1、目 录 第一部分 公司管理制度1一、公司简介1二、公司组织机构图2三、员工守则3四、员工礼仪规范3五、员工工装管理规定6六、员工培训管理规定8七、员工聘用、辞职（辞退）管理规定10八、员工考勤管理规定12九、物品采购制度15十、物品出入库管理制度15十一、公司档案管理制度16十二、公司印章管理规定17十三、公司会议管理规定17十四、关于工作期间严禁酗酒的规定18第二部分 工程服务管理制度19一、工程服务组织架构 19(一)工程服务部组织机构图19(二)工程服务部主要工作职责20二、工程服务指引（范本）20三、工程服务注意事项23四、工程主管主要例行工作24五、职位说明书25(一)工程主管职位说2、明书25(二)技工（管道工）职位说明书26(三)技工（电梯）职位说明书27(四)技工（强电工）职位说明书28(五)技工（弱电工）职位说明书29(六)技工（配电室值班员）职位说明书30六、工程服务规范31(一)工程服务规范（共用部分）31(二)工程服务规范（上门维修服务）36七、工程计划管理要求37(一)总体要求37(二)计划与方案38八、设施设备管理要求41(一)设施日常巡检管理要求41(二)设备运行巡检管理要求46(三)共用部位/设施定期维护管理要求98(四)设备定期维护管理要求101(五)设施设备定期修理管理要求152九、工程服务质量检查表158十、作业指导186第一部分 公司管理制度 一3、公司简介XX省XX物业管理有限责任公司成立于2004年4月，注册资金300万，国家二级物业管理资质，ISO9000国际质量体系认证企业。公司提供物业管理、物业租售、顾问管理等服务项目。XX物业公司成立以来，通过多年不懈地努力和优质的服务，物业项目不断扩展，涵盖办公楼、写字楼、商业区、高层住宅等多种物业类型，管理面积达到130余万平米。 “高起点、高标准、高定位”是公司的发展思路，“努力100、服务100、满意100”是公司的服务理念，“诚信、便捷、安全、舒适”是我们的服务目标，秉承勇于创新、不断开拓的精神，公司将继续坚持以物业管理为基础，不断开拓、创新思路，全力打造成机制先进和充满生机与活力4、的品牌企业。总经理副经理副经理副经理二、公司组织架构财务部市场拓展部品质保障部人力资源部工程服务部综合事务部 项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部 三、员工守则1、自觉遵守本公司的一切规章制度，保持公司的良好工作秩序；2、按时上下班，工作时间不允许干私事，爱岗敬业；3、严格考勤制度，病、事假凭假条考勤，无故迟到、早退、缺勤者，视情节严重程度予以相应的处罚；4、积极参加公司及项目部的各项学习、业务培训及公益活动；5、工作时间严禁各种娱乐活动，不得打架斗殴及酗酒；6、工作期间应衣着整齐，举止端庄，对外来人员应热情周到，礼貌待人，注意维护公司形象；7、按领导要求完成各自岗位工作，自觉遵守公司各5、项管理规定。四、员工礼仪规范1、员工仪表仪容规范（1）工作服饰工作时间内（包括参加培训期间）一律着本岗位规定制服；工作服应干净、平整，无明显污迹、破损；各岗位服装穿着应按照公司内务管理规定执行，不可擅自改变制服的穿着形式，私自增减饰物，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖；工作时间须将工作牌统一佩带在左胸上方，保持清洁、端正；工作服外不得显露个人物品，衣、裤口袋整理平整，勿显鼓起；西装制服第一颗纽扣须扣上，衬衣领口整洁，钮扣扣好，衬衣袖口可长出西装外套袖口的0.5-1cm；领带平整、端正，长度一定要盖过皮带扣。领带夹夹在衬衣第三至四颗纽扣之间；裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面；鞋底与鞋面鞋侧同样保持清洁6、，鞋面要擦亮，以黑色为宜，无破损，勿钉金属掌。禁止着凉鞋上班；男员工应穿黑色或深蓝色、不透明的中长筒袜；女员工须着肉色袜，禁止穿着带花边、通花的袜子，无破洞，袜筒根不可露在外。（2）服务仪表仪态 对待业主，要表现出微笑、热情、真诚，不得有厌烦、冷淡的表情；体、面部、手部等必须保持清洁，应每天洗澡、换洗内衣物，避免异味的产生；上班前不吃诸如生葱、生蒜、生姜、臭豆腐、韭菜等宜散发刺激气味的食品，保持口气清新、无异味；头发要清洁、整齐，无头屑，发型自然、美观、大方。男员工不留小胡子、不留长发，不可将头发染成其它颜色。前发不盖眉，侧发不盖耳，后发不盖后衣领，无烫发。女员工发长不过肩，超肩者需将头发盘起7、来； 员工上班要化淡妆，但不准浓妆艳抹和在办公室内化妆；不得留长指甲和涂色； 禁止在业主面前挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打哈欠、抠指甲、搔皮肤、搓泥垢、整理个人衣物等不良行为；避免在业主面前咳嗽、打喷嚏，不得已时，应以纸巾遮住口鼻，将头转向无人之侧处理，并及时道歉，说“对不起”；禁止在业主面前抽烟、吃东西、嚼香口胶、看书报等；不得在小区和办公场所内大声哼唱歌曲、吹口哨、谈笑、喧哗；与业主交谈时保持1.5米左右的距离；时刻保持正确的微笑表情：笑容自然、适度、贴切庄重，指向明确、对方容易领会；尽量少用手势。指引方向或指点位置时可借助手势：向所指示方向伸直手掌，手指并拢，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示8、方向微微前倾。不得用手指或笔在业主面前比划、指业主、指示方向；与业主交谈时应眼望对方，用心倾听，频频点头称是，表现出尊重与理解、接受；同时保持正确的目光与眼神：视线停留在对方双眼与腹部之间的三角部位、视线接触对方面部时间应只占全部交谈时间的2060%、保持正视，忌斜视、扫视、窥视；以立姿工作的员工，应时刻保持标准的站立姿势：两腿直立，两脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，两手自然下垂，挺胸、收腹。禁止双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪等不良行为；以坐姿工作的员工，应时刻保持端正的姿势：大腿与上身成90度，小腿与大腿成70至90度，两腿自然并拢。禁止翘二郎腿、盘腿、脱鞋、头上扬下9、垂、背前俯后仰、腿搭座椅扶手；入办公室须先轻轻敲门（按门铃），得到允许后方可入内。注意敲门、开门、关门的声响，未完成开、关门的全过程，手不离门把。（3）走路引姿员工在工作中行走的正确姿势：平衡、协调、精神，忌低头、手臂不摆、摆幅过大、手脚不协调、步子过大、小或声响过大；员工在工作中行走一般须靠右行，勿走中间；与业主相遇时要稍稍停步恻身立于右侧，点头示意，主动让路；禁止与业主抢道并行。有急事要超越业主，应先在口头致歉“对不起”、“请借光”，然后再加紧步伐超越；在工作区域内引导客人时，应保持在客人右前方二至三步的距离，与客人大约呈130度的角度，步伐与客人一致；引导客人上、下楼梯时：上楼梯，让客人10、走在前；下楼梯，让客人走在后；引导个人乘电梯时：应让客人先入，不得自己先行，电梯进门左侧为上位。到达时请客人先步出电梯；开门的顺序：向外开门时：敲门开门立于门旁施礼（向所指示方向伸直手掌，手指并拢，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。）“请进”用右手关门；向内开门时：敲门自己先进侧身立于门旁施礼（向所指示方向伸直手掌，手指并拢，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。）“请进”退出用右手关门。（4）员工日常服务用语积极运用10字礼貌语和接电话用语：“您好、请、对不起、谢谢、再见”以及“您好，银河物业”或“您好，*物管部”；遇业主主动问好：“先生，您好！”、“您好，小姐！”、“早11、上好！”、“晚上好！”、“欢迎光临！”、“请坐！”；与业主道别时主动讲：“先生/小姐，再见！”、“欢迎您再来”、“请留步”、“请您慢走”、“请走好”；接受对方的帮助或称赞，必须及时致谢：“谢谢！”、“非常感谢！”、“多谢您！”、“谢谢您的夸奖”；因自身原因给对方造成不便，应及时致歉：确认自己言行不当，可说“对不起”、“失礼了”、“真抱歉”、“很惭愧”。请求对方谅解，可说“请您原谅”、“请您多包涵”、“请您别介意”。同时要配合适当的补偿行为；对业主的称呼礼仪：成年男性业主称呼“先生”、未婚女性业主称呼“小姐”、已婚女性业主称呼“太太”、“夫人”，如无法断定对方婚否，则可称呼为“女士”。老年人可称12、呼为“大爷”、“大娘”等。对儿童可称呼为“小朋友”；在服务工作中，禁止用“喂”招呼业主，即使业主距离较远；业主讲“谢谢”时，要及时回答“不用谢”；当为业主完成一项服务后，应主动询问对方“请问是否还有其他事需要帮助？”。五、员工工装管理规定（一）员工工装费分摊办法各岗位的夏装均实行公司、个人各承担50的办法发放，工装归个人所有，秋、冬装采取按年限扣除折旧费的办法发放，具体操作办法参照以下管理层员工工装办法和操作层员工工装办法的规定执行。（二）员工工装发放标准： 员工入职15天后，经考察合格，由其主管向行政事务部上报员工工装申请，并注明工装类型及型号。工装下发后不合适的，于两日内退回进行调换，过期13、不予处理。各岗位员工工装类型如下：客服及管理人员：夏装：短袖衬衣、西裤、丝巾（女士）、领带（男士），秋冬装：长袖衬衣、西装。操作层员工保洁、工程：夏装：短袖套装，秋冬装：长袖套装。保安：夏装：短袖衬衣、西裤，春秋装：制服，冬装：棉服。监控：夏装：短袖衬衣、西裤、丝巾（女士）， 秋冬装：长袖套装（同工程） （三）管理层员工工装办法1、管理人员服装满三年后按公司规定统一更换。2、秋、冬工服的折旧期定为三年，三年后将不再计折旧，折旧时间自下发工装之日起。3、员工因自动离职或被公司解聘的，按下述标准在工资中扣除秋、冬服装折旧费，工作服归个人所有。06个月80%712个月 60% 1年2年以内（包括2年14、）40% 2年3年以内（包括3年）10% 超过3年 0%4、夏季管理人员工装按照个人承担50%，公司补助50%的办法发放，工装归个人所有。（四）操作层员工工装办法1、维修、保洁、绿化工装工服的折旧期定为一年，一年后将不再计折旧，折旧时间自下发工装之日起计算，服装满两年按公司规定统一更换。因自动离职或被公司解聘的，按下述标准在工资中扣除秋、冬服装折旧费，工作服归个人所有。03个月70%46个月40712个月 10% 超过1年 0%2、保安秋、冬季工装由公司配发，折旧期定为两年，两年后将不再计折旧，折旧时间自下发工装之日起。保安因自动离职或被公司解聘的，按下述标准在工资中扣除服装折旧费，工作服归个15、人所有。06个月 60%712个月40% 1年2年以内（包括2年）20% 超过2年 0%3、保安夏装按照个人承担50%，公司补助50%的办法发放，工装归个人所有。六、员工培训管理规定1、目的作用公司组织要使自己的员工不断适应新形势的发展需求，在竞争中保持人力资源的优势，需要加强对知识提升和思想充电，通过培训、学习，使员工的素质提到提高，树立正确的工作态度和工作行为，在自己现在或将来的工作岗位上创造出更大的价值，为此，必须重视对员工的培训工作。 2、管理职责公司级培训管理，人力资源部主要负责：（1）培训体系的建立、督导、监控；（2）培训管理指标、标准的制定和考核；（3）公司级开发、立项培训内容，16、并组织实施；（4）开展公司级与培训相关的竞赛活动；（5）新入职员工的培训；品质部、工程技术部做好后期的专业技能培训。基层员工的上岗培训由各项目部负责。（6）安排外出培训、参观考察。各项目部培训管理要求：（1）组织落实公司培训要求，负责本部门一线员工的上岗培训、岗位培训，负责本项目的培训日常管理及监控；（2）制订项目培训计划（培训对象主要是一线员工），并组织实施；（3）参与公司组织的培训管理活动。3、培训原则统一原则：从公司总体部署和管理要求出发，统一计划、统一组织、统一部署、统一考核、分散实施；实效原则：注重实效，理论联系实际；及时原则：根据公司和项目需求，及时开发和安排相应的培训；绩效原则：17、采用积分形式，与年终考核相挂钩；持续原则：所有培训持续跟进。4、培训积分各项目和各部门组织的培训每次积1分，参加公司级的培训每次积2分，项目参加授课每次积2分，参与培训课件开发积1分。公司提倡行业交流和外出考察活动，对于公司委派外出考察或学习，每次积3分。公司倡导业余学习，取得物业管理资格或其它关联专业技能资格证书的，人力资源部予以计分（5分）。各项目和各部门需向人力资源部提交年度和月度培训计划，并有培训记录（授课人、培训内容、时间、地点、参加人，最好附一张培训照片），人力资源部进行随机抽查。5、培训考核人力资源部每年公布一次培训积分。对于各部门和各项目的培训积分要求：全年员工积分不能低于2018、分；主管不能低于25分；副经理不能低于30分；对于少于基础分的，取消各种评先资格。对于培训效果较好的部门或岗位，人力资源部组织岗位观摩学习，并对其进行奖励。6、培训要求：（1）接受培训人员应提前10分钟到达培训场所，并按要求填写培训签到表。（2）已确定必须参加培训的学员，不得无故迟到、早退。（3）员工因故不能参加培训，须在培训开始前报人力资源部，并说明原因。确因工作无法参加的，不予扣分，因其他个人原因无法参加的，视为旷课；未经同意缺席者，同样视为旷课。员工因请假不能参加培训，需主管出具其请假单，无请假单的，视为旷课。（4）原则上除特殊工作需要外，培训上课期间不得外出。若员工在培训上课期间外出，19、需先向人力资源部说明原因并征得同意后才可离开。未经同意擅自离开或授课后15分钟内仍未到席者，均视为旷课。（5）培训期间，需将手机及其他通讯设备设置无声或震动状态，不得随意出入教室，更不准在培训室内吸烟。（6）培训时要保持安静，不可窃窃私语，注意力要集中。（7）培训时应认真听课，作好笔记，不得做与培训无关的事。 7、违规扣分规定：（1）受培训人员迟到或早退，通报批评并扣罚1分/次。（2）手机没调到静音状态，影响培训者，通报批评并扣罚1分/次。（3）按旷课处理者，第一次通报批评并扣罚2分/次，第二次，扣罚5分/次。（4）以上扣分，每分扣5元，由人力资源部将培训扣分说明提交至品质部，在发当月工资中扣20、除，以作警示。七、员工聘用、辞职（辞退）管理规定1、公司员工聘用管理规定（1）公司招聘员工，实行“公平竞争、择优录取”原则。主要依据应聘者是否适合应聘岗位职务的综合素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能作为考核准则；（2）根据工作需要，本着精简高效的原则，招聘工作由人力资源部负责。各项目部人员编制由公司人力资源部统一制定。项目人员由于离职等原因造成短缺需要招聘新员工的，需书面申请上报人力资源部。（3）应聘者填写招聘登记表，提供真实、有效的身份证明、学历证明、上岗证、职称证、安置区员工需提供本村推荐信，人力资源部根据个人资料进行调查核实； （4）人力资源部负责组织人员（对专业人21、员的面试需由各专业部门负责人协助进行）对应聘者进行德、智、体专业技能的全面考核，择优录取； （5）符合公司用人标准的，由人力资源部给项目部负责人下达书面录用通知，明确试用期、岗位工资等。项目部负责对新入职人员做好纸质考勤管理；人力资源部负责通知品质部给新入职人员输入打卡机指纹。 （6）对不按公司规定，私自招聘人员上岗、未及时上报人力资源部备案的情况，公司不予认可，财务部不发放工资。对产生的纠纷及后续问题，公司不予处理并追究相关责任人责任。存在私自招聘员工的情况，扣项目经理当月考核分10分。2、各岗位试用期及工资管理规定：外围保洁试用期1个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；楼宇保洁试用22、期2个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮50元；保洁主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；保安试用期2个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；普通班长试用期2个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；保安主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；客服、监控、工程人员试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；客服主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；工程主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；项目经理、部门经理、副经理试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；员工转正后与公司签订劳动用工合23、同，并享受相应的福利待遇。3、公司员工辞（离）职管理制度（1）为加强公司劳动纪律、提高员工队伍素质、增强公司活力、促进本公司的发展，特制定本制度；（2）员工应于辞职前15天以书面形式向其所在项目经理或主管提出辞（离）职请求，填写员工辞（离）职审批表，经所在项目审核、批准后，报人力资源部；（3）员工辞（离）职申请获准，则办理离职移交手续；（4）清缴各种费用；（5）办妥所有必须的离职手续后，工资给予发放；（6）移交事项：a.所在部门负责辞（离）职人员原有职务上保管及办理中的账册、文件（包括公司有关文件，技术资料图样等）和所领取的工具、文具（已消耗物品除外）等方面的交接，并应列出移交清册并移交给指定24、的接替人员或部门（项目部）。移交工作应在2天内办妥；b. 行政事务部按照工装管理办法，负责办理工作服、工作牌等相关手续负责辞（离）员工最后一次工资的审核。并将上述费用结算转财务部；c. 财务部负责审核辞（离）职员工拖欠未付清的公司借款、罚金及其它费用的核算与清缴。如应扣除费用大于支付给员工的费用，则应在收回全部费用后才予办理手续；（7）当事人应在一个月内办理完毕辞职所有手续，超过一个月者，不予办理。八、员工考勤管理规定（一）员工打卡规定1、工作作息时间（1）保洁工作时间为上午7:00-11:30，下午13:00-16:30；（2）保安工作时间白班为7:00-19:00，夜班19:00-7:0025、；（3）其他岗位工作时间为上午8:00-12:00，下午13:00-17:00。2、打卡考勤规定（1）公司所有项目考勤实行打卡制度，每天打卡两次，上下班各一次，按各自岗位的工作时间进行打卡；（2）迟到、早退、旷工规定：凡未经许可，在规定上、下班时间之前私自脱离工作岗位的视为迟到、早退；未经许可，在规定上班时间内没有到岗的即为旷工，迟到60分钟以上、早退60分钟以上计旷工半天，漏打1次卡计旷工半天； （3）考勤以月为计算单位，每次迟到早退扣款10元，迟到20分钟以上扣20元；（4）因公外出不能打卡：员工因公外出不能打卡时，应提前填写外出因公未考勤情况说明表。如因特殊情况不能提前申请的，应在事毕到26、岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理；项目经理未打卡，其外出因公未考勤情况说明表需由分管经理签字，一线员工的外出因公未考勤情况说明表，项目经理要严格把关，认真核实签字；凡是忘打、漏打卡者，均不能填写未考勤情况说明表，考勤情况按未打卡处理；若出现以手指脱皮、划伤等为理由随意补填说明表，一经查实，将严肃处理。（5）工作人员在六天工作日内、节假日值班期间要严格按照工作作息时间遵循打卡制度。3、考勤统计各项目负责人于每月5日前将纸考勤、员工奖罚审批表、外出因公未考勤情况说明表、员工请假单报公司品质部，以作为上月工资发放依据。4、打卡机管理规定考勤指纹打卡机实行专人负责制，目前由品质部直接进行管理，27、每月的打卡数据由品质部下载、核实。如考勤数据与外出因公未考勤说明表对应不上，但经核实确实在岗的，需要在月初补填在岗证明，项目经理核实后不计为旷工，按扣20元/次处理。5、纸考勤管理规定（1）纸考勤应张贴在显眼位置，由岗位主管、保安班长根据在岗情况如实填写，一天一划；（2）手册中规定准予休假的，按规定在相应日期上直接填写事假名称，比如直系亲属死亡，可给予三天丧假，在考勤表上相应日期内直接填写“丧假”，超出规定时间以外的则按请假处理，划“”；（3）项目经理和各岗位主管每月月底对纸考勤进行审核，请假单要与纸考勤相吻合，确认无误再签字。若出现错误而引起员工工资发放不正确，由项目部自行承担。（二）员工请28、假制度1、事假、病假、旷工（1）严格执行请销假制度。因病或其它情况确需请假的，应按照批准权限进行请假、批假，事假、病假扣发当日工资。项目经理请假需经分管经理批准；员工请假1天以内，由部门主管审批；员工请假1天以上3天以内，由项目经理审批；连续请假3天以上，项目经理需上报分管经理审批。事假应如实在员工请假单中体现； （2）病假三天以上，应有医疗定点医院开具的有效诊断书和休假建议书； （3）全年病、事假累计15天以上（含15天）者，经常迟到早退者，年度考核不能评为优秀，也不能参加年终任何先进及优秀奖项的评比。凡不履行请假手续，无故不上班者，一律按旷工处理。旷工连续超过5天（含5天）或一年内累计超过29、10天（含10天）者，或全年病、事假累计30天以上（含30天）者，按规定予以辞退；（4）遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况者，经查证属实的，由办公会研究决定可不按迟到早退处理；（5）在未向主管请假说明的情况下。旷工半天，扣当天全部工资；旷工一天，扣当天双倍工资。2、工伤假（1）员工在工作岗位发生意外事故的，员工所在部门主管负责在24小时内写明工伤发生经过及员工伤势情况并附医院证明，提交品质部；（2）员工因工伤而须治疗应立即通知部门主管，其工资、伤残或死亡的待遇按国家相关规定办理。3、婚假（1）员工入职后注册登记结婚的（时间以注册登记时间为准）可享受婚假；（2）员工所开结婚证明时间非在公司工作的时30、间，公司不批准婚假；（3）婚假必须在结婚证生效日起的半年内享受，不能保留或以其他方式替代；（4） 婚假期间本人工资、奖金照发。