1、房地产开发有限公司商业开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论5一、项目概述5二、可行性研究报告编制依据及范围6三、项目单位简介7四、项目主要技术经济指标8第二章 项目的背景、可行性及必要性9一、项目提2、出的背景9二、项目建设的必要性9三、项目的可行性14第三章 市场分析16一、项目整体素质分析16二、项目区商业环境研析18三、项目招商的政策优势19四、综合评价：26第四章 项目选址及建设条件27一、项目选址27二、建设条件27第五章 项目策划与定位35一、项目策划思路35二、项目的市场定位37三、 建筑规模及规划设计方案42第六章 建设规模及功能标准48一、建设规模48二、功能设施标准48第七章 建筑方案50一、 规划设计方案的指导思想、原则及依据50二、项目总体规划方案52三、结构设计58四、公用工程方案63第八章营销策略及方案71一、营销策略71二、营销方式73三、销售节奏与策略75第九3、章环境保护78一、主要污染源78二、 环境保护执行标准78三、环境保护措施78第十章 资源节约81一、设计依据81二、节能81第十一章 劳动安全卫生及消防84一、劳动安全84二、消防85第十二章 项目管理与实施进度安排87一、项目管理87二、项目监理87第十三章投资估算及资金筹措90一、投资估算依据90二、建设投资估算90三、资金筹措方案91第十四章 项目招投标92一、发包方式92二、招标组织形式92三、招标方式92四、本项目招标形式和招标内容94第十五章经济评价96一、销售价格96二、销售进度及付款计划96三、税费率96四、盈利能力分析96五、不确定分析97六、财务评价结论99第十六章 社会4、效益分析100第十七章 结论与建议102 104第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：xx国际城XXXX商业开发项目（二）承办单位：XXXX房地产开发有限公司（三）建设地点：XX市XX区XX镇天汇大道1号（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：联系电话：联系电话：（六）项目建设规模：项目总投资180000万元。总占地面积466662平方米（700亩）。总建筑面积：460000平方米，其中：创智商务楼建筑面积60000平方米，创智商业街区建筑面积12729平方米。预计实现招商经营收入28亿元；新增税收2.24亿元；预计新增就业人口3000人。（七）xx国际城XXXX开发投资计划（八）项目建设5、期：18个月（2013.72014.12）。（九）可研编制单位：XX区工程咨询研究所二、可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南。（2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数。（3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。（4）徐州市城市总体规划XX市城市总体规划。（5）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知。（6）XX市人民政府关于加快主城区危旧房改造实施的意见。（7）XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划（8）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目6、标纲要（9）XX区城乡开发总体规划（10）XX区土地利用总体规划（11）民用建筑设计规范；（12）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（13）委托方提供的其他资料2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议三、项目单位简介XXXX房地产开发有限公司公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。公司宗旨7、“服务、诚信、创新”。XXXX房地产开发有限公司注册资本1000万元，主营：工业地产、房地产开发等。注册时间：2010年1月。公司地址：XX市XX区XX工业集中区天汇大道1号。四、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米460000其中：创智商务楼平方米60000创智商业街区平方米4000002总占地面积平方米4666623可规划用地面积平方米4666624绿地面积平方米1866645建筑容积率0.996停车位个54407绿化率%408建筑密度%25二项目总投资万元180000三投资利润率%9.15四投资利税率%16.99第二章 项目的背景、可行性及必要8、性一、 项目提出的背景xx国际城所处XXXX区XX镇，位居xx经济圈腹地， 历来是四省交界、五省通衢焦点。今日更承南起北、东临渤海，西接中原，交集天下。作为56万平方公里自然交集与省际、城际临界焦点，与徐州高价值生态板块无缝对接，与XX、萧区近距离呼应城市化进程，亟待整合新兴产业资源优势，同步国际先进开发理念，引进国际先进有机产业城镇建设模式，通过整体规划、整体开发，成就xx新经济增长极的宏伟梦想。IECxx国际城4088亩智慧之城、生态之城，正是在这一宏大背景下，应运而生。IEC可持续发展观，生态、产业、商居一体复合型有机城镇，xx经济圈新兴经济增长极，担负起融通淮海、聚合价值，跨地域城域功9、能互补，推动区域城际经济结构调整，对实现xx经济圈中心，徐淮区域中心化价值增长极具价值。二、项目建设的必要性1、符合徐淮两地总体发展需要。xx国际城无缝对接与徐州市泉山区云龙湖自然生态景区，近距离辐射萧区、XX，其智慧之城、生态之城的高规格、高起点规划规划，不仅将极大增强xx中心区域的资本、信息、人才吸附力，更以国际品质，完善区域城市功能，促进城际价值聚合融通，提升xx中心的城际竞争力。2、国际有机城镇xx经济圈蓝本推动徐淮两地城市进步。xx国际城XXXX和国际生态总部基地，以集产业总部、高端商务、商业、休闲、商住为一体的，生态的、可持续发展的公园式复合型高端商业地产，为徐淮两地规模最大、配套10、最先进，资源配置最齐备的商业巨构，不仅将推动徐淮城市建设水平，更汇同整个xx国际城，成为整个xx地区最具国际品质的新兴有机城镇蓝本。3、xx经济圈中心区域，徐淮两地地产市场发展必然趋势(1)城际生态卫星城镇建设条件成熟 徐州作为xx中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，XX市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达200万。铁路、公路、内河航运为主体的综合交通11、运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。xx国际城，位居xx经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。 (2）提升城际中心功能，增强城市价值。徐州2012城市化率达到55.4%，业已进入调整发展期，第三产业发展提速，三产比重40.7%；城市经济进入快速发展阶段。房地产市场发展业已进入以改善性需求为主，注重质量为主的稳健发展阶段。xx国际城，更以高度智慧和远见、生态和环保、超高低密度为主导的，可持续发展和极具智慧的高品质产品和空间营造，无缝对接徐州西北高值生态板块，使城市地产最具价值的板块突破地域界限扩展和延伸，弥补和增强了城市宜居12、功能，也为XX、萧区等周边区域提供了更为高级，层次更丰富的城镇发展和产城居住融合新标准。（3）接轨国际的新兴复合型，可持续高价值公园式商业地产。xx国际城XXXX及国际生态总部基地，优化xx中心产业总部资源，定制城际高端商业配套，以生态、有机、复合、整体规划、统一营运的现代化公园式商业地产，成就xx经济圈区域中心价值整合梦想。4、提高城镇商业竞争力，助推XX镇商贸中心的形成与发展XX镇位于XX区 东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于XX镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。xx国际城XXXX商业开发项目将13、以前瞻性的商业和运营体系，推动XX镇 成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，xx国际城XXXX商业开发项目通过科学的规划和建设，XXXX房地产开发有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的XX镇 新商业中心，成为XX镇乃至XX区东南部地区商贸发展的创新制高点。5、 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，XX镇 经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，14、农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全区负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。xx国际城XXXX商业开发项目的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。6、解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业15、是一项重要的举措。目前看，XX镇 的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。7、依据城镇升级改造政策，深化提高XX镇 商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前XX镇 城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大16、，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。综上所述，该项目建设是完全必要的。三、项目的可行性1、区、镇政府对xx国际城XXXX商业开发项目的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。2、本项目的开发商XXXX房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途17、。