1、目 录 第一部分 业主/用户手册1-12欢迎函1简 介2服务承诺3经营户须知4-12一、入伙管理4-5二、物业管理服务费5-6三、注意事项6-12供水、供电、供冷和供暖6-7搬运物品事宜7公共秩序服务7-8公共环境清洁服务8促销活动8-9日常维修服务9防止灾害及应急处理办法9-11法律法规、政府政策12第二部分 临时管理规约13-22第三部分 前期物业管理协议23-32第四部分 二次装饰装修管理规定33-41第五部分 便民电话42欢迎函尊敬的业主：您好！恭喜您到XXXX城市广场商铺经商。在今后的日子里，我们将竭力为您经营的商铺提供人性化的贴心服务。我们期待着与您携手，共同把XXXX城市广场建成2、最具实力的集购物、休闲娱乐、酒店服务、商务办公为一体的现代景观型城市商业广场。XXXXXX物业管理有限公司秉承了“XX房产，诚信久远”的企业精神，不断借鉴先进的管理模式，制订并实施高标准的管理服务方案，尽可能的让您在XXXX城市广场的每一刻，都能全面体验到全方位、贴心的服务。我们的客户服务电话是：XX。XXXXXX物业管理有限公司及物业简介XXXXXX物业管理有限公司是由XX省享誉盛名的XXXX商城股份有限公司与XXXXXX房地产开发有限公司合资于XX年初成立的专业化物业管理公司。XXXX城市广场项目占地14000平米，规划xx面积8.3万平方米，建成后将成为XX商城、休闲娱乐、酒店服务、商务3、办公于一体的现代景观型城市商业广场。商铺地上三层，总xx面积近5000平方米，位于XXXX城市广场东部，紧邻XX商城，并与XX商城有连接门连通，形成了XX城市广场内人流最充沛的步行街。商业街内有70余套商业单位，是XX城市广场内最富有活力和商机的区域。XXXXXX物业管理有限公司将在日后的管理服务中以国际、国内的先进管理理念为先导，借鉴先进管理模式，以科学的决策，精心的组织，人性化的管理不断提高完善物业管理水平，创造良好的社会、环境、经济效益。竭力打造“XX”品牌，奉献精品物业。服务承诺XXXXXX物业管理有限公司本着“以人为本，诚实求信，树立品牌，成就社会”的管理方针，竭力为经营户提供贴心周4、到的高品质服务，我们将实行以下服务承诺：1、高标准运作坚持以ISO9001质量标准为纲，以国优示范标准为目标，坚持全方位、高标准的科学、规范化管理。2、精细管理针对物业管理的特殊性和经营户不断增长的服务需求，不断改进管理模式。加强全体员工职业道德的培养，不断提高基层员工的专业技能，使我们的管理更具人性化、专业化、规范化。3、诚信服务为适应满足经营户需要，我们设置了经营户服务热线，建立了完善的服务运作体系，我们还开展各类特约服务，为经营户提供多项增值服务，包括房屋租赁中介服务、上门维修、物品看管等，通过这种贴近式、人性化、换位思考的管理服务模式，加强公司与经营户之间的感情沟通。4、积极推行首问责5、任制、一站式服务模式，整合管理资源，确保为经营户提供服务的保安、维修、清洁绿化等工作的质量与效率。经营户须知根据国家和省、市的有关法规、政策及购房合同编制，其宗旨是向业主阐述本公司提供的服务、一般守则和安全措施等，使业主了解自己应有的权利和义务。一、入伙管理1、请您在接到交房通知书后，按约定的日期办理入伙手续。2、办理入伙手续时，请您务必带齐以下证件（及复印件）：购房预售合同；业主身份证及印章；交房通知书；已交款项的收据；公司购买的还应带法人证件和公章；委托他人办理还应带业主委托书、业主身份证复印件、代理人身份证等有关证件。3、按照入伙手续的安排顺序依次办理。4、请业主如实填写业主信息登记表，6、签订前期物业管理服务协议、防火安全责任书等。5、业主收楼验房时，应仔细查看室内设施、设备是否齐全。如有问题，请填入商铺交接验收清单中，物业公司将尽力配合您向建设单位、施工单位寻求解决办法。6、业主收楼后应正确使用房屋，在保修范围内如发现工程质量问题，建设单位将责成有关部门免费维修。如因经营户使用不当所致，则由业主自行支付维修费用。如超过保修期限将由业主自行维修。7、为了保证商铺街的统一、美观及安全，公共区域及楼道内严禁堆放私有物品。8、装修请严格执行装修管理规定，禁止私自装修，并在约定的装修时间内完成，保证商铺的正常经营，否则，我们会为了全体经营户利益对相关责任人进行处理。二、物业管理及其收费7、标准（一）物业管理概论所谓物业管理是指业主通过选聘物业管理企业（前期物业管理由建设单位选聘），由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）物业管理的主要内容1、房屋共用部位的维护与管理。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。3、环境卫生、绿化管理服务。4、XXXX城市广场内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。5、物业管理装饰装修管理服务。6、物业档案资料的管理工作。7、代收代缴收费服务。8、专项服务或委托服务（物业管理企业为满足部分经营户、群体和单位的一定需要而提供各项服务工作是一种针对性8、的专项服务或委托服务，实行有偿服务收费标准）。（三）物业管理服务费的用途1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修费用（公共水电费用和中央空调费用除外）。3、物业管理区域清洁卫生费用。4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业的固定资产折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9、法定税费。10、物业管理企业的利润。11、法律法规规定的其他费用。（四）专项维修基金的管理执行国家、地方法律法规及政策的有关规定。（五）物业管理服务费1、物业管理服务费自建设单位通知业主入住之日起9、乙方每月一日前开始向甲方按商铺xx面积交纳物业管理服务费用；2、经营户应按时付清物业管理服务费，逾期未交，将每日加收物业服务费总额3的违约金。