1、房地产开发有限公司商品房公寓项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产开发有限公司商品房公寓项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 可行性研究结果摘要51.1调研目的51.2前提假设61.3本项目投资可行性倾向61.4项目投资可行性研究结论6第二章 借款2、人评价72.1 借款人介绍72.2 发展前景评价8第三章 市场评估93.1市场环境评估93.2 市场前景和市场竞争能力分析30D、项目周边竞争对手分析33第四章 项目概要364.1项目概况364.2投资分析的目的、依据、原则和范围36第五章 开发建设营销方案385.1方案设想385.2开发建设进度465.3资金筹措46第六章 投资估算466.1总投资估算46第七章 效益分析477.1评价方法477.2销售收入测算487.3总成本497.4税金与利润测算497.5财务指标评价507.6风险分析52第八章 评估结论55第一章 可行性研究结果摘要1.1调研目的 （一）通过对南昌房地产市场需求的调查，3、分析南昌房地产市场的发展前景。 （二）通过对南昌市居民住房消费行为特征的调研，来分析南昌住宅消费群的市场潜力，为本项目提供科学、可操作的实战依据及项目的盈利能力。（三）通过以上对南昌住宅消费群的市场潜力分析针对本项目的特性，作可行性分析报告，从而确定项目的风险大小及盈利能力。1.2前提假设（一）本项目中设定项目的开发建设不会因资金短缺而停顿；房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成；未来产业政策、市场不会出现较大波动而影响物业的销售。（二）我们对可行性分析中用到的任何一个数据根据项目的规划及相关的资料以及我们对市场的分析确定。（三）报告中用到的资料信息均来源于市场和我司相关的资料4、。（四）土地面积以国有土地使用权证上的土地面积为准。（五）报告中后用到的取得土地成本(41.4万元/亩)来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同,住宅销售单价和建造成本均来源于市场。1.3本项目投资可行性倾向开发商品房、酒店式公寓用于销售，部分物业自留经营。1.4项目投资可行性研究结论该项目的财务指标如下：财务内部收益率（FIRR）：272%财务净现金值（贴现率6%）：13075.56万元动态投资回收周期：0.35年静态回收周期：0.33年通过市场调查及各项经济指标的测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。第二章 借款人评价2.1 借款人介绍江西xx房地产开发有限公司是由全国商业5、百强南昌xx大厦股份有限公司控股与香港xx集团公司共同兴办的合资企业，公司成立于一九九二年，注册资金伍仟万元人民币，系具备国家二级资质的房地产开发企业。公司下设经营公司、物业公司、广州分公司、新建分公司、九江分公司、萍乡分公司。公司拥有一批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理的专业技术人才，形成了集建筑设计、工程预算、施工管理、商品房销售、物业管理“一条龙”的科学化管理体系。公司自1992年成立以来，即以雄厚的资金实力、开拓务实的精神和集团良好的信誉迅速崛起，相继推出丁公新居、船山公寓、象山花苑、新建龙珠小区、九江xx小区、南昌站前西路住宅区、广州半山翠亭、广州云天翠亭、xx广场、xx时代广6、场等项目，开发建设面积逾七十万平方米，总投资达六亿多元。公司强化市场意识，始终保持持续稳定发展，取得了良好的经济效益和社会效益，在南昌市乃至江西房地产界名列前茅，九九年度、二OOO年度、二OO二年度被评为全省“先进房地产开发企业”称号。xx房地产正逐渐发展成为现代化的房地产开发企业。2.2 发展前景评价江西xx房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌xx大厦股份有限公司控股与香港xx集团公司共同兴办的合资企业。根据目前的市场情况及项目情况，拟将xx假日一期销售的总体目标定为在2006年5前完成一期2.3万平米酒店式公寓的销售，按均价为6500元平米计，实现销售额1.51亿元以上;二期高层住宅销售7、的总体目标定为在2006年、2007年两年期间完成3.5万平方米销售，实现销售额1.2亿元以上；另完成商业及地下车位近2千万元的销售额； 2007年下半年作为整体项目开发的一个收尾年度，主要完成尾盘的清盘工作。总之，通过近3年的努力，争取完成整个项目的销售，实现销售额2.9亿以上。第三章 市场评估3.1市场环境评估3.1.1经济宏观市场分析A、经济发展快速增长：2003-2004年南昌招商引资的持续高升，使南昌涌起了一股“投资热”，随着南昌投资环境的改善，南昌市经济发展还将快速增长，城市建设将进一步加快，这些都将为南昌市房地产业提供良好的发展空间。江西省全年生产总值3500亿元，增长132，超8、出“十五”计划末目标500亿元。全省实际利用国外、境外资金205亿美元，增长266，保持中部六省首位，跃居全国第八位；引进省外单项投资5000万元以上的工业项目投资383亿元。招商引资重大项目投产和开工建设接续不断，奥克斯南昌工业园首期4条生产线、台湾晶湛（南昌）科技公司半导体生产线、大亚木业高密度纤维板等建成投产，九江3T光电、康祥药业等陆续开工建设。外贸出口保持快速增长，全年完成出口总值199亿美元，增长325。出口后劲不断增强，主要力量由过去的外贸企业转变为自营出口生产企业和外资企业，私营企业出口增长近3倍，“三资”企业出口增幅达到911；出口结构进一步优化，机电产品出口增长44。口岸建9、设得到加强。B、居民收入持续上升 消费水平和消费综合指数迅速提高2004年，xx市民人均收入达到6000元，比去年多出536元。今年南昌恩格尔系数测定为35%左右，表明南昌市民整体生活水平已进入一个新的阶段，。南昌市注重发挥消费对经济增长的拉动作用，努力扩大消费，促进住房、旅游、教育、汽车、体育等消费热点形成。全年实现社会消费品零售总额1060亿元，增长148，比上年加快31个百分点。接待海内外游客达到4118万人次，增长209；实现旅游外汇收入7976万美元，增长681，国内旅游收入23421亿元，增长21。全年居民消费价格总水平上涨35。办学条件进一步改善，完成110万平方米农村中小学危房10、改造，昌北、昌东新校园区二期工程建成投入使用，11万学生入校就读。办学规模进一步扩大，全省高校招生188万人，增长328。加强科技攻关和科技成果产业化，成功举办第二届科研成果与企业见面推介会，推介成果454项，成交项目协议总投资323亿元。公共卫生服务体系得到加强，绝大部分县市（区）疾病预防控制工作条件得到改善。新闻出版、广播电视等取得新成绩，新增有线电视30万户，广播人口覆盖率927。举办第五届全国农运会获得圆满成功，多项体育赛事取得好成绩，奥运会获得2枚金牌。人口和计划生育工作继续加强，人口自然增长率控制在76。3.1.2、房地产市场分析3.1.2.1房地产市场各指标分析2004年南昌市的11、房价依然会是稳中略有升，目前南昌市的房产均价为2432元平方米，与全国的房产均价持平。整个房地产的形势可以说是步入了健康、快速发展的轨道，预计到今年年底，南昌市的二手房交易将达到12000套，交易面积120万平方米。去年为77万平方米，仅11月份二手房就达到114万平方米，相当于2000年一年的交易面积，二手房的交易拉动了一手房的市场。商品房到年底要达到2万多套，销售面积为250万平方米。销售大于投资增幅，可以用供不应求来形容南昌房地产市场的发展，各项指标的增幅达53，全国的平均增幅仅为30，可以说南昌房地产市场是非常健康有序的。