1、汕尾市城区渔村老旧小区改造项目可行性研究报告项目承办单位：可研报告编制单位：编制时间：二0二0年五月汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-1-目录第一章第一章 总总 论论.-3 3-1.1 项目名称.-3-1.2 项目承办单位.-3-1.3 编制依据.-3-1.4 研究范围.-3-1.5 项目概况.-4-第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性.-7 7-2.1 区域背景.-7-2.2 必要性.-8-第三章第三章建设条件与建设选址建设条件与建设选址.-2020-3.1 建设地区概况.-20-3.2 建设选址.-22-3.3 自然条件.-22-3.4 基础设施条件.2、-23-第四章第四章工程建筑方案工程建筑方案.-2727-4.1 项目概况.-27-4.2 规划方案.-28-4.3 建筑方案.-29-4.4 附属工程.-30-第五章第五章环境保护环境保护.-3232-5.1 设计依据.-32-5.2 设计原则.-32-5.3 环境条件调查.-32-5.4 施工期环境影响分析.-32-5.5 项目建成后环境影响分析.-36-5.6 结论.-37-第六章第六章 节能节能.-3939-6.1 概述.-39-6.2 节能依据.-39-6.3 能耗状况和能耗指标分析.-41-6.4 工艺选择原则.-42-6.5 节能措施.-42-第七章第七章 劳动安全卫生消防劳动安3、全卫生消防.-4646-7.1 劳动安全及卫生.-46-7.2 消防.-50-第八章第八章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.-5353-8.1 建设期组织机构设置图.-53-8.2 组织机构.-53-8.3 项目管理.-53-汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-2-第九章第九章实施计划与工程管理实施计划与工程管理.-5454-9.1 实施进度计划.-54-9.2 工程管理.-54-第十章第十章 投资项目招投标投资项目招投标.-5656-10.1 招投标原则.-56-10.2 投标、开标、评标和中标程序.-56-10.3 评标委员的人员组成和资质要求.-58-10.4 4、汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目的招标情况.-58-第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.-6161-11.1 编制依据.-61-11.2 估算编制范围.-61-11.3 投资估算说明.-61-11.4 建设投资估算.-62-11.5 资金筹措.-65-第十二章第十二章 社会效益分析与结论社会效益分析与结论.-6666-12.1 项目对社会的影响分析.-66-12.2 社会评价概算.-66-12.3 风险估计及初始风险等级判断.-67-12.4 社会稳定风险防范措施.-70-12.5 项目风险等级.-72-12.6 社会风险分析.-73-12.7 社会评价结论.-74-第十5、三章第十三章 经济效益评估经济效益评估.-7575-13.1 项目主体.-75-13.2 项目位置及四至范围.-75-13.3 项目收益及现金流入预测.-76-13.4 项目介绍.-77-13.5 筹措方案.-78-13.6 项目收益预测.-80-第十第十四四章章 研究结论研究结论.-8484-14.1 研究结论.-84-14.2 建议.-85-汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-3-第一章 总 论1.1 项目名称汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目1.2 项目承办单位1、项目承办单位：汕尾市城区新港街道办事处2、可研报告编制单位：驿涛项目管理有限公司1.3 编制依据1、投资项目可6、行性研究报告指南（试用版）；2、现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；3、中华人民共和国工程建设标准强制性条文-城乡规划部分4、国家行业“十四五”规划；5、广东省行业“十四五”规划；6、汕尾市发展“十四五”规划纲要；7、项目建设单位提供的有关基础资料。1.4 研究范围本报告研究范围主要对新港街道渔村、东风村、海港、金海、立新等社区住宅老旧小区及背街小巷升级改造：包括道路（含无障碍）、人行道、给排水管网（含雨污分流、排涝洪等）、路灯（含 5G 基站）、消防系统、环境三化（绿化、美化、亮化）、垃圾分类、停车（场）位（包括交汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-4-通划线和设备）7、三线整治、公共区域外墙面改造、宣传（广告）栏、应急场所（含生活驿站、口袋公园、文化室等）、治安监控、智慧社区、公厕、燃气网道、加装电梯、以及房屋征收与土地征用（含拆危、拆旧等）等一系列基础配套工程设施建设。本报告以项目单位提供的基本资料、国家有关政策及编制单位的市场调研数据为依据，重点对项目建设的必要性、需求分析、建设内容及规模、工程建设方案、组织机构和劳动定员、投资估算分析等方面进行分析论证。1.5 项目概况1.5.1 项目建设规模主要对新港街道渔村、东风村、海港、金海、立新等社区住宅老旧小区及背街小巷升级改造：包括道路（含无障碍）、人行道、给排水管网（含雨污分流、排涝洪等）、路灯（含 58、G 基站）、消防系统、环境三化（绿化、美化、亮化）、垃圾分类、停车（场）位（包括交通划线和设备）、三线整治、公共区域外墙面改造、宣传（广告）栏、应急场所（含生活驿站、口袋公园、文化室等）、治安监控、智慧社区、公厕、燃气网道、加装电梯、以及房屋征收与土地征用（含拆危、拆旧等）等一系列基础配套工程设施建设。主要经济技术指标见表 1-1表 1-1：主要经济技术指标序号工程单位数量汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-5-1污水管网米196002道路米210003管道米219004垃圾处置配套工程套205消防系统配置套206五线整改米220007背街小巷条288停车场（位）个2801.5.9、2 概念原则规划设计原则（1）编制中认真贯彻扫行国家有关方针、政策和建设的有关规范、规定和标准。（2）严格执行国家和地方有关节能、环境保护、劳动发全、消防和防震等有关规定、标准和规范。（3）项目建设在满足使用功能的前提下，尽可能实现节约投资。（4）提高本工程的科技含量，在建设中注意运用新材料、新技术、新工艺。1.5.3 项目实施计划项目拟建工期为建设期 18 个月。项目的进度计划安排分前期准备和工程建设两个阶段进行。前期准备阶段包括项目可行性研究报告的编制等工作。工程建设阶段包括施工图汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-6-设计及报建、工程监理招标、施工招标、建筑工程施工、设备订10、购、安装与调试、组织验收等工作，共计 18 个月。1.5.4 项目总投资本项目总投资约为 22000 万元，资金来源为专项债券资金和财政拨款。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-7-第二章 项目建设的背景及必要性2.1 区域背景2.1.1 汕尾市城区概况汕尾市城区在北纬 20272328和东经 1145411613之间。位于广东省东南部，莲花山南麓，东同揭阳市惠来县交界；西与惠州市惠东县接壤；北接河源市紫金县；南濒南海，与香港隔海相望。汕尾市海岸线长达455.02km，占全省岸线长度 11.06%；辖内海域有 93 个岛屿、12 个港口和 3 个海湖，汕尾港是天然深水良港，是全国11、沿海开放第一类口岸。汕尾市沿海 200m 等深线内属全市所辖海洋国土面积 2.38 万平方公里，占全省海洋国土的 14%；水产资源分为海洋、淡水和海淡水三大类。汕尾市管辖陆丰市、海丰县、陆河县、城区，还有两个汕尾市委、市政府派出机构（广东汕尾红海湾经济开发区、汕尾市华侨管理区）和一个广东省委、省政府派出机构深汕特别合作区，居民主要为汉族，还有疍族、畲族等 23 个民族。汕尾市造船、轻工业和手工业发达，鱼钩畅销国外；市区三面临海，依港而立，是全国首批对外开放口岸之一，具有亚热带海滨独特风光，有“广东省沿海旅游黄金海岸”之誉；海陆丰革命根据地是中国 13 块革命根据地之一。2016 年，汕尾市全面12、贯彻落实党的十八大、十八届三中、汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-8-四中、五中、六中全会和习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕市委、市政府确定的各项目标，坚持稳中求进的工作总基调，主动把握和引领经济发展新常态，着力推进供给侧结构性改革，妥善应对困难挑战，抢抓机遇、真抓实干，全市经济社会保持平稳健康发展，实现“十三五”良好开局。年末全区常住人口 53.66 万人，户籍人口 51.89 万人。图 2-1 汕尾市城区概况2.2 必要性2.2.1 项目的建设是落实国家政策的需要国家进入 21 世纪，把工业化、市场化、城市化、生态化发展作为战略目标。国家把“城市化”发展概念作为战略概13、念，理论依据是：人类社会在 300 多年时生活在部落、农村。而当人类进入城市这个特有的社会结构之后，生产方式、生活方式、社会关系、自然资源的利用，物质精神的享用，社会发展速度产生了新的飞跃，城市成了政治、经济、文化汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-9-中心是最有力的证据。现实中要彻底解决我国“三农”落后面貌，走城市化发展道路的必然性、必要性和重要性。城市化建设的重大意义就不难理解了，归根结底，中国“三农”问题的根本出路是减少农民人口的数量，惟一靠实现城市化战略才能最终实现。近年来，随着城市化进程的加快，老旧区和城中村带来的负面影响越来越突出，由于城市建设牵动老旧区和城中村土地升14、值，致使“拆迁难、征地难、规划难、拆迁安置难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学，全面、协调和可特续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，升级改造更新老旧区和城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。本项目的建设全面贯彻党的十九大精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，围绕建立政府引导、市场驱动、社会参、协同推进的标准化工作格局，优化标准化管理体制，改善标准供给体系，强化标准实施与监督，加快先进标准体系建设，充分发挥标准化在推进治理体系和治理能力现代化中的基础性、战略性作用15、，推动汕尾市标准化综合水平的提高，为汕尾市经济社会持续健康发展，实现“全面小康”的目标提供有力支撑。