1、xx城管理处-工程 编 号： 版 号： A 页 数： 页 生效日期： 年 月 日 拟 制 品质管理部 日 期 审 核 日 期 批 准 日 期 持有人： 受控印章：cxx物业管理（x）有限公司 目 录第一章管理制度8第一节商场前期介入工作制度8第二节商场设施设备接管验收工作制度10第三节设施设备维护检查控制程序制度12第四节设施设备管理制度24第五节节能降耗管理制度27第六节危险品管理制度30第七节 安全生产规章制度和操作规程33第八节 安全生产检查制度36第九节 能源管理制度38第十节 仪器仪表使用管理制度41第十一节 外来人员来访制度44第十二节 档案管理制度45第十三节 钥匙管理制度46第2、十四节 工具管理制度47第十五节 培训制度50第十六节 工程人员行为礼仪制度51第十七节 二装店铺验收标准制度52第十八节 装修巡查制度57第十九节 建筑物外立面及屋面管理制度58第二十节 供配电设备（设施）运行管理制度60第二十一节 柴油发电机运行管理制度64第二十二节 xx城购物中心临时用电管理制度67第二十三节 高压配电中心管理制度68第二十四节 高压配电中心巡查制度70第二十五节 操作票制度71第二十六节 入户维修服务管理制度73第二十七节 xxx城物业管理服务承诺75第二十八节 交接班工作制度安全76第二十九节 值班制度77第三十节 物业工程人员岗位安全制度78第三十一节 公共区域、3、后勤通道巡检制度80第三十二节 电动广告挂钩管理制度81第三十三节 电动广告挂钩安全操作制度83第三十四节 电气安全管理制度85第三十五节 蜘蛛车/升降机申请使用制度86第三十六节 登高作业制度87第三十七节 电梯安全操作制度88第三十八节 电梯定期报检操作制度90第三十九节 电梯巡检操作制度91第四十节 电梯档案管理制度93第四十一节 自动扶梯巡检操作制度94第四十二节 生活水泵房管理制度96第四十三节 污水泵房管理制度98第四十四节 污水泵巡检制度99第四十五节 空调设备管理制度100第四十六节 设备机房管理制度101第四十七节 设备巡检管理制度104第四十八节 空调设备巡查制度105第四4、十九节 热水锅炉维护保养制度106第五十节 弱电系统运行管理制度108第五十一节 消防设施设备运行管理制度110第五十二节 消防管理制度112第五十三节 消防责任制度114第五十四节 零星工程实施制度116第五十五节 工程质保期内及退质保金期间管理制度120第五十六节 大中修工程管理制度122第五十七节 加建改造工程管理制度125第五十八节 噪音污染管理制度127第五十九节 受限空间作业安全管理制度129第六十节 物料管理制度133第二章岗位说明书135第一节工程部经理岗位职责135第二节 工程主管岗位职责138第三节工程助理岗位职责139第四节 行政助理职位职责140第五节工程维修领班岗位职5、责142第六节工程维修技工岗位职责144第七节工程维修技工夜间值班岗位职责145第八节高配值班工程人员岗位职责146第九节工程运行技工岗位职责147第十节节能管理岗位职责148第三章操作规程151第一节xxx城店铺围挡设计制作规程151第二节xxx城租户装修规程154第三节商场遗留工程处理规程172第四节设备台帐管理规程174第五节供配电设备操作规程176第六节电气运行管理规程179第七节报修处理操作规程181第八节 xx城工具领用及归还规程186第九节 柴油发电机运行操作规程190第十节给水设备操作规程195第十一节二次供水卫生管理制度及作业规程197第十二节BA系统维护保养规程200第十三6、节门禁系统操作维保规程202第十四节监控系统操作维保规程205第十五节停车场道闸系统操作维保规程208第十六节巡更系统操作维保规程211第十七节背景音乐及广播系统操作维保规程213第十八节UPS电源系统维护保养规程215第十九节不间断电源系统操作维保规程217第二十节 防排烟及联动控制系统维保规程218第二十一节 火灾自动报警系统维保规程220第二十二节 气体灭火系统维护保养规程222第二十三节 消防对讲及紧急广播系统维保规程224第二十四节 消火栓系统维保规程226第二十五节 自动喷水灭火系统维保规程229第二十六节 空调工运行检查规程232第二十七节 空调机房及风机房安全操作规程234第二7、十八节 防排烟及联动控制系统维保规程236第二十九节 冷冻机房安全操作规程238第三十节 热水机房安全操作规程240第三十一节 中央空调安全操作规程242第三十二节 二次供水卫生管理制度及作业规程244第三十三节 户外设施设备维护保养细则247第三十四节 工具及材料管理规程249第四章补充细则252第一节商场设施设备接管验收补充细则252第二节 设施设备管理细则257第三节设备台帐制定细则260第五章专项指导书265第一节设施设备年度维保规程指导书265第二节户外设施设备维护保养作业指导书275第三节 供配电设备维护保养作业指导书276第四节柴油发电机维护保养作业指导书278第五节电梯维保作业8、指导书281第六节给排水系统设备维保作业指导书282第七节弱电系统维护保养作业指导书287第八节空调系统设备维修保养作业指导书288第九节防雷与接地系统保养作业指导书290第十节 仪器仪表管理作业指导书293第六章应急预案295第一节设施设备事故应急预案295第二节停电应急预案297第三节电梯意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援299第四节电梯进水应急预案300第五节电梯困人应急预案301第六节停水应急预案303第七节给排水突发事件应急预案304第八节地下室进水应急预案305第九节防汛应急预案307第十节 防台应急预案309第十一节 其它设施设备事故应急预案311第十二节 柴油发电机应急预案9、318第十三节 BA控制失灵后的应急预案320第十四节 冷水机组群控发生故障时的应急预案321第十五节 真空热水锅炉群控发生故障后的应急预案322第十六节 供水事故应急处理预案323第十七节 燃气泄漏应急预案324第十八节 触、漏电突发事故应急处理预案325第十九节 防雷应急预案331第二十节 地震、塌方应急预案334第二十一节 强降雪应急预案336第二十二节 供配电系统停电处理应急预案337第二十三节 暴雨天气漏水应急预案339第二十四节 工程突发事件应急预案340第二十五节 玻璃幕墙破裂/脱落应急预案343附记录表单347培训签到表348培训记录349部门年度培训计划350钥匙领用、借用登10、记表351调阅、借离或复印审批表352档案目录353库存物品盘点表354工具领用、借用登记表355工程部工具年度采购计划356领料单357公共设施一览表358设备台账359设备标识卡360值班日志361租户进场装修现场协调记录362xxx城租户消防安全责任书363商场装修申请表364动火证365xxx城安全施工协议366xxx城店铺装修施工授权委托书371xxx城消防报审承诺书372xxx城租户装修用电用水容量申请确认书373xxx城门面还原承诺书374xxx城租户店铺开业申请表375xxx城（购物中心）装修押金退还申请表376装修施工巡查表377空置商铺检查表378商铺二次装修室内给排水管道11、试压厨房闭水试验验收表379商铺二次装修室内空调冷冻(却)水管道压力验收表380商铺二次装修整改通知书381商铺二次装修工程竣工验收表382商铺二次装修工程隐蔽验收表383商铺二次装修工程竣工复验表384商铺二次装修进场电表确认385水景、建筑小品巡查表386商铺二次装修人员登记表387xx城外立面钢挂石材玻璃幕墙巡查表388装修施工许可证389BA系统维护保养记录表390UPS电源系统维护保养记录表391背景音乐系统维护保养记录表392监控系统维护保养记录表393停车场系统维护保养记录表395信息发布系统维护保养记录表396信息系统维护保养记录表397BA系统检测记录表398UPS电源系统检12、测记录表399背景音乐系统检测记录表400监控系统检测记录表401门禁系统检测记录表402停车场系统检测记录表403信息发布系统检测记录表404巡更系统检测记录表405建筑消防设施维修保养周记录406消防系统故障处理报告407火灾自动报警系统维修保养检查表408喷淋及消火栓系统检查表409防火卷帘维修保养检查表410防排烟通风系统检查表411气体灭火系统检查表412变电所巡查表413发电机房巡查表414来访人员出入登记表415发电机组运行检查记录表416供配电系统维护保养417倒闸操作票418第一种工作票419第二种工作票421发电机维护保养422高压中心设备运行记录表423节能计划424临时13、用电申请表425冷冻机房低压室巡查表426隔油池间检查记录表427生活水泵房运行检查记录表428湿式报警阀间巡检记录表430xx城水箱清洗记录表432xx城给水泵月保养记录表433xx城室外雨、污水系统检查表434生活水表、消防水表、绿化水表每日用量435污水泵检查记录表436污水泵周巡检表437杂用水泵房运行检查记录表438消防水泵房巡检记录表439配电柜、控制箱保养记录441水池(箱)清洗及消毒记录表442隔油池间检查记录表443设备年度保养记录表444电梯机房日巡视记录445公共区域设施设备运行检查表446蜘蛛车使用申请表447电梯维修保养月考评表448强电井巡查表449xxx城购物中心14、诺维锑升降机使用申请表450升降机（8米）维护保养计划表451升降机（14米）维护保养计划表452蜘蛛车维护保养计划453机房巡查签到表454空调、通风设备巡查表455通用机房检查表456空调风机及风机盘管保养记录表457突发事件报告单459空调机组/新风机组设备检查保养记录460空调水系统保养记录表462冷冻机房、泵房巡查签到表463空调冷却塔检查保养记录表464冷却塔巡查签到表466设备保养记录表467xx城购物中心空调运行指令468锅炉设备检查维修保养记录表469空调水处理加药机运行记录表470xx城购物中心板式换热器（空调）运行记录472空调机组、新风机组滤网清洗记录表473xx城购物15、中心热水系统运行记录474制冰机房巡查签到表475xx城工程安全检查表476灭火器检查表477xx城店铺工程安全检查记录表478xx城店铺环境检查记录表479xx城店铺消防检查记录表480xx城逃生指示标识检查记录表481消火栓检查表482零星工程指令表483零星工程施工单位评价表484零星工程质量验收单485零星工程变更申请表486零星工程移交表487客户服务中心报修记录表488客户服务中心报修记录汇总表（月度）489xx城工程维修单490xx城租户工程维修回访单491xx城租户有偿维修统计表492防雷接地设施保养记录表493整改联系函494电动挂钩检查记录表495电动挂钩操作申请/使用表416、96电动挂钩维保计划表497日立电梯（日常）维护保养499扶梯半月保养项目内容及要求501维保/抢修评定表503工程应急抢险物资检查表504工程应急物资检查表505xx城设备机房安全检查表506仪器仪表统计表507仪器仪表台帐508xx城工程遗留问题跟进对照表509万用表校验记录表510值班巡检表511物品领用记录512公用工具保养记录514仓库标准化管理检查记录表515物资标识卡516煤气自动报警系统维修保养检查表517工程设计、监理、承建单位信息表518租房资料移交清单519物业综合数据移交清单520资料移交表525工程竣工实物移交549工程验收记录表551竣工验收接管统计表552房屋接管17、验收遗留问题统计及整改情况表553工程整改记录单556室外水景使用前/后检查表558给水系统排气阀检查记录表559新型工艺/材料使用评定表560第一章 管理制度第一节 商场前期介入工作制度1. 前期介入准备：(1) 总经理对确定的物业管理委托项目，在正式接管前指定前期介入负责人。(2) 前期介入负责人组织相关部门、各专业工程人员组成物业项目前期介入小组。(3) 前期介入小组成员从物业管理角度对物业项目的规划设计、工程施工、设备安装的质量提出建议。2. 规划设计阶段的前期介入：(1) 前期介入小组依据国家现行设计标准，对物业项目设计方案中的xx城配套设施、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方18、式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用，室内管线与设施的布局、位置、高度等项目进行考察。考察时应从实用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等方面进行考虑。3. 施工阶段的前期介入：(1) 前期介入小组成员参与施工监理，对施工中影响楼宇质量、实用性及维护保养问题提出质疑，并以工程质量整改联系函的形式提交前期介入小组负责人，负责人核准后交物业开发单位。(2) 前期介入小组负责人负责收集、整理、保存前期介入阶段的所有资料，待物业验收接管后，将所有资料转品质管理部存档。4. 前期介入工作的内容包括：(1) 认真审核物业规划设计、竣工图纸等技术资料。(2) 对于在施工期间的物业项目，现场观察19、施工质量；已投入使用的物业项目，通过审查技术资料，现场观察物业项目，判断物业项目的施工质量等。(3) 提交前期介入报告，报告中明确物业项目的特点及存在问题。第二节 商场设施设备接管验收工作制度1. 技术资料(1) 商场竣工总平面图。(2) 所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。(3) 单位工程竣工验收证明书。(4) 地质勘测报告，沉降观测记录。(5) 地下管道网竣工图。(6) 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。(7) 防雷接地电阻检测记录。 (8)电梯验收许可证。2. 设备设施(1) 电器回路测试：绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.20、5兆欧，通电测试漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。(2) 配电柜、盘。(3) 电缆。(4) 电动机的验收。(5) 电梯。 (6) 水泵。(7) 背景音乐系统：室内扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。(8) 闭路电视监控系统：系统必须可与周界防越报警器系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书 上的功能要求。(9) 周边红外线报警系统：系统配置必须满足招标书上的功能要求，安装可开牢固，报警点沙盘显示正常，可与电视监视系统动，雨天、雾天、大雪天不会发生有误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。21、(10)电子巡更系统：信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要防水不锈。(11)消防系统。(12)空调及采暖系统。(13)公共通道应采用节能灯。3. 室外总体部分(1) 室外排水工程1) 室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。2) 窖井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。3) 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。4) 管道系统作闭水试验和冲水试验。系统无外泄，排水通畅。4. 商场景观：(1)按图布置各景点，坐标位置正确。(2) 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量水泵要作试压，灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验。(3) 配套设22、施：各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。(4) 围（护）栏（墙）：1) 安装固定、焊接平滑、无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。2) 设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位置。 5. 车库：(1) 在商场适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，其大小应与商场的实际情况相吻合。(2) 存放点设置合理的照明。(3) 存放点应设置固定支持物，与商场的风格相匹配。第三节 设施设备维护检查控制程序制度1. 设备间管理(1) 设备房门上应有明显设备房标识，“机房重地，非请勿进”等类似标识；设备间地面应统一铺装或油漆。(2) 地面应干净，物品摆放整齐无杂物。(3) 作业指导书齐备23、有效，维修检查记录完整，该记录保存期为3年。(4) 配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。重要机房照明采用双电源供电。(5) 开关、阀门单体设备要有明显状态标志，流体流向标识，可能造成人员伤害的设备间作业场所应配置相应的安全警示牌。(6) 设备外观清洁油漆无脱落，防护装置配备齐全。(7) 各类仪表试用正常无“跑、冒、滴、漏”，责任人明确。(8) 标识安装位置适当、醒目、清晰、统一、完整。机房内应配备各类应急操作工具及维修严禁操作警示标识。(9) 供配电房在明显位置设立“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。(10)设备上端如有排污管等设施应加设喇叭口、挡板等设施。(11)重要设备房（监控中心、电话机房24、配电房、发电机房、消防控制房、电梯机房、电脑机房、水磊房）应保持在40摄氏度以下，相对湿度80%以下，有防鼠防虫措施。(12)参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。(13)无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。(14)设备表面无积尘、无油渍，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。(15)设备房排水通畅。具有防暑措施。(16)专用工具、安全用品应放置在指定位置。(17)应制定维修工具的管理维护办法，并确定落实，电动工具应定期检修；封存暂停使用设备应作保养后，用防护罩保护并贴上标签。(18)对维修工具应有保管清单，保管现状良好。(19)设备房应设置与监控中25、心直接通讯电话，设施设备转动运行范围内应加设防护罩。(20)设备房内应定期组织排查危险源。设备机房维修设备时要挂检修牌，如当班不能完成的要交接到下一班；出现故障待修设备一律要挂故障牌。(21)二次供水安全措施：水箱、池加盖上锁，在通气口和溢流口装防虫网。(22)二次供水按规定时间清洗每半年或按当地法规规定时间清洗一次。(23)二次供水水池清洗：清洗人员具有健康并接搜专业配顺。(24)二次供水水质检查：保证达到国家标准，有水质检查合格报告，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。2. 资料管理(1) 物业接管验收应提交资料。1) 技术资料中竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排26、水、通风、配电、电力等，设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；功臣预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告；各类配套设备、设施合格证明和使用说明书。2) 设备的图纸、操作手册、说明书、合格证、检测报告、验收报告、商检证明等技术资料须完好存档，装订成册。(2) 原有房屋接管验收的资料。产权资料：房屋所有权27、证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。3. 供配电系统：(1) 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。(2) 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。(3) 动了配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。(4) 变压器出口线电压：380V+5%范围内。原则上以进户电压220V+5%范围作为标准。干28、式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油侵式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；90度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。(5) 电容补偿柜管理：功率因数能手动、自动调节控制、补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏；补偿控制手动、自动切换有效；补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧；功率因数：不小于0.9。(6) 高低配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯29、完好无损坏无缺项；盘内装置无异常响声、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。(7) 高压蓄电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。(8) 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235v-255v。(9) 蓄电池：镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，即使补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：电解液过少、露出部分极板；蓄电池外部短路；电池电压不正常；电极板膨胀，气塞孔堵塞；电解液内含有机杂质；爬碱严重。酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。(10)30、发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。(11)发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置；蓄电池组电压保持在24v左右；柴油储备房需设足量的消防灭火沙或配备二氧31、化碳灭火系统；正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动运行一次，每次运行时间为20分钟；发电机接地可靠，对噪音污染已影响租户的发电机房应有隔降噪音措施。4. 消防设备实施系统(1) 消防控制中心主机，消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。(2) 消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄露。止回闸动作灵敏可靠。反向不泄露。消防栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录（或按消防要求执行）。(3) 喷淋头：无泄漏、外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。(32、4) 消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。(5) 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。(6) 消防监控中心：1) 录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间设定时，专人负责保管。2) 音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。3) 监视摄像头干净无尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。4) 监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。5) 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。5. 电梯系统(1) 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完好。非维修保养人员不得擅自运行维修。(2) 电梯运行稳定，开关门灵33、活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。(3) 电梯舒适性：运行时运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。(4) 平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。(5) 曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有想摩擦现象。检查制动工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。(6) 曳引机电动要求：轴承温度应不高于80度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。(7) 曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中34、：箱盖、窥视孔盖和轴承应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性涔油（每滴/3-5分钟）。减速器的机件和轴承的温度不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪音或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。(8) 曳引轮：防止钢丝绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。(9) 限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限度器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。(10)安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿厢内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。(11)轿厢门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶35、。轿厢门刀对厅门地勘间隙为5-8mm。轿厢地勘对厅门地勘间隙为25毫米。门厅锁齿合影不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门拉开。门扇下端距地砍应为5-8mm。门垂直误差不大于0.5毫米。(12)门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁齿合应不小于7毫米。(13)轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物、无油污、无积水。设备无灰尘。(14)轿厢导轨导靴1) 导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。2) 检查滑动导靴的寸垫磨损情况，寸垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。3) 导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。(1536、)缓冲器1) 油压缓冲器用油固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。2) 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。 缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。(16)安全钳1) 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位凃锂，其动作应灵敏可靠。2) 安全钳锲块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。(17)钢丝绳1) 轿厢和对重侧的钢丝绳应张力均匀。2) 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。3) 断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过164) 不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得37、小于原直径90%。补偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳因完好无折断，无严重磨损。