1、 xx社区西片区微改造项目 可行性研究报告 工程编号：第一册 共一册 目录目录 第一章第一章 总论总论.1 1.11.1 项目概况项目概况.1 1.21.2 项目总投资估算及资金筹措项目总投资估算及资金筹措.2 1.31.3 项目实施进度项目实施进度.2 1.41.4 报告编制单位概况报告编制单位概况.2 1.51.5 报告编制范围报告编制范围.2 1.61.6 报告编制依据报告编制依据.3 1.71.7 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程.3 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标.4 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.6 2.12.1 项目背景项目背景.2、6 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性.7 2.3.2.3.1 1 项目建设是落实规划发展的需要项目建设是落实规划发展的需要.7 2.3.22.3.2 项目建设有利于城市的可持续发展项目建设有利于城市的可持续发展.8 2.2.3.33.3 项目建设符合xx市城市更新办法的要求项目建设符合xx市城市更新办法的要求.8 2.3.42.3.4 项目建设项目建设是提升xx社区人居环境和公共空间景观的需要是提升xx社区人居环境和公共空间景观的需要 9 第三章第三章 需求分析与建设内容需求分析与建设内容.11 3.13.1 需求分析需求分析.11 3.1.13.1.1 基本概况基本概况.11 3.3、1.23.1.2 建筑概况建筑概况.13 3.1.33.1.3 给排水概况给排水概况.19 3.1.43.1.4 道道路交通概况路交通概况.20 3.1.53.1.5 基础设施基础设施.24 3.1.63.1.6 公共空间概况公共空间概况.26 3.1.73.1.7 围墙概况围墙概况.28 3.1.83.1.8 居民微改造需求调查居民微改造需求调查.29 3.23.2 建设内容建设内容.34 第四章第四章 建设地址与建设条件建设地址与建设条件.36 4.14.1 项目场址项目场址.36 4.24.2 建设条件建设条件.36 4.2.14.2.1 自然环境自然环境.36 4.2.24.2.2 道4、路交通条件道路交通条件.37 4.2.34.2.3 施工条件施工条件.37 4.2.4 城城市规划要求及法律支持条件市规划要求及法律支持条件.38 4.4.2.52.5 社会支持条件社会支持条件.38 4.2.64.2.6 不利因素不利因素.38 4.2.74.2.7 结论结论.39 第五章第五章 改造方案改造方案.40 5.15.1 设计依据设计依据.40 5.25.2 设计原则与改造目标设计原则与改造目标.41 5.2.15.2.1 设计原则设计原则.41 5.2.25.2.2 改造目标改造目标.41 5.35.3 设计主题设计主题.41 5.45.4 设计范围设计范围.42 5.55.55、 改造方案改造方案.43 5.5.15.5.1 房屋建筑本体部分改造方案房屋建筑本体部分改造方案.45 5.5.25.5.2 社区公共部分改造社区公共部分改造方案方案.60 5.5.35.5.3 项目工程量一览表项目工程量一览表.79 第六章第六章 海绵城市设计方案海绵城市设计方案.81 第七章第七章 环境影响评价及编制依据环境影响评价及编制依据.83 7.17.1 编制依据编制依据.83 7.27.2 建设地点环境现状建设地点环境现状.83 7.37.3 项目建设和运营对环境的影响项目建设和运营对环境的影响.83 7.3.17.3.1 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响.83 7.3.6、27.3.2 项目运营对环境的影响项目运营对环境的影响.84 7.47.4 环保措施环保措施.85 7.4.17.4.1 建设期环境保护措施建设期环境保护措施.85 7.4.27.4.2 运营期环境保护措施运营期环境保护措施.86 7.57.5 环境影响评价结论环境影响评价结论.87 第八章第八章 节能分析节能分析.87 8.18.1 用能标准与节能规范用能标准与节能规范.87 8.28.2 节能设计原则节能设计原则.88 8.38.3 节能节水措施节能节水措施.88 8.3.8.3.1 1 节能措施节能措施.88 8.3.28.3.2 节水节能节水节能.88 第九章第九章 劳动安全卫生与消防7、劳动安全卫生与消防.90 9.19.1 设计原则设计原则.90 9.29.2 编制依据编制依据.90 9.39.3 主要危害因素及危害程度分析主要危害因素及危害程度分析.90 9.3.19.3.1 施工期危害因素和危害程度分析施工期危害因素和危害程度分析.90 9.3.29.3.2 运营期危害因素和危害程度分析运营期危害因素和危害程度分析.91 9.49.4 职业卫生职业卫生.91 9.59.5 安全保护措施安全保护措施.92 9.5.1 9.5.1 指导思想指导思想.92 9.5.2 9.5.2 施工期安全保护措施施工期安全保护措施.92 9.5.3 9.5.3 运营期安全保护措施运营期安全8、保护措施.92 9.69.6 消防措施消防措施.93 第十章第十章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.94 第十一章第十一章 项目实施筹划项目实施筹划.96 11.111.1 项目建设管理项目建设管理.96 11.211.2 项目实施进度项目实施进度.96 1111.3.3 项目运营管理方案项目运营管理方案.98 第十二章第十二章 工程招标工程招标.99 12.112.1 招标依据招标依据.99 12.212.2 招标方式和招标范围招标方式和招标范围.99 第十三章第十三章 投资估算投资估算.101 13.113.1 投资估算编制范围投资估算编制范围.101 13.213.2 投资9、估算编制依据投资估算编制依据.101 13.313.3 建设投资估算建设投资估算.103 13.413.4 资金筹措资金筹措.107 第十四章第十四章 社会评价社会评价.108 14.114.1 社会影响效果分析社会影响效果分析.108 14.214.2 社会适应性分析社会适应性分析.109 14.314.3 社会稳定风险评价社会稳定风险评价.109 14.3.114.3.1 风险因素分析风险因素分析.109 14.3.214.3.2 风险防范措施风险防范措施.110 14.414.4 评价结论评价结论.111 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.111 15.115.1 结论结论.11110、 15.215.2 建议建议.112 第十六章第十六章 附件附件.113 附件一.113 附件二.119 附件三.123 附件四.132 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 项目名称：项目名称：xx社区西片区微改造项目；建设建设单位单位：xx市xx区人民政府xx街道办事处；项目地址：项目地址：xx市xx区xx街道xx社区西片区，东邻新港东路，南临红船港创意园，西邻新洲小学，北邻xx社区东区。项目规模及建设内容：项目规模及建设内容：小区占地面积为 17845.34 平方米，有 21 栋建筑，最高为 9 层，有 1 栋，最低为 1 层平房，有 4 栋，6 层的有 1 栋，411、 层的有 6 栋，3 层的有 3 栋，2 层的有 6 栋，建筑面积为 23351.92 平方米，449 户，约 1300 人；改造内容主要包括：（1）房屋建筑部分：维修安装楼栋门，维修安装楼栋门对讲系统，维修安装楼道照明，粉刷楼道（含墙面零星抹灰），修复公共楼梯，出入口适老设施及无障碍改造，维修改造楼栋消防设施，规范整理楼道内电力线，规范整理楼道内电信线，规范整理楼道内有线电视线，维修、改造、增设楼内排水管道，更换雨水管，清疏、维修化粪池及排污卧管，防盗网整治，外立面整饰共 15 项，全部为基础完善类项目。（2）小区公共部分：维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆），小区12、公共“三线”整治，维修改造小区室外消防设施，更换小区排水管网，疏通小区排水管网（含更换管网井盖），安装小区照明设施，维修小区道路及楼间破损甬路，拆除小区违法建筑物、构筑物及设施，清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物，规范垃圾收运点设置，安装小区视频监控系统，维修完善人行安全设施，完善无障碍设施，提升小区绿化，维修安装体育锻炼器械，更新补建信报箱，小区公共部分雨污分流，建设小区公共空间，建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施，提升小区环境设施品质，共 20 项，其中 15 项为基础完善类项目，5 项为优化提升类项目。项目总投资金额：项目总投资金额：2976 万元 项目资金来源项目资金来源：市、13、区财政出资 2 1.21.2 项目总投资估算及资金筹措项目总投资估算及资金筹措 项目总投资 2976 万元，其中：工程费用 2457.69 万元，工程建设其他费用 376.6万元，预备费 141.71 万元。根据xx市老旧小区微改造三年（20182020）行动计划的精神，项目由市、区财政出资，市、区出资比例为 8:2。