4、计划生育假 （1）入职时女员工如有怀孕，需说明，否则，不可享受产假； （2）产假按照国家有关规定享受； （3）请假程序：同其它假期程序； （4）其他说明：凡符合晚育年龄的夫妻，双方均是初婚者或未生育过孩子的再婚者，在女方产假期间，男员工给予3天假期；哺乳假。有不满1周岁婴儿的女员工，母乳喂养的每日可给予1小时的哺乳时间，其中包括往返路程所需时间。5、丧假（1）员工的直系亲属（父母、配偶和子女）死亡，给予丧假三天；（2）员工的公婆、岳父母死亡，给予丧假两天；（3）员工31、的祖父母、外祖父母死亡，给予丧假一天；（4）丧假期间本人工资、奖金照发。6、 其他（1）员工的休假期一次性使用（含双休日、国定假期）；（2）员工请各类假期，应按规定向所在部门负责人送交员工请假单或干部请假单，报相关负责人同意后方有效，否则视旷工处理。九、物品采购制度为规范公司采购管理制度与流程，规范采购工作，保障公司生产经营活动所需物品的正常持续供应，降低采购成本，特制定如下规定：1.根据公司的整体安排以及各项目采购计划，制定物资采购和一般日常物品采购方案，并积极组织实施；2.认真做好市场调查，掌握市场物品价格动态，优化供货渠道；3.要求各项目、各部门要认真做好采购统筹，每月初做好本月物品采购32、计划，并于10号之前作出本月的采购内容提交公司；4.各部门购买物品（含低值易耗品、工装）时必须填写物品申请单，申请人签字后经分管经理审核，查看该申购物品是否确实需要购买并签字确认，再将申请单交公司综合事务部，综合事务部收到各部门提交的物品申购单后，应及时对该物品申购单的内容进行核查，查看该申购单是否完整，有必要的应向申购人对申购该物品的重要性进行询问，还应根据实际情况对物品申购的数目进行审核，确有需要的，可对该申购物品的数量进行调整，经总经理批准同意，方可统一购买；5.严格执行物品采购的申请、确认和批准流程，以精打细算、勤俭节约的作风，坚持以保持价平的原则，做到货比三家，按照要求和标准组织采购33、工作，保证物品的的质量。十、物品出入库管理制度为了使公司物品材料出入库工作规范化、制度化，做到数据准确、质量完好、有效合理的使用，特制定本管理规定；1.物品验收：保管员对所购买的物品无论多少、大小等都要进行验收，验收后要根据发票上列明的物品名称、规格、单价、数量和金额填写入库单，做好记帐；2.入库存放：验收后的物品除直拨的外一律进库保管，做到堆放条理、注意整齐美观，不能挤压的物品要平放在层架上；3.做好保管工作：对于库存物品要勤于检查，防止虫蛀、防霉变质，将物品的损耗率降到最低限度，同时要做到账物相符；4.出库要求：凡领用物品时，需根据规定做请示，保管员根据请示准备好物品，以便领取人领取。同是34、要填好出库单并签名，出库单一式三份，领取人一份，保管员一份，会计一份；5.做好盘点：仓库物品要求每月月中小盘点，月底大盘点，半年和年终彻底盘点；并将盘点结果列明细表报财务部审核；6.做好记账工作：保管员要设立账簿记账，账簿要做到分类设置、整齐全面、一目了然，审核发票和验收单、领料单手续完善、准确无误后才能入账，发现有差错时及时解决；7.工作要求：仓库除保管员和因工作需要的有关人员外，任何人未经批准不得进入。确需进入时须经保管人员陪同。仓库不准代人保管物品，仓库范围内不准生火、堆放易燃易爆物品，应定期检查做好防火工作。十一、公司档案管理制度为加强公司文书、档案管理工作，有效地保护和利用文书、档案35、，维护公司合法权益，特制订本规定：1.本规定适用于公司各部门及员工从事业务、经营、企业管理、公关宣传等活动中所直接形成的对企业有保存价值的各种文字、图表、账册、凭证、报表、技术资料、电脑盘片、声像、胶卷、荣誉实物、证件等不同形式的记录和各种收发文件等； 2.公司及各部门、员工有保护文书、档案的义务； 3.文书、档案工作由综合事务部派专人统一保管、整理的原则，逐步完善档案制度，确保档案安全和采用科学手段，逐步实现档案管理现代化； 4.档案负责人应按文书的收发、登记、传阅、保管、立卷、归档等相关要求严格遵守各项操作制度，以保证文书的正常查阅。并实行纸质和电子版同时保存的管理方式，确保档案管理的安全36、性及延续性以达到有效方便利用的效果；5.整理办法：根据文书、档案的性质、内容、种类、密级等分门别类地进行管理，立卷时按不同价值把保管期限分为永久、长期、短期。并统一公司的正式文件编号与格式，认真做好文件、合同、资料、报刊的收发与存档。确保各种文件传送的及时性、执行的有效性及使用的安全性； 6.销毁：须报总经理批准，销毁时应有两人以上负责监销，并在清单上签字； 7.做好每年局办公室组织的档案检查工作。十二、公司印章管理规定为加强物业公司印章管理，维护公司印章的法定权威及使用效用，特制定本管理规定:1.公司公章、公司主要负责人工作用私章和公司介绍信，由公司办公室负责委派专人保管。公司银行支票专用章37、由公司财务部负责委派专人保管；2.公司公章，应得到部门负责人同意，应按请印要求认真填写用印单。公司银行支票专用章，应得到总经理同意，按请印要求认真填写用印单，经财务部负责人签署意见后方可用印；3.除经总经理批准的特殊情况外，不可出具盖有公司公章的空白介绍信、便条或不填具体单位、内容的介绍信、便条；4.机构变更，原公章应及时交给公司办公室，不可继续使用。新公章的刻制由公司办公室统一办理。十三、公司会议管理规定1.总经理办公会议制度（1）总经理办公会议根据公司工作需要决定具体召开时间；（2）总经理办公会议由总经理主持，总经理有事不能参加，可书面委托专人主持召开；（3）总经理办公会议由总经理召集，参38、加人员为领导班子成员、公司顾问；（4）总经理办公会的主要任务是讨论、决策公司的重大问题、检查部署重点工作；（5）总经理办公会议由办公室做好会议记录，对重大问题的研究讨论要形成会议纪整理存档，以便贯彻实施；2.分管经理会议制度（1）工作例会每周召开一次,由分管经理主持,开会时间由分管经理决定，特殊情况可以提前或延期；（2）工作例会由分管经理召集，参加人员为项目经理、各部门负责人；（3）会议内容: a.总结上一周管理、经营任务完成情况；b.布置下一周主要工作； c.通报情况,研究问题。十四、关于工作期间严禁酗酒的规定为改进工作作风，严肃工作纪律，提高工作效率，树立我公司员工文明、高效、廉洁的良好形39、象，现就工作期间禁止饮酒等有关问题规定如下: （一）公司所有在岗员工工作期间（包括中午和晚间、节假日值班时间）一律禁止饮酒；（二）要认真做好本规定的宣传和贯彻执行，各部门、项目经理、负责人要以身作则、率先垂范，带头执行本规定，并不断加强对本部门、项目工作人员的管理和监督；（三）项目经理确因经营业务、关系单位到访，需饮酒招待的，需提前向分管经理批准；（四）对于违反规定者，经查实后，发现一次扣罚本人10分，并在全公司范围内通报批评，取消当年评先资格，累计出现3次者将直接予以辞退。违反规定情节特别严重的或因饮酒影响正常履行工作职责、损害单位形象、造成不良影响的负责人，给予调离、降职、责令辞职、免职等40、处理；对本部门或项目发生违反本规定的员工不制止、不查处，以及所在部门员工多次被发现违反规定的，将对部门、项目主要负责人进行处理。第二部分 工程服务部管理制度一、工程服务组织架构 （一）组织架构图项目经理工程主管（电工）综合维修工（配电室值班员）综合维修工（弱电工）综合维修工（电梯巡视员）综合维修工（管道工）综合维修工 （二）主要工作职责（1）负责拟订小区内公用部位、共用设施设备的管理规定，报公司批准后实施；（2）负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料接收工作； （3）负责客户二次装修方案的审批，监督装修方案的实施；（4）负责编制小区内共用设施设备41、维修保养计划，报公司批准后实施； （5）负责编制小区内的共用设施设备、中大修、更新、改造计划，报公司或客户批准后实施；（6）负责对装修项目进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；（7）负责共用设施设备的运行管理；（8）配合客服部做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作； （9）负责小区内紧急情况的处理工作；（10）负责共用部位、共用设施设备运行、维修资料的记录与管理；（11）完成项目经理交办的其它临时性工作。二、工程服务管理指引（范本，请结合项目情况填写） （一）概况1.物业基本情况坐落位置建设相关方竣工时间占地面积（）地下室面积（）总建筑面积（）住宅面积（）绿化面积（）电梯42、数量（部）物业分布2、主要共用设施设备清单项目设备名称数量型号规格安装位置备注共用设备高压开关柜变压器低压配电柜柴油发电机中央空调主机中央空调冷冻泵中央空调冷却泵中央空调冰却塔火灾报警控制器消防联动控制柜气体自动灭火系统正压风机排烟风机车场管理系统门禁对讲系统闭路监控系统电梯公用设施避雷系统健身设施、儿童游乐设施、通路、广场等公共设施化粪池水池（箱）垃圾站（二）技工序号职位配置人数工作时间1工程主管人2电工人3弱电工人4管道工人5配电室值班员人6电梯巡检员人总人数人（三）设备、工具1、技工配置工具序号名 称单位规格配置数量备注1电工专用试电笔只1/人万用表台1/人2技工通用维修工具包个1/人裁43、纸刀把1/人老虎钳把8寸1/人尖嘴钳把6寸1/人扳手把8寸1/人卷尺把5米1/人螺丝刀（一字）把4寸3寸1/人螺丝刀（十字）把4寸3寸1人锤子把0.5千克1人2、班组配置工具序号名 称单位配置数量备注1常用设备砂轮机台1共用手电钻部1冲击钻部1切割机台12安全用具10KV绝缘手套双1共用10KV绝缘靴双110KV验电器支1围栏米40（6节）高空作业安全带套23常用工具摇表（500V，2500V）块1共用钳形表块1疏通机台1管钳把1套筒扳手套14共用工具手锯把1锒头把1.5千克手电把2铁锨把2人字梯（1.5米）部1人字梯（2.5米）部1油壶把1油枪把1胶枪把1三、工程服务注意事项项目注意事项供水44、供电1.严格按作业指导书操作要求开启/关停供电供水设备;2.制定可行的供电供水设备运行巡检方案并严格执行;3.定期检测地下管道渗水情况;4.定期清洗、消毒二次供水水池（水箱）。电梯运行1.按规定对电梯进行安全年检;2.保证电梯桥厢能够三方通话;3.电梯机房张贴电梯困人援救操作指南，并定期演练;4.电梯故障或停电时，物业服务人员应第一时间确认电梯困人情况，并通知电梯维保单位。中央空调运行1.严格按作业指导书操作要求开启/关停中央空调设备;2.制定可行的中央空调运行巡检方案并严格执行;3.定期对新风系统清洗;4.疫情时，增加新风量并对出风口监测送风质量。集中供暖运行1.严格按作业指导书操作要求开45、启/关停集中供暖设备;2.制定可行的集中供暖设备运行巡检方案并严格执行;3.注意管道抗冻措施。照明系统1.编制照明巡检方案并严格执行;2.及时更换损坏的照明器具。消防系统1.编制消防设施巡检方案并严格执行;2.定期对消防感应系统、消防供水、消防疏散、防火卷帘门、消防报警、电梯三方通话、消防排烟系统进行检测，并进行联运试验;3.定期进行消防应急演练;4.消防控制中心应24小时值班。家居特约维修1.上门服务人员严格执行服务礼仪规范;2.工程管理人员跟踪维修情况，并及时回复物业服务中心。四、工程主管例行工作周期工 作 内 容工作要求日1.浏览公司信息并处理相关工作；每天至少2次2.工程服务现场巡查督46、导，并将当天工作情况记录在工作日记本；全天候，随时，工作日记本每天必须有记录内容。3.工程日检并将情况记入日检表；随时4.工程专业组日工作例会；每天下班前，不少于10分钟周1.参加管理处工作例会；每周一2.工程部周工作例会，班前班后导训制度落实；每周一3.组织本班组进行每周的定期工作检查，填写服务检查表，并对本周的工作检查结果进行统计分析；按管理要求记及作业指导书4.技工例行培训;每周不少于一次，每次不少于半小时5.检查工程服务计划完成情况；计划执行6.配合项目经理进行周检。每周五月1.组织本班组进行每月的定期工作检查，填写服务检查表，对本月的工作检查结果进行统计分析，形成本月工作报告，并拟定47、下月工作计划；每月28日以前完成2.能耗计量抄表，能耗用量统计分析；月底，准确、真实3.工程物料供给数量、质量检查；每月第一周4.参加工程服务专项检查；需要时5.配合品质部月检。每月第四周年1.参与公司组织的工程服务供方年度评价；12月下旬2.撰写年度部门总结报告，制定下年底部门工作计划；12月中旬3.制定下年度设施设备大中修计划；12月中旬4、制定下年度设施设备维修费用预算；12月下旬5.签订工程服务年度绩效目标计划；12月下旬6.选择下一年度工程服务供方，并签订工程服务合同；12月中下旬7.工程员、工程服务供方年度绩效沟通反馈，并向供方书面提交供方年度工作反馈意见；12月下旬8.下一年度的48、工程服务供方工作沟通。12月下旬五、职位说明书 （一）工程主管职位说明书 部门名称项目部职位名称工程主管直接上司项目经理直属下属维修工职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1.在项目部经理的直接领导下全面负责工程部各项工作，确保各类设施设备处于安全、良好的运行状态；2.合理安排各岗位工作流程，对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查；3.依据质量检查表进行日检做好记录，发现问题及时整改；4.负责所辖物业小区设施设备的使用、正常运行和日常维修工作，并进行有效监督、控制；5.严格执行有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；6.负责组织制定设施、设49、备维修保养计划和方案，并组织检查和落实；7.负责本部门员工的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；8.监督相关技术资料和设备档案的接管、验收、建档工作，完善设备管理的各项记录；9.负责本部门节能降耗的管理和落实；10.完成项目经理交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中专 业机电设备、给排水高中/技校大专工作经验2年以上从事相关工作经验资格证书获得专业技术职称优先（二）技工（管道工）职位说明书 部门名称项目部职位名称管道工直接上司工程主管直接下属无职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1.在工程部主管领导下负责50、泵房设备的运行和保养，并做好相关记录；2.熟悉泵房和小区水系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作泵房设备；3.按要求对水泵进行日常巡视，检查水泵与管道的接头和阀门有无渗水、漏水现象；4.经常检查水泵控制柜的指示灯，观察运行、停泵时水泵压力表指示，在正常情况下应使用生活水泵、消防水泵、水幕泵、潜污泵的选择开关置于自动位置。无自动切换的备用泵每周应至少轮换使用一次；5.每天打扫一次泵房卫生，确保泵房地面和设备外表的清洁；6.按照水泵保养规程定期对其进行维护保养；7.完成工程主管交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中及以下专业工51、程类专业高中/技校大专工作经验有工程工作经验者优先资格证书有上岗证（三）技工(电梯工)职位说明书 部门名称项目部职位名称电梯安全员直接上司工程主管直接下属无职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1.负责分管电梯的日常运行、保养和故障检修工作；2.坚守工作岗位，保持通讯畅通；做好节假日的值班工作；3.严格按照安全操作和维修保养规程，确保电梯安会运行和按规范对电梯进行维修保养并做好记录；4.每天必须对电梯进行巡回检查，及时发现隐患并处理，防止事故发生；对可能存在的重大安全隐患要及时向电梯主管反映，同时通知维保公司；5.协助特约维保单位检修人员做好电梯安全维护工作，记录电梯维修单位每次维保工作质量情52、况；6.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作；7.提高服务质量，接到应急故障报告后应迅速赶赴现场，及时排除电梯故障，必要时立即通知电梯维保公司，保证电梯的正常运行；8.做好值班室、机房的清洁卫生，保持机房设备的整洁；9.加强业务学习，提高业务水平，能够及时处理电梯一般性故障；10.完成电梯主管交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中及以下专业工程类专业高中/技校大专工作经验有工程工作经验者优先资格证书有上岗证（四）技工(强电工)职位说明书 部门名称项目部职位名称强电维修工直接上司工程主管直接下属无职位分类管理类 专业类53、 操作类岗位职责1.负责强电设备的维修、养护，执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量的完成，并做好相关质量记录；2.负责对消防系统、楼宇自控系统、防盗监控系统的电源部分及各照明动力系统的故障排除和设备维修；3.执行设备用电管理制度，配合配电室做好高、低压柜季度清扫、保养工作；4.接到报修后及时赶到现场，排除故障，对特殊较复杂问题处理不好的，及时将情况报给工程部主管，采取措施，保证设备正常运行；5.严格执行强电维修操作技术规范，确保人身和设备安全；6.完成工程主管交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中及以下专业工程类专业高中/54、技校大专工作经验有工程工作经验者优先资格证书有上岗证（五）技工(弱电工)职位说明书 部门名称项目部职位名称弱电维修工直接上司工程主管直接下属无职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1.负责弱电设备的维修养护，并做好相关质量记录；2.遵守岗位职责，坚守工作岗位，严格执行各项规章制度；3.对消防系统、楼宇自控系统、背景音乐、防盗监控系统设备全面了解，熟悉相关电子原理图，排除一般故障；4.对设备定期维护、维修，调整各种技术参数，保证设备处于良好的工作状态；5.完成工程主管交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中及以下专业工程类专业高55、中/技校大专工作经验有工程工作经验者优先资格证书有上岗证（六） 技工(配电室值班员)职位说明书部门名称项目部职位名称配电室值班员直接上司工程主管直接下属无职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行；2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障；3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养；4、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全；5、严格执行值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题；6、做好配电室的卫生保洁工作；56、7、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报；8、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上、下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交上级领导审阅；9、按要求开、闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向；10严格执行公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行；11、完成工程主管交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中及以下专业工程类专业高中/技校大专工作经验有工程工作经验者优先资格证书有上岗证六、工程服务规范（一）工程服务规范（57、共用部分） 1、总体要求（1）物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑设计安全要求;（2）物业共用部位应当不被占用;（3）物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满足其设计功能要求;（4）在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司服务礼仪规范。2.具体要求要 求物业共用部位承重结构1.应符合设计安全要求;2.应当保持交付时的完整状态，没有破损现象;3.依规变更后，应符合设计安全要求。天 面1.单处破损面积应当不超过0.02;2.隔热层破损面积0.01或以上的，每100应不超过二处;3.应没有渗水现象。外墙面1.应没有渗水现象;2.露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象;3.窗户应没58、有乱替换现象;4.墙面应没有乱悬挂物品、拉线现象;5.墙面保新程度应在70%以上;6.墙面单处脱落面积应不超过0.02;7.大理石或墙面砖，每20应当破损不超过二处。内墙面1.单处脱落面积应当不超过0.01;2.单处涂污面积应当不超过0.01;3.墙面保新程度应当在70%以上;4.大理石或墙面砖，每10破损应当不超过二处;5.墙面应没有乱悬挂物品、接线现象;6.进户门应没有乱替换现象。顶 棚1.扣板应没有脱落、缺失现象;2.参照“内墙面”要求。地 面1.水泥地面应当没有明显起砂现象;2.水泥地面单处破损面积应当不超过0.01;3.大理石或地砖地面，同一区域的破损砖块应当不超过二块。走 廊1.应59、当没有堆放杂物现象;2.应当没有被侵占现象。楼梯扶手1.铁制品单处锈蚀应当不超过10cm;2.木制品单处油漆脱落应当不超过5cm;3.不锈钢制品单处锈蚀应当不超过5cm;4.制品应当不变形，安装牢固。楼梯台阶1.同一楼层的台阶缺损应当不超过二处;2.参照“地面”要求。门 窗1应当无明显破损、变形，锈蚀、脱漆现象;2.门扇开关应当灵活;3.防火门闭门器应无缺失、损坏，能正常关闭。地下室1.排水设施应当完好，排水畅通;2.四周应无漏水、渗水现象;3.