1、房地产开发有限公司商业广场建设项目申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论4第一节 项目申报单位概况4第二节 项目概况5第三节 项目申请报告的编制依据与范围6第三节 结论8第二章 项目提出的背景及建设必要性11第一节 2、项目提出背景11第三节 项目建设的必要性12第三章 市场需求分析和建设规模15第一节 市场需求分析15第二节 建设规模18第四章 建设地点和建设条件18第一节 建设地点18第二节 建设条件18第五章 资源开发及综合利用分析23第一节 合理开发利用资源的战略性和必要性23第二节 水资源利用与节约25第六章 节能方案分析28第一节 用能标准和节能规范28第二节 能耗状况和能耗指标分析30第三节 节能措施和节能效果分析31第七章 环境和生态影响分析35第一节 环评分析依据35第二节 环境和生态现状36第三节 生态环境影响分析36第四节 生态环境保护措施37第五节 地质灾害及特殊环境影响分析40第八章3、 安全防护与消防41第一节 安全防护41第二节 消防专篇47第九章 项目招标方案48第一节 招标依据及规定49第二节 项目招标方案51第三节 项目招标建议52建设项目名称：肥城市xx广场建设项目55第十章 建设实施及工程进度安排56一、组织机构56二、工程进度安排56三、实施技术59第十一章 投资估算和资金筹措61第一节 投资估算依据及说明61第二节 投资估算62第三节 资金筹措64第十二章 经济影响分析65第一节 销售收入估算65销售计划与销售收入估算表66第二节 财务分析66营业税金及附加估算表67第三节 盈利分析能力69第十三章 社会影响分析70一、项目对社会的影响分析70二、社会效益分4、析70第一章 总 论第一节 项目申报单位概况一、申报单位名称肥城市xx房地产开发有限公司二、申报单位概况本项目承办单位肥城市xx房地产开发有限公司，法人代表xx。该公司成立于2004年7月，主要从事城区房地产综合开发建设及住宅小区的物业管理等工作，公司现在职工30人，各类专业技术人员27人，注册资本金1036万元，是经山东省建设厅认定的具有国家四级资质的房地产开发企业，拥有固定资产1800万元，流动资金2100万元。在近几年的发展历程中，开发了盛源西区，总建筑面积8万平方米，工程合格率100%，优良率达到70%以上。小区居住总人口9000人。自2004年以来，在所管辖的居民小区全面推行了社会化5、专业化的物业管理。近几年来，公司领导班子立足企业长足发展，深化改革，在抓好主业的基础上，上马投产了多个建材加工项目及三产服务项目。目前，公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装潢、建材加工、物资批发、家具制作、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企业，在社会上具有较高的知名度。第二节 项目概况一、项目基本情况1、项目名称：xx广场建设项目2、项目内容：新建商业建筑3层，建筑面积16354.64平方米；住宅建筑15层，建筑面积9764.70平方米；汽车车库、设备用房及自行车库建筑面积3114.80平方米。3、建设地点：本项目建设地点位于肥城市城区东南部，南临肥桃路，西至龙山河，东临凤山大街。46、项目规模：总建筑面积29234.18,地上建筑面积23719.65,地下建筑面积5514.53：其中住宅建筑面积9764.70m2，商业建筑面积16354.64m2，汽车车库、设备用房及自行车库建筑面积3114.80m2，容积率1.58。5、投资总额：6703.63万元（人民币）。6、建设期限：一年半。二、投资估算及资金来源该工程建设总投资6703.63万元，其中建设投资6570.52万元，基本预备费133.11万元。本项目共需建设资金6703.63万元，建设资金由肥城市xx房地产开发有限公司自筹。第三节 项目申请报告的编制依据与范围一、项目申请报告的编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会7、发展第十一个五年规划纲要2、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要3、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、投资项目可行性研究指南（试用版）5、建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、现行的有关技术规范、标准和定额7、国家和山东省有关的法律、法规和政策8、肥城市新一轮城市总体规划9、项目承办单位提供的有关基础资料、数据10、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书二、项目申请报告研究的范围1、申报单位及项目概况2、发展规划、产业政策、行业准入3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、环境和生态影响分析7、安全防护与消防8、项目招标方案98、组织设置及工程进度安排10、投资估算及资金筹措11、经济和社会影响分析三、项目申请报告编制单位1、单位名称：泰安xx建设项目管理有限公司2、单位地址：3、工程咨询等级：丙级4、工程咨询资格等级证书编号：工咨丙5、发证机关：国家发展和改革委员会第三节 结论本项目规划用地面积27.72亩。总建筑面积29234.18平方米，其中住宅建筑面积9764.70平方米，商住楼建筑面积16354.64平方米，配套公建面积3114.8平方米。总投资为6703.63万元，其中：工程费用为4353.51万元；其他费用2043.3万元；预备费133.11万元。项目资金筹措渠道为肥城市xx房地产开发有限公司筹措。项目9、建成后，可实现销售收入9162.37万元，销售利润1766.99万元，税前投资利润率26.36 %，税后投资利润率19.77 %。随着肥城市新一轮城市规划方案的实施和肥城市招商引资速度的加快，城区人口将进一步增加。本项目拟建设90套住宅，对解决当地企事业单位住房不足和缓解当地居民住房紧张的状况，具有十分重要的作用。肥城市区人口25万人，根据2005-2010年城市总体规划目标，市区人口将达30万人左右，其中，东部组团将达到5万人。设置市级中心三处，除龙山路市政行政中心和现已形成新城路商圈的市级商业中心外，城东新区和西区为新的商贸及居住中心。从现状和地域位置看，目前泰西大街商业中心的消费群体侧重10、于老城区及东部组团；本项目所在位置侧重于东部组团。随着城市东区的建设，市场布局和分配调整，消费水平的提高，本项目所在地商业营业面积应在5万平方米以上。 以上分析可以看出，肥城市沿街商住楼，特别是东南部商住楼市场潜力巨大，项目建成后市场有保障。另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于城区东部，项目的实施对于实施肥城市城区扩建规划，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极的推动作用。因此，本项目的建设是必要的，可行的。附：主要技术经济指标表主 要 技 术 经 济 指 标序 号指 标 名 称单 位数 量备 注1建设规模1.1建筑面积平方米29234.18其中：住宅楼平方米9764.11、7商住楼平方米16354.64配套公建平方米3114.82总占地面积亩27.72建筑容积率1.584绿化覆盖率%405建设总投资万元6703.635.1工程费用万元4527.215.2其他费用万元2043.35.3预备费万元133.116销售收入万元9162.376.1销售住宅收入万元2929.41 6.2商住楼销售收入万元6232.967单位建筑面积平均造价元2293.088税前投资利润率%26.369税后投资利润率%19.77第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 项目提出背景近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是城东新区，已成为肥城城市新一轮发展规划的发展重点。在城东新12、区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设。