1、房地产开发有限公司商品房项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 概 述31.1项目名称及拟建地点31.2项目申报单位31.3编制依据与研究范围31.4项目概况31.5研究结论52 申报单位72.1项目申报单位72.2申报单2、位基本情况73 项目概况83.1项目名称83.2拟建地点83.3项目的建设规模与内容83.4建设条件83.5主要工程技术方案113.5.1项目方案说明113.5.3建筑方案133.6进度计划383.7投资估算与资金筹措384 相关政策与规划要求434.1房地产业的宏观政策434.2城市规划要求445 节能方案465.1能源消耗465.2节能措施496 项目场址及土地利用516.1项目选址516.2用地规模和现状516.3土地获取方式及土地利用的合理性517 环境保护527.1环境现状527.2污染源及污染物527.3环境保护措施537.4水土保持措施548 财务分析558.1财务评价依据说明53、58.2销售收入、税金及附加估算558.3损益分析568.4现金流量分析568.5财务评价结论与建议579 社会影响分析599.1项目对社会的影响分析599.2项目对所在地不同利益群体的影响609.3社会风险6010 结 论611 概 述1.1项目名称及拟建地点项目名称：xx三期工程拟建地点：xx市xx区长江西路以北，泰山西路1.2项目申报单位xxxx房地产开发有限公司1.3编制依据与研究范围1.3.1编制依据（1）xx市城市总体规划（2006-2020）；（2）xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（3）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）项目申请报告通用文4、本（2007）；（5）房地产开发项目经济评价方法（2000）；（6）其他相关专业设计规范。1.3.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、建设用地及相关的规划、建设条件、工程技术方案、环境影响、资源利用、节能、社会影响、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供政府投资主管部门决策参考。1.4项目概况1.4.1建设内容与规模（1）建设内容xx三期工程拟建设1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面及区内道路、给排水、供配电、燃气、绿化等附属工程。（2）建设规模xx三期工程项目规划总用地面积52226.76，总5、建筑面积185423.07，其中：住宅140413.11，商业用房12086.34，物管及社区用房1560.72，会所2150.98，地下室29211.92。项目规划容积率3.0，建筑密度22.61%，绿地率42.62%。规划建设住宅1376套，停车位1503个（地上120个，地下1383个）。1.4.2主要建设条件xx三期工程位于xx区长江西路以北、泰山西路，西临规划中的栗合路，北距泰山西路约200m。泰山西路的供电、给排水、燃气、通讯等基础设施已配套完善，项目均可从就近引入。1.4.3项目估算总投资与资金筹措方案（1）项目估算总投资经估算，项目总投资47912万元，其中：工程费用317836、万元，工程建设其他费用17779万元，基本预备费2478万元。（2）资金筹措本项目估算总投资47912万元，其资金筹措方式如下：1）项目申请单位自有资金11043万元，占总投资的23.05%。其中：已付土地费用9009万元，基本帐户资金2034万元。2）余款36869万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.95%。1.5.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1总用地面积52226.762总建筑面积185423.072.1住宅140413.112.2商业用房12086.342.3物管及社区用房1560.722.4会所2150.982.5地下室27、9211.923容积率3.04建筑密度%22.615绿地率%42.626总居住户（套）数套13767停车位个15037.1地上个1207.2地下个1383其中：机械车位1197个8估算总投资万元479129预计销售收入万元6743310利润总额万元1304411所得税万元326212净利润万元978213投资利润率%20.42静态14投资利税率%35.11静态15财务内部收益率%13.72动态16财务净现值（Ic=12%）万元855动态17投资回收期年3.9018建设工期年21.5研究结论（1）xx三期工程的建设，可以增加区域商品房的供给，满足消费者需求，符合国家、省市房地产业发展的有关政策和8、市场的需求。（2）项目符合xx市城市规划的要求，拟建场址交通便利，排给水、供电、燃气、通讯等基础设施配套完善，供应可靠，项目建设内外部条件良好。（3）项目估算总投资47912万元，所需资金全部由建设单位自筹。（4）该项目建成后，可以提供1376套住宅，给需求者提供一个环境优美、舒适的居住条件，具有良好的社会效益。因此，项目建设是必要的、可行的。2 申报单位2.1项目申报单位xxxx房地产开发有限公司2.2申报单位基本情况xxxx房地产开发有限公司成立于2010年11月24日，具有房地产开发暂定资质。经营范围：房地产开发、经营（凭资质证经营），建筑行业投资，建筑材料销售，普通机械设备租赁。该公司9、现有员工13人，其中具有中级以上职称6人。公司下设办公室、财务部、营销部、工程部等部门。公司住所：xx市xx区黄河南路湘怡科技厂房法定代表人：陈建新注册资本：800万元3 项目概况3.1项目名称xx三期工程3.2拟建地点本项目位于xx市xx区长江西路以北，泰山西路3.3项目的建设规模与内容（1）建设内容xx三期工程拟建设1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面及区内道路、给排水、供配电、燃气、绿化等附属工程。（2）建设规模xx三期工程项目规划总用地面积52226.76，总建筑面积185423.07，其中：住宅140410、13.11，商业用房12086.34，物管及社区用房1560.72，会所2150.98，地下室29211.92。项目规划容积率3.0，建筑密度22.61%，绿地率42.62%。规划建设住宅1376套，停车位1503个（地上120个，地下1383个）。3.4建设条件3.4.1自然条件（1）地形地貌xx三期工程用地大致呈梯形，场内地势西高东低、南高北低，最大高差约15m。（2）气候气象1）气温年平均气温 17.2最冷月平均气温 4.7最热月平均气温 29.3极端最高气温 40.6极端最低气温 -11.32）降水量年平均总降水量 1471 mm一日最大降水量 192.5 mm3）湿度最冷月平均相对湿11、度 81%最热月平均相对湿度 75%4）最大积雪深度 20cm5）最大冻土深度 5cm6）年雷暴日数 49.5天7）风夏季主导风向南风，冬季主导风向西北风冬季平均风速 2.7m/s30年一遇最大风速 23.7m/s最多风向及频率：七月 s.20%一月 nw.31%8）全年日照时数 1677.1小时xx地区地震烈度 6度（3）工程地质条件本项目暂未进行地质勘探，参照周边已建及拟建建筑物的工程地质情况，初步判断工程地质状况良好，适宜本项目建设。3.4.2交通条件项目西临栗合路，北距泰山西路约200m，交通较为方便。3.4.3主要公用设施（1）给、排水xx三期工程的给水由城市自来水管网供给。从泰山西12、路和栗合路的市政自来水管上各开一个DN200梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网，满足项目的给水要求；项目场内的污废水和场内雨水均以重力流方式自流排入项目用地北面和东面的规划道路的市政污水管道和雨水管道。（2）供电项目所需两个10kV电源拟分别从泰山西路开闭所和栗合路开闭所引入，另购置一台柴油发电机组，满足消防需要。（3）通讯项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善，项目均可就近接入。（4）燃气项目所在规划区现状用气主要是天然气。泰山路已铺设有城市天然气管道，项目用气条件满足。