1.31.3 项目实施进度项目实施进度 根据项目建设规模和实施条件，拟定项目前期工作为 10 个月，施工工期为 7 个月，于 2020 年 9 月项目竣工验收完成。项目实施进度安排如下：1、2019 年 5 月2019 年 6 月,共 2 个月，完成概念性方案和可行性研究报告编制14、前期工作；2、2019 年 7 月2019 年 8 月,共 2 个月，项目立项阶段，完成项目批复工作；3、2019 年 8 月2019 年 9 月,共 2 个月，完成初步设计方案和实施方案；4、2019 年 9 月2019 年 10 月,共 2 个月，完成概算评审、施工图设计，招标控制价评审、施工图审查等工作；5、2019 年 11 月2019 年 12 月,共 2 个月，办理施工招标手续，签订施工合同；6、2020 年 1 月2020 年 2 月,共 2 个月，办理施工许可前期手续，做好进场前准备；7、2020 年 3 月2020 年 8 月，共 6 个月，主要完成项目施工工作；8、202015、 年 9 月，共 1 个月，进行项目竣工验收并交付使用。1.41.4 报告编制单位概况报告编制单位概况 编制单位：xx市公用事业规划设计院有限责任公司 编制资格证书等级及编号：工咨甲 914401014553521338-18ZYJ18 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 1.51.5 报告编制范围报告编制范围 对xx社区西片区微改造项目的背景和必要性、需求分析、建设规模、建设方案、环境影响及节能、劳动安全卫生与消防、组织机构与人力资源设置、实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、社会评价和风险分析等方面进行可行性研究论证，并提出项目建设的建议。3 1.61.6 报告编制依据报告编制16、依据 （1）珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020 年）；（2）xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020 年）；（3）xx市城市建设第十三个五年规划；（4）xx市城市总体规划纲要（20112020）；（5）xx市土地利用总体规划（20062020 年）；（6）xx市城市更新总体规划（20152020 年）（7）xx市旧城更新改造规划纲要（2010 年）；（8）xx市城市更新办法（xx市人民政府令第 134 号）；（9）xx市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424 号）；（10）xx市老旧小区更新改造五年行动计划（20162020 年）；（11）xx市老旧17、小区微改造实施方案；（12）老旧小区微改造内容及标准；（13）xx城市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划的通知（穗更新函2018702 号）；（14）xx市老旧小区微改造设计导则；（15）xx市城市更新局关于报送 2018 年城市更新年度计划的通知（穗更新函2017867 号）；（16）xx市发展改革委关于下达 2019 年xx市政府投资项目计划（城市更新）的通知（穗发改2019193 号）；（17）投资项目可行性研究指南（试用版）；（18）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（18）（19）项目建设单位提供的本项目其他相关资料。1.71.7 项目提出的理由与过程项目提出的理由18、与过程 结合国家、xx市和xx区对于城市更新改造的规定，以及相关工作计划、文件的要求，为了进一步推进xx市区内的老旧社区进行更新改造，需要通过建筑活化、外观整饰、业态提升、完善设施，为老旧社区重新注入活力，从而提升居民幸福感。xx社区西片区微改造项目作为老旧小区微改造项目，届时将改善小区人居环境和公共空间景观，协调周边发展环境，让小区跟上城市发展的步伐，有利于街 4 区片区的发展规划。按照固定资产投资项目基本建设管理程序及本项目建设的推进计划，受项目建设单位xx市xx区人民政府xx街道办事处的委托，公司随即开展xx社区西片区微改造项目可行性研究报告的编制工作。1.81.8 主要技术经济指标主要19、技术经济指标 项目主要技术经济指标如下表所示：1 维修安装楼栋门 套 14 2 维修安装楼栋门对讲系统 套 14 3 维修安装楼道照明 处 86 4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）10312 5 修复公共楼梯 1680 6 出入口适老设施及无障碍改造 m 1388 7 维修改造楼栋消防设施 项 1 8 规范整理楼道内电力线 项 1 9 规范整理楼道内电信线 项 1 10 规范整理楼道内有线电视线 项 1 11 维修、改造、增设楼内排水管道 m 348.3 12 更换雨水管 m 1626 13 清疏、维修化粪池及排污卧管 m 930 14 防盗整治 480 15 外立面整饰 20331.04 16 20、维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）1830 17 小区公共三线整治 项 1 5 18 维修改造小区室外消防设施 项 1 19 更换小区排水管网 m 4793 20 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m 4793 21 安装小区照明设施 项 1 22 维修小区道路及楼间破损甬路 10543 23 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 168 24 清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物 145 25 规范垃圾收运点设置 项 2 26 安装小区视频监控系统 套 3 27 维修完善人行安全设施 项 1 28 维修非机动车停车棚 85 29 提升小区绿化 485 30 维修安装21、体育锻炼器械 项 1 31 更新补建信报箱 个 449 32 小区公共部分雨污分流改造 1795 33 建设小区公共空间 320 34 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 项 1 35 提升小区环境设施品质 项 1 6 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.12.1 项目背景项目背景 老旧小区微改造是贯彻落实习近平总书记新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，践行以人民为中心发展思想，奋力实现在营造共建共治共享社会治理格局上走在前列的重要举措。推进老旧小区微改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，22、解决城市发展不平衡不充分问题；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。xx市作为国家历史文化名城，自古以来是人类居住的聚集之地，而社区作为许多人承载家园记忆的地方，已经是xx市文化的一种印记。然而，许多位于城市核心区的社区由于建设年代较为久远、建筑陈旧、设施老化、管理落后等的问题，如今却成为了城市发展的阻力。为此，亟需对城市核心区的老旧社区进行优化，对硬件设施进行改造，才能使其撑起文化传承的重任。针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展。2015 年 12 月召开的中央城市工作会议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市发展23、的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。xx市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划（以下简称行动计划）明确 2018-2020 年推进 779 个老旧小区微改造工作。行动计划明确了改造任务，另外明确了改造内容和建设标准。明确小区公共部分和房屋建筑本体共用部位 60 项改造内容，包括基础完善类 49 项、优化提升类 11 项（详见附件）。根据计划，将对2000 年前建成的环境条件较差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全、群众反映强烈的 779 个老旧住宅小区分 3 年推进改造。xx区是24、xx的老城区，老旧小区存量较大，小区功能配套不全、基础设施老化。鉴于此，2016 年 8 月，xx区发动各街道摸查辖区内具有典型示范效应、居民改造意愿强烈且基础设施老化、居民居住环境较差的小区。而位于xx区xx东边角落的xx社区建于上世纪六七十年代，更是破旧不堪，墙体大多脱落，存在安全隐患；排污能力差，常受水浸问题侵扰，居民生活在水深火热之中，苦不堪言。广渔社区西片区微改造项目在xx市发展改革委关于下达 2019 年xx市政府投资 7 项目计划（城市更新）的通知（穗发改2019193 号）计划内，详见附件一。目前，本项目已完成居民意见调查等相应前期工作，对社区居民的微改造意见进行摸查，居民同意25、改造人数超过 80%以上。按照固定资产投资项目基本建设管理程序及本项目建设的推进计划，受项目建设单位xx市xx区xx街道办事处的委托，我方随即开展xx社区西片区微改造项目可行性研究报告的编制工作。