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。6、项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。xx国际城将在xx经济圈中心，建立首屈一指的国际有机城镇的xx蓝本。其具有极好的社会效益，较好的财务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项目建设是完全可行的。第三章 市场分析一、项目整体素质分析（一）项目优势1、项目区位极佳，市场认可度较高。2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银18、行等生活配套非常齐全。4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。（二）项目劣势：1、投资较大。2、商业开发还具有一定的风险性。3、 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险（三）机会分析：项目位于XX市XX区XX镇天汇大道1号。距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；距徐州轻轨一号线仅4公里；肖桃路、徐阜铁路穿境而过。徐州作为xx中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化19、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，XX市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达200万。铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。xx国际城XXXX商业开发项目，位居xx经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。xx国际城XXXX商业开发项目中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。本项目由X20、XXX房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。XX镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。XX镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。二、项目区商业环境研析（1）项目区商贸市场现状低档次的商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层次上徘徊。迅猛增长的购买力面对不发达的市场，供求矛盾凸显。与大中城市的商业物业相比,项目区的商业物业普遍呈现硬性设施落后,管理水平相对较低的特点。本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。本地一直未出21、现现代集约型、专业性强的商业龙头项目，这是造成地方商业滞后的根本原因。街铺依然受到追捧，真正的专业市场是未被开垦的“处女地”。本地商业地产的营销推广模式过于陈旧，通常情况下引不起人们的置业兴趣。（2）当地商业业态构成1、百货商场、超市多为中小型零售商业，地处中心区或生活区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。2、临街商铺即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。经营品种混杂，尚未进行规范和形成区域商品特色。3、商业广场它是商场、超市之后新兴的一种综合商业形式，兼备休闲、娱乐、购物等功能。目前项目区除了人民广场，尚无兼顾购物的商业广场。4、综22、合商贸市场提到项目区的综合商贸市场，脏、乱、差几乎成了它的代名词。缺乏管理、硬性设施落后，已到了被市场淘汰的边缘。（3）项目区商业未来发展预测：专业市场发展潜力大，但急需升级1、专业市场将在项目区未来的商业中发挥更为重要的角色，发展潜力巨大，尤其是新型专业市场。2、经营环境差，管理水平低下的专业市场必将为新一代专业市场所取代，集约型、专业性、与国际接轨是未来专业市场的发展方向。3、专业市场越来越重视经营环境、配套设施和管理水平。三、项目招商的政策优势鉴于本项目规模巨大、投资巨大，对xx经济圈未来影响巨大，将带动整个xx区域经济结构变化和促进区域经济价值，建议予以项目以下政策优惠：1、费用减免：23、水电气、公建配套、税收减免、租金减免。2、产业促进优惠政策（1）所得税1）经认定的企业或商家，所得税“两免三减 半”的优惠政策。经认定的技术先进型服务企业，企业所得税基本税率是 15%，和科技、智力型企业、软件IC企业优惠政策可以重叠享受。2）企业及商家职工工资和培训费，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除；职工工资可按实际发生额在计算应纳税所得额前扣除。3）允许高科技及智力型企业按当年实际发生技术开发费用的150%抵扣当年应纳税所得额；实际发生技术开发费用当年抵扣不足部分，可按税法规定在5年内结转抵扣。4）对技术先进型服务企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过当年企业工资总额5-824、以内的部分，可以据实在企业所得税税前扣除。（2）增值税：1）对增值税一般纳税人销售其自行研发高科技产品，按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。2）对于所退的增值税税款由企业用于研究开发高科技、软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。（3）营业税：1）对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，经项目主管机构认定后免征营业税。2）对入驻xx国际城出口企业免税，并根据海关报关统计资料和银行结汇金额实行USD1补助RMB0.2元，并提供出口贷款绿色信道和贷款贴息。3）鼓励软件企业通过GBT25、19000-ISO9000系列质量保证体系认证和CMMI（能力成熟度模型）认证，认证费由xx国际城发展资金予以50%的补贴。通过CMMI2-5级认证的，可享受20-50万元不等的奖励。3、招商引资激励：（1）按照“谁受益，谁奖励”的原则，本级财政安排一定数额的“招商引资奖励金”。政府安排500万元设立“政府奖励金”用于对项目引进者按注册资金实际到位额3在企业登记注册之日起3月内给予一次性奖励。（2）引进无息或低息资金的，根据资金使用时限，以银行同期贷款利率计算，由资金使用单位按节约利息的50%60%给予一次性奖励；从区外引进银行同期贷款利率的资金和专项使用的政策性资金，由资金使用单位酌情给予奖26、励。（3）引进区外无偿资金的（包括国外援助和捐赠，以及上级部门不属于专项用途资金的计划外拨款），由资金使用单位按到位资金总额不超过15%的比例奖励4、产权保护：（1）通过认定的软件产品、软件企业分别一次性给予1万元、2万元资金补助。专利费用资助发明、实用新型和外观设计专利申请费（实际缴纳数）;发明专利申请实质审查费、授权费（实际缴纳数）;实用新型、外观设计专利授权费用（实际缴纳数）;内资企业被授予国外发明专利权的，每件资助人民币30000元，同一件专利资助不超过二次。（2）设立年度专利申请大户奖。（3）商标注册申请，每新申请一件，给予商标注册申请人1000元资助。5、人才激励及优惠政策（1）购27、房补贴、优惠租房。（2）薪酬补贴。（3）博士后补贴。（4）专项补助。（5）落户、入学。（6）出入境便利。（7）人民币汇兑。（8）后勤服务。6、租金优惠给予进驻xx国际城XXXX和国际生态总部基地的企业或商业营运机构租金减免优惠。7、经费补贴（1）为了进一步鼓励高科技、智力型企业、品牌商家进驻xx国际城，新公司在注册登记后，给予申请地方政府无偿启动经费补助经费。（2）专人负责宣传和帮助企业申请每年的政府各项科技经费,如中小企业科技创新经费等,企业在获得国家、省市经费后，政府将按照一定1:0.5-1比例给予匹配。8、中小企业贷款担保和贷款统贷平台（1）进驻xx国际城中小企业担保公司专门为中小企业提28、供第三方担保，帮助企业获得银行贷款融资。（2）高科技、智力型、软件出口企业根据出口定单可申请银行贷款“绿色通道”并享受一定的贷款利息贴息。（3）建立 “统贷平台”，主要采用委托贷款的方式可为种子期、初创期的企业直接提供资金支持的服务，资金投放额度原则上不超过100万元，期限不超过1年。（4）注册在xx国际城的具有独立法人地位的创业投资企业，可申请50万元人民币的启动资金补贴。（5）在xx国际城设立的创业投资企业分公司或办事处，并且XXXX或国际生态总部基地具有固定商业场所和固定常驻人员，可申请20万元人民币的启动资金补贴。 （6）创业投资企业投资xx国际城内高科技企业 ，风险补贴资金按5%比例29、给予专项风险补贴，若投资失败，再给予5%的风险补贴。单笔最高补贴额为50万元。9、特别扶持：（1）企业整体改制或变更设立股份有限公司，对此前年度的财务指标进行调整而增加的支出，由同级财政部门给予等同地方留成部分的奖励；自被认定为拟上市企业的次年起，5年内由同级财政部门给予一定的扶持奖励，具体奖励金额参考企业缴纳的增值税、企业所得税的情况计算确定，即每年缴纳上述两税数与上一年度的缴纳数相比，对于增长超过10%的，按照超过部分的地方留成数全额奖励。（2）在进行公司制改造、合并或分立、股权转让或重组上市的，拟上市企业以划拨方式取得的土地使用权，应当补办土地出让手续，出让金按照评估确认价格的40%缴纳30、，60%是企业自有土地资产的价值显化。对不变更实际控制者的，土地、房产、车船、设备等权证过户手续按非交易过户处理。在过户环节所形成的增加值，由同级财政部门给予等同地方留成部分的奖励。（3）企业在改制设立股份有限公司时，历年享受国家优惠政策形成的资本公积金，归原企业全体股东所有。（4）地方财政对每个上市企业奖励300万元，分企业改制结束、正式递交上市申报材料和完成股票发行上市三阶段按50万、100万、150万的比例分步兑现。（5）为了进一步鼓励自主创新的高科技企业进驻xx国际城，每年将分上、下半年评审出一批产业化前景好、具有自主知识产权和项目执行力的创业型团队，给予以下特殊扶持：1）地方政府给予31、100万元无偿启动资金2）中小企业担保公司提供项目流动资金贷款担保5）统贷平台直接给予项目100万元贷款6）给予100平方米研发场地三年免租7）提供一套100平方米的人才公寓三年免租8）领军人才在xx国际城内自购住房享受100万元补贴9）协助企业争取部、省、市各条线项目资助，并给予获得各级资助的领军人才项目相应资金配套。