3.5主要工程技术方案3.5.1项目方案说明xx三期工程为城市新建居住小区，项目组成包13、括建筑系统、道路系统、环境及景观系统及工程管线系统、信息系统。建筑系统包括1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面、地下车库、会所、物管及社区用房；道路系统包括小区内道路及地面停车场等；环境及景观系统包括各出入口广场、中心绿地、宅间绿化、环境小品（含围墙）、景观小路、水景、护坡、挡墙、室外台阶坡道及景观照明、标识系统等；工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水，天然气输送管网，电信及有线网络光纤等。3.5.2总平面布置（1） 总体布局 根据项目的具体功能，结合地形条件按高标准、高起点规划和布置14、，完善配套设施，体现居住建筑的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理。总平面布置中建筑布局采用成街成坊式布局，沿道路及用地红线进行布置，居住建筑为南北朝向；用地西部配置1栋三层会所，东南角配置一栋三层商业用房，西面及南面居住建筑下部配置一层或两层低层商业用房，既服务本地块居民，也方便服务周边地块上居民，便于营造良好的声环境及视觉环境，更便于小区的物业管理及安全防盗等多方面的要求。场地中部为公共绿地和活动用地，并保留原始山体，与建筑周边绿地相结合，具有较好的公共空间分级体系，符合居住小区人们的心理要求。场地设五个出入口，其中三个人行出入口分别位于用地的东、西、北部，配合广场及绿化，形成良好的人行出15、入口；二个车行出入口分别安排在用地南、北面的规划道路上。地下车库为除低层商业、会所建筑及保留的自然山体外，包括用地高层住宅所在整体区域，在用地适当位置安排有采光井，满足一般情况下的地下车库采光及通风要求。（2）道路交通及消防设计本项目在交通系统体系上采用人车分行方式，人行主出入口设置在栗合路的用地中部，两个人行次出入口分别设置在用地的东部和北部，避免车行对城市干道的交通干扰；地面行车出入口分别在用地南、北面规划道路处，内部道路沿中心绿地形成环形通道，宽度为5m；内部车行道各处转弯半径均不小于采用12m满足消防需要；场地内部停车通过两个方向车行出入口就近停入地下车库，地下车库位置及各地下车库出入16、口见总平面图。优越的周边城市道路环绕用地为本项目提供了良好的消防扑救条件。消防上一方面尽可能利用周边城市道路，另一方面利用本项目的地面行车道路，满足消防要求。（3）竖向布置场地内现状与周边城市道路西南高东南低一致，场地高程拟设置缓坡解决场地内部之间与内外结合的高差问题，其中用地西南端高程最高点为65.11m，东南端高程最低点为56.58m，西北角高程为58.31m，东北角高程为57.50m，在近300多米的长度上解决9米的高差，坡度为3%，对于车行及人行还是满足要求的；用地内部高差处理采用坡道、台阶、护坡、挡墙等方式结合景观设计进行处理；单体建筑首层地面标高比相邻室外地面高0.15m，道路纵坡17、不超过7%，横坡拟采用1%，广场地面坡度采用0.5%，绿化及景观可以适当设置局部坡地及平台增加空间的层次及景深满足景观艺术需求。场地雨水采用有组织排水，经雨水管收集经处理后补充场地内水景用水及绿化浇灌、冲洗卫生等用途，多余部分由道路雨水管就近排至临近城市道路雨水管。（4）景观、绿化设计本项目以出入口及道路作为线性景观轴线，以高层住宅围合的公共绿地作为片状景观绿地，在出入口及景观轴线交汇点设置景观节点，其中中心绿地为小区内部重要景观节点，通过保留自然山体，设置水景、人行小路、绿化、坡地、中心景观等达到共享与公共性质；以片状绿地向周边各建筑间绿地辐射，建筑间绿地为次一级景观节点，通过线状道路、绿地18、连接主要景观节点与次一级景观节点，形成大小分级、公共性分级的多层次点、线、面景观体系，具体设计上通过材料的对比、绿化的植物配置对比、高矮对比，体现季节变化，适应不同气候环境的室外场地场使用，营造温馨宜人的居住环境。在出入口处，设计讲究公共性、地方性，采用具有当地特点的主题景观广场及小品设计。3.5.3建筑方案（1）设计依据全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑（2009年版）建筑设计防火规范（GB50016-2006）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2009年版）民用建筑设计通则（GB50352-2005）无障碍设计规范GB50763-2012民用建筑隔声设计规范GB50118-201019、民用建筑热工设计规范GB50176-93公共建筑节能设计标准GB50189-2005城市居住区规划设计规范GB 5018093（2002版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97汽车库建筑设计规范JGJ100-98高层民用建筑防火设计规范GB50045-1995（2005版）住宅设计规范GB 50096-2011xx市规划管理技术规定（2012修订版）（2）项目基本特征xx三期工程拟建设1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面及区内道路、给排水、供配电、燃气、绿化等附属工程。总计套数1376套。项目名20、称xx三期工程总建筑面积185423.07m2套数1376套耐火等级一级设计使用年限50年地震基本烈度小于6度主要结构选型框架或框剪结构屋面防水等级级（3）无障碍设计本项目建筑按照规范要求统一建筑入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道等进行无障碍设计，室内外高差150mm，采用1:4残疾人坡道出入，使得建筑物更加符合人性化设计要求。（4）建筑消防设计根据高层民用建筑设计防火规范的要求对本项目进行防火设计。建筑主要构件均为不燃烧体。钢质构件应涂刷防火涂料,使其耐火极限不小于1.0h。消防控制室宜设在高层建筑的首层和地下一层，且应采用耐火等级不低于2.0h的隔墙和1.5h的楼板与其他部位隔开，21、并应设直通室外的安全出口。本项目防火等级为一类，耐火等级为一级，每层建筑面积小于2500 m2，每层为一个防火分区。每个防火分区都有不少于两个直接通向室外的安全出口。且安全出口的位置不小于5m，每个防火分区之间均用防火卷帘进行分隔，其耐火极限大于3h。楼梯均直接通向室外，所开启的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。防火门应装置能自行关闭的自动平开门控制器。住宅楼梯应设置成防烟楼梯间，前室的面积不应小于4.5m2。所有管道穿过防火墙时，应用非燃料材料将缝隙紧密填实。管道井待管线安装完毕后，管道间管道穿楼板处，于管道安装后（原楼板配筋不断）将楼板处后浇C20细石混凝土封闭。地下室的楼梯间，在首层应22、采用耐火等级不低于2.00h的隔墙与其他部位隔开并应直通室外。另外，每栋楼均设置一台消防电梯。3.5.4建筑结构与基础（1）设计依据1）建筑专业提供的各单体建筑资料及总平面布置图；2）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；3）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；5）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；6）高层建筑混凝土结构设计规程（JGJ3-2010）；7）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版）；8）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；9）砌体结构设计规范（GB50023、03-2011）；10）建筑结构制图标准（GB/T501015-2010）；11）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；12）其它国家现行标准、规范及规程。（2）自然条件xx市位于湖南省东部，湘江下游，属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛，光热充足，无霜期在286天以上，年平均气温17.2。年平均总降水量1471 mm。冬季多西北风，夏季多南风。基本风压为0.35Kn/m2，基本雪压为0.45Kn/m2。