1、房地产开发有限公司商业广场新建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论51.1项目名称51.2建设单位概况51.3项目编制依据61.4研究工作的范围71.5项目建设规模及内容71.6投资估算及资金筹措71.7研2、究结论81.8主要技术指标8第二章 项目提出背景及建设必要性102.1项目提出背景10第三章 市场分析与预测133.1市场现状分析133.2项目市场分析153.3市场预测16第四章 项目建设条件194.1地理位置194.2气象条件194.3自然地理状况194.4基础设施情况20第五章 工程技术方案225.1总平面布置225.2建筑、结构235.3给排水设计265.4空调通风防排烟设计275.5供电设计29第六章 环境保护、卫生防疫及节能366.1环境保护366.2卫生防疫386.3节能措施39第七章 消 防457.1建筑消防457.2暖通、给排水防火设计467.3电气防火设计47第八章 项目组3、织及实施进度计划518.1项目组织与管理518.2项目实施进度计划54第九章 投资估算与资金筹措569.1投资估算编制依据及方法569.2投资估算569.2资金筹措57第十章 财务数据估算5810.1. 计算期估算5810.2. 销售（经营）收入估算5810.3. 总成本费用估算5810.4、项目财务评价58第十一章 社会影响分析6011.1社会影响效果分析6011.2社会适应性分析6111.3社会效益分析6111.4社会风险分析62第十二章 结论与建议6312.1 结论6312.2. 建议63第一章 总论1.1项目名称项目名称xx商业广场（B座）项目建设单位xx房地产开发（沈阳）有限公司法定4、代表人：公司地址：沈阳市xx新区xx项目联系人及电话联系人：电话：项目建设性质新建1.2建设单位概况xx房地产开发（沈阳）有限公司是一家与港澳台商合资经营企业。成立于2006年6月15日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发、销售、自有房产租赁。公司拥有一批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有45人，其中拥有职称的专业人员共有11人，其中具有高级职称人员1人，具有中级职称人员5人，具有初级职称人员5人。具体专业为建筑专业6人，财务专业2人，经济专业2人，统计专业1人。公司由开发部、工程部、技术部、销售部、财务部等部门组成。xx房地产开发（沈阳）有限公司结合市场优势与融5、资优势，为成功完成xx开发区内标志性项目-沈阳xx广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。xx始终以“为客户创造价值”为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。实践并完善“融投资带建设，源头战略”等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样的创立及实践的战略构想，使xx房地产开发（沈阳）有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。xx6、房地产开发（沈阳）有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树一帜的xx品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。公司将通过整合资源、制定长期战略规划、输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，以成具有影响力的企业集团。 1.3项目编制依据（1）国家有关部委及沈阳市的相关法规和规范（2）辽宁省消耗量定额参考价目表(2004年)（3）辽宁省建设工程费用参考标准(2006年)（4）xx商业广场建设项目规划设计方案（5）投资7、单位提供的基础资料（6）沈阳城市总体规划（2005-2020）；（7）沈阳市十一五发展规划；（8）二00二年出版投资项目可行性研究指南（9）国家计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南版）的通知，计办投资200215号。（10）国家发展改革委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数第三版（发改投资2006年1325号）。1.4研究工作的范围（1）项目建设必要性（2）市场分析（3）项目市场定位分析（4）项目建设条件（5）工程技术方案（6）环境评价及节能（7）投资估算及资金筹措1.5项目建设规模及内容xx房地产开发（沈阳）有限公司开发的“xx商业广场（B座）”项目位于沈阳市xx新区C10-28、号地块，规划用地面积为12403.2平方米，总建筑面积53594.4平方米（地上建筑面积39193.6平方米；地下建筑面积14400.8平方米）。“xx商业广场（B座）”项目共有1栋楼。B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。1.6投资估算及资金筹措本项目总投资约为23360万元人民币，主要用于土地征购、基础设施建设和建筑安装工程、装修、技术服务费、设备费等费用，资金筹措方式为自筹。1.7研究结论从建设地点、功能、标准以及市场的发展需求等状9、况纵观全局，本项目建设是必要的。本项目符合人们追求绿色环保、生态自然、舒适温馨、健康科学的消费理念，同时对于洪区经济的健康积极发展可起到一定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著的。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。1.8主要技术指标主要技术指标见下表：主要技术指标表序号指 标单 位用地面积建筑面积1规划建设用地面积平方米12403.22总建筑面积平方米53594.43地上建筑面积平方米39193.64地下建筑面积平方米14400.8其中公用设备建筑面积平方米440.1人防建筑面积平方米42005容积率5.48（总体）6建筑密度%50.5（10、总体）7绿化率%35（总体）8建设总投资万元23360第二章 项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景xx新区位于沈阳城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由北京，上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为“三区一城一带”。即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路11、用地20%，公共绿地20%，其他用地10%。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。xx新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港-桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连；沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。xx新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。xx新12、区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。为进一步落实沈阳市中心城区总体规划1996-2010，加快沈阳市xx新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，xx房地产开发（沈阳）有限公司决定开发建设“xx商业广场（B座）”项目住宅项目工程。“xx商业广场（B座）”是公司新开发建设的新项目，位于沈阳市xx新区C10号地块，总投资额23360万元，项目将于二O一五年十二月全部竣工, 项目建成后将以集居住为主、商网、办公、休闲于一13、体的多功能小区。项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。随着国家制定十二五规划即将到来，沈阳城市新一轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先就是城市定位明显提高。