四、综合评价：结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，xx国际城XXXX商业开发项目项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该XX市商业地产市场。第四章 项目选址及建设条件一、项目选址项目位于XX市XX区XX镇天汇大32、道1号。项目区紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；距徐州轻轨一号线仅4公里；肖桃路、徐阜铁路穿境而过。二、建设条件（一）自然条件1、气候条件项目所在地属于北温带北方型大陆气候，光照充足，日照时数为 2315.8 小时，日照度为 52.2%，无霜期 202 天， 年均相对湿度：70%；主导风向：东北风； 年均降雨量：862.9mm；地震烈度：7 度。历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均33、无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。2、水文条件项目区位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。水资源总量包括地表水和地下水两部分，全区多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全区水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌XX区主属黄34、淮冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷35、含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5。XX区域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件XX区东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区 区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露36、外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，37、中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）,所在地区抗震设防度为 6 度；根据工程地质勘测报告，所在地为适宜建筑用地。工程地质条件：建设用地的综合自然条件较好。（二）交通运输条件项目区紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；距徐州轻轨一号线仅4公里；肖桃路、徐阜铁路穿境而过。已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联38、，是重要的交通枢纽。（三）社会经济条件1、XX区社会经济条件XX区资源丰富，有煤、铁、高岭土、耐火粘土、白云岩、大理石、石灰石等矿产资源20余种。煤炭资源尤为突出，以焦煤、肥煤、气煤为主，现年产量1200万吨，为华东乃至全国的经济提供了强大动力。XX区农产品丰富，盛产粮、油、瓜果、蔬菜、蛋、禽、水产品等，是驰名中外的“葡萄之乡”，也是安徽省最大的优质干果林基地。改革开放以来，勤劳的XX区人民立足此地，以改革开放促发展，大力实施外向带动战略，发展外向型经济，两个文明建设硕果累累，初步形成了以现代农业、商贸为基础，以煤炭、纺织、机械、酿酒、冶金、化工、建材、轻工、农副产品加工等行业为支柱的城郊经济39、新格局。随着城市转型和市区东扩，XX区开辟了南洋工业园、官庄工业园，建设特色工业小?客商前来投资创业提供优良载体。农业基础设施水平不断提高。被评为全国、全省造林绿化先进单位，农田林网庇护率达94.6%，农田机械化作业水平90%以上，农田有效灌溉率90%以上。每年投入大量资金用于土地治理、发展节水灌溉、河道沟渠治理等农业基础设施建设，农业生产条件逐步改善。抓住XX市城市东扩和建设百万人口城市的机遇，立足区情，转变观念，以高起点的规划，高强度的投入，高质量的建设，大力发展城镇建设，加快城市化进程。编制制订规划75项，积极建设改造农村集贸市场，全区已建成规模、整洁的农贸市场12个。结合村庄搬迁，推进40、移民建镇，规划建设了东渡苑、东方红、方安、康园、阳光、龙轩雅舍等居住小区。积极实施通达工程，加快路网建设，交通状况极大改善。加大基础设施建设，实施绿化、亮化、美化、净化工程，城市品味不断提高。随着城市重点工程的建设、竣工，XX区的城市化水平越来越高。XX区北靠欧亚大陆桥，东临京沪大动脉，西接京九大通道，连（云港）霍（尔果斯）、合（肥）徐（州）两条高速公路在这里对接，徐阜铁路和311国道在这里交汇，徐州观音机场近在咫尺，铁路、公路和航空组成立体交通网，交通十分便捷。电力充沛，电讯通畅，区位十分优越。环境管理名列全省第一，被国家环保总局批准为国家级生态建设示范区。2、XX镇经济社会情况段圆镇位于X41、X市境北部，距市区35千米。地处苏皖两省三县结合部，东与江苏省徐州市毗邻，西和萧县接壤。辖4个社区、24个行政村，135个村民小组。311国道、萧桃公路、永马公路、徐阜铁路穿境而过。XX葡萄（俗称大庄葡萄）种植历史悠久，清朝乾隆时期已具有相当规模。 该镇党委、政府以经济建设为中心,紧紧依托徐州近郊和资源优势，进一步优化发展环境，大力开展招商引资，汉鼎铸造、绿原注塑、和福化工、思思食品等项目相继投产，取得了良好的经济效益和社会效果。为认真实施省市委提出的东向发展战略，该镇在311国道两侧规划了占地面积15平方公里的工业园区，“十一五”期间建设5平方公里。建成后区内功能齐全，设施完善，将达到“七通42、一平”；形成生产、生活、工作、娱乐、仓储物流、服务等功能区。项目主要以铸造、注塑、化工等行业为主，是该地区基础设施较为完善的工业园区。XX镇坚定不移走发展工业之路，2008年1至3月份招商引资到位资金6560万元，同比增长126%；在建工业项目15家，其中2008年新开工项目占到11家。安徽天地通重型机械有限公司总投资1.2亿元。新开工建设的项目场地清理工作完成，已在进行基础建设，部分厂房的主体已形成。企业定于8月建成投产。镇党委书记许成介绍，其他在建工业项目也都进展顺利。2008年以来，XX镇进一步明确产业定位，坚持以精密铸造和机械制造为主导产业。首先，该镇组建高素质的招商队伍，抽调12名干43、部组成3个组，重点从事招商引资及项目落地协调工作。其次是瞄准徐州，积极接受徐州的辐射，把向徐州招商作为发展XX经济的战略主攻方向。聘请在徐州市有一定社会影响而且富有社会活动能力的人出任镇招商顾问，降低招商成本，提高招商成功率。已有数十家徐州企业已在与镇里洽谈投资事宜。与此同时，抓好软环境建设，为来镇投资企业提供优质服务。（四）所需公用设施情况1、 供电：本项目建设工地电源由XX市供电局城市供电电网供给。2、供水：本项目供水由市政自来水管网引入。3、电信：本项目委托XX市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。第五章 项目策划与定位一、项目策划思路中国区域经济的发展从改革开放44、前的计划、指令性经济、区域政策倾斜、允许部分地区优先发展，到现在，已进入了一个群雄逐鹿，各展其长的时代。谁能在百舸争流中脱颖而出，抢占先机，谁就将掌握21世纪竞争的主动权。这是大大小小的区域决策者们共同面对的世纪命题。如何发挥本地区优势，利用某个时机推动地区经济发展，是地方政府最关心的事情。但是，完全依靠地方政府决策的时代已经过去，许多地方的政府逐渐认识到：借助外脑往往可以改换思路，获得意想不到的收获。正所谓“他山之石，可以攻玉”，本项目的拟建正是以这种思路为出发点，真正希望实现“把XX送出去、把世界请进来”的切实愿望，为XX打造一张代表城市形象的“金名片”、一个接轨国际市场的“中转站”、一个45、社会、企业、经营者、百姓多方共赢的大型商贸平台和产业孵化基地，最终产生明显的社会效益和巨大的经济效益。通过对项目所在地区的反复调研，同时通过商业市场专家们的反复论证，对本项目的实施充满了信心和期待，他们看中的不是短期的效应，而是长期的对整个地区和社会带来的积极的效果。项目策划纲要xx国际城创智绿谷策划总纲遵循国家政策趋势，把握市场大环境，因势利导，造福一方 结合项目特点，整合本地自然资源、产业资源和市场资源优势，并充分发挥运营商先进的市场经营管理理念将项目打造成为“立足淮海、辐射全国、接轨全球”的商贸集散中心以生态有机复合理念，成就xx经济圈区域中心价值整合梦想。由政府、行业协会牵头，将产业资46、源、商业信息、人力资源等通过现代商贸形式快速流通以中国义乌小商品城、中国科技五金城、中国绍兴轻纺城的成功经验为导向，做大做强把XX送出去，把世界引进来通过对本项目的建设，以一个现代化市场形象，升华成撬动区域经济板块腾飞的产业化模式通过对本项目的建设，制造一个改变传市场交易模式的契机，将产、供、销一体化模式推广开来通过对本项目的建设，带动区域信息业、服务业、流通业、旅游业等产业的共同发展将以前瞻的战略眼光，以大规模、高起点、完善配套、超前规划入市，做精品市场需要XX地方政府给予项目大力扶持需要XX地方政府出台系列亲商惠商政策，扶持本项目“以商引商”，将更多的商家引进来、留下来二、 项目的市场定位47、（一）项目的战略发展目标根据专业市场特性，本案的战略发展目标应分为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相对应的目标也不尽相同： 远期目标(从开始营业起五年后)发展成为具有全国影响力的大型商贸中心，并成功打开国际市场，成为真正的国际性生产加工、商贸流通基地，年交易额超100亿元人民币。中期目标(从交易中心开始营业起四-五年内)发展成为华中地区与华东地区的区域生产加工和贸易的结合点、中转站，年交易额超60亿元人民币。短期目标(从交易中心开始营业起三年内)发展成为皖北地区具有一定影响力的大型国际商贸流通、生产加工基地，年交易额计划超过30亿元人民币。只有确立各阶段的营销目标，尤其是远期目48、标之后，在市场发展战略目标的指引下，才能进行有针对性的定位。（二）项目的功能性定位经营主题特色化纵观同行业竞争者的经营模式大都仍表现为单纯卖买或服务提供方式，而忽略了针对消费者在实际购物过程中休闲与娱乐性的商业体验。