应当没有乱堆放、被侵占现象;4.参照“内墙面”、“地面”要求。共用设 施管渠（网）1.末端水压及流量应满足设计要求;2.管网应没有无跑、冒、滴、漏现象60、;3.管道单处油漆脱落应当不超过0.1m;4.管道功能应当区分（颜色）清晰;5.生活水箱（池）入口应加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属网;6.管井盖完好率应达100%;7.沟渠排水应当畅通;8.化粪池应密封，外围应当无异味。广场、道路1.道路路面，每10m破损应当不超过二处;2.路牙应当无丢失、松动现象;3.广场面，每10破损应当不超过二处;4.沉降、积水面积应当不超过0.5。围栏、大门1.构件锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处;2.构件应当没有缺失、不变形、牢固。园林小品1.木制品应当无油漆脱落、虫害、腐蚀现象;2.铁制品应当无锈蚀现象;3.其它制品应当无掉皮、掉色现象;4.制品、61、构件应当没有缺损，安装牢固;5.防护、警示设施应完好。健身器材1.构件、功能应当没有缺失，完好;2.应当没有锈蚀或油漆脱落现象;3.使用说明、警示、防护设施应完好。游泳池1.水质应符合要求;2.应没有渗水现象;3.救生人员应在场;4.警示、防护设施应完好。网球、羽毛球场1.地面应当没有起皮现象，线条清晰;2.球网应当完好。停车场1.停车场设施应当齐全完好;2.车位、车道线应当清晰;3.没有车位时，在入口处应当有致歉提示标识;4.参照“地下室”要求。标识系统1.图形、颜色、安装位置应当符合公司要求;2.维修工作场所应设置警示标识;3.应当没有锈蚀或油漆脱落现象;4.标识物应当没有缺损，安装牢固。62、共用设备供电供水系统1.供电、供水指标应符合国家规范要求;2.每年故障停电、停水次数应不超过2次;3.计划停电、停水时应提前3天书面公告，故障停电、停水适应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间;4.需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期;5.备用电源起动送电时间应在1分钟内。公共照明系统1.照明灯具、开关应当无损坏现象;2.开关应当灵活、接触应当良好;3.亮灯率应达到98%;4.大堂、设备间、地下停车场、电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照明应当符合设计要求。电 梯1.应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证;2.平层误差应当在15mm以内;3.轿63、厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好;4.轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰;5.每年故障停梯次数应不超过2次;6.应当无异常振动、冲击现象;7.电梯困人时，管理人员应在15分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过30分钟;8.维修工作应安排在人流低峰期;9.计划停梯时应提前1天书面公告，故障停梯时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。中央空调系统1.供冷指标应符合设计要求;2.环境温度在25以上时，应启用中央空调系统;3.每年故障停冷次数应不超过2次;4.维修工作应安排在人流低峰期;5.计划停冷时应提前3天书面公告，故障停冷时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和64、预计恢复供冷的时间。消防系统1.系统月误报率应不超过3%;2.感应系统响应率应达到100%;3.消防用水功能指标应符合设计要求;4.疏散指示灯完好率应达到100%;5.消火栓箱内配件、以及其它消防器材应齐全完好;6.内部消防演练，应当每半年最少1次。7.播放音箱应当正常。停车场系统1.计时、计费应准确;2.发卡、读卡应无误;3.栏杆应正常启闭;4.栏杆不能开启时应有应急措施。安防系统1.在异常情况时，监控中心应即时响应;2.门禁系统正确识别率应达到100%;3.客户购卡时，应当天交付;4.视频、红外线监控系统应运行正常，监控范围应符合设计要求;5.应能完整提供7天内的安防监控资料（包括视频资料65、）;6.对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到100%;7.除法律规定外，安防资料应没有外泄现象。 防雷系统1.接地电阻应符合国家规范要求;2.避雷针、避雷带没有缺失现象;3.避雷针、避雷带锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处;4.接地电阻测试点的标记应当清晰。（二）工程服务规范（上门维修服务）1.总体要求（1）上门维修受理后应快捷响应;（2）工程服务人员应注意顾客的家居清洁卫生，应尊重顾客的生活习惯;（3）物业服务人员应跟踪顾客报修事项并及时回访;（4）在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司服务礼仪规范。2.具体要求项 目要 求准 备响 应1.报修受理后30分钟内应到达现场，除66、另有约定外;2.应当与顾客约定上门维修时间，告知上门维修人名称或工号、收费等顾客关心的问题。着 装上门服务人员应穿公司统一工服，佩戴工牌。用 具1.应携带工具包、鞋套、毛巾、垫布;2.应当准备可能用的工具、备品备件。作 业作业前1.应按公司服务礼仪要求面对顾客;2.入户后应穿上鞋套;3.工具包及维修器材应放在垫布上;4.应当了解故障原因，并向顾客解释;5.应向顾客说明维修收费价格。作业中1.应当按相应作业指导书作业;2.移动顾客物品时，应征得顾客同意并轻拿轻放。作业后1.应清理干净作业现场;2.应将顾客物品放回原位;3.应当整理好自身工具、用品，不遗留物品;4.应向顾客说明使用注意事项;5.应67、口头征求顾客维修意见，并请顾客在服务派工单上评价签字。后 续回 访1.管理人员应在24小时内回访顾客;2.应征求顾客对维修人员、质量、收费的意见;3.修理失效时，应主动与顾客约定重新修理时间。跟 踪关键顾客的报修事项，应在10天内再跟踪回访一次。七、工程计划管理要求(一)总体要求1、工程服务计划构架：计划期内的目标、工程服务措施、计划周期以及计划实施的责任人;2、共用设施设备采用运行巡检（点检）、定期维护和修理三级保障管理制度;3、运行巡检是确定和评估设施设备实际状态的措施，由专业主管或专业服务供方负责对设施设备进行经常性的巡检与保养;4、定期维护是维持设施设备额定状态的措施，由专业主管或专业68、服务供方组织对设施设备进行专业检查、清扫、维修、测试;5、修理是对设施设备进行原有技术状态恢复性措施，包括计划性修理（预防性）和非计划性修理，一般委托专业服务供方实施;6、特种设备（如电梯设备、锅炉设备）定期维护和修理应委托具有相应资质的专业服务供方实施;。（二）方案与计划项 目要 求目 的1.符合工程服务规范要求;2.考虑年度顾客满意度调查时反映的工程服务问题。内 容1.服务计划：实施设备运行巡检计划、定期维护计划、修理计划;2.服务方案：工程服务计划、工程服务预算、人力资源配置计划、危险源管理方案、重大环境因素管理方案。措 施遵守工程管理要求及工程服务作业指导书的操作规程。时 间1.工程服69、务计划以年度为计划周期，以月度为计划节点;2.工程服务方案每年进行评审和改进;3.必要时，可编制专项工程服务计划。责任人1.一般为工程主管/工程维修人员;2.工程服务供方按工程服务合同履行责任。审 批1.工程服务计划由计划责任人组织编制，项目经理组织汇编成物业服务计划（年度）后报公司物业管理部审核、公司总经理审批;2.工程服务方案由工程主管编制，并由物业项目经理组织汇编成物业服务方案后报公司物业管理部审核、公司总经理审批。(三) 工程工作时间：早8：0011:30: 13:0017:00时 段要 求早 班XXXX为技工早上上班时间中 班XXXX为技工中班上班时间晚 班XXXX为技工晚班上班时间70、休息时段休息期间，应安排工程值班人员，保证服务区域满足工程服务规范要求。(四)支持性文件1、主要设备设施清单2、共用设备运行巡检、定期维护定额主要设备设施清单项目部名称：_序号名称及编号规格、型号数量厂家备注_共用设备运行巡检、定期维护定额项目部名称： 时间： 年 月 日序号项 目运行巡检定期维护工作内容工作标准备注单位单价单位单价编制人： 审核人： 审批人：八、设施设备管理要求(一) 设施日常巡检管理要求 1.总体要求（1）物业共用设施使用应符合国家、行业技术规程规范要求;（2）工程服务应满足工程服务规范、服务礼仪规范规范要求；（3）共用部位共用设施日常巡检应每周至少进行一次，通常工程部主管71、与日常工作检查（落实工作检查表制度）一并实施;（4）大风雨后、雷雨后、冰雪、冰雹、雾天、设施新投入后、设施检修过后、设施异常情况下、法定节假日等情形应增加巡检次数;（5）日常巡检时应尽量记录数据以评价其状态。巡检发现的异常情况应及时处理，并应验证合格;2.日常巡查实施项 目要 求管渠（网）1.工程服务场所应挂设物业服务区域的管渠（网）竣工图;2.每月定时记录1次公共用水（绿化用水、清洁用水、其它公共用水）水表读数;3.生活水池、水箱应每年清洗2次，并取得水质检验合格报告;4.生活水池、水箱加药应：510月3次/月，其余时间2次/月;5.生活水池、水箱的管理人员应每年进行一次健康检查，合格者方可72、上岗;6.阀门完整、清洁，室外阀门、阀杆应加保护措施;7.制定停水、爆管及水污染等应急处理程序。广场、道路1.在适当位置设置宣传栏、休闲椅等;2.在适当的位置设置户外垃圾装置，并应当符合环保要求。围栏、大门1.五一、中秋、国庆、春节等重要节日，社区大门应当安排适当的装饰。园林小品1.主要小品应当设置故事情节等等温馨提示标识;2.易损小品应当设置警示标识。景观水系1.超过50cm水深或地面高差超过50cm的应设置防护装置，并应设置警示标识;2.景观水系运行时间，应告知客户。健身器材1.应当标明使用说明;2.应当设置安全注意事项及警示标识。游泳池1.在入口处应设置游泳须知、收费标准、经营许可证;273、.按政府主管部门要求设置救生设施;3.救生员应持证上岗，并按政府主管部门要求配置人数;4.使用时每日检测泳池余氯及PH值，余氯1.0mg/L，PH值应在6.58.5范围内;5.应当设置警示标识、水深标识。停车场1.按政府主管部门要求明示经营许可证、收费标准;2.按政府主管部门要求设置交通标识及装置等;3.在车场出入口应设置防撞装置。3.支持性文件（1）水电表底册（用户）（2）水电表底册（公共）（3）水池（箱）清洗、消毒记录表 水电表底册（用户能耗）房号： 业主： 电话：房号： 业主： 电话;水表号：电表号：水表号：电表号：抄 表日 期水表读数实际用水电 表读 数实 际用 电备注抄 表日 期水 74、表读 数实际用水电 表读 数实 际用 电备 注上一年度上一年度1月 日1月 日2月 日2月 日3月 日3月 日4月 日4月 日5月 日5月 日6月 日6月 日7月 日7月 日8月 日8月 日9月 日9月 日10月 日10月 日11月 日11月 日12月 日12月 日合 计合 计水电表底册（公共能耗）抄表人; 抄表时间： 年 月 日电 表水 表序号表号倍率计量范围上月读数本月读数本月用量表号计量范围上月读数本月读数本月用量备注说明：此表保存期为三年。水箱（池）清洗消毒记录表 时间： 年 月 日水箱（池）位置容积（m）水池（池）结构药物名称加 药 量加药配比清洗消毒记录（主管签字）操作人健康证复印75、件并签字管理处经理确认说明：此表保存期为三年。（二）设备运行巡检管理要求1.总体要求（1）物业共用设备的运行应符合国家、行业技术规程规范要求;（2）工程服务应满足工程服务规范、服务礼仪规范和公司标识规范要求;（3）商业、写字楼等重要物业应配置机电设备专职运行人员，提供二十四小时值守服务;（4）共用设备运行巡检频次和巡检内容根据设备情况确定;（5）大风雨后、雷雨后、冰雪、冰雹、雾天、设备变动后、设备新投入运行后、设备检修过后、设备异常情况下、法定节假日等情形应增加巡检次数;（6）设备运行巡检应编制月度运行巡检计划表，巡检人员按照相关要求及巡检计划实施;（7）设备运行巡检时应注意安全，电气设备的复76、杂运行操作时应执行“两票”制度（工作票和操作票）和监护人制度;（8）配电室、水泵房、柴油机房、中央空调机房、电梯机房、消防控制室等场所应悬挂操作规程、安全守则，有人值守场所还应悬挂值班守则（9）管理处依据国家、行业技术规程规范要求，以及具体系统的（厂家）技术要求，制定运行巡检表（中央空调、柴油发电机和供热系统等间歇性使用的设备，其巡检内容应区分运行期和备用期）和运行记录表（设备运行期间的测量记录）作为状态评估工具;（10）运行巡检时应尽量记录数据以认定正常或异常。巡查发现的异常情况应及时处理，并应验证合格后关闭;2.运行巡查实施项 目要 求变配电系统1.有人值守的应定期巡查每天至少进行4次，夏77、天应增加2次（变配电系统运行巡检表、变配电系统运行记录表）;2.无人值守的应定期巡查每周至少进行1次，夏天应增加至每天1次（变配电系统运行巡检表）;3.巡查时间一般为：交接班时、高峰负荷时、晚间闭灯时;4.设备运行应符合设备说明书和技术规范要求;5.涉及最低基本用电计费的，应充分考虑变压器的经济运行模式;6.巡查时，在保证安全的情况下，采用“看、听、嗅、摸、测”等方式，综合监视设备运行情况;7.备用设备应每年带点运行一段时间。发电机组1.备用状态时，每周巡查至少进行1次，每半月运转1次，试运行时间不少于10分钟（变配电系统运行巡检表）;2.运行期间应配置专职值守技工，并在每二小时记录一次设备运78、行情况（发电机组运行巡检表、发电机组运行记录表）;3.每次运行结束后，记录运行期间的发电量及用油量。公共照明系统1.每周巡查至少进行1次（公共照明系统运行巡检表）;2.每月定时记录1次公共照明用电电表读数;3.公共照明器具完好率100%，亮灯率100%;4.公共场所亮灯时间应进行公告;5.依据季节变化确定小区道路、广场等亮灯时间;6.楼层通道宜采用声控开关控制亮灯时间;7大堂宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中，凌晨0:006：00点关闭主照明开启夜光灯;8.地下停车场应保持二十四小时照明，其中，凌晨0：006:00点可适度降低照度（如降低50%）。电 梯1.每周巡查至少进行1次（变配电系统运行79、巡检表）;2.保证二十四小时正常运行（市电停电时，由备用电源供电。3.每年对电梯进行年检1次;4.电梯机房应洁净，应配置盘车轮及松闸扳手，环境温度应高于40;5.平面标识应当清晰。给排水系统1.每周巡查至少进行1次，夏天应增加至每天1次（给排水系统巡查表）;2.备用水泵应每月轮换一次;3.巡查时记录压力表读数（高区1.11.3Mpa，中区：0.81.0Mpa，低区：0.30.5Mpa）;4.每月应记录电动机负荷（消防、生活、冷却等）用电电度表读数;5.每周定时记录1次二次供水总表读数。中央空调系统1.停机期间每周巡查至少进行1次（变配电系统运行巡检表）;2.运行期间应配置专职值守技工;并在每二80、小时记录一次设备运行情况（中央空调运行记录表），每班全面巡查至少进行1次（中央空调运行巡检表）;3.依据物业使用功能或物业服务合同约定确定冷气供应时间，并将冷气供应时间进行公告;4.中央空调应提前30分钟开机，作为预冷时间;5.每天运行停机后，记录1次空调用电电表读数。消防报警系统1.消防控制中心配置应专职人员二十四小时值守;2.消防子系统每周巡查至少进行1次（消防系统运行巡检表）;3.各类探测器完好率应达100%，误报率应低于3%;4.手动报警按钮、消防电话完好率应达100%;5.消防疏散照明、疏散指示灯完好率应达100%;6.应急照明系统在断电后，至少能照明30分钟以上;7.气体灭火系统的81、储气容器压力应在10%之内，无漏气现象;8.消火栓箱内各器械（小锤、水带、阀、枪头、消防栓箱）完备、完好。安防系统1.安防系统每周巡查至少进行1次（安防系统运行巡检表）;2.车场管理系统计时、计费应准确;3.门禁、对讲装置应通话及画面清晰，刷卡应反映灵敏，电控锁开关应准确;4.周界报警系统能实时报警，误报率应不超过2%;5.视频监控系统摄像图像应清晰，存储功能应正常，带云台摄像头应可控制转动。防雷系统每周巡查1次，避雷针、避雷带无缺失、断电现象（变配电系统运行巡检表）。3.运行巡检管理序号实施方式要 求1自行实施1.专业公司在公司区域没有设立机构的，设备运行巡检应由管理处自行成立工程队伍实施;82、2.项目部应将运行巡检内容落实到责任人，工程主管应对责任人工作进行工作检查（采用工作检查表工具）;3.工程服务人员巡检时，应遵守操作规程和安全规范要求;4.品质主管应对工程服务进行品质检验，并将检验结果与工程主管绩效挂钩。2委托实施1.公司区域设立机构的，设备运行巡检应委托专业公司实施;2.设备运行巡检委托专业公司实施时，应严格执行公司发布的设备运行巡检定额，以确保设备运行巡检质量;3.项目工程主管应对专业公司的运行巡检表进行复核并签字确认;4.项目工程主管、品质主管应对专业公司工作进行工作检查（采用工作检查表工具）和品质检验（采用品质检验表工具）;5.与专业公司签订的委托协议采用公司统一编制83、的格式文体;6.工作检查和品质检验结果应通过协议约定的方式与支付价款挂钩。4.支持性文件(1)变配电系统运行巡检表（2）公共照明系统运行巡检表（3）给排水系统运行巡检表（4）消防系统运行巡检表（5）安防系统运行巡检表.（6）安防系统运行巡检表.（7）中央空调运行记录表（8）给水系统运行记录表（9）高低区采暖运行记录表（10）发电机组运行记录表（11）消防监控中心运行记录表（12）月度运行巡检计划表变配电系统运行巡检表巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注序号巡检项目巡检结果备注正常异常正常异常一油浸式变压器子系统（非用电高峰期每日两次，用电高峰期每两小时一次）3检查各仪表、84、信号、指示灯等指示是否正确1检查变压器的电压、电流、频率、功率因数和三相温度;检查周围的温度。4检查接地装置的连接线有无松脱或断线。2查看变压器的油温和温度计的指示是否正常，油枕的油味与温度是否对应，各部位有无渗油、漏油。5检查开关室内有无异常气味和声响3检查套管油位指示是否正常，套管外部有无破碎裂纹，有无严重油污、放电痕迹及其他异常现象。6检查室内的通风、照明及安全防火装置是否正常。4听变压器的运行声音是否正常。四低压配电柜子系统5检查水冷却器的油压是否大于水压（参照制造厂的规定）。1检查配电柜的固定是否牢靠，油漆是否完好、整洁。6检查吸湿器是否完好，呼吸通道有无阻塞，吸附剂是否干燥。2检查85、盘柜所有电器组件是否齐全完好，固定是否牢靠。7检查压力释放器、安全气道及防爆膜是否完好无损。3检查二次回路接线是否正确，连接是否可靠。8检查有载分接开关的分接位置及电流指示是否正常。 4检查信号回路的信号灯、灯光牌、电铃、电笛、事故电钟等是否显示准确、工作可靠。9检查气体继电器是否装满油，有无气体，气体保护引出线端子盒罩盖是否完整且盖好。5检查盘柜上装有装置性设备或其它有接地要求的电器，其外壳是否可靠接地;带有照明的封闭式盘，相应的照明设备是否完好。10查看各控制箱和二次端子箱是否关闭，以免雨、雪、雾等渗入造成潮湿。6查看功率补偿柜的补偿功率因素是否在0.95以上;检查补偿柜电容器有无膨胀、变86、色现象。11检查强油风冷变压器的冷却装置电源工作方式是否正常，两组电源中一组在工作状态;另一组在备用状态。7检查接触器、电抗器、电容器的接线螺丝是否牢固。12查看变压器室的门、窗、门锁是否完整，屋顶有无漏水、渗水，照明是否充足，通风是否良好。五柴油发电机组子系统（每日一次）11检查强油风冷变压器的冷却装置电源工作方式是否正常，两组电源中一组在工作状态;另一组在备用状态。7检查接触器、电抗器、电容器的接线螺丝是否牢固。12查看变压器室的门、窗、门锁是否完整，屋顶有无漏水、渗水，照明是否充足，通风是否良好。五柴油发电机组子系统（每日一次）二干式变压器子系统（非用电高峰期每日两次，用电高峰期每两小时87、一次）1检查各附件连接是否可靠。1检查变压器的电压、电流、频率因数和三相温度;检查周围的温度。 2检查各运动件转动是否灵活;皮带紧张度是否合适。2听变压器的运行声音有无异响;变压器有无异味。3检查冷却水是否加满;机油是否充足;各接头有无渗漏;油箱的油量是否能满足负荷运作8小时;3检查变压器的风冷装置运转是否正常。4检查蓄电池电压是否大于24伏，查看电极板是否有膨胀，各接线柱有无锈鉵，用比重计测电解液比重是否在1.25到1.30之间。 4检查支持瓷瓶有无裂纹、放电痕迹。5检查柴油储备室有无配备灭火器材和消防灭火沙，是否安装了防爆灯具。5查看变压器室的门、窗、门锁是否完整，屋顶有无漏水、渗水，照明88、是否充足，通风是否良好。6查看发电机转换开关是否置于“自动”位置。三高压柜子系统7检查机房进出风机是否能正常运行，风口有无障碍物。1观察母线和金具颜色变化或观察示温蜡片有无受热融化，来判断母线和各种触点有无过热现象，2检查注油设备有无渗油，油位、油色是否正常。值班人： 工程主管（复核）：说明：“巡检结果”以“”标示;巡检结果为异常时应在“备注”栏上填写处理方式;此表保存期为三年。公共照明系统运行巡检表巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注序号巡检项目巡检结果备注1正常异常正常异常2345678910111213141516说明：“巡检项目”按照明位置划分，如地下室照明电箱、89、光源、开关;“巡检结果”以“”标示;巡检结果为异常时应在“备注”栏上填写处理方式;检查内容：灯具是否正常，若发现松动、脱落、损坏时，进行修复或更换损坏的灯具;室外灯具的泄水孔是否畅通，清除灯具内的杂物。此表保存期为三年。给排水系统运行巡检表巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注序号巡检项目巡检结果备注正常异常正常异常一水泵系统五水表系统1检查泵体有无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水有无流到地面，填料密封滴水宜每分钟3060滴。