上一期规划确定沈阳城市定位是“辽宁省省会、东北地区中心城市、全国重要的工业基地”，而新的规划对沈阳城市定位的表述是“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”。从“东北地区中心城市”到“国家中心城市”，进一步提升了沈阳城市的地位，从“全国重要的工业基地”到“国家先进制造业基地”，强调的是沈阳制造业产业发展的方向和目标。预计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带14、来又一次大的发展，基本建设必又进入一个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。2.2项目建设的必要性中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。“xx商业广场（B座）”项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中等收入家庭的普通商品15、住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为：以居住为主、商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市xx新区城市建设的重要发展地区。项目的建设将有利于加快xx新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进一步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。第三章 市场分16、析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查、整理、汇集，根据沈阳市xx新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。3.1市场现状分析在沈阳房地产市场中，xx板块已经并将继续占据重要的地位。“南依北拓”，“南北金廊，东西银带”等战略的效应开始在xx新区显现。除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出xx新区“得天独厚”的环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻xx，经过几年时间的发展，xx出现了一大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活的优质中高端项目。其开发的产品主要有普通住宅，情17、景洋房和别墅等，另外xx有着宝贵的滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的“买面积”，转变为现在的“买环境”，并正在步入“买文化”阶段。xx新区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域的品位与价值。xx新区作为奥运会分赛场的所在地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。作为“前奥运效应”，xx新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目的美誉18、度；作为“后奥运效应”，xx新区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动力。“绿色xx，水岸新城”，xx新区位于未来城市的“新都心”，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。这就决定了xx新区房地产市场必然是母城的“升级版”，是沈城居民二次置业，改善居住条件的理想选择。而且，xx新区作为科技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑的产业发展格局。以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色；沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品位。未来xx将以其科技，文化和19、人居环境变化，与房地产市场的发展相得益彰，和谐共生。随着奥运会，全运会陆续召开，xx的房价也从3000元/平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价6000元/平方米的楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，xx的房价将会有更大的增值潜力。沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河成为了沈阳市新的城市中轴线。2010年2月28日，“东陵区，xx新区，航高基地合署办公”，建设“大xx”的序幕正式拉开。这是一次最具全局性的战略的调整，将东陵区，xx新区，航高基地合署办公，形成建设大xx的新格局。沈阳给20、大xx做出了打造“和谐xx，绿色xx，创新xx”的发展定位，在这样的定位中，浑河的生态作用再次凸现出来。2013年第十二届全运会花落辽宁，沈阳作为主会场，有了一次全新的机遇。xx近几年每年的住宅供应面积在100万-150万平方米左右，而空置率基本为零。从市场的角度，不管在沈阳其他几个区域或是在全国其他省级城市，这样表现优秀的市场环境恐怕极为少见。根据统计的数据看，2009年，xx地区的平均房价4800元/平方米，其中最高楼盘均价为6700元/平方米，而目前，xx地区的商品房均价已经超过了6000元/平方米，其中亲水楼盘的销售价格已经超过万元，有一次攀升至历史最高点。到目前为止，沈阳人均住房面积21、在全国仍处于中下游较底的水平。这也就另一角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。3.2项目市场分析沈阳市xx新区地势平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势。xx新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，地形平缓，地势东高西低，平均海拔低于50米。xx新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明。交通条件便利，位于沈阳市城南部，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。xx新区功能完善，政策优越，这里具备投资发展的最佳环境优势。区政府不断完善城市载体功能，大力优化城乡发展条件，提升区域形象，xx新区日益成为22、“投资置业的热土”。xx新区将以崭新的面貌，绿洲式的环境，为经济开发区的城市建设奠定坚实的基础。xx新区建筑市场的地域优势、完善的配套设施等方面都具有绝对的优势，适宜进行“xx商业广场（B座）”项目开发。3.3市场预测由于全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化，通过膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，特别是保障性住房用地比重将明显提高。总体预测为：2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降。主要理由为：一是中央住房调控政策与宏观调控23、政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决，意志坚定，对房价采取了露头就打，见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经收到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化；五十紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力增大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下乡而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策24、可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。