1、汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目(二期)可行性研究报告建设单位：汕尾市城区住房和城乡建设局编制单位：华联世纪工程咨询股份有限公司编制时间：二O二二年十月汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告I目录第一章第一章总论总论.11.1 项目背景.11.2 项目概况.41.3 综合评价.9第二章第二章项目背景与建设必要性项目背景与建设必要性.102.1 项目背景.102.2 项目提出理由.122.3 项目建设必要性.12第三章第三章选址原则和建设条件选址原则和建设条件.143.1 选址原则.143.2 项目选址.153.3 自然条件.153.4 外部建设条件.213.5 行政法规2、支持条件.21第第四四章章改造方案改造方案.224.1 设计依据、指导思想和设计原则.224.2 改造内容.244.3 改造方案.27第五章第五章节能节水节能节水.485.1 设计依据.485.2 节能措施.485.3 节水措施.505.4 节能效果分析.51第六章第六章环境影响评价环境影响评价.536.1 环境保护设计依据.536.2 环境保护原则和目标.546.3 项目建设对环境的影响.546.4 环境保护措施方案.556.5 环境影响评价结论.58第七章第七章劳动保护与安全劳动保护与安全.607.1 建设期劳动安全措施.607.2 卫生防疫.61第八章第八章消防消防.628.1 指导思想3、.62汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告II8.2 设计依据.628.3 消防系统.62第九章第九章组织机构与人力管理组织机构与人力管理.659.1 建设期组织机构设置图.659.2 组织机构.659.3 项目管理.65第十章第十章项目管理与项目招标项目管理与项目招标.6610.1 项目管理.6610.2 项目进度.6610.3 项目招标.67第十一章第十一章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.7011.1 估算依据和标准.7011.2 投资估算.7111.3 资金筹措.81第十二章第十二章 经济效益评估经济效益评估.8212.1 项目主体.8212.2 筹措方案.84、412.3 项目收益预测.86第十三章第十三章效益分析效益分析.8913.1 项目对社会的影响分析.8913.2 项目与所在地互适性分析.9113.3 社会风险分析.9313.4 社会评价结论.94第十四章第十四章社会稳定风险分析社会稳定风险分析.9514.1 社会稳定风险概述.9514.2 项目评价分析依据.9514.3 本项目社会稳定风险内容及其评价.9614.4 本项目社会稳定风险的综合评价.10114.5 风险防范措施分析.102第十五章第十五章 风险分析风险分析.10415.1 业主方自身风险分析及对策.10415.2 项目建设与单位诚信风险分析及对策.10515.3 项目资金、质量5、和进度风险及对策.106第十六章第十六章研究结论与建议研究结论与建议.10716.1 研究结论.10716.2 相关建议.107汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告1第一章第一章总论总论1.1 项目背景项目背景1.1.1 项目名称项目名称汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）。1.1.2 项目性质项目性质改造性质：改扩建。建设领域：保障性安居工程，城镇老旧小区改造。1.1.3 项目建设单位项目建设单位汕尾市城区住房和城乡建设局。1.1.4 编制依据编制依据1、汕尾市城市总体规划（2011-2020）（粤府函2016421号）；2、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院6、令第 590 号）；3、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；4、国家新型城镇化规划（2014-2020）；5、国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发（2007）24 号）；6、国家七部委关于加快推进老旧小区（危旧房）改造的通知汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告2（建保（2012）190 号）；7、国务院关于加快老旧小区改造工作的意见（国发（2013）25 号）；8、国务院办公厅关于进一步加强老旧小区改造工作的通知（国发（2014）36 号）；9、国务院办公厅关于进一步做好城镇老旧小区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发（7、2015）37 号）；10、财政部关于做好城市老旧小区改造相关工作的通知（财综（201557 号）；11、财政部、住房和城乡建设部关于进一步做好老旧小区改造相关工作的通知（财综（2016）11 号）；12、财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知（财预（2017）87 号文）；13、广东省新型城镇化规划（2014-2020）；14、广东省人民政府关于加快推进老旧小区改造工作的指导意见（粤政201417 号）；15、广东省保障性安居工程领导小组办公室关于申报 2015 年度全省老旧小区改造统贷统还项目的通知（粤保安居办20154号）；16、广东省财政厅、广东省住房和城乡建设厅、8、国家开发银行股份有限公司广东省分行 关于政府购买棚改服务模式开展全省老旧小区改造项目融资工作的通知（粤财资合201510 号）；17、广东省人民政府关于进一步加强城镇老旧小区和城乡危房汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告3改造及配套基础设施建设的意见（粤政201588 号）；18、住建部会同发展改革委、财政部联合印发了关于做好 2019年老旧小区改造工作的通知（2020）；19、项目建设单位提供的有关基础数据、技术资料等；20、编制人员调查的有关资料、数据。21、汕尾市城区城市有机更新“十四五”规划22、关于印发汕尾市城区老旧小区改造实施方案的通知（汕市区建字2021149、 号）1.1.5 项目提出的理由及过程项目提出的理由及过程2019 年国务院常务会议中李克强总理指出，加快部署推进老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。老旧小区改造作为惠民生、稳投资、扩内需、促消费重要举措，得到中央政府高度关注，各级政策陆续出台。省、市、区积极响应国家号召，制定老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障设施等内容，保障改造工作的有序推进。2021 年 2 月广东省印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，到“十四五”期末，基本完成我省2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2020 年 12 月汕尾市印发汕尾市人民政府关于推进城市有机10、更新工作的实施意见，按照“试点先行、建管并举、共同缔造”的理念，稳步有序推进城镇老旧住宅小区改造工作。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告4鉴于此，为贯彻落实国家、广东省及汕尾市各级政府关于城镇老旧小区改造的实施指导意见，着力改善当地人居环境，提高人民生活水平，建设单位通过充分的市场调研，于 2021 年开展了城区西北片区老旧小区改造工作，初步取得了较好成果，为继续稳固西北片区的老旧小区改造成果，决定对城区西北片区实施二期改造计划，本项目正是基于这一背景提出。1.2 项目概况项目概况1.2.1 建设项目区域建设项目区域地址地址本项目改造小区为汕尾市城区西北片区域内，占地面11、积约 21 平方公里，包括红草社区以及红草高新区的城镇老旧小区及其背街小巷进行改造升级更新，以及马宫街道辖区的 7 个社区内的城镇老旧小区及其背街小巷进行改造升级更新。1.2.2 改造内容改造内容改造内容主要包括：1、社区环境整治：（1）公共空间整治（三线整治、绿化环境、标识系统（宣传栏）、停车设施含充电桩）；（2）建筑风貌整治提升（拆除违章搭建、清理建筑垃圾、外墙面改造、新建牌坊、围墙等）;（3）美丽圩场。2、社区基础设施改造：（1）道路综合整治（含照明设施）；（2）给排水设施改造；（3）环卫设施与垃圾分类；（4）智慧设施改造建设；（5）消防安全系统。3、社区服务设施提升改造：（1）文体活动12、设施改造（康体设施、文汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告5化设施、儿童游乐设施）；（2）功能性服务设施改造（党群服务图书馆、文化室、艺术集市）。社区建筑风貌提升 1570 栋，停车场（含充电桩）67000 平方米，口袋公园 21 个，微型消防站 22 个，道路综合改造 102800 平方米，老年人服务中心 1600 平方米，三线下地 22项等。1.2.3 建设工期建设工期建设工期初步安排为 3 年（即 2022 年 10 月-2025 年 12 月）。1.2.4 总总投资及资金投资及资金筹措筹措1、估算总投资、估算总投资本项目总投资约为 79135.72 万元，分两个子13、项：（1）红草镇总投资 41035.98 万元，其中建安费用为 29175 万元，工程其他费用为 5144.98 万元，预备费用 1338.08 万元，建筑拆除补偿费用5000.00 万元。（2）马宫街道总投资 38099.74 万元，其中建安费用为 22641.50 万元，工程其他费用为 4120.15 万元，预备费用 1503.48 万元，建筑拆除补偿费用10000.00 万元。2、资金筹措、资金筹措项目所需资金为财政性资金，拟通过申请专项债和地方财政资金筹集。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告61.2.5 社会效益情况社会效益情况本项目对当地城市发展具有积极的作用14、，项目建设可以改善汕尾市城区西北片区乃至整个城市的对外形象，提升居民的生活状况，改善居民生活环境，具有良好的社会效益。1.2.6 主要经济技术指标主要经济技术指标项目主要经济技术指标详见表 1-1。表表 1-11-1项目主要建设经济技术指标项目主要建设经济技术指标序号序号项目项目单位单位数量数量红草镇改造内容红草镇改造内容（一）（一）高新区高新区1建筑风貌提升栋15702巷道硬底化1650003停车场（含充电桩）360004口袋公园个105微型消防站个106指引标识项107三线下地项108乡村艺术工作室个109道路综合改造3550010老年人服务中心560011水体整治项112艺术集市项11315、燃气管网系统项1（二）（二）红草社区红草社区1建筑风貌提升栋4002文体公园提升项13巷道脉络梳理项14三线下地项15加装充电桩项1汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告7序号序号项目项目单位单位数量数量马宫街道改造内容马宫街道改造内容1 1长沙村长沙村1.1老年人服务中心改造2001.2设置充电桩项11.3长沙村燃气管网项11.4长沙村古渡口至海提路连接段（道路改造）60002 2新北村新北村2.1水体安全整治项12.2停车场（含充电桩）50002.3老村落建筑外观风貌提升栋2002.4指引标识项12.5微型消防站项12.6文体活动广场100002.7便民驿站项12.8康16、体公园120002.9燃气管网系统项12.10环卫所项12.11三线治理项12.12老年人服务中心3002.13道路综合改造104003 3浪清村浪清村3.1水体安全整治项13.2停车场（含充电桩）100003.3老村落建筑外观风貌提升栋2203.4指引标识项13.5微型消防站项13.6燃气管网系统项13.7儿童娱乐场地项13.8榕树广场60003.9环卫所项13.10智能自助便利店项13.11三线治理项13.12巷道梳理78003.13老年人服务中心3504 4盐町村盐町村汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告8序号序号项目项目单位单位数量数量4.1水体安全整治项14.217、停车场（含充电桩）30004.3老村落建筑外观风貌提升栋1004.4指引标识项14.5微型消防站项14.6村史馆项14.7环卫所项14.8街道文化中心项14.9三线治理项14.10巷道梳理36004.11老年人服务中心2004.12惠民广场45004.13农家书屋1504.14燃气管网项15 5深渔村、马宫社区深渔村、马宫社区5.1地面停车场（含充电桩）项15.2老村落建筑外观风貌提升栋2005.3指引标识项15.4微型消防站项15.5三线治理项15.6文化公园项15.7环卫所项15.8立体停车场项15.9道路综合改造240005.10文化图书馆18005.11燃气管网项16 6马宫社区至金町18、村马宫社区至金町村6.1南湖至金町连接段（安全巡防道）道路改造200006.2指引标识项17 7金町村金町村7.1地面停车场（含充电桩）100007.2老村落建筑外观风貌提升栋1007.3立体停车场项17.4燃气管网项17.5便民服务站500汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告9序号序号项目项目单位单位数量数量7.6老年活动中心13007.7村内道路提升220007.8三线整治项11.3 综合评价综合评价项目实施后，城区西北片区的面貌得到了很大提升，居民安全感、幸福感随之倍增，解决建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。项目建设可19、提高人们的生活质量、消除老旧隐患、创造优美环境、完善功能达到适合人居住的目的，对我市建设文明城市具有重要意义，因此该项目建设是必要的和可行的。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告10第二章第二章项目背景与建设必要性项目背景与建设必要性2.1 项目背景项目背景城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区，可能已建成 20 年以上，由于原来设计标准较低，维护、养护不到位，有几个突出问题：一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，要么缺失，要么老化非常严重。二是公共服务缺失，如养老、抚幼、物业，进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非20、机动车的存放等。尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高。三是没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等。城镇老旧小区改造工作上升到国家层面，既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以通过外部环境和基础设施的改造、服务设施的健全，拉动居民改善自家室内设施，既保民生又稳投资同时拉内需，一举多得。党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。习近平总书记指出，要加快老旧小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在今年政府工作报告中对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在 6 月 19 日主持召开21、国务院常务会议，部署推进城镇老旧汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告11小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。2019 年，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委办公厅印发关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知（建办城函2019243 号），自 2019 年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助支持，并对老旧小区的认定标准、改造内容等予以明确。该通知的发出，将在全国全面推进城镇老旧小区改造。主要开展的工作：一是摸排全国城镇老旧小区基本情况；二是指导地方因地制宜提出当地城镇老旧小区改造的内容和标准；三是部署各地自下而上，合理确定 2019 年改造22、计划；四是推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。中共中央国务院出台关于加强和完善城乡社区治理的意见指出，改善社区人居环境。加强城乡社区环境综合治理，做好城市社区绿化美化净化、垃圾分类处理、噪声污染治理、水资源再生利用等工作。随后，广东省出台关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见提出，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的思想，牢记初心使命，运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念和方法，努力提高保障和改善民生水平，切实解决老旧小区建筑物23、和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，努力实现改造后的小区道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居的目标，使老旧小区居民汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告12的居住条件和生活品质得到提升，人民群众的获得感、幸福感和安全感显著增强。本项目属于老旧小区改造项目，项目建设具有良好的政策背景。2.2 项目提出理由项目提出理由西北片区老旧小区改造已经于 2021 年正式开展工作，为进一步扩大老旧小区改造成果，完善一期工程内容，对西北片区未实施改造区域启动老旧小区改造工作颇有必要。2.3 项目建设必要性项目建设必要性2.3.1 改善24、市区面貌，提高城市品位改善市区面貌，提高城市品位近年来，随着汕尾市城区社会经济的飞速发展，市区人口急剧增加，市区规模迅速扩大，城市发展对土地这个稀缺资源的需求必然十分强烈，必须走扩大城区面积的外延式城镇发展之路，建设新城，同时把注意力转到提高新城区的品位和质量上来，这是现实的选择，也是目前城市发展的必然选择。“历史形成的老城区存在建设破旧，基础设施不配套，绿地、广场匮乏，交通拥挤、环境质量差等现象，很难形成城市个性与特色。”因此，通过建设城市新区、合理布局各项用地，强化城市空间环境建设，以提升城市品位，展示城市形象。2.3.2 改善居民生活条件，提高生活质量改善居民生活条件，提高生活质量本项目25、改造老旧小区内内房屋外立面破旧，给水、排水、供气等汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告13基础设施不完善，绿化、公共活动空间不足，卫生条件较差，片区存在安全隐患，这些问题严重影响了居民的生命财产安全和社会稳定。本项目的建设能有效改善该片区配套设施落后，环境恶化，道路狭窄，治安隐患多的状况；能从根本上实现城市功能、居住功能、辐射带动功能的全面提升，彻底改变该片区人居环境脏、乱、差的现状，从而提高居民生活质量，改善居民生活环境。2.3.3 构建和谐社会，改善民生构建和谐社会，改善民生大力提高人民群众的居住水平，是构建和谐社会和实现现代化的重要内容之一。低收入家庭、城镇困难家庭26、的住房问题是影响人民群众居住条件改善的重要因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。改善民生是经济发展的根本目的。只有着力保障和改善民生，经济发展才有持久的动力，社会进步才有牢固的基础，国家才能长治久安。本项目是针对城市老旧小区内居民的居住问题。有利于改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告14第三章第三章选址原则和建设条件选址原则和建设条件3.1 选址原则选址原则本项目在选址时应充分考虑以下原则：1、场址位置的27、选择必须符合城市总体规划布局和当地规划的要求，按照国家有关法律、法规及前期工作的规定进行。2、所选场址规模及周边环境能满足本项目及城乡生态环境可持续发展的要求，有足够的环境容量。3、坚持“以人为本”的原则，充分分析旧改居民的利益所在，通过规划技术手段满足居民的物质需求、情感需求以及社会需求。4、周围具有良好的交通条件，能够满足小区相对密集的人流、车流的要求。5、周围应有完善的镇区配套基础设施，如给排水、供气、供电、通信等基础设施条件。6、充分考虑选址范围内的工程地质及水文地质条件。项目选址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带；当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。7、项目选址选择应对建设28、条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入的调查研究，按照就地、就近安置的原则，择优确定场址和安置方案。8、项目周围应有良好的环境卫生条件，应避开产生有毒有害气体、烟雾、粉尘、噪音等物质的工业企业及其他产生污染源的地区或汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告15场所。9、建筑需符合城市发展规划，符合企业经济运行与管理模式。3.2 项目选址项目选址项目选址于汕尾市城区西北片的红草镇和马宫街道。3.3 自然条件自然条件3.3.1 区位条件区位条件汕尾市城区位于广东省东南沿海，东经 11510-11537，北纬2036-2254。东临碣石湾与陆丰市金厢相望，北与海丰县接壤29、。辖 7 个街道、3 个镇：新港街道、香洲街道、凤山街道、田乾街道、东洲街道、遮浪街道、马宫街道、红草镇、东涌镇、捷胜镇。其中，田乾街道、东洲街道、遮浪街道委托广东汕尾红海湾经济开发区管理。汕尾市城区政府驻地于香洲街道香城路。汕尾市城区是 1988 年汕尾建市时设立的唯一一个建制市辖区，是一块红色的革命土地，地处粤东沿海，东连潮汕，西接珠三角，毗邻港澳，深汕高速公路和厦深铁路横穿全境，是连接福建、珠三角与港澳的重要通道。现辖 3 个镇、4 个街道，共有 95 个行政村（社区），总面积 302.11 平方公里，市区面积约 24 平方公里，人口约 40 万人，华侨、港澳台胞约 15 万人。城区旅游30、和海产资源十分丰富。海岸线绵延 110 公里，“一湖二山二湾三岛”（品清湖、凤山、铜鼎山、银龙湾、金町湾、屿仔岛、龟龄岛、江牡岛）相互辉映，旅游资源得天独厚，滨海风光旖旎迷人，凤汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告16山祖庙、道得庵、明代遗址坎下城和商代文化遗址等古迹历史悠久，文脉绵长，汇集了阳光、海水、沙滩、古迹和民情风俗的汕尾市城区，初步凸现“海为城衬、城在海间”的城市形态特征，有“粤东旅游黄金海岸”“山海湖城”之美誉。海域面积 3.5 万平方公里，其中近海渔场 2 万平方公里，岛屿 16 个，有国家一级渔港汕尾港，二级渔港马宫港和普通渔港捷胜港，盛产晨洲蚝、鲍鱼、龙31、虾、海胆、鱿鱼等100 多种优质高档鲜活水产品。城区民间传统文化独具特色，底蕴深厚，孕育出妈祖文化和白字戏、正字戏、西秦戏等稀有剧种以及汕尾渔歌，形成独特的人文景观和民俗风情。妈祖文化象征着和平、友谊和博爱，在这里得到广泛传播，凤山祖庙中建有全国最高的妈祖石像和面积 6 万平方米的文化广场，是国内主要的妈祖文化社区。白字戏、正字戏、西秦戏三个稀有剧种和“汕尾渔歌”，被列为国家级非物质文化遗产。近几年来，中央将海陆丰革命老区纳入了扶持政策范围，省委、省政府相继出台了多项促进粤东西北地区中心城区扩容提质和产业共建的利好政策，为我区加快推进振兴发展提供了难得的发展机遇和政策支持。汕尾市第七次党代会提32、出了把汕尾建成宜居宜业宜游现代化滨海城市的奋斗目标，明确要求提高中心城区首位度，把我区打造成为汕尾的政治、经济、文化、教育、医疗、商贸中心，我区正迎来了千载难逢的发展黄金期。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告17图图 3-13-1西北片区西北片区位置图位置图3.3.2 自然条件自然条件1、地形、地貌、地质等资料汕尾市城区位于粤东沿海，汕尾区域为华夏陆台多轮回造山区，地质构造运动和岩浆活动频繁。侏罗纪燕山期造山运动基本奠定了本地区现代地貌的轮廓。在地球史上距今最近的是“喜马拉雅山运动”，使本地区表现为断裂隆起和塌陷，产生了侵蚀剥削和堆积，北部上升，南部下降。以后的新构造运33、动继续抬高，使花岗岩逐步暴露地表，形成广阔的花岗岩山地，丘陵及台地。根据 广东省地震烈度区划（1990年版）资料，拟建场地范围地震基本烈度为 7 度，设计地震加速度值为 0.10g。春夏季多为西南、东南风，冬季为北至东北风，夏秋季受汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告18台风影响较明显。2、水文、气象资料汕尾市城区地处广东省东南部沿海，属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光热水资源丰富。其主要气候特点是：气候温暖，雨量充沛，雨热同季，光充足；冬不寒冷，夏无酷热，夏长冬短，春早秋迟。多年年平均气温为 2123，年平均最高气温为 26，年平均最低气温 19，水稻安全生长期约34、为 260 天左右。境内雨量充沛，多年年平均降雨量为 17832400，最多年的年降雨量可达到 3728。雨热同季，雨季始于 3 月下旬至 4 月上旬，终于 10 月中旬。从水文、气象和地质条件来看，项目建设地点不会对工程建设产生不良影响。3.3.3 经济概况经济概况1、2019 年全区生产总值约 252 亿元，增长 13.5%；规模以上工业增加值 65.75 亿元，增长 28.3%；公共财政预算收入 11.1 亿元，增长 25.6%；市区居民人均可支配收入 18422 元，增长 17%，以上四项指标增速均居全市第一位。固定资产投资 97.75 亿元，增长 18.8%；人均 GDP 突破 2 35、万元大关；农民人均纯收入 8569 元，增长 16%。2、2020 年全区实现地区生产总值（GDP）约 275 亿元，比上年增长 9.13%。其中，第一产业增加值 27.26 亿元，增长 3.9%，对 GDP增长的贡献率为 4.6%；第二产业增加值 87.69 亿元，增长 18.3%，对GDP 增长的贡献率为 75.9%；第三产业增加值 77.80 亿元，增长 6.9%，对 GDP 增长的贡献率为 19.5%。三次产业结构为 16.1：47.0：36.9。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告19全区人均地区生产总值达到22560元（按年平均汇率折合3643美元），增长 136、1.7%。3.3.4 交通条件交通条件汕尾市城区水陆交通方便，广汕公路横贯境内，筹建中的广汕铁路、汕汕铁路、穿过汕尾市城区，现有深汕高速公路将通过市区。市区距广州市 316.5 千米、汕头市 207 千米、深圳市 224 千米；海运四通八达，往返快捷，汕尾港距香港仅 40.5 千米，往广州、汕头、厦门港也十分方便，成为粤西与粤东、香港与内地之间经济联系的重要纽带。3.3.5 地块优势与定位地块优势与定位1、地块优势本地块位于汕尾市市区内，规划区内道路、供电、供水、通讯、热力等“五通一平”条件完备，达到了项目建设和生产经营的基本要求。2、项目定位将升级改造、更新规划为配套完善、格调高雅、风格协调37、的汕尾市市区所在城市文化氛围社区，提高社区品位，使社区更加美化、亮化、绿化，充分体现人与环境的和谐发展，给社区居民提供更加温馨、舒适的生活环境。3.3.6 基础设施条件基础设施条件本项目为汕尾市市区改造建设项目，汕尾市有关部门对工程的建汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告20设给予了大力支持，水、电、天然气、通讯等配套设施由各有关部门进行规划，能满足设计要求。1、给水本项目水源由附近市政供水管网提供，能够保证项目的正常运行。2、排水本项目采用雨、污分流的方式。雨水充分利用地形，高水高排，低水低排，分散就近排入市政雨水管网；污水经化粪池沉淀后，汇入城市污水管网。3、供电本项38、目地为低压供电线路，电力设施能够保证项目建成后用电需求。4、天然气本项目气源为市政供气环网，经现状调压站调压后由中压管网供至本区。5、建筑材料供应及施工条件汕尾市及周边地区拥有不同类型建材市场，如水泥、粉煤灰、木材、水泥、钢材、石、石灰、砂等，规格齐全，来源充足，周边交通便利，水、电可以就近引入，可以保证项目建设期间的需要。综上所述，本项目选址合理，符合城乡规划布局和城市规划的要求，满足建设工程需要的工程地质和水文条件，以及相应的公用配套设施条件，有良好的建设条件。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告213.4 外部建设条件外部建设条件项目施工用建设材料主要包括钢材、水泥39、石料、砂、木材等。汕尾市城区石料储量丰富，且开采运输方便，质量优良，可满足项目的需要。3.5 行政法规支持条件行政法规支持条件本项目属于老旧小区改造，项目具有充足的行政法规支持条件。