1检查水表是否漏水，检查水表安装的位置，防止暴晒和冰冻的污染。2查看机泵运行时的振动情况，超标时，检查固定螺栓和联接螺栓有无活动。不能排除时，要立即上报。290、检查水表应水平安装（立式水表水平垂直安装除外，标度盘应向上，表壳上箭头方向应与水流方向一致。3用红外测温仪测量水泵轴承温度，正常温度不超过60。3定期检查小区的总水表防止管道中杂物堵塞过滤网等造成机芯结垢，使示值误差增高。4检查压力表，指针要灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水。六水泵房环境系统二电动机系统1检查水泵房门上有相应设备房标识。1查看电动机与附属外壳以及周围环境是否整洁。2水泵房内照明充足，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。2发现漏油、甩油现现象现象象应及时处理，油质不符合质不符合要求时，换用新油换用新油。3检查水泵房内的操作作业指导书齐全91、有效，各类设备维修检修记录完整。三水泵房阀门系统4检查是否配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。1检查阀门是否开闭灵活，关闭严密。5水泵房内的开关、阀门单位设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识;重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。2检查阀门，做到不漏水，无油污、锈迹。6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。3检查阀体手柄是否完好，阀杆润滑，外观整洁。7检查设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。4偶有其他施工与管线相邻相触的，必须在现场监督，做好管线的保护。8检查所有标识安装位置适当、醒目、清晰完整。四污水泵系统9设备房内严禁吸烟92、，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器和配置数量标注。1检测机泵振动，超标时，应检查固定螺栓和联接螺栓有无活动。不能排除时，应立即上报。10检查设备房门口应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。2检检查电缆、接线头、指指示灯是否正常，检查查控制柜内是否整洁洁。七水 箱3道井门锁完好，门面无变形脱漆，开启灵活，门前无障碍物。（周检）。说明：“巡检结果”以“”标示;巡检结果为异常时应在备注栏上填写处理方式;此表保存期为三年。消防系统运行巡检表巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注序号巡检项目巡检结果备注正常异常正常异常一消防水泵系统三安全疏散系统1检查盘根是否良好，泵体93、是否有渗水、溢水、沙眼现象，泵轴渗水是否流到地面现象。1检查消防指示牌是否有破损现象，是否亮。2消防水泵、喷淋泵压力表静压是否符合要求。2检查应急照明灯是否有破损现象，是否保持在充电状态。3控制柜元件是否齐全，各手柄是否完好并打到“自动”状态。3检查防火门外观是否有破损、脱漆现象，“开”“关”是否正常，自动闭门器是否固定。4电压值是否能够达到水泵启动要求值4检查防火楼梯间有无杂物阻碍通行。5检查灌上气体压力是否符合设定要求。 四火灾报警系统系统二消防联运系统。1到消防中心检查自动报警系统是否正常运行，有无火警、误报、故障报警现象，检查报警控制器自检有无故障报警现象，并检查主电源与备用电源是否正94、常。1 检查是否打到“自动”状态。五灭火系统1气体灭火。2查看瓶内气体储量是否有欠压或失压情况。说明：“巡检结果”以“”标示;巡检结果为异常时应在备注栏上填写处理方式;此表保存期为三年。安防系统运行巡检表巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注序号巡检项目巡检结果备注正常异常正常异常一视频监视系统2检测管理主机电脑机箱温度，其风扇是否能灵活转动，是否能正常收费，刷卡记录是否正常，抓拍图像是否清晰，电动开闭是否能正常自动停止。1检查监控中心环境温度是否保持在25左右，并保持通风、干燥。四巡更系统2检查录像机的重放画面是否清晰、完好，各摄像头画面是否清晰。1检查巡检器与电脑通讯，95、电脑的时间是否调准，并且是否定期对巡检器进行校队（每次校队以电脑的时间为准）。3检查数字硬盘录像机开机、录像回放的质量是否符合要求。2检查计算机阅读器、个人标识钮、地点标识钮、情况标识钮是否正常;检查计算机软件和打印机是否正常。二周界系统五门禁对讲系统1检查报警主机输入电压是否正常，后备电池电压是否正常，接线端子是否紧固，接头有无损坏、变色和异味，指示灯是否良好。 1检查中心机房地板是否干净，室温是否保持在25左右。2检查红外对射探测器现场有无障碍物遮挡，外观是否完好。2检查控制主机、门口主机内接线端子是否紧固，外壳接地线是否完好。三车场管理系统3检查控制中心主机是否正常运行1检查挡车杆是否完96、好、平直，反光膜有无脱落现象，齿轮箱箱体有无损坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。4查看系统故障点是否进行了统计及处理值班人： 工程主管（复核）：说明：“巡检结果”以“”标示;巡检结果为异常时应在备注栏上填写处理方式;此表保存期为三年。中央空调运行巡检表巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注序号巡检项目巡检结果备注正常异常正常异常一中央空调主机四风柜1压缩机运转平稳，无异常响声。1检查电机运转是否正常，无异响。2各水管接头和阀门不漏水。2检查送风口温度、湿度是否正常。3各阀门开度位置合适。3检查进、回风柜冷冻水的温度是否符合要求 4各管道无异常振动。4检查排水管是否畅通。97、5减震装置减震效果良好。 5检查管接头、阀门漏水及时处理。6检查主电源有否缺相，电压是否符合机组要求。6检查风管软接头是否完好不漏风。7 检查各种安全保护装置是否安全可靠。五风机盘管（周查）8检测油加热器是否正常工作，油温是否正常。1电机运转是否正常，无异响。9检查润滑系统油压、油量、油压差是否正常。2温控器控制是否正常。10检查冷却水进出水的温度是否正常。3出风口温度、湿度是否正常。11检查冷冻水进出水的温度是否正常。4出风口风速是否正常。12检查蒸发压力、冷凝压力是否正常。5排水管是否畅通。13检查油压、油压差的压力是否正常。6风管、冷冻水管保温棉是否完好。二冷却塔。六新风机（周查） 1进98、风百叶、保护罩上无杂物。1检查电机运转是否正常，无异响。2管接头和阀门不漏水。 2检查送风口温度是否正常。3浮球阀动作灵活，出水正常。3电机电流是否正常。4 风机皮带松紧合适，无明显磨损，风机运转平稳，无异响和震动。4检查排水管是否畅通，无杂物。5填料层无杂物，布水器孔眼无堵塞现象。5检查各风阀的开度，设定位置无偏移。6检查积水盘（槽）是否漏水。6检查管接头、阀门漏水及时处理。7检查风机叶片，转动是否灵活。七膨胀水箱8检查冷却塔无明显的瓢水现象。1浮球阀动作灵活，出水正常9电机电流是否正确。2管接头和阀门不漏水三水泵3检查水箱水位是否适中1机座是否牢固，无振动，电机运转是否正常，无异响。4检查99、进水过滤网是否畅通，无杂物。2电机电流是否正常。 3检查压力表指示，无剧烈抖动。4检查水泵轴封是否漏水，符合要求。 5检查管接头、阀门是否漏水。6检查进出水软接头减振效果。 7检查电机温升，无异味。中央空调运行记录表时间 冷冻水冷却水1#冷冻泵2#冷冻泵3#冷冻泵1#冷却泵2#冷却泵3#冷却泵压缩机电流冷媒压力冷却塔启停时间冷却塔运行时间冷却塔补水时间末端温度值班员进水温度出水温度进/出水压力进水温度出水温度进/出水压力运行电流进/出水压力运行电流进/出水压力运行电流进/出水压力运行电流出水压力运行电流出水压力运行电流出水压力值班人： 工程主管（复核）：说明：此表应经管理处工程主管复核签字（每100、周）;此表保存期为三年。给水系统运行记录表 年 月 日月 日设备编号设备名称（如：高、中、低区生活水泵等）电压（V）电流（A）压力（Mpa）记录人值班人： 工程主管（复核）：运行参数标准：电压380V;电流70A（电机35KW）;消防泵压力1.41.6Mpa;生活泵压力1.21.4Mpa;喷淋泵压力1.01.2Mpa说明：此表应经管理处工程主管复核签字（每周）;此表保存期为三年。高低区采暖运行记录设备编号： 年 月 日时间（小时）低区采暖每班用水量值班员一次供水一次回水二次供水二次回水一次供水一次回水二次供水二次回水压力温度压力温度压力温度压力温度压力温度压力温度压力温度压力温度值班人： 工程101、主管（复核）：说明：此表应经管理处工程主管复核签字（每周）;此表保存期为三年。发电机组运行记录表设备编号： 柴油机品牌及型号： 发电机品牌及型号： 年 月 日运行日期、时、分发电机电压（V）发电机电流（A）频率（HZ）转速（n/min）电池电压（V）油压（填写单位）水温（F或）冷却水位机油液位燃油液位室温（）烟色检查自动浮充电系统和排除柴油过滤器水分运行类别及起动方式记录人ABC值班人： 工程主管（复核）：说明：此表应经管理处工程主管复核签字（每周）;此表保存期为三年;运行类别为：检修、保养、停电;起动方式为：手动、自动。消防控制中心运行记录表 年 月 日序号时间报警（或故障信号类型）报警位置102、报警装置编号打印机功能处理过程和处理结果（包括联动信号及报警故障处理情况处理人记录人备注123456789101112值班人： 工程主管（复核）：_月度运行巡检计划表 物业项目部：_ 编制时间： 年 月 日序号巡查项目123456789101112131415161718192021222324252627282930311234567891011 编制人： 审核人： 审批人：说明：运行巡检实施以“”标示;此表保存期为一年;巡查责任人为相应运行值班技工。消防系统操作规程一、目的规范消防系统设备的操作，确保操作的安全性、正确性。二、范围适用于公司范围各小区的消防系统设备设施。包括：消防供电系统、103、供水系统、报警系统、防排烟系统、灭火系统、疏散系统、通讯系统等。三、职责1、消防中心消防值班员负责按本规程正确操作消防设备。2、管理处工程主管负责消防系统各类设备操作程序的监督检查。3、分包方对消防系统设备的操作提供业务指导。四、工作内容1、消防报警联动控制台。(1) 消防报警 系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入“系统复位自检”界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。 报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上，控制柜按“火警”按钮，可查到火警的具体位置。 系统复位：现场报警器复位后，主菜单下按数字键“7”，进入“系统复位自检”界面，再按复位数字键将进行系统复位。(2) 联动系统 联104、动系统自动启动：主菜单下按“自动”按钮，进入“联动启动方式”设定界面，按“设置”按钮设定联动设备自动启动。按“解除”按钮，联动设备手动启动。 联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入“联动设备信息显示及启动”界面，再继续按提示按下相应数字键进入“强制启动联动设备”，选择相应的设备，强制启动联动设备。 联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入“系统自检和辅助系统”界面，再继续按界面提示按下相应数字键进入“停止所有联动执行”，停止联动执行。 联动手动盘操作：主菜单上按“允许”键进入“手动操作键设定”界面，输入密码，允许手动操作。在手动盘上选择设备，按“启动”键启动设备，按“105、停止”键停止设备。(3) 不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同，消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训，掌握相关操作程序。2、打印设备(1) 安装打印纸 将新纸卷穿在送纸转轴上; 将送纸转轴安放在打印机支架上; 将纸头向内折入约半寸，造成一平直纸头备用; 将纸头穿过光电开关挚后装进打印机构上，按动打印机面板上“送纸”按钮，使纸头穿过打印机构。 继续送纸，预留约12寸备用。(2) 安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。3、消防电话(1) 消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层、设备房消防电话插孔，可按各分机号码对话。(2) 在楼层中，将消防106、电话插入消防电话插孔，可直接与消防控制中心通话。4、 消防广播(1) 进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。(2) 接通开关(3) 调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚。(4) 向楼层开始广播。发生火警需进行疏散，播放“疏散”信息进行广播引导疏散。5、火警时的客梯、消防梯(1) 当发生火情时，从消防联动控制柜上按“电梯迫降”键，将电梯迫降到一楼停止运行。(2) 从客货梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，将客货梯迫降到首层。6、消防泵当有“火险”报警时 (1) 自动启动： 消防泵控制柜处于“自动”位置，联动设备设为“自动”。 在楼层击碎“消火栓报警按钮”报警，联动控制柜发出声107、响报警。 消防泵自动启动。 (2) 手动启动。 消防泵控制柜将选择“自动/手动”开关，置于“手动”位置上。 按启动钮“手动”启动消防水泵。 联动手动盘启动：消防泵控制柜处于“自动”位，将手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。7、喷淋泵当有“火险”报警时。 (1) 自动启动： 喷淋泵控制柜处于“自动”位置，消防中心联动设备置于“自动”位; 喷淋头爆裂，水流挚动作，消防联动柜发出声响报警; 喷淋头自动启动(2) 手动启动： 将喷淋泵控制“自动/手动”开关置于“手动”位; 按“启动”按钮启动喷淋泵; 联动手动盘启动：喷淋泵控制柜置于“自动”位，将消防中心手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。8、 防108、火卷帘当有火情或浓烟时。(1) 防火卷帘接收探头信号自动启动： (2) 消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号; (3) 防火卷帘关闭。(4) 手动启动： 将“自动/手动”选择开关置于“手动”位置： 按目的地防火卷帘启动按钮; 消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭信号; 从防火卷帘开关装置盒按下启动钮，防火卷帘会向下关闭。9、 消防送风机当有“火情”时。 (1) 自动启动： 将消防控制柜处于“自动”位置，消防中心控制柜联动置于“自动”位置; 当烟感收到信号，消防联动柜发出声响报警; 送风风机自动启动。 (2) 手动启动： 消防风机控制柜“自动/手动”选择开关置于“手动”位; 按“启动”按109、钮启动消防风机。 联动手动盘启动：消防风机控制柜置于“自动”位，将消防中心手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。五 、消防排烟机当有“火情”时。1、自动启动：(1) 消防排烟机控制柜处于“自动”位置，消防中心联动置于“自动”位置; (2) 消防排烟机自动启动。2、手动启动 (1) 将消防排烟风机控制柜“自动/手动”开关置于“自动”位，联动手动盘置于“手动”位置，按“启动”按钮启动排烟机。 (2) 联动手动盘启动：消防控制柜置于“自动”位，联动手动盘置于“允许”操作方式，启动设备。3、停非消防电：发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按“停非消防电”键，停电灭火。4、消防栓。(1) 室内消防栓：110、 发生火灾后将消火栓箱打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃; 按紧急报警按钮; 消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号; 消防栓可以直接启动消防水泵供水; 取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上; 按逆时针方向旋转消防栓手枪; 出水灭火。(2) 室外消防火栓： 用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开水口闷盖; 接上水带（水枪）或吸水管; 用专用扳手打开阀塞即可供水; 使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。5、消防水喉：(1) 打开消火栓箱门将卷盘旋出; (2) 拉出胶管和小口径水枪; (3) 开户供水闸阀即可进行灭火; (4) 使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消防栓箱。111、6、灭火器。(1) 将灭火器担到火场上； (2) 拆下铅封，拔掉保险销； (3) 在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部； (4) 按下压把后，开启密封，灭火剂喷出； (5) 松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止； (6) 喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃； (7) 在室外操作时，应选择在上风方向喷射。六、文件使用 1、掌握职位：分包方技术人员、管理处技术人员； 2、熟悉职位：管理处经理、管理处经理助理、应当安防系统的护卫员； 3、了解职位：分公司物业管理部职员。 安全守则一、 目的全员遵守安全制度，以确保个人、设备设施和他人的安全。二、 适用范围公司全体员112、工。三、 职责公司工程部负责项目部安全管理的监督，每月全公司范围内组织一次安全检查。管理处执行现场安全操作规程，确保个人、设备设施和他人的安全，每周组织安全自查。四、安全制度的内容1、持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司工程部每季度对设备安全状况等进行一次安全检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。2、事故处理程序当发生设备安全事故后，须立即通知客户服务中心和管理处经理。并组织各小组按各自职责进行抢修，出现人员伤亡，应尽可能地保护现场，拍照或录像，遇紧急事件时可在第一时间知会管理处经理后先行处理。保证对客户的服务。事后相关113、的小组须向公司工程部提交设备安全事故报告，公司工程部根据报告及调查结果提出处理意见，经公司总经理批准后处理。事故处理须坚持“三不放过”的原则。“三不放过原则”：“（一）事故原因分析不清、责任未落实到人（部门）不放过;（二）事故责任者（部门）和全员没有受到教育不放过;（三）没有防范措施不放过”。3、消防二级检查(1) 一级检查一级检查由管理处经理组织管理处人员实施，每周一次，对消防设施设备进行检查，填写消防检查记录表。(2) 二级检查二级检查由公司工程部组织实施。每月一次，主要是对各管理处相关负责人的实施情况进行检查。同时在消防检查记录表上确认。4、电器维修安全管理(1) 必须严格遵守执行国家电114、气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。(2) 维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，值班电工对相关的维修作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。(3) 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须断电并验电（作业段前期必须有明显的断开点），并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。(4) 对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮拦。(5) 维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全115、措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。(6) 临时施工用电管理：确保物业电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护物业住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定如下：对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限制在不影响物业正常运作和在物业供电负荷量允许范围内。相关维修人员在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经管理处经理批准后，才能组织施工。 临时用电必须符合消防和安全用电要求。 