2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.3.12.3.1 项目建设是落实规划发展的需要项目建设是落实规划发展的需要 xx城市总体规划（2011-2020）加强现代服务业、先进制造业及战略新新兴产业之间的协调发展，加快信息化与工业化相融合。打造如xx生态城等战备性地区，增强生产性服务业与现今制造业联动发展。xx区城市发展总体规划（2015-2030）xx区建设低碳生态为特色的国际性现代服务中心，26、重点发展会展经济、总部经济、商贸服务等现代服务业。xx区产业发展规划（20182035 年）根据xx市城市总体规划（20172035）（草案）对xx区的城市功能定位，结合xx市xx区发展战略大纲（20172035）（草案）的产业空间布局，以营造产业创新生态与推动产城融合为导向，重点打造“一区、一谷、一湾”三大功能片区。一区是xx粤港澳大湾区数字经济创新试验区，整体定位为国际数字经济创新与高端交往特区。以构建国际数字经济创新节点为目标，搭建各类国际商贸交往与创新合作的高端交往平台，打造成为以数字经济为引领，科技创新和会展产业、总部经济等现代服务业融合发展、创新型经济和外向型经济集聚发展的高质量经27、济增长极，成为xx新经济重要引擎、亚太地区互联网总部基地、全球互联网创新创业首选地及国际人才汇集地。其城市风貌也需与其发展定位相匹配，尤其是体现居民生活面貌的社区，应在保留特色的基础上进行完善，解决老旧社区房屋建筑、各项设施老化破损的问题。xx社区西片区是xx区xx街道下辖的社区，位于xx东部，具有一定的历史，承载了老xx一部分记忆，旁边有黄埔滩科技园、红船港创意园、xx湾创意园。为此，需要整治该社区的生活环境，对破损的外立面、杂乱的“三线”、排水、消防、照明等进行整治改造，完善社区的基础设施，使该社区与周边环境相协调，8 营造良好的城市环境。因此，本项目是落实xx市规划发展的需要，促进xx市28、xx区整体发展。2.3.22.3.2 项目建设有利于城市的可持续发展项目建设有利于城市的可持续发展 我国现处于城市化的加速阶段，一线城市已实行新增土地供应总量控制，新增建设用地越来越少，面对日益紧张的土地资源和沉重的环境压力，中央城市工作会议提出要树立“精明增长”、“紧凑城市”的理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。面对城市发展思路的转变，这就需要通过大规模城市更新来对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，通过优化城市空间结构、提升城市环境、凸显城市文化等方面着手，盘活有限的土地资源，为城市注入新的活力、为产业提供发展空间，从而实现城市“质”的转变。xx社区西片区处于xx东部，而xx位29、于xx新城市副中心，位置关键，却又存在环境脏乱差、管理落后、绿地面积不足、设施不足等的问题，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的提升和城市的可持续发展。为此，对xx社区西片区进行城市更新改造势在必行。城市微更新作为老旧社区改造的方向，在保持原有建筑、文化的基础上因地制宜进行修复，能够有效改善城市核心区内老旧社区的环境，合理利用土地资源，对公共设施应进行补偿式增加，释放或重构的公共空间催生城市创造力，从而促进城市的可持续发展。2.3.32.3.3 项目建设符合xx市城市更新办法的要求项目建设符合xx市城市更新办法的要求 xx市人民政府印发了xx市城市更新办法（xx30、市人民政府令第 134 号），于 2016 年 1 月 1 日开始施行。该办法提出，城市更新应当满足以下要求：（1）坚持以人为本，公益优先，尊重民意，切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化，营造干净、整洁、平安、有序的城市环境；（2）城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际，科学规划，针对区域不同特点，制定改造策略和控制标准，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局；（3）城市更新改造应当立足实际，因地制宜，积极稳妥，量力而行。城市更新 9 应当结合城市发展战略，依托项目31、自身禀赋和地块周边特色，以开发重建、整治修缮、历史文化保护等分类方式，统筹兼顾，突出重点，先易后难，有序推进。该办法针对旧城镇的更新实施提出了全面改造和微改造方式两种改造方式：（1）全面改造，以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目；（2）微改造，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。本项目结合小区的综合整治，32、采取维持原来建筑结构、强化安全防护措施、完善各项设施等多种方式进行微改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件，符合xx市城市更新办法中旧城镇更新实施的相关要求。2.3.42.3.4 项目项目建设建设是提升xx社区是提升xx社区人居环境和公共空间景观的需要人居环境和公共空间景观的需要 改革开放以来，随着经济的持续发展，各大中小城市的城市化水平显著提高。随着新区建设的不断深入，旧居住小区在用地结构、交通组织、基础设施配套、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出，对旧居住小区进行改造，已成为城市建设中一项重要而紧迫的工作。xx社区西片区是xx区的老旧小区，背街小巷、小区庭院存33、在脏乱差的现象，现状建筑年代久远，建筑外立面墙体破损脱落，楼道墙体破损，缺少适老设施，社区室外“三线”混乱、排污管道堵塞、雨水与污水混接，小区道路破损，雨天水浸，消防设施缺失，管理落后等问题。背街小巷是城市的“毛细血管”，看似不起眼，却最紧贴百姓生活。城市主街干道和背街小巷，干净整洁，彰显着城市的文明水平。通过微改造，关乎民生问题的基础设施统一规划设计，清理占道杂物，打通堵点、断点，完善“微交通”体系，加强出入口适老设施及无障碍改造、人行安全设施改造，加强步行系统与公共服务设施以及入户通道间的有效连通等，促进背街小巷道路系统通达有序。将全面提升片区的基本社区服务能力，有效的注入更高质量的公共服34、务，推进口袋公园及邻里交往空间建设，促进街区产业升级，将背街小巷改造为“有温度、有故事、有活力”的城市生活空间，从而满足居民基本生活需求、身心安全需求、身心愉悦需求、健身康体需求，构建社区认同感归属感。10 本项目将在建筑结构不变、设施完善、雨污分流、提升排污能力、加强安全监控等方面对xx区xx社区西片区进行微改造，坚持以人为本、节能环保、经济实用、公众参与的原则，以解决居民的基本民生问题为基础，改善居民的居住条件和生活品质，适度提升公共空间环境，营造干净、整洁、平安、有序的小区环境，提高群众获得感、幸福感、安全感。通过对现有建筑、公共服务设施、基础设施等的改造和增设，可提升社区景观、完善基础35、设施，从而提升人居环境。综上所述，项目符合相关规划的要求，有利于促进城市可持续发展，也是改善人居环境和提升公共空间景观的需要，因此项目建设是必要的。11 第三章第三章 需求分析与建设内容需求分析与建设内容 3 3.1.1 需求需求分析分析 3 3.1.1.1.1 基本概况基本概况 本次微改造项目位于xx区xx东部，东邻新港东路，南临红船港创意园，西邻新洲小学，北邻xx社区东区。小区占地面积为 17845.34 平方米，有 21 栋建筑，最高为 9 层，有 1 栋，最低为 1 层平房，有 4 栋，6 层的有 1 栋，4 层的有 6 栋，3层的有 3 栋，2 层的有 6 栋，建筑面积为 2335136、.92 平方米，449 户，约 1300 人。本小区建于 60 年代，由于建造年代久远，该小区外立面墙体破损严重，砖墙受潮、霉变、局部有风化现象，抹灰层起皮、离壳、开裂等现象，三线杂乱，楼道墙体抹灰层破损脱落。受建造时期相关规范和行业要求的影响，当前看来这些小区公共服务设施并不完整，植物绿化空间有待整治修葺，小区游乐设施、健身设施缺乏；在居民构成方面，以老年人居多，失业人员、残疾人多，租户多，对于小区交流空间、养老设施、适老设施需求较大。小区没有物业管理，设施缺乏管理。12 13 3 3.1.2.1.2 建筑概况建筑概况 本小区有 21 栋建筑，最高为 9 层，有 1 栋，最低为 1 层平房，37、有 4 栋，6 层的有 1 栋，4 层的有 6 栋，3 层的有 3 栋，2 层的有 6 栋，建筑面积为 23351.92 平方米。外立面墙体破损严重，砖墙受潮、霉变、局部有风化现象，抹灰层起皮、离壳、开裂等现象，楼道墙体抹灰层破损脱落。