1、目 录 序号文件名称文件编号备 注1工程维护服务质量目标XX/2-012设备房管理制度XX/2-023值班/交接班管理制度XX/2-034工具管理制度XX/2-045设备台帐管理制度XX/2-056公共照明系统管理制度XX/2-067安防系统管理制度XX/2-078停车场管理系统管理制度XX/2-089消防系统管理制度XX/2-0910电梯管理制度XX/2-1011中央空调管理制度XX/2-1112柴油发电机设备管理制度XX/2-1213给排水设施设备管理制度XX/2-1314供配电设施设备管理制度XX/2-1415装修管理制度XX/2-1516二次供水管理制度XX/2-1617监视测量设备管2、理制度XX/2-1718停送电操作规程XX/2-1819供配电设施设备作业指导规程XX/2-1920发电机设备作业指导规程XX/2-2021安防设备作业指导规程XX/2-2122给排水设施设备作业指导规程XX/2-2223消防设施设备作业指导规程XX/2-2324电梯设备作业指导规程XX/2-2425中央空调设备作业指导规程XX/2-2526二次供水设施设备作业指导规程XX/2-2627公共设施作业指导规程XX/2-2728设施设备异常情况作业指导规程XX/2-28 四川省xx物业管理有限公司 工程维护服务质量目标文 件 编 号XX/2-01版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核X3、X批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的 使各项工作到达标准化，提高服务质量。 2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目主任负责对质量目标进行总体管控；3.2 工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作；3.3 客户服务中心负责按照质量目标开展工作。4.0 相关要点4.1 杜绝重大质量安全事故；4.2 杜绝重大投诉事件；4.3 顾客满意度达95%以上；4.4 服务及时率达95%以上；4.5 设备设施保养计划完成率100%；4.6 设备设施临时故障保修及时率100%；4.7 值班记录合格率98%以上；4.8 机房卫生合格率100%；4、4.9 作业规程抽检合格率100%；4.10 设备完好率100%；4.11 公共娱乐设施完好率100；4.12 100%保证监视测量设备的有效性。4.13 突发事件处理有效率100；4.14 消防设施、设备完好率100；4.15 服务人员100%持证上岗；4.16 100%完成上级下达的指标任务。5.0 相关支持性文件6.0 相关记录 四川省xx物业管理有限公司设备房管理制度文 件 编 号XX/2-02版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范物业服务范围设备机房的消防安全管理，确保设备的运行安全。2.0 适用范围 适用于四川省xx5、物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全管理工作。3.2 各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全管理防火责任人，负责所辖设备机房内的安全操作，用火安全管理。3.3 各班组技工必须严格遵守本规定，确保机房设备消防安全。4.0 相关要点4.1 严禁在机房内吸烟。4.2 定期检查机房内的灭火设施，确保其正常使用功能。4.3 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。4.4 设备操作应按各班组的安全操作规程操作，并做好防火措施。4.5 设备房防水4.6 设备房防小动物管理4.7 机房清洁4.8 设备房来访人员管理5.0 相关6、支持文件 应急处理预案 设施设备异常情况作业指导规程6.0 相关记录当班/交接班记录 来访人员登记表 设备房巡检记录表 异常情况处理记录表 四川省xx物业管理有限公司值班/交接班管理制度文 件 编 号XX/2-03版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范值班管理，确保值班质量及设备运行安全。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目工程主管负责对值班工作的监控。3.2 项目工程各班班长负责值班工作的具体安排和检查。3.3 项目工程值班人员负责按此制度进行值班工作。4.0 相关要点47、.1 交班人员提前15分钟做好交班准备。4.2 检查设备并确保运行正常，并完善记录。4.3 做好值班室和设备房卫生工作。4.4 接班人员提前10分钟到达值班岗位。4.5 接班人员仔细检查各设备的运行情况及上一班记录。4.6 交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项。接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。4.7 接班人员清点移交物品，交接双方认为无误后，共同在当班/交接班记录上签名确认。4.8 接班人员未到岗，交班人员不准下班，并同时向工程主管报告。4.9 接班人员酒后不得接班。4.10 若交接班过程中发生故障或其他异常情况，应停止交接，并8、向工程主管报告，交、接班人员应参与处理。5.0 相关支持文件 员工手册 设备房管理制度 6.0 相关记录 值班/交接班记录表 四川省xx物业管理有限公司工具管理制度文 件 编 号XX/2-04版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组工具管理，确保工具完整及各项性能完好。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 项目工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。3.2 班长负责各班所需个人工具及公用工具申购，负责公用工具、备用钥匙的管理和个人领用工具登9、记、盘点工作。3.3 个人工具由领用人负责管理。4.0 相关要点4.1 工具分成两类：一类是个人使用工具。另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管；公用工具由工程班长负责保管，需使用时在工程班长处借用，工程维护员所借用工具记录在公用工具借用登记表内。4.3 个人使用工具的管理： 项目工程维护员正式上岗时，由员工本人到工程班长处领取个人使用工具，并在个人工具登记表上签字确认。 个人使用工具的使用注意事项：.1 用力应适度，不准乱打乱撬。.2 测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。.3 注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。.4 工具用后应擦拭干净。 工程维10、护员个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 工程维护员个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人自行配置同规格同品质的工具。如属正常使用损坏则可以经项目工程主管审核后在工程班长处以旧换新，工程班长应做好个人工具登记表登记。 员工离职或调动时应将个人使用工具全部退还给项目，对于丢失或人为损坏的个人使用工具，员工应作必要的赔偿。工程班长必须将员工退还的个人使用工具登记在公用工具登记表上并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具需设专柜保管以作备用。4.4 班组公用工具的管理： 由使用人在工程班长处办理公用工具借用手续。其他部门如需借用公用工具，需经项目工程主管或项目主任同意后方11、可借用。借用公用工具必须登记在工具借用登记表上。 公用工具使用注意事项.1 公用工具使用注意事项：a) 用力应适度，不准乱打乱撬。b) 测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。c) 注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。d) 工具用后应擦拭干净。 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，按公司报废处理程序进行，可另行申购补充。 工程班长对公用工具负管理责任，对还回的公用工具进行检查，并每月进行清查，如发现工具丢失或人为损坏，有权责令责任人尽快补齐。 每月由工程班长和公司资产管理员一起进行一次盘12、点，对需报废的公用工具经项目主任审核后按公司物品报废流程处理。报废后应在公用工具登记表“备注”栏注明“报废”字样。 对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格后方可使用，否则按报废处理并补充申购。4.5 机房钥匙的管理 设备机房门钥匙分主、备两套，主用钥匙由值班工程维护员保管，由班长负责管理。备用钥匙交工程主管保管，需急用时经项目主任或工程主管同意，由使用人在工程主管处借用，并办理借用登记手续，项目主任或工程主管应在借用登记上签字认可。 工程主管应每月对所保管的机房备用钥匙进行清查，并妥善保管。5.0 相关支持文件 测量工具预防性检测指导政府 固定资产折旧报损规程综合经营部6.0 13、相关记录固定资产台帐公用工具借用登记表个人工具领用登记表 固定资产折旧报损规程作业单 四川省xx物业管理有限公司设备台帐管理制度文 件 编 号XX/2-05版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的掌握设备的技术参数，记录设备维修情况； 为设备中修、大修及设备改造、更新等提供依据。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 工程主管负责建立设备台帐，完善相应管理，定期对班组的设备台帐管理情况进行检查。3.2 项目工程维护组负责所辖设备的专业管理，按照专业范围负责设备的台帐管理工作。3.3 设备有14、关资料及检修、消缺、改造等情况，由班长负责填写到相应设备台帐，并存档。3.4 项目工程维护主管定期根据设备台帐记录对设备进行运行分析。4.0 相关要点4.1 设备台帐的内容4.1.1 设备的型号、规格、出厂日期、主要技术参数等设备铭牌上的全部内容。4.1.2 设备安装投运日期、安装地点。4.1.3 设备随机配备的专用工具、仪器及备品配件等。4.1.4 大、中修记录，历次试验定检记录，改造变动情况。4.2 设备台帐的建立 项目工程主管负责设备台帐的建立和监管，班长负责填写设备台帐。在用、停用、闲置、调入、报废设备（顾客财产）均须列入设备台帐，在备注栏注明以上情况。 建立设备台帐及设备标识卡，其内15、容包括：出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。 对设备逐一进行编号标识，其要求为：.1 设备按用途分为五类：供配电类（PD）、给排水类（GS）、电梯类（DT）、消防类（XF）、弱电类（RD）和空调类（KT），分别对应五个分类号。设备编号由位置号、分类号和序号组成，示例如下：SCFTCJ-PD-0211 位置号（四川xx 分类序号XX集团研发中心） 分类号.2 每台设备应有相应的设备标识卡，设备标识卡的标识应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，粘贴于设备适宜部位。4.3 设备台帐的管16、理与使用 工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料，按照统一的格式填写设备台帐。并根据设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善，做到帐实相符。 设备台帐实行集中管理。 设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。 设备的限制使用和停用：若设备经维修后，部分功能仍达不到使用要求，可限制使用范围，并在该设备的设备标识卡处贴上“限制使用”标识。因各种原因已停止使用的设备，应在该设备上贴“停用”标识。“限制使用”设备和“停用”设备应妥善管理、存放。5.0 相关支持文件 档案管理制度6.0 相关记录设施设备清单设备台帐设备标识卡设施设备停用（限制使用）申请表 四川省xx物业管理有限公司公共照17、明系统管理制度文 件 编 号XX/2-06版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范公共照明系统管理，确保照明设施正常运行，确保照明性能的稳定、可靠。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目工程主管负责公共照明系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施公共照明系统巡检、维修工作。3.3 工程维护员负责公共照明系统巡检、维修工作的落实，完成巡检、维修。4.0 相关要点4.1 熟悉公共区域照明线路的分布情况，灯具数量，负荷量以及运行使用情况。4.2 重点部位：办公区、各楼栋大堂、过道、地18、下室、总坪路灯、光彩工程等进行定期巡检，即坏即修。发现问题及隐患时及时组织处理。4.3 对常用材料的耗费及其产生的费用进行记录，每月汇总并做好下月申购计划上报。4.4 每天对灯控服务器进行巡检，根据季节变化，调整照明系统运行时间。4.5 因材料不到位或其它因素引起而不能及时进行维修处理的汇报上级处理并做好记录，在此因素消除后立即进行处理。5.0 相关支持文件 强电设备作业指导规程6.0 相关记录公共设施巡检表设施设备异常情况记录表值班/交接班记录公区维修记录 四川省xx物业管理有限公司安防系统管理制度文 件 编 号XX/2-07版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 19、效 日 期XX-1-11.0 目的规范安防系统管理，确保监控、门禁、巡更、围墙周界等系统正常运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目工程主管负责安防系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施安防系统巡检、维修、保养工作。3.3 工程维护员负责安防系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。4.0 相关要点4.1 严禁修改系统参数。若系统有关的参数需修改和重大维修经班长报工程主管同意后实施，并记录在当班/交接班记录上备查，并告知当职监控值班员。4.2 每天巡查系统主机一次，发现异常立即处理，并详细记录。4.3 每周检查安防系统保护20、设备是否工作正常，并对设备进行除尘工作。4.4每月对安防系统进行呼叫报警等测试保养，并对关键点进行重点测试。4.5每季度对安防系统电源电压逐个测试，发现电压偏差应立即调试，以免设备受损。4.6 每月对UPS电源进行检测、保养一次，并记录。5.0 相关支持文件 弱电设备作业指导规程6.0 相关记录 弱电系统巡检表设施设备异常情况记录表值班/交接班记录 四川省xx物业管理有限公司停车场管理系统管理制度文 件 编 号XX/2-08版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范停车场管理系统管理，确保停车场管理系统正常运行。2.0 适用范围适用21、于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目工程主管负责停车场管理系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施停车场管理系统巡检、维修、保养工作。