如经营户长期不在XXXX城市广场经营或工作繁忙无法保证按时交费，可预交物业管理服务费。3、业主出租房屋者可由业主或租用人交付，但若有拖欠，最终仍由业主承担。管理费查询电话：XX三、业主注意事项（一）供水、供电、供冷和供暖1、XXXX城市广场商铺内的供水、供电、中央空调等工作由相关能源部门供应，物业公司仅代为收缴费用。2、商铺内的水、电、中央空调管线均经科学设计，精心安装，不可随意更改。3、每户保证用电不超过最大限量，并注意尽量不要同时使用所有电器。4、当10、商铺停止营业时，请关好门、水电和中央空调，以免发生意外。（二）搬运物品事宜1、不得影响他人正常经营，若妨碍他人经营给他人造成损失，由搬运物品的经营户承担全部责任。2、搬运时，应将物品棱角用软细物质包装后搬运，搬运人员轻拿轻放，勿强推强拉，不得损坏其他物品和公共设施。3、搬运完毕后请将包装废料清理干净。4、为了您及XXXX城市广场全体经营户生命、财产的安全，请您不要将易燃、易爆、剧毒、放射性物品（属经营的商品除外）及各类政府查禁物品搬入XXXX城市广场之内。5、搬出大件物品需拿业主身份证或复印件，到物业公司开取放行条后才能放行。（三）公共秩序服务物业公司在辖区派出所的指导和管理下，对XXXX城市11、广场的安全保卫工作采取多种措施严密管理。除配备消防自动报警系统等先进的技术防范设施外，还有一支实施准军事化管理、素质过硬和作风优良的社区巡防队伍，对XXXX城市广场商铺各出入口及其他公共场地实施严密监视。1、为了使XXXX城市广场商铺安全稳定，请您积极与物业公司配合建立完整的经营户资料，紧急联络资料更新时及时通知物业公司。2、请您留意生活中的安全隐患。如高空抛物、悬挂物品等，都可能对他人造成终身的伤害，所以请您务必教育、监督好自己及租户遵守文明公德。3、请您爱惜并能熟练使用各类治安防范设备，并教育儿童切勿玩弄此类设备，以免造成设备失灵或人身伤害。4、任何人不得私自占用或堵塞XXXX城市广场内的12、消防通道，以确保紧急状态下疏散通道的畅通。5、XXXX城市广场内的消防设备和器材是确保全体业主生命财产安全的重要工具，请您切勿随意使用或挪动，特别是设在商铺内的消防设施。6、如果发现有可疑人员和现象，请您及时通知物业公司或派出所。（四）公共环境清洁服务为了保持优美的居住环境，请经营户自觉遵守市容卫生的有关规定。公共区域的卫生由物业公司统一清洁，但需要大家共同维护自觉爱护。1、经营户请将生活垃圾袋装后放入公共垃圾桶内，切勿随意丢放在楼道及公共场所，以免给他人造成不便。2、公共区域不准堆放任何杂物，并教导儿童不要随意乱画、乱涂、乱刻，禁止向下扔杂物、泼水等不文明现象。3、爱护花草树木，不要向绿化带13、内乱扔烟头、果皮和纸屑；更不要随意践踏、破坏草坪，以免影响整体绿化环境。（五）促销活动为了促进各个商铺生意兴隆、品牌更有竞争力，提高各商铺收益和价值，物业公司将根据不同的季节、节日，联系有关品牌厂家及经营户，由有关品牌厂家及经营户在商业街内外举办各种促销活动。（六）日常维修服务 1、特约服务因物业管理费系对公共部位设备设施进行维护和修缮的，所以室内维修属于有偿（保修期之外）服务。为了您的维修更加及时，物业公司聘请了专业维修人员，实行上门维修服务。在商铺营业时间提供日常维修服务，非营业时间提供紧急维修服务。2、服务项目及收费标准物业公司将根据经营户需求及相关行业收费标准制定XXXX城市广场商铺服14、务项目及收费标准。经营户经营率达到一定水平时，我们将予以公示。（七）业主防止灾害及应急处理须知1、 财产及人身安全（1）对自称为公共机构或政府机构的人员上门检查时，必须查验其证件。（2）发现违法犯罪行为发生，必须保持镇定，及时联系物业公司，及时拨打报警电话110。（3）商铺中若放有贵重财物，做好防范措施，必要时尽可能带走并妥善保管。（4）停止营业时务必锁好全部门窗。（5）经营户可与派出所联系安装防盗系统。（6）切记！如果钥匙遗失，请立即更换门锁。2、火灾（1）若发现火警，保持镇静，立刻拨打火警热线119并联系物业公司。（2）切断电源总开关。（3）打破消防警铃玻璃报警并通知邻居及顾客尽快逃离现场15、。（4）保持冷静，确定逃生方向及安全门位置。（5）切勿使用电梯，必须从楼梯逃生。（6）若火势蔓延，应关闭通往失火现场的所有门窗，堵塞门窗缝隙以隔离控制火势，并逃到安全地带等待救援。（7）出门前先以手触摸门板及门把手，感觉热烫时切勿开门。（8）如被火焰或高热浓烟所围困时，谨记烟和热气流都是向上升腾的，接近地面的空气含氧量较高，温度也较低，故应蹲着身子或爬行逃生。有可能的话，尽量用湿毛巾捂住口鼻，以免直接吸入浓烟。（9）XXXX城市广场商业街公共地方设有灭火用具，住户应熟悉灭火器的位置和用法；在不熟悉灭火器的情况下，切勿乱用。（10）当发生火警时，所有人都应该完全撤离火场，不能例外。逃离火场的人员16、，须在指定的空旷地方聚集，不要到处乱跑及影响灭火和救援人员工作。（11）发生火警时，应协助公安及消防人员阻止他人进入火场；在消防部门未宣布失火楼宇解禁之前，任何人员不得进入。（12）在撤离物业或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责照管。最后离开的人必须锁门。3、触电抢救（1）关闭电源开关，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开，使触电者迅速脱离电源。（2）切勿用身体接触触电者，以免自身触电。（3）若发现心跳、呼吸微弱或停止，应立即拨打120同时就地进行人工呼吸和心脏按压，直至呼吸心跳恢复正常为止。4、地震（1）地震发生时应保持镇定，可躲在房屋中坚固部位（如墙角）或坚固的物品下17、面，防止受到伤害。（2）远离窗户、玻璃隔板、书架或悬挂的物体。（3）准备应付接连多次的余震。（4）房屋如受到损坏，地震结束后及时通知物业公司。