目前新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，房地产开发已全面展开，各种类型的居民小区如雨后春笋般建立起来，社会服务、娱乐、学校、商业网点等相关设施正在建设或规划建设中，水、电、暖、煤气等管线基本铺通到位，城东新区目前已成为肥城市最适宜居住的生活区和城市建设的亮点。肥城市城东新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设施，体现肥城市21世纪新形象的现代化生活新区。城东新区的建设，将进一步完善城市功能，改善投资环境，加快对外开放步伐，促进全市经济进一步发展，使城区规模的扩大与泰安市区的衔接，加快城市化进13、程。根据有关政策的要求，结合肥城市城东新区控制性详细规划，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市城区东部因商业和住宅不足制约发展的矛盾，确保城东新区开发规划的顺利实施。第三节 项目建设的必要性一、符合国家、山东省、泰安市国民经济和社会发展“十一五”规划国家“十一五”规划指出：“加强城市规划建设管理”，规划城市规模与布局，要符合当地水土资源、环境容量、地质构造等自然承载力，并与当地经济发展、就业空间、基础设施和公共服务供给能力相适应。加强城市水资源地保护和供水设施建设。城市道路以及供排水、能源、环保、电信、有线电视等的建设，要破除部门和地方分割，在统一规划基础上协同建设”，14、保障拆迁户合法权益。城市规划和建筑设计要延续历史，传承文化，突出特色，保护民簇、文化遗产和风景名胜资源。强化城市规划实施的监管，推进城市综合管理。因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于肥城市社会功能提升，为当地居民民提供了更好的生活、居住条件。山东省“十一五”规划指出“坚持从最广大人民的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。”项目的建设有助于居民生活居住环境条件的改善，有利于和谐山15、东的建设。泰安“十一五”规划指出：“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成 “梯级消费”的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。项目的实施是对泰安房地产市场的开发，有助于泰安“市区居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长7%。5年累计完成安居工程228平方米，城市人均住宅建筑面积达到32平方米。”规划目标的实现。该项目的建设有助于当地居民生活居住条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和16、谐社会的全面建设。二、是肥城市城市化建设的需要按照肥城市城市建设的要求，要从根本上解决目前外部形象差、城市环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状。本项目的建设适应了这一要求。居民住宅是城市建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，本项目的建设将有利于促进肥城城市化建设的进程。三、符合肥城市城市发展规划肥城17、市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从1979 年的 5.2平方米已提高到目前的 12.00平方米。根据肥城市制定的“十一五”规划纲要，到 2010年，城市人口达到 30万人，人均居住面积 20.0平方米，要实现这一宏伟目标，还需要建设360万平方米的住宅新区。根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善、环境优美的特钢小区，并得到市政府的大力支持。本项目的实施对于肥城市经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作用。四、符合国家经济发展政策和信贷支持方向根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需18、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为杜会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和支持面向居民的住房建设，同时银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住房消费。因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。第三章 市场需求分析和建设规模第一节 市场需求分析一、我国未来几年房地产的发展趋势和要求第一，商品住宅处于总量增长时期。一是，城镇化加速将带动住宅需求持续增加。219、001年，我国城镇化水平达到37.7%，进入了加速发展时期。预计到2010年，城镇化水平将达到45%，城镇人口达到6.3亿；到2020年，城镇化水平将超过50%，城镇人口超过7.5亿。二是，城镇居民改善居住条件的需求将持续增长。根据住宅发展的一般规律，在人均住房面积达到30-35平方米之前，居民将保持旺盛的住房需求，我国城镇人均住房面积仍有较大的增长空间。三是，住宅市场化进程仍进一步发展。2001年，含建制镇在内的城镇住宅竣工面积7.25亿平方米，而商品住宅竣工面积仅2.5亿平方米。随着住宅市场化进一步发展，商品住宅在住宅建设总量中的比例将逐步增长。四是，住房存量市场发展，逐步形成城镇居民卖旧20、房、买新房的梯度消费，也将较大幅度地推动商品住宅的增长。第二，住宅需求处于转型时期。随着住房短缺情况的基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面：一是住宅的功能趋于更加合理。要在较小的范围内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施、设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统的高效性、实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。四是居住区的环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐21、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。所以，本项目符合行业发展的要求。二、肥城市房地产市场发展趋势分析肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从79年5.2平方米提高到了12平方米以上。根据肥城市制定的到2010年的发展规划，城市人口将达到26万人，人均居住面积20平方米。要实现着一宏伟目标，还需要建设360万平方米的住宅新区。根据2005-2010年城市总体规划目标，市区人口将达30万人左右，其中，东部组团将达到5万人以上。本项目所在位置位于于东部组团，该区的房地产市场将达到100万平方米以上。三、项目市场定位随着全国房改制度的实施，住房建设已经开始成为强有力的经济增长点。在当前22、住房制度的转轨过渡阶段，城乡居民购买力也随着房改力度的加大和居民人均收入的增加而逐步提高，目前正处于上升阶段。随着房改力度的加大和房地产市场的逐步形成和成熟，开发具有超前意识、综合服务性高的小区，其市场潜力巨大。根据肥城市委市政府的要求，结合肥城市东区规划的实施，本项目开发建设的商品房，主要是面向全市城乡居民，故项目建成后市场是有一定保障的。根据肥城市的总体规划要求，确定建设此定位合理、设计先进、功能完善、环境优美的生活小区，并作为肥城市重点项目，得到了市政府的大力支持。因此本项目的实施对肥城市经济腾飞和人民生活水平的提高，以及在肥城市房地产开发行业树立新理念等都将发挥重要的作用。