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告22第第四四章章改造方案改造方案4.1 设计依据、指导思想和设计原则设计依据、指导思想和设计原则项目改造必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，坚持统一规划、合理布局；要与城镇基础设施建设相结合，做到设施配套、功能齐全、环境优美；要从实际出发，因地制宜，突出地方特色。项目改造规划应严格按照城市规划编制办法和居住区规划设计规范等国家标准、规范编制40、，并要与社区规划建设有机结合。4.1.1 指导思想指导思想坚持以人为本、改善民生为根本目的，关注民生、构建和谐社会的重要举措，彻底改善老旧小区区居民的居住条件的生活环境，提高城市品位相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。4.1.2 设计原则设计原则老旧住宅小区改造政策性强、公益性强，应坚持以下原则：1、以人为本，依法行政。改造要充分尊重群众意愿。项目确定和补偿安置方案，要广泛征求群众意见，以群众满意不满意作为项目是否实施的依据。坚持依法拆除、征收，补偿到位，保证群众迁的出、搬的进、住的稳，切实让群众得到实惠，共享改革发展的成果。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造41、项目（二期）可行性研究报告232、政府主导，市场运作。政府要发挥改造的主导作用，在政策和资金方面给予支持。要充分运用市场机制，调动企业和居民的积极性，动员社会力量参与棚户区改造。3、科学规划，分步实施。政府要根据当地经济社会发展水平和财政能力，按照城市规划、土地利用总体规划，统一编制改造规划和年度计划,坚持尽力而为、量力而行，积累经验，逐步推广。优先改造危旧住房集中、基础设施缺乏、安全隐患严重、群众改造要求迫切的区域。4、综合开发，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好改造片区的供水、燃气、供热、污水与垃圾处理等市政设施和社区服务、商业、教育、医疗卫生等公共服务设施建设，42、促进以改善民生为重点的社会建设。4.1.3 项目设计理念项目设计理念坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，坚持以人为本、改善民生为根本目的，关注民生、构建和谐社会的重要举措，彻底改善老旧小区区居民的居住条件的生活环境，提高城市品位相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。4.1.4 规划目标及意义规划目标及意义1、力求规划布局合理，生态环境优美，打造且有良好环境的现代化社区；汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告242、充分利用项目周边的自然条件，创造舒适、优美、宜人的生活环境；3、开辟足够的43、交通空间和活动场地，满足动态交通和静态交往生活的要求，保证住宅区内秩序顺畅和健康和谐。4.1.4 规划愿景和总体定位规划愿景和总体定位1、规划愿景田居交融，多彩社区。规划依托青草社区群山环绕，山水相依，田园密布，田居交融的基地，融合岭南村落，历史文化遗存等特色资源，以促进产业发展，复兴本土潮汕文化，激发社区活力为主要目标，乡村旅游为契机，探索文化休闲经济带动乡村发展的路径，打造鱼米之乡旅游休闲与岭南村落、宗祠家庙文化体验新型示范区。2、总体定位粤东之城，秀水青山，寻踪醉美岭南风光；村庄恬静，田居交融，品味多彩社区生活。4.2 改造内容改造内容本项目改造范围占地面积约 21 平方公里，建筑面积约44、 1472500平方米，涉及红草镇和马宫街道，详细改造内容如下表。表表 4-14-1项目主要建设经济技术指标项目主要建设经济技术指标序号序号项目项目单位单位数量数量红草镇改造内容红草镇改造内容（一）（一）高新区高新区汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告25序号序号项目项目单位单位数量数量1老村落建筑风貌提升栋15702巷道硬底化1650003停车场（含充电桩）360004口袋公园个105微型消防站个106指引标识项107三线下地项108乡村艺术工作室个109道路综合改造3550010老年人服务中心560011水体整治项112艺术集市项113燃气管网系统项1（二）（二）红草45、社区红草社区1老村落建筑风貌提升栋4002文体公园提升项13巷道脉络梳理项14三线下地项15加装充电桩项1马宫街道改造内容1 1长沙村长沙村1.1老年人服务中心改造2001.2设置充电桩项11.3长沙村燃气管网项11.4长沙村古渡口至海提路连接段（道路改造）60002 2新北村新北村2.1水体安全整治项12.2停车场（含充电桩）50002.3老村落建筑外观风貌提升栋2002.4指引标识项12.5微型消防站项12.6文体活动广场100002.7便民驿站项12.8康体公园120002.9燃气管网系统项1汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告26序号序号项目项目单位单位数量数量246、.10环卫所项12.11三线治理项12.12老年人服务中心3002.13道路综合改造104003 3浪清村浪清村3.1水体安全整治项13.2停车场（含充电桩）100003.3老村落建筑外观风貌提升栋2203.4指引标识项13.5微型消防站项13.6燃气管网系统项13.7儿童娱乐场地项13.8榕树广场60003.9环卫所项13.10智能自助便利店项13.11三线治理项13.12巷道梳理78003.13老年人服务中心3504 4盐町村盐町村4.1水体安全整治项14.2停车场（含充电桩）30004.3老村落建筑外观风貌提升栋1004.4指引标识项14.5微型消防站项14.6村史馆项14.7环卫所项147、4.8街道文化中心项14.9三线治理项14.10巷道梳理36004.11老年人服务中心2004.12惠民广场45004.13农家书屋1504.14燃气管网项15 5深渔村、马宫社区深渔村、马宫社区5.1地面停车场（含充电桩）项1汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告27序号序号项目项目单位单位数量数量5.2老村落建筑外观风貌提升栋2005.3指引标识项15.4微型消防站项15.5三线治理项15.6文化公园项15.7环卫所项15.8立体停车场项15.9道路综合改造240005.10文化图书馆18005.11燃气管网项16 6马宫社区至金町村马宫社区至金町村6.1南湖至金町连接48、段（安全巡防道）道路改造200006.2指引标识项17 7金町村金町村7.1地面停车场（含充电桩）100007.2老村落建筑外观风貌提升栋1007.3立体停车场项17.4燃气管网项17.5便民服务站5007.6老年活动中心13007.7村内道路提升220007.8三线整治项14.3 改造方案改造方案4.3.1 红草镇改造方案红草镇改造方案1、改造内容红草社区改造主要包括：（1）社区环境整治。公共空间整治（三线整治、绿化环境、标识系统（宣传栏）、停车设施）；建筑风貌整治提升（拆除违章搭建、汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告28清理建筑垃圾、外墙面改造等）。（2）社区基础设49、施改造。道路综合整治（照明设施）；给排水设施改造；环卫设施与垃圾分类；智慧设施改造建设；消防安全系统。（3）社区服务设施提升改造。文体活动设施改造（康体设施、文化设施、儿童游乐设施）；功能性服务设施改造（农贸市场）。建筑风貌提升 1570 栋，停车场（含充电桩）36000 平方米，口袋公园 14 个，微型消防站 14 个，道路综合改造 35500 平方米，巷道硬底化 165000 平方米，老年人服务中心 5600 平方米，三线下地 14项等。2、改造范围及改造内容改造范围及改造内容详见图 4-1。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告29汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目50、（二期）可行性研究报告30图图 4-14-1 项目改造范围示意图项目改造范围示意图3、社区环境整治（1）巷道内部线路规整（扎线等方式）。（2）绿化环境（文体公园提升（含牌坊）、宅前屋后的未利用地杂草地改造成小微园、排洪渠北侧改造成休闲绿道，排洪渠清淤）。红草高新区汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告31图图 4-24-2 绿化环境提升示意图绿化环境提升示意图（3）标识系统（指示牌、停车标识、宣传栏）停车改造主要集中在滨湖路一侧的空地上，有多处。（4）建筑风貌提升 清理违章搭建（社区范围内破旧围墙和房屋，破旧帐篷、建筑垃圾等）。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可51、行性研究报告32图图 4-34-3 建筑风貌提升示意图建筑风貌提升示意图4、社区基础设施改造（1）道路综合整治（照明设施）补充巷道硬底化，实现社区巷道全部硬底化。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告33图图 4-44-4 道路硬底化示意图道路硬底化示意图（2）排水设施改造。结合现有的排水系统，对整个社区进行补充完善。（3）环卫设施与垃圾分类。补充社区内尚未覆盖分类垃圾箱的汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告34地方进行补充，保证户前都有垃圾箱。垃圾箱外观改造。图图 4-54-5 环卫设施改造示意图环卫设施改造示意图（4）消防安全系统。每个社区设置一个52、微型消防站。消防安全系统建设示意详见图 4-8。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告35图图 4-64-6 消防安全系统建设示意图消防安全系统建设示意图5、社区服务设施提升改造图图 4-74-7 社区服务设施提升改造示意图社区服务设施提升改造示意图（1）文体活动设施改造（康体设施、文化设施、儿童游乐设施）。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告36文体活动设施改造详见图 4-10。图图 4-84-8 文化设施提升改造示意图文化设施提升改造示意图（2）功能性服务设施改造（集市）。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告37图图 4-9453、-9 艺术集市示意图艺术集市示意图4.3.2 马宫街道改造方案马宫街道改造方案1.改造范围及改造内容马宫街道改造涉及下辖的 7 个社区居委，各社区居委的改造范围及改造内容如下图所示：汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告38汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告39汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告40图图 4-104-10 改造范围示意图改造范围示意图2.社区环境整治（1）公共空间整治（三线整治、绿化环境、标识系统（宣传栏）、停车设施一一含充电桩）。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告41（2）建筑风貌整治54、提升（拆除违章搭建、清理建筑垃圾、外墙面改造、新建牌坊、围墙等）。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告42汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告43汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告44图图 4-114-11 社区环境整治改造示意图社区环境整治改造示意图3.社区基础设施改造（1）道路综合整治（照明设施）主要马宫街道下辖社区居委内部道路的黑化，划线，加设人行道和智慧路灯，实现社区巷道全部硬底化。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告45图图 4-124-12 道路硬底化示意图道路硬底化示意图（2）排水设施改造结55、合现有的排水系统，对整个社区进行补充完善。（3）环卫设施与垃圾分类建设垃圾转运站，对社区内尚未覆盖垃圾分类点的地方进行补充投放设置，同时街道路边每隔 100 米增设一个垃圾桶，并对现有垃圾处理设施及其周边进行改造提升。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告46图图 4-134-13 环卫设施效果示意图环卫设施效果示意图（4）消防安全系统。消防安全系统如下图。图图 4-144-14 消防安全系统示意图消防安全系统示意图汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告474.社区服务设施提升改造（1）文体活动设施改造完善新建文体活动中心（1000 平方米）；（2）老年56、活动中心每个社区居委均设置规模不同的老年活动中心。（3）功能性服务设施改造a.新建文化图书馆(建筑面积 1800 平方米)；b.改造新建文化公园；汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告48第五章第五章节能节水节能节水5.1 设计依据设计依据1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 134-2010）；2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；3、建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）；4、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；5、民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；6、民用建筑电气设计规范（JGJ16-20057、8）；7、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；8、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；9、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；10、建筑节能施工质量验收规范（GB50411-2007）；11、综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008）；12、绿色建筑评价标准（GB/T50387-2014）。