而明年的形势将会更好。首先，南昌要做大做强，在这利好形势下，城区12、的扩大，人口的增加必将拉动住房消费，仅今年南昌市就增加了20万人口。其次，房改房的上市，二手房的交易会进一步拉动房地产市场的发展，去年房改房发证发了25万套，今年上市交易的仅为7000套。而随着人们“以旧换新”改善住房观念的普及，那么明年的房改房上市交易将会是很活跃的。最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的8元平方米降到了6元平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要15天。最近政府还将会出台进一步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额(亿元)同比增长（）固定资产投资额（亿元）同比增13、长（）GDP（亿元）同比增长（）房地产投资占固定资产投资比重（）房地产投资占GDP比重（）566021855.463615.1269从2004年元月份南昌市房地产交易情况来看，又一次实现了开门红。该市商品房交易面积达14.86万平方米，交易金额3.87亿元，与上年同期相比分别增长75.44、91.11；由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。房地产投资快速增长的原因主要是新一届的市委、市政府大胆实施“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。如：政府不惜百亿资金注入xx基础设施建设，进一14、步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。南昌商品住宅供应情况表价格（元/m2）供应量（万m2）所占比例（）单套面积（m2）供应量（万m2）所占比例（）2000元以下31.2212.4995平方米以下50.520.22000-2500元42.6817.0795-120平方米38.7515.52500-3000元72.2628.9120-150平方米75.7530.33000元以上103.8441.54150平方米以上8534南昌商品住宅销售情况表价格（元/m2）销售量（万m2）所占比例（）单套面积（m2）销售量（万m2）所占比例（）2000元以下49.7124.3895平方米以下36.02115、7.672000-2500元55.6427.2995-120平方米35.3017.312500-3000元55.7127.32120-150平方米69.3434.013000元以上42.8421.01150平方米以上63.2431.02从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70，单套面积在120平方米以上的占总量的64.3；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上的占总销量的48，单套建筑面积在95-150平方米的占总销量的51.3。且从市场商品住宅空置量来看，单价在3000元以上的占616、0%，单套面积在150平方米以上的占70%。可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在2004年通过把好土地“一级”市场上做好建设规划，减少经营性、商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/m2）涨幅()商品住宅均价(元/m2)涨幅()居民人均可支配收入（元）增长()居民消费价17、格指数（）涨幅()272220.89243818.1876509.0100.60.62004年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨、开发商融资成本增加等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是一种不太正常的市场现象和社会现象。目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这一现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是18、治标不治本的权宜之策而已。购房对象与目标潜在客户群的关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量(万m2)销售对象划分和购房目的分类本地居民所占比例()外地居民所占比例()自住所占比例()置业投资所占比例()203.90154.717649.1924173.328530.5815可想而知，近年来，随着南昌经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷投资购房置业（如一度热潮的“温州炒房团”），外地居民购房的比重逐年上升，由2003年的24上升到2004年的37。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重19、逐年上长，由2000年的15上升到2004年的34。3.1.2.2、南昌市房地产时代划分从1998年下半年起，南昌市的房地产市场逐渐蓬勃发展。先让我们回顾一下南昌市房地产发展的历史。南昌市商品住宅的第一代应该在1998以前，这一批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单一，材料也十分简单，仅仅满足基本的居住需要，市场的所有产品好似同一炉火烧出来的产品。第二代产品诞生在1999年，以御景城、庐山花园、福山花园等明星物业引发居住概念的革新。如首次利用样板房、售楼处，来吸引客户。物业综合利用较为先进的营销包装手段，封闭式的小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所的出现等等，是这个时期的主流市场20、特征。 第三代的楼盘则体现“以人为本”的设计理念，引绿造绿，达到人与自然的和谐统一，小区人车分流设计，配套设施的完善，小区园林的规划设计，智能化设施的普及等等，使南昌市的房地产市场逐步成熟、繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额的经济效益和巨大的社会效益。第四代的楼盘正在紧张有序的建设之中，产品不但体现以人为本，同时考虑社区的可持续发展，整合市场及自身资源，以高标准、大规模使之配套完整并和城市整体有机融合，构筑新一代房地产项目标准。其南昌市房地产特征表现如下：空置率低房价飙升投资加大质量提高管理逐步规范市场趋于成熟3.1.2.3、南昌市房地产板块纵论南昌市场经历了近几年的发展，已由最21、初的“经济适用房为主，服务中低收入阶层工薪族”的初级市场阶段发展至目前“以中档的商品住宅小区为主，服务中高收入阶层”的二级市场阶段。市场的发展不再是星罗棋布、见缝插针的开发模式，区域版块市场开始出现。就日前情况，可分为朝阳洲版块、老城中心区域、京东版块、象湖版块、xx版块、青山湖版块、昌南版块、湾里版块等几大主要版块。朝阳洲板块朝阳洲本属区位是西湖区与郊区的组合，距离市中心相对比其他区域要近一些，而且靠南昌大桥，是江西省其他城市通往南昌的必经之路，因此xx大市场便成为了该区域最大的经济依托，作为江西省最大的批发市场，产品供应全省。朝阳片区一面临赣江，一面临抚河和象湖。该地区给排水系统、电力系统22、污水处理系统等市政配套设施完备比较适合建设大规模的功能齐全的花园式住宅小区，是目前南昌房地产市场供应量最丰富，优秀楼盘最集中的所在。眼下该片区已是高楼如林，小区成片，商贾淘金，人气日益兴旺。已成气候有远东国际花园，千禧颐和园、万福园、福田花园、维多利亚华庭、星加坡花园、新田绿洲、莱茵半岛等项目。