（3）设计荷载取值（标准值）活荷载取值楼面用途活载（KN/m2）楼梯3.5住宅2.0商业3.5阳台2.5不上人屋面0.5住宅卫生间2.0商业卫生间2.5电梯机房7.0餐厅厨房4.0消防24、车通道20.0地下停车库及车道4.0恒荷载取值按建筑结构荷载规范GB20009-2001（2006年版）附录A计算。 恒荷载取值项目恒载（KN/m2）90厚混凝土空心砌块内墙1.06190厚混凝土空心砌块内墙2.24190厚MU10烧结多孔砖外墙2.79阳台栏杆2.0楼盖（楼板自重除外）卫生间1.5标准层1.5商业楼面1.5上人屋面3.5施工荷载按规范取值。（4）结构设计本项目建筑结构特点结构安全等级二级设计使用年限50年结构重要性系数1.0抗震设防类别小于6度场地类别类地基基础设计等级甲级地下室防水等级二级地下室防火等级一级自然条件基本风压地面粗糙程度基本雪压w0=0.35KN/m2（n=125、00）C类S=0.45KN/m2（n=50）结构体系本项目为3层商业及26F32F层高层建筑，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形，高度，荷载及施工工艺等因素，低层建筑拟采用框架结构；高层建筑拟采用框架剪力墙结构，楼屋面主要采用现浇有梁楼板，地下室埋深约为建筑高度的1/9。满足规范要求规定的基础埋深。地下室地下室主要用于车库，战时为甲六级人防，结构形式属超长混凝土结构，地下室侧壁、底板、顶板和地下室水池均采用C35的补偿收缩防水混凝土，抗渗等级为S6，其配筋由近睡面裂缝宽度0.2mm控制。地下室人防顶板、底板、竖壁及门框墙、临空墙等人防结构构件均按照人民防空地下室设计规范设计（GB500326、8-2005）有关规定进行设计。（5）主要结构材料混凝土：主体结构拟采用等级C30C50；垫层拟采用C10；构造柱、过梁等次要构件采用C20。地下室拟采用补偿收缩防水混凝土。混凝土耐久性分类：处于二类a级环境中的部分：基础，地下室底板、顶板、外墙、屋面板、卫生间板，其余部分均处于一类环境，混凝土中最大水灰比和最小水泥用量按混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）取值。钢筋：HPB235（fy=210N/mm2），HRB335（fy=300N/mm2），HRB400（fy=360N/mm2）。墙体材料，外墙采用190厚烧结多孔砖外墙，190厚混凝土空心砌块内承重墙，90厚混凝土空心砌块内27、墙（非承重墙）。烧结多孔砖强度等级为MU10，M5混合砂浆，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌块强度等级MU7.5，砂浆M7.5（地面以下或者防潮层以下的砌体、地下室墙体所用材料均可采用以上强度等级）。主要构件尺寸构件截面尺寸（mm）住宅楼面100120mm现浇板商业楼面120mm现浇板屋顶120mm现浇板3.5.5供配电3.5.5.1编制依据国家现行设计规范及标准，主要包括：10KV及以下变电所设计规范GB50053-94；供配电系统设计规范GB50052-2009；低压配电设计规范GB50054-2011；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；建筑照明设计标准GB50034-2004；28、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008；建筑物防雷设计规范GB50057-2010；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；有线电视系统工程技术规范GB50200-94；系统接地的型式及安全技术要求GB14050-2008。3.5.5.2设计范围本工程的变配电、动力、照明、防雷接地、电视、电话、网络及火灾自动报警系统。3.5.5.3供配电设计（1） 负荷分级 本工程属一类高层住宅建筑，其客梯电力、排烟风机、加压送风机、防火卷帘、应急照明及疏散指示、消防水泵、生活水泵、走道照明、消防电梯等为一级负荷，其它负荷29、为三级负荷。（2）供电电源根据用电负荷等级的供电要求，确定本工程采用两个独立10kV电源供电，并要求当两个电源中的一个电源发生故障（或检修）时，另一个电源不致同时受到损坏（或检修）。项目所需两个10kV电源拟分别从泰山西路开闭所和栗合路开闭所引入，项目的供电条件满足。另购置一台柴油发电机组，以满足消防的需要。（3）用电负荷的估算1）本项目总建筑面积为185423.07，用电负荷估算如下：表3-3 用电负荷统计表序号项目名称建筑面积总户数用电指标计算功率kw1住宅140413.1113768kW/户11008 2商业12086.3480W/967 3物管及社区用房1560.7250W/65 4会30、所2150.9880W/172 4地下室29211.925W/146 合计185423.0712358 2）总计算负荷：总装机容量为Pe12358（kW）有功计算负荷PjsKxPe0.4123584943（kW）无功计算负荷QjsPjstg49430.482373（kvar）视在计算负荷SjsPjs/COS4943/0.9=5492（kVA）（4）变压器容量的选择：根据上述负荷计算的结果，本项目拟选用SCB11800kVA/10kV/0.4kV干式变压器7台，SCB11500kVA/10kV/0.4kV干式变压器2台（含公共与专变），变压器负荷率约为83.21。（5）变配电所设置：项目全部采用31、箱式变电所供电，并尽量布置在用电负荷的中心位置。（6）操作电源变电所10kV系统采用交流电源操作，交流操作电源取自进线电源的电压互感器。（7） 供电系统的结线方式 10kV系统主结线为单母线不分段运行方式，两路10kV电源一用一备，互设电气机械联锁；0.4kV系统主结线变采用单母线结线方式，供电方式采用放射式供电。（8）计量方式1）在10kV电源侧设专用计量柜，内装0.2级CT、PT、多功能电度表，负控装置等。2）小区住宅实行单户独立计量，高层住宅电表按每单元每三层集中安装总电表箱一个。3）动力和照明用电需分开计量。（9）无功补偿在变电所的0.4kV侧母线上采用电力电容柜进行集中补偿，补偿后的32、功率因数达到0.9以上。（10）电缆的敷设1）室外电缆全部采用穿镀锌管暗埋敷设，埋设深度一般不小于0.7m，过车道时不小于1.0m，且需包封加固。2）由变配电所引至各栋后沿电缆井或电缆桥架敷设，消防用电电缆采用阻燃交联电缆，其它电缆采用普通交联电缆。3）室内动力电缆沿电缆沟或沿地面暗埋敷设。（11）防雷、接地及安全措施1）建筑物的防雷本工程为一类高层住宅建筑，建筑高度近100 m，故需经防雷计算后才确定其防雷类别，若其预计年雷击次数大于0.3次时，划为二类防雷建筑物，否则应划为三类防雷建筑物。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、侧击雷及雷电波的侵入要求，并在变电所内设总等电位连结，住户卫生间设置局33、部等电位联结。接闪器在屋面采用404热镀锌扁钢作避雷带暗敷，若建筑物属二类防雷建筑物，其屋面避雷带连结网格不大于10m10m或12m8m，若为三类防雷建筑物，其屋面避雷带连结网格不大于20m20m或14m16m。引下线利用建筑物钢筋混凝土柱子内两根16以上主筋通长焊接作为引下线，若该建筑物属二类防雷建筑物，其引下线的间距不大于18m，若属三类防雷建筑物，其引下线的间距不大于25m，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础内两根主钢筋焊接。接地极利用桩基础内钢筋作为接地极，地深钢筋作为接地连线，并与引下线可靠焊接。建筑物的四角外墙及适当位置的引下线地面上0.5m处采用热镀锌扁钢连结板作为接地电阻34、测试点。凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。2）接地及安全措施本工程防雷接地、电气设备的保护接地、弱电系统的保护接地共用同一接地装置，要求接地电阻不大于1，实测不满足要求时，增设人工接地极。凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。本工程采用总等电位联结，具体做法按国家建筑标准图集等电位联结安装02D501-2实施。过电压保护：在箱变内装一级电涌保护器，在各栋进线总配电箱内装第二级电涌保护器。漏电保护：在各栋总配电箱内装总漏电开头，在普通插座上增选漏电保护器。本工程接地形式采用TNS系统，PE线在进户处作重复接地，并与35、防雷接地共用接地极。