3.3 工程维护员负责停车场管理系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。4.0 相关要点4.1 挡车杆每月保养1次，做好相关记录。4.2 闸机转动部件加润滑油，每月检查保养1次，做好相关记录。4.3 紧固电线接头，每月检查保养1次，做好相关记录。4.4 全面抹擦箱内灰尘，每月检查保养1次，做好相关记录。4.5 每月对电脑操作系统、通讯系统进行1次保养维护，每月做一次数据库备份，做好相关记录。5.0 相关支持文件 22、弱电设备作业指导规程6.0 相关记录 弱电系统巡检表设施设备异常情况记录表值班/交接班记录 四川省xx物业管理有限公司消防系统管理制度文 件 编 号XX/2-09版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范消防系统管理，确保消防系统正常运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目工程主管负责消防系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施消防系统巡检、维修、保养工作。3.3 工程维护员负责消防系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。4.0 相关要点4.1 日检： 每天应对23、主机系统设备的运行情况进行检查。 自检功能：按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。 故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况。备用电源故障，检查充电装置，电池是否损坏、有无断线。探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。 对发现的问题应进行及时处理，对不能自行处理的问题通知维保单位处理，并进行跟踪、配合，直至问题解决。4.2 月检： 每月底日前配合消防维保公司按计划抽检消防自动控制系统，对维保质量在作业单上签字确认后存档。 维保内容.1 测试探测器工作电压是否正常。.2 火灾探测器（温感、烟感24、碎玻）安装倾斜角度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，主机是否收到报警信号。.3 对楼层消防栓进行外观检查，油漆脱落应补刷新漆。.4 检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失。任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。.5 对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固。.6 对主电源和备电源做自动转换试验，点动启泵试验一次。4.3 季检： 每季度最后一月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。对维保质量在作业单上签字确认后存档。 维保内容.1 采用25、专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及灵敏度。.2 试验火灾报警的声光显示。.3 试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。.4 对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主要电源和备用电源自动切换试验。.5 用“手动”或“自动”检查防火卷帘门的关闭情况，防火卷帘门有无变形、扭曲情况。.6 用“手动”或“自动”检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备。.7 用“手动”检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。.8 从消防联动柜上按强制“消防”开关键使消防电梯停于首层试验。.9 在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验。.10检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4.4 年检26、： 每年12月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。对维保质量在作业单上签字确认后存档。 维保内容.1 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理灰尘。.2 试验火灾应急广播设备的功能。.3 进行本规程月检和季检的检查内容。5.0 相关支持文件 外包管理制度 强电设备作业指导规程 弱电设备作业指导规程 给排水设施设备管理 设备房管理制度6.0 相关记录消防系统巡检表消防泵房巡检表风机设备巡检表消防月/季/年检表_维护保养记录表设备外修申请单 四川省xx物业管理有限公司电梯管理制度文 件 编 号XX/2-10版本27、/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范电梯管理，确保服务范围电梯安全、正常运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责电梯日常运行、维护保养实施监督，承担电梯管理责任，协调专业维保公司及技术监督局对电梯的年检工作。3.2 工程维护班长（电梯安全管理员）负责电梯的日常维护工作，电梯日常运行、维护、保养监管，对电梯日常维护保养、应急处理负责。3.3 电梯操作员负责配合电梯维保公司的日常维护保养工作，电梯困人应急处理操作。4.0 相关要点4.1 各项目工程班长须持有电梯安全28、管理员证，电梯应急处理人员须持有电梯安全操作员证。4.2 设备机房管理 电梯相关管理制度上墙，电梯管理人员相关资料复印件上墙。 机房门钥匙由指定人员管理，厅门钥匙（三角钥匙）由持有电梯管理相关资质人员管理。 工程维护班以外人员进入机房，须在来访人员登记表上记录。 机房内温度应控制在40以下，超过40应采取相应降温措施。 机房通风处、电缆孔等应有相应防小动物措施；门、窗等应做好防水措施；机房配备相应灭火器，每月检查一次，确保有效。 设备安全警示标识齐全、有效；电梯平层对照表上墙，电梯平层色标清晰；盘车工具摆放在明显位置，标识清楚。 设备表面及机房地面、墙面应保持无明显积尘。4.3 日常运行规定 29、每月打扫两次机房及设备卫生，机房地面、设备表面无积尘。 每天对厅门、轿厢、机房设备、三防措施（防水、防火、防小动物）、通风降温设施进行巡视检查，每周对底坑检查一次，发现问题及时报告、处理。电梯轿厢求助电话（轿厢到监控中心）通话测试每天测试一次，由秩序维护完成。 任何人员听到电梯警铃，及时报告相关工程人员处理。 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停梯，通知相关电梯管理人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。 配合电梯专业维保公司完成日常维护和保养。 详细、准确填写电梯运行记录、故障维修记录及交、接班记录和每台电梯的维护记录。电梯维护保养规定 对电梯系统出现的故障按月进行统计，报工30、程主管审查后存档备案。 每年按国家技监部门要求的年检时间提前30日申报年检，由项目工程主管组织工程维护组配合电梯维保单位做好年检前的自查工作。 由项目工程主管组织维护人员会同电梯专业维保公司配合国家技监部门对应检电梯进行年检，并督促电梯专业维保公司完成整改内容，确认年检报告及整改报告并存档备案。 当发生电梯火灾、水侵及严重意外损坏等事故后，视具体情况需联系电梯专业维保公司和电梯生产厂家进行全面性的详细检查，并由国家技监部门检测合格后才能投入使用，检查及检测结果存档备案。 电梯在检修时（包括加注润滑脂或润滑油），应在首层（基站）厅门口放置“检修停用”或类似字样的表示牌。在作检修性运行时，禁止载客31、载货。 故障处理规定 遇突发停机故障应查明停机楼层，组织人员迅速营救被困乘客。 营救被困乘客时，应严格按照电梯困人救援标准作业规程进行。 事后分析故障原因，配合电梯专业维保公司进行维修并排除故障。故障记录及处理情况报项目工程主管。5.0 相关支持性文件 国务院特种设备安全监察条例 外包管理制度 电梯设备作业指导规程 电梯困人救援标准作业规程设备房管理制度6.0 相关记录电梯日检记录表当班/交接班记录电梯保养记录表电梯公司设备维保商年度评估表电梯故障统计表来访人员登记表电梯公司电梯维修单电梯公司 四川省xx物业管理有限公司中央空调管理制度文 件 编 号XX/2-11版本/修改次C2页 码第1页32、 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范中央空调管理，确保服务范围中央空调安全、正常运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责中央空调日常运行、维护保养实施监督，承担中央空调管理责任。3.2 工程维护班长负责中央空调的日常维护工作，中央空调日常运行、维护、保养监管，对中央空调日常维护保养、应急处理负责。3.3 工程维护员负责配合中央空调维保公司的日常维护保养工作，中央空调应急处理。4.0 相关要点4.1 空调机房 检查并记录中央空调机组有关运行参数（温度、压力、电流等），每两小时一次； 检查33、并记录水泵及管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象；电机有无异响、异味，每两小时一次； 控制柜电气装置信号指示是否正常，开关状态是否正确，每两小时一次； 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.2 空调末端装置 检查风机盘管、新风机组、空调器有无异响，每日一次； 电磁阀、温控器开启是否灵活，温度控制是否准确，每周一次（中央控制器上操作检查）； 自动排气阀排气是否正常，有无跑冒滴漏现象，每天一次； 检查并记录34、末端管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象，每天一次； 控制电气装置信号指示是否正确，开关状态是否正确，每周一次； 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养； 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.3 冷却塔 电机、风扇有无不正常声响、振荡，皮带是否过松打滑，每天一次； 布水器有无损坏、掉落，每天一次； 填料有无损坏、有无堵塞，每天一次； 浮球阀位置是否正确、有无损坏，每天一次； 集水盘有无异物或渗漏，每天一次； 控制电气装置控制系统信号指示是否正35、确，开关状态是否正确，每天一次； 检查阀门开闭是否灵活； 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.4 燃气锅炉 检查燃烧机电源电压是否正常，每两小时一次； 检查锅炉管道阀门及水位是否正常，每两小时一次； 检查燃气压力及阀门状态是否正常，每两小时一次； 燃气报警装置是否正常，每天一次； 锅炉水循环泵是否正常，每天一次； 通风设施是否正常，每天一次； 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。 发现重大问题36、和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。5.0 相关支持文件国务院特种设备安全监察条例 外包管理制度 中央空调设备作业指导规程 设施设备异常情况作业指导规程设备房管理制度6.0 相关记录中央空调运行记录表当班/交接班记录中央空调保养记录表空调公司设备维保商年度评估表中央空调故障统计表来访人员登记表中央空调维修记录表空调公司 四川省xx物业管理有限公司柴油发电机管理制度文 件 编 号XX/2-12版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日37、 期XX-1-11.0 目的规范柴油发电机管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责检查柴油发电机日常管理工作的监管。3.2 工程维护班长负责柴油发电机日常管理工作的组织实施。3.3 工程维护员具体负责柴油发电机的运行、维护、保养。4.0 相关要点4.1 机房管理 非值班人员不得随意进入机房，若需要进入，须经工程主管或项目主任同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。 机房内严禁存放易然、易爆、危险物品。机房应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。 按计划每周打扫一次机房卫生，做到地面、38、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，室温应控制在40内。 机房必须做到随时上锁，钥匙由当值人员保管，不得私自配钥匙。4.2 日常巡检 每周巡查两次：检查水箱水位高度距补水口约5cm；储油间油箱、输油管道、阀门无跑、冒、滴、漏；机油液面标尺L与H 之间，机油清澈光亮无杂质；蓄电池电压不低于24V；开启风机运行约15分钟。 巡查时检查灭火器材是否完好。4.3 运行监控 每月两次空载运行，每季度带载运行一次，每次运行时间不低于15分钟，记录启/停机时间及运行相关数据。 柴油发电机发电运行时，工程维护员应密切监39、视柴油发电机的运行情况，每1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统等。 巡视监控内容如下：.1 有无异常声响或大的振动。.2 有无异常气味。.3 排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。.4 机油压力冷却水温是否正常。.5 频率偏差是否正常。.6 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象。.7 信号灯指示是否正常。.8 检查蓄电池状况。.9 回风是否顺畅。.10紧固件是否有松动现象。.11柴油箱油位。.12消音效果是否理想。 对于巡视中发现的异常情况，工程维护员应采取措施予以解决。处理不了的问题，应及40、时详细地汇报给工程维护班长或主管，请求支援。整改时应遵守柴油发电机维护保养标准作业规程。4.4 柴油发电机异常情况的处理。 柴油发电机“飞车”现象时，工程维护员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施： 柴油机停机房发生火灾时按机房消防安全管理规定处置。 柴油发电机房发生水浸时按设施设备异常情况作业指导规程处置： 工程维护员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电。在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。5.0 相关支持性文件 发电机设备作业指导规程 设施设备异常情况作业指导规程 供配电设备作业指导规程设备房管理制度6.0 相关记录发41、电机运行记录表值班/交接班记录发电机维修记录表发电机巡查保养记录停送电操作票 四川省xx物业管理有限公司给排水设施设备管理制度文 件 编 号XX/2-13版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责检查给排水设备设施日常管理工作的监管。3.2 工程维护班长负责给排水设备设施日常管理工作的组织实施。3.3 工程维护员具体负责给排水设备设施的运行、维护、保养。4.0 相关要点4.142、 巡视监控： 每天14：0016：00抄录总水表，监控用水量情况。 每周巡视一次物业服务范围内主供水管及其上的闸阀。