随着南隔大堤和滨江大道的建设，上海金地集团已将该片区沿赣江之滨全部吃进，建设高档物业。该片区的升值潜力可谓巨大。受市中心西移之影响，中山西路、沿江路会成为置业的热点，好环境、高素质、大社区、配套齐全的住宅会受宠。使得该区域成为日前南昌的高素质人口导入的重点区域，房价基本与老城中心区的房价持平，产生这种23、非正常价格的分布情况，主要有以下原因：在以前，朝阳洲地区的价格和老城中心区存在很大距离，那时的房地产市场还根本没有算得上是个小区级的个案出现。在这种市场背景下，出现了远东国际花园这个南昌第一个成规模的住宅小区，迅速形成轰动效应，造成市场上热销，使得其价格节节上升，从而带动了整个区域房价上涨，之后该地区的住宅开发，纷纷在楼盘品质上下工夫，造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平，形成了一种良性开发循环，并且该区域地处赣江与抚河环抱之间，的确适于居住。但由于受区域功能和城市规划的限制，一旦南昌其他区位如xx区、老城市中心区等得到了发展，产生出优秀个案，那么朝阳洲地区和这些地区的价格终会渐渐拉开，而由于24、缺乏城市规划和高档次市政建设的大力支持，朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高一个层次。老城市中心区域老城区是当地政治、经济、文化、信息中心，老城区的最大优势在于其无可比拟的市中心区位条件，其所带来的不仅是便利的交通、成熟而高档的配套，更有一种居住于市中心的尊贵与豪华感。其最大的劣势是落后的城市面貌和周边环境，难以给人市中心高档地区的定位感。目前，老城区正面临着改造，随着环境的改善、绿色的添置、现代化公共设施的引进和城市新景观的营造，随着以xx国际华城为首的新一轮造城运动的开始，社区价值必将再次提升，老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在,而未来区内任何一个项目，都将享受到这种变化带来的丰厚报25、酬。但旧城发展空间小，从人口密度讲，旧城区有的地方人口密度已高达40万人挤在8平方公里之中，而合理舒适的人口密度应该在每平方公里控制在1万人之内。旧城区人口密度过大的情况已对市政、交通、环境造成了很大的压力。不可避免的喧闹和人员的复杂决定其不会成为最佳居住区域。而且价位过高抑制了市场需求。 京东板块洪都大道以东区域，座落在青山湖与艾溪湖等景观资源地的高新开发区是南昌市未来的“硅谷”。京东高新开发区的前身是郊区,通过乡镇企业机制定位,在计划经济时期，为郊区的经济的发展做出了积极贡献。但随着改革的深入和市场竞争的加剧，乡镇集体企业的机制在萎缩、效益在滑坡，不仅不能推动区域的经济发展，反而成了政府和26、集体的包袱，在这种情况下，以土地置换项目并以此推进基础设施建设，使高新开发区今天拥有200余家私营企业，其中，有5家企业6个高新技术项目列入国家级火炬计划,而该区域的房产多以靠湖景而建，其中最具影响力的深圳万科集团以大手笔来开发项目，由于万科的加入使得该地区的房产市场备受瞩目，开发区带来的客源，青山湖、艾溪湖带来的景观，使得该地区成为一个有发展潜力的区域，并取得了较好的销售成绩并在短期内持续走强。前一时期该板块配套乡村化,开发的项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。随着政府的大量投入，配套的逐步完善，板块内各大项目业主的相继入住，该板块突显巨大竞争力，期板块巨大升值潜力正浮出水面。象27、湖板块此板块是一个比较矛盾的区域，一方面是目前南昌风景最秀丽的象湖，如果在该片区开发一个中档而环境优美的成熟小区，市场情景肯定看好，加上象湖风景区的建设，又能给挺进青云谱片区的商家提供旅游开发项目的商机与卖点。目前有象湖源、象湖威尼斯等楼盘在此区域倾力打造公园物业，并得到消费者认同，取得可喜的销售业绩。一方面是被污染的青云谱区。青云谱区为解放西路以北，沿江南路以西这一区域，国家大型汽车工业“江铃集团”就在此地，随着汽车工业产业化的调整，一系列扶持政策的出台，江铃集团会成为整个南昌乃至江西省经济发展的重要支柱，同时也奠定了青云谱区的工业地段龙头地位。但从置业的角度来看此区域并不适合建立高档次楼盘28、。主要是重工业对业主所带来的生活负面影响不可忽视，在倡导健康生活的今天，工业区带给业主将是高分贝的噪音与大量的工业废气而工业区配套的单一、溃乏更无法满足追求高品质生活的业主的需求。而即将面市的象湖新城（南隔堤以南沿雄溪河区域）近万亩土地的房地产运做又将掀起这一区域新的波澜，现绿地山庄、利嘉项目、南奥等项目的大手笔运做，又是一场居住革命。 xx板块xx地区作为“城市花园建设”的重点工程之一，是南昌市将来最具发展潜力的地块，拥有由市政府机关所在地的政治中心、规划中的高档办公楼所组成的商业中心，大型银行、证券机构所组成的金融中心以及由我项目、滨江豪园、万达星城、xx春天等诸多房地产项目所组成的居住中29、心，配合穿插东西、南北向的景观轴线和大片绿地，沿着赣江这一天然的水资源错落有致的布置，使xx在房地产市场中所扮演的角色不仅仅作为一个住宅区，而是一个独立的功能齐全的城区规划。本区域西北靠素有小庐山之称的梅岭山脉，东南拥秀丽之赣江，将在承载南昌CBD功能的同时成为最适于居住的地方。 青山湖板块此版块围绕青山湖建设炒做而形成，目前有大批浙江开发商介入此片区地产运做，如秀泊经典、中大青山湖花园、香溢花城等一系列高品位、高价位的项目出现和共同媒体轰炸，使这一区域在承接政府大力改造青山湖，使之成为一个景观优美，环境幽雅的风景区的同时，成为目前南昌最适合居住的准城中心区域，市场指数极高，房价居高不下，并还30、在持续上升，成为目前南昌房价最高的区域，引发南昌又一轮版块震荡。 昌南板块在政府投入巨资打造而形成的澄碧湖工程完美画卷展现在人们面前时，直接使周边的房地产项目拔高了一个档次，透射出这一版块无穷的升值潜力，诸如澄湖彩虹世纪城、梦里水乡、康城、大湖之都等项目的强势运做，将这块热土炒得沸沸扬扬，成为转载南昌城区部分消费力的港湾。 湾里板块湾里区域属于梅岭山脉的延伸，远山凝黛、青竹苍翠，泉水湾延、云雾缭绕，风景秀丽、气温怡人，又有诸多人文旅游景点，红弯公路直接拉近了他与老城区的距离，理所当然地成为一个适合居住、避暑、都假场所。前面有翡翠山庄、帝景湾洋城、九州画意居等中小项目开道，后有xx、博太集团各近31、千亩别墅项目挺进，未来2-3年将成就湾里版块的别墅年。成为南昌地产一道别具一格的风景线。3.1.2.4、南昌房地产竞争态势分析: 房地产竞争日趋白热化南昌房地产的发展，经历了一个漫长的过程，前两年发展一直比较缓慢，但近两年其发展趋势日益迅猛，从“小打小闹”到“规模效应”，从“兵营式建筑”到“花园式、景观式小区”的变化，使南昌市房地产进入一个全新的时代：房地产市场活跃、住宅产品品质提高，商品房价格持续攀升，空置率也有所下降。房地产市场的升温，引来了各地开发商（如深圳万科、上海绿地、大连万达等），加上本地开发商的迅速成长、日趋成熟，南昌城中住宅小区的建设一时如火如荼，许多新项目也纷纷登台亮相，房地32、产市场竞争日趋激烈。 当前，南昌市房地产开发竞争出现的新趋势：A、品牌意识加强，各发展商在运作中都强调公司品牌，给消费者以质量和售后服务的信赖与保证。B、强调产品的创新，住宅变革催生地产向多元化方向发展，不同的目标客户对产品要求不尽相同，使得本土开发商纷纷从不同的层面来吸引客户，从规划到建筑、从产品到环境等方面深化，力求以优越于竞争对手的差异化卖点吸引市场。C、市场趋向理性化，随着南昌楼市趋向成熟，购房置业者也由当初抢购跟风而日渐回归理性，对房型的结构比例和实用功能也日渐挑剔，因此要求开发商对产品的定位要比原来更加到位，如此房地产买卖双方的理性化，对南昌楼市长期健康稳定发展大有好处。