1、置业有限公司商业国际城项目申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1项目名称与建设单位1项目名称1项目建设单位1项目申请报告编制单位11.2编制依据、内容及范围1编制依据1编制内容与范围11.3项目概况2建设2、单位概况2建设规模与内容3建设地点3配套基础设施现状3环境保护4项目实施进度4投资估算及资金筹措41.4主要技术经济指标41.5结论及建议5第二章 建设背景和必要性62.1项目建设背景62.2项目建设的必要性7第三章 发展规划产业政策、行业准入及市场分析93.1房地产业发展趋势93.2产业政策分析123.3行业准入分析193.4近期全国房地产行业态势213.5项目所在地区宏观经济分析233.6XX房地产市场分析243.7市场分析结论26第四章 项目选址与建设条件274.1项目选址274.2建设条件27自然条件27基础设施条件28主要建筑材料来源、供应29第五章 建设方案305.1总体规划30规3、划依据30小区规划原则30总体规划设计315.2建筑设计32设计依据32设计原则32功能设计335.3结构设计34设计依据34抗震设计及荷载取值34结构材料34结构选型355.4公用工程36给水系统36室外消防系统38排水系统39雨水系统39电气设计40第六章 节能、节水436.1必要性436.2节能措施43建筑节能43智能化管理节能45设备节能466.3节水措施466.4能源管理47第七章 环境保护487.1建设地点环境现状48编制依据48环境保护目标48环境质量标准497.2项目建设对环境的影响及防治措施49施工期对环境影响及治理措施49使用期对环境影响及治理措施517.3绿化527.4环4、境评价52第八章 劳动安全卫生548.1危害因素及危害性分析548.2劳动安全558.3卫生措施56第九章 组织机构与人力资源配置589.1组织机构设置589.2公司各部门职能589.3劳动定员619.4员工培训62第十章 项目实施进度6510.1项目实施6510.2项目实施进度安排6610.3项目实施进度控制措施66第十一章 项目招投标6911.1招标原则6911.2招标依据6911.3招标条件6911.4招标范围7011.5招标程序7011.6招标组织方式7111.7投标7211.8开标、评标和中标73第十二章 投资估算及资金来源7412.1投资估算74估算说明74工程建设投资估算74125、.2项目总投资构成7512.3资金筹措76第十三章 财务分析7713.1分析评估依据7713.2销售收入、营业税金及附加估算77销售收入估算77税金及附加78销售期费用（经营成本）估算7813.3现金流量分析7813.4投资利润率7913.5财务分析结论79第十四章 风险分析8114.1风险因素分析8114.2风险控制82第十五章 结论与建议8415.1结论8415.2建议84附表：1、投资估算表2、销售收入、营业税金及附加估算表3、现金流量表4、利润与利润分配计算表5、折旧摊销表6、总投资使用计划与资金筹措表附件：1、企业法人营业执照（复印件）2、组织机构代码证（复印件）3、其他资料第一章 6、总 论1.1项目名称与建设单位项目名称XX国际城建设项目项目建设单位XX市XX置业有限公司项目申请报告编制单位编制单位：*有限公司证 书 号：+ 1.2编制依据、内容及范围编制依据（1）编制XX国际城建设项目申请报告的委托书；（2）XX县城市总体规划纲要；（3）XX国际城规划建筑设计方案；（4）项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据；（5）编制人员调查的有关数据资料。编制内容与范围我公司受XX市XX置业有限公司的委托，根据该单位的实际需要和经营现状，按照国家对项目申请报告阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地查勘，编制完成了XX国际城建设项目申请报告。本报告对7、项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设背景和必要性、市场分析、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、劳动安全卫生、项目组织机构与人力资源配置、项目实施进度、项目招投标、投资估算与资金来源、财务分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。1.3项目概况建设单位概况本建设项目由XX市XX置业有限公司承办。XX市XX置业有限公司（以下简称公司）成立于2006年，是河南省房地产开发认定企业。公司现有职工50人，其中专业技术人员30人。目前公司下设办公室、财务室、工程技术部与营销部等部门，公司主要从事房地产开发与销售。公司创立即秉持“诚8、信、负责、踏实”之宗旨，竭诚为广大客户提供最完善的服务，历经多年在本行业的钻营，以及本公司对品质的坚持，已赢得客户一致肯定。 本公司将以“面向客户，面向市场”为导向，力求价格同行业最低，竭诚为客户提供优质产品、优质服务。建设规模与内容（1） 项目规划指标项目规划总用地面积6467.8m2，总建筑面积（含地下）43803.5m2，地上建筑面积38790.4平方米，住宅建筑面积23790平方米，地上商业面积13940.41平方米，电影院面积1060平方米，容积率5.99，建筑密度70.96%，绿地率46.28%，居住总人数：204户，户均人口3.2，居住总人口652。（2）项目建设内容1). 项目9、区内住宅包括：1号楼21层，高71.1米，商业面积4600，居住面积15260，总建筑面积19860,90-140平方98户。2号楼20层，高68.1米，3号楼商业裙楼4层，高20.1都有地下。2). 项目区内景观、道路、绿化、给排水、电力、通信等配套工程。建设地点本项目建设地点位于XX东大街西段南侧，建设地址交通便利，地势平坦，适合项目的建设。配套基础设施现状项目建设地址水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。环境保护本项目产生的废气、污水、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。项目实施进度本项目从获得土地使用权开10、始至房屋销售结束计划用时3年，其中建设期1年，房屋销售期2年。投资估算及资金筹措本项目建设投资2400万元。本项目建设投资全部由建设单位自筹。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量1总用地总面积(含道路面积)平方米6467.82总建筑面积平方米81773建筑密度%70.96%4容积率5.995绿地率%46.28%6居住户数户20417总投资万元24008销售收入万元4074.169税前利润万元1110.8611税后利润万元833.1512财务内部收益率（所得税前）%21.5613财务内部收益率（所得税后）%16.1014财务净现值（所得税前）万元1177.4315财务净现值（11、所得税后）万元679.9516投资回收期（所得税前）年1.9717投资回收期（所得税后）年2.131.5结论及建议本项目的建设可以加快XX县的城市建设和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过财务分析，本项目商品房价格合理，有较好的经济效益，建议项目尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。第二章 建设背景和必要性2.1项目建设背景房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济发展的重要支柱之一。房地产业的发展有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续、健康、快速发展。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经12、济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长，目前，我国的房地产业正处于蓬勃发展时期。近几年，伴随房地产业的快速发展，房地产投资增幅较高、房地产市场供求趋紧、住宅价格快速上涨等结构性问题凸现。针对这些问题，2011年初，国务院出台了一系列的政策，运用土地、金融、税收等手段加大对房地产市场的宏观调控。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，使市场的需求结构变得更加平衡。2006年以来，随着我国“中部崛起”计划的实施，国内沿海发达地区向内地产业转移的步伐加快。13、“河南省十二五发展规划”提出全面实施“中原城市群”发展战略，努力走在中部崛起的前列。XX的发展必须适应国家中部崛起的部署，并且必须从这个战略部署的高度去观察、分析、实践经济社会和城市发展。中部崛起是国家区域总体协调发展的四大构成板块之一，而实现中部崛起必然要走城市群带动的路子。 在XX县的不断发展过程中，XX的房地产市场供应趋紧的背景下，XX市XX置业有限公司通过对XX当前房地产业的考察和分析，提出了本项目的建设。2.2项目建设的必要性1、项目的建设是满足住房需求，改善当地人居环境的需要本项目设计居住几十户，项目建成后可在一定程度上缓解XX商品住宅紧张的局面，同时，本项目高起点、高标准地进行规14、划和建设，项目区内各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到要求，能够使项目区的人居环境得到根本改善。2、项目的建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速健康发展的有效手段刺激内需、增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有重要的地位，每年可以拉动GDP增长2%左右。房地产业的产业链条很长，可以带动建材、家用电器、住宅装修、家具等一系列产业的发展。此外，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，房地产业对金融业发展的重要性无可比拟。该项目的建设，可以加快XX的城市建设与发展，扩大居民的住房消费，有效地15、提高资金的利用率，带动房地产信贷相关业务的发展，推动国民经济的快速发展。