四、市场价格23、分析本项目是一处及居住、商贸于一体的综合性建筑群，定位起点为中档，销售目标群体较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，并且考虑到本小区的配置水平、区位优势、套型设计、房屋档次及房屋公用等诸多因素，统筹考虑特定目标客户群体和周边房地产市场价格，小区单元式住宅平均以3000元/起价。商业建筑在肥城市城区内，沿街店铺市场十分火爆，价格一直攀升。沿凤山大街路东3层沿街楼，2008年的购买价已达3000元/平方米，今年6月份已增至3500元/平方米。该项目商业建筑销售价定为3600元/左右，该价位在肥城市属中档水平，但仍属于广大购房户可以接受的房价范围之内，近几年内房地产降价的空间不大。第24、二节 建设规模根据肥城市城市总体规划和以上对市场需求所做的分析，结合建设用地条件及项目承办单位的实际情况，确定本项目建设规模为：总建筑面积29234.18平方米，其中商品住宅9764.7平方米，共90套，商住楼16354.64平方米，配套公共建筑3114.8平方米，建设用地面积27.72亩。第四章 建设地点和建设条件第一节 建设地点本项目建设地点位于肥城市新城区东部，场区现为肥城市新规划城市生活区。项目区位于文化路以南、凤山大街以东，城东小学南邻的城市住宅规划区内，周边学校、商场、医院及娱乐场所，星罗棋布，临近泰西中学、肥城一中、实验小学、肥城市中医院。紧邻东外环，不到1000米为泰肥一级公路25、，可方便进出肥城。故肥城市盛世年华花园不但规划起点高，而且人居环境优美，教育、医疗方便。在将来的一段时间内为小区居民入住的理想场所。本项目具有良好的外部条件。第二节 建设条件一、自然条件根据气象部门提供的资料，肥城市属温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下：（1）、气温年平均气温： 12.9极端最高气温 39.6极端最低气温： -13.8（2）降雨 年平均降水量 659.5 mm 年最大降水量 1179.0mm年最小降水量 140.0mm（3）风向及风速 夏季主导风向 ES 冬季主导风向 CN平均风速 2.4ms（4）最大冻土深度 480mm二、工程地质条件本项目拟建地址处已经肥城市天华地基基26、础工程公司钻探勘察，并出具了勘察报告，具体如下：1、地形地貌拟建场区为贫瘠土地，场地开阔，地形除局部低洼外基本平坦，交通方便，地貌单元单一，场区地貌为冲积平原区，场区内新揭露岩土为第四系，全新式QaL+pL土层2、地层经勘察查明，在钻探所达深度范围内，场区地层自上而下分述如下：（1）耕土（Q4ML）：褐黄色、湿松散，包含植物根，含细砂薄层，场区普遍颁厚度0.20-1.10m。（2）粉土（Q1AL）黄褐色，稍湿中密，包含铁锰氧化物和松细砂，该层在场区东北部局部分布，厚度悬残：0.40-2.10m。（3）粉质粘土（Q4GL）：棕褐色，湿可塑，局部软塑，包含铁锰氧化物，铁锰结核和岩屑，该层场区普遍分27、布厚度1.05-4.545m。（4）粗砂（Q1AL+PL）：黄褐色，湿松散一稍密，成分以石英、长石为主，包含暗色矿物，岩屑和少量粘性土。局部含粉质粘土或粉土透镜体。颗粒呈圆一次棱角装，分选性差。局部孔该层上部中细砂或粘质粗砂，相对较弱，该层场区普遍分布，厚度6.75-9.65m。（5）粉质粘土（Q1AL）：棕褐色，湿，可塑，包含铁锰氧化，铁锰结核和岩屑，为所揭露未穿透。3、水文地质条件拟建场地的地下水质第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深为1.30-3.47m，稳定水位标高95.73-96.24m。第四土层为主要含水层，该地下水位年内变化较大。根据邻近场地水质试验资料证明，场地地下水对混凝土基28、础不具侵蚀性。4、场地地基层评价第1层：耕土层松散，不能利用，必须清除。第2层：松土，分布不均匀，岩土性质较差，不宜作基础持力层。第3层：粘质粘土，颁上基本均匀，岩土性质较好，是良好的基础持力层。第4层：分布基本均匀，岩土性质较好，是良好的基础持力层。第5层：岩土性质较好，是良好折基础持力层。5、场地稳定性及适宜性该场区地形基本平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布基本均匀，厚度在本稳定，物理力学性质基本均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性较好。工程安全等级为二级，场地复杂程度为三级，地基复杂程度为二级。综合分析场地岩土工程勘察等级为二级。三、配套条件1、供水 本区属肥城市自来水公司服务范围，29、供水管网已铺至该区，可满足小区建设用水和今后小区居民用水的需要。 2供电 肥城市电力充足，具有较好的供电条件，供电有保障。3供气 肥城市煤气公司煤气管道己接至小区边缘规划入口处。可保障项目的燃气需求量。 4通讯 肥城市电信局已将通讯电缆按规划敷设到位。5、交通项目区紧邻东外环，且与泰肥一级路不足1000米，交通十分便利。6、公共设施和服务设施项目区紧临肥城市城东小学学，与文化路为邻，距肥城市一中、泰西中学、实验小学等文化区，及肥城市中医院仅2公里左右，小区内为大片规划绿地，可满足居民的生活文化及休闲需要。第五章 资源开发及综合利用分析第一节 合理开发利用资源的战略性和必要性一、合理开发利用资源30、的战略性中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划指出：“落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出、低能耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。”胡锦涛总书在中共中央政治局第三十七次集体学习上的讲话中指出 ：“能源资源人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的重要物质基础。坚持节约资源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协源，是贯彻落实科学发展观、走新型工业化道路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的必然要求。我们必须以对国家和人民高度负责、对子孙31、后代高度负责的精神，把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置，切实做到节约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展，坚定不移地走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。”二、合理开发利用资源的必要性1、贯彻落实科学发展观的需要坚持以人为本，树立全面、协调、可持续和发展观，促进经济、社会和人的全面发展。2、建设节约型社会的需要建设资源节约型社会，其核心目标是降低资源消耗强度、提高资源利用效率，减少自然资源系统进入社会经济系统的物质流和能量流的强度，实现社会经济发展与资源消耗的减量化。3、建立循环经济体系的需要循环经济是一种生态经济，它模拟自然生态系统的运行方式，遵循其特有的运行规律，实现特定资源32、的可持续利用和总体资源的永续利用，促进经济活动的生态化。三、目前我国资源利用率偏低2006年中国可持续发展战略报告指出：在世界59个主要国家的资源绩效水平的调查排序，中国资源绩效居倒数第6位。2005年全国能源效率为34.1%，比发达国家低约10个百分点，钢、水泥、纸和纸板的单位产品综合能耗比国际先进水平高40%、45%和120%；矿产资源的总回收率大概是30%，比国外先进水平低了20个百分点；工业用水重复利用率只有60%，比发达国家低15至25个百分点。四、“十一五”我国资源综合利用目标1、到2010年，矿产资源总回收率与共伴生矿产综合利用率在2005年的基础上各提高5%，分别达到35%和433、0%。2、工业固体废物综合利用率从55.8%提高到60%，其中粉煤灰综合利用率达到75%，煤矸石达到70%，尾矿达到10%，冶炼渣达到86%，硫石膏基本得到利用，磺石膏等化工废渣利用有明显增长。3、主要再生资源回收利用率提高到65%，再生铜、铝、钼点产量的比重分别达到35%、25%、30%。4、森林覆盖率从18.2%提高到20%：木材综合利用率由目前60%左右提高到70%左右。