1、亚龙湾山海地块可行性研究报告客研部,2020年3月,0,导语,在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下，本轮调控需求端、供给端同时发力，除了限价、限购、限贷等常见措施外，产权式酒店停止报批，传统地产销售模式受限，“新的销售模式”和“自持运营”或将成为亮点。,目录,01.近期政策背景分析,02.项目可行性销售方案分析,03.项目可行性自持方案分析,01,近期政策背景分析,1.1 政策背景,国际旅游岛之上，全省自由贸易岛+全球最大的自由贸易港,重大措施：支持海南全岛建设自由贸易试验区、支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设、分步骤分阶段建立自由贸易港政策和制度体质发展目标：2020年，自2、由贸易试验区建设；2025年，经济增长质量和效益显著提高；自由贸易港制度初步建立；2035年，自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟，营商环境跻身全球前列,国际经济合作和文化交流重要平台,旅游业改革创新试验区,世界一流海岛休闲度假旅游目的地,全国生态文明将设示范区,南海资源开发和服务基地,国家热带现代农业基地,覆盖全岛的自由贸易试验区,国家重大战略服务保障区,全面深化改革开放试验区,国家生态文明试验区,国际旅游消费中心,中国特色自由贸易港,海南新定位,国际旅游岛定位,产业发展趋势变化,交通发展趋势变化,外来人口发展趋势变化,房地产发展趋势变化,1.2 政策变化导向,海南“大时代”，自贸港带来的3、四大变化,发展动力改变，服务和贸易政策开放带来经济快速增长推动旅游业转型升级，推进全域旅游发展,港口、航空地位提升，强化城市门户职能,养老型、度假型人口为主向多元人口结构转变,短期调控从严，建立和完善房地产长效机制房地产将成为新兴产业的配套产业,海南实行最为严格的房地产政策加强调控以稳定市场，短期内政策以收紧为主,全岛岛外客户以家庭为单位限购1套，岛外客户购房首付至少70%，全岛所购新房取得不动产5年内限制转让，岛外客户在以往限购区购房需5年社保，目前政策仅针对商品住宅，商业变现产品不受限。,1.3 房地产市场政策,对落实调控目标不力、量价仍上涨过快的市县，我厅将提请省政府进行约谈问责，对审核4、把关不严，串通违规销售、规避限购政策的政府工作人员进行问责。,防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价；住建厅联合省纪委派驻组一同组织相关人员对各市县进行不间断督查和明察暗访。,加强与宣传、网信、公安、工商等单位的沟通协作，加强舆情监控和舆论引导；对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场,各市县商品住宅销售数据要每日一报，住建厅汇总后将及时上报省政府。,量价调控，市县问责，个人问责,销售数据每日一报,部门协作，严厉处罚，直至清出,舆论监督，明察暗访,1.4 房地产政策环境,针对海南自贸区政策，后续发布调控政策对量和价同时进行市场调控，同时明察暗防、严5、厉处罚，政策高压微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪,从年度成交走势来看，三亚商品房住宅市场近几年成交量呈快速增长态势，成交价格呈波动趋势，2018-2019年成交价格大涨；从月度成交走势来看，2019年-2020年期间三亚淡旺季并不明显，淡季不淡，成交量暴增，价格上涨；,整体市场稳定向好，量价齐涨,1.5 三亚商品房市场分析,单位：万元,三亚有产权的在售高端物业，除顶豪产品因占据一线海景资源价格较高外，其余主力产品总价段集中在1100-2500万之间，其中主流去化总价段集中在1100-2000万之间,303-356,161,78,302,419,886、,666,580-860,190,210-282,127,271,181,110,257,其他区域集中在：800-2500万,亚龙湾集中在：1100-2800万,海棠湾集中在：1500-3000万,206-584,155-407,当前三亚有产权高端物业总价区间跨度较大，主力去化总价为1100-2000万,398-1102,1.6三亚高端物业总价段,1.7 政策对房地产影响,长期利好，短期平稳,就政策本身而言，海南建设自贸区、自贸港，中长期对海南利好，但分步骤实施，目前多数利好为海南国际旅游岛补充和完善利好，对市场不会产生立竿见影的冲击,建省30周年利好,当前政策环境以收紧为主，尤其是利好消化期7、，政策条件以维稳为主，因此不会允许市场有较大的起伏,地产调控加码,政策调控后，市场行业逐步由数量型向质量型转变，随着当前入门门槛的抬升，市场上合适的房源将会更加稀缺，无疑加剧了购房难度,置业门槛提高,政策利好下，激发部分置业的热情。