住房市场面临的严峻挑战是：宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀，压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益积累；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断积累；中低档住房用地供应不足，土地融资助涨地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任有待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括（1）积极稳健，审慎灵活25、的宏观经济政策取向2011年，宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。（2）积极稳妥推进城镇化2010年，经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局” 。城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。（3）经济增速将有26、所放缓2011年，全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011年我国经济增长在9%左右，低于2010年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。（4）房地产调控政策仍将从紧2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与重返灾区-中国之声温暖行动直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。综合上述影响因素，预计2011年27、商品住宅市场的发展趋势如下：住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。住宅价格保持基本平稳。2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，在从紧的房地产调控政策下28、，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。第四章 项目建设条件4.1地理位置该项目位于沈阳市xx新区C10-2号地块，沈阳市城南，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。场地地势平坦，周边道路宽敞通畅，交通便利，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。步行路和车行道宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。4.2气象条件沈阳地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七八月份。主要气象条件：年平均气温 7.7极端最高气温 38.3极端最低气温 -30.6日最大温差 18年平均降水量 755.29、4mm日最大降水量 118.9mm最大积雪深度 200mm平均风速 3.7m/s最大风速 29.7m/s平均相对湿度 65%4.3自然地理状况xx新区位于浑河水系冲击而成的浑河平原上。新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。xx新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9左右，历史最高气温38.3，发生在7月份；最低气温为-30.6，发生在一月份。年平均降水量为732.4毫米，7-8月降水量占50%左右。年平均日照时数为2554小时，最多在5月，266小时/月，最少在12月，156小时/月。xx新区大气环境优于国家二级环境质量标准，地下水水质达到国家三级30、标准。现今区内浑河，白塔堡河水污染得到有效的控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上，规划目标，绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。4.4基础设施情况给水、排水1、供水本项目用水由沈阳市xx新区供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。本项目主要用水为日常用水和绿化用水。初步计算日用水量为324.51t/ d。用水管道室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。2、排水排水采取雨水、污水分流方式进行排放。生活污水经管网汇集到化粪池后排入市政管道，最终排入污水处理厂。雨水经雨水排放管网收集后可用于绿地浇灌、道路冲洗31、。提倡中水再利用，以节约用水。排水量按生活用水量90%计算，日最高排水量为292.06t/d。供电本项目供电由沈阳市xx新区农电局供电线路为电源，提供两路独立10KV电源，供电为三类负荷，供电电压380V/220V，三相，50Hz。建议在建筑物边缘设置箱式变压器，即可满足项目运营期用电需求。本项目内弱电设计可根据使用数量及需要在项目内设置电话系统、有线电视系统、宽带系统，信号引自市网。供热本项目冬季供暖由沈阳市热网直接供暖，不另设锅炉房，为居民提供优越的无污染的居住环境。煤气煤气供应通过沈阳市煤气公司煤气管网直接接入网点,网点每单元设引入管；每户设煤气表，采用外入户方式。电讯根据xx新区总体规32、划，综合考虑电讯设施的敷设。通讯工程综合考虑主干电缆路由的走向，应尽量和配电电缆走向一致，互相衔接，应在密度大的地区通过，以使引上和分线供线。在多局制的电缆网络设计时，用户主干电缆应与局间中继电缆的路由一并考虑，使线路网有机地结合，做到技术、经济合理。重要主干电缆和中继电缆，宜采用迂回路由，构成环形网络，以保证通信，环形网络的构成，可以采取不同的线路路由，或同一路由采用不同建筑方式的电缆。 第五章 工程技术方案5.1总平面布置建筑设计基本思想（1）尊重环境，文脉相承，精心组织建筑形体使其和谐地融入到城市环境中去。（2）本着以人为本原则，在满足各项功能基本需要的同时，最大限度地改善市场条件。提供33、一个舒适、温馨、优美的居住环境。总体布局“xx商业广场（B座）”项目位于沈阳市南部的xx开发区，本项目根据其独特的地理位置，沿沈营路，开发区主干道xx大道，河神庙街及青年大街，规划道路，整个项目由公建区和居住区两大部分组成，居住区位于用地的西北角，公建区位于整个项目用地的东部及南部，本项目即为该公建区内的商业中心及商业楼。以人的需求为主出发点，倡导都市住宅新形象，营造景观优雅，文化浓郁的良好人居环境，打造优越的生活品质，满足居民的生理和精神需求，满足中高端客户的职业主流需求。空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理需求，视觉环境符合人的心理需求，在规划设计中体现了现代都市的时尚感，体现34、生态优先原则，注重对生态环境系统的建设，对自然环境完善改造的基础上，加大绿化面积，力图创造舒适，节能，环保的环境。园区内布置新颖，错落有致，楼体与周围环境，设施等有机结合，已达到符合城市整体规划的要求。交通组织根据内部交通联系及消防通道的要求，对周边道路进行合理规划。（1）机动车道沿建筑周边布置，正面主入口和沿街商业街主要为人行，以树木、花坛、地面铺装、雕塑及供人休息的设施共同构成休息、娱乐、散步的步行场所，只在消防扑救时作为消防环道的一部分使用。（2）出入口、停车场（库）在满足停车需求的同时，应尽可能减少基地车辆出入口的数量，合理组织停车方式和路径，减少停车场库对基地人行空间的干扰；通过建筑35、处理手法和绿化屏障的应用，在车辆出入口形成视觉屏障，尽量地下停车，减小地面停车，以增大绿化面积，丰富区域景观。5.2建筑、结构 建筑设计“xx商业广场（B座）”项目共有1栋楼， B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层至6层与E座相连，地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。“xx商业广场（B座）”地下总面积为14400.8平方米，其中人防建筑面积为4200平方米，公用设备建筑面积为440.1平方米。（1）、平面设计B座商业广场与E座是相连的，为综合购物广场。集餐饮，娱乐36、，购物于一体，设计考究，功能多元化，为小区及周边提供了完善的服务，满足人们不同的生活需求。（2）、立面设计本工程立面设计为现代风格住宅设计，明快的色彩，精巧的细部，凸凹的光影变化，高低起伏的变化，使整个小区充满活力，艺术氛围浓厚。