606 606 606 864 601 7、土地增值税4912 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7.1预缴0 0 0 0 0 0 399 307 215 215 215 307 213 7.2清算0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3039 二、项目资金筹措72247 13518 1260 1260 3455 3855 3855 4886 6148 5797 544760、 5447 5707 3743 7870 1、自由资金还款19493 13518 1260 1260 3455 2、贷款还款支出20000 3855 3855 4886 6148 1257 3、销售收入再投入32755 0 4540 5447 5447 5707 3743 7870 附：销售收入19947 15356 10765 10765 10765 15351 10673 贷款余额16145 12291 7405 1257 0 销售余额60868 19947 10816 5318 5318 5058 11608 2802 项目全自有资金情况下的融资分析项目合计2011年2012年2013年61、2014年2015年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3-4季度1季度一、项目资金使用68247 13518 1260 1260 3455 3455 3455 4486 5748 5397 5047 5047 5307 2943 7870 1、土地成本13518 13518 2、开发成本2.1前期费用2602 1041 1041 0 0 0 260 0 0 0 0 260 0 0 2.2基础设施费用5060 0 0 0 0 562 562 562 562 562 562 1124 562 2.3建安工程费32352 0 3235 3235 3235 32362、5 3235 3235 3235 3235 3235 0 3235 2.5开发间接费及不可预见费1200 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 171 86 3、管理费用1872 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 267 134 4、营销费用1461 0 0 0 0 0 209 209 209 209 209 209 209 0 5、财务费用0 0 0 0 6、营业税及附加5271 0 0 0 0 0 0 1123 865 606 606 606 864 601 7、土地增值税4912 0 0 0 0 0 0 063、 0 0 0 0 0 0 7.1预缴0 0 0 0 0 0 399 307 215 215 215 307 213 7.2清算0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3039 二、项目资金筹措68247 13518 1260 1260 3455 3455 3455 4486 5748 5397 5047 5047 5307 2943 7870 1、自由资金还款36635 13518 1260 1260 3455 3455 3455 4486 5748 2、贷款还款支出0 3、销售收入再投入31612 5397 5047 5047 5307 2943 7870 附：销售收入19947 164、5356 10765 10765 10765 15351 10673 贷款余额0 0 0 0 0 销售余额62010 19947 9959 5718 5718 5458 12408 2802 项目财务内部收益率（所得税前）现金流分析项目合计2011年2012年2013年2014年2015年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3-4季度1季度一、现金流入19947 15356 10765 10765 10765 15351 10673 1、销售收入19947 15356 10765 10765 10765 15351 10673 二、现金流出13518 12665、0 1260 3455 3455 3455 