5、水浸（1）发生水浸时应立即切断电源和水源，把贵重物品移往高处。（2）水浸之后尽快清除积水，避免对楼宇结构造成更大损害及影响环境卫生。（3）加强治安防范，防止盗贼进入户内。6、暴风雨雪（1）关好所有门窗。（2）尽量留在室内，以免被强风刮落的物体击伤。（3）小心地面、路面湿滑，防止滑倒摔伤。驾车人士应注意路况，请勿超速驾驶。（八）法律法规、政府政策本手册主要援引下列国家、地方法律法规及政府政策物业管理条例中华人民共和国国务院令第379号临时管理规约第一章18、 总则第一条根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，制定本规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条本规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第三条建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。第二章物业基本情况第四条 本物业管理区域内物业的基本情况。“XXXX城市广场” 位于XX白xx段-文化路与鲁中大街交汇处，与市政府隔街相望。项目占地14000，规划xx面积8.3万平方米。第五条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢xx19、物的全体业主共有的共用部位，包括该幢xx物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间等；2、由单幢xx物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢xx物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、中央空调、照明设施、消防设施、避雷设施等。第六条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，尚未售出的房屋及其配套设施为建设单位所有，建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三章物业的使用第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业，不得出现人为损坏物业的行为。第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁20、以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在经营、供电、供水、供热、供冷、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、室内声音控制等方面妥善处理与相邻业主的关系，不得占用楼道公用部位，不得将垃圾堆放在楼道内，不得高空抛物等。第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业公司。第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业公司，应按XXXX城市广场二次装饰装修管理规定的约定从事装饰装修行为。第十一条 业主应按有关规定合理使用水、电、中央空调等共用设施设备，不得擅自拆改。第十二条业主及物业使用人使用电梯，应遵守21、本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十三条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业电梯、通道、屋面、道路、停车场等共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点；4、在公共区域内随地吐痰或便溺，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂广告牌、张贴未经物业公司认可的告示、涂改XXXX城市广场内的标示牌、刻画楼道等；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、更改22、房屋外立面；9、未办理相关手续擅自施工，施工人员不遵守XXXX城市广场相应规定；10、践踏、占用绿地，损坏、涂画园林xx小品和花草树木；11、法律、法规禁止的其他行为。第十四条经营须知：1、应自觉遵守城市广场的有关管理规定，配合商业管理人员的管理服务；2、与物业公司签订防火安全责任书，积极落实安全管理规定，坚决杜绝消防事故及各类安全隐患。3、首层商铺除A101、A102、A103、A104、A105、A106、A108、A109、A110、A111、A112、A113临街外门外，其它区域的商铺严格遵守XX商城营业时间，同时物业公司每天封场，并对A101、A102、A103、A104、A105、23、A106、A108、A109、A110、A111、A112、A113内侧的店铺门加锁，同经营户一起锁、开门；4、商户在使用物业期间应按合同约定的经营范围进行经营，不得擅自变更经营内容；5、商铺是提供给商户经营的场地，不得在商铺内住宿，不得在商铺做饭；6、自觉遵守经营法规，共同维护商城声誉及利益，不从事违法犯罪活动，不经营假冒伪劣商品；7、经营过程中必须做到热情待客，服务周到，不允许有欺诈行为；8、与XX商城连接门的开放时间与XX商城营业时间一致，商业街营业后与XX商城连接门首次的开放时间，视商铺装修、营业情况而最终确定。经营户应每天按时开门营业，不提前关门歇业，保持一个良好的经营秩序和完整、美24、观的物业环境；9、不超范围摆卖；10、按时交纳各项费用；11、所有商铺的供暖和供冷为中央空调，在开始供暖、供冷前15天必须将供暖及供冷使用费用按商铺xx面积交齐，逾期不交费而使用的，我们将收齐全部费用并加收违约金。