5.2 节能措施节能措施该项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 134-2010）及 公共建筑节能设计标准（GB 50189-2015）。在保证健康、舒适的室内居住及消费等热环境的基58、础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高空调耗能系统的效率；最大限度地减汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告49少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。5.2.1 工程设备节能措施工程设备节能措施1、采用节能荧光灯配合高性能低损耗的电子镇流器，可提高灯管的光效和降低镇流器的能耗，有利于节能。2、公共照明采用红外感应节能照明开关，人到灯亮，人走灯熄，节约电能。3、应该采用低损耗、低噪音、H 级绝缘干式变压器，有利于节能。5.2.2 电气节能电气节能1、照明采用集中、分散和自动相结合的控制方59、式，确定合理的照度值，充分利用天然光。用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。2、采用节能型新技术、新工艺机电设备，设备及照明灯具，一律选用符合国家有关规定的节能型产品，不安装使用公布淘汰的机电产品。3、采用节能型变压器并按经济运行方式运行，提高功率因数，降低配电网络能耗。4、设定专人对供电线路进行定期检查，保证供电系统的正常运作。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告505.2.3 节能管理措施节能管理措施1、加强能源管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。2、建立健全单位三级能源管理网和节能责任制。加强用电60、设备的维护和管理，杜绝空负荷运行，提高设备运行率，同时防止污染，减少用电损失，降低能耗，实现节电。3、加强物业管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。在水电方面，增强使用者的责任心和节能意识，减少不必要的浪费，以达到节能的目的。5.3 节水措施节水措施5.3.1 建筑内水环境建筑内水环境合理规划和建设建筑内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善建筑内生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回收用作生活杂用水等各种用途时，水质61、应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对建筑内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民和商业用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告51环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将建筑内的污水和雨水排放收集到指定场所。5.3.2 绿化景观用水节水绿化景观用水节水保障项目区内绿化、景观用水，改善建筑用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水62、质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回收用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。5.3.3 其他节水措施其他节水措施1、系统供水尽量利用市政水压以利节能。2、给水泵根据设计所需供水量及扬程，选择高效节能低转速水泵、并在高效段内运行。3、生活给水分区主要采用变频泵组加压供水以利节能。4、支管水压过高要设减压，也可起到节水作用。5、不同用途的水分设总表计量。6、绿化灌溉系统宜采用微灌。5.4 节能效果分析节能效果分析本项目通过严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行63、性研究报告52（JGJ 134-2010）及公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）等节能设计规范，采取积极有效的节能措施，最大限度地减少建筑对能源的需求。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告53第六章第六章环境影响评价环境影响评价6.1 环境保护设计依据环境保护设计依据1、环境空气质量执行环境空气质量标准（GB 3095-2012）中二级标准；2、地表水环境质量执行 地表水环境质量标准（GB 3838-2002）中类标准；3、地下水执行地下水质量标准（GB/T14848-2017）中类标准；4、声环境执行声环境质量标准（GB3096-2008）中 1 类标准。64、5、汽车尾气、餐饮废气、施工粉尘及其它废气执行大气污染物综合排放标准（GB 16297-1996）中新污染源二级标准和无组织排放浓度限值；6、生活污水排放执行污水综合排放标准（GB 8978-1996）中三级排放标准；7、施工噪声执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；8、生活垃圾执行生活垃圾填埋场污染控制标准（GB16899-2008）。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告546.2 环境保护原则和目标环境保护原则和目标保护环境，减少污染是文明城市的标志，也是可持续发展的生态环境的需要。本项目既通过建筑设计、景观设计、大面积、立体化的绿化系统来创造65、优美的环境，同时也通过排水、垃圾处理、集中供气、供热工程的建设，使其周围区域的“废气、废水、废渣”得以有效治理，充分体现清洁、安静、优美的城市规划总体指导思想。项目主要污染源和污染物。6.3 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响项目为老旧小区改造项目，建成后以居民居住为主，污染影响时段主要为施工期和运营期。6.3.1 项目施工建设期环境影响分析项目施工建设期环境影响分析拟建工程施工期对环境的影响主要表现在废水、废气、噪声、固体废弃物和施工扬尘等方面。1、废水施工期废水来自生产废水、施工人员的生活污水和雨季施工时流经现场后的项目区污蚀雨水。2、废气施工建设期间，废气主要来自施工机械排放的废气66、各种运输车辆排放的汽车尾气等。3、噪声汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告55施工期需使用施工机械及土方运输车辆，因此而产生的喧闹的环境干扰附近居民生活。4、固体废弃物施工期固体废物主要来自建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。5、施工扬尘施工扬尘主要有土方挖掘、堆放和清运过程的扬尘；建筑材料、水泥、白灰、砂子等装卸、堆放的扬尘；运输车辆来往形成的扬尘及建筑垃圾堆放和清运过程造成的扬尘。6.3.2 项目运营期环境影响分析项目运营期环境影响分析项目运营期对环境的影响主要表现在小区使用过程中产生的固体废弃物、废水、废气等。6.4 环境保护措施方案环境保护措施方案6.4.1 项目施工67、建设期环境保护措施项目施工建设期环境保护措施本项目在施工建设过程中应严格执行国家关于建设项目环保管理的有关规定，加强建设过程和运营期间的环境保护，以达到国家的环保要求。1、水污染控制及节水措施、水污染控制及节水措施（1）建设用水应在施工中尽量采用先进的技术和设备，在施工人员中进行节约用水的宣传，提高施工人员节水观念。（2）生产废水主要有：混凝土拌和、浇注和养护、砂石料冲洗汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告56废水，该废水的污染因子是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀处理的方法进行处理；机修、汽车废水，该废水的污染因子是石油类和悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后再用油水分离器除油。（368、）大力发展资源化处理利用系统，提高污水回用率，在施工中尽量采用先进的技术和设备，消除由于技术和设备落后导致的水资源浪费，此外在施工人员中进行节约用水的宣传，提高施工人员节水观念。2、大气保护措施、大气保护措施（1）施工时，所设置的混凝土搅拌站的位置应选择适当，既要方便，又要符合卫生要求，卫生防护距离为 300m。同时混凝土搅拌站应设在环境敏感点以外的下风向处；（2）施工材料在运输过程中应对运输道路采取定时洒水降尘措施；对一些粉状材料，运输时应加以遮盖；（3）汽车尾气主要污染物为 NOx、CO 及 CH 化合物等，施工期间应加强施工车辆的管理，减少废气排放。3、噪声防治措施、噪声防治措施（1）合69、理确定施工场界，在满足施工要求的前提下，尽量使高噪声、作业周期长的施工机械或设备的作业点与噪声敏感点保持较远的距离，以减少施工噪声的影响。（2）严格控制高噪声设备的作业时间，确需连续作业的，必须得到环保部门的许可，并张贴公告，告知周围可能受影响的居民。（3）尽量采用低噪声机械，必须在夜间作业而可能影响到周围居民的施工，应采取隔声降噪措施。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告57（4）在施工安排上，如大规模土石方开挖和频繁的运输作业，对周围环境影响较大，应尽量把这些作业安排在冬春比较寒冷的闭窗季节。（5）按照国家环境噪声污染防治条例的有关规定合理安排施工计划，采取必要的隔声70、降噪措施。4、固体废弃物处置措施、固体废弃物处置措施（1）对于施工过程中产生的弃土、弃渣，要合理选择和布置弃渣场，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，不得将弃土弃渣任意裸露堆置，以免在大风和强降水时引起严重的水土流失。（2）施工期建筑垃圾及生活垃圾应在场区内集中分类堆放、及时清理并分别按类处置，严禁乱倒。生活垃圾及时送当地卫生处理统一处置。5、人群健康保护措施、人群健康保护措施做好施工人员进场体检工作。注意施工人员的饮食卫生，特别在夏秋季节，要做好肠道传染病的防治工作。施工区要做到定期发放生活必备药，避免疾病的传播。6、进行综合治理，保护和改善施工现场的环境、进行综合治理71、，保护和改善施工现场的环境一方面施工单位要采取有效措施控制人为噪声、粉尘的污染和采取技术措施控制烟尘、污水、噪声污染。另一方面，建设单位应该负责协调外部关系，同当地居委会、办事处、派出所、居民、施工单位、环保部门加强联系。要做好宣传教育工作，认真对待来信来访，凡能解决的问题，立汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告58即解决，一时不能解决的扰民问题，也要说明情况，求得谅解并限期解决。6.4.2 项目运营期环境保护措施项目运营期环境保护措施1、固体废弃物、固体废弃物生活垃圾实行分区集中堆放，定期清运处埋。2、废水、废水该项目运营后产生的废水基本为生活污水，排放水质污染程度不高72、。项目区采用雨污分流的排放体制，地块内的雨水排放采取就近排放的原则，雨水在地块内经雨水管汇集后就近排入地块内的各条雨水管网，然后汇集进入城市雨水管网，根据道路和场地竖向设计，地块内主环路设置污水截流主管，然后排入沿城市道路两侧布置的排水管网。3、废气、废气（1）汽车尾气防治。项目运营期应制定专门的规章制度对小区内机动车辆进行有效管理，减少尾气的排放；（2）居民生活废气治理措施。居民厨房一般安装吸排油烟机，油烟经吸排油烟机由住宅楼的内壁式烟道集中至各住宅楼顶高空排放。6.5 环境影响评价环境影响评价结论结论本项目的建设的投入使用对周围环境基本上没有影响，主要在施工过程中以及在交付使用后做好环保工73、作，还可以为人们创造美好的汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告59居住环境。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告60第七章第七章劳动保护与安全劳动保护与安全安全就是要防止事故的发生，劳动部于 1988 年以第 48 号文颁发关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定 规定中要求贯彻“安全第一，预防为主”的方针，有关职业安全与卫生的技术措施与设施；应与主体工程“三同时”，以确保生产性建设工程项目投产后符合职业安全卫生方面的法规和标准，保障劳动者在生产劳动中的安全和健康。本项目分为建设施工期的安全保护和建成后使用的安全运行。7.1 建设期劳动安全建74、设期劳动安全措施措施1、建筑施工单位必须具备建筑安全生产监督机构的安全认证。2、必须编制施工现场安全应急预案，以防突发事件发生。3、建筑施工主要的安全技术措施：所有施工人员必须配戴好安全帽并系好帽带，不得赤脚，穿拖鞋或高跟鞋进入施工现场。特殊工种必须按规定戴好防护用品。做好施工现场的生活生产设施布置，合理安排场地内临时设施，做到封闭施工，建立防洪、防火组织。靠近施工现场的道路、坑洞处应设置明显警告标志、必要时应予围护。垂直运输系统各部位必须专人定期检查，并严格按操作规程操作。加强用电管理，做好安全用电。切实执行照明电力线路的架设标汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告61准75、，悬挂高度及间距必须符合安全规定，严禁电线乱拉乱接及拖地现象，保证场内架设电线绝缘良好，各种电动机械和电器设备均按“机-闸-漏-箱”设置，确保用电安全。施工用模板、支架等承重结构要经过结构验算，确保具有足够的强度和安全系数。工地所有设备，必须定期保养，使其保持良好的工作状态及具有完备的安全装置，所有机具设备的操作人员必须经过严格训练，持证上岗，并严格遵守操作规程，严禁违章作业。加强焊工的管理，对氧气瓶与乙炔瓶运输、有效保管、领取、退还各环节按有关规定制定明确的制度，严禁违章作业。氧气瓶与乙炔瓶要隔离存放，使用时应隔开至少 5m 以上，乙炔瓶必须有防止回火的安全装置。严格搞好各种机动车辆的管理，76、加强车辆养护与维修工作，严禁违章开车；对施工场地内行车要作出限速、禁鸣标志，各种车辆严格遵守交通规则，保证行车安全。7.2 卫生防疫卫生防疫1、采用新型给水塑料管材，免受管道二次污染。2、各用水量标准、水温水压满足规范要求。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告62第八章第八章消防消防8.1 指导思想指导思想贯彻“以防为主，防消结合”的方针，坚持专职管理机构与群众相结合消防的原则，实行防火安全责任制。