4486 5748 5397 5047 5047 5307 2943 7870 1、自有资金36635 13518 1260 1260 3455 3455 3455 4486 5748 2、银行贷款本金偿还0 03、销售收入再投入31612 5397 5047 5047 5307 2943 7870 三、税前净现金流量-13518 -1260 -1260 -3455 -3455 -3455 -4486 14200 9959 5718 5718 5458 12408 2802 四、累计税前净现金流量-13518 -14778 -16038 -1949366、 -22947 -26402 -30888 -16688 -6729 -1011 4707 10165 22573 25375 1、税前财务内部收益率39.59% 2、税前财务净现值17363 3、税前投资回收期2.29 五、所得税5344 748576 404 404 404 576 2233 1、预缴748 576 404 404 404 576 400 2、清算1833 六、税后净现金流-13518 -1260 -1260 -3455 -3455 -3455 -4486 13452 9383 5314 5314 5054 11832 569 七、累计税后净现金流-13518 -1477867、 -16038 -19493 -22947 -26402 -30888 -17436 -8053 -2739 2576 7630 19463 20031 1、税后财务内部收益率32.78% 2、税后财务净现值13020 3、税后投资回收期2.32 资本金财务内部收益率（所得税后）现金流分析：项目合计2011年2012年2013年2014年2015年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3-4季度1季度一、现金流入19947 15356 10765 10765 10765 15351 10673 1、销售收入19947 15356 10765 10765 10768、65 15351 10673 二、现金流出13518 1260 1260 3455 0 0 0 0 4540 5447 5447 5707 23743 7870 1、自有资金19493 13518 1260 1260 3455 2、银行贷款本金偿还20000 200003、销售收入再投入32755 4540 5447 5447 5707 3743 7870 三、税前净现金流量-13518 -1260 -1260 -3455 0 0 0 19947 10816 5318 5318 5058 -8392 2802 四、累计税前净现金流量-13518 -14778 -16038 -19493 -1969、493 -19493 -19493 455 11271 16589 21907 26965 18573 21375 1、税前财务内部收益率51.71 2、税前财务净现值15953 3、税前投资回收期1.99 五、所得税5344 748 576 404 404 404 576 2233 1、预缴748 576 404 404 404 576 400 2、清算1833 六、税后净现金流-13518 -1260 -1260 -3455 0 0 0 19199 10240 4914 4914 4654 -8968 569 七、累计税后净现金流-13518 -14778 -16038 -19493 -170、9493 -19493 -19493 -294 9947 14861 19776 24430 15463 16031 1、税后财务内部收益率42.86% 2、税后财务净现值11610 3、税后投资回收期2.00 4、项目税后资本金财务内部收益率敏感性分析内部收益率(IRR)售价变动（元/）72007650810085509000945099001035010800-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%楼面地价变动（元/）1022 -20%36.2%41.0%45.7%50.4%54.9%59.4%63.8%68.1%72.4%1086 -15%33.5%38.1%42.7%471、7.1%51.5%55.9%60.1%64.3%68.4%1150 -10%31.0%35.5%39.9%44.2%48.4%52.6%56.7%60.7%64.7%1214 -5%28.8%33.1%37.3%41.4%45.5%49.6%53.5%57.4%61.3%1278 0%26.7%30.8%34.9%38.9%42.9%46.8%50.6%54.4%58.1%1342 5%24.8%28.8%32.7%36.6%40.4%44.2%47.9%51.5%55.2%1406 10%23.0%26.9%30.6%34.4%38.1%41.7%45.4%48.9%52.4%1470 1572、%21.4%25.1%28.7%32.4%36.0%39.5%43.0%46.5%49.9%1534 20%19.9%23.4%27.0%30.5%34.0%37.4%40.8%44.2%47.5% 从上表可以分析得知，在项目楼面地价上涨20%，即楼面地价（含配套费）为1534元/平米，项目的税后资本金财务内部收益率为34.0%，仍然满足中交地产指标要求。 售价下滑20%的情况下，即项目整体均价为7200元时，项目的税后资本金财务内部收益率为26.7%，仍能满足中交地产指标要求。 所以，该项目具备较强的抗风险能力。三、项目投资收益指标分析项目利润率、投资回报率及主要经济指标表格序号经济指标单位73、项目总金额备注中交集团强制性指标中交集团参考性指标1销售收入万元93623 2直接成本万元58731 3总投资(总成本）万元72247 4税前利润万元21375 5税后利润万元16031 6销售净利率17.12%7总投资收益率(年均）8.45%8%8税前财务内部收益率39.59%折现率=8%20%9税后资本金财务内部收益率42.86%折现率=8%22%10税前财务净现值万元15953 折现率=8%1000011税后财务净现值万元11610 折现率=8%12动态投资回收期年2.00折现率=8%513单位直接成本额元/m24756 14单位总成本额元/m25851 15单位税前利润元/m2173174、 16单位税后利润元/m21298 17保本售价 （只计办公物业）元/m2545318保本销售率 （只计办公物业）66.1%19办公物业销售均价元/m28250从上表可以得知，本项目所有的指标均符合中交地产关于房地产项目投资的强制性指标及参考性指标，是非常优质的项目。第十章 风险评估及防范措施一、法律风险评估及防范措施 由于本项目开发用地是通过招拍挂的形式取得，所以，相对来说项目的法律风险比较可控，而且广州市相对三四线城市而言，程序性及操作性规范。二、政策风险评估及防范措施 目前，国家政策对房地产还是在采取严格的调控，广州市也相继出台了限购、加息、贷款利率上调等政策，虽说只是重点针对住宅市场，75、但本项目也会受到整个房地产市场的购买氛围的影响，况且，利率上调对商务办公项目来说仍然会产生一定的影响。所以，还需随时关注政策变化导向，在项目的产品定位与设计阶段，对政策风险进行充分的考虑，及早制定对策，以尽可能防范可能发生的政策风险。三、市场风险评估及防范措施 本项目的市场风险主要来自空港中央商务区、xx区府CBD两个板块的竞争，这可能会影响项目的销售价格和销售速度，所以，必须在项目定位阶段和设计阶段精益求精，保证产品的差异化和优质的产品质量，在未来的营销推广过程中，也要下大力气抓好每个环节，使项目在激烈的市场竞争中获得成功。四、其他风险及防范措施 由于本项目是通过与广州市xx区空港经济管理委76、员会共同合作开发空港总部办公大楼项目名义取得土地二级开发权，目前双方签订了空港企业孵化基地合作开发建设框架协议书，合作的前提是广州市xx区空港经济管理委员会负责协助我方竞买上述建设用地，并协调有关部门，力争使本项目容积率不低于2.8，成交价格不高于150万元/亩。同时，由于通过二级市场获得土地开发权，在招拍挂过程中也可能存在不确定性，所以，必须在招拍挂之前充分与广州市xx区空港经济管理委员会沟通协调，将风险控制在可承受范围内，以制定最有利于我方取得土地的条件，保证我方能最终以底价获得土地开发权。第十一章 管理资源配置一、项目开发机构设置 鉴于，广州市xx房地产开发有限公司已在xx区开发建设“雅77、景湾”项目，积累了大量的实战操作经验，完全具备本项目操作的管理团队，并对地域、市场、产品及投资环境形成了深层次的认识，更重要的是与当地政府、空港管委会等建立了良好互信的合作关系，为进一步开拓市场与持续发展奠定了基础。