因此，项目的建设是落实国家政策的需要，汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-10-是十分必要的。2.2.2 项目的建设是推动汕尾市新型城镇化建设的需要升级改造更新老旧区和城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市必须要求物质文明和精神文明高度发达，城市功能齐全，环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是老旧区和城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。16、目前汕尾市正处于城市化快速发展的阶段，老旧区和城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须升级改造更新好老旧区和城中村。本项目建设后，有利于保护汕尾市的环境资源，减少汕尾市的环境污染，这也将在一定程度上推动汕尾市的新型城镇化建设，能够在新型城镇化建设中充分利用各种绿色资源。因此，项目的建设是推动汕尾市新型城镇化建设的需要。2.2.3 是改善汕尾市的市貌城市化发展的需要根据汕尾市城区城市更新 2020-2022 工作方案（一）实施拆违治乱行动1.拆除乱搭建。依法依规拆除违法建筑（构筑物）、逾期临时建筑；拆除废弃线网、废弃线杆等。2.清除17、乱堆放。清理老旧小区内公共区域、楼道内、地汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-11-下空间、消防通道乱堆放的杂物、僵尸车等，确保公共区域畅通。3.清理乱种养。开展老旧小区毁绿种菜、散养家禽等整治。4.整治乱张贴。清除老旧小区各类非法小广告、非法张贴、涂写、刻画等，依法依规拆除废弃和违规广告。5.治理乱改造。清理老旧小区内破墙开店、车棚（库）擅自改造用于居住、经营等影响房屋使用安全的行为。（二）实施民生设施提升行动1.挖潜停车泊位。整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库停车功能，公共区域停车位实行共享，先到先停，严禁私划私占；在确保消防通道和居民通行安全的前提下，小区内部道路划设停车18、位；适度将绿地改成生态停车位，有条件的区块增设机械立体停车设施；停车位严重紧缺的老旧小区，探索利用征收手段，拆除室外车棚等附房，改建为机动车和非机动车公共停车位；增设停车位机动车和电动自行车充电桩。2.补齐服务设施。按照等级幼儿园、标准化义务教育学校建设要求，改造提升教育设施，确保校舍安全，增设村（社区）教育、老年教育设施；推进居家养老服务照料中心建设，实施配套设施适老化改造，完善村（社区）老年服务设施；鼓励家政、护理等机构进村（社区），开展连锁经营；加强汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-12-村（社区）卫生服务中心和卫生服务站建设，实现基本医疗服务能力达标升级；推广村（社区）19、图书馆、文化礼堂等综合服务中心建设，提升村（社区）文化服务水平；增设托育、助餐、快递、信报、便利店等便民服务设施；改造增设无障碍设施，实现从大门到楼道零踏步。3.完善信息设施。建设与“基层治理平台”融合的小区大数据平台，推进智慧社区建设，改造提升老旧小区信息管网，推广智慧广电、应急广播建设，提升 4K 高清承载、数字服务覆盖率；5G 网络全覆盖，提高宽带网络接入率；推进雪亮工程进村（社区），实现小区视频监控无死角。4.提升环卫设施。推进公厕革命，改造提升小区公共厕所；完善生活垃圾分类设施，高标准建设生活垃圾分类示范小区，确保生活垃圾分类收集率达到省定标准。5.检修消防设施。严格按照消防安全要求20、，对老旧小区消防设施进行检修更换，及时增补缺失设备，增设消防栓、微型消防站，确保消防设施配备齐全、运行正常、标识明显。（三）实施房屋整修行动1.改造建筑立面。根据建筑外立面实际情况，修补外墙渗漏水、墙面脱落部位，对风貌不协调的小区及示范改造小区实施外立面整体改造；对建筑外立面附着的空调外机、雨棚、晾衣架、花架、防盗窗实施序化整治；有条件的小区实施建筑节能改造，鼓励采用装配式、钢结构等建造方式。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-13-2.修整房屋楼道。对房屋楼道墙面进行修补出新；对扶手进行除锈加固；整修破损台阶，安装（修缮）楼道照明灯。3.整治第五立面。维修破损屋顶及防水层，疏通21、屋顶排水沟，梳理屋顶太阳能，房屋结构允许的可实施节能改造，增设检修屋顶防雷设施。4.维修附属建筑。对附属建筑进行修缮，小区围墙修复出新；配设门卫值班室、小区门禁系统；积极挖掘空间和结构潜力，在符合消防安全前提下，通过插花式征收等方式腾出空间，为厨房、卫生间缺失的住宅建筑补齐相应设施。（四）实施管线整治行动1.整治小区飞线。清理小区房屋间私拉乱接的各类飞线，消除安全隐患，净化小区环境；对各类架空线，原则上实施上改下，确有难度的进行序化整理，附墙线缆进行渠化美化。2.整修外墙立管。修补破损的附墙外立管，更换年久的室外铸铁和铁皮立管，对房屋外立面杂乱的立管进行归并序化，阳台、厨房室内下水管合理改设为22、外墙立管。3.改造供水管网。系统检查区块内部各级供水管网，对老旧破损的管道、表箱等设施进行提标改造，对未实施一户一表、高层二次供水的房屋进行统筹改造，确保供水管网安全畅通。4.加密燃气管网。按照燃气管网全覆盖的要求，对老旧的燃气管道、表箱设施进行更换改造，对尚未通气的老旧小汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-14-区，加装燃气管道，保障居民用气需求。5.检修电力设施。对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的电线、配电室、变压器、开关柜及电表计量装置等配电设施进行检修更新，规范设置电表、电表箱，确保居民用电安全。6.实施路灯消暗。按照节能美观要求，对老旧小区的现有路灯进行更新改造，对路23、灯缺失、照明昏暗的地方增设路灯，保障居民出行安全。（五）实施污水零直排行动1.排查污水管网。对区块内各级污水管网进行地毯式排查，摸清排污现状，依法处置违规排污行为，对破损老旧的排污管道进行更换改造。2.雨污分流改造。推进雨污分流改造全覆盖，确实无法实施改造的区域，要采取技术手段就近处理，达标后统一纳入污水管网；对已实施雨污分流改造的区域，对照污水零直排要求，进行提标改造。3.推进截污纳管。按照污水全收集的要求，将居民的厨房污水、厕所污水、阳台废水，经营户污水等全部接入污水管网,设置水封和存水弯等防异味、排气装置；对私自排入雨水管网的污水进行整治。（六）实施绿化提档行动1.修复小区绿化。按照开门24、见绿的要求，见缝插绿地增汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-15-加小区绿化，提升小区绿化覆盖水平；对现有绿化进行改造提升，示范小区要对标园林小区进行绿化提升，提高绿化品质，做到“四季常绿，季季有花”。2.建设口袋公园。按照 5 分钟生活圈建设要求，结合区块实际，建设集休闲、健身于一体的口袋公园，打造小区客厅，有条件的老旧小区原则上每个示范小区配备一个小公园广场，一块健身场地，一套健身器材。3.打造特色节点。结合小区文化特色，在小区入口等位置，适当建设绿化节点，种植色叶树种、花卉乔灌木，设置文化小品，文化宣传栏、便民信息发布栏等设施，打造小区特色，提升小区品质。4.增设休闲步道。25、结合小区实际，利用沿河绿地等空间，因地制宜地建设小区步行道，增设公共座椅，为小区居民提供休闲空间；完善小区指示标识系统。（七）实施排涝能力提升行动1.实施道路改造。疏通、整修小区雨水管网、排水井，对小区内地势低洼，易出现积水、排水不畅、路面破损的区域，实施道路整修改造，确保小区路面平整，“小雨不积水，大雨不内涝”。2.增设海绵设施。有条件的老旧小区，结合绿化改造、屋顶改造、道路改造，通过采取雨水花园、下凹式绿地、透水铺装等方式，因地制宜地建设海绵设施，净化初期雨水，汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-16-适当增设雨水收集利用系统，用于绿化浇灌。3.实施水体整治。疏浚河道、水池等26、水体淤泥，实施堤岸生态化修复改造，恢复河岸特色风貌，积极探索水体生态修复，确保水质达标。（八）实施电梯加装助推行动1.出台实施政策。制定既有住宅加装电梯规定及相关配套制度；搭建沟通平台，以社区、物业、业主委员会为媒介，为居民搭建对话平台，平衡利益诉求，引导居民相互沟通、形成共识；优化审批流程，提高审批效率，探索社区、物业代办审批服务的方式，为老旧小区住户加装电梯提供便利。2.整体规划设计。在老旧小区改造方案设计阶段，因地制宜统一规划预留加装电梯位置，结合管线整治，按照加装电梯需求，调整相应管线，预留管线接口及电力容量，降低安装成本。3.实施示范项目。在示范小区改造期间同步推进加装电梯，示范项目27、可统筹建设电梯沉井等设施，加装基础管线，提高居民加装电梯积极性，引导老旧小区加装电梯扩面。实施背街小巷整治行动1.整治环境秩序。清理私拉乱接、乱堆杂物、违规广告等脏乱差现象，规范设置店招店牌，实施架空线入地改造，推进多杆合一、多箱合一，提升背景小巷秩序环境。2.更新公共设施。整修破损路面，检修雨污管道，整治汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-17-污水违规排放，更换增补缺失路灯，提升照明亮度，规范设置指示标牌、垃圾箱、休憩座椅等城市家具。3.打造特色风貌。保持街巷原有格局风貌，整治有碍观瞻的建（构）筑物，改造风貌不协调建筑，因地制宜建设街头公园，提升道路绿化品质，挖掘历史人文资源28、，打造富有文化气息的节点小品。（十）实施治理机制建设行动1.健全物业管理机制。以基层党建为引领，推进小区治理现代化，实现老旧小区物业管理全覆盖，强化落实住宅小区物业管理各方主体责任。出台相关配套制度，建立“统一领导、综合协调、横向到边、纵向到底”的物业管理体制，形成政府及相关职能部门齐抓共管的物业管理工作大格局，推动我区物业管理规范化、标准化、专业化和人性化，进一步提升我区住宅小区物业管理水平。2.健全长效管养机制。将小区、背街小巷管理纳入城市管理工作体系，制定日常管养办法，明确养护标准，扩大“智慧城管”覆盖面，强化日常巡查执法，管养情况纳入城市管理考核，构建“一次改造，长期保持”的管理机制，29、确保管养常态化、制度化。为认真贯彻落实汕尾市全面开展文明创建工作总体方案和汕尾市 20162017 年省级文明城市创建任务清单的文件精神和要求城区区委、区政府的文明创建工作决策和汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-18-部署，牢牢把握相关会议和文件精神，狠抓文明创建工作落实，全面推进文明创建工作。坚持高位推进、坚持治建并举、坚持品牌打造、坚持全民共创。顾作义主任指出，创文是为汕尾的荣誉而战，是城市提质升级的重要抓手，是一个塑造形象的过程，也是为全市人民谋福祉的具体行动。汕尾市要切实增强做好文明创建工作的责任心、決心和信心，强化使命意识、标准意识、底线意识，奋勇争先，真抓实干，建设30、文明和谐的善美之城。