1、汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究 报告建设单位：汕尾市城区住房和城乡建设局编制单位：华联世纪工程咨询股份有限公司编制时间：二O二二年十月汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告I目目录录第一章第一章 总论总论.11.1 项目背景.11.2 项目概况.31.3 研究结论.8第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.102.1 项目建设背景.102.2 项目建设必要性.25第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模.283.1 项目区域现状分析.283.2 建设内容及规模测算.28第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.284.2、1 项目选址.304.2 场址条件.30第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.355.1 改造内容.355.2 设计依据.385.3 指导思想和设计原则.395.4 改造方案.415.5 海绵城市.72第六章第六章 节能、节水节能、节水.766.1 节能评估依据.766.2 能耗状况和能耗指标分析.776.3 节能措施和节能效果分析.79第七章第七章绿色建筑绿色建筑.847.1 编制依据.847.2 项目实施绿色建筑的目标和指标.857.3 项目主要的绿色建筑技术方案.87第八章第八章 环境影响评价环境影响评价.958.1 环境影响评价标准.958.2 建设期对环境的影响及保护措施.958.3、3 运营期对环境的影响及保护措施.978.4 环境影响评价.99第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防.1009.1 危害因素及安全措施.1009.2 消防措施.102第十章第十章 组织机构与人力管理组织机构与人力管理.10410.1 建设期组织机构设置图.104汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告II10.2 组织机构.10410.3 项目管理.104第十一章第十一章 项目实施进度及招投标项目实施进度及招投标.10511.1 项目实施进度计划.10511.2 项目招投标计划.106第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.10912.1 编制范围4、.10912.2 编制依据.10912.3 工程费用取费说明.11112.4 建筑工程其它费用及预备费取费费率.11112.5 项目总投资估算.11212.6 资金筹措及资金来源.119第十第十三三章章 经济效益评估经济效益评估.12013.1 项目主体.12013.2 筹措方案.12213.3 项目收益预测.124第十第十四四章章 社会效益分析社会效益分析.12814.1 社会影响分析.12814.2 项目与所在地互适性分析.12814.3 社会风险分析.12914.4 社会评价结论.131第十第十五五章章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析.13215.1 社会稳定风险概述.13215.2 5、项目评价分析依据.13215.3 本项目社会稳定风险内容及其评价.13315.4 本项目社会稳定风险的综合评价.13815.5 风险防范措施分析.139第十第十六六章章 结论与建议结论与建议.14116.1 结论.14116.2 建议.141附附图图.143汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1第一章第一章 总论总论1.1 项目背景项目背景1.1.1 项目名称项目名称汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目。1.1.2 项目性质项目性质城镇老旧小区改造。1.1.3 建设单位建设单位汕尾市城区住房和城乡建设局。1.1.4 报告编制依据报告编制依据1中华人名共和国建筑法（206、19 年修正）；2中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）；3投资项目可行性研究指南（试用版）（2002 年）；4建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006 年）；5国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；6广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；7广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告28汕尾市城区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二 O三五年远景目标纲要；9汕尾市城区城市有机更新“十四五”规划；10汕尾市人7、民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见（2020 年 12 月）；11汕尾市城区老旧小区改造实施方案（2021 年 3 月）；12委托方提供的其它相关资料。1.1.5 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程2019 年国务院常务会议中李克强总理指出，加快部署推进老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。老旧小区改造作为惠民生、稳投资、扩内需、促消费重要举措，得到中央政府高度关注，各级政策陆续出台。省、市、区积极响应国家号召，制定老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障设施等内容，保障改造工作的有序推进。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工8、作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成广东省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，提出 2021-2025 年要完成 72 个老旧小区升级改造工作。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告3鉴于此，为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平，建设单位通过充分的市场调研，决9、定对香洲街道辖区内 2000年之前建设城镇老旧小区进行改造。项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。根据汕尾市 2018 年城镇老旧小区改造规划，本项目符合该文件支持的城镇老旧小区改造项目，是列入汕尾市城区“十四五”规划城市更新建设项目之一，也是汕尾市城区老旧小区改造实施方案必改造城镇老旧小区的项目之一。本项目的建设必将推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增10、砖添瓦。本项目正是基于这一背景提出。1.2 项目概况项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点项目位于汕尾市城区香洲街道办事处辖区城南路以西范围内。1.2.2 建设建设内容及内容及规模规模本项目主要为香洲微改造城南路以西片区微改造工程，占地面积约 10400000 平方米、建筑面积约 1234000 平方米，包括城西社区城南路中段、新城社区、新楼社区文德路中路、兴祥社区、新兴社区、汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告4盐仕社区、西兴社区、梧桐社区、西洋社区等社区，建设内容主要包括房屋建筑本体、小区公共部分、覆盖全区的智慧燃气管理系统和征地改造新建部分等。建设规模：改造车位 11811、62、维修小区道路及楼间破损甬路 167624、室外消防设施 99 项、建设步行系统 13665、外立面整饰 560471、“三线”整治 47840m、小区公共部分雨污分流改造 24773m、公服设施 6597、维修更换小区供水管网16601m、危房治理 3413 等。具体建设内容及规模详见表 1-1。1.2.3 主要建设条件主要建设条件社区所在地的水、电、气、弱电、通讯等基础设施配套完善，可以保障本项目建设和使用的需要。项目建设条件较好。1.2.4 项目实施进度计划项目实施进度计划1、目前进展本项目已纳入汕尾市城区老旧小区改造实施方案2021 年至2025 年五年城镇老旧小区改造规划内，项目12、前期工作正在有序进行，计划 2022 年完成全部前期工作，2025 年底完成改造建设。2、项目计划实施进度本项目计划建设工期为 4 年。从 2022 年 9 月初开展前期工作（包括可行性研究报告编制、工程设计以及施工准备等），预计到 2025年 12 月底竣工验收结束。目前尚在项目可行性研究报告编制工作阶段。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告51.2.5 项目投入资金情况项目投入资金情况1.项目投入资金本项目建设总投资约 80160.69 万元，其中工程费用 58126.33 万元，工程建设其他费用 9041.73 万元，预备费 3358.40 万元建筑拆除补偿费 96313、4.23 万元。2.资金筹措项目建设资金由专项债和地方财政资金解决。1.2.6 主要技术经济指标主要技术经济指标主要技术经济指标见表 1-1。表表 1-1项目建设内容及规模表项目建设内容及规模表序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注（一）房屋建筑本体1维修安装楼栋门樘1034更换楼栋门，增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统户13840增设普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明处5485更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）139145局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手m26435原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手614、修复楼梯踏步52356铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）100625原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做8维修改造楼栋消防设施套3155新增消防栓系统m8225消防栓镀锌钢管套3155铝合金箱，内有 4 个灭火器，4个防毒面罩9规范整理楼道内电力线26805电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告6序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压水泵台160新增设消防水泵11维修、改造、增设屋顶生活水池水15、箱m2581原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100 元/）12维修、改造、增设楼内排水管道；m32944排水管更换；雨水管更换更换雨水管13清疏、维修化粪池及排污卧管m7899清疏化粪池，维修排污管14修复用地保护接地设施处55电房内增设接地装置15修复建筑物、防雷接地设施432833按楼宇建筑面积计算16维修更换公用采光窗（含拆除）30518节能玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）项971原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治84400拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网68844原防盗网清理刷漆19整治不规范遮阳篷和防16、护设施12440拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷20外立面整饰272853清洗外墙287618老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖或外墙漆21危房治理3413结构加固22安装一户一水表户4861智能水表23安装一户一电表户4861智能电表24管道燃气入户改造户4586按广州市燃气公司相关规定25加装电梯部60原楼宇有电梯井，高度 30m 内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过 30 米，则取高值。部分居民出资汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告7序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注26建筑节能改造栋75建筑节能改造视设计的内容不17、同，分别取值27楼体 1 绿化761重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种植植物28空调百叶55816增设空调百叶29外立面脚手架251452外立面综合脚手架（二）小区公共部分1维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902原有砖围墙批荡修补，重新贴砖（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）2小区公共“三线”整治m20467下地27373规整3维修改造小区室外消防设施处994更换小区排水管网m7845原铸铁排水管更换为 PUC 排水管5疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m9069维修、更换少量构件6维修更换小区供水管网m16601按球墨18、铸铁管或镀锌钢管7维修改造供电设施项27视改造的内容估算8维修小区照明设施盏329视所选用的路灯规格、型号估算9安装小区照明设施盏1229适当增设路灯、景观灯10维修小区道路及楼间破损甬路167624道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设健身步道11拆除小区违法建筑物、构筑物及设施1194违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算12清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物项53清理杂物，拆除附着物13规范垃圾收运点设置处74约 10 平方米一处14安装小区视频监控系统点347彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备15建设步行系统13665视设计内容估算16维修完善人行安全设施处19、135室外高差处增设无障碍坡道，设车止石17维修非机动车停车棚1039重油构件，更换屋面材料18提升小区绿化10591宅前屋后统一种植灌木汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告8序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注19维修安装体育锻炼器械批26维修补充健身器材20维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌项59视设计内容估算21更新补建信报箱户11026不锈钢箱体带门锁22小区公共部分雨污分流改造m24773视设计内容估算23建设小区公共空间项19视设计内容估算24合理配置设置物业用房及公服设施443间隔及装饰25配建非机动车棚1905钢结构，阳光板，设停车设施26设置机动车泊位20、11767硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个95立体停车位（含钢结构顶盖）27建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施88增设不锈钢带雨篷的宣传栏28提升小区环境设施品质项34视设计内容估算29设置快递服务设施项63视设计内容估算（三）智慧燃气系统项1（四）征地改造新建部分1新建建筑8200拆除原有建筑；新建建筑2改建建筑5000室内装修改造1.3 研究结论研究结论项目实施符合关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共21、配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告9设具有充分的必要性。项目建设条件基本具备、建设方案可行、只要措施得当不会造成环境污染、具有很好的社会效益，项目建设可行。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告10第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景项目建设背景2.1.1 区域区域社会经济发展概况社会经济发展概况汕尾市位于广东省东南部沿海，珠江三角洲东岸，位于深圳和汕头两个经济特区中间，东临红海湾和碣石湾，莲22、花山南麓，东临惠来县，西连惠东县，北接梅州市和紫金县，南濒南海，总面积 4865.05平方公里（其中深汕特别合作区面积 468.84 平方公里）。城区作为汕尾市唯一中心城区，毗邻港澳，西接珠三角，东连汕潮揭，东承西接的区位优势日益凸显，革命老区扶持政策、深圳都市圈规划建设、深圳光明区全面对口帮扶城区等多重政策利好叠加，为城区高质量发展注入了强大动力。2020 年，实现地区生产总值 287.28亿元，比增 4.5%;农业总产值 42.81 亿元，比增 5.1%;规模以上工业增加值70.43亿元,比增1.9%;固定资产投资187.94亿元,比增12.8%;一般公共预算收入 6.74 亿元，比增 523、.8%，经济运行态势总体良好。根据汕尾市城区第七次全国人口普查公报，全区常住人口为394593 人，与 2010 年我区第六次全国人口普查的 406630 人相比，十年共减少 12037 人，下降 2.96%。7 个镇（街道）中，人口超过 10万人的镇（街道）有 2 个，1 万人到 10 万人的镇（街道）有 5 个。其中，常住人口居前二位的镇（街道）合计人口占全区人口比重为58.69%。全区常住人口中，0-14 岁人口为 82500 人，占 20.91%;15-59岁人口为 257852 人，占 65.35%;60 岁以上人口为 54241 人，占13.75%，其中 65 岁及以上人口为 3724、560 人，占 9.52%。与 2010 年汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告11我区第六次人口普查相比，0-14 岁人口的比重提高 2.49 个百分点，15-59 岁人口的比重下降 7.36 个百分点,60 岁以上人口的比重提高4.88 个百分点，65 岁及以上人口的比重提高 3.65 个百分点。图图 2-1历次人口普查常住人口及年均增长率历次人口普查常住人口及年均增长率2014 年以来，汕尾市将城镇老旧小区改造工作作为推动经济持续健康发展的一个突破口来抓，集中协调解决相关问题，城镇老旧小区改造工作取得较好成效，进入一个新阶段。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民25、政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，提出 2021-2025 年要完成 72 个老旧小区升级改造工作。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告122.1.22.1.2 城镇老旧小区改造工作背景城镇老旧小区改造工作背景2.1.2.12.1.2.1 国家层面国家层面城镇老旧小区住房简陋，环境较差，安全隐患多。城镇老旧小区改造是我国从中央到地方政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，更是提升城市建设水平，实现26、城镇化的途径之一。2014 年是中国新型城镇化的开局年，国家明确指出要走“新型城镇化”道路。国家新型城镇化规划（2014-2020 年）指出要着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇老旧小区和老旧小区改造、中西部地区城镇化等问题，推进城镇化沿着正确方向发展。国务院办公厅 关于进一步做好城镇老旧小区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537 号）指出各地区、各有关部门 2014 年持续加大老旧小区改造工作力度，全面推进城市、国有工矿、国有林区（林场）、国有垦区（农场）老旧小区改造，截至 2014年底，全国共改造各类老旧小区住房 2080 万套、农村危房 1565 万户，其中 227、013-2014 年改造各类老旧小区住房 820 万套、农村危房 532 万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。同时也提出了新的目标：要坚持走以人为核心的新型城镇化道路，2015-2017 年，改造包括城市危房、城镇老旧小区在内的各类城镇老旧小区住房 1800 万套（其中 2015 年580 万套），农村危房 1060 万户（其中 2015 年 432 万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告132017 年，为人民生活继续改善之年，28、2017 年国家政府工作报告2017 年全国居民人均可支配收入实际增长 6.3。农村贫困人口减少 1240 万，易地扶贫搬迁人口超过 240 万。城镇老旧小区住房改造 600 多万套，农村危房改造 380 多万户。2020 年 7 月报请国务院办公厅印发的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，提出要重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，强调要改造和建设小区及周边适老设施、无障碍设施、文化休闲设施、体育健身设施，有条件的楼栋加装电梯等。到“十四五”期末，力争基本完成城镇老旧小区改造任务。据悉，2019 年以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.2万个，惠及居民2000多万户。各地结合29、城镇老旧小区改造加装电梯近 2 万部，增设或改造提升养老、助餐等各类社区服务设施近 3 万个。经汇总各地统计、上报情况，2021 年 111 月份，全国新开工改造城镇老旧小区 5.47 万个。2.1.2.22.1.2.2 广东省层面广东省层面为贯彻国家城镇化及城镇老旧小区改造部署，中共广东省委关于科学推进新型城镇化的指导意见（粤发（20141 号）指出科学推进新型城镇化是实现中原崛起、家振兴、富民强省的必然选择；广东新型城镇化规划（2014-2020）指出到 2020 年，农业转移人口落户城镇、城镇老旧小区和城中村改造、农村富余劳动力向城镇转移成效显著，城市内部二元结构逐步得到破除，常住人口城30、镇化率达到56左右，全面完成现有 253 万户城镇老旧小区和城中村改造，其中城市城镇老旧小区 85 万户、城中村 168 万户。同年，广东省人民政府发布了关于加快推进老旧小区改造工作的意见（粤政（2014）汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1417 号），指出要把城镇老旧小区改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，在加快推进集中成片城市城镇老旧小区改造的基础上，优先推进建成区内的城中村改造，有序改造老旧小区，逐步将其他城镇老旧小区、城中村统一纳入城镇老旧小区改造范围。2014 年至 2017 年再改造各类城镇老旧小区 166 万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务31、设施建设水平不断提升。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。从广东省住房城乡建设厅了解到，2021年全年全省开工改造超过 1500 个老旧小区，惠及约 31 万户居民，提前超额实现省民生实事城镇老旧小区改造年度任务底数目标，其中2021 年全年全省既有住宅加装电梯超 4000 部。2.1.2.32.1.2.3 项目地区层面项目地区层面为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平。2020年 12 月汕尾市印发汕尾市32、人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，提出 2021-2025 年要完成72 个老旧小区升级改造工作。