二、人力需求及解决途径 启动本项目需适当增加工程、财务类的专业人员，拟通过公司内部人力资源调配和市场招聘的形式来获取和补充专业人才。第十二章 综合分析与建议一、项目优势q 区位优势：本项目处于空港中央商务区的核心位置，毗邻白云国际机场与xx区府，瞬间即可与机场高速、北二环、迎宾路、镜湖大道等多条城市快速干线相连，区位优势明显；q 产业优势: 本项目处于空港中央商务区的核心位置,受空78、港经济辐射效应明显,可吸引众多的航空类、物流类、贸易类、制作类的企业前来购买；q 规划优势：作为xx区首创的国际化企业生态社区；项目以低密度、高绿化率规划设计打造成为xx区最新商务新地标，为企业提供舒适的生态办公环境；q 产品优势：作为空港首个独栋总部商务花园，项目可为整栋购买客户提供独栋冠名的专属权利，彰显企业品牌形象；项目3.8-4米超高层高、采用隐梁隐柱的设计,使客户可以对自己的商务办公空间进行自由组合划分；q 取地优势：初步与xx区空港经济管理委员会达成的战略合作开发关系，以及空港管委会负责协助我方竞买上述建设用地，并协调有关部门以较低的土地价格取得开发用地；q 后发优势：目前，区域内79、已有三家高端星级酒店、二个高端写字楼项目投入市场（租），区域板块认知度已有一定的提升，本项目可以借助嘉华等知名开发商之势推出市场，更容易使项目获得更多的市场认可度，为后续产品的推出积淀良好的品牌基础。二、项目劣势q 目前，市政及商务配套基础设施目前还在逐渐完善中，办公现状对入驻企业而言吸引力略显不足；q 项目位于清塘路，距离城市主干道迎宾路有约100米的距离，对外的昭示性不足；q 项目受限高48米的硬性规定限制，对于产品的规划设计而言可能存在一定 难度；三、项目威胁q 项目与空港中央商务的整体发展进程紧密相连，区域的成熟度对项目的销售周期影响较大，尚存在一定的不确定因素；q 政策调控在一定程度80、上对客户存在负面影响；但本项目为商务办公性质，不在限购范围，但针对住宅的政策又会对他们的购买形成一定的负面影响；q 区域内其它项目相继面市的项目分流市场，可能会形成直接或间接的竞争关系，项目于2013年入市后，可能会面临区域内同类型产品同质化的竞争，形成威胁。四、项目机会q 空港中央商务区定位为总部商务区。空港CBD板块位于xx区和广州市重点发展地带，就像城市发展的重要标杆，其空港总部经济区、中央商务区的定位将使其快速形成新的总部商务办公首选之地，迅速聚集国际国内航空公司总部、物流总部、贸易总部、信息与研发总部等总部级的企业，其高端定位势必吸引众多的知名企业入住；q 空港中央商务区享有便利交通81、条件。空港CBD板块距离xx区府CBD板块、白云国际机场均在6公里车程内，交通条件可谓得天独厚，空港CBD板块涵盖高星级酒店、购物中心、酒店式公寓、高端住宅、高级写字楼等多种物业类型，是一个多元化的城中之城，对国际国内知名企业而言，具有强大的吸引力；q 空港中央商务区逐步开发成熟。区域内各项目商务配套正在逐步完善之中。由于本项目明年处于集中建设投入期，预计入市时间为一年后，届时将具备较成熟的区域条件；q 本项目容积率低产品具有较强可塑性。本项目容积率2.8，容积率比较低，属于低密度的商务办公产品，产品具有较强的可塑性，所以本项目如果产品比较出色，在产品价格上会有一定的溢价空间，而且能够对客户产82、生较为持续的影响力。五、结论和建议1、结论综上所述，本项目从外部环境、公司的内部要求、市场情况、项目本身的效益、合法合规性等各方面看，都是非常占据优势且可操作性强的项目，值得公司进行投资开发。2、建议2.1建议鉴于有广州市xx房地产开发有限公司在当地已开发项目的各类资源优势，并与广州市xx区空港经济管理委员会多次接洽，就本项目合作事宜在关键性问题上已达成意向，且并签订了空港企业孵化基地合作开发建设框架协议书，为下阶段进行招牌挂取得开发权做好了充分的准备；2.2建议就本项目在目前谈定的基础上，进一步完善开发管理团队，进行更为深入的市场研究以及产品定位工作，尽早着手项目的规划方案及产品方案的设计准83、备工作，以便加快前期准备工作，确保项目及早开工建设；2.3建议上级单位能够通过论证审批，并支持解决项目的开发建设资金问题，以保证项目的顺利摘牌和开工建设；2.4建议以本项目为契机和切入点，进一步参与空港经济管委会区域内存量储备用地的开发建设，另外可参与xx区乃至广州市区域内临空区内拆迁安置房项目、xx区保障性住房建设及重点投资项目的一二级开发建设，立足广州深耕华南，在华南区域的业务能够迅速得以发展。