消防设施和装置选用操作方便、使用可靠、规格品种统一的产品，以方便场区管理、操作和对初始火灾的群众性自救。总图布置、道路布置和建筑物选型需满足建筑物的间距、耐火等级、道路宽度、转77、弯半径等符合建筑设计防火规范GB50016-2006的要求。针对不同的火灾危险性因素采取相应的消防措施。8.2 设计依据设计依据1建筑设计防火规范GB50016-20062建筑灭火器配置设计规范GB500140-20053火灾自动报警系统设计规范GB50116-984建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000 年版）5自动喷水灭火系统设计规范GB50084-20018.3 消防系统消防系统本工程建筑物室内均设有火灾报警系统、自动喷淋系统、室内消火栓系统。火灾时，自动灭火系统将自行启动。室外设置地下式消火汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告63栓和生活消防合用环状给水78、管网。在配置手提式干粉灭火器。8.3.1 建筑消防建筑消防1、建筑物内按规范要求的疏散距离设疏散楼梯间，并设置疏散指示和紧急照明。2、竖向井道在楼板处采用不燃材料分隔、封闭。各种管线穿越内墙处，其间隙用不燃材料封堵。3、首层根据规范要求的疏散通道长度设置直接对外的出口，所有安全通道、外门均保证留有足够的净宽。4、建筑物内部装修尽量采用不燃材料，木结构均涂刷防火涂料。8.3.2 给排水消防给排水消防建筑物内均设消火栓系统。消火栓布置满足任意两支水枪的充实水柱能同时到达室内任何一点，间距不大于 30 米。每座建筑物外均设消防水泵接合器。所有建筑物内均按规范的要求配备足够数量的手提磷酸铵盐干粉灭火器79、，变配电所、厨房配置推车式磷酸铵盐干粉灭火器。变配电所的配电设备内设无管网二氧化碳气体灭火装置，按全淹没式设计。8.3.3 电气消防电气消防1、电气、照明设备的安装、线路敷设及竣工验收必须按照电气装置安全工程施工及验收规范（GBJ232-82）的要求施工。2、消防报警、紧急照明、疏散指示灯均设蓄电池作为发生火灾汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告64后的备用电源，消防配电线路采用穿钢管敷设，明露部分刷防火涂料。3、所有电气线路应定期进行绝缘检查，防止发生短路，引起火灾。4、电气装置外壳、穿线管均与接地系统可靠连接。5、消防联动动力线路均采用耐火电缆。汕尾市城区西北片城镇老80、旧小区改造项目（二期）可行性研究报告65第九章第九章组织机构与人力管理组织机构与人力管理9.1 建设期组织机构设置图建设期组织机构设置图9.2 组织机构组织机构合理、科学地确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和正常运行、提高劳动效率的重要条件。项目筹建单位成立筹建小组，并抽调专人负责项目建设的具体工作，以保证项目正常进行。9.3 项目管理项目管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行，签订设计、建设施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告66第十章第十章项目管理与项目招标项目管理与项目招标1081、.1 项目管理项目管理项目管理机构主要负责项目施工期间的组织、落实、协调、监督管理和项目验收。本项目在建设期，应成立工程建设领导小组，下设办公室，确保项目高质量、高标准、按计划安排的工期完成。1、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。2、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。3、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。4、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、82、专款专用，严禁挪用和挤占。10.2 项目进度项目进度根据本项目的实际，并参考当地同类项目建设的情况，项目工期安排为 3 年，即即 2022 年 10 月-2025 年 12 月。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告67第一阶段：2022 年 11 月之前，完成开展项目可研报告、环评报告、能评报告等项目前期工作；第二阶段：2022 年 12 月，完成项目招标等工作，完成垃圾清理、三通一平等工作；第三阶段：2023 年 1 月2025 年 11 月，完成小区改造工作；第四阶段：2025 年 12 月，竣工验收，并进行资料存档等工作。10.3 项目项目招标招标本项目所涉及到的所83、有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。10.3.1 招标范围招标范围本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购等。10.3.2 招标组织形式招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目84、（二期）可行性研究报告6810.3.3 招标方式招标方式本项目工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。10.3.4 招投标相关要求招投标相关要求1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起 5 个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于 3 个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项85、目的机械设备。本项目不接受联合招标。3、开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。4、评标将严格按照国家七部委 12 号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出 30 日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告69肢解后向他人转让。10.3.5 评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会86、由项目建设单位的代表和有关经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于 5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法。10.3.6 招标备案招标备案招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15 日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表 10-1。表表 1010-1-1招标基本情况表招标基本情况表基本条目基本条目招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式不采用不采用招标87、方招标方式式备备注注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标勘察设计建筑工程安装工程监理重要材料其他情况说明：1、其他包括前期费用及预备费等，均不采用招标的形式。不涉及重要材料。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告70第十一章第十一章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措11.1 估算依据估算依据和标准和标准1、本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及其工程量的建设投资和设备配置投资。2、项目投资估算参考的文件：3、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、国家发改委投资项目可行性研究指88、南（试用版）；5、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；6、设备工程材料价格以市场价格并参考供应商报价情况估算。7、依据国家有关部门关于建设项目在可行性研究阶段投资估算的编制要求；8、工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及政府管理部门有关工程投资规定；9、国家发展改革委、建设部编制的建设项目经济评价方法与参数（2006 年）（第三版）；10、建设单位管理费，参照财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建【2016】504 号）文件计取；11、可行性研究费，参照原国家计委关于印发建设工程项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计投资【1999】1283 号89、）计算；汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告7112、工程勘察设计费，参照原国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格【2002】10 号）中“工程勘察收费标准”和“工程设计收费标准”计算；13、招标代理服务费，参照原国家计委关于印发的通知（计价格【2002】1980 号）计算；14、工程监理费，参照国家发改委、建设部发布的 关于印发 建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格【2007】670 号）计算；15、施工图审查费，取工程设计费的 6.5%；16、基本预备费：按照工程费用以及工程建设其他费用合计的5%计取。11.2 投资估算投资估算（90、1）红草镇总投资 41035.98 万元，其中建安费用为 29175 万元，工程其他费用为 5144.98 万元，预备费用 1338.08 万元，建筑拆除补偿费用5000.00 万元。（2）马宫街道总投资 38099.74 万元，其中建安费用为 22641.50 万元，工程其他费用为 4120.15 万元，预备费用 1503.48 万元，建筑拆除补偿费用10000.00 万元。总投资估算详见表 11-1 所示。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告72表表 11-111-1红草镇总投资红草镇总投资估算表估算表序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金91、额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）一一建筑安装工程费建筑安装工程费29,175.0029,175.00（一）（一）高新区高新区25375253751老村落建筑风貌提升栋157065000102052巷道硬底化16500025041253停车场（含充电桩）3600055019804口袋公园个10100000010005微型消防站个10100000010006指引标识项105000005007三线下地项10200000020008乡村艺术工作室个10100000010009道路综合改造35500300106510老年人服务中心56002500140011水体整治项1300092、00030012艺术集市项1150000015013燃气管网系统项16500000650（二）（二）红草社区红草社区380038001老村落建筑风貌提升栋4006500026002文体公园提升项120000002003巷道脉络梳理项130000003004三线下地项150000005005加装充电桩项12000000200汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告73序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）二二工程建设其他费工程建设其他费5144.985144.981可研报告编制费46.87计价93、格19991283 号2项目管理服务费331.75财建2016504 号3编制社会稳定风险报告费14.39建议参考上海市重点建设项目社会稳定风险评估咨询服务收费暂行标准沪发改投(2012)130 号文4节能评估报告编制费17.675勘察费233.40按工程费用的 0.8%6工程设计费790.30计价格200210 号7施工图审查费66.54发改价格2011534 号8工程监理费537.81发改价格2007670 号9全过程工程造价咨询费408.81粤价函2011742 号10环境影响评估费10.38计价格2002125 号11检验检测费583.50按建安工程费的 2%12水土保持方案编制费8094、.93保监200522 号13水土保持设施竣工验收费35.51保监200522 号14水土保持监测费136.70保监200522 号15绿色建筑咨询费30.00粤建节协201309 号，国家二星级标准16绿色建筑设计费63.22粤建节协201309 号，国家二星级标准17工程招标代理费65.12计价格20021980 号、发改价格2011534 号施工总承包招标40.14汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告74序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额（万估算金额（万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）勘察招标2.57工程设计招标6.43工程95、监理招标5.79全过程工程造价招标4.29检验检测招标5.9118工程保险费87.53建标20111 号19城市基础设施配套费1167.00粤价2003160 号20建筑拆除测量50.00暂估21建筑拆除评估60.00暂估22场地及临时设施费291.75建标2007164 号，取工程费的 1%23白蚁防治费5.8024房屋安全鉴定费30.00三三预备费预备费1716.001716.001基本预备费1716.002涨价预备费0.00四四征地拆迁费用征地拆迁费用5000.005000.00五五项目总投资项目总投资41035.9841035.98一+二+三+四汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二96、期）可行性研究报告7511-211-2马宫街道总投资估算表马宫街道总投资估算表序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元单价（元）马宫街道马宫街道22,641.5022,641.501 