综合以上分33、析：随着南昌市城市总体规划的陆续完工，各大版块城市基础设施的不断完善，特别是xx新城的崛起，境外大地产商纷纷进驻，南昌房地产市场竞争将会更加剧烈。3.1.2.5、南昌房地产市场总体供需分析（1）市场需求分析鉴于南昌市目前房产开发现状及有潜在购房意向市民的收入水平和消费行为习惯等，以中青年为房产主力消费群，占了绝大部份的比重，以政府机关和国企、科研机构、文体教育、金融保险证券、及个体、私营、股份制等为职业细分对象，这部份人是南昌市极有潜在购买能力的主力目标消费群。物业档次以中档偏上为好，讲究性价比，对建筑结构类型更愿意接受多层住宅，户型为3室2厅2卫、2室2厅1卫和2室2厅2卫为主。商铺的投资也34、非常踊跃。酒店式公寓与产品新颖、相对总价合理，投资回报高而深受市场青睐。(2)南昌住宅市场供应及客源分析从南昌目前的住宅市场情况来看,可分为25万元以下的低档住宅市场、2545万元的中档住宅市场以及45万元以上的高档商品住宅市场。A、25万以下的低档住宅市场市场现状该市场主要由经济适用房和一些位置较为偏远的低档商品房组成，单价一般在1800元左右，以目前的房地产市场来说，已不是市场开发的主流。 客源构成该市场的客源为典型的工薪阶层，有较为稳定的收入，但不能负担较高的住房价格。这类客源的绝对数量无疑是最大的。但是，由于受到了收入、福利分房、目前居住条件等各方面原因的影响，这一客源群体目前的消化能35、力不强。但随着政府加大指导房价政策的出台和南昌经济的飞速发展，购买该部分住宅消费群体的收入也在成比例增长，正日渐成为购买中档住宅的潜在主力人群。市场评价该市场为最低层的住宅市场，开发住宅以福利性质为主，因此，市场机会点不大。B、2545万的中档住宅市场市场现状该市场的单价集中在22003500元左右，是目前南昌房地产市场开发的主流产品，遍布南昌的各个区域。这类个案规模较大、具有一定的市场影响力，在市场上呈现“百花齐放、百家争鸣”现象。客源构成这类产品所瞄准的客源大多为政府官员、企业管理层以及私营业主。在目前南昌经济持续、快速增长发展阶段，这类客源的数量在迅速增长，并具有现实的购买能力以及较为高36、涨的购房热情。是最具购买力的强大客源群体。去化情况从市场反映来看，这类中档住宅由于影响力大、目标客源人群多，基本都取得了较好的市场成果，其整体的去化速度较快，投资回收期较短。市场评价该总价段市场客源层丰富，市场上该层次项目众多、竞争激烈，但一批有品牌、有实力的开发商开发的中档物业将成为市场的新宠，市场发展空间大。C、45万元以上的高档住宅市场市场现状事实上目前在南昌尚未真正形成高档住宅市场。落在这一总阶段内的主要是些中高档市中心楼盘的较大面积房型，如xx国际华城、金域名都等。产品品质目前总价段在45万以上的产品，其品质和中高档住宅市场的品质没有根本的区别，不能给人高出一筹的感觉。其主要由中档楼37、盘的大面积房型以及一些区位条件特别好的楼盘组成。而真正高档住宅市场并非指中档住宅以及一些区位条件特别好的楼盘的向上延伸，而是完全区别于中档市场的另一个层面的高品质楼盘市场。 客源构成45万以上总价段的客源构成比2545万总价段市场应更上一层楼，主要是以政府中、高级官员，企业高层管理人员，私营业主等阶层构成，而在这个层面上，也应该有更多的外地、外籍客源的加入。但是，从目前市场情况来看，由于这总价段市场尚未形成，而目前的仅有几个个案在品质上也和中高档住宅趋同，因此，目前客源层并没有明显的与中高档住宅市场形成差异。去化情况 xx国际华城及金域名都两个项目一经推出，便取得优异的销售成绩，房价不断挺高，38、持续火暴的销售情况令业内人士惊叹不已，这一方面有消费者居住的老城情节，另一方面与城市外围并未出现真正的高档项目不无关系。3.1.3、xx片区房地产市场简析 l xx新区概况 xx新区北起赣江大桥，南至南昌大桥上游7公里处（规划确定的生米大桥桥址），沿江岸线16公里，西至昌九高速公路和320国道，区域面积近50平方公里，现辖一个街办，11个行政村和1个农场，规划建设用地40多平方公里，规划人口40万。xx新区坚持高起点、高标准、高品位规划和建设。l 总体规划新区总体规划要求，建筑密度控制在25%以下，绿化率按花园城市标准保持在40%以上，道路布局科学，排水雨污分流，地下管网系统规范。整个新区分三39、大片区，由四条城市主干道横向贯通，其间还规划了18条纵向道路。该三大片区为：红角洲片区为文教、体育、旅游、高档住宅综合区，布局了15所大学规模的高校园区、国际体育中心、商务中心和高档住宅区；xx中心区为行政办公、商贸金融、居住综合区，是我市市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、休闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。l xx周边临江地区结构规划昌北沿江地区总体结构可概括为“一核”、“二带”、“三区”、“四轴”。一核中央商务核心区，城市的商务、商贸、文化、办公、信息、旅游、休闲等公共活动的中心，是集中体现南昌滨江城市风格和形象的标志地区。二带二条绿色走廊，即临江大道滨江40、绿化景观休闲带及串联三个功能区的分和大道绿色走廊（景观空间走廊）。三区临江布局的三大功能区，即：xx中心区、凤凰洲生活区、红角洲发展区（高档居住、文化旅游、体育中心）。三轴三条绿色景观轴，即以空间景观上由昌北城市绿心向滨江延展的绿廊（景观空间视廊）。各功能组团相对独立且通过主、次干道有机联系。城市的快速环路及跨江延展的绿廊（景观空间视廊）。l xx中心区概况1、优越的区位条件xx中心区地处昌北沿江，西部紧靠长陵乡镇企业城，北依国家级南昌经济技术开发区，区域位置优越。其对外交通出入口南接南昌大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。2、优美的自然景观xx西北面的南昌经济技术开发区有山势起伏的森林公园，41、砂子岭公园和黄家湖，碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成xx中心区的绿色背景，依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市商务，休憩，娱乐，旅游度假胜地。3、优良的发展的基地xx中心区所处基地，地势平坦，尚未开发，便于高标准，高起点，系统化建设。l 规划目标及策略将xx中心区建成为环境优美，布局合理，交通便捷，设施完善，集商务，办公，信息，商业，文化，旅游，居住等多功能为一体的现代化城市核心区中央商务区（CBD）,形成体现南昌21世纪滨江城市风貌和形象的标志性地区。l 规划原则1、以南昌市总体规划为依据，从城市长远发展和整体布局出发，定位核心区的空间形态。2、42、以可持续发展的原则为指导，强化中心区依山傍水的自然景观优势。3、充分重视中心区形态的塑造，着力营造21世纪滨水城市的新形象。4、充分重视规划的可操作性，既有利于分期实施、滚动开发，能保证区域功能与空间的完整实现。l xx中心区规划布局（一）规模用地规模：4.28平方公里人口规模：3.6万人（二）功能结构xx中心区核心区总体布局结构为“一带、二轴、三区”1一带：临江滨水绿化景观游览带，提供亲水性滨水空间，成为市民和旅游者热衷的场所。2二轴：（1）东西景观主轴线：位于核心区的中心，联系江面与西山梅岭群峰的视觉走廊。自江岸向西沿轴线布置xx绿化广场中心绿轴及两侧的公共建筑群体育公园。在规划中心绿地广43、场以标志性建筑作为视觉焦点，统领全局。（2）南北发展功能轴线：自xx中心区中心绿地沿xx大道向南、向北延伸的用地发展轴，沿轴线发展商务、办公、文化园区，金融、贸易、信息、办公区，商业、贸易、居住区。3三区（1）办公区，位于核心区中部，xx三路至xx六路之间区域，包括以下三个园区：行政办公区：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，配套有会展中心、接待中心等公共设施。