敏感定位房地产

1、五客户敏感点工程常见问题和工程质量标准3 1住宅套内部分4 2住宅公共部分14 3室外硬景部分28 4室外软景部分33一 目的以客户为中心,关注客户敏感点工程质量问题为重点,为统一住宅毛坯房的客户敏感点工程质量问题和质量标准,提升客户满意度。

2、 SARS 参考经验对判断情绪面变 化有参考意义,但从整个房地产行业发展角度来考量,由于宏观经济背景变化 较大城镇化率老龄化水平居民杠杆率政策支持力度等,SARS 经验 对判断新冠后房地产趋势的参考意义有限. 2019 年房地产行业数据总结。

3、 SARS 参考经验对判断情绪面变 化有参考意义,但从整个房地产行业发展角度来考量,由于宏观经济背景变化 较大城镇化率老龄化水平居民杠杆率政策支持力度等,SARS 经验 对判断新冠后房地产趋势的参考意义有限. 2019 年房地产行业数据总结。

4、潜在问题作出警示,避免在今后发生. 本文分五个阶段进行介绍:方案初设施工图施工过程检 查工程验收. 3 一方案阶段一方案阶段 1.1 规划规划 1.1.1 项目名称的确定 项目名称应与公司规定的统一名称吻合.销售的项目名称在报建完成后,由销。

5、目物业定位 第四第四部分部分 物业发展建议物业发展建议 1. 项目规划设计建议 2. 建筑风格建议 3. 户型建议 3.1户型配比 3.2户型设计参考 4环境景观设计要点 5配套设施规划建议 6会所配套设施建议 6.1会所位置建议 6.2会。

6、 负责部门负责部门:营销部 :营销部 完成时间完成时间:项目立项会之前 :项目立项会之前 一城市概况 一城市概况 二城市经济研究结论 二城市经济研究结论 三城市房地产市场研究包括商业三城市房地产市场研究包括商业 一近几年城市房地产市场分析。

7、程如天然石质饰面板人造石饰面板陶瓷饰面砖 镶贴等 楼地面工程如细石混凝土混凝土水泥砂浆水磨石碎拼 大理石等整体楼地面,陶瓷锦砖缸砖大理石板花岗石板预制混凝土 板 水泥花砖 预制水磨石板等板块楼地面 所发生的肉眼可观察到的裂缝. 这些裂缝分别。

8、 案阶段完成,由集团投资与策划部审核,由执行总裁审批后生效; 2 工艺工序实施标准在实施方案设计或初步设计完成后编写, 用以指导施工图设计,由集团产品技术管理部审核,由关注片区的 执行总裁审批后生效. 。

9、投资与策划部负责本制度的制订修改指导和监督; b 集团公司全资拥有控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执 行本制度; c 本制度解释权归集团投资与策划部. 4目的 为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作,加强对 顾客敏感点和 产。

10、客重视项目在项目策划阶段确定,以 及实施措施和质量标准.作业指导书顾客敏感点和质量标准要点列出有可能 作为顾客敏感点的项目分类和分解项目,供各项目在策划时选择确定,同时也规 定了顾客敏感点的等级: A 为顾客敏感项目 B 为顾客重视项目在具。

11、A 注重景观气势和对行人的引导作用. 小区建筑轮廓 B 色彩和形式富于变化,成本许可情况下宜 采用坡屋顶形式 2中心公 共绿地 B 公共活动场地 B 考虑公共活动场地绿化景观水体游 泳池地面铺砌与建筑群道路交通系统的 综合关系,以营造温馨的。

12、入口 园区道路 地下车库 景观绿化 房屋室内 园区周边 创 造 城 市 的 美 丽 CREATING BEAUTIES FOR CITIES 1园区周边 1.1园区周边丌利因素 污染:造纸厂化工厂橡胶厂废品站等 其他:宗教场所高压线路等 噪。

13、建筑, 高矮参差, 既能丰富造型, 又能视栋别用途作弹性规划, 不论基于何种原因, 产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高 或低或胖或瘦或单栋或多栋的建筑物,而所谓的容积率利用,就 是指如何将每块土地的总可建建筑面积楼地面面积利用到极致。

14、咨询电话 房地产展会 现场接待 促销活动 上门拜访 朋友介绍等. 客户大多通过开发商在报纸电视等媒体上做的广告打来电 话,或是在房展会上 促销活动中得到项目的资料,如果感觉符合自己 的要求,则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观,或是通过朋友。

15、服务 三 物业督导 六 空关房管理 七 案例简述:项目销售阶段对园区内配套的宣传与交付后落地的匹 配度存在不符,且多数会所建在园区中心位置,后续持续运营存 在较大问题. 措施建议: 1梳理销售过程中园区配套承诺,关注落实情况; 2会所持续运。

16、雨雪天临边部位 易湿滑,存在女全隐患. 原因分析: 室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全 防范意识. 解决措施: 1 不可更换应制定雨雪天防滑应对措施,做好 安全警示告知,可涂刷防滑剂; 2 后续杜绝架空层使用不具备防滑功能的地面 材。

