1、二二四年八月桐庐县城市更新建设规划桐庐县城市更新建设规划公众意见征求稿公众意见征求稿目 录CONTENTS01 总则1.1 规划背景1.2 规划原则1.3 规划范围与期限1.4 关注重点1.5 工作思路02 更新体检评估2.1 七类空间资源界定2.2 更新潜力资源识别2.3 亟待改善片区03 更新目标与策略3.1 更新目标3.2 公园营城行动3.3 产业增效行动3.4 宜居住区行动3.5 畅行桐庐行动3.6 人文彰显行动04 更新片区划分与指引4.1 更新片区（单元）划分原则4.2 更新片区（单元）划分结果4.3 更新片区指引05 更新实施保障5.1 应用多元并举的保障机制5.2 探索城市片区2、统筹运营经验101总则1.1 规划背景1.2 规划原则1.3 规划范围与期限1.4 关注重点1.5 工作思路21.1 规划背景存量时代倒逼城市发展路径转变，城市更新上升为国家战略2021年，国家“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，明确城市更新行动八个主要方面。31.2 规划原则坚持将推动经济社会发展作为更新建设规划和更新计划编制的重要任务，挖掘存量空间潜力，提升城市空间使用效率，提升城市机能活力，引领区域协调发展，打造以城市更新促进共同富裕的重要成果。坚持人民城市人民建，人民城市为人民，把改善民生作为更新建设规划和更新计划编制的出发点和落脚点，提升城市品质，加强基础设施保障水平，完善公3、共服务配套，打造人民幸福美好家园，不断增强群众的获得感、幸福感、安全感。坚持将更新建设规划和更新计划与经济社会和国土空间规划充分融合、与城市各项专项规划有效衔接、与城市体检全面对接，系统推进相关城市更新建设工作，统筹谋划城市高质量发展的“一张蓝图”。坚持审慎更新的理念，强化城市空间格局、肌理、风貌的传承和保护，探索建筑活化利用路径，平衡好保留城市记忆与彰显现代都市风范的关系，实现历史文化保护与城市更新协调发展。传承历史、活化利用规划引领，统筹推进以人为本，民生优先提质增效，助力共富坚持多元主体共同谋划城市更新，协同参与杭州市市级统筹、县级主导、市县两级联动的工作机制，形成全市“一盘棋”强化政府4、主导、市场主体参与、公众和社会组织共同谋划，完善多元化、可持续的更新建设规划编制模式，市县联动，多元参与41.3 规划范围与期限规划范围：以桐君街道、城南街道、凤川街道、旧县街道、江南镇现状建成区范围为核心，更新片区规划兼顾分水、富春江、横村、瑶琳四个中心镇重点更新板块。规划期限为2023-2030年，以近三年为重点，考虑衔接国土空间规划，兼顾中远期，展望至2035年。51.4 关注重点城市更新存量时代下城市脱胎换骨、系统升级的必经之路/以最小代价实现中心城区空间格局的整体优化/以渐进式改造应对物质空间老化与功能型衰退/以人本主义情怀提升桐庐城市温度和人文景观/61.5 工作思路摸清家底【研判5、城市问题&识别更新资源】【明确更新目标与策略】城市印象/更新体检评估/城市问题查找/更新潜力资源明确路径搭建体系保障实施【建立更新体系-分片+指引】【编制实施计划-时序&重点】目标/策略：生态、产业、人居、交通、人文更新片区划定/片区引导近期重点项目库/保障措施702更新体检评估2.1 七类空间资源界定2.2 更新潜力资源识别2.3 亟待改善片区82.1 七类空间资源界定老旧居住空间存在各类安全隐患；人居环境不佳；市政基础设施和公共服务设施薄弱。城中村老旧小区老旧产业空间零散低效的产业用地；现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应社会经济发展、具有更新改造潜力的厂区等。工业园区老旧小区老旧6、商办空间商业街市场建成年代久远、空间活力低下的老旧商业设施；老旧商业街(区)、老旧市场和老旧商业综合体；以及设施老旧、空置率高、入驻率低的老旧建筑楼宇等。老旧城市设施市政基础设施公共服务设施存在安全隐患、缺项短板、服务供给有升级需求的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施及其所在的用地空间。