政策调控导致短期市场供不应求，加剧了一房难求的火热度，高端物业市场主要集中在亚龙湾海棠湾，当前货量较少，但竞争仍激烈,市场一房难求有产权高端物业货量少，但竞争激烈,02,项目可行性销售方案分析,2.1 现状及制约因素,地块因素：旅游用地40年；旅馆业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地。,政策因素：2010年海南政府出台一个54号文件，禁止旅游用地产权8、分割出让。2019年海南省政府出台关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产平稳健康发展的意见，意见明确指出，严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批。,传统地产开发模式受限，寻求新的销售变现模式,首期签订10年合约，合同约定到期后，可优先享有续租权。10年到期后按上浮 18%重新签订租赁合同。认购后12个月，需缴纳整体租房合同款的20%；2020年下半年，房屋交房时缴纳余款80%,2.2.1 以租代售模式北京万科翡翠书院,项目概况：万科海淀永丰项目作为土拍新政实行后的首块全自持用地，项目毗邻永丰产业园，项目定位面向中关村科学城科技精英项目产品：90洋房、叠拼（下叠9、310、中叠180、上叠310）销售价格：项目与兴业银行合作，首签10年，下叠均价3.5万元/月套，中叠均价2.2万元/月套，上叠均价3万元/月套，洋房预计均价1.5万元/月套；同区位同等条件房子8万+/客户群体：海淀科技精英量身定制去化情况：2020年5月5日首次开盘，前期有效排卡150组，首期开盘48套，全部清盘,租赁政策验资：兴业银行约定存款20万元（可享受5万元租房优惠）选房流程：2020年5月5日开盘当日，在兴业银行手机app端进行抢房（可享受5万元租房优惠）合同款缴纳方式：认购后12个月，需缴纳整体租房合同款的20%（可享受10万元租房优惠）2020年下半年，房屋交房时缴纳余款8010、%，预计兴业银行可提供100万左右租房贷款（未最终确定）合同细则：首期签订10年合约，下叠均价3.5万元/月套，合同总价约420万 中叠均价2.2万元/月套，合同总价约264万，上叠均价3万元/月套，合同总价约360万 10年租赁合同约定到期后，可优先享有续租权 租赁合同约定成立后，租金每年刚性上浮1.6%，10年最高上浮不超过18%，10年到期后按上浮18%重新签订租赁合同 房屋中途拆迁或政府回收，租赁方与产权房平均享有产权权益 租赁过程中，客户需自行提供软装，可进行适当户内装修，不允许搭建 租户后期可通过产权房搭建的租赁平台进行转租，转租过程中需向产权平台缴纳50001万元不等的更名费。更11、名后，新租赁合同由新租户与开发商签订，租金由前租户与新租户商定（前租户可上浮或下滑租金），产权房不享受差价收益,2.2.1 以租代售模式北京万科翡翠书院,万科主打高品质、高收入、高圈层、高端长租体系，与常规长租模式有所差异，先期市场反响热烈，吸引了大量产业园科技人才及金融人士的青睐,1,3,2,4,2.2.1 以租代售模式北京万科翡翠书院,为什么租金这么贵还有人租？占用更少的现金流，获取更高的居住品质对于一般家庭，购买同等品质房源对现金流的占用较高，动辄需要一千万元，所以愿意用更少的价格去获取更高的居住品质；当前房产租售比较低，在一些基金上的收益也比买房的回报高很多，对于投资来说：选择租房还是12、买房是一个资金使用效率的问题。,启示1：家庭型改善租住产品为空白在政府的推动下，小户型长租公寓的面世基本解决了年轻人租房的稳定性问题。但市场上缺少满足家庭型客户租住需求的产品，才使得买房几乎成为改善需求的唯一出路，进一步加大了住房市场的压力。