2.1.3 规划政策背景规划政策背景2.1.3.12.1.3.1国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发意见（国办发202023202023 号）号）汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告15意见 强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯33、彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2020年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户；到 2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。意见要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类34、设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。意见提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。2.1.3.22.1.3.2广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办作的实施意见（粤府办2021320213 号）号）该文件提出：从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征35、求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类 3 类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告161.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完36、善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感37、知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。2.1.3.32.1.3.3汕尾市城区老旧小区改造实施方案（汕尾市城区老旧小区改造实施方案（20212021 年年 3 3 月）月）为贯彻落实省、市有关城市更新决策部署，不断推进城市更新，提高城市品质，增强群众幸福感、获得感，结合汕尾市城区实际，制定汕尾市城区老旧小区改造实施方案。方案提出的改造任务为：汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告17（一）实施拆违治乱行动1.拆除乱搭建。依法依规拆除违法建筑（构筑物）、逾期临时建筑，公共区域私搭的洗衣台；拆除废弃线网、废弃线杆等。2.38、清除乱堆放。清理老旧小区内公共区域、楼道内、地下空间、消防通道乱堆放的杂物、僵尸车等，确保公共区域畅通。3.清理乱种养。开展老旧小区毁绿种菜、散养家禽等整治。4.整治乱张贴。清除老旧小区各类非法小广告、非法张贴、涂写、刻画等，依法依规拆除废弃和违规广告。5.治理乱改造。清理老旧小区内破墙开店、车棚（库）擅自改造用于居住、经营等影响房屋使用安全的行为。（二）实施民生设施提升行动1.挖潜停车泊位。整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库停车功能，公共区域停车位实行共享，先到先停，严禁私划私占；在确保消防通道和居民通行安全的前提下，小区内部道路划设停车位；适度将绿地改成生态停车位，有条件的区块增设机械立39、体停车设施；停车位严重紧缺的老旧小区，探索利用征收手段，拆除室外车棚等附房，改建为机动车和非机动车公共停车位；增设停车位机动车和电动自行车充电桩。2.补齐服务设施。按照等级幼儿园、标准化义务教育学校建设要求，改造提升教育设施，确保校舍安全，增设村（社区）教育、老年教育设施；推进居家养老服务照料中心建设，实施配套设施适老化改造，完善村（社区）老年服务设施；鼓励家政、护理等机构进村（社区），开展连锁经营；加强村（社区）卫生服务中心和卫生服务站建汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告18设，实现基本医疗服务能力达标升级；推广村（社区）书房、文化礼堂等综合服务中心、邻里中心建设，提升40、村（社区）文化服务水平；增设托育、助餐、快递、信报、便利店等便民服务设施；改造增设无障碍设施，实现从大门到楼道零踏步。3.完善信息设施。建设与“基层治理四个平台”融合的小区大数据平台，推进智慧社区建设，改造提升老旧小区信息管网，推广智慧广电、应急广播建设，提升 4K 高清承载、数字服务覆盖率；5G 网络全覆盖，提高宽带网络接入率；推进雪亮工程进村（社区），实现小区视频监控无死角。4.提升环卫设施。推进公厕革命，改造提升区块内公共厕所；完善生活垃圾分类设施，高标准建设生活垃圾分类示范小区，确保生活垃圾分类收集率达到省定标准。5.检修消防设施。严格按照消防安全要求，对老旧小区消防设施进行检修更换，41、及时增补缺失设备，增设消防栓、微型消防站，确保消防设施配备齐全、运行正常、标识明显。（三）实施房屋整修行动1.改造建筑立面。根据建筑外立面实际情况，修补外墙渗漏水、墙面脱落部位，对风貌不协调的小区及示范改造小区实施外立面整体改造；对建筑外立面附着的空调外机、雨棚、晾衣架、花架、防盗窗实施序化整治；有条件的小区实施建筑节能改造，鼓励采用装配式、钢结构等建造方式。2.修葺房屋楼道。对房屋楼道墙面进行修补出新；对扶手进行除锈加固；整修破损台阶，安装（修缮）楼道照明灯。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告193.整治第五立面。维修破损屋顶及防水层，疏通屋顶排水沟，梳理屋顶太阳能，房42、屋结构允许的可实施节能改造，增设检修屋顶防雷设施。4.维修附属建筑。对附属建筑进行修缮，小区围墙修复出新；配设门卫值班室、小区门禁系统；积极挖掘空间和结构潜力，在符合消防安全前提下，通过插花式征收等方式腾出空间，为厨房、卫生间缺失的住宅建筑补齐相应设施。（四）实施管线整治行动1.整治小区飞线。清理小区房屋间私拉乱接的各类飞线，消除安全隐患，净化小区环境；对各类架空线，原则上实施上改下，确有难度的进行序化整理，附墙线缆进行渠化美化。2.整修外墙立管。修补破损的附墙外立管，更换年久的室外铸铁和铁皮立管，对房屋外立面杂乱的立管进行归并序化，阳台、厨房室内下水管合理改设为外墙立管。3.改造供水管网。系43、统检查区块内部各级供水管网，对老旧破损的管道、表箱等设施进行提标改造，对未实施一户一表、高层二次供水的房屋进行统筹改造，确保供水管网安全畅通。4.加密燃气管网。按照燃气管网全覆盖的要求，对老旧的燃气管道、表箱设施进行更换改造，对尚未通气的老旧小区，加装燃气管道，保障居民用气需求。5.检修电力设施。对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的电线、配电室、变压器、开关柜及电表计量装置等配电设施进行检修更新，规范设置电表、电表箱，确保居民用电安全。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告206.实施路灯消暗。按照节能美观要求，对老旧小区的现有路灯进行更新改造，对路灯缺失、照明昏暗的地方增设44、路灯，保障居民出行安全。（五）实施污水零直排行动1.排查污水管网。对区块内各级污水管网进行地毯式排查，摸清排污现状，依法处置违规排污行为，对破损老旧的排污管道进行更换改造。2.雨污分流改造。推进雨污分流改造全覆盖，确实无法实施改造的区域，要采取技术手段就近处理，达标后统一纳入污水管网；对已实施雨污分流改造的区域，对照污水零直排要求，进行提标改造。3.推进截污纳管。按照污水全收集的要求，将居民的厨房污水、厕所污水、阳台废水，经营户污水等全部接入污水管网,设置水封和存水弯等防异味、排气装置；对私自排入雨水管网的污水进行整治。（六）实施绿化提档行动1.修复小区绿化。按照开门见绿的要求，见缝插绿地增加45、小区绿化，提升小区绿化覆盖水平；对现有绿化进行改造提升，示范小区要对标园林小区进行绿化提升，提高绿化品质，做到“四季常绿，季季有花”。2.建设口袋公园。按照 5 分钟生活圈建设要求，结合区块实际，建设集休闲、健身于一体的口袋公园，打造小区客厅，有条件的老旧小区原则上每个示范小区配备一个小公园广场，一块健身场地，一套健身器材。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告213.打造特色节点。结合小区文化特色，在小区入口等位置，适当建设绿化节点，种植色叶树种、花卉乔灌木，设置文化小品，文化宣传栏、便民信息发布栏等设施，打造小区特色，提升小区品质。4.增设休闲步道。结合小区实际，利用沿河46、绿地等空间，因地制宜地建设小区步行道，增设公共座椅，为小区居民提供休闲空间；完善小区指示标识系统。（七）实施排涝能力提升行动1.实施道路改造。疏通、整修小区雨水管网、排水井，对小区内地势低洼，易出现积水、排水不畅、路面破损的区域，实施道路整修改造，确保小区路面平整，“小雨不积水，大雨不内涝”。2.增设海绵设施。有条件的老旧小区，结合绿化改造、屋顶改造、道路改造，通过采取雨水花园、下凹式绿地、透水铺装等方式，因地制宜地建设海绵设施，净化初期雨水，适当增设雨水收集利用系统，用于绿化浇灌。3.实施水体整治。疏浚河道、水池等水体淤泥，实施堤岸生态化修复改造，恢复河岸特色风貌，积极探索水体生态修复，确保47、水质达标。（八）实施电梯加装助推行动1.出台实施政策。制定既有住宅加装电梯规定及相关配套制度；搭建沟通平台，以社区、物业、业主委员会为媒介，为居民搭建对话平台，平衡利益诉求，引导居民相互沟通、形成共识；优化审批流程，提高审批效率，探索社区、物业代办审批服务的方式，为老旧小区住户加装电梯提供便利。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告222.整体规划设计。在老旧小区改造方案设计阶段，因地制宜统一规划预留加装电梯位置，结合管线整治，按照加装电梯需求，调整相应管线，预留管线接口及电力容量，降低安装成本。3.实施示范项目。在示范小区改造期间同步推进加装电梯，示范项目可统筹建设电梯沉井48、等设施，加装基础管线，提高居民加装电梯积极性，引导老旧小区加装电梯扩面。（九）实施背街小巷整治行动1.整治环境秩序。清理私拉乱接、乱堆杂物、违规广告等脏乱差现象，规范设置店招店牌，实施架空线入地改造，推进多杆合一、多箱合一，提升背景小巷秩序环境。2.更新公共设施。整修破损路面，检修雨污管道，整治污水违规排放，更换增补缺失路灯，提升照明亮度，规范设置指示标牌、垃圾箱、休憩座椅等城市家具。3.打造特色风貌。保持街巷原有格局风貌，整治有碍观瞻的建（构）筑物，改造风貌不协调建筑，因地制宜建设街头公园，提升道路绿化品质，挖掘历史人文资源，打造富有文化气息的节点小品。（十）实施治理机制建设行动1.健全物业49、管理机制。以基层党建为引领，推进小区治理现代化，实现老旧小区物业管理全覆盖，强化落实住宅小区物业管理各方主体责任。出台相关配套制度，建立“统一领导、综合协调、横向到边、纵向到底”的物业管理体制，形成政府及相关职能部门齐抓共管的物业管理工作大格局，推动我区物业管理规范化、标准化、专业化和人性化，进一步提升我区住宅小区物业管理水平。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告232.健全长效管养机制。将小区、背街小巷管理纳入城市管理工作体系，制定日常管养办法，明确养护标准，扩大“智慧城管”覆盖面，强化日常巡查执法，管养情况纳入城市管理考核，构建“一次改造，长期保持”的管理机制，确保管养50、常态化、制度化。2.1.4 项目实施背景项目实施背景2014 年以来，汕尾市将城镇老旧小区改造工作作为推动经济持续健康发展的一个突破口来抓，集中协调解决相关问题，城镇老旧小区改造工作取得较好成效，进入一个新阶段。根据市府办印发汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知（汕府办201022 号）的规定，汕尾市城区政府结合本区实际，委托区住建局制定汕尾市城区城镇老旧小区有机更新升级改造“十四五”规划、关于印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案的通知（汕市区建字202114 号），立足实际，抢抓机遇，科学谋划，积极运作，城镇老旧小区改造实现了快速高效推进。汕尾市城区政府成立了城市更新指挥部及推51、进组，区政府主要领导任指挥长，下设推进组。城镇老旧小区改造项目纳入台账管理，实行专题调度，区委、区政府主要负责人深入项目现场调研，推进组成员每天集中办公，提前分析研判改造过程中可能遇到的问题，制定有针对性的措施。责任街道全体工作人员放弃节假日，吃住在一线，不分昼夜，逐户摸排，细致做好群众工作。社区班子充分发挥支部战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，引导村干部、党员率先垂范，带头拆除，赢得群众信服，进而得到群众的广泛理解和支持。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告24在融资方面，汕尾市城区各级领导积极与政策性银行、商业银行进行对接，紧紧抓住国家大力扶持城镇老旧小区改造的难得机遇，52、积极与省有关部门对接，邀请国开行汕尾分行的专家到汕尾市城区进行指导培训，区委区政府要求严格按照国开行要求，迅速完善相关资料，加强项目对接，争取尽快得到国开行的信贷支持，实现双方精诚合作、携手共赢。鉴于此，为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平，建设单位通过充分的市场调研，决定对香洲街道辖区内 2000年之前建设城镇老旧小区进行改造。项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观53、，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。根据汕尾市 2018 年城镇老旧小区改造规划，本项目符合该文件支持的城镇老旧小区改造项目，是列入汕尾市城区“十四五”规划城市更新建设项目之一，也是汕尾市城区老旧小区改造实施方案必改造城镇老旧小区的项目之一。本项目的建设必将推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告252.2 项目建设必要性项目建设必要性2.2.1 项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造实施老旧小区改造54、实施的迫切的迫切需要需要近年来，随着城市化进程的加快，老旧区和城中村带来的负面影响越来越突出，由于城市建设牵动老旧区和城中村土地升值，致使“拆迁难、征地难、规划难、拆迁安置难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学，全面、协调和可特续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，升级改造更新老旧区和城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。2019 年国务院常务会议中李克强总理指出，加快部署推进老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。老旧小区改造作为惠民生、稳投资、扩内需、促消费重要举措，得到中央政府高度关注，各级政策陆续出台。省、市55、区积极响应国家号召，制定老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障设施等内容，保障改造工作的有序推进。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。2021 年 3 月汕尾市城区印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案，提出 2021-2025 年要完成 72 个老旧小区升级改造工作。汕尾市城区香洲街道西片56、区老旧小区微改造项目可行性研究报告26所以，项目建设是贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造实施的迫切需要。2.2.2 项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切迫切需要需要升级改造更新老旧区和城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市必须要求物质文明和精神文明高度发达，城市功能齐全，环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是老旧区和城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。目前汕尾市正处于城市化快速发展的阶段57、，老旧区和城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须升级改造更新好老旧区和城中村。本项目建设后，有利于保护汕尾市的环境资源，减少汕尾市的环境污染，这也将在一定程度上推动汕尾市的新型城镇化建设，能够在新型城镇化建设中充分利用各种绿色资源。所以，项目建设是推动汕尾市新型城镇化建设的迫切需要。2.2.3 项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民生活水平生活水平的迫切需要的迫切需要城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，它对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进58、城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。目前，项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告27观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。所以，项目建设是改善当地人居环境，提高社区整体形象，提高人民生活水平的迫切需要。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告28第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模3.1 59、项目区域现状分析项目区域现状分析目前，项目区域内房屋密度高、采光通风条件差，基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，居民居住环境十分令人堪忧，不仅严重影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了镇区的发展，已成为困扰汕尾市城市发展的“痼疾”。图图 3-1项目局部现状图项目局部现状图3.2 建设建设内容及内容及规模规模测算测算本项目主要为香洲微改造城南路以西片区微改造工程，占地面积约 10400000 平方米、建筑面积约 1234000 平方米，包括城西社区城南路中段、新城社区、新楼社区文德路中路、兴祥社区、新兴社区、盐仕社区、西60、兴社区、梧桐社区、西洋社区等社区，建设内容主要包括房屋建筑本体、小区公共部分、覆盖全区的智慧燃气管理系统和征地改造新建部分等。建设规模：改造车位 11862、维修小区道路及楼间破损甬路 167624、室外消防设施 99 项、建设步行系统 13665汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告29、外立面整饰 560471、“三线”整治 47840m、小区公共部分雨污分流改造 24773m、公服设施 6597、维修更换小区供水管网16601m、危房治理 3413 等。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告30第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件4.1 61、项目选址项目选址项目位于汕尾市城区香洲街道办事处辖区范围内。主要改造范围包括城西社区城南路中段、新城社区、新楼社区文德路中路、兴祥社区、新兴社区、盐仕社区、西兴社区、梧桐社区、西洋社区等社区。具体改造范围详见下图所示（不含后径公园、坎下城等）：图图 4-1项目改造范围示意图项目改造范围示意图项目充分考虑了汕尾市经济发展，按照汕尾市城市有机更新“十四五”规划，对原来居住条件简陋的居民进行改造建设。旧改区场地规划功能布局合理、通达性好，基础设施配套完善，适宜于项目建设。4.2 场址条件场址条件4.2.1 自然条件自然条件4.2.1.14.2.1.1 地形地貌、地质条件地形地貌、地质条件汕尾市城区香62、洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告31汕尾地貌区域为华夏陆台多轮回造山区，地质构造运动和岩浆活动频繁。侏罗纪燕山期造山运动基本奠定了本地区现代地貌的轮廓。在地球史上距今最近的是“喜马拉雅山运动”，使汕尾地区表现为断裂隆起和塌陷，产生了侵蚀剥削和堆积，北部上升，南部下降。以后的新构造运动继续抬高，使花岗岩逐步暴露地表，形成广阔的花岗岩山地，丘陵及台地。汕尾地质年代最早是三叠系上统，继而侏罗系第四系。岩石主要有花岗岩、砂页岩及第四系列化冲积砂砾层出不穷等组成。经过大自然和人类活动的作用，构成复杂的土壤类型。土壤类型有:水稻土、南方山地草甸土、黄壤、红壤、赤红壤、菜园土潮沙泥土、滨海盐渍沼63、渍土、海滨沙土、石质土等 10 多种土类 40 多个土属，70 多个土种。香洲街道地势依山傍海，西北部山丘连绵，有大鹏山、赤口山、峒鼎天山、偶岗山、莲花山，五叶莲山、鸡公山、狮尾石山等，东南部低平，向南逐渐倾斜。本项目暂无地质勘察和地质灾害评估的资料，根据临近建筑地质勘察和地质灾害评估报告进行分析，项目所在区域地质构造简单，水文地质条件较好，地质环境条件复杂程度属简单。在自然条件下未发现地质灾害点。4.2.1.24.2.1.2 水文、气象条件水文、气象条件汕尾市地处广东省东南部沿海，属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光热水资源丰富。其主要气候特点是:气候温暖，雨量充沛，雨热同季，光充足;冬64、不寒冷，夏无酷热，夏长冬短，春早秋迟。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告32多年年平均气温为 2123，年平均最高气温为 26,年平均最低气温 19，水稻安全生长期约为 260 天左右。境内雨量充沛，多年年平均降雨量为 18002400 mm，最多年的年降雨量可达到 3728 mm。雨热同季，雨季始于 3 月下旬至 4 月上旬，终于 10 月中旬。从水文、气象和地质条件来看，项目建设地点不会对工程建设产生不良影响。4.2.2 交通运输条件交通运输条件汕尾位于深圳和汕头两特区之间，紧扼珠三角地区与粤东地区重要联系关卡的汕尾，已建成和规划 6 大高铁线路，11 座高铁站，是粤65、东高铁枢纽重要通道，或将成为中国最大的高铁枢纽地级市（除副省级市以外）。深汕高铁（建设中），时速 350 公里，在汕尾市内设站深汕站、汕尾站等 5 座，预计 2025 年开通，深圳未来 30 分钟可直达汕尾。广汕高铁（建设中)，时速 350 公里，在汕尾市内设站汕尾站、赤石站，预计 2023 年开通，广州到汕尾未来的通勤时间有望压缩到约 40 分钟。厦深高铁（已开通)，时速 250 公里，在汕尾市内设陆丰站、汕尾站、鲐门站，从深圳到汕尾 1 个小时左右。此外，汕尾还有漳汕高铁、汕汕高铁、京九铁路支线等建设中的高铁线路，将是毗邻深圳的轨道交通区域枢纽。目前，汕尾已经形成高速公路、高速铁路、机场、66、港口四位一体的立体交通，交通便利。未来，汕尾与广州、深圳、香港等大湾区核汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告33心城市将形成 1 小时生活圈，对汕尾经济将产生巨大带动作用。本项目改造范围周边交通运输便捷，能满足项目施工需求。4.2.3 市政配套条件市政配套条件本项目为汕尾市城区改造建设项目，汕尾市有关部门对工程的建设给予了大力支持，水、电、天然气、通讯等配套设施由各有关部门进行规划，能满足设计要求。1.给水本项目水源由附近市政供水管网提供，能够保证项目的正常运行。2.排水本项目采用雨、污分流的方式。雨水充分利用地形，高水高排，低水低排，分散就近排入市政雨水管网；污水经化粪池67、沉淀后，汇入城市污水管网。3.供电本项目地块为低压供电线路，电力设施能够保证项目建成后用电需求。4.天然气本项目气源为市政供气环网，经现状调压站调压后由中压管网供至本区。5.建筑材料供应及施工条件汕尾市及周边地区拥有不同类型建材市场，如水泥、粉煤灰、木材、水泥、钢材、石、石灰、砂等，规格齐全，来源充足，周边交通汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告34便利，水、电可以就近引入，可以保证项目建设期间的需要。4.2.4 征地拆迁条件征地拆迁条件项目实施涉及部分征地拆迁，要做好征地拆迁补偿工作。征地拆迁过程中，尽量做到先安后拆，尽量减少对拆迁户生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那68、些不得不先拆后安的，过渡安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能地解决他们的一些实际困难，改善移民拆迁安置过程中，群众的生活质量。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告35第五章第五章 工程建设方案工程建设方案5.1 改造内容改造内容本项目建设内容主要包括房屋建筑本体、小区公共部分和征地改造新建部分等。