公共空间和消极空间存在生态风险隐患、活力功能有待提升的滨水空间、公园绿地、街道公共空间、其他消极空间及需增补的慢行系统等。公共空间慢行系统历史文化空间历史文化街区历史建筑历史文化遗产受损、风貌不协调空间。具有历史风貌整体提升需求的历史城区、历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、历史建筑、传7、统风貌建筑等。数字赋能潜力空间主要考虑需要进行数字化更新的城市道路城市设施和建筑楼宇。城市道路设施建筑楼宇92.2 更新潜力资源识别7类更新资源叠加老旧城市设施老旧产业空间有更新潜力的公共空间和消极空间+数字赋能潜力空间老旧居住空间历史文化空间+老旧商办空间+更新资源一张图102.3亟待改善片区9处亟待改善片区智能制造产业片区富春未来城城南片区磁性材料产业园凤川老镇片区桐君老城浮桥埠区块旧县片区+江南镇窄溪片区+11更新目标与策略3.1 更新目标3.2 公园营城行动3.3 产业增效行动3.4 宜居住区行动3.5 畅行桐庐行动3.6 人文彰显行动03123.1 更新目标13通过全面、系统的高品质8、城市有机更新，优化完善城市空间结构和功能布局，推动城市能级提升，促进产业结构调整。打造高品质公共空间，补齐设施短板，传承城市历史文脉，提升城市宜居、韧性、智慧水平，改善人居环境和安全条件。再塑空间风貌，公园营城打造最美桐庐名片提升幸福体验，推动全域化的人居品质升级焕新产业活力，助推产业转型，绩效再创新高彰显文化韵味，活化历史印记，强化人文体验3.2 公园营城行动塑造公园城市场景，加强城市公园开放化、趣味化、人性化改造构建四级公园体系构建由“郊野公园-城市公园-社区公园-游园”组成的四级公园体系。逐步推进90%以上的居住社区实现300米见绿，500米见园的公园绿地。加强公园开放化、趣味化、人性化9、改造重点加强公园入口节点整治，提升可进入性；注重与地方文化的融合，并进行公共艺术装置设计，提升公园文化内涵；提供多样的服务设施和活动场地，提升公园惠民功能及趣味性。14挖潜金角银边、桥下空间，塑造小尺度绿化活动空间通过街道的拐角空间、沿街建筑前的绿化广场空间的特别营造，增加行人停驻、交往空间，形成富有吸引力的空间感受，往往能够提升整条街道的空间活力。/口袋公园/在城市里见缝插针地利用空地与宅间场等建造口袋公园。/桥下空间多主题复合利用/植入健康休闲场景，增加休憩设施及活动场地，打造多主题高品质空间。3.3 产业增效行动分类施策，多元拓展，引导产业空间高效集聚03 工改M0，创新升级传统制造空间10、置换为创新型工业用地，搭建制造业众创平台，为创新型企业提供发展空间。01 腾退低效，集聚小微腾退低效工业用地，鼓励中小制造企业集聚上楼或入园，提高用地效率，解决土地资源和优质创新载体严重不足的问题。02 集中收储，退二优二政府收储连片工业用地，引入重点企业，补齐小规模中试及生产制造等产业链缺失环节，引导产业分类聚集。04 遗产活化，创意植入老旧厂房保留原有结构，通过空间和立面改造，成为独具特色的教育和艺术群落以及商业业态。05 退二进三，配套支撑实施工改居/商/公共配套设施，适度增加居住、商业功能，促进新兴产业与人才安居相融合，优化空间布局，完善城市功能。153.4 宜居住区行动结合未来社区建11、设，以“一老一小”为重点补齐公共服务短板邻里中心：一站式服务综合体结合小区底层商业，布局邻里中心，涵盖了各项功能空间，就近为居民提供综合性的居家服务。建筑改造更新，提升风貌品质根据现状建筑质量及规划意图，分别采取拆除重建、局部改造、加层、外立面修缮等措施，并对建筑风貌进行引导和管控。服务配套完善，业态准入引导利用拆除或新建、改建空间补足邻里中心、公园绿地等，吸引文化商业、娱乐休闲、创意潮玩等新兴业态入住，引导传统居住改造长租公寓、办公、混合居住等功能。梳理开放空间，营造活力节点通过局部拆除和整理疏解内部交通，腾挪地面停车空间，构建连续的开放空间体系，打造适合人群聚集交往的活力节点。优化景观环境12、，重塑场所记忆对围墙、店招、构筑物等进行整治，在公共活动空间、街区入口等植入景观小品和公共艺术，增强可识别性，延续文化记忆的同时创造新的打卡点。