(18)电梯电气部分1) 续电器接触器触电应吻合，无机碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。2) 接地电阻小于4兆欧，动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。(19)盘车、救人设置于机房明显位置，平层标志明显。(20)运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。(21)如果电梯由分承包方维护保养，为包房电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备负责人每季度至少须向本部门负责人提交对38、承包房维修保养工作的评估报告一次，并存档。(22)电梯轿箱内各种设施完好，清洁卫生，无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。(23)电梯机房：温度保持在0-40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。(24)管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。6. 采暖及空调系统(1) 采暖系统：锅炉、分气缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。(2) 燃油锅炉要求：1) 锅炉的进水必须经过水处理，并对水质量定期定期进行检测。2) 流量开关（或39、其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择要符合锅炉安全流量要求（安全保护功能）。3) 锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0-20毫米水柱微负压状态。4) 正常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%-98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。5) 火焰传感器对明火有信号输出，高压点火变压器电压5000-10000V，点火电极绝缘不漏点。间距3-5MM。燃油泵输出压力达到额定值1030巴（BAR）。6) 锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器、无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。7) 温度控制体系要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动40、作可靠。(3) 热力换热站供暖：1) 对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。2) 换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应有水质和介质的实际情况，定期的检查和清晰。（1-3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到说明书中规定的尺寸。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。3) 热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。4) 41、分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出阀标识清楚，无泄漏无锈蚀。5) 对锅炉供热时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排干净，待排出全是蒸气为止。(4) 空调补水装置：1) 高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。2) 变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水42、泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。(5) 循环水系统：1) 采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。2) 风机盘管设备要求：出口风速，温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。风机盘管回风每半年清洗一次。(6) 电加热采暖：1) 电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。2) 电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。3) 空气开关过负荷43、保护、短路保护灵敏可靠。(7) 冷空调系统：冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。(8) 冷却塔设备：1) 电机、风扇联接良好，转速风量达到设备要求。2) 减速器润滑油位在油标或油尺上下范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。3) 风机扇叶安装牢固、不变形、运动无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。4) 滤料应整齐排列无损坏，经过滤料到节水盘应如下雨。节水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流，运行时塔外允许有少量漂水。(9) 冷却水、冷水系统：1) 冷却水水流开关、冷冻水水流开44、关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。2) 水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求，并且在电气，控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。(10)冷水机组设备：1) 离心式冷水机组润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度，设备运行时润滑油应有103-207KPA压力。2) 冷凝器压力范围：690-1450KPA相应温度范围：15度-41度。3) 蒸发器压力范围：410-550KPA，相应制冷剂温度范围：1度-8度。4) 螺杆式冷水机组，开机前冷凝器进水温度不得低于15度，运行时45、冷却水进水温度范围20度-42度。出水温度范围25度-45度。5) 电气部分应保持干燥防止电路板等设备绝缘损坏，机组应保持情节完整，无锈蚀，无泄漏，螺栓紧固。（11） 电机：1) 水泵电机绕组温度下雨70度，正常状态下壳温度：30度-50度，电机轴温度小于80度。2) 电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。3) 电机风扇冷却效果明显。4) 电机运转时不能有糊焦味、冒烟现象。5) 电机三相运行相电流为零，运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。(12)水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动、密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。(13)管理项目建立检查机制并46、予以落实，检查记录完整。7. 给排水设备设施：(1) 水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。(2) 设备、阀门管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。(3) 限水、停水按规定时间通知用户，对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。(4) 高层变频供水电气系统：变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03KPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。(5) 排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门、法兰、止回阀、管线无漏水47、无严重锈蚀。污水位控制装置灵敏可靠，平时手动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电池小于额定值。(6) 下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。(7) 管理项目建立检查制度，并予以落实，检查记录完整。8. 检测仪器仪表安全设施(1) 购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。(2) 检验项目：安全操作的高压验电器、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、燃气锅炉、锅炉、重要设备用仪表、消48、防管道出口压力表等。9. 弱电设备设施：(1) 可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。(2) 门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固，布线整齐。(3) 电话系统、有限电视；主交换箱、分线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理，箱体内外完整无损坏。(4) 管理项目建立检查制度，并予以落实，检查记录完整。10. 附属、配套设施(1) 防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。(2) 外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落49、；时玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；时涂料的，无脱落、无污渍；无张贴、乱涂。11、各专业负责人需根据对各自管理的工程、公共设备和设施设备制定年度检测计划，按照国家法规进行检测。如外围维修时，需安排人员跟进确保工程质量并将结果向上级领导报告。第四节 设施设备管理制度1. 设备的配置、验收、建档。(1) 配置：1) 工程部须对所有配置设备状况足够了解，同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备改造、优化、节能方案。(2) 验收：1) 工程部负责对设备进行验收，经验收合格的设备方可接管投入使用。(3) 建档：1) 2万元以下的设备应登记在设备台帐中，作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除登记在设备台帐50、中外，还应填制设备卡2份，一份悬挂于设备上，另一份保留在维修部存档(维修部存档的设备卡应包括大修记录，悬挂于设备上，不包括检修内容。2. 设备的使用管理：(1) 工程部工作手册的编制：1) 工程部负责编制、级设备的管理工作规程，其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作，或由工程部对操作人员进行必要的培训，级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。3. 对运行的设备每天进行检查，及时发现隐患，第一时间处理。(1) 设备运行：1) 工程部员工根据工程部工作手册进行设备操作，并根据运行情况填写操作表格。(2) 设备巡查：1) 工程部员工51、根据工程部工作手册对供配电、弱电、给排水系统等进行巡查，并填写下列表格:a) 供配电设备巡查记录b) 弱电系统巡查记录表c) 电梯运行巡查记录表d) 给排水设备设施巡查记录表2) 对于委外维护保养的设备应在分包合同中注明维护保养的内容，工作检查标准、频次等要求，由工程部编制相关工作规程，并据此对供方的工作进行检查、监督，并填写下列表格:a) 电梯维护保养记录b) 消防系统维护保养检查记录4. 设备的维护保养：(1) 设备维护保养工作规程的编制：1) 工程部负责编制、级设备的维护保养工作规程，其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。(2) 日常维护：1) 工程部员工操作人员负责按照工52、程部工作手册的要求，对设备进行日常维护保养，并填写设备设施保养记录。(3) 定期维护保养1) 定期维护保养计划的制定：工程部负责在每年12月编制下年度设备年度维护保养计划。在每月的下旬编制下月的设备月度维护保养计划，以据此安排维护保养工作。2) 定期维护保养的实施维修部根据设备月度维护保养计划和工程部工作手册实施设备的定期维护保养工作，保养人员根据维护保养情况填写。设备设施保养记录供配电设备(设施)保养记录表。5. 设备的维修(1) 设备自行维修1) 当设备不能正常运行、操作人员无力维修时，工程部应组织专业人员进行检查维修，并根据维修情况填写设备设施维修记录。设备大修还应填写在工程维修部保存的53、设备卡中。(2) 设备委外维修1) 当设备故障超出工程部现有维修能力时，工程部应打报告给公司领导申请外委维修，经公司领导审核批准后，选择合格供方实施委外维修。6. 应急处理(1) 工程部负责对各系统建立机电设备系统应急处理方案，以满足在设备出现故障或紧急情况下，能尽快排除故障，减少损失，使广大业户满意。7. 设备(系统)的更新改造、报废：(1) 当设备系统不能满足服务运作需要时，工程部应根据工程部工作手册要求实施技改。设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容，报管理处及租户大会审批，审批通过后执行。(2) 当设备无法维修或维修成本太高、不经济时，由工程部填写报废单报管理处及租户委员会审核、54、公司及租户大会审批通过后作报废处理。8. 质量记录的保存：工程部负责按照档案管理工作程序的要求保存与设备管理有关的记录第五节 节能降耗管理制度1. 节能降耗改造方案的确定和实施：(1) 物业公司必须在项目交付一年内制定出节能工作计划，降低项目能耗；制定项目的照明、水景、通风设备的开启时间表，做到项目低耗能；在每年末提出下一年节能降耗计划、指标，达到持续改进节能降耗的目的，但是同时又必须满足租户的基本需求，不能降低项目整体品质。(2) 节能工程实施前应制定详细的节能方案，对节能项目现行状况、投入费用、运行费用、维护成本和拆除、报废处置费用及更新成本等改造内容进行综合分析，以确定节能方案的可行性。55、(3) 大能耗的设备、设施应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐，并有定期（每月或每季度）的数据分析。采用节能型设备，及时更换国家明令淘汰的非节能型设备。(4) 能源计量系统应能分区计费且便于数据分析及运行控制。2. 用电管理制度：(1) 检查各公共区域、设备机房、办公室、商场等照明，尽量选用低能耗的节能灯、LED灯等光源，并适当减少照明数量（保证正常使用），楼道尽量使用声控开关或红外感应开关。(2) 景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明的控制开放，室外用电应保证用电安全性，并保障漏电保护完好，无破损线路。(3) 各部门应努力开动脑筋，提出节电新建议，并积极配合工程部做好节电工作。 (4)56、 定期组织管理人员巡视公共区域内各个区块，及时发现存在问题。(5) 能源计量系统应能分区计费且便于数据分析及运行控制。(6) 制定不同季节的中央空调系统启停时间表，根据天气与气象的情况做适当调整。(7) 采用节能型设备，及时更换国家明令淘汰的非节能型设备。(8) 绿化浇灌用水应多采用喷灌方式，不使用漫灌方式。(9) 设备房内各类设备无“跑、冒、滴、漏”等现象。(10) 定期开展灌输和引导员工的节能意识，让节能伴随在每一位员工的工作 和生活中，真正做到人走灯灭；（11）其他节能降耗措施3. 用水管理制度： (1) 严格执行上级部门关于节约用水的有关政策、规定。 (2) 全部门员工积极参加节约用水57、活动，增强节约用水自觉性。工程部安排员工对进水阀进行流量控制，防止水流过大造成浪费；同时控制好公共场所卫生间坐便器水位，防止不必要的浪费；需更换材料时应以选择节能型器具和材料为优选。(3) 物业公司对自来水管道、水笼头进行定期检查维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。(4) 物业公司各部门应全面做好节约用水工作，发现管道、水笼头有损坏漏水的，应及时通知物业公司的工程部进行维修。 (5) 每天进行大楼总水表、电表的抄表工作，每天进行能耗分析，发现能耗增加进行认真仔细的分析，找到能耗增加源头，并加以控制。(6) 根据实际情况配备雨水回收利用设施。(7) 绿化浇灌用水应多采用喷灌方式，不使用漫灌方式。(8)58、 在满负荷的工况下，根据冷却塔出水温度（要求32摄氏度），或综合考虑出水温度及能耗决定是否更换填料；冷却塔噪音小于65分贝；设有防鼠虫和滤网清洁设施，冷凝水畅通，转动部位无异响，水位控制正常；冷却水、冷冻水系统应定期清洗冷却塔，化验水质补加水质处理剂，建立定时巡查制度，清洗冷却塔工作单、水质化验报告，巡查表应保存完整 4. 中央空调能源的管理：(1) 中央空调严格控制开关机的时间，根据实际情况做到最优控制，如需增加开启时间必须得到项目负责人的同意。(2) 风冷热泵空调每年进行不少于2次的磁片清洗，以增加换热器的换热效果，降低能量的损耗。(3) 冷却水泵应依据实际工作需要进行变速驱动，以防动力不59、足影响空调效力或造成不必要的浪费。(4) 机器的运行尽量保证运行在能量曲线效率最高位置附近。5. 能源管理的理论依据： (1) 为了进一步调动职工的节能积极性，推动节能工作深入开展，使有限的能源发挥更大的经济效益。根据中华人民共和国节约能源法、浙江省节约能源条例和我市能源管理的有关规定，杜绝能源的跑、冒、滴、漏和私自用电现象，节约能源、降低成本、增加效益，安全合理的利用水、电资源，保证的生产、生活的使用。特作如下规定： (2) 杜绝长明灯、长流水现象。做到人走灯灭，人去水停。 (3) 照明灯、水龙头按谁使用谁负责的原则管理。第六节 危险品管理制度一、 管理制度1) 危险化学品的管理必须指定专人60、负责，实行岗位责任制。使用、保管化学品的人员，必须经有关消防培训，取得上岗证方可上岗。2) 严禁未经培训，不了解危险化学品性能和安全操作方法的人员从事使用操作和保管危险化学品方面的工作。3) 危险化学品实施严格的登记管理制度。采购、领用危险化学品要及时办妥登记及有关手续，库内物品要保持帐、物、卡相符，必须附有产品安全说明书和防火、灭火、安全储存的注意事项；危险化学品入库时，必须实行检查登记，入库后应定期检查，分清性质，分类存放并仔细检查容器和包括，如有破漏，应立即改装。二、 存储1) 危险品应存放于危险品专用仓库内，并配备相应的安全设施和应急器材。不同危险品之间应保持一定的距离，并明显标识。凡61、是化学性质、防护、灭火法相抵触的危险品，尽量不要在同一个仓库或同一存储室存放，以免混淆产生危险。如因储存条件的限制，应要求在不同危险品之间设置隔板，以确保安全。2) 危险品仓库应当符合有关安全规定，并确保通风顺畅；根据物品的种类、性质，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，做好相应的防火、防爆、防压等安全设施，并确保各项安全措施的落实。3) 各类易燃液体应存储在阴凉通风处，避免阳光照射和防止渗漏；货物下面必须存放垫板以保持干燥。4) 储存危险化学品的专用仓库必须有专人管理。管理员应每天仔细检查储存物品。5) 储存危险化学品的专用仓库要严格按照有关安全要求，配备消防器材，设置相应的通62、风、防爆、泄压、防火、防雷、报警、灭火、防晒、清除静电、防护围堤等安全措施。管理员每半个月对仓库机械设备、安全设施进行全面检查，发现问题，立即维修。三、 搬运1) 搬运危险化学品时应注意轻拿轻放，小心谨慎，防止撞击和倾覆2) 在装卸搬运危险品时必须按规定穿戴防护用品，轻拿轻放，严禁碰撞、拖拉和混装。货物堆放时应注意入库时间，能保证做到先入先出的原则。搬运完毕时，应及时清理好现场卫生。3) 库区内危险品应堆放牢固，轻拿轻放，摆放要做到下重上轻，下大上小并将标识朝外。为防止破裂产生危险，瓶装类液体及易碎品不得堆放太高。一般堆放高度限定在50CM以下。四、 交付1) 危险品入库时，仓管员应严格把关，63、性质不明或包装不符合规定的，仓管员有权拒收并及时通知相关采购人员及时处理。2) 为加强仓库安全，危险品进仓和出仓时，仓管员必须在现场，决不可让其他人员单独在仓库领料或入库。 3) 危险品应限额领用并由仓库负责人负责监督，不得一次领用过多；如有用剩余的应及时退回仓库。危险品出库时，仓管员应认真对品名、数量、标记和规格，按单发货，防止错发。4) 所有可回收利用的危险品容器必须退回仓库，不得放置车间或其他区域，退回的容器应单独放置在危险品库内，并明标识。5) 仓管员每月需对危险品库进行库存检查，并协同主管按期处理变质、损坏或过期的材料。五、 安全1) 危险品仓库内严禁吸烟和使用明火，并在仓库大门标明64、“危险品仓库，闲人免进，严禁烟火”等字样；危险品仓库周围不得放置易燃、易爆材料。2) 负责危险品仓库的仓管员应了解和掌握各类危险品的保管知识和应急方法，并严格遵守各项安全制度。3) 为防患于未然，每日值勤人员必须在下班之前巡视危险品仓库区， 做好相应记录，如有发现问题应及早汇报，避免产生不必要的损失。4) 危险化学品仓库内要有严禁吸烟和禁用明火的明显标志，管理员须每天进行安全检查。第七节 安全生产规章制度和操作规程一、安全生产规章制度1、安全教育培训制度 1.1为确保安全生产，增强本公司职工安全生产知识，结合本单位实际，积 的全生产教育。1.2凡新入的管理人员和职工，必须接受安全生产教育后方可65、上岗工作。1.3特种作业人员在上岗前必须进行专业技术培训，应持证上岗的须持有关部 门颁发的有效证件方可上岗。1.4所有授课人员应作好教育记录，保证教育内容和时间符合法律规定。1.5安全生产教育后，由办公室将授课资料归档。1.6 凡发生工伤事故后，主管部门要根据事故原因对职工进行教育。2、事故隐患排查治理制度2.1本公司安全领导小组应每月进行一次安全生产检查对安全生产责任制、 安全生产制度的落实、安全教育培训、重大危险源及重要危险部位，开展检查、排查及时消除事故隐患。2.2各部门每周进行了一次安全生产检查，主要检查机器设备、设施的安全生产状况，排查事项隐患。2.3班组每日进行了一次安全生产检查，66、主要检查职工是否遵守操作规程，是否按规定佩带个人安全防护用品，纠正违章现象。2.4单位安全员定时巡检及时发现事故隐患。2.5所有检查结果要有记录，对检查出的隐患或违反规定的行为应及时上报，立即排除。3、安全生产责任追究制度3.1在每月一次的安全生产检查中，发现有事故隐患而隐患所在车间未上报整改的，追究其部门安全责任人的责任。3.2对排查出或未及时整改的事故隐患，追究主管生产安全负责人的责任。3.3对设备、设施中存有事故隐患的，追究其车间安全责任人及岗位操作员的责任。4、生产安全事故的报告和处理制度 4.1发生生产安全事故后，应立即上报上级安全部门，主管部门根据事故情况上报有关部门处理。4.2发67、生生产安全事故后，事故部门或个人要保护好现场，不得将事故现场随意变动或恢复。4.3发生事故部门或事故当事人要积极协助调查分析，不得隐瞒事故真相。4.4对发生事故的各类工伤事故要按照“四不放过”的原则，查明原因，分清责任，接受教育，提出处理意见。二、操作规程：在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措施；1、停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护；2、停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水；3、上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带；4、清扫配电箱，所用刷子必须绝缘；5、拆除线路时，应处理好剩余部份；6、架68、设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除；7、开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关；8、 在办公区维修时，尽量避开上班时间，并负责清理干净现场。第八节 安全生产检查制度一、总则：1、为了及早识别、寻找、消除各种不安全的事故隐患，加强防范措施，预防各类事故和职业病的发生，特制定本制度。2、本制度适用于公司各部门(作业区)、承包挂靠单位。二、安全检查内容：1、查思想：对安全生产的认识，责任心；忽视安全的思想有否克服，出了事故是否从思想上认真吸取教训。2、查领导：是否正确处理安全与生产的关系；坚持安全和生产“五同时”，对员工的安全教育执行情况，落实整改措施等。3、查制度69、：查公司制定的各项制度执行情况，有无违章作业现象。4、查员工操作：各单元操作是否按规定操作，操作原始记录是否如实记录。5、查设备：仓库、通道、安全装置、消防器材等安全状况是否良好，员工劳保用品穿戴、保管是否良好，消防通道是否畅通。三、安全检查形式：1、部门联合安全检查，由公司安全部、工程部、环境部等职能部门联合对租户进行安全检查，并要求租户安排相关人员配合检查，对检查出来的问题立即与其沟通，并协商整改方法和整改期限，店铺检查后，及时发放整改通知单，各部门对整改情况进行跟踪。2、部门专项检查，由部门各专业人员负责组织检查，检查出的不安全隐患提交责任班组整改。3、班组级安全检查，由领班负责，各班组70、按照要求对机房设施设备等定期检查，检查情况记录在案。4、季节性检查，应针对不同季节有针对的进行检查，由安全不负责组织检查，检查出的不安全隐患提交责任部门整改，并做好相应的应急预案演习。5、经常性检查：各级管理人员和员工都必须结合自己的职责，树立主人翁意识，对平常工作中发现的问题及时指出并将信息传达给相关部门。四、隐患整改：1、事故隐患原则上由隐患所在部门负责整改，做到“三定”即：定措施、定责任人、定完成期限。2、在隐患整改中做到：班组能整改的不推公司，今天能整改的不推到明天整改。如该部门受条件限制，不能进行整改时，经部门负责人签署意见后转交有关部门协助整改。3、事故隐患整改率，要求达到100。71、4、租户隐患整改应每月更进，并做好检查记录和检查汇总工作。若租户长期不配合整改，应与营运部等相关部门及时沟通，对租户整改加大监管力度。五、检查考核：1、对于各类事故隐患,有条件整改而不按要求进行整改的,由安全部下达整改、违章奖惩单，强行限期整改。2、对事故隐患所在部门或负责整改部门，接到安全部下达的整改、违章奖惩单后，不按质、按量、按时完成整改计划的，应按违章处理，予以通报批评并给予经济处罚，对造成事故者要严肃追究其责任。3、对事故隐患的登记、整改和制定防护措施，应由相关部门组织进行定期检查。4、事故隐患管理考核与公司安全生产责任制和其他各类安全评比考核标准相挂钩。六、附则：1、本制度自发布之72、日起执行。第九节 能源管理制度1 范围本标准规定公司能源管理的组织机构，用电、用水、用油及能源计量等方面的管理要求，适用于车间、办公室等各部门。 2 总则2.1为加强能源管理，降低物耗，杜绝浪费现象，提高能源利用率，根据国家能源工作方针政策和能源管理标准，结合本公司生产和物资消耗实际情况，特制定本制度。3能源管理组织机构3.1能源管理涉及到公司生产全过程，它是一项高度综合的管理工程，必须建立一个完善的管理体系，方能搞好这项工作。3.2能源管理实行公司、队部、班组三级管理体制。公司设能源管理领导小组及其管理机构，队部设置能源管理小组；班组设立能源管理员，这样形成全公司性能源管理网络。3.3公司能73、源领导小组由公司经理任组长，各有关办公室及各耗能主要单位负责人为组员，管理为职能部门，负责办理日常事务，各基层能源管理小组由队长任组长，有关技术员和有经验的工人参加，各班组应配备一名能源管理员。4 用电管理制度4.1电工班必须努力确保全公司的电力正常供应，并督促与检查各基层队及其各班组经济合理用电。4.2生产处应对公司生产合理调度，对一些重大耗电设备，应尽量使其集中生产，并严格控制开动班次，尽量提高负载率，降低其单位电耗。4.3为节约电能，车间作业区严禁使用白帜灯，逐步改用高效节能灯具。4.4严格控制电加热器（电炉）的发放、使用。凡生产必须用电加热器（电炉），由使用部门提出申请，分管领导批准。74、 4.5各用电部门应努力开动脑筋，提出节电新建议，并积极配合能源课搞好节电工作。4.6有关部门再采购用能设备是考虑节能方案，禁止大马拉小车、设备空转等现象。如有发现严厉处罚。5 用水管理制度 5.1严格执行上级部门关于节约用水的有关政策、规定。5.2全公司职工积极参加节约用水活动，增强节约用水自觉性。5.3维修队对公司自来水管道、水笼头进行定期检查维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。5.4全公司各单位应全面做好节水工作，发现管道、水笼头有损坏漏水的， 应及时通知能源课进行维修。6 能源计量检测的管理6.1商场内的水、电的二级计量由抄表班负责抄表、汇总并呈上级有关部门。