西侧另规划两块行政办公用地。商务园区：跨国公司、分支机构及国内商务机构办区域，以园林式为主体的园区，并配置星级酒店、大型购物中心等设施。文化娱乐区：为文化、旅游、娱乐设施，主要安排音乐厅、剧场、园林式星级宾馆、44、酒店、网球场、健身房、文化活动中心、图书馆等综合性文体活动设施。（2）金融、贸易、信息区位于核心区xx三路以北区域，主要规划布置金融中心、贸易中心、信息中心、办公楼、酒店区公寓，星级宾馆、国际会展中心及其商务写字楼等CBD功能建筑，并规划建设发展用地。（3）滨江居住区位于核心区xx六路以南区域，主要规划布置花园住宅小区，并配套一所中心、二所小学、二所幼儿园、一座医院。临江布置公共设施用地。（三）道路交通结合地形，规划“三横”、“十纵”路网骨架，平均500米有一条横路与丰和路接口或交叉。（1）路网结构“三横”即：临江大道、丰和大道、xx大道。“十纵”即：庐山南大道、xx一路、xx二路、xx三路、45、xx四路、xx五路、xx六路、xx七路、xx八路、南昌大桥引线等十条。（2）道路分级 主干道48米以上，三条南北向道路为主干道路；临江大道，城市景观道路，红线宽50米；绿线宽80米；xx大道，生活性干道，红线宽50米；绿线宽20-40米；丰和大道，生活性干道，红线宽65米；绿线宽80-100米；东西向主干道路有四条：庐山南大道，交通性干道，红线48米；xx三路，交通性干道，红线50米；xx六路，交通性干道，红线50米；南昌大桥线路，城市快速路，红线50米。 次干道路一般为30-40米。东西向次干道路有六条；xx二路，红线宽30米；xx四路，红线宽30米；xx五路，红线宽30米；xx七路，红线宽46、30米；xx八路，红线宽40米； 街坊内部道路：为合理组织中心区用地功能，并体现用地布局形态的响应，在局部地段布置了街坊内部道路，控制宽度一般为15-20米。（3）交通设施：在中心区内规划公共停车场四处，各主要大型公共设施结合各自地块另再设置停车场。在xx大道与xx三路交汇口南侧布置公交枢纽站场一处，占地0.5万平方米。（4）桥梁：规划预留xx大桥桥位，接xx六路。规划生米大桥，位于红角洲规划区的最南端，连接南昌市的外环。（四）绿化景观xx中心区规划绿地144万平方米，绿地占总用地达33.6%。加上地块内绿地，则整个中心区绿地率达45%以上。（1）公共绿地：规划区中部结合市场行政中心和文化中心47、，设置开敞公共绿地，形成东西向绿轴。景观上东接xx绿地广场，西达牛行中心绿地广场及昌北城绿心，成为中央商务核心区的主要绿化景观通廊。结合北部金融、信息中心，以及南部居住区中心设集中绿地，形成各功能区绿地中心。南北二个功能区结合绿地中心均布置十字型的绿轴，连接并通向滨江的步行系统，形成林荫步道系统。（2）滨江风景绿化休闲带：在行政中心东侧滩地（正对滕王阁）规划成为xx绿地广场（面积39公顷）。遵循有利于防洪、泄洪的原则，改造原有沙滩地，成为中心区旅游景观，游憩的主要场所和南昌滨江都市景观的又一标志。临江路内侧规划80米宽的公共绿带，安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。（3）道路绿化：丰和大道48、路东侧控制20米宽，西侧80-100宽绿化带；临江大道路西侧控制80米宽绿带；xx大道路两侧控制20米宽绿带，局部40米；xx三路、xx六路两侧控制20米宽绿带；xx一路两侧控制10米宽绿带；其它30米-40米宽道路两侧控制10米宽绿带。l xx中心区土地利用现状现在，中心区已基本完成拆迁工作，道路系统基本完成并投入使用，110KVxx变电站已经建成，220KV的西郊变电站正在建设，10万吨/日的长凌水厂已向新区供水，20万吨/日的牛行水厂正在筹建，红角洲片区修建性详规的编制基本完成，路网、管线、绿化的设计正在紧张地进行。到现在为止，已有33个项目通过方案设计、施工设计、报建等程序，大部分物业49、将在近期内交付使用或已在陆续交付使用。中心区土地已基本全部出让完毕，现正紧张有序地分批出让红角洲区域土地。3.2 市场前景和市场竞争能力分析A、xx中心区市场概述（1） CBD概念的引入为市场注入强劲动力xx新区作为未来的经济、政治、商业、金融、文化的定位，无不在一定层面上为CBD概念的引出注入一股强劲的原动力，作为新区的政府层面也在炒作CBD这一概念，为加快实现xx新城区建成注入舆论导向。由于CBD已成为集金融、贸易、展销、文化、购物、服务等功能及商务写字楼、公寓为一体的区域的代名词，南昌市政府适时的介入为该区域注入“东风”，引来众多开发商、投资者对该区域极大的关注热情，使得xx市政府周边的50、辐射范围内项目一时纷纷上马，开足马力建设，大部分项目正在逐步交付使用，基础工程正在紧张建设投入使用之中，可以预见，2005年的xx将会更加成熟。(2)市场创新从xx现已推出的楼盘看来，该区域房产在产品创新方面下足了功夫，建筑结构从立面到造型，从户型到功能等均有独特、新颖之处，如理想家园的圆周弧形外立面，显得轻巧、灵便，鹿璟名居除号称江西第一高层江景住宅外，更以其简约、自然、清新的现代主义建筑风格而掀起xx“现代主义”的新潮流，万达星城更是将现代主义进行到底，并以800米的商业街傲视群雄。周边的项目大都以“现代主义”而自居，值得一提的是，新丰房地产所开发的圣淘沙项目和博太集团所运做的博太滨江项目51、由于其地理位置好、外立面造型新颖而将成为xx八一大桥一侧的标志性建筑物，在该区域引起一定的反响。产品结构包容住宅、商业市场、酒店式公寓、产权式酒店、综合性物业等多种形式，市场定位不断细化，客户群体不断分流，差异化定位使大家不必因总客户群有限而陷入困境。(3)产品开发精益求精,营销手法更加成熟由于区域激烈的竞争，使越来越多的开发商在选择在此开发项目的同时，不得不“精心打造”自己的项目；每个项目都注重迎合特定购房群体的需要，不仅要盖高品质的好房子、倡导各自的小区文化、理念，还得对楼盘成本精打细算，前面提到的“现代派”立面处理风格，与此大有联系.发展商在项目运作上更精确地瞄准了自己的目标客群，更贴近52、不同需求的消费者。xx在近两年上市的部分新盘，都采取了“总价”先行的策略，理性地用预定目标客户群所能承受的总价来限定户型的大小。如上海绿地的滨江豪园高层住宅每套总价都控制在30到70万元这一区间，理想家园则把总价控制在每套20-30万元左右，万达星城也在20-50万之间。从营销手段来看，各开发商也是使出浑身解数，不停的推陈出新，营销手法日益成熟。 B、区域市场供求及特征分析（1）市场供应分析2005年将会是xx楼市具有历史意义的一年，虽说前两年已有几家楼盘销售情况良好，但对于市中心最近几个项目所推出价格来讲，是远远不够的。xx中心区建筑基本完成并陆续在交付使用，2005年将不会有太多物业推出，53、体量不大。但凤凰洲区域在上海西部集团的带动下，其他新获得的土地项目将快速跟进，炒热凤凰洲版块，形成竞争壁垒。因此，在市场空间压力大的前提下，如何在短期内激活市场未来的潜在需求，是本项目急需认真研究的重点。 （1） 市场需求分析综上所述，xx区的房地产形势既有市场供应持续放大、住宅供需矛盾明显、区域竞争激烈及持币观望的市场压力，亦有南昌市加快建设xx的市政扶持，投资环境不断改善、经济持续转好，房地产行业发展势头明显的优势，而南昌市城市改造、公共设施建设力度加大、个人购房量相对稳定等的市场机会也将会有效扩大市场需求，可见市场空间还大有文章可做。 （3）通过对本区推出的住宅市场进行分析，总结特征如下54、：l 由于xx未来CBD中心被市场看好，中、高档住宅和产权式酒店新兴项目的开发潜力很大，许多发展商已经开始争夺这块市场，今后的竞争会更加激烈，价格有进一步上涨的趋势和空间；l 主要购买客户群集中在市中心区：国家公务员、外资企业的高级管理人员、组织驻昌办事机构及部分外地来昌成功人员、市内投资人士；l 在售项目类型较为丰富，主力户型为90一120平方米三房。 