163.5 畅行桐庐行动疏通重要道路节点，完善道路整治，构建城市交通微循环打通断头路，提升交通微循环对主次支道路进行提升改造，提升道路的通行能力。对主（次）干道以及周边街区居住小区的支路进行改造，与交通干道连接成网，形成交通微循环。交叉口改造形成有序、高效、安全的交通导流体系，降低交通负荷。17优化城市静态交通，构建完善地上地下停车场体系对主次支道路进行提升改造，提升道路的通行能力。对主（次）干道以及周边街区居住小区的支路进行改造，与交通干道连接成网，13、形成交通微循环。加强道路慢行空间、街巷整治在城市更新中强化人行、非机动车网络和空间规划建设，尽可能实现人车分离、机非分离。积极拓展慢行空间，整合街巷、市政道路、绿道、碧道，形成完整一体的步行骑行网络体系。3.6 人文彰显行动以历史文脉促城市气质提升，创建“Citywalk”新地标打造文化集中展示空间和文博路线利用开元街原供销合作社、原桐君粮管所等闲置公产，谋划桐庐历史博物馆、中医药文化馆、隐逸文化展览馆等场所，新旧融合，串联成特色街区、文博线路等文化场景，全方位展现老桐庐的历史记忆。推动桐君文化符号体系建设在街头巷尾合理配置城市雕塑、公共艺术、街道家具、标识标牌等，强化桐庐的城市视觉识别系统，14、推进城市文化符号体系建设和公共环境艺术发展，将桐君街道打造为集中展现桐庐城市文化底蕴的区域。桐庐县大力推进“浙江省5A级景区城”创建工作，提出“以历史文脉促城市气质提升”，本规划通过对历史资源的活化利用，创建一批“Citywalk”新地标，打造集展览展示、艺术沙龙、非遗体验于一体的公共文旅新空间。1804更新片区划分与指引4.1 更新片区（单元）划分原则4.2 更新片区（单元）划分结果4.3 更新片区指引194.1 更新片区（单元）划分原则【概念】指城市建成区内具备城市更新价值，且更新潜力资源相对集中连片的规划统筹区域，是市区推进更新实施的主要载体。【划定目的】实现自上而下的更新推进实现各类资15、源的统筹规划实现与法定规划的有效衔接识别出的更新问题、更新需求、更新资源相对集聚的区域；在功能导向、利益平衡、配套统筹等方面有统筹需求区域。边界上：以街道为主体统筹推进，充分考虑街道管辖范围、详细规划单元范围、城市道路、自然界线等要素，原则上不跨越详细规划单元范围。规模上：1-5平方公里为宜，外围地区可根据实际情况适当放大【更新片区】【划定原则】【概念】更新片区中更新项目集中、相对连片的区域，是城市更新项目实施和管控指标落实的基本空间单元【划定目的】实现临近更新地块功能、高度、风貌的协调实现更新政策的优先落实，推动项目集中启动搭建自上而下更新动力的整合平台更新潜力资源集中分布、问题短板突出，且16、改造项目集中分布并具备近期启动条件的区域。宜有明确的统筹主体，保证土地、容量、设施、资金等能够有效统筹的区域。【更新单元】【划定原则】204.2 更新片区（单元）划分结果更新片区（单元）：产业类1个，综合类5个，历史类1个序号片区名称片区类别面积（公顷）备注1桐君街道更新片区综合类438.29重点更新片区2城南街道青山更新片区产业类349.00更新片区3凤川街道洋洲更新片区综合类370.83更新片区4分水镇千年古城更新片区历史类125.56重点更新片区5瑶琳镇美丽共富更新片区综合类242.55更新片区6横村镇分水江西岸更新片区综合类195.00更新片区7富春江镇更新单元综合类51.99更新单元17、214.3 更新片区指引桐君街道更新片区桐君街道更新片区北至徐富路，南至131省道，西至环城西路，东至天目路，面积4.38平方公里。该片区以打造彰显桐君魅力、服务全龄社群的幸福老城为目标，以品质居住、活力商业、创新办公为主导功能，利用闲置公产推动养老托育升级，创建“朝夕相伴桐爱桐君”、“一老一小”服务品牌，为人民群众提供多元化、高质量、优质化公共服务。洋塘片区鼓励工业企业自主更新，提高空间生产效率，腾挪空间打造特色小微园；牛山坞片区推动未来产业园再更新，建设桐庐青年友好营地、青荷驿站；南门社区完善5分钟邻里生活圈，织补社区公共空间，塑造特色风貌；开元街打造铜桐庐CITY WALK新地标，谋划桐18、庐历史博物馆、中医药文化馆、隐逸文化展览馆等文化展示场所，新旧融合，串联成特色街区、文博线路等文化场景，全方位展现老桐庐的历史记忆。