因此，我们对项目品牌向心力培育方面进行了附加，即在满足市场基本功能之外，增加了诸如餐饮、娱乐、休闲、景观等元素。经营多元化物业产权进行自由分割；同时自营、联营、租赁、返租、代租等多种经营形式并举，以利于入驻本市场的经营者有更多的选择机会。倡导“电子商务概念”。随着经济全球化的进展，中国日益成为国际商品加工、采购中心，“现实市场”和“虚拟市场”日益发展成为一种新的贸易手段和趋势，也就49、意味着，随着时间的推移和社会的进步，电子商务功能将越来越发挥其重要的作用。本项目将力求打造先进、独特的电子商务系统，解决网络化交易中常常出现的资信问题，为此，我们聘请专家就设立信用保障基金进行了多番研讨，就充分保障经营户网上交易的信用和交易安全问题总结出一系列可行的模式，同时还和金融机构就市场未来电子交易结算的问题展开了交流，最后，我们决定尝试性的设立一个资信机构，加大对本市场电子商务功能的推广与应用。附：不同阶段电子商务交易份额比重：销售方式市场发展阶段门面直接销售企业间大型采购电子商务交易产品份额其他市场初期（1-3年）60%10%20%10%市场中期（3-5年）30%25%40%15%成50、熟期 （5-10年）10%25%60%15%（三）项目的总体市场定位1、项目的属性定位以商贸物流为载体，集展示交易、仓储物流、信息交流、电子商务、行业会展、文化休闲、餐饮娱乐以及生活购物为一体的复合型专业大市场！2、 项目的业态定位农机农具、五金机电、钢料钢材、小商品市场等自然资源和需求资源两个方面。3、项目的建筑规划定位（1）商铺：小三层框架结构、现代风格的联排式建筑群；（2）休闲街：粉墙黛瓦仿古式；（3）高层商务商业大楼：现代几何式建筑风格，地上三层为中空结构。兼顾大型会议、举办会展使用；三层以上为商务商业和酒店。4、客户定位（1）从企业类型定位房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、51、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。（2）从目标客户的来源定位对现有商业环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15，即现租户之60转为买住宅楼。不过要使现有租户60转为购买即需要有一套比较优惠的措施。投资客50，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。4、经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选。（1）理由：由于项目的主要目标52、客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。（2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5A 级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主xx国际城XXXX商业开发项目商。一、 规划设计方案的指导思想及原则（一）规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及XX市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划53、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。遵循“智慧、生态、环保、有机、舒适、灵活、可持续”的设计理念，同步国际先进的设计和建筑技术，科学技术与人文艺术相结合，建造功能布局合理、环境优美、舒适、宜人的公园式复合商业地产。本案的定位于xx经济圈中心创智与国际生态产业总部。并严格执行国家现行有关设计规范、规程，及有关消防、环保、卫生方针政策。（二） 规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的商业、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防54、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及商业楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指55、导思想。三、 建筑规模及规划设计方案1、市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，xx国际城XXXX商业开发项目市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业、住宅区。这一定位内涵是：xx国际城XXXX商业开发项目商业批发和住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。xx国际城XXXX商业开发项目商为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。xx国际城XXXX商业开发项目商的卖点在于批发集聚点、人文关怀和智能化服务。2、形56、象定位xx国际城XXXX商业开发项目商从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位。3、业态定位本项目位于该镇新城区，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：（1）地理位置优越。（2）交通动线充足。（3）市政与小区配套皆较为齐全。（4）社区规划合理。（5）智能化水平高。（6）有强大的升值潜力。（7）户型实用、舒适。4、经营定位根据上述市场定57、位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选（1）理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。（2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5A 级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主xx国际城XXXX商业开发项目商5、客户定位（158、）从企业类型定位房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。（2）从目标客户的来源定位对现有商业环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15，即现租户之60转为买住宅楼。不过要使现有租户60转为购买即需要有一套比较优惠的措施。投资客50，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。6、建筑设计定位楼层：4+1 层功能：商业用房，部分为人防及设备用房。地上1层为商业用房。地上2-4 层为住宅楼空调设施：国产或进口59、制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。给水设施：给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在皖北北城市商业广场附近，设计二根DN200 进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa 考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水设施：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消60、烟、供氧、疏散，一路10KV 高压变电，24 小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计： (1)小区通信线路由市话网直接引入。(2) xx国际城XXXX商业开发项目设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid 高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV 保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5) xx国际城XXXX商业开发项目CATV 电视系统由光纤电视网引入，每用户设23 个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源61、，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有：(1)所有设备选型尽量采用节能型。(2)为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。(3)设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。目前项目区商业、住宅的条件多为中低档，建议该项目建议采用新技术、新材料，打造适度超前的智能化、生态化、环保型商住楼。主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商住楼综合症。功能元素建议：呼吸幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉62、采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章 建设规模及功能标准一、建设规模总占地面积466662平方米（700亩）。总建筑面积：460000平方米，其中：创智商务楼建筑面积60000平方米，创智商业街区建筑面积12729平方米。二、功能设施标准室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要63、求须符合安徽省城市房屋建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)功能定位XX区是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。商业模式：商贸城形态：划分区域，不同区域经营不同类商品，根据街道的不同地位商业的强度不同，沿主要街道的商业，进深较大为14.5米，可分布高品质的店铺，沿次要道路的商业，进深较小为12.5米，可分布小型的便利社区居民生活的店铺。商业建筑风格：该商业地段内的业态从其地位功能分析，建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功64、能建筑中也可运用到地方特色的元素。 (2)配套设施：设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、休闲广场、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。2、工程项目依据初步规划方案，商务楼，创智商业街区主要工程项目包括土建工程、给排水工程、普通消防系统、变配电工程、照明工程、通讯工程、安全监视、闭路电视、室外绿化工程、休闲广场。第七章 建筑方案一、 规划设计方案的指导思想、原则及依据（一）规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及XX市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利65、用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。遵循“智慧、生态、环保、有机、舒适、灵活、可持续”的设计理念，同步国际先进的设计和建筑技术，科学技术与人文艺术相结合，建造功能布局合理、环境优美、舒适、宜人的公园式复合商业地产。本案的定位于xx经济圈中心创智与国际生态产业总部。并严格执行国家现行有关设计规范、规程，及有关消防、环保、卫生方针政策。（二） 规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的商业、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、66、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及商业楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。（三） 设67、计依据1、XX市国土局土地出让使用条件；2、用地红线图、用地地形图及其电子文件；3、XX市城市规划管理技术规定；4、城市居住区规划设计规范（2002 年版）；5、商业及住宅设计规范（2003 年版）；6、高层民用建筑设计防火规范（2001 年版）；7、建筑设计防火规范；8、汽车库、修车库、停车库设计防火规范；9、国家及安徽省平战结合人防工程设计规范；11、国家、省、市相关的法令、法规。二、项目总体规划方案（一）功能分区与总平面布局1、规划结构本次规划呈现“一轴、两带、一心”的规划结构。“一轴”东西向贯穿的一条景观轴，统领整个商贸城。“两带”轴线的一侧是创智商业街区商业带，占地367亩，建筑面积68、400000平方米；轴线的另一侧是创智商务楼区占地133亩，建筑面积60000平方米，是整个商贸城的最具有活力的地带。“一心”商贸城设有休闲广场中心景观。商业建筑分布于公园环境内，形成点上成景，线上成荫，面上成林绿化系统。2、功能分区划分区域，不同区域经营不同类商品。3、布局特点本次规划提出的理念与立意，在规划架构下强化其布局特点：行列布置，适当错落根据景观均好的原则，通过有机组织的步行交通系统将各部分联系在一起，形成统一中不失变化的总平面布局。自然人工，相辅相成景观系统以绿化为主，铺地为辅，有机结合，富于变化z，设置休闲，步行小径等设施，并与集中绿地相结合，形成特色景观系统。商业成线，连续成69、市主要的商业功能设置在道路沿街，两层商铺呈带状布局，形成商业带，形成商业街的高潮点和商贸城出行的活力吸引点。4、人、车流与停车（1）车库设于楼房之间的空地。设置电子升降出入口，方便车辆就近入库，减少人、车交叉；建筑四周设消防环道；（2）商场的主要出入口主要布置在主路路上，人流清晰，互不交叉；（3）车行道技术条件：消防扑救面1818m，消防车道宽4.5m，转弯半径13m，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。在保证交通顺畅的前提下，确保人车分流，满足用户车辆小区停放，商业商业区块设置车辆停放场所。5、绿化环境（1）总平面绿化：项目尽量提高绿化布置的面积和空间效70、果。沿街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果；（2）沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为居民提供休闲、观景；同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。6、休闲广场7、场地竖向设计建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m，室内0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。（二）建筑特征 抗震设防烈度7度。（三）拟建建筑物使用功能和工艺要求 本工程主要以71、商业为主。 （四）单体平面功能设计与竖向设计1、地上部分：沿路布置商业大厅及商业入口，北侧为配电房及库房，商务楼区高底层5.1米，2-4层4.7米,5层3.6米。屋面层：设备用房、疏散屋面。（五）交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、商业及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。（六）造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细72、部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化：墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； （七）人防设计应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 。（八）建筑装修与构造1、屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）2073、厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体 (一二层裙房部分)：74、外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面 (二层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、商业室：白色内墙乳胶漆涂料；（3）商铺、前室、商业及住宅入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼住宅及商业内部空间由用户自行装修。4、楼、地面：（1）库房、商业、公共走道：600675、00高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。5、顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商铺、商业及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙76、。 （1）窗：90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手：（1）交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆与扶手；8、落水管：镀锌焊接钢管。9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。三、结构设计（一）结构设计依据本设计均按国家现行规范、规程及安徽省标准执行，主要规范、规程及标准如下：1、建筑结构荷载规范 GB50009-20012、建筑抗震设计规范 GB50011-20013、建筑抗震设防分类标准 GB577、0223-954、混凝土结构设计规范 GB50010-20025、高层建筑混凝土结构技术规范 JGJ-20026、建筑地基基础设计规范 GB50007-20027、建筑桩基技术规范 JGJ94-948、砌体结构设计规范 GB50039、人民防空地下室设计规范 GB50038-94（2003版）10、地下工程防水技术规范 GB50108-200111、钢筋混凝土异形框架结构技术规程 DB32/512-200212、建筑工程施工质量验收统一标准 GB5030013、混凝土结构工程施工质量验收规范 GB 5020414、建筑地基基础工程施工质量验收规范 GB50202在执行上述规范、规程时，安徽省规78、范已作规定的条款，执行安徽规范，安徽规范未表述的内容，以国家规范、规程为依据。（二）基本技术参数1、基本风压：W0=0.40KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：S1=0.5KN/3、地震作用：本地区地震基本烈度为七度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下：楼梯： 3.5KN/商业： 3.5KN/配电房： 10.0KN/上人屋面： 2.0KN/地下室底板按实际受荷考虑。（三）结构设计1、工程概况根据建设方的设计要求，规划全部布置二层为商铺，部分住宅顶层作跃层处理，结合用地。2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心79、砖的容重小于10KN/m3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200mm。户内分隔墙厚度200mm、120mm。填充墙用M5混合砂浆砌筑。3、混凝土强度等级梁、墙、柱：C40；楼板：C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C154、基础设计基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。（四）结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下：a.柱轴压比小于0.95(考虑配置一定的箍筋时轴压比提高0.1)b.结构第一扭转震动周期与第一80、平动周期之比Tt/T1小于0.90。c.楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的1.4 倍。 d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内（五）供配电设计：本工程为二类多层及建筑，消防负荷、商业的备用照明等用电负荷等级为二级；空调等用电负荷等级为二级负荷。