老旧区和城中村升级改造更新有利于提高人民群众的居住质量。由于历史原因，绝大多数老旧区和城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差，主要表现是住宅成套率低、道路不平、排水不畅、缺乏固定的垃圾卫生管理场所，群众生活非常不便，虽然生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量不可同日而语。相关部门经常收到人民群众通过各种途径反映的意见和建议，要求尽快出台有关政策，进行老旧区和城中村升级改造。因此，加快老旧区和城中村升级改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求，直接关系到人民群众的切身利益。老旧区和城中村升级改造有利于拉动经济增长。老旧区和城中村对于有效带动城市基础设施和房31、地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资本参与城市建设，对于扩大内需，增加对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-19-产业发展等都具有十分重要的意义。与此同时，由于老旧区和城中村升级改造能够集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，带来城市环境的优化升级，城市经济的健康发展。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-20-第三章建设条件与建设选址3.1 建设地区概况汕尾市在北纬 20272328和东经 1145411613之间。位于广东省东南部、莲花山南麓，东同揭阳市惠来县交界；西与惠州市惠东县接壤；北接河源市紫金32、县；南濒南海，与香港隔海相望。汕尾市海岸线长达 455.02km，占全省岸线长度 11.06%；辖内海域有 93 个岛屿、12 个港口和 3 个海湖，汕尾港是天然深水良港，是全国沿海开放第一类口岸。汕尾市海洋国土面积 2.38 万 km，占全省海洋国土面积的 14%；水产资源分为海洋、淡水和海淡水三大类。汕尾市居民下辖市城区、陆丰市、海丰县、陆河县四个县区级单位，民族主要为汉族，还有疍族、畲族等 23 个民族。汕尾市造船、轻工业和手工业发达，鱼钩畅销国外；市区三面临海，依港而立，是全国首批对外开放口岸之一，具有亚热带海滨独特风光，有“广东沿海旅游黄金海岸”之誉；海陆丰革命根据地是中国 13 块33、革命根据地之一。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-21-图 3-1 汕尾区位图汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-22-3.2 建设选址本项目位于汕尾市城区新港街道区域，本项目所在地交通运输条件良好，市政基础设施完善，地质条件良好，具备施工条件。3.3 自然条件3.3.1 地形、地貌、地质等资料汕尾市城区位于粤东沿海，汕尾区域为华夏陆台多轮回造山区，地质构造运动和岩浆活动频繁。侏罗纪燕山期造山运动基本奠定了本地区现代地貌的轮廓。在地球史上距今最近的是“喜马拉雅山运动”，使本地区表现为断裂隆起和塌陷，产生了侵蚀剥削和堆积，北部上升，南部下降。以后的新构造运动继续抬高34、，使花岗岩逐步暴露地表，形成广阔的花岗岩山地，丘陵及台地。根据 广东省地震烈度区划（1990年版）资料，拟建场地范围地震基本烈度为 7 度，设计地震加速度值为 0.10g。3.3.2 水文、气象资料汕尾市城区地处广东省东南部沿海，属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光热水资源丰富。其主要气候特点是：气候温暖，雨量充沛，雨热同季，光充足；冬不寒冷，夏无酷热，夏长冬短，春早秋迟。多年年平均气温为 2123，年平均最高气温为 26，年平均最低气温 19，水稻安全生长期约为 260 天左右。境内雨量充沛，多年年平均降雨量汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-23-为 17832400，最35、多年的年降雨量可达到 3728。雨热同季，雨季始于 3 月下旬至 4 月上旬，终于 10 月中旬。从水文、气象和地质条件来看，项目建设地点不会对工程建设产生不良影响。3.4 基础设施条件3.4.1 供电近年来，汕尾“十四五”电网规划完成编制，规划电网投资 41 亿元，全年全区完成电网建设投资 4.04 亿元，投资完成率 102.2%，110 千伏马宫站、110 千伏垃圾发电厂接入线路、35 千伏马樟线及 226 个配电项目均实现竣工投产。3.4.2 给排水、供水近年来，推进市区管网改扩建工程，建设规模为75-1400 供水管道长 168.82 公里，总投资 1.46 亿元，截止2015 年底铺36、设600 供水管道长 3250 米，供水水质综合合格率达 99.5%，水质指标符合国家 106 项饮用水标准。、排水该项目设有排水管道，实行雨污水分流制，雨水汇集后排入城市雨水管道。污水经污水排放管排入市政污水管网，汇入城市污水处理厂处理达标后排放。3.4.3 电讯汕尾市城区以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-24-高效迅捷的通讯网络，2015 年汕尾市城区信息基础设施进一步夯实，光纤网络和高速无线局域网覆盖全市，初步建成泛在、整合、宽带、立体的信息通信体系，全年全区完成信息基础设施建设投资 6.7 亿元，光纤入户率达 23.66%，平均网速37、达 18；新建 4基站 3507 座，新建基站站址 575 个，移动电话基站建设达到 7276 个，同比增长率为 117.7%，4信号基本实现扫盲，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。3.4.4 周边环境条件1、大气环境质量自动监测情况及监测结果和降尘 2015 年，汕尾市区大气环境继续保持优良水平，全年共监测 365 天，达标天数为 352 天，达标率 96.4(达到环境空气质量标准(GB3095-2012)二级标准限值为达标计)。环境空气质量自动监测项目年日均浓度值分别为:二氧化硫(S02)、二氧化氮(NO2)、可吸入颗粒物(PMIO)、一氧化碳(CO)、臭氧八小时(038、3-8h)和细颗粒物(PM2.5)等 6 项指标年平均浓度值分别为10 微克/立方米、18 微克/立方米、41 微克/立方米、0.8 毫克/立方米、91 微克/立方米和 28 微克/立方米，年平均浓度值除 PM10 达到 环境空气质量标准(GB3095-2012)三级(良)标准限值外，其余项目均达到一级(优)标准限值。与 2014年相比 SO2 上升 11、NO2 下降 7.1、PIM10 下降 12.8、汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-25-C0 下降 20.0、03-8h 无变化、PM2.5 下降 15.2。2015年汕尾市区环境空气降尘月均值为 4.96 吨/平方公里月39、，低于广东省排放限值(8 吨/平方公里月)，监测值范围在3.406.90 吨/平方公里月，与 2014 年 4.87 吨/平方公里月相比上升 1.8。城市降水 2015 年实测降水总量 1751.8 毫米，其中酸雨降水量 180.5 毫米占实测降水总量 10.3，酸雨频率为8.6。全年降水 pH 值范围为 5.078.50，pH 值年均值为5.90，电导率均值为 26.4 微西/厘米，硫酸根(S042-)均值为 4.13 毫克/升，硝酸根(NO3-N)均值为 1.49 毫克/升。2、声环境近年来，汕尾市区声环境质量保持较好水平。道路交通噪声市区共有 26 个监测点，每年监测 1 次，2015 40、年昼间平均等效声级为 67.6 分贝，达到国家规定标准，与 2014 年相比上升 0.1 分贝。区域环境噪声市区共有 105 个监测点，每年监测 1 次，2015 年昼间平均等效声级为 57.1 分贝，达到国家规定标准，与 2014 年相比上升了 0.7 分贝。功能区噪声市区共有 5 个监测点，分别为 1 类区(居民文教区)、2 类区(混杂区)、3 类区(业区)、4 类区(交通干线两侧)，每季度监测 1 次，分昼间、夜间监测，2015 年监测结果除交通干线两侧夜间出现 5 个日均值略超 0.21.8汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-26-分贝，其余监测结果均符合功能区噪声标准昼41、间、夜间的要求，与 2014 年相比交通干线两侧夜间均有略超现象。3、水环境近年来，汕尾市城区水环境质量水质达标率为 100。3.4.5 消防汕尾市城区消防支队根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个市区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿主干道每隔 120 米设一消火栓，次干道每隔 150 米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-27-第四章工42、程建筑方案4.1 项目概况4.1.1 项目建设概况主要对新港街道渔村、东风村、海港、金海、立新等社区住宅老旧小区及背街小巷升级改造：包括道路（含无障碍）、人行道、给排水管网（含雨污分流、排涝洪等）、路灯（含 5G 基站）、消防系统、环境三化（绿化、美化、亮化）、垃圾分类、停车（场）位（包括交通划线和设备）、三线整治、公共区域外墙面改造、宣传（广告）栏、应急场所（含生活驿站、口袋公园、文化室等）、治安监控、智慧社区、公厕、燃气网道、加装电梯、以及房屋征收与土地征用（含拆危、拆旧等）等一系列基础配套工程设施建设。主要经济技术指标见表 4-1表 4-1：主要经济技术指标序号工程单位数量1污水管网米143、96002道路米210003管道米219004垃圾处置配套工程套205消防系统配置套20汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-28-6五线整改米220007背街小巷条288停车场（位）个2804.1.2 项目实施计划该项目工程根据目前前期工作进展和建设工期定额与要求等情况，本项目实施进度主要对本报告以后的一系列工作进行计划安排，经过招标、设计、施工、安装等一系列建设程序，建设期 18 个月。该项目建设期为 18 个月，建成验收合格并交付使用。4.2 规划方案4.2.1 规划原则与建设建议1、根据市区发展规划，并结合城市的总体布局方案，确定该建设项目地址位于汕尾市城区区域内，所占土地44、均属用地区域，周边无工矿企业，亦无高大建筑物，建筑物的采光、通风、消防等条件均比较优越，区域空气清新、环境优雅。2、项目工程建设要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度。3、建筑的总体规划要做到整合资源，合理布局。按照“巩固、充实、完善、提高”的原则，统筹规划布局，对符汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-29-合基本建设条件的，通过加大投入，深化改革，优化配置，提高使用效率，进一步巩固和完善现有城市的建设与发展。