C、区域市场前景预测虽说红滩新区CBD正在日渐成熟、繁荣昌盛，但由于新区目前的配套及服务设明显不足，这给xx新区CBD形象的塑造带来不小的市场阻力，很多有购房意向的客户都在持币观望，以等到新区日渐成形时适时进入。但随着新区建设步伐的加快，各种55、软、硬件都会在短期内得以改善，这将大大缩短xx开发的进程，红角洲大学城的开工并陆续投入使用、报业大厦的兴建、xx中心医院的建成、世贸中心的落成都可在短时间内促成xx展新颜，换旧貌。xxCBD也将成为真正的CBD 区域，到新区购置物业的业主会越来越多，人气会越来越旺，该区域市场将快速激活。D、项目周边竞争对手分析可类比项目分析项目项目特点主力户型面积价 格目 标 市 场分 析滨江豪园以一个高品位形象入 市，大打中心区域牌，强调高层江景二房二厅建筑面积为100平方米左右，三房二厅建筑面积在130、150、160平方米不等2680-4500元平方米；商铺9000-10000元/平方米；主要针对高收入56、消费者。集中在30-40岁的中青年人其行为能影响整个xx市场的消费信心，该盘有优越的自然条件和配套条件，加上开发商具有一定的品牌，销售总体良好。鹿璟名居打江景牌的典型楼盘，提出江景无价。楼盘主题鲜明、创新。产品到位三房二厅为130平方米左右；四房二厅为 190平方米左右。价格范围在2600-4480元平方米；商铺8500元/平方米；以30-40岁的中青年人为主，购买目的分为居住，投资，其中以居住居多目前已进入品牌成熟阶段，市场反应较好，对区域市场起到一定推动作用万达星城占地100平方米，以超大项目顶级形象入市，大打全方位配套牌二房二厅85-95平方米左右，三房二厅115-130平方米左右价格范57、围2600-3900元平方米；商铺8000-9500元/平方米；地下车位7-8万元/平方米左右；以中上工薪族为主，居住为主要消费以大规模成片推出，取得良好的销售业绩，但后期服务未跟上，又有规划擅自变更引起业主维权事件，造成品牌大打折扣，影响后期运做xx春天占地面积200亩，江南园林典型代表二房二厅82-92平方米左右，三房二厅112-126平方米左右价格范围2600-3400元平方米；商铺8500元/平方米；主要针对有中国园林文化认同感的较高素中高收入质群体致力于产品建设，依托万达星城成势，对园林精益求精，拥有市场较好口碑博泰滨江占地3.3万平方米，其中有一栋43层写字楼酒店式公寓：一房一厅：58、54平方米左右；高层公寓：三房两厅：121平方米左右酒店式公寓均价：4300-4500元/平方米；高层公寓均价：3400-3600元/平方米主要以投资者为主，客户群体素质较高其地理位置极好，并拥有江西省最高写字楼，全高层设计风格，可能成为南昌市高层楼盘的典范圣淘沙花园占地面积1723平方米三房两厅：150平方米左右价格范围：2680-4600元/平方米， 主要以城市金领阶层为主，部分高层公务员，有灰色收入，年龄在45岁左右。地理位置优越，景观阔大，户型偏大，融入新加坡元素，在市场上有较好口碑结论：从以上各项目的简单分析情况来看，以上项目规模都相当大，经过一期市场运做，都强占了品牌先机，竞争将惨59、烈无比。但部分物业在我项目推出时将基本售完，不存在竞争，反而是品牌的衬托，因为我项目产品的独特性，客户群有所不同，也使其预留了一定的市场空间。 竞争及可类比项目销售情况统计表项目名称户型面积(M2)套数销售率国恩宾馆共4栋高层480套产权式酒店产品，销售过半，剩余开发商自己经营。一房一厅35.52-73.73平方米70%二房一厅91.33平方米中顺大酒店未推出市场博泰滨江一房4070平方米360预定95%二房一厅87平方米180三房二厅120-130平方米165复式157-205平方米12滨江豪园小区规划1535套高层住宅，一期推出321套，现所有单位基本售完。2居室99-11012198%360、居室130-160180复式26020鹿璟名居小区规划1300套小高层、高层住宅，一期推出757套，现基本售完。2居室85-11211095%3居室130-1803134居室181-205314复式300-34220理想家园泉水湾总规划1200套，首期推出300套多层住宅，现项目一、二期基本售完。2居室8510090%3居室110-123170复式130-16030对市场分析可以看出，最受市场欢迎的户型是90平方米左右的二居室和120平方米左右的三居室，销售率高达91%和85%；一居室市场推出即抢售一空，可见其受欢迎程度；四居室和复式因为面积较大，总价较高，在居住功能上非一般家庭需要，所以没有61、形成火暴热销； 我们项目产品开发高层住宅和产权式酒店，住宅85平方米左右的二居室和120平方米左右的小型三居室为主力户型，新颖独特的产权式酒店等户型都能很好地迎合市场的需求，为占领市场空缺打下了坚实的基础。第四章 项目概要4.1项目概况【项目名称】 xx【地理位置】 本案位于xx中心区，南至商业银行住宅区（接xx八路），北达xx（接xx七路），东临xx大道，西接xx五中（接丰和大道）。其中项目与xx、xx五中之间的规划路正在修建中。【总占地面积】合同出让面积28560平方米，实际用地面积22686平方米。【总建筑面积】67786平方米其中：住宅建筑面积34019平方米；综合楼(含酒店式公寓)建62、筑面积31438平方米，裙楼部分约9347；商业配套建筑面积2079平方米；地下室面积7221平方米。【容积率】 2.98【绿化率】 45.1%【建筑密度】29.6%4.2投资分析的目的、依据、原则和范围4.2.1投资分析的目的本案投资分析的目的在于对南昌住宅市场及本案所在区域xx市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金、取得较高的经济和社会效益。4.2.2投资分析的依据 市场调研及定位部分确定的相关指标，如产品定位、价格、销售计划 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标 项目建设开发设计方案（项目63、开发周期，资金筹措及投入情况） 行业一般获利能力 国家及南昌市有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料 南昌市土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准 考虑到本案周边生活配套设施较为齐全，本案在进行经济测算时认为红外线的市政设施接驳点一应俱全，所以本案的经济测算认为红外线基础设施费为零。4.2.3投资分析的原则和范围原则：按照规定，申请项目应有30%的自有资金。本报告按照全部资金来源为贷款的情况进行计算，即考虑了自有资金的时间价值。范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的投资估算、开发进度安排、财务效益指标分析及风险分析等内容。第五章 开发建设营销方案5.1方案设想5.1.1 项目SWOT64、分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）公司品牌在当地具有较强影响力；项目地处xx中心地段；项目规模不大，开发周期短，较为灵活，有利于市场运作；交通便利，交通网络四通八达，204、219、205、228、229、17等多路公交车可到达项目；项目为相对地标性建筑，俯望全市风景；综合配套齐全；酒店式公寓模式强势导入，赢得市场海航集团品牌、相思林实业品牌效应支撑海航酒店管理成熟运做模式降低风险周边南昌五中、中寰医院、菜场、商业银行等生活配套齐全。项目周边商业配套尚未完全到位；目前区域市场成熟个案林立，竞争对手已完成品牌渗透，本项目品牌处于成长期还需要培育；规模不大，小区内公共空间相65、对有限；南面两栋楼七层以下间距较小，影响购买指数；高层物业相对多层购房总价要高。