凡进行施工使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有116、合格插头插座，并在指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 使用电动设备和工具时，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和领居的正常休息。 值班人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告直接上级，停止施工。(7) 正常维修情况下的事故预防：严格执行配电设备、设施的操作规程和维修保养规程;一般情况下应采用停电检修，并做好接地措施管理;对不能停电的设备检修时应穿绝缘鞋，带好绝缘手套，并且有专人在旁监护;检修时，被检修设备应悬挂明显的“检修中”标识;高压带电体裸露时，应有独立的设备间或者有安全护栏以防误入触电117、。定期进行安全知识培训，杜绝违规操作;维修技工必须严格执行持证上岗。(8) 发生触电事故应急处理迅速切断电源，使触电者脱离带电体;不能切断电源时，用绝缘材料把触电者推开，不能直接用手拉触电者，以防连续触电;把触电者平放在阴凉处;对呼吸停止触电者，及时进行人工呼吸抢救;及时护送到临近医院进行抢救;对触电现场进行监护和处理，以免事故扩大;发生雷电预兆时，所有工作人员不要到天台、大树等有可能遭受雷击的地点躲避，发现人员被雷电击伤时，迅速抢救，同时拨打120急救电话。雷电造成人员伤亡时，第一时间通知保险公司，配合客户保护好现场，同时通知公安机关前来处理。及时上报直接上级，以便进行事后处理。5、动火作业118、即：焊工在危险场所动火应按规定做到“八不.四要.一清”。(1)“八不” 防火、灭火设施不落实不动火； 周围的易燃杂物未清除不动火； 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火； 凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火； 凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火； 凡储存有易燃、易爆物品的仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不动火； 在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火；未有配备相应的灭火器材不动火。(2) “四要” 动火前要指定现场安全负责人； 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时要立即119、停止动火； 发生火灾、燃炸事故时，要及时补救； 动火人员要严格执行安全操作规程。(3)动火后“一清”：动火人员和现场工作负责人在动火后，应彻底清理现场火种，才能离开现场。6、设备房管理总要求所有设备房必须悬挂设备操作（运行）、保养作业指导书;所有的设备运行记录放于现场;运行记录月底与保养记录和维修记录等规范存档。设备房至少每周由责任人清洁一次，保证室内清洁、整齐、无杂物、无积水，所有物品按标识分类放置固定位置;所有设备房不能堆放任何杂物，更不准存放易燃易爆物品。杜绝烟头等火种。设备房内均须按要求配备足够消防设施及必要防毒用具，并保证消防设施的完好;所有设备房应上锁，未经工程主管以上员工批准，无120、关人员不得入内;所用作业人员必须持有相应的作业证方可上岗；设备房必须做好防护措施，防止小动物进入。设备房内环境温度按JB527491标准，最高环境温度不超过摄氏40度。易燃易爆危险物品的贮存、使用是否符合安全要求。贮存容器、管道有定期测试，无跑、冒、滴、漏现象；在设备房进行如：临时用电接驳、增加配电柜、增加控制柜、设备变更等，必须由外包方填写设备房（用电）变更审批表，经过公司工程部经理审批。(1) 变压器室管理 未经工程主管以上员工批准，无关人员（由相应作业证件的设备责任人除外）不得入内; 操作及维修保养人员必须持证上岗; 在运行及维修保养变压器时，必须严格按照操作及保养作业指导书进行; 操作121、及维修人员必须熟悉电气设备情况及有关安全措施，对变压器按规定要求进行日常巡查，做好日常巡查记录，发现问题及时处理，及时上报; 供电线路严禁超载供电，室内禁止乱改、乱拉、乱接线路; 在有危险的区域内必须有悬挂的标志牌并画安全标识线，以便提醒及警告。工作、维修状态也要挂标识牌; 每班应检查防小动物网栏是否完好，防止高压短路和高压跳闸故障发生; 变压器房进行电气开关操作时，需合理穿戴绝缘鞋、绝缘手套等劳保用品。(2) 配电房管理 出入人员管理：配电房全部机电设备，由相关责任人负责管理及日常巡查，无关人员禁止进入配电室； 日常巡查制度：值班人员应按规定对配电装置定时进行日常巡查，做好运行记录，用电高峰122、期间应加强日常巡查，发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报直接上级及管理处经理； 标识牌：供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸、检修停电时必须悬挂标志牌； 劳保用品使用：严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具，合理穿戴绝缘鞋、绝缘手套等劳保用品； 配电房（室）：各配电柜内应有二次线路图;配电房（室）内应悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向，并与系统图对应;配电室应保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计。配电室防止小动物的网栏应完好； 停送电制度：配电设备由具有相应资质人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须123、执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。同时应填写设备房（用电）变更审批表； 临时用电管理：配电房（室）内禁止乱拉乱接线路，如确需要另接驳临时用电线路时，应填写设备房（用电）变更审批表，经过管理处经理、公司工程部经理审批同意后进行，并悬挂标识牌并注明用途及线路走向; 用电变更：配电房内设备及线路改变由公司工程部经理同意，重大改变要报公司相关领导批准，同时应填写设备房（用电）变更审批表； 限制用电负荷管理：变压器严禁超负荷或及低负荷运行，应有计划（经物124、业管理部书面同意后）的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行； 注意事项：电气设备分包方须对日常巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，指定节能措施；停电时，应提前向客户发出书面通知并经客户签收，有专人挂牌后，相关人员(3) 进行作业;恢复送电时，应由专人（以前的挂牌人员）摘牌后，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。水泵房管理 泵房内机电设备由责任人负责操作，其它人不得操作; 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵、喷淋泵等，在正常运转下，控制柜（箱）上的选择开关放在自动位置，所有操作标志应简单明确;125、 水泵房内应悬挂管网走向图。(4) 中央空调机房管理 操作人员应熟悉设备，严格按操作作业指导书操作;无关人员禁止进入机房; 每年冬季空调机组停机后，要进行全面保养，包括水质处理、马达清洗加油、控制屏灰尘清理、所有风柜防尘网的清洗及机组保护系统的检测、机油更换;空调机房值班室需测量噪音，配备耳塞。(5) 发电机房管理 非值班人员不得进入发电机房； 柴油发电机组平时应置于自动状态，蓄电池置于浮充电状态，油箱内应储备8小时满负荷用油量； 柴油发电机组的开关及按钮非值班技工或维修人员不得操作，操作人员必须熟悉设备。严格按操作作业指导书操作; 停电后若发电机不能自动启动则要在十五分钟内由操作人员手动启动126、柴油发电机，确保电梯、公用照明等的正常运行;柴油发电机运行前半小时内，应有专人值班观察各运行数据是否正常; 当引撃正在运转，严禁燃油与热引撃及排烟管等接触; 机组运转中需要调整或巡查，操作人员要特别小心，勿接近发烫机件，避免和杜绝事故的发生; 柴油发电机房严禁抽烟和明火; 设备的储备油应放置于安全地方，做好油桶倾倒或渗漏的防护措施; 在发电机运行时，值班人员应佩戴耳塞。(7) 高空作业 小区内有高空作业时需在作业范围下方地面超过作业范围二米处进行围栏标识，提醒经过人员注意安全； 配备、使用高空作业安全用具，如保险带，保险绳，安全帽等，并定期对保险带、保险绳进行安全性能检测，须符合国家标准。不得127、穿戴易滑、易阻绊之服装，佩戴安全帽必须扣上颚带； 单梯，人字梯要有防滑措施，并且人在梯上施工时，梯下要有专人扶守； 在高空脚手架上作业时，脚手架要坚固，并且周围要挂防护网； 多人作业时，应相互配合默契，严禁高空作业时嬉闹，以免发生事故； 作业前仔细对安全用具进行检查，试验，无误后再进行施工，不能有一丝马虎； 定期进行安全知识培训，杜绝违规操作； 给操作者购买高处作业工伤保险，标准按国家相关规定； 高空作业人员作业时身体必须处于健康状态。作业人员应有充足睡眠，身心保持愉快。癫痫、精神或神经系统疾病、高血压、贫血、平衡机能失常、呼吸系统疾病、色盲、视力不良、听力障碍、肢体残障者不适合从事高空作业；128、 大风、大雨或地震等恶劣环境时，严禁从事高空作业；发生高空作业事故应急处理1) 发生跌落但未倒地摔伤时，及时组织人员通过保险绳将跌落员工慢慢放下扶到阴凉处休息，安定该员工情绪；2) 发生轻微跌伤时，首先安定该员工情绪，并及时送医院检查，治疗；3) 发生严重跌伤时，立即拨打120救护，并在现场对该员工出血部位及时处理防止大量出血，如有车辆，立即送临近医院抢救；4) 以上事故发生后，立即报告直接上级和公司工程部，以便进行事后处理。五、支持性文件第一种工作票第二种工作票操作票中央空调主机及消防栓、喷淋系统（周）巡检表发电机组运行巡检表高低区采暖运行记录表公共照明及安全疏散系统（周）巡检表设备房（用电129、）变更审批表消防三级检查记录表（I）消防三级检查记录表（）消防三级检查记录表（）值 班 守 则一、目的通过对值班人员行为纪律、职责确定，规范服务行为，特别是加强交接班管理，可实施追溯性管理。二、要求1、值班人员要求(1) 遵守各项规章制度，遵守劳动纪律，不迟到，不早退。如有特殊情况不能到岗，应提前向主管请假；(2) 到岗后应先检查上一班的值班日志和各种记录，检查与值班职责有关的一切事项有无原因不明的异常情况，若有则应立即报告主管；(3) 接听电话，做好来电记录并进行相应的处理： 电话响铃三声之内必须接听，做到态度和蔼、耐心，用语规范，尽可能为业主提供力所能及的帮助，任何情况下都不得对用户生气、130、发火、语言粗俗或不耐烦。通话结束，一般应等待业主挂机后方可能挂机; 对于业主提出的问题或报告的情况，应根据问题的种类，向业主全面了解问题的细节，对于不能在电话里解决的问题应让业主留下其联系电话，告诉业主会很快与其联系，原则上不能出现“请业主拨打另外的电话”的情况; 对于明显无理取闹、不讲道理的业主应耐心、和气地向其讲明道理，或者建议其找主管; 不得使用值班电话处理私人事务; 对于不能在电话里解决的问题，应将任务安排给相应的工作人员，紧急或非常重要的情况应立即报告主管。有异常情况时，要查清原因并做记录。若发生值班员无法处理的事件，应立即报告值班长。(4) 不得带非工作人员在值班室停留。外来人员到131、设备房时，需报请主管批准，对于进出配电房、水泵房、弱电机房的人员进行登记并检查其携带物品，并始终陪同外来人员;值班期间，未经主管批准，严禁外来人员操作设备、线路或开关；(5) 保管好机房钥匙，不得以任何理由将机房钥匙借给其他人使用，钥匙丢失后应及时报告并更换，不得使用备用钥匙；(6) 值班期间不得有以下行为： 听耳机、放音乐、玩游戏、看电影或者进行娱乐性的上网活动; 严禁在值班室和机房内吃东西; 其他需要精力高度集中且与工作无关的活动。(7) 值班人员应持证上岗。2、交接班管理制度(1) 交接班过程： 对于交接班工作，交班运行人员应提前做好交接准备工作，做好运行日志、运行记录、交接班记录及交班132、前的岗位卫生，桌面、工具箱物品放置整齐； 接班人员应提前20分钟进入值班室，进行接班的准备工作； 交接班时必须严肃认真。先由交班人员汇报情况，然后交、接班运行人员按岗位职责对照现场进行设备对口交接，检查完毕设备运行情况后，再由接班运行人员填写报设备交接情况； 交接清楚和正确无误，双方人员在运行记录上签字后方可完成交接工作。(2) 交接班内容： 设备系统运行情况：设备异常、事故处理、缺陷处理情况;设备检修情况、安全措施的布置; 公用工具、安全用具情况; 变配电室卫生情况; 交接班的内容一律以所填写的交接班记录和现场交接清楚为准，当遇应交待的事项由交班者负责，凡没有接清楚的事项，由接班者负责，双方133、都未履行交接手续内容，双方都应负责。(3) 交接班注意事项 值班人员必须遵照规定的值班表值班，不得擅自调班或离岗; 接班人员饮酒后不能进行交接班，即酒后不能上班； 交班人员在未办完交接手续前，不得擅离职守;交班人员应做好交班前的各项记录填写工作，记录不全不得交班； 接班人员应听取交班人员的工作情况介绍，认真查看值班日志中的各项工作内容，对不清楚的地方要求交班人员做出明确的解答; 在交接班时间内，一般不可办理操作手续和一般倒闸操作;交接时发生事故，停止交接班并由交班人员处理，接班人员在交班值班长指挥下协助工作; 交接班必须做到“五清三交接”，即：五清：看清、讲清、问清、查清、点清。三交接：记录交134、接、现场交接、实物交接。第一工作票编号：工作负责人（监护人）：班组：工作班人员：共： 人工作内容和工作地点（全部或部分停电线路点）：计划工作时间：自 年 月 日 时 分 至 年 月 日 时分安全措施：下列由工作票签发人填写下列由工作票签发人（值班员）填写应拉开关和刀闸，包括填写前已拉开关和刀闸（注明编号）已拉开开关和刀闸（注明编号）应装接地线（注明确实地点）已装接地线（注明接地线编号和装设地点）应设遮拦、应挂标示牌已设遮拦、已挂标示牌（注明地点）工作地点保留带电部分和补充安全措施工作票签发人签名：工作许可人签名：收到工作票时间： 年 月 日 时 分值班负责人签名：值班负责人签名：开始工作时间：135、 年 月 日 时 分工作许可人签字： 工作负责人签名：工作负责人变动：原工作负责人 离去; 变更 为工作负责人变更时间： 年 月 日 时 分工作签发人签名：工作票延期，有限期延长到： 年 月 日 时 分工作负责人签名：值长或值班负责人签名：工作终结：工作班人员已全部撤离，现场已清理完毕。全部工作于 年 月 日 时 分结束工作负责人签名：工作许可人签名：接地线共 组已拆除。值班负责人签名：备注：说明：本表适用于高压设备上工作需要全部停电或部分停电;高压室内的二次接线和照明线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施的。第二工作票编号：工作负责人（监护人）：班组：工作人员：工作任务：计划工作时间：自136、 年 月 日 时 分至 年 月 日 时 分工作条件（停电或不停电）：注意事项（安全措施）：（1）应拉开关和刀闸;（2）应装接地线;（3）应设遮拦，应挂标示牌：(4)根据工作需要，签发人对安全措施需要补充时，或嘱咐工作负责人的安全注意事项。工作票签发人签名：许可开始工作时间： 年 月 日 时 分工作许可人（值班员）签名：工作负责人签名：工作结束时间： 年 月 日 时 分工作负责人签名：工作许可人（值班员）签名：备注：注：本表适用于带点作业和在带点设备外壳上的工作;控制屏的低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作;在二次回路上工作，未将高压设备停电。操 作 票 编号：操作时间： 年 月 日 时 分结束137、时间： 日 时 分 操作任务顺序操作项目操作人监护人 检查人下令人备注：注：事故处理;运行设备发生缺陷，严重威胁人身、设备安全，需紧急停止运行;防止系统性事故扩大而需要紧急操作三种情况允许不填写操作票，但必须做好记录。 中央空调主机及消防栓、喷淋系统（周）巡检表 巡检人：_ 巡检时间： 年 月 日序 号巡检项目巡检结果备注正常异常一中央空调主机（停机期间）（每周一次）1检查各水管接头和阀门是否漏水，检查各阀门开度位置是否合适；2检查主电源是否缺相，三相电压是否符合要求；3检查润滑剂系统的油压、油量、油压差是否正常；二消防栓、喷淋系统（每周一次）1检查盘根是否良好，泵体是否有渗水、溢水、沙眼现象138、，检查泵轴渗水情况；2检查消防水泵、喷淋泵压力是否符合要求；3检查控制柜手柄是否完好，是否打到“自动”状态；4检查水泵启动时的电压值是否能够达到要求值。 值班人： 工程主管（复核）： 说明：“巡检结果“以“”标示;巡查结果为异常时应在备注栏上填写处理方式;此表保存期为三年。 发电机组运行巡检表编号位置巡检时间型号厂家责任人工具序号巡检内容巡检结果备注1检查每条皮带的松紧度是否合适，如有损坏，须及时更换。2检查散热器、软喉及连接器有无损坏，并进行清洁，清洁完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请修补;如果不漏水则重新装回，散热器装回后要重新灌满清水并加入防锈剂。3检查机油油质情况，如果机油浑浊139、发黑，粘滑度不能满足要求则须更换机油。4检查发电机控制屏，清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对生锈或过热的接线头须进行处理并拧紧。5检查发电机蓄电池接线柱有无锈蚀;测试蓄电池电压、容量。6将发电机组互投柜调至“试验”位置，进行试运行。7检查室内进风情况（有进风机的应能自启动，自然进风的应进风顺畅）。8检查燃油液位及燃油输送泵，燃油泄漏情况。9检查发电机电压、频率、转速、水温、油压、烟色。 10清洁机房。 值班人： 工程主管（复核）：高低区采暖运行记录 年 月 日时间低区采暖高区采暖一次供水压力一次供水温度一次回水压力一次回水温度二次供水压力二次供水温度二次回水压力二次回水温度一次供水压力一次供水温140、度一次回水压力一次回水温度二次供水压力二次供水温度二次回水压力二次回水温度MPAMPAMPAMPAMPAMPAMPAMPA8:0010:0012：0014:0016:0018:0020:0022：000:002:004：006:00A班值班人A班用水量B班值班人B班用水量C班值班人C班用水量值班人： 工程主管（复核）：公共照明及安全疏散系统（周）巡检表巡检人： 巡检时间： 年 月 日序号巡检项目巡检结果备注正常异常一公共照明1检查各灯具是否正常，若发现松动、脱落、损坏时，进行修复或更换损坏的灯具。2检查亮灯率：楼层、楼道、广场、地下室、设备房照明、泛光照明和航空障碍灯的亮灯率为：100%二安全141、疏散1检查消防指示牌工作是否正常。2检查应急照明灯是否有破损现象，是否保持在充电状态。3检查防火门外观是否有破损、脱漆现象，“开”“关”是否正常自动闭门器是否固定。4检查防火楼梯间有无杂物阻碍通行。值班人： 工程主管（复核）：说明：“巡查结果”以“”标示；巡查结果为异常时应在备注栏上填写处理方式；此表保存期为三年。设备房（用电）变更审批表社区名称设备房名称设备房地址变更方式临时变更永久变更不变更计划施工时间作业人员变更用电内容限制用电负荷 停电 非用电类 申请人： 时间：处理过程描述处理人： 时间：核实管理处经理： 时间：审批工程部： 时间：是否有政府主管部门批文：是 否 批文名称消防三级检查142、记录表（I）设备名称检查（保养）项目检查（保养）情况和区域（不符合应记录）检查人备注烟感探测器器身除尘探头倾斜不大于45度探测器与底座接触良好按10%比例喷烟验证温感探测器器身除尘探测器与底器接触良好安装牢固按10%比例加温验证手动报警按钮安装牢固器身除尘，破损修补或替换按10%比例报警验证疏散出口指示灯灯箱除尘交流试验指示灯正常直流试验指示灯正常气体自动灭火系统有无漏气现象产生的环境污染贮存压力（或称重）符合规定系统无机械损伤/失灵铅封保险带完好无损控制器面板电路显示正常、系统卫生清洁脱离释放阀进行模拟电动启动（每年一次）喷淋系统喷头、管道标志完好、压力值多少信号阀、水流指示器正常湿式报警阀143、喷淋接合器、水力警铃值班人： 工程主管（复核）：消防三级检查记录表（II）设备名称检查（保养）项目检查（保养）情况和区域（不符合应记录）检查人备注集中报警控制自检/消音/复位功能报警主电源/备用电源各接线端子坚固箱内干净/无灰尘杂物区域报警控制系统自检/消音/复位功能主电源备用电源区域报警控制系统主电与备用电切换箱内除尘防火卷门系统外观完好，无变形，卡阻手动、自动检查电机绝缘电阻值（每年）广播嗽的固定进行选层广播一次值班人： 工程主管（复核）：消防三级检查记录表（）位置检查项目检查（保养）情况和区域（不符合应记录）检查人备注设备房灭火器是否符合要求应急灯是否正常是否有易燃易爆物品通道是否畅通144、防火警示标识是否齐全物料贮存处灭火器是否符合要求危险品和易燃易爆是否单独存放防火警示标识是否齐全工具间灭火器是否符合要求是否有危险品和易燃易爆物品动火是否符合要求是否有乱拉电源现象乙炔气瓶、氧气瓶是否规范放置公共场所（包括：地下室、楼层、和裙楼）消防疏散指示灯是否完好消火栓是否有被堵塞现象消防安全指示及警示标识是否完好是否有乱拉电线现象灭火器是否符合要求值班人： 工程主管（复核）说明：一级检查每月一次、二级检查每季度一次，三级检查每半年一次；此表保存期为三年(三)共用部位/设施定期维护管理要求 1、总体要求（1）物业共用部位共用设施定期维护应符合国家、行业技术堆积规范要求；（2）工程服务应满足145、工程服务规范、服务礼仪规范的；（3）维护服务应以不干扰顾客正常生活为前提，维护作业人员应按照相关作业指导书作业；（4）项目部根据定期维护工作内容，可将专项内容委托专业服务供方实施；（5）定期维护应编制年度定期维护计划，较大的维护项目还应编制维护实施方案，其内容包括：工序计划编制、维修人员的确定、维修材料的确定、维修作业所需设备和器材的选择、成本计划编制；（6）共用部位共用设施维护时应做足安全措施要求，维护区域应设置安全警示带，必要时应安装安全防护围栏；（7）维护相关信息应及时录入设施设备信息管理系统。