具体建设内容和规模详见表 5-1。表表 5 5-1-1 项目建设内容及规模一览表项目建设内容及规模一览表序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注（一）房屋建筑本体1维修安装楼栋门樘1034更换楼栋门，增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统户13840增设普通对讲系统，含大门主控69、，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明处5485更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）139145局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手m26435原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手6修复楼梯踏步52356铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）100625原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做8维修改造楼栋消防设施套3155新增消防栓系统m8225消防栓镀锌钢管套3155铝合金箱，内有 4 个灭火器，4个防毒面罩9规范整理楼道内电力线26805电力、电信、电视线按规范要求入管入盒70、，增设线槽规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压水泵台160新增设消防水泵11维修、改造、增设屋顶生活水池水箱m2581原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100 元/）12维修、改造、增设楼m32944排水管更换；雨水管更换汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告36序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注内排水管道；更换雨水管13清疏、维修化粪池及排污卧管m7899清疏化粪池，维修排污管14修复用地保护接地设施处55电房内增设接地装置15修复建筑物、防雷接地设施432833按楼宇建筑面积计算16维修更换公用采光窗（含拆除）30518节能71、玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）项971原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治84400拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网68844原防盗网清理刷漆19整治不规范遮阳篷和防护设施12440拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷20外立面整饰272853清洗外墙287618老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖或外墙漆21危房治理3413结构加固22安装一户一水表户4861智能水表23安装一户一电表户4861智能电表24管道燃气入户改造户4586按广州市燃气公司相关规定25加装电梯部60原楼宇有电梯井，高度 72、30m 内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过 30 米，则取高值。部分居民出资26建筑节能改造栋75建筑节能改造视设计的内容不同，分别取值27楼体 1 绿化761重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种植植物28空调百叶55816增设空调百叶29外立面脚手架251452外立面综合脚手架（二）小区公共部分1维修小区围墙（含清9902原有砖围墙批荡修补，重新贴砖汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告37序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）2小区公共“三73、线”整治m20467下地27373规整3维修改造小区室外消防设施处994更换小区排水管网m7845原铸铁排水管更换为 PUC 排水管5疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m9069维修、更换少量构件6维修更换小区供水管网m16601按球墨铸铁管或镀锌钢管7维修改造供电设施项27视改造的内容估算8维修小区照明设施盏329视所选用的路灯规格、型号估算9安装小区照明设施盏1229适当增设路灯、景观灯10维修小区道路及楼间破损甬路167624道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设健身步道11拆除小区违法建筑物、构筑物及设施1194违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算12清理占压燃气、消防设施的74、杂物和楼间杂物项53清理杂物，拆除附着物13规范垃圾收运点设置处74约 10 平方米一处14安装小区视频监控系统点347彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备15建设步行系统13665视设计内容估算16维修完善人行安全设施处135室外高差处增设无障碍坡道，设车止石17维修非机动车停车棚1039重油构件，更换屋面材料18提升小区绿化10591宅前屋后统一种植灌木19维修安装体育锻炼器械批26维修补充健身器材20维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌项59视设计内容估算21更新补建信报箱户11026不锈钢箱体带门锁22小区公共部分雨污分流改造m24773视设计内容估算23建设小区公共空间项75、19视设计内容估算汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告38序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注24合理配置设置物业用房及公服设施443间隔及装饰25配建非机动车棚1905钢结构，阳光板，设停车设施26设置机动车泊位11767硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个95立体停车位（含钢结构顶盖）27建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施88增设不锈钢带雨篷的宣传栏28提升小区环境设施品质项34视设计内容估算29设置快递服务设施项63视设计内容估算（三）征地改造新建部分1新建建筑8200拆除原有建筑；新建建筑2改建建筑5000室内装修改造5.2 设计依据设计依据1建筑设计76、防火规范（GB50016-2018）；2建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；3公共建筑节能设计标准（GB500189-2015）；4城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；5城市道路交通设施设计规范（GB506888-2011）；6城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；7室外排水设计规范（GB50014-2006）（2011 版）；8给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；9城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；10建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告3977、11无障碍设计规范（BG50763-2012）；12建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；13国家及地方其它相关法规、规范。5.3 指导思想和设计原则指导思想和设计原则项目改造必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，坚持统一规划、合理布局；要与城镇基础设施建设相结合，做到设施配套、功能齐全、环境优美；要从实际出发，因地制宜，突出地方特色。项目改造规划应严格按照城市规划编制办法和居住区规划设计规范等国家标准、规范编制，并要与社区规划建设有机结合。5.3.1 指导思想指导思想坚持以人为本、改善民生为根本目的，关注民生、构建和谐社会的重要举措，彻底改善老旧小区区居民的居78、住条件的生活环境，提高城市品位相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。5.3.2 设计原则设计原则老旧住宅小区改造政策性强、公益性强，应坚持以下原则：1.以人为本，依法行政。改造要充分尊重群众意愿。项目确定和补偿安置方案，要广泛征求群众意见，以群众满意不满意作为项目是否实施的依据。坚持依法拆除、征收，补偿到位，保证群众迁的出、搬的进、住的稳，切实让群众得到实惠，共享改革发展的成果。2.政府主导，市场运作。政府要发挥改造的主导作用，在政策和汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告40资金方面给予支持。要充分运用市场机制，调动企业和居民的积极性，动员79、社会力量参与棚户区改造。3.科学规划，分步实施。政府要根据当地经济社会发展水平和财政能力，按照城市规划、土地利用总体规划，统一编制改造规划和年度计划,坚持尽力而为、量力而行，积累经验，逐步推广。优先改造危旧住房集中、基础设施缺乏、安全隐患严重、群众改造要求迫切的区域。4.综合开发，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好改造片区的供水、燃气、供热、污水与垃圾处理等市政设施和社区服务、商业、教育、医疗卫生等公共服务设施建设，促进以改善民生为重点的社会建设。5.3.3 项目设计理念项目设计理念坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原80、则，坚持以人为本、改善民生为根本目的，关注民生、构建和谐社会的重要举措，彻底改善老旧小区区居民的居住条件的生活环境，提高城市品位相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。5.3.4 规划目标及意义规划目标及意义1.力求规划布局合理，生态环境优美，打造且有良好环境的现代化社区；2.充分利用项目周边的自然条件，创造舒适、优美、宜人的生活环境；3.开辟足够的交通空间和活动场地，满足动态交通和静态交往生汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告41活的要求，保证住宅区内秩序顺畅和健康和谐。5.4 改造方案改造方案本项目主要为香洲微改造城南路以西片区微改造工程81、，包括城西社区城南路中段、新城社区、新楼社区文德路中路、兴祥社区、新兴社区、盐仕社区、西兴社区、梧桐社区、西洋社区等社区，建设内容主要包括房屋建筑本体、小区公共部分和征地改造新建部分等。具体范围示意详见图 5-1。图图 5-1 微改造范围示意微改造范围示意5.4.1 实施步骤、保障措施实施步骤、保障措施一、实施步骤一、实施步骤1.整体规划各镇（街道）要对辖区内城镇老旧小区进行全面调查摸底，按照不同的区位条件、人口要素、设施水平、发展定位、人文资源等情况进行整体规划，划定改造分区，编制改造提升计划及年度改造计划。在年度计划编制时，各地要充分尊重群众意见，“改不改”“怎么改”汕尾市城区香洲街道西片82、区老旧小区微改造项目可行性研究报告42由居民决定，原则上对拟实施改造老旧小区，需符合物权法规定的双“2/3”条件。2.示范改造各地根据老旧小区实际情况，选取规模适中、基础条件较好的老旧小区作为示范改造对象，按照示范小区实施标准，启动示范改造。由领导小组办公室组织相关部门单位联合对示范改造小区进行综合验收达标，开展“最美宜居小区”评选，向社会公布。3.全面推进充分吸收示范改造项目经验，有序推进其余老旧小区改造，确保到 2025 年基本完成全区老旧小区改造更新项目完成。二、保障措施二、保障措施1.加强组织领导成立汕尾市城区城市更新工作领导小组，由区长任组长，分管副区长任副组长，区相关部门和各镇（街83、道）主要领导为成员，领导小组办公室设在区住房城乡建设局。区相关部门要按照各自职责，做好指导督促。2.加强责任落实以政府统筹、部门指导、镇（街道）实施的模式，系统推进城市老旧小区更新的工作。区住房城乡建设局要发挥协调、指导作用，推行全过程工程咨询模式，选取具有良好社会信誉、综合实力强，在全过程工程咨询管理中具备丰富经验的设计、监理、造价咨询等至少具备一项资质的咨询单位牵头（或联合体）开展全过程工程咨询服务工作，对各镇（街道）排查上报的老旧小区进行可研、方案（初步）设汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告43计、概算、评估（评价）等前期工作和工程项目管理、工程造价管控等建设实施阶84、段的工作。各镇（街道）是老旧小区改造的主体责任单位，负责实施改造和项目整体的推进工作。推进工作情况纳入区委区政府对各镇（街道）和区有关部门（单位）责任制考核内容。各地要加强统筹协调，特别要充分发挥镇（街道）、村（社区）在政策处理、群众工作、项目实施等方面的作用。区发改、财政、城管等相关职能部门按职能落实责任，加强指导，确保各项工作有效落实。3.加强要素保障老旧小区改造纳入年度工作机制，按照“最多跑一次”改革要求，优化项目审批程序，缩短审批时间。区财政部门每年要依据区财政状况，合理安排专项资金用于老旧小区改造，根据财政体制、考核情况对各镇（街道）进行奖励补助，制定奖补方案；充分利用上级政策性补助85、专项债、国开行贷款、市场化融资等多种方式筹措资金，各镇（街道）要将老旧小区改造项目打包捆绑，早做准备积极申报；落实供电、电信、网络等管线单位责任，通过直接投资等方式参与老旧小区改造；探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造项目。通过拆违征收、撤并规模偏小的相邻老旧小区、挖潜小区附近边角地和低效用地、利用机关企事业单位搬迁闲置用地等方式，整合盘活土地空间资源。4.加强工程监管充分利用全过程工程咨询服务机构具备丰富的管理和成本控制经验，优异的合同、信息、风险管理能力，辅以建筑信息模型（BIM）汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告44应用86、等先进科技手段，保障项目从决策阶段开始，经过招标阶段、设计管理阶段、项目实施阶段，直至竣工验收的全过程的稳健推进，有效保证改造工程项目按目标高质量完成，造福人民群众。同时加强老旧小区改造提升工程质量安全、文明施工、施工扬尘、噪声等方面的管控；实施综合考评排名通报制度，对排名靠后的企业和相关责任人采取约谈等措施；实施项目挂联制度和项目监理报告制度；加大现场检查和随机抽查力度，严格执法，确保工程质量和施工安全。5.加强宣传引导发挥党建引领作用，镇（街道）、村（社区）党组织要深入做好群众思想工作，提高社区居民参与积极性；加强舆论引导，充分利用广播、网络等媒体，大力宣传老旧小区改造工程建设的积极意义，87、引导社会各界广泛参与支持老旧小区改造，形成全面动员、共建共享的良好氛围；建立规划设计方案公示制度，充分听取群众建议。加强信息报送，及时总结，积极推广典型经验，激发广大干部的积极性、创造性。5.4.2 拆除建筑外墙砖、拆除垃圾清运、喷涂外墙漆拆除建筑外墙砖、拆除垃圾清运、喷涂外墙漆项目范围内居住楼现有外立面由于时间久远，部分外墙出现不同程度的脱落、空鼓等现象，不但对小区安全造成影响，也影响城市文明形象，因此，本次拟将建设范围内小区居民楼外立面进行翻新改造，建设内容主要包括：清除废旧无用强弱电线、杆线及杂物等；增设楼号单元号；对小区屋面进行防水改造；对小区楼梯栏杆扶手等进行更换或防锈防腐处理。并在88、屋顶增设采光井过梯,更换破损落水管。项目建设原则如下：1.修缮残缺、脱落、破损外墙面。原外墙批荡层铲除，重做防水、汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告45批荡层、清洗、面刷外墙漆。2.外墙翻新。粉刷类外墙翻新，外墙松散批挡铲除重新批荡：重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面(颜色另定)；有需要则贴陶瓷面砖。3.社区建筑色彩改造应与汕尾老城区周边建筑一致，并按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。4.外墙饰面材料选择应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。5.外墙防水层拟选用防水涂料，抹灰砂浆拟选用干混砂浆，饰面拟选用外墙漆，外墙漆颜色与原有墙89、面相协调。6.广告牌与外立面颜色和风格相协调相融合。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告46图图 5-2 外立面改造后效果示意图外立面改造后效果示意图5.4.3 电梯加装电梯加装由于项目建设范围为老城区，人口老年化架构较严重，许多建成已久的小区建造时无考虑建设电梯，因此本次主要对老旧小区进行电梯加装。建设内容包括：挖基坑土方电梯，电梯钢结构（钢材焊接），电梯砼基础及配筋，钢化玻璃，电梯控制箱，YJV-5x16 电缆。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告47图图 5-3 电梯加装方案示意图电梯加装方案示意图5.4.4 给排水管网改造给排水管网改造由于项目所90、处位置为老城区，社区内部给水、雨水、污水使用年限已久，出现了不同程度的渗透、损坏以及雨污合流等情况，对城区居民的健康造成了较大的威胁，因此拟主要对小区老旧供水网进行改造，主要的建设内容如下：1.安排专业管道疏通人员对堵塞严重的管网逐条进行疏通、清汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告48洗。2.对小区供水井盖进行检查，对于井盖缺失、破损、井口下沉或凸起超出误差范围、井口周边路面龟裂破损、井墙损坏、井框变形等情况进行整治更换。3.对于不符合要求、破损严重的管道改造为 PE 管，室外增加消防栓。4.配套修建阀门井、检查井 2020 座。给水阀门井采用地面操作钢筋混凝土矩形立式闸阀91、井，污水检查井选用700、1000 圆形砖砌污水检查井（收口式），雨水检查井采用圆形砖砌排水检查井（盖板式）、矩形混凝土雨水检查井，采用1000、1500 检查井。检查井加装防坠网，要求防坠网安装在井盖盖座以下 250mm，且每隔两年更换一次。5.4.5 道路改造道路改造由于项目所处区域为老城区，内部车流量相对较大，路面年久失修，路面破碎较为严重，急需提升改造的道路进行改造，主要建设内容为改造小区道路，包括拆除工程、机动车道、人行道以及活动场地部分。建设内容为破损路面重新建，在现状道路基础上进行施工，道路平面与现状保持一致。翻建道路与现状道路顺接时按照道路纵断设计做好高程的衔接。1.拆除部分 92、拆除路面及基层：面层材质、厚度:20cm 混凝土;基层材质、厚度:20cm 水泥稳定基层 3.废弃料运距:10km。拆除现状人行道砖及基层：面层材质、厚度:10cm 人行道砖;汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告49基层材质、厚度:15cm 基层;废弃料运距:10km。拆除侧、平(缘)石：材质:混凝土;废弃料运距:10km。砍伐或迁移现状乔木：乔木胸径约 20cm50cm;外运运距 10km。2.混合车道部分 路床(槽)整形：路床碾压检验。18cm 厚 6%水泥稳定碎石基层：水泥含量 6%；厚度 18cm。18cm 厚 C35 水泥砼路面：C25 混凝土；厚度 18cm。粘93、 层 油(PC-3,0.3-0.6L/)：材 料 品 种:PC-3；喷 油量:0.3-0.6L/。6cm 中粒式沥青砼 AC-16C：厚度 6cm。粘 层 油(PC-3,0.3-0.6L/)：材 料 品 种 PC-3；喷 油 量0.3-0.6L/。4cm 细粒式改性沥青砼 AC-13：厚度 4cm。钢筋：水泥混凝土路面钢筋。金属套筒：道路传力杆套筒 路面铺设沥青工序主要如下：4cm 细粒式改性沥青砼 AC-13粘层油6cm 中粒式沥青砼 AC-16C透层油20CM、C30 混凝土路面18CM6%水泥稳定石屑垫层素土夯实（夯实度95%）。3.人行道部分 人行道整形碾压：人行道整形碾压。18cm 94、厚 6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:18cm。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告50 18cm 厚 C20 水泥砼基层：1.混凝土强度等级:C20 混凝土，2.厚度:18cm。60306cm 火烧面花岗岩石板：1.块料品种、规格:60306cm 火烧面花岗岩石板，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:5cm 厚1:2 水泥砂浆。152049.5花岗岩路缘石：1.材料品种、规格:152049.5花岗岩路缘石，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。4.活动场地部分 人行道整形碾压：人行道整形碾压。18cm 厚 6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:95、6%，2.厚度:18cm。18cm 厚 C20 水泥砼基层：1.混凝土强度等级:C20 混凝土，2.厚度:18cm。橡胶地板：1.材料品种、厚度:5cm 成品塑胶地垫，2.基层:3cm厚 1:2 水泥砂浆层。5.4.6 路灯工程路灯工程目前局部社区路灯年久失修，亮度不满足现行规范要求，因此此次拟以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色，新建路灯。道路照明设施应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。路灯工程建设内容主要如下：路灯控制箱：1.名称、型号、规格:600800200 路灯控制箱(路灯户外96、箱箱壳采用不锈钢制作,箱门配锁,防护级:IP54)，2.安汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告51装方式:落地式，3.基础形式、浇筑材质:1060980700,C30 钢筋砼，4.接地要求:50505,L=2500 接地热镀锌角钢，5.外围:1m 高竹篱围栏。预留配电箱：1.名称、型号、规格:预留配电箱，2.安装方式:悬挂式。庭院灯(H=3.5m,led 灯 40W)：1.名称:3.5m 庭院灯，2.灯杆的材质及高度:H=3.5m,国标优质高强度钢 Q345,灯杆壁厚 4mm;采用热浸镀锌内外表面防腐处理,镀锌厚度65um;杆体表面喷塑应采用优质纯聚脂塑粉,设计寿命不低于 97、10 年,厚度80um，3.灯架的型号、规格、附件配置:、光源数量:,LED,40W,光效 100lm/w,防护等级 IP65，4.垫层形式、浇筑材质:700700100,C15 素砼，5.基础形式、浇筑材质:500500900,C25 钢筋砼，6.铁构件规格:法兰盘 3303308,螺栓 M18800,每个螺栓配 3 个 M18 螺母，7.接地要求:50505,L=2500 接地热镀锌角钢。配管 SC50：1.名称、材质、规格:镀锌钢管 SC50，2.配置形式:埋地敷设。配管 SC25：1.名称、材质、规格:镀锌钢管 SC25，2.配置形式:埋地敷设。电力电缆 YJV-0.6/1kV-51098、m：1.名称、型号、规格、材质:电力电缆 YJV-0.6/1kV-510m，2.敷设方式、部位:管内敷设。电力电缆 YJV-0.6/1kV-516m：1.名称、型号、规格、材质:电力电缆 YJV-0.6/1kV-516m，2.敷设方式、部位:管内敷设。电力电缆 YJV-0.6kV-34m：1.名称、型号、规格、材质:汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告52电力电缆 YJV-0.6kV-34m，2.敷设方式、部位:管内敷设。电力电缆头：1.名称、型号、规格、材质、类型:成套型电缆中间接头 YJV-0.6/1kV-510m，2.名称、型号、规格、材质、类型:成套型电缆终端头YJ99、V-0.6/1kV-510m，3.名称、型号、规格、材质、类型:成套型电缆终端头YJV-0.6/1kV-516m。配线 BVV-500V-32.5m：1.名称、型号、规格、材质:绝缘电线 BVV-500V-32.5m，2.配线形式:管内穿线。电缆井 6006001000：1.垫层、基础材质及厚度:100 厚 C15砼，2.砌筑材料品种、规格、强度等级:M7.5 砂浆砌 MU10 普通砼实心砌块，3.勾缝、抹面要求:1:2.5 水泥砂浆批挡厚 10 厚，4.盖板材质、规格:C25 钢筋混凝土盖板，5.井盖、井圈材质及规格:C15 混凝土压顶高度 120。送配电装置系统：送配电装置系统调试(综合)100、1kV 以下交流供电。挖沟槽、基坑土方：1.土壤类别:一、二类土，2.挖土深度:综合考虑。回填方：1.密实度要求:符合设计规范，2.填方材料品种:土方，3.填方来源、运距:原土方。余方弃置：1.废弃料品种:原土方，2.运距:10km。