3.5.5.4照明设计（1）照度标准值应严格按照建筑照明设计标准GB50034-2004中有关的照度标准进行设计。本项目的起居室100Lx、卧室75Lx、餐厅150Lx、厨房100Lx、卫生间100Lx、楼梯间75Lx、商业营业300Lx、地下车库75Lx；（2）光源：楼梯间、卫生间、管道井采用紧凑型三基色一体化节能灯，商业营业用房等场所主要采用直管荧光灯，并需配高品质电子镇流器，所配电子镇流器应符合该产品的国家能效标准；（3）所有照明灯具均采用节能型灯具；（4）照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相二线、插座为单相三线，安装高度低干2.4m的灯具需增一根PE保护线；（36、5）室内照明电源线全部采用BV-750V铜芯绝缘线穿SC管暗埋敷设。3.5.5.5弱电系统（1）通信系统1）本工程采用宽带网络系统与电话系统综合为通信系统的方式。宽带网络系统光纤、电话电缆由室外埋地引来。2）在楼层内适当位置设置信息配线箱（暗装、底距地0.3m）作为信号分配及管理用。3）在商场、管理用房内适当位置安装电话/信号插座，暗装，底边距地0.3m。4）电话、网络终端的设置由专业部门完成。（2）有线电视系统1）有线电视电缆由室外埋地引来。2）由有线电视元件箱配出的同轴电缆SYV7512到信息配线箱，再由信息配线箱配线SYV755至电视用户插座。3）本有线电视系统为分配、分支系统，由分支器37、向用户有线电视插座配线，要求终端用户接收电平不小于644dB，图象清晰，图像质量不低于四级。4）有线电视用户插座，暗装，距地面0.3m。（3）楼宇可视对讲系统1）楼宇可视对讲系统主要由对讲室内分机、对讲门口主机及电控锁、闭门器、电源箱，红外幕帘报警器、门磁、烟雾感应或燃气泄漏感应报警器等设备组成。2）在住宅出入口、车库入梯门和小区人行出入口等处设置门口主机，每户均设置对讲室内分机。（4）车库管理系统1）车库管理系统是对车辆科学管理的必要手段。在车库的车辆出入口均设置车库管理系统。2）系统由环形感应线圈车辆检测器、自动道闸、出卡机、感应式读卡器、收费显示器、管理电脑、打印机等设备组成。（5）火灾38、自动报警及控制系统1）本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。2）系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；消防直通对讲电话系统；电梯监视控制系统；气体灭火控制系统；应急照明控制系统。3）消防控制室：消防控制室设于一层，并设有直接通往室外的出口。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器、打印机、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘和电源设备等组成。消防控制室可接收感烟、感温、等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号。消防控制室可显示消防水池、消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况。消防控制室可39、联动控制所有与消防有关的设备。4）火灾自动报警系统：本工程采用集中报警控制系统。消防自动报警系统按两总线设计。探测器：在地下室场所设置感温探测器，在商业用房、走道室等其他场所设置感烟探测器。探测器与灯具的水平净距应大于0.2m；与送风口边的水平净距应大于1.5m；与多孔送风顶棚孔口或条形送风口的水平净距应大于0.5m；与嵌入式扬声器的净距应大于0.1m；与自动喷水头的净距应大于0.3m；与墙或其它遮挡物的距离应大于0.5m。探测器的具体定位，可根据以上要求作调整。在各楼适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。手动报警按钮及对讲电话插孔底距地1.5m。在消火栓箱旁，设消火栓报警按钮。底边距地140、.5m。5）消防联动控制：火灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关层的排烟阀、电动防火阀、并启动相应排烟风机，排烟阀 280熔断关闭，防火阀70电控关，阀、风机的动作信号要反馈至消防控制室。在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、防排烟风机，即可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线（直配线）手动控制，并接收其反馈信号。6）消火栓泵控制：平时由压力开关自动控制增压泵维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。消火栓按钮动作后，直接启动消火栓泵，消防控制室能显示报警部位并接收其反馈信号。消防控制室可通过控制模块编程，自动启动消火栓泵，并接收其反馈信号。在消防控制室联动控制台上，可通41、过硬线（直配线）手动控制消火栓泵，并接收其反馈信号。消防控制室能显示消火栓泵电源状况。消防泵房可手动启动消火栓泵。7）自动喷洒泵控制平时由屋面高位及压力开关自动维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。火灾时，喷头喷水，水流指示器动作并向消防控制室报警，同时，报警阀动作，击响水力警铃，启动喷洒泵，消防控制室能接收其反馈信号。消防控制室可通过控制摸块编程，自动启动喷水泵，并接收其反馈信号。在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制喷水泵，并接收其反馈信号。消防控制室能显示喷水泵电源状况。消防泵房可手动启动喷水泵。8）排风兼排烟风机的控制：本工程在地下室设排风兼排烟风机，正常情况下为通风换气使42、用，火灾时则作为排烟风机使用。正常时为就地手动控制，当火灾发生时由消防控制室控制，消防控制室具有控制优先权，消防控制室根据火灾情况对防火阀进行控制，同时连锁启动相应的排烟风机；当火灾温度达到280时，排烟阀熔丝熔断，排烟阀关闭，排烟风机吸入口处的280 防火阀关闭后，联锁停止相应的排烟风机。9）正压送风机的控制：由消防控制室自动或手动控制正压送风机的启停，（正压送风口为常开）。10）防火卷帘门的控制：用于防火隔离的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测器自动控制；用于通道上的卷帘门分两步落下，由其两侧的感烟、感温探测器自动控制；卷帘门的动作信号要送至消防控制室；卷帘门两侧均设有声光报警及手动43、控制按钮。11）非消防电源控制：本工程部分低压出线回路设有分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。12）风机所接风管上的防火阀关闭后，联锁停止风机并报警。13）消防直通对讲电话系统：在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在消防水泵房、排烟机房、消防电梯轿箱、电梯机房、等处设置消防直通对讲电话分机，专用对讲电话分机底距地1.5m。在消防控制室内设置直接报警的外线电话。14）电梯监视控制系统：在消防控制室设置电梯监控盘，能显示各部电梯运行状态、正常、故障、开门、关门等及所处层位显示。火灾发生时，根据火灾情况及区域，由消防控制室电梯监控44、盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因，消防电梯仍可保持运行。火灾指令开关采用钥匙型开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。15）气体灭火系统的控制如下：火灾自动报警系统的要求：气体灭火系统作为一个相对独立的系统，单独配置了自动控制所需的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。自动控制：消防控制室能显示系统的自动、手动工作状态；能在气体灭火系统报警、喷射、各阶段有相应的声光信号，并关闭相应的防火门、窗，停止相关的通风空调系统，关闭有关部位的防火阀。该系统同时具有手动控制及应急操作功能。16）应急照明系统应急照明系统等采用专用回路双电源配电，并在末端45、互投。