市场需要能提供更稳定的、更有舒适品质和更完善配套的产品,启示2：家庭型租赁更为稳定长租，利于资金回笼在万科翡翠书院已租房源中55人选择180平方米的复式四居，选择的租期均为一次租十年；其他5人选择90平方米的三居，选择的租期为三年或五年。整体对于青年公寓的1-2年租约更稳定，更利于资金回笼,直接出售20年使用权，购房者要一次性缴纳总房款70%金额作为未来413、0年的租金，剩余30%待可办证时补交，由于项目主要为小别墅产品，总价较低，故所推出别墅去化较好,项目概况：3800亩低密度纯度假别墅区，三亚海棠湾和亚龙湾双湾黄金分割点项目产品：小户型独栋别墅为主且赠送率高达200%以上，65.94三房两厅三卫，使用面积约190.82；95.58三房两厅三卫，使用面积252.64；243六房四厅七卫，使用面积488.31销售价格：年限50年，无产权证，65m产品600-650万/套；95m产品800-1300万/套去化情况：2020年3月份项目开售111套产品，当前已全部售罄,2.2.2 以租代售模式融创海棠湾（因政策环境已被叫停）,2.2.2 以租代售模式融14、创海棠湾,租赁政策租转售方式：如该商品房满足办理不动产权证条件的，开发商应优先出售给客户。如开发商不将该商品房出售给客户的即视为构成违约，开发商应按当期市场价向客户支付差价作为损失赔偿。如开发商出售给客户，客户应于开发商书面通知缴款15日内支付开发商该商品房购房款总额的剩余30%。5年租约到期，商品房无法满足办理不动产权证条件的，可继续履约免租给客户。在该商品房办理不动产权证备案前，客户享有一次免费的更名权。放弃租转售权利：商品房可以办理不动产权证，但客户不缴纳剩余30%购房款的，开发商有权解除原合同。合同解除后的3日内，客户应向开发商归还该商品房。客户逾期归还房屋的，每逾期一日，客户应向开发15、商支付日租金三倍的房屋占用费，并承担逾期归还给开发商造成的损失。租赁期违约：任何一方擅自解除合同的，违约方应向守约方支付违约金（金额待定）。若客户未按合同约定支付租金及保证金，每逾期一日，按未付款项每日万分之0.5支付违约金。逾期超过30日，开发商有权解除合同。,1,3,2,项目以低于市场价格入市，项目前期吸引了大量的购房者，故前期去化理想，但随着海南政策环境的越发严格，及融创海棠湾项目的大范围推广，当前项目已被强行叫停,2.2.2 以租代售模式融创海棠湾,为什么别墅无产权还会有人买？以低总价占据核心湾区稀缺资源海棠湾为三亚几大湾区的核心湾区之一，占据三亚的稀缺资源，即便是无产权别墅，也依然会16、有客户为其买单；价格为周边市场价格的70%，客户多为度假客户，能够以低总价获得房源使用权，能够满足其度假需求。,启示1：稀缺湾区的无产权别墅客户买单率较高在大三亚的几大湾区中，亚龙湾、海棠湾为几大湾区的核心湾区，当前两大湾区在售项目较少，土地更为稀缺，客户为占据三亚核心湾区的稀缺资源，对核心湾区的无产权别墅买单率仍然较高,启示2：高压政策环境下，以租代售模式不宜大范围推广当前海南政策高压，不仅对对量和价同时进行市场调控，同时明察暗防、严厉处罚，融创之所以被强行叫停，主要原因为在限购刚刚出台之后，仍进行大范围的推广,2.3 以租代售风险分析,山海三期以租代售模式风险分析,房产税问题：中华人民共和17、国房产税暂行条例第四条房产税的税率，根据计价方式有两种算法：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。山海三期若采取以租代售模式，需每年缴纳总租金收入的12%，后期若获得可售条件，所交房产税返还可能性小，变相损失；土增税问题：山海三期获得可售条件后，由于当前并无法确定何时才能由租转售时间，超过三年将按照融资角度处理，土增税的判定依据当年住宅市场价格进行缴纳，需补交大量土增税，虽然目前其他项目合同将责任转嫁给客户承担，但并无法律支持；财务资产问题：山海三期可售后，原有资产所有权转移，对于上市公司而言，土地权属问题发生转移，财务将面临资产报表问题；资产处置权问题18、：虽然为以租代售，对于客户来说，购买的使用权，开发商仍拥有土地所有权，但由于各项合约及协议的规定，开发商在未解除合约的前提之下，已失去了对土地资产处置权；销售风险问题：目前房地产市场仍处于政策敏感时期，销售期间不宜大范围推广，否则会有行政干预，面临强行叫停的风险。