5、万元GDP用水量降低20%：全国农业灌溉水有效利用系数从0.45提高到0.5，全国农业灌溉用水基本实现零增长；单位工业增加值用水量低于115立方米，比2005年降低30%；服务业用水效率接近同期国际先进水平；城市供水34、管网平均漏损率不超过15%，生活节水器具在城镇全面推广使用，北方缺水城市再生水利用率达到污水处理量的20%，南方沿海缺水城市达到5-10%。第二节 水资源利用与节约一、水资源开发利用现状水资源是指存在于地壳表层可供人类直接利用、能不断更新的天然淡水。2006年我国水资源总量为25500亿立方米，居世界第六位。人均1945立方米。仅为世界人均水平的27%，排在110位，属于贫水国家。我国正以全球6%的水资源养育着22%的人口，支持保障着国民经济的快速、稳定发展。我国水资源现状主要有以下几点：1、水资源与人口、工业布局等方面的适配性不理想。我国80%的水资源集中公布在长江及其以南地区，该地区人口占35、全国53.5%，工业总产值占全国的56.4%；长江以北的广大地区（不含内陆河流域区），水资源仅占全国的15%左右，工业总产值占全国的42%。2、缺水地区水资源开发程度较高，进一步开发余地很小。包括松辽河、海河、黄河、淮河、内陆河五大水域水资源的开发利用程度已经过高，再开发余地很小，水资源短缺的问题将依赖于适度开发利用地下水资源。3、水资源利用效率不高，有较大的节水能力。我国的用水效率地区差异很大，如万元GDP用水量太湖流域与内陆河流域相差9.7倍；万元工业产值用水量最高也最低相差4倍。我们农业用水占全国总用水量的69%，但灌溉水的利用系数只有0.4左右，远低于发达国家水平；占用水总量20%的工36、业用水，其万元工业产值平均用水约78立方米，远高于发达国家目前810立方米。二、项目用水及节约措施项目建成后所需要资源主要是居民生活用水，不需用其它资源。项目全部使用节水器具，建设和运行后对于当地资源无不利影响。项目严格按照国家相关要求，采取有效节约措施。一是贯彻落实节水型社会建设“十一五”规划，使用运行防漏损的供水管网，所用城市供水管网平均漏损率不超过15%。二是在全面使用生活节水器具。三是力争城市再生水利用率达到污水处理量的20%以上。生活污水处理后用于绿化。本项目运行后用水主要为居民生活用水，用水量较少，但为达到节约用水的目的，严格按照3R原则，制定了以下节水措施：1、制定用水计划，做到37、合理用水。2、设置用水计量仪表，由专人负责检查。3、制定严格的规章制度，减少跑、冒、滴、漏等现象。4、使用节水器具。5、绿化用水使用处理后的中水。第六章 节能方案分析能源是中国崛起的动力。中国是世界最大的煤炭生产国和消费国、第二大能源生产国和消费国、第三大石油消费国、第二大石油进口国。到2020年实现建设小康社会奋斗目标，必须完成“以能源翻一番确保经济翻两番”的历史重任。加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和当前一项极为紧迫的任务。第一节 用能标准和节能规范一、该项目采用的节能依据和标准1、中华人民共38、和国建筑法2、中华人民共和国节约能源法3、建筑工程质量管理条理（国务院令第279号）4、实施工程建设强制性标准监督规定（建设部令第81号）5、公共建筑节能设计标准GB50189-20056、建筑采光设计标准GB/T50033-20017、外墙保温工程技术规程JGJ144-20048、建筑外窗保温性能分级及检测方法GB/T8484-20029、民用建筑设计节能标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95二、项目节能规范按照全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇和国家建筑标准设计节能系列图集的要求，搞好建筑节能工作。设计是建筑节能龙头，建筑设计要提高建筑节能设计工作重要性的认识，把节能资源、保护环境、提39、高资源利用率贯穿于工程设计全过程。设计单位和设计人员要切实发挥工程设计咨询在建筑业技术创新中的主导作用，加强建筑节能新技术、新工艺、新材料、新设备的研发和推广应用，把建筑节能的各项措施落实到实处，推动建筑节能工作迈上新台阶。全面提升的建筑节能设计的水平。建筑节能，是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准， 加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。加强建筑节能是转变建40、筑经济增长方式的重要手段，是保障能源安全的迫切需要。为了加强建筑节能，提高能源利用效率，改善室内热环境质量，本工程严格根据中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例要求进行建筑节能方案设计。“十一五”期间，新建建筑严格实施节能65%的设计标准。北京、天津等少数大城市要率先实现建筑节能65%的目标。供热体制改革全面展开，居住及公共建筑集中采暖按热表计量收费在各大中城市普遍推行，在小城市试点。结合城市改建，开展既有居住和公共建筑节能改造，大城市完成改造面积25%，中等城市达到15%，小城市达到10%。鼓励采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术，中央空调系统采用风机水泵变频调速41、技术，节能门窗、新型墙体材料等。加快太阳能、地热等可再能源在建筑物的利用。本项目工程建筑用能设计参照国内先进的标准，采用目前中国国内的最新节能技术设计，确保项目建成使用后在较长的时间不落后。第二节 能耗状况和能耗指标分析国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知指出，目前建筑能耗约占社会总能耗的三分之一左右，随着工业化和城镇化的快速发展，这个比例还在不断上升。全国设市城市中约有42%没有污水处理能力，有近50%的城市尚未建立垃圾处理设施，污水直接排入自然水体，生活垃圾简单填埋，造成污染问题。做好建设领域节能降耗和污染减排工作，已经成为国家战略和重要组成部分，对于实现“十一五”节能降耗和污染减排42、工作，已经成为国家战略的重要组成作用。统计数据表明，中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.8%。而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的55%。目前，我国城乡既有建筑总面积约400亿平方米，这些建筑在使用过程中，其采暖、空调、通风、照明等方面消耗的能量已点全国总能耗的30%左右，大型公共建筑单位建筑面积能耗大约是普通居住建筑的10倍左右，堪称耗能大户。全国每年新建公共建筑3亿平方米，如果按每平方米建筑面积节能50%左右，1平方米公共建筑每年节约30公斤标准煤，每年节能就达900万吨。目前，全国公43、共建筑面积大约为45亿平方米左右，其中采用中央空调的大型商厦、办公楼、宾馆为5亿到6亿平方米。如果按节能50%的标准进行改造，总的节能潜力约为1.35亿吨标准煤。第三节 节能措施和节能效果分析一、节能措施1、按照民用建筑节能管理规定，本项目在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。工程采取节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息在施工44、现场显著位置予以公示，施工期间应当严格执行建筑节能标准要求；建设行政主管部门加强对建筑物的围护结构（含墙体、屋面、门窗、玻璃幕墙等）、供热采暖和制冷系统、照明和通风等电器设备是否符合节能要求的监督检查。2、按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：本项目为新建工程，其建筑节能标准必须符合国家的有关方针政策以及法律法规。按照建筑节能要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目以采取以下节能措施：首先，建设行政主管部门要按照有关的法律法规和部门规章制度，从勘探设计、施工、监理、竣工、验收等各个环节，加强对建筑节能标准的监督管理，加强对建筑节能设计审查备案管理，对不符合规定的建45、筑项目不得予以备案。