城南街道青山更新片区城南街道青山更新片区北至320国道，南至杭黄铁路，西至金中路，东至凯旋路，面积3.49平方公里。该片区以桐庐开发区磁性材料产业主平台、高质量产城融合发展示范区为目标，以有机更新工作为抓手，盘整低效，化零为整，打造集中连片的产业平台。重点围绕磁性材料产业，整体谋划产业超体，引入磁性材料上下游全产业链，推动产业大平台能级提升。依托东侧山体打造功能丰富、环境优质的中心绿谷。产业空间采取可分可合的工业用地规划模式，将工业用地划分为多个工业单元，通过灵活19、组合定制空间，满足龙头企业、中型企业、小微企业等不同产业用地规模需求。凤川街道洋洲更新片区凤川街道洋洲更新片区，以“城市新名片、拥江新篇章、文化新客厅”为更新目标，形成“一带一轴，三核二区”的空间格局。通过留改拆结合的更新模式，对洋洲片区进行整体复合开发，一体化设计文化商业综合体及滨水公共空间，并配套商住及品质住宅；另外对城中村进行综合整治，低效工业用地进行退二进三。224.3 更新片区指引分水镇千年古城更新片区分水镇千年古城更新片区，以“千年古邑，国风武盛”为更新目标，形成“一街两轴七片区”的空间格局。通过留改拆结合的更新模式，结合古城文化，梳理景观开放空间，引入新业态，重要节点改造，对以武20、盛老街为核心的千年古城核心区进行更新，提升古城优质服务供给能力。横村镇分水江西岸更新片区横村镇分水江西岸更新片区北至横七线，南至横富路，西至工业片区，东至分水江，面积1.95平方公里。该片区以“区域共富发展核、品质共享乐活镇”为更新目标，着力于针织产业升级、食品产业全链、城镇品质更新三大举措，通过拆改结合的更新模式，依托独山公园布局生产生活配套，打造片区生态活力中枢；对原有针织产业片区进行产业升级，激活产业创新活力。富春江镇更新单元富春江镇更新单元北至沙湾村，南至钓台路，西至七里泷大街，东至富春江，面积0.52平方公里。该片区以“富春慢居 品质新城”为目标，通过提升山水城镇基底、加快宜居城镇建21、设和塑造活力城镇格局三大路径，推动打造诗意田园和慢生活街区，利用旧工业厂区进行工业文旅更新，植入潮玩工坊、烟火市集、城市阳台等功能，打造诗意乐游的富春慢居生活样板。瑶琳镇美丽共富更新片区瑶琳镇美丽共富更新片区，以“马术乐游美丽共富”为更新目标和主导功能，形成“一带三区”的总体空间格局。通过拆改结合的空间更新模式，对区块内原质量较好的酒店、厂房等进行保留，开展质量安全、消防评估等鉴定工作，密切关注设施共享、空间联动、功能融合等，改变土地用途，活化空间功能，提高保留房屋利用率。2305更新实施保障5.1 应用多元并举的保障机制5.2 探索城市片区统筹运营经验24探索土地置换、连片改造实施路径；探索22、集体和国有建设用地混合改造；5.1 应用多元并举的保障机制土地供给住房保障智力保障资金保障加快完善城市更新土地整备的政策路径优先鼓励产业更新与城市更新同步推进探索公权换公益的统筹平衡方式探索多元化的城市更新补偿方式探索异地平衡的安置补偿方式；创新复建安置补偿方式;探索“义务必尽，任务可调，代建有偿”的区域统筹机制加强城市更新中的产业功能导入建立政策协同机制，完善土地、行政管理、金融、财税等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。优化城市更新理念、顶层设计、流程管控及治理效能，保障城市更新有效投资、高效产出、可持续和高质量发展。255.2 探索城市片区统筹运营经验搭建全周期 全业态 全流程的运营模式城市建设项目应先期搭建或引进优秀的运营领域专业团队加强协调统筹管理，提升运营服务专业化 精细化水平多途径为城市运营提供融资渠道要按照“把全生命周期管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程各环节”的要求，建立完善的城市运营机制，将城市发展的战略构想落到实处，切实提升城市品质，改善人民生活。城市更新与城市复兴，涉及政府、开发企业、公众、产权单位等众多主体，城市运营应当贯穿城市发展工作始终，统筹各方利益需求，平衡城市资源和价值体系，高效率地保障城市战略和规划愿景落地实施。26