,1,3,2,4,5,优势：可快速回流大量资金；价格低于周边市场商品房住宅价格，具备强有力市场竞争力；不受限贷限购政策影响，对于岛外客户在三亚稀缺湾区占据资源有一定吸引力,劣势：销售价格相对产权物业需有绝对优惠才有吸引力；与政府让开发商持有经营的初衷相悖，有一定的法律风险；土地资产处置权归客户所有，开发商不得在租约合同未解除之前处置土19、地资产,2.4 以租代售模式思考,综合考虑，在目前严厉的政策环境下，以租代售可作为一种快速变现的销售模式，具有可行性，因此建议本项目在现有模式上进行优化，规避风险点打造集团会员整售模式,打造集度假生活、工作交流于一体的滨海海居社区社区配套充分考虑度假需求及交流平台需求提升项目附加价值降低会员购买抗性,2.5.1 集团会员整售模式方案打造方向,规划产品：全别墅别墅产品,最大化利用容积率，保证整体项目整体居住舒适性同时结合项目本体地形及客群特点，打造小户型别墅产品,2.5.2 集团会员整售模式方案规划产品,2.5.3 集团会员整售模式方案产品规划,观景露台,泳池,建筑细节,景观设计,打造滨海度假别20、墅，以超高赠送及高标准全精装修交付,2.5.4 集团会员整售模式方案项目配套,打造度假生活与交流平台于一体的综合性配套,会所立面,会所设计,会所泳池,会所运动中心,会议中心,集团会员食堂,2.5.5 集团会员整售模式方案项目配套,打造全龄化泛社群配套，注重体验性，满足家庭人员的不同需求,会员文化展示区,儿童手工娱乐场所,会员书法兴趣社团,会员舞蹈兴趣社团,老年康养中心,儿童乐园,会所书吧,北京、广州、深圳、上海、天津等城市,运动、旅游，能够掌控工作和生活的平衡努力奋斗，认真生活，崇尚“自由和天性”,千万级以上身家平均2次以上置业经验,处事稳重、为人低调追求度假生活通过度假获得一定的沟通交流,三21、口之家、三代同堂为主家庭观念极重,微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪集团会员顶尖群体：高管；家庭观念强、文化修养高、乐于沟通交流,地产行业及与地产关联的企业高管,2.5.6 集团会员整售模式方案客群定位,地块本身为旅游用地性质，按照当前政策需全部自持，如进行销售则长期内无法办理房产证,海棠湾区域价值不断提升的势头；同时红塘湾等湾区待开发的一线滨海用地的强资源优势等，未来竞争激烈,面临短期市场总价瓶颈明显，尽管2020年一季度市场火热，但高总价别墅产品除了总价800-1000万产品相对稳定外，其他总价段均有一定的市场瓶颈,为了获得更稳定的市场空间，综合22、考虑项目无产权销售模式，规避市场风险本案主力总价段设置在市场空间更大的800-900万的小别墅产品,2.5.7 集团会员整售模式方案产品定位,定位原则：山海三期为无产权产品，无产权式产品定价为周边带产权竞品的60%-70%，以低总价优势减少购买抗性；市场竞品价格：三亚高端别墅平均单价为10-15万/，总价段集中在1200-2500万/套；海棠湾区域整体单价集中在10-15万/之间；计算方法：选取本项目相关竞品，采取市场比较法，经测算本项目正常销售价格为11.75万元/。但考虑到产权因素，建议在原售价6折推售别墅价格：均价7万元/；,2.5.8 集团会员整售模式方案价格定位,2.5.9 集团会员23、整售模式方案户型配比,根据客户及价格定位的原则，建议主力产品控制在800-900万以的小别墅为主同时设置部分900-1000万面积段产品，选择具有较好海景景观位置，打造二级海景别墅产品,2.5.10 集团会员整售模式方案经营测算,经济指标：计容面积：30800，其中别墅26248，配套面积4552（按总计容的15%计算）经营测算：根据当前片区市场情况，取别墅均价为70000元/m，经过初步测算，预计可实现销售收入18.37亿元，综合各项成本及税费，亚龙湾山海三期可实现净利润额为47891万元，净利润率为26%（具体各项费用明细，详见下表）,2.5.11 集团会员整售模式方案金融附加值测算,0324、,项目可行性自持方案分析,产业结构主要依赖第三产业 地产、旅游及相关产业类型为主力,三亚市过去十年生产总值（人民币亿元）,三亚经济主要依赖第三产业的增长，其中，最重要的助推是房地产业，占第三产业产值的26%，住宿和餐饮占15%；地产行业的发展在一定程度上影响着酒店行业，地产形势好会催生出一大批以购房为目的到访三亚的住宿需求。