（六）防雷与接地：本工程为二类防雷建筑物，按二类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TN-S接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。（七）81、可视对讲系统：单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。（八）有线电视系统：由见有线电视网引入信号源。商业室内设置电视终端；商铺每户设一个电视终端；商场每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV-75-9同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。（九）电话及宽带网络系统：室内设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。（十）综合82、布线系统：商铺部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。四、公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 ( 2005年版)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑灭火器配置设计规范GB10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内83、外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）用水量 生活用水量名称用水单位用水定额使用时间小时变化系数最高日用水量最大小时用水量商业商业4600006L/d12h1.5280.8m3/d35.1m3/h车库冲洗185001L/d8h1.06m3/d0.75m3/h绿化、浇洒186662L/d8h1.093m3/d11.8m3/h未预计用水量按10%计37.98m3/d2.59m3/h合计417.78m3/d50.24m3/h 消防用水量：（按最大消防用水量计）室外消防用水量：30 L/s；室内消防用水量：40 L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统84、用水量：40 L /s，火灾延续时间1h。 室内给水系统：高层楼：1-5F为第一分区，由市政给水管网直接供给，六层及以上由高区供水设备加压供水。6-13层为高I区，14以上层为高II区，供水设备均设在地下车库的生活给水泵房内。沿街1-5层商业用房：均采用市政给水管网直接供水。其它用水由市政管网直接供给。 生活给水水源取自市政给水管，本工程从淮海西路引两条DN150进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体生活给水。 排水系统室内污废水合流，室外雨污水分流，分别接入市政雨污水排水系统。高层污废水排水设专用透气管，以改善通水条件。地下层设备机房等处设置集水坑及专用排水泵自控排水。厨房废水经隔油池预处85、理后接入市政污水管。污废水经化粪池处理后接入市政污水管，总体污水管以两处排入市政。雨水采用有组织排水，屋面雨水设计重现期采用5a，室外场地雨水设计重现期采用1a，基地雨水以两处排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均设置在地下车库内。地下消防水池有效容积为450m3，储存一次消防所需的室内消防及自喷用水量。小区24F顶设一座20t消防专用水箱作为火灾初期消防灭火的水源。消防泵房内设两台消火栓泵，两台自动喷水消防泵。 消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政给水、屋顶消防水箱作为消防水源。室内、室外一次火灾消防总用水量为450m3。b、室外消防给水系统水源取自86、市政给水管，本工程从虎山市政给水管引一条DN250进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体给生活及消防用水。总体室外环状管网上每隔120m设SS150-1.0型地上式室外消火栓作为火灾时室外消防水源。c、室内消火栓给水系统室内消火栓给水系统为临高压给水系统。管网为区域消防方式。消防泵房设置两台消防主泵，消防泵二条出水管与区域消防环网连接。每栋单体建筑消防环网均以两条管道与该环网连接。33层楼屋顶水箱出水管与消防管网连接。消防泵房设置一套增压设施以满足最不利消火栓充实水柱的要求。室内消防管网按规范要求设置竖向分区。室内消火栓栓口压力超过0.50MPa时采用减压稳压型消火栓。室内消火栓布置保证相邻87、两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。d、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统除地下车库按中危险级II级设防外，其它区域按中危险级I级设防自动喷水灭火系统。地下车库、商业、菜市场等处设置自动喷水灭火系统。设置喷头的每个楼层和每个防火分区均设信号蝶阀和水流指示器，以发信号至消防控制中心。喷头温度级别为680C，厨房内喷头温度级别为930C。喷头与墙最大间距为1.8m。水泵房内设喷淋加压泵两台，一用一备，火灾时从地下消防水池抽水送至火场灭火。设置喷淋系统各层末端设放水阀和压力表，最不利点喷头处设末端试水装置。消防泵房内设喷淋系统加压泵两台，一用一备。室外设S88、QS150-A型地上式水泵接合器。e、灭火器配置按建筑灭火器配置设计规范要求配置磷酸按盐干粉手提灭火器。位置在消防柜处。f、特殊部位的消防为高层服务的高低压配电房等特殊场所采用气体消防系统，按气体灭火系统设计规范GB50370执行。2、电气设计（1）设计范围及内容本设计承担此项目各单体照明及配电、动力配电、消防设施配电系统、防雷与接地系统、通讯、电视、对讲、消防报警等系统。（2）供配电系统 本工程消防电梯、消防风机、应急照明等33层以下为二级负荷，住宅供电为三级负荷，电源从虎山路引入一10kV独立电源至小区变电所。 负荷估算住宅平均按6kW/户计，电梯按20kW /台，商业按100W/平米，地89、下30W/平米，其它设备容量40kW，总设备容量48585kW，总计算容量30608kW。建筑负荷估算见下表建筑类别面积/套数用电指标计算负荷商业460000100 W/46000kW地下925030W/185kW电梯100部20KW2000kW其他400kW合计48585kW拟建10KV配电所一座，变压器总安装容量40000KVA。a、供电电源及电压：根据负荷容量及负荷等级，本工程由市政引来1路10kV专用线路。b、供电系统：高压采用放射式供电方式。低压采用放射式与树干式相结合的供电方式。c、计量：高层住宅分层集中计量。公建高供高计。（3）防雷与接地各单体按各自的防雷等级设防，屋面设镀锌圆钢90、避雷带。利用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。采用TN-C-S接地系统，各变电所处均做接地，电源进户处做重复接地；建筑内配线均采用三相五线制。（4）有线电视系统：由市有线电视网引入信号源。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电视终端，公建内有线电视终端视功能需要设置。（5）电话及宽带网系统小区内设置电信机房，由市电信网络光缆接入。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电话及宽带网信息终端，公建内电话及宽带网终端视功能需要设置。（6）可视对讲系统小区内设置可视系统，各栋住宅单元入口处设可视对讲单元机(内置摄像头)，91、住户内设置可视对讲户内机，小区物业管理处设集中机。户内机、单元机、集中机可相互对话，以方便管理。同时户内机与集中机均可看见单元机所摄图象。（7）闭路电视监控系统小区内设闭路电视监控系统，监控机房设于物业管理用房处。小区各出入口及小区内主要道路适当位置设置室外全天候360。变焦彩色摄象机。大型商业综合楼内设置独立的闭路电视监控系统。（8）火灾自动报警系统一类高层建筑为一级保护对象，二类多层建筑为二级保护对象。小区内设消防控制中心。3、燃气设计（1）气源按照城市规划，本地块利用城市天然气储备站的气源。（2）调压站本地块规划在小区内设有调压站一座，实现低压供气。（3）管线布置管线采用枝状布置，沿道路92、在车行道以外埋地敷设。第八章营销策略及方案一、营销策略（一）价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言93、的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立xx国际城XXXX商业开发项目高端形象。3、宣传推广策略： （1）卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉94、，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。（2）活动(事件) 招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。（3）组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集95、中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前XX区 商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前XX区 大多开发商都将自己96、定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机97、整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2012年的XX区 重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使XX商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。xx国际城XXXX商业开发项目，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商中国常熟服装城经营管理有限公司在国内商圈的经营优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，98、把海外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到xx国际城XXXX商业开发项目，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。