3、发展房地产业是扩大就业，促进人口聚集，加快城镇化进程的重要途径城市是现代文明的标志，是经济、政治、科技、文化、教育的中心，城镇化是统筹城乡发展、推进经济社会发展转型、促进文明进步的关键。在经济全球化和科学技术迅猛发展的新形势下，城市在推进工业化、信息化、现代化，促进经济社会发展进程中的带动和主导作用日趋突出，经济发展的水平越向上提升，越需要城镇化水平的坚强支撑。发展房地产业是加快城镇化进程的重要途径。房地产开发业、物业和房地产中介服务业可直接提供大量工作岗位，增加劳动就业，还可带动建筑业、建材、装修、家电等数十个相关行16、业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化进程。本项目是顺应房地产业发展形势下提出的，本项目的建设不仅可以改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对XX县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此本项目的开发建设是十分必要的。第三章 发展规划产业政策、行业准入及市场分析3.1房地产业发展趋势中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议以下简称建议提到，“十二五”规划期间是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。“小康不小康,关键看住房”，未来5年更是房地产业发展的关键时期,能否解决好广大中低收入家庭的住房问17、题,直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。针对房地产行业发展和宏观调控政策趋势,建议明确提出：加强土地、财税、金融政策调节，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。那么，什么是符合国情的住房体制机制和政策体系？就是住房政策的制定,要符合大城市人多地少的实际情况,要把住房作为基本居住需求来对待,要重点解决广大无房户和住房困难户的问题,要避免把住房成为投资产品的发展趋势。因此,下一步的调控重点,依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主,税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变,如在税收调节上,分类指导,并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。对于自住需求,应以鼓18、励和支持为主的政策取向,让更多的居民通过市场化途径改善住房条件,减轻各级政府的保障压力。针对住房保障问题,建议强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。这是未来五年房地产业发展的重中之重。住房是公共产品,也是人的基本生存权的体现。狠抓住房保障工作,更能体现科学发展观和以人为本的理念,即社会经济发展的目标是为了人民,让人民分享改革开放的成果。因此,未来几年,不仅中央政府会更加重视住房保障的投入,重视法律法规体系的完善,也会要求地方政府紧抓住房保障不放松,继续强化责任目标制、一票否决制。住房市场化与住房保障同步推进,政府着重抓好住房保障,是未来房19、地产业发展的重中之重。同时,建议也进一步明确了住房保障的方式和重点,从“以售为主”转变为“以租为主”,重点解决居住问题而不是产权问题,以保证住房保障事业的可持续性,也有利于建立公平公正的住房保障供应体系,避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。针对房地产市场存在的一系列问题,建议指出：要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。这一系列要求,都指向未来要确保房地产市场健康发展。未来几年，将继续重点规范房地产市场秩序,打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题；要建立一个公开公平的交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应；通过增加释放20、开发商手中的存量土地、囤积的房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展的目标。抑制投机需求，重点将在金融税收上加大非自住和改善需要的调节力度，比如在重点地区，强化停止对多套住房的人群再发放贷款，甚至停止这部分人群再购新房等政策，抑制投资投机行为。总之，2011年房地产业的发展重点和趋势：将以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业的平稳健康发展。为遏制部分城市房价过快上涨，月中旬国家出台了“国十条”（即国发201110号文件），一些城市出台了实施细则，调控措施取得了一定成效。为进一步巩固房地产市场调控的成果，近日住房城乡建设部等七部委出台了多21、项措施。此次政策措施是对国十条的细化和完善，一方面表明国家调控房地产市场态度坚决，另一方面也反映出主管部门在调控时机的把握、力度的掌控上更为娴熟。调控的目的是，通过抑制投资投机性需求，保障居民基本需求，增加住房供给，促进住房回归消费品属性，实现房地产市场长期健康稳定发展。房地产市场只有健康良性发展，各方才能获得多赢结果，中国房地产业协会要积极发挥行业协会作用，引导开发企业全面贯彻落实调控措施，积极参与保障性住房建设，加快开发中低价位、中小套型普通商品住房，增加有效供应，促进房地产市场平稳健康发展。3.2产业政策分析 自国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)22、发布以来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：(一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平23、，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。(二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地24、产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。(三)完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。 (四)加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设25、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小户型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。 (五)增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，26、多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。(六)建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。(七)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开27、发项目资本金比例和预售条件。(八)继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。(九)完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。 (十)搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住28、房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。(十一)规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实物业管理条例，切实改善住房消费环境。(十二)加大住房公积金归集和贷款发放力度。29、要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。(十三)完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。(十四)加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人诚信30、系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。 (十五)制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。 (十六)充分发挥城乡规划的调31、控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市(县)改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。 (十七)加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供32、应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。(十八)完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。(十九)建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市33、场信息系统，建立健全房产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。