6.2公司内部的水、电计量由管理75、办负责抄表、 汇总。7 能源管理规定及责任范围为了进一步调动职工的节能积极性，推动节能工作深入开展，使有限的能源发挥更大的经济效益。根据中华人民共和国节约能源法。杜绝能源的跑、冒、滴、漏和私自用电现象，节约能源、降低成本、增加效益，安全合理的利用水、电资源，保证工厂的生产、生活的使用。特作如下规定： 7.1各单位和每位员工严禁使用生活电炉。7.2各单位和每位员工严禁私拉、乱接及表外窃电。7.3杜绝长明灯、长流水现象。做到人走灯灭，人去水停。7.4照明灯、水龙头按谁使用谁负责的原则管理。第十节 仪器仪表使用管理制度1. 物业公司必须对所项目交接时所移交的所有仪器仪表进行检查及统计，制定统计表清单76、。2. 所有新购买的仪器仪表，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证，并按照相应仪器仪表使用规定定期送专业机构检验，出具检验结果，并有效标识。3. 遵守周期检查制度，日常使用的仪器仪表应按照相应仪器仪表使用规定，定期由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结果，并粘贴有效日期标识。4. 对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料，确保仪器仪表的精确有效。5. 受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或予以报废处理，并予以记录存档。6. 列入国家强检目录与安全防护检测等工具，需按规定送检；需77、周期检定的非强检类工具可按使用频次或重要型自行检定或送检；结构简单、要求精度不高、无追溯基准等工具，可自行校准。7. 工程部内部使用的仪器仪表必须实行申领制度，日常维护保养做好相应记录。8. 建立计量仪器、仪表管理台帐，设专人负责管理；各类计量仪表使用正常、无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象9. 班组仪器仪表管理的任务如下：(1) 仪器仪表的领用与建帐，妥善管理仪器仪表。(2) 做好精密仪器仪表的管理工作，合理使用仪器仪表，保证仪器仪表正常工作和数据的可靠、准确。(3) 搞好仪器仪表的维护保养工作，做好维护、存放、检验鉴定工作。(4) 保管好技术资料(包括合格证)。10. 正78、确使用仪器仪表：(1) 注意仪器仪表的工作环境和工作条件。一般的仪器仪表都有工作条件的规定，如工作环境温度、湿度等，必须严格遵守。使用前先检查合格证，无合格证的仪器仪表不应投入使用。正常情况下，仪器工作处要通风，没有强磁场，无腐蚀物和强烈震动，注意防尘。(2) 在技术规范允许尺度内使用仪器仪表，按规定范围使用。要保证仪器仪表都不带病工作，不以粗代精，不超负载使用。一般的仪器仪表都经过调整校正，部分结构还进行了密封，未经许可不能拆卸分解仪器仪表。使用时对操纵和控制手柄、形状、按钮要用力得当。(3) 注意仪器仪表的操作规程。使用前应检查电源和其它动力源是否匹配、接触或密封良好，各外设附件是否配置得79、当，准备就绪方可正式启用。 11. 仪器仪表的报废和利用。仪器仪表确因使用年限长久，性能低劣、事故造成严重损坏等而无法修复，可以提出报废申请，填写报废申请单，报领导审批，审批通过后正式报废，报废后的仪器由主管部门统一处理。12. 物业公司必须对所项目交接时所移交的所有仪器仪表进行检查及统计，制定统计表清单。13. 所有新购买的仪器仪表，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证。14. 对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料，确保仪器仪表的精确有效。15. 工程部内部使用的仪器仪表必须实行申领制度，日常维护保养做好相应记录。1680、. 班组仪器仪表管理的任务如下：(5) 仪器仪表的领用与建帐，妥善管理仪器仪表。(6) 做好精密仪器仪表的管理工作，合理使用仪器仪表，保证仪器仪表正常工作和数据的可靠、准确。(7) 搞好仪器仪表的维护保养工作，做好维护、存放、检验鉴定工作。(8) 保管好技术资料(包括合格证)。17. 正确使用仪器仪表：(4) 注意仪器仪表的工作环境和工作条件。一般的仪器仪表都有工作条件的规定，如工作环境温度、湿度等，必须严格遵守。使用前先检查合格证，无合格证的仪器仪表不应投入使用。正常情况下，仪器工作处要通风，没有强磁场，无腐蚀物和强烈震动，注意防尘。(5) 在技术规范允许尺度内使用仪器仪表，按规定范围使用。81、要保证仪器仪表都不带病工作，不以粗代精，不超负载使用。一般的仪器仪表都经过调整校正，部分结构还进行了密封，未经许可不能拆卸分解仪器仪表。使用时对操纵和控制手柄、形状、按钮要用力得当。(6) 注意仪器仪表的操作规程。使用前应检查电源和其它动力源是否匹配、接触或密封良好，各外设附件是否配置得当，准备就绪方可正式启用。 18. 仪器仪表的报废和利用。仪器仪表确因使用年限长久，性能低劣、事故造成严重损坏等而无法修复，可以提出报废申请，填写报废申请单，报领导审批，审批通过后正式报废，报废后的仪器由主管部门统一处理。第十一节 外来人员来访制度一、 未经允许,任何外来人员不得进入设备机房。二、 处单位人员进82、入购物中心设备机房参观，须办理相关手续，经物业公司总经理批准后方可参观。公司内部人员须填写内部申请单，经工程部经理批准后方可参观。三、 参观前须预约，并提交申请，填报设备机房参观申请表，经物业公司批准后，根据公司的实际情况安排。申请需说明参观目的、参观人数、参观部位、参观内容等。四、 参观过程须遵守物业公司有关规定，由物业公司工程部指定的专人陪同，佩戴参观牌，按照指定的参观路线进行。参观前，陪同人员须向参观人员说明注意事项，并填写外来人员登记表，方可进入。五、 参观中未经陪同人员同意，不准拍照。第十二节 档案管理制度1. 新项目验收时，物业公司须向地产公司收集完整的图纸资料，整理并予以归档，否83、则不应通过验收。2. 在新项目的工程验收后1年之内档案、图纸、资料应建立相关台账，由物业管理公司工程主管负责监督保管，项目负责人为第一责任人。3. 有关物业管理公司工程的验收档案、图纸、租户资料、管理制度、合约及附件设备设施及保养制度、员工人事资料等档案要求集中存档，制作电子目录，并向公司备份设置管理权限，涉及重大工程变更时需及时更新。文件柜要求上锁，未经主管许可，他人不得动用。4. 物业管理公司档案资料必须按公司规定要求存档，做到存档文件清单及编号目录齐全。5. 物业管理公司档案日常需经常使用部分应复印备份，原件存放在档案中不得随意使用。6. 因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经主管84、书面确认，并有相应登记，如有违反的，作泄密处理。7. 物业管理公司物业管理处文件柜备用钥匙由主管保管，主管及秘书因需告假时，经指定的授权人士，方可代为执行以上事务。8. 相关工程管理档案保存时尽量使用黑碳素钢笔书写，做好防虫蛀防霉腐工作，以保持资料的长期完整。第十三节 钥匙管理制度1. 所有钥匙由部门助理统一管理，各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中，专柜钥匙由部门助理保管。2. 工程部主管配备商场各设备房钥匙一套，自行妥善保管，仅供本人使用，并承担相应责任。3. 各设备设施房的钥匙不得借给外单位人员或其他各部门人员。如遇特殊情况，必须经工程部经理同意并填写钥匙领/借用登85、记表4. 工程部人员9 l- - i% A- - r: Q6 q6 E8 j工程部人员 使用非其权限配备的钥匙，需填写钥匙领/借用登记表，使用完毕后应立即归还。5. 任何9 , A6 m9 M D( K: _任何任何 人领用钥匙后，不得私自复制或借予他人使用，否则需承担相应责任。6. , k) U/ X! H8 c/ V) b8 & w1 m1 O) / U- q钥匙遗失或损坏时，应立即向部门助理报备，上报部门领导，并采取相应措施。7. 任何人不得私自更换锁芯。如需更换，经安全部经理、工程部经理及工程部分管领导书面签字确认后方可进行。8. 工程部人员必须妥善保管好领用钥匙,熟悉各钥匙的使用范围86、,并承担相应责任，如因工作需要调离本部门或辞职的员工，须归还所有钥匙。9. 租户仓库钥匙待仓库进场交接后交由租务部，由租户部交接至租户自行保管，租用期限满后归还。10、建立严格的三角钥匙管理制度，严禁无证人员借用、使用三角钥匙。第十四节 工具管理制度1. 工程部工具年度采购计划的制定 (1) 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织各分专业组长(负责人)共同制定下一年度工程部工具年度采购计划并上报公司审批。 (2) 工程部工具年度采购计划应包括如下内容：1) 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；2) 预计费用； 3) 购买时间； 4) 用途。2. 物业公司工程部仓管员对所领用工具记录在87、工具领用登记表内。工程部工具分成两类：(1) 个人使用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管。(2) 各专业公用工具。各专业公用工具由组长(负责人)领用并负责保管。3. 工具领用程序(1) 个人使用工具和分部门公用工具(便携带的)由组长统一填写领料单。(2) 经工程部主管批准后，由组长到仓库领取并负责暂时保管。组长必须将所领工具名称、规格、数量、用途登记在组长保管工具登记表内，并由工程主管签名确认。 4. 个人使用工具管理 (1) 物业公司仓管员应对员工所领工具簿记在工具领用登记表内，每月对个人工具进行清点。工程部员工正式上岗时，由员工填写领料单经机电主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具88、。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。(2) 个人使用工具使用注意事项1) 不准乱打乱撬； 2) 用力应适度； 3) 测量不同的参数时注意正确换档(万用表)； 4) 注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等)； 5) 用后擦拭干净工具。 (3) 工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 (4) 工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，应由员工赔偿；如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在仓管员处以旧换新，并履行报损手续。(5) 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。(6) 工程部主管每月18号检查89、每半年由物管装修工程部仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部行政助理负责报废处理。 (7) 对于换下来的个人使用工具每半年由物业部仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报废处理。5. 专业班组公用工具管理(1) 各专业班组员工借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在班组长处借用；工程部以外的部门借用公用工具须经工程部主管批准后方可借用。组长必须将借用工具登记在工具借用登记表上。 (2) 专业组公用工具使用注意事项： 1) 便携式(小件的)公用工具使用注意事项按第4条2款；2) 大90、型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养：a) 对各转动部位加注润滑油； b) 调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；c) 检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；d) 检查记动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；e) 检查或整修接线头；f) 调整机械间隙至合理位置； g) 清洁外表，必要时涂上防锈油；h) 拧紧所有紧固螺栓。i) 公用工具中的计算器具应定期送检，检验后合格的方可使用；(3) 专业组公用工具属公司财产，统一管理，建立借用登记制度，原则上不允许非工作原因离开管理范围。(4) 专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔91、偿。专业组公用工具如属正常使用损坏，对于小型的(500元以下)经机电处主管确认，主管经理批准后即可以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由组长填写报废工具登记表经机电处主管批准后上报公司审批。(5) 专业班组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由工程部主管会同物管公司仓管员共同对组长所管公用工具盘点，发现缺少或人为损坏的则将追究组长的责任。第十五节 培训制度1.物业工程部每年必须制定年度培训计划，根据实际需要有针对性的进行计划的制定；2.每月根据年度计划进行培训，做好每月培训记录及总结；3.每月根据实际发生的情况及实际案例进行追加培训，使培训真正达到实处；4.工程专业技能进行实地操作培训，相互取长92、补短，使所有工程维修人员专业技能得到共同的提高，从而更好的服务与租户；5.每天进行工作安排前进行安全培训，提高员工安全意识，防范安全事故。第十六节 工程人员行为礼仪制度1. 礼仪要求：(1) 着装干净整洁，佩带工号牌，工具齐全；(2) 维修及时，礼貌待人。(3) 操作标准：2. 接单后，迅速检查工具箱，整理仪容仪表，一般维修20分钟、突发事件15分钟，在规定时间内赶到现场。若特殊原因无法到达，需告知客户服务中心，另行商榷时间；(1) 工具箱干净、无破损，提拿方便自如、无噪音。维修物品装备齐全，整齐有序；(2) 进行户内维修时应面带微笑与住户沟通，目视对方。不得打听租户隐私，禁止收取其他钱物（维93、修费用在收取后当天必须给租户开具相应票据），不得泄露公司任何机密；(3) 入户维修需尊重租户的选择，不能应租户临时调整维修时间而对租户失礼；(4) 维修人员必须保证维修效率和质量，给租户创造舒适、方便、宁静、安全的商业环境，优质的维修效果是服务礼仪的具体表现。第十七节 二装店铺验收标准制度1. 空调：(1) 空调水管的安装应符合冶金部颁发的室内卫生工程施工及验收规范、给排水管道工程施工验收规范以及有关部或国家标准规范的要求。(2) 冷冻水管须进行冲洗，至管道内无杂物，管道须试压，试验压力为1.2MP，须保持15分钟，降压小于0.02MP且无渗漏后，泄压至0.8MP保压2小时，经我部工程人员验收94、确认后才能接入大厦主系统管网。(3) 冷冻水管、风管的支架安装要规范，不能随意固定或搭接在消防管道、空调冷冻主管、电线槽、电缆桥架等物上。(4) 冷冻水管、风管保温要结实、无破损且无杂物及异味。(5) 风机盘管风速、噪音需达到规范要求（不超过40分贝）。(6) 风机盘管与风管、回风室及风口的连接处应严密，防止漏风，并妥善做好保温工作；(7) 冷凝水接水盘干净无杂物，且冷凝排水管要有足够坡度并保持顺畅。(8) 手动阀门及电动阀门动作灵活。(9) 风管与风口处要紧密机械连接。不可用胶水或其他代替密封。(10)要做有组织回风。(11)所有电气连接严格按规范要求施工。2. 电气：(1) 租户内配电箱总95、开关容量应小于大厦强电间内对应分开关一个等级。单相用电负荷超过30A电流，应采用三相五线制供电。(2) 租户内三相负载电流要基本平衡。(3) 配电箱箱体开孔与导管管径适配，配电箱进线处要做护口，配电箱与线槽装有电器的开启门门和框架的接地端子间应用裸编织的线连接且有标识。(4) 配电箱内回路编号齐全、标识正确与电器连接时端部绞紧、搪锡或闭口线耳压接，配线整齐，无绞接现象，导线连接紧密，不伤芯线，不断股螺丝垫圈下两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全，箱内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路漏税电保护装置，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1IS，箱内分别96、设置零线（N）和保护线（PE线）汇流排，零线和保护地线经汇流排配出。(5) 吊顶内的线管固定在专用吊杆上，吊杆安装距离符合规范，管路外壳应有可靠接地，严禁绑扎空调及消防管道上，线管要做到整齐，尽量避免线管之间交叉，天花内金属软管布置长度不得超过0.8米，且两端套有护口，接地可靠。(6) 租区内回路一律使用三相五线制或单相三线制回路供电。(7) 配电箱内每个回路必须单独控制，一个回路控制灯数不宜超过10盏，插座不宜超过6 个。(8) 线盒内（包括插座内）线管管口必须做护口，接线盒应有可靠接地及盒内保持清洁干净，三孔插座必须是左零右火、上地，二孔插座必须是左零右火。(9) 单元内要求使用阻燃电线，97、各相线、零线、地线的颜色不得使用同一种颜色，必须符合国家规定线色，即保护地线（PE线）应是黄绿相间色，零线用淡蓝色，相线用：A相黄色、B相绿色、C相红色。(10)所有灯具插座必须有专用保护接地线，并应用专用接地螺栓，花灯吊杆圆钢直径应不小于灯具挂销直径，且不小于6mm，大型花灯的固定及悬吊装置应按灯具重量的2倍，做过截试验。(11)天花上石英灯的变压器，不得在天花上随意摆放，须做好防火隔热处理，石英灯头与电源线连接处必须采用瓷接线柱连接方式，防止过热产生意外。(12)c大厦租户用电电缆线至强电间、弱电间要预留8米长度以便驳接。(13)金属电缆桥架其支架和引出的金属电缆导管必须接地（PE），接地98、电阻数值大于0.5兆欧，且必须符合下列规定，金属电缆桥架及其支架全长就不少于2处接地（PE）干线连接，非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线且接地线最小允许截面积不小于4mm2，镀锌电缆桥架间连接的两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有防松螺帽，或防松垫圈的连接固定螺栓。(14)电桥架转达弯处半径不小于桥架内电缆最小允许弯半径。(15)不间断电源的整流装置、逆变装置和静态开关装置的规格、型号必须符合设计要求，内部结线连接正确，紧固件齐全，可靠不松动，焊接连接无脱落现象，不间断电源输出端的中性线(N极)必须与接地装置直接引来的接地干线相连接做重复接地。(16)非餐饮、娱乐、美容店铺须按要求99、装BA控制器，且均由租户自备（或由物业公司工程部介绍，由租户自费购买），BA控制箱在安装时须在其内预留DN20镀锌钢管至天花上，为BA控制穿线缆用。餐饮、娱乐、美容类租户须用时间继电器控制店面内3米范围的照明及灯箱。(17)本工程强、弱电线路均采用镀锌钢管保护，本大厦禁止使用PVC管做保护。(18)配电箱门内侧标贴电气结线图。3. 给排水：(1) 给排水管材、管件的质量必须符合国家标准要求，排水管应采用硬质聚氯乙烯排水管材、件。(2) 施工前需检查原有的管道是否畅通，然后再进行施工，施工后再检查管道是否畅通。隐蔽的给水管道应经通水检查，新装的给水管道必须按有关规定进行加压试验，应无渗漏，检查合100、格后方可进入下道工序施工。(3) 排水管道应在施工前对原有管道临时封口，避免杂物进入管道。(4) 管外径在25mm以下给水管的安装，管道在转角、水表、水龙头或角阀及管道终端的100mm处应设管卡，管卡安装必须牢固。管道采用螺纹连接在其连接处应有外露螺纹，安装完毕应及时用管卡固定，管材与管件或阀门之间不得有松动。(5) 安装的各种阀门位置应符合设计要求，便于使用及维修。(6) 所有接头、阀门与管道连接处应严密，不得有渗漏现象，排污管道坡度应符合要求。(7) 给水管、排污管、废水管、雨水管接驳时必须与相应的主管相接连通，各种管道不得改变管道的原有性质。(8) 管道排列应符合设计要求，管道安装应固定101、牢固，无松动，龙头、阀门安装平整，开启灵活，出水畅通，水表运转正常。采用目测和手感的方法验收。(9) 管道与器具、管道与管道连接处均应无渗漏。采用通水的方法，目测和手感的方法检查有无渗漏。(10)水管安装不得靠近电源，水管与燃气管的间距应不小于50mm，用钢卷尺检查。(11)所有给排水管道须进行试水试压，试验压力为工作压力的1.5倍，保压15分钟。无渗漏后，卸压至工作压力，保压2小时，经我司验收确认后才能申请接入大厦管网。4. 装修：(1) 天花上的装饰必须使用A级以上材料,严禁使用木质材料装饰。(2) 少量的易燃装饰材料必须经过防火处理且有涂刷记录。(3) 所有的装饰涂料、油漆等都必须是环保102、材料并提供相关资料证明。(4) 天花封板前必须经我部工程人员隐蔽验收合格后才能进行封板。(5) 天花不吊顶只做油漆喷涂时，必须做好区域内烟感器、消防喷淋头、公共阀门等的保护措施。(6) 所有的装修必须严格按照已审核图纸及说明完成。(7) 上人吊顶龙骨必须有足够的机械强度，主龙骨吊件间隔小于1.2m，主龙骨与主龙骨间距为1m，付龙骨间距在40cm以内。(8) 上人检修口为统一尺寸600mm600mm，周边必须有龙骨圈定牢固。(9) 所有店面玻璃拉手、招牌等安装不应阻挡消防卷帘的正常运作。(10)店面玻璃收缝统一使用银灰色玻璃胶填充，玻璃与玻璃之间收缝使用透明玻璃胶填充，工艺要求细腻、顺畅、均匀、103、连续、干净整洁。(11)厨房、卫生间等所有涉及给排水部分的地面以及墙身1米下、淋浴间墙身2 米以下必须做防水渗漏措施，待防水层干透后，由物业工程部确认闭水试验48小时，验收合格方可进行下一道工序。(12)防水材料应采用国标产品柔性材料。5. 其他：(1) 装修结束后需修复公共区域损坏的地方，如（墙壁、地面、天花及门）。若未修复我司将安排其他装修公司修缮，而修缮费用在装修押金中扣除。(2) 竣工验收需提供装饰平面图、电气系统图（用A3纸）、材料合格证、消防合格证、防火涂料记录、环保合格证。(3) 所有装饰材料及设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称，规格、型号、厂名、厂址104、等。禁止使用非标或淘汰的装饰材料和设备。(4) 消防疏散通道门上方，必须安装安全出口指示灯，消防卷帘控制箱下面预留检修口450mm450mm。(5) 管材、电线、电缆、电气设备、灯具、插座、开关、须向物业公司工程部提供产品合格证书备案。(6) 防火涂料、环保涂料需提供合格证给我部备案。第十八节 装修巡查制度一 巡查内容1) 装修队必须讲审批过的装修施工许可证贴于房间外门上，以便管理人员核实信息。2) 巡场人员应按装修许可证内容核实施工范围，对超出施工申报范围的，及时要求补办手续。3) 督促装修人员按章操作，不损坏租户/业主的利益，不得违反装修管理规定。4) 发现违章装修，立即制止，并按违章管理105、出发细则进行处理。5) 日常巡查原则上每天上午、下午及夜间各巡查一次 二 巡查记录1) 对巡查中发现无明确定的新情况，应详细记录，及时向主管汇报，征求主管意见。2) 施工单位超出申报范围，工程人员应及时记录，并督促租户办理增报手续3) 租户因故不能前来时，超出申报范围不属违章的，可委托装修负责人代办增报手续，确保验收时申报范围与实际相符。4) 工程人员发现施工单位未经允许在公共区域堆放装修材料或装修垃圾，按租户装修手册内的处罚细则执行处罚。5) 空置房间内水电控制阀门应处于关闭状态，开关插座处于断电状态第十九节 建筑物外立面及屋面管理制度1. 每月安排员工检查一次大楼四周外墙及屋顶，确保所有部106、位安全可靠。2. 检查外立面干挂石材是否有松动，结构胶变色开裂等危险信号，一旦发现危险立即安排人员登记并立即排除险情，确保人身安全。3. 检查外墙玻璃是否有破裂、脱胶、变色等问题，一旦发生以上险情立即通知外墙施工单位进行临时拆除或防护，确保大楼的安全。4. 检查外墙铝板或塑铝板有无脱胶及变形，是否有漏水可能，有无安全隐患，确保安全使用。5. 外墙接合物（如装饰物、栋号标示等）是否牢靠，有无破损、坠落风险。外墙窗户应定期检测，反复开启灵活，密封条件良好，固定件牢靠。6. 检查水泥墙体，仔细观察墙面有无起壳，是否存在大面积空鼓，如有空鼓必须立即安排解决，防止发生伤人事故。7. 检查墙体、天花、屋面107、是否有裂缝，如有细微单条裂缝就必须观察下雨是否有渗漏现象发生。如有贯穿性裂缝就必须查找原因，对沉降点进行检测，如有必要可请房地产安全鉴定部门进行安全鉴定。8. 商场玻璃应采用钢化玻璃，结构设置应通透、协调，玻璃雨棚用材应采用不低于10+10 毫米钢化夹胶玻璃，并定期清理检测。9. 营业区域内大理石应有备货，发生损坏时能及时更换。10. 对所有发生的外墙险情必须立即通知安全部做好现场的临时围栏，防止行人误入此区域发生意外。同时通知客户服务中心做好现场的温馨提醒牌，取保没有安全事故发生；对所有安全隐患必须上报公司领导，并在立即安排处理解决，防止事态的进一步扩大，酿成安全事故。11. 对所有外墙的检108、查必须做好安全检查记录并存档；每十年进行1次安全鉴定，应委托具有 检测与设计能力的单位承担。12. 幕墙的日常维护、检修应委托专门从事建筑幕墙维护的单位进行，并签订相应合同，明确具体的维护和检修内容、方式以及双方的权利义务；从事幕墙维护的人员须接受过专业技术培训。13. 针对幕墙脱落等突发事件制定应急处理预案，并定期演习。14. 建筑物每年实行一次外墙清洗，确保建筑物外观完好、整洁。15. 外墙没有随意安装支架、广告及其它物品情况。 16. 保证屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检1次，每年开春后、雨季来临前、第1次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面排水与地面雨水井情况的检查并记录统计，如有异109、常，及时进行疏通维修。17. 建立相关维护、检修及安全性鉴定档案。第二十节 供配电设备（设施）运行管理制度1. 配电房管理程序(1) 配电房内机电设备由高配人员实行24小时值班制。高压配电房、低压配电房每两小时巡检一次并记录。配电间、配电箱（柜）门始终处于关闭状态。(2) 高配当班人员负责配电设备的巡查，操作并认真抄填高配运行记录表和变电所巡查记录表，建立每月进行用电系统分析制度并形成总结报告。(3) 配电房高压设备操作规程、用电操作管理规程、突发停电事故处理预案、配电装置安全操作注意事项；根据地方电气运行管理规程要求制定清扫检修高低压设备制度、停电操作票制度；建立各机房、电竖井定期检查巡视制110、度。(4) 建立值班制度、巡视检查制度、外来人员登记制度、值班工作流程；值班人员须持证上岗，实行岗位责任制；根据高低压配电房需要设置完好的系统图及模拟操作盘。(5) 公共区域的管井门、箱柜门始终处于关闭、上锁状态并配有楼层区域标识、警示标识；箱检查内容包括强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好巡视记录。(6) 配电房严格执行供配电管理制度。1) 交接班制度；2) 安全用电管理规程；3) 外来人许可和登记制度；4) 巡回检查制度；5) 缺陷管理制度。(7) 购物中心所有配电设备、设施，由电气维修人员进行维修，非电气维修人员严禁111、对配电设备、设施进行操作和维修。(8) 制定临时用电的管理规定并严格执行，每日对电量波动运行实时监测，建立每月进行用电系统分析制度并形成总结报告。(9) 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡，标明名称、编号、主要技术参数，贴于或悬挂于设备上。(10) 设备设施经过大、中修或配件更换后，应于台帐中记录，便于后期跟进、查阅。当发生设备新增、改造等施工后，在1 个月内更新设备台帐。(11) 地面铺绝缘垫，绝缘垫周边应标注警示线，绝缘保护用品摆放有序，定期检查，避免老化、粘连等。2. 高配值班工作程序(1) 交接班要求1) 认真听取交班人员的值班和设备运行报告；2) 查看上一班的高配运行记录表、配112、电房巡查记录表和配电交接班记录；3) 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在配电交接班记录上签名；(2) 有下列情况之一不准交接班1) 上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，高配间不清洁的；2) 接班人未到岗，交班人不准下班；3) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；4) 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；5) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。(3) 每班必须清洁值班室，配电间环境，室内湿度控制在70%以下。(4) 每两小时对配电间设备进行一次巡视，并将结果记录于配电间设备巡查记录表中，与下列情况应增加巡查次数1) 设备超负荷；2) 设备有异常；3)113、 双电源其中一路停电；4) 重大活动；5) 恶劣天气。(5) 每两小时抄取配电房设备运行数据（电流、电压、功率因数、变压器温度等）于高配运行记录表中，同时检查运行情况。6) 供配电设备发生异常及时报告设备领班，并配合维修人员排除异常。7) 按设备检查设备保养表要求进行维修保养，并将结果记录于设备保养记录表。8) 配电间严禁吸烟和带入食品。