3、特别建议广州市xx区空港经济管理委员会（简称空港委）作为xx区政府的派出机构，受区政府委托具体承担xx区航空中央商务区土地整体规划、招商、建设的实施工作。近期我司与空港委就合作开发建设空港企业孵84、化基地项目达成合作意向并已签订框架协议书，在双方的合作中，鉴于我司国资背景、在xx成功开发中房观湖国际项目和良好的合作诚意，希望与我司继续合作，一并操作开发“xx区空港品牌企业总部项目”。该项目用地面积199.21亩，132807平方米，土地已列入2011年广州市土地储备中心挂牌出让计划中，计划与“空港总部大楼”项目地块同时挂牌出让。我司认为该项目，地价相对低廉，最终通过二级市场取得开发权，风险可控；开发周期短平快，投资收益见效快；目标客户群定向，无市场销售风险，可取得规模效益。项目详细情况见附件xx区空港品牌企业总部项目建议书。 年7月18日 附件 xx区空港品牌企业总部项目建议书第一部分 85、项目背景一、广州新白云国际机场现状广州新白云国际机场位于广州市北部，白云区人和镇和xx区新华镇交界处，距广州市中心直线距离约28公里，距原白云国际机场18公里。机场总投资逾200亿人民币，是我国首个按国际枢纽机场标准进行规划设计的超大型枢纽机场，也是目前国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国际机场和全国三大枢纽机场之一。新机场布局合理、条块清晰、功能分明，共分为航站区、飞行区和工作区三大区域：航站区位于场内中央部位，飞行区分列东、西两侧，工作区位于南北两端。新白云国际机场一期共有两条平行跑道，标高50英尺，分别位于航站楼的东西两侧，可满足年旅客吞吐量2500万人次，货物100万公顿，旅客86、吞吐量9300人的要求。白云机场“十二五”期间的扩建计划主要内容是建设第三跑道和二号航站楼。到2015年，白云机场的国际航线希望能超过120条，旅客吞吐量达到6000万人次左右，客货吞吐量力争进入世界前10位。广州白云机场是珠三角地区空港经济的枢纽，对空港经济的发展起着重要的辐射与带动作用。自2004年8月广州新白云国际机场启用以来，机场周围逐渐形成了一批新的航空产业，进而形成了空港经济的雏形，特别是广州市成功引进联邦快递亚太转运中心落户白云国际机场，为广州空港经济的发展奠定了良好基础。广州空港经济规划将空港腹地划分为三大空港经济圈层，第一圈层：大珠三角地区，通过城际快铁和高速公路联系；第二圈87、层泛珠三角地区，通过高速铁路与高速公路联系；第三圈层东盟地区，通过航空运输联系。xx区属于第一圈层空港经济区内，地理位置优越，发展前景广阔。为此xx区规划了包括高新技术园区、物流产业园区、机场商务区在内的大型产业园区，从此，xx区迎来了空前的发展契机。二、xx区空港经济xx区委、区政府明确将空港经济区定位为：以广州新白云国际机场和联邦快递亚太转运中心为依托，以空港经济园区为载体，通过大力发展电子信息、生物制药等高新技术和先进制造业以及航空货运、物流、仓储等产业，配套完善的商务服务及居住生活设施，把空港周边区域建设成为产业聚集、基础设施完善、高档次的城市新区，打造国际一流的航空城。从全国乃至全球88、范围看，空港经济的主要定位有以下几种：1、空港物流:是空港经济中的主要产业，主要依托便利的交通优势资源，实现仓储物流有效配置及整合。2、加工产业: 利用机场的口岸功能和航空货物快速安全的特殊优势，对时效性有较高要求且产品具有重量轻、体积小、附加值和技术含量高的制造业，特别是技术和资金密集型的高新技术产业为主，高科技、低耗能、环保产业为主要产业，如IT信息、生命科学、汽车零配件、新材料、新能源等。3、临空产业：具有现代化服务性特征与目前新经济时代特征的新兴产业，如航空科技、商贸业、金融业等。实际上是随着机场航空产业链的延伸而在机场周边形成的配套产业。4、总部经济：利用空港的区位及信息资源优势，快89、速发展企业总部经济。总部经济与机场的完美结合，是促进机场所在区域产业结构优化的催化剂。三、总部经济总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协助、资源优化配置的一种经济形态。具有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施是实现总部经济的重要条件之一。