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告53图图 5-4 小区室外照明及监控效果示意图小区室外照明及监控效果示意图5.4.7 燃气管道燃气管道由于项目所处区域为旧社区，居民基本使用液化石油气，瓶装气存在巨大的安全隐患，因此本次主要对各个社区内部新建燃气管线，供气管线结合小区现场情况进行埋地敷设，管道铺设深度:H=0.6m0.9m。连接形式:热熔连接101、。另外按照区里的统一部署，规划建设覆盖全区的智慧燃气管理系统，引入智慧燃气、液化气等。5.4.8 停车场（位）建设、交通系统配套停车场（位）建设、交通系统配套项目所处区域为老城区，停车问题已经成为困扰政府、市民的一大难题，因此结合汕尾市旧城区改造规划，拟进一步挖掘社区的空地、荒地，并建设成为社区停车场，以缓解停车难题，项目建设内容与规模如下：1.停车场部分 地形整形碾压：整形碾压。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告54 20cm 厚 6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:20cm。30 厚灰白色花岗岩砖自然面：1.块料品种、规格:30 厚灰白色花岗岩砖自然面102、,密缝拼接，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:30厚 1:3 干硬性水泥砂浆,面上撒素水泥。5025060 厚深灰色花岗岩砖自然切割面；1.块料品种、规格:25025060 厚深灰色花岗岩砖,自然切割面,密缝拼接，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:30 厚 1:3 干硬性水泥砂浆,面上撒素水泥，3.垫层材料品种、厚度、强度等级:30 厚 1:3 干硬性水泥砂浆,面上撒素水泥。60 厚深绿色嵌草水泥砖：1.块料品种、规格:60 厚深绿色嵌草水泥砖,中砂扫缝，2.垫层材料品种、厚度、强度等级:50 厚粗砂。深青色细斧剁面花岗岩长 733 车挡：1.材料品种、规格:深青色细斧剁面花岗岩长 733,密103、缝拼接，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。495150200 花岗岩立缘石：1.材料品种、规格:花岗岩立缘石(长 495150200)缝宽 5mm,1:3 水泥砂浆勾缝，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。2.交通系统配套 纵向标线：1.材料品种:热熔标线 普通型，2.其他:标线厚度为2mm。导向箭头：1.材料品种:箭头 热熔型漆，2.其他:标线厚度为2mm。交通标志、交通反光镜等。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告555.4.9 增加小区垃圾、消防等设施增加小区垃圾、消防等设施针对小区垃圾环境卫生、消防系统不全的问题，为了美化环境卫生乱104、脏、差问题，全面落实提升消防系统工程设置和配套，并增设垃圾四分类、消防系统及消防设施。香洲街道计划 2023 年在域内的120 个社区全新打造了生活垃圾分类驿站，在一个社区加装了生活垃圾分类宣传智能服务系统，不断完善社区内垃圾分类配套设施建设，提升生活垃圾精细化分类水平。香洲街道计划在辖区内，建设了 120 个生活垃圾分类驿站。同时，逐步对 174 个桶站增设生活垃圾分类宣传智能服务系统，预计 2023年 12 月底全部完成安装。垃圾四分类的驿站内清晰地划分了消毒区、清洗区、工具区，整齐摆放着厨余、其他、可回收、有害四类垃圾桶，为保证驿站内的空气清新、没有异味，室内还配备了空气净化设备。与常105、规桶站不同的是，驿站内的厨余垃圾桶上配有二次分类装置，保证厨余垃圾的精细分类。香洲街道除了新建生活垃圾分类驿站外，还在所有 12 个社区内的常规桶站，新加装了生活垃圾分类宣传智能服务系统，包含语音提示、手部消毒、视频监控、废旧电池回收等功能，目前设备正在安装调试中，投入使用后，将进一步增强垃圾分类的宣传、指导力度，提升生活垃圾的分出率。香洲街道计划 2022 年开始在辖区社区建设消防系统 120 套，建设内容主要包括：一、火灾自动报警系统：1.探测器：感烟探测器、感温探测器、火焰探测器；2.手动报警装置：手动报警按钮；3.报警控制器：区域报警、集中报警、控制中心报警。二、消防栓系统：消防泵、稳106、压泵（稳压罐）、消火栓箱、消火栓阀门、接口水枪、水带、消火栓报警按钮、消火栓系统控制柜。三、自动喷水灭火系统：汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告56系统组成闭式喷头、水流指示器、湿式报警阀、压力开关、稳压泵、喷淋泵、喷淋控制柜。四、防排烟系统：系统组成排烟阀、手动控制装置、排烟机、防排烟控制柜。5.4.10 三线整改三线整改由于项目所处老城区，既有电信、闭路监控、电力、电视等线路基本为架空敷设，既对市容市貌造成较大影响，也有较大的安全隐患，因此五线路按照“能入地入地，不能入地规范”的原则进行线路改造，尽量全部埋地处理，采用排管方式敷设，并在上方设置通道标识桩。5.4.11107、 绿化整治绿化整治主要增加在路道和小区空余位置，以美化小区环境。图图 5-5 绿化改造后效果示意图绿化改造后效果示意图5.4.12 便民设施建设、居家托幼配套工程、应急场所建设便民设施建设、居家托幼配套工程、应急场所建设主要包括便民设施建设、居家抚幼配套工程等。1.一般家居生活服务：日常生活用品的购置与配送、家用电器维修、卫生清理、服装制作拆洗与熨烫、代收公用事业费等。可以建立与之配套的服务设施有:便民商店、早点铺、家电维修部、服装加工汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告57部、干洗店、理发室、钟点工介绍所。2.社区环境综合治理服务:绿化面积的维护和扩大、“四害”治理、环境108、噪声的控制、垃圾的袋装与分类、居民楼道及门前环境卫生的保护、违章搭建的控制、民事纠纷的调解、火灾隐患的消除、辖区内刑事案件的防范、外来人口的管理等。3.社区医疗卫生服务:疾病预防、医疗诊断、病人护理、健康咨询、卫生宣传和防疫等。可以建立与之相配套的服务的设施有:社区医疗诊所、便民医疗服务信箱、家庭病床、家庭医生全程服务、居民健康资料信息库等。这是顺应我国城市医疗服务改革,合理配置卫生资源,并为社区居民所迫切需要的服务活动。4.社区少年儿童服务:婴幼儿照料、少儿上下学接送、午餐制作与配送、课外看管、假期托管、智力开发、兴趣与特长的培养等。可以建立的服务设施包括:托儿所、幼儿园、学前班、学生小饭桌109、儿童阅览室、少年之家、校外特长培训中心等。5.社区生活服务,包括文化、教育、科普、咨询、培训、体育、娱乐、健身服务等。相应需要的组织和设施有:文化活动中心、市民学校、科普实践基地、各类知识讲座班,业余特长培训班、图书阅览室、法律咨询室、运动场、健身房。6.社区老年人服务,服务项目有:日常生活照料、家庭护理精神安慰、应急服务、医疗保健、文化娱乐等。可以建立的老人服务设施包括:老人生活照料中心、老人公寓、老人保健站、老人法律咨询、老人婚姻介绍所、老人交心站、老人文化娱乐中心等。7.社区残疾人服务,服务项目包括:生活保障、康复医疗、就业安置、婚姻恋爱、合法权益保障、文化生活等。可以建立的残疾人服务110、汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告58设施包括:残疾人生活照料中心、康复中心、福利工厂、伤残儿童日托所、弱智儿童辅读班、残疾人法律咨询和婚姻介绍所、残疾人文化活动中心等。(3)社区优抚对象服务。项目有:定人定期上门包户服务、辖区内商业网点“一条龙”服务等。(4)社区特困家庭,项目包括:对贫困户、鳏寡孤独家庭的定期救济、包户服务;对因下岗造成的新的特困家庭的送温暖活动、优惠购买生活必需品、优先安排就业、实施再就业培训等。项目建设：1、基础(C35 砼，钢筋)：2、砌墙体（水泥砂浆砌轻质砖，内墙水泥砂浆批档，刮腻子粉刷面漆，外墙粉刷外墙漆：3、楼板（模板制作，绑钢筋，浇 c3111、5 砼）：4.搭钢管架；5、水电安装：给水工程，排水工程，电气工程；6.办公室桌椅，电脑套装设备；7、办公室桌椅，电脑套装设备；楼面铺瓷砖，门窗，屋面隔热，室外地面 c30 砼硬底化；7、托幼场所、托幼配套、智慧机器人；8、挖基坑及其回填原土，运输尚存原土，距离 10 公里。5.4.13 背街小巷背街小巷整治背街小巷，主要建设内容如下：拆除路面及基层：1.面层材质、厚度:20cm 混凝土；2.基层材质、厚度:20cm 水泥稳定基层 3.废弃料运距:10km。挖掘基坑埋设管道：1.供水 DN20、雨水 DE30、污水 DE20 厚度:80cm，2.回填原土，3.废弃料运距:10km。路床(槽)整112、形：路床碾压检验。18cm 厚 6%水泥稳定碎石基层：1.水泥含量:6%，2.厚度:18cm。18-20cm 厚 C35 水泥砼路面：1.混凝土强度等级:C25 混凝土，汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告592.厚度:18-20cm，3.其他:养生、模板制安、缩缝等。粘层油(PC-3,0.3-0.6L/)：1.材料品种:PC-3，2.喷油量:0.3-0.6L/。6cm 中粒式沥青砼 AC-16C：1.沥青混凝土种类:AC-16C 中粒式沥青砼，2.厚度:6cm。粘层油(PC-3,0.3-0.6L/)：1.材料品种:PC-3，2.喷油量:0.3-0.6L/。4cm 细粒式改113、性沥青砼 AC-13：1.沥青混凝土种类:AC-13 细粒式改性沥青砼，2.厚度:4cm。495150200 花岗岩立缘石：1.材料品种、规格:花岗岩立缘石(长 495150200)缝宽 5mm,1:3 水泥砂浆勾缝，2.基础、垫层:材料品种、厚度:C15 混凝土垫层。背街小巷路面铺设、混凝土面、花岗岩面、沥青面。5.4.14 智慧社区建设智慧社区建设主要建设内容包括控制机房，电脑主机，Led 屏幕，摄像机，同轴电缆，3x2.5 电线，4 芯光纤，24 口光纤分接箱，pvc32 套管，扬声器,立杆等。5.4.15 建设标准建设标准本项目建设标准详见表 5-2。表表 5 5-2-2 香洲街道城镇114、老旧小区微改造项目建设标准香洲街道城镇老旧小区微改造项目建设标准序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注（一）房屋建筑本体1维修安1）每个楼栋应普及安装楼栋樘1034更换楼栋门，汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告60序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注装楼栋门门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底红丹防锈漆，二遍面漆(颜色自选)；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。户13840增设普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满115、足社区夜间出行基本照明需要2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源处5485更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星抹灰）墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼，扫一遍、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。139145局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手1）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。2）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。m26435原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手6修复楼梯踏步1）采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）梯级杨顺。楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清116、水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混地面砂浆修补，面油原色水泥油，踢脚线贴黑色亚光釉面砖。52356铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）1）屋顶防水改造应符合 屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范的规定项目。2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。100625原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告61序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注8维修改造楼117、栋消防设施1）高度超过 21 米的住宅按国家规范维修或完善室内消火栓系统。2）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。3）拆换楼道内破损消防管及消防箱。套3155新增消防栓系统m8225消防栓镀锌钢管套3155铝合金箱，内有4个灭火器，4 个防毒面罩9规范整理楼道内电力线1）强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家建设标准，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。26805电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压118、水泵二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后设施移交给自来水公司管理，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。台160新增设消防水泵11维修、改造、增设屋顶生活水池水箱1）修补、改造、增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要求。m32581原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100元/）12维修、改造、增设楼内排水管道1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。2）用新型管材更换老旧污水管、排水管。3）机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装UPVC 管，室外空调主机清洗。4）管道排布119、应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。m32944排水管更换13清疏、维修化粪池及排清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。m7899清疏化粪池，维修排污管汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告62序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注污卧管14修复用地保护接地设施符合建筑电气工程施工质量验收规范及供电部门相关要求。处55电房内增设接地装置15修复建筑物防雷接地设施符合建筑电气工程施工质量验收规范及主管部门相关要求。432833按楼宇建筑面积计算16维修更换公用采光窗（含拆除）1）维修或更换破损门窗，统一更换为铝合120、金窗或塑钢窗2）窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。30518节能玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件。飘蓬建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC 胶板。项971原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以121、供人员安全疏散的活动口。3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一84400拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网68844原防盗网清理刷漆汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告63序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。19整治不规范遮阳篷和防护设施1）同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通，保持整治美观为原则。2）临122、街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。12440拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合金伸缩型遮阳篷外立面整饰遵循安全、美观节能环保，与周边建筑境相协调的原则。位于历史城区内的小区，外墙整治应保持有风貌特色，强化区域特色。1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙翻新：（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批挡铲除重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面(颜色另定)。或贴陶瓷面砖。（2）外墙砖类、水刷石类立面清洗翻新。3）社区建筑色彩改造应参考广州市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色123、彩风格。4）外墙饰面材料选择应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。272853清洗外墙20287618老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖21危房治理按照广州市房屋安全管理规定和广州市 2014-2016 年度城市危房治理工作方案相关规定执行。3413结构加固22安装一户一水表25 安装一户一水表 1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。规定项目户4861智能水表汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告64序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注23安装一户一电表1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户124、一电表。2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备(含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等)进行改造更换。设备安装工艺应满足广州地区电能计量装置典型设计、安装及验收实施细则要求。户4861智能电表24管道燃气入户改造1）实现全搜盖:由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压:避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。3）增补为重点:将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区来穗局，依职责加强出租屋管控，按照“每户排125、查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到100%。4、用户要安检:政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患。户4586按广州市燃气公司相关规定25加装电梯按广东省既有住宅增设电梯的指导意见、广州市既有住宅增设电梯办法及住建部相关要求进行建设。部60原楼宇有电梯井，高度 30m内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过30 米，则取高值26建筑节在保证建筑的室内环境和室内栋75建筑节能改造汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告65序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注126、备注能改造人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能设备和系统采取节能技术措施，以降低建筑运行能耗。1）节能改造工作应在结构安全的前提下开展。2）外窗节能改造优先采用窗扇改造措施，安装符合节能要求的窗扇，有条件保留原窗框。3）屋面节能改造可采用平屋面加保温系统或平屋面改坡屋面。屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。4）鼓励创新，结合节能、节水措施，采用如太阳能、雨水收集等节能新技术。视设计的内容不同，分别取值27楼体 1 绿化1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化，不得影响建筑结构安全及屋面防排水。2）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题。3）明127、确日常管理维护责任人。4）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。761重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种植植物28空调百叶1）外立面空调机遮挡55816增设空调百叶29外立面脚手架1）完成建筑本体的改造而必要的措施项目251452外立面综合脚手架（二）小区公共部分30维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）社区围墙形体、材料、色调和结构等应与社区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。9902原有砖围墙批荡修补，128、重新贴砖（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告66序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注31小区公共“三线”整治1）主次干道的“三线”必须下地处理，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形式进行规范。2）通信线、有线电视线整治：共建共享:在充分摸查社区线路现状，掌握各家通信运营商在社区市场占有份额基础上，由各家通信运营商共同出资，市场份额占有率较高的运营商牵头开展统一的路由建设，各通信运营商负责各自光纤到户网络的铺设建设及割接工作。主下支挂:社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下公共管道，架空线路下地。除主道129、路外的横支巷，因地制宜，优先下地，无条件下地的采用挂墙敷设、集中拉挂的方式，做到横平竖直，楼道内通信光缆统一敷设槽盒，整齐美观，减少交越。清旧整新:通信运营商完成线路建设及复通工作后，由政府组织剪除清理旧有废弃线路。铜退光进:严格执行光纤到户的国家建设标准，全程采用光纤到户的方式进行社区内的通信线路改造整治，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）架空电力线整治：强弱分离:为消除强弱电相互搭设引致安全隐患，实现强弱电分离，弱电进套盒，符合m20467下地27373规整汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告67序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注安全规范。优先下地:社区130、内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下电力管廊，架空低压线路下地。低压电力走廊应符合电力走廊相关技术标准，预留可满足中期发展电缆敷设需要的管孔数量，并根据技术规范在主干走廊上适当位置及 T 接位置建设电缆工作井、检查井，在路边合适位置预留电缆分支箱。支巷附墙：对不具备条件下地的低压架空线路进行附墙敷设。敷设的路径尽量贴近建筑物墙体，并避开居民可触碰的范围，做到横平竖直，整齐美观，减少交越。32维修改造小区室外消防设施1）维修完善主街巷消火栓:有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符131、合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。