小区内各栋建筑基本情况如下表 3.1-1 所示：房屋基本情况表房屋基本情况表 3.13.1-1 1 房屋编号房屋编号 户数户数 层数层数 梯间梯间 结构结构 建造年代建造年代 建筑面积建筑面积 属性属性 新港东路 2794 号西街 1栋 36 4 2 框架 60-70 年代 2649.42 前渔轮厂 新港东路 2794 号西街 2栋 36 4 2 框架 70 年38、代 2551.33 前渔轮厂 新港东路 2794 号西街 3栋 36 4 2 框架 70 年代 2494.35 前渔轮厂 新港东路 2794 号西街 4栋 4 1 0 砖木 70 年代 139.08 房改房 新港东路 2794 号东街27 栋 10 1 0 砖木 80 年代 523.60 前渔轮厂 新港东路 2794 号东街28 栋 17 1 1 砖木 60 年代 590.26 前渔轮厂 新港东路 2794 号东街29 栋 36 9 2 框架 94 年 3020.88 新港东路 2794 号东街13 栋集体（集体 2）24 2 1 砖木 70 年代 878.93 前渔轮厂 新港东路 2794 39、号集体 1 12 2 1 砖木 60 年代 773.48 渔轮厂 新港东路 2794 号集体 2 12 2 1 砖木 60 年代 381.92 渔轮厂 新港东路 2794 号集体 3 12 2 2 砖木 60 年代 527.29 渔轮厂 新港东路 2794 号集体 4 12 2 1 砖木 60 年代 472.91 渔轮厂 新港东路 2794 号集体 5 12 2 1 砖木 60 年代 516.58 渔轮厂 14 新港东路 2794 号集体 6 24 3 1 框架 60 年代 803.28 渔轮厂 新港东路 2794 号集体 7 32 4 4 1 1 框架 60-70 年代 698.24 渔轮厂40、 餐厅（部分）3 3 2 框架 70 年代 367.20 珠投 新港东路 2794 号东街26 栋 19 1 0 砖木 60 年代 862.66 前渔轮厂 新港东路 2816 号 1 栋 25 3 2 混合 60 年代 1050.58 广东水产制品厂 新港东路 2816 号 2 栋 30 4 2 混合 70 年代 1400.77 广东水产制品厂 新港东路 2816 号 3 栋 24 4 2 混合 70 年代 1100.35 广东水产制品厂 新港东路 2816 号 4 栋 36 6 2 框架 70 年代 1548.80 产权复杂 图图3 3.1.1-2 2建筑外立面破损严重、抹灰层脱落建筑外立面41、破损严重、抹灰层脱落 15 图图3 3.1.1-3 3建筑外立面受潮霉变、抹灰层脱落、管线杂乱建筑外立面受潮霉变、抹灰层脱落、管线杂乱 外立面现状问题：外立面现状问题：外立面墙体破损严重，砖墙受潮、霉变、局部有风化现象，抹灰层起皮、离壳、开裂等现象，三线杂乱，三管杂乱。16 图图3 3.1.1-4 4楼道墙体破损、楼梯踏步破损楼道墙体破损、楼梯踏步破损 17 图图3 3.1.1-5 5楼梯口堆放单车杂物、信报箱老旧破损、砖墙裸露、缺乏楼梯扶手楼梯口堆放单车杂物、信报箱老旧破损、砖墙裸露、缺乏楼梯扶手 18 图图3 3.1.1-6 6公共走廊通道线路杂乱、墙体破公共走廊通道线路杂乱、墙体破损、缺42、乏消防设施损、缺乏消防设施 楼道及走廊公共部位现状问题：现状问题：楼道内墙面严重破损，楼梯入口处堆放自行车及杂物，信报箱老旧破损，楼梯踏步破损，走廊公共部位墙体破损，照明设施杂乱，线路杂乱，消防设施缺失，存在安全隐患。19 3 3.1.3.1.3 给排水概况给排水概况 图图3 3.1.1-7 7污水横流、排污能力差、明沟缺乏盖板、堵塞严重、环境差污水横流、排污能力差、明沟缺乏盖板、堵塞严重、环境差 图图3 3.1.1-8 8 生活用水长期返水、路面长满青苔、存在安全隐患生活用水长期返水、路面长满青苔、存在安全隐患 20 给水现状：给水现状：小区刚完成自来水一户一表改造工程，供水管网基本更新，局43、部 PVC管明敷外露，容易老化。排水现状：排水现状：小区排污能力差，堵塞严重，明沟排水，没有盖板，容易藏垃圾，积水排不出去，晚上更严重，污水会溢出路面环境恶劣，居民甚多怨言。更有居民擅自改变厕所位置，粪便直排，不经化粪池，周边居民意见很大。建筑立管部分为铁管已生锈，部分为塑料管道，由于在室外明敷，局部有老化的迹象。据现场了解，雨天季节，常出现水浸小区的现象，1-2 小时后才退水。水浸迟迟不退的原因有外因，也有内因。外因：广东珠江投资股份有限公司（以下简称珠投）买下河涌边的地块后，把地块填高，并把河涌堵塞；另外，新港东路至新洲码头段的公路做好后，公路路面也是填高了，小区与周边地面有很大的高差，最44、高处相差 2 米左右，最低处相差 1 米左右，小区处于锅底的位置，市政排水管网高，社区的排水管网低，以致排不出去，这是外部条件造成水排不出去的原因。内因：小区建设的年份久远，地下排水管道老化破损，污水井、化粪池的容量已不满足现状的发展，且小区没有实施雨污分流，存在雨水和污水混接的情况，容易造成堵塞；小区主干道是新洲小学校门口必经之路，多年来车辆进进出出，对埋地管道有一定的影响，这是内部条件造成污水排不出去的原因。3 3.1.4.1.4 道路道路交通交通概况概况 21 图图3 3.1.1-9 9小区小区入口也是学校入口，对居民生活造成影响，缺乏大门存在安全隐患入口也是学校入口，对居民生活造成影响45、，缺乏大门存在安全隐患 图图3 3.1.1-1010小区道路破损严重、凹凸不平小区道路破损严重、凹凸不平 22 图图3 3.1.1-1 11 1小区道路小区道路堆堆放杂物、废弃共享单车、人行安全设施损坏放杂物、废弃共享单车、人行安全设施损坏 23 图图3 3.1.1-1 12 2小区建筑周边兴建明沟排水、路面污水横流小区建筑周边兴建明沟排水、路面污水横流、存、存在安全隐患在安全隐患 小区道路交道现状问题：现状问题：小区入口与学校出入口共用，车辆进出影响居民生活及出入安全，学校上学放学吵杂，也影响居民生活；小区路面老旧破损；楼间堆放杂物，妨碍消防通道；明沟缺失盖板，污水横流，不利于通行。24 346、 3.1.5.1.5 基础设施基础设施 图图3 3.1.1-1 13 3小区小区垃圾收集点不垃圾收集点不规范、周边环境差、缺乏可分类垃圾桶规范、周边环境差、缺乏可分类垃圾桶 图图3 3.1.1-1 14 4室外三线杂乱室外三线杂乱 25 图图3 3.1.1-1 15 5小区小区室外消防设施老室外消防设施老旧生锈旧生锈 小区基础设施现状问题：基础设施现状问题：小区缺乏垃圾收集设施，有垃圾小推车，没有围蔽；室外三线杂乱；室外消防栓生锈，缺乏维护；小区缺乏监控系统等安防设施。26 3 3.1.6.1.6 公共空间概况公共空间概况 图图3 3.1.1-1616小区公共空间环境脏乱差小区公共空间环境脏乱47、差 27 图图 3 3.1.1-1717空间脏乱差空间脏乱差 图图3 3.1.1-1818空间堆放杂物、绿化盆栽杂乱空间堆放杂物、绿化盆栽杂乱 28 图图3 3.1.1-1919小区小区公共空间缺公共空间缺乏公共设施、路面长满青苔乏公共设施、路面长满青苔 小区公共空间区域现状问题：现状问题：宅间空地功能单一，堆放杂物，浪费空间，植物杂乱，私拉晾衣绳，放置私人盆栽，缺乏规划，缺乏公共设施，三线走向混乱，环境脏乱差。3 3.1.7.1.7 围墙概况围墙概况 图图3 3.1.1-2020小区围墙受潮霉变、砖墙裸露小区围墙受潮霉变、砖墙裸露 29 小区围墙现状问题：现状问题：墙面受潮、霉变，遍布污渍，48、且缺乏活力。3 3.1.8.1.8 居民微改造需求居民微改造需求调查调查 本次改造经居委前期上门走访宣传并征询业主意见，定时回收调查问卷，并统计分析相关数据，充分了解居民的改造意愿。目前，小区业主同意改人数占 80%以上。图图 3 3.1.1-2121前期调研、问卷调查前期调研、问卷调查 通过对改造范围居民的意见征集，对意见进行汇总如下表：序号序号 项目项目 迫切需要迫切需要（1010 项以项以内）内）需需要要 具体具体 数量数量 门牌号门牌号 备注备注 1 维修安装楼栋门 14 扇 2794 号西街 2 栋、3栋、2816 号 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 29 栋 2 维49、修安装楼栋门对讲系统 14 套 2794 号西街 2 栋、3栋、2816 号 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 29 栋 3 维修安装楼道照明 86 处 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋 30 4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）15 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 5 修复公共楼梯 15 栋楼 2794 号西街 1 栋、250、栋、3 栋、2794 号东街 13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 6 出入口适老设施及无障碍改造 10 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、2794 号集体 6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 7 修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）8 维修改造楼栋消防设施 16 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋 9 规范整理楼道内电力线 16 栋51、楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋 10 规范整理楼道内电信线 16 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、31 2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋 11 规范整理楼道内有线电视线 16 