以整体发展为基础，对改造进行有序安排，以综合协调和全面发展为原则，实现质量和发展的同步发展。4.2.45、2 设计依据项目用地规划图；汕尾市区城市容貌标准；城市道路设计规范（37-90）；城市道路交通规划设计规范（50220-95)；城市道路工程设计图规范（CJJ37-2012）；给水排水工程构筑物结构设计规范（GB50069-2002）；城市桥梁抗震设计规范（CJJ166-2011）；中华人民共和国工程建设标准强制性条文-城乡规划部分。4.3 建筑方案4.3.1 设计思想在总体上确定了以方形的基础上，以经济适用、合理安全为原则，充分满足城市的实用性。4.3.2 设计规范1、城市道路设计规范（CJJ37-90）2、民用建筑设计通则汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-30-3、城镇给排46、水技术规范（GB507882012）4、给水排水工程管道结构设计规范（GB503322002）5、生活垃圾转运站技术规范（CJJ 47-2006）6、城镇环境卫生设施设置标准（CJJ 27-2005）7、城镇燃气设计规范(GB50028-2006)；8、城市公共停车场工程项目建设标准 建标 128-20109、建筑设计防火规范GB 50016201410、汕尾市区城市容貌标准11、建设单位的意见及其他资料4.4 附属工程4.4.1 供水工程该项目主要供水源自汕尾市城区自来水管网。4.4.2 排水工程市内排水系统采取雨污分流制，大气降水采取地面自然排放，经市内雨水汇集系统排入地下雨水管道；生活污47、水经化粪池沉淀后，就近排入城市污水干管。4.4.3 消防根据建筑设计防火规范GBJ16-87 规定，该项目建筑物的耐火等级为二级。总体布置要求各建筑物之间保证消防的畅通，能保证消防车通过，各建筑物要保证两个长边或三边可通达消防车。建筑物各部分防火分区要按规范要求及平面功能的布置合理划分，每个防火分区建筑面积应不大于规汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-31-范要求。在建筑物每层内，均设置消火栓，并保证有两支水枪的充实水柱同时达到楼层内任何部位。火灾时，其他用水单位应立即全部或部分停止用水，以保证消防用水。此外，建构筑物各楼层内，应配置一定数量的泡沫或干粉灭火器。根据中华人民共和国48、防火条例、建筑设计防火规范等法律法规，采取积极的措施防患于未然，校内各建筑物要合理布局，保证足够的防火间距；设置消防栓、水龙带及专用消防器材，消防水量为 15L/S；加强职工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火组织机构。4.4.4 供电工程根据电气负荷等级划分规范要求，该项目用电负荷为二级，由市县供电网供给，能满足项目用电需求。校内配电线路采用电缆直埋，盖板防护敷设，照明用电和动力用电分线设置，建筑除在一层设电源总切断装置外，各层均应分别设电源切断装置。4.4.5 通讯该项目通讯由市内通讯机房负责，其容量能满足项目建成后的通讯需求。4.4.6 安全工程根据职业健康安全管理体系规范（GB/T249、7831-2001）等规定和标准，贯彻安全第一、预防为主的方针。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-32-第五章环境保护5.1 设计依据5.1.1 法律依据项目的环境保护按 中华人民共和国环境保护法、建设项目环境保护设计规定等有关法律、法令和规定，采取必要的治理措施保护环境。将严格按照国家的环境标准执行。5.1.2 标准依据1、空气环境按照环境空气质量标准（GB30951996）、大气污染排放标准（GB1227191）；2、按照国家地面水环境质量标准（GB383888）、水污染物排放标准（GB383888）及广东省环境保护局和广东省质量技术监督局 DB44/26-2001 水污染50、物排放限值标准；3、按照中华人民共和国环境噪声污染防止法执行；4、按照辐射环境监测技术规范（HJ/T612001）。5.2 设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。5.3 环境条件调查该项目建设地点位于城区新港街道区域，周边没有污染源，环境较好，且周围交通便利，环境较好。5.4 施工期环境影响分析汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-33-5.4.1 施工期污染源1、施工期噪声污染源工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声51、源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。表 5-1 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105手工钻100-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105100-110电据100-110100-110电焊机90-95多角磨光机100-115汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-34-表 5-2 52、交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-85752、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏53、或废弃的各种建筑装修材料。5.4.2 施工期环境影响分析1、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-35-为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB 以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。表 5-3 各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-54、9585禁止施工552、施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-36-污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少55、颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于 3米的简易屏障，或在机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。5.5 项目建成后环境影响分析本项目不会造成工业污染。但在日常运作过程中仍然会产生废水、少量废气、噪声、电磁污染以及固体垃圾，如果不妥善处理，势必会对周边环境造成不利影响。本项目在对各种污染源和污染物进行分析的基础上，进行综合处理，达到无害排放。5.5.1 主要污染源、污56、染物防治措施1污水本项目采取污水和雨水分流的处理措施。根据废水类型，分别进行预处理，可保证处理的稳定性和节省成本。生活污水通过内部生活污水管网，经过建筑物周边的污水管网汇集汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-37-后，排放到沿内部主干道设置的生活污水干管汇合，再排到附近的市政管网。2.生活垃圾本项目产生生活垃圾可作为普通生活垃圾处理，产生量按 1kg人d 计算，其组成以有机成份为主。另外，栽植的绿化种植物，也产生大量枯枝败叶等固体垃圾。可回收垃圾，如废旧纸张书籍等，定期回收作为再生纸原料。培养学生的环保意识。生活垃圾由环卫工人集中收集后，运送至垃圾站，再转运至城市垃圾处理厂统一处57、理。院内设置足够的垃圾箱、筒，定期清理一般废物及垃圾，保持院内环境整洁。环境绿化产生的枯枝败叶等有机物，可在校内择地进行堆肥处理，回用于绿地，减少外运垃圾量。3、噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。5.6 结论项目建成后，应制定相应的监测计划，对可能产生较明汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-38-显环境影响的关键岗位进行监测。在运营58、过程中，落实好废气、废水等各项污染防治措施，并严格执行消毒隔离制度，可把项目对环境的影响控制在达标范围内。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-39-第六章节能6.1 概述我国解决能源问题的方针是“开发与节约并举，把节约放在首位”。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。我国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是我国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至于改变我国能源浪费59、严重的现状都具有重要意义。6.2 节能依据本项目的能耗品种主要为水、电。本项目方案设计中，要十分重视采用各种先进的节能技术和管理措施，以节约能源，提高经济效益，同时应遵循如下合理用能标准及节能设计规范：1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国电力法；3、中华人民共和国建筑法；4、国务院关于加强节能工作的决定(国务院令 28号)；汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-40-5、节能中长期专项规划(国家发改委发改环资【2201】2505 号)；6、“十一五”十大重点节能工程实施意见(国家发改委发改环资【2006】1457 号)；7、重点用能单位节能管理办法(国家经贸委 199960、3、10)；8、节能用电管理办法(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256 号)；9、民用建筑节能管理规定(建设部令第 143 号)；10、建设部关于贯彻的实施意见(建科【2006】231 号)；11、夏 热 冬 暖 地 区 居 住 建 筑 节 能 设 计 标 准（JGJ75-2003）；12、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；13、公共建筑节能设计标准广东省实施细节（DBJ15-51-2007）14、建筑照明设计标准（GB50034-2201）；本项目积极响应市委市政府关于提倡促进循环经济的号召，以减量化、再利用、资源化为原则，在技术和经济许可的范围内，最大限度降低资61、源消耗、减少废弃物的产生，实现资源高效利用和循环利用。