目前，引进其进驻xx国际城XXXX商业开发项目。加之发展商自身的商业、餐饮娱乐业的直接进入，将会充分发挥“领头羊”作用，快速促成市场对本物业的认同和追捧。三、 销售节奏与策略（一） 整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。1、售楼处选址：售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。人员流动量大，易扩大知名度。交通动线发达，方便客户咨询。2、本案操99、作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，xx国际城XXXX商业开发项目销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品100、牌支撑。 在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。（二）付款方式策略1、付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（三）媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使xx国际城XXXX商业开发项目在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“101、城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（四）促销策略1、直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。2、其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。第九章环境保护一、主要污染源xx国际城XXXX商业开发项目项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人102、生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。本项目为商用建筑，不会产生对环境有影响的“三废”。二、 环境保护执行标准 大气污染物综合排放标准 (GB16297一1996) 环境空气质量标准 (GB3095-1996) 污水综合排放标准 (GB8978-1996)社会生活噪音排放标准 (GB22337-2008)建筑施工场界噪音限值 (GB12523-1990)三、环境保护措施（一）废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定103、点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。 （二）废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。（三）废气针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。（四）噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。（五）项目施工建设过程对环境的影响及相应措施1、扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。2、噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应104、尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。噪声治理采用先进低噪声水泵和高层建筑有关设施。3、生活垃圾工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。4、弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。固废治理建筑垃圾和生活垃圾定点堆放，由环保部门定期清运。5、废水治理：生活污水直接雨水、污水、废水分流、住宅污水经化粪池处理后与其他废水一并纳105、入市政污水管道，排放进入市政排污系统至XX市污水处理厂。6、废气治理通风设备采用低噪声风机箱，风管与风机相连采用柔性软接。第十章 资源节约一、设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国建筑法4、公共建筑节能设计标准GB50189-2005 5、建筑照明设计标准GB50034-2004 6、采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2003二、节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照民用建筑节能设计标准、民用建筑节能设计标准安徽省实施细则、安徽省人民政府商业厅关106、于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和陕西省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用塑钢框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）节水本项目在建设和运营中，应严格按照中国节水技术政策大纲以及陕西省政府2004年4月颁布实施的安徽省人民政府关于印发安徽省行业用水定额的通知的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1、项目供水系统应尽量采用重107、力方式供水，以降低能耗。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。3、加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。4、使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。（二）节电1、道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后关灯制。2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。4、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。5、采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。6、制定节电管理制度。第十一章 劳动安全卫108、生及消防一、劳动安全（一）劳动安全法规xx国际城XXXX商业开发项目项目属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行中华人民共和国劳动法、中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国消防条例、中华人民共和国产品质量安全法、中华人民共和国建筑法、建筑灭火器配置设计规范、高处施工吊篮的安全规程、建筑施工安全检查标准、建筑机械使用安全技术规程、建筑施工现场环境与卫生标准、建筑安全生产监督管理规定、建筑业企业职工安全培训教育暂行规定、建筑工程预防高处坠落事故若干规定、建筑工程预防坍塌事故若干规定、建筑起重机械设备安全监督管理规定、施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定、城市居民住宅安全防范设施建设管理109、规定等法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。（二）劳动安全危害因素本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。（三）劳动安全卫生措施根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、110、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全生产会议。二、消防（一）消防设计依据建筑设计防火规范 GBJ16-87(2001)建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90(1997)建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2000）（二）消防措施1、依据建筑设计防火规范GBJ16-87要求，建筑物室内配备消防栓、固定灭火器等消防设备。建筑物内设置防排烟、应急照明等系统。2、建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区111、，明确标明疏散通道位置、人流密集处要有明显的疏散指示标志。3、严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。4、因需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。5、消防供水系统结合生活供水系统一并考虑。6、火灾自动报警系统的区域内均设与消防中心联络的消防电话 (或电话插孔)，专线与当地消防部位直接联系。消防电梯机房均设有消防对讲电话接口。消控中心内设城市 119 火警电话专线。第十二章 项目112、管理与实施进度安排一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目承办单位为XXXX房地产开发有限公司。本着结构合理、精干高效的原则，XXXX房地产开发有限公司应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，113、为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。