,20%,21%,59%,13%,20%,67%,国民生产总值年均增长率：14%,数据来源：三亚市统计局,3.1 拟建酒店方案区域概况,经 济,有限航空运力影响了三亚的旅游吸引力 在未来将得到改善,三亚凤凰机场,发挥一条跑道的最大容量满足近2,000万人次航空客运需求,至少25、两条跑道并保留扩容余地保障5,000万人次的航空客运需求,发展规划,3.1 拟建酒店方案区域概况,交 通,铁路、公路加强三亚旅游线路和交通组织,“两主多点”铁路客运枢纽体系,”田“字型高速路主骨架，建设陆、海、空立体交通体系,“两主”为城际铁路的三亚站、凤凰机场站“多点”为东部的海棠湾站、吉阳站，西部的天涯站、崖城站,主要湾区出入口：石梅湾、香水湾、土福湾、海棠湾、亚龙湾主要交通枢纽出入口：三亚火车站、凤凰机场,3.1 拟建酒店方案区域概况,交 通,旅游市场：国内客源市场蓬勃发展，消费增长趋势明显,三亚市国内外旅游人次,三亚市国内外旅游消费,资料来源：三亚市统计年鉴,三亚并不是一个国际性的旅游26、目的地，90%以上的客源来自中国大陆；国际客人的占比近年来下降明显，但国际客人总量在2019年出现明显回升；国内游客的人均消费正在逐渐上升，而国际游客消费在过去几年中下降明显，而在2018至2019年期间出现明显回升考虑到国际游客在三亚停留时间一般更长，中国游客的单日消费水平并不逊于国际游客。,3.1 拟建酒店方案区域概况,北纬18度线被称为是“黄金度假线”，是地球上最适于度假的区域国内独一无二的热带海岛资源环境空气质量优良率高,旅 游,旅游资源开发尚浅，基本满足大众消费需求,观光性 体验性,海岛度假 酒店度假,对于国内而言，大众旅游者尚在旅游至度假的过渡性阶段，三亚粗浅开发的产品也基本吻合大27、众旅游者的期待；而对比全世界其他的海岛类目的地，三亚的自然资源并不突出，海、沙、私密性均欠缺，高端需求并不青睐三亚；三亚缺乏具有标志性的在地文化，人文资源禀赋不足，导致吸引物种类十分单一。,3.1 拟建酒店方案区域概况,旅 游,邮轮、医疗旅游、婚庆、主题乐园等新产品引入有助于确立丰富的目的地标签,目前三亚凤凰岛现已建成邮轮泊位两个，并开通15条国际邮轮航线，包括新加坡、日本、荷兰、德国、葡萄牙等。,婚礼,三亚也在极力推广婚庆市场，全力打造三亚婚礼目的地的形像，特别是通过每年举办的三亚目的地婚礼博览会和全国巡回推介会。,医疗,将医疗与旅游相结合，打造世界一流的医疗旅游目的地。,3.1 拟建酒店方28、案区域概况,旅 游,旅游度假功能向东发展，历史文化功能向西发展,一城：三亚中心城区三湾：大三亚湾海棠湾崖州湾,一心：海南南部区域旅游服务中心两翼：东翼：大三亚湾至海棠湾以旅游度假为主题西翼：崖州湾至乐东突出历史文化主题面向南海的服务保障,大三亚湾东段大东海至三亚湾一带属于城市型海湾，重点将完善基础设施，发展旅游及相关产业；大三亚湾西段红塘湾至南山一带，将突出文化、体育休闲主题，形成具有地域特色的度假海湾；亚龙湾至海棠湾将突出旅游度假主题亚龙湾国家旅游度假区将进一步完善配套设施，提高配套服务水平。,资料来源：三亚市规划委员会,发 展,3.1 拟建酒店方案区域概况,中国唯一的热带海岛度假地，独具自29、然禀赋未来发展潜力巨大,W,T,O,S,中国唯一的热带海岛度假地，具备丰富且独特的旅游资源；依靠强大的国内旅游消费市场，实现到访游客和旅游收入的持续、强劲增长；,国际旅游市场低迷，虽出现回暖迹象，但仍未能真正确立国际旅游岛标签；体验性旅游配套设施匮乏；,交通基础设施的改善与发展，有望促进游客持续增长；邮轮、医疗旅游、婚庆、主题乐园等新产品引入，有助确立丰富的目的地标签；北方雾霾气候推动海岛游持续旺盛；,境外海岛游的便捷与高性价比对海南旅游构成威胁。,三亚是一个比较纯粹的旅游度假目的地城市，拥有国内独一无二的热带海岛资源，适宜度假酒店开发。针对国内大众客群市场发展迅猛，有培育出更为多元化的旅游产30、品的趋势。但境外海岛游的兴盛，对三亚酒店市场仍带来一定的威胁。