9) 不得擅自更改配电间设备的路线和器材，若需要更改须经工程部经理批准方可实施。3. 安全操作工作规程(1) 高配值班工应严格按操作规程操作供配电设备、保证设备正常运行和人生安全。(2) 进行供配电柜检修时，应填写工作票经工作负责人或工程部经理批准后方可进行。114、(3) 全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂：“有人工作，禁止合闸”的指示牌。(4) 严禁带电作业，紧急情况需带电作业时，应按电业安全工作规程，应由监护人和足够的照明、空间，并穿戴好安全用具、工作帽、工作衣，确认安全才可进行。(5) 自动空气开关跳闸，应查明原因在进行恢复，必要时允许试送电一次。(6) 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。(7) 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。(8) 操作高压开关按有关安全工作规程进行，严格执行工作票、操作票制度。(9) 发生停电事故后，15秒内启动发电机（特殊原因不超过5分钟），恢复送电后发电机自行停机 第二十一节 柴油发电机运行管理制度115、1. 巡查监控(1) 柴油发电机的运行时当值工程人员应密切监视，每隔2小时进行一次巡查并记录，巡查部位包括：柴油发电机,冷却水箱，排烟系统，回风系统，控制柜（箱），储油箱，蓄电池，消音系统。每月应使柴油发电机试运行15分钟。(2) 巡查监控内容1) 机身及周围地面，做到无灰尘，无杂物； 2) 有无异常声响或大的振动；有无异常气味；3) 排烟颜色是否正常（空气流阻指示器，色标应为绿色）；4) 机油压力，冷却水温是否正常；5) 信号灯以及各开关状态处于正常备用状态；6) 试运行时，电压输出应为：380 伏5%，频率：50 赫兹，水温70 摄氏度-95 摄氏度；7) 检查蓄电池状况（温度不能超过45116、，可用红外线温度计）；检查蓄电池的浮充电压、电流值（可用万用表量电池的两级，浮充电压在26正负1V之间，浮充电流为1-2A），检查各单体蓄电池液比重及液位，液位在极板面上15mm左右；8) 消音效果是否理想；9) 通风是否顺畅；10) 紧固件是否有松动现象；11) 检查燃油系统的各邮箱油位（机油至标线位置），检查燃油系统各管道及接头，确保其连接良好，无渗漏;12) 检查冷却水水箱水位（冷却液是否在水箱盖以下8cm左右）,检查冷却水系统的各管道及接头，确保其连接良好，无渗漏。(3) 对于巡查中发现的不正常情况，当值工作人员及时采取措施予以解决；处理不了的问题，应即使详细地汇报给工程主管，请求支援117、解决。2. 柴油发电机异常情况的处置(1) 柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，当值工程人员需沉着、冷静、迅速果断的采取措施：1) 切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停下来，可以关断油泵进有管阀门；2) 柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。(2) 柴油发电房发生水浸时的处置：1) 视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；2) 堵住漏水源；3) 如果漏水较大，应立即通知工程主管领导，同时尽力阻滞进水；4) 漏水源堵住后，应立即排水；5) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如果用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换118、相关管线等；6) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。3. 当值工程人员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。4. 对于柴油发电机，当值工程人员应根据其负荷的变化及该设备额定功率，及时调整。5. 柴油发电机机房管理(1) 非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经工程主管领导同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。(2) 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，门上有“严禁烟火”标119、志。(3) 保持机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。(4) 机房应当通风良好、光线足够、门开启灵活。(5) 机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值人员保管。6. 交班要求（如发电机正在运行）(1) 交班人员应准时接班。(2) 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看柴油发电机运行记录，检查工物品是否齐全，确认无误后在柴油发电机运行记录表上签名。7. 当值工程人员应将柴油发电机的运行与巡查情况规范、详细、清晰的记录在柴油发电机运行记录内，并将记录整理成册交由工程部存档，保存期为两年。8发电机房储油间采用防爆型开关、灯具。第二十二节 xx120、城购物中心临时用电管理制度1. 在租户进行装修工程或对楼宇进行修缮时使用的施工动设备和电动工具的用电量，必须限度在不影响管理区域正常运作和在供电负荷量允许范围内。2. 临时用电必须符合消防和安全用电要求。3. 租户在进行装修时使用大功率电器，必须在装修申请时予以注明，同时物业公司要派专业人员对其用电器具进行检查核实。4. 凡进入物业公司管理区域内进行施工单位和个人使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在物业公司专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。5. 进入物业公司管121、理区域的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在物业公司规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响其他租户的正常营业。6. 工程部专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即上报管理部门，责令立即停工，必要时还将进行处罚。7、本规定与装修申报流程同时执行，互为补充。第二十三节 高压配电中心管理制度一、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人莫入”的告示牌二、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导，并做好来访记122、录三、机房钥匙统一放置在高配中心，由高配值班人员保管，任何员工不得随意配制机房钥匙四、供电局突然到场检查或抽查相应的机房时，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知相关人员五、机房门应保持常关闭状态，进出机房随手关门，机房门口应设置不低于60CM的防鼠板六、机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆或与管理无关的物品七、高配及变电所每两小时巡检一次并记录八、机房温度应保证在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以九、机房设备应保持干净整洁，设备表面无灰尘、油污及锈迹十、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、会客、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为十一、123、高配中心电话，为值班专用电话，应时刻保证待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话十二、每班值班员必须做好运行记录，并做好交接班工作十三、高低压配电应急保养应严格按“四措”停电、验电、装设地线、悬挂标识和装设遮拦；“六制”工作票制度、工作交底制度、工作许可制度、工作间断和工作转移制度、工作终结和送电制度执行第二十四节 高压配电中心巡查制度一、巡回检查制度是及时发现设备缺陷，掌握设备技术状况，及时排除隐患，确保安全运行的一项重要制度，巡回检查，应按规定的路线和运行规程的检查项目逐项检查二、巡回检查内容按现场运行规程及“设备巡视点检项目”要求进行认真、细致检查，做到勤看、勤嗅、勤分析比较。发现缺陷应124、及时进行分析，提出处理检查方案，在力所能及范围内消除缺陷，并及时汇报和记入值班日志本上三、值班人员正常的巡回检查，除交接班检查外，每隔两小时巡查一次四、如遇有下列情况时，应对设备进行特殊巡视：1、有重大缺陷的设备2、新安装和检修后投入运行的设备3、采取特殊运行方式时4、雷雨、台风、大雪、高温、冰冻等恶劣天气五、每次巡回检查时发现的问题，应在运行日记上做好记录，重大缺陷应立即报告工程部经理和电气负责人，所有缺陷均记入值班日志内，并进行运行分析六、单独巡视时，不准攀登电气设备，不准触动开关操作手柄七、巡回检查时应思想集中，严肃认真。应采用看、听、摸、嗅比较和分析的方法，判定设备情况，认真做好记录八125、巡视配电装置，进出变配电室时必须随手关门，严防小动物事故的发生第二十五节 操作票制度一、操作票流程1、倒闸操作必须根据值班负责人或部门负责人的命令执行2、电气倒闸操作须由熟悉现场设备，熟悉运行方式和有关规章制度，并经考试合格的人员担任，有权担任倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经部门负责人批准并书面现场公布3、倒闸操作必须由两人执行，其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事4、倒闸操作必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一的调度术语。5、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸的基本操作步骤为5.1 受令、审令126、5.2填票、审票5.3 操作准备5.4 模拟演习5.5 执行操作5.6 复查5.7汇报记录6、每张操作票只能填写一个操作任务，所谓“一个操作任务”具体含义如下：6.1 将一种电气运行方式改变为另一种运行方式6.2 将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变到另一种状态6.3 同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线6.4 属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作，如一台主变和所供电的全部出线间隔设备由一种状态改变为另一种状态7、操作票由当班执行操作的人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票，填票人和审票人应对操作票的正确性负责。8、自设安127、全措施的装、拆，要填写操作票9、下列情况可以不用操作票操作9.1 事故处理9.2 单一操作，仅拉、合一台开关，退、投一块压板9.3 为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故10、操作票保存一年11、评价与考核11.1 每值应对上一值已执行的操作票进行评价，值班负责人和部门主管每月进行一次评价，计算合格率，并纳入考核11.2 操作票有下列情况之一者为不合格11.2.1 按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作）11.2.2 操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备，开关等编号，以及拉、合、投退等重要词句写错者 操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的要求，应经审查签名的手续不完全11.2128、.4 执行不认真，不按规定程序操作11.2.5 涂改超过三处，致使票面模糊不清者11.2.6 已执行的操作票遗失者第二十六节 入户维修服务管理制度1. 维修实施规范(1) 维修技工接到维修指令后，根据维修内容做好相关材料工具准备，15分钟或于约定时间内到场，不能到场的，须由客服呼叫中心知会租户，并另行约定时间。(2) 身着干净工服，戴干净工作手套，配带工作牌，持维修单到维修现场。(3) 问候语“您好”，我是xx城物业管理处工程维修技工，然后礼貌客气地询问是否有设备或设施需要维修，同时将维修所需时间、费用、影响范围提前告知租户，待租户肯定后方可维修。(4) 维修时，应尽量保持户内环境干净，不扩散129、波及太大范围，要举止保持严禁高声喧哗，敬谩放荡。1) 如需挪动房间设施，须经租户同意后，方可进行，挪动过程中注意轻拿轻放，不得造成损坏。2) 若无法即时维修，应与租户做好解释说明工作，并根据实际情况汇报呼叫中心或维修班长确定维修方案，若需离开，应及时告知租户去向，并协商下次维修时间。确认需返修应向租户说明，且不得再次收取维修费用。3) 若发现存在安全隐患应拒绝维修，并与租户讲明情况商讨排除安全隐患的方案。4) 维修中严禁与租户私聊与工作无关的事，不得泄露公司任何机密或打听租户隐私，禁止私下向租户收取费用。(5) 维修完毕，将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所有维修部件和周围环境擦抹干净。(6)130、 最后请用户试用，验收合格后请用户在维修单签字确认并提出服务意见，客户联交与租户。(7) 对有偿维修服务，维修应按照有偿维修项目表及收费标准收费，并在维修单上注明应收的各项费用金额。(8) 维修技工将签好的维修单工程联交给工程主管，其余交与客服部，由客服跟进后续回访事项。2. 维修礼仪、服务规范(1) 文明礼让，态度和蔼，语气亲切，表达清楚，您好，请进，请坐，请稍等，请您消消气，有话慢慢说，请慢走，请留步，谢谢，对不起，再见，让您久等了，欢迎您监督帮助。(2) 整齐干净，态度热情诚恳，行为文明大方。(3) 服务对象有意见，态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。第二十七节 131、xxx城物业管理服务承诺 联系电话：89705858序号服务承诺服务标准备注1建立24小时服务受理电话1、建立24小时值班制度，设立服务受理热线。2服务满意率2、拜访了解租户需求与意见，及时整改，满意率达95%以上，且拜访年覆盖率达到100%。3、每年至少一次租户满意度调查，提升物业服务质量，使物业服务满意率达到95%以上。4、建立并落实租户维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，回访及时率100%。5、诉（需）求受理，实行首问责任制，租户诉（需）求应尽量满足，受理完毕后进行100%回访工作。6、接到急修后，维修人员10分钟内应到达现场，无特殊情况，1小时内处理完毕，急修及时132、率达到100%，维修质量合格达到100%；接、到零修后，维修人员15分钟内应到达现场，跟进实际情况及时修理，维修受理时间不得超过24小时，维修质量合格率达到100%。7、制订消防灭火预案，每半年组织租户单位做好灭火预案演练工作并定期组织租户单位进行消防知识和灭火技能等培训。3公用配套设施完好8、保证公共设施整洁，公共配套设施及公共场所照明设施的完好率达到95%以上。9、空调运行及设备完好率达到98%，并做好巡查记录。10、电梯设备的修理维护时间需合理安排，要求技术人员每天对电梯设备进行巡查，每年对电梯设备进行保养，并做好巡查和保养记录。11、运行班组及供电维护人员每天要对设备定期进行检查，发现133、隐患及时处理，确保主设备完好率达到98%；并依据规程对供电设备定期进行预防性试验及年检。12、供水系统的设备每周定期进行检查，每年对水箱清洗、消毒两次，正常情况下应保证连续供水，需暂停供水时，应提前24小时通知租户单位及各用水部门。13、每日安排巡视检查防火安全情况，发现消防隐患及时整改，保证消防通道畅通；定期检查更换过期、失效或不符合安全要求的消防器材，灭火器完好率要达到100%；做到清洁无尘。14、消防器材、设备管理及维护保养，保持消防通道畅通，做到年大检、季抽检、月例检，并做好相关记录。4安全措施防备15、有专业的安保队伍，实行24小时值班及巡逻制度；安全监控系统24小时监控录像。16、134、保证消防设施设备完好无损，确保随时启用；消防通道通畅，并制定消防应急预案； 17、保证停车场24小时车辆进出管理。5环境卫生18、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀19、公共区域保持清洁，无纸屑、烟头等废弃物；无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；20、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁；6绿化养护21、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，绿地保持干净、整洁。7档案资料建立22、客户服务中心建立租户档案资料库，保证档案齐全，管理完善。第二十八节 交接班工作制度安全1.交接班双方必须提前1015分钟做好交接班的准备工作，正点进行交接。2.交接班的准备工作135、主要包括：交班者向接班者交待设备运行状况、方式；设备检修及变更等情况；接班者要查看设备运行记录；清点仪表、工具、钥匙；检查设备状况。3.接班时间在接班人员未到岗、人数不齐或精神状态不良（喝酒、疲倦、伤病），交班人员不得离岗，应及时报告主管，直到主管安排好人员接班，办完交接班手续后方可离岗。4.交接班时由于设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理，并及时报告主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。5.交接班时如发现设备记录与设备运行情况不符、或未如实填写，应停止交班，由交班人员说明原因，同时报告主管现场处理。6.每班交班前，交136、班者应负责打扫卫生，做到交班时室内整洁。如发现卫生未打扫应停止交班，由交班人员打扫完后再进行交班。7.交接班时，必须严肃认真，精力集中，做到交接清楚，交接记录、工作日志齐全完整，双方在交接班登记本上签字。第二十九节 值班制度1. 工程必须每天安排三名以上（含三名）工程技工进行24小时在商场内值班、巡视。处理各类公共设施设备应急维修，提供夜间租户报修的各类入户维修服务。2. 工程服务部主管需在每月月末按排好下月每天夜间值班维修人员的名单，并登记好联系电话，同时，将表张贴在维修值班室。3. 工程主管须将当月夜间维修值班表在消监控中心及物业服务中心经理处各留存一份。4. 无特殊情况，排好的值班班次不137、得擅自随意调整，若有特殊情况，须有工程主管及物业经理同意，并报人力资源管理中心后才能调整，工程主管必须及时更新维修人员夜间值班表。5. 当值维修人员必须保持通讯畅通，对讲机必须随身携带。 6. 当值人员在接到报修电话后:(1) 一般维修，须在30分钟内到达维修现场。(2) 紧急维修（例如水管爆裂、停电停水等），须在15分钟内到达维修现场。7. 要求当值维修人员在值班，不得随意脱岗或串岗聊天，影响其他部门工作。第三十节 物业工程人员岗位安全制度1. 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置,严格执行有关规定,协同保安部认真做好安全保卫工作。2. 各岗位值班人员,必须严守岗位职责,必须对本岗值138、班范围内进行安全进行检查,如发现有安全隐患,须立即上报领班、主管。3. 禁止所有人员在机房内吸烟，严禁在机房内堆放易燃、易爆和与管理无关的物品。机房询查人员每日进行安全检查，随时消除不安全因素,遇有重大安全隐患,须立即上报主管或部门经理。4. 领班须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查,消除隐患,并将检查处理结果书面报告工程部主管。5. 未经工程部主管批准,任何外来人员(包括外部门、外单位领导)严禁进入所有设备房(泵房、电梯机房、配电房、仓库等)，已经批准者,在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时,必须办理登记手续,记录来宾姓名、单位、进出日期及时间等。6. 所有139、机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度,清理好现场。7. 各机房门、设备门(盖)、仓库门之钥匙的配制,必须向工程主管提出书面申请,经批准后方可配制。8. 所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9. 所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好,并应设置围栏及警示标志。10. 所有水池、水箱箱盖随时上锁,钥匙专人管理,无关人员不得借用,打开水池或水箱必须经主管批准,并进行登记。11. 高空作业时,工作人员必须配带安全带,并进行其他有效保护措施,作业范围周边必须加设护网,防止意外坠物伤及人员或设备设施。12. 所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安140、装、接电等均必须严格执行有关规程及规范,严禁违规操作,以保证人身及设备安全,凡违规操作者,一经发现,均扣除当月工资200元人民币,因违规操作造成严重后果者,均立即除名。13. 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性,确认安全后方可使用。14. 所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外,如因工作需要,须经主管书面批准,按规定办理放行手续,并做好记录。15. 工程部须每半年配合保安部一起对本物业之消防报警系统、联动系统进行一次检测，以保证其功能正常,无故障。第三十一节 公共区域、后勤通道巡检制度1、每班在商场营业前开灯后对公共区域照明进行检查，确认各区域的照明情况141、正常；若有局部区域照明异常，立即通知高配中心检查照明控制系统，同时对相关公共照明配电箱内的模块进行检查，以确认故障点并予以解决。2、商场营业时间内发现个别公共区域照明灯不亮，在巡检表上记录，做好交班，在营业结束后进行维修。3、对后勤区域照明进行半灯控制，以利节能。4、发现后勤区域照明故障立即进行维修。5、18：30，对外墙照明、泛光照明进行检查，确认其照明情况正常；若有局部区域照明异常，立即通知高配中心检查照明控制系统，同时对相关公共照明配电箱内的模块进行检查，以确认故障点并予以解决。6、营业结束后，检查商场公共区域、外墙照明和泛光照明的关灯情况，并做好记录。7、10：00后，检查未开业租户的142、施工情况，发现有违反安全施工规定、擅自开启消火栓箱取水等情况及时阻止，责令其整改。8、营业结束后对白班移交的维修项目进行维修。第三十二节 电动广告挂钩管理制度1. 为了加强电动广告挂钩的管理，保证电动广告挂钩的正常运行和安全生产，特制定本制度。2. 本管理制度适用于电动卷扬机（电动广告挂钩）。3. 程部应根据电动广告挂钩的种类、数量和复杂程度，设立兼职的工程技术人员负责电动广告挂钩的管理工作。4. 管理部门应建立必要的电动广告挂钩检修维护、定期检验、操作、安全规程等规章制度。5. .必须对电动广告挂钩逐台进行登记和建立设备档案卡。档案内容应包括产品合格证、质量证明书、图纸等原始技术资料，以及运143、行记录、历次技术检验报告、大修理、改变原设计性能和重大事故记录等。6. .电动广告挂钩都要按特种设备的规定装设相应的安全保护装置，各种钢丝绳的使用和报废亦必须符合规程要求。7. .电动广告挂钩的工作地点要有足够的照明和吊挂空间，并应与附近的设备、建筑物和电气线路等保持规定的安全距离。8. 电动广告挂钩实行专责制，每台电动广告挂钩都要由专人负责使用管理。9. .操作人员对所使用的电动广告挂钩必须做到四懂三会（懂性能、懂结构、懂原理、懂用途、会使用、会维护保养、会排除故障）。并进行特种设备操作专门培训，经有关部门考试取得合格证后方能操作。10. 新购置安装的电动广告挂钩时，必须选购取得制造许可证的144、专业制造厂生产的产品，安全保护装置要齐全。并有完整的合格证。11. .对电动广告挂钩进行重大改造或改变原设计性能时，必须根据卷扬机设计规范拿出改造方案、设计图纸、计算书和质量保证措施，并经公司领导批准，同时按照特种设备管理规定要求，报当地质监部门审批。12. 定期通知维保单位检查保养设备，确保电磁抱闸等相关安全附件可靠运行，保养结束设备责任人进行保养结果复验，确保安全使用。13. 定期对电动广告挂钩进行技术检查和检验，检查和检验的周期与内容按起重机械定期检验规则的规定执行。第三十三节 电动广告挂钩安全操作制度1. 操作吊钩工程人员需经技术监督局特检院考试合格并持有设备操作证者，方准进行操作，操145、作者须遵守安全制度。2. 操作前应严格按照安全管理需求对供电回路及机械联动部位进行检查，确保电气供电正常，机械传动机构没有卡阻，钢丝绳缠绕正确，绳头压紧，钢丝绳断丝、磨损不得超过限度，电磁抱闸正常，变速箱油量适当、油路畅通，油标醒目，油杯等清洁等。3. 开启挂钩必须2人配合操作，1人在中庭上方观察吊钩运行是否正常，一人遥控操作。4. 电动挂钩启动运行前必须先检查吊钩下方是否有人，所有人必须距离吊钩正下方5米以上，方能启动吊钩。5. 吊钩放到底以后必须检查钢丝绳扣有无松动，如有松动必须紧固后才能起吊物品。6. 起吊过程发生异响或突然停止运行应该检查原因，在确认安全，没有隐患后才能再次启动吊钩。7146、. 吊装完成必须再次检查电气线路及机械回路是否正常，在确认正常方能离开。8. 电源控制箱：用万用表测量电源是否正常（380V）检查断路器及控制回路螺丝是否松动，是否由异常，如有，现场修复。9. 上、下限位行程开关：上、下线位，辅助触点是否松动，滑块是否异常，如有异常现场调节或更换配件10. 卷扬机开启声音是否异常，有无渗漏油现象，卷扬机钢丝绳缠绕是否规整，如有脱轨，现场立即整改。11. 卷扬机制动是否有渗漏油现象，电磁抱闸是否正常。12. 检查滑轮是否有异物卡住，是否润滑、破损，如有立即停用及更换，检查滑轮处螺栓是否脱出，螺丝螺帽是否松动，如有立即整改。13. 检查滑轮底座是否倾斜、螺丝螺帽是147、否松动，如有立即整改。14. 第一个滑轮底座与第二个滑轮处于同一支架上。检查两根钢丝绳是否缠绕，如有，立即整改。第三十四节 电气安全管理制度1. 电气作业人员必须严格执行：电力生产安全工作规定。2. 一切电气作业人员都必须熟悉触电急救方法。3.在易爆场所的电气设备和线路的运行，必须按爆炸性环境防爆电气设备选用标准执行。4. 电气作业人员作业时，必须穿戴好劳动保护用品。5. 当电气工作人员正在工作，尤其是在危险区域进行工作时，监护人员应随时提醒，注意安全，禁止大声怪叫，以免引起错觉而引发事故。6. 做好经常性的电气安全检查工作，发现问题及时消除。7.现场要备有安全用具，防护器具和消防器材等，并定148、期检查。8. 电气设备必须有可靠的接地(接零)装置，防雷和防静电设施必须完好，每年应定期检测。9. 当气候条件恶劣时，应停止户外电气作业，不得已而紧急抢修的应采取可靠的安全措施。在雷雨天气需巡视室外高压设备时，巡视人员应穿绝缘靴，并不得靠近避雷装置。10. 高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或超过遮栏进行工作，若必须移开遮栏时，必须有监护人员在场，并符合设备不停电的距离。11.临时电气线路安装完后，要经使用保管人验收合格才能使用，在使用期限内，由使用保管人负责保管，使用保管人应经常检查，发现问题请电工解决，他人不得乱动。安装电工在使用期内每星期至少检查一次。12.电焊机、砂轮机等产生明149、火的电具接线，应具有相应等级的动火证后，电工方可接线。第三十五节 蜘蛛车/升降机申请使用制度1、物业公司内部（包括工程部）使用蜘蛛车/升降机需提前12天到工程部领取蜘蛛车使用申请表/升降机使用申请表，并填写详细内容，经物业工程部经理、分管领导批准方可安排使用，并由工程部安排操作人员。2、非xx城购物中心内部使用者（限于xx城购物中心内部项目）需提前23天到工程部办公室领取蜘蛛车使用申请表/升降机使用申请表，并详细填写表格内容。3、经物业工程部经理、分管领导审核批准后，到财务室交纳安全施工保证金5000元，蜘蛛车/升降机使用费（每小时1000元/每小时200元，其中包括燃油费、操作人员工时费、损150、耗费、维保费），然后持批准同意的蜘蛛车使用申请表/升降机使用申请表及交款收据到工程部办理借用手续。4、使用中发现问题应立即停止使用，及时报告，待检修正常后方可使用。高空作业完毕后，作业人员必须清理现场和设备卫生，并与工程部操作员工一起验收完好后，凭验收证明和收据到财务部办理退保证金事宜，损坏物品从保证金扣除，不足部分向申请作业公司追缴。5、使用完后由工程部操作人员填写实际使用时间，操作人与监护人共同检查设备使用情况。第三十六节 登高作业制度1. 作业时衣着尽量灵便，不准穿硬底，带钉，易滑鞋。2. 患有职业禁忌症和年老体弱、疲劳过度、视力较差、精神不振、酒后等身体状况不佳者不准登高。