造型设计建筑造型充分体现自身的性格特征，各个建筑的风格融为一体，体现出经典的自身特征。通过细部处理和现代材料的运用形成富有时代气息的风格，立面造型和材料的运用还充分考虑了与城市环境相协调，不仅表现出建筑自身个性，同时还将成为城市空间序列中精彩协调的一部分。建筑构造（1）墙体：墙体材料为钢筋砼墙，加气砼砌块墙，轻钢龙骨纤维水泥加压板墙。本工程的部分内墙及地下室全部外墙为37、钢筋砼墙。地下及地上部分所有框架间填充轻质内隔墙均为加气砼砌块墙，除特别注明外，厚度均为200。地上部分外墙由两部分组成：室内采用轻钢龙骨纤维水泥加压板体系，室外侧采用外保温石材复合装饰板干挂体系。（2）地面：网点及住宅除卫生间、厨房地面外均为水泥砂浆地面。卫生间、厨房为磁砖地面。（3）楼面：同地面面层。（4）屋面：屋面为上人.不上人屋面，保温用100厚苯板，防水采用SBS卷材防火。（5）门窗：网点门窗均为铝合金门窗。住宅部分外门为对讲门，户门为三防门，内门由用户自理，窗为节能塑钢窗。（6）顶棚及内墙面：均为刮大白，刷内墙涂料。（7）墙面：涂料及面砖饰面。 结构设计（1） 自然条件a）基本风压38、 0.55KN/b）基本雪压 0.5KN/c）土壤冻结深度 1.20md）建筑物抗震设防烈度 7度e）设计基本地震加速度值 0.10g，第一组f）结构安全等级 二级g）建筑场地类别 II类h）设计使用年限 50年I)设防类别：本工程按丙类抗震设防类别的建筑设计。（2）设计荷载 起居室、卧室及楼梯为 2.0kN/m2；卫生间、厨房为 2.0kN/m2；阳台为 2.5kN/m2；上人屋面为 2.0kN/m2；不上人屋面为 0.5kN/m2；其余未注明荷载按建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）中的相应值取用。（3）变形缝地下室顶板按嵌固进行结构计算，该层不设置变形缝。地下室高39、层住宅与商场之间设置抗震缝，形成不同的结构单元。地下室以上商场部分按规范设置变形缝或后浇带。地下室的设计应满足超长地下室混凝土结构防裂技术规定（SYJG2007-1）的要求。5.3给排水设计 给水设计本工程设有生活给水系统、中水系统、生活排水系统、雨水排水系统、消火栓系统、湿式自动喷水灭火系统。（1）水源本工程供水水源为城市自来水，目前为一路DN100水源，要求从用地两侧各引入一路DN200的给水管，经总水表后接入用地红线，在红线以内以DN200的管道构成环状供水管网，水压0.18-0.2MPa。（2）给水方式购物中心用水采用一套变频恒压供水装置，供水压力为0.3MPa，其余用水由市政给水管道40、直接供水。（3）用水量估算正常用水量：最高日用水量324.51m3/d消防用水： 室外消防用水量 30l/s ，火灾延续时间 3h室内消防用水量 40l/s ，火灾延续时间 3h 自动喷水用水量 40l/s ，火灾延续时间 2h 排水设计1、生活排水：最高日生活排水量为324.51t/d，采用污、废合流排水。含油污水管，热水排水管，普通排水管分开设置，排水立管的设置尽可能不影响购物广场内部的平面布置，当污水不能自流排入市政管网时，设置封闭的污水提升泵房用污水泵提升。2、雨水排水：屋面雨水设计重现期为5年，公寓部分屋面雨水采用传统内排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道；裙房部分屋面雨水采用虹吸41、式排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道；地下车库出口处设雨水沟，将截流的雨水排至室外雨水管道；地下消防电梯集积水坑、排水井、潜水泵提升后排至室外雨水管道。5.4空调通风防排烟设计空调、采暖设计（1）室外设计参数：冬季采暖室外计算温度 -19冬季通风室外计算温度 -12冬季空调室外计算温度 -22冬季空调室外相对湿度 64%夏季通风室外计算温度 28夏季空调室外计算温度 31.4夏季空调室外计算湿球温度 25.4 夏季通风室外平均相对湿度 64%（2） 室内设计参数：夏季空调室内干球温度 27夏季空调室内相对湿度 58%冬季空调室内干球温度 18冬季空调室内相对湿度 45%（3） 空调系统：本42、项目中商业，购物中心分设集中空调系统，冷源均由电制冷水机组提供7/12冷水供本楼空调夏季使用，冷冻机房均设在地下二层；热源均由城市热力提供110/70一次热水至本楼换热站交换成60/50二次热水供本楼冬季空调用。商业及购物中心均采用全空气系统，水平布置，送回风方式为散流器上送，百页风口止回。（4） 采暖系统：本项目地下二层车库、库房、中水处理站、水泵房、公共厨房、靠外墙的卫生间和空调机房、膨胀水箱间、消防水箱间部分设计集中采暖。其中地下二层车库，库房，中水处理站，水泵房设热风采暖。七层以下靠外墙的卫生间和空调机房设风机盘管采暖，采暖热水为冬季空调用热水60/50。通风及防排烟设计（1）通风系统43、地下停车库，设备用房（冷冻机房，换热站，水泵房，中水处理站，变配电室，柴油发电机房）及库房均设机械送排风系统。其中地下停车库，水泵房，中水处理站，变配电室送风系统为热风系统。卫生间均设排风系统。综合购物中心排风均经油烟净化机组处理后排至室外。电梯机房设排风系统同时设置分体空调系统降温。（2）排烟系统地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用。地下一层排烟系统与平时空调回风系统兼用。地上六层及夹层部分设置独立的排烟系统。5.5供电设计供、配电设计（1）负荷等级一级负荷：消防系统（含消防中心报警及控制设备，消防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机）、安全防范系统电源，应急照明及疏散指示照明电源、电话机44、房电源、变频调速恒压供水泵、污水泵电源等为一级负荷。二级负荷：有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设备，厨房部分动力等。三级负荷：以上一、二级负荷以外的其他用电负荷为三级负荷。（2）供电方案根据高层民用建筑设计防火规范，最高用电负荷等级为一级。供电方案为由市网引入二路10KV电源，另设自备柴油发电机组。在园区地下车库内二个自维变电所，其中一个为商业自维变电所，另一个为园区自维变电所，用做园区公共电源。在园区地上设四处局维10KV箱式变电站，用于住宅及网点供电。备用电源及应急电源：设自备柴油发电电源为备用电源，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。电能计量及供电负荷标准：集中商业、园区公共用电在自维变电45、所内集中计量；住宅及网点在低压用户端计量（采用住宅集中表箱及三相动力计量箱）。供电负荷标准：住宅68KW/户；网点60100W/平方米。功率因数补偿：在变电所低压集中补偿，补偿后功率因数不低于0.9。工程供电：（高、低压进出线路的型号及敷设方式）高压进线采用YJV22-8.7/10KV型电缆，埋地敷设；各建筑低压进线采用YJV22-0.6/1KV型电缆，埋地敷设。 （3）电力系统低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷如冷冻机，水泵房，或重要负荷如消防中心，电话机房，电梯机房等均采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。冷冻机及普通商业用电采46、用插接母线供电。消防负荷及重要负荷如消火栓泵，喷洒泵，排烟风机，加压风机，消防电梯，消防中心，电话机房，事故照明箱等均采用双电源供电末端互投。本工程容量小于30KW采用直接启动方式，在30KW及以上的电动机采用降压启动方式。污水泵采用液位传感器就地控制，水位过高报警及泵故障有BA系统完成。冷冻机，冷冻泵，冷却泵，冷却塔，生活泵，空调机，新风机，排风机，送风机等采用DDC控制，就地设手动控制。消防专用设备：如消火栓泵，喷淋泵，消防稳压泵，排烟风机，加压送风机等控制不进入DDC系统，消防专用设备的热保护只报警，不跳闸。排风兼排烟风机，进风剪补风机平时由DDC控制，火灾时由消防控制室控制且消防优先。47、低压配电系统：建筑内电力工作电压为380V，照明使用220V，引自箱式变电站。消防设备采用双回路供电，在最末一级配电箱进行双电源自动切换。电缆及导线选型：至消防负荷的电缆选用NH-YJV型；至消防负荷的导线选用ZR-BV型；至非消防负荷的电缆选用YJV型；至非消防负荷的导线选用BV型。（4）照明系统照明种类及照度标准按GB50034-2004建筑照明设计标准的照度标准及照明节能要求进行照明设计。光源的选择：有装修要求的场所由甲方确定，但照度值应该符合相关要求。一般办公，会议室，车库等场所选用荧光灯或其他节能型光源。