如经营户不需供暖、供冷，需交纳公共区域供暖和供冷费用并填写暂不供暖、供冷承诺书，物业公司关闭其室内中央空调；中央空调的具体收费标准执行有关收费标准文件和规定；12、XX城市广场商铺内的的电表为预付费插卡式电表，用水为后付费，每月抄表、收取一次；XX城市广场商业街的电梯、公共照明和一楼北门电风幕等公共用电以及清洁绿化等公共用水费用由全体商铺按各自xx面积每月分摊并每月交纳；水电费用标准25、执行有关收费标准文件和规定；13、若安装防盗门，必须统一安装到玻璃门内，且统一样式；若安装防盗窗，必须统一安装到玻璃窗内，且统一样式；14、经营户的店面广告牌（标牌）安装到商铺门上方的指定位置，经营户负责管理维护，如有损坏，经营户及时更换，不得影响商业街的整理美观；经营户可以优先有偿使用房屋外墙和公共内墙广告牌，具体办法见XXXX城市广场广告管理规定；15、积极参与建设单位、物业公司为旺铺而举办的各种活动，享受相应的权力并承担相应的义务；16、经营户利用公共场地开展促销活动，事先必须报物业公司和相关部门同意后方可实施；17、经营户车辆和商铺的送货车严格遵守XXXX城市广场车辆管理规定，不得占用26、商铺东侧的消防通道，对大件物品的搬出，实施放行条制度管理；18、当遇到强台风暴时，请关闭门窗，固定易倒物品，防止水浸和损坏。 第四章物业的维修养护第十五条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十六条 因维修养护物业（如疏通共用排水管道等）确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第十七条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主或相关业主不予配合的，物业公司可向相邻业主说明情况并经过签27、字后，在相关部门的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第十八条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业公司的同意，并在约定期限内恢复原状。第十九条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以委托他人或物业公司修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。业主应对此予以支持和配合。第二十一条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、28、使用和管理物业专项维修资金。该基金用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的中修、大修、更修及改造工程。该费用不足时，按照政府相关部门的规定执行。第五章业主的共同利益第二十二条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业公司以下权利：1、根据本规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示、停止提供服务、诉诸法律等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；3、根据有关法律、法规、政策及物业管理服务合同的相关规定，收取物业管理费、水电费、中央空调使用费、经营户室内有偿服务费及其他合法收入；29、4、制定本XXXX城市广场房屋装修管理规定，要求业主或业主使用人遵守，并进行监督、指导，对出现违章行为拒不改正者收取相应违约金。第二十三条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十四条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第二十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业公司的同意后，按规定办理有关手续。第六章30、违约责任第二十六条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业公司可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第二十七条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业公司可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。业主不按时交纳物业管理服务费用，每逾期一日应向物业公司支付物业服务费总额3的违约金，且在业主交清物业管理服务费及违约金前，物业公司有权停止对欠费业主的物业服务。第二十八条建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业公司可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民法院提起诉讼。第七章附则第二十九31、条本规约所称物业的专有部分，是指依据房屋买卖合同及本规约约定，由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十条业主转让、继承、遗赠、赠与、抵押或出租物业时，乙方应提前书面通知物业公司，应保证受让人、继承人、受遗赠人、抵押权人及承租人无条件遵守本物业的临时管理规约；本规约移交给受让人、继承人、受遗赠人、抵押权人及承租人时，本规约即对受让人、继承人、受遗赠人、抵押权人及承租人具有约束力。因经营户未及时到物业公司办理相关手32、续导致室内物品丢失或其他损失，物业公司不承担相应赔偿责任。