3. 凡事高151、处作业的人员应接受专业技术培训和安全知识教育。4. 梯子不准垫高使用。5. 作业前应认真检查所用的安全设施是否牢固、可靠。6. 作业人员应按规定正确佩戴和使用安全帽等个人防护用品（部分场所因不便使用安全帽等个人防护用品时应提高警惕，避免误操作伤人，同时监护人需加强监管力度）。7. 梯子接长使用时，不可靠的连接措施不准登高。8. 梯子撑脚无防滑措施不准登高。9. 折梯使用时，应有可靠的拉撑措施，否则不准登高。10. 不准两人同时在梯子上作业。11. 登高作业时，不准随意向下抛投杂物，以免砸伤下面的人员。12. 登高作业所用的工具、零件、材料等必须装入工具袋，上下时手中不得拿物件。13. 登高作业152、时，传递物不准抛投。14. 夜间照明不足等情况下不准登高。第三十七节 电梯安全操作制度1. 电梯在投入运行前须进行试运行，以检查各部位是否工作正常，有无异响及异味，通风、照明是否良好，观察有无其它异常现象。2. 搞好轿厢、层轿门清洁卫生，清理门地坎滑槽内杂物，保证电梯门的正常开闭。3. 严禁电梯超载运行，禁止运送超大、超长或重量不明的物品。4. 禁止在电梯运行中使用三角钥匙开户层门。5. 电梯运行中发生故障时，应启动紧急报警装置，电梯管理人员应立即切断电梯电源，及时通知电梯维护保养单位进行处理。6. 电梯困人救援操作规程：电梯管理员或援救人员与被困人员取得联系，使其保持镇静，等待救援，被困人员153、不可将身体任何部位伸出轿厢外；准确判断轿厢位置，保证层轿门可靠关闭；用三角钥匙打开层门、轿门，疏散乘客；关闭层轿门，填写援救记录并存档，通知电梯维护保养单位进行处理。7. 电梯层门三角钥匙开锁后，须检查紧急开锁装置是否可靠复位，防止开锁后层门未能有效的重新锁上。8. 发生火灾时禁止搭乘电梯逃生。电梯管理人员应立即按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态，当电梯到达基站后疏导乘客迅速离开轿厢。若是井道或轿厢内失火时，应设法使轿厢就近到达层站尽快撤离，电梯管理人员切断电梯电源后采用绝缘灭火器灭火。火灾发生后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。9. 发生地震时禁止搭乘电梯逃生。应设法154、使电梯就近到达层站尽快撤离乘客，电梯管理人员应立即切断电梯电源。地震停止后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。10. 当电梯井道内进水时，电梯管理人员一般应将电梯开至高于进水的楼层后立即切断电梯电源；如水已经将轿厢淋湿，无论何层应立即停用电梯，且切断电梯电源。然后组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。水灾过后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。11. 每年至少进行1次电梯应急预案的演练。第三十八节 电梯定期报检操作制度1. 电梯安全管理人员在安全检验合格标志有效期满前一个月向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请定期检验，在有效期满前完成年检合155、格证更换。2. 电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害(如火灾、水淹、地震、雷击、大风等)后也应由电梯安全管理人员向特种设备安全监督检验机构申请检验。3. 电梯经较长时间停用，但尚未超过一年时间的，电梯安全安全管理人员应要求维保单位进行内部安全检验，认为有必要的可向特种设备安全监督检验机构申请安全检验。4. 申请电梯安全技术检验应以书面的形式，一份报送执行检验的部门，另一份由电梯安全管理人员负责保管，作为电梯管理档案保存。第三十九节 电梯巡检操作制度1. 日常巡检：(1) 工程维修人员每周对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于电梯日156、常巡检项目表中。(2) 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合。(3) 检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过7mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出。(4) 检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等）是否正常，有对讲系统的须保证对讲系统正常使用，对讲系统应可与桥厢内对话。保证桥厢内头通讯信号覆盖。(5) 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（月均不超过25，如机房温度超过35，则开启空调）。门窗需做好防飘雨措施，查看门窗是否关闭，有无157、漏水，进水；查看承重梁和吊钩上是否标明最大允许负荷。(6) 电梯机房门日常需上锁，并在门外张贴明显的警告标识。(7) 没有机房的电梯，需确认底坑防水与排水的控制措施是否到位。2. 对电梯升降情况进行以下几方面检查：(1) 电梯启动是否平稳，是否有明显上浮感。(2) 运行速度是否恒速，舒适感好，轿厢通风，照明良好,运行中有无异常声响及震动感。(3) 减速停层有无明显冲击及压迫感，开关门灵活，平层准确。(4) 轿厢顶部对重侧应设防护栏。督促维保单位每2周一次对轿顶、机房设备、井道设施、底坑做一次清洁工作，清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍，井道、轿顶无杂158、物，无油污，无积水。(5) 电梯机房配备盘车、救人设施置于机房明显位置，张贴平层标志。(6) 滑动导靴的衬垫工作面磨损间隙均匀，且低于1mm。(7) 检查缓冲器所有螺栓，保持紧固无泄漏，保持无锈蚀，否则及时更换。(8) 制动器灵活可靠，线圈小于65摄氏度，表面无划痕和油污。(9) 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损钢丝绳的剩余直径不得小于原直径的90%。(10)安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开。(11)门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好，可顺畅升降。(12)保持限速器张紧159、装置正常工作，动作应灵敏可靠，润滑良好，及断绳安全开关的可靠。(13)保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内。(14)继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明、显示屏不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。(15)曳引轮、导向轮的垂直误差0.5 毫米，二者不平行度1 毫米。减速器油位在正常范围内，油温85 摄氏度。(16)电梯旋转部位应加装防护罩，周边应设置警示标识。(17)井道内应设永久性照明，井道最高和最低0.5 米处各设一灯，中间灯距不超过7 米。(18)确保电梯机房噪音80 分贝，轿厢160、噪音55 分贝，门机噪音65 分贝。（19）电梯维保方应有资质，每两周填写电梯保养手册，并由持电梯安全员证件的管理人员签字；每月至少对电梯机房设备进行1 次保养、清扫第四十节 电梯档案管理制度1. 技术档案内容：(1) 电梯制造技术资料：(2) 电梯准用证;(3) 产品质量合格证书;(4) 电梯安全使用说明书;(5) 电气图纸;(6) 安装使用说明书。2. 电梯安装技术资料：(1) 电梯安装单位安全认可证复印件;(2) 电梯安装告知书;(3) 施工记录及自检报告;(4) 质量技术监督部门验收报告3. 电梯使用技术资料：(1)特种设备注册登记表;(2) 维修保养合同书;(3)每项15天检查记录及161、日常维修记录:(4)电梯定期检验报告;(5)电梯事故、维修保养改造记录;(6)使用及运营管理制度技术档案的管理使用有专人管理（收集、整理、保存）。建立“一梯一档”档案管理，完善索引功能。第四十一节 自动扶梯巡检操作制度1. 日常巡检：(1) 工程维修人员每日对扶梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于扶梯日常巡检项目表中。(2) 扶梯运行平稳、速度适中，检查有无异常运行声响，异常气味、跳动、卡阻现象。(3) 扶梯扶手应牢固可靠，运行无卡阻，与梯级速度同步。(4) 扶梯两侧应设置毛刷，同时设置警示标识。(5) 每15天检查扶梯安全装置：1) 扶手带断带安全开关；2) 裙板安全开关；3) 梯级下陷保护开162、关；4) 梯级链断链开关；5) 超速保护开关；6) 扶手带入口保护开关；7) 梳齿板安全开关；8) 主驱动链断链保护开关；9) 非操作逆转保护开关；10) 梯级上跳开关；11) 断错相保护器；12) 热过载保护器等应定期检测，反应灵敏、动作可靠。(6) 扶梯卫生检查1) 扶手支架清洁无污；2) 护壁板光洁明亮；3) 内外盖板接缝平整，没有间隙；4) 围裙板及梯级无垃圾；5) 上、下端部安全标签完整无损；6) 盖板接缝处无明显台阶第四十二节 生活水泵房管理制度1. 泵房内应配备管道系统图，各种阀门应挂有开关状态指示牌，管道应有流向标识和用途说明，阀门应挂用途标识牌和开闭状态指示牌。2. 进入生活163、水泵房的维修保养和操作人员要树立高度的责任心，熟悉掌握供水设施设备的原理、技术性能、操作流程和维护保养规程，发生事故或异常情况时，应果断、迅速、准确处理和保护现场，并立即向主管领导报告。3. 生活水泵房实行定时巡回检查制度，每天2次巡视检查供水设施设备运行情况，巡查时巡查人员应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判断设备运行状况，发现设施设备缺陷及时处理，正确做好设施设备缺陷记录，不得随意攀爬设施设备，不准随意扳动开关阀门，认真做好记录。水泵房排水沟日常巡视中应为相对干燥状态，如有水流应查明原因。4. 生活水泵房内严禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品；水泵房设有高低水位报警164、设施，有排水沟和防溢水设施，且报警装置信号应直接反馈至24 小时有人值班室，并定期检测水泵房的入水报警信号。5. 生活水泵房水箱间注意油漆维保，对涂料，稀料、焊接等施工做好防污染措施，油漆等施工结束后立即安排通风，确保水质免受污染。6. 4.5坚持文明生产，保持生活水泵房整洁，不得堆放杂物、垃圾，保持地面清洁、通道畅通， 通风良好，无渗漏水。7. 生活水泵房严禁闲人入内，公务人员、外来人员，一律要在上级部门批准在值班人员陪同下，做好登记手续方可入内。8. 生活水泵房内不得就餐，严防小动物入内，不得从事与生活水泵房工作无关的任何活动，消除安全隐患。9. 生活水箱和水池必须加盖上锁，钥匙由专人管理165、，水箱的通气孔、溢流口等处应安装防虫网，水箱间内应配置二次供水系统图；水泵房的高低液位报警信号及控制装置，电压应采用低于30 伏工作电压的低压器件；水泵房的入水报警信号及控制装置，电压应采用低于30 伏工作电压的低压器件。10. 如需计划停水和限水需提前通知租户，按照停水应急预案流程进行操作。11. 水泵房控制室应有防水设置，管道附近控制柜应设置防水装置；水泵房内应设置排水沟、排污井，其中排污泵配备不低于2 台。12. 每月定期机房进行灭火设备检查。13、定期对户内外管道管码、缓冲器等部件进行检测，防止管道冲击爆裂第四十三节 污水泵房管理制度1. 每班当班人员对污水系统进行巡检，并把巡检结果记166、录在污水泵巡检表中，巡检内容包括(1) 污水泵“手动”“自动”是否正常；(2) 各池之间的进出管道是否畅通，各阀是否置于“开”或“关”的正确位置；(3) 排污泵、潜水泵工作时声音是否正常，工作电流是否在额定值上，遇到不正常情况必须及时请电工检查排障，并在工作记录本上记录；(4) 电器控制箱供电是否正常，各指示灯是否完好，各开关是否在正确的工作状态；(5) 池内是否有杂物，如有需及时安排人员清理。第四十四节 污水泵巡检制度1. 每天当班给排水技工到污水房巡检，在巡检记录表中作记录。2. 仔细查看电器控制屏，观察控制电器是否正常，如发现异常情况，立即通知 当班电工共同检查原因，直至故障排除。3. 167、每天检查池内垃圾，如有及时清理，保证运转正常。4. 每二周一次清洗控制浮球上的污物，保证浮球清洁，性能正常。5. 每半年一次清洁止回阀。6. 每周清洁池子一次，包括填料等。7. 污水泵坑周围保持环境清洁，通风良好，照明良好，作好安全工作。8. 每二周查看集水井一次，包括点动开关。9. 在进入粪池、污水池内作业时，必须提前换气，防止中毒等安全事故的发生。10. 保障不返水、不空转，避免污染环境与浪费电能 第四十五节 空调设备管理制度1. 每天开机前检查集水器水压是否正常，如低于0.6MP则应检查定压补水装置工作是否正常。2. 提前10分钟开启冷却水、冷冻水循环泵，观察及倾听声音等是否正常。3. 168、在确认冷却水泵、冷冻一次水泵、冷却塔风机运行正常，冷水机组的冷却水、冷冻水进出水压差达到0.05MP以上的情况下开启空调主机。4. 检查空调水温设置是否正常，开机声音有无异常。当冷冻水温度达到10度时开启二次泵。5. 关机流程与开机流程正好相反，先关空调主机，10-15分钟后再关冷却塔风机、冷却水泵、冷冻一次泵。30分钟后关二次泵。6. 每隔2小时检查一次空调运行情况，发现异常立即汇报上级领导，根据领导的指示进行操作。7. 冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠，其输出参数应与机组要求相匹配。8、分水器（缸）、集水器（缸）、换热器等压力容器应按照国家检定规程定期检验第四十六节 设备机房管169、理制度1. 机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴警示牌，同时工程人员进出随手关门。2. 凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3. 各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识及设备卡。4. 设备间的地面必须进行铺装或油漆，水泵房、冷冻机房地面必须进行铺装。5. 系统上的电压、电流、功率、压力、温度、流量等计量仪表（或传感器）须定期到进行检验，确保表计的精度及性能的可靠。6. 各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电气开关上挂贴表明用途标识牌。7. 设备房内的开关、阀门、单体设备等有明显的状态标志；有流体流向的要标明流向标识，有170、操作危险的设备设施张贴警告标识。8. 设备房中重要设备上端如有各类压力水管、排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用，设备房周边应有通畅的排水设施，如排水沟、排水井，重要设备房周边应配备应急排水设施。9. 机房钥匙是专用钥匙，由专人进行管理，任何员工不得随意配制机房钥匙，钥匙领用、借用需保存完整。10. 未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等人员)禁止进入机房，经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导，同时在外来人员登记表上进行登记，注明来访人，来访原因及来访人数，进入时间及离开时间。11. 政府行政主管171、部门突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房、电梯系统等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知部门领导。12. 设备房内应明亮，各类设备干净整洁，保持机房的安静、严肃，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗及饮食等，不得有影响工作、分散注意力的行为；噪音较大的设备应做好防噪措施。13. 严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟，严谨堆放易燃易爆等物品。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。14. 机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。15. 各机房工作员工必须按要求172、如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。16. 所有设备必须做好设备卡，标明设备名称、型号、出厂日期、主要设备参数、主要辅助配件及大中修记录，按照公司统一标准制作。17. 所有设备检修（维保）后应有检修记录，该记录应保存3年。18. 所有设备每年应编制下一年度的维保计划，计划必须细化到以周为单位。19. 各类工程系统均应编制突发事件应急预案，确保发生突发事件时，管理人员可以从容应对，防止事态扩大。定期检查应急抢险工具、设备或物资，并定期组织突发事件演练。20. 所有设备间的管理制度和值班人员有效操作证件的复印件需上墙，现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录173、完整，相关管理制度上墙，并进行定期计划巡检。21. 设备房应根据消防管理要求配备防爆灯及防水防尘灯等，同时必须有单独的应急照明。机房按消防规定配足有效灭火器材。22. 重要机房（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）必须配备温湿度计，当温度超过40度及湿度超过80%时需采取通风及除湿措施，保证通风良好，重要设备房与外部连接的线管、线槽、渠等应进行防水、防鼠封堵，并须设置防鼠板及防虫设施，定期进行消杀，智能化机房应控制温度范围5 摄氏度-28 摄氏度（以设备说明为准），湿度不高于70%。23. 各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、174、漏”现象。24. 工程人员必须每天对水、电、天然气总表及重要设备进行数据分析，每月对分表数据进行记录，时刻注意观察水电的异常情况。25. 噪音污染严重的设备应采用防噪设施，现场应有提示牌，并配置防护用具。26. 封存暂停使用设备应作保养后，用防护罩保护并贴上标签。27. 设备房内应定期安全检查，避免发生意外事故。28. 设备机房维修设备时要挂检修牌，如当班不能完成的要交接到下一班；出现故障待修设备一律要挂故障牌。第四十七节 设备巡检管理制度1、按照机电设备管理要求，必须每隔两小时巡查一次空调主机房和制冰机房，做好各项机电设备运行的监控，并作详细记录。判断和处理一般性的故障及时采取应急措施，在运175、行中属于不正常的现象应及时汇报给领班或工程主管。2、严格遵守安全技术操作规程和设备管理制度做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保养），四会（会操作、会判断运行异常情况、会处理常见故障、会维修保养）。3、在巡查空调机，风机，风柜，盘管机时注意过滤网、过滤器、翅片是否脏堵及地漏排水情况，以及皮带或机械转动部分是否发出杂音，若有则须要加油或调整。4、在巡检水塔，水泵风扇，膨胀水箱时，注意水塔及水箱水位，水泵的出入水压力表值是否正常，风扇皮带或转动部分是否要加油或调整。5、在巡查中发现问题应及时处理，若无法立即解决的，应向工程主管或领班汇报，并在每天巡查工作中做好详细记录。6、巡检工作完成或离开设备房时做到人176、走灯灭，严格按照各种设备的安全操作规程进行巡检工作，以免发生意外人员伤亡事故。第四十八节 空调设备巡查制度1、为确保购物中心空调设备之安全运行，当班人员必须保持有高度责任心，定时、定点、定检查路线、定检查项目执行巡回检查，不断提高对设备隐患，缺陷的判断能力，把故障消灭在发生之前。2、巡回检查应根据采暖/通风/空调各设备运行特点，做到“看、听、模、嗅”重点注意以下五点：1） 运行方式变动和操作过的设备；2） 检修中的安全措施；3） 设备检修后和保养后的运转情况；4） 运行参数异常的设备；5） 防火、防漏水安全检查；3、重要机房机设备每二小时巡回检查。4、巡回检查中发现设备/设施异常或故障应及时处177、理或采取措施，如设备故障影响系统运行或安全应及时汇报相关主管和部门，并做相关好记录。5、如遇工作安排或维修工作延误正常设备巡检工作须做好记录说明，若因缺少工作责任心巡视工作不到位而延误发现设备故障，将根据实际追究当事人的相关责任。第四十九节 热水锅炉维护保养制度燃气锅炉维修保养要由专业锅炉维修公司进行维修保养，每年采暖季过后进行一次。保养程序如下：1. 停止设备运行A. 切断主开关，确保不出现意外合闸B. 将连接插头座从燃烧器上拔下C. 关闭燃气截止栓2. 移出燃烧器支座，并打开清洁门A. 卸下烟气回流装置的管道B. 拆下鼓风燃烧器燃气连接管C. 将燃烧器法兰上四个螺栓拆下，移出燃烧器支座D.178、 将螺栓从清扫门上拆下，打开清扫门3. 拆下清洁盖4. 将紊流器拉出清扫,不得用力过猛5. 加热表面,排烟道及排烟管的清扫A. 用刷子清扫烟道,燃烧室和排烟室,并用吸尘器吸出燃烧残渣B. 通过清扫孔把排烟管和抽烟罩中的燃烧残渣吸出6. 检查所有密封垫和密封绳,更换损坏的密封垫和密封绳7. 检查清洁门,燃烧器入口以及清洁盖的绝热部件,更换损坏部件8. 推进紊流器,旋紧炉门和清洁盖A. 将紊流器推至止动器部位B. 均匀交叉地旋紧炉门螺栓C. 清洁盖用螺栓上紧,保证密封9. 检查有供热设备一侧的接口和防水套管的密封性,拆下顶盖。10. 检查观察口和手孔密闭盖的密封性A. 打开手孔盖,清洁密封材料表面179、B. 必要时更换新的密封垫C. 新的密封垫经过启动运行后要再次上紧,如果设备放过水,则要在注满水后重新打开安全装置11.检查烟气回流装置的功能,检查导线和鼓风机有无污垢和生锈,密封是否合格12.移进燃烧器支座A. 将四个螺栓在燃烧器法兰上拧紧B.安装燃气接管并检查密封性13.检查安全装置的功能。根据生产厂家的说明检查安全阀,水位限定器和压力限定器。14.检查设备的水位及压力。在压力表上查看设备的规定压力,压力过低时要补充注水15.清扫锅炉前壁上的观察镜。检查密封圈和软管连接件的密封性能16.水质检查A. 必须防止加热表面积淀过多的水垢或炉垢B.注水及补充水碱土总和0.3mol/m3,采暖用水P180、H值8-9.5。17.检查绝热垫层是否就位,必要时校正18.检查置放环境,排风装置的功能19.检查排烟管密封性20.燃烧器校准第五十节 弱电系统运行管理制度1. 控制室管理工作程序(1) 控制室实行值班制度，早、中班双岗制至营业结束。每日由值班人员认真检查各类信号是否正常,各控制线路、显示器、信号灯等的运作应始终处于良好状态,如有异常要立即查清原因。并填写好值班日志。(2) 信息发布系统及BA系统服务器，非值班人员严禁操作。(3) 对会影响到全局的软、硬件设备的更改、调试等操作应有充分的时间、方案、人员准备，才能进行软、硬件设备的更改。如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。(4181、) 对于牵涉到网络安全、数据安全的重要信息、密码、资料、文档等等必须妥善存放。重要资料、文档、数据应采取对应的技术手段进行加密、存储和备份。(5) 室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。(6) 室内禁止吸烟。常备应急手电筒及充电式应急照明设施。2. 弱电系统运行管理(1) 信息发布系统的管理平台机、显示屏画面清晰无坏点、系统设备接线牢固、布线整齐、线缆标识清楚正确。(2) 门禁安全报警系统的系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏，线路连接牢固。(3) 防盗报警系统运行正常，无异常报警，报警主机运行正常，安装牢固。(4) 停车场道闸系统的服务器及管理收费设备运行正常、数据完整，182、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好，道闸机座稳固。(5) 监控摄像机的内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清晰，画面切换稳定。(6) 巡更系统的管理电脑、手持终端运行正常、数据完整，采集底座显示正常，采集数据正常。(7) 背景音乐及广播系统的各类声源设备按钮及指示灯工作正常、功能良好，话筒切换正常、联接可靠，扬声器声音清晰，无沙哑、无声等不正常现象。3、各地视情况与相关方签署协议，为客户提供所需服务，卫星接收天线、接收机、放大器等设备工作正常，并按维保计划按时维护保养；各收视点卫星电视和有线电视信号清晰 第五十一节 消防183、设施设备运行管理制度1. 消防系统日常应保持自动状态，但可在消控室内安装手动、自动切换开关。2. 室内外消防设施必须设有提示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压。每天两次消火栓管道、喷淋管道、恒压水泵检查，发现异常立即上报主管。3. 每月检查消防水泵一次，点动是否正常，在点动前先手动盘一下水泵，在确认没有卡住情况下方能点动。4. 每季度消防送排烟系统检测一次，控制箱打到手动档，用钳形表检测风机电流，手动盘皮带是否松动，听声音是否正常。5. 消控室主机、消防联动控制柜运行正常、可靠，消防专用工具配备齐全，消控室内设有报警记录。6. 消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不跳闸、不泄漏，184、止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。7. 消防排烟系统、消防广播系统、区域火灾报警器等的各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录，且完备无损坏。8. 消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按比例抽检。消防系统烟感温感每月测试覆盖范围应不低于10%，每年周期测试1 遍。9. 喷淋头无损坏泄露，外观完整。10. 开消防结合器的扳手、开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在消控室。11. 定期进行末端压力检查，以确保在正常值内。12. 卷帘门自动控制、手动控制、关门动作程序正确。13. 每半年检测一次水流报警，185、及时修复损坏的水流指示报警。14. 每半年保养检查消防管道设施一次，进行阀门上油，湿式报警阀检测。15. 每半年保养检查消防控制箱一次，对柜内外进行清洁及接线螺栓紧固。16. 定期检查给水系统内的排气阀，并有检查记录。17. 消防主机实行月检、季检、年检，由消控人员配合检查。18. 消防系统每年一次全面检测，并定期抽检，所有检测记录存档；消防水泵、喷淋水泵的控制启动系统每半年应联动检测一次，所有保养做好记录并存档。第五十二节 消防管理制度1、总则：消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针；公司任何员工都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火灾、参与灭火救灾工作的义务。2、消防组织：A、186、各管理处实行逐级防火责任制，确定责任人、建立义务消防队，负责组织、制定、修定各项消防规章制度、制定灭火方案；负责组织进行消防宣传教育，并定期训练演习。B、消防紧急集合：每季度至少组织1次消防紧急集合；消防演习之前1周制定C、电梯前室、走道、配电房、监控室、计算机房、发电机房、图书室、厨房、车库等重要部位应当配置相应的轻便灭火器；各小区须有地面楼层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的显著位置，图中应注明灭火器、消防栓、水流结合器等消防设施图标与实际情况相符；高层楼宇每层必须设置消防疏散示意图，各部门需有灭火作战示意图，有消防设施清单并悬挂于监控中心；各消防安全通道必须要有安全疏散标志。D、每位员工187、应熟悉自己的岗位环境、操作的设备及物品情况，熟悉安全出口的位置和消防器材的具体使用方法，监控中心责任人负责监督消防器材的维护保养工作；积极协助消防机关的工作，每年3月和10月组织对顾客进行消防知识宣传；在防火分区域内，办公和商场装修面积在50平方米以下的，有管理处经理审批，超过50平方米的应报消防机关审批后方可施工，装修时应采用防火材料，使用易燃或可燃材料的，必须经过消防机关批准，进行防火处理。顾客装修时严禁乱挂、乱接临时电线，对危险品的储存、运输、使用、销毁必须按危险品管理程序执行。第五十三节 消防责任制度定期检查物业各个部位的防火安全情况，及各种消防设备、灭火器材，发现隐患及时督促，并协助188、有关部门及业主/使用人进行整改。1.在公司领导的正确领导下，认真执行国家有关规定和本物业管理公司消防安全管理制度，以及消防监控设备的安全操作规程，以保证物业的安全。2.消防保安中心实行专人轮班制度，值班员要严格遵守岗位职责。3.维护消防主机联动系统和音响广播设备的安全运行，定期与有关部门对消防设施进行检测、保养及维修，管理好全部设备、资料，及时调配补充消防及灭火器材。4.消控中心设备出现故障，必须立即报告工程部或维护管理专业部门，严禁擅自拆装、移动。5.定期检查物业各个部位的防火安全情况，及各种消防设备、灭火器材，发现隐患及时督促，并协助有关部门及业主/使用人进行整改。