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分公司、加工基地间的联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好的接触，掌握公司营运脉博，及时发现问题，解决问题。总部经济对中心城市带来了包括税收、产业乘数、消费、就业、社会资本五大方面积极90、的效应。广州新白云机场落户xx区，给xx经济带来突飞猛进的发展，同时也使xx地区具备了良好的区域优势和交通运输网络，打开了xx区域与外界良好的沟通窗口，为总部经济的发展奠定了坚实的基础。在xx区建立总部经济，不仅每年为当地政府增加丰厚的税收，还有利于带动总部经济服务产业链的发展，增加大量岗位需求，有效减低失业率，刺激当地的消费，对于提高当地知名度，使区域经济迈向发达成熟的重要途径。总部经济优化了资源配置，能够最大限度释放城市的创新资源效能，增强资源创新能力；发展总部经济能够强力地带动现代服务业的发展，是城市产业升级、品位提升的动力引擎， 也是政府推进中心城市产业升级的战略选择。 xx区空港品牌91、企业总部是充分利用空港地区便捷的交通，以及中高端消费人群的优势，吸引品牌企业总部进驻，空港经济无疑是一个相当好的企业品牌展示平台。四、xx区空港品牌企业总部项目1、地理位置xx航空中央商务区位于广州市xx区南端，新华街以东，迎宾大道与新106国道交界处，总占地面积约334101.67平方米，规划设置功能包括：金融、IT信息总部、空港总部大楼、酒店、航空公司总部、品牌企业总部（详见附图）。图中，A地块为金融、IT信息总部用地；B地块为酒店、航空公司总部用地，目前已确定为海航进入，并建一座5星级酒店；空港总部大楼建在空港企业孵化基地；D地块就是拟建的空港品牌企业总部项目用地。2、拟开发项目规模项目92、用地面积199.21亩，132807平方米，因规划设计条件未明确，故净用地面积按160亩（106667平方米）考虑，最终以政府土地出让合同为准。该土地已列入2011年广州市土地储备中心挂牌出让计划中，计划与“空港总部大楼”项目地块同时挂牌出让。目前，参照周边已出让的同类商业用地的规划设计要点作为参考，容积率2.8，限高48米，规划总建筑面积348446平方米，其中地上建筑面积298668平方米、地下建筑面积49778平方米。3、项目操作模式广州市xx区空港经济管理委员会（简称空港委）作为xx区政府的派出机构，受区政府委托具体承担xx区航空中央商务区土地整体规划、招商、建设的实施工作。近期我司与93、空港委就合作开发建设空港企业孵化基地项目达成合作意向并已签订框架协议书，尤其在与空港委接触中，对方倾向于由中交地产及其所属企业来一并操作该项目的意愿，我司认为该项目规模适中，地价相对低廉，最终通过二级市场取得开发权，风险可控；开发周期短平快，投资收益见效快；目标客户群定向，无市场销售风险。目前，空港委已和四家品牌企业初步达成合作意向，包括广州市凌云企业管理咨询有限公司、邦一实业、洪鑫实业、盛世长运等四家公司，旗下代理了意大利费雷、德国布兰施、法国梦特娇、意大利华伦天奴.侨登、夏利豪CHARRIOL男装皮具皮鞋、沙驰SATCHI男装、鳄鱼血CROCODILE皮具、凯撒CAESAR、金利来gold94、lion、VIP花花公子、adidas、PUMA等几十个国际和国内一线品牌，且均愿意进入该品牌总部基地，另外还有多家在商谈中。空港委在与各家品牌企业商谈中，发现各家要求不一、做法不一，无法统一规划和设计，无法统一建设基础设施，特别是原计划的199.21亩空港品牌企业总部项目用地分四块挂牌出让，在挂牌出让过程中，相互竞争将难以控制土地价格，对各家品牌企业都不利，因此，空港委借鉴我司与其合作建设空港企业孵化基地项目的成功案例，最重要的是委托由有资质、有实力、国企资质的开发企业运作该项目，力争以底价竞买挂牌土地，之前可协调各家品牌企业，统一规划设计，统一建设，由各家品牌企业按总成本加合理利润回购的操95、作模式保证建设单位的投资收益，目前已得到各家品牌企业的同意。由于该项目用地紧邻我司拟承建的空港企业孵化基地项目，可同步通过二级市场取得土地开发权，尤其是中交地产的实力和国资背景对空港委的影响力，目前，空港委极其希望由我司承建空港品牌企业总部项目的建设。第二部分 项目运作方式一、土地竞买空港品牌企业总部项目用地，由空港委事先与我司和土地储备中心沟通，设置必要的挂牌条件，力争在2011年8月31日前按照地块成交价格不高于150万元/亩、用地容积率2.8的条件上市交易，并由我司竞买。