每周巡视一次物业服务范围内消防泵房，每月手动启动消防泵试验一次。 污水泵巡查：5月9月每天巡查一次，每周启泵试运行一次，其余月份每月启泵试运行一次。 污水泵积水坑巡查：每年4月份检查清掏积水坑一次。 雨、污水管网、化粪池巡查：每月检查一次，每年清掏一次。4.2 给排水设备设施异常情况的处理：按设施设备异常情况作业指导规程处理。5.0 相关支持性文件 给排水设备作业指导规程 设施设备异常情况作业指导规程6.0 相关记录当班/交接班记录维修记录表巡查保养记录 四川省xx物业管理有限公43、司供配电设施设备管理制度文 件 编 号XX/2-14版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范供配电设备设施管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责供配电设备设施的监控管理，并对运行、维护、保养情况进行检查。3.2 工程维护班长负责供配电设备设施运行、维护、保养管理工作。3.3 工程维护员负责供配电设备设施运行、维护、保养工作。4.0 相关要点4.1 配电房管理： 非值班人员不准进入机房，若需进入，须经项目工程主管或主任批准，并在44、值班人员陪同下方可进入机房。 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。 每天按计划对机房及供配电设备设施进行清洁，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好，机房温度不得超过40。 机房应当随时上锁，钥匙由值班工程维护员保管，不得私自配钥匙。4.2 配电房设备巡检 配电房值班工程维护员每班巡检配电房高/低压开关柜、变压器、电容补偿柜、直流屏，每2小时巡检一次。 配电房值班工程维护员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次巡检配电房设备的时间记录在相45、应配电房设备运行记录上。 巡视内容：.1 变压器运行是否超温。.2 有无异常响声或气味。.3 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。.4 单相、三相电压是否在额定值的10范围以内，是否超载运行。.5 各种接头是否有过热或烧伤痕迹。.6 防小动物设施是否完好。.7 接地线有无锈蚀或松动。.8 各种临时用电接驳情况。.9 各种标示牌、标示物是否完好。.10安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。 对于巡视中发现的问题，当值配电房值班工程维护员应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给班长或主管，在班长或主管的协同下加以解决。4.3 异常情况处置： 触电处置：发现有人触电时，应视为安46、全事故，按公司紧急处理程序进行。同时当值配电房值班工程维护员应冷静处置，使触电者尽快脱离电源，并进行紧急抢救。.1 拉开电源开关、拔去插头或熔断器。.2 用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。.3 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。.4 防止触电者在断电后跌倒。.5 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。.6 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸。若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。.7 如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已47、停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。 配电柜自动开关跳闸的处置：.1 判断跳闸原因（短路或过载）。.2 查清楚负载种类及分布情况。.3 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长/主管，请求支援解决。.4 如故障排除应立即恢复供电。 配电房发生火灾按机房消防安全管理规定处置。 配电房发生水侵时的处置：.1 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。.2 堵漏水源。.3 如果漏水较大，应立即通知项目工程主管，同时尽力阻滞进水。.4 漏水源堵住后，应立即排水。.5 排干水后，应立即对湿水设施进行除湿处理（如用干的抹布擦拭48、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）。.6 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。4.4 “市电”停电时，值班配电房值班工程维护员按柴油发电机设备作业指导规程启动后备供电系统。4.5 配电房值班工程维护员应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在配电房运行记录表内。工程维护班长每月将记录整理成册后交工程维护主管存档，保存期限为3年。5.0 相关支持文件 外包管理制度 强电设备作业指导规程 高低压设备安全指导政府规范 设施设备异常情况作业指导规程6.0 相关记录 当49、班/交接班记录停送电操作票异常情况处理记录 高低压设备运行记录 高低压设备维修记录 高低压设备保养记录 四川省xx物业管理有限公司装修管理制度文 件 编 号XX/2-15版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范装修管理工作，确保公共区域设备设施良好运行。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责装修的监控管理，并对装修备案、现场管理、对比验收情况进行检查。3.2 工程维护班长负责装修备案、现场管理、对比验收管理。3.3 装修管理员负责装修备案、现场管理、对比验收工作。50、4.0 相关要点4.1 装修备案程序 装修备案申请.1业主、物业使用人收房手续及身份证原件或书面委托书；.2 装修方案核查（包括装修平面图、吊顶平面图、水电线路图、花园施工图、局部改动立面图及其它文字说明材料等，图纸上需标示出空调室外机具体安装位置）；.3 施工单位的资质证明、营业执照复印件、施工单位负责人资料；.4填写装修申报资料 装修备案资料核查 签订“两书一协议”.1 签订装修施工安全责任书一份.2 签订装修现场消防责任书一份.3 签订房屋装修管理协议一式两份 办理施工人员临时出入证 装修备案通过，领取装修进场通知单。4.2 缴纳装修相关费用4.3 装修证件管理规定 装修进场通知单为每户51、1证，加盖客户服务中心鲜章后方为有效。 临时出入证施工人员每人一证，并贴近照一张，加盖客户服务中心 鲜章方为有效。无临时出入证进入区划或擅自进行施工作业者，应责成其立即办理有关施工手续，方能允许施工。 施工单位须将装修进场通知单贴于业主大门上，以便装修管理人员现场查验。 施工人员进入区划时应随身佩戴临时出入证，进出区划大门时应主动向门岗值班人员亮证，无证者不得进入区划。在现场施工时应积极配合装修管理人员验证，无证不得在现场作业。 严禁将装修进场通知单和临时出入证转借、转让或在与登记房号不相符的地方使用，违者证件将予以收回。 装修进场通知单因保管不善而遗失应立即向客服中心补办，临时出入证遗失需重52、新补办。 施工单位应在装修进场通知单有效期满前五天到管理处办理延期手续，到期将予以收回。 门岗值员对进出区划的装饰材料和施工人员严格按规定进行查证，无证者一概不得进入。若业主（住户）需搬运材料或带施工人员进入区划，必须按规定进行登记后，方可放行。 装修管理人员随时到施工现场进行检查，发现与证件管理规定不相符的，将填写违规处理通知单，由装修负责人进行签字确认，否则，管理处备案后,有权作强行停工处理。 装修竣工后，办理退证退款手续。4.4 装修施工管理规定 不得改变房屋的结构和使用功能，违者报告政府有关执法部门处理。 严禁改变、损坏原有房屋的外貌，必须保持原有（外墙、门窗、阳台造型等）外观设计的材53、料、款式、颜色，如有违规应立即恢复。 空调室外主机必须安装在统一设计的空调机位上，内、外机排水管应接入到排水管内。 严禁在承重墙（纵横墙）、山墙、底框结构的底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置。违者报告政府有关执法部门处理。 不得随意扩大或缩小门、窗洞口尺寸（包括打掉窗台墙、窗间墙）；不得损伤钢筋混凝土圈（过）梁和改变构造柱的受力性质；不得改变圈（过）梁上砌体材料的厚度；不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。违者应立即恢复。 严禁在楼面现浇、预制板上打洞，凿槽埋管不得超过30深。楼板底面吊顶承重支点应设在周边的墙体上；安装木质地板固定架时，钉入长度严禁超过30mm，违者应立即整改。 严禁私自改动厨卫间的54、防水层和下水管、水表、地漏、便坑的位置。户内给水管若有改动，需到客户服务中心备案，违者将停工整改。 严禁私自改动煤气管路和封包煤气表，违者应立即拆除封闭物，恢复原貌。 施工过程中如需临时更改装修方案，应立即到客户服务中心备案。严禁施工内容与报批方案不相符，违者应立即停工补办手续。 装饰材料进入区划后，应立即搬运入户，在指定位置堆放。搬运材料进户，必须从消防楼梯或货梯进入，未经同意不得从窗外或阳台吊运，以免损坏外墙及户外设施。 施工期间，应爱护公共设备设施，损坏照价赔偿并恢复。一旦进场施工，室内一切设备、设施（如门窗、卫生洁具、给排水及强弱电系统等）发生故障、损坏，所造成的损失将由业主及装修单位55、承担。 若因装修施工给毗邻造成损失，如上层漏水给下层住户造成损坏，上层业主应负责赔偿和修复。 施工时间：以客户服务中心公告时间。4.4.14 装修建碴、垃圾必须日结日清。搬运材料后，应立即清扫公共区域卫生。 施工人员应爱护环境卫生，不得随地吐痰，乱扔烟头、纸屑等杂物。 遵守治安、消防管理规定，非工作场地人员不得入内，非工作时间不得在区划内留宿、逗留。严禁使用电炉、柴火做饭、烧水。离开现场时，关好水电气阀，锁好门窗。 施工期间业主（住户）、施工单位及施工人员应严格遵守政府有关法规以及住户手册、装饰装修管理协议书、施工装修承诺书和本文所载管理制度。5.0 相关支持文件 住宅室内装饰装修管理办法 消56、防法 装修管理协议6.0 相关记录装修办理流程表室内装修资料领取单室内装修申报需要资料清单装修备案记录表室内装修图纸审查意见表成品保护验收表装修进场通知单装修情况一览表户内装修加班申请表室内装修巡查表施工人员违约扣款单装修违规整改通知单临时动用明火申请表货梯使用申请表业主/物业使用人室内装修工程竣工备案申请书装饰装修完工检查表装修安全履约金退款登记表 四川省xx物业管理有限公司二次供水管理制度文 件 编 号XX/2-16版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范二次供水设备设施管理工作，确保二次供水设备设施良好运行。2.0 适用范围57、适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责检查二次供水设备设施管理。3.2 工程维护班长负责二次供水设备设施管理工作的组织实施。3.3 工程维护员具体负责二次供水设备设施的运行、维护、保养工作。4.0 相关要点4.1 巡视监控： 工程维护员应每天巡视一次二次供水泵房，每周巡视一次主供水管及其上的闸阀。 巡视监控内容如下：.1 水泵、电机有无异常声响或大的振动。.2 电机、控制柜有无异常气味。.3 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅。.4 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。.5 机58、械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。.6 水箱水位是否正常。.7 闸阀、法兰盘连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。.8 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰。.9 止回闸、浮球闸、液位控制器是否动作可靠。.10临时接驳用水情况。 工程维护员在巡视监控过程中发现二次供水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决。处理不了的问题，应及时上报，提出整改并跟进解决。4.2 二次供水设备设施异常情况的处理： 主供水管爆裂的处置：.1 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。.2 如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵。.59、3 立即通知项目工程主管并按应公司应急处理程序进行处理，组织抢修。.4 协调相关部门人员配合对爆管部位进行连接处理。.5 爆管连接维修完成并达到通水要求后，工程维护员打开水闸通水试压，看有无漏水或松动现象。.6 确认一切正常后，通知相关部门回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。.7 对相关情况做好记录。 水泵房发生火灾时，按机房消防安全管理规定处置。 水泵房发生水侵时的处置：.1 视进水情况关掉机房内运行的设备设施，并拉下电源开关。.2 堵住漏水源。.3 如果漏水较大不能处理，应立即通知项目工程维护班长、工程主管，同时尽力阻滞进水。.4 漏水源堵住后应立即排水。.5 排干水后，应立即对湿水设备设施进60、行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。.6 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。如无异常情况出现，则可以投入正常运行。.7 对相关情况做好记录。4.3 水泵房管理： 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经项目工程主管或主任同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房内禁止吸烟。 每周打扫一次水泵房及设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。 水泵房应当61、做到随时上锁，钥匙由工程维护员保管，任何人不得私自配钥匙。 各项目工程维护员应将二次供水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率等）及运行状况完整、规范地记录在二次供水系统巡查记录表内，工程维护班长将上一个月的记录整理成册后交项目工程主管存档，保存期为3年。5.0 相关支持文件 外包管理制度 四川省生活饮用水卫生监督管理办法预防二次供水污染应急预案水质检测及水质检测资料报告制度涉水产品消毒产品及清洗消毒人员索证制度二次供水卫生管理制度二次供水卫生管理机构及职责二次供水从业人员“五病”调离制度生活饮用水卫生标准GB5749-20066.0 相关记录二次供水设备巡查记录当班/交接班记录 62、维修记录保养记录 四川省xx物业管理有限公司监视测量设备管理制度文 件 编 号XX/2-17版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的确保测量设备的功能满足使用要求。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 公司领导负责批准测量设备的采购计划。3.2 品质管理部经理/副经理负责制定和审核测量设备的配置、校准计划。