17、或金属塑料 材质吊顶. 选材用料 案例 2 案例简述: 庭院地下室屋顶防火门选用木质防火 门,发霉变形油漆剥落等现象普遍. 原因分析: 木质门不适用于潮湿或日晒雨淋的环境. 解决措施: 地下室屋顶等潮湿或日晒雨淋环境中应 选用耐腐性更好的。

18、 案例简述:案例简述:项目销售阶段对园区内配套的宣传与交付后落地的匹 配度存在不符, 且多数会所建在园区中心位置, 后续持续运营存 在较大问题. 措施建议:措施建议: 1 梳理销售过程中园区配套承诺,关注落实情况; 2 会所持续运营需统筹考。

19、线挡的,反光 2区 2.1区主口是否团指引标,指引标是否晰 建: 1小区入口小区平图 2指引标分人及两个指示体系 3标应清晰,应有挡物 2.2区内不人交况,交处是否标志 斑慢 建:人交汇区域立标志斑线慢等 2.3处别是好是否了反光, 安全 。

20、TIES 园区出入口 园区道路 地下车库 景观绿化 房屋室内 园区周边 创 造 城 市 的 美 丽 CREATING BEAUTIES FOR CITIES 1园区周边 1.1园区周边丌利因素 污染:造纸厂化工厂橡胶厂废品站等 其他:宗教场。

21、涉及的关注点共1919项,其中最为敏感的六项分别为:项,其中最为敏感的六项分别为: 室内安防系统水管管线外墙保温隔音家庭入户门室内窗户室内安防系统水管管线外墙保温隔音家庭入户门室内窗户 电梯,这六项分别选择的人数是:电梯,这六项分别选择的人。

22、设 重大基础设施建设 五,城市规划 所属大经济区规划 城市定位 城市背景城 市布局产业 规划各区域 定位 六,城市政策1年 土地政策 金融政策 行业政策 税收政策 土地政策 出台背景 政策细则 政策分析 政策影响 七,城市文化 城市历叱解读。

23、 定位定位 20188134 好的定位是成功的基础 u卖给谁卖给谁 u做什么做什么 u确定目标市场确定目标市场u确定目标市场确定目标市场 u确定产品结构确定产品结构 WhoWho WhatWhat 20188135 定位的思考逻辑 问题界定。

24、标.为不调整设计,采用部分阳台板 镂空处理. 解决措施: 1.设计单位应与测绘单位保持统一口径 测算面积; 2.提高面积计算准确率. 案例简述:因面积计算失误,容积率超 标,为满足容积率,原二层商铺全部取 消.但因建筑立面已通过宋总评审,设。

25、生活悖论物质生活悖论 所以,尤其在现代,营销工作的历史使命是所以,尤其在现代,营销工作的历史使命是 在物质生产大爆发的年代在物质生产大爆发的年代 帮助那些眼花缭乱,无所适从的客户发现自己真正的需求帮助那些眼花缭乱,无所适从的客户发现自己真正。

26、问题 二防水工程 三结构工程 四装饰工程 五幕墙门窗工程 六安装工程 严禁外传 案例1 案例简述:栏杄高度丌足. 一安全性功能性问题 栏杆高度 0.86m0.86m 0.2m0.2m 1.1m1.1m 0.42m0.42m 解决措施: 原因。

27、车库出入口有转角设置减速标志; 2园区出入口转角有视线遮挡的,设置反光镜 2园区道路 2.1园区主要岔口是否设置组团楼幢等指引标识,指引标识是否清晰 建议: 1小区道路入口设置小区总平面图 2指引标识分人行及车行两个指示体系 3标识设置应清。

28、护 二 三 四 五 六 七 制度执行 一选材用料 案例1 案例简述: 地下室公共区域及地上架空层吊顶为实现 美观均采用封闭式铝合金龙骨石膏板吊顶, 梅雨季节和初冬季节公共区域湿度较大吊 顶产生霉变. 原因分析: 未考虑南方潮湿天气因素. 解。

29、中各类案例内容均为中国房地产行业中开发商所存在的典型案例, 口汇编旨在从项目开发全生命周期过程中前置客诉风险预控,保障产品品 质 服务品质顺利落地; 。

30、室混凝土浇捣应连续, 不得出现施工冷缝;振捣密实,养护到位;设计水位应考虑雨季及环境的影响. 二 防水工程 案例简述:地下室顶板及侧墙渗漏水. J , 二 防水工程 案例简述:推拉窗存在渗漏水隐患. 原因分析: 1铝合金推拉窗框型材选择不合。

31、查验 四 维保服务 三 物业督导 六 空关房管理 七 案例简述:项目销售阶段对园区内配套的宣传与交付后落地的匹 配度存在不符,且多数会所建在园区中心位置,后续持续运营存 在较大问题. 措施建议: 1梳理销售过程中园区配套承诺,关注落实情况。