(二十)整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和34、个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保35、体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。3.3行业准入分析根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1、有l00万元以上的注册资本；2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。36、设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由：工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 1、营业执照复印件； 2、企业章程 3，验资证明； 4、企业法定代表的身份证明； 5、专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质37、等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。2012年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化38、方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。随着行业整合的加剧，房地产聚集状况将最终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将39、对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。 XX市XX置业有限公司是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务的现代企业。依据XX县工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，其注册资本符合国家相关行业准入标准。3.4近期全国房地产行业态势国家统计局通过对70个城市房地产市场的调查，得出全国2012年1-2月份房地产行业运行态势：(1). 房地产开发完成情况2012年1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%40、。1-3月份，东部地区房地产开发投资6593亿元，同比增长20.6%，增速比1-2月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开发投资2070亿元，增长25.7%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资2264亿元，增长30.5%，增速回落1.4个百分点。1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积409221万平方米，同比增长25.0%，增速比1-2月份回落10.5个百分点；其中，住宅施工面积307653万平方米，增长22.2%。房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%，增速回落4.8个百分点；其中，住宅新开工面积29427万平方米，下降5.2%。房屋竣工面积17880万平方米，增长39.41、3%，增速回落5.9个百分点；其中，住宅竣工面积14325万平方米，增长40.0%。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。(2). 商品房销售情况1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长5.9%。商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%，办公楼销售额下降1042、.2%，商业营业用房销售额增长10.5%。1-3月份，东部地区商品房销售面积7351万平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份缩小6.8个百分点；销售额5215亿元，下降19.9%，降幅缩小11.1个百分点。中部地区商品房销售面积3704万平方米，下降7.3%，1-2月份为增长1.8%；销售额1592亿元，下降1.9%，1-2月份为增长8.2%。西部地区商品房销售面积4185万平方米，下降11.7%，降幅扩大6.8个百分点；销售额1865亿元，下降7.6%，降幅扩大4.8个百分点。3月末，商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商43、业营业用房减少150万平方米。3.5项目所在地区宏观经济分析XX电力设施齐全，县内电网已并入华中供电网，并且高质量完成了一期电网改造工程，全县目前有变电站7座，变电容量9.7万KW，年供电量1.7亿KW，日负荷最高4.4万KW，能高标准高质量地供应工业和农业用电。大邢35千伏变电站等工程扎实推进，基础设施条件日趋完善。 XX县有各类金融机构7家，营业网点遍布全县每个角落，金融机构各项存款余额达27.6亿元，较年初增加2.85亿元，贷款余额达13.3亿元，较年初增加4.12亿元（含农村信用社、工商银行剥离不良贷款2.88亿元，工商银行核销呆帐2418万元）。 XX通讯事业发展迅速。境内通迅设施齐44、全，县城及各乡镇均开通国内国际各种邮政业务，程控电话，移动通迅，沟通了XX与世界各地的信息传递，能及时了解外部信息，准确把握投资导向，使XX实现了全方位，多渠道，宽领域的对外开放。 环境保护事业继续发展，环境监管能力和水平进一步提高，为XX经济和社会可持续发展奠定了坚实基础。社会保障事业稳步发展，社会福利设施进一步完善，建成温暖小区287个，中心温暖小区8个，五保户、特困户的住房问题得以有效解决。社会保障体系不断完善，城镇居民最低生活保障制度有效落实，实现了动态管理下的应保尽保。全县呈现出社会治安稳定，生活环境优美，人民安居乐业的喜人景象。 随着经济的发展，宏观经济政策不断向好。居民收入的提高45、为拉动居民消费提供了保障，为扩大住房消费提供了有力的经济支撑。3.6XX房地产市场分析近年来，随着经济持续发展、城市建设步伐加快以及居民对住房需求的进一步扩张，XX县房地产开发市场极其活跃，房地产投资规模迅速扩大，投资完成额创历史新高，房地产投资呈现加速发展趋势，主要表现为以下几个方面：1、房地产供给先行指标继续快速增长。房地产开发投资、施工面积等供给先行指标继续快速增长，预示着未来房地产市场的供给将有较大幅度增加。房地产开发建设资金到位情况理想，资金结构出现改变。在各类资金中，自筹资金、定金及预付款、个人按揭贷款、国内贷款之和已占据房地产开发资金总量的85%以上，居于房地产开发投资资金的绝对46、主导地位。 2、商品房供给量将加大。随着部分楼盘土地开发投资的完成，商品房建设周期的到来，商品房竣工面积大幅增加，市场楼盘供给加大，以及一些在建项目的后续开发，商品房供给量不断加大，能在一定程度上缓解住房供需结构矛盾。3、房价短期内可能继续上涨。由于现阶段房源需求旺盛，地价持续走高等原因，短期内房价仍有继续上涨的空间。从总体市场看，大部分楼盘销售情况尚可，房价也在逐步攀升，尽管竞争加剧，但是市场仍有较大空间，开发商的信誉、品牌、服务、产品的品质和小区规划等已成为XX楼市竞争核心。从各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房价下跌，政府的调控只是控制房价上涨的速度。未来几年内，随着房地产市场47、供求关系的不断调整，XX县房地产价格将步入一个高位盘整阶段，房地产市场将逐步出现分化，不同区位、不同产品的价格可能会大相径庭，普遍上涨的格局将不会持续很久，随着一系列调控措施进一步落实到位，投资性需求将会明显减少，供应不足、结构不合理问题将因开发量较大的中低价位中小户型普通商品住房、经济适用住房相继竣工交付使用而得到改善，房价过快上涨将得到有效平抑。8 q! n) c. X& R, v4 th3.7市场分析结论本项目所在区域位于规划中的XX县地区内，是XX县近期规划的重点发展区域。该地区具有良好的自然生态环境，一些市政基础设施逐步完善，道路系统也渐成体系，大型居住区完善了区域的生活配套设施，营48、造了良好和谐的居住氛围，区域环境更将适合人们居住，吸引着越来越多的投资者和买房者，这促使本区域房地产开发更火爆，同时购房需求也将进一步增大。通过以上分析，当前全国及项目所在地区房地产业发展总体上呈上升趋势，该项目在上述经济环境和市场情况下适时推出，迎合了市场需求，凭着项目区优越的地理位置、合理的套型设计、优美的居住环境、齐全的配套设施，该项目必有良好的市场前景。第四章 项目选址与建设条件4.1项目选址本项目建设地点位于XX东大街西段南侧。处，总用地面积6467.8平方米，建设地点地势平坦，交通便捷，环境优美，区位优势明显。4.2建设条件自然条件1、气候条件XX是典型的平原县，地势平坦，属温带大49、陆性气候。这里四季分明，气候宜人，年平均气温为14.6，最冷的一月份平均0.7。最热的7月份平均27.4，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小时，无霜期220天左右，光照充足，热量丰富，降水适中，气候温暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河横贯全境，水资源丰富。2、地形地貌XX县位于河南省中部偏南，地处淮河流域，海拔62102米，地势南高北低，西高于东，自西向东缓斜，分岗地、平原和洼地，全县总面积777平方公里，耕地76万亩。 XX南临舞水，北跨沙澧二河，三河横跨全境，形成了独特的风景线。 3、交通条件XX县处于中国南北交通通道，区位优势明显。东距107国道40公里，京广铁路漯河站45公里50、，京珠高速公路49公里；北接宁洛（南京洛阳）高速公路6公里、郑州国际航空港150公里；西连日南（日照南阳）高速公路25公里。沪渝铁路穿境而过。全县公路通车里程达1018公里，实现了乡乡通二级公路，村村通油路，交通网络纵横交错，四通八达。 4、气候条件XX是典型的平原县，地势平坦，属温带大陆性气候。这里四季分明，气候宜人，年平均气温为14.6，最冷的一月份平均0.7。