其次，建筑单位要保证遵守国家节能和保护能源的有关法律法规，按照相应的建筑节能设计标准和技术要求委托工程项目的规划设计、开工建设、组织竣工验收，并将节能工程竣工验收报告报建筑节能管理机构备案。再次，设计单位要遵守节能法规，节能设计标准和有关节能要求，严格按节能设计标准和节能要求进行节能设计，设计文件必须齐备，保证质量。最后，施工单位要按照审查合格的设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工，确保工程施工符合节能标准和设计质量要求；监理单位要按照法律、法规以及节能标准、节能设计文件、建设施工承包合同及监理合同，对节能工程实施监理。监理单位应对施工质量承担监理责任。（1）建设过程中46、的节能措施建筑节能需投入一定的资金，但投入少、效益高。只要严格按照国家有关法律法规、标准并选择适合当地条件的节能技术，只是用相当于6%8%的建筑造价，可达到65%的节能指标。建筑节能的回收期一般为3-6年，与建筑使用周期60-100年相比，经济效益是非常突出的。可见，节能建筑在一次投资后，可在短期内收回并将长期受益。建筑能耗包括建造过程的能耗和使用过程 中的能耗两部分。一般情况下，日常使用过程能耗与建筑能耗之比约为8：2-9：1。可见，使用过程能耗，特别是采暖和空调能耗作为建筑节能的重点。而围护结构的传热热损失约占70%-80%；门窗缝隙空气渗透的热损失约占20%-30%。因此加强建筑围护结构47、的保温隔热性能和门窗的气密性是实现建设节能的主要内在因素。本项目建设须满足国家下发的关于公共建筑建筑节能65%的目标，需实施山东省节能细则：体型系数均小于0.3；外窗均为断热型材中空玻璃窗，窗空气渗透性能不低于II级，屋顶平方传热系数0.560.8满足要求。外墙采用符合居住建筑设计标准（DBJ14-037-2006）的环保节能新型墙体材料，为环保节能空心砖，满贴40厚SB外墙保温板，外喷防火涂料，平均传热系数为0.921.28。屋面为保温非上人屋面，屋面传热系统为0.630.65满足要求。门应具有防盗、隔音、保温、防火等性能。该建筑物的传热耗热量指标和耗煤量指标要严格计算满足公共建筑建筑节能标48、准的要求，力争该建筑物节能能够达到65%，并且建设单位和施工单位应严格执照图纸施工，确保目标的实现。（2）利用能源和环保措施楼顶分户安装太阳能热水器，采用太阳能分户供热方式为居民楼内的各卫生间提供24小时热水供应。采用节水型洁具。采用中水系统为各卫生间提供水源，达到节水的目的。建筑材料和装修材料采用优质绿色建材，玻璃幕墙，花岗岩大理石、墙地砖、吊顶、门窗、铁艺栏杆、外墙涂料须经建设单位和现场监理认可后，并经质监站检测合格后方可使用，并应有产品合格证书。防止放射性物质对人体的不良影响，符合环保的要求。加大建筑外的绿化建设，确保绿化面积达到以规定要求，改善本项目的外部环境。二、节能效果根据公共建筑49、节能设计标准规定，本项目建成后，一般房间冬季温度20，夏季26，夏季室内外温差不大于10。按照这样的参数设计，通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风、空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗可减少50%。第七章 环境和生态影响分析第一节 环评分析依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国环境噪声污染防治条例3、城市区域环境噪声标准 GB3098-824、生活用水水质标准 GB5749-20065、风景名胜区管理条例（国务院）6、泰山风景名胜区总体规划50、（2005-2025）第二节 环境和生态现状项目区内无污染型企业，环境质量受本地工业的污染较轻，环境空气质量全年大部分时间满足环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二级标准，地下水满足地下水环境质量标准（GB/T14848-93）中的III类水体，声环满足中华人民共和国城市区域噪声标准（GB3096-1993）中二类地区标准。因此总体上说，拟建项目附近地区的空气、地下水、声环境基本满足相应的标准。第三节 生态环境影响分析建筑面积为29234.18平方米，底部为三层商场，上部为12层住宅，其余为绿地及硬化部分，对周围景观无大的影响，该项目环境状况良好，附近无污染工业，沿街市政绿化较好。该51、项目建成后地进一步改善当地环境及景观十分有益。本项目用于居民生活，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，不会对周围环境造成污染。第四节 生态环境保护措施一、施工期环境保护措施方案如下：（1）施工扬尘施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防止措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。首先，施工期选用的低噪音设备，加强哭声设备维护管理，确保施工期施工设备噪声的贡献值达到建筑施工场界噪声标准的要求；按国家及地方有关规定合理安排施工时间，应避免晚上十时至早上六时之间施工。其次，加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化旗，采取配52、置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土 建房，合理布置施工场地，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。最后，为了减少施工扬尘对周围环境的影响，施工中挖出的土石表面要定期洒水；建筑材料堆场用蒙布覆盖，防止扬尘；弃土 装运过程中不要超载，要进行有效覆盖，确保装土 车中途不洒落，车辆工地前将轮子的泥土清理干净，防止沿途影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路环境实施保洁制度，一旦有弃土、建材洒落，应及时清理；每期施工时沿施工边界四周建1.5-2m高的防护墙，以减少扬尘的扩散；提高开挖速度，避免大风天气作业,以减少扬尘飞扬;53、工程建设单位应会同有关单位编制运输、装卸防止扬尘产生的振作规程，严格按规程操作，控制扬尘的产生。要规定运输道路、运输时间。避免在行车高峰时间运输，建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期的检查执行计划情况。加强环境管理，施工单位应将有关环境污染控制列入承包内容，在施工 过程中由专人负责。在工程概算中应包括用于施工 过程扬尘污染控制的专项资金，要保证此项资金专款专用。据经验调查，露天堆场产生的扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关，因此减少建材的露天堆放和保证一定的含水 率是掏扬尘的有效手段，同时应禁止在大 风天进行搅拌等作业。（2）油漆废气该项目装修阶段的油漆废54、气较较控制，目前尚无有效的治理方法，因此建议建设方和牧业管理部门加强管理和宣传，积极鼓励住宅居民装修能够使用环保材料。（3）施工期固体废弃物该项目 建设施工 期间需进行运输弃土和各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），将产生大量废土、砖石及各种建筑垃圾，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，严防制造新的“垃圾堆场”。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土 运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理。55、二、居民居住期环境保护措施1、空气环境保护措施项目附近无敏感的环境空气保护目标，周围目前空气环境受污染较轻，质量较好，环境容量较大，正常运转后基本无废气排放。主要废气为厨房油烟，排放浓度8mg/立方米，餐厅排风必须安装油烟净化器，油烟的最低去除效率要求在75%以上。届时油烟排放浓度8mg/立方米，满足饮食业油烟排放标准（GWPB5-2000）排放标准对周围空气影响较小，环境空气质量仍将维持现状。