32、 建筑不设备配合问题 五 建筑不门窗幕墙成品线条配合问题 六 建筑不景观配合问题 七 建筑不精装修配合问题 1.1面积计算丌准 一总图规划问题 案例简述:设计单位计算癿面积不测绘 单位计算癿面积相差较大,导致容积率 超标.为丌调整设计,采用。

33、公共秩序维护 三 服务收费 物业用房 服务人员 五 六 七 八 严禁外传 案例简述:项目公共区域出现工程维修问题,物业公司未 能及时有效的开展维修处理. 措施建议: 1质保期内范畴的维修,应及时通知项目开发公司及施工 单位进行维修,对维修时。

34、费4,709.022.9 9财务费用35,812.5421.8 10不可预见费1,962.091.2 11其他费用 12销售费用 13合 计164,536.04100.0 项项目目敏敏感感性性分分析析 因因素素变变化化情情况况 相相关关指指。

35、在星巳兊,就在去星巳兊的路上,传递的是一种令人羡慕 的小资生活,而这样的生活也许有人无法天天拥有,但没有人 丌希望曾经拥有.这就是品牌定位的魅力 房地产领域的定位 P7 市场定位含义 房地产市场定位 是指房地产企业依据所选择的目标市场Tar。

36、误病 70与此有关.而房地产定位并不是简单的住宅写字楼别墅的划分.随着人们经济水平的提高和对生 活质量的追求,人们对住房的需求越来越多,并且差异化程度也日益明显,因此房地产市场需要有效细分. 做房地产并不仅仅是出售房子,它要给这个地球村留下。

37、机放置,满足室外机安装检修及排风要求. 5垃圾转运站 有园区垃圾堆放对业主影响的评估及解决措施,如果有好措施可以不设垃圾转运站. 有装修垃圾收集点位对业主感受的评估及解决措施.如果没有合理的解决措施,小区 设置垃圾转运站,避开出入口设置在逆。

38、服务 三 物业督导 六 空关房管理 七 案例简述:项目销售阶段对园区内配套的宣传与交付后落地的匹 配度存在不符,且多数会所建在园区中心位置,后续持续运营存 在较大问题. 措施建议: 1梳理销售过程中园区配套承诺,关注落实情况; 2会所持续运。

39、四 建筑与设备配合问题 五 建筑与门窗幕墙成品线条配合问题 六 建筑与景观配合问题 七 建筑与精装修配合问题 1.1面积计算不准 一总图规划问题 案例简述:设计单位计算的面积与测绘 单位计算的面积相差较大,导致容积率 超标.为不调整设计,采。

40、 合同约定 成品保护 二 三 四 五 六 七 制度执行 严禁外传 一选材用料 案例1 案例简述: 地下室公共区域及地上架空层吊顶为实现 美观均采用封闭式铝合金龙骨石膏板吊顶, 梅雨季节和初冬季节公共区域湿度较大吊 顶产生霉变. 原因分析: 。

41、策划主要指房地产策划主要指:房地产行业的市场调研方案策划投资管理产品营销和项目运营 等工作,其执业范围涵盖了房地产开发项目咨询产品设计建设规划广告策划房 产销售物业管理等众多领域. 主要工作包括主要工作包括:房地产项目的市场调研和咨询策划。

42、库出入口有转角设置减速标志; 2园区出入口转角有视线遮挡的,设置反光镜 2园区道路 2.1园区主要岔口是否设置组团楼幢等指引标识,指引标识是否清晰 建议: 1小区道路入口设置小区总平面图 2指引标识分人行及车行两个指示体系 3标识设置应清晰。

43、企业,不同区位,相似定位,如何避免竞争 地王项目,成本高企,资源平平,甲方期望甚高,问题多多,该从哪个角度思 考如何一步步解决问题. willanwillan 4 过渡页 TRANSITION PAGE 项目定位思考过程 项目定位思考过程。

44、房地产投资的影响 三加入三加入 W WTOTO 后中国房地产所面临的挑战后中国房地产所面临的挑战 第二节第二节 国家相关政策对住宅产业的影响国家相关政策对住宅产业的影响8 89 9 一把握使百姓愿意买房的有关政策一把握使百姓愿意买房的有关政。

45、 如何做到科学客观准确房地产定位如何做到科学客观准确房地产定位 问题一:问题一: 问题二:问题二: 交流讨论 定位这一概念源自军事领域,本义是驱动军队抵达决战地点. 定位,泛指确定或指出的方位地方. 何谓定位 市场定位 定位Position。

46、门窗工程六安装工程严禁外传案例1案例简述:栏杆高度不足.一安全性功能性问题栏杆高度0.86m0.86m0.2m0.2m1.1m1.1m0.42m0.42m解决措施:原因分析: 1栏杆下部存在可踏面,高度不足;2栏杆统一尺寸安装,未考虑阳台露。