物业公司不承担对经营户的人身安全责任和财产保管义务。第三十一条本规约由建设单位、物业公司和每位业主各执一份。第三十二条本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。承诺书为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读XXXX城市广场临时管理规约（下称本规约）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任。四、临时管理规约签约页，属本规约内容的一部分，具有本规约的约束力。五、本规约一式两份33、，业主和物业管理公司各执一份。临时管理规约签约页本人已详细阅读临时管理规约中的各项条款，愿意遵守并同意签定此规约，本人拥有的物业一旦转让，将负责向新业主移交此规约。本人所拥有的物业商铺：XXXX城市广场 号业主（代表）签字盖章：年 月 日前期物业管理服务协议本协议当事人物业管理企业（以下简称甲方）：XXXXXX物业管理有限公司购 房 人（以下简称乙方）： 为了规范物业管理市场行为，加强对本物业的物业管理，保障全体业主的合法权益，保障XXXX城市广场商铺正常经营秩序，减少物业管理纠纷。根据中华人民共和国建设部（建住户1999246号）文件关于印发前期物业管理服务协议（示范文本）的通知及有关物业管34、理法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务XX如下协议：本物业名称：XXXX城市广场乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：物业类型 商铺 其他座落位置：XX市莱城区文化南路008号XXXX城市广场 号商铺xx面积： 平方米第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策及XXXX城市广场临时管理规约，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业管理手册并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的临时管理规约35、物业管理制度和物业管理手册的行为并可依据相关管理规定对责任人收取相应违约金；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每年一次向乙方公布物业服务费用收支帐目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务1、参加业主大会，享有选举权、被选举权36、和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的临时管理规约、物业管理制度和物业管理手册；4、依据本协议向甲方交纳物业服务费用；5、装饰装修房屋时，遵守XXXX城市广场二次装饰装修管理规定；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；7、因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8、乙方取得房屋权属证书后，如对房屋转让、继承、遗赠、赠与、抵押或出租的，乙方应保证受让人、继承人、受遗赠人、抵押权人及承租人无条件遵守本物业的临时管理规约、物业管37、理制度和物业管理手册；本协议移交给受让人、继承人、受遗赠人、抵押权人及承租人时，本协议即对受让人、继承人、受遗赠人、抵押权人及承租人具有约束力。9、在出租所拥有的物业时，需到物业公司登记，退租时书面通知物业公司，否则因此造成的经营户财物丢失及欠费由业主自己承担；10、对承租人和使用人等违反本物业的临时管理规约、物业管理制度和物业管理手册等造成的损失、损害承担民事责任；11、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保、经营等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第二条 物业管理服务内容及质量一、物业管理服务内容（一）房屋共用部位的维护和管理共用部位是指38、房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、换热站、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）环境卫生1、组织专业清洁队伍对XXXX城市广场商业街内公共环境卫生及楼层公共部位进行清洁服务；2、生活垃圾日产日清；3、定期消杀“四害”（四）协助维护公共秩序1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，为XXXX城市广场商铺经营户创造一个安全、有序的生活、工39、作环境；2、发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理；3、对因管理责任造成的事故和损失负责；4、不承担对XXXX城市广场商铺经营户的人身安全责任和财产保管义务。 (五）交通秩序与车辆停放1、车辆需按规定路线行驶；进场后按指定位置停放；2、公共秩序员维护和疏通XXXX城市广场内交通秩序；3、有权禁止载有有毒、有害物品的车辆进入XXXX城市广场；4、在XXXX城市广场内因车主乱停、乱放等造成的人员及财产损失或车辆丢失由肇事者负责，物业公司不负相关责任；5、其它方面执行XXXX城市广场车辆管理规定。(六）房屋装饰装修管理见XXXX城市广场二次装饰装修管理规定。(七）城市广场文化定期举办利于XXXX城市40、广场商业街经营户经营、精神文明建设、有益身心健康的活动。