2、废水环境保护措施居民楼投入使用后，只有生活污水排出，生活污水经处理后可用于周围绿化，对周围环境基本无影响。3、固体废弃物环境保护措施项目建成后主要固体废弃物为居民生活垃圾，在居民楼附近设垃圾收集点，56、在收集和临时堆存过程中注意密闭和防止渗滤液渗漏，并由环卫部门及时清运，杜绝恶臭气体产生和鼠患等。三、环境影响评价本项目属居住小区建设，无论建设期还是建成后正常工作期，产生的污染物种类很少，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，对周围生态环境造成污染影响很小。第五节 地质灾害及特殊环境影响分析项目建设所在地地质状况稳定，本项目的建设不会诱发地质灾害，不会对于当地的公众利益产生重大不利影响。项目建设地点位于肥城市向阳街西首，北临文化路，南临泰西中学。项目建成后会改善周围的居住环境，对周围环境不会产生重大的负面影响。第八章 安全防护与消防第一节 安全防57、护一、安全防护依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国安全生产法（2002年）3、建设工程安全生产管理条例（2004年）4、建筑案卷工程安全技术5、建筑施工临时用电安全技术规范 JGJ46-886、建筑案卷工人安全技术操作规程80建工字第24号7、建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定（建教1991552号文）8、建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核办法暂行规定（建质200459号）9、山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定10、建筑施工安全检查标准JGJ59-9911、地方起重机安全规程GB5144-9412、建筑施工临时用电安全技术规范JGJ46-8858、二、安全管理方针和目标1、管理方针在施工管理中，始终坚持“安全第一、预防为主”的安全管理方针，以安全促进生产，以安全保质量。2、管理目标杜绝重大人身伤亡事故和机械事故，一般事故频率控制在1.5以内，确保安全生产。3、组织机构项目部以项目经理为首，由项目副经理、安全负责人、技术负责人、专职安全员、各专业施工队等 各个方面的管理人员组成各工程生产管理机构，由专职安全员负责安全生产工作。4、现场管理（1）对进场工人进行三级安全教育并建立档案，对各工种人员尤其是特种作业人员，必须持证上岗，熟知本工种的安全技术操作规程。（2）加强安全管理使之 标准化，坚持“五同时”、“三不放过”制度坚持班前安全教育，项59、目部每半月 检查一次，公司每月检查一次。（3）施工现场设置安全标牌，危险区设立明显安全警示标志。三、现场安全标志管理建立安全标志管理制度，采购符合标准的安全标志，按现场安全标志布置总平面图科学合理的布置各种安全标志和标语，使安全标志真正志标到警戒、提示和公告作用。施工现场必须有“五牌一图”、安全生产标语、标志牌。四、现场组织制度管理1、各施工单位进场必须按规定取得安全生产许可证，遵守有关安全生产的法律法规和施工现场安全技术规范，并采取维护安全、防范事故、预防火灾、毒等措施。2、安全技术交底制根据安全措施和现场实际情况，各级管理人员根据施工进度情况逐级进行局面交底。3、施工前施工单位要根据甲方提60、供的地下管网详略进行施工，避免盲目施工带来不必要的损失。4、临时设施设置现场的临时设施要按照施工组织设计的总体布局进行布置，要符合山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定的要求。5、防火安全措施施工现场的消防工作必须列入现场的重要议事日程，加强领导，健全组织，严格制度。成立安全防火领导小组，由项目经理任组长，项目副经理负责具体落实，有专职安全员每天对工地进行检查一次。各项工作必须贯彻“预防为主”的方针。建立防火责任制，贯彻实施上级有关规定，现场消防有管理规定，有明显警告标志，由专人落实。实行用火审批制度，现场用火必须由工程负责人批准。重要场所配置足够消防器材，工地宿舍严禁点火，以防发生火灾或煤气61、中毒。严禁乱放材料，消防交通道路必须保证随时畅通。消火栓要有明显标志，周围5米内不得堆放材料。6、排水安全措施现场要有排水安全措施，尤其是基础部分和主体施工阶段的外脚手架体地面部分，均要设置排水沟等设施，及时把现场的雨水和其他用水排入排水沟。7、班前安全活动记录各工种班组长要坚持进行班前安全活动，对施工中应注意事项进行班前交底，保证施工安全。8、持证上岗制各工种人员尤其是特殊工种必须持证上岗，严禁无证操作。9、落实安全生产责任制项目部要落实各级安全生产责任制，做到齐抓共管。10、安全防护措施由于施工作业人员多，交叉作业多，因此，安全防护工作的重点是：（1）高空施工防坠落，立体交叉作业防物体打击62、。（2）基坑周过防护，建筑物电梯品、井道口、楼梯口、预留洞口“四口”防护及临边防护，施工现场的安全带、安全帽、安全网“三宝”配备，外檐安全防护；进入现场必须载安全帽，高空作业必须系安全带，在现场不得穿硬底鞋、高跟鞋、拖鞋。现场作业按规定穿戴相应的防护用品、用具。（3）各种机械尤其是塔机要通过泰安市特种设备检测机构检测合格后方可使用，确保安全施工。（4）防护方案A场地周边防护场地周边需按安监站的要求用不低于2.2米的围挡防护，防止无关人员随便出入；B外围安全防护外脚手架采用密目网维护，脚手困下端满铺脚手架，脚手板距建筑物不超过20厘米，用安全网兜底封护；外脚手架必须由泰安市安全监查站检验合格后方63、可正式施工；使用安监站推荐使用的安全生产防护用品；进入建筑物内要走安全通道。C临边与洞口防护护栏杆由上下两道横杆及栏杆柱组成，上杆距地面高度为1-1.2米，下杆距地面高度为0.5-0.6米，横杆长度磊于2米。11、临时用电方案在建工程不得在高、低压线下施工，高、低村线下方不得搭设作业棚、建造临时设施或堆放构件等，临电必须由专业人员负责安装与监护。12、加强施工机具的安全检查施工中经常使用的机具要经常检查，并落实到人；机械和动力机的机座必须牢固；电器、仪表、管道和设备试运转，应严格按照安全技术交底进行。13、动力配电箱与照明配电箱应分别设置，开关箱内一机一闸一保护。每台设备有自己的开关箱，严禁用64、一个开关电器直接控制两台以上的用电设备；配电箱、开关箱应放在干燥、通风及常温场所；操作人员及维修人员应持证上岗。以上安全措施要落实到人，在现场监理人员、市区安监部门监督下，切实把各项安全措施落实到位，保护现场施工的正常进行，确保现场施工人员的生命财产的安全。五、避雷系统和接地系统1、避雷系统该建筑为二级防雷建筑，在主楼部分的情面设女儿墙，敷设10镀锌圆钢，并在屋面装设不大于10m10m网格。利用建筑物内柱内钢筋二根不小于16的钢筋通长焊接做引下线，距地1.6米设测试卡，间距不大于18m。利用基础做接地板，基础主钢筋二根与基础底板主钢筋二根焊接成网，再与基础四周的环形避雷带人工接地体相联接，接地65、体采用-410镀锌扁钢，顶部埋地深度不小于1米。接地电阻要求1欧姆，实测达不到者须补打接地极。2、接地系统：本项目的强弱电管理设备及系统分别敷设BV-125塑料铜芯，接地电阻要求要求1欧姆，实测达不到者须补打接地极。第二节 消防专篇本项目的建设按照国家有关规定进行消防设施设计，确保本项目内居住居民的消防安全。一、实施依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国消防法3、建筑设计防火规范4、建筑内部装修设计防火规范5、场 地设计防火要求6、城市规划消防要求二、防火1、防火等级为二级2、避雷接地与等电位保护共享一组接地极，该接地极利用钢筋混凝土柱和基础内的结构钢筋，接地电阻1欧姆。3、各建筑66、物单体的周围设环形消防车道。4、设置室外消防给水系统，室内外消防给水管道应布置成环状。对于小高层建筑物要每层每个单元都要设置消火栓系统。室内消火栓用水量：15L/S；室外消火 栓用水量：25L/S。室内消火栓系统采用水池-水泵-水箱联合供水的临时高压供水系统。室内消火栓的布置满足室内任何一点均能保证有两股水柱同时到达，消火栓采用同一型号规格。屋顶设置一个试验消火栓。高位消防水箱设于屋，消防储水量18立方米，水箱采取确保消防用水不被它用的措施。5、建筑物每层门口应配备适当数量手提式或悬挂式干粉式灭火器。