楼梯间，前室，走廊等场所除要求自熄式灯控外其余均选用节能灯。冷冻机房，消防水泵房48、等大型机房采用金属卤化物灯，一般空调机房等采用荧光灯。大堂灯光采用智能控制系统。所有光源的功率因数均要求不小于0.9。线路选择及敷设方式：至消防应急照明和消防疏散指示标志的导线选用NH-BV型，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm；在明敷时外涂防火涂料。至非消防负荷的导线选用BV型，穿阻燃塑料管暗敷设。火灾自动报警系统（1）根据GB50116-98火灾自动报警系统设计规范有关要求，设火灾自动报警及消防联动控制系统。18层楼及地下建筑按一级保护对象要求设置，其余楼按二级保护对象要求设置。园区内设消防控制中心，设智能化消防综合控制柜，控制柜的电源由设在消防控制室的49、双电源自动切换箱供给。（2）消防电话系统：电梯前室内设消防电话插孔，电梯机房及涉及消防系统的设备用房内设消防电话分机。地下车库及公建地上层走廊及各层主要出入点设消防电话插孔、有人值班的设备用房设消防电话分机，消防电话主机设于消防中心，系统为总线编码方式，采用与消防报警及联动设备配套产品。（3）线路选择及敷设方式：本设计火灾自动报警系统采用四总线制。报警总线采用ZR-RVS型导线，联动总线采用ZR-RV型导线，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。（4）应急照明：火灾应急照明在由双电源自动切换供电外，另设蓄电池应急电源，应急时间不少于0.550、小时。疏散照明选用瞬时点亮光源，疏散标志灯采用场致发光光源。疏散用火灾应急照明可在发生火灾时由消防控制中心强制自动点亮。（5）建筑每层主要楼梯口明显部位设识别着火灾层的声光报警器。（6）发生火灾时，由探测器，水流指示器，手动报警器通过总线向消防控制室报警，经消防人员确认后发出指令，切除相关电源、启动喷洒泵、消防泵、消防风机并迫降电梯。消火栓按钮可直接启动消火栓泵，压力开关可直接启动喷洒泵，并同时通过总线向消防控制中心报警。（7）火灾应急广播：设火灾应急广播备用扩音机，容量不小于火灾应急广播同时广播扬声器最大容量总和的1.5倍。（8）住宅设300mA防火灾漏电保护断路器。建筑物防雷根据GB50051、57-94建筑物防雷设计规范（2000年版）有关要求，建筑按三类防雷设计防雷设施。采用综合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。高层建筑物内的各种竖向管道每三层与圈梁的钢筋连接一次，同时与所有防雷装置专设引下线连接，并在底部与防雷接地装置连接。建筑物内钢构架和钢筋混凝土内钢筋相互连接。30米及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置相连。电讯进线箱、电源进线箱及引出屋面电力线路设防雷电浪涌保护。接地及安全建筑低压配电系统接地型式采用TN-S（TN-C-S）系统，正常情况下不带电金属外壳及金属构件均与保护接地线联接，插座回路均设30mA漏电保护断路器。建筑物设总等电位52、联结。住宅卫生间设局部等电位联结。电讯各系统方案概述（1）设电话网，住宅每户卧室、客厅共配置二点，每户进一对外线，商业网点每户每层一线一点，集中商业在各层电讯间设电话设备机箱。（2）设宽带网，商业网点每户每层一线一点，集中商业在各层电讯间设网络设备机箱。（3）设有线电视模拟系统分配网，商业网点每户每层一线一点，集中商业在各层电讯间设有线电视设备机箱。人防本工程地下车库为二类地下车库，战时局部为人防物资库。地下建筑面积约14400.8平方米，其中战时人防物资库约4200平方米。（1）电源本建筑为二类地下车库，供电负荷等级确定为一级，人防内设本人防工程专用配电室。人防按一级负荷供电设计，人防战时电53、源引自区域电源。本工程平时工作电源引自园区自维10KV变电站，备用电源引自园区自备柴油发电机组（均设在本地下车库内）；战时备用电源引自人防区域电源，供本工程战时应急照明、通讯、报警设备等使用。（2）动力及照明配电系统本工程人防共一个防护单元。设动力、照明双电源切换箱，负责相应的设备及照明用电，电源均由配电室放射式配出，动力及照明供电回路均各自独立。（3）线路及敷设本工程内部线路均为铜芯电缆及导线，穿镀锌钢管或桥架敷设，穿人防隔墙的管线均作防护密闭处理。（4）设备安装及照明防护单元的电气设备均设置在清洁区内，照明部分除正常照明外，另设应急照明，应照明除双急电源供电外，另设蓄电池作备用电源，自供电54、时间不小于30分钟（战时不少于3小时）。（5）接地本工程采用TN-S接地保护系统，接地采用综合接地系统，利用建筑基础钢筋网做接地体，要求接地电阻不大于1欧姆。第六章 环境保护、卫生防疫及节能6.1环境保护建设地点环境现状本项目场址无断裂通过，用地处于安全区域。周围无产生有毒、有害物质和噪声源的工矿企业，环境优良，适合本项目的建设。在建设和使用中要注意环保，避免对周边环境产生不良的影响。编制依据中华人民共和国环境影响评价法辽宁省建设项目环境保护条例城市区域环境噪声标准（GB3096-93）污水综合排放标准（GB8978-1996）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）建设项目环境保护管理条55、例公共场所卫生管理条列辽宁省爱国卫生管理条例施工期对环境影响及治理措施本项目在施工期内，应妥善处理工程建设对周边环境及秩序的影响。并且进行评价，找出重大环境因素，制定或修订环境管理方案，进行实施，检查和改进。1、大气污染工程项目应尽量避免采用在施工过程中会产生有毒，有害气体的建筑材料，特殊需要时，必须设有符合规定的装置，否则不得在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡，油漆以及其他会产生有毒，有害粉尘和恶臭气体的物质。对于柴油打桩击锤采取防护措施，控制所喷出油渍的影响范围。建筑材料引起的空气污染也是环境保护的内容之一。2、水污染施工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的污水，会56、对附近的水体造成一定污染。施工地生活污水经化粪池预处理后，排入市政排污管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施防止流失，应有专人负责管理，并定期清运。对建筑施工中产生的泥浆应采用泥浆处理技术，减少泥浆的数量。妥善处理泥浆和生产污水，水泵排水抽出的水也要经过沉淀。洗车区应设沉淀池，在与下水接通，是让下水应经排油池处理可排除，未经处理的含油，泥的污水不得直接排出城市排水设施和河流。3、土壤污染建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土、石方，定期洒水，使TSP浓度低于GB162971996大气污染物综合57、排放标准颗粒物无组织排放监控浓度限值1.0mg/m3。在城市施工时如有泥土场地易污染现场外道路时可设立冲水区，用冲水及冲洗轮胎，防止污染。4、噪声污染噪声是施工现场与周围居民最容易产生争执的问题。我国已制定对于城市建筑施工场地适用的国家标准建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）和建筑施工场界噪声测量方法（GB12524-90）具体规定了测量的方法。项目在施工期内，应妥善处理工程建设对周边环境及秩序的影响。运营期对环境影响及治理措施（1）污染源本项目产生的废水主要为商户、居民产生的日常生活污水，日常废水，固体废弃物主要为居民产生的生活垃圾，废气主要为厨房排放的油烟，主要噪声源为交通噪声。（58、2）治理措施废水按照雨污分流原则进行排放，粪便污水经化粪池处理后可达标排放。生活垃圾及市场产生的垃圾堆放在专用垃圾堆点，定期清运至城市垃圾站。对厨房所排放的油烟的治理，可通过扩大市场周围绿化面积，改善空气状况。噪声可采取增加与噪音源的距离，设绿化带、围墙，密闭门窗等措施，达到降噪的目的。绿化本项目采用点、线、面相结合的方法，设计绿化带，栽花种草。并根据实际情况合理设置雕塑、环境小品，提供休闲活动空间，通过绿化、美化措施，将该本项目建成一个高品位居住场所。环境评价本项目环境空间设计合理，其建设不会造成城市环境的质量恶化和对周围自然环境的污染和破坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后59、，均能满足要求。6.2卫生防疫平面布局本工程按照规范要求进行合理布局、科学规划，以满足多功能、复合化的社会需求。给水系统项目用水从沈阳市xx新区供水管网引入给水管网，满足生活饮用水标准，同时也满足居民的日常用水标准。