应急照明系统干线采用耐火电线在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用耐火导线穿钢管或PVC管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、水泵房、防排烟机房、消防控制室等场所设置备用照明。水泵房、防排烟机房、消防控制室的备用照明照度值按不低于正常照明照度值设置。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明。应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。17）电源及接地：所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消防控制室设备还要求设置蓄46、电池作为备用电源。消防系统的接地利用建筑物综合接地装置作为其接地系统，设独立引下线，引下线采用BV-125mm2 SC25。要求其联合接地电阻小于1。3.5.6给排水3.5.6.1设计依据（1）建筑工种提供的有关方案资料。（2）全国现行的各有关设计规范和标准：建筑给水排水设计规范（GB50015-2003 2009年版）建筑设计防火规范（GB50016-2006）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-20012005年版）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）室外给水设计规范 （GB50013-2006）室外排水设计47、规范 （GB50014-20062011年版）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）（3）其它现行的有关设计规范或规定。3.5.6.2设计原则（1）技术先进，运行可靠；（2）工程投资省，运行费用低；（3）节能、节水、环保；（4）保证供水的安全性；（5）保证水质达到生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）规定的水质要求；（6）室外消防按低压消防系统考虑。3.5.6.3生活给水设计（1）项目所在地市政给水现状xx三期工程位于xx区长江西路以北、泰山西路，在本项目北面约200m处的泰山西路已设有市政自来水管网，泰山西路给水管为DN600球墨铸48、铁给水管；栗合路已规划设计完毕，正在施工中。市政自来水管在本项目所在处的最小供水压力为0.28Mpa，xx市市政自来水总供水能力可达120万m/日，项目所在处的市政自来水管的水量和水压完全可满足拟建项目的所有用水需求，且项目建成后其生活和消防用水对其周边地区的生活用水现状不会产生影响。（2）用水规模确定 xx三期工程总用地面积52226.76，其中绿化面积22259；总建筑面积185423.07，其中住宅140413.11，商业12086.34；居住户数1376户。 住宅按II类普通住宅设计，住宅最高日生活用水定额取值根据建筑给水排水设计规范和xx市气象条件以及居民生活用水习惯，住宅最高日生活49、用水指标取180L/人d，时变化系数Kh=2.65，使用时数为24小时，住宅每户按3.5人计，使用人数为4816人，最高日用水量为866.88m，最大时用水量为95.72m；商业最高生活用水定额取5L/d，时变化系数Kh=1.50，使用时数为12小时，使用面积为12086.34，最高日用水量为60.43m，最大时用水量为7.55m；绿化和道路浇洒用水指标取2L/d，最高日用水量取44.52m；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的10%计。 xx三期工程项目最高日用水量为Q=1069m/d。（2） 水源本项目室外消防设计流量为30L/s，三层及三层以下生活用水均由市政自来水管网直接供给，50、四层及四层以上全部采用差量补偿箱式无负压给水设备供水，因此确定xx三期工程给水引入管管径为DN200。xx三期工程的给水由城市自来水管网供给，分别从泰山西路和栗合路上的供水管上引入，且把给水管在本项目地块内布置成环状给水管网。（4）室外生活给水室外生活给水包括绿化用水、浇洒道路用水和洗车用水等。室外消防给水管道与室外生活给水管共用。室外给水主管采用球墨铸铁给水管，采用承插连接。（5）室内生活给水室内生活给水主要包括宅楼、商业、会所和物管用房的生活用水。项目所在地城市自来水管网可用最小压力为0.25Mpa，为了充分利用市政管网余压，本项目三层及三层以下生活用水全部采用市政管网直接供水，四层及四层51、以上全部采用供水设备加压供水，为了充分节能，所有加压供水楼层竖向分成三个区，整个项目采用三套差量补偿箱式无负压供水设备进行加压，所有用水单位均设置计量水表，且将计量水表设在室外，以利节约用水。所有卫生洁具强制选用节水型卫生器具，且在商场公共卫生间洗脸盆龙头和小便器冲洗阀采用感应开关，大便器采用脚踏式延时冲洗阀。为充分利用可再生能源，部分住宅卫生热水采用太阳能供热水。太阳能集热板集中安放在住宅楼屋顶。室内生活给水立管和主横管采用薄壁不锈钢管，采用焊接或法兰连接，室内生活给水支管采用PPR管,热熔连接。3.5.6.4消防设计（1）室外消防xx三期工程室外消防设计流量为30L/s。从泰山西路和栗合路52、上给水管道上各开一个接口，用DN200的球墨铸铁管将室外给水管布置成环状给水管道，在室外给水环管上沿小区马路和建筑物均匀布置室外消火栓，市政管网最小压力为0.25Mpa，室外消火栓管网和生活给水管网合用，对室外给水管道进行水力计算校核(小区设计秒流量叠加室外消防流量)，最不利地面室外消火栓从地面算起水压大于0.12Mpa，故xx三期工程室外消防所需水量和水压由室外管网提供，室内消防储水池不储存本项目室外消防用水量。（2）室内消防xx三期工程所有建筑物内每层均设置室内消火栓，室内消火栓布置间距保证室内任何地方都有两支水枪的充实水柱保护，室内消火栓设计流量落地住宅取20L/s外，下面几层为商业的住53、宅取40L/s，火灾延续时间不小于两小时，室内消火栓给水系统采用临高压给水系统，室内消火栓用水储存在地下消防水池内，消火栓加压泵设在消防泵房内（消防储水池和消防水泵房设在地下室，消防水池有效容积为500m3），灭火前十分钟消防用水储存在最高一栋住宅楼屋顶消防水箱内，屋顶消防水箱有效水容积大于18m3。在地下车库设置泡沫喷淋联用系统，在地下室配电房内设置气体灭火系统，在商业每层均设置自动喷水灭火系统，危险等级为中危险II级，作用面积为160。在每栋建筑物室内每层均设置磷酸铵盐干粉灭火器，地下车库，商业每层配MF/ABC8，住宅楼配MF/ABC4。3.5.6.5排水设计（1）项目所在地市政排水现状54、xx三期工程位于栗合路东侧，项目地块东、南、北面均临规划道路。东、北面规划道路上都规划有非常完善的排水体系，考虑出户管埋深，接户管坡降，场内排水坡降和管道交叉后，场内的污废水和场内雨水均能以重力流方式自流排入规划道路市政污水管道和雨水管道，故本项目所在地的市政排水管网完全可满足拟建项目的排水要求。（2）室内排水室内采用污废分流。室内排水管采用内壁螺旋PVC管，污废水立管均设专用通气立管。排水管道的安装：卫生器具与排水横管、排水横管与排水立管之间相连接时均用顺水三通，卫生设施的存水弯及地漏水封深度不小于50mm。排水立管与主排水横管连接采用45弯头和45斜三通连接。排水管上每层设置伸缩节，隔层设55、置检查口，立管穿越楼板处均设刚性防水套管。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，商业餐饮废水经隔油池处理后排入室外污水管，整个项目的污废水经管道收集后，采用DN300的双壁波纹管排至规划道路市政污水管。（3）室外排水1）设计标准排水体制，采用雨、污分流制；排水方式，雨水，污废水均采用重力流管道排水；雨水设计重现期，建筑屋面采用3年，小区室外采用2年。2）排水设计a.雨水平面设计雨水量计算：Q=qt雨水量根据汇水面积通过暴雨强度公式确定，xx地区暴雨强度公式：(L/s.qh)P：设计降雨重现期：采用2.0年。t：降雨历时（分种）t=t1+mt2t1：地面集水时间，按集水范围大小可分515mi56、n，本工程取10min。t2：为雨水在管渠内流行时间，m为折减系数，本工程为暗管，采用2.0。依据片区用地规划情况，本工程综合径流系数采用0.65。雨水管道系统中，每间隔30m左右设置一1100圆形雨水检查井，以便雨水接入和管道系统的定期检查和清通。道路两侧均设雨水口，雨水口箅子规格为750450，雨水口连接管为d200双壁波纹管。