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 52、栋 12 维修更换楼栋加压水泵 13 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 14 维修、改造、增设楼内排水管道 15 更换雨水管 16 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋 16 清疏、维修化粪池及排污卧管 20 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29栋、13、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 17 修复用地保护接地设施 18 修复建筑物防雷53、接地设施 19 维修更换公用采光窗（含拆除）20 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）21 防盗网整治 22 整治不规范遮阳篷和防护设施 32 23 外立面整饰 20 栋楼 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、13栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋、餐厅北面 24 危房治理 25 安装一户一水表 26 安装一户一电表 27 管道燃气入户改造 28 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）2794 号西街、东街集体宿舍、281654、 号 29 小区公共“三线”整治 30 维修改造小区室外消防设施 2794 号西街、东街集体宿舍、2816 号 31 更换小区排水管网 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 32 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 33 维修更换小区供55、水管网 34 维修改造供电设施 35 维修小区照明设施 33 36 安装小区照明设施 主要路口及楼与楼之间的区域 37 维修小区道路及楼间破损甬路 主要道路，楼栋之间形成条形公共空间 38 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 39 清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物 楼间公共空间 40 规范垃圾收运点设置 41 安装小区视频监控系统 主要路口及楼与楼之间的区域 42 建设步行系统 43 维修完善人行安全设施 44 完善无障碍设施 45 维修非机动车停车棚 46 提升小区绿化 47 维修安装体育锻炼器械 小区公共空间 48 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 49 更新补建信报箱 2794 号56、西街 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1栋、2 栋、3 栋、4栋 50 加装电梯 51 建筑节能改造 52 楼梯绿化 53 小区公共部分雨污分流 2794 号西街 1 栋、2栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 34 栋、2 栋、3 栋、4栋 54 建设小区公共空间 楼间公共空间 55 合理配置设置物业用房及公服设施 56 配建非机动车棚 57 设置机动车泊位 57、58 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 小区内公共空间围墙上 59 提升小区环境设施品质 楼间公共空间 60 设置快递服务设施 微改造居民的意见调查汇总表微改造居民的意见调查汇总表 3.13.1-2 2 在调查过程中，居民迫切需要改造的项目有如下十点：在调查过程中，居民迫切需要改造的项目有如下十点：（1）更换小区排水管网；（2）疏通小区排水管网（含更换管网井盖）（3）清疏、维修化粪池及排污卧管；（4）小区公共部分雨污分流；（5）维修小区道路及楼间破损甬路；（6）安装小区视频监控系统；（7）维修安装体育锻炼器械；（8）出入口适老设施及无障碍改造；（9）外立面整饰；（10）建设小区公共空间。58、3 3.2.2 建设内容建设内容 xx区xx社区西区，小区占地面积为 17845.34 平方米，有 21 栋建筑，最高为 9 层，有 1 栋，最低为 1 层平房，有 4 栋，6 层的有 1 栋，4 层的有 6 栋，3 层的有 3 栋，2 层的有 6 栋，建筑面积为 23351.92 平方米，449 户，约 1300 人。改造内容主要包括房屋建筑部分共 15 项，全部为基础完善类项目，小区公共部分共 20 项，其中 15 项为基础完善类项目，5 项为优化提升类项目。35 建设内容一览表建设内容一览表 3.23.2-1 1 1 1、房屋建筑本体部分、房屋建筑本体部分 2 2、小区公共部分、小区公共59、部分 （1）维修安装楼栋门（2）维修安装楼栋门对讲系统（3）维修安装楼道照明（4）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（5）修复公共楼梯（6）出入口适老设施及无障碍改造（7）维修改造楼栋消防设施（8）规范整理楼道内电力线（9）规范整理楼道内电信线（10）规范整理楼道内有线电视线（11）维修、改造、增设楼内排水管道（12）更换雨水管（13）清疏、维修化粪池及排污卧管（14）防盗网整治（15）外立面整饰（1）维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）（2）小区公共“三线”整治（3）维修改造小区室外消防设施（4）更换小区排水管网（5）疏通小区排水管网（含更换管网井盖）（6）安装小区照明设施60、（7）维修小区道路及楼间破损甬路（8）拆除小区违法建筑物、构筑物及设施（9）清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物（10）规范垃圾收运点设置（11）安装小区视频监控系统（12）维修完善人行安全设施、完善无障碍设施（13）维修非机动车停车棚（14）提升小区绿化（15）维修安装体育锻炼器械（16）更新补建信报箱（17）小区公共部分雨污分流（18）建设小区公共空间（19）建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施（20）提升小区环境设施品质 36 第四章第四章 建设地址与建设条件建设地址与建设条件 4 4.1.1 项目场址项目场址 xx区是广东省xx市的老四区之一，在xx市珠江的南面，古称江南洲，广州人61、称其为河南，处在xx市的中部，由珠江水系xx河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。xx区风景秀丽，气候宜人，是一个素有xx南肺之称的绿色岛区。xx街位于xx新城市副中心，是xx区辖内面积最大的行政街道。所辖范围主要为位于xx区东部的xx岛。xx岛四面环水，地域狭长，东至新洲码头，西至新港东路新洲桥与赤岗相邻，南濒黄埔涌，北临珠江xx河段前航道，总面积达15.13 平方公里。本次微改造项目位于xx区xx街道新港东路xx社区西片区，北起新洲小学，南至红船港创意园，西至新洲小学，东临新港东路。项目项目场场址区位分析图址区位分析图 4.14.1 4 4.2.2 建设条件建设条件 4 4.2.1.262、.1 自然环境自然环境 （1）地形、地貌、地质 项目所在地处在xx市的中部，由珠江水系xx河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。xx区地带性土壤为赤红壤，母质为砂页岩，形成砂页岩赤红壤。主要分布于赤岗、凤凰岗、石榴岗等低丘陵上，由于大部分已经人工耕作，土壤性 37 质已发生变化，一部分成为菜园果园，一部分成为城市建筑用地。平原区域的土壤为三角洲沉积土，经长期人工耕作，土壤熟化程度高，地势较高的成为果园、菜地，其次为菜田，地势低洼者为菜塘。区内的森林植被主要是分布在村落附近台地上的杂木和人工栽种的马尾松林、小叶桉林、台湾相思林、竹林和一些被称作“风水林”的树木。（2）气象、气候 xx区气候属63、南亚热带海洋性季风气候，由于濒临南海，受温湿的热带海洋气团影响，具有雨量充沛、光照充足、温暖湿润、全年温差较小、干湿季节明显的气候特征。（3）水系、水文 项目所在地xx地处南方丰水区，境内河流水系发达，大小河流（涌）众多，水域面积广阔，集雨面积在 100 平方千米以上的河流有 22 条，河宽 5 米以上的河流 1368 条，总长 559736 千米，河道密度达到 075 千米/平方千米，构成独特的岭南水乡文化特色，对改善城市景观、维持城市生态环境的稳定起到积极的作用。4 4.2.2.2.2 道路交通条件道路交通条件 xx区是xx市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内河64、涌密布，水上交通方便，不仅是xx市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口。区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主干道、次干道、支路，三级路网遍布xx区，12座跨江大桥与市内各区相连，内环路、环城高速公路和华南大疲乏横贯xx区，广州地铁 2 号线、xx地铁 3 号线、xx地铁 4 号线、xx地铁 8 号线、广佛线、广州地铁 APM 线通过行政区。