3.3 品质管理部主管负责提出测量设备的采购、校准计划申请。3.4 各班组班长负责对各班测量设备的使用管理。3.5 品质管理部文员负责测量设备的保管。4.0 相关要点4.1 测量设备的63、范围 按用途可分为维护和维修设备用的，对设备运行参数进行监视用的。 按装置可分为安装于固定管道和设备上的、移动使用的。 按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。 按形式可分为仪器、仪表、测试软件等。4.2 测量设备配置的要求： 数量满足使用要求。 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。4.3 测量设备的配置 按公司的采购流程办理相关手续，并提供专业技术支持。 配置测量设备时提供专业技术支持的资料：.1 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。.2 数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家、或供应商称。4.4 测量设备的管理 品质管64、理部主管应指定专人负责管理测量设备，其职责为：.1 建立测量设备台帐，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。.2 对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：按班组采用符号和顺度进行编号。示例如下：P D 0 0 1 该测量设备的顺序号，用三位阿拉伯数字。 班组简称，用该班组名称前两个字的汉语拼音字母大写。符号规则如下：P D 配电班R D 弱电班S D 水电空调班D T 电梯班标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用带色彩的不干65、胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。.3 规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定：测量电参数的校准周期为2年测量压力的校准周期为2年装于设备上又不能拆卸的设备大修时进行校准其他另有规定的按法规或国家主管部门规定的校准周期进行.4 按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续。.5 对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。4.5 测量设备的使用 测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。 使用66、人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。 使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。 当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准造成的影响。 测量设备的保管环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。 测量设备的限制使用和报废：测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格的范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放年或包装物上明确予以标示。无法限定区段和范围的，可送有67、送单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，并报公司总经理批准。4.6 内部校准 对使用要求不高的测量设备，由设备运行弱电技师及弱电技工进行内部校验，每年进行一次。如经弱电技师及技工校验不合格的，送国家相关计量测试单位校准。 具体方法为：先选取经国家相关计量测试单位校准合格的测量设备作为对比样本(简称A)，在相同条件下测试同一目标，被校验的测试设备(简称B)与A对同一测试目标测试的两个数据（分别对应a和b）进行对比，如果0.95ab1.05a，则判定被校验的测试设备B合格,有效期为一年，并贴上内校合格标签。否则判定为不合格，并送国家相关计量测试单位校准。468、.7 校准的委托 需送检的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。 品质管理部测量设备管理人员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托书中，并请校准单位在校准/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。4.8 品质管理部测量设备管理人员应长期保存测量监视设备履历卡、测量监视设备内校记录表、测量监视设备一览表。5.0 相关支持性文件6.0 相关记录测量监视设备一览表测量监视设备履历卡测量监视设备校准计划测量监视设备内校记录表设备外修申请单 四川省xx物业管理有限公司停送电操作规程文 件 编 号XX/2-18版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核69、XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范倒闸操作，确保设备安全运行。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目主任负责对停送电操作的许可签发。 3.2 项目工程主管负责对停送电操作票的审核，并对停电送电工作负责。3.2 项目工程班长负责停送电操作票的填制，停送电操作的具体安排和检查，对现场操作负责。3.3 项目工程值班人员按操作票实施停送电操作。4.0 相关要点4.1 正常情况下的倒闸操作： 项目工程主管提前通知工程班长停、送电时间、范围（包括变压器报停、启用）。 工程班长接到通知后，完成以下工作：立即通知供配电专业人员赶到现场，70、核实停电范围、设备操作顺序，填写好操作票后，由项目工程主管审核后报项目主任签批许可， 停送电操作前，工程人员要做好相应的准备工作，电梯降至一层。如有必要可将发电机操作开关置于停机位置。 在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行停送电操作。.1 停电：先停负荷开关，后停隔离开关。.2 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。 停送电操作完成后，工程人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置。 做好各项相关记录。4.2 紧急状态下的倒闸操作： 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，值班工程维护员应当立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况立即断开低压配电柜上电源开71、关或断开高压开关柜高压开关。 停电后立即通知项目工程主管，工程主管到现场后立即检查事故原因，在查出原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。 做好各种记录，重大事故应立即报告品质管理部负责人。5.0 相关支持文件 高低压设备安全指导政府规范 设施设备异常情况作业指导规程6.0 相关记录 当班/交接班记录停送电操作票异常情况处理记录 四川省xx物业管理有限公司供配电设施设备作业指导规程文 件 编 号XX/2-19版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的供配电设施设备维护保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。72、2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 各项目工程主管负责制定项目设备运行年度检修计划报公司审批后实施。并检查该计划的执行情况。3.2 各项目工程维护运行班负责组织制定供配电设施设备维护保养年度计划，交工程主管审核。3.3 运行班班长、配工程维护员负责对供配电设施设备进行维护保养。4.0 相关要点4.1 操作规程 安全操作注意事项.1 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉制工作服、使用绝缘操作杆。.2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套，避免正向面对操作设备。.3 严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：a) 有73、监护人。b) 工作场地空间足够，光线足够。c) 所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）。d) 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。 供配电设备设施操作.1 配电变压器停电的操作要领：a) 拉开各低压出线开关。b) 拉开低压总开关。c) 拉开配电变压器高压侧负荷开关。.2 自发电停电操作要领：a) 拉开发电机配电柜总开关。b)74、 关闭发电机后，把发电机启动开关置于“自动”位置。.3 配电变压器送电的操作要领：a) 合上配电变压器高压侧负荷开关。b) 合上低压总开关。c) 合上各低压出线开关。.4 自发电送电的操作要领：a) 检查发电机冷却水、柴油、机油、蓄电池电压指示在正常后，方可旋动发电机启动开关启动发电机。b) 合上发电机配电柜总开关。.5 在配电变压器上工作前，操作要领如下：a) 先断开低压断路器，再断开高压负荷开关。b) 验电，确认无电。c) 两侧分别挂三相短路接地线（或合上地刀）。d) 挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。.6 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：a) 拉开开关、有明显的开路点75、。b) 验电，确认无电。c) 挂三相短路接地线（或合上地刀）。d) 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）。e) 挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。f) 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。 倒闸工作票：4.1.3.1 在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票。口头或电话命令。.2 填用工作票的工作有：a) 高压设备上工作需要全部停电或部分停电者。b) 高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。c) 带电作业和在带电设备外壳上的工作。控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作。d) 二次接线回路上的工作，无需将高76、压设备停电者。.3 其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。.4 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入值班记录中。.5 一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部安全措施应一次做完。.6 事故抢修工作可不用工作票，但应记入值班记录内。77、在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。.7 工作票的有效时间，以批准检修期为限。.8 需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。.9 工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。.10工作票所列人员的安全责任：a) 工作票签发人：工作必要性。工作是否安全。工作票上所填的安全措施是否正确完备。所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。b) 工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作。结合实际进行安全思想教育。督促、监护工作人员遵守本规程。负责检查工作票所载安78、全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。工作前对工作人员交待安全事项。c) 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件。负责检查工作现场布置的安全措施是否完善。负责检查停电设备有无突然来电的危险。对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充d) 工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。4.2 保养规程 制定供配电设施设备维护保养年度计划.1 每年的11月15日前，由各项目运行班班长及配工程维护员一起研究、制定供配电设施设备维护保养年度计划，经工程主管审核、汇79、总形成设备运行年度检修计划后上报公司审批。.2 供配电设施设备维护保养年度计划的制定原则a) 供配电设施设备使用的频度。b) 供配电设施设备运行状况（故障隐患）。c) 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。.3 供配电设施设备维护保养年度计划应包括如下内容：a) 维护保养项目、责任人及保养内容；b) 备品、备件计划；c) 具体实施维护保养的时间；d) 预计费用。 对配电设备设施进行维护保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设施设备维护保养年度计划进行。 高压开关柜、变压器的主要维护保养项目由专业电力公司完成，外部清洁及部分外部附件的维护保养，低压配电柜的维护保养由配电班80、负责。 变压器维护保养.1 项目外包维护保养：每年的11月份委托专业电力公司对物业服务范围内所有变压器进行测试、试验等项目的维护保养，此项工作由配电班配工程维护员负责督进行，并将结果记录在_维护保养记录表内。.2 设备外部维护保养：每年的11月份对物业服务范围内所有的变压器外部进行一次清洁、保养。a) 拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好。b) 检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。 高压开关柜维护保养：每年11月份委托专业电力公司对物业服务范围内所有高压开关柜进行一次维护保养，此项工作由运行班班长负责监督进行并记录在_维护保养81、记录表内。 低压配电柜维护保养：每年的11月份对物业服务范围内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吸尘，然后用干的干净抹布擦拭。.1 熔断器的维护保养a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致。b) 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。.2 交流接触器的维护保养a) 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢。b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。c) 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。d) 清洁铁芯表面的油污及脏物。e) 拧紧所有紧固件。.3 电力电容器的维护保养a)82、 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好。b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。c) 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。d) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则应更换电容。.4 热继电器的维护保养a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换。b) 检查热继电器上的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则修整处理，处理后达不到要求的则应更换。.5 断路器（自动空气开关）的维护保养a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理。b) 清理灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换。c) 断路器（自83、动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡阻现象。d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪声时，应清洁其工作表面。e) 各传动机构应注入润滑油。f) 检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。g) 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复。h) 检查分劢脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。i) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧。j) 检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。.6 二次回路维护保养：a) 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管。b) 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。.7 主回路维护保养a84、) 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌。b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧。c) 母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。 对计划中未列出的维护保养工作，应由品质管理部经理尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，按公司紧急程序进行处理。 配电班值班工程维护员应将上述维护保养工作清晰、完整、规范地记录在_维护保养记录表内，配电班长应于每次维护保养后的3天内将记录整理成册后交品质管理部经理审批后存档，保存期为长期。 停电管理：供配电设备设施因检修等原因需要停电时，拟定停电计划报公司领导同意后实施。如因特殊情况突然停电，应协助相关部门做好住户解释工作。5.0 相关支持文件 供配85、电设施设备管理制度6.0 相关记录_维护保养记录表值班/交接班记录停送电操作票 四川省xx物业管理有限公司发电机设备作业指导规程文 件 编 号XX/2-20版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范柴油发电机维护保养操作工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 工程维护主管负责组织制定柴油发电机维护保养计划工作，并监督检查。3.2 工程维护班长负责组织实施柴油发电机的日常维护保养工作。3.3 工程维护员负责柴油发电机日常维护保养的实86、施工作。4.0 相关要点4.1 发电机操作规程 开机程序.1 排出燃油系统内的空气，并将燃油控制手柄置于怠速的油门位置上。.2 打开直流电路开关.。.3 按下启动按钮，使发电机在怠速状态下运行，必须注意低速运行时间不宜过长，以免自动电压调节器和个励磁绕组长时间过载而损坏。.4 低速运转正常，即可逐渐增加到1500转/分，如空载运行正常，转动控制屏上的电压整定点位器，整定机组的电压为额定值，机组的出水温度不低于55，机油温度达45，方可向负载供电，合上空气断路开关，向外送电。.5 机组加载时，负荷逐渐增加，观察机组运行状态是否正常 停机程序.1 逐渐卸去负荷，断开空气断路器。.2 在空载状态下，87、将机组调至怠速，低速运转3分钟左右，方可停机。.3 清洁整机，并做好下次启动工作的准备。4.2 发电机保养规程 柴油发电机维护保养年度计划的制定.1 每年的11月15日之前，由工程主管组织配电班一起研究，制定柴油发电机维护保养年度计划报项目主任审核汇总。.2 制定柴油发电机维护保养年度计划的原则：a) 柴油发电机使用的频度。b) 柴油发电机的运行状况（故障隐患）。c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。.3 柴油发电机维护保养年度计划应包括如下内容：a) 维护保养项目、责任人及内容。b) 具体实施维护保养的时间。c) 预计费用。d) 备品、备件计划。 柴油发电机外附件的维护保养，由设备运88、行配电班负责，其余维护保养进入外包程序，由专业柴油发电机公司完成。维护保养应按柴油发电机维护保养年度计划进行。 柴油发电机维护保养：.1 进行维护保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应做记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）。.2 空气滤清器的维护保养周期为每运行50小时进行一次。a) 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯。b) 滤芯不太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风吹干（注意不能过热）。c) 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应该更换同型号的滤89、芯。d) 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。.3 蓄电池的维护保养周期为每运行50小时进行一次。a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电。b) 检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置。c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。.4 皮带的维护保养周期为每运行100小时进行一次。a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换。b) 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12 mm左右，太松太紧都应当进行调整。.5 散热器的维护保养周期为每运行200小时进行一次。a) 外部清洁： 用热水（加入清90、洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼近中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机。 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。b) 内部除垢： 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口。 向散热器中倒入45度的4%的酸溶液再洗一次。 除垢后用3%的碱溶液总和两次，然后再用清水冲洗3次以上。 所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外修。 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。.6 润滑机油系统维护保养周期为每运行200小时进行一次。a) 启动柴油发电机，让其运91、行15分钟。b) 当柴油机高热时，从油底壳螺塞派出机油，涡轮增压器内也加添相同型号机油。c) 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）：d) 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。.7 柴油滤清器维护保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。.8 充电发电机和启动电机的维护保养周期为每运行600小时进行一次。a) 清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油。b) 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换。c) 检查传动装置是92、否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外修。.9 发电机控制屏维护保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生绣或过热的接线头应进行处理并拧紧。4.3 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由项目主任打专题报告，报公司领导审批后实施。4.4 对于计划中未列出的维护保养工作，应由设工程主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经口头批准后，先组织解决而后写出事故报告并上报公司。4.5 对于上述的所有维护保养工作都应清晰、完整、规范地记录在_维护保养记录表内，并于每次维护保养后的三天内由配电班长将记录存档，长期保存。5.0 相关支持文件 发电机管理制93、度 发电机使用保养说明书 供配电设施设备作业指导规程6.0 相关记录发电机维护保养记录表 发电机运行记录表异常情况处理记录表 四川省xx物业管理有限公司安防设备作业指导规程文 件 编 号XX/2-21版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范安防系统运行、维修程序，确保安防系统的正常使用。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 工程主管负责安防系统维修工作的全面管理。3.2 工程班长负责安防系统维修工作的组织实施。3.3 工程维护员员负责安防系统的维修工作。4.0 相关要点4.1 运行94、规程 工程组当值员工应密切监视安防设备的运行并每天进行一次质量。 巡视监控内容如下:.1 是否处于正常工作状态；.2 各信号灯指示是否正常；.3 有无异常声响或大的振动；.4 有无异常气味；.5 通信数据是否正常；.6 机箱上/内的散热风扇转动是否顺畅；.7 紧固件是否有松动现象； 对于巡视中发现的不正常现象,工程组当值员工应及时采取措施予以解决。处理不了的问题,应及时详细地汇报给工程主管，请求支援解决。4.2 维修保养规程4.2.1 安防设备发生“当机”现象时,当值班员工需沉着、冷静、迅速果断地采取措施:.1 分析“当机”原因；.2 轻微故障按操作规程进行复位或重新启动；.3 严重故障,应立95、即切断设备电源，查找原因，同时通过正常程序知会相关部门作好应对准备，排除故障后,试机运行,一切正常后方可正式使用。5.0 相关支持文件安防系统管理制度 设备房管理制度设施设备异常情况作业指导规程6.0 相关记录 维修派工单 值班/交接班记录表 四川省xx物业管理有限公司给排水设施设备作业指导规程文 件 编 号XX/2-22版本/修改次C2页 码第1页 共 6页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 项目工程维护组负责人负责制订给96、排水设备设施运行和管理计划，并对运行管理工作的实施情况进行监督。3.2 工程维护组班长负责给排水设备设施运行规程的组织和实施工作。3.3 工程维护员负责责给排水设备设施运行规程的实施工作。4.0 相关要点4.1 操作规程 巡视监控：工程维护组应每天巡视一次物业服务范围内二次供水泵房、给水总表及阀门，并对总表计量进行抄录；每周巡视一次物业服务范围内主供水管及其上的闸阀；每周巡视一次物业服务范围内消防泵房；每周巡视一地下室污水井；每月手动启动消防泵试验一次；每月检查地面雨污水井一次。 给水系统巡视内容.1 水泵、电机有无异常声响或大的振动。.2 电机、控制柜有无异常气味。.3 电机温升是否正常（应97、不烫手），变频器散热通道是否顺畅。.4 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。.5 机械水压表与变频器上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。.6 水箱水位是否正常。.7 闸阀、法兰盘连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。.8 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰。.9 止回闸、浮球闸、液位控制器是否动作可靠。.10 临时接驳用水情况。 排水系统巡查内容.1 启动水泵（潜水泵）前的检查a) 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀b) 排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。c) 检查电压表、信号98、灯指示情况。d) 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。.2 启动水泵（潜水泵）。a) 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。b) 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。c）如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。d) 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。e) 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。 .2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。.3 停止99、水泵（潜水泵）：将转换开关置于“停止”位置，水泵（潜水泵）停止运转。.4 检查、清理雨、污水井a) 打开井盖后待观察井内是否有异物，若有异物使用工具在不进入井内的情况下将异物清理。b) 对于必须下到井内处理的情况需在井盖开启后待井内有害气体流散后方可进入井内清理。