室外雨水管采用DN300DN600双壁波纹管将场内雨水收集后排至规划道路市政雨水管。b.污水平面设计由于项目由住宅楼和商业组成，住宅与商业的最高用水时段不一样，最大时流量产生在不同的时段，故本项目室外污废水流量取生活用水最高日平均时流量作为项目的污水排放流量。污水管57、道系统中，每间隔30m左右设置一1200圆形污水检查井，以便污水接入和管道系统的定期检查和清通。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，商业餐饮废水经隔油池处理后排入室外污水管，整个项目的污废水经管道收集后，采用DN300的双壁波纹管排至规划道路市政污水管，最终排至河西污水处理厂。c.排水纵断面设计管道最小覆土厚度控制为0.70m。管道纵坡根据道路纵坡现场确定。管道最大纵坡不大于0.6%，最小纵坡不小于0.3%，雨水口连接管纵坡为1%。3.5.7燃气泰山西路敷设有管道天然气，本项目可从泰山西路就近引入。3.5.8人防本项目根据湖南省人防工程建设与维护管理规定，应设置采用人防地下室，类别为6级58、。3.6进度计划（1）2013年4月完成项目申请报告及审批等决策阶段的工作；（2）2013年5月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；（3）2013年8月动工兴建；（4）2015年12月底以前竣工。3.7投资估算与资金筹措3.7.1估算依据与说明（1）根据国家及有关部、委关于建设项目投资估算编制要求；（2）建、构筑物根据湖南省建筑工程概算定额，参照xx市类似项目单位造价资料估算；（3）土地费用按业主提供的数据按实计为9009万元；（4）根据国家相关的费用标准和市场实际情况，计算建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等费用；（5）基本预备费率取5%；（6）相关报建费按xx市相关报建费标准59、计算；（7）估算范围：土建工程，给排水、供配电等公用辅助配套工程，道路及绿化工程，相关报建费用等。3.7.2项目估算总投资经估算，xx三期工程总投资47912万元，其中：工程费用32820万元，工程建设其他费用12810万元，基本预备费2282万元。详见表3-4。3.7.3资金筹措本项目估算总投资47912万元，其资金筹措方式如下：（1）项目申请单位自有资金11043万元，占总投资的23.05%。其中：已付土地费用9009万元，基本帐户资金2034万元。（2）余款36869万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.95%。3.7.4资金使用计划本项目计划2013年投入19270万60、元，2014年投入14320万元，2015年投入14322万元。表3-4 投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备 注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（）单位造价（元/）一工程费用32820 （一）建筑工程费31700 1土建工程25573 1.1住宅19658 140413.1114001.2商业及会所1566 14237.3211001.3物管及社区用房219 1560.7214001.4地下车库2568 21401.9212001.5人防地下室1562 781020002供电工程2781 2.1变配电设备及安装1020 185423.07552.2照明及安装61、1113 185423.07602.3弱电及安装185 185423.07102.4火灾自动报警系统464 185423.07253给排水工程2503 185423.070.013.1室内给排水工程1854 185423.070.00253.1.1室内生活给水464 185423.070.00453.1.2室内消防给水834 185423.070.0033.1.3室内排水556 185423.070.00353.2室外给排水工程649 185423.070.0013.2.1室外给水工程185 185423.070.00253.2.2室外排水工程464 185423.070.014总图工程84262、 4.1道路及地面硬化508 181590.02804.2绿化景观334 222590.01505土方工程260（二）设备购置及安装费860 电梯及发电机二工程建设其他费用12810 1土地费用9009 2建设单位管理费296 3勘察、设计等费用747 4工程监理费405 5招投标代理服务费42 6可研报告编制费10 7环保评价费6 8图纸审查服务费19 9水土保持方案编制费8 10相关报建费2268 10.1城市基础设施配套费1931 156211.1512010.2价格调节基金37 185423.07210.3新型墙体材料发展基金185 185423.071010.4散装水泥发展基金37 63、185423.07210.5白蚁防治费46 185423.072.510.6文物调查勘测费4 185423.070.210.7抗震设防规费0 185423.0710.8水土保持设施补偿费28 185423.071.5三基本预备费2282 合计总投资47912 4 相关政策与规划要求4.1房地产业的宏观政策房地产业是我国的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。2010年64、，我国出台了包括土地、金融、税收等多种房地产调控政策，以抑制房产投机，遏制房价过快上涨的现象，推进房地产市场的健康发展。目前，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，2011年，国务院办公厅出台了1号文件国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，调控工作主要从以下8个方面着手：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；765、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。通过分析，新“国八条”主要调控的是两大方面内容，一是加大地政府监管力度，以提供更多其他房源供给的方式和通过加强税收征管、增加第二套房贷首付比例以及提高银行贷款门槛的方式，减少房地产市场的投资需求，达到抑制房价过快增长的目的。二是通过加强保障性住房机制的建设，增加土地有效供应以及税费优惠政策等措施加大保障性住房的建设力度，调整住房结构。目的就是为了促进房地产市场健康发展，建设以人为本安居乐业的和谐社会。xx市作为三线城市，商品住宅的需求以自住和改善性需求为主，投资性购房比例很低，楼盘的空置率底，房价的变动基本是以消费需求与房源供66、给的变动来决定的，xx市房地产行业处于健康发展的态势。通过对近几年xx市商品住宅交易量的统计情况来分析，xx市商品住宅需求量以及潜在需求量依然很大。因此，新“国八条”能够更大程度上的减少xx房地产市场的投资需求，为更多的住房自住和改善性需求提供良好的市场环境，促进xx房市的健康发展。同时，xx市目前正处于城市快速发展期，旧城改造，新城开拓，提供了更多的建设用地，不仅能满足新“国八条”认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，更有充足的土地保证xx市商品住宅开发建设，从而保证xx市房地产的稳定发展。4.2城市规划要求项目位于xx市xx区67、长江西路以北，泰山西路，属于xx市七大组团之一的河西核心组团。根据xx市城市总体规划（2006-2020），河西核心组团规划用地25.01平方公里，规划人口30万人。其中天台片区主要功能为居住行政、文化、商业、休闲、高新技术产业；东湖片区主要功能为体育文化、商贸物流、对外交通；新塘片区为大学城区和金融商务办公中心；凿石片区主要功能为休闲娱乐、高品质居住和生活服务。本项目位于河西核心组团的天台片区，xxxx房地产开发有限公司拟在宗地建设功能完善的高品质居住小区，形成具有较强吸引力的居住区，符合xx市城市总体规划。5 节能方案5.1能源消耗本项目总用地面积52226.76（合78.34亩），总建筑68、面积185423.07，其中：住宅140413.11，商业用房12086.34，物管用房1560.72，会所2150.98，地下室29211.92。项目规划容积率3.0，建筑密度22.61%，绿地率42.62%。