,3.1 拟建酒店方案区域概况,总 结,3.2 拟建酒店方案大三亚竞争酒店市场,亚龙湾竞争酒店市场历史表现市场需求增长强劲，平均每间房收益保持稳定,3.2 拟建酒店方案大三亚竞争酒店市场,大三亚整体及主要湾区市场业绩情况,3.2 拟建酒店方案大三亚竞争酒店市场,旅游散客和会议团队是市场最主要客源,3.2 拟建酒店方案大三亚竞争酒店市场,以国内客源为主的客源国籍结构,3.2 拟建酒店方案大三亚竞争酒店市场,大三亚市场季节性问题依然显著,3.2 拟建酒店方案大三亚竞争酒店市场,未来新酒店开发逐渐向北发展海棠湾将是重点开发区域,3.2 拟31、建酒店方案大三亚竞争酒店市场,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店市场,亚龙湾竞争酒店市场开业时间普遍较早，酒店客房体量均具有一定规模,亚龙湾竞争酒店市场历史表现市场需求增长强劲，平均每间房收益保持稳定,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店市场,亚龙湾竞争酒店业绩表现品牌定位及设施特色是决定业绩的主要因素,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店市场,亚龙湾竞争酒店市场客源结构旅游散客为绝对主力,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店市场,以国内客源需求为主季节性波动缓和，淡季仍保有较高住宿率,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店市场,酒店市场业绩对比亚龙湾酒店业绩位居首位,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店32、市场,亚龙湾市场未来预测住宿率与平均房价将保持平稳，依然领军大三亚市场,3.3 拟建酒店方案亚龙湾竞争酒店市场,项目基本信息,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,地块区位及地貌特征大区位自然条件出色,亚龙湾朝向：朝向南面沙质：沙质细腻风浪：4-10月受风向影响有浪，其余时间浪小,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,地块区位及地貌特征地块自然条件有一定局限性,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,周边环境发展以住宅及酒店项目为主，私密性高且具有一定度假氛围,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,景观及可见度项目东南侧享有水景及海景景观，紧邻太阳湾路拥有极高可见度,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,与需求来源33、的临近程度距离传统景点较远，但亚龙湾自身已成为旅游目的地,从以上地图可见，三亚热门旅游景点包括天涯海角、南山观音等，这些景点是大部分首次到达海南旅游的游客必游之地。因此，在这些主要旅游景点集中的三亚湾、大东海以及亚龙湾区域，已开发及聚集了相当完备的旅游配套设施，包括各档次及定位的酒店及餐饮、交通设施等。项目酒店位于旅游配套设施最完善的亚龙湾，亚龙湾本身已成为成熟的旅游目的地，对游客的吸引力极高。三亚的工商业项目较少，因此商务需求有限。三亚市中心附近的酒店获取到的商务需求相对较多，但是，由于亚龙湾距离三亚市中心仍有一段距离，因此亚龙湾区域内的商务需求非常有限。会议需求是三亚酒店市场的第二大客源，34、但会议会展客人普遍对设施及价格较为敏感，对于地理位置并不敏感。随着海棠湾高档酒店如雨后春笋般的开业，具有规模和品质优势的会议设施以及便宜的价格对三亚的会议需求吸引力极强。,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,项目地块总结项目地块具备良好的酒店开发潜力,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,酒 店 定 位,品 质,调 性,类 型,亚龙湾酒店市场业绩表现出色，可有效支持新增供给,竞争酒店市场产品同质化现象严重,市场需求旺盛，可支持较大体量酒店的开发,通过设计突出项目地形特色并淡化项目不临海的短板，打造差异化产品,全服务设施，使酒店客群多元化，增加吸引力,市场需求充足，且具备较高的支付能力,规模效应可大幅35、提升运营效率，从而提升整体收益,项目地块具有开发高档产品的潜力,将设计感融入到亲子设施中并引进与众不同的儿童娱乐产品,设 