4.2 保养规程 控制柜的维护保养.1 断开控制箱电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；.2 检查箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；.3 清除控制箱内杂物和积尘； .4 合上电源，各电源电压表、电流表、指示灯应指示正常。 电机的维护保养机.1 生活水泵每月进行一般性检查保100、养，每半年进行一次全面保养.2 电机水泵保养时应把泵体相连的5米范围的阀门，压力表，管道等随泵同时保养.3 外观整洁，铭牌完好，接地连接良好；.4 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相与地之间的绝缘电阻，阻值应不低于0.5兆欧。.5 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 泵体的维护保养.1 泵体无破损，铭牌完好，水流方向指示明确、清晰，外观整洁，油漆完好；.2 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予以更换；.3 检查盘根密封情况，若有渗漏，应增加或更换盘根；.4 联轴器转动灵活，联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏，应予以更换；.5 紧固机座螺丝并做防锈处理。 相关阀门101、管道及附件的维护保养.1 各个阀门开关灵活可靠，内外无渗漏；.2 电磁阀动作灵活，阀体内外无漏水，电磁线圈绝缘电阻应不小于0.5兆欧；.3 点动判断电磁阀方向是否正确；.4 管道及各个附件外表整洁美观，无裂纹、破损，防锈油漆完整无脱落。.5 点动判断水泵转向是否正确，若有误应与更改5.0 相关支持文件二次供水卫生管理制度设备机房理制度应急预案处理程序6.0 相关记录二次供水系统设备巡查记录当班/交接班记录污水泵巡查记录污水泵维护保养记录公共用水抄表记录 四川省xx物业管理有限公司消防设施设备作业指导规程文 件 编 号XX/2-23版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX102、生 效 日 期XX-1-11.0 目的 对消防设施设备管理；监督消防维保单位维护，确保设施设备运行正常； 2.0 适用范围 四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组；3.0 职责3.1 工程维护主管负责消防设施设备管理、监管及消防大队每年资料备案；3.2 工程维护班长负责消防设施设备管理、组织实施及资料归档；3.3 工程维护员负责跟进协助维保单位周检、月检、季检、年检。4.0 相关要点4.1 进入监控室必须经工程维护主管或班长同意后，工程维护员陪同，方 可入内。4.2 消防泵房内机电设备由专业维保人员操作，其它人不得擅自操作各类控制开关、按钮、阀门。4.3 消防泵房内各类水泵、开关、按钮、阀103、门应有明显操作标志，标志应清晰、正确无误，高压用电设备有危险标志，并安有防触措施。4.4 工程维护员应注意控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。4.5 消防泵房要保持良好通风、干净、整洁、无积尘，不得堆放杂物。4.1 操作规程 消防联动主机、机房、泵房设备每日巡检一次，做好相应记录； 消防设施设备每周进行一次巡查检修，做好相应记录； 消防设施设备每月进行一次保养，做好相应记录； 消防设施设备每季进行一次季度保养，做好相应记录； 消防设施设备每半年进行一次年度保养，做好相应记录。4.2 保养规程 消防泵维护保养.1 检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；.2 检查盘根104、是否良好，泵体是否渗水、溢水、砂眼、轴承是否渗水、溢流；转动灵活，无卡壳，泵轴与电机在同一轴心线，机座紧固，螺丝无锈，垫片齐；.3 外观整洁，油漆完好，标志清晰，铭牌字迹清晰。.4 阀门开闭灵活、无阻卡、关闭严密、内外无漏水；阀体、手柄完好，外观整洁，无漏水；.5 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。.6 电机外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。 消防栓保养.1 检查栓门关闭是否良好，门锁有无损坏；栓门封条是否完好脱落，破损的补贴封条；.2 随机抽取消火栓测试，按消火栓报警按钮，消防105、中心应有正确的报警显示；检查消防栓内配件是否完好，栓内水龙头有无渗漏；.3 开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换； 检查水枪、水带接头联接是否方便牢固，有无缺损，如有应立即修复，然后擦净在栓内放好；.4 检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；将消防栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门贴上封条。 火灾报警系统保养.1 每日对消防火灾报警联动主机进行自检功能检查。.2 完成设施设备日巡检内容；控制器主要工作电压测试；.3 公共区域烟感器、温感器与底座接触是否良好，外观是否洁净完好； 随机抽取5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确；.4 手动报警按钮，检查安装106、是否牢固，有无破损及丢失；任选取两个手动报警按钮，进行摸拟报警，测试报警功能是否正常；.5 对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫灰尘；线路松动应进行坚 固；对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。5.0 相关支持文件 消防设施设备管理条例 消防维维护保养合同 消防维修保养、安全操作手册 消防设施设备维保计划 外包管理制度6.0 相关记录 火灾自动报警故障统计记录表 消防设施设备维修记录表 消防设施设备保养计划表 消防设施设备日巡检表 消防设施设备周巡检表 消防设施设备月保养记录表 消防设施设备季保养记录表 消防设施设备年保养记录表 四川省xx物业管理有限公司电梯设备作业指107、导规程文 件 编 号XX/2-24版本/修改次C2页 码第1页 共 7页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范电梯日常操作、维护保养，确保电梯安全正常运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 工程维护主管负责电梯维护保养工作进行监督，配合电梯技术监督部门年检工作；3.2 工程维护班长（电梯安全管理员）负责电梯的日常安全维护管理，协调维保公司维修保养工作；3.3 工程维护员（电梯安全操作员）负责实施电梯机房和电梯日常巡检、电梯困人解救、简单问题处理等工作。4.0 相关要点4.1 操作规程4.1.1 全自动运行4.1.1108、.1 进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱，打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行，将自动/手动开关置于自动状态；4.1.1.2将自动/手动开关置于“自动”状态，并关闭操作箱，经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行；4.1.2 手动运行4.1.2.1 将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态，电梯呈开门状态；4.1.2.2 按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行；4.1.2.3 客梯承载进出工作人员为主。4.1.3 安全运行程序4.1.3.1监控中心程序维护员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知工程维护员（电梯安全操作员），杜109、绝乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯；4.1.3.2电梯维修人员按照电梯检查保养表进行检查保养，并作好记录，督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作；4.1.3.3 维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示；4.1.3.4 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。4.2 保养规程 维修工作准备.1 维修人员上岗前应做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷；.2 维修时须严格遵守电梯安全操作规程及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌；.3 维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌；.110、4 当电梯发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式联系被困人员，以稳定其情绪；.5 需要手动盘车时，须先关断总电源开关，然后将轿厢就近平层；.6 严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复；.7 在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器张紧安全开关及底坑检修急停开关，检修后各类开关要及时复位；.8 井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞111、；.9 检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业；.10检修时所用照明必须在安全电压下；.11除维修工作需要，严禁使用慢车；.12维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致；.13维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁，然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用；.14维修中无关人员严禁入内；.15维修中做好故障状态和故障处理记录工作。4.2.2 维护保养作业4.2.2.1 维修保养时一般应切断电源，以免触电、卷入引轮造成人身伤亡和设备事故；4.2.2.2 因维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机；4.2.2.112、3 在维修保养中必须注意工作协调，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作；4.2.2.4 在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车；4.2.2.5 下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员 靠近；4.2.2.6 在底坑作业时，首先开亮底坑灯，按下底坑急停开关，必须佩带安全帽；.7 机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守消防工作规程，指定专人监视，事后清理火种，防止火灾发生。维修保养结束后，必须认真清理现场，清点工具和物品；4.2.2.8 电梯清洁卫生职责划分序号项目责任人时间相关记录1电梯机房电梯安全维护员一周电梯保养113、表2轿厢内面、地坎及厅门清洁工和电梯安全维护员每班电梯巡检保养表3井道维保单位二周电梯巡检保养表5.0 相关支持文件特种作业操作规程 外包管理6.0 相关记录 电梯维护保养记录电梯故障统计表电梯巡检记录表 保养记录表 维修记录表岗位值班/交接班记录 四川省xx物业管理有限公司中央空调作业指导规程文 件 编 号XX/2-25版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范中央空调操作程序、维护保养、运行管理工作，确保中央空调正确、安全的操作、各项性能完好、良好运行。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职114、责3.1 工程维护主管负责检查中央空调运行管理的实施情况，审核中央空调维护保养年度计划并检查该计划的执行情况，检查中央空调设备作业指导规程的执行情况。安排向有关用户通知停用中央空调的情况；3.2 工程维护班长负责组织实施中央空调的运行管理，组织制定空调维护保养年度计划并组织、监督该计划的实施，巡查工作；3.3 工程维护员具体负责中央空调的运行、操作，监督委外单位维护工作；3.4 外委空调维护公司维修工具体负责中央空调的维护保养。4.0 相关要点4.1 操作规程 服务质量标准：.1 确保主机出水温度供热低于90，供冷7-12。.2 确保业主房间温度在19-22。.3 确保主机能够正常运行。 中央115、空调启停流程图开机前压缩机预热、电压值、信号灯正常、阀门开启启动冷冻泵。待510分钟后启动压缩机。启动后，观察压缩机运行电流、掁动、噪音或异常气味，一切正常后才算启动成功。按公司规定作好 记录并进行监控主机运行情况按规定时间关闭压缩机待510分钟后停冷冻冷却循环泵严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机预热无异常才算停机关作好记录 启/停机操作.1开机流程a) 阅读上一班值班记录，是否有遗留问题。b) 检查空调系统设施设备有无异常。c) 检查需要开的机组及所对应的附属设备是否处于待机状态。d) 确定是e) 开启冷却塔风机。f) 开启冷却泵。 启动前的检查与准备 检查水泵进水阀门应打开，水泵出水阀门应116、全关； 水泵出口压力表应完好，指针指示“0”位，开启（旋塞）； 检查电动机及水泵轴承，应有足够润滑油； 检查电动机接地线是否完好，如该泵停用已超过半年，则在启动前应通知电工做绝缘检查； 用手搬动靠背轮（联轴器），应能轻快转动，无摩擦及异声； 启动前应开启冷却水阀门，检查冷却水是否畅通； 检查填料箱压盖，应松紧适度，不偏不斜，不与轴接触； 检查地脚螺丝是否牢固无松动。.2 起动a) 合上开关，起动水泵，注意电流表，当空载电流正常，无异声、振动，而且水泵出水口压力正常后，开启出口阀门；b) 注意补水泵出口压力应稳定；c) 注意热水系统的循环水泵工作参数是否正常，如果压力低，可用补水泵向系统内补水。117、d) 开启冷冻泵。e) 运行正常五分钟后启动相对应的主机。f) 注意观察运行情况并做好记录。g) 每两小时抄一次表。.3 停机流程a) 确定要停机。b) 软停按屏幕上登出将显示授权，按1确认输入密码1234按软停机是确认。c) 停冷却塔风机。d) 停冷却泵。e) 十五分钟后根据实际情况停冷冻泵。f) 做好记录。4.2 保养规程 中央空调维护保养年度计划的制定.1 每年的12月15日之前，由工程负责人组织空调外包方一起研究、制定中央空调维护保养年度计划并上报品质管理部备案。.2 制定中央空调维护保养年度计划的原则：a) 中央空调使用的频度；b) 中央空调运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避118、开节假日、特殊活动日等）。.3 中央空调维修保养年度计划应包括以下内容：a) 维护保养项目及内容；b) 具体实施维护保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。 对中央空调进行维护保养时应按中央空调维护保养年度计划进行。 中央空调的日常维护保养、中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。 