2、物业共用部位项目要求天面1. 每二年维护1次；2. 对分格缝用沥青或其它密封材料勾缝处理；146、3. 对裂缝的瓷片更换；4. 及时对墙面裂缝处进行防水修补。外墙面1 面砖外墙每二年（北方每年）清洗耳恭听次；2 外墙涂料每二年（北方每年）清洗耳恭听次，每八年粉刷1遍；3 玻璃幕墙每年清洗不少于次；4 及时对裂缝修补，空鼓面砖更换，渗水补漏；5 高空作业应当委托具备资质的专业服务供方实施。内墙面1 涂料内墙每五年粉刷1遍；2 涂料饰面破损应及时修补、粉刷；3 瓷片饰面破损、空鼓处应及时更换。地面、楼梯台阶1 及时对瓷砖缝用相应材料勾缝，更换空鼓、破损瓷砖；2 及时对水泥地面起砂、裂缝修补。楼梯扶手1 每二年对铁制品全面除锈、刷漆1遍；2 每三年对木制品全面打磨，刷桐油1遍；3 每半年对不锈钢147、制品用10%硝酸除锈蚀，用不锈钢保养剂进行全面清洁、保养；4 及时更换、维修受损部分，加固不牢固处。顶棚1 及时对破损处修补，装修吊顶加固、调整；2 每五年对可粉刷部分重新粉刷。3、物业共用设施项目要求 管渠（网）1每年应对管道维护1次；A.对阀门进行清洁，对阀杆螺纹及转动部位加润滑油脂，如填料失效应更换填料，除锈刷漆；B.管道功能颜色粉刷1遍，地上管道油漆1遍；C.各类管网、检查井盖除锈刷漆；D.对管网的吊架、支架紧固；2.每季度应对阀门检查并开关测试一次，应开闭灵活、无漏水、外观整洁、部件配齐；3.每半年应对地下管网检测漏水情况至少进行一次；4每年雨季来临之前，应对排水管道、明渠、检查井进148、行检查一次，不得有石块等阻碍排水的杂物，积泥尝试不得超过管道管径直1/5、明渠深度1/5、检查井底以下50；5.每季应对井盖检查进行了1次，井盖应有雨、污标识，雨水、污水不得混排；6.及时对化粪池清淘。广场、道路1.每年秋季维护1次；A.对瓷砖缝用相应材料勾缝，更换空鼓、破损瓷砖；B.主路路牙每2年涮漆1遍；C.水泥地面起砂、裂缝修补；D.于沉降面积超过0.5处，应委托专业服务供方处理；2.每月应检查1次：宣传栏、休闲椅及户外垃圾装置的应当完好、整洁。围栏、大门1.每年秋季维护1次；A.铁制品应对脱焊处焊接，全面除锈、刷漆；B.木制品应打磨、刷桐油；C.对固定部件坚固；2.每季度应检查1次，检149、查是否生锈、掉漆情况。游泳池1.每年使用前维护1次；A.对游泳池场所地面、泳池底面、四壁渗漏处处维修，破损瓷片更换；B.对提示、警示标识维护，更换；2.使用期间应每天检查1次：A.检查各类提示、警示标识、救生设施是否完好；B.检查场所地面、泳池底面、四壁有无瓷片有无破损。3.使用期间应每月应游泳池循环设施检查，参照“电动机、管渠（网）检查。健身器材每月检查维护1次：用扳手、螺丝刀紧固螺栓、螺钉。网球、羽毛球场每月应检查1次：检查场所标识是否缺失损坏；检查地面涂料是否起皮，标识线是否清晰，球网是否完好。停车场1.每年护1次：A.墙面、地面参照内墙面、地面维护；B.对车位线、车道线、对车栏修补；C150、.对交通标识、装置进行坚固。2.每季应检查1次：A.检查交通标识、反光镜是否缺失、损坏；B.检查读卡器功能，要求能够正确读卡，车辆入场日期、时间准确；C.检测自动栏栅升降功能；D.检查车道线、车位线是否清晰；E.检查停车场内有关乱堆放物品。室外木制品、小品1.每半年应维护1次：A.木制品刷桐油（在天气干燥季节）；B.小品除锈、修补、油漆。2.每季应检查1次：A.检查是裂损、掉漆情况；B.检查景观循环水设施运行是否正常。 (四)设备定期维护管理要求 1、总体要求（1）物业共用设备维护应符合国家、行业技术堆积规范要求；（2）维护服务应满足工程服务规范、服务礼仪规范规范的要求；（3）维护服务应以不干151、扰顾客正常生活为前提，维护作业人员应按照相关作业指导书作业；（4）定期维护应编制年度定期维护计划，较大的维护项目还应编制维护实施方案，其内容包括：工序计划编制、维修人员的确定、维修材料的确定、维修作业所需设备和器材的选择、成本计划编制；（5）管理处依据国家、行业技术堆积规范要求，以及具体设备的（厂家）技术要求，制定定期维护记录表确定设备的维护内容和相关要求；（6）定期维护时应做足安全措施，注意作业人员及周边人员的安全，必要时应执行“两票”制度（工作票、操作票）和监护人制度；（7）电气设备预防性试验每三年进行一次，预防性试验委托具备资质的专业服务供方实施；（8）维护相关信息及时录入设施设备信息管152、理系统。2、设备维护周期序号维护周期维护对象维护内容与标准1月度发电机组、设备控制柜箱、电梯、中央空调、冷却塔、风机盘管、新风机、膨胀水箱、风柜、水泵、污水泵、消防管理系统、防火卷帘门、气体自动灭火系统、自动喷水灭火系统、视频监控系统、门禁管理系统、周界防范系统、车场管理系统。见定期维护记录表、具体设备应根据国家、行业技术堆积规范，以及厂家技术要求进行调整。2季度水泵、阀门、管道、见机、排烟见机 消防栓箱。同上3半年度高压柜、低压配电柜、发电机组、设备控制柜箱、电动机、防雷设施。同上4年度干式变压器、电缆、桥架、电线、中央空调主机、冷却塔、新风机、见机盘管、风柜、水泵、管网、水井。同上说明：维153、护对象根据物业项目实际设备情况进行调整；定期维护记录表确定维护内容，同时确定维护标准。3、设备维护管理序号项目要求1维护计划1.物业项目部应在每年年底编制下一年度的设备定期维护计划；计划内容包括：维护对象、维护时间、维护单位、维护费用等要素；2.重大项目的维护应在实施之前编制具体的维护实施方案，维护实施方案由实施单位编制；3.设备定期维护费用应列入本项目部的年度预算；涉及维修基金支付的费用，应在预算编制过程中与相关机构沟通并获得批准；4.项目部应严格执行公司发布的设备定期维护定额，以确保设备维护质量；5.维护计划与维护实施方案应报公司工程部审核，公司分管副总经理审批。2维护实施1.公司区域范围154、内设立了机构的，设备定期维护委托专业公司实施；2.公司区域范围内没有设立机构的，设备定期维护除法规有规定公司无实施能力外，原则上由本管理处工程服务人员实施；3.管理处维护力量不足时，提请公司组成专项维护实施队伍；4.法规法律对施工单位或操作人员有许可要求的，应执行法规要求；5.设备维护内容和维护实施方案应经公司工程部审核，管理处应严格按审核后的维护内容和维护实施方案（经审核的定期维护记录表内容）进行维护；6.设备维护过程应严格执行相应的操作规程和安全规程。3维护检查1.公司在实施定期维护前应提前知会管理处，项目工程主管应跟踪实施过程，完工后工程主管应到现场查验确认并签字；2.较大维护项目管理处155、应提前知会公司工程部，公司应组织专业人员跟踪和竣工验收；3.年终，项目应向公司报告年度定期维护计划实施情况，公司将对管理处的维护情况进行评估。4维护处置1.维护过程中，无论何种原因，不得因推诿而延误工期，以免影响社区业主的正常生活和工作；2.维护过程应进行如实记录，对潜在风险应及时提示及采取有效的相应预防措施；3.项目工程主管、品质主管对定期维护计划、定期维护记录表和工程服务规范等内容进行工作检查和品质检验；4.公司实施的项目，应将工作检查和品质检验的结果通过协议约定的方式与支付价款挂钩；5.自行实施的维护项目，品质检验结果应与项目工程服务人员绩效挂钩。4、支持性文件年度定期维护计划表发电机组156、（月度）定期维护记录表设备控制柜箱（月度）定期维护记录表中央空调（月度）定期维护记录表冷却塔（月度）定期维护记录表风机盘管（月度）定期维护记录表风柜（月度）定期维护记录表新风机（月度）定期维护记录表膨胀(消防)水箱（月度）定期维护记录表水泵（月度）定期维护记录表污水泵（月度）定期维护记录表消防报警系统（月度）定期维护记录表防火卷帘门（月度）定期维护记录表气体自动灭火系统（月度）定期维护记录表自动喷水灭火系统（月度）定期维护记录表视频监控系统（月度）定期维护记录表周界防范系统（月度）定期维护记录表车场管理系统（月度）定期维护记录表水泵（季度）定期维护记录表阀门、管道（季度）定期维护记录表风机、排157、烟风机（季度）定期维护记录表消防栓箱（季度）定期维护记录表高压柜（半年度）定期维护记录表低压配电柜（半年度）定期维护记录表发电机组（半年度）定期维护记录表设备控制柜箱（半年度）定期维护记录表电动机（半年度）定期维护记录表防雷设施（半年度）定期维护记录表油浸式变压器（年度）定期维护记录表干式变压器（年度）定期维护记录表设备控制柜箱（年度）定期维护记录表电缆、桥架、电线（年度）定期维护记录表中央空调（年度）定期维护记录表冷却塔（年度）定期维护记录表新风机（年度）定期维护记录表风机盘管（年度）定期维护记录表风柜（年度）定期维护记录表水泵（年度）定期维护记录表管网、水井（年度）定期维护记录表防火卷帘门158、(年度)定期维护记录风机(排烟风机) (年度)定期维护记录消防报警系统(年度)定期维护记录防火卷帘门(季度)定期维护记录（ ）年度定期维护计划表物业管理处： 编制时间： 年 月 日序号项目实施时间（月）备注实施人123456789101112编制人： 审核人： 审批人：说明：定期维护实施以“”标示，此表保存期为一年。发电机组（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号定期维护内容定期维护结果备注1检查机油液位和泄漏情况，油箱应达到满负荷运行8小时油量；2拆除机油滤清器，更换或清洗后装回；3检查每条皮带的紧张度是否合适，发现有损坏或失效的，应及时更换；4检查冷却系统的风扇轴承及电159、机是否有损坏；5检查散热器和软喉及连接器有无损坏，并进行清洁，清洁完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请修补；如果不漏水则重新装回，散热器装回后要重新灌满清水并加入防锈剂；6检查冷却水泄漏的情况（应无渗漏现象）；7检查清洗（或更换）冷却水滤清器；8检查燃油液位及燃油输送泵，燃油泄漏情况；9检查机油油质情况，如果机油混浊发黑，粘滑度不好则须更换；10排放燃油缸底沉积物及水；11检查排气系统泄漏情况；12更换或清洗鲜风滤清器，清洗完毕，应对滤芯进行检查，如滤芯已损坏，则更换；如滤芯无损，则小心安装好；13检查机房进出风口；14检查所有电线连接松紧度，拧紧各接线头；15检查一、二次线路空气开关、160、自动转换开关是否能正常工作；16检查各种仪表是否能正常使用；17定期维护发电机控制屏，清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧；18（将发电机级互投柜处于“试验”位置，进行发电机组“自动状态”的）试运行；19检查发电机一次线接线柱；测试发电机绝缘电阻和直流电阻（应做好安全措施：“手动”状态，断开蓄电池，挂停电牌等）；20清洁所有配件及机房。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。设备控制柜箱（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查配控制柜外观，完好、161、洁净整齐、编号清晰；2控制柜的固定及接地应牢固可靠；3柜内电器组件质量应良好，外观无破损全，排列整齐，固定牢靠，密封良好；4检查主回路的铜鼻子，接触应牢固可靠，无开裂，且颜色正常，无变色；5检查并坚固接触器、电抗器接线螺丝，且接地装置应良好；6控制柜的接线端子应与导线的截面匹配，禁止使用小端子配大截面的导线；7检查母线有无变形现象；8检查控制指示灯指示是否正确；复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。中央空调（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号定期维护内容定期维护结果备注1目视检查各数据是否符合运行要求；2162、检查设备控制系统；3检查各接口有无冷媒泄露，是否需添加；4更换冷冻油及粗细油滤网，更换冷媒粗细滤网；5检查冷却、冷冻水的水流量压力差；6检查机组外观是否明显损坏；7检查主电源有否缺相，电压是否符合内机组要求在3805%V内；8检查油回执器是否正常工作，油温是否正常，油温控制在40-60度，每天四次；9检查冷冻水压力差应在90Kpa5%内；10检查冷凝器水压力差应在80Kpa5%内；11检查控制电路是否正确；12检查电气控制系统；13检查冷冻冷却管道系统；14检查冷却塔系统；15检查仪表（电压、电流）；16检查见机系统。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目163、工程主管；此表保存期为三年。冷却塔（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1目视检查风扇轴承是否损坏，润滑油是否需添加或更换；2水质每周处理1次；3检查风机支架牢固，无掉漆现象；4检查电机转速是否正常，无异响；5检查风机运转平稳，无异响和振动；6检查风机轴是否灵活；7检查风机叶片无损坏；8钳电机电流是否正常；9见机皮带松紧合适，无明显磨损；10布水器孔眼无堵塞现象；11填料层无杂物、偏流现象；12检查膨胀水箱水位是否适中。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。风机盘管（月度）定期维164、护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查盘管滤网、柜滤网并应清洗；2目视检查冷冻、冷却水管道路保温材料应完好；3机身是否牢固，无振动；4检查电机转速是否正常，无异响；5检查风轮是否变形，无异响；6检查风机轴是否灵活；7检查接地装置是否安全可靠；8钳电机电流是否正常；9检查温控器控制是否正常；10检查电磁阀控制是否正常，及时维修、更换；11检查回风过滤网每月清洗一次。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。风柜（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果165、备注1检查电机转速无异常、异响；2检查风机轴是否变形无异响；3检查风机轴是否灵活；4钳电机电流是否正常；5检查温控器控制是否正常；6检查电动阀控制是否正常，及时维修、更换；7检查回风过滤网每月清洗一次；8钳电机电流是否正常；9检查排水管是否畅通、堵塞；10检查风机皮带松紧合适，无明显磨损；11检查风管软接头是否完好不漏风；12检查温度设定值是否正常；13检查送、回风阀的开度在设定位置无偏移。复查人： 复查时间： 年 月 说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。新风机（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1机座是否166、牢固，无振动；2检查电机转速无异常、异响；3检查新风机轴不变形、无异响；4检查新风机轴是否灵活；5钳电机电流是否正常；6检查新风阀控制是否正常；7检查电动阀控制是否正常，及时维修、更换；8检查回风过滤网每月清洗一次；9检查新风机皮带松紧合适，无明显磨损；10检查管软接头是否完好不漏风；11检查新风阀开度在设定位置无偏移；12检查进新风的温度和湿度是否符合要求。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。膨胀(消防)水箱（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1浮球阀动作灵活，出水正常；2167、管接头和阀门不漏水；3检查水箱水位是否适中；4检查膨胀水箱外观，完好、洁净；5检查进水过滤网是否畅通，无杂物；6钢架结构牢固，掉漆及时除锈刷漆；7检查阀门是否灵活，好使。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。水泵（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1目视检查水泵联轴是否旋转自然；2检查泵联轴器端面之间的间隙，接触应严密无间隙，螺栓应均匀拧紧；3检查漏水量填料密封每分钟不超过10-20滴；机械密封每分钟不超过3滴；4用红外测温仪测量轴承温度，要求不超过65；5检查水润滑油质，应无168、乳化或液化等变质现象；6检查各连接部位应牢固、无松动，并无泄漏；7检测机泵振动，超标时，应检查固定螺栓和联接螺栓；8钳电机电流是否正常；9检查水泵轴承是否灵活；10检查水泵轴封不漏水；11检查管接头、阀门漏水及时维修、更换；12检查进出水软接头减振效果；13及时更换破损保温棉。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。污水泵（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查泵体是否外观整洁，油漆完好，标志清楚，无渗水、溢水、沙眼；2用螺丝刀检查接线盒压线螺钉是否松动或灼伤；3检查设备的防护169、网罩，坚固地脚螺栓；4检查润滑油，无变色、变质等现象，有则更换润滑油；5用钳形表测量三相电流，三相平稳、在额定值内；6点动起动三次，观察水泵转向及起动电流、信号、显示是否正常；7检查泵轴转动是否灵活，泵轴与电机轴在同一中心线。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。消防报警系统（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查烟感探测器与底座接触是否良好，安装是否牢固，按10%比例喷烟验证，消防中心是否报警，并对器身除尘；2检查温感探测器与底座接触是否良好，安装是否牢固，按10%比例加温170、验证，消防中心是否报警，并对器身除尘；3检查火焰探测器与底座接触是否良好，安装是否牢固，按10%比例明火验证，消防中心是否报警，并对器身除尘；4检查集中报警器自检、消音、复位功能是否良好，检测报警状态是否良好，检查主电源与备用电源切换是否正常，对箱体内外除尘，坚固接线端子；5检查区域报警器自检、消音、复位功能是否良好，检测报警状态是否良好，检查主电源与备用电源切换是否正常，对箱体内外除尘，坚固接线端子； 6检查事故广播固定是否牢固，并除尘，进行选层广播一次，效果是否良好；7检查手动报警按钮安装是否牢固，是否有破损、脱落、丢失现象，按10%比例进行模拟报警试验是否消防中心得到报警；8消防警铃安装171、是否牢固，是否有破损、脱落、丢失现象，按10%比例进行模拟试验；9检查消防对讲电话安装是否牢固，有无脱落、破损、丢失现象，按5%比例进行模拟报警试验是否消防中心得到报警，显示位置是否准确。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。防火卷帘门（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查门轨、门扇是否有无变形，卡阻现象；2检查按钮箱是否良好、上锁；3检查控制箱指示讯号是否正常箱体有否受损；4检查接触器主触点吸合是否灵活；5检查升降，按下上行（或下行）按钮，防火卷帘门应上升或下降；密切注意172、帘门上升（或下降）到一定位置后是否能自动停车，如果防火卷帘门上升即将出导轨（或下降已到地面）仍不停，必须调整限位开关；6检查是否能自动启动，迫使烟感或温感动作，是否自动报警，防火卷帘门是否自动下滑关闭（分两次下滑关闭防火卷帘门，防火卷帘门下滑至离地面1.2米左右停止，延时九或十秒左右，再自动启动将防火卷帘门全部关闭）；7消防中心是否接到报警；8检查电机绝缘电阻是否大于0.5兆欧（500V绝缘摇表测），接地电阻是否小于4兆欧，并紧固接地线；复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维保公司责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。气体自动灭火系统（月度）定期维护记录表编号位置维护173、时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查管道及气罐是否有脱漆、锈蚀现象如有要及时修复，并清扫管道及气罐的灰尘。对文字标识脱落的重新修复；2文字标识是否有脱落现象，如有重新修复；3根据贮存容器的压力指标检查贮存压力，贮存压力是否符合规定，正常值为规定的10%之内；4检查系统是否有机械操作和失灵情况，所有的铅封和保险带应完好无损；有无漏气现象产生的环境污染；5检查喷嘴在封闭空间中位置有否改动，确保喷嘴喷射无任何障碍，所有的出口无杂物，确保畅通； 6灭火控制器控制面板的电路显示是否正常，卸下电动启动装置，触发两路探测器与紧急启动各一次，看控制器的响应程度是否灵活，气笛是否发声，延174、迟时间是否符合要求，电动启动装置是否会有动作，喷撒指示灯是否亮；7定期拆下储气罐上同型号压力表送检，以校准表为基准表，储气罐为压力发生器，核对其它同型号表。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维保公司责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。自动喷水灭火系统（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查喷淋头外观是否有变形、渗露现象；2检查管道上压力表、水流指示器是否坚固牢固，指针是否灵活；3检查管道上是否有阀门、各连接点、管道无渗漏水现象；4查看管道压力是否在正常范围内；5检查管道各个阀门是否能正常开户及关闭，并加润滑油；175、6打开末端排水阀，检查水流指示器、湿式报警阀、压力开关是否动作，消防中心是否接到报警，消防水泵是否启动，水力警铃是否报警。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维保公司责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。