机会点（Opportunities）威胁点（Threats）国际经济大气候较好，中国成功加入WTO，促使商务活动加剧升级；南昌市经济得到高速发展，旅游、商务活动频繁；项目所处板块（市中心板块）一直为强势板块，具有板块品牌优势；现有区域到本项目开盘时同类产品推出量不多，具有较大市场空隙；xx中心区已开发的商住楼已基本售罄，房源有限，本物业属相对稀缺产品。政府对房地产市场宏观调控力度加大，无形中增加了开发成本和形成市场观望；本地支柱产业有限，后续消费能力相对薄弱；外地地产大鄂不断挺进，品牌维护难度大，市场优势难以持久，66、竞争加剧；区域消费者对新产品认知度有限，市场宣传力度需加大，宣传周期和销售周期相对延长。5.1.2总体设想本项目的开发建设应该考虑区域市场的特点及发展商自身情况,汲取其他项目的成功经验,以标志着高尚的居住环境和酒店配套服务、国际开发理念、诱人的性价比吸引目标客户群，倾力打造xxCBD中心区楼盘绝版名作。考虑到项目工程开发进度，项目初步规划为分两期建设，一期为综合楼建设（含酒店式公寓），震撼入市，将项目沿xx大道面的景观及道路等配套先行完善，施工中期启动项目二期高层住宅的建设，实现滚动开发运作。5.1.3建设经营期本项目建设周期，综合楼(含酒店式公寓)约为18个月，即是2005年6月2006年167、2月，高层住宅建设周期为18个月，即是2006年4月2007年10月，至完全交付使用整个项目的经营开发需要两年半左右的时间。5.1.4项目定位及推广策略l 项目核心卖点提炼1、xx核心、板块引力，政策导向、引领未来2、酒店式公寓，成就财富人生3、海航品牌导入，注入市场强心剂4、旅游商务概念、国际文化元素5、星级生活，上层风景6、户型超前，领跑市场7、中等价格、高档物业8、四维景观、写意人生9、完美配套、尊贵生活10、强势整合资源、系列优惠权益l 项目客户定位：A、酒店式公寓单身贵族、白领阶层、小型公司以及外地常驻或来昌较多的商务人员等解读： 理智、执着他们已然是这个城市的主流、精英，他们见多识68、广，他们更多的对金融、资本有特别的关注，他们能够迅速接受新事物，他们懂得努力最后奖赏自己的就应该是星级享受。选择新环境，新咖啡，新空间。在挑选单位时保持他们一贯的处世原则：理智、执着。看了很多样品，还是选择这里，只为有太多的价值认同与之和谐。B、高层住宅白领阶层、高层公务员、企业高级管理人员、私营业主， 解读：稳健、挑剔他们是这个城市的成功人士，代表着这个城市的骄傲，是这个城市言论与行为的风向标。他们可能在老城本身就有居所，选择这里的原因是喜欢新区的规划和环境，以及发自内心一种境界的共鸣。选择新居所的行为带有他们在商场和工作上的作风：稳健、挑剔。虽然现在尊宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是：69、他们很难找到环境、风水、格局、价格、服务等方面都令人满意的房子。l 项目价格定位及策略：由于本项目规模小，开发周期短，但因有住宅与酒店式公寓两种产品共存，所以必须分两步走，尽量化冲性为共性，以利于市场运做。且在销售过程中还会有许多无法预计的因素发生，在此我们针对项目开盘总体定价参考前面所列市场竞争楼盘及可类比项目价格及其去化情况，以确定我项目目前价格，后续销售过程中，将视市场情况变化作相应调整，在今后的工作中作进一步分析。酒店式公寓(简装)在老城区一般为5500元/平方米，xx国际华城(精装)为6500元/平方米， 住宅目前xx中心区均价在33003600元/平方米左右。酒店式公寓(全精装) 70、6500元/平方米高层住宅 3300元/平方米商铺 8000元/平方米地下车位 80000元/平方米l 项目综合楼总体定位：xx核心 国际享受型酒店式公寓解读：项目充分利用城市发展规划方向，未来的城市核心，扼守xx中心要道xx大道的咽喉，拥密集人流而立；充分嫁接周边资源，成为区域性专业酒店服务公寓，吸引消费者；充分与本土文化结合，将滕王阁文化与项目形成对望，互为融合，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色” 。并坚持文脉主线推广；概念定位：引领TB时代 （TOUR BUSSINESS）市场形象定位：南昌第一国际酒店式公寓品牌的打造者传播品牌主题定位： 星级享受 公寓人生主题广告语定位：TOUR BU71、SSINESS 享受人生国际解码 副题：TB时代 财富智者的天下l 项目住宅楼总体定位：xx核心 国际星际配套顶层尊宅解读：阐述项目地理位置优越，未来城市中心；强调建筑本身属高层物业，地标性建筑独享尊荣；强调建筑一户一梯直达，入户花园享受，演绎尊贵；充分展示可嫁接海航酒店管理集团提供的全套星级酒店配套服务的便利与层次感；社区整体设计从细节入手，以人性化设计为原则，尽情演绎尊崇人生的故事。概念定位：引领星际住宅时代 市场形象定位：南昌第一星级配套住宅的开拓者传播品牌主题定位：豪迈的 国际的 生活的主题广告语定位：星际白云 国际生活 副题：海航空间 高明者的世界l 整合推广布局现场核心攻击点攻击节72、奏第一阶段第二阶段第三阶段时间节点正式销售前出外立面入伙核心攻击点示范地段展示中心样板间示范建筑示范旅游商务及生活解决方式目标1 控制市场 销售击穿市场目标2 形成并保持领导品牌目标3 不断刺激目标群到现场2控制市中心客户群沃尔玛商业外卖场4控制目标群到现场主要路口导示牌3控制地产目标群地产展销会1控制南昌交通动脉八一大道xx大道7控制商务户外路牌5控制营销目标群楼体昭示布6控制信息点媒介宣传推广l 如何进行整体合作战布局？公寓阶段准备阶段1个月第一攻击阶段2个月第二攻击阶段3个月第三攻击阶段2个月第四攻击阶段5个月核心攻击点商务西进活动广告造势五月房展会财富论坛高尔夫球聚会十月房展会南昌财富73、人物评选支持点套餐软文攻势国际公寓新时代新闻发布会封杀xx大道新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势住宅阶段准备阶段1个月第一攻击阶段2个月第二攻击阶段3个月第三攻击阶段2个月第四攻击阶段5个月核心攻击点新居住主义活动广告造势十月房展会颠峰人生我与成功人士牵手活动五月房展会南昌海航明星评选支持点套餐软文攻势新居住主义新闻发布会新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势l 如何进行战术布局？公寓阶段1个月2个月5个月2个月核心攻击点前期造势铺垫战术1：广告造势商务西进运动战术2：套餐软文攻势今天你在哪里洽谈休息？战术3：控制南昌封杀xx大道五月房展会战74、术4：展销会人海战术战术5：现场外包装市内展示中心战术6：控制市场人海战术战术7：财富论坛高尔夫球聚会战术8；营销媒介战术9：十月房展会现场展示中心战术10：南昌财富人物评选战术11：现场嘉年华住宅阶段1个月2个月5个月2个月核心攻击点前期造势铺垫战术1：广告造势新居住主义运动战术2：套餐软文攻势南昌人，今天你住在哪里？战术3：控制南昌封杀主干道十月房展会战术4：展销会人海战术战术5：现场外包装市内展示中心战术6：控制市场人海战术战术7：颠峰人生我与成功人士牵手活动战术8；营销媒介战术9：五月房展会现场展示中心战术10：南昌海航明星评选战术11：现场嘉年华5.1.5销售进度方案根据项目规划方案75、，经过细致的市场调查。为最快速度形成项目形象，方便施工，较有震撼力地投入市场和较好地迎合消费者需求。我们将先期推出靠xx中大道的两栋酒店式公寓，以高回报和产品的新颖度吸引投资者，完成一期火暴销售。然后推出部分商业，以期形成齐全生活配套，为住宅造势，最后将住宅以“星级配套”的形象推出市场，产生高尚差异化市场定位。整个项目预计在两年半内完成销售任务。