二、物业管理服务质量（一）房屋外观1、房屋外观完好、整洁，无乱搭、乱建等妨碍市容和观瞻的现象；2、房屋外墙和公共内墙招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无安全隐患；3、外墙装饰无明显破损或污迹。（二）设备运行1、确保由建设单位移交给物业公司的设备安全、正常运行；2、设备维护率100%；大型及重要机电设备完好率98%。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理1、对共用设施设备制订保养计划，认真执行并做好相关记录；2、房屋本体共用设施设备整洁，共用电梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等；3、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场41、所（地）完好无损；4、维修工程质量合格率100%；道路、停车场完好率95%；化粪池、雨水井、污水井完成率95%；排水沟、明暗沟完好率95%；路灯、楼道灯完好率95%；公共文体、休闲设施及小品雕塑完好率95%。（四）环境卫生确保清洁保洁率达到95%。（五）绿化绿地植物存活率95%。（六）交通秩序与车辆停放1、保持良好交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象；2、机动车和非机动车辆分类停放，无乱停乱放现象；(七）公共秩序1、监控中心、巡逻岗值守；2、杜绝因管理过失造成的重大刑事案件和重大火灾事故。(八）消防1、消防监控中心24小时值班；2、成立义务消防队并进行培训、演练，制订灭火作战方案；3、在XXX42、X城市广场经常开展预防火灾的宣传教育活动；4、确保由建设单位移交给物业公司的消防设施、设备完好。(九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修1、建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；2、接到报修电话后，维修人员当日内到达现场；3、小修及时率95%。急修1、急修不过夜，随报随修；2、接到急修故障电话后，维修人员20分钟内到达现场；3、急修及时率100%，合格率99%以上。第三条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用和商业街公共水电费和中央空调费用）一、物业管理服务费自建设单位通知业主入住之日起乙方每月一日前开始向甲方按商铺xx面积交纳物业管理服务43、费用；二、商业物业按xx面积每月每平方米： 元；三、乙方应按时付清物业管理服务费，逾期未交，将每日加收物业服务费总额3的违约金。四、物业管理企业可以根据经营户的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬按物业管理企业相关收费标准执行；五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳或由乙方与承租人协商交纳，乙方为物业管理服务费用交纳的责任人；六、乙方转让、继承、遗赠、赠与、抵押物业时，须交清转让、继承、遗赠、赠与、抵押之前的物业管理服务费用；七、乙方空置房屋的物业管理服务费用由乙方全额交纳；八、物业管理服务费用标准按政府有关规定、双方协商调整。第四条 其他有偿服务费用一、车辆停放服务费用费44、用标准及收取办法执行XX市物价局或政府有关部门的规定。二、对于商业用水、用电、中央空调及排水费的收缴标准，均按XX市物价局或政府有关部门最新文件规定收取。为保证XXXX城市广场正常供水供电和供热供冷，物业公司每月向经营户发放缴费通知，经营户按时交费。因各种理由拒绝交纳相应水电和冷热费造成的XXXX城市广场停水停电停冷和停热及其他连带责任由未交费经营户承担全部责任。三、代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、中央空调费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关部门的规定。第五条 专项维修资金的管理与使用专项维修资金的管理与使用执行X45、X市物价局或政府有关部门的规定。第六条 保险一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋xx面积比例分摊；二、乙方财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第七条 广告牌设置及权益一、房屋外墙和公共内墙广告牌由物业公司统一管理，乙方的店面广告牌（标牌）由乙方负责管理；二、法律、法规要求办理户外广告登记证的，由广告发布人负责办理；三、广告位收益按商品房买卖合同有关规定执行。第八条 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定46、目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按管理费的3交纳违约金。第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，由直接受益人承担。第十条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十一条 本协47、议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十二条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。第十四条 签约页属本协议内容的一部分，具有本协议规定的同等法律效力。第十五条 本协议自签字之日起生效。第十六条 本协议正本连同签约页共10页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。