6.认真处理每一次火警讯189、号，反应时间不得超过五秒，做到快速传报，准确记录，有警必查，查必有果。7.在物业管理公司消防负责人的领导下，定期对物业管理公司消防演习，开展防火宣传教育。8.消防保安中心电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。9.谢绝非值班人员进入消防保安中心，严禁值班人员触动各种设备。10.一旦发生火灾和各种突发事件，必须听从物业防火负责人的统一指挥，服从命令，全力以赴，做好灭火抢险的指挥中枢。11.全体消防监控人员必须树立敬业精神和高度的责任感，为本物业管理公司的消防工作做出贡献第五十四节 零星工程实施制度一 、管理规定1 立项和审批1.1 立项申请：所有非紧急项目均需填写零星工程立项申请表190、（见附件）按零星工程实施流程交由物业公司总经理核查，并由地产公司主管领导审批，地产公司总经理审定。1.2 特殊项目处理：所有年度中标单位无法实施的，应在不少于2家单位报价的基础上，按零星工程实施流程交由物业公司总经理核查，并由地产公司主管领导审批，地产公司总经理审定。1.3 紧急项目处理：定义：紧急项目指紧急维修抢修、租户开业紧急配合、安全抢险等需要即时完成的项目。预计金额低于10万：工程部报请物业公司总经理和地产公司主管领导同意后，即时找年度中标单位实施或由技工实施。预计金额高于10万：物业公司总经理直接报请地产公司主管领导和地产公司总经理，征得同意后，即时找年度中标单位实施。紧急准备金：为191、便于工程部紧急项目的实施，设立紧急准备金，数额为10000元整。准备金用途：使用紧急准备金购买材料，需要去公司指定的供应商处购买，而后走报销流程补足准备金。2 年度招标和发出指令2.1 物业公司会同地产合约部每一年对第二年的零星工程施工单位进行单价招标，在机电、装修、土建等各专业领域各选出23家的中标单位。2.2 第二年所有零星工程的实施均由中标单位实施（除特殊项目外），工程部根据领导确认同意后的零星工程立项申请表内容，填写零星工程指令表（见附件），并经物业公司和中标单位双方签字盖公章后，开始实施。2.3 每一单零星工程均由工程部给出评价，项目负责人和部门经理需填写施工单位评价表每年年末由部门192、经理汇合成年度评价后，填写施工单位年度评价表，作为下一年招标的评标参考之一。3 过程管理3.1 在施工过程中，如发现有工程变更，项目负责人应及时上报工程部经理，并填写零星工程变更单申请表，经过相关部门及领导签署认可，方可由施工单位实施工作。每项零星工程均由工程部经理指定项目负责人，跟进配合、控制进度，监督施工全过程，并另指定物业工程部人员（包括一线员工）履行工程监理职责，协助监督管理零星工程，直接汇报至工程部经理。3.2 每一位项目负责人均需事先熟悉工程合同(协议)中的技术条款和工作内容，严格按本管理制度操作。3.3 在日常的监督和管理工作时，项目负责人应严格按合同(协议)约定内容，督促施工单193、位认真履行合同中的各项约定，定期向物业公司工程部经理/主管汇报，并做好材料报验、工程进度和隐蔽验收记录。3.4 若施工单位未按合同(协议)约定履行合同义务(包括未按期完工、未按时维修等情况)，应及时向上级领导报告，必要时向施工方发出书面通知，以便追究其违约责任。3.5 项目负责人应认真收集施工单位的技术资料和竣工图档，及时交物业公司工程部统一登记归档，妥善保存；4 工程验收、移交与付款审查4.1 质量验收：总金额在20万元内的项目，以工程部各专业人员及公司使用部门组成验收组，由物业工程部经理牵头按国家标准和规范进行验收，合格后填写质量验收单；总金额在20万元以上或重要项目，由部门经理牵头，组织194、地产合约部、地产工程部、公司使用部门进行验收，合格后共同签署质量验收单。4.2 数量核查：质量验收合格后，工程部派出技工协助测量，由物管公司总经办指定物业公司其他部门员工（行政或者客服等）进行数量核查，采购合约部、地产工程部、财务内审部有权参与核查，并填写零星工程指令表中相关内容。4.3 移交：质量验收合格及数量核查确认后，工程部填写零星工程移交表，并经工程部与使用部门双方签字确认。4.4 付款审查：施工单位凭质量验收单、零星工程指令表、零星工程变更申请表（如有变更的情况）申报工程款，物业工程部根据工程合同内容进行初审，审核完毕后报合约部。第五十五节 工程质保期内及退质保金期间管理制度1、 质195、保期内管理（1） 各个专业负责人在交接验收后应该继续跟进各类工程问题，直至关闭。（2） 各个专业负责人每月需要统计一次工程完成情况及遗留问题上报部门经理。（3） 每半年做一次整改统计记录，向公司领导进行汇报。（4） 在保修期限内的维修，各个专业负责人必须安排人员对接，并进行书面记录确认。（5） 第三方在保修期限内更换的设备、材料必须和施工单位约定，从更换之日起重新计算保修期。（6） 项目竣工开业一年内应该整改完成总遗留问题的80%以上。（7） 工程竣工2年内，应完成所有工程遗留问题的90%以上。（8） 统计遗留工程问题清单和跟进记录：开业3个月内跟进地产公司尽快整改处理，对重大遗留工程有解决的196、方案；开业半年，已解决问题占总遗留工程的80%；保修期内全部解决。（9） 建立完整的遗留工程档案，对遗留工程出现造成的影响、整改进展的数据、租户反馈意见，在新项目阶段性工作完成后应定期总结分析。形成系统性的建议报告公司。2、 质保期到期前（1） 质保期到期前3个月各个专业负责人应组织进行设施设备复验，并做好复验记录。（2） 对复验存在的质量问题通过地产公司发函给各个承包商，督促整改。（3） 对以前遗留的工程问题及复检发现的工程问题必须持续跟进，并作为地产公司对施工单位支付质保金的依据。（4） 质保期内所有遗留工程的跟进率实现100%3、 由于工程部专业负责人失职的处理（1） 在第三方保修期限内197、的维修事项未通知第三方维修，导致公司权益受损。根据情节严重程度，专业负责人将受到降级及降薪处理，同时须接受公司其他相关处理，包括辞退。（2） 第三方在保修期限内的维修未进行书面记录，导致维修责任不明。根据情节严重程度，专业负责人将受到降级及降薪处理，同时须接受公司其他相关处理，包括辞退。（3） 第三方在保修期限内的维修未办理交接手续，可能导致维修责任不明。给公司造成损失，根据情节严重程度，专业负责人将受到降级及降薪处理，同时须接受公司其他相关处理，包括辞退。（4） 第三方在保修期限内更换的设备、材料和维修内容未从新计算保修期，导致公司权益受损。根据情节严重程度，专业负责人将受到降级及降薪处理，198、同时须接受公司其他相关处理，包括辞退。（5） 第三方保修期即将届满时未对设备、物业等保修内容进行检查、检测，导致公司权益受损。根据情节严重程度，专业负责人将受到降级及降薪处理，同时须接受公司其他相关处理，包括辞退。第五十六节 大中修工程管理制度一、故障处理制度 不需要停止运行进行修理的故障,称一般故障,由主管调查与分析原因,提出修理意见和责任故障原因,吸取教训,记录在案,并汇报工程部经理。 被迫停止运行必须进行修理的故障,称重大故障,应及时汇报主管,由主管组织调查分析,提出修理意见报经理批准后实施,并且对故障做到三不放过,(即:故障原因分析不清不放过;责任者与群众没受到教育不放过;没有防范措施199、不放过。)记录在案,对责任者做出处理意见,同时以书面材料汇报物业经理。二、大中修管理制度 1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修,对设备的全部或大部分解体检查,称之为大修。 2.中修是根据设备的结构特点而定的,对技术状态已达不到使用要求的设备,按实际需要进行有针对性的修理,恢复设备的性能。 3.对中修以上的设备进行修复前,必须要有书面报告交工程经理,说明:设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。 4.对设备大修必须书面得到公司领导批准,专业性、技术性较强的设备或进口设备,应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。 5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作,有关专业主管必200、须在修理工作实施前,出具详细的分析报告,必要时追究有关人员责任。三、零维修管理制度 1.值班员必须认真执行工作单(维修单)。 2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。 3.遇特殊情况时,必须征得租户同意,另行约定修理时间,并在工单上注明。4.进租户区维修时,必须着装整齐,使用文明语言,不得大声喧哗,与客人口角。 5.维修员遇到解决不了的问题,不能讲我不会、你找别人此类的话,要我帮 您找个人看看或我需要拿回去分析一下。 6.每天要对本班次所有的维修单进行登记。 7.每周要对维修单汇总,对耗材、时间、返修等做出统计。四、综合维修房屋管理制度1.职责 工程部维修领班对各类维修情况进行检查,对201、维保过程进行跟踪指导。2.内容2.1 做好房屋接管工作,各种手续资料齐备,各种验收单与协议等文件保存好。2.2 为了延长大楼的使用寿命,认真执行各项维修保养计划,使各种设施设备 达到正常使用标准。2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查,发现事故隐患及时排除,从而保证设施设备正常使用。2.4 二装施工中对施工图纸严格审验,对房间改造等项目要严格把关,确保主体结构不被破坏。2.5 树立安全第一的思想,二装施工中对动火严格控制,动火必须有动火证方可施工2.6装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。2.7 在巡查中发现重大事故隐患,要及时上报上级领导,并采取相应措施,防止 重大事故的发生。第五十七节202、 加建改造工程管理制度1. 根据项目实际需要，及其他各个部门意见，物业工程部负责人可以提出加建及改建需求。2. 加建改造工程首先必须立项审批，先和领导沟通，在初步审核通过的情况下，再走OA零星工程立项审批单。3. 计划应包含以下信息：工程原因、施工内容以及竣工时间要求。4. 对于事先无法预计且需紧急实施的零星工程项目，先通过内部报告经物业公司副总经理和总经理审批同意后，方可启动OA零星工程立项审批流程，为提高效率建议内部报告前先与报告审批人沟通过。5. xx城xx城管理处工程负责人提起物业工程管理部负责人审核物业公司副总经理审核物业公司总经理审核。6. 总价在5万元以内为物业公司工程管理部审价203、，不需要合约部复审。工程总价在5万元以上的需要由合约部进行复审。7. 在审价完成及总经理审核通过后可以安排施工单位进行施工。所有造价在1万以上及特殊的加建改造工程，必须附有设计施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等。8. 加建改造工程的实施，质保期内费用为建设单位承担，质保期结束后，费用需要报租户委员会审批，所有费用需要从公共维修基金中支出。9. 加建改建工程施工前做好和施工单位的技术交底，说明施工细节中容易遗漏的环节，重要位置的相关要求及注意事项，主要的施工工艺，相关施工材料的标准，任何工程设计及施工的前提条件是符合行业标准、国家规范、安全标准等相关规定。204、外委工程须对施工方资质进行核实验证。10. 对于有特殊材料需求的工程，需要对重要部分的材料封存，如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等。11. 所有新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准、安全标准、环保标准及行业、国家标准。12. 加建改建工程验收必须由以下5个部门共同参与：物业公司项目工程部、物业公司工程管理部、物业公司品质管理部、财务部、提出立项申请部门。13. 取消OA零星工程验收流程：改为现场以纸质文本签字确认。因各部门均参与现场验收，故以纸质验收单签字确认更能提高工作效率。该验收单扫描件为付款审批必要条件之一。14. 付款的跟进：(1) 加建改造需要选择不少于3家施工方，进行方案和报价对205、比后确定中标单位。除3家中标单位外，由物业公司工程管理部跟进：施工单位向管理处工程提起付款申请管理处工程向物业公司工程管理部提起付款申请物业公司工程管理部启动OA付款申请。(2) 三家中标单位，由公司合约部跟进：施工单位向xx城管理处工程提起付款申请xx城管理处工程向物业公司工程管理部提起付款申请物业公司工程管理部向合约部提起付款申请合约部启动OA付款申请。(3) 质保期后付款由物业公司验收后向租户委员会提出申请，在租户委员会审批同意后进行支付工程款。15. 施工现场临时用电，灭火器、易燃材料、成品保护、人员出入等方面应建立系统的管理制度，并严格执行。施工现场特殊作业（如高空、动火）应建立相应206、制度，并严格管理。涉及隐蔽工程应分阶段验收，并留下隐蔽工程相关资料及验收记录。第五十八节 噪音污染管理制度1、噪音产生的分类：本商场的噪音，主要是各种机电设备运行及店铺装修施工引起的。2、机电设备运行噪声的控制措施:2.1、操作中严格遵守机电设备的操作规程，防止因误操作而产生民常噪声。2.2、尽量减少各种机电设备运转的时间，用完后及时关闭。2.3、按照机电设备的检查与维护要求，定期做好加注润滑油（脂），更换易损件，紧固各个零部件等工作。2.4、加强各种机电设备的循检工作，遇到突发情况时，及时修理产生异常噪音的设备，缩短异常噪音的排放时间。2.5、尽可能将噪声源与工作人员相隔离，减少噪声对接受者207、的影响3、店铺装修施工噪声管理:3.1、对进入施工现场人员的行为加以约束，所有的施工人员必须按规定行走路线出入，不得在施工现场高声喧哗，不得打闹嬉戏，不得使用任何放声设备如收音机、电视等。3.2、凡是有噪声的施工，如操作冲击钻、切割作业等，必须安排在营业结束后进行。3.3、每日施工对施工现场进行巡查，发现违反租户装修规则的及时纠正，情节严重的按租户装修规则给予处罚。4、应急处理注意事项：4.1 当有噪音投诉时，相关人员应及时至现场作调查，分辨声音是否正常响动还是确实属于噪音。及时安抚受影响的租户，了解事件情况，听取意见。4.2 在处理此事的相关人员一定要本着协调双方相互谅解，合理解决的态度。绝208、对不能以压制一方来满足另一方的要求而引起矛盾激化。4.3、 施工单位必须严格在规定时间内施工，工程人员在施工期间进行不定时现场巡查，发现有噪音污染因及时进行制止，对屡劝不听者，应即时勒令停工。 第五十九节 受限空间作业安全管理制度1范围指在公司所属管理区域管道、阀门井、化粪池、废水井、雨水井等进出口受限，通风不良，存在易燃易爆风险，可能对进入作业人员的身体健康和生命安全构成危害的封闭、半封闭设施及场所内进行的作业。2 职责本制度的实施由作业单位负责，运行部负责监督实施。3 进入受限空间作业许可证的办理程序3.1 进入受限空间作业单位负责人，应持有作业任务单，到公司安全管理部门办理。3.2 办理209、备案前，生产及施工单位应针对作业内容对受限空间进行危害识别，分析受限空间内是否存在缺氧、富氧、易燃易爆、有毒有害、高温、负压等危害因素，制定相应的作业程序、安全防范和应急措施。3.3 进入受限空间作业前，生产单位必须与施工单位进行现场检查交底，生产单位领导组织有关专业技术人员会同进入受限空间作业单位的现场负责人及有关专业技术人员、监护人，对需进入作业的设备、设施进行现场检查，对进受限空间作业内容、可能存在的风险以及施工作业环境进行交底，结合施工作业环境对许可证列出的有关安全措施逐条确认，并将补充措施确认后填入相应栏内。3.4 施工单位负责人应向施工作业人员进行作业程序和安全措施交底，并指派作业210、监护人；直属企业二级单位或基层单位与施工单位现场安全负责人对受限空间作业的全过程实施现场监督。3.5 进入受限空间涉及用火、临时用电、高处等作业时，必须遵守有关安全规定，办理相应的许可证，不能用一种代替上述作业许可证。3.6 进入受限空间作业完工后施工单位现场安全负责人在“作业许可证”完工验收栏中签名。4 进入受限空间作业安全措施4.1 现场安全负责人应对现场监护人和作业人员进行必要的安全教育，内容应包括所从事作业的安全知识、紧急情况下的处理和救护方法等。4.2 根据需要制定安全应急预案。内容包括作业人员紧急状况时的逃生路线和救护方法，监护人与作业人员约定联络信号，现场应配备的救生设施和灭火器211、材等。现场人员应熟知应急预案内容，在受限空间外的现场配备一定数量符合规定的应急救护器具(包括空气呼吸器、供风式防护面具、救生绳等)和灭火器材。出入口内外不得有障碍物，保证其畅通无阻，便于人员出入和抢救疏散。4.3 当受限空间状况改变时，作业人员应立即撤出现场，同时为防止人员误入，在受限空间入口处应设置“危险!严禁入内”警告牌或采取其它封闭措施。4.4 在进入受限空间作业前，应切实做好工艺处理，将受限空间吹扫、置换合格，吹风换气时间不少于20分钟，同时对所有与其相连且可能存在可燃可爆、有毒有害物料的管线、阀门应加盲板隔离，不得以关闭阀门代替安装盲板，盲板处应挂牌标识。4.5 为保证受限空间内空气212、流通和人员呼吸需要，可采用自然通风，必要时采取强制通风，严禁向内充氧气。进入受限空间内的作业人员每次工作时间不宜过长，应安排不少于2人轮换作业或休息。4.6 带有搅拌器等转动部件的设备，应在停机后切断电源，摘除保险或挂接地线，并在开关上挂“有人工作、严禁合闸”警示牌，必要时派专人监护。4.7 进入受限空间作业应使用安全电压和安全行灯。进入金属容器(炉、塔、釜、罐等)和特别潮湿、工作场地狭窄的非金属容器内作业，照明电压不大于12V；需使用电动工具或照明电压大于12V时，应按规定安装漏电保护器，其接线箱(板)严禁带入容器内使用。作业环境原来盛装爆炸性液体、气体等介质的，应使用防爆电筒或电压不大于1213、2V的防爆安全行灯，行灯变压器不得放在容器内或容器上；作业人员应穿戴防静电服装，使用防爆工具，严禁携带手机等非防爆通讯工具和其它非防爆器材。4.8 对盛装过能产生自聚物的设备容器，作业前应进行工艺处理，采取蒸煮、置换等方法，并做聚合物加热等试验。4.9 进入受限空间作业，不得使用叉车、吊车等运送作业人员，作业人员所带的工具、材料须进行登记，禁止与作业无关的人员和物品工具进入受限空间。在特殊情况下(如油罐清罐、氮气状态下)，作业人员可戴供风式面具、空气呼吸器等。使用供风式面具时，供风设备必须安排专人监护。4.10 在进入受限空间作业期间，严禁同时进行各类与该受限空间有关的试车、试压或试验工作。4214、.11 发生有人中毒、窒息的紧急情况，抢救人员必须佩戴隔离式防护面具进入受限空间，并至少有1人在外部做联络工作。4.12 作业停工期间，应防止人员误进，在受限空间的入口处设置“危险!严禁入内”警告牌或采取其它封闭措施。作业结束后，应对受限空间进行全面检查，确认无误后，施工单位和公司指定现场安全负责人双方签字验收。4.13 以上措施如在作业期间发生异常变化，应立即停止作业，待处理并达到安全作业条件后，方可再进入设备作业。5 作业监护人的资格和权限5.1 作业监护人应熟悉作业区域的环境和工艺情况，有判断和处理异常情况的能力，掌握急救知识。5.2 作业监护人在作业人员进入受限空间作业前，负责对安全措215、施落实情况进行检查，发现安全措施不落实或不完善时，有权拒绝作业。5.3 作业监护人应清点出入受限空间作业人数，在出入口处保持与作业人员的联系，严禁离岗。当发现异常情况时，应及时制止作业，并立即采取救护措施。5.4 作业监护人应随身携带进入受限空间作业许可证，并负责保管。5.5 作业监护人员在作业期间，不得离开现场或做与监护无关的事。6 作业人员职责 6.1 持有经审批同意、有效的危险作业审批单方可施工作业。6.2 在作业前应充分了解作业的内容、地点(位号)、时间、要求，熟知作业中的危害因素和危险作业审批单中的安全措施。6.3 危险作业审批单所列安全防护措施须经落实确认、监护人同意后，方可进入受216、限空间内作业。6.4 作业人员遇有对违反本制度的强令作业、安全措施不落实、作业监护人不在场等情况有权拒绝作业，并向上级报告。6.5 应服从作业监护人的指挥，禁止携带作业器具以外的物品进入受限空间。如发现作业监护人不履行职责时，应立即停止作业。6.6 在作业中如发现情况异常或感到不适和呼吸困难时，应立即向作业监护人发出信号，迅速撤离现场，严禁在有毒、窒息环境中摘下防护面罩。 第六十节 物料管理制度一、目的及范围：1.1、为进一步完善公司的物料管理，控制运营成本，减少损失，提高公司效益，特制定本制度。1.2、本制度适用于cxx物业管理（x）有限公司各部门的物料领取、采购等工作。二、物料分类：2.1217、常备物料：可重复使用的物料；如：促销台、托盘、促销服、耳麦、刀具等。2.2、易耗物料：一次性使用的物料；如：牙签、餐巾纸、保鲜膜、一次性手套、一次性帽子等。2.3、促销赠品：应用于促销活动的采购物品；如：纸巾、手套、刀叉、军刀等。2.4、产品样品：公司产品成品、试验品、同类竞品等。2.5、广宣品：手册、画册、宣传册、DM单等。2.6、特殊促销品：因特殊需要而制作的物料。三、领用流程：3.1、每月20日前需求部门提交下月物料使用计划至综管部。3.2、物料领取须填写“物料申请单”，部门经理签字后，交综管部审批，综管部根据该部门本月计划进行审核。3.3计划内物料的使用可即领即用，计划外须填写原因经218、综管部审核后领用。3.4、如物料超出使用计划：现有物料需提前3-5个工作日提交需求，需重新制作的物料需提前一个月提交需求。 3.5、综管部审核完毕签字后将物料领用单交采购部领取物料，并复印交由综管部存档。四、出入库盘点：4.1、每月30日前，综管部盘点库存物料数量。4.2、新进物料，综管部需及时更新数据。4.3、物料费用如发生变化需及时调整数据。4.4、物料领用低至安全数量以下时，综管部需及时提交采买计划。4.5、新进物料的质量审核由综管部进行确认后方可入库。4.6、针对有质量问题的物料，需及时调整更换。五、保管与赔偿：5.1、领用人领用损耗物料需妥善保管，如有损坏或丢失需按额赔偿。5.2、领219、用人代领非损耗物料需负责向使用人追踪回收，如有损坏或丢失需按额 赔偿。5.3、物料领用人如将物料发放给物料使用人须填写“物料交接单”，返还时根 据交接单进行核对。5.4、如物料非人为性的自然损坏（老化、脱胶等），须将损坏物料返还综管部验收，如不能提交，按照丢失处理。第二章 岗位说明书第一节 工程部经理岗位职责职级：工程部经理直接上级：物业公司总经理直属下级：高级主管、主管、助理岗位职责：工作概要全面负责部门工作，对本部门所有人员和设备全权管辖和调配；掌握设备总体运行状况；定期或不定期检查维修工程及改造工程的质量和进度；检查各岗位人员工作纪律和工作状态，了解员工思想等；组织制定设备更新改造计划、220、大、中修计划及年度维修、保养、培训计划；审定下属班组工作计划、培训计划，总体人力调配安排；编制部门培训计划，定期对各员工进行技术培训，提高各类专业知识水平；负责本部门安全生产和安全管理；确保购物中心设备、设施安全正常运行。一、 日常部门工作管理1. 执行上级领导的指示，完成总经理交给的各项工作，直接对总经理负责。2. 组织召开部门各例会，落实已办工作，部署计划工作，了解各班组每周工作情况，制定周/月/季度及半年工作计划。3. 负责主持各专业设施、设备的维保计划工作。4. 负责落实各系统设备的操作规程、保养制度等。5. 有计划有组织的解决设施设备的问题，及时处理各类突发事故。6. 组织检查工程部221、员工的岗位工作情况，设施设备安全运行情况，定期组织员工的安全作业技能培训。7. 审定各专业维修保养工作，并督促计划进度的落实。8. 审定设备更新改造计划，设备大修计划，组织计划的实施。9. 负责各专业与政府主管部门（供电、供水、工期、技术监督等）的沟通10. 深入基层了解员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常职业道德、服务意识的教育，努力提高企业员工的责任感，把工程部建设成为一支高素质、高水平、高效率、高质量的技术队伍。11. 制定工程部员工的奖惩管理制度，保证各项管理制度及维修措施的实施，保证各专业系统设施设备的正常运行。12. 负责审定各专业分包合同。13. 节能降耗管理，以降低能耗，节约222、成本为运行宗旨，制定和监管节能计划及能耗分析记录二、人力资源管理1. 根据公司战略要求、员工考核制度、年度工作计划和薪酬福利体系，制定总体人员储备框架，配合综合管理部，完成人员的招聘及培训工作。2. 根据公司薪酬体系，负责日常薪酬管理工作，并根据市场水平，提出薪酬调整建议。3. 组织员工绩效考核，和员工进行面谈，指出工作中的优势与不足；建立合理的激励机制和奖惩机制。4. 根据公司招聘计划选择合适招聘渠道，协助实施一线员工招聘和管理岗位招聘；完善人员架构优化。5. 制定培训计划，推动培训工作的开展；指导建立和拓宽培训渠道，推动内部讲师队伍建设；指导培训工作的具体组织和员工培训档案的建立。6. 组223、织日常员工活动的开展，参与公司企业文化建设。三、组织制度流程建设及部门业务发展规划1. 拟定部门年度/月度工作计划，并安排到专业班组进行实施；部门组织架构制定及根据需要进行平衡性调整，并根据架构调整对人员，职责进行更新。2. 组织各班组开展制度、流程制定，并跟进汇总、发布、修订和更新。3. 根据品质管理类标准修订、发布、执行、新的工作流程，并指导操作班组按照新的要求实施。四、 采购及行政后勤管理1. 监督并指导开展日常采购工作，为成本控制提供参考方案，参与重要、大型采购事务。2. 监督并指导开展供应商、服务商管理，包括日常管理、评估、维护和拓展。3. 监督并指导开展各项行政后勤服务工作。五、其224、他及时有效地完成上级交办的任务。 第三方提出的检测、整改意见无合理理由拒不执行，可导致安全责任，第三方在保修期限内的维修未进行书面记录，可导致维修责任不明，在保修期限内第三方的维修未办理交接手续我部按照公司规定进行处罚。第二节 工程主管岗位职责职级：工程主管直接上级：工程高级主管直属下级：工程助理岗位职责：1. 执行工程高级主管批示，对工程高级主管直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要作如下检查：(1) 弱电系统设备的造册、标识，设备维护；保养年度、月度计划的制订，系统设备维保合同的签订及执行(2) 弱电系统设备资料整理归档(225、3) 弱电系统设备设施运行、维保方案的制订及检查执行对维修工作进行技术指导，对不合格项提出整改意见并督促实施(4) 编制工程维护班组弱电专业的培训计划，弱电系统设备设施的现场操作培训(5) 弱电设备设施维护、维修的年度、月度经费预算，控制维修、维护成本(6) 进行每月工作绩效考核2.其他(1) 完成其他上级交办的事务第三节 工程助理岗位职责职级：工程助理直接上级：工程主管直属下级： 岗位职责：1. 按照工程高级主管的要求，对工程进行现场管理。2. 根据现场情况合理安排各施工班组，按照工期要求进行施工，并认真填写每天的工作日记。3. 安排施工现场的临时用水用电，安排材料堆放位置，并做好材料使用的226、出入库记录。4. 安排施工现场的安全施工措施，对施工班组进行安全施工教育。5. 施工过程配合设计人员和租户进行沟通，对施工过程中租户提出的要求配合设计人员进行图纸变更。并指导施工班组更改施工措施。6. 协调各施工班组之间的时间及界面的交叉矛盾，并在现场进行班组的施工工艺控制。7. 接受工程高级主管及工程部监理的监督，并认真完成工程高级主管安排的各项工作。8. 完成上级交办的其他工作。第四节 行政助理职位职责职级：助理直接上级：工程部经理、助理经理直接下级：无岗位职责：负责工程部办公资产管理、档案管理及其他日常行政事务，保证部门后勤服务职能的正常运转，整理日常档案并为公司各部门提供必要的工作支持227、和配合。工作内容描述1 档案管理1-1对部门的日常文档、合同、档案、归档文件做好登记并妥善保管，每月进行自查并整理，保证部门档案的整齐和完整。 1-2对部门合同编号、零星工程编号发放进行登记，对所发的合同编号进行审核。2 资产管理1-1对物品领用及物品发放做好登记。部门资产每月进行核查，建立部门资产台账，保证台账资料的清晰完整。3 每月20日前完成部门月度排班、次月采购计划。月底前完成部门月度考勤、餐费、培训记录及其他费用报销。对每月入职的新员工做好信息采集工作，服装领用等登记。4 行政助理对部门周会及其他相关会议做好会议记录，并提交OA流程。5 配合开展部门员工活动的组织及相关工作。6 领导228、交办的其他工作。第五节 工程维修领班岗位职责职级：工程维修领班直接上级：工程主管直属下级：一线员工岗位职责：1. 执行工程高级主管及主管的指令，确保所管辖系统设备的安全运行是领班的首要任务，领班对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：(1) 每天检查下属岗位纪律及仪容仪表，发现不良现象立即指出并限期纠正 ；(2) 每天抽查xx城内主要设备的运行记录，发现异常立即安排处理 ；(3) 现场督导重要维修工程及整改工程施工，控制工程质量与进度 ；(4) 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施 ；2. 收集审阅日常巡检报表，掌握所属系统运行状况，发现229、异常，分析原因；3. 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响xx城正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向主管报告； 4. 拟订月度采购计划报工程主管核定；5. 负责安排月度和年度的维修保养计划的实施，督导下属保证工作质量，提高工作效率； 6. 认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的230、工作； 7. 督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月将资料整理归档；8. 