处9933更换小区排水管网1）残旧管网改造：对社区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月定期清理疏通:每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。m7845原铸铁排水管更换为 PUC 排水管34疏通小区排水管网（含更换管网井盖）35 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口m9069维修、更换少量构件汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告68序号序号项目项目单位132、单位工程量工程量备注备注标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。规定项目35维修更换小区供水管网残旧供水管网更新：全面摸查社区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。m16601按球墨铸铁管或镀锌钢管36维修改造供电设施1）更换老旧供配电线路及配电装置。2）维修小区变配电房维护结构。3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。项27视改造的内容估算37维修小区照明设施1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮133、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。盏329视所选用的路灯规格、型号估算38安装小区照明设施1）安全照明覆盖应单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色。盏1229适当增设路灯、景观灯39维修小区道路及楼间破损甬路1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证134、连通性、平整度以及舒适度。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选167624道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设健身步道汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告69序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。40拆除小区违法建筑物、构筑物及设施1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。2）清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。1194违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算41清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物1）保证消防通道畅通，保证燃气管135、道安全。2）保证楼间消防通道路通畅。项53清理杂物，拆除附着物42规范垃圾收运点设置1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。处74约10平方米一处43安装小区视频监控系统合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。点347彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备44建设步行系统1）通过建设风雨走廊连接联通交通站点、教育、医疗等公服设施。2）开辟公共开敞空间，疏通内部街巷，完善步行网络13665视设计内容估算45维修完善人行安全设施1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，136、满足防护高度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。处135室外高差处增设无障碍坡道，设车止石46维修非机动车停车棚1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施完1039重油构件，更换屋面材料汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告70序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注整、可用。47提升小区绿化1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居137、民休憩、散步和交往的需要。10591宅前屋后统一种植灌木48维修安装体育锻炼器械1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到可安全使用要求。3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。批26维修补充健身器材49维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与社区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。项59视设计内容估算50更新补建信报箱1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。户11026不锈钢箱体带门锁51小138、区公共部分雨污分流改造1）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。2）按照 广州市排水工程技术管理规定执行。m24773视设计内容估算52建设小区公共空间1）增设街坊入口牌坊及入口小广场。2）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。项19视设计内容估算53合理配置设置物业用房及公服设施54 合理配置设置物业用房及公服设施 1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。2）参考 广州市社区公共服务设施设置标准配置文化室、社区服务站、星光老人之家、443间隔及装饰汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告71序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注家庭139、综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设施。54配建非机动车棚1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。1905钢结构，阳光板，设停车设施55设置机动车泊位1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械停车位。11767硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个95立体停车位（含钢结构顶盖）56建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设一处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在社区入口或公共活动中心，140、高度不应大于 3.5m，颜色应与社区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。88增设不锈钢带雨篷的宣传栏57提升小区环境设施品质增加雕塑小品、休憩设施、城市家具、屋顶绿化等设置。1）雕塑小品主题应与社区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上的整体感和协调感。应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。3）城市家具应配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。项34视设计内容估算58设置快递服务设施1141、）应便于居民使用及物件投递应设置架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设项63视设计内容估算汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告72序号序号项目项目单位单位工程量工程量备注备注施。（三）征地改造新建部分1新建建筑1）拆除原有建筑2）新建建筑8200拆除原有建筑；新建建筑2改建建筑室内装修改造5000室内装修改造5.5 海绵城市海绵城市5.5.1 相关依据相关依据1.国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；2.广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办201653 号）。5.5.2142、 海绵城市设计总体目标和阶段性目标海绵城市设计总体目标和阶段性目标1.总体目标通过具有岭南特色的海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，构建低影响开发雨水系统，使 70%以上的雨水就地吸纳和利用。保护水生态环境，逐步提高排水防涝标准，有效控制面源污染。2.阶段性目标大力推进微改造片区海绵城市建设，凸显示范效应，成片改造片区全面落实海绵城市建设要求，实现片区 20%以上面积达到海绵城市建设要求。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告735.5.3 海绵城市设计总则海绵城市设计总则1.坚持生态为本、自然循环遵循尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，将自然途径与人工措143、施相结合，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水循环，提高水生态系统的自我修复能力，维护城市良好的生态功能。2.坚持因地制宜结合岭南地区气象、水文、地质等特点，因地制宜选择雨水控制和利用技术。以问题为导向，开展城市海绵城市建设，有效解决城市内涝、水环境恶化、水生态破坏等问题。3.坚持规划先行，生态优先，示范引领，以点带面的建设方针。4.工程设计应因地制宜，采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等多种技术，以达到自然积存、自然渗透、自然净化的雨水控制目标。5.鼓励采用透水铺装、下沉式绿地、蓄水池、植草沟等工程措施。6.透水铺装设计及施工应满足国家有关标准规范的要求。7.宜选择耐盐碱、耐水湿、耐144、污染等能力较强的乡土植物。5.5.4 海绵城市设计方案海绵城市设计方案本项目属于改造项目，充分考虑项目本身情况，在完善改造项目的配套设施时融入“海绵城市”的设计理念及原则来提高排水系统的标准，避免洪涝并且可以有效的收集雨水。根据项目的实际情况，海绵城市配套设施可选用以下设施。1.透水铺装透水铺装一般铺设在非机动车通行道路的公共场地，可以代替非汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告74透水路面也可与草地结合铺设。透水铺装结构一般从上到下为面层、找平层、基层和土基组成。（1）面层可采用透水砖、透水水泥混凝土或透水沥青路面，厚度一般为 6080 毫米；（2）找平层厚度取 2040 145、毫米，宜采用干砂、碎石或石屑；（3）垫层，包括透水基层和透水底基层，厚度取 100300 毫米，可采用无砂混凝土、砾石、砂、砂砾料或其组合形式；（4）根据工程需要垫层可铺设排水花管。2.渗水井及排水花管设计（1）无砂混凝土或级配砂砾基层宜设置渗水井，渗水井直径1500毫米，间距 30 米，井中填渗级配砾石；（2）在基层下设置连通孔（与地下透水层连通），连通孔直径300 毫米，间距 20 米连通孔，孔内级配砾石；（3）排水花管管径取 100200 毫米。3.雨水花园与雨水花坛雨水花园和雨水花坛一般设置在低洼地和公共绿地。（1）雨水花园和雨水花坛的选址应该考虑相邻建筑、地下管线、道路坡度、底层土壤146、的渗透性和地下水位深度等因素，尽量避免接受透水区域的排水。（2）在低洼区域设置雨水花园和雨水花坛时，应与周边地形相协调；设置在安置区集中绿地内的雨水花园和雨水花坛，雨水花园和雨水花坛边沿与建筑物之间的距离应在 3 米以上。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告754.生态植草沟生态植草沟是一种利用植被截流、土壤渗透原理截流和净化小流量的径流雨水的渗透措施。生态植草沟的构造比较简单，为横切面呈三角形或梯形的带状下凹绿地，主要是利用天然的地形分布截流和输送雨水。适用于道路两旁绿化隔离带等狭长地带。虽为带状转输雨水措施，但植草沟的宽度并无硬性规定，亦可设计为绿地形式，成为集休闲绿化147、转输渗留于一身的多功能区域。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告76第六章第六章 节能、节水节能、节水6.1 节能评估依据节能评估依据6.1.1 相关法律、法规、规划相关法律、法规、规划1中华人民共和国节约能源法；2中华人民共和国水法；3国务院关于加快发展循环经济的若干意见；4国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；5固定资产投资项目节能审查办法（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 44 号）；6国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787 号）；7固定资产投资项目节能评估和审查指南（发改环资200721 号）148、；8印发广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（粤府办200829 号）；9固定资产投资项目节能评估工作指南（2014 年本）；10固定资产投资项目节能评估报告编制指南(2014 年)；11其他有关法律、法规、节能政策。6.1.2 行业准入条件、产业政策行业准入条件、产业政策1国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定（国发200540 号）；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告772产业结构调整指导目录（2019 年本）；3中国节能技术政策大纲；4国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术等（国家发改委 2005 第 65 号）。6.1.3 相关标准及149、规范相关标准及规范1中国南方电网城市配电网技术导则；2综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）；3用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；4节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T13471-2008）；5节能监测技术通则（GB/T15316-2009）；6广东省用水定额（DB44T1461-2014）；7用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；8广东电网有限责任公司配网标准设计（GDP-10D-PDG-01）；9国家和地方颁布的其他有关设计规范和用能标准。6.2 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析6.2.1 项目建设期能耗状况项150、目建设期能耗状况1.使用建筑节能材料种类在项目建设期，建筑上可适当采用节能新型材料，具有显著的社会效益、节能经济效益和环境效益，潜力很大。具体的建筑节能材料和数量，根据设计图纸定。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告782.项目施工过程机械设备种类和能耗项目施工过程使用的机械设备主要有：加工钢筋程用钢筋机械有切断机、钢筋弯曲机、砂轮切割机、打桩机和电焊机等耗能设备。现场使用的机械、机具、大型机械等移动式耗能机械设备。模板加工机械有圆锯、电刨等耗能机械设备。6.2.2 项目运行期能耗状况项目运行期能耗状况本项目能源消耗主要能源为水、电、天然气其中在不考虑中水回用的前提下，年消151、耗水量约 298.36 万吨；年耗电量约 5193.94 万 kwh，年需天然气约 37.92 万 m3。项目的主要能源及耗能工质年消耗量和单位建筑面积能耗指标见表 6-1。表表 6-1 项目运营期主要能源和耗能工质需用量表项目运营期主要能源和耗能工质需用量表能源种类能源种类能源消耗实物量能源消耗实物量折标煤（折标煤（tcetce）折标系数折标系数电力（万 Kwh）5193.94638.340.1229天然气（万 m3）37.9246.051.2143水（万 m3）298.3625.570.0857综合能耗（tce）709.966.2.3 项目所在地能源供应状况项目所在地能源供应状况项目区柴油152、和汽油供应量可以满足项目建设的需要；电力供应基本上满足项目建设要求，但在冬季和夏季用电高峰期，电力负荷较大，本地和全国同样存在冬季和夏季用能高峰期的能源短缺问题。项目所在区域附近供电基础设施等市政设施完善，电力供应充足，供水条件良好，供电、供水完全能满足项目建设和建成投入使用后需要。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告796.3 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析6.3.1 施工阶段节能措施施工阶段节能措施1.节能措施（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3153、）施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。2.机械设备与机具节能（1）建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（2）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电154、焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告80（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。3.生产、生活及办公临时设施节能合理配置空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。4.施工用电及照明节能（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。（2）照明设计以满足最低照度为原则，照度不超过最低照度的20。6.3.2 运行期间节能措施运行期间节能155、措施6.3.2.16.3.2.1 建筑节能建筑节能1.在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。2.采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）的规定。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告813.采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。4.给排水系156、统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，已达到节能的目的。5.建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术、新工艺和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。6.建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯等尽可能采用太阳能，雨水应回收利用等。7.采暖干管、共用立管均做保温。8.风机均选用高效率低噪声风机。9.项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。6.3.2.26.3.2.2 生活用电节能生活用电节能住宅楼节约用电包括两部分，一是照明，二是其它家用电器。其它家用电器根据住户自己的要求，选择低能耗产品，以达到节能及降低生活成本的目的。住宅楼照明可在建157、设时统一设计和规划，采取灯具与紧凑型荧光灯的匹配设计。住宅是居住生活的首要空间。居室的照明实质上是以光的装饰效果来烘托出家俱、装饰品的格调，营造科学、舒适、方便、节能的照明环境，形成体现主人特色的时尚家园。这就需要根据住宅内各房间的特点、功能、需要进行一般照明、背景照明、重点照明等多层次的照明设计。一般家庭住宅的主客厅和餐厅喜欢用多头花灯灯具，空间平均照度一般在 75-100LX 效果较好。根汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告82据本项目的特点，住宅客厅选用 10-12 头花灯，内装 25-40W 型白炽灯，总功率 300-480W。可以直接用紧凑型荧光灯 3-7W 双 158、U 细管径节能灯或 5-7W 细管径螺旋形节能灯取代。在相同的装饰效果下，总功率降至 36-82W，平均照度为 50-150LX。餐厅内多是餐桌照明，选用3-5 头的花灯，内装 25-60W 的细管小型白织灯，餐桌桌面照度为50-200LX。可以直接用紧凑型荧光灯 3-7W 的细管双 U 节能灯或 5-7W细管径螺旋形节能灯取代，总功率由 75-300W 降至 9-35W，装饰照明效果优于白炽灯。一般卧室多采用内装 2-3 支白炽灯的吸顶灯或 3-5花灯，平均照度 50LX。可直接用 5-9W 细管径 2U 或螺旋形节能灯取代。作装饰和阅读用的台灯，灯下的照度应达 200-300LX，原用60159、-100W 白炽灯可用 7-11W 双 U 或螺旋灯取代；若用 9-11W 带磨砂罩的球泡或蘑菇泡节能灯，光线更柔和，眩光更小，更舒适。厨房、卫生间一般照度要求 50LX，根据卧室人突出壁画等装饰物的效果，照度应大于 200LX，选用反射型节能灯或 MR 型石英定向照明卤钨灯为宜。6.3.2.36.3.2.3 节约燃料节约燃料住宅燃料改变原柴火和燃煤的方式，设计天然气管道，采取燃气及太阳能作能源。6.3.2.46.3.2.4 节水措施节水措施全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现水资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节160、约”，项目应加强节水的基础工作。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告831.加强雨水的回收利用。项目区内设计雨水收集回用系统，将区内的雨水进行有组织收集-沉淀-过滤-消毒等处理后将水浇灌到基地内的绿化环境中或洗车和冲洗道路。2.根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。3.严格控制用水、排水。区内排水采用雨、污分流制。污水经处理后排入市政污水管网。水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢161、流排水。4.对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择节水型设备和器具。如采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。5.供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。6.3.2.56.3.2.5 建立完善的节能管理制度建立完善的节能管理制度从推行能源化管理入手，制定完善的各项管理制度，切实落实各种可行的实施办法。用能分配实行审批制度，工作中开展能源审计，充分利用节能宣传周162、等活动，提高全体人员的节能意识，同时搞好能源计量，保证能源计量器具配备率在 95以上，检测率达 100，并做到定期考核和奖罚。实现合理、均衡、节约用能。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告84第七章第七章绿绿色建筑色建筑根据国家有关绿色建筑评价标准的要求，本章以项目用地范围内所有建筑单体及其室外环境作为分析对象，综合建筑物特性与室外环境指标对建筑进行全寿命周期技术和经济的分析评估。绿色建筑，是指满足绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）和广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T 15-83-2017），在建筑的全寿命周期内，因地制宜，通过技术进步和科学管理，最大限度地163、节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。