计 类 较大体量重 亲 子 全 服 务,高 档 型,51,3.4 拟建酒店方案项目地块评估,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,通过细节使客人留下深刻印象无边际泳池成为酒店的专属名片利用项目山地地形，通过设计营造出自然幽静之感,强调儿童设施的设计感，有效融入项目地块特有的自然元素,强调儿童设施的设计感，有效融入项目地块特有的自然元素引入更能迎合儿童喜好的娱乐设施,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,客房设施竞争酒店客房设施情况,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议36、,客房设施拟建酒店客房设施建议,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,客房设施标准间示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,套房的设计偏向家居风格，营造家的氛围,充分利用阳台布局，打造怡人的户外区域,客房设施套房示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,打造庭院无边际泳池，增强景观及住客体验,极具艺术感的别墅设计，巧妙运营与众不同的家具摆,多样的户外家具彰显轻松闲适，打造别致的户外休憩,客房设施别墅示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,餐饮设施拟建酒店餐饮设施建议,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,以原木色为主调的设计风格，通过亮色营造活泼、时尚的氛围,运37、用不同的桌椅摆设，打造不同就餐场景 融入在地元素，强调自然之感,餐饮设施全日制餐厅示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,中国风和现代风的融合设计 引入开放式厨房，加强食客的视觉体验 提供不同地区的乡味乡情，满足来自各地旅客的需求,餐饮设施中餐厅示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,与目前市场中的海鲜餐厅形成明显对比，突出餐厅简约、清新和时尚的就餐氛围 摆放新鲜海鲜供客人挑选，可与厨师沟通并根据个人喜好进行定制烹饪 在设计中融入渔民文化，加强用餐的体验感,餐饮设施大堂吧,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,宴会会议设施拟建酒店宴会会议设施建议,3.5 拟建酒店方案酒店38、定位与设施建议,独立会议别墅锁定小型高端会议及活动，打造特色体验,通过良好的景观设计，突出别墅园林景观的优势 户外花园茶歇空间，在会议中体验度假氛围,宴会会议设施会议别墅示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,宴会会议设施其他会议设施示意图片,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,休闲娱乐设施拟建酒店休闲娱乐设施建议,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,拟建酒店设施建议各区域设施及面积分割建议,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,拟建酒店设施建议各区域设施及面积分割建议,3.5 拟建酒店方案酒店定位与设施建议,市场渗透率分析方法介绍,3.6 拟建酒店方案酒店使用率及评价房价预测,拟建酒店渗透率总结,3.6 拟建酒店方案酒店使用率及评价房价预测,拟建酒店平均房价预测,3.6 拟建酒店方案酒店使用率及评价房价预测,营运现金流量预测假设,3.7 拟建酒店方案营运现金流量预测,营运现金流量汇总表,3.7 拟建酒店方案营运现金流量预测,拟建酒店投资假设,3.8 拟建酒店方案投资回报分析,拟建酒店投资分析,3.8 拟建酒店方案投资回报分析,