生活水箱采用电子消毒设备，防止二次污染。劳动保护各机房的设备安装、检修要满足劳保要求。建筑物防雷接地按规范设置，具体参见“防雷及接地设计”条款。6.3节能措施必要性 能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组60、成部分。业内人士指出，建筑节能标准作为建筑节能的技术依据和准则，是实现建筑节能的技术基础和全面推行建筑节能的有效途径。建设部先后发布了民用建筑节能管理规定、实施工程建设强制性标准监督规定、公共建筑节能设计标准等部门规章，印发了关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知等文件。公共建筑节能设计标准的发布实施，标志着我国建筑节能工作在民用建筑领域全面铺开，是建筑行业大力发展节能省地型住宅和公共建筑，制定并强制推行更加严格的节能节材节水标准的一项重大举措，对缓解我国能源短缺与社会经济发展的矛盾必将发挥重要作用。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。用能标61、准和节能规范1、公共建筑节能设计标准GB50189-20052、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-953、建筑照明设计标准GB 50034-20044、民用建筑热工设计规范GB 50176-93.2 相关法律、法规、政策等1、中华人民共和国节约能源法（1998）2、能源节约与资源综合利用“十一五”规划3、中国节能技术政策大纲(1996)4、民用建筑节能管理规定中华人民共和国建设部部长令第76号5、节能中长期专项规划（2004）6、中华人民共和国可再生能源法（2006）7、国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522号）8、国务院关于加强节能工作的决定（国发2006262、8号）9、中国能源技术政策大纲（2006）10、关于加强固定资产投资项目节能项目节能评估和审查工作的通知（发改投资（2006）2787号）11、节能减排综合性工作方案（2007）12、关于进一步加强审批工作中国定资产投资项目节能评估和审查的通知（沈发改发2009142号）能耗状况和能耗指标分析.1 能耗状况根据本项目的特点，工程能耗主要为耗电、燃气及采暖用煤的耗用。项目具体能耗指标如表3-1所示：表3-1 项目能耗计算表序号名称单 位耗 量折标准煤系数折标准煤（t/a）1耗电万kWh/a149.581.229183.842采暖耗煤t1162.970.7143830.713年用水量万立方米11.63、850.85710.36小 计1024.916.3.3.2 能耗指标分析从表3-1可以看出，该项目全年能耗折标煤为1024.91节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计施工至营运管理的各个环节，贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。（1）建筑节能根据居住建筑节能设计标准（DB2101 J01-2006），公共建筑节能设计标准实施细则（DB2101 J02-2006），居住建筑节能65%，公共建筑节能50%，在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗户气密性，以利达到节能指标要求。a）在保证冬季室内热环境、改善夏季64、热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，外墙采用内夹保温板提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。b）采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构。围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准采暖通风与空气调节设计规范和现行建筑行业标准有关的规定。c）采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。d）给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。e）建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术、新工艺和新材料以节65、省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。f）在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用的能量。楼房屋面设隔热层，其围护结构也考虑保温要求。g）建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯等尽可能采用太阳能，雨水应回收利用等。（2）给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配件。2、公共卫生间采用感应式水龙头和感应式小便器冲洗阀。3、用水单位分别计量收费。4、绿化用水采用喷灌方式浇洒。5、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，长时间溢流排水。6、给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。（3）暖通节能用水设备均合理选用国家有关部门推荐使用的节能66、产品。鼓励和提倡在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区，应当采取有效措施，鼓励安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。(1).加强外围护结构的保温。(2).选择高效节能散热设备。(3).在用户的每个房间均设置了散热器温控阀,用户可根据个人的生活习惯进行节能调节。(4).电气节能变压器及配电系统节能1）本工程设计中选用干式节能变压器，变电所设置靠近负荷中心，尽量减少变压级数，缩短供电半径，按经济电流密度合理选择导线截面，减少线路损耗。2）末端配电单相负荷尽量均匀地分布在三相网络上，降低三相电压不平衡度。3）在提高67、自然功率因数基础上，低压侧设置电容器组自动无功功率补偿柜。补偿后功率因数达到0.9以上。4）生活泵房机组及水泵采用微机变频控制，合理控制水泵流量，节约电能。照明系统节能1）.设计遵循建筑照明设计标准要求，对不同环境下灯具、电光源选用，照度、照明功率密度等值进行对照、设计。2).本工程大空间照明采用三基色荧光灯，配置节能型电感镇流器或者电子式镇流器，显色指数Ra80,色温为4000K，满足规范要求。走廊及小场所照明选用节能型电光源。住宅走廊及楼梯间采用节能自熄开关。3).照明系统控制结合规范要求，按不同空间及使用功能需要，分别采用集中控制、集中-分散控制方式。能源管理严格执行中华人民共和国节约能68、源法规定，加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费，有效、合理地利用能源。杜绝浪费，尽可能使用节能产品、设备，提高能源利用效率。建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。 第七章 消 防7.1建筑消防始终贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的面积、层数和使用要求，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范要求。xx商业广场（B座）工程共有1栋楼，执行建筑设计防火规范，36层楼为一类高层商业楼，执行高层民69、用建筑设计防火规范，地下人防汽车库执行汽车库设计防火规范，耐火等级为一级。总平面布局总平面设计均满足规范要求，园区内设环形道路，道路宽度.楼与楼之间均满足消防间距要求。防火分区1）地下车库划分两个防火分区，每个防火分区面积不超过2500。2）一-六层商业部分每层分一个防火分区，每个防火分区面积不超过300。安全疏散1）裙房部分每个防火分区设两部封闭楼梯间，商业部分的疏散宽度满足建筑设计防火规范的规定。2）地下车库每个防火分区设有至少两部封闭楼梯直通室外。消防设施及措施1）住宅户门均为乙级防火门，楼梯间门均为乙级防火门，管道井检修门均为丙级防火门。2）防火墙设置均满足要求。