1长沙村长沙村550.00550.001.1老年人服务中心改造2002500501.2设置充电桩项115000001501.3长沙村燃气管网项120000002001.4长沙村古渡口至海提路连接段（道路改造）60002501502 2新北村新北村3,752.003,752.002.1水体安全整治项1500000502.2停车场（含充电桩）50097、05502752.3老村落建筑外观风貌提升栋2005000010002.4指引标识项115000001502.5微型消防站项110000001002.6文体活动广场100003003002.7便民驿站项112000001202.8康体公园120003504202.9燃气管网系统项135000003502.10环卫所项110000001002.11三线治理项150000005002.12老年人服务中心3002500752.13道路综合改造10400300312汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告76序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万万元）元98、）备注备注单位单位数量数量单价（元单价（元）3 3浪清村浪清村3,664.503,664.503.1水体安全整治项1800000803.2停车场（含充电桩）100005505503.3老村落建筑外观风貌提升栋2205000011003.4指引标识项1800000803.5微型消防站项110000001003.6燃气管网系统项125000002503.7儿童娱乐场地项1500000503.8榕树广场60006003603.9环卫所项110000001003.10智能自助便利店项110000001003.11三线治理项130000003003.12巷道梳理78006505073.13老年人服务中心99、350250087.54 4盐町村盐町村2,371.002,371.004.1水体安全整治项1800000804.2停车场（含充电桩）30005501654.3老村落建筑外观风貌提升栋100500005004.4指引标识项1500000504.5微型消防站项110000001004.6村史馆项110000001004.7环卫所项1500000504.8街道文化中心项12000000200汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告77序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元单价（元）4.9三线治理项130000100、003004.10巷道梳理36006002164.11老年人服务中心2002500504.12惠民广场45003001354.13农家书屋1505000754.14燃气管网项135000003505 5深渔村、马宫社区深渔村、马宫社区6,150.006,150.005.1地面停车场（含充电桩）项140000004005.2老村落建筑外观风貌提升栋2006000012005.3指引标识项110000001005.4微型消防站项1500000505.5三线治理项160000006005.6文化公园项11000000010005.7环卫所项1800000805.8立体停车场项150000005005101、.9道路综合改造2400045010805.10文化图书馆180030005405.11燃气管网项160000006006 6马宫社区至金町村马宫社区至金町村2,900.002,900.006.1南湖至金町连接段（安全巡防道）道路改造20000140028006.2指引标识项110000001007 7金町村金町村3,254.003,254.007.1地面停车场（含充电桩）10000550550汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告78序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元单价（元）7.2老村落建筑外观102、风貌提升栋100550005507.3立体停车场项120000002007.4燃气管网项130000004007.5便民服务站50025001257.6老年活动中心130025003257.7村内道路提升220003207047.8三线整治项14000000400二二工程建设其他费工程建设其他费4120.154120.151可研报告编制费39.41计价格19991283 号2项目管理服务费266.42财建2016504 号3编制社会稳定风险报告费9.16建议参考 上海市重点建设项目社会稳定风险评估咨询服务收费暂行标准沪发改投(2012)130 号文4勘察费181.13按工程费用的 0.8%5工103、程设计费631.15计价格200210 号6施工图审查费52.80发改价格2011534 号7工程监理费434.98发改价格2007670 号8全过程工程造价咨询费338.90粤价函2011742 号9环境影响评估费9.40计价格2002125 号10检验检测费452.83按建安工程费的 2%11水土保持方案编制费74.64保监200522 号汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告79序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元单价（元）12水土保持设施竣工验收费31.58保监200522 号13水土保持监测104、费103.21保监200522 号14绿色建筑咨询费30.00粤建节协201309 号，国家二星级标准15绿色建筑设计费63.11粤建节协201309 号，国家二星级标准16工程招标代理费60.14计价格20021980 号、发改价格2011534号15.1施工总承包招标36.8715.2勘察招标2.1515.3工程设计招标6.0315.4工程监理招标5.5415.5全过程工程造价招标3.9815.6检验检测招标5.5816工程保险费67.92建标20111 号17城市基础设施配套费905.66粤价2003160 号18建筑拆除测量50.00暂估19建筑拆除评估60.00暂估20场地及临时设施105、费226.42建标2007164 号，取工程费的 1%21白蚁防治费1.2922房屋安全鉴定费30.00汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告80序号序号项目名称项目名称技术经济指标技术经济指标估算金额估算金额（万万元）元）备注备注单位单位数量数量单价（元单价（元）三三预备费预备费1338.081338.081基本预备费1338.082涨价预备费0.00四四征地拆迁费用征地拆迁费用10000.0010000.00五五项目总投资项目总投资38099.7438099.74一+二+三+四汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告8111.3 资金筹措资金筹措本项目106、总投资估算为 79135.72 万元，项目所需资金为财政性资金，拟通过申请专项债券和地方财政资金筹集。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告82第十二章第十二章 经济效益评估经济效益评估12.1 项目主体项目主体12.1.1 项目单位介绍项目单位介绍汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目单位的基本信息如下：名称汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）统一社会信用代码11441502007243996E宗旨和业务范围住所汕尾市区通港路 325 号法定代表人陈永潮经费来源资金来源为专项债券资金和财政拨款开办资金举办单位汕尾市城区住房和城乡建设局登记管理机关汕尾市城区机构编制委107、员会办公室颁发日期2022 年 01 月 27 日机构性质机关赋码机关汕尾市城区机构编制委员会办公室12.1.2 项目单位主管部门介绍项目单位主管部门介绍汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目主管部门的基本信息如下：名称汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）统一社会信用代码11441502007243996E宗旨和业务范围住所汕尾市区通港路 325 号汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告83法定代表人陈永潮经费来源资金来源为专项债券资金和财政拨款开办资金举办单位汕尾市城区住房和城乡建设局登记管理机关汕尾市城区机构编制委员会办公室颁发日期2022 年 01 月 27 日108、机构性质机关赋码机关汕尾市城区机构编制委员会办公室12.1.3 项目介绍项目介绍汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目情况介绍：项目名称汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）项目建设内容主要包括：1、社区环境整治：（1）公共空间整治（三线整治、绿化环境、标识系统（宣传栏）、停车设施含充电桩）；（2）建筑风貌整治提升（拆除违章搭建、清理建筑垃圾、外墙面改造、新建牌坊、围墙等）。2、社区基础设施改造：（1）道路综合整治（含照明设施）；（2）给排水设施改造；（3）环卫设施与垃圾分类；（4）智慧设施改造建设；（5）消防安全系统。3、社区服务设施提升改造：（1）文体活动设施改造（康体设施、文化设施、109、儿童游乐设施）；（2）功能性服务设施改造（街道文化中心、文化室、医疗室、农贸市场）。社区建筑风貌提升 1570 栋，停车场（含充电桩）36000 平方米，口袋公园 10 个，微型消防站 10 个，道路综合改造 35500 平方米，老年人服务中心 5600汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告84平方米，三线下地 10 项等。项目本期债券融资金额79135.72 万元项目建设工期38 个月项目正式运营日期2025 年 12 月项目获批情况估计 2022 年 10 月12.1.4 项目投资总估算项目投资总估算表表 12-112-1投资估算表投资估算表序号序号项目项目金额金额(万110、元万元)1建筑工程费51816.502工程其他费用9265.143预备费3054.084建筑拆除补偿费15000.00总投资79135.7212.2 筹措方案筹措方案12.2.1 地方政府债券资金筹措地方政府债券资金筹措汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目建设主要是依靠财政性资金，包括专项债和地方财政资金。表表 12-212-2项目资金筹措情况项目资金筹措情况金额单位金额单位:人民币万元人民币万元项目总投资79135.72市场化融资资金（如银行贷款等）非融资资金单位自有资金财政性资金其他地方政府专项债券融资本次专项债券发行金额40000汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告111、85以前发行专项债券金额计划以后发行专项债券金额39135.7212.2.2 项目实施安排项目实施安排目前已完成项目可行性研究报告书编制、接下来需要完成项目可行性研究报告立项、环评、项目初步设计等前期工作，项目计划 2022年 12 月完成招投标、开工建设，2025 年 12 底完成项目，并竣工验收，2025 年 12 月投入使用，并进行营运。12.2.3 资金使用计划资金使用计划本年度具体资金使用计划及以前以后年度使用额度如下。表表 12-312-3项目用款计划项目用款计划金额单位金额单位:人民币万元人民币万元项目总投资79135.72以前年度用款金额发行当年用款计划一季度用款金额其中：本次112、专项债券使用金额二季度用款金额其中：本次专项债券使用金额三季度用款金额其中：本次专项债券使用金额四季度用款金额5000其中：本次专项债券使用金额5000以后年度用款金额74135.7212.2.4 项目收益预测项目收益预测1、收入预测：项目名称汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告86项目建设期2022年至2025年12月项目开始运营日期2025年12月项目预期收益来源类型主要为停车收费。项目预期收入测算依据项目可收费的项目为停车位。项目预期成本测算依据参照停车场管理成本。12.2.5 项目分年投资计划项目分年投资计划表表 12-113、412-4项目分年投资计划项目分年投资计划币别单位：人民币万元币别单位：人民币万元年度年度20212021年及年及以前年度以前年度20222022年年20232023年及年及以后年度以后年度财政安排资金39135.72地方政府专项债券500035000项目单位市场化融资合计500074135.7212.2.6 项目资金分年使用计划项目资金分年使用计划表表 12-512-5项目资金分年使用计划项目资金分年使用计划币别单位：人民币万元币别单位：人民币万元年度年度20212021年及以年及以前年度前年度20222022年年20232023年及年及以后年度以后年度建设资金支出500074135.721114、2.3 项目收益预测项目收益预测12.3.1 预期分年收益情况预期分年收益情况项目建成后主要收入为停车场（位）收入。改造小区内提供方便停车位有 8000 个，加上道路停车位估计有 500 个，预计每车位每天收费约 10 元，则一年可创造停车场（位）收入 3467.5 万元/年。表表 12-612-6收入测算明细表收入测算明细表金额单位金额单位:人民币万元人民币万元年度年度停车场收入停车场收入合计合计第一年3467.503467.50汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告87年度年度停车场收入停车场收入合计合计第二年3467.503467.50第三年3467.503467.5115、0第四年3814.253814.25第五年3814.253814.25第六年3814.253814.25第七年4195.684195.68第八年4195.684195.68第九年4195.684195.68第十年4615.244615.24第十一年4615.244615.24第十二年4615.244615.24第十三年5076.775076.77第十四年5076.775076.77第十五年5076.775076.77第十六年5584.445584.44第十七年5584.445584.44第十八年5584.445584.44第十九年6142.896142.89第二十年6142.896142.89116、合计92547.4192547.4112.3.2 成本预测成本预测参照同类项目道路停车管理成本支出情况，停车位的维护主要为管理人员的支出，大概为收入的 10%。