项目位于xx市区中心位置，区域交通条件较为完善，项目位于地铁八号线沿线，可通往越秀区、天河区、白云区、荔湾区、番禺区等地，还有新洲码头，可通往黄埔，路面运输条件优越。4 4.2.3.2.3 施工条件施65、工条件 小区配套设施相对完善，施工现场的临水、临电均可从市政管网、电网中接入。xx市内拥有多家符合资质要求的工程设计、施工、监理等企业单位，加上建筑材 38 料、施工设备等均可就地解决，项目建设地点对外交通方便、流畅、施工机械及各种建材运输进出方便，有足够劳动人员、技术人员去完成改造项目，故工程实施条件可充分满足项目建设实施的技术要求，能够保证项目高质量实施。4.2.4 城市规划要求及法律支持条件城市规划要求及法律支持条件 项目是严格按照xx市城市更新总体规划（20152020 年）、xx市旧城更新改造规划纲要、xx市城市更新办法（xx市人民政府令第 134 号）等文件的有关规定及精神进行立项66、建设，并经xx市各相关部门开会研讨决定。项目建设在国家有关法律、法规允许范围内进行，具备国家法律支持条件。4 4.2.5.2.5 社会支持条件社会支持条件 2017 年xx区税收收入和一般公共预算收入迈上新台阶，分别实现 211.23 亿元和 51.01 亿元，分别增长 18.1%和 2%（可比增长 8.4%）。社会消费品零售总额981.29 亿元，增长 8%。三次产业比重为 0.117.982。全社会固定资产投资 655.87亿元，增长 2.3%。44 个区重点建设项目完成投资 103.31 亿元，完成年度计划的119.9%。随着社会经济的发展，人们在满足衣食住行需求的同时也在追求更高水平的67、生活，选择在环境优美的地方居住已成为大多数居民的首选。xx社区西区微改造项目是一项目符合民意的改造项目，小区内的居民都大力支持也积极配合改造项目的工作，绝大部分民众对该项目的改造持支持态度。由于该项目是亲民利民的改造项目，改造完成后能改善居民的居住环境，促进了社会稳定发展，因此该项目社会支持条件好。4 4.2.6.2.6 不利因素不利因素 （1）项目施工期间，会给小区居民日常生活造成一定的影响。通过采取合理的围挡封闭和交通分流措施，同时加快施工的进度，因此这一影响可大为降低。（2）施工材料和施工机械的进退场，将对附近道路产生一定的交通压力，运输时注意制定交通分流措施，同时避开交通高峰期，将影响68、降到可以控制的地位。（3）项目为老旧小区微改造工程，施工场地位于原小区内，施工时产生的噪声、粉尘污染，将对小区居民造成一定的影响。为此，应特别注重施工期间的环境保护措 39 施，将项目建设对环境的影响降到最低。周边的环境对项目实施有一定制约条件，但通过采取必要的措施，将不会影响项目的实施。4 4.2.7.2.7 结论结论 综上所述，项目实施是符合城市规划和相关政策要求，场址周边社会环境、建筑环境及基础设施条件良好，项目的各项建设条件均能满足建设的要求，项目建设是合理、合法的，项目建设条件是可行的。40 第五章第五章 改造方案改造方案 5.15.1 设计依据设计依据 （1）中华人民共和国城乡规划69、法（2008 年 1 月）；（2）xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020 年）；（3）xx市城市总体规划纲要（20112020 年）；（4）xx市旧城更新改造规划纲要；（5）xx市城市更新办法（xx市人民政府令第134 号）；（6）xx市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424 号）；（7）xx市老旧小区微改造实施方案；（8）老旧小区微改造内容及标准；（9）xx市老旧小区更新改造五年行动计划（20162020 年）；（10）xx城市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划的通知（穗更新函2018702 号）（11）民用建筑设计通则 GB 50352-20070、5；（12）住宅建筑规范 GB 50368-2005；（13）住宅设计规范 GB 50096-2011；（14）城镇道路路面设计规范 CJJ 1692012；（15）抹灰砂浆技术规程 JGJ/T220-2010；（16）无障碍设计规范 BG50763-2012；（17）建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009 年版）；（18）室外给水设计规范 GB50013-2006；（19）室外排水设计规范 GB50014-2006（2016 年版）；（20）城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；（21）建筑设计防火规范 GB 50016-2014；（22）民用建筑电气设计规范 71、JGJ 16-2008；（23）供配电系统设计规范 GB 50052-2009；（24）低压配电设计规范 GB 50054-2011；（25）电力工程电缆设计规范 GB 50217-2007；41（26）国家及地方其它相关法规、规范。5.25.2 设计原则与改造目标设计原则与改造目标 5 5.2.1.2.1 设计原则设计原则 （1）以人为本，以民为先。坚持以人为本，尊重民意，切实改善民生。提升城市基础设施，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化，营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。（2）因地制宜，和而不同。立足实际，统筹兼顾，突出重点，先易后难，有序推进。（3）开辟公共空间，关注老旧小区特72、有的户外空间、公有空间、形象空间和交往空间。（4）提升环境品质，历史文化街区改造和周边环境改造相结合，保留历史文物遗迹。（5）经济、实用、可操作性。在保证总体效果和使用功能的前提下，对材料进行多方案的比较和选择，严格控制造价，合理组织施工，尽可能缩短减少工期，并减少对周边居民的干扰。5 5.2.2.2.2 改造目标改造目标 民生：民生：以涉及公共利益和人民福祉的项目板块为改造核心，在全市范围内普及老旧小区的基础性改造，体现对小区居民的基本关怀，保证社会发展的全面性与平衡性。实用：实用：建立模块化、菜单式的项目选用体系，制订图文并茂、完善易用的设计导则，有效指导小区评估、方案设计、成果审查等改造73、工作中的各相关环节。特色：特色：挖掘小区历史文化、自然环境等方面的个性特色资源，以“一区一景”为目标，在完成老旧小区基础性改造的前提下，进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。5.35.3 设计主题设计主题 xx作为一带一路沿线城市，受国家政策影响不仅经济上发展迅猛，其文化底蕴也十分深厚。而今随着“21 世纪海上丝绸之路”战略的提出，加大了xx不同文化之间的碰撞与交融，同时也为保留下来的古文化提供了传承与发展的契机。42 xx社区地处xx岛，结合周边环境，西边有黄埔古港，东边有新洲渔村，江的对面是鱼珠、长洲，以及渔轮厂的历史文化底蕴，以海洋文化为主题进行设计，发扬海洋精神，挖掘和发展海洋文化。74、5.45.4 设计范围设计范围 根据xx市城市更新局关于印发xx市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划的通知（穗更新函2018702 号）有关要求：“老旧小区微改造对象为房屋建筑本体共用部位、小区公共部分。改造内容划分为规定项目（基础完善类）和自选项目（优化提升类）”、“涉及危房的建筑按照xx市房屋安全管理规定和广州市 2014-2016 年度城市危房治理工作方案相关规定进行治理。”根据本小区现状实际情况，本次微改造项目内容包括房屋建筑本体和小区公共服务两部分，其中房屋建筑本体部分共改造 15 个项目，小区公共部分共改造 20 个项目，具体如下：改造内容一览表改造内容一览表 5 575、.4.4-1 1 1 1、房屋建筑本体部分、房屋建筑本体部分 2 2、小区公共部分、小区公共部分 （1）维修安装楼栋门（2）维修安装楼栋门对讲系统（3）维修安装楼道照明（4）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（5）修复公共楼梯（6）出入口适老设施及无障碍改造（7）维修改造楼栋消防设施（8）规范整理楼道内电力线（9）规范整理楼道内电信线（10）规范整理楼道内有线电视线（11）维修、改造、增设楼内排水管道（12）更换雨水管（13）清疏、维修化粪池及排污卧管（14）防盗网整治（1）维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）（2）小区公共“三线”整治（3）维修改造小区室外消防设施（4）更换76、小区排水管网（5）疏通小区排水管网（含更换管网井盖）（6）安装小区照明设施（7）维修小区道路及楼间破损甬路（8）拆除小区违法建筑物、构筑物及设施（9）清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物（10）规范垃圾收运点设置（11）安装小区视频监控系统（12）维修完善人行安全设施、完善无障碍 43（15）外立面整饰 设施（13）维修非机动车停车棚（14）提升小区绿化（15）维修安装体育锻炼器械（16）更新补建信报箱（17）小区公共部分雨污分流（18）建设小区公共空间（19）建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施（20）提升小区环境设施品质 5.55.5 改造方案改造方案 小区占占地面积为 17845.377、4 平方米，有 21 栋建筑，最高为 9 层，有 1 栋，最低为 1 层平房，有 4 栋，6 层的有 1 栋，4 层的有 6 栋，3 层的有 3 栋，2 层的有 6栋，建筑面积为 23351.92 平方米，449 户，约 1300 人。