风机盘管维护保养：空调每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。.1 每周清洗一次空气过滤网，排队盘管内的空气（不定期）。.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦声则应更换风机轴承。.3 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5M，否则应及时处理。检查电119、容有无变形、鼓胀或开裂，若是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有则作相应修整。.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。.5 用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。.6 拧紧所有紧固件。.7 清洁风机盘管外壳。 冷凝器、蒸发器维护保养：空调每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。.1 柜式蒸发器维护保养：a) 每周清洗一次空气过滤网；b) 清洁蒸发器散热片；c) 清洁接水盘。 新风系统维护.1 月保养a) 清洗空气过滤器12次；b) 更换破损过滤网；c) 检查出风口避震喉，如有破损则更换。.2 季保养a) 给风机轴承加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油120、珠出现；b) 检查皮带松紧情况，若皮带紧但仍出现打滑现象，可将皮带擦净。.3 年度保养a) 检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；b) 检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；c) 清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则可用砂皮将其磨光；d) 检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；e) 检查附属阀门（包括风阀）是否正常工作，如有损坏，则更换；f) 检查管道是否漏气、漏水；g) 清洗翅片，折卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净；h) 检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆。 冷却水泵机组、冷冻121、水泵机组维护保养：空调每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。.1 电动机维护保养：a) 用500V摇表栓测线圈绝缘电阴是否在0.5M以上，否则应进行干燥处理；b) 检查电动机轴承有无阻滞现象，若有则应加注润滑油，如加润滑油后仍不行，则应更换同型号规格的轴承；c) 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有应修整处理。.2 水泵维修保养：a) 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b) 检查盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。c) 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。d) 清洁122、水泵过滤网。e) 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。f) 清洗水泵外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一次。.3工程维护员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 阀类维护保养：空调维修工每半年对阀类进行一次保养.1闸阀的维护保养：a) 检查是否泄漏，如是则应加压填料；b) 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c) 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格的阀门；d) 检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。.2电动调节阀、压差调节阀维修保养：a) 通断电检查电动调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更123、换同规格电动调节阀、压差调节阀；b) 对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。.3 检测、控制部分维护保养：工程维护员每半年对检测、控制部分进行一次保养。.4 检测器件（温度计、压力表、传感器等）维护保养：a) 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b) 送检温度计、压力表合格后方可再使用；c) 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；.5 控制部分维护保养：a) 清洁控制柜内外的灰尘、赃物；b) 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；c) 交流接触器维修保养：d) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；e) 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触124、头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；f) 清洁铁芯上的灰尘及赃物；g) 拧紧所有的紧固螺栓。.6 热继电器维护保养：a) 检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换；b) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。.7 自动空气开关维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理；b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；c) 清除触头表面上的小金属颗粒。.8 信号灯、指示仪表维护保表；a) 检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；b) 检查各指示仪表是否正常，如偏差较大则应作125、适当调整，调整后偏差仍大则应更换。.9 中间继电器、信号继电器维护保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；.10 PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。.11压缩机维护保养：工程维护员每半年对压缩机进行一次检测、保养。a) 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的位置，则应查明漏油原因并排除故障后在充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。b) 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。c) 具体检查压缩机如下参数： 压缩机电机绝缘电阻（正常为0.5M以上）； 压缩机运行电流（正常为额定126、值，三相基本平衡）； 压缩机外壳温度（正常85以下）； 检查压缩机是否有异常的噪音或振动； 检查压缩机是否有异常的气味。 d) 通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。e) 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。.12中央空调维护保养的时间计划不允许超过8小时，如必需超过8小时，则应由工程负责人报项目负责人批准并征得业主同意后方可延时。.13对于计划中未列出的维护保养工作，应由工程负责人尽快补充至计划中；对于突发性的设备故障，先经项目负责人口头批准后，可以先组织解决而后写出设施设备故障维修记录。.14中央空调因维护保养等原因需停用时，应由工程负责人填写停 申请，经项目负责人127、批准，由由客户中心提前一周通知有关业主。如因突然故障停用中央空调，应在停用2小时内向有关业主作出解释。.15本规程作为监督外委空调维护公司工作质量的依据之一；作为供方合同质量标准参考。 巡视监控.1 工程维护员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。.2 巡视监控的主要内容如下：a) 检查机组电压（正常380V，不能超额定值的10）；b) 检查三相（三相是否平衡，是否超额定值：电压2、电流10）；c) 检查油位；（油位应在视油镜的中心线以上）d) 检查高压；（1000kpa）e) 检查低压；（300kpa）f) 冷冻水出水温度（正常7-15）128、；g) 热水出水温度（90）；h) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；i) 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温是否完好；j) 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，工程维护员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细的汇报给工程维护班长，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。5.0 相关支持文件6.0 相关记录交接班记录 维护保养年度计划 中央空调年度保养检查计划 设施设备故障维修记录维修保养延时申请停 申请中央空调运行记录火警、火灾应急处理标准作业规程 四川省xx物业管理有限公司二次供水作业指129、导规程文 件 编 号XX/2-26版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的 规范二次供水设备的操作、维护、保养工作，确保二次供水设备正常运行。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 工程维护负责对二次供水设备管理作业规程进行监督和检查、大型维保安排、严重异常情况处理安排。3.2 工程维护班长负责检查二次供水设备管理作业规程的执行情况。3.3 工程维护员责任人负责按照本规程进行二次供水设备的操作、运行、巡检、维护保养。4.0 相关要点4.1 设备操作管理： 当出现以下几类情况时应按先手动后130、自动的操作程序进行试运行：a) 新设备交接时。b) 停电后再次来电时。c) 维保后。d) 异常情况处理后。 设备手动试运行操作程序；a) 检查电源电压是否符合380伏10%；b) 切断电源控制箱的电源；c) 检查电源控制箱内的接线有无松动；d) 接触器机械动作是否灵活、动静触头吸合是否同步、动静触头压力是否一样；e) 测量电机绝缘；f) 盘车（转动电机联轴器三圈）检查电机和水泵有无卡阻；g) 检查水泵进制箱的电源；h) 检查液位出口是否打开；i) 恢复电源控仪是否正常（不正常为：无显示、显示不稳、显示负值）；j) “自动/手动”转换开关切换到“手动”位置；k) 按下“启动”按钮，启动水泵；l)131、 检查电机运行情况，若出现异常情况按4.4异常情况处理执行；m) 当液位仪上限指示灯亮起时，按下“停止”按钮。4.1.3 设备操作注意事项：a) 盘车时需断开水泵电源；b) 当电源电压不符合规定标准时，严禁操作。4.1.4 设备操作情况应由设备管理责任人于每次操作完毕后，应在二次供水设备设施运行日记中记录。4.2 设备巡检管理 设备管理责任人每天对二次供水设备进行巡视检查1次，并填写二次供水设备设施运行日记。a) 电源电压是否为（380伏10%）；b) 液位仪是否正常（不正常为：无显示、显示不稳、显示负值）；c) 阀门开关状态和有无漏水；d) 法兰接头有无漏水；e) 电机运行有无异常声音、电机132、温度是否正常（120）；f) 水泵运行有无异常声音、是否打得起压；g) 变频器的频率、无异常声音和气味；h) 增压泵运行有无异常声音。 工程维护班长每周对二次供水设备进行巡视检查1次，并填写设备巡视检查记录表。a) 检查设备房清洁卫生情况；b) 检查二次供水设备设施运行日记填写情况。c) 检查二次供水水箱房运行日记填写情况。4.3 设备维护保养管理 设备维护保养计划管理.1设备维护保养计划应包括a) 大中小型维保内容；b) 维保时间和实施；c) 维保设备、部件名称；d) 维保计划材料。.2 设备维护保养计划制定的根据a) 设备设施使用频度；b) 设备设施运行记录；c) 设备设施异常情况记录。.133、3 设备维护保养计划制定程序：a) 每年12月下旬工程维护主管应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度二次供水设备维保计划；b) 工程维护员负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求，并制定初步计划，填写设备维护保养计划表；c) 工程维护员设备维护保养计划表交设备组组长；d) 工程维护班长负责审核设备维护保养计划表，并根据计划内容确定维护保养实施人员人数；e) 工程维护班长将审核后的设备维护保养计划表报工程维护主管审批通过；f) 设备维护保养计划表审批通过后，由设备工程维护班长按维护保养计划执行维保工作。.4 设备维护保养实施程序：a) 工程维护员根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交134、工程维护班长审核，报工程维护主管审批后执行。b) 由工程维护班长安排人员，配合设备管理责任人进行维保；c) 由工程维护员负责按照设备维护保养计划申请表和二次供水设备维护保养作业指导书组织、实施；d) 每次维护保养完成后由工程维护员报工程维护班长检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。 设备维护保养分类a) 大型维保：针对电机的二级维保（2天/台）、水泵泵体的维保（2天/台）、设备全面油漆；b) 中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试（1天/台）；c) 小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷（0.5天/ 台）。 设备维护保养标准a) 电机：135、绝缘0.5M、转动灵活且无异常声音、无锈蚀、三相电流平衡（误差2%）b) 水泵：转动灵活且无异常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏；c) 阀门：开关灵活、能完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏；d) 法兰：无锈蚀、无渗漏；e) 接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一样。 工程维护班长每月5日对上月各设备记录表进行分析。4.5 设备房管理 设备房管理按设备房管理执行。 当设备房发生火灾、水灾、地震时，按照火灾、水灾、地震应急处理方案处理，并记录在设备房火灾、水灾、地震记录中。