按照绿色建筑要求建设的项目，建设单位应当在项目建议书、可行性研究报告编制中设绿色建筑专篇，确定与建设项目相适宜的绿色建筑级别标准，对拟采用的有关绿色技术进行可行性分析，并将实施绿色建筑成本费用列入投资估算。7.1 编制依据编制依据1绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；2民用建筑节能条例（中华人民共和国国务院令第 530 号）；3民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；4绿色建筑评价标识管理办法（试行）（建科2007206号）；5广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15164、-83-2017）；6 广 东 省 实 施 细 则（DBJ15-51-2007）；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告857民用建筑隔声设计规范（GB 50118-2010）；8建筑照明设计标准（GB 50034-2014）；9 民 用 建 筑 供 暖 通 风 与 空 气 调 节 设 计 规 范 （GB50736-2012）；10民用建筑热工设计规范（GB 50176-2016）；11室内空气质量标准（GB/T 18883-2002）；12其他有关规范条文。7.2 项目实施绿色建筑的目标和指标项目实施绿色建筑的目标和指标7.2.1 项目实施绿色建筑的目标项目实施绿色建筑的目165、标为响应汕尾市发展绿色建筑的指导要求，建设更符合现代绿色、环保、实用性建筑，结合本项目实际的建设功能和使用要求，因此，拟将本项目建设成为二星级绿色建筑。本项目建设成绿色建筑，将会在同类项目中产生良好的展示和示范效应，有利于建筑业向节能、节水、节材、节地、环保生态、可再生能源利用等技术和经验在汕尾地区及省内推广，加快绿色建筑理念普及，促进循环经济和生态文明建设。同时，依靠项目所采用的一系列节能、节水、节材、节地和生态环保技术，可以减少建筑日常的运行管理费用和环境污染，创造良好的工作生活环境，为社会带来良好的社会效益和生态环境效益。7.2.2 项目实施绿色建筑的指标项目实施绿色建筑的指标1.节地指166、标（1）尽量提高建筑的容积率，降低建筑密度。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告86（2）绿化率控制在 30%以上。（3）场地透水率为 50%2.节能指标：达到 50%以上3.节水指标：节水率达 20%以上4.节材指标：（1）施工现场 500 公里以内生产的建筑材料用量占建筑材料总用量 70以上。（2）再生利用材料占到建筑材料总用量的 30%以上。5.室内环境质量指标：（1）建筑 75以上的空间可根据需要实现自然采光。（2）建筑 75以上的空间可实现自然通风。（3）室 内 背 景 噪 声 满 足 民 用 建 筑 隔 声 设 计 规 范（GB50118-2011）中室内允许噪167、声标准一级要求。6.运营管理指标：（1）栽种和移植的树木成活率90%，植物生长状态良好。（2）建筑废弃物回收利用率达到 30%以上。（3）垃圾分类回收率（实行垃圾分类收集的各部占总单位数的比例）达 90%。（4）智能化系统定位正确、采用的技术先进实用、系统可扩充性强，能较长时间的满足应用需求；达到安全防范子系统、管理与设备监控子系统与信息网络子系统的基本配置。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告87（5）垃圾站(间)设冲洗和排水设施，存放垃圾能及时清运、不污染环境、不散发臭味。7.3 项目主要的绿色建筑技术方案项目主要的绿色建筑技术方案7.3.1 节地与室外环境设计方案节地168、与室外环境设计方案1.节地技术措施尽量提高建筑容积率，各建筑单体采取集中布置的原则，减少建筑密度。2.降低环境负荷的技术措施让循环经济融入生活，主要是减少污水、污物的排放、无害化处理等，降低环境负荷。3.绿化方案采用包含乔、灌、草的复层绿化。根据场地形态与功能，选择合适的绿化方式。4.场地铺装室外硬质地面尽可能采用透水铺设，不透水地面宜采用遮阳措施或采用浅色、适当反射率的地面材料。5.交通组织方案区内道路分车行、人行交流系统，区内形成环形消防通道，硬化路面最小宽度 4m，最大宽度 6m，车行道路加设人行道，更好地满足交通的需求。6.施工控制方案汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研169、究报告88施工中严格遵循绿色施工导则建质2007223 号，减少施工对环境的负面影响。施工中采取封闭施工、防止噪声扰民、防止扬尘、减少环境污染、清洁运输、文明施工外，还应该减少场地干扰，尊重基地环境、结合气候施工，节约水、电、材料等资源和能源，采用环保健康的施工工艺，减少填埋废弃物的数量，以及实现科学管理，保证施工质量等，遵循可持续发展的原则。7.3.2 节能与能源利用设计方案节能与能源利用设计方案1.建筑设计严格按照广东省实施细则（DBJ15-51-2007）的要求实施，控制内容如下：室内温度最低不低于 26，室内外温差不超过 10。使用时间不同的空气调节区独立设置空气调节风系统；每个照明开170、关所控光源数不宜太多。建筑朝向大部分采用南北向。建筑外维护结构各传热系数 k 控制如下：（1）屋面：传热系数 K0.90（2）外墙：传热系数 K1.5（3）底层接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数 K1.5（4）外窗：窗墙比=0.36，介于 0.304 之间，传热系数 K3.5。2.设备选用方面（1）装设低压电力容器，减少无功功率消耗；（2）选用低损高效节能型变压器；（3）采用高效低耗节能灯具，并配电子镇流器；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告89（4）办公、会议等场所采用节能型空调。3.太阳能利用在太阳能利用的同时，考虑利用风光互补系统支持区内公共交通照明，设计风光互补171、 LED 照明系统。4.绿色建筑在通风空调方面的节能措施变频调速技术的应用。与传统技术相比，变频技术空调消耗的功率仅为传统空调设计的 66%，进而能够提高通风空调设计的优化，降低能源的消耗，节约能源，保护环境。在设计中，需注意充分考量空调负荷的动态性，可以在循环水泵、相关处理机组中配备变频调速电机，从而使水泵、风柜能够更好地适应空调负荷内在规律。如果空调负荷低于峰值负荷，则应当采用变频设备，适当调整风机、水泵的转速，尽可能减少送风量、水泵循环流量，从而达到降低通风空调系统输送能耗的目的。降低能量输送损耗。建筑通风空调系统在进行能量输送过程中，往往会出现一定的能量输送耗损，因此，在进行绿色理念下172、建筑通风空调系统节能设计时，应当降低空调系统的能量输送耗损。一方面，建筑应当选择具备较高保温性能的材料，同时利用计算机进行控制，减低能源在输送过程中的耗损，有效提高能源的利用率。另一方面，在能量传输过程中采用传输能力较强的动力传输系统，利用传输系统的低流速和强负荷性，同时结合建筑通风空调系统的维护结构，降低能量输送耗损。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告907.3.3 节水与水资源循环利用节水与水资源循环利用水是不可再生的资源，在规划设计中，应当采用先进节水技术、水处理技术，严格控制用水，做好废水回用，提高水的重复利用率。本项目采取的具体节水措施包括：1.采用节水器具和设173、备：在需要设置用水设备的区域，如食堂、卫生间等处的洗手区安装感应型节水笼头，厕所采用节水型卫生器具。2.采用小型污水处理装置净化景观用水，避免水体发黑变质；3.严格执行有关设计、施工规范，建立健全管理制度；严格控制用水点的水压，以免管网跑、冒、滴、漏流速过大或静压过高而造成水源浪费；4.适当考虑采用雨水回收系统，修建蓄水池用以收集雨水，可用于绿化喷灌，建立并完善节水型灌溉系统。5.加大节水宣传力度对群众进行节水教育，积极开展节水活动，加强节水管理，从而提高用水消费群体的节水意识。7.3.4 节材与材料资源利用节材与材料资源利用1.就近选用建筑材料距施工现场 500km 以内所生产的建筑材料重量174、占建筑材料总重量的 70以上。2.建筑造型简约汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告91项目遵循节材设计理念，所有应用材料均以满足功能需要为目的，将不必要的装饰性材料消耗减到最低。充分发挥各种材料自身的装饰和功能效果。设备管线水平、垂直布置尽量合理，减少维护用材，方便更换检修，避免二次破坏的材料浪费。3.注重材料耐用性与可靠性选用耐用性和可靠性较优的材料，选用耐用期长的外装饰材料。内隔墙、吊顶、门窗等采用耐用期长的材料和产品。管道和线材等采用耐用期长的材料和产品。4.利用可循环使用材料在建筑设计选材时考虑材料的可循环使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重175、量占所用建筑材料总重量的10以上。可再循环材料包括：金属材料（钢材、铜）、玻璃、铝合金型材、石膏制品、木材等。5.做好垃圾分类收集与回收利用建筑各层应设置垃圾分类回收点，并为整栋建筑专辟一个出入方便的回收物品集散地，用来分类收集和储存整栋建筑产生的各类可回收物品，可回收物品包括废纸、废纸板、玻璃、塑料和金属。生活垃圾分类收集率70%，生活垃圾回收利用率30%。6.使用绿色建材（1）选用蕴能低、高性能、高耐久性和本地建材，减少建材在全寿命周期中的能源消耗；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告92（2）选用可降解、对环境污染少的建材；（3）使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材176、；（4）使用可节能的功能性建材。7.施工节材（1）临时设施充分利用旧料和现场拆迁回收材料，使用装配方便、可再循环利用的材料；（2）周转材料、循环使用材料和机具应耐用，维护与拆卸方便，且易于回收和再利用；（3）采用工业化的成品，减少现场作业与废料；（4）减少建筑垃圾，充分利用废弃物；（5）施工单位应按照国家、行业或地方管理部门对绿色建材做出的法律、法规及评价方法，选择建筑材料；7.3.5 室内环境质量室内环境质量1.光环境（1）设计采光性能最佳的建筑朝向，使天然光线能照亮人员经常停留的室内空间；（2）采用自然光调控设施，如采用反光板、反光镜、集光装置等，改善室内的自然光分布；（3）室内照明尽量利177、用自然光，减少白天对人工照明的依赖；（4）照明系统采用分区控制、场景设置等技术措施，有效避免过度使用和浪费；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告93（5）局部照明采用可调节光源，以有利照明节能；（6）采用高效、节能的光源、灯具和电器附件。2.热环境优化建筑外围护结构的热工性能，防止因外围护结构内表面温度过高、透过玻璃进入室内的太阳辐射热等引起的不舒适感。3.声环境（1）场地环境噪声符合现行国家标准声环境质量标准（GB3096-2008）的规定；（2）变电器、配电柜基础应做成固体传声阻断基础，门应安装隔声门。4.室内空气品质（1）对有自然通风要求的建筑（本项目所有建筑均要满足178、这一要求），应能自然通风。如采用可开启窗扇自然通风、利用穿堂风、竖向拔风作用通风等；（2）合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效措施防止串气、泛味，采用全部和局部换气相结合，避免人员密集场所及部分不对流等处室内的受污染空气循环使用；（3）室内装饰、装修材料对空气质量的影响应符合民用建筑室内环境污染控制规范（GB50325-2010（2013 年版）的要求；（4）使用无污染室内空气质量的新型装饰装修材料；7.3.6 运营管理运营管理1.节能与节水管理汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告94建立节能与节水的管理机制，实现按科室分区域管理；节能与节水的指标达到设计要求。2.耗材179、管理建立建筑、设备与系统的维护制度，减少因维修带来的材料消耗；建立物业耗材管理制度，选用绿色材料。3.绿化管理建立绿化管理制度；采用无公害病虫害技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。4.垃圾管理建筑装修及维修期间，对建筑垃圾实行容器化收集，避免或减少建筑垃圾遗撒；建立垃圾管理制度，对垃圾流向进行有效控制，防止无序倾倒和二次污染；生活垃圾分类收集、回收和资源化利用。设备、管道的设置合理、耐久性好，方便改造和更换。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告95第八章第八章 环境影响评价环境影响评价8.1 环境影响评价标准环境影响评价标180、准8.1.1 环境质量标准环境质量标准1.环境空气质量标准（GB3095-2012）；2.地表水环境质量标准（GB3838-2002）；3.地下水环境质量标准（GB/T14848-93）；4.声环境质量标准（GB3096-2008）。8.1.2 污染物排放标准污染物排放标准1.危险废物焚烧污染控制标准（GB18484-2001）；2.危险废物贮存污染控制标准（GB18597-2001）。8.2 建设期对环境的影响及保护措施建设期对环境的影响及保护措施8.2.1 建设期对环境的影响建设期对环境的影响分析分析项目在建设期间，因土方工程施工、基础工程施工、结构工程施工以及装修等，将会产生噪声、粉尘、181、施工机械设备排放的尾气、固体废弃物（如建筑垃圾）等会对周边环境造成影响。固体废弃物主要有混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废建筑包装材料等。8.2.2 建设期环境保护措施建设期环境保护措施1.现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告96轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2.噪声污染的防治措施：（1）项目建设施工中，将分别使用装182、载机、混凝土搅拌机、升降机、砼振动棒、电锯、电钻、电焊等多种施工机械，上述施工机械噪声值均在 90dB（A）至 130dB（A）之间，施工现场的产噪设备要采用减震降噪和隔音降噪等措施，使其噪声值能够符合国家建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的要求。建筑施工场界噪声限值详见表 8-1。8-1建筑施工场界噪声限值建筑施工场界噪声限值施工阶段施工阶段主要噪声源主要噪声源噪声限值噪声限值等效声级等效声级昼间昼间夜间夜间平场、基础工程挖土机、装载机、运输车辆7555dB(A）主体工程砼搅拌机、升降机7555dB(A）装饰工程切割机、电锯、电钻6555dB(A）（2）加强施工现场的噪183、声管理，科学合理的安排施工周期。在夜间（22：00 至次日 6：00）施工作业噪声值大于建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的施工机械应停止作业，如因施工工艺上的要求或者特殊需要必须在深夜连续作业时，施工单位或业主须凭政府或者相关部门的证明，向工程所在地环保部门提出申请，经同意后方可夜间施工。同时，必须公告附近居民。3.建筑垃圾要及时清理，文明施工。建筑材料、室内装修材料符合 民用建筑工程室内环境污染控制规范（2013 版）（GB50325-2010）要求。4.通过合理划分施工段，每一段成型后，应立即进行下一步工序，汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告9184、7尽量缩短土石裸露的时间。合理安排施工进度，尽量避开在雨季进行土方施工，并应及时采取水保措施，防止水土流失。无论挖方还是填方均应做好施工排水和水土流失控制措施，不让地表流水漫坡流动而侵蚀裸露土壤；施工时应加强对水土流失的监控和防护。8.3 运营期对环境的影响及保护措施运营期对环境的影响及保护措施一、一、水污染水污染1.污染因素项目污水来源主要为生活污水。2.治理措施项目建成运营后，排水实行雨污分流制，整个项目区内雨水和污水分开收集，分别排入市政雨水、污水管网。二、二、噪声污染噪声污染1.污染因素建设项目噪声主要有设备产生的噪声及人员社会活动噪声等。2.治理措施（1）房间的隔墙和楼板采用隔声材料185、，小区噪音采用高大乔木阻隔。（2）小区物业管理部门应对配套公建加强管理，并加强设备的日常定期检修和维护，以保证各设备正常运转，以免由于设备故障原因产生较大噪声扰民现象。三、三、固体废弃物污染固体废弃物污染汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告981.污染因素本项目固体废弃物主要来自居民生活垃圾。根据近几年对省内外垃圾成分的分析，生活垃圾中易腐垃圾占 37.93-69.41，渣土占5.49-35.07，废品占 23.76-41.92，随着生活水平的改善，生活习惯和能源结构的变化，垃圾中的易腐垃圾成分将会增加，废品类和渣土类逐渐减少。预计今后总的趋势是有机成分逐渐增加，无机成分逐186、渐减少。2.治理措施项目固体废弃物主要为居民的生活垃圾，小区内设置有垃圾收集点，生活垃圾由环卫部门统一清运。清运时将垃圾压缩打包，用可降解袋封闭外运，鼓励进行垃圾分类收集，并根据无害化、减量化、资源化的原则进行处理以减轻对环境的影响。四、四、绿化绿化本项目应通过绿化、美化措施，与四周环境协调一致。各主要道路两侧设绿化保护隔离带、开放式绿地。行道树选择观赏性强的树种，树下种植灌木、草坪。选用萌芽力强、枝繁叶密、耐修剪的绿篱植物和观赏灌木，种植花期不同、便于管理的花草木，形成空间层次协调、树行组合、色彩和季节变化相搭配的连续绿带。通过绿化、美化措施，将小区建成环境优美、花园式的文明小区。五、五、环187、保节能措施环保节能措施本项目正常情况下无污染源，小区内垃圾处理采用分类可降解袋封闭外运，统一处理。小区生活污水经沉淀后排入城市污水管网，雨水有组织排入周围市政管网。供水、供电、供气及通风管网等分别按汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告99规范要求暗敷于道路下或两侧。8.4 环境影响评价环境影响评价本项目建设期间及建成投入使用后，如能够严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理的有关措施，则对所在地区的环境质量不会产生太大的影响。但是，项目在前期工作阶段必须同时委托有资质的环境评价部门进行环境影响评价工作，以确定项目建设对所在地区的环境影响。汕尾市城区香洲街道西片区老188、旧小区微改造项目可行性研究报告100第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防要认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和居民的安全与健康。9.1 危害因素及安全措施危害因素及安全措施本项目建设期主要危害因素有建筑工程施工、材料运输堆放、设备安装等过程中产生的电气危害、火灾危害、机械伤害、高空坠落、粉尘危害、噪声危害等。表表 9-1建设期危害因素和程度分析表建设期危害因素和程度分析表序序号号危害因素危害因素危害现象危害现象危害程度危害程度1建筑工程施工施工人员安全防护措施不到位。人员伤害。机械设备失检、失灵。机具控制失灵，吊件坠落189、，造成设备损坏和人员伤害。电气设备过载，泄露。设备损坏，起火、触电，造成对人身和环境的危害。场地区域内安全标志设置不当，交通组织不合理。引起场地内运输通道混乱，导致事故发生。施工噪声、振动过大。妨碍对话，信号联络，影响作业安全，同时造成施工人员不适，甚至导致耳聋。施工作业边界不清，无栅栏挡板、指示灯、警戒灯等设施。非施工人员、车辆进入现场，引起施工现场混乱，极易发生事故。施工人员临时宿舍乱搭乱建，消防安全设施不到位。触电、起火、倒塌等，造成人员、物质伤害。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告101序序号号危害因素危害因素危害现象危害现象危害程度危害程度施工人员所用食物不符合190、卫生标准。引发群体性食物中毒事故。2材料输运堆放有毒有害材料封闭不严。挥发、放射有害物质，引起人身中毒，潜伏导致职业病。易燃易爆物品保管不严。引起火灾、爆炸等，导致人员伤亡、设备损坏。高空作业所用物料、工具摆放不当。造成高空坠物，引发人员伤害。3设备安装安装操作不规范。设备损坏、引发人员伤害。针对以上安全危险因素，本项目在建设期内将采取以下劳动安全措施：1.施工前编制科学合理的安全施工方案和应急处理预案，加强施工过程中的监测与跟踪检查，避免发生安全事故。2.加强安全文明施工管理，施工作业现场必须设置安全警示标志和安全防护措施，对易碎、易损物件事先采取相应的防范措施。3.施工期间产生的污水，过滤191、沉淀处理后再排入市政管网，严禁直接排入地表水体。4.对产生的有害气体、扬尘等，根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，采取相应的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生等部门规定的标准。5.对操作高噪声、振动设备的工作人员，配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1026.严格执行各类机械设备的专人管理和操作制度，各类机械有安全防护设备，机械设备要定期保养，经常检修，使其处于良好的状态。7.现场材料、机械、临设按要求整齐放置或搭设。施工现场的坑、洞、危险192、处，设防护设施和明显的警示标志，不准任意移动。在施工区域和生活区域及道路上设置照明系统，保证夜间照明和生活用电。8.施工区域内按有关规定建立消防责任制，按照有关防火要求布置临设，配备足够数量的消防器材，并设立明显的防火标志。9.施工区域搭建的施工人员集体宿舍确保符合安全规定，按要求架设线路。9.2 消防措施消防措施项目施工场地内所有电气设备、易燃易爆品等均有可能引发火灾事故。为保护人民生命财产的安全，本项目本着“以防为主，防消结合”的原则，采取可靠的防火措施，使火灾发生的可能性和危害降到最低。（1）加强消防安全管理工作。加强对施工人员的消防安全培训工作，提高消防安全意识；加强对消防器材与设备的193、管理，对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用；加强易燃易爆物品的消防安全管理，可燃保温材料不准堆放在电焊机、变压器及电动工具周围，以减少发生火灾的可能；加强施工现场的用火管理，使用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花，防止引燃可燃物品。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告103（2）确保消防设备的供电。设置 EPS 应急电源系统，当首选供电电源中断供电时，自备 EPS应急电源能迅速投入供电，确保消防用电设备有可靠的电源。（3）在项目建筑场内设消防控制中心。内设火灾自动报警及消防自动控制系统，建筑物内设烟感应器及温度感应器监测建筑物，并配有一定数量194、的破玻手动报警按钮。（4）建筑物内部装修尽量采用不燃材料，木结构均涂刷防火涂料。（5）场地内建筑要满足防火间距和留有消防通道。（6）各种建筑物及附属物耐火等级应符合建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 版）的规定，按规范的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统。（7）地块内设地面式消火栓。住宅室内设消火栓系统。住宅公共部位设置平提式干粉灭火器。住宅公共部位设应急照明及疏散指示标志和出口指示照明。（8）建筑物均要设置完备的防雷装置。各建筑均设置环形接地联结体，作总等电位联结，利用结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过的结构桩内二根主筋195、焊接。所有进出建筑物的金属管道及电缆金属外皮在进出处与环型接地体联结。住宅卫生间作局部等电位联结。建筑物均采用共用接地系统，接地电阻不大于 1 欧姆。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告104第十章第十章 组织机构与人力管理组织机构与人力管理10.1 建设期组织机构设置图建设期组织机构设置图10.2 组织机构组织机构合理、科学地确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和正常运行、提高劳动效率的重要条件。项目筹建单位成立筹建小组，并抽调专人负责项目建设的具体工作，以保证项目正常进行。10.3 项目管理项目管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行，签订设计、建设施196、工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告105第十一章第十一章 项目实施进度及招投标项目实施进度及招投标11.1 项目实施进度计划项目实施进度计划在项目建设实施的过程中，要本着“以人为本、全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。11.1.1 项目实施内容项目实施内容（1）前期工作：包括可行性研究报告编制及审批、初步设计、施工图设计、招投标等前期准备工作。（2）施工阶段：工程施工。包括土建工程以及其它配套工程等。竣工验收。工程竣工验收并投入197、使用。11.1.2 项目实施进度计划说明项目实施进度计划说明目前项目正在可行性研究报告编制阶段，为保证该项目的顺利完成，需要有关单位相互配合，协力合作。初步拟定的项目实施进展计划按以下步骤进行，项目总工期约 4 年，分月进度如下：1.