最热的7月份平均27.4，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小时，无霜期220天左右，光照充足，热量丰富，降水适中，气候温暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河横贯全境，水资源丰富。5、地震烈度根据国家技术监督局发布的中国地震参51、数区划图项目区域基本地震加速度值为0.05g，对应的地震基本烈度为六度区。基础设施条件项目实施区域水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。本项目所在位置已开通全国直拨程控电话，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目区域固定和移动通讯要求。主要建筑材料来源、供应(1). 建筑材料种类和来源根据该项目建筑物的结构形式，工程结构所需的主要材料为钢材和水泥；主要地材包括砂、石料、砖等；主要建筑、装饰材料包括门、窗、墙地砖、涂料、防水卷材等，上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家定购。(2). 建筑设备材料和来源本项52、目水、电、暖通、通讯工程所需的各种卫生洁具、电线、电缆、管材等，均属市场常见品种，大宗材料可从厂家直接订购，零散材料可在当地材料市场采购。(3). 运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路和城市道路运输。第五章 建设方案5.1总体规划规划依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）城市规划编制办法实施细则；（3）城市居住区规划设计规范（GB 5018093）（修改本）；（4）住宅设计规范（GB50096-1999）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（6）业主提供的其他相关资料及要求；（7）现行的有关技术规范规程。小区规划原则(1). 整体性和谐共生从城市整体性53、出发，强调本小区与城市空间环境的协调性；规划区内部结构布局的系统性，构筑特征鲜明、整体有效的整体空间形态。(2). 人性化人本宜居充分考虑人的各方面需求，体现社区对人的关怀，塑造一个综合服务配套设施齐全,具有互动邻里关系和社区人文精神的宜居社区空间。(3). 园林化绿色健康以环境的塑造为主题，注重绿化空间的整体性、均好性。强调人、建筑、环境的共存与融合，并注入健康休闲的理念，提高社区环境品质。总体规划设计本项目地块呈规则形状，地势较平坦。根据本地块地形条件以及地块周边环境特点，本项目区规划，1号楼21层，高71.1米，商业面积4600，居住面积15260，总建筑面积19860,90-140平方54、98, 2号楼20层，高68.1米， 3号楼商业裙楼4层。小区内部规划满足建筑日照和楼间距离及绿化道路的要求。规划结合周边环境，充分考虑本规划对周边日照的影响，小区主入口位于城市主干道上，方便小区居民的生活。1、住宅布局高层商住与高层住宅合理布置，使每栋楼外部均有绿化带，小区内部自成绿化活动空间，充分考虑居民的居住需求。2、道路规划小区道路设计的指导思想为：合理组织起住宅小区建筑，最大限度降低道路建设成本。根据该指导思想，将整个小区道路系统设计为一条环形，在区内组织起“环”状道路系统同“树”状道路相结合的路网结构，道路系统与路边步行道相结合，通过树木及草地的有机结合，组成有特色的景观，并利用绿55、化处理形成汽车、自行车、行人都安全的行走网络。3、绿化本小区绿化采用点线面结合的方式，为居民创造舒适优美的居住环境。整个小区绿地可分为中心绿地、集中绿地、宅旁绿地及公共设施专用绿地。可根据绿地的所处位置、性质、功能的不同，对绿地进行分割来创造不同的氛围，创造出适合居住的生活环境。5.2建筑设计设计依据(1). 民用建筑设计通则(GB50352-2005)；(2). 住宅设计规范（GB50096-1999）；(3). 民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；(4). 建筑照明设计标准（GB50034-2004）；(5). 建筑设计防火规范（GB50016-2006）；(6). 国家现行的其它56、有关技术规范规程等。设计原则(1). 建筑设计方案合理，注重经济、实用、节能、环保。(2). 建筑风格体现时代特色，创造良好的城市景观。采用简洁明快具有文化品位的现代风格，在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统一，体现中高档小区的品味。临城市道路的建筑正立面设计考虑和周边环境的协调，形成完整的街道景观。(3). 户型设计适应现代人起居、生活、工作和社交需要，在厅室面积、卫生厨房配置及南北阳台、居室朝向等方面合理设计，满足不同购买人群的居住需求。(4). 在户型功能合理的前提下，宅内景观视角、日照、通风、降噪、隔音、节能等方面均应达到设计标准要求。(5). 在满足居住舒适度的前提下注重空间和资57、源的有效利用和综合成本的控制。功能设计1、住宅户型设计根据本项目发展战略，综合考虑项目开发操作思路及规划指标要求，确定本项目两室两厅一卫、三室两厅卫、三室两厅两卫等多种面积的各种房型，所有房型平面布置上，根据家庭生活行为特征，合理组织各功能分区，以客厅为居住核心，居寝分离，洁污分离，在经济实用的前提下，不仅仅提高了住房的得房率，同时使各类户型住宅均具有舒适性和功能合理性。2、居住功能与室内环境设计住宅套内设计以起居厅为中心，家庭内部动静分离、居寝分离、洁污分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅单体设计适应现代生活方式，强调大厅活动空间58、，做到明厅、明厨、明厕、明卧，强调良好的通风效果。住宅单体均考虑了凸窗，以扩大室内空间和丰富临窗景观。阳台的设计针对和县本地气候特征，采用封闭式，为居住者提出室外小聚的空间。厨房设计考虑橱柜与冰箱机位。5.3结构设计设计依据（1）、建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)；（2）、建筑抗震设防分类标准(GB50223-2008)；（3）、建筑结构荷载规范(GB50009-2001)；（4）、建筑抗震设计规范(GB50011-2001)；（5）、混凝土结构设计规范(GB50010-2002)；（6）、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)；（7）、建筑桩基技术规范(JGJ59、94-2008)；（8）、人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)；（9）、其它有关国家规范及地方技术规范等。抗震设计及荷载取值(1). 建筑结构安全等级：二级。(2). 建筑抗震设计：设计基本地震加速度值为0.05g，抗震设防烈度为6度，抗震设防类别为丙类。(3). 建筑物楼面和屋面设计荷载按建筑结构荷载规范选用。结构材料(1). 混凝土强度等级：C25、C30、C40。地下室底板及外侧壁混凝土抗渗等级为P8级。(2). 钢筋HPB235、HRB335、HRB400。(3). 砌体砖混结构建筑物防潮层以下砌体采用混凝土实心砖，砂浆采用水泥砂浆。防潮层以上砌体采用多孔砖，砂浆采用混合60、砂浆。框架结构填充墙采用加气混凝土砌块，砂浆采用混合砂浆。结构选型1、基础结构型式地基基础的设计应根据岩土工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。采用桩基时，还应提出供桩端持力层的建议、桩端土的承载能力和桩周土的摩擦力等。基础埋置深度则应根据地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。2、主体结构型式本项目抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为六度，基本地震加速度值为0.05g。a.本项目各类建筑的基础结构选型为：小高层商住楼： 框架结构。高层住宅： 框架结构。所有建筑楼板均采用现浇钢筋混凝土楼板。b.主要建筑的建筑用料做法：屋面：采用坡屋面，铺砌英红瓦，内设防水61、及保温材料。楼地面：商住建筑采用地砖铺地，根据需要设各种档次；住宅考虑地砖铺地，先做毛地面预留，交工前与住户协商后施工完成。内墙面：商住建筑墙面局部采用花岗岩贴面，其余为乳胶漆罩面。住宅考虑乳胶漆罩面，先做毛墙面预留，交工前与住户协商后施工完成。顶棚：同内墙面。外装修：商住建筑立面采用外挂花岗岩石材墙面，局部采用GRC欧式装饰线条；住宅采用高级外墙面砖，以大麦彩色为基本色调，局部采用白色、橙色进口外墙面涂料。门窗：彩色静电喷涂铝合金窗，中空隔热玻璃。电动感应门，铝合金平开门，木门。5.4公用工程给水系统1、设计依据：(1). 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；(2). 建筑设计62、防火规范（GB50016-2006）；(3). 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-1997）；(4). 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；(5). 人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）；(6). 人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；(7). 其它现行的有关设计规范、规程、标准。2、设计范围本设计范围包括供水方案、消防系统。2、 供水方案（1）水源由城市市政给水管网供给，从不同方向的市政给水管上接给水管，在小区内形成环状管网，供给生活、绿化及消防用水。市政给水接点压力为：0.35Mpa。（2）生活用水量本项目生活用水量按规划人口容量63、652人考虑，生活用水量标准为240升/人天；绿化用水量标准为2升/平方米；管网漏损及未预见水量按以上水量的10%计算；消防用水量按建筑设计防火规范的规定，小区内同一时间火灾次数为1次，一次灭火用水量为15升/秒，灭火时间为2小时。