小区小区基本情况表基本情况表 5.55.5-1 1 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 基底面积 绿化面积 道路 容积率 17845.34m2 23351.92m2 40.30%7192.34m2 110m2 10543 m2 1.31 44 项项目总平面图目总平面图 5.55.5-1 1 45 5.5.15.5.1 房屋建筑本体部分改造方案房屋建筑本体部分改造方78、案 1 1、维修安装楼栋门维修安装楼栋门、维修安装维修安装楼楼栋门对讲系统栋门对讲系统 本小区内共有 21 栋建筑，共 28 个梯口，均没有安装楼栋门及对讲系统，其中有 14 栋建筑缺乏安装条件，有 7 栋有安装条件。本次改造将安装 14 扇楼栋门，安装可视对讲系统 14 套。安装楼安装楼栋门及栋门及门禁对讲系统改造一览表门禁对讲系统改造一览表 5.55.5-1 1 1 2794 号西街 2 栋 套 2 2 2794 号西街 3 栋 套 2 3 2816 号 1 栋 套 2 4 2816 号 2 栋 套 2 5 2816 号 3 栋 套 2 6 2816 号 4 栋 套 2 7 2794 号东79、街 29 栋 套 2 46 楼栋门及门禁对讲系统改造位置图楼栋门及门禁对讲系统改造位置图 5.55.5-2 2 47 楼栋门及门禁对讲系统改造效果图楼栋门及门禁对讲系统改造效果图 5.55.5-3 3 2 2、维修安装楼道照明维修安装楼道照明 本次改造在楼道内重新更换安装声控延时的节能吸顶灯；每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。楼道照明设施楼道照明设施改造一览表改造一览表 5 5.5.5-2 2 1 2794 号西街 1 栋 处 8 2 2794 号西街 2 栋 处 8 3 2794 号西街 3 栋 处 8 4 2794 号东街 29 栋 处 16 5 279480、 号东街 13 栋 处 1 6 2794 号集体 1 处 1 7 2794 号集体 2 处 1 8 2794 号集体 3 处 1 9 2794 号集体 4 处 1 10 2794 号集体 5 处 1 11 2794 号集体 6 处 3 12 2794 号集体 7 处 4 13 2816 号 1 栋 处 6 14 2816 号 2 栋 处 8 15 2816 号 3 栋 处 8 16 2816 号 4 栋 处 11 48 维修安装楼道照明位置图维修安装楼道照明位置图 5.55.5-4 4 楼道照明改造意向图楼道照明改造意向图 5.55.5-5 5 3 3、粉刷楼道（含墙面零星抹灰）粉刷楼道（含墙81、面零星抹灰）小区内有 7 栋建筑楼道墙体破损脱落，本次改造对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼，扫一遍、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。楼道粉刷一览表楼道粉刷一览表 5.55.5-3 3 1 2794 号西街 1 栋 899 2 2794 号西街 2 栋 899 3 2794 号西街 3 栋 899 4 2794 号东街 13 栋 405 5 2794 号集体 1 405 6 2794 号集体 2 405 7 2794 号集体 3 405 8 2794 号集体 4 405 49 9 2794 号集体 5 405 10 279482、 号集体 6 607 11 2794 号集体 7 899 12 2816 号 1 栋 607 13 2816 号 2 栋 899 14 2816 号 3 栋 899 15 2816 号 4 栋 1274 粉刷楼道位置图粉刷楼道位置图 5.55.5-6 6 楼道改造意向图楼道改造意向图 5.55.5-7 7 50 4 4、修复公共楼梯修复公共楼梯 小区公共楼梯现状破损，本次改造采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步，修复踏步防滑条；楼梯、公共走道内墙踢脚线选用与地面材质和颜色相协调的陶瓷踢脚线，如图 5.5-4。修复楼梯踏步一览表修复楼梯踏步一览表 5.55.5-4 4 1 2794 号西街 1 栋83、 168 2 2794 号西街 2 栋 168 3 2794 号西街 3 栋 168 4 2794 号东街 13 栋 45 5 2794 号集体 1 45 6 2794 号集体 2 45 7 2794 号集体 3 45 8 2794 号集体 4 45 9 2794 号集体 5 45 10 2794 号集体 6 85 11 2794 号集体 7 168 12 2816 号 1 栋 85 13 2816 号 2 栋 168 14 2816 号 3 栋 168 15 2816 号 4 栋 232 修复公共楼梯位置图修复公共楼梯位置图 5.55.5-8 8 5 5、出入口适老设施及无障碍改造出入口适老84、设施及无障碍改造 小区大部分楼梯没有扶手，老年人出行不便；本次改造设计连续的双层扶手，同时满足不同身体情况使用者使用。51 安装楼梯扶手一览表安装楼梯扶手一览表 5.55.5-5 5 1 2794 号西街 1 栋 m 130 2 2794 号西街 2 栋 m 130 3 2794 号西街 3 栋 m 130 4 2794 号东街 29 栋 m 272 5 2794 号集体 6 m 84 6 2794 号集体 7 m 130 7 2816 号 1 栋 m 84 8 2816 号 2 栋 m 130 9 2816 号 3 栋 m 130 10 2816 号 4 栋 m 168 楼梯扶手改造位置图楼85、梯扶手改造位置图 5.55.5-9 9 楼梯扶手改造意向图楼梯扶手改造意向图 5.55.5-1010 52 6 6、维修改造楼栋消防设施维修改造楼栋消防设施 小区楼栋消防设施缺失。本次改造对老旧设施器材予以更换，补充相应的灭火器数量。楼道内消防设施改造一览表楼道内消防设施改造一览表 5.55.5-6 6 增加灭火器 2794 号西街 1 栋 套 8 2794 号西街 2 栋 套 8 2794 号西街 3 栋 套 8 2794 号东街 13 栋 套 2 2794 号集体 1 套 2 2794 号集体 2 套 2 2794 号集体 3 套 2 2794 号集体 4 套 2 2794 号集体 5 套86、 2 2794 号集体 6 套 6 2794 号集体 7 套 8 2816 号 1 栋 套 6 2816 号 2 栋 套 8 2816 号 3 栋 套 8 2816 号 4 栋 套 12 设置消防水管 2794 号东街 29 栋 m 72 增加消防设施 2794 号东街 29 栋 套 18 维修改造楼维修改造楼栋消防设施栋消防设施位置图位置图 5.55.5-1111 53 消防设施改造意向图消防设施改造意向图 5.55.5-1212 7 7、规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线 强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。执行光纤到户国家建设标准，杜绝新建87、铜线通信网络，禁止二次布放。各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。具体位置如下：2794号西街 1 栋、2 栋、3 栋、2794 号东街 29 栋、13 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋。规整楼道内三线位置图规整楼道内三线位置图 5.55.5-1313 54 楼道三线改造参楼道三线改造参考大样图考大样图 5.55.5-1414 8 8、维修、改造、增设楼内排水管道维修、改造、增设楼内排水管道 排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。增设楼内立管。楼内排水管道改造一览表楼内排水88、管道改造一览表 5.55.5-7 7 1 2794 号西街 1 栋 m 96 2 2794 号西街 2 栋 m 96 3 2794 号西街 3 栋 m 96 4 2794 号东街 29 栋 m 188 5 2794 号东街 13 栋 m 30 6 2794 号集体 1-7 m 172 13 2816 号 1 栋 m 96 14 2816 号 2 栋 m 114 15 2816 号 3 栋 m 114 16 2816 号 4 栋 m 176 维修、改造、增设楼内排水管道位置图维修、改造、增设楼内排水管道位置图 5.55.5-1515 55 9 9、更换雨水管更换雨水管 建筑屋面重新找坡排水；外立89、面新增雨水立管用于单独排放屋面雨水，散排至小区海绵城市系统设施内；新增雨水立管，雨水立管采用重力流排水系统。雨水管道采用 UPVC 雨水管，每栋建筑以 4 根雨水管计，集中、整齐排布雨水管道，尽量选择次要立面或较隐蔽的里面凹口部位内敷设。