视频监控系统（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1清理摄像机防护罩玻璃积灰，使图像清晰，保证摄像机组的稳定；2分析各监控画面场景覆盖，通过调整角度、景深等优化监视效果，并对每项调整通过实验确认；3全面检查录像回放图像的质量和完整性，保持录像时间的设计指标；4全面的图像质量检查，通过仔细调节镜头聚集、摄像机、监控器等易176、老化设备，保持显示图像清晰度和对比度；5检查摄像机电源输出电压、功率、保持电源供电稳定、可靠；6对电梯轿箱内摄像机进行楼层显示同步检查，保持楼层信号叠加信息正确；7逐一实验检查安防报警联运监控的功能，保持可靠；8根据监控范围要求及时修正云台摄像机可监视范围，检查云台和摄像机动态监视功能是否完好；9用刷子对主板、接插件、机箱及机箱风扇等进行除尘。防止设备表面和内部的灰尘在受潮后引起短路或者影响工作性能；10检查支撑杆地脚螺栓是否松动（螺栓加黄油保护）；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油；11检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，检查云台的灵活性177、运转角度是否正常。做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆；12检查进机箱是否完好接地。机房设备接地系统应按照防雷接地技术规范要求，接地电阻不大于4，接地铜线截面积不小于16平方毫米；复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为管理处项目工程主管；此表保存期为三年。周界防范系统（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查报警主机输入电压是否正常，后备电池电压正常接线端子须紧固，接头无损坏、变色和异味。指示灯良好；2检查编码模块各接线端子紧固，接头无损坏、变色和异味。保持报警总线稳定的工作电压，做好编码模块的防水措178、施；3检查红外对射探测器现场没有障碍物遮挡，外观完好，发射端与接收端高度对准，发射头完好；4检查接收端信号输出电压正常，继电器灵活动作，各接线端子牢固。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。车场管理系统（月度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查读卡控制系统、通闸电路板除尘处理，检查电路板各接头接线柱紧固；2对摄像机及清晰度调整，检查能否自动和手动开闸、检查车场收费系统是否正常、检查摄像照明及图片存取是否正常；3对地感处理器紧固、地感线紧固处理；4对各个电源接口紧固处理；5对通信179、接口紧固处理；6对道闸杆水平、垂直调整、修补反光膜、防雨密封检查；7对市电输入（22010）V检测；8机箱地线对地绝缘电阻小于4检测；9主板电压（120.5）V检测；10显示屏电压检测；11对各个地脚螺栓紧固；12对各个传动机构加要油；13检查限位开关并调试在正常位置；14检查平衡弹簧情况严重时应更换；15减速机加机油；16服务器数据库备份；17车场记录数据备份；18无用数据清除、磁盘碎片整理、系统盘镜像备份。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。水泵（季度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维180、护结果备注1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好；2盘根应良好，无渗水、溢水、沙眼等情况泵轴渗水无流到地面；3检查、补充水泵轴承润滑油脂，加入油脂不应超过轴承室的2/3，如有油质变色、有铁屑等现象的更换全部油脂；4水泵运行时，检查漏水量填料密封每分钟不10-20滴；机械密封每分钟不超过3滴调整填料压盖松紧度；5用红外测温仪测量水泵轴承温度，要求不超过65；6检查水泵和电机的转动，要灵活无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线；7目视检查水泵和联轴器是否旋转自然；8检查泵联轴器端面之间的间隙，接触应严密无间隙，螺栓应均匀拧紧；9检查联轴器的联接螺栓和橡胶垫，若有损坏予更换181、；10机座地脚螺栓应紧固、无锈蚀、垫片齐全；11点动运行消防水泵1次，试验水泵是否可以正常运行。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。阀门、管道（季度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查阀门开闭是否灵活、无卡阻，无漏水现象；2检查阀体手柄完好，保持外观整洁；3对阀门连接铜阀心的传动杆加注黄油；4对阀门上的螺栓进行防腐除锈，加黄油；5对阀门漏水部分加盘根，堵漏；6更换阀门与法兰盘连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝；7检查压力表指针要灵活，指示要准182、确，表盘要清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水；8检查单向阀动作应灵活阀体内外无漏水，压力表指示准确表盘清晰；9阀门、管道及附件应外观整洁，油漆完好，标志要清楚，铭牌字迹要清晰。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。风机、排烟风机（季度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查机身、风机叶轮、机座是否牢固，控制箱内外油漆是否脱落，并清扫灰尘；2检查电机接线端子、控制箱内端子是否紧固；3检查轴承转动是否灵活并加润滑油；4检查风道路是否畅通；5检查风阀手柄指示是否准确；6检查风183、阀阀门是否牢固；7检查风阀动作是否灵活、可靠（手动，电动）；8检查电源、运行指示灯显示是否正常；9检查接触器主接触头吸合是否灵活；10检查是否能够远程启动、停止；11运转时有无异常声响、剧烈振；12记录运转时的电压值、电流值是否符合额定值；13运转半小时后，手感电机、轴承温度是否正常；14用500V摇表测量电机、控制箱的接地电阻（R4），并测量电机绝缘电阻值（R0.5M）。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。消防栓箱（季度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查箱体、锁、玻璃是否184、有破损现象并除尘；2检查箱内小锤、水带、水枪是否齐全无破损现象，是否摆放整齐并除尘；3检查报警器完好并除尘；4检查阀门有无漏水现象；5箱内应保持干燥，对于潮湿的要将水带晾晒；6抽检若干打开阀门是否有水。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。高压柜（半年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查电柜外观，应当完好、洁净整齐、编号清晰；2检查高压柜接地是否良好，可靠；3检查仪表、信号、指示灯等能否正常工作；4检查各瓷瓶、套管是否清洁，有无破损及放电痕迹；5检查柜内电器组件，质量应良好，185、外观无破损全，排列整齐，固定牢靠，密封良好；6检查高压电缆，电缆头有无老化，破损，放电现象，有无异常声响；7检查高压开关操作机构电源是否正常；8紧固母排螺栓等所有电气接头；进行电气连锁装置试验；9测量绝缘和接地电阻是否良好、可靠；10若无任何异常，清扫柜外壳灰尘。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。低压配电柜（半年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查配电柜或盘的固定及接地是否可靠；2查看柜身，油漆是否完好、清洁整齐，编号是否清晰；3用吹风机、毛刷、干毛巾清洁灰尘；4检查抽屉186、式万能限流断路器：用吹风机对断路器进行清扫，用500V绝缘摇表检查断路器的绝缘电阻，R10M；检查完后，手动断、合闸应灵活可靠，当手动按“断开”按钮时能立即动作；5检查各个抽屉柜，检查柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线端子和弹簧垫片，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘；6检查电容柜：先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器进行对地放电后，检查与坚固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，同时检查电容器是否膨胀变形和变色；对电容柜进行清洁后，合闸进行调试；7检查进线柜：紧固所有的电气接头、螺栓；检查进线开关，测试断路器绝缘电阻，R10M；清理灰尘；8检查切换187、柜：紧固所有电气接头、螺栓；进行机械、电气连锁装置试验；9检查母线：确认检查的母段无电源时，检查无误后断开市电与发电机互摘柜中的切换总开关，然后对所要检查的母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地线，坚固线排螺栓，有松动的母排要拆下螺栓；检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性；拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V绝缘摇表测量相间、相对地的绝缘电阻（R10M）。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。发电机组（半年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护188、内容定期维护结果备注1检查机油液位和泄漏情况，油箱应达到满负荷运行小时油量；2拆除机油滤清器，更换或清洗后装回；3检查每条皮带的紧张度是否合适，发现有损坏或失效的，应及时更换；4检查冷却系统的风扇轴承及电机是否有损坏；5检查散热器和软喉及连接器有无损坏，并进行清洁，清洁完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请修补；如果不漏水则重新装回，散热器装回后要重新灌满清水并加入防锈剂；6检查冷却水泄漏的情况（应无渗漏现象）；7检查清洗（或更换）冷却水滤清器；8检查燃油液位及燃油输送泵，燃油泄漏情况；9检查机油油质情况，如果机油混浊发黑，粘滑度不好则须更换；10排放燃油缸底沉积物及水；11检查排气系统泄189、漏情况；12更换或清洗鲜风滤清器，清洗完毕，应对滤芯进行检查，如滤芯已损坏，则更换；如滤芯无损，则小心安装好鲜风滤清器；13检查机房进出风口；14检查所有电线连接松紧度，拧紧各接线头；15检查一、二次线路空气开关、自动转换开关是否能正常工作；16检查蓄电池，用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；检查电池液位是否满足要求，如果不够则加蒸馏水；用毕生计测量电解比重是否在1.25-1.3之间；检查蓄电池接线柱有无腐蚀、打火痕迹（有则修复处理或更换，并涂上黄油）；17检查各种仪表是否能正常使用；18定期维护发电机控制屏，清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。19（190、将发电机组互投柜处于“试验”位置，进行发电机组“自动状态”的）试运行；20检查发电机一次线接线柱；测试发电机绝缘电阻和直流电阻（应做好安全措施：“手动”状态，断开蓄电池，挂停电牌等）；21清洁所有配件及机房。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。设备控制柜箱（半年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器有无损坏；2紧固所有接线端子；3检查电压表、电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在断电后的适宜位置；4对有控制板（即电子元件）的，先对人体191、自身静电进行放电后，再对电路组件进行检查和清洁，查看元件是否损坏；5检查柜内所有的电容器，有无鼓涨或流液现象，如有要及时更换；6检查所有指示标志及线头标志是否清洁，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补；7对柜内、外进行一次全面清洁检查，不准有遗留物；8接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态是否正常，对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常；9控制柜内应备有控制原理图、接线图，图表要清晰可辨；10用500V绝缘摇表测试线路的绝缘电阻（R10M）；11用对地电阻测试仪测试控制柜的接地电阻（R4）。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核192、人为项目工程主管；此表保存期为三年。电动机（半年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1消除外壳灰尘、油垢，保证端盖无裂痕、损伤保持电机外观整洁、铭牌完好和接地线连接良好；2检查引出线接线端是否有过热、烧伤、腐蚀，线间距离应符合要求，绝缘子应完好无损，电机电缆头紧固；3检查水泵电机欠压，缺相、过流的保护装置，保持能正常工作；4检查轴承、油环和润滑油是否良好，若不符合正常运行要求的，则更换；5保持外壳接地良好、牢固，消除氧化或腐蚀现象；6自动、手动启泵试验，电机启动时盘车要轻快，转动要正常，转向要正确；7用钳形表测量三相电流，在额定值内。复查人： 复193、查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。防雷设施（半年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30%以上的必须更换；2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决；3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固；4每年3月份用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（不少于4个点）：防雷接地电阻一般应R10；防雷与保护接地合一时接194、地电阻R4；采用联合接地体时接地电阻R10。测试点A：测试点A测试点B：测试点B：测试点C：测试点C测试点D：测试点D：复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。油浸式变压器（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查外壳及箱体应无学好热，检查变压器引出线的紧固螺栓是否松动，接头处有无过热现象（变色）；2贮油池和排油设施应保持良好状态；3必要时应测量铁心和夹件的接地电流；4定期对油样进行色谱分析；5强油循环冷却的变压器应冷却装置的自动切换试验；6有载调压装置的动作情况应正常；7各种标195、志应齐全明显；8各种气体、差动、过流、压力、温度等保护装置应齐全，良好；9各种温度计应在检定周期内，超温信号应正确可靠；10检查瓷套管有无裂纹、破损，有无放电现象；11用对地电阻测试仪测试控制柜的接地电阻（R4）；12检查储油柜的油位是否正常，油位应在-25至+35范围内，清除集污盒内污油，呼吸器内干燥剂颜色应正常；13每年3月用2500V摇表测量高压对底压、高压对底压和地、低压对高压和地的绝缘电阻，绝缘电阻值均应符合R200M的范围（应以30的状态为参考标准）；14检查各部位的接地应完好，必要时测量接地电阻（R4）。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目196、工程主管；此表保存期为三年。干式变压器（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行时外罩受振动产生的噪音；2检查变压器高低压侧与电缆划母线联接处是否接触良好，紧固联接。螺丝生锈以予更换；3紧固电压调节联接片的固定螺丝；4检查冷却风机是否有异常，紧因风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好；5用压缩空气（小于0.2MPA）吹去变压吕筒壁及周围的灰尘，压缩空气应无水份，然后用二次的干布擦去灰尘；6检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固；7断开高压侧接地开关用250197、0V摇表测变压器一次侧、二次侧的线圈。相与相，相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于200兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。接地电阻4欧；8检查变压器内有遗留工具，锁上变压器外罩门。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。设备控制柜箱（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1清洁控制柜内外灰尘；2检查元件是否齐全，标识是否清楚、完整操作手柄要完好，柜内是否附原理图；3检查柜内开关、接触器、继电器等电器是否完好；4紧固各电器接触线头和接线端子接线螺丝；5手动检查接触器三相触头的分198、合闸动作是否一致，接触是否良好；6合上总电源，内部各电器无过热，基本无声，各信号指示正确；7超支水泵观察电流表、指示灯指是否正常、水泵运转应平衡无明显振动和异声，压力表是否正常；8每年用摇表测量1次绝缘电阻，应符合断路器的绝缘电阻R10M，母排相间、对地绝缘电阻R10M；9电气仪表应每年校验1次；10检查接地装置安全可靠；11检查控制指示灯指示是否正确；12检查主回路的铜鼻子，接触应牢固可靠，无开裂，且颜色正常，无变色。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。电缆、桥架、电线（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具199、序号检查维护内容定期维护结果备注1检查电缆电线的走线，是否固定牢固，有无老化变形、变色现象；2检查电缆电线的规格、去向标识是否清晰；3用测温仪测量电缆温度及周围温度，确定电缆有无过热现象，（电缆温度应不超过70）；4对电缆终端头和中间接头要重点检查：检查终端头的绝缘大道这有无破损及放电现象；引线与接线端子的接触是否良好，有无发热现象，铜、铝接头有无腐蚀现象；接地线是否良好，有无松动、断股现象；电缆中间接头有无变形，温度是否正常；清扫终端头及瓷套管，检查盒体及瓷套管有无裂纹，瓷套管表面有无放电痕迹；5测量电缆的绝缘电阻，对1KV以下的电缆用1000V的兆欧表测量，对1KV以上的电缆用2500V的200、兆欧表测量；6检查桥架是否固定牢固，接地线是否连接紧固，有无锈蚀、起皮；7检查桥架内的电缆，电缆是否排列整齐电缆的规格、去向标识是否清晰，有无老化变形、变色现象。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。中央空调（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查机组外观有否明显损坏；2检查主电源有否缺相，电压是否符合内机组要求在3805%V内；3检查冷却、冷冻水泵、冷却塔等祥见各自检查维修表；4检查机组是否处于安全运行的状况；5检查主电路及控制电路的端子螺丝是否安全可靠；6检查油位是否正常201、，油压应在124-205Kpa间；7检查回油系统；8检查压力传感器是否安全可靠；9检查控制电路是否正确；10检查微电脑控制设定值是否正确，各显示参数是否正常；11检查各种安全保护装置是否安全可靠；12检查油加热器是否正常工作，油温是否正常，油温控制在40-60度；13检查电机绝缘电阻、接地电阻是否安全可靠；14检查保养制冷循环系统，检查机组有否泄露；15检查滑阀位置或能量百分比是否准确；16检查温度探头是否安全可靠；17检查冷冻水压力差应在90Kpa5%内；18检查冷凝器水压力差应在80 Kpa5%内；19每天运行停机后，记录1次空调用电电表读数；20检查主机运行应无异常噪音，控制板功能正常。202、复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。冷却塔（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查风机支架牢固，无掉漆现象；2检查电机转速是否正常，无异响；3检查见机运转平衡，无异响和振动；4检查风机轴是否灵活；5检查接地装置是否安全可靠；6检查紧固接线端子；7钳电机电流是否正常；8风机皮带松紧合适，无明显磨损；9布水器孔眼无堵塞现象；10填料层无杂物，偏流现象；11检查冷却塔无明显的瓢水现象；12检查风机叶片无损坏；13检查管接头、阀门漏水及时维修、更换；14检查电机绝缘电阻；15检查膨203、胀水箱水位是否适中。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。新风机（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1机座是否牢固，无振动；2检查电机转速无异常、异响；3检查新风机机轴不变形、无异响；4检查新风机轴是否灵活；5检查接地装置是否安全可靠；6检查紧固接线端子；7钳电机电流是否正常；8检查新风阀控制是否正常；9检查电动阀控制是否正常，及时维修、更换；10检查回风过滤网每月清洗一次；11检查集水盘是否畅通无杂物；12及时更换破损保温棉；13检查管接头、阀门漏水及时维修、更换；14检查排204、水管是否畅通、堵塞；15检查新风机皮带松紧合适，无明显磨损；16检查风管软接头是否完好不漏风；17检查电机绝缘电阻；18检查新风阀开度在设定位置无偏移；19检查送、回风阀的开度在设定位置无偏移；20检查出风口的温度、湿度是否符合要求；21检查回风口的温度、湿度是否符合要求；22检查进新风机冷冻水的温度是否符合要求；23检查进新风的温度和湿度是否符合要求；复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。