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-41-6.3 能耗状况和能耗指标分析1、项目能源品种选用原则本项目根据国家相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、装修类型和外部条件等具体情况选择能源形式。2、能源消耗种类及数量（1）照明优化技术采用节能灯具，并分级设计一般照明及局部照明，以满足低标准的一般照明与符合工作面照度要求的局部照明相结合。（2）生态绿化采用微气候模拟分析设置合适的立体绿化方案，室外路面采用透水地面以回收雨水作为绿化灌溉及回补地下水。（3）建设设备自控技术建筑设备自控系统对给水、供电、62、照明灯各类机电设备进行试实施自动检测、控制，以满足各类机电设备的运行、安全、节能的要求。（4）变电所变电所设置靠近负荷中心，低压干线供电半径不大于200m。3、项目所在地能源供应状况本项目位于汕尾市区新港街道区域内，市政设施基本可汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-42-以得到保证，可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力市政配套）具备。6.4 工艺选择原则本着资源经济和较低费用、生命周期设计、人性设计等原则，将传统性特色与现代技术相结合，建筑理论与环境科学相融合。在工艺技术选择上遵循以下原则：1、科学性依靠科技进步，方案设计中坚持应用新技术、新材料、新产品、新工艺的63、原则，不仅能提高环境质量，改善教学功能条件，而且可以带来较好的经济效益和社会效益。2、经济性、合理性合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、经济效益和社会效益的统一。3、超前性和协调性方案设计注重与区域整体规划相协调，建设有一定弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。6.5 节能措施6.5.1 建筑节能措施项目建设阶段主要耗能设备有砼振动泵、砼、砂浆搅拌机、对焊机、钢筋弯曲、断料机等。在设备选型上，尽量选择同类国内先进设备。施工时间内做好施工人员和设备的调度，确保机械正常满负荷生产。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-43-6.5.2 节64、水措施1、本项目主要不耗范围本项目不可再生的资源，管理人员的生活用水，设施用水，公共配套设施用等。2、节水措施水是不可再生的资源，应当采取节约用水的先进技术，降低水的消耗量，提高水的重复利用率。一、本项目采取的具体节水措施包括：（1）在规划设计中，应当采用先进节水技术、水处理技术，严格控制用水、排水，做好废水回用；（2）设置中水系统，中水可回用于冲厕、绿化浇灌和景观用水等，尽量采用节水型洁具，以此来保护环境，节约水资源，减少水费支出；（3）采用小型污水处理装置净化景观用水，避免水体发黑发臭；（4）市场及活动场所进水及主要设备皆设置水表；（5）严格执行有关设计、施工规范，建立健全管理制度；（6）65、严格控制用水点的水压，以免管网跑、冒、滴、漏流速过大或静压过高而造成水源浪费；（7）所有用水器具选用节水型产品，例如使用节水型龙头、便具或自动感应器，合理配置节水器具和水表等硬件汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-44-设施；（8）在市内绿化区修建蓄水池，用以收集雨水，消防及绿化喷灌可以利用蓄水池内的雨水。蓄水池的形式因地制宣，可以是地上建池，也可以建在地下。（9）加强节水的思想教育，积极开展节水活动；加强节水管理并在用水区用醒目的标语提醒注意节水，从而提高用水消费群体的节水意识。采取上述措施后，本项目将可以达到节能节水型建设标准。二、本项目在建设、设计中应力争做到以下几点：（）66、注意环境设计，减少大面积混凝土地面反射热量，尽量增加绿化面积，利用植被改善环境。（二）采用新型节能环保建筑材料，包括保温、防水、隔热隔音材料和节能产品，最大限度降低经营成本。（三）尽量减少管线长度，减少水、电、热的无功损耗，从建筑物理学的角度降低能耗。（四）采用节水装置，减少不必要的水损失。（五）提高节能意识，培养节能习惯。6.5.4 节能管理措施1、节能管理机构项目建成后，市内成立节能工作领导小组，设置全职节能管理人员，负责项目内自来水、电力的计费和仪表检修送汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-45-检及日常节能管理等工作。2、节能管理制度（1）建立并落实节能工作领导责任制。把67、节能工作作为日常工作的一项重要内容，定期研究直接节能工作安排，及时解决影响突出的难点问题。（2）树立全民节能意识，广泛开展群众性的节能宣传工作。通过各种形式，宣传普及有关生态建设、节约用能的知识、政策和法律，使人们树立全员节能意识，明确自己在生态建设和节约用能方面的权利和义务。（3）制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度。按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减少不必要的浪费。挖掘管理的能耗潜力，确保装置安、稳、长、满、优工作，进一步促进节能降耗。（4）设备、管道的设置便于维护、改造和更换。（5）推广使用节能产品，如太阳能热水器、节能灯具、节能卫生器具等。汕尾市城68、区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-46-第七章劳动安全卫生消防7.1 劳动安全及卫生7.1.1 设计原则及采用的标准1设计原则劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全，文明施工。2编制依据生活饮用水卫生标准（GB57492006）；民用建筑隔声设计规范（GBJ1181988）；建筑设计防火规范（GB500162006）；采暖通风与空气调节设计规范（GB500192069、03）；建筑抗震设计规范（GB500112001，2008 年修订版）；机械防护安全距离（GB122651990）。7.1.2 危害因素和危害程度分析1施工期危害因素和危害程度分析汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-47-施工期危害因素程度分析见表 7-1。表 7-1 施工期危害因素程度分析危害因素危害程度1.土石方工程a.乱挖乱填不做支撑防护b.乱弃乱排a.边坡坍塌而造成人身伤亡、机具事故，填方不密实引起下沉失稳，明挖回填不紧密，会导致地面沉陷。b.乱弃土石方污染环境，作业场所排水不畅灌淹坑泡致使边坡坍塌，不设沉淀池引起泥浆、沙石漫流，排入市政管道会堵塞渠道，污染水质，污染环境70、。2.建筑工程（含设备安装）a.机械设备失检、失灵b.电器设备过载、泄漏c.场地不设安全标志或设置不当a.导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒塌等机毁人亡事故b.导致设备损坏、起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及环境的危害c.威胁安全，引起厂区内运输通道混乱导致事故发生3.易燃易爆物品储存混装过量，监守不严引致失落导致火灾、爆炸，可能造成设备损坏，人身伤亡4.施工作业带边界造成车辆通行、非施工人员进入现场，汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-48-不清，无栏栅挡板，保安灯，闪光灯等影响施工现场混乱遭受破坏5.施工机械噪声、震动过大引起妨碍对话、音响信号联络，从而会妨碍作业安全还会71、使作业人员感到不适及耳聋6.建筑材料含有毒，放射元素、有害气体挥发导致人身中毒、潜伏导致职业病2运营期危害因素和危害程度分析运营期危及劳动安全因素有：火灾、电器设备过载及供电事故故障；排水系统不完善，建筑结构地震设计烈度设防未满足要求；地面材料不防滑或防滑效果不明显存在安全事故隐患；未做好防雷措施造成雷击破坏。7.1.3 安全卫生措施1劳动安全措施土石方工程期间严格按照土石方工程施工的有关规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面按规定要求及时支挡防护、及时衬砌；开挖产生的土石方运至指定地点存放，不能随意弃土存放。工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，72、造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-49-作。易燃易爆品以及有毒有害物品的存放，应向有关部门申报，并按照批准的存放地点和保管方式，设专人管理。施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；各类电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。安装防雷装置，在每年雷电活动高峰期来临前，对接地装置的接地电阻进行测试。如发现接地电阻有变化，应对接地系统进行全面检查，同时应建立防雷测试档案，以便观察73、每年接地电阻的变化情况，判断接地装置是否完好，并开展经常性检查，加强对防雷装置的维护保养。2卫生方面措施工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照市政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染。施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排除前应作沉淀和分离处理。对操作高噪声、振动设备的工作人员应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-50-7.2 消防7.2.1 消防设计依据1.建筑设计防火规范（GB50016-2006）；2.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2074、05）；3.爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）。7.2.3 消防措施与组织管理要求施工单位建立以项目经理为代表的消防防火领导小组，实行消防责任制，落实专人负责日常防火检查、防火督查等工作，组织人员进行消防知识培训等。认真贯彻执行预防为主、消防结合的工作方针。本着自防自救的原则，实行严格、科学管理。1）按施工现场防火规定，在工地各区域配备必要的灭火器具，定人定期检查其可靠性。2）明火作业先办理申报手续，然后在专人监护的情况下实施。3）对易燃易爆物资派专人管理，严禁烟火，及时清除刨花及易燃垃圾，消除火灾隐患。4）发现有火灾苗头，应督促施工单位立即采取有效措施进行扑救。发生事75、故，及时抢救，保护好现场，并向有关部门报告，根据三不放过的原则，协助调查火灾原因，并作出整改意见和防范措施。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-51-5）严格控制可燃、易燃室内装饰材料。