5.0 相关支持文件二次供水设备异常情况处理作业规程二次供水设备维护保养作业规程设备房管理制度6.0 相关记录停136、送电（水）操作票设备巡视检查记录表设备维护保养计划申请表设备维护保养记录表设备异常情况处理记录表设备维护保养计划表 四川省xx物业管理有限公司公共设施作业指导规程文 件 编 号XX/2-27版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的 保障公共设施的使用安全，降低楼宇设施老化速度，保持楼宇原使用标准，保证房屋主体结构良好，设施完整。2.0 适用范围 适用于四川省xx物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责3.1 品质管理部经理负责审批建筑物维修养护计划，审查大修改造项目计划书，并提交业主委员会审定；审批大修改造项目资金的使用；审定外137、包工程，并监督实施维修养护工作。3.2 工程维修主管负责组织有关人员编制大修改造项目工程计划书，经批准后组织实施；评审外包工程合同。3.3 工程维修班长负责建筑物维修养护技术管理工作和日常保养工作。4.0 相关要点4.1 日常维护检查4.1.1 工程维护人员根据公共区域检查表内容要求对小区进行日常巡查，并在表上记录检查结果，对日常检查过程中发现的问题，按住户服务程序执行。4.1.2 在台风、暴雨来临之前，工程维修部按灾害防范要求对小区房屋本体日常保养计划，由维修组负责实施。4.1.3 工程维修主管制定房屋本体日常保养计划，由维修组负责实施。4.2 定期维修养护：工程维修部制定小区房屋本体定期维138、修养护计划,按定期维修养护计划对房屋本体完损状况进行一次全面检查，并做好记录。5.0 相关支持文件公共设施管理制度6.0 相关记录公共区域检查表 四川省xx物业管理有限公司设施设备异常情况作业指导规程文 件 编 号XX/2-28版本/修改次C2页 码第1页 共 1页编制XX审核XX批准XX生 效 日 期XX-1-11.0 目的规范设施设备异常情况的操作，确保设施设备异常情况下能有效减少影响范围，减小设备的损坏程度。2.0 适用范围适用于四川省xx物业管理有限公司所辖区域内的设施设备。3.0 职责4.0 程序要点4.1 供配电设施设备异常情况处理程序4.1.1 严重情况处理程序.1 变压器温度过139、高，同时声音过大，开启风机仍不能降温，应检查变压器是否过负荷 。若可能可将部分次要负荷切除。.2 变压器内部发红，冒烟，立即跳开主空气开关，并通知将变压器切除。禁止开启风机。.3 主空气开关运行中突然跳闸，应查明是否过负荷或者短路引起，并报告上级，然后试合一次。.4 电容器漏油，套管裂开时，经汇报停电检修。.5 电容柜发生击穿短路、爆炸时立即停电。4.1.2 重大情况.1 变压器温度升高超过70度时，开启风机降温。.2 变压器响声不均匀有杂音，应注意监视负荷是否平衡。.3 主空气开关合不上闸，检查机戒部分是否卡涩，检查储能回路是否动作、合闸回路是否动作，跳闸回路是否处于动作状态。.4 主空气开140、关不能跳闸，检查机戒部分是否卡涩，合闸回路是否处于动作状态。跳闸回路是否有元件损坏。禁止将不能跳闸的空气开关投入使用。可使开关在轻负荷下手动使其跳闸。然后安排检修。.5 电容柜环境温度超过40度时应加强监视和降温。.6 电容柜内接触器、电容器过热，放电运行灯不亮时，应将该部分退出检查，将备用电容投入。.7 配电柜内母排、接头过热注意检查。.8 配电柜内接地线、端子排、仪表、互感器的接线是否松动、发热，及时加以紧固。.9 直流系统不能充电，检查主充、浮充系统是否故障。.10直流系统蓄电池发生漏夜、地线断开等经汇报切除信号装置进行检修.11直流系统电压在正常10%之外时，检查系统电压和主充、浮充系141、统、调压开关。4.1.3 一般情况处理程序.1 配电柜抽屉柜联锁装置开启不灵活;.2 配电箱的空气开关跳闸时，可以试合一次。.3 配电箱交流接触器声音过大，须作检修或更换。.4 配电箱备用电源不能投入，检查按钮、继电器、接触器等合闸回路。4.2 电梯异常情况处理程序 电梯发生异常情况后，值班人员应快速到达现场（值班人员10分钟内；电梯公司30分钟内）。 先查看异常情况现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。4.2.3 根据不同的异常情况现象，进行相应的处理。4.2.4 一般常见机械异常现象及处理措施4.2.4.l 机房：a）电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查142、轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承；b）选层器故障：一般有以下几种： 滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置； 选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染； 上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈蚀、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c）制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；d）限速器故障：夹绳钳口及绳相处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。4.2.4.2 井道与轿厢：a) 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。143、应清除地坎杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b）厅门故障同上；c) 开门刀故障运行时有碰声、或突然停车。应该调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与挂轮间隙）d）导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸，用找道尺调正，用轨道锉修平接口；e）导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；f）安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，确保各活动部位灵活。4.2.4.3 底坑：a）补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链144、长度；b）安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；c)缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。4.2.5 电梯一般常见的电气异常情况及维修处理方法4.2.5.1 机房：a) 缓冲器、底坑、急停、断绳开关短路。换上相同保险丝、厅门、轿门安全回路；b) 井道有水，回路有短路点。应该断去水源，排除短路点，换上相同保险丝、指示灯回路。c) 厅外指示有线路破裂短路。应该断电将短路处，排除短路点，更换 保险丝控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件。4.2.5.2 井道与轿箱：a) 上、下限位及极限开关故障145、：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好 或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b) 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接 触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除故障； c) 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停；此故障出现电梯不走车一般由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。 4.2.5.3 底坑：a) 缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关，应该修复或更换缓冲器开关，缩短主钢丝绳，更换开关。b) 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不146、走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。 4.3 二次供水异常情况处理程序4.3.1 控制柜的异常情况处理程序4.3.1.1 空气开关a) 缺相的处理：切断空气开关进线电源，打开空气开关盖检查三相触头接触面是否损坏，铜带是否断裂，如果损坏、断裂就更换空气开关；b) 触头发热的处理：进出线接头、触头发热不严重（接头、触头未变色），打磨接头、触头重新压紧；发热严重时更换空气开关，重新做线鼻子，然后压紧；4.3.1.2 接触器a) 缺相的处理：切断电源，打开灭弧罩检查触头是否损坏，如果损坏更换触头或接触器；b) 触头发热的发热不严重打147、磨触头，发热严重时更换触头或接触器；c) 线圈烧毁，更换线圈；d) 铁芯发热的处理：切断电源，撤下接触器打开接触器底座取出铁芯，然后用0#砂布进行打磨，并在接触面上抹一点黄油然后用纸或布擦去，重新装好接触器；4.3.1.3 继电器:更换继电器4.3.2 水泵及电机的异常情况处理程序4.3.2.1 水泵 a）水泵有异常声响：停下水泵切断水泵电源，关闭水泵进出口阀门，检查维修水泵； b）水泵打不起压（电机运行正常）：检查阀门是否打开，进口是否有水，如果都正常，停下水泵切断水泵电源，关闭水泵进出口阀门，检查维修水泵；4.3.2.2 电机 a）电机有异常声响：检查电机风扇叶是否擦风扇罩、风扇叶损坏，轴148、承发烫，如果是维修风扇罩、更换风扇叶，更换轴承并加油； b）电机定子线圈烧毁：更换线圈或电机；4.3.2.3 主供水管爆裂 a）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀； b）如果关闭了主供水管上相关连的闸间后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房； c）立即通知管理处及机电维修组主管。机电维修组主管和管理处人员联络供水公司进行抢修；管理处负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况； d）在机电维修组主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管； e）供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象； f）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。4.4149、 消防系统异常情况处理程序 控制柜的异常情况处理.1电源电压是否为380V10%.2检查箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；.3合上电源，各电源电压表、电流表、指示灯应指示正常。4.4.2 电机的异常情况处理.1 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相与地之间的绝缘电阻，阻值应不低于0.5兆欧。.2 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。.3 检查电机有无异常声音，温度是否正常。 泵体的异常情况处理.1 检查盘根密封情况，若有渗漏，应增加或更换盘根；.2 联轴器转动灵活，联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏，应予以更换。 相150、关阀门、管道及附件的异常情况处理.1 各个阀门开关灵活可靠，内外无渗漏；.2 电磁阀动作灵活，阀体内外无漏水，电磁线圈绝缘电阻应不小于0.5兆欧；.3 点动判断电磁阀方向是否正确。 消防控制中心主机：检查联动信号是否正常，先检查外围设备的情况，再检查内部设备。4.4.6 感烟器、感温器a) 检查探测器本身b) 检查线路及模块 风机、防火卷帘门a) 启动情况，检查模块，电压b) 检查电源柜c) 检查手动按钮是否正常 防火门：检查闭门器是否良好，即时维修 消防电话、按钮：检查启动与联动信号是否正常，即使维修与处理。 正压风机，排烟风机a) 检查启动与联动信号，处理模块及线路b) 检查电源及电机c)151、 检查各相关阀门 紧急广播a) 检查音质，广播本身及线路b) 检查有无声音，即时处理线路及广播 防、排烟阀a) 检查阀门动作起情况，先检查线路及命令情况b) 检查启动与联动信号 ，线路与模块c) 检查回位弹簧、电磁阀、风门动作情况，即时处理 干粉灭火器a) 压力是否正常，送厂家即时处理b) 检查喷管、伸缩胶管是否正常，即使更换4.5 中央空调系统异常情况处理程序 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置：.1 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；.2 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；.3 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进人现场，并要求两人为一组，确保安全；.4 对于不同情况的152、中毒者采取不同的方法： a) 对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣/脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方休息； b) 如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗； c) 如氟利昂制冷剂溅人眼睛，则应用2的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。d）排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投人正式运行。 中央空调机房发生水浸时的处置：.1 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；.2 堵住漏水源；a)如果漏水较大，应立即通知工程维修组主管，同时尽力阻滞进水；b）漏水源堵住后，应立即排水；c）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿153、处理，如用于的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；d）确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投人正常运行。 中央空调缺水的处置：.1 查找阀门、管道漏水点，进行检修，检修时停下中央空调主机.2 关掉主机，打开进水阀门，待水达到标准时关闭进水阀门。 空气开关故障的处置：.1 缺相的处理：切断空气开关进线电源，打开空气开关盖检查三相触头接触面是否损坏，铜带是否断裂，如果损坏、断裂就更换空气开关；.2 触头发热的处理：进出线接头、触头发热不严重（接头、触头未变色），打磨接头、触头重新压紧；发热严重时更换空气开关，重新做线鼻子，然后压紧； 接触器故障的处置：.1 缺相的处理：切断电源，打开灭弧罩检查触头是否损坏，如果损坏更换触头或接触器；.2 触头发热的发热不严重打磨触头，发热严重时更换触头或接触器；.3 线圈烧毁，更换线圈；.4 铁芯发热的处理：切断电源，撤下接触器打开接触器底座取出铁芯，然后用0#砂布进行打磨，并在接触面上抹一点黄油然后用纸或布擦去，重新装好接触器；