7.2暖通、给排水防火70、设计 防排烟设计（1）地上商业部分有外窗但进深为超过30m的区域且开窗面积不小于该区域面积的2%。（2）地上有外窗且开窗面积不小于该区域面积的2%的底商用房。地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用；地下一层排烟系统与平时空调回风系统兼用；地上六层及夹层部分设置独立的排烟系统。 给排水设计1、消火栓灭火系统: 室外消火栓系统用水量贮存于消防水池内，设室外消火栓加压泵供水。园区设室外消火栓采用地下式，消火栓距路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米，相互之间距离不大于120米。2、用水量按一次火灾考虑，本次设计的建筑当中一次消防用水量最大的为6层的购物广场。室外消防用水量 30l/s ，火灾延续时71、间 3h室内消防用水量 40l/s ，火灾延续时间 3h 自动喷水用水量 40l/s ，火灾延续时间 2h3、自动喷水灭火系统 ：设置范围：除变配电，小于5平方米卫生间，中水处理站，消防生活水泵房，楼梯间外，均设自动喷水洒头保护。自动喷洒系统为湿式。危险等级：地下车库，购物广场为中危险级，其他部位均为中危险级。自动喷水灭火系统分区：地下二层至六层为低区自动喷水灭火系统地下二层消防生活水泵房内设两台低区喷淋传输水泵供水至低区喷淋管网。低区喷淋系统稳压由七层72立方米中间传输水箱和屋顶一套自喷系统增压稳压设备经减压阀减压后稳压。低区自动喷水灭火系统设26组湿式报警阀分设在主管井内，每个报警阀控制的72、喷头数不超过800个。4、灭火器材：各建筑按建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)的要求配置灭火器。地下车库内不能用自动喷水灭火系统的电气设备用房，采用气溶胶气体灭火系统。5、管材： （1）消火栓给水系统采用焊接钢管，焊接。（2）自动喷水灭火系统采用热镀锌钢管，丝扣或沟槽连接。（3）压力排水管道采用焊接钢管。7.3电气防火设计变配电系统1、负荷等级一级负荷：消防系统（含消防中心报警及控制设备，消防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机）、安全防范系统电源，应急照明及疏散指示照明电源、电话机房电源、变频调速恒压供水泵、污水泵电源等为一级负荷。二级负荷：有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设73、备，厨房部分动力等。三级负荷：以上一、二级负荷以外的其他用电负荷为三级负荷。2、供电方案消防工作电源引自园区自维10KV变电站，消防备用电源引自园区自备柴油发电机组，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。3、低压配电系统建筑内电力工作电压为380V，照明使用220V，消防设备采用双回路供电，在最末一级配电箱进行双电源自动切换。4、线路选择及敷设方式至消防负荷的电缆选用NH-YJV型；至消防负荷的导线选用NH-BV型；至消防负荷的导线穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。火灾自动报警系统1、根据GB50116-98火灾自动报警系统设计规范有关要求74、，设火灾自动报警及消防联动控制系统。地下车库按一级保护对象要求设置，其余按二级保护对象要求设置。园区内设消防控制中心，设智能化消防综合控制柜，控制柜的电源由设在消防控制室的双电源自动切换箱供给。2、消防电话系统：高层住宅各层电梯前室内设消防电话插孔，电梯机房及涉及消防系统的设备用房内设消防电话分机。地下车库及公建地上层走廊及各层主要出入点设消防电话插孔、有人值班的设备用房设消防电话分机，消防电话主机设于消防中心，系统为总线编码方式，采用与消防报警及联动设备配套产品。3、线路选择及敷设方式：本设计火灾自动报警系统采用四总线制。报警总线采用ZR-RVS型导线，联动总线采用ZR-RV型导线，穿镀锌钢75、管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。4、应急照明：火灾应急照明在由双电源自动切换供电外，另设蓄电池应急电源，应急时间不少于0.5小时。疏散照明选用瞬时点亮光源，疏散标志灯采用场致发光光源。消防应急照明和消防疏散指示标志的导线选用NH-BV型，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。疏散用火灾应急照明可在发生火灾时由消防控制中心强制自动点亮。5、建筑每层主要楼梯口明显部位设识别着火灾层的声光报警器。6、发生火灾时，由探测器，水流指示器，手动报警器通过总线向消防控制室报警，经消防人员确认后发出指76、令，切除相关电源、启动喷洒泵、消防泵、消防风机并迫降电梯。消火栓按钮可直接启动消火栓泵，压力开关可直接启动喷洒泵，并同时通过总线向消防控制中心报警。7、火灾应急广播：设火灾应急广播备用扩音机，容量不小于火灾应急广播同时广播扬声器最大容量总和的1.5倍。建筑物防雷根据GB50057-94建筑物防雷设计规范（2000年版）有关要求，建筑按三类防雷设计防雷设施。采用综合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。建筑物内钢构架和钢筋混凝土内钢筋相互连接。30米及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置相连。电讯进线箱、电源进线箱及引出屋面电力线路设防雷电浪涌保护。接地及安全建筑77、低压配电系统接地型式采用TN-S（TN-C-S）系统，正常情况下不带电金属外壳及金属构件均与保护接地线联接，插座回路均设30mA漏电保护断路器。建筑物设总等电位联结。住宅卫生间设局部等电位联结。在消防控制中心设专用接地板,支线为BV-1X4-S20。第八章 项目组织及实施进度计划8.1项目组织与管理项目组织为了保证项目的建设达到国家、省、市的质量要求，本项目实行项目专人负责制，由xx房地产开发（沈阳）有限公司法定代表人亲自出任挂帅，组成项目管理机构负责项目的具体运作，保证项目的顺利实施。项目招投标根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，对项目进行招标投标。本项目的招标范围为：勘察、设计、土建施78、工、安装工程、监理以及重要设备、材料的采购。招标方式为邀请招标。通过邀请招标，委托具有相应资质的中介机构代理招标。可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查79、标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。本项目招投标的具体要求详见附表8-1、附表8-2。附表8-1部 门 核 准 意 见招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料审批部门核准意见说明审批部门盖章年 月 日招 标 基 本 情 况 表项目名称：xx商业广场（B座）附表8-2招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额（万元）投标单位资质等级要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程监理工程设备重要材料情况80、说明：建设项目单位盖章年 月 日8.2项目实施进度计划根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期工作、设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段项目建设、竣工验收阶段、招商及投入运营阶段。前期工作阶段(2011年5月-2011年6月)具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理等工作内容。目前项目正在进行项目前期立项的编制工作。设计阶段(2011年7月-2011年9月)具体包括工程设计、工程设计预算、工程设计审定及办理建设工程规划许可证。工程招投标阶段(2011年10月-2011年12月)具体包括选择代理公司，编制招标文件及标底测算81、，办理招标手续，施工、监理及材料设备招投标，签订施工、监理及材料设备合同。施工阶段(2012年4月-2015年12月)具体包括施工手续的办理、土方工程、基础工程、土建工程、系统及设备安装工程、装修工程、室外工程等的建设施工等内容。