规划建设住宅1376套。项目用能从用电、用水、天然气消耗三方面分析。5.1.1用电量估算（1）商品住宅用电本项目商品住宅用电量按3000kwh/套年计，本项目规划建设1376套住宅，经计算可知，本项目居民生活年用电量约为4128000kwh。（2） 商业及会所用电依据项目实际情况分析，商业及会所用电拟按120kwh/年标准计算，本项目商业及会所规划建设面积14237.32，经计算可知，69、本项目商业及会所年用电量约为1708478kwh。（3）物管及社区用房用电物管及社区用房用电量按30kwh/年计算，建筑面积共1560.72，经计算可知，该项年用电量为46822kwh。（4）地下室用电量地下室用电量按5kwh/年计算，建筑面积29211.92，经计算可知，该项年用电量为146060kwh。以上各项合计，本项目年用电总量约为6029360kwh，当量折标系数取0.1229kgce/（kWh），折合标准煤741.0t。5.1.2用水量估算（1）商品住宅用水商品住宅用水消耗量按住户180 m3/套年用水量计算，本项目规划建1376套商品住宅，经计算可知，商品住宅年用水量约为247670、80m3。（2）商业及其他用房用水依据项目实际情况分析，商业及其他用房用水拟按2m3/年标准计算，本项目商业及其他用房规划建设面积15798.04，经计算可知，本项目商业年用水量约为31596m3。（3）浇洒用水本项目浇洒用水主要用于绿化浇洒，依据项目实际情况分析，按0.73m3/m2年用水量计算，本项目绿化用地规划面积22259，经计算可知，项目浇洒用水约为16249m3。以上各项合计，本项目年用水量为295525m3。折标系数取0.0857kgce/m3，折合标准煤25.3t。5.1.3用气量估算本项目商品住宅天然气消耗量按240m3/套年计算，本项目规划建设1376套住房，经计算可知，商71、品住宅年用气量约为330240m3。折标系数取1.2143kgce/m3，折合标准煤401.0t。5.1.4能源消耗表项目各能源消耗详见下表：表5-1 项目能源消耗表类别年耗电量年耗水量年耗气量分项住宅商业及会所物管及社区用房地下室住宅商业及其他用房浇洒住宅数量数值137614237.321560.7229211.92137615798.04222591376单位套套套计算标准数值300012030518020.73240单位kwh/年kwh/年kwh/年kwh/年m3/套年m3/年m3/m2年m3/套年实物消耗量数值4128000170847846822146060247680315961672、249330240单位kwh/年kwh/年kwh/年kwh/年m3/年m3/年m3/年m3/年实物消耗量小计数值6029360295525330240单位kw h/年m3/年m3/年折标系数数值0.12290.08571.2143单位kgce/（kWh）kgce/m3kgce/m3折标准煤（t）741.025.3401.0合计折标煤（t）1167.35.2节能措施5.2.1节能设计原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应73、设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均予计量并按有关规定配置计量器具。5.2.2建筑节能措施根据建筑气候区划（GB50178-93），xx市属于夏热冬冷地区，最冷月平均气温在010度，最热月平均温度2530，必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。建筑节能措施拟按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、建筑照明设计标准、湖南省居住建筑节能设计标准、xx市人民政府关于加快推进我市可再生能源建筑应用工作的意见以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。5.2.3电气节能措施（1）严格执行建筑照明设计标准GB50034-2004第6.1.2-6.1.7条规定。（274、）选用SCB11节能型电力变压器，并采用强迫风冷方式，提高过负载能力。（3）水泵等尽量采用变频调速运行方式，其运行的节电效果一般达30以上。（4）变配电所设置在负荷最集中的地方，以减少长期运行所造成的线路损失。（5）在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上。（6）照明灯具均选用节能型灯具，萤光灯的光源选用三基色高效光源。（7）公共楼梯间及过道照明灯具采用节能型自熄开关控制。（8）选用高品质电子镇流器，提高功率因数。（9）建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。5.2.4燃气节能措施（1）在各燃气进气口阀门处装设计量75、器具，以利统计和节约用气。（2）选用节能型燃气具。（3）利用太阳能作为热水的第二热源。5.2.5节水节能措施（1）充分利用城市供水管网压力进行供水。（2）尽技术条件，选用塑料给水管、排水管，采用优质给水管材，减少给水管网的漏水量。减小水头损失。（3）选用高效水泵机组，并采用变频调速运行方式。（4）在各给水进口装设计量水表，以利统计和节约用水。（5）选用节水型用水器具和卫生设备，卫生器具配件及水箱液位控制阀选用质优、可靠性强节水型产品。6 项目场址及土地利用6.1项目选址xx三期工程位于xx市xx区长江西路以北，泰山西路。6.2用地规模和现状xx三期工程规划总用地面积52226.76（合78.376、4亩），项目用地大致呈梯形，场内地势西高东低、南高北低，最大高差约15m。6.3土地获取方式及土地利用的合理性xx三期工程规划总用地面积52226.76（合78.34亩），xxxx房地产开发有限公司于2010年12月25日通过挂牌出让方式获得宗地的使用权，并与xx市国土资源局签署国有建设用地使用权出让合同（合同编号：XC（1）4406号），相关手续正在办理中。xxxx房地产开发有限公司拟在该宗地从事商品住宅开发，优化配置资源，将较大地提升土地资源的利用价值，发挥该宗地更大的经济和社会效益，符合xx市土地利用总体规划。7 环境保护7.1环境现状项目场址位于xx市xx区长江西路以北，泰山西路。东、77、南面为自然山体，北面为王家坪村安置小区，西面为农田。项目周边无大的工业污染源和其他危险品物流设施，环境状况良好。7.2污染源及污染物项目对环境的影响分为两个阶段，即项目建设阶段的环境影响和项目投入使用后的环境影响。在项目建设阶段，建筑机械的噪声、施工的扬尘等对环境造成的影响；项目建成后，生活污水、生活垃圾等对环境产生的影响。（1）建设阶段主要污染源和污染物1）噪声污染源：项目的噪声污染主要来自建设期施工机械作业、运输车辆运行时的噪声。作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和生活区居民的生活产生的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对周边人群的生活产生的影响。2）粉尘污染源：项目的粉尘污78、染主要来自建设期粉状物在存放、搬运时遇风所引起的扬尘。在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。3）施工废水工程施工废水主要来自于施工过程中混凝土浇筑和养护、施工机械设备冲洗以及施工人员生活污水。若无集中收集、沉淀、处理等设施，任其自流，将污染环境。（2）投入使用后的主要污染源与污染物1）废水：项目所产生的废水主要是生活污水和商业餐厨污水，污水占日常排水量的90%以上。废水的排放对水环境产生一定的影响。2）固体废弃物：项目的固体废弃物主要是生活垃圾。3）废79、气：厨房餐饮工作产生的含油烟气。燃料采用天然气，废气排放量较小。7.3环境保护措施（1）废水处理1）对施工中的混凝土浇筑和养护废水，拟采用明沟集中收集入处理池，经沉淀和处理悬浮物后排放。施工机械设备冲洗废水，拟在施工期的适当位置设点冲洗和检修，废水经集中收集，隔油处理后排放。施工人员生活污水集中收集、及时清运。2）项目运营中的排水采取雨、污分流制排放体制。污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ343-2010的水质标准后，经项目内的污水管汇集后排入城市污水排水系统。（2）环境空气防护严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修各种车辆、机械，散装水泥运输采用密封式运输设80、备。