建筑内部室内装饰材料按起使用部位和功能分为七类，它们是顶棚室内装饰材料、墙面室内装饰材料、地面室内装饰材料、隔断室内装饰材料、固定家具、窗帘帷幕窗罩装饰织物及其它室内装饰材料。室内装饰材料的燃烧性能是指材料着火的难易程度和着火后火焰传播的快慢，直接关系到火灾危险性大小和火灾发展的猛烈程序，是对室内装饰材料最重要的防火要求。根据建筑内部室内装饰设计防火规范的规定，室内装饰材料按燃烧性能分为 A 不燃76、性 B1 难燃性 B2 可燃性 B3 易燃性四类，并要求积极选用 A 级不燃材料和 B1 级难燃材料。6）规范电器设备和线路的选用和施工安装。在电器设备和线路的选用和施工中应注意导线耐压等级应高于线路工作电压，截面的安全电流应大于负荷电流和满足机械强度要求，绝缘层应符合线路安装方式和环境条件。线路应避开热源，如必须通过时，应做隔热处理，使导线周围温度不超过 35C。线路敷设用的金属器件应做防腐处理。各种明布线应水平和垂直敷设。导线与导线、管道交叉时，需套以绝缘管或作隔离处理。导线应尽量减少接头。导线在连接和分枝处，不应受机械应力的作用。导线与电器端子连接时要牢靠压实。大截面导线连接应使用与导线77、同种金属的接线端子。如果铜和铝端子相接时，铜接线端子做涮锡处理。导线穿墙应装过墙管，两端伸出墙面不小于 10mm。线路对地绝缘电阻汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-52-不应小于每伏工作电压 1000。照明灯具的高温部位，当靠近非 A 级室内改造材料时，应采取隔热、散热等防火保护措施，灯饰所用材料的燃烧性能等级不应低于 B1 级。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-53-第八章组织机构与人力资源配置8.1 建设期组织机构设置图8.2 组织机构合理、科学地确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和正常运行、提高劳动效率的重要条件。项目筹建单位成立筹建小组，并抽调78、专人负责项目建设的具体工作，以保证项目正常进行。8.3 项目管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行，签订设计、建设施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。工程建设领导小组领导小组办公室行政、计统、财务组工程现场施工管理组材料、物资采管组汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-54-第九章实施计划与工程管理9.1 实施进度计划汕尾市城区渔老旧小区改造工程项目根据目前前期工作进展和建设工期定额与要求等情况，本项目实施进度主要对本报告以后的一系列工作进行计划安排，经过招标、设计、施工、安装等一系列建设程序，建设期 18 个月。详见表 9-1该项目建设79、期为 18 个月，其中前期准备 90 日，工程施工 405 日，竣工验收 45 日，建成验收合格并交付使用。表 9-1序号时间完成项目190 日咨询、设计、报建等前期准备工作2405 日工程施工阶段345 日竣工验收并交付使用9.2 工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的环境。二是二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配合的施工队伍和设备、材料供应厂家。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-55-三是三是实行工程监理制，80、聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五是五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，根据目标实施情况，奖优罚怠。六是六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-56-第十章投资项目招投标10.1 招投标原则遵循公开、公平、公正之招投标原则，依据中华人民共81、和国招投标法、中华人民共和国政府采购法进行工程项目及设备采购的招标，严格执行招投标制度，保障国有资金有效使用，提高投资效益，保证招投标活动客观公正，确保该建设的施工质量，按期完工交付使用。10.2 投标、开标、评标和中标程序10.2.1 投标、开标依据中华人民共和国招标投标法规定，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内82、容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。10.2.2 评标评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-57-行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，评标专家都是从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从汕尾市招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；该项目招标采取随机抽取方式。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范83、围或者改变投标文件的实质性内容。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。10.2.3 中标中标人的投标应当符合下列条件之一：1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中84、标通知书发出后，招标人汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-58-改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。10.3 评标委员的人员组成和资质要求10.3.1 评标委员会人员组成评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，专家基本是从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从汕尾市招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；招标项目采取随机抽取方式。评标委员会成员应当客85、观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。10.4 汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目的招标情况根据国家发展发改委员会建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，对本项目所涉及的工程施工以及设备采购等相关工作均采取招投标制，在招标汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-59-过程中严格遵守中华人民共和国招投标法。详细招标情况见表 10-1汕尾市城区渔村老旧小区改造工86、程项目可行性研究报告-60-表 10-1:工程招标基本情况表项目名称：汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建 筑 工程安 装 工程监理设备其他汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-61-第十一章 投资估算与资金筹措11.1 编制依据1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数；2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册；3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南；4、建筑工程按当地询价估列；5、装置性材料购置按市场87、询价估列；6、基本预备费按工程费用和其他费用之和 8%计列，价差预备费按国家计委计投资19991340 号文件费率为 0%。11.2 估算编制范围本项目投资估算包括从项目前期、工程设计、项目施工到工程完工，所需投入的工程建设费、工程建设其他费和不可预见费等。11.3 投资估算说明、本项目各项工程参照类似工程有关资料并结合本项目特点进行估算。、前期工作经费按计价格19991283 号文、粤价汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-62-20008 号文、计价格2002125 号文和发改价格2011534号文估列。、勘察设计费按建标20111 号文估列。、工程监理费按发改价格20076788、0 号文估列。、招标代理费按计价格20071980 号文和发改价格2011534 号文估列。、城市基础设施建设费按粤价2003160 号文估列。、施工图审图费按粤建设函2004353 号文和发改价格2011534 号文估列。、工程保险费暂按建标20111 号文估列。、环境影响咨询费按市政项目按计价格2002125 号收取，再按发改价格2011534 号下调 20%估列。、基本预备费按建安工程费用和工程建设其他费用之和的 8%估算。按国家关规定，涨价预备费未计。11.4 建设投资估算汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目估算表序号项目内容单位工程量单位造价（元）合计（万元）备注一建安工程费1881089、.21污水管网米1960080015682供水管网米21900280613.2汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-63-3道路平方米8400036030244路灯工程盏27070001895燃气管道米14900120017886交通工程项115000001507垃圾处置配套工程套20600001208消防系统配置套205000109五线整改米2200045099010背街小巷（外墙立面改造、沿巷设施、维修改造等）条281750000490011拆除工程m2123000010123012停车场（位）个28010002813电梯加装部40700000280014绿化整治m24000090、01040015电力工程项110001000二工程建设其他费1560.21,560.201建设单位管理费224.2224.2财建2016504号2可研报告编制费2828粤价20008号3社会风险报告编制费1010粤价20008号4勘察费177177建标20111 号汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-64-5工程设计费528528计价格200210 号6施工图审查费3737发改价格2011534号7工程监理费370370发改价格2007670号8工程造价咨询预算编制费5555粤价函2011742号9工程招标代理费3535计价格20021980号、发改价格2011534号10工程保91、险费8484建标20111 号11环境影响评估费1212计价格2002125号三预备费1629.631,629.631基本预备费1629.631,629.63建标20111 号合计3189.8322,000.03汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目估算约 22000 万元。