二、项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容：协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监114、督合同的实施；核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：协助XXXX房地产开发有限公司组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；协助XXXX房地产开发有限公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；协助XXXX房地产开发有限公司办理开工许可手续；组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程115、技术规范、标准；抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；协同XXXX房地产开发有限公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告;参与工程验收和工程结算审查；在保修期内协助XXXX房地产开发有限公司检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。三、进度安排本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。xx国际城XXXX商业开发项目建设实行统一规划定116、点，分年度实施完成的方式，建设期18个月，即2013年7月至2014年12月。第十三章投资估算及资金筹措一、投资估算依据1、2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表2、2000年全国统一市政工程预算定额安徽省估价表3、XX市工程造价价格信息，不足部分参照市场调研价。4、建设部工程勘察设计收费管理规定计价200210号文。5、项目单位提供的有关资料。二、建设投资估算1、建设投资估算内容本项目建设投资由建筑工程费、综合配套工程费、前期工作费、工程管理费、销售费用、管理费用等构成。根据房地产开发特点和国家法律规定，在可行性研究阶段为简化计算方法，以上费用均形成开发产品，一并计入开发成本。2117、建设投资估算（1）土地费用：35000万元（2）建筑安装费：104231万元（3）工程建设其它费用：23922万元（4）基本预备费：10300万元（5）建设期利息：6547万元（6）工程建设投资总额：180000万元3、项目建设投资估算表，详见下表项目投资估算 单位：万元序号项 目开发产品成 本1土地费用350002前期工程费24603基础设施建设费122314建筑安装工程费920005公共配套设施建设费57506开发间接费18007管理费用28508销售费用25129开发期税费305010其他费用550011不可预见费1030012建设期利息6547合 计180000三、资金筹措方案项目所118、用资金180000万元，全部由企业自筹。第十四章 项目招投标根据中华人民共和国国家发展改革委员会第九号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。一、发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。二、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委119、托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构代理招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目招标试行办法（国家发展计划委员会第5号令）的规定向项目审批部门报送书面材料。三、招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务120、交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对其资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，121、符合投标件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。本工程勘察设计、监理、建筑安装等工程均宜采用公开招标方式，可以根据不同路段、不同工程类别，分成多个标段，分别招标。这样业主能取得有竞争力的合同。四、本项目招标形式和招标内容1、根据本项目的规模和性质，建议采取公开招标形式。2、招标范围本项目招标内容主要是土建工程、设备122、采购与安装，以及与之配套的管网工程、小区道路、绿化工程等配套设施的勘察设计、施工、监理。有关招标范围和情况见下表14-1。表14-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料第十五章经济评价一、销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，商业用房销售价格平均按每平方米6000元。二、销售进度及付款计划本项目计划在3年内完成销售，所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。三、税费率本报告采用的各种税费率见下表。税费率表()税 123、费 项 目税费率税 费 项 目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税25任意盈余公积金8房产税(按租金)12不可预见费7.5四、盈利能力分析本项目商铺总建筑面积460000平方米，售价格平均按6000元平方米估算。则项目商铺销售总收入为460000平方米6000元平方米27600万元。经估算项目开发总成本费用202120万元。利税总额销售总收入开发总成本 27600万元202120万元 73880万元经估算项目税收及附加为22400万元。项目净利润利税总额税收及附加 73880万元22400万元 51480万元。商品房124、投资利润率=利润总额/总投资100 =51480/180000100=28.6商品房资本金净利税率=利税总额/资本金100 =73880/180000100=41.04税后投资回收期=总投资/利润总额100建设期=180000/514801001.5年=5年五、不确定分析项目产生不确定性的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通货膨胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。因此，应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化125、，看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方126、案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点的销售率为71.22。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少5的单因素变化分析，项目财务收益率（税后）变化详见下表敏感性分析表。表15-1 敏感性分析表 项 目基本方案投资变化销售收入变化+5-5+5-5内部收益率（）47.4232.1866.7969.1228.95 根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏感，尤其是建设投资的变化影响更大，但均远高于1127、3的基准收益率，项目有很强的抗风险能力。六、财务评价结论通过财务分析，项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。通过敏感性分析，项目有很强的抗风险能力。第十六章 社会效益分析一、项目对社会的影响分析1、项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将对项目区周边居民的收入产生积极影响。项目区拆迁户和周边区域的居民，也会随着投资环境的优化，经商、服务等收入也必然得到提高。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的实施会对改善项目区居民的生活质量和生活水平的提高产生良好的影响。预测项目实施后，项目区居住条件会有一个质的飞跃。供水、燃气、供热的三通，和收入水平的提高，项目区居民生128、活质量、生活水平必将得到明显的改善。3、项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等的影响项目实施后，项目区内的道路，绿化美化，城建设施将同时得到根本的改变，加速本地区城市基础设施建设，将项目区改造成环境优美、功能齐全的城市居民社区。二、项目与所在地区互适性分析1、不同利益解体对项目的态度及参予程度：对来项目的立项，以随机抽样形式走访了部分市民和项目区居民。市民普遍认为项目的实施将为改善XX市投资环境和城市风貌做出积极贡献，表示热情的欢迎。认为项目实施运营后，可提供更多的就业机会和收入来源。2、各级组织对项目的态度及支持程度基于XX市委、市政府加大招商引资力度，加快城市转型步伐的政策已深入人129、心，各级组织对项目的立项和实施都给予大力支持。XX市项目办派专人协助办理立项，征迁等各种手续。城建、供水、供电、通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供各种方便。三、社会评价结论通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为：本项目的实施、运营，对优化XX市公共建设发展，加快城市化的进程做出积极贡献。对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量、生活水平产生积极的正面影响，有百利而无一害。所以也得到了各级组织的大力支持。所以本项目的社会评价结论是良好的。第十七章 结论与建议一、结论通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、xx国际城XXXX商业开发项目项目的建设，符合国家宏观经济政策和XX130、区对该区域的发展规划。2、xx国际城XXXX商业开发项目项目的开发商，XXXX房地产开发有限公司具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。二、建议根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项131、目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。