所需水量为108立方米/天。小区最高日总需水量计算如下表： 总用水量估算表序号用水类别数量用水指标日用水量（m3）1居民用水652人270升/人天1762绿化用水3000m22升/平方米63不可预见（1+2）10%18.2合计200.2（2） 供水方式a.室外给水室外给水形成环状，供室内生活给水、室外消火栓给水、绿化给水。b.室内给水高层住宅采用无负压给水。设一套“64、无负压管网增压稳流给水设备”，该设备直接与市政给水管道串接，能够充分利用市政给水剩余压力，并可免建生活水池或水箱，使用经济。c.管材选择室内生活给水入户管采用PP-R管。室外消防系统(1). 消防水源及消火栓配置规划消防水源采用城市给水水源，在小区室外环状给水管网上，按约100米（不大于120米）的间距配置DN100室外消防栓若干，保证水泵接合器在40米范围内有足够数量的室外消火栓。(2). 消防通道小区内各类建筑物充分考虑消防要求，保证一定的消防间距，小区道路的修建应满足消防要求，合理设置消防通道，保证消防车快速通过，给消防扑救创造有利条件。(3). 管材选择室外埋地加压消火栓管道和自动喷淋65、管道采用球墨铸铁给水管道，橡胶圈连接。排水系统（1）排水方式本工程采用室内污废分流排水系统。室内排水：二层以上为一个排水系统，一层单独排放。室内生活污水由污水管网收集经化粪池处理，排放到市政污水管网。地下室地面冲洗水经明沟收集后用潜污泵提升排至室外污水检查井。小区污水排入张家港路现有污水管道。（2）管材选择室外污水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）双壁波纹管，电热熔连接。雨水系统(1). 室外雨水流量计算：雨水流量计算采用XX县的暴雨强度公式，重现期P取3年，并采用P=50年重现期进行校核。雨水流量Q=424升/秒。(2). 雨水排放方式小区所有建筑屋面雨水均采用有组织排水，按不大于200m2/66、个设置雨水斗。区内雨水排放结合地面径流由道路雨水汇集口进入雨水管网。(3). 管材选择室外雨水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）双壁波纹管，电热熔连接。电气设计1、设计依据(1). 民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；(2). 建筑照明设计标准（GB50034-2004）；(3). 供配电系统设计规范（GB50052-2009）；(4). 低压配电设计规范（GB50054-95）；(5). 智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）；(6). 建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；(7). 业主提供的其他有关资料。2、设计范围本设计范围包括建筑的负荷等级与供电电源、供电方式67、人工照明、防雷与接地措施等。3、负荷等级与供电电源本工程中高层住宅的消防设备，应急照明及普通客梯等重要用电设备为二级负荷。一般电力，照明用电属于三级负荷。本项目用电由市政10KV电缆接入小区，以电缆埋地方式进入小区箱变，供电电压380V/220V，三相，50Hz。4、供电方式供电方式，采用放射式和树干式相结合的混合方式。由配电房至建筑单体的供电回路采用VV22-1kV型铠装电缆直埋，进建筑物穿金属保护管。室内配电引出线路采用BV-500V导线穿钢管敷设方式。供电线路始端的配电系统专用盘对各供电回路单独计量以便于管理。5、计量方式l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。电：68、204户*100度/户/月*12=24.48万度200万度符合标准6、人工照明小区内所有建筑、小区道路照明灯具选用不同形式的节能灯具，按相应的照度标准设计。水泵房及其它场所采用防潮型荧光灯具。变电所、消防泵房、消防控制室等重要机房设置应急照明。疏散走道及疏散楼梯设置应急疏散指示灯。7、防雷与接地措施本工程为二类防雷建筑物。利用结构柱外侧主钢筋两根不小于20作为引下线，该两根主筋连接需用焊接，下端与接地极连通。本工程采用联合接地方式，利用建筑物基础内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。变电器中性点工作接地、防雷接地、电气设备保护接地、电梯控制系统的功能接地等电位联结接地及其它电子设备的功能69、接地合用同一接地体。8、弱电设施1)通信根据使用数量设置电话线路，以满足居民外部通讯的要求。2)有线电视系统本项目住宅、会所建筑设置有线电视系统，接入城市有线电视网，满足居民对文化生活方面的需求。宽带系统小区内敷设预铺设有线宽带网3）设置有线电视子系统，以满足居民上网及办公等多方面的需求5.4.6天然气设计计量天然气：0.5m/天/户*30天*12月*204=3.672万m50万m符合标准第六章 节能、节水6.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益70、的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目应从设计、技术、设备、材料等方面采取多种措施尽量减少能源和水资源消耗。6.2节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计、施工至使用、管理的各个环节，贯彻履行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。建筑节能1、设计依据(1). 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26-1995）；(2). 住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；(3). 民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；(4). 河南省居住建筑节能设计标准（寒冷地区）（DBJ41/06271、-2005）；(5). 河南省民用建筑节能设计实施细则（采暖居住建筑部分）（DBJ41/041-2000）；(6). 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。2、建筑节能设计(1). 建筑布置与体型1). 本项目居住建筑朝向应综合考虑采光、集热、通风等因素，宜采用南向或南偏西15朝向。2). 各栋楼之间的建筑间距在满足规范的要求下适当加大，宅间绿化，通风效果良好。(2). 节能技术措施说明：1). 外墙：采用外墙外保温技术，外墙材料与设计满足最小热阻要求。2). 屋面：采用保温隔热屋面。保温材料选用挤塑聚苯板，隔热层可选用架空隔热层或种植隔热层。3). 外窗：外窗采用双层中空玻璃窗，72、有良好的气密性和隔热性。4). 住宅入户门采用安全防卫门。(3). 公共建筑节能设计小区中公共建筑，为完全独立的建筑。公共建筑结合道路走向采用长方体外形，基本呈南北朝向，体型平直没有过多凹凸，开窗面积较大，自然通风良好，建筑节能立足于通过围护结构自身节能措施降低能耗，在冷、热桥部位均贴保温材料进行阻断，将公共建筑的围护结构能耗降至最低。(4). 给排水节能设计1). 卫生器具配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品。坐便器采用6升冲洗水箱。2). 所有水泵组采用高效、低噪型产品。3). 加强物业管理措施，对重要设备实施监控。(5). 电气节能设计1). 高层公共部位、高层住宅公共部位73、（电梯厅除外）设公共照明，照明控制采用节能自熄开关，以达到节能的效果。2). 照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯，同时采用节能型快启电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器，以达到节能的效果。智能化管理节能该项目的照明控制系统、给排水系统、消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等应进行最合理调控，达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。设备节能(1). 采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择，合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源。(2). 机电设备采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低74、电能损耗。对空调系统优先采用节能型采暖空调设备，合理确定供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。(3). 优先选用高效、长寿的节能光源和灯具，并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。(4). 选用低损耗、节能、低噪型、干式变压器，采用集中式电容补偿装置。6.3节水措施(1). 应采用节水型设备和器具。如自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。(2). 提高用水回收率和重复利用率。(3). 供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功75、效。6.4能源管理建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。第七章 环境保护7.1建设地点环境现状本项目地处XX东大街西段南侧。周围无污染性企业，环境空气质量现状良好，适合本项目的建设。编制依据（1）中华人民共和国环境影响评价法；（2）建设项目环境影响评价分类管理名录；（3）河南省建设项目环境保护条例；（4）环境空气质量标准（GB3095-1996）；（5）城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）；（6）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（7）地表水环境质量标准（GB3838-2002）；（8）建筑施工场界噪声76、限值（GB12523-90）。