项目准备阶段2022.92022.12 月，完成项目可行性研究报告编制；完成项目初步设计、施工图设计；完成项目招投标等相关程序。2.工程施工阶段2023.12025.12 月，工程施工及验收投入使用。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告10611.2 项目招投标计划项目招投标计划11.2.1 项目招标的主要依据项目招标的主要依据1中华人民共和国198、招标投标法；2必须招标的工程项目规定中华人民共和国国家发展和改革委员会第 16 号令；3广东省实施中华人民共和国招标投标法办法；4工程建设项目勘察设计招标投标法办法；5其他有关招标投标事项的规定。11.2.2 招标的范围招标的范围本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购等。11.2.3 招标组织形式招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力199、。11.2.4 招标方式招标方式本项目工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告10711.2.5 招投标相关要求招投标相关要求1.项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2.在招标文件开始发出之日起 5 个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于 3 个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要200、技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。3.开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。4.评标将严格按照国家七部委 12 号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。5.中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出 30 日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。11.2.6 评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会由项目建设单位的代表和有201、关经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于 5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告108文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法。11.2.7 招标备案招标备案招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15 日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表 11-1。表表 11-1 招标基本情况表招标基本情况表基本条目基本条目招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式202、招标方式招标方式不采用招标不采用招标方式方式备注备注全部招全部招标标部分招部分招标标自行招自行招标标委托招委托招标标公开招公开招标标邀请招邀请招标标勘察设计建筑安装工程监理重要材料其他：汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告109第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措12.1 编制范围编制范围本项目工程范围包括汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目，主要为香洲微改造城南路以西片区微改造工程。注：本章相关合计数与所合计的各项数据如出现尾数差异，并非计数有误，而是四舍五入的结果。12.2 编制依据编制依据1国家发展改革委、建设部联合以“发改投资20061325203、 号 关于印发建设项目经评价方法与参数的通知”颁发的文件及其有关规定、方法（第三版）；2中国国际工程咨询公司咨经199811 号关于印发经济评估方法的通知，中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询指南；3中国建设工程造价管理协会建设项目总投资组成及其他费用规定；4国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；5财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建2016504 号）；6国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）；7中国工程咨询协会关于工程咨询服务（境内）人工成本要素信息调查情况的通报（中咨协政201204、546 号）；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1108国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）；9国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；10国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）；11国家发改委建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670 号）；12广东省物价局发布的 关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742 号）；13国家计委计价格20021980 号国家计委关于印发招标代理服务收费205、管理暂行办法的通知；14国家计委 国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号）；15建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2017)；16财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）；17广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知（粤建市函20161113 号）；18国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015 299 号）；19汕尾市政府投资项目投资估算造价指标体系课题研究汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告206、111（202108）；20国家规定的相关法律、法规等；21委托单位提供的其它资料。12.3 工程费用取费说明工程费用取费说明采用综合单价法进行估算。综合单价指标参照：1建设工程造价估算指标与应用分析中相关估算指标。2汕尾及周边地区类似项目建设成本价。3广联达造价指标网（建设造价单价参考）。12.4 建筑工程其它费用及预备费取费费率建筑工程其它费用及预备费取费费率1项目管理费：依据财政部财建2016504 号文计取；2可行性研究报告、社会稳定性评估按计价格19991283 号、中咨协政201546 号计取；3环境影响报告：按计价格2002125 号计取；4勘察费、工程设计费：按国家计委、建设部207、关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）计取；5竣工图编制费，取工程设计费的 8%；6招投标代理费：参照国家计委计价格20021980 号计取；7工程监理费：按照发改价格2007670 号文计取；8施工图审查费，参考发改价格2011534 号及市场价格计取；9施工阶段全过程造价咨询费，参照粤价函2011742 号计取；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告11210城市基础实施配套费：按粤价2003160 号计取；11工程保险费：参考现行保险政策，取工程费用的 0.6%；12基本预备费，一般取工程费用和其他费用之和的 3%10%，本项目为项目可行性研究208、阶段取 5%。13涨价预备费，据相关政策取 0。12.5 项目总项目总投资估算投资估算1.工程费用包括尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目，包括房屋建筑本体、小区公共部分和征地改造新建部分等相关费用，估算投资为58126.33 万元。2.工程建设其他费用包括工程设计费、招标代理费用、工程监理费、可研编制费等，估算投资为 9041.73 万元。3.预备费基本预备费按工程和其他费用的 5%计取；涨价预备费按 0 计取；估算费用为 3358.40 万元。4.建筑拆除补偿费本项目建筑拆除补偿费约 9634.23 万元。5.项目总投资本项目总投资 80160.69 万元。项目投资估算表见表 12-1209、。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告113表表 12-1 项目投资估算表项目投资估算表序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元）（元）一一工程费用工程费用58126.3358126.33综合单价估算法（一）房屋建筑本体25148.811维修安装楼栋门樘10344000413.60更换楼栋门，增设密码门禁锁2维修安装楼栋门对讲系统户13840250346.00增设普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目3维修安装楼道照明处548515082.28更换声控延时节能吸顶灯4粉刷楼道（含墙面零星210、抹灰）1191451001191.45局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油乳胶漆5修复楼梯扶手m26435150396.53原楼梯栏杆修补油漆，增设不锈钢扶手6修复楼梯踏步5235660314.14铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，踢脚线等7修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）806253502821.88原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做8维修改造楼栋消防设施套3155800252.40新增消防栓系统m8225135111.04消防栓镀锌钢管套3155450141.98铝合金箱，内有 4 个灭火器，4 个防毒面罩9规范整理楼道内电力线26805501211、34.03电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽规范整理楼道内电信线规范整理楼道内有线电视线10维修更换楼栋加压水泵台160300048.00新增设消防水泵11维修、改造、增设屋顶生活水池水箱m25813800980.78原钢筋混凝土水箱应改为不锈钢水箱（如仅修补，按 100元/）汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告114序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元）（元）12维修、改造、增设楼内排水管道m3294480263.55排水管更换；雨水管更换13清疏、维修化粪池及排污卧管m78993212、00236.97清疏化粪池，维修排污管14修复用地保护接地设施处5510005.50电房内增设接地装置15修复建筑物、防雷接地设施43283310432.83按楼宇建筑面积计算16维修更换公用采光窗（含拆除）305183501068.13节能玻璃铝合金窗17维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）项971100097.10原外墙面构造修补，雨篷、空调机位等加固18防盗网整治744001501116.00拆除旧防盗网，增设隐型不锈钢防盗网5884460353.06原防盗网清理刷漆19整治不规范遮阳篷和防护设施12440200248.80拆除旧遮阳篷及防护设施，统一增设铝合213、金伸缩型遮阳篷20外立面整饰27285310272.85清洗外墙2176182806093.30老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、铺贴外墙砖或外墙漆21危房治理34131000341.30结构加固22安装一户一水表户4861500243.05智能水表23安装一户一电表户4861500243.05智能电表24管道燃气入户改造户45862000917.20按广州市燃气公司相关规定25加装电梯部603500002100.00原楼宇有电梯井，高度 30m 内的房屋，可取低值，如需要增高电梯井，高度超过 30 米，则取高值。部分居民出资汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告11214、5序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元）（元）26建筑节能改造栋751000075.00建筑节能改造视设计的内容不同，分别取值27楼体 1 绿化76150038.05重做屋顶绿化地面防水层，增设种植土，复核承载力，种植植物28空调百叶558164502511.72增设空调百叶29外立面脚手架251452501257.26外立面综合脚手架（二）小区公共部分20527.521维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）9902300297.06原有砖围墙批荡修补，重新贴砖（如拆除重建，或钢结构围墙，增215、设围墙装饰构件，需另行估算造价）2小区公共“三线”整治m2046718003684.06下地27373150410.60规整3维修改造小区室外消防设施处99200019.804更换小区排水管网m7845780611.91原铸铁排水管更换为 PUC 排水管5疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m9069300272.07维修、更换少量构件6维修更换小区供水管网m16601400664.04按球墨铸铁管或镀锌钢管7维修改造供电设施项2780000216.00视改造的内容估算8维修小区照明设施盏32950016.45视所选用的路灯规格、型号估算9安装小区照明设施盏12291500184.35适当增设路216、灯、景观灯10维修小区道路及楼间破损甬路1676244207040.21道路铺沥青路面，广场、人行道铺疏水砖，增设健身步道11拆除小区违法建筑物、构筑物及119410011.94违法建筑按建筑面积计算，构件按展开面积计算汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告116序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元）（元）设施12清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物项5310005.30清理杂物，拆除附着物13规范垃圾收运点设置处74500037.00约 10 平方米一处14安装小区视频监控系统点2475000217、123.50彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备15建设步行系统9665600579.90视设计内容估算16维修完善人行安全设施处135100013.50室外高差处增设无障碍坡道，设车止石17维修非机动车停车棚103930031.17重油构件，更换屋面材料18提升小区绿化10591200211.82宅前屋后统一种植灌木19维修安装体育锻炼器械批261000026.00维修补充健身器材20维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌项591000059.00视设计内容估算21更新补建信报箱户11026300330.78不锈钢箱体带门锁22小区公共部分雨污分流改造m1877321003942.218、33视设计内容估算23建设小区公共空间项19200000380.00视设计内容估算24合理配置设置物业用房及公服设施443120053.16间隔及装饰25配建非机动车棚1905800152.40钢结构，阳光板，设停车设施26设置机动车泊位11767250294.18硬地或嵌草砖取低值，立体机械停车场取高值个5066000330.00立体停车位（含钢结构顶盖）汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告117序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元）（元）27建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施885000219、44.00增设不锈钢带雨篷的宣传栏28提升小区环境设施品质项3450000170.00视设计内容估算29设置快递服务设施项6350000315.00视设计内容估算（三）智慧燃气系统项1900000009000.00（四）征地改造新建部分3450.001新建建筑900030002700.00拆除原有建筑；新建建筑2改建建筑50001500750.00室内装修改造二二工程建设其它费工程建设其它费9041.739041.731可研报告编制费76.85计价格200210 号2项目建设管理费781.29财建2016504 号3编制社会稳定风险报告费18.024勘察费465.01按工程费用的 0.8%5工220、程设计费1471.99计价格200210 号6施工图审查费95.68发改价格2011534 号7工程监理费964.87发改价格2007670 号8全过程工程造价咨询费676.59粤价函2011742 号9环境影响评估费14.72计价格2002125 号10检验检测费1162.53按建安工程费的 2%11水土保持方案编制费113.75保监200522 号12水土保持设施竣工验收费52.88保监200522 号13绿色建筑咨询费30.00粤建节协201309 号，国家二星级标准汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告118序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算221、金额（万元）（万元）备注备注单位单位数量数量单价单价（元）（元）14绿色建筑设计费147.20粤建节协201309 号，国家二星级标准15工程招标代理费90.29计价格20021980 号、发改价格2011534 号15.1施工总承包招标54.6115.2勘察招标4.4215.3工程设计招标8.1315.4工程监理招标6.7915.5全过程工程造价招标5.4915.6水土保持方案编制招标1.6115.7绿色建筑设计招标1.8815.8检验检测招标7.3616工程保险费174.38建标20111 号17城市基础设施配套费2325.05粤价2003160 号18建筑拆除测量批140000040.0222、0暂估19建筑拆除评估项150000050.00暂估20场地及临时设施费290.63建标2007164 号，取工程费的 0.5%三三预备费预备费3358.403358.401基本预备费3358.402涨价预备费0.00四四建筑拆除补偿费建筑拆除补偿费9634.239634.23五五项目总投资项目总投资80160.69汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告11912.6 资金筹措及资金来源资金筹措及资金来源本项目总投资约 80160.69 万元，项目所需资金为财政性资金，拟通过申请专项债和地方政府财政资金筹集。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告120第十第223、十三三章章 经济效益评估经济效益评估13.1 项目主体项目主体13.1.1 项目单位介绍项目单位介绍汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目单位的基本信息如下：名称汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目统一社会信用代码11441502007243996E宗旨和业务范围住所汕尾市区通港路 325 号法定代表人陈永潮经费来源资金来源为专项债券资金和财政拨款开办资金举办单位汕尾市城区住房和城乡建设局登记管理机关汕尾市城区机构编制委员会办公室颁发日期2022 年 01 月 27 日机构性质机关赋码机关汕尾市城区机构编制委员会办公室13.1.2 项目单位主管部门介绍项目单位主管部门介绍汕尾市城区香224、洲街道西片区老旧小区微改造项目主管部门的基本信息如下：名称汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目统一社会信用代码11441502007243996E宗旨和业务范围汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告121住所汕尾市区通港路 325 号法定代表人陈永潮经费来源资金来源为专项债券资金和财政拨款开办资金举办单位汕尾市城区住房和城乡建设局登记管理机关汕尾市城区机构编制委员会办公室颁发日期2022 年 01 月 27 日机构性质机关赋码机关汕尾市城区机构编制委员会办公室13.1.3 项目介绍项目介绍汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目情况介绍项目名称汕尾市城区香洲街道西片区225、老旧小区微改造项目项目建设内容本项目主要为香洲微改造城南路以西片区微改造工程，占地面积约 10400000 平方米、建筑面积约 1234000 平方米，包括城西社区城南路中段、新城社区、新楼社区文德路中路、兴祥社区、新兴社区、盐仕社区、西兴社区、梧桐社区、西洋社区等社区，建设内容主要包括房屋建筑本体、小区公共部分、覆盖全区的智慧燃气管理系统和征地改造新建部分等。建设规模：改造车位 11862、维修小区道路及楼间破损甬路 167624、室外消防设施 99 项、建设步行系统 13665、外立面整饰 560471、“三线”整治 47840m、小区公共部分雨污分流改造 24773m、公服设施 6597226、维修更换小区供水管网 16601m、危房治理 3413 等。项目本期债券融资金额80160.69 万元项目建设工期4 年项目正式运营日期2026 年 1 月项目获批情况估计 2022 年 12 月汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告12213.1.4 项目投资总估算项目投资总估算表表 13-1 投资估算表投资估算表序号项目金额(万元)1建筑工程费58126.332工程其他费用9041.733预备费3358.404征拆费9634.23总投资80160.6913.2 筹措方案筹措方案13.2.1 地方政府债券资金筹措地方政府债券资金筹措汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项227、目建设主要是依靠地方政府债券资金，其项目债权人是汕尾市城区人民政府。表表 13-2 项目资金筹措情况项目资金筹措情况项目总投资80160.69市场化融资资金（如银行贷款等）非融资资金单位自有资金财政性资金其他地方政府专项债券融资本次专项债券发行金额40000以前发行专项债券金额计划以后发行专项债券金额40160.6913.2.2 项目实施安排项目实施安排汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目建设用地是在原有基础上进行更新改造，不涉及征地，主要对汕尾市城区香洲街道汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告123西片区老旧小区微改造项目区域内社区的老旧居住小区及背街小巷升级改造。228、2022 年 9 月完成项目可行性研究报告书、接下来需要完成项目可行性研究报告立项、环评、项目初步设计等前期工作，项目计划2023 年 1 月完成招投标、开工建设，2025 年 12 底完成项目，并竣工验收，2026 年 1 月投入使用，并进行营运。13.2.3 资金使用计划资金使用计划本年度具体资金使用计划及以前以后年度使用额度如下。表表 13-3 项目用款计划项目用款计划（单位单位:万元万元）项目总投资80160.69以前年度用款金额0发行当年用款计划一季度用款金额其中：本次专项债券使用金额二季度用款金额其中：本次专项债券使用金额三季度用款金额其中：本次专项债券使用金额四季度用款金额600229、0其中：本次专项债券使用金额6000以后年度用款金额74160.6913.2.4 项目收益预测项目收益预测1、收入预测项目名称汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目项目建设期2022 年至 2025 年 12 月项目开始运营日期2026 年 1 月汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告124项目预期收益来源类型广告收入、停车位收入。