1、工程费用估算约 18810.20 万元。2、工程建设其他费用估算约 1560.2 万元。3、基本预备费项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-65-留的费用，根据可行性研究阶段投资估算的精度要求，以及对本项目的调研情况，按 8%估算，即 1629.63 万元。11.92、5 资金筹措项目总投资约为 22000 万元，建设资金来源为专项债券资金和财政拨款。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-66-第十二章 社会效益分析与结论12.1 项目对社会的影响分析项目实施后：一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市“五城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，93、提高居（村）民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居（村）民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。项目实施后是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。12.2 社会评价概算根据国家发改委重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章编制大纲及说明（试行）要求，切实从源头上预防、减少和消除建设工程影响社会稳定的隐患，规范工程建汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-67-设管理，确保本项目的顺利实94、施。12.3 风险估计及初始风险等级判断在识别了本项目可能面临项目合法性、合理性遭质疑的风险；项目可能造成环境破坏的风险;群众抵制征地的风险;群众对生活环境变化的不适风险的基础上，对上述四大类风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风险发生的可能性的大小划分成 3 个等级，可能性由小到大以次表述为:高、中、低等级，并根据当地以前其他项目建设经验的民意调研结果，界定各类风险发生可能性的大小。根据对非征地项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合本项目的具体情形，项目可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下1.项目合法行、合理性遭质疑的风险风险内容95、:该项目的建设是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据;该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序;是否经过严谨科学的可行性研究论证;建设方案是否具体，详实，配套措施是否完善。风险评价:项目合法性、合理性遭质疑的风险很小。(1)本项目合法，手续完备，程序完备项目严格按照土地管理法律法规和国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发(2004)28 号)、国土资源部 建汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-68-设项目用地预审管理办法(国土资源部第 42 号令)等有关规定办理用地报批手续，程序合法，手续齐全。(2)本项目符合区域经济发展需要及当地利益本项目的建设是为辖区96、群众营造良好生活环境、提高就业能力的迫切需要，能极大改善辖区群众的生活水平。2.项目可能造成环境破坏的风险风险内容:项目在建设期间可能对环境产生的影响包括施工噪声、粉尘、废弃土石方、生态破坏的影响等，项目在运营期间可能对环境产生的影响主要包括汽车尾气、粉尘、噪声、事故风险等对环境的影响。风险评价:项目造成环境破坏的风险较小。本项目施工期间的噪声、粉尘、废弃土石方会对周边环境产生一定的影响。项目在施工期间严格按照设计方案进行施工，严格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建设，做好各项防治，废弃土石方集中堆放，对路面进行酒水处理粉尘，在白天进行施工作业，基本上对周边环境影响不大，不会产生噪声97、扰民现象。在对项目周边的居民进行的环境调查中，居民积极踊跃参与，对本项目有了进一步的认识，对于建设项目能就环境问题提早与居民沟通并能提建议表示认同。3.群众抵制征地的风险风险内容:本项目为划拨用地，不需要征用土地。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-69-风险评价:群众抵制征地的风险无。本项目不需要征用土地，项目在政府划拨用地上建设，由此认为，本项目遭群众抵制的风险无。4.群众对生活坏境变化的不适风险风险内容:本项目建设生产期间，项目驻地大批施工队伍进驻，施工车辆进出等将打破当地居民的生存现状，使得群众与外界的联系更加密切，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成群众内心的不安与担98、忧。风险评估:群众对生活环境变化的不适风险较小。主要风险因素识别表序号风险类型发生阶段风险因素备注1工程风险项目决策项目合法行、合理性遭质疑的风险2工程风险项目实施、项目运行项目可能造成环境的风险3工程风险项目准备群众抵制征地的风险4项目与社会适应性风险因素项目实施、项目运行群众对生活环境变化的不适风险汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-70-12.4 社会稳定风险防范措施根据对项目可能诱发的风险及其评价，建议采取下述风险防范措施。一是协调周边群众召开群众代表会，介绍项目开工建设及以后运行生产对群众的影响;解答群众对项目的疑问及听取群众的建议，做到人人知情、事事无疑问。二是环境评99、价先期多次进行民意调查，确保知道群众关心的是哪一事项，对哪一事项有疑虑。针对群众疑虑事项进行解答，并对有关事项向群众承诺。三是建设期间严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，施工建设过程中所产生的垃圾，废弃土石方，粉尘等有可能污染周围环境的，采取相对应措施及时处理，不随意倾倒。四是项目组紧密联系和依靠村委会，采取以预防为主的治安防范措施，建设期间，如有个别群众有异议，以疏导，说服，化解等为主，将问题消除在萌芽状态。风险防范和化解措施汇总表序号风险发生阶段风险因素主要防范化解措施实施时间和要求责任主体协助单位1项目项目合法严格按照国家法贯穿建设汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-100、71-决策 行、合理性遭质疑的风险规、规范执行整个施工期单位2项目实施、项目运行项目可能造成环境的风险建设期间严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，施工建设过程中所产生的垃圾，废弃土石方，粉尘等有可能污染周围环境的，采取相对应措施及时处理，不随意倾倒。贯穿整个施工期建设单位3项目准备群众抵制征地的风险无4项目实施、项目运行群众对生活环境变化的不适风险介绍项目开工建设及以后运行生产对村民的影响；解答村民对项目的疑问及听项目准备阶段建设单位汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-72-取村民的建议，做到人人知情、事事无疑问。12.5 项目风险等级上文已对本项目可能引发的不利于社会稳定101、的四大类风险可能性大小进行了单项分析，为便于度量该项目整体的风险大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据当地以往建筑施工经验和民意调研结果确定每类风险因素的权重 W，取值范围为0，1，W 取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值 C，上文已将风险划分为 3 个等级(高、中、低)等级值 C 按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分(即为 WXC)，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即WC。综合风险的分值越高，说明项目的102、风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2-0.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.41-0.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为 0.71-1.0 时，表示该项目风险高，有引发大规模群众事件的可能本项目综合风险值求取见下表：汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-73-项目风险等级评价表风险类别风险权重（W）风险发生的可能性（C)WXC0.2-0.4低0.41-0.7中0.71-1.0高项目合法行、合理性遭质疑的风险0.200.04项目可能造成环境的风险0.300.12群众抵制征地的风险0群众对生活环境变化的不适风险0.200.0103、812.6 社会风险分析1、项目建设地为汕尾市城区新港街道区域，项目建设不存在征地纠纷。2、项目建设地为汕尾市城区新港街道区域，对周边群众生活无产生影响，与周边居民无直接接触，项目建设与周边环境无冲突。3、项目的建设政策性良好，是贯彻执行创文创卫精神的重要体现；项目的建设前期、中期、后期均向相关部门办理了立项、报建、备案等手续，依法依规；项目的建设更得到区政府的大力支持。综上所述，新港街道老旧小区改造工程项目的建设社会汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-74-风险很小。12.7 社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进所在区域社会、经济的发展，社会可行性良好。本项目104、的建设其社会效益极其显著。项目的实施有利于城区整体水平，从而进一步促进汕尾市的经济社会发展，扩大就业，有利于社会治安，促进社会综合事业的发展，改善人民的人文环境。建设带来的负面影响，主要是施工过程中对环境带来一定污染，但只要采取积极有效的措施，是可以得到妥善解决的。