第九章 项目招标方案根据山东省实施中华人民共和国招标投标法办法和原国家发展计划委员会建设项目可67、行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（第9号令）的要求，对依法必须进行招标的建设项目，项目单位在报送建设项目申请报告，应同时报送项目招标方案。第一节 招标依据及规定一、招标依据1、中华人民共和国招标投标法2、工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号3、山东省实施中华人民共和国招标投标法办法4、建设项目可行性研究报告增加招标内容以及标准招标事项暂行规定原国家发展计划委员会（第9号令）5、工程建设施工招标投标办法七部委30号令（2003年）6、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标办法建设部89号令（2001年）7、工程建设项目招标代理机构资格认定办法68、建设部79号令（2000年）二、相关规定1、中华人民共和国招标投标法规定“在中华人民共和国境内进行大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的管理重要设备、材料等的采购，必须进行招标。2、中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定中规定的商品住宅，包括经济适用住房必须进行招标。3、山东处实施中华人民共和国招标投标法办法中规定：“凡属于国家确定的招标范围内的工程建设项目，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单位合同估算价在二百万元人民币以上的；（二）重要设备（含工艺生产线）、材料等货物的69、采购，单项合同估算价在一百万元人民币以上的；（三）其实、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在三十万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在一千万元人民币以上的。”该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在其规定的招标范围。项目的勘察、设计、施工、监理等活动，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。第二节 项目招标方案一、 项目概况项目北临仪阳乡政府宿舍，南抵南外环，东为龙山河，西为凤山大街。项目规划用地面积18480.75 m2。总建筑70、面积29234.18 m2：其中住宅建筑面积9764.7m2，商业建筑面积16354.64 m2。建筑密度24.65%，容积率1.58，绿地率40%。项目建设期为一年半，工程建设总投资6703.62万元。5、建设性质：新建。6、省重点建设项目：否。7、建设起止年限：2010年1月 -2011年6月8、项目总估算、资金来源及落实情况：（1）项目总估算：约计6703.63万元；（2）资金来源：村集体自筹（3）落实情况：已落实。二、项目提前招标情况1、项目申请报告批复前招标：无2、提前招标范围：无3、提前招标理由：无4、项目审批部门批准情况：无三、项目招标内容建设项目招标方案的内容包括：1、建设项目71、的勘察、设计、施工、监理等活动的具体招标范围：全部招标。2、建设项目的施工、监理等活动似采用的招标组织形式：委托招标。3、建设项目施工活动拟采用招标的方式（公开招标或者邀请招标）：该项目采用公开招标。4、不招标的说明：无5、其他有关内容：无6、对招标代理单位的资质要求：工程招标代理机构乙级资格证书。第三节 项目招标建议根据有关要求，项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。由于本项目建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应委托肥城市质量监督站进行监督。建设单位应按照中标结果和建设内容与施工单位、设备供应商签订相关合同，认真会审施72、工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。实行工程项目审计制度，较大的工程委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家、省和泰安市的相关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。竣工验收备案制。工程竣工后建设单位必须组织工程勘察、设计、施工、监理等单位，会同肥城市质量监督站进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。附表 招标基本情况表名称招标范围招标组织组织招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程4437.21安装工程监理设备90重要材料其他情况说明建设单位盖73、章 年 月 日 建设项目名称：肥城市xx广场建设项目第十章 建设实施及工程进度安排一、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员设立专门的基建办公室，对项目的概算控制、项目各个环节的招投标（勘察设计、监理、施工、材料设备采购等）、资金使用、施工中、工程质量等进行监督管理，确保项目按时完成。二、工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可2个月内完成，2010年3月份可74、望开工建设，2011年6月所有工程全部竣工交付使用。本项目的建设期约一年半。详见施工进度计划表。施工进度计划表序号项目名称2010年2011年123456789101112123456 1可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计与施工图设计4建筑工程施工5配套设施6竣工验收三、实施技术1、项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。2、工程招标制根据招投标法和国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定第三条，该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业，项目，在其规定的公开招标范围内。项目的勘察、设计、施工、监理以及重75、要设备、材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。3、工程监理制由于本项目工程量较大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取全过程监理方式。建议在选择设计单位之前。在全市范围内通过招标择优选择监理公司，让监理公司直正参与到整个项目之中，做好“四控、两管、一协调”。在招标过程中重点考察“总监”的监理业绩，必须有相关工程“创优”业绩（须出具业主评价意见表原件），所组成的部成员各专业配套是否齐全，年龄搭配是否合理，监理大纲是否有针对性和76、合理化建议。4、工程施工由于本项目工程建设地点现状和工程结构较复杂的特点，应充分考虑好施工流水作业，既要节省工程造价，又要安排好工期。在施工队伍的选择上，要根据公平、公开、公正的原则通过公开招标择优选择施工总承包单位。对于大规模的施工任务，要通过市场招标投标的方式选择资信好的施工单位，以确保工程高效的完成。承担任务的施工单位必须根据国家有关规定实行施工项目经理负责制。在开标前要充分考察投标企业，重点考察以下几点：（1） 考察施工总承包企业的实力（施工水平、资金实力）（2）重点考察项目经理（有无类似经验、并同原建设方沟通落实）。（3）项目部成员技术经理、安全员、资料员等人员配备是否合理。（4）施77、工方案是否科学、合理；是否有针对性措施和预控措施等。5、项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设备安装单位、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要坟和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。