项目预期收入测算依据参考同类项目项目预期成本测算依据参考同类项目13.2.5 项目分年投资计划项目分年投资计划单位：万元年度2020 年及以前年度2021 年2022 年2023 年2024 年及以后年度财政安排资金40160.69地方政府专项230、债券600034000项目单位市场化融资合计13.2.6 项目资金分年使用计划项目资金分年使用计划单位：万元年度2020 年及以前年度2021 年2022 年2023 年2024 年及以后年度建设资金支出60003400040160.6913.3 项目收益预测项目收益预测13.3.1 预期分年收益情况预期分年收益情况项目建成后主要收入包括广告、停车场（位）收入。（1）广告收入项目建成后可提供约 500 个广告牌，每年广告费收入约为 500 万元。（2）停车场（位）收入根据规划项目停车位估计有 7800 个，预计每车位每天收费约 15元，则一年可创造停车场（位）收入 4270.5 万元/年。汕尾231、市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告125表表 13-4 收入测算明细表收入测算明细表单位:万元年度广告收入停车场收入合计第一年500.004270.504770.50第二年500.004270.504770.50第三年500.004270.504770.50第四年550.004697.555247.55第五年550.004697.555247.55第六年550.004697.555247.55第七年605.005167.315772.31第八年605.005167.315772.31第九年605.005167.315772.31第十年665.505684.046349.54第232、十一年665.505684.046349.54第十二年665.505684.046349.54第十三年732.056252.446984.49第十四年732.056252.446984.49第十五年732.056252.446984.49第十六年805.266877.687682.94第十七年805.266877.687682.94第十八年805.266877.687682.94第十九年885.787565.458451.23第二十年885.787565.458451.23合计13344.98113979.44127324.4213.3.2 成本预测成本预测根据可行性研究报告可知该项目建成正式233、运营后主要支出包括设施维护费、工资薪金。（1）设施维护费汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告126设施维护费按每年总收入的 10%计算。（2）工资薪金本项目每年负责设施工程维护人员约 100 人，人均 10 万元/年，每年工资薪金约为 1000 万元。表表 13-5 收入测算明细表收入测算明细表单位：万元年度年度设施维护费设施维护费工薪工资工薪工资合计合计第一年477.051000.001477.05第二年477.051000.001477.05第三年477.051000.001477.05第四年524.761100.001624.76第五年524.761100.00162234、4.76第六年524.761100.001624.76第七年577.231210.001787.23第八年577.231210.001787.23第九年577.231210.001787.23第十年634.951331.001965.95第十一年634.951331.001965.95第十二年634.951331.001965.95第十三年698.451464.102162.55第十四年698.451464.102162.55第十五年698.451464.102162.55第十六年768.291610.512378.80第十七年768.291610.512378.80第十八年768.29161235、0.512378.80第十九年845.121771.562616.68第二十年845.121771.562616.68合计12732.4426689.9539422.39汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告12713.3.3 偿债能力分析偿债能力分析项目建成后具有较好的经济效益，按照 20 年运营期计算，累计收入达到 127324.42 万元，扣除经营成本 39422.39 万元后，可实现盈余约为 87902.03 元，足以覆盖项目投资及债务，能够满足项目发债需求。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告128第十第十四四章章 社会效益分析社会效益分析14.236、1 社会影响分析社会影响分析项目建成后，将改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展。详细社会影响分析参见表 14-1。表表 14-1项目社会影响分析表项目社会影响分析表序序号号社会因素社会因素影响范围、程度影响范围、程度可能出现后果可能出现后果措施建议措施建议1对居民收入影响基本上不直接影响当地居民的收入（从事项目建设运营的相关人员除外）。无。有关部门注意引导。2对居民生活水平与生活质量的影响提高居民的生活水平和生活质量，影响程度较大。提高社区整体形象，提高人民生活水平。有关部门加强管理，确保项目顺利开展。3对237、居民就业的影响建设期间能提供一定的劳动力需求，影响程度较小。增加与项目建设施工相关的行业岗位需求。对有关人员加强岗前培训、指导和监督。4对不同利益群体的影响建设期内会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入，影响程度较小。会不同程度地影响 项 目 施 工 质量、建设工期和施工环境。有关部门应做好监督管理，合理引导。5对弱势群体利益的影响基本上不影响弱势群体利益。无。有关部门注意教育宣传。6对地区文化、教育、卫生的影响基本不会直接对地区文化、教育产生影响。改善当地卫生环境质量。有关部门注意引导。7对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响不会造成地区基础设施238、和资源供应的紧张。促进城市化进程。提高社区整体形象。加强与有关部门的协商沟通。8对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗习惯和宗教产生影响。无。严格执行民族、宗教政策。14.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析为改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告129提高社区整体形象，提高人民生活水平，当地政府对建设本项目给予了大力支持。项目场址水电供应条件及交通条件均能满足项目建设和运营的需求，排水、排污方面，市政工程排放管网系统和污水处理系统均能满足项目的需要。由此可见，本项目属于服务大众的公益性项目，能被当地239、的社会环境和人文环境所接纳，与所在地有较好的互适性，这将有利于项目的建设和日常运营。14.3 社会风险分析社会风险分析为了降低项目建设的风险，有必要对项目实施过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握项目风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。14.3.1 项目风险识别项目风险识别本项目可能面临的风险详见表 14-2 所示：表表 1 14 4-2 2项目主要风险因素识别表项目主要风险因素识别表序号序号名称名称内容内容1政策风险主要指与项目相关的规划政策文件的调整变动，增加项目立项等前期工作开展的难度。2工程风险主要指项目的工程设计方案、施工方法等发生240、重大变化，导致项目工程量增加、投资增加、工期延长、工程质量降低等所造成的损失。3技术风险主要指项目采取的建筑技术不先进、不合理引起的各种工程问题，给项目造成质量、工期以及资金的损失。4外部协作风险主要指项目建设所需的原料材料供应、重大设备预安排、供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设开展带来困难。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告13014.3.2 风险评估风险评估本项目主要风险因素的评估水平详见表 14-3：表表 1 14 4-3 3项目风险评估分析表项目风险评估分析表主要风险因素主要风险因素风险程度风险程度说明说明高高较高较高中中较低241、较低低低1 政策风险1.1 相关规划调整政府大力支持该项目建设。1.2 相关政策调整2 工程风险2.1 工程地质据临近建筑地质勘察和地质灾害评估报告进行分析，项目用地地质条件较好。2.2 工程量具有可控性。2.3 工程组织项目由专业部门负责实施建设，工程组织有保障。3 技术风险3.1 可得性项目技术先进、成熟、适用。3.2 先进性3.3 适用性3.4 可靠性4 外部协作风险4.1 交通运输项目所在区域基础配套设施较为完善，能满足项目施工及运营需求。4.2 供水4.3 供电汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告13114.3.3 风险防范的主要措施风险防范的主要措施1.加强与政242、府相关部门的沟通。第一时间获取相关规划政策信息，落实好项目的建设资金，保障项目能顺利开展。2.加强与设计单位联系。降低因双方沟通不及时或资料共享不协调造成的设计方案频繁变更；对设计方案组织专家评审，及时发现问题并调整，避免不必要的工程量。3.加强与施工方的沟通协调。增进双方对项目建设的共识，协助配合施工方开展各项工作，提高其工作效率。4.加强施工监理工作。健全工程监督机制与责任机制，及时发现施工过程中出现的各种技术、质量问题，并在调整达到要求后方可允许继续施工，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的各种施工质量问题。5.加强技术管理。在保证项目能正常开展施工的前提下，尽量选择技术成熟、先进、适用、可243、靠的施工方案。6.加强项目管理。从项目前期工作到项目施工阶段，健全招投标管理，优中选优，精心组织承包方施工。综上所述，项目实施虽然会存在各种社会风险，但只要采取适当的风险防范措施，能将社会风险对项目的影响降到最低。14.4 社会评价结论社会评价结论综合上述对项目的社会影响分析、社会互适性分析以及社会风险分析可以看出，项目对社会的影响基本为正面影响，具有良好的社会互适性，项目风险较低。项目的建设具有很好的社会评价，必定备受多方关注和支持，项目建设是可行的。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告132第十第十五五章章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析15.1 社会稳定风险概述社会244、稳定风险概述15.1.1 社会稳定风险内涵社会稳定风险内涵社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。15.1.2 项目实施引发的主要社会稳245、定风险内涵及其成因项目实施引发的主要社会稳定风险内涵及其成因施工期间使用的作业机械类型较多，有铲运机、推土机、混凝土搅拌机械等，这些突发性非稳态噪声源将会影响周边居民的日常生活；施工期间由于挖填工程等会破坏植被，改变地形等，这将对区域自然生态环境产生一定的影响。具体分析如下：15.2 项目评价分析依据项目评价分析依据1.中华人民共和国环境保护法；2.国家发展改革委 关于印发国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492）号）；汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1333.关于印发（省发展改革委重大项目社会稳定风险评估工作实施细则（246、试行）的通知（粤发改重点20111575 号）；4.关于建立广东省重大事项社会稳定风险评估工作机制的意见（粤办发20113 号）；5.广东省建设项目环保管理公众参与实施意见（2007.9.9）；6.环境影响评价公众参与暂行办法（2006 年）；7.建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）；8.广东省计委、建设厅、国土资源厅等部门颁布的有关规定和执行办法。15.3 本项目社会稳定风险内容及其评价本项目社会稳定风险内容及其评价15.3.1 项目合法性、合理性遭质疑的风险项目合法性、合理性遭质疑的风险风险内容风险内容：该项目的决策是否符合法律法规、是否符合党和国家的方针政策，是否有充分的247、政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否符合科学发展观要求，是否符合大多数群众的根本利益，并得到大多数群众的理解和支持；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；建设方案是否合理，配套措施是否完善。风险评价：风险评价：项目合法性、合理性风险很小。项目实施符合关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共配套设汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告248、134施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建设具有充分的必要性。因此本项目合法，合理。15.3.2 项目可能造成环境破坏的风险项目可能造成环境破坏的风险风险内容风险内容：本项目在施工期间，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响，比如施工过程中会产生一定的粉尘和废气，施工机械会有作业噪声，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染等。随着国民经济的不断发展，国家、社会及公民对环境保249、护的意识也不断增强。本项目外业调查及内业编制时从工程角度对环境保护问题给予了充分的重视和考虑，包括社会环境影响、噪音影响、废水影响、生态影响等。风险评价：风险评价：项目造成环境破坏的风险很小。本项目的建设施工不可避免对周边环境产生负面影响，不利影响主要表现以下几个方面：一、噪声影响一、噪声影响项目施工期间使用的作业机械类型较多，有铲运机、推土机、混凝土搅拌机械等。这些机械运行时在距声源 15m 处的噪声值在 75105dB，这些突发性非稳态噪声源将会对周围环境产生一定影响。二、大气污染影响二、大气污染影响汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1351.施工中搬运泥土和水泥、石250、灰、沙石等的装卸、运输、拌合过程中有大量尘埃散逸到周围环境空气中，同时，运送物料汽车的行驶，物料堆放期间由于风吹等都会引起扬尘污染，尤其是在风速较大、装卸和车辆行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重。2.运送施工材料、设施的车辆，内燃机等施工机械运行时排放出的污染物将对空气造成污染。三、水污染的影响三、水污染的影响项目施工期施工人员的生活污水等对附近的水体会产生一定程度的污染。一般情况，施工期因污染物量大且集中，因而对水环境有一定污染。因此在施工过程中必须明确：1.在项目初步设计阶段应明确施工营地、物料堆场等的位置。2.施工废水的环境影响生活料堆场、搅拌站/厂和预制场，则容易因遮阻不善或受暴251、雨冲刷等原因，使含泥沙、含酸性化学物质的冲洗废水进入水体，甚至建材随暴雨冲刷进入水体，影响水质。施工机械废水估计产生量为0.05 吨/天台；含油量：800-2000mg/L；应采取有效的环保措施以减轻施工产生的施工废水对地表水体造成的污染。3.施工期生活污水的环境影响施工工地用水包括盥洗、饮用水、食堂、淋浴、洗衣、施工现场生活用水，根据建筑施工手册中规定的用水定额指标，本项目施工期生活用水按中等浓度生活污水水质进行预测，即污水中悬浮物、BOD5和 CODCr 的浓度根据资料分别取值为 220mg/L、200mg/L 和 400mg/L、汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1252、36总氮（氨氮+有机氮）40 mg/L、总磷 8 mg/L、石油类 100 mg/L。上述影响均属短期影响，待施工结束后可完全恢复。4.营运期水环境影响项目营运期对水环境的影响主要是使用者的生活污水。生活污水经隔渣，粪便污水经隔渣及厌氧化粪池处理达标后排放至市政污水管网，进入城市污水处理厂处理，对水环境影响不大。四、固体废物的环境影响四、固体废物的环境影响包括现场施工人员的生活垃圾和建筑工地产生的建筑垃圾。垃圾具体由当地环卫部门定期集中收集处理。五、对生态环境的影响五、对生态环境的影响由于挖填工程等会破坏植被，改变地形，造成新的坡面等，将对自然生态环境产生一定的影响，如临时堆放场地引起植被破坏253、和水土的流失。六、对社会环境的影响六、对社会环境的影响1.工程施工期的扬尘会对周边的企业、居民造成一定的工作、学习及生活的影响。2.运营期项目对当地社会经济发展起到积极作用。七、环境影响分析七、环境影响分析本项目施工期、运营期所产生的各种环境影响，通过施工期对生态环境、水环境、声环境、大气环境和固体废物管理采取环保措施予以防治，营运期采取生态恢复与补偿措施、景观恢复措施予以补偿后，各种影响得到减缓与控制，不会对环境与敏感人群造成很大的影响。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告137项目建设符合社会利益、经济利益和环境利益协调统一的原则，从环境影响的角度来看是可行的。项目实施254、后也不改变现有环境功能区级别，均可满足各环境要素的承受能力，对环境影响均较小。15.3.3 群众担忧项目安全的风险群众担忧项目安全的风险风险内容风险内容：本项目施工期环境风险主要体现在：施工机械造成的噪声污染、扬尘造成的空气污染等环境污染。在设计过程中进行工程防范设计、在施工期采取施工风险防范措施，全方位保证项目安全。通过以上安全保护措施的实施，并在建设和运营时对群众进行宣传教育，群众对项目建设的安全顾虑应该能相应消除，对项目安全性的心理担忧将进一步降低。风险评价：风险评价：采取防治措施后，群众担忧项目安全的风险较小。15.3.4 征地拆迁的风险征地拆迁的风险风险内容风险内容：由于征地拆迁涉及255、居民、企业的切身利益，因此在拆迁问题上居民、企业往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制拆迁。拆迁项目中企业最敏感、最担忧的问题是失去营业利益，居民最敏感、最担忧的问题是失去生活保障。风险评价：风险评价：在居民、企业抵制征地拆迁方面的风险较小。项目实施涉及部分征地拆迁，要做好征地拆迁补偿工作。征地拆迁过程中，尽量做到先安后拆，尽量减少对拆迁户生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那些不得不先拆后安的，过渡安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能地解决他们的一些实际困难，改善移民拆迁安置过程中，群众的生活质量，尽量减低居民、企业抵制拆迁的风险。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告256、13815.4 本项目社会稳定风险的综合评价本项目社会稳定风险的综合评价通过以上对项目可能引发的不利于社会稳定的四大类风险可能性大小进行的单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家经验确定每类风险因素的权重 W，取值范围为0，1，W 取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值 C，一共有 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值 C 按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即 W*257、C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即W*C。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.20.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.410.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为 0.711.0 时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见表 15-1。表表 15-1项目风险评价项目风险评价风险类别风险类别风险风险权重权重(W)(W)风险发生的可能性风险发生的可能性(C)(C)W*CW*C很小很小0.20.2较小较小0.40.4中等中等0.60.6较大较大0.80.8很258、大很大1.01.0项目合法性、合理性遭质疑的风险0.100.02项目可能造成环境破坏的风险0.150.06群众担忧项目安全的风险0.100.02征地拆迁的风险0.200.12从表中可看出，根据专家分析，本项目可能引发的不利于社会稳定的单因素风险值均低于 0.18，属于较小风险，风险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告139本项目的综合风险分值为 0.22，社会稳定风险等级应为低风险，即多数群众理解支持但少部分人对项目建设期内有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾。建议当地政府部门和建设单位通过群众问卷调查、座谈调查等形式259、与上述专家开展的风险分析结果进行对比，并按一定权重进行加权平均确定更准确的风险值。15.5 风险防范措施分析风险防范措施分析在项目的实施和运营过程中，要注意加强对项目实施和运行过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控项目实施和运行过程中可能出现的风险发生。根据对项目可能诱发的风险及其评价，可采取以下的风险防范措施。15.5.1 减少施工期间的扰民减少施工期间的扰民遵守政府及职能部门的法律法规，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，降低对项目周边居民日常生活的影响。施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放，运输车辆在市区260、穿越时，应注意车速、行驶时间等，水泥、砂和石灰等易洒落散装物料在装卸、使用、转运和临时存放等全部过程中，应采取防风遮盖措施以减少扬尘。15.5.2 完善配套工程，严格执行环境保护措施完善配套工程，严格执行环境保护措施完善配套工程，严格实施对施工期和运营期污染的控制措施，执行环境保护措施。加快工程供水、供电、排污等配套工程的实施，严禁乱拉、乱接、偷接、偷排等现象，尽量采取环保材料和节能设计。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告14015.5.3 加强风险预警加强风险预警建立风险预警制度，对项目建设和运行过程中发生的不稳定因素进行每日排查。突发事件一旦发生或是出现苗头后，各方力261、量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。15.5.4 妥善处理征地拆迁补偿工作妥善处理征地拆迁补偿工作项目实施之前应对相关小区的情况作周密详细的现场调查，加强与旧改区域居民、企业、事业单位的沟通、联系，制定出符合实际、尽量公平合理的征地拆迁补偿方案。这些工作都有利于本项目的推进，土地征用、建构筑物拆迁对区域内居民、企业的影响可以尽量降到最低，尽量减低居民、企业抵制拆迁的风险。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告141第十第十六六章章 结论与建议262、结论与建议16.1 结论结论报告主要结论如下：1.项目实施符合 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建设具有充分的必要性。2.本项目主要为香洲微改造城南路以西片区微改造工程，包括城西社区城南路中段、新城社区、新楼社区文德路中路、兴祥社区、新兴社区、盐仕社区、西兴社区、梧桐社区、西洋社区等社区，建设263、内容主要包括房屋建筑本体、小区公共部分和征地改造新建部分等。工程采用的建设方案均合理可行，投资适中，符合当地老旧小区改造的实际需要。3.本项目总投资约 80160.69 万元。资金由专项债和地方财政资金解决，资金来源有保障。综上所述，本项目建设是必要且可行的！建议政府有关部门在政策上予以大力支持，加快资金的落实，促进本项目尽快实施。16.2 建议建议1.鉴于该项目社会效益较好，在此建议相关部门给予批准建设，使其早日进入下一阶段的建设工作。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告1422.项目的建设过程中实行严格的管理制度，做好各项工作的开展计划，控制建设总投资，确保建设资金的高效使用。3.采取各项有效措施，加强工程管理，确保工程质量。在施工过程中注意文明施工，切实加强施工管理，确保施工人员的安全，同时做好防护工作，使施工对周围环境的影响降到最低。4.做好稳评工作，确保当地群众利益，保障项目顺利开展。汕尾市城区香洲街道西片区老旧小区微改造项目可行性研究报告143附附图图附图 1：项目改造范围图