表表 12-712-7成本成本测算明细表测算明细表金额单位金额单位:人民币万元人民币万元年度年度工薪工资工薪工资合计合计第一年346.75346.75第二年346.75346.75第三年346.75346.75第四年381.43381.43第五年381.43381.43第六年381.43381.43第七年419.57419.57第八年419.57419.57汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告8812.3.3 偿债117、能力分析偿债能力分析项目建成后具有较好的经济效益，按照 20 年运营期计算，累计收入达到 92547.41 万元，扣除经营成本 9254.74 万元后，可实现盈余约为 83292.67 万元，足以覆盖项目债务，能够满足项目发债需求。第九年419.57419.57第十年461.52461.52第十一年461.52461.52第十二年461.52461.52第十三年507.68507.68第十四年507.68507.68第十五年507.68507.68第十六年558.44558.44第十七年558.44558.44第十八年558.44558.44第十九年614.29614.29第二十年614.29118、614.29合计9254.749254.74汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告89第十三章第十三章效益分析效益分析13.1 项目对社会的影响分析项目对社会的影响分析城镇老旧小区改造是城镇化过程中特定历史阶段的产物，加快城镇老旧小区改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城镇基础设施建设，完善城镇功能，推动内涵式发展的重要内容，是关系物权法、城乡规划法等法律和其他行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面。处理好119、城镇老旧小区改造问题，对于促进城镇健康发展，促进地区社会稳定，人民安居乐业，提升城市总体形象，推动汕尾市城区经济社会快速发展，辐射带动周边区域共同发展具有积极的意义。1、项目建设有利于拉动汕尾市投资和消费，加速当地房地产业发展，进而促进经济增长。项目的建设还可以创造大量就业岗位，不仅解决了周边居民就业，更为广大劳动者提供了就业机会，通过扩大就业增加中低收入者的收入，必然会促进消费，有效拉动内需，这对启动内需拉动经济增长的作用是十分明显的。2、项目建设有利于改善当地群众的居住条件，有利于完善项目区道路及配套设施建设，消除隐患，改善居民人居环境，提高社区整体形象。使他们生活质量提高，同时通过项目引120、用的多功能智能设施，可大大减少居民的日常开支。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告903、项目建设不仅可以打造凤山妈祖历史文化氛围，又能大大改善城区居民生活环境，惠及汕尾市城区西北片区域内居民3.2 万多人。4、项目建设有利于进一步改善汕尾市城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，充分体现人与环境的和谐发展，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。5、改善城市环境、提高城市形象，推动城市经济社会的快速发展。城市居民的生活环境是城市环境的重要组成部分，因121、此改善居民居住条件在整个城市建设中具有非常重要的作用。本项目通过建设现代化商住楼，不仅有利于地区商业发展，提升城市总体形象，而且有利于加快当地城市化进程，推动城市经济社会的快速发展，有助于营造良好的社会氛围。6、优美的环境，宜居的居住空间，是建设和谐社会的基本标志之一。项目建成后环境优美，空气清新，各类基础设施齐全，十分适合居住。另外，居民生活条件的改善可以提高他们的工作效率和生活信心，这对各行各业再接再厉，发挥效益，为地区经济做贡献具有积极的意义。综上所述，本项目的建设既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以改善居民居住条件，间接地提高社会经济效益，为地区经济发展再做贡献。总之122、，项目的建设具有显著的社会经济效益。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告9113.1.1 项目对所在地区居民收入的影响项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将带来部分的就业机会，包括为设计单位、施工单位、监理单位等提供业务，增加劳动收入；项目运营过程中将对项目区周边居民的收入产生积极影响。项目周边区域的居民，也会随着投资环境的优化，经商、服务等收入也必然得到提高。13.1.2 项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的实施会对改善小区居民的生活质量和生活水平的提高产生良好的影响。预测项目实施后，汕尾市城区西北片区域内约 71123、00多户居民的居住条件会有一个质的飞跃。13.1.3 项目对当地基础设施项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等的影社会服务容量和城市化进程等的影响响项目实施后，项目区将建设成环境优美、功能齐全的城市居民社区，项目建设不会对当地社会服务容量基础设施造成超负荷影响，反而会加快项目区的城市化进程。13.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程度不同利益群体对项目的态度及参与程度通过初步民意调查，得出当老旧小区内居民积极支持本项目的改造，愿意配合小区改造工作，本项目将具有良好的群众基础。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究124、报告9213.2.2 各级组织对项目的态度及支持程度各级组织对项目的态度及支持程度街道办事处为保障项目的顺利实施，加快改造的步伐，相关部门联合制定了相关的政策和法规，也出台了配套文件，积极开展工作。1、政策保障由于老旧小区改造工作较为复杂，政府作为城市的管理者，在积极推进老旧小区改造建设前，制定了切实可行的配套政策。这些政策涵盖了老旧小区改造全过程、各部门、各个环节：包括违章建筑的处理、小区统一管理、改造资金筹措的原则等。配套政策的核心和关键是处理好居民的现实利益和最终出路，平衡好政府、居民等各方面的利益关系。2、组织保证成立以市街道办事处主要领导为组长的老旧小区改造领导小组，设立专门办公室，125、全面负责改造工作的总体组织和协调安排及督促检查。组织专人对老旧小区制定详细的改造实施计划，落实目标任务和完成时限，确定责任人，逐项落实。3、规划保障根据市老城区总体规划的需要，结合老旧小区改造计划，研究老城区发展规律和空间战略，提高详细规划的覆盖率，指导老旧小区规划改造。4、管理保障加大检查力度。土地、规划、建设等职能部门主动行使职责权利，加大对老旧小区的检查力度，发现老旧小区的违法违规建设行为，要汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告93毫不手软地加以处罚，使老旧小区真正纳入城市规划管理的范畴。通过以职能部门为主、有关部门配合、充分依靠群众的方式，形成有效的管理网络和管理126、机制，为拆除提供切实的支持。13.2.3 地方文化状况对项目的适应程度地方文化状况对项目的适应程度本项目的建设与当地的文化没有直接冲突之处，项目建设符合市的总体规划，建筑设计符合当地的建筑风格。13.3 社会风险分析社会风险分析本项目的社会风险主要集中在小区居民的利益保障方面。为创建依法、和谐、文明、有序的拆除环境，针对上述风险，应制定相应的规避风险、维护稳定的方法，保证项目的顺利实施。本项目将采取的方法如下：1、实行“谁实施谁负责、谁主管谁负责、属地管理”和“工作前置、超前预防”的原则；2、实行当地居委负责制，当地规划、国土等部门参加，建设单位和小区居民代表参与的模式；3、广泛听取群众对规划127、拆除、土地使用等方面意见，对相关内容实行公示的方法，明确保障措施。通过采取以上的措施、依据相关法律法规和其他办法，完全可维护拆除工作的顺利进行，维护社会的稳定，社会风险较低。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告9413.4 社会评价结论社会评价结论本工程是当地政府为民办实事的一项民心工程，有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，有利于加快建立和完善住房保障制度。通过老旧小区改造，不仅改善了居民的居住环境，而且进一步盘活了存量土地，提高了土地使用价值，使稀缺的土地资源得以有效利用。通过棚户区改造，使过去困扰当地政府的集中于棚户区的各种治安等社会问题得到了解决，使改革开128、放的成果真正惠及广大低收入群众，缩小了贫富差距，促进了社会的和谐和稳定发展。另外，项目改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。综合多方面的调查研究得出结论，本项目建设与市的社会和经济发展水平相适应，符合国家和地方有关发展规划和产业政策，具有较好的社会效益和经济效益。因此，基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告95第十四章第十四章社会稳定风险分析社会稳定风险分析14.1 社会稳定风险概述社会稳定风险概述14.1.1 社会稳定风险内涵社会稳定风险内涵社会稳定风险129、，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。14.1.2 项目实施引发的主要社会稳定风险内涵及其成因项目实施引发的主要社会稳定风险内涵及其成因施工期间使130、用的作业机械类型较多，有铲运机、推土机、混凝土搅拌机械等，这些突发性非稳态噪声源将会影响周边居民的日常生活；施工期间由于挖填工程等会破坏植被，改变地形等，这将对区域自然生态环境产生一定的影响。具体分析如下：14.2 项目评价分析依据项目评价分析依据1、中华人民共和国环境保护法；2、国家发展改革委关于印发国家发展改革委重大固定资产投汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告96资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492）号）；3、关于印发（省发展改革委重大项目社会稳定风险评估工作实施细则（试行）的通知（粤发改重点20111575 号）；4、关于建立广东省重大事131、项社会稳定风险评估工作机制的意见（粤办发20113 号）；5、广东省建设项目环保管理公众参与实施意见（2007.9.9）；6、环境影响评价公众参与暂行办法（2006 年）；7、建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）；8、广东省计委、建设厅、国土资源厅等部门颁布的有关规定和执行办法。14.3 本项目社会稳定风险内容及其评价本项目社会稳定风险内容及其评价14.3.1 项目合法性、合理性遭质疑的风险项目合法性、合理性遭质疑的风险风险内容：该项目的决策是否符合法律法规、是否符合党和国家的方针政策，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否符合科学发展观要求，132、是否符合大多数群众的根本利益，并得到大多数群众的理解和支持；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；建设方案是否合理，配套措施是否完善。风险评价：项目合法性、合理性风险很小。项目实施符合关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（广东 2021 年 2 月）、汕尾市人民政府关于推进城市有机更汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告97新工作的实施意见、汕尾市城区老旧小区改造实施方案等政策文件要求。项目建设有利于改善当地人居环境，完善片区公共配套设施，消除安全隐患，提高社区整体形象，提高人民生活水平，有助于推动汕尾市城市建设的快速133、发展，为汕尾市经济发展增砖添瓦，其建设具有充分的必要性。因此本项目合法，合理。14.3.2 项目可能造成环境破坏的风险项目可能造成环境破坏的风险风险内容：本项目在施工期间，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响，比如施工过程中会产生一定的粉尘和废气，施工机械会有作业噪声，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染等。随着国民经济的不断发展，国家、社会及公民对环境保护的意识也不断增强。本项目外业调查及内业编制时从工程角度对环境保护问题给予了充分的重视和考虑，包括134、社会环境影响、噪音影响、废水影响、生态影响等。风险评价：项目造成环境破坏的风险很小。本项目的建设施工不可避免对周边环境产生负面影响，不利影响主要表现以下几个方面：一、噪声影响项目施工期间使用的作业机械类型较多，有铲运机、推土机、混凝土搅拌机械等。这些机械运行时在距声源 15m 处的噪声值在 75汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告98105dB，这些突发性非稳态噪声源将会对周围环境产生一定影响。二、大气污染影响1、施工中搬运泥土和水泥、石灰、沙石等的装卸、运输、拌合过程中有大量尘埃散逸到周围环境空气中，同时，运送物料汽车的行驶，物料堆放期间由于风吹等都会引起扬尘污染，尤其135、是在风速较大、装卸和车辆行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重。2、运送施工材料、设施的车辆，内燃机等施工机械运行时排放出的污染物将对空气造成污染。三、水污染的影响项目施工期施工人员的生活污水等对附近的水体会产生一定程度的污染。一般情况，施工期因污染物量大且集中，因而对水环境有一定污染。因此在施工过程中必须明确：1、在项目初步设计阶段应明确施工营地、物料堆场等的位置。2、施工废水的环境影响生活料堆场、搅拌站/厂和预制场，则容易因遮阻不善或受暴雨冲刷等原因，使含泥沙、含酸性化学物质的冲洗废水进入水体，甚至建材随暴雨冲刷进入水体，影响水质。施工机械废水估计产生量为0.05 吨/天台；含油量：80136、0-2000mg/L；应采取有效的环保措施以减轻施工产生的施工废水对地表水体造成的污染。