负责每天工程仓库的管理及进出维修材料的登记检查；9. 负责每天装修、设施设备及公共区域巡检的安排及检查；10. 安排好日常的各类维修维修工作，并及时进行跟进；11. 及时完成上级交办的其他工作。第六节 工程维修技工岗位职责职级：一线员工直接上级：工程领班直属下级：无岗位职责：1. 熟悉xx城各租户分布状况，建筑物内外结构，附属设施各水、电气、消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况；2. 加强学习业务知识，能识读施工图纸。绘制简单的平面图，管线大致系统图，能清楚正确的在图纸上231、标出发生故障的位置；3. 维修工必须具备熟练的施工技能。在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能，能适应商业维修工作的各类需要；4. 经常巡视后勤通道及隐蔽公共区域，如发现有损坏，隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修。以确保公共设施完好，设备运转正常；5. 每日抄水电总表，每月抄水电分表，时时观察水电异常，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每半年检查及疏通雨水井及管道一次，确保商业区污水不外溢；6. 维修工在维修楼面时，必须首先准确的找到漏、渗水的真正原因，尽可能做到一次修好，少返修或不返修；7. 电工必须持证上岗，并且严格遵守安全生产条列和操232、作规程。佩戴工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋等安全保护设施；8. 维修给水管道须关闭总阀时，必须提前通知住户做好蓄水准备的情况后方可作业，紧急情况除外；9. 爱护工具，在每次使用之后，必须对领出的工具的机具配件等进行检查，是否完好无损，同时清洁完毕后保存以备下次继续使用；10. 急修15分钟到达现场，一般维修应当天完成；第七节 工程维修技工夜间值班岗位职责职级：一线员工直接上级：工程领班直属下级：无岗位职责：(1) 值班人员在值班过程中应负责值班管理部位的安全工作，牢记安全第一的原则(2) 提高警惕性和责任感，协助各管理员看管好各部门的各类物资，做好四防工作、严防事故发生(3) 在夜间值班过程中要认233、真检查机房门窗、仓库等情况(4) 在夜里要根据计划落实检查各类公共区域设施设备，做好登记工作(5) 及时发现各种事故隐患，发现安全隐患及可疑问题要及时处理并上报上级领导(6) 发生事故后要做好应急处理，同时保护好现场并立即通知上级领导(7) 在值班过程中要尽职尽责、高度重视，严禁串岗闲聊，严禁睡岗，或影响他人工作(8) 在工作时间不得喝酒和聚众娱乐，更不可私自安排人员替岗，如有急事应提前跟领导汇报经批准后方可替岗，严禁空岗或漏岗现象发生(9) 值班人员不得擅离职守消极怠工，要及时完成领导安排的工作和保质保量完成各类日常维修工作(10) 搞好值班室的卫生，认真做好交接班工作，认真做好值班记录(1234、1) 班组的包干区区域维修第八节 高配值班工程人员岗位职责职级：一线员工直接上级：工程领班直属下级：无岗位职责：(1) 加强运行值班技术人员的业务培训，提高专业技术水平及操作技能，确保供配电系统设备的安全运行。(2) 值班人员应定期检查高压外线的现场情况，电缆沟是否积水，电缆沟外部的环境状况，消除进线电缆意外事故的隐患。(3) 值班人员上岗前必须穿着工作服，必须严格执行送、停电的操作规程，倒闸操作工作票制度，熟悉供配电高低压系统情况，严格高低压配电房检查抄表，做好运行值班记录。(4) 每周对高低压配电房、发电机房进行一次清洁，保证设备运行的良好环境严格执行交接班制度，做好值班记录跟进、监督高压235、设备的计划维保工作，认真记录操作步骤，防止因操作时遗留缺陷造成合闸送电时的故障发生。(5) 值班人员应认真监视配电柜、变压器的运行状况，洞察事故隐患，并及时上报主管工程师，避免频繁停电造成对租户及租户及公共区域的影响。(6) 应急突发事件发生时要坚守岗位，听从上级领导的调动，协助处理故障直至正常运行做好发电机组的试运行工作，保证发电机在应急状态时能投入使用，遇故障时及时联系施工商处理。(7) 积极完成上级领导交办的其他各项工作第九节 工程运行技工岗位职责职级：一线员工直接上级：工程助理直接下级：无岗位职责：1. 协助主管做好变配电、空调地、给排水和消防设备的运行管理，做好防火、防水及防尘措施，236、确保各系统的正常运行。2. 认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。3. 按照维修保养制度的规定，协助领班做好对各系统的维修保养计划及其实施，使设备始终处于良好的运行状态。4. 及时向领班提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。5. 管理使用好公用工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。6. 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。7. 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。8. 每班必须对设备间进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上237、级安排，定期进行设备内部清洁。9. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。10. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。11. 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。第十节 节能管理岗位职责组长： 马德功副组长： 姚和军节能专员: 潘新春、郁兴来管理员：各部门节能管理员 一、总则 1、为认真贯彻落实以副总经理为核心的能源管理责任制，明确各岗位人员、各职能部门的职责，严格执行国家发布的有关能源管理政策，促进购物中心发展，特238、制定本制度。 2、节能管理是关系企业生存的一件大事，企业的各项工作都应为节能管理创造条件，实现商场制定的节能目标。 3、企业要采取措施，全面加强节能管理、节能技术和节能教育，保障节能管理工作的顺利实施。二、基本原则 1、购物中心节能管理工作实行各部门主管责任制。 2、购物中心的各级领导人员和职能部门，应在各自的工作范围内对实现节能目标负责。 3、节能管理人人有责，每个职工都应在各自岗位上认真履行各自的节能责任。三、购物中心各级人员节能责任 1、组长管理责任 、组长是分管节能的总负责人，对节能工作负领导责任。 、认真贯彻执行国家有关节能生产的方针、政策、法令、法规和上级有关规定，提出贯彻的具体意239、见并组织落实。 、组织编制年度节能计划，经总经理办公会审批后组织落实，强化节能保证体系，建立健全节能管理规章制度并落实各级节能目标实现。 、负责节能的日常工作，经常听取节能部门的工作汇报，支持节能部门履行自己的职责，对能源统计报表的及时性、准确性负领导责任，主持定期的节能工作碰头会，及时解决节能工作中存在的问题。 、负责审批节能项目的措施、方案。2、副组长工作职责 、副组长是分管工作范围内的节能主要负责人，对其分管业务范围内的节能工作负责，并督促分管部门认真履行其节能管理责任。 、组织所属职能部门认真学习并贯彻执行公司和上级部门有关节能方面的规定。 、认真贯彻执行国家有关节能生产的方针、政策、240、法令、法规和上级有关规定，提出贯彻的具体意见并组织落实。 、监督购物中心所属单位的节能生产的工作状况，发现问题及时提出整改。3、助理工作职责、服从及协助组长、副组长的工作安排，制定相关节能工作计划及制度。、及时向专向了解节能工作的进展情况，并向上级整理汇报。、起到上下级之间的纽带作用。4、专员工作职责、按照购物中心日常工作质量标准对办公场所节能工作进行监督和检查。、熟悉办公节能的工作范围、工作性质以及各部门业务特点标准。、监察掌握各部门用能节能情况。、了解节能管理员工作中存在的问题与困难，及时发现，现场指导。、听取各部门节能管理员对节能工作的建议和要求，并及时与各部门负责人沟通，及时改进和提高241、节能成效。、定期将节能工作的检查情况向上级汇报。5、管理员岗位职责 、负责本部门节能培训和宣传。 、负责本部门对节能工作监督及实施。、负责本部门主要耗能设备的检查管理工作。 、定期开展自我检查。、负责本部门主要耗能设备的包干责任制工作，并对此工作进行日常考核，每月底汇总自查报告。 、负责本部门的其他节能管理工作。第三章 操作规程第一节 xxx城店铺围挡设计制作规程1 目的：为规范二次装修管理的操作,保证装修管理工作的正常进行 2 范围： 适用于cxx商业部分的二次装修管理。3 职责： 负责对装修现场的日常装修工程项目的巡视检查工作，及时发现工程问题，依照工作流程，做出相应处理，填写工作记录。4242、 作业内容4.1 结构及材质4.1.1如利用店铺现有玻璃门、玻璃隔墙、橱窗做围档画面支撑结构，围档画面须使用可移背胶进行制作，正面不可留门。如在店铺外部加围木板做围档画面支撑结构，须统一使用厚度在9mm以上的新木夹板，且要求表面平整，无弯曲、变形、缺角、脱皮等现象；采用4cm5cm的木龙骨成40cm40cm方格固定，新木夹板上可使用背胶粘贴；如使用木板支撑结构，店铺正面不得留门（中岛位店铺围挡制作只可采用此结构，且围挡高度不得低于装修施工可达的最大高度）。4.2 围挡施工及后期维护4.2.1 施工时间：围档的安装及喷绘的张贴须当晚营业结束后开始，并于次日上午八点前完成，严禁在营业时间内施工；4243、.2.2 施工制作时，围挡须根据现场情况搭接固定牢固，不得破坏租户成品；围板内侧相应大理石地面，应采用9mm 夹板作好成品保护；成品围挡不应阻挡消防卷帘正常使用；4.2.3 喷绘张贴要求表面平整、牢固、无气泡、无破损、无缺边或残角；4.2.4 不得在围挡画面上粘贴任何附属物，围挡在整个装修期内应保持完好，如有损坏，须及时修复；若无法修复，则须重新制作；4.2.5 装修期间，所有人员、物料均须从后勤通道门出入，如有大型物料进场则需向租户另行申请开门，且xx城营业时间内，严禁开关店铺正门；4.2.6 装修完毕后营业开始前，须通知租户进场验收，合格后，在租户指定的非营业时间内完成围挡的拆卸并清洁现场244、；4.2.7 如租户未按时完成围挡安装或者撤除工作，将视情形的严重程度扣罚店铺部分甚至全部装修押金。4.3 平面设计4.3.1 除品牌 LOGO 外，英文（或其他任何语言）不能单独出现，须配合相应中文翻译（英文每个单词的首字母大写，其余小写）；4.3.2 除已注册的繁体字商标外，凡出现的中文字体均须使用“简体中文”；4.3.3 围挡仅可做为开业提示，而不能当作广告位来使用，因此，不得出现联系电话、通讯地址、人员招聘等信息，也不得过多出现介绍性文字等内容。4.3.4 各类别围挡须包含的内容如下：围挡类别必须的图形必须的文字新进驻店铺围挡 品牌logoComing Soon即将开幕 敬请期待重装修245、店铺围挡 品牌logoRenewal重新装修 即将登场空置店铺围挡/New Brand Coming Soon即将开幕 敬请期待4.3.5 审核用设计稿大小及格式：大小在 1M 以内的电子版示意图，格式为jpg 或gif，并在图上注明实际制作尺寸。4.4 流程指引4.4.1 租户自行安排测量店铺围档尺寸规格，并根据该规格设计围档画面；4.4.2 租户须较预计上画时间提前不少于 5 个工作日（不含节假日）提交围挡画面设计稿给租户供审核，如审核未通过，修改后重新提交，直至通过审核；4.4.3 画面审核通过后，租户在指定的时间内持c中心临时工作单完成围挡的施工制作（如有木板支撑结构，须同一天内完成）246、，并于次日交付验收，如不合格需重新制作；4.4.4 装修完毕后，店铺开张前，经租户验收合格并同意租户开张申请，租户方可在指定的非营业时间内完成围挡的撤除工作。5.0相关支持性文件6.0相关质量记录第二节 xxx城租户装修规程1. 目的：为规范二次装修管理的操作,保证装修管理工作的正常进行 2. 范围：适用于cxx商业部分的二次装修管理。3. 职责：负责对装修现场的日常装修工程项目的巡视检查工作，及时发现工程问题，依照工作流程，做出相应处理，填写工作记录。4. 作业内容4.1进场装修流程图示步骤流程工作内容1租户移交会租户与租户进行对接，移交相关资料2设计与装修协调会租户与租户沟通设计、装修、进247、场事宜3场地移交租户移交场地给租户，并签订移交凭据4设计图纸审批租户对租户的设计、施工图纸进行审批5办理装修许可证租户递交各项资料并缴纳相关费用，办理装修许可证6办理施工出入证租户施工人员办理施工出入证7租户装修现场管理租户对租户施工进行管理，并进行项目分项验收8开业协调会租户与租户沟通开业事宜9开业验收租户验收租户店铺是否具备开业资格10工程整改租户对店铺装修施工中不符合要求部分进行整改11二装退场租户完成整改，租户退还装修押金4.2 租户移交会4.1.1 租户与租户主要对接人员进行对接，初步沟通进场装修程序。4.1.2 营运部向租户提供xxx城租户装修规则、xxx城租户设计规则。4.3 设248、计与装修协调会4.3.1 在签署租赁合同后，租户与租户、租户设计单位、租户装修单位等召开设计、装修协调会，进行说明及答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、租户相关部门职能等事宜的沟通。4.3.2 租户提供装修进场资料包括：xxx城装修申请表、xxx城安全施工协议、xxx城店铺装修施工授权委托书、xxx城消防报审承诺书、xxx城租户装修用水用电容量申请确认书、xxx城门面还原承诺书、缴费指引等。4.4 场地移交4.4.1 租户提供场地符合租户装修要求。4.4.2 租户在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据xxx城店铺接场验收登记表，登载场地硬件情况及移249、交日期等信息，并签字盖章确认。4.4.3 租户接场人员须持有租户公司的委托函/授权书方可接场。4.4.4 租户根据场地移交日核算免租装修期。4.5 设计、装修施工图纸审批4.5.1 设计方案图纸审批A. 进场装修60天前，租户应向物业提交初步设计方案图（一般比例为1：50）、图纸说明书及其电子文件。B. 在收到初步方案图纸的5个工作日之内，租户对此提出审核意见。如未获物业批准，或提出修改方案，租户需在5个工作日之内重新提交新方案，租户在5个工作日内提出审核意见，直到最终审核通过该方案。4.5.2 装修施工图纸审批A. 进场装修30天前，租户应向物业提交装修施工图（一般比例为1：50）、技术说明250、书及其电子文件，而这些资料应严格依照设计准则和租户要求准备，并应当是对租户认可的初步设计方案的深化设计。B. 在收到装修施工图和技术说明之后，工程部在5个工作日之内通知租户审核结果。如未获工程部批准，或工程部提出修改方案，租户需在5个工作日之内重新提交新方案，工程部在5个工作日内提出审核意见，直到最终通过方案。C. 租户除进行设计图纸审批外，物业将协助租户向相关政府部门（如消防局）申报设计图，以便办理相关证照（如消防合格意见书），租户应自行支付相关费用，由于租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果，租户应向租户说明，且租户应保证相关工作符合政府251、要求（如装修施工图纸设计单位的资质等）。4.6 办理装修施工许可证4.6.1 租户及装修公司填写xxx城装修申请表，加盖双方公章，向工程部提交。4.6.2 租户准备xxx城（购物中心）安全施工协议、“装修公司资质”“装修公司营业执照”、“施工保险单”、“施工进度表”、xxx城（购物中心）店铺装修施工授权委托书、消防局审核意见书（或消防报审承诺书）、“全套合格施工图”xxx城（购物中心）门面还原承诺书、xxx城（购物中心）租户装修用电用水容量申请确认书、“图纸最终审核意见”并提交也祝审核，审核要求如下：A. xxx城（购物中心）安全施工协议由物业公司、租户方、租户 装修施工方三方签署，并加盖公章252、。B. “装修公司资质”复印件加盖装修公司公章，且装修公司资质须达到国家规 定二级以上资质。C. “装修公司营业执照”复印件加盖装修公司公章。D. “施工保险单”对应投保安装工程一切险，安装工程一切险保额、第三者责任险保额根据工程项目规模购买，其中第三者责任险保额不少于100万元人民币。E. “施工进度表”著名具体的施工时间安排、细项工程安排。F. xxx城（购物中心）店铺装修施工授权委托书由租户签署，并加盖公章。G. “消防局审核意见书”复印件加盖租户公章；或由租户、租户的装修施工方签署xxx城（购物中心）消防报审承诺书，并加盖公章。H. “全套合格施工图”两套打印版及其电子版。I. xxx253、城（购物中心）门面还原承诺书仅针对改变租户门面的情况提 交，并加盖租户公章。J. xxx城（购物中心）租户装修用电用水容量申请确认书根据店铺实际用电功率填写，并加盖租户公章。K. “图纸最终审核意见”由租户致函租户，租户备份。 4.6.3租户向物业公司缴纳装修押金、垃圾清运费，费用标准如下：A. 装修押金60元/建筑平米。B. 垃圾清运费8元/建筑平米C. 办妥以上手续后，租户从物业公司处领取xxx城装修许可证。4.7 施工人员办理施工出入证4.7.1各施工人员持“装修许可证”、证照2张、身份证原件及复印件到物业公司办理施工出入证，凭施工出入证进出施工区域。4.8租户装修现场管理4.8.1租户254、有权进行施工现场管理，包括对施工人员的自律性、临时用电、临时用水、成品保护、货梯使用、消防安全等进行管理，并有权对违规行为进行惩治，包括但不限于停工等处理方式。4.8.2工程部结合租户施工进度对施工核心环节进行分项验收。4.9开业协调会4.9.1租户根据装修施工情况向租户申请开业，并填写xxx城租户店铺开业申请表，租户与租户联系开业前15天左右召开开业协调会。4.9.2双方与会人员包括，租户营运、推广、财务、IT、物业公司相关人员，以及租户营运经理、企划经理、店铺店长均需参加开业协调会。4.9.3会议议题主要包括，xxx城整体运作情况、店铺日常营运守则、店铺开业活动安排、店铺开业相关需求，通过255、会议双方的深入沟通，为店铺开业、日常营运做好充分准备。4.10 开业验收4.10.1租户根据装修施工情况向租户申请开业，确定开业验收时间。4.10.2验收标准：各项装修施工到位，包括机电、空调、装饰、消防、网络等施工的落实，经租户检查同意开业后，租户可安排开业事宜，各项验收标准详见xxx城店铺装修验收标准。4.10.3 工程部根据租户申请开业需求进行的开业验收检查仅从装修施工角度开展，租户开业还需结合国家政府的相关要求，确认是否落实燃气开户、消防报审、经营相关证照领取等工作。对此，如租户需工程部配合相关事宜，可联系工程部协调配合，涉及相关费用，由租户自行负责。4.10.4租户在通过开业验收，向256、物业缴齐管理费、推广费等合同约定费用以及应扣除的滞纳金后（具体标准参照合同条款），物业批准其开业。4.11 工程整改4.11.1 租户工程验收完成后，租户将在3个工作日内向工程部发出开业验收函，反馈验收意见，租户需依照工程部意见进行整改。4.11.2 涉及遗留问题，租户安排复验，并就复验问题发出验收函。如租户多次复验后整改不到位，工程部有权处以扣留、扣除租户装修押金等违约处理。4.12 二装退场及退装修押金要求如下：4.12.1业后60天内根据开业验收通知完成工程整改；4.12.2完成公共区域破坏的修复工作（或同意租户从装修押金中扣除赔偿金）；4.12.3装修施工完毕，租户应向物业提供2套竣工257、图以及1套电子文件（AutoCAD格式*.dwg的光盘拷贝），图中应包括所有更改的隐藏管路 等，以便于维护和存档备查；4.12.4向物业提交日常消防安全责任书，并加盖公章；4.12.5向物业提交消防合格意见书及相关经营证照复印件。4.12.6租户落实以上要求后，填写xxx城装修押金退还申请意见表，物业退还装修押金。 4.13 方案设计图要求：4.13.1租户需向工程部提供2套A3图册及1套电子文件，提交资料应至少包括下列内容：A. 主要平立剖面图（包括店面、橱窗和标牌）B. 必要的透视效果图，至少有从外看店面及表达室内装修效果两个视角，最好同事提供租户现有的橱窗标志照片。C. 主要材料和颜色的258、样品。D. 装饰吊顶平面图。E. 装饰墙身图。F. 装饰地面图。4.14 施工图要求：4.14.1设计图纸获工程部认可后，租户进入装修施工图设计阶段。装修施工图设计必须忠实于租户认可的方案设计，并应将租户和政府部门的审查要求贯彻落实于设计图中。图纸应当符合国家标准和x市有关规定，租户需向租户提供A1设计图和资料6套以及2套电子文件（AutoCAD 2002格式*.dwg的光盘拷贝）。审核后，租户会反馈一份有批示意见的施工图给租户。租户提交的资料应至少包括下列内容：A. 平面设计图B. 天花布置图C. 墙身图D. 地面图E. 单元立面图F. 空调安装图G. 电力照明设计及用电量图H. 消防平面及259、系统图I. 店铺门面及标志设计图J. 给排水图包括：给排水平面图、给排水系统图、卫生间大样图（若设置）、厨房布置大样图（若设置）K. 弱电系统图L. 厨房排油烟图M. 燃气管道及报警装置图4.14.2平面布置图清楚显示，平面布置图包括如下图纸及相关要求：A. 装修装置、家具、陈列柜、办公家具等装修平面。B. 所有加置隔墙（采用内隔墙的形式）的位置、厚度、高度和材料，不批准阻碍通往走火通道的布局设计。C. 地面装修类型、地台用料及其水平。如地台填高，请说明其填料之密度及重量。如用地毯需满足防火要求，并减少粘贴材料。装修后的地面高度应与室外高度一致，不允许加设梯级。地面装修及吊顶的最大允许承重为1260、.5KPa。D. 摆放重型设备如保险箱，鱼缸，防盗文件柜等的位置，底部面积和重量。本项目允许地台承重为4KPa，若超出此数量范围需经设计院签署确认适合本xx城楼层允许荷载重量的签署证明及审批。E. 租户所用装修材料必须符合绿色环保要求，无毒、无异味、抗辐射指标达到国家规定标准。F. 租户如对隔音有特殊要求，须在设计时予以考虑。G. 门所使用材料，旋转方向及门洞大小，如有更改或需要装设结构组织（例如鱼池、土建装饰），请提交结构图。4.14.3 天花布置图清楚显示，天花布置图包括如下图纸及相关要求：A. 所有灯具、风口、喷淋头、报警探测器、扬声器、检修口等物件的位置和尺寸，其他管道不可露出天花。B261、. 吊顶内不允许作为储藏物品的空间。C. 没有吊顶设计一般不获批准，固定吊顶必须设置检修口（尺寸为600mm600mm）。D. 吊顶内不可设置可燃物件，吊顶内部高度不可超过800mm。4.14.4单元立面图清楚显示，单元立面图包括如下图纸及相关要求：A. 用料详情（务必符合消防安全）。B. 各间隔及立面更改详情。C. 与相邻租户之间的间隔墙上的嵌装物或装置。4.14.5空调安装图清楚显示，空调安装图包括如下图纸及相关要求：A. 空调水管和各种风管及保温的型号规定和分布走向。B. 风机盘管或其他空调设备布置，进出风口位置、温控器位置。租户新增的空调设备及元件需与xx城系统一致。C. 空调负荷计算262、及冷冻水流量和风量计算。D. 须清楚显示风柜、盘管机、阀门的位置及型号，减震措施和安装方式。E. 新风管须接入空调系统内，应采取有组织回风方式。4.14.6电力照明设计图清楚显示，电力照明设计图包括如下图纸及相关要求：A. 设计师需按照租户提供的电源容量设计配电，配电箱总开关需低于租户出线开关至少一级。B. 单线系统图和负荷计算，导线类型、规格、敷设方式及所带负荷。C. 配电箱开关的规格及位置，每回路标出各自不同的配电用途。租户新增的电器设备及元器件需与xx城系统一致，配电箱内张贴系统图。D. 租户如使用不可中断供电的电气设备（如电脑终端），须自备UPS（不间断电源）。E. 室内照明的线路走向263、及灯具平面布置图。F. 线管、线槽和桥架的型号规格及敷设方式和走向。G. 距店铺门面三米之内所有灯饰的说明及光强度。H. 租户区域内不允许有裸露灯泡。I. 火灾应急照明、门口疏散指示照明。4.14.7消防系统图清楚显示，消防系统图包括如下图纸及相关要求：A. 单元内消防喷淋系统、气体灭火系统、消火栓的位置，不允许有固定设备、储藏物品或经营活动阻挡消防设备的操作，消防设备外也不允许有其他不符合政府要求的装饰或涂色。B. 各种管道、管材和线路管径分布走向。C. 火灾报警系统内探测器、扬声器的位置分布区域。D. 租户不得安装任何用声响报警的装置。E. 租户新增的消防设备及元器件需与xx城系统一致。4264、.14.8 店铺门面及标志设计图清楚显示，店铺门面及标志设计图包括如下图纸及相关要求：A. 店铺门面是xx城统一的风格，禁止对店铺门面进行任何修改，也不允许对店铺门面外部进行任何修改。B. 租户店铺门面外部如需安装的读卡器、门禁系统，应采用xx城统一的品牌规格，并安装在统一指定的位置上，租户不得安装任何用声响报警的装置。C. 店铺门面上的门牌标志是统一的，任何在店铺门面之上的内面或外面的装饰或广告都是不允许的。D. 装修单位应给出店铺门面方向的效果图，租户有权拒绝店铺门面内附近安装的显示屏、扬声器、展示设备及影响公共视线的灯光等。E. 店铺门面内公司标志的装饰和颜色。F. 一切灯具如铺面招牌灯265、铺前灯及室内灯，只要是在店铺前一米范围内的装置，必须与租户的管理控制系统连接。G. 若采用防盗卷帘，款式及材质由租户指定。4.14.9 给排水图清楚显示（如设置用水设施），给排水图包括如下图纸及相关要求：A. 单元内给排水设备布置。B. 给排水管道的管径、管材和分布走向，排水管道需分类接不同类别管道排放。需考虑地面防水。C. 所有给水管道不允许埋地敷设。D. 污水、废水接驳口由租户现场指定。4.14.10 弱电系统设计图清楚显示，弱电系统设计图包括如下图纸及相关要求：A. 设计师应提供电话、电视、电脑网络、保安监控、广播、门禁、收银系统等相关图纸资料。B. 如有线路延长，需采用与商场同规格、266、品牌的优质导线或线缆。4.14.11 餐饮单位另需考虑下述图纸，餐饮单位图还包括如下图纸及相关要求：A. 排烟处理装置（如喷水烟罩、空气净化过滤器、静电除尘等符合环保及消防要求）。B. 排风处理装置（如设置排风机、活性炭过滤器等），排风及正压送风设备要达到标准，保证餐厅及厨房气味不向公共区域蔓延。C. 内部装备隔油器和隔油箱，设置单独排放管道至租户指定位置，并方便抽样检查。D. 燃气的设计需满足政府部门有关规定，并设置燃气泄漏报警装置及事故排风系统。E. 厨房、食品贮藏、装运等区域需做地面防水。F. 厨房、餐厅等与公共区域相连的外门应能自动关闭。G. 其它业态单位的图纸要求另行规定。4.15 267、竣工图要求：4.15.1如第一部分所述，装修施工完毕，租户应向工程部提供2套竣工图以及1 套电子文件及光盘拷贝，图中应包括所有更改的隐藏管路等，以便于维护和存档备查。4.16装修管理规定4.16.1施工手续办理：A. xxx城租户进场施工前应准备齐租户要求的所有装修资料，并提前到物业公司办理装修许可证。凭装修施工许可证申请办理施工人员出入证件及租区临时水电的开通或接驳工作。（办证时间：周一至周五9:0018:00）B. 办理装修施工许可证请备齐如下资料：a) 装修公司营业执照及二级以上资质证明（需复印件加盖公司公章）b) 安装工程一切险（第三者责任险保额100万以上）c) 装修押金和垃圾清运费268、交纳凭证d) 装修施工图纸（需电子版）及消防报审意见书（或装修消防报审承诺书）e) 租户用电用水量申请确认书f) 施工进度表g) 根据租户审核意见修改的全套施工图及效果图h) 施工委托书i) 门面还原承诺书及其他相关承诺书4.16.2施工人员出入证办理需备齐个人1寸照片两张、名册、个人身份证复印件1张，施工人员出入证免费办理，使用期限结束交还物业公司，如遗失或到期不予归还者需收取成本费10元。4.16.3租户或施工单位在施工期间须遵守政府相关规定及甲方施工管理，并按甲方提出的验收意见在承诺时间内完成并经甲方验收合格，办理好政府规定 的经营证照后，物业公司收到对方书面申请即办理退还装修押金手续。269、4.16.4办理装修押金退还请备齐如下资料：A. 全套竣工图加盖租户或施工单位公章两套B. 验收意见合格整改确认C. 政府消防验收合格意见复印件D. 政府规定的其它经营证明（如：卫生许可证、环保许可证、文化经营证明等）E. 甲方、施工单位及租户三方认可的验收标准确认函F. 其他相关和施工有关系的手续办理4.17消防安全管理租户必须在施工前先获得政府相关部门及甲方的有关批准，特别是x市消防局的装修申报审核批准在施工开始前及整个施工过程中，租户必须在施工场地内配置足够数量的手提式干粉灭火器（每50平方米设置1个4公斤灭火器，不足50平方米的按50平方米计；每100平方米设置2个4公斤灭火器，以此类270、推），并放在明显及容易取用的地方。灭火器由施工单位自备，也可委托物业公司代为配置，但费用需租户自理。如发现没有配置灭火器，物业公司将有权要求租户立刻停止施工。未获物业公司同意，施工不得使用明火作业。动火前，必须事先到物业公司办理“动火证”，并严格按消防管理规定操作执行，动火作业严禁与油漆工序同时进行施工。一切消防系统的改动，必须在装修申请中详细说明，在完工时整个系统必须完全符合现行国家及x市消防条例和规定。所有电器的安装必须遵照x市供电局的有关规定，所有电线一定要使用难燃材料并穿钢管保护，不得将电线直接嵌入商场的任何部分。如需连接计算机网络、有线电视、煤气管道等，可向租户咨询有关事宜。施工期间271、不得将过量的油漆或其他易燃易爆危险品带入或存放于xx城或xx城施工范围内，只准存放当天所需的用量，且必须将其存放在密闭金属容器中。所有内部隔墙应使用轻质材料，例如金属框石膏板。如果是木框架或板墙，必须采取防火处理措施，并达到消防规范所要求的防火等级。消防报审、报验需要提供的装修材料检验报告，租户有义务配合。