竣工验收阶段(2015年12月)在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防、人员疏散、紧急撤离等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。项目销售阶段(2012年4月2014年4月)在项目建设期预售一部分，结构封顶后，在销售剩余部分，销售期计划在工程竣工后2年内完成。第九章 投资估算与资金筹措9.1投资估算编制依据及方法82、投资估算编制依据建筑工程依据建筑、结构等各专业提供的结构形式及使用功能、装饰标准，参照类似工程以及辽宁省建筑工程消耗量定额、辽宁省装饰装修工程消耗量定额、全国统一安装工程预算定额辽宁省参考价格表、辽宁省工程造价取费标准等有关文件进行估算。 建筑工程按类似工程进行估算。建筑工程勘察设计费，工程监理费分别按工程勘察收费标准、工程设计收费标准和工程监理收费标准计算。建设单位管理费按建设单位管理费标准计算。工程招投标费按照辽宁省相应的标准计算。预备费按第一、二部分工程费用的8%左右计算。9.2投资估算投资估算说明：1、工程费用：工程费用18716.70万元。包括土建工程费、装饰工程费、给排水工程费等，83、共计18716.70万元。（详见附表一）。2、工程建设其他费：土地费用、勘察设计费、基础设施配套费、监理费等其他费用，共计2912.92万元。（详见附表一）3、预备费用：按一、二部分费用的8%计取，共计1730.37万元。4、项目建设投资总额包括开发建设投资、建设工程其他费用、预备费等。总投资额为23360万元。9.2资金筹措本项目的全部资金筹措方式为：自筹。第十章 财务数据估算10.1. 计算期估算该项目使用期限商业40年，其中建设期约3年。10.2. 销售（经营）收入估算商业租赁收入估算商业销售收入（20年）：46358.8m2360元/m2/年=1668.92万元/年1668.92万元/84、年20年=33378.4万元 10.3. 总成本费用估算10.3.1税金估算总收入税金（20年）：营业税：33378.4万元0.05=1668.92万元城市维护建设税：1668.92万元0.07=116.82万元教育费附加：1668.920.03=50.07万元经营税金及附加：1668.92万元+116.82万元+50.07万元=1835.81万元利润估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和税金及附加后的余额，利润总额为8182.59万元。投资回收期通过上述9、10章及附表的数据，项目的全部投资预计在2030年底资金全部收回。10.4、项目财务评价评价依据本项目根据国家计委发布的建设项目经济评价85、方法与参数和建设部发布的房地产开项目经济评价方法的规定。项目财务评价的计算期为6年（含建设期）;商品房销售及商业按可供销售建筑面积100%计算，销售期约为3年；财务测算销售价格：商业部分总建筑面积46358.8，按均价360元/平方米/年租赁计算，经测算项目20年总收入为33378.4万元。财务评价结论本项目财务评价各项技术经济指标经过计算，都达到项目评估的合理标准，该投资在计划财务上可行。税后全部投资内部收益率以及税后资本金内部收益率均高于行业收益率；经过对项目的敏感性分析得知，商品房的销售价格对项目的影响尤其明显。该项目具有较强的资金平衡能力、盈利能力和抗风险能力，并具有良好的社会效益，此86、项目经济上是可行的。鉴于当前房地产经济形势，建设公司应进一步加强该项目的市场推广力度，促进销售资金尽早回笼；严格管理项目成本，尽量压缩总投资，最大限度的稳定销售价格。避免收入下降和成本增加幅度过大而带来不利影响。第十一章 社会影响分析11.1社会影响效果分析1、改善区域环境，提升区域品质随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境），本小区的建房目87、标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为沈阳市居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。本项目周边的高绿化率将会吸引较多二次置业和收入较高居民前来购买。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。2、可满足区域内住宅用房需求通过市场调查，于洪区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。随着沈阳市住宅土88、地政策的不断出台，住宅需求必将不断升温。本项目的市场前景十分乐观。3、实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。11.2社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。本项目周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于业主的办公、交通、购物、商务往来等都具备良好的配套条件。本项目符合沈阳市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦89、需采取有效可行的措施加以防范和处理。11.3社会效益分析该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。1、对居民生活水平与生活质量的影响，将会直接影响到项目建成使用后的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区业主的居住环境。2、对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。3、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响，基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。4、在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前90、端，建筑、建材、物业管理等相关产业为后续的产业链。11.4社会风险分析1、风险定性分析在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对91、此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。2、风险防范措施（1）制定切实可行的成本控制措施；（2）对于工程建设、市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的评估、建设公司；（3）加快手续的办理进度。第十二章 结论与建议12.1 结论本项目的发展条件已经成熟，其运作将有力于推动我国房地产业的发展；迅速推动入世后我国地产业态的发展升级；将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局。市场分析表明，本项目具有明显的地理位置优势；内部设计布局合理，具有整体规模优势；投资方有品牌优势和良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营92、销战略，项目的市场前景是比较可观的。本项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。本项目的财务效益分析表明，项目有很强的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。敏感性分析表明，本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目的建设既是必要的，也是可行的。只要投资方科学、规范地运作，项目达到预期目标是有保证的。12.2. 建议 为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，本可行性研究报告特提出如下建议：12.2.1 尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。12.2.2 进一步落实资金本项目规模大，建设投资约24370万元，如此大规模的投资，势必给投资方带来较大的资金压力。在融资方面，投资方已做了大量的工作，建议投资者进一步落实资金，保证资金及时到位。12.2.3 加大营销战略实施的力度，积极开展广告宣传的攻势，保证收入的稳定另外，项目对经营（销售）收入的敏感度最大，必须要保证获预期的销售收入和持续稳定的经营收入。要达到这一目的就需要加大营销战略的力度，大力挖掘市场潜力，并利用各种手段进行有效的广告宣传，不断创造新的卖点。