3、施工期生活污水的环境影响施工工地用水包括盥洗、饮用水、食堂、淋浴、洗衣、施工现场生活用水，根据建筑施工手册中规定的用水定额指标，本项目施工期生活用水按中等浓度生活污水水质进行预测，即污水中悬浮物、BOD5汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告99和 CODCr 的浓度根据资料分别取值为 220mg/L、200mg/L 和400mg/L、总氮（氨氮+有机氮）40 mg/L、总磷 8 mg/L、石油类 100mg/L。上述影响均属短期影响，待施工结束后可完全恢复。4、营运期水环境影响项目137、营运期对水环境的影响主要是使用者的生活污水。生活污水经隔渣，粪便污水经隔渣及厌氧化粪池处理达标后排放至市政污水管网，进入城市污水处理厂处理，对水环境影响不大。四、固体废物的环境影响包括现场施工人员的生活垃圾和建筑工地产生的建筑垃圾。垃圾具体由当地环卫部门定期集中收集处理。五、对生态环境的影响由于挖填工程等会破坏植被，改变地形，造成新的坡面等，将对自然生态环境产生一定的影响，如临时堆放场地引起植被破坏和水土的流失。六、对社会环境的影响1、工程施工期的扬尘会对周边的企业、居民造成一定的工作、学习及生活的影响。2、运营期项目对当地社会经济发展起到积极作用。七、环境影响分析本项目施工期、运营期所产生的138、各种环境影响，通过施工期对生态环境、水环境、声环境、大气环境和固体废物管理采取环保措施予以防治，营运期采取生态恢复与补偿措施、景观恢复措施予以补偿后，各种影响得到减缓与控制，不会对环境与敏感人群造成很大的影响。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告100项目建设符合社会利益、经济利益和环境利益协调统一的原则，从环境影响的角度来看是可行的。项目实施后也不改变现有环境功能区级别，均可满足各环境要素的承受能力，对环境影响均较小。14.3.3 群众担忧项目安全的风险群众担忧项目安全的风险风险内容：本项目施工期环境风险主要体现在：施工机械造成的噪声污染、扬尘造成的空气污染等环境污染。139、在设计过程中进行工程防范设计、在施工期采取施工风险防范措施，全方位保证项目安全。通过以上安全保护措施的实施，并在建设和运营时对群众进行宣传教育，群众对项目建设的安全顾虑应该能相应消除，对项目安全性的心理担忧将进一步降低。风险评价：采取防治措施后，群众担忧项目安全的风险较小。14.3.4 征地拆迁的风险征地拆迁的风险风险内容：由于征地拆迁涉及居民、企业的切身利益，因此在拆迁问题上居民、企业往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制拆迁。拆迁项目中企业最敏感、最担忧的问题是失去营业利益，居民最敏感、最担忧的问题是失去生活保障。风险评价：在居民、企业抵制征地拆迁方面的风险较小。项目实施涉及部分征地拆迁，140、要做好征地拆迁补偿工作。征地拆迁过程中，尽量做到先安后拆，尽量减少对拆迁户生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那些不得不先拆后安的，过渡安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能地解决他们的一些实际困难，改善移民拆迁安置过程中，群众的生活质量，尽量减低居民、企业抵制拆迁的汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告101风险。14.4 本项目社会稳定风险的综合评价本项目社会稳定风险的综合评价通过以上对项目可能引发的不利于社会稳定的四大类风险可能性大小进行的单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家经验确定141、每类风险因素的权重 W，取值范围为0，1，W 取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值 C，一共有 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值 C 按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即 W*C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即W*C。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.20.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.410.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能142、；分值为 0.711.0 时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见表 14-1。表表 1 14 4-1 1项目风险评价项目风险评价风险类别风险类别风险风险权重权重(W)(W)风险发生的可能性风险发生的可能性(C)(C)W*CW*C很小很小0.20.2较小较小0.40.4中等中等0.60.6较大较大0.80.8很大很大1.01.0项目合法性、合理性遭质疑的风险0.100.02项目可能造成环境破坏的风险0.150.06群众担忧项目安全的风险0.100.02征地拆迁的风险0.200.12汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告102从表中可看出，根143、据专家分析，本项目可能引发的不利于社会稳定的单因素风险值均低于 0.18，属于较小风险，风险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大。本项目的综合风险分值为 0.22，社会稳定风险等级应为低风险，即多数群众理解支持但少部分人对项目建设期内有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾。建议当地政府部门和建设单位通过群众问卷调查、座谈调查等形式与上述专家开展的风险分析结果进行对比，并按一定权重进行加权平均确定更准确的风险值。14.5 风险防范措施分析风险防范措施分析在项目的实施和运营过程中，要注意加强对项目实施和运行过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控项目实施和运行过程中可能144、出现的风险发生。根据对项目可能诱发的风险及其评价，可采取以下的风险防范措施。14.5.1 减少施工期间的扰民减少施工期间的扰民遵守政府及职能部门的法律法规，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，降低对项目周边居民日常生活的影响。施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放，运输车辆在市区穿越时，应注意车速、行驶时间等，水泥、砂和石灰等易洒落散装物料在装卸、使用、转运和临时存放等全部过程中，应采取防风遮盖措施以减少扬尘。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告10314.5.2 完善配套工程，严格执行环境保护措施完善配145、套工程，严格执行环境保护措施完善配套工程，严格实施对施工期和运营期污染的控制措施，执行环境保护措施。加快工程供水、供电、排污等配套工程的实施，严禁乱拉、乱接、偷接、偷排等现象，尽量采取环保材料和节能设计。14.5.3 加强风险预警加强风险预警建立风险预警制度，对项目建设和运行过程中发生的不稳定因素进行每日排查。突发事件一旦发生或是出现苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。14.5.4 妥善处理征地拆迁补偿工作妥善处理征地拆迁补偿工作项目实施之前应对146、相关小区的情况作周密详细的现场调查，加强与旧改区域居民、企业、事业单位的沟通、联系，制定出符合实际、尽量公平合理的征地拆迁补偿方案。这些工作都有利于本项目的推进，土地征用、建构筑物拆迁对区域内居民、企业的影响可以尽量降到最低，尽量减低居民、企业抵制拆迁的风险。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告104第十五章第十五章 风险分析风险分析15.1 业主方自身风险分析及对策业主方自身风险分析及对策1、业主方自身风险分析：在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范人为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险。人为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监147、理认识上的缺陷带来诸多问题等；经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、通货膨胀导致物价变动等；自然风险表现为工程所在地客观存在意外情况，如地下存在文物古迹等。2、业主方自身风险防范对策：业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较客观的认识自身的风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险对策，建议如下：（1）对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，成立项目专家小组，进行每次大的决策时，必须先由专家小组论证；（2）项目实施过程中，结合项目的实际情况，业主方直接指定具有相应资质的监理单位全过程进行监督，规范其建设行为；（3）防止在项目实施过程中资金超出预算，在项目建设148、前期进行科学分析，对影响造价较大的因素重点分析；（4）避免自然风险影响，结合工程所在地的实际情况加强对关键点的控制。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告10515.2 项目建设与单位诚信风险分析及对策项目建设与单位诚信风险分析及对策1、诚信因素风险分析：在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中面临参建单位诚信风险，表现为：（1）设计单位在设计中指定所需材料，设备，变相增加投资成本；设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致增加投资成本；（2）监理单位对项目监督不力、管理不善、控制不严；监理单位与承包商、材料供149、应商进行相互串通，蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等；（3）总承包商是挂靠资质，名不副实；对项目往往进行层层分包或者转包，资金稍有拖欠，就停工；（4）材料设备供货商货物以假乱真，以次充好；对设备关键部位进行更换，降低造价，失去诚信。2、诚信因素防范对策：面对的不同参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范。（1）对设计单位，业主方先进行建筑方案的策划，提出可行的设计条件，作为合同的附属条件；施工图完成后，交图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方、监理方及相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单位进场后，150、参建单位再进行一次图纸会审。（2）在直接指定监理公司时，对该公司的管理水平与公司业绩作为重点考察；选监理工程师，对该其人品及个人业绩作为重点考察，汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告106并注重该人的沟通，协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交流，找出差距，提升管理水平；（3）业主方面对材料设备供应商，应注重考察，注重关键设备在工厂的监制、货到付款、供货商参与设备就位及调试，并与设备款的支付挂钩。15.3 项目资金、质量和进度风险及对策项目资金、质量和进度风险及对策1、项目资金、质量和进度风险分析：项目在实施阶段要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现资金151、被业主方截留或挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。2、项目资金、质量和进度风险对策：资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主可制定相应的对策：（1）要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等；（2）与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方152、工程质量监督站、施工企业质检部门三方同时现场确认等；（3）业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工。汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告107第十六章第十六章研究结论与建议研究结论与建议16.1 研究结论研究结论通过本项目的实施可以使原有老旧小区改造成环境优美、配套齐全、设施完善的新小区，大大改善居民的生活条件，提高区域生活质量。实施老旧小区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。对于改善城市环境，节约集约利用土地，推动当地经济153、的发展，都将起到积极的推动作用。通过对本项目的建设场址、需求分析、建设规模、建设方案、投资估算、融资方案等方面的论证，项目建设符合国家产业政策的要求，符合区域市场的需求，符合区域发展规划和城市总体规划的要求，项目功能定位准确，建设规模合理、建设方案可行、建设条件具备、投资估算合理、资金方案可行，项目建设具有良好的社会效益和经济效益。综上所述，项目建设是必要的、可行的。16.2 相关相关建议建议老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程，建议项目在实施过程中要一切为了群众、一切依靠群众，千方百计替民考量、让利于民，切切实实维护好老旧小区内居民的切身利益，同时做好以下方面：1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、汕尾市城区西北片城镇老旧小区改造项目（二期）可行性研究报告108工程监理制、合同管理制及竣工验收制的原则，确保按期完成和工程质量达标。2、项目的建设必须执行“三同时”规定，确保环境不受污染和可持续发展。3、加强物业管理及物管费用的落实，确保项目投入使用后能够正常使用和得到维护，以发挥更好的效益。