前期物业管理服务协议签约页甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本前期物业管理服务协议，各自依照协议约定，行使权利，履行义务。甲 方：XXX48、XXX物业管理有限公司年 月 日 乙方：XXXX城市广场 号年 月 日XXXX城市广场二次装饰装修管理规定为确保装修工作的顺利进行，规范商铺的装修行为，保持商业街的正常营运，保障xx物的结构安全和外观统一，维护各商户的共同利益，做到安全文明施工，根据物业管理条例（国务院379号令）、中华人民共和国消防条例、中华人民共和国治安管理条例等相关法律法规，结合城市广场实际制定本规定。一、办理装修流程提出申报（一）流程图 领取装修相关表格 在房管人员指导下填写装修表格提供相关资料 经营户或装修单位更改装修内容 审批装修项目房管员负责不合格 合格核收有关费用 收费员 办理装修手续监督装修过程 房管员和保安49、员负责 按规定退取保证金 房管员装修工程验收 合格整改复验 不合格 合 格（二）装修手续办理1、申报领表业主进场装修必须提前710天携有效证件（非业主必须携业主的授权书和有效证件）到物业公司进行装修申请登记，并领取填报装饰装修申请登记表等表格。2、提供资料图纸（1）装修设计方案和施工图纸，施工图纸要求一式三份，面积比例不得小于1：100，所有图纸均需由业主签名或盖章。（2）施工图纸包括：装修平面图：装修平面图需注明所有间隔、柜台货架位置；装饰用料及其施工方法，防火材料还需提供合格证和准用证；标明重型设备重量、详细尺寸及安放位置；注明地面施工方案。各立面图；天花平面设计图；橱窗及招牌的设计，包括50、字体、店徽的设计和用料；电气系统图、电气施工平面图：需注明灯具型号、功率、功率因数、额定电压、数量及安装方法；标明镇流器安放位置及型号规格；注明电线规格及线路敷设方法； 注明电源开关、灯具开关及插座等型号规格。每一个铺位的总用电量是固定的，超出部分须增容，并按实际情况收取增容费。（3） 施工单位资质证书、税务登记证复印件和装修委托书（装修证明）各一份；3、审批 业主或使用人持装饰装修申请登记表和相关资料图纸，交房屋管理员和维保服务部初审，初审后报物业公司主任（助理）审批，审查过程中若有任何不符合要求的设计和做法，物业公司将要求业主做出更改，并重新提交图纸，直至合格为止。审批时间一般审批时间一般51、为三-七个工作日，业主更改图纸的时间不包括在内。4、收费主任（助理）审批后，签订装饰装修管理责任书。业主或使用人和装修施工单位到客服中心收费员处交纳装修相关费用，具体如下：费用明细业主（使用人）装修施工单位备注装饰装修保证金20元/平方米20元/平方米按xx面积装饰装修垃圾清运费4元/平方米装修工作证保证金人民币20元/个灭火器租借保证金人民币100元/个施工队自带则不收费租借费人民币2元/天个说明：1、装饰装修垃圾由业主或使用人自行清运的，物业公司不收清运费，但业主或使用人签订承诺书。 2、装饰装修违反物业管理规定造成损失，应从装饰装修保证金中扣除，若保证金不足以弥补损失，超出部分业主仍应承52、担。3、灭火器若损坏，按照灭火器保证金数额全额扣留作为违约金。5、发放装修许可证房屋管理员签发装饰装修施工许可证。6、办理工作证装修施工单位负责人凭装饰装修施工许可证到房屋管理员处办理装修工作证，并提供装修人员一寸近照两张、身份证复印件一张。办理装修工作证每个需交纳保证金20元。所有装修工作证需妥善保管，如遗失则每张扣除保证金20元。业主须于装修申请获得批准后七日内办完相关手续并开始施工，否则物业公司有可能需要对业主的申请重新审批。7、验收退费（1）装修完工后，业主须向物业公司申请验收，填写工程验收单，物业公司相关部门应当在十个工作日内依据装修方案、施工图纸和装修施工做法说明表进行验收。验收合53、格，交回装饰装修施工许可证和装修工作证，业主持相关保证金收据到物业公司房屋管理员开具保证金退取单，扣除所有装修施工违约金。验收不合格，业主或使用人进行整改，直到复验合格为止。（2）经物业公司主任（助理）签字认可后，凭单到收费员处退费（无息返还）。装修保证金在验收合格后一个月后退还。（3）各商铺如在装修施工中改动和破坏消防、空调等设施设备和违反物业公司的装修管理规定时，应自行给予修复（恢复原状），物业公司要扣除相应的装修违约金。如有关业主拒绝修复或无法修复，有关业主应赔偿一切经济损失，物业公司有权首先从保证金中予以扣除，不足的部分继续追讨。二、费用说明（一）装饰装修保证金收取装修保证金的目的：是54、为了确保业主严格按本细则和经批准的施工图纸进行施工作业，避免因城市广场的公共地方和设施遭到破坏而造成经济损失。（二）装饰装修垃圾清运费为维护市容，并保持城市广场公共地方清洁，物业公司将聘请专业清洁公司定期清理由业主装修所产生的各类垃圾，业主自己清理商铺所属范围内的垃圾，倒入城市广场指定的垃圾存放处。如果业主能保证将自己商铺装修所产生的各类垃圾及时清运至符合有关城市管理规定的地点，则可免交装修垃圾清运费。但业主或使用人同物业公司签订承诺书。（三）装修工作证保证金维护城市广场公共秩序，减少外来干扰，对装修施工人员进行临时出入管理。三、装修施工管理规范1、领取到装饰装修许可证、装修工作证后，方可开始55、施工。2、装修施工必须在规定的时间内进行，若逾时工作，必须先向物业公司申请，获批准后才能进行。3、业主有责任督导装修人员严格按照本细则进行施工作业。4、装修工人进出城市广场必须佩带装修工作证，否则禁止进入，装修工人进入城市广场后，应在指定的范围内活动，不得随意走动。5、装修工人进入城市广场工作时必须穿着适当的衣服，不得赤足或衣冠不整，以防发生意外，有碍观瞻。6、装修人员在城市广场内不得有违法犯罪行为，否则交由公安机关严肃处理。7、任何装修人员不得携眷进场及在工场居住及煮食。8、装修期间装修人员必须有足够的人身安全保护措施，如发生人身伤害事故，本城市广场物业管理公司不负责任。