环境保护目标遵循可持续发展战略思想，切实保障资源合理开发和利用，保护生态环境，改善城市环境质量，形成城市生态良性循环。将本小区打造成用地布局合理、公共设施完善、水质清澈、绿树成荫、安静舒适、充满魅力的以居住为主兼具商业、文化娱乐功能的综合区域。环境质量标准(1). 小区内水系为水体保护二级控制区，执行国家地面水环境质量标准（GB3838）中类与类水体标准。(2). 小区内大气环境质量须达到国家二级标准。(3). 根据城市区域噪声标准（GB3096），小区噪声昼间值60dB；夜间值50dB。7.2项目建设对环境的影响及防治措施本项目在设计、施工及经营管理中，应充分考77、虑和照顾项目所在区域当前及今后的自然生态环境，严格遵循新区规划中人与自然共生的原则，注重室内外生态环境的协调，实行环保和污染治理并行的管理措施，使之符合环境可持续发展的要求。施工期对环境影响及治理措施本项目工程量大、工期长，各种材料、设备、车辆、人员繁多，对周围环境会造成一定的影响，应采取措施加以防治，尽可能减少不良影响。(1). 噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。针对项目周围环境特点，本工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工季节和时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声对噪声源40米以外区域的人群不78、会造成影响。(2). 废水施工地的生活污水、施工中开挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的废水，会对周围环境和水体构成一定污染。可采取的措施是：生活污水集中收集，经化粪池预处理后，排入市政排污管网，固体垃圾废弃物和化粪池沉积物由专人负责定期清运。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料，采取围护和加盖棚布等措施，防止流失。(3). 大气建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石屑；运输车辆加装棚布。(4). 废弃物施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土、石方，回填后多余部分全部运至垃圾处理场妥善堆放79、，对环境影响较小。(5). 土方开挖施工期间工程土方在开挖堆放时易被雨水冲刷，造成水土流失。在施工时应采取以下措施：1). 土方开挖时应避开雨季施工。2). 采取建挡土围墙、护砌、设置排水沟、多余土方妥善处理、定期清运等措施。3). 对施工场地及料场进行围护，多余土、石方妥善处置，临时堆放时，应定点集中堆放，并采取防护措施。使用期对环境影响及治理措施(1). 污水治理使用期间排水系统按照清污分流制原则排放，雨水与污水分流，生活废水与生活污水分流，生活污水经污水站初步处理后汇入市政污水管网。生活废水、雨水经净化处理后用于绿地灌溉或送至喷水池。生活污水经处理后排入市政污水管网。(2). 废气治理本80、项目废气主要为住户厨房排放的油烟，对油烟的治理，可通过扩大小区内绿化面积，改善小区的空气状况。另外，地下车库在运行和使用中，进入地下车库的小型和中型汽车，多以汽油为燃料。因此，汽车在库内启动、行使排出的废气主要是一氧化碳。为使停车间内的有害气体浓度不超过容许值，主要手段是加强通风，以排除和稀释有害气体。(3). 固体废气物治理本项目固体废弃物主要是居民产生的生活垃圾，在人流密度大、保洁难度高的区域，如出入口、公共洗手间等，设专门的卫生清洁人员，随时清理。在场区内合理布置垃圾箱，设专用垃圾房，垃圾集中堆放，由环卫部门装车外运，日产日清。(4). 噪音治理本项目不同的区域，对噪声控制的标准也各不相81、同，在建筑设计方面应按照有关规定，注意功能分区及隔声材料的运用等。会所等娱乐用房的噪音，采用隔音、吸声、消声、减震等方法进行防治。高层建筑的空调、电梯、通风机房等有噪音源的设备间，均采用隔音减震措施，包括墙体上使用吸音材料、隔音门等。冷水机组、水泵、空调箱、风机基础上设减震台座。吊挂风机及水泵进出口处设减震软接头，冷水机组的主要管道采用防震吊架，冷却塔排风口处设置消声器。室外停车场用绿化隔离带隔声。7.3绿化绿化既可美化环境，又可衰减噪声，净化空气。本项目在主要道路两侧种植树木，建筑周围及部分空地上，采用点、线、面相结合的方法，设计绿化带，栽花种草。并根据实际情况，设计小品、雕塑等园林景点，设82、置公共绿地和广场，提供公众娱乐休闲活动空间，通过绿化、美化措施，将该小区建成一个环境优美的文明小区。7.4环境评价本项目环境空间设计合理，其建设不会造成城市环境的质量恶化和对周围自然环境的污染和破坏。在建设和使用期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均能满足要求。小区建成后，可以给居民提供了一个舒适、健康的居住环境，丰富城市的景观设置，为XX县的可持续发展做出贡献。第八章 劳动安全卫生8.1危害因素及危害性分析本项目区内建筑物类型包括高层住宅、高层商业和公共服务设施等，建筑体量较大、施工涉及面广、工期较长、综合性强。在施工过程中的不安全因素主要有以下几种：(1). 人的不安全因素主要为违反操作83、规程、劳动纪律，或教育培训不够、缺乏安全操作知识，没有安全技术措施或缺乏安全技术措施，不作安全技术交底，安全生产责任制不落实，违章指挥，违章作业等不安全行为。随着大量施工机械设备的入场使用，人的不安全因素的比例会有所增加，因此，须重视人的因素，选择具有知识技能、应变能力和资格，并能适应工作和作业岗位的人员以杜绝和预防出现人的不安全因素。本项目在施工管理上应特别注重劳动安全教育工作，加强现场的安全检查，及时发现隐患，清除危险，把伤亡事故频率和经济损失降到最少。(2). 物的不安全因素本项目在施工过程中物的不安全因素主要为机械设备等物质或环境所存在的不安全因素。如防护等装置缺乏或有缺陷，设备、设施84、工具、附件有缺陷，个人防护用品用具缺少或有缺陷，施工场地环境不良等。(3). 季节性施工的不安全因素本项目由于建设工期较长，不同季节的气候（如雨季、冬季）对施工生产带来的不安全因素，可能造成各种突发性事故，须从防护上、技术上、管理上采取一定的措施。(4). 不确定性因素本项目由于内部功能复杂，设备繁多，存有少量着火源和可燃物，若管理不善，容易发生火灾，造成严重后果。在设计时应把楼内人员的生命安全放在首要位置来考虑，立足于以防为主，防火与灭火相结合，充分发挥建筑内部自救设施的作用，力求措施严密、设备完善、技术先进、使用方便、安全可靠、经济合理。8.2劳动安全根据国家劳动安全规范和要求，本项目在85、施工、设计、使用中应采取以下安全防范措施：(1). 桩基、土方等地下工程施工中应防止土方塌方、位移。(2). 设立高处作业的上下安全通道。垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。(3). 进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。(4). 对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。(5). 考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。(6). 走道应与安全疏散通道相连，以保证人员安全。(7). 建筑内部的电线设施应隐蔽或外部设有安全防86、护措施。(8). 楼梯应采用防滑条，并设有直通室外的安全门。(9). 住宅建筑的阳台栏杆设计应防儿童攀登，垂直杆件间距符合规范规定。在放置花盆处，必须采取防坠落措施。各套住宅之间设分隔板。(10). 各出入口设管理值班室，有效地提高小区的安全程度。8.3卫生措施为创造良好的办公、住宿环境和条件，应采取以下措施：(1). 本项目的规划设计要满足业主对卫生方面的要求，即为业主创造良好的日照、通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。(2). 楼内走廊及各功能用房要保持环境整洁、舒适、安静、公共场所禁止吸烟，做到无噪音、无烟、地面定时清洁。(3). 公共卫生间(厕所、盥洗室)宜有自然采光和不87、向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味。(4). 采用非饮用水做冲洗和浇洒等用时，应有明显的标志，非饮用管道不应与饮用水管道相连。(5). 贮水池、高位水箱应有防污染措施，容量不宜过大，以防水质变坏。(6). 建筑每层设清扫工具存放室和清洗水池。垃圾收集存放间应靠近电梯间，宜有专用通道运出垃圾。垃圾集中存放处，应设冲洗排污设施。(7). 本项目要有规划设计完善的给水和雨水、污水排放措施，保证住宅小区内空气新鲜，水质清洁，无有害气体及烟尘污染。(8). 本项目的住宅布局要保持合理的间距及走向，以有利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，88、并能有效地防止噪声污染。(9). 本项目应规划有大面积的公共绿地，以达到改善气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。第九章 组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。9.1组织机构设置XX市XX置业有限公司实行总经理负责制。总经理下设行政副总、运营副总、销售副总，分别管理各有关职能部分。公司组织机构图如下：组织机构图总经理行政副总运营副总销售副总办公室人事部财务部保安部采购部工程部营销部物业管理部售后服务部9.2公司各部门职能l 办公室：负责公司行政管理、协调接待、公文撰写等。l 人事部：负责人员的89、招聘、录用、调配；人事的考核，晋升、奖惩；员工的教育和培训工作。l 财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。