6、工程审计制实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。7、竣工验收备案制工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。第十一章 投资估算和资金筹措第一节 投资估算依据78、及说明一、估算依据1、山东省建筑工程工程量清单计价办法；2、山东省安装工程工程量清单计价办法；3、山东省装饰装修工程工程量清单计价办法；4、山东省建筑工程价目表（2006年）；5、山东省安装工程价目表（2006年）；6、肥城市建筑材料现行市场价格；7、现行投资估算的有关规定。二、估算说明1、勘察设计费按工程费用的2.0%计算；2、工程咨询、监理费按工程费用的2.0%计算；3、建设单位管理费按工程费用的2%计取；4、基本预备费按工程费用的3%计取；5、开发期税费等各类规费按照肥城市人民政府关于建设目审批规费集中缴纳的通知（肥政发200824号），323.42元/平方米估算。6、根据征地协议，该项79、目总用地27.72亩，征地费按30万元/亩估算，为831.6万元。第二节 投资估算 经估算，工程建设总投资6703.63万元，其中基本预备费133.11万元。详见总投资估算表。总投资估算表序号费用名称投资额占项目总投入的比例（%）1建设投资 6570.521.1建筑工程费用4437.2166.191.2设备及安装费用901.341.3工程建设其他费用2043.330.482基本预备费 133.111.99项目总投资 6703.63100%1、 建筑工程费经估算，项目建筑工程费用4437.21万元。其中包括：土建、绿化、道路等工程费用。详见建筑工程费用估算表序号工程名称面积（m2）费用(万元)单80、价（元/m2）1建筑面积29234.184353.511489.191.1住宅9764.701269.4113001.2商业16354.642616.7516001.3地下车库959.1414415001.4设备用房、自行车车库2155.66323.3515002道路、绿化 13925.3683.5560合计4437.211+22、 设备购置及安装费经估算，设备购置及安装费为90万元，主要包括电梯、绿化设施等的购置及安装费用。序号项目名称估算投资额备注1设备及安装901.1电梯（1）6030万元/部*21.2电梯（2）2010万元/部*21.3货梯1010万元/部合计901+23、 工程建设其81、他费用估算经估算，工程建设其他费用估算为2043.3万元，详见下表序号费用名称总价备注1勘察设计88.74按建筑工程费用的2%估算2咨询、监理费88.74按建筑工程费用的2%估算3建设单位管理费88.74按建筑工程费用的2%估算4开发期规费945.49323.425土地征地费831.630万元/亩合计2043.31+2+3+44、 基本预备费为133.11万元。第三节 资金筹措本项目估算总投资6703.62万元由肥城市xx房地产开发有限公司自筹。项目所需资金计划在建设期内按项目进度逐步投入。第十二章 经济影响分析随着山东省全方面经济发展战略的进一步实施，肥城市经济将会迅速发展，居住小区作为城市82、的配套设施将有较快发展。本项目具有良好的客户资源及管理经验，预期经济效益可观。第一节 销售收入估算一、基础数据本项目总建筑面积29234.18m2：其中住宅建筑面积9764.7 m2，商业建筑面积16354.64m2，车库959.14 m2.该建设项目建设完成后全部销售。二、销售价格的确定根据投资估算、成本分析结果和通过市场需求预测，确定住宅销售价格如下：3000元/ m2；商铺销售价格3600元/m2，车库销售价格3600元/m2。销售计划与销售收入估算表序号工程名称面积（m2）销售单价（元/m2）合价（万元）1住宅9764.7030002929.412商业16354.6436005887.83、673地下车库959.143600345.29合计 9162.37 第二节 财务分析一、主要数据的确定 1、税费率：所得税率按25%计算；营业税及附加按5.55%考虑；土地增值税暂按销售收入的2%计取；余下可供分配利润在借款偿还前赞不分配，留在企业直至项目计算期末分配。二、财务分析与评价如下1、收入及成本：本项目销售收入9162.37万元，产品总开发费用6703.62万元。2、利润与税金：本项目土地增值税183.25万元，营业税金及附加为508.51万元，利润总额1766.99万元，所得税441.75万元，税后利润1325.24万元，税后投资利润率19.77%，投资利税率为26.36%。营业税84、金及附加估算表单位：万元序号项目合计 1销售收入9162.372经营税金及附加508.512.1营业税458.122.2城市维护建设税32.072.3教育费附加13.742.4地方教育费附加4.583土地增值税183.25损益表单位：元序号项目合计1收入9162.37 1.1商品房销售收入9162.372开发产品经营成本 6703.623经营税金及附加508.51 4土地增值税183.255利润总额1766.996弥补以前年度亏损7应纳税所得额1766.998所得税441.759税后利润1325.2410法定盈余公积金132.5211公益金66.7612任意盈余公积金66.7613加：年初问分85、配利润14年末未分配利润第三节 盈利分析能力本项目销售总收入9162.37万元，总投资为6703.62万元，营业税金及附加为508.51万元，土地增值税183.25万元，建筑面积为29234.18平方米。BEP=总投资/(销售收入营业税金及附加土地增值税)=6703.62/（9162.37-508.51-183.25）=79.14%产量=29234.1879.14%=23135.86m2当销售面积超过23135.86 m2时，投资方即可获得利润。第十三章 社会影响分析一、项目对社会的影响分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无忧之后，对改善居住条件的要求越来86、越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。同时，“十六大”确定了我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，随着我国房改制度的结束，住宅产业已成为强有力的经济增长点。随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较高的提高，刺激了我市住宅建设的快速发展。依照新一轮城市总体规划，到2020年，肥城市区人口达到35-40万元，对住宅建设将有较大的需求。山东省位于华东北部，交通便利，依托国家“中部崛起”战略，近年来经济高速增长；境内旅游业资源丰富，是我国重要的旅游目的地之一。泰安市地处山东省中心位置，为全省政治、经济、文化、科技、旅游中心，会务、旅游等资源丰富。肥城市为泰安87、市重要的能源基地和原料基地。坚定改善居民的居住环境和居住条件有利于提升肥城城市品位，会极大地改善和提高肥城市的城市面貌和投资环境，会为肥城市经济发展做出更大的贡献。二、社会效益分析1、提升肥城住宅小区的品味本项目建成后，将进一步缓解肥城市住宅紧张的状况，结合本项目承办单位的品牌效应，可以满足周边地区部分家庭对服务功能齐全、环境优美、空气洁净的居住环境需求，提升肥城市住宅产业的发展，引导人们的消费观念，对改善市民生活质量将起到积极的推动作用。2、拉动经济增长 本项目建成后，将极大改善肥城市的景观外贸，拉动居住产业和商贸的发展，最终为推进肥城市住宅产业现代化的更新换代，对拉动经济增长起到示范和带动作用。委托书泰安xx建设项目管理有限公司：肥城市xx房地产开发有限公司决定在肥城市城东南建设xx广场项目。现委托贵公司根据国家有关规定，编制肥城市xx房地产开发有限公司xx广场建设项目的申请报告。项目北临仪阳乡政府宿舍，南抵南外环，东为龙山河，西为凤山大街。项目规划用地面积18480.75 m2。总建筑面积29234.18 m2：其中住宅建筑面积9764.7m2，商业建筑面积16354.64 m2。建筑密度24.65%，容积率1.58，绿地率40%。项目建设期为一年半，工程建设总投资6703.62万元。特此委托！肥城市xx房地产开发有限公司二00九年十二月