风机盘管（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1机身是否牢固，无振动；2检查电机转速是否正205、常，无异响；3检查风轮是否变形，有异响；4检查风轮轴是否灵活；5检查接地装置是否安全可靠；6检查紧固接线端子；7钳电机电流是否正常；8检查温控器控制是否正常；9检查电磁阀控制是否正常，及时维修、更换；10检查回风过滤网每月清洗一次；11检查集水盘是否畅通，无杂物；12及时更换破损保温棉；13检查管接头、阀门漏水及时维修、更换；14检查排水管是否畅通、堵塞。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复查人为项目工程主管；此表保存期为三年。风柜（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1机座是否牢固，无振动；2检查电机转速无异常、206、异响；3检查风机轴是否变形无异响；4检查风机轴是否灵活；5检查接地装置是否安全可靠；6检查紧固接线端子；7钳电机电流是否正常；8检查温控器控制是否正常；9检查电动阀控制是否正常，及时维修、更换；10检查回风过滤网每月清洗一次；11检查集水盘是否畅通无杂物；12及时更换破损保温棉；13检查管接头、阀门漏水及时维修、更换；14检查排水管是否畅通、堵塞；15检查风机皮带松紧合适，无明显磨损；16检查风管软接头是否完好不漏风；17检查电机绝缘电阻；18检查温度设定值是否正常；19检查送、回风阀的开度在设定位置无偏移；20检查出风口的温度、湿度是否符合要求；21检查回风口的温度、湿度是否符合要求；22检207、查进风柜冷冻水的温度是否符合要求；23检查进新风的温度和湿度是否符合要求；24检查新风阀开度在设定位置无偏移。复查人： （主管） 复查时间： 年 月 日水泵（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1机座是否牢固，无振动；2检查电机转速无异常、异响；3钳电机电流是否正常；4检查水泵轴承是否灵活；5检查接地装置是否安全可靠；6检查紧固接线端子；7检查电机温升，无异味；8检查水泵轴封不漏水；9检查各阀门开度位置；10检查水泵、电机联轴器是否完好；11检查基础减振装置；12及时更换破损保温棉；13检查管接头、阀门漏水及时维修、更换；14检查进出水软接头减208、振效果；15检查水泵轴承润滑油是否充足良好，每工作2000小时换油一次；16测试电机绕组的绝缘电阻、直流电阻；用500V摇表测试电机（380VAC）绕组绝缘电阻，应该在冷态时R1.0M、绝缘电阻热态时R0.5M。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。管网、水井（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1管道功能颜色粉刷1遍，地上管道油漆1遍；2对阀门进行清洁，对阀杆螺纹及转动部位加润滑油油脂，如填料失效应更换填料，除锈刷漆；3各类管网、检查井盖除锈刷漆；4对管网的吊架、支架紧固；5每209、年雨季来临之前，对排水管道、明渠、检查井进行检查一次，将石块等阻碍排水的杂物清除，积泥深度不得超过管道管径1/5、明渠深度1/5、检查井底以下50；6每年对井盖检查进行1次，井盖要有雨、污标识，雨水、污水不得混排。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。防火卷帘门（年度）定期维护记录表编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查门轨、门扇是否有无变形、卡阻现象，并除尘；2检查按钮箱、按钮玻璃是否良好、上锁；3检查控制箱指示讯号是否正常，箱体有否受损，紧固箱内接线端子，并除尘；4检查升降，按下上行（或上下210、行）按钮，防火卷帘门应上升或下降；密切注意帘门上升（或下降）到一定位置后是否能自动停车，如果防火郑帘门上升即将出轨（或下降已到地面）仍不停，必须调整限位开关；5检查是否能自动启动，迫使烟感或温感动作是否自动报警，防火卷帘门是否自动下滑关闭（分两次下滑关闭防火卷帘门，防火卷帘门下滑至离地面1.2米左右停止，延时九或十秒左右，再自动启动将防火卷帘门全部关闭）。消防中心是否接到报警；6检查电机绝缘电阻是否大于0.5兆欧（500V绝缘摇表测），接地电阻是否小于4欧，并紧固接地线。复查人： 复查时间： 年 月 日说明:此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。风机（排烟风机）（年211、度）定期维护记录编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1紧固机身、风机叶轮、机座螺丝，并清扫灰尘；2对机身全面刷漆；3紧固电机接线端子、控制箱内端子；4对轴承加润滑油；5对风道口的防护网刷漆，如损坏则更换；6紧固风阀阀门；7更换已坏的运行指示灯；8检查风机是否能够远程启动、停止；9风机运转半小时后，手感电机、轴承温度是否正常；10见机运行时，监测运转时的电压值、电流值是否符合额定值；11用500V摇表测量电机、控制箱的接地电阻（R4），并测量电机绝缘电阻值（R0.5M）；12风机运转时，在风口处验证风力大小。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：1、检查维护人为本项212、目检查维护责任人，并由其负责填写此表；此表保存三年。 2、试运行前一天由项目主管通知项目部，试运行时必须先通知中控室，并将最后结果告知中控室。消防报警系统（年度）定期维护记录编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1查看主机报警信息，主机打印机工作是否能正常打印；2检查烟感探测器与底座接触是否良好，安装是否牢固，按10%比例喷烟验证，消防中心是否报警，联动是否动作，并对器身除尘；3检查温感器探测器与底座接触是否良好，安装是否牢固，按10%比例加温验证，消防中心是否报警，联动是否动作，并对器身除尘；4检查火焰探测器与底座接触是否良好，安装是否牢固，按10%比例明火验证，213、消防中心是否报警，并对器身除尘；5检查集中报警器自检、消音、复位功能是否良好，检测报警状态是否良好，检查主电源与备用电源切换是否正常，对箱体内外除尘，紧固接线端子；6检查区域报警器自检、消音、复位功能是否良好，检测报警状态是否良好，检查主电源与备用电源切换是否正常，对箱体见外除尘，紧固接线端子；7检查事故广播固定是否牢固，并除尘，进行选层广播一次，效果是否良好；8检查手动报警按钮安装是否牢固，是否有破损、脱落、丢失现象，按10%比例进行模拟报警试验消防中心是否得到报警；9检查消防警铃安装是否牢固，是否有破损、脱落、丢失现象；10检查消防对讲电话安装是否牢固，有无脱落、破损、丢失现象，进行模拟报214、警试验是否消防中心得到报警，显示位置是否准确；11电梯轿厢与机房、中控中心三方对讲进行测试，对各设备房消防电话与中控中心对讲测试仪，是否正常。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：1、检查维护人为本项目检查维护责任人，并由其负责填写此表；此表保存三年。 2、试运行前一天由项目主管通知项目部，试运行时必须先通知中控室。防火卷帘门（季度）定期维护记录编号位置维护时间型号厂家责任人工具序号检查维护内容定期维护结果备注1检查门轨，门扇是否变形、有无卡阻现象；2检查按钮箱外观是否完好，并且上锁；3检查控制箱指示讯号灯是否正常，箱是否完好；4检查接触器主触点吸合是否灵活；5检查防火卷帘门的升降操作，按下上215、行（或下行）按钮，防火卷帘门应上升或下降，密切注意帘门上升（或下降）到一定位置后是否能自动停车，如果防火卷帘门上升即将出导轨（或下降已到地面）仍不停，必须调整限位开关；6对烟感及温感做模拟实验，烟感谢及温感是否能自动报警，防火卷帘门是否自动下滑关闭（分两次下滑关闭防火卷帘门，防火卷帘门下滑至离地面1.2米左右停止，延时九或十秒左右，再自动启动将防火卷帘门全部关闭），消防中心是否接到报警。复查人： 复查时间： 年 月 日说明：此表由定期维护责任人填写；复核人为项目工程主管；此表保存期为三年。(五)设施设备定期修理管理要求 1.总体要求(1)物业共用设施设备的修理应符合国家、行业技术规程规范要求；216、(2)修理服务应满足工程服务规范、服务礼仪规范要求；(3)设施设备修理应以安全第一、顾客正常生活影响至最少为原则；(4)设施设备修理划分为计划性修理（预防性修理：大修、中修、小修）和非计划性修理（突发性故障或事故修理）；(5)设施设备计划性修理应编制年度修理计划和年度预算，大修项目原则上委托专业公司实施；(6)服务供方实施修理之前，应提供修理实施方案，方案应通过公司专业部门评估后方可实施；(7)修理资金应按政府相关法规要求筹措，使用公司资金时应获得集团公司的同意；(8)计划修理管理流程：年终识别下一年度计划修理周期已到的设施设备；年度修理计划编制并获得批准；年度修理预算编制并获得批准；填写修理217、记录表并编写修理报告。(9)修理相关信息应及时录入设施设备信息管理系统。2.大修理周期序号设施设备周期备注序号设施设备周期备注1变压器1011冷却塔52低压柜512风机、抽风机103高压柜1013消防报警54电缆1014防火卷帘门55柴油发电机组815视频监视系统56电动机516门禁管理系统57水泵317停车场管理系统58管网1518周界防护系统59中央空调主机419防雷设施210风机盘管520游乐设施3说明：新增加的设施设备应在使用前根据国家、行业技术规程规范，以及厂家技术资料确定其大修周期。3.支持性文件修理记录表工程保修证明工程服务检查表工作日记录本工程竣工验收移交证明表修理记录表修理时218、间： 年 月 日修理项目修理责任人修理原因修理方法修理结果备注说明：工程保修证明作为附件工程竣工验收、移交证明表项目编号工程名称资金来源建设单位施工单位合同造价施工方联系人工程项目内容及说明施工单位责任人（签字盖章）： 年 月 日处理结果及接受单位意见项目所属单位责任人（签字盖章）： 年 月 日工程档案资料移交验收及工程质量认定项目所属单位工程验收小组验收（签字）： 年 月 日审核工程部责任人（签字）： 年 月 日批准子公司责任人（签字）： 年 月 日备注1.此表一类工程：一式四份，项目所属单位、物业管理部和财务管理部及施工单位各留一份；二、三类工程：一式三份，项目所属单位、财务管理部及施工单219、位各留一份。2.工程验收及移交流程、权限和要求按公司文件执行。3.编号应与立项表的编号一致。项目编号工程名称资金来源建设单位联系人及电话施工单位保修期满日期工程项目内容及说明施工单位责任人（签字盖章）： 年 月 日工程所属单位意见项目所属单位经理签字（盖章）： 年 月 日备注1.此表一类工程一式三份，由公司档案室和项目所属单位及财务管理部保存，保存期为长期；2.本表二、三类工程一式二份，由项目所属单位和财务管理部保存，保存期为3年；3.项目编号应与工程项目申请表的编号一致。工程保修证明书工作日记本时间问题现状因应措施处理结果备注九、工程服务质量检查表工程服务质量检查表(一星级服务)类别项目服务220、标准存在问题整改情况仪容仪表工装、工牌是否符合服务标准服务礼仪是否符合服务标准服务用语是否符合服务标准房屋管理与维修养护服务制定制度制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度制定计划每年第四季度制定下一年度维修养护计划装修管理业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程；对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门违章处理对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门专项维修发现房屋221、结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门，并按照双方约定及相关要求安排专项维修；发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修警示标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志共用设施设备运行维修保养楼道灯、楼道灯、院落照明灯路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求雨、污水管道及化粪池适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞避雷针每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定工程服务质量检查表(二星级服务)类别项目服务标准存在问题整改情况仪容仪 表工装、工牌是否符合服务标准222、服务礼仪是否符合服务标准服务用语是否符合服务标准房屋管理与维修养护服务制定制度制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度制定计划每年第四季度制定下一年度维修养护计划装修管理业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程；对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门违章处理对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门安全检查每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查223、并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修公共门窗每季对公共门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常专项维修每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用共用设施设备运行维修保养警示标志对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志路灯、楼道灯、院落照明路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求雨、污水管道及化粪池适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞避雷针每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时224、修复，保证其性能符合国家规定工程服务质量检查表(三星级服务)类别项目服务标准存在问题整改情况仪容仪 表工装、工牌是否符合服务标准服务礼仪是否符合服务标准服务用语是否符合服务标准房屋管理与维修养护服务(一)房屋管理制定制度制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度制定计划每年第四季度制定下一年度维修养护计划标号标志小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显外墙房屋外观完好、整洁，对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修共有部位楼梯、扶手、公225、共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全招牌、广告牌、霓虹灯室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损违章处理对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门(二)维修养护房屋维护巡查工作房屋结构每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定墙体、墙面每年检查1次顶棚每年检查1次楼梯、扶手每年检查1次保温隔热层、防水层每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊每年检查1次楼板、地面砖每年全面检查1次标识每季巡查1次公共门窗每月全面检查1次路面、侧石、窨井盖每月巡查1次围墙每月巡查1次休闲226、椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园每月巡查1次专项维修在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理；依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修装饰装修管 理签订协议受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项巡查装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的227、，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门检查装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理垃圾处理装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在35日内清运共 用设 施设 备运行维修保养服 务(一)公共照明院落、楼道照明院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡公共照明保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求公共照明组件公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形；完好率90%以上(二) 雨污水排放公共污水管道每年检查1次，视情况进行清228、通，排水畅通雨水管道、化粪池每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞污水提升泵每年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理屋面天沟、落水口及雨水管雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换安 全 设 施 防 范(一)监控系统设施运行设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰检修保养按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养故障修复系统发生故障，应及时进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施(二)门229、禁系统巡视每周巡视1次，保证系统工作正常检查保养门锁、对讲主机检查保养每季1次故障维修系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施(三)周界防范系统牢固性检查主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次报警系统报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号故障维修系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施防雷接 地检查每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时230、修复测试高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定工程服务质量检查表(四星级服务)类别项目服务标准存在问题整改情况仪容仪 表工装、工牌是否符合服务标准服务礼仪是否符合服务标准服务用语是否符合服务标准房屋管理与维修养护服务(一)房屋管理制定制度制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度制定计划每年第四季度制定下一年度维修养护计划标号标志小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显外墙房屋外观完好、整洁；对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修共有部位楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损、使用安全招牌、广告牌、霓虹灯室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损阳台封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面违章处理对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门；对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关部门(二)维修养护房屋维护巡查工作房屋结构每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时