l 保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。l 采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。l 工程部：(1). 工程前期准备1). 技术准备a. 审核施工图纸；b. 编制房地产开发项目组织设计；c. 编制或审核施工图预算；d. 编制或审核主要材料、半成品、设计计划；e. 对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训；2). 物资准备3). 现场准备现场踏勘；组织施工单位放线并90、检验。4). 其它准备a. 利用招标形式、优选施工队伍；b. 办理开工手续；c. 办理质监委托；d. 组织设计交底；e. 施工现场地下隐蔽物（各种市政管线、防空洞）的管理。(2). 现场工程管理a前期阶段的部分工作b旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作；f. “五通一平”；g. 其他的工作（临建、占路，占地的办理）；h. 施工建设阶段的工作i. 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理；j. 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理；k. 做好工程收尾的组织安排，竣工验收；l. 做好工程资料的汇集、参加项目的资料归档工作；m. 做好工程决算及项目移交。l 营销部：91、负责商品房的销售和管理；作好销售计划的编制及销售策划工作。l 售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。l 物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。公司采用直线职能制的组织形式，这一组织形式既能及时指挥、统一命令，又能发挥职能部门和专业人员的工作特长，但总经理要注意协调各职能部门的关系，领导层要把握并及时处理管理系统中的各种矛盾。9.3劳动定员部门管理人员营业人员技术人员业务人员合计决策管理总经理11副总经理33行政管理办公室22人事部22财务部22运营管理保安部44采购部33工程部325销售管理营销部1315售后服务部112物业管92、理部134合计143412339.4员工培训培训是公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展、提供人力资源的保证；培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。本项目将为员工适时提供大量的培训。(1). 培训形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提93、高修养，不断开发和提高自身能力。(2). 培训种类1). 公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。2). 公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。3). 公司除94、举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。4). 外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。(3). 培训积分制度职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员95、晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。(4). 培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。第十章 项目实施进度10.1项目实施本建设项目的管理必须严格遵循基本建设程序。从决策到工程验收交付使用，分为五个阶段，即前期工作阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和工程验收阶段。各阶段的主要工作如下：(1). 前期工作阶段项目申请报告的编审；组建项目管理机构；办理项目规划、土地、环保、消防、电力等行政审批手续；选择设计、地质勘察单位。(2). 96、设计阶段项目方案设计、扩初设计和施工图设计，并于扩初设计和施工图设计阶段编制设计概算和施工图预算。(3). 施工准备阶段项目场地平整；监理和施工单位招标；办理质量监督备案和施工许可证。(4). 施工阶段进行工程实体的施工。(5). 工程验收阶段工程竣工验收；工程档案移交。10.2项目实施进度安排本项目从获得土地使用权开始至房屋销售结束计划用时3年，其中建设期1年、销售期2年。为加快建设进度，缩短建设工期，建设期施工前的各项工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉。本项目施工进度计划详见本章附图“项目实施进度计划图”。10.3项目实施进度控制措施项目实施过程中，进度控制的措施应包括组织措施、技术措97、施、经济措施及合同措施。(1). 组织措施1). 建立进度控制目标体系，明确各参建单位的进度控制人员及其职责分工。2). 建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络。3). 建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度。4). 建立进度协调会议制度，明确协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等。(2). 技术措施1）.编制进度控制工作细则，指导项目管理人员实施进度控制。2).采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，并结合计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。(3). 经济措施1). 及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。2). 对应急赶工给予相应赶工费用。3). 对工期提前给予98、奖励。4). 对工程延误按合同扣取误期赔偿金。(4). 合同措施1). 加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。2). 严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查。3). 加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。4). 加强索赔管理，公正地处理索赔。序号时间（月）工作阶段第一年第二年第三年1234567891011121234567891011121234567891011121前期工作2设计阶段3施工准备4施工阶段5竣工验收6房屋销售项目实施进度计划图第十一章 项目招投标11.1招标原则为保证99、工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。11.2招标依据(1). 中华人民共和国招标投标法；(2). 中华人民共和国建筑法；(3). 河南省招投标有关规定。11.3招标条件(1). 建设工程项目已经报建；(2). 施工图纸已经审查相关技术资料齐备；(3). 工程建设资金、设备的来源已落实；(4). 工程项目已经过规划管理部门审批，取得建设工程规划许可证；(5). 依法取得土地使100、用权，前期工作已基本完成；(6). 招标申请已经招投标办核准。11.4招标范围本项目招标范围包括项目勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料等的采购等。11.5招标程序本项目招标活动具体程序如下：(1). 本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后进行公开招标。(2). 招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。(3). 本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。1). 勘察设计招标勘察设101、计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，本项目要求投标人具有建筑专业乙级及以上资质。2). 施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。本项目要求投标人具备建筑工程专业乙级及以上资质。3). 施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求投标人具备建筑工程施工二级及以上资质。4). 设备与主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(4). 组织潜在投标人踏勘项目现场。(5)102、. 本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。11.6招标组织方式根据“中华人民共和国国家发展计划委员会令”第9号建设项目项目申请报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定，招标基本情况见下页表格。 招标组织方式项目名称招标范围组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理施工设备材料11.7投标(1). 本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。(2). 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件103、送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。(3). 投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明。