项目酒店式公寓商业住宅住宅地下车库备注开盘期2006年1月2006年1月2006年5月2007年7月销售率20%65%25%20%热销期2006年4月2006年46月2006年10月2007年10月销售率50%100%63%50%持续期2006年7月276、007年1月2008年1月销售率65%88%80%再热期2006年10月销售率85%扫尾期2007年13月2007年79月2008年1012月销售率100%100%100%注酒店式公寓地下车库留下统一经营5.2开发建设进度项目一期工程预计于2005年5月完成工程的前期准备工作，2005年6月开始桩基工程。5.3资金筹措本项目总投资约为1.14亿元（按净现值法计算得出），按政府有关部门规定房地产开发公司应具有30%的自有资金，其余资金由房地产开发商筹措解决。考虑自有资金的时间价值和项目运做的实际情况，本项目投资分析报告采用按贷款编制。在实际操作工程中，应指定切实可行的筹资方案，使项目运做资金衔接77、恰好。第六章 投资估算6.1总投资估算本项目投资估算是在本公司对此项目开发预估及开发总体设想的基础上参照全国及南昌类似工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准，并考虑其他一些因素的基础上而编制。序号项目单价面积费用总额备注1土地成本208元/(41.4万元/亩)67786(34亩)1408.71万元2开发成本建安成本1000元/677866778.6万元3区内基础设施及公建配套费80元/67786542.29万元4建设规费60元/67786406.72万元5管理费用30元/67786203.36万元6不可预见费30元/67786203.36万元7销售代理及广告费用100元/6778667778、.86万元8资金成本169元/677861145.16万元(1-6项和)(6%/年)2年合计1677元/6778611366.06万元第七章 效益分析7.1评价方法u 本项目的经济效益评价是在对南昌市房地产市场调查,结合本项目的整体建设所促进区域市场的上升综合分析的基础上做出的u 本项目开发建设的高层住宅、酒店式公寓及商铺全部采用出售经营方式，其经济效益分析按照开发项目部分售出来计算。u 项目建设经营期两年半。u 效益评价货币本位为：人民币u 贷款利率为：6%7.2销售收入测算本项目销售收入是建立在市场相对稳定，工程如期进行完成的基础上测算出来的。项目酒店式公寓商业高层住宅车库营销周期05.679、506.505.1206.506.407.906.407.10可售面积（）23180220634556100 （个）单价（元/）65008000330080000（元/个）总价（万元）150671764.811403.5800汇总（总销金额）29035.3万元另留有近7924平方米酒店裙楼物业自用。7.3总成本 土地成本： 1408.71万元 开发成本： 8134.33万元 销售及广告费用： 677.86万元 贷款利息： 1145.16万元项目总成本： 11366.06万元7.4税金与利润测算（1） 毛利润 29035.3万元- 11366.06万元=17669.24万元（2） 上缴综合税率为80、10%29035.3万元10%=2903.53万元（3） 纯利润17669.24-2903.53=14765.71万元（4） 销售利润率14765.71万元/ 29035.3万元=50.85%（5） 资金利润率 14765.71万元/11366.06万元=129.91%7.5财务指标评价本投资分析报告从全部投资角度经现金流量测算，得出主要评价指标如下：财务内部收益率（FIRR）：272%财务净现金值（贴现率6%）：13075.56万元动态投资回收周期：0.35年静态回收周期：0.33年财务现金流量表序号项目名称建 设 经 营 期基年第一年第二年第三年1现金流入8639.8115394.095081、01.41.1酒店式公寓8286.856780.15销售率55%45%1.2商铺352.961411.84销售率20%80%1.3住宅6842.14561.4销售率60%40%1.4地下车库360440销售率45%55%2现金流出1408.714349.056020.222491.612.1投资总成本1408.713485.074480.811991.472.2税金863.981539.41500.14净现金流量1408.714290.769373.872509.79累计现金流量1408.712882.0512255.9214765.71IC=6%1.000.940.890.84净现值140882、.714033.318342.742108.22累计净现值1408.712624.610967.3413075.56 单位:万元损 益 表 单位:万元项目/年2005-2007年收入销售房屋收入29035.3出租面积收入小计29035.3营业税(出租收入)成本建设成本11366.06营业成本小计11366.06项目累计营业利润17669.24综合税(10%)2903.53税后利润14765.71偿还贷款利润可分配利润14765.717.6风险分析7.6.1、房地产的投资风险主要来自下列几个方面：1）立项不合理。例如楼盘功能和地理位置不符合市场需求，造成销售困难，甚至无人问津。2）市场定位不准。83、例如高层与别墅的关系，市场需要高层楼，结果盲目追求高端而建设别墅，这样就会造成楼盘销售很慢，资金回笼困难。3）资金不到位，造成建设周期长，以致错过了热买的大好时机，或者市场楼盘饱和，也对销售不利甚至成片积压。结果资金不能回笼，财务和管理费用增加，社会信誉度降低，后果不堪设想。7.6.2、根据以上分析，我们的应对策略为：1）确定项目酒店式公寓高尚住宅时尚商业的准确定位，迎合客户投资与居住功能的需求，保持市场优势差异，以旅游商务为引导，适度的产品超前保持项目强劲的市场竞争力。2）引入海航集团酒店经营管理系统、相思林大酒店等强势品牌，确立项目市场领导地位，为购买者提供强大的投资保障系统。3）举办“商84、务西进运动”、“财富论坛+高尔夫球嘉宾会”、“福布斯南昌财富人物评选”、“顶层产权总统套房拍卖会”等系列活动，激发客户购买欲望，通过沟通，进一步促使客户产生购买行为。确保迅速回笼资金，创造项目较好利润。7.6.3、本项目的风险主要来自如下几个方面:建安成本、售价、开发周期、建筑面积、销售状况等。而这些风险因素又受政治、经济、社会条件的影响。1）盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点：11366.06万元/6500元/平方米=17486.25平方米销售率: 17486.25平方米/59942平方米=29.17%销售价格盈亏平衡点:11366.06万元/59942平方米=1896.18元/平方米2）敏感性85、分析从以上诸项财务测算结果表明，总投资、售价水平、销售状况是影响项目收益的最敏感因素，故而企业因对这个问题予以重视。针对销售利润的评价指标,分别算出上述售价和建设投资变动两因素增减变化情况。项目/方案基准方案售价变动建设成本变动+10%-10%+10%-10%销售利润（万元）17669.2420572.7714765.7116532.6318805.85第八章 评估结论8.1、 项目建成后，全部投资的财务净现值（）为17669.24万元，包括建设期的静态投资回收期为0.33年。8.2、本楼盘地处xx地段，立项合理，市场定位准确，价格又合理，因此楼盘必受消费者亲睐。销售形势也必然很好。对于市场风险，我们进行了认真的分析，又有很有力的防范措施，因此可以化解风险，使资金快速回笼。综上所述，本项目是一个较为理想的可行项目。8.3、 通过市场调查及经济指标的测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。