若对其它任何人造成直56、接或间接的伤害，由该商铺有关责任人负责及赔偿，本城市广场物业管理公司不负责任。9、施工现场必须设有紧急医疗药品。10、业主的内外装修均不得破坏与改变原有xx结构及设备设施的正常功能及使用。业主或装修方应提供足够的防护设施对商铺内的结构及设备设施装进行防护，避免装修期间有任何损毁，如对城市广场内的结构及设备设施造成任何损毁，如裂痕、污渍等，业主须赔偿一切损失。11、业主应提供足够防御措施，减低装修期间引致的尘埃及噪音，面向公共通道及街外的玻璃，须用物业公司批准的材料遮盖。12、施工现场必须有足够的消防器材设备，如：灭火器、沙桶及防火毯等，以备发生火警时使用。13、在装修施工过程中，如需动火作业，57、须向物业公司提出申请，填报商铺装修动火作业审批表，取得动火作业许可证后方可进行动火施工。施工现场必须配有经检验合格的消防器材。14、商铺装修垃圾应及时自行清运或委托物业管理公司有偿清运，以保持通道畅通及减低火警发生的可能性。15、送货及清理垃圾应事先与物业公司联系安排送材料及搬运时间，上落货地点及电梯使用时间。须按照物业公司安排的电梯及通道运送材料或垃圾，并在指定时间进行。一切运送工具只能使用胶轮胎，严禁使用铁轮或石轮硬质轮胎的运输工具，否则业主需对其所引起的一切后果负责。16、不得占用通道、走廊或其他公共区域进行装修作业，否则物业管理公司有权没收工具和物料。17、不得占用通道、走廊或其他公共58、区域储放任何xx物料，否则物业管理公司有权安排将其搬走 ，所有搬运费将由装修保证金中扣除，如搬运过程中，该等物料数量减少或受损，物业公司无需负责。18、禁止在城市广场内的消防喉取水使用，否则一经发现，物业公司有权按情节严重程度向违犯者罚款，没收其保证金或要求其停工。19、所有机器、工具 、设备、包裹、或xx材料等，若需要搬离城市广场，必须先书面通知物业公司。承建商对其用具、设备及xx材料等自行妥善保管，物业管理公司将不负责任何损失或遗失。20、业主及现场装修人员须允许物业管理公司工作人员及相关人员随时进入装修现场检视工程进行情况。21、因开工日期及需要临时水电日期如与填报的日期有别，各业主须另59、行通知物业公司，物业公司有权停止一切未经批准的工程。22、停止临时水电供应必须在24小时前通知物业公司，如未能及时通知，物业公司有权按章收费。23、城市广场开业后，需再次装修的商铺，比照一次装修审批程序办理，并必须在非营业时间内板式全封闭装修施工，物业管理公司要收取相应的管理费用。24、装修过程中可能发生如下费用：（1）临时供水、电费如业主装修期间需要用到水电资源,则须填写临时供水、电申请表,并按规定缴付临时水电费。如业主同时亦已完成本手册所规定的其他所有要求，物业公司会安排指定技工为业主接驳水电。业主及装修公司禁止自行接驳临时水电，否则一切后果由使用者负责。临时电费价格以临电拖板上电表读数加60、收20%工程管理费。（2）消防设施费用为维护城市广场所有业主的生命及财产安全，每个商铺在进行装修施工期间，必须按照有关规定配备消防器材，为保证消防器材的质量达标，物业公司专门为业主指定购买消防器材的销售厂家；如有业主自行购买，须将所购买消防器材的合格证交物业公司验证，物业公司有权拒绝认为不合格的消防器材进入现场。四、违章装修处理1、若不按规定要求施工的，根据装饰装修者违反规定的严重程度，物业公司有权采取当面制止、下发工作联系单和整改通知单、没收工具和停水停电等措施纠正其行为令其停止装饰装修整改，整改完毕经验收合格后方可继续装饰装修；造成损失的，由装饰装修者负责赔偿，并可扣除一定数额的装饰装修保61、证金作违约金，情节严重的将向有关部门报告，由相关部门进行处罚。2、装饰装修施工责任人要确保所有进入城市广场内装饰装修的人员办理装修工作证，如发现无证施工人员，将强制其离开城市广场。3、本管理规定未提及事项按国家、省和市政府有关规定执行。电梯使用管理规定为了保证城市广场商业街内电梯正常安全的运行，特制定本规定并希望各位严格遵守:1、自动扶梯运行时梳齿板是较为危险的部位，乘客应尽量避免手、身体、鞋子、衣裙、物品、尖利硬物触及此处，乘梯必须面向扶手运行方向，严禁反向行走以免发生危险。2、禁止用手或其它异物触及扶手带入口处，以防卷入；禁止儿童在扶手带转向端附近玩耍、嬉戏，以防头部、手臂或身体被扶手带和62、地板之间夹住。3、严禁赤脚、穿拖鞋乘梯，双脚离开梯级边缘，上梯抓好扶手，下梯请提脚。4、禁止在梯级上丢弃烟蒂，以防发生火灾；请勿在梯级上丢弃果核、瓶盖、雪糕棒、口香糖、商品包装等杂物，以防损坏梳齿板；乘客请勿脚穿鞋底沾有水、油等易使人滑倒的鞋子搭乘。5、儿童和老弱病残人员应由有行为能力的成年人一手拉紧或搀扶搭乘，婴幼儿应由有行为能力的成年人抱住搭乘，同时成年人也应用手扶住扶手带，以免发生意外事故。6、发生意外紧急情况（例如乘客摔倒或手指、鞋跟被夹住）时，应立即呼叫位于梯级出入口处的乘客或值班人员立即按动红色紧急停止按钮，停止自动扶梯或自动人行道运行，以免造成更大伤害。正常情况下请勿按动此按钮，63、以防突然停止而使其它乘客因惯性而摔倒。7、为保障业主的长远利益，二次装修运送水泥、沙子、砖等材料，运出垃圾时，必须进行二次包装，严禁外漏，并且重量不超过300KG。8、因使用不当造成电梯损坏，由使用电梯的经营户承担赔偿责任。XXXX城市广场物业公司值班电话: XX便民电话市长公开电话6213902XX城市广场售楼中心5莱城区派出所6271381XX城市广场物业物业公司XXXX或火车站6243314 市自来水服务热线8805111XX汽车站5602333 中行客服电话95566彩虹服务热线（供电）95598 工行客服电话95588天气预报12121 火警119市工商局6213321急救中心120市地税局6263837 交通肇事122市国税局6267154 匪警110市邮政局6224774网通10060市人民医院总机6212893电信10000莱城区人民医院6212893 电信电话号码查号台118114