二、项目建设1、品牌企业总部进驻，按整个项目的操作模式，由空港委统一与各家品牌企业协商，确定最后进驻的企业。2、我司统96、一与各家进入的品牌企业商谈，了解掌握各家的所需建筑面积、使用功能和使用要求，在空港委协调下，在取得出让土地的规划设计要点后，与各家统一标准分别签订项目的代建回购协议，在此基础上，统一建设标准，统一规划、统一设计、统一建设、统一交付使用，并由各家拟进驻品牌企业支付回购款。三、项目代建回购1、在代建回购协议签订后3日内，拟要求各家企业依据所需定购面积，按0-1000元/m2支付定金给我司。2、我司按土地挂牌的规划设计要点进行设计，按当期定额编制施工图预算，确定施工图预算项目总成本，加上10%-15%的利润，构成施工图预算项目总费用，作为项目建设过程中代建回购进度款的支付标准。3、在领取建筑工程施工97、许可证后3日内，拟要求各家企业支付施工图预算项目总费用的30%（含0-1000元/m2定金），作为代建回购进度款给我司。4、在工程施工至0.00后3日内，拟要求各家企业支付施工图预算项目总费用的20%，作为代建回购进度款给我司。5、在工程施工至结构封顶后3日内，拟要求各家企业支付施工图预算项目总费用的20%，作为代建回购进度款给我司。6、在工程竣工验收通过后3日内，拟要求各家企业支付施工图预算项目总费用的20%，作为代建回购进度款给我司。7、在竣工交付3个月内，由空港委委托中介机构，按当期定额编制项目竣工决算。8、项目竣工决算完成后3日内，各家企业按项目竣工决算的价格，再支付剩余的全部费用。四98、我司与空港分委工空港委职责：1、负责引进品牌企业，全部回购拟建项目。2、负责协调各家进驻的品牌企业，统一建设标准，统一与我司分别签订项目代建回购协议。3、负责在2011年7月底前争取获得上述挂牌出让土地的规划设计要点；4、负责委托中介机构，按当期定额编制项目竣工决算。5、对在开发建设用地范围内引进的总部企业，按xx区总部经济优惠措施办法给予政策优惠和扶持。6、成立项目工作小组获指定专人，负责协调项目建设过程中的相关事宜。我司职责：1、负责工程项目的测量、勘探、规划、设计、图纸审查等工作。2、负责工程建设的安全生产、质量监管、环境治理等工作。3、负责支付建设过程发生的一切费用和缴交有关税费。499、负责完成工程建设，竣工验收，办理房屋土地使用证和房屋产权证。第三部分 投资估算项目用地面积199.21亩，132807平方米，因规划设计条件未明确，故净用地面积按160亩，106667平方米考虑。规划总建筑面积348446平方米，其中地上建筑面积298668平方米，地下建筑面积49778平方米。土地购买款按150万元/亩，共计为29882万元。项目按单方成本5000元/平方米（含土地费用）计算，项目总成本预计为174223万元。第四部分 资金筹措和经济效益一、资金筹措方式1、当无代建回购定金时，须自有资金投入3亿元购买土地，该资金使用期限为半年到一年，用代建回购进度款返还。2、当代建回购定金100、为300元/m2时，共计10453万元，须自有资金投入2亿购买土地,该资金使用期限为半年到一年，用代建回购进度款返还。3、当代建回购定金为1000元/m2时，计34845万元，可实现自有资金零投入。4、如项目建设过程中建设资金紧张，拟考虑通过银行贷款予以弥补。二、经济效益1、项目总成本的10%作为合理利润，即17422万元。2、项目总成本按定额计算，施工单位按市场惯例优惠下浮2%，即3484万元。上述两项合计为20906万元。这仅为直接的经济效益，同时带来如下间接效益:1、通过与大量品牌企业的接触，使我们有机会接触与空港经济有关的客户，为我们的空港总部大楼项目销售，积累一定的客户。2、随着空港101、经济的不断发展，通过上述项目与空港委的合作，有机会从空港委获得更多的项目，像空港保税区已完成规划，征地1917多亩，其基础设施和保税仓库的建设等。第五部分 结论建议一、结论1、该项目投入少，经济效益十分显著。2、通过该项目，中交地产有机会尝试进入商业地产，在珠三角板块能够形成稳定的效益和持续的发展能力，为全面进入珠三角房地产市场树立品牌形象，对中交地产未来发展战略规划的全面实现产生重要意义。3、建议xx公司、中交地产对该项目给予大力支持。二、建议由于该项目为代建项目，上述代建回购款的付款条件是我司的计划，还需得到空港委的大力支持，并共同联合与各品牌企业进行艰苦商谈，力争以较少投入启动该项目。 广州市xx房地产开发有限公司 年7月16日