对施工现场拟定时洒水，减少起尘量，并适时清扫路面，防止多次扬尘。燃料采用清洁能源，减少废气排放。（3）噪声控制对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间，并定期进行维护。严格按照有关部门规定的工程施工作业时间进行作业。（4）固体废弃物处理在住宅楼周围的适当位置设置一定数量的垃圾箱，生活垃圾由项目内的物业管理人员负责及时分类、收集和整理，再由环卫部门转运至城市垃圾填埋场处理，保证项目环境的清洁卫生。7.4水土保持措施本项目在工程建设过程中的场地开挖等项作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。项目在施工过程中应认真贯彻实行中华人民共和国水土保持法81、及中华人民共和国水土保持法实施条例，严格按照水土保持的有关规定执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，按水土保持要求实施。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。8 财务分析8.1财务评价依据说明（1）本项目财务评价依据国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度；（2）项目计算期5年；（3）设定xx三期工程于2014年开始销售，具体销售情况见下表：序号项目指标单位2014年2015年20182、6年2017年合计1住宅销售量28082421244212428083.11140413.11销售比例203030201002商业用房销售量362648353625.34012086.34销售比例3040300100（4）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定如下：序号项 目销售量销售价1住宅111812.664200元/2商业用房14115.167000元/（5）项目缴纳营业税（税率5%），城市维护建设税（税率为营业税的7%），教育附加费（费率为营业税的5%）；（6）管理费用按销售收入的2%计；（7）销售费用按销售收入的2%计。8.2销售收入、税金及附加估算项目预计总销售收入67433万元，83、销售税金及附加为3777万元。详见下表：销售收入及销售税金表序号项 目单位2014年2015年2016年2017年合计一销售收入万元14333 21077 20230 11795 67433 1住宅万元11794 17692 17692 11795 58973 销售量28082421244212428083.11140413.112商业用房万元2538 3385 2538 0 8460 销售量362648353625.34012086.34二税金及附加万元803 1180 1133 661 37778.3损益分析项目预计实现利润总额13044万元，所得税3262万元，税后利润9782万元。详见84、下表：损益表 单位：万元序号项 目2013年2014年2015年2016年2017年合计1销售收入014333210772023011795674332总成本费用19270159671634619431133543892.1开发建设成本19270143201432200479122.2销售费用028742240523613502.3管理费用028742240523613502.4经营税金及附加08031180113366137773利润总额-2382 10662 13044 4所得税-596 2666 3262 5净利润-1786 7996 9782 根据损益计算指标如下：静态投资利润率=税后85、利润/总投资100%=20.42%投资利税率=利税总额/总投资100%=35.11%8.4现金流量分析全部投资现金流量表如下：全部投资现金流量表 单位：万元序号项 目2013年2014年2015年2016年2017年合计1现金流入014333210772023011795674331.1销售收入014333210772023011795674331.2其他收入0000002现金流出19270156971634625393799576512.1建设投资19270143201432200479122.2销售费用028742240523613502.3管理费用028742240523613502.486、销售税金及附加08031180113366137772.5调整所得税000596266632622.6其他流出0000003净现金流量-19270-1364473117691799697824累计净现金流量-19270-20634-1590317889782计算指标：所得税后财务内部收益率：13.72%财务净现值（Ic=12%）：855万元投资回收期：3.90年通过动态盈利分析，可见：（1）本项目税后全部投资的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行；（2）基准折现率取Ic=12%；（3）项目全部投资财务内部收益率为13.7287、，财务净现值855万元，说明本项目具有较高的盈利能力，在财务上是可行的。8.5财务评价结论与建议（1）从项目财务评价指标可以看出，静态投资利润率为20.42%，投资利税率35.11%，全部投资财务内部收益率13.72%，财务净现值（Ic=12%）855万元，投资回收期3.90年。项目在财务上可行。（2）建议项目申报单位在建设过程中加强工程质量管理，控制开发成本，有效的规避投资风险。加强销售力度，提升管理效益，以保证销售收入和利润目标的实现。9 社会影响分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。项目建设影响着区域社会与经济的发展，包括88、产生的正面影响和负面影响。9.1项目对社会的影响分析9.1.1主要社会效益分析（1）本项目的建设，充分利用土地资源，增加了住宅房源，满足消费者需求，对缓解居民住房紧张的矛盾有着积极作用，符合国家投资政策导向。（2）本项目充分结合自然条件，建设具有现代化功能的生态型居住小区，增加城市的现代化功能，充分提升公共空间品质，为居民提供高品质的人居环境，确保新建的住宅区的生活环境质量有较大的提高。（3）项目估算总投资47912万元，增加全社会固定资产的投资规模，促进国民经济增长。（4）在工程建设中需要大量的建筑工人。因此，项目的建设将增加一定的就业岗位，缓解社会就业压力。（5）工程建设需要大量的钢材、水89、泥、沙石等建筑材料。因此，项目的建设在一定程度上可带动相关产业的发展。9.1.2负面影响（1）施工活动对自然环境造成污染，对生态环境产生的影响。施工期间对空气的主要影响是尘污染，尘污染主要产生于施工中灰土拌合和运输过程材料及土石方的撒落、刮风起尘等。（2）项目完工后，生活垃圾、污水等对环境产生的影响。项目产生的环境负面影响，通过环保治理措施后，影响较小。9.2项目对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）地方政府；（2）项目承担机构xxxx房地产开发有限公司；（3）项目购房消费者；（4）施工建设单位；（5）工程设计及相关单位；（6）商业银行等单位。由于项目能够带动地方经济社会90、发展，因此地方政府持支持态度。其他利益群体为受益群体。对于其它利益相关者，其影响是积极和有益的。9.3社会风险工程项目的投资效益除了利益相关者获得的经济效益以外，还体现社会效益方面，既符合投资者的利益，符合城市发展的要求，也符合区域广大群众的利益，同时也符合各社会团体的利益，受到社会各界的支持。项目在施工期间，如果环境保护和治理等工作不到位，可能引起周边居民的不满，可能产生一定的负面影响，但经过环境治理措施后，社会风险较小。10 结 论（1）xx三期工程增加地方商品房供给，满足消费者需求，符合国家、当地房地产业发展的有关政策和市场的需求。（2）项目的建设充分利用现有城市基础设施及资源，土地利用合理，符合xx市城市发展总体规划。（3）项目的工程技术方案成熟，拟建场址交通便利，排给水、供电、燃气、通讯等市政基础设施配套完善，项目建设条件良好。（4）项目估算总投资47912万元，建设资金全部自筹。（5）项目预计可实现销售总收入68642万元，税后投资利润率20.42%，投资利税率为35.11%，全部投资财务内部收益率13.72%。财务效益较好。因此，项目建设是必要的、可行的。