本项目的建设与项目所在地的社会环境和人文条件是相适应的，得到了政府和社会的大力支持，综上所述，本项目的建设可取得良好的社会效益，具有较高的社会可行性。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-75-第十三章 经济效益评估13.1 项目主体13.1.1 项目单位介绍汕尾市城区渔村老旧小区改造项目建设单位的基本信息如下：名称汕尾105、市城区渔村老旧小区改造项目统一社会信用代码11441502007243996E宗旨和业务范围住所汕尾市区通港路 325 号法定代表人刘宗锐经费来源资金来源为专项债券资金和财政拨款开办资金举办单位汕尾市城区住房和城乡建设局登记管理机关汕尾市城区机构编制委员会办公室颁发日期2019 年 03 月 14 日机构性质机关赋码机关汕尾市城区机构编制委员会办公室13.1.2 项目单位主管部门介绍汕尾市城区渔村老旧小区改造项目主管部门是汕尾市城区人民政府。13.2 项目位置及四至范围13.1.1 项目位置汕尾市城区渔村老旧小区改造项目本次融资没有涉及到新征土地储备地块，是在原有地块上进行更新改造。13.2.106、2 四至范围汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-76-汕尾市城区渔村老旧小区改造项目地块位置汕尾市城区渔村、东风村以及海港、金海、立新等社区区域内，四至：东至：友谊路；南至：海滨大道西；西至：工业大道南；北至：通航路、二马路；13.2.3 地块内容与规模土地使用权面积：约 2400 万平方米，计容建筑面积：约 4474 万平方米；设定容积率为 2.0。土地用途（用地性质）：住宅用地和商服用地（道路）。13.3 项目收益及现金流入预测13.3.1 土地出让价格预测汕尾市近年来土地市场情况：2019 年土地均价：商服用地 4870 元/平方米，住宅用地 4760 元/平方米13.3.107、2 土地出让收入预测汕尾市城区渔村老旧小区改造项目地块土地地价测算表一估价对象地价定义一览表位置估价期日的用地性质估价设定的用途设定使用年限（年）设定容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度设定土地使用权类型备注汕尾市城区渔村老旧小区改造项目住宅用地、商服用地道路70、402.02018 年7 月 31日五通一平国家机关汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-77-汕尾市城区渔村老旧小区改造项目地块土地地价测算表二位置设定土地使用权年限（年）用地面积（）计容建筑面积（）单位面积地价（元/）单位楼面地价（元/）总地价（万元）备注汕尾市城区渔村老旧小区改造项目70240000044108、740000476065601142400全部出让13.4 项目介绍项目名称汕尾市城区渔村老旧小区改造项目项目建设内容主要对新港街道渔村、东风村、海港、金海、立新等社区住宅老旧小区及背街小巷升级改造：包括道路（含无障碍）、人行道、给排水管网（含雨污分流、排涝洪等）、路灯（含 5G 基站）、消防系统、环境三化（绿化、美化、亮化）、垃圾分类、停车（场）位（包括交通划线和设备）、三线整治、公共区域外墙面改造、宣传（广告）栏、应急场所（含生活驿站、口袋公园、文化室等）、治安监控、智慧社区、公厕、燃气网道、加装电梯、以及房屋征收与土地征用（含拆危、拆旧等）等一系列基础配套工程设施建设。项目本期债券融资金109、额22000 万元项目建设工期18 个月项目正式运营日期2023 年 1 月项目获批情况估计 2019 年 5 月13.4.1 项目投资总估算投资估算表序号项目金额(万元)1建筑工程费18810.22工程其他费用1560.2汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-78-3设备费4预备费1629.63总投资约 2200013.5 筹措方案13.5.1 地方政府债券资金筹措汕尾市城区渔村老旧小区改造项目建设主要是依靠地方政府债券资金，估计 2021 年 6 月债券资金到位，其项目债权人是汕尾市城区人民政府。项目资金筹措情况金额单位:人民币万元项目总投资市场化融资资金（如银行贷款等）非融资110、资金单位自有资金财政性资金其他地方政府专项债券融资本次专项债券发行金额22000以前发行专项债券金额计划以后发行专项债券金额13.5.2 项目实施安排汕尾市城区渔村老旧小区改造项目建设用地是在原有基础上进行更新改造，不需要任何征地，本次债券资金 22000万元主要对新港街道渔村、东风村、海港、金海、立新等社区住宅老旧小区及背街小巷升级改造：包括道路（含无障碍）、汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-79-人行道、给排水管网（含雨污分流、排涝洪等）、路灯（含 5G 基站）、消防系统、环境三化（绿化、美化、亮化）、垃圾分类、停车（场）位（包括交通划线和设备）、三线整治、公共区域外墙面改111、造、宣传（广告）栏、应急场所（含生活驿站、口袋公园、文化室等）、治安监控、智慧社区、公厕、燃气网道、加装电梯、以及房屋征收与土地征用（含拆危、拆旧等）等一系列基础配套工程设施建设。目前已完成项目可行性研究报告书、接下来需要完成项目可行性研究报告立项、环评、项目初步设计等前期工作，项目计划 2021年 6 月完成招投标、开工建设，2022 年 12 底完成项目，并竣工验收，2023 年 1 月投入使用，并进行营运。13.5.3 资金使用计划本年度具体资金使用计划及以前以后年度使用额度如下。项目用款计划金额单位:人民币万元项目总投资22000以前年度用款金额发行当年用款计划一季度用款金额其中：本次112、专项债券使用金额二季度用款金额其中：本次专项债券使用金额三季度用款金额5500其中：本次专项债券使用金5500汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-80-额四季度用款金额5500其中：本次专项债券使用金额5500以后年度用款金额1100013.6 项目收益预测13.6.1 收入预测项目名称汕尾市城区渔村老旧小区改造项目项目建设期2021 年至 2022 年 12 月项目开始运营日期2023 年 1 月项目预期收益来源类型旅游业收入、土地增值收入、再就业收入、财政补助收入、上级补助收入和其他收入。项目预期收入测算依据参考可行性研究报告及同类项目收入标准可知：汕尾市城区渔村老旧小区改造113、项目建成运营后自身收入来源为旅游业收入、土地增值收入、再就业收入、财政补助收入、上级补助收入和其他收入。汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-81-项目预期成本测算依据参考可行性研究报告及同类项目成本标准可知：汕尾市城区渔村老旧小区改造项目建成运营后自身成本来源为运输成本、餐饮原材料成本、人工成本、商品原材料成本等，根据2019 年企业绩效评价标准值，旅游产业平均成本费用利润率 17.8%，故旅游产业成本费用占比约为 85%。13.6.2 项目分年投资计划币别单位：人民币万元年度2019 年及以前年度2020 年2021 年2022 年2023 年及以后年度财政安排资金地方政府专项114、债券1100011000项目单位市场化融资合计13.6.3 项目资金分年使用计划币别单位：人民币万元年度2019 年及以前年度2020 年2021 年2022 年2023 年及以后年度建设资金支出110001100013.6.4 预期分年收益情况预期分年收入明细表汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-82-币别单位：人民币万元年度收入类型1收入类型2收入类型3.合计第一年第二年第三年2538.462538.46第四年5076.925076.92第五年7615.387615.38第六年10153.8410153.84第七年12692.3012692.30第八年15230.761523115、0.76第九年17769.2217769.22第十年20307.6820307.68第十一年22846.1422846.14第十二年25384.6025384.60第十三年27923.0627923.06第十四年30461.5230461.52第十五年32999.9832999.98合计230999.86230999.8613.6.5 预期分年成本明细表币别单位：人民币万元年度成本类型1成本类型2成本类型3.合计第一年第二年第三年1692.311692.31第四年3384.623384.62第五年5076.935076.93第六年6769.246769.24第七年8461.558461.55第116、八年10153.8610153.86汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-83-第九年11846.1711846.17第十年13538.4813538.48第十一年15230.7915230.79第十二年16923.1016923.10第十三年18615.4118615.41第十四年20307.7220307.72第十五年22000.0322000.03合计154000.21154000.21汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-84-第十四章 研究结论14.1 研究结论1、实施汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目，通过在环境卫生领域的整治革新，推进人们的思想观念、行为习117、惯的不断转变，进而提高文明程度和综合素质，提高生活质量。2、本项目创建卫生城市，将有力促进乡镇卫生状况、市容市貌和环境质量的不断好转，改善人居环境，预防和消除疾病，提高市民的健康水平。这对于广大市民安居乐业，保持健康向上的精神风貌，提高县城社会的亲和力，推动社会和谐发展，都具有长久和深远的影响。3、该项目建设选择的建设标准和技术规范符合要求，建设规模和所需投资安排比较合理。4、创建卫生城市工作将会优化城市的投资环境。随着国际国内产业梯度转移步伐明显加快，城市之间吸纳投资的竞争日趋激烈。在这个背景下，投资环境的优劣已成为一个城市能否在激烈的竞争中赢得主动、抢占先机的决定性因素。通过创建卫生城市，118、增强城市的服务功能和管理水平，营造健康向上的城市文化，才能不断提高城市综合素质和文明程度，增强聚集功能，吸引资金、人才和技术入驻，为实现经济社会更快更好地发展创造条件。5、本项目已作了大量和充分的前期准备工作，项目建汕尾市城区渔村老旧小区改造工程项目可行性研究报告-85-设无论从选址、功能、配套设施、建设标准上，还是客观需要上，都是十分必要和可行的。综上所述，该项目的建设符合汕尾市发展要求，建设条件良好，建设规模合理，建筑标准适当，社会效益显著，研究结果认为本项目是必要可行的。14.2 建议1、为使项目能顺利实施，建设单位应合理组织与安排项目建设的时序，抓紧工程招标和资金到位等各方面工作的协调落实。2、为提高建设资金使用效益，建设单位应成立专项资金管理小组，资金使用严格按照上级专项补助资金管理办法执行，政府有关部门和项目主管部门要进一步加强监管和检查，加强财务管理工作。