严禁更改任何消防卷帘，所有装修不能在消防卷帘的上下方、阻挡消防卷帘开关箱或导轨。4.17.9 不能阻挡消防通道、消防门、紧急出路灯、消防栓等消防设施设备。4.17.10不能随意改变防火门的功能、位置及尺寸。4.18文明施工4.18.1租户必须对所聘请的装修施工人员的行为负责并加以约束，所有的272、施工人员必须按规定行走路线出入，并且着装整齐，不得赤足，不得穿背心、拖鞋，不得在非工作区逗留或进入其他区域，不得随地吐痰，不得在施工现场吸烟、扔烟蒂和随地大小便，不得高声喧哗，不得打闹嬉戏，不得使用任何放声设备如收音机、电视等，绝对禁止赌博饮酒。针对以上行为，物业公司将视情节轻重，处以50 200元罚金，情节严重者，将禁止该施工人员进入施工区域。4.18.2进场施工临时用电、用水方面：A. 不得乱拉乱接临时用电线路。（注：施工单位必须自行按物业公司要求配置临时配电箱，用电必须要经过漏电开关。）B. 所有拖地线都必须用护套线或电缆线；C. 所有插座线要使用插头使用；D. 临时灯线要整齐，不得乱拉273、乱吊；E. 临时不用的电线、电缆线要盘好放在指定位置，不得放在工地上；F. 使用太阳灯照明，必须用固定灯架，并远离可燃物品，做到人走灯灭。G. 装修期租户临时用水需到物业指定的位置取水。H. 租户地面水泥施工禁止使用供量用水I. 禁止将带有泥沙、油漆等污水直接倒入商场排水系统4.18.3租户所雇的施工人员应与物业公司人员密切配合，互相尊重，如发生矛盾，应由双方负责人协商解决。4.18.4每日装修期间应尽可能关门施工，避免噪音、粉尘影响其他租户。装修结束，必须及时清理场地装修垃圾，盘好临时地拖线。关闭所有门窗、水源、电闸方可离场。否则，由此造成的一切后果及损失均由租户及施工单位承担。4.18.5274、装修工人若因装修原因使xx城或xx城的水、强、弱电系统及设备等受损或中断工作，并影响到其他租户或导致本单位、租户的正常使用，其整改、维修所需的一切费用由引发事故的相关租户及其装修公司负责。4.18.6 装修完成后，租户必须通知公安消防部门，对装修单元进行消防验收，并通知租赁方工程部及物业公司对装修施工进行分项验收，未经验收合格的单元不得投入使用。4.18.7所有涉及给排水部位的地面及墙身1米以下、淋浴间墙身2米以下必须作足防水防渗漏措施，闭水试验时间不少于48小时，并由工程人员验收合格后才能进行下一步工作，否则因此而引起的一切费用均由租户承担。4.18.8成品保护A. 开工前施工单位必须做好相275、关部位的成品保护（如公共通道地面、墙面、天花；玻璃幕墙等等，及其他设备设施）B. 所做成品保护未能符合物业公司要求，严禁开工及搬运材料。4.18.9不得违章搭建阁楼以作存货或其它用途。4.18.10招牌的设计方案须经租户审批，公共地方装设招牌及广告均由租户批准，未经租户书面批准前，铺面及橱窗一律不能安装闪灯。 4.18.11室内装设吊顶如不是可上人的吊顶时，应在每一个风阀、每一个盘管风机、每一个水管闸制、每一个消防卷帘的马达及每一个电源箱下加装检查口。4.18.12租户应对单元完工后的情况负责，即使按审批方案完工后发现其单元空调通风或其他系统影响他人或整体系统运作，工程部如要求其作相应修正，租276、户应当予以配合。4.18.13租户的所有施工内容必须严格按照工程部及物业公司已审批的图纸和审核意见进行施工，并严格按照xxx城店铺装修验收标准操作。4.18.14施工期间，所有施工人员须由员工通道进入，并只能由后勤门出入，不得随意进入xx城内的其它与工作无关的区域。4.18.15店铺装修应在非营业时间内进行，若已办理好白天装修手续的，可在营业时间内进行。但任何有异味、粉尘及噪音等影响其他租户装修的，均应在非营业时间进行。4.19共用设施管理4.19.1严禁装修公司将淤泥或油漆烂布等类的物品倒入公共洗手间（清洁间）或单元内的排水渠、马桶、地漏等排水排污通道内，若因此而造成厕所淤塞或影响到公共排水277、管，聘请该装修公司的租户须负责所有修理费。装修期内请使用指定公共洗手间（清洁间）。禁止装修工人携带施工物品在公共洗手间清洗，严禁进入商场内供顾客使用的洗手间。4.19.2租户或装修公司不得损坏公共洗手间（清洁间）内任何清洁设施，若有损坏应全额赔偿。施工期间应严格按照此管理规定执行，不得污染公共洗手间（清洁间）等公共区域。4.19.3在开始施工前，必须把所有参与施工人员的姓名、身份证号码及上岗证等资料交给物业公司进行登记，办理装修出入证，并须随时按实际情况补充或更改以保证登记准确无误。4.19.4租户应确保自身铺装修队伍不会造成本商场的设备、设施及装修的任何损坏，如有任何因租户的装修工程及其后之278、使用所造成的破坏、损坏及影响等（包括商场以内及以外），无论意外与否，将由物业公司安排维修，维修费用由租户负责支付。4.19.5施工前及施工期间，租户必须在单元外张贴施工许可证及由物业公司发出的装修申请批复，以便物业公司人员检查。施工许可证过期无效，未能按时完工，需重新办理施工许可证。4.19.6无论什么时候，如需在公共设施内或公共区域进行施工，必须事先获得物业公司的书面批准。而租户应提供并安装良好、坚固的防护措施，以防对公共设施带来的损害。4.19.7装修期间，租户应关闭租区内空调水管阀门，并将所有进、出风口予以封闭，以免空调喉管阻塞。4.19.8装修时，租户应在所属区域前加装围板，以减少沙尘279、及噪音的干扰，为美观起见，所有围板表面须按物业公司要求贴上喷绘广告纸。围板高度由地面至楼顶，宽度包括租区所有面对的公共区域。4.19.9所有消防、空调、给排水的更改及安装的施工，必须由工程部审定有合格资质的施工单位进行，在接驳各专租户系统前，施工单位必须提前向工程部申请，装饰专业队伍必须是具有二级装修资质及以上资质的施工队伍。4.19.10施工过程中，所有材料、工具及废物等都必须放置在租户所属区域内，不得占用任何公共地方，租户必须在施工范围内妥善保管所有施工工具及材料，以免失窃。4.19.11所有垃圾、废品应装袋处理。装修垃圾应以蛇皮袋装运，并用小推车由后勤通道直接堆放到建筑垃圾堆放点。生活垃280、圾应以密封的塑料袋装运，并运送 至生活垃圾桶内。所有垃圾的清运需按物业公司相关规定执行，并应听从现场工作人员的指挥。垃圾清运的过程中不得造成对公共区域的污染。4.19.12所有出入口的门不得伸展占用公共地方，包括后勤通道和电梯厅。4.19.13为统一商场形象，租户需要安装门牌，由租户指定统一安装。4.19.14不得安装面向公共走廊或其他租户、顾客，造成骚扰或影响的音响，如因售卖音响器材或有关附件而须安装试音室，必须先取得物业公司书面批准。4.19.15不能阻挡空调机房的回风及进出空调机房的通道或维修空间。4.19.16不得在幕墙玻璃上钻孔或粘贴任何类型的设施。一切装置不得触及到外墙玻璃的结构组281、件或任何一部分。所有紧靠幕墙的单元内的间隔亦不得固定在外墙玻璃或其结构框架上。4.19.17不得挖槽、切割、砍凿或雕刻地板、柱和结构墙，以及与邻铺共用间墙。任何可能影响大楼结构之工程须先向有关部门申请并取得同意后方可进行。如有违例事件，物业公司人员有权马上叫停该区域的一切装修工作，并对因此而造成的所有损失作出全面评估。违约租户或施工单位须负责支付造成的一切损失费用。5.0相关支持性文件装修管理处罚条例6.0 相关质量资料xxx城装修申请表xxx城安全施工协议xxx城店铺装修施工授权委托书xxx城消防报审承诺书xxx城租户装修用电用水容量申请确认书xxx城门面还原承诺书动火证第三节 商场遗留工程282、处理规程1.0目的为理顺机电设备及房屋本体保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.0范围适用于cxx物业管理（x）有限公司开发的所有工程项目在保修阶 段的管理和维修工作。3.0职责3.1.物业公司负责自商场交付之日起的跟进工程保修工作，为工程保修管理进行 统一的协调和监督管理。3.2.地产工程部确保项目达到交付标准；负责商场交付前工程保修工作的统一安排、协调和物业交接；自商场交付之日起，施工单位安排人员配合物业集中整改；在保修期内配合物业公司进行工程维修。3.3.地产客户关系中心负责各物业管理部工程保修工作的对接；行使物业管理部与地283、产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。4.0作业内容4.1施工单位接到工程报修，认真解答工程询问，作好记录并填写报修单。会同工程、保修单位到现场查看，确定质量问题性质，进行协调处理。4.2回答问题避免含糊，避免二次以上到工程房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。4.3所有质量问题，都应在第一时间与施工单位及工程沟通协调，约定维修时间，落实维修。4.4所有关于渗漏水的维修项目都不要轻易下结论，必须在事后后判断准确后以书面形式告知施工单位，施工单位签字确认后实施维修。4.6使用不当等原因产生的质量问题，及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。4.7每天须进行现场巡视，284、有重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员现场监理， 对维修过程实施全程质量监控，监控人员费用应由保修单位支付。4.9每月30日汇总及统计遗留工程处理清单及跟进记录，将已完成整改及维修房屋资料进行存档，4.10 对于施工单位不配合工程维修的由物业公司发函给地产公司工程部，地产公司负责发函给施工单位，对于拒不整改及维修次数超过2次的，地产公司及物业公司有权直接找第三方施工单位维修，费用由施工单位质保金中直接扣除。5.0相关支持性文件6.0相关质量记录整改联系函第四节 设备台帐管理规程1.0目的依照规程的时间节点建立设备相关的文本记录，指明台账记录依据，规范填写方式，使日后有据可依。2.0范围适用于物285、业公司各类商业项目设备管理台账编写。3.0职责建立健全的设备台账，将每一台设备情况一一录入。4.0作业内容4.1工程部应建立健全设备台帐。4.2在新项目验收后1 年之内建立设施设备台帐。当发生设备新增、改造等施工后，在1 个月内更新设备台帐。（包含暖通系统、电梯系统、配电系统、弱电系统等）4.3所有设备应按单台或功能系统建立设备卡，并粘贴或悬挂在设备上，标明名称、编号、主要技术参数。无法张贴设备卡的设备可以在附近醒目位置张贴标识。4.4所有设备应都应录入设备清单。4.5根据设备的种类及专业要求，所有设备均应设置专门的责任人，并在设备上粘贴责任人标识，由责任人负责管理相应的设备。 4.6根据不同286、设备运行的具体要求建立设备的年度、季度、月度三级保养及巡检计划。4.7设备的运行、检查、保养均应做好相应的记录，作为建立年度维保预算及制定保养计划的依据。4.8设备设施经过大、中修或配件更换后，应于台帐中记录，便于后期跟进、查阅。5.0相关支持性文件c置地物业服务标准6.0相关质量记录设备台账xx城设备卡第五节 供配电设备操作规程1.0目的保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障人员安全，设备完好正常供电。2.0范围适用于xxx城项目范围内所有供配电操作。3.0职责3.1工程部主管负责安排实施。3.2 工程领班负责具体实施及检查。3.3工程维修人员操作规程进行操作。4.0作业内容4.1配电287、间管理程序4.1.1配电间内机电设备由高配置班人员执行24小时值班制4.1.2高配当班人员负责配电设备的巡查，操作并认真抄填高压中心设备运行记录表、变电所巡查记录表和发电机房巡查表4.2配电房严格执行供配电管理制度：4.2.1 交接班制度4.2.2 安全用电管理规程4.2.3 外来人许可和登记制度4.2.4 巡回检查制度4.2.5 缺陷管理制度4.3购物中心所有配电设备、设施，由电气维修人员进行维修，非电气维修人员严禁对配电设备、设施进行操作和维修4.4高配值班工作程序4.4.1交接班要求4.4.1.1 认真听取交班人员的值班和设备运行报告4.4.1.2 查看上一班的值班日志4.4.1.3 检288、查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在值班日志上签名4.5、有下列情况之一不准交接班4.5.1 上一班设备运行情况未交待清楚，记录不规范，高配间不清洁的。4.5.2 接班人未到岗，交班人不准下班。4.5.3 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人。4.5.4 严禁在倒闸操作和事故处理过各中交接班。4.5.5 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.6每班必须清洁值班室，配电间环境，室内湿度控制在70%以下。4.7每两小时对配电间设备进行一次巡视，并将结果记录于变电所巡查记录表和发电机房巡查表中，与下列情况应增加巡查次数。4.7.1 设备超负荷4.7.2 设备有异常289、4.7.3 双电源其中一路停电4.7.4 重大活动4.7.5 恶劣天气4.8每两小时抄取配电房设备运行数据高压中心设备运行记录表中，同时检查运行情况。4.9供配电设备发生异常及时报告设备领班，并配合维修人员排除异常。4.10配电间严禁吸烟和带入食品。4.11不得擅自更改配电间设备的路线和器材，若需要更改须经工程部经理批准方可实施。4.12安全操作工作规程4.12.1高配值班工应严格按操作规程操作供配电设备、保证设备正常运行和人生安全。4.12.2进行供配电柜检修时，应填写工作票经工作负责人或工程部经理批准后方可进行。4.12.3全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂：“有人工作290、，禁止合闸”的指示牌。4.12.4严禁带电作业，紧急情况需带电作业时，应按电业安全工作规程，应由监护人和足够的照明、空间，并穿戴好安全用具、工作帽、工作衣，确认安全才可进行。4.12.5自动空气开关跳闸，应查明原因在进行恢复，必要时允许试送电一次。4.12.6电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。4.12.7不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.12.8操作高压开关按有关安全工作规程进行，严格执行工作票、操作票制度。5.0相关支持性文件c置地物业服务标准6.0相关质量记录第六节 电气运行管理规程1.0目的保证电气操作人员的人生安全，确保安全供电。2.0范围适用于xxx城项目范围内所有电气操作。3291、.0职责3.1工程部主管负责培训。3.2 工程领班负责具体操作的指导及监督。3.3电气工程维修人员必须按照操作规程进行操作。4.0作业内容4.1工作前检查工具，测量仪表和防护用具是否完好。 4.2电器设备未经验电，应视为有电不准用手触及。4.3 电气设备不准在运转中拆卸修理。必须停车后切断电源，取下熔断器，挂上：“禁止合闸，正在检修”的警示牌，并验明无电后，方可进行工作。4.4要在配电总盘及母线进行工作时，在验明无电后应挂接临时接地线。装拆接地线都必须由值班电工进行。4.5临时工作中断后或每天开始工作前，都必须检查电源验明无电方可进行工作。4.6每次维修结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失292、和留在设备内造成事故。4.7由专门检修人员修理电气设备时，值班电工要进行登记。完工后要作好交待并共同检查后，方可送电。4.8低压设备上必须进行带电工作时，要经过领导批准，并要有专人监护。工作时要戴工作帽、穿长袖衣服、戴绝缘手套、使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进行。邻近相带电部分和接地金属部分维修应用绝缘板隔开。严禁使用锉刀、钢尺等进行工作。4.9动力配电箱的闸刀开关，禁止带负荷拉开。4.10带电装卸熔断器管时，要戴防护眼镜和绝缘手套，必要时站在绝缘垫上，使用绝缘夹钳。4.11熔断器的容量要与设备和线路安装容量适应。4.12电气设备的金属外壳必须接地（接零）。接地线要符合标准。有电设备不准断293、开外壳接地线。4.13电器或线路拆除后，线头必须及时用绝缘包布扎好。4.14安装灯头时，开关接火线，灯口螺纹接零线。4.15临时电气设备要将金属外壳接地。严禁电动工具的外壳接地线和工作零线拧在一起插入插座。必需使用两线带地或三线带地插座，或者将外壳接线单独接地干线上，以防接触不良引起外壳带电。用橡皮套软电缆接线移动设备时，专供保护接零线上不许有电流通过。4.16动力配电盘、配电箱、开关、变压器等各种电气设备附近，不准堆放各种 易燃、易爆、潮湿和其它影响操作的物件。4.17使用电动工具时，要戴绝缘手套，并站在绝缘垫上工作。4.18电气设备发生火灾时，首先要立刻切断电源，并使用四氯化碳或二氧化碳灭294、火器灭火。严禁用水灭火。5.0相关支持性文件c置地物业服务标准6.0相关记录第七节 报修处理操作规程1.0 目的及时处理商场租户及公共区域的报修，规范维修服务工作，确保为商场租户提供满意的服务。2.0 范围适用于物业公司各商业项目租户及公共区域报修处理。3.0 职责3.1 客户服务中心话务员负责每日营业时间各项报修工作受理，做好相关书面记录，安排人员进行维修。3.2客户服务中心业务受理员负责各项遗留报修跟进。 3.3工程人员负责报修内容的现场确认及维修。3.4客服人员每月15日，统计有偿维修费用上报财务部，由财务部制作固定收费单，每月25日由客户服务中心人员派发固定收费单，进行费用催缴。4.0295、作业内容4.1客服人员在接到租户的电话报修时应及时填写报修记录表，详细记录报修时间、报修人、报修人联系电话、电话记录人、工程接单人等内容，并判断是否属于有偿维修项目，如属于有偿维修项目应先向店铺说明有偿维修事宜，具体价格由工程人员根据实际情况及有偿维修价目表在现场维修前与店铺工作人员确认。4.2受理报修后，应立即通知工程进行维修，如为租户户内维修，工程尽可能安排领班以上人员及相关维修人员进行维修。租户维修到现场时间应控制在10分钟以内，并在15分钟内处理，保证维修及时率为100%。公共区域维修由工程领班派单，对于不影响租户正常办公类的维修当日处理，其余营业结束后工程安排统一处理。 4.3遇同时296、出现多项工作时，按照优先次序处理，租户及公共区域突发事件类，如：电、停水、电梯（直梯、自动扶梯）、漏水、跑水、下水道堵塞、煤气泄漏、消防事件或安全事件等内容应判断为紧急维修，需向工程维修人员说明情况，工程人员应在接到电话后第一时间赶往现场5分钟以内处理完成，同时客服人员应通知客服助理及相关部门管理人员到现场进行工作协调。4.4其他普通维修，客服人员应电话通知维修人员租户的报修信息，包含店铺号、店铺名称、报修内容、报修人等信息，由工程接单员填写xx城工程维修单后联系工程人员，在20分钟内赶到店铺进行维修，如工程人员因其他维修尚未完成无法在20分钟内赶到现场，工程人员应立即向客服人员说明情况，由客297、服人员向店铺解释说明并预约维修时间。4.5工程维修人员对报修内容进行现场确认后，在xx城工程维修单上据实填写维修价格等内容，报租户确认后，工程维修人员开始维修。若租户对维修费用有异议需报工程主管及客户服务中心助理以上人员协调，并经租户同意后开始维修，若协调不成取消该服务。维修开始时在xx城工程维修单上填写开始时间，修理完毕后需填写结束时间，在“服务结果”栏内写上结果，同时需让报修租户签字确认维修结果。4.6维修完毕后，工程维修人员将xx城工程维修单的存根联、财务联及客户联交至客户服务中心，客服中心工作人员应及时对各项维修进行回访，保证回访率为100%，（环境报修项目由环境管理人员确认修复效果，298、其他公共区域维修由安全管理人员负责现场确认，店铺维修则现场回访，征询租户对维修工作的意见和建议），回访采用电话和登门回访两种形式，回访结束后及时将维修情况和回访情况记录在xx城租户维修回访单、报修记录表（每日）、报修记录汇总表（月度）中。4.7如一线技工和领班无法修复，工程人员应立即上报给主管以上人员处理。客服人员做好桥梁服务，经工程经理判断仍无法修复的维修应报至物业助总以上人员讨论解决方案。在此期间客服人员应与店铺及时沟通维修进度，具体维修日期及信息。4.8如当日维修事项完成后，经二次报修进行重新修复服务单，需记录在当日报修记录表中返修率项内，服务单的返修率不高于1%。4.9如工程无相关配件299、，可建议租户自行采购，采购后由物业工程进行维修。如租户委托采购，应向租户说明采购周期及采购所需费用4.10涉及租户服务收费，客服中心人员应于回访满意后，每月15日客服中心工作人员进行有偿维修统计，形成xx城租户有偿维修统计表，并将汇总收费清单交财务部，由财务部制作固定收费单，每月25日由客户服务中心人员派发固定收费单，进行费用催缴工作。报修处理流程图5.0支持性文件6.0相关记录报修记录表报修记录汇总表xx城工程维修单xx城工程维修回访单xx城租户有偿维修统计表第八节 xx城工具领用及归还规程一、目的 规范物业公司工程部工具管理工作，确保工程部工具完整及各项性能完成。 二、适用范围 适用于物业300、公司所属工程部的工具管理。 三、职责 1、工程部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购。2、工程部班组长具体负责工具管理。 3、物业公司工程部仓管员负责工具的簿记盘点工作。四、工作内容 1、工程部工具年度采购计划的制定 (1) 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织各分部门组长(负责人)一起制定下一年度工程部工具年度采购计划并上报公司审批。 (2)工程部工具年度采购计划应包括如下内容： a 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地； b 预计费用； c 购买时间； d 用途。2、工程部工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分301、部门公用工具由组长(负责人)领用并负责保管。物业公司工程部仓管员对所领用工具记录在工具领用借用登记表内。3、个人使用工具和分部门公用工具(便携带的)由组长统一填写领料单，经工程部主管批准后，由组长到仓库领取并负责暂保管。4、个人使用工具管理 (1) 工程部员工正式上岗时，由员工填写领料单经机电主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用的工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。物业公司仓管员应对员工所领工具簿记在工具领用登记表内。 (2) 个人使用工具使用注意事项： a 不准乱打乱撬； b 用力应适度； c 测量不同的参数时注意正确换档(万用表)； d 注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流302、或承载能力等)； e 用后擦拭干净工具。 (2) 工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。(4) 工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记。(5) 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部组长必须将员工退还的个人使用工具簿记在组长保管工具登记表内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。 (6) 工程部主管每月18号检查每半年由物管装修工程部仓303、管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报废处理。 (7) 对于换下来的个人使用工具每半年由物业部仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报废处理。 5、专业班组公用工具管理(1) 各专业班组员工借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在班组长处借用；工程部以外的部门借用公用工具须经工程部主管批准后方可借用。组长必须将借用工具登记在工具借用登记表上。 (2) 专业组公用工具使用注意事项： 便携式(小件的)公用工具使用注意事项按第4条2款； 大型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)304、公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养： a) 对各转动部位加注润滑油； b) 调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；c) 检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；d) 检查记动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；e) 检查或整修接线头；f) 调整机械间隙至合理位置； g) 清洁外表，必要时涂上防锈油； h) 拧紧所有紧固螺栓。(3) 专业组公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。(4) 专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。专业组公用工具如属正常使用损坏，对于小型的(500元以下)经机电处主管确认，主管经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由305、组长填写报废工具登记表经机电处主管批准后上报公司审批。(5) 专业班组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由工程部主管会同物管公司仓管员一起对组长所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究组长的责任。5.0相关支持性文件6.0相关质量记录第九节 柴油发电机运行操作规程1.0目的 规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。2.0适用范围 适用于管理区域内各类柴油发电机的操作。3.0职责3.1工程主管负责检查本规程的执行情况。3.2当值班人员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0作业内容4.1每年12月15日之前，制定柴油发电机年度维护保养计划报物业公司总经理审核批准4.2柴306、油发电机维保期内由厂家进行维保，维保期外主机或者部分设备委托维保单位进行维保4.3柴油发电机维护保养4.3.1进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号）， 不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）4.3.2空气滤清器的维护保养周期为每运行50小时进行一次4.3.3空气滤清器显示器：当显示的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到 使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器 复位4.4空气滤清器保养4.4.1松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯4.4.2滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太307、大，喷 咀不应太接近滤芯4.4.3如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）4.4.4清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯4.4.5如果没有发现光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器4.5蓄电池的维护保养周期为每运行50小时进行一次4.5.1用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电4.5.2检查电池液是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置4.5.3检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油4.6皮带的维护保308、养周期为每运行100小时进行一次4.6.1检查每条皮带，发现有损害或失效的，应及时更换4.6.2在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整4.7散热器的维护保养周期为每运行200小时进行一次4.8外部清洁4.8.1用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从 反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机4.8.2如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中 约20分钟，然后用热水清洗4.9内部除垢4.9.1把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口 4.9.2向散热器中45摄氏度的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散 热器。 4.9.3如果仍有水污的酸溶液再，则用8%酸