(4). 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。(5). 投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。11.8开标、评标和中标(1). 开标由委托的招标代理机构主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间及预先确定的地点，邀请所有投标人参加。(2). 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济104、等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当是从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。(3). 中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同。(4). 中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转包中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转包。第十二章 投资估算及资金来源12.105、1投资估算估算说明本项目建设投资估算范围包括工程费用、工程建设其它费用（其中包括建设用地费用）、基本预备费等。工程建设投资估算1、编制依据(1). 投资项目可行性研究指南计办投资200215号；(2). 投资项目经济咨询评估指南咨经199811号；(3). 河南省建设工程工程量清单综合单价(2008版)；(4). XX县建设工程材料基准价格信息；2、编制方法(1). 建安工程费用根据相同结构的类似工程估算，并参考现行市场材料价格和XX县工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。(2). 室外工程（含园林绿化）费用参考类似结构类型和容积率的小区，折算成单位建筑面积均摊价格计入。(3). 工程建设106、其他费用按有关规定计取，其中：1). 征地费用：根据业主提供的数据计入；2). 建设单位管理费：按豫财建2002125号文件规定计入；3). 前期咨询费：按豫价房字1999337号文规定计入；4). 配套费：按建筑面积以80.00元/m2计入；5). 勘察设计费：参照国家计委、建设部（计价格200210号）文件规定计算；6). 工程监理费：参照建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格2007670号文规定计入；7). 招标代理服务费：按河南省计委豫计收费20032号文规定计入；8). 环评费用：根据国家发展计划委员会、国家环境保护总局环境影响评价收费标准计价格2002125号文件规定计入；(107、4). 基本预备费率取4；12.2项目总投资构成本项目建设投资8000.50万元，具体构成见下表项目总投资构成表 单位：万元序号项目数量所占比例1工程建设投资8000.50100%2工程费用5794.7272.43%3建设用地费用1164.2014.55%4工程建设其它费用733.869.17%5基本预备费307.723.85%工程建设投资详细构成见本报告附表：投资估算表。12.3资金筹措工程建设投资8000.50万元，全部由建设单位自筹。第十三章 财务分析项目计算期3年，其中建设期1年，房屋销售期2年。13.1分析评估依据(1). 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(2). 投资项目经济108、咨询评估指南；(3). 现行有关财税制度及其它有关经济法规和文件；(4). 建设单位提供的基础数据。13.2销售收入、营业税金及附加估算销售收入估算1、销售计划根据国家有关商品房预售的规定及本项目进度计划，结合XX县近几年房地产市场供需情况和项目周边楼盘销售情况，确定本项目内各类物业的销售计划如下表：销售计划表销售期销售期第一年销售期第二年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度比例15%15%15%15%10%10%10%10%2、销售价格根据近年来年XX县同类型商品房销售价格以及价格变动趋势，预计销售期2年内小区各种物业类型的销售价格如下表： 预计销售价格表销售项目销售期第一年销售109、期第二年住宅建筑2500元/m22600元/m2商业建筑3000元/m23120元/m2注：各销售项目每年的价格涨幅按4%考虑。3、销售收入按上述销售计划和销售价格，全部销售收入总计10614.78万元。具体计算详见本报告附表：销售收入、营业税金及附加估算表。税金及附加项目销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，合计1050.86万元，具体计算详见本报告附表：销售收入、营业税金及附加估算表。销售期费用（经营成本）估算（1）销售期宣传、营销费用按销售收入的2%计取；（2）销售期管理及其他费用按销售收入的2%计取；13.3现金流量分析本项目以3年为计算期，对全部投资进行了110、现金流量分析，具体数据可见下表。现金流量分析数据表序号名 称单位指标1全部投资内部收益率（所得税前）%21.56%2全部投资内部收益率（所得税后）%16.10%3全部投资财务净现值（所得税前；Ic=12%）万元2071.184全部投资财务净现值（所得税后；Ic=12%）万元1461.015投资回收期（所得税前）年1.976投资回收期（所得税后）年2.13现金流量分析详见本报告附表：现金流量表。13.4投资利润率本项目利润1146.67万元。计算详见本报告附表：利润计算表。投资利润率=利润总额/投资总额=18.70%。13.5财务分析结论本项目全部投资内部收益率（所得税前）为21.56%，大于行111、业指标12%，投资回收期（所得税前）为1.97年，全部投资财务净现值（所得税前；Ic=12%）为627.43万元，投资回收期（所得税后）为2.13年，全部投资财务净现值（所得税后；Ic=12%）为442.73万元，投资利润率为18.70%。经过分析可以看出，本项目投资回收期短，投资回报高，财务角度可行。第十四章 风险分析为了确保项目的投资效益，合理的规避和防范项目实施过程中的各种风险，需要进行本项目的风险分析。14.1风险因素分析(1). 自然风险自然风险指由于自然因素的不确定性对项目的建设和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对项目投资者造成经济上的损失。本项目自然风险因素112、主要包括：火灾风险、暴风雨风险、气温风险等。(2). 政策风险政策风险指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便即是处理由此而引发的风险。政策风险可分为以下几类：经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。(3). 经济风险经济风险因素指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险113、融资风险、管理风险、工程招标风险、国民经济状况变化风险。(4). 技术风险房地产技术风险指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。(5). 社会风险社会风险因素主要指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、治安风险。(6). 内部决策和管理风险内部决策和114、管理风险指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、产品类型选择风险；人、财、物组织管理风险等。14.2风险控制及早地发现或预测到上述风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：(1). 通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制项目投资过程中的风险。(2)115、. 通过加快进度来回避风险开发经营周期越长，项目建设中和建成后的经济形式、政治形势越难预测，项目可能遭遇的各种风险因素也越多。针对该项目，开发单位应重视做好选址、完善土地手续、拆迁、项目前期报建手续、资金筹措、方案定型等方面的工作，使工程能尽早开工并顺利实施，缩短建设工期，从而减少风险事件的发生。(3). 通过加强管理来控制风险良好的项目管理是项目取得成功的重要保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产咨询、管理单位和专家是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十五章 结论与建议15.1结论本项目的建设可以加快XX县城市建设116、和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。项目建设规模合理，建设方案可靠，功能完善，周边建设条件较好。经过财务评价，本项目商品房价格合理，财务收益率高于基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，有较好的经济效益。由此可见，本项目社会效益显著，经济效益好，具有一定的抗风险能力，建议项目早日开工建设，早日发挥良好的社会、经济效益。15.2建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几点：(1). 争取政府在政策等方面的支持，使小区建设有一个稳定、积极的社会环境。(2). 积极筹措建设资金，保证小区顺利建设；强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。(3). 项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。(4). 项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。