更换雨水管一览表更换雨水管一览表 5.55.5-8 8 1 2794 号西街 1 栋 m 108 2 2794 号西街 2 栋 m 108 3 2794 号西街 3 栋 m 108 4 2794 号东街 29 栋 m 268 5 2794 号东街 13 栋 m 58 6 2794 号集体 1 m 58 7 2794 号集体 2 m 58 8 2794 号集体 90、3 m 58 9 2794 号集体 4 m 58 10 2794 号集体 5 m 58 11 2794 号集体 6 m 96 12 2794 号集体 7 m 108 13 2816 号 1 栋 m 96 14 2816 号 2 栋 m 108 15 2816 号 3 栋 m 108 16 2816 号 4 栋 m 170 56 更换雨水管位置图更换雨水管位置图 5.55.5-1616 雨水管改造意向图雨水管改造意向图 5.55.5-1717 57 1010、清清疏疏、维修化粪池及排污卧管、维修化粪池及排污卧管 对小区内的化粪池进行清疏、维修，对排污卧管及沙井的堵塞部位进行清疏，确保畅通、无渗漏91、。具体位置如下：2794 号西街 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29 栋、13、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋。清疏、维修化粪池及排污卧管示意清疏、维修化粪池及排污卧管示意图图 5.55.5-1818 1111、外立面整饰外立面整饰 现状外立面墙体破损严重，砖墙受潮、霉变、局部有风化现象，抹灰层起皮、离壳、开裂等现象。本次改造对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补，对外墙松散批挡铲除重新批荡，重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面，首层贴砖，二层以上刷漆。外立面整饰一92、览表外立面整饰一览表 5.55.5-9 9 1 2794 号西街 1 栋 2665.42 2 2794 号西街 2 栋 2565.25 3 2794 号西街 3 栋 2496.35 4 2794 号西街 4 栋 139.08 5 2794 号东街 26 栋 530.53 6 2794 号东街 27 栋 523.6 7 2794 号东街 28 栋 610.26 8 2794 号东街 13 栋 878.93 9 2794 号集体 1 783.48 58 10 2794 号集体 2 381.92 11 2794 号集体 3 557.29 12 2794 号集体 4 512.91 13 2794 号集93、体 5 526.58 14 2794 号集体 6 823.28 15 2794 号集体 7 758.24 16 2816 号 1 栋 1056.731056.73 17 2816 号 2 栋 1445.08 18 2816 号 3 栋 1124.66 19 2816 号 4 栋 1584.25 20 餐厅南面 367.2 建筑建筑外立外立面改造效果图面改造效果图 5.55.5-2 20 0 59 外立面整饰位置图外立面整饰位置图 5.55.5-1 19 9 60 5.5.25.5.2 社区公共部分改造方案社区公共部分改造方案 1 1、维修小区围墙（维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油94、漆更换围墙栏杆含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）此次围墙改造面积约 1830 平方米，其中包括将原有破损外墙饰面修补、批荡、刷漆。维修围墙一览表维修围墙一览表 5.55.5-1010 1 2794 号西街围院 920 2 2794 号集体宿舍区域 290 3 2816 号围院 460 4 零散区域 160 维修围墙位置图维修围墙位置图 5.55.5-2121 61 围墙改造效果图围墙改造效果图 5.55.5-2222 2 2、小区公共三线整治小区公共三线整治 小区公共空间原有三线杂乱，本次改造对于主次干道的“三线”作下地处理，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形式进行规范。通信线95、有线电视线整治：共建共享、主下支挂、清旧整新、铜退光进盒 架空电力线整治：强弱分离、优先下地、支巷附墙 62 63 三线下地改造示意图三线下地改造示意图 5.55.5-2323 三线三线整治整治改造意向图改造意向图 5.55.5-2424 3 3、维修改造小区室外消防设施维修改造小区室外消防设施 小区室外原有消防栓生锈残旧，本次改造将翻新消防栓，重新刷漆。主次干道的“三线”下地 64 消防栓改造意向图消防栓改造意向图 5.55.5-2525 4 4、更换小区排水管网、疏通小区排水管网（含更换管网井盖）、小区公共部分更换小区排水管网、疏通小区排水管网（含更换管网井盖）、小区公共部分雨污分流雨污96、分流 由于小区排水管网老化，需要重新更换。排水管网采用雨污分流，分类排入市政管网。新建一条污水管网，原合流管进行疏通清淤，堵塞部分进行开挖更换，原合流管用作雨水管。新建一个污水提升泵站，将污水提升至市政污水管网。根据现场情况调研，发现排水户的排水形式基本为建筑周边兴建排水边沟的方式进行排水。针对该情况，同时对建筑单体周边的排水沟进行相应改造工作，将污水立管接入新建的污水排水系统。排水边沟收集天面雨水后，排入原有的合流管。实现建筑单体的雨污分流改造，具体设计应勘察摸清现场实际情况及排水情况方可进行专业设计。65 雨雨污分流改造示意图污分流改造示意图 5.55.5-2626 检查井大样检查井大样 97、5.55.5-2727 66 雨水口大样雨水口大样 5.55.5-2828 5 5、安装小区照明设施安装小区照明设施 对小区现状室外照明不够的地方增设路灯。保证每个梯口均有照明，梯口及外墙安装壁灯，公共区域安装庭院灯，对于新建的用电设备由小区总电房或从原有设备回路接出，以满足设备需求。电费及后期的维护费用需分摊。灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。新增照明设施位置图新增照明设施位置图 5.55.5-2929 67 照明灯改造意向图照明灯改造意向图 5.55.5-3030 6 6、维修小区道路及楼间破损甬路、完善无障维修小区道路及98、楼间破损甬路、完善无障碍设施碍设施 原小区道路老旧，局部破损，凹突不平，本次改造对破损路面进行翻新，小区主入口设计社区标识，安装大门，更换铺装，清理杂物，完善无障碍设施，尽量分离人行和步行交通，保证社区内各项生活与交往活动正常舒适地进行，避免居住区内大量私人汽车等道路交通对居住环境的影响。小区入口及道路维修位置图小区入口及道路维修位置图 5.55.5-3131 68 入口、道路改造效果图入口、道路改造效果图 5.55.5-3232 7 7、拆除小区违法建筑物、构筑物及设施、清理占压燃气、消防设施的杂物和楼拆除小区违法建筑物、构筑物及设施、清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物间杂物 拆除阻碍消99、防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物，保证消防通道畅通，保证燃气管道安全。保证楼间消防通道路通畅。69 改造效果图改造效果图 5.55.5-3333 8 8、规范垃圾收运点设置规范垃圾收运点设置 小区内垃圾桶分布位置缺乏规划，存在卫生死角，影响小区的环境卫生。本次改造将增加可分类垃圾桶，设置垃圾收运点并对其进行围蔽。70 小区垃圾收集点规划图小区垃圾收集点规划图 5.55.5-3434 可可分类分类垃圾桶改造意向图垃圾桶改造意向图 5.55.5-3535 9 9、安装小区视频监控系统安装小区视频监控系统 小区的出入口、主要通行道路及公共活动100、空间增加视频监控，共增加 16 个摄像头。因老旧小区条件有限，视频监控中心根据实际情况，可将监控系统接入街道派出所。71 摄像头布点图摄像头布点图 5.55.5-3636 摄像头改造意向图摄像头改造意向图 5.55.5-3737 1010、维修完善人行安全设施、完善无障碍设施维修完善人行安全设施、完善无障碍设施 维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求；有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施，人行及康体活动区域边缘设置车止石。72 改造效果图改造效果图 5.55.5-3838 1111、维修非机动车停车棚维修非机动车停车棚 维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足101、防风、防雨、遮阳要求。73 维修非机动车停车棚位置图维修非机动车停车棚位置图 5.55.5-3939 改造效果图改造效果图 5.55.5-4040 1212、维修安装体育锻炼器械维修安装体育锻炼器械 在适当的公共空间安装体育锻炼器械，增加居民运动空间。安装体育锻炼器材位置图安装体育锻炼器材位置图 5.55.5-4141 74 改造意向图改造意向图 5.55.5-4 42 2 1313、更新补建信报箱更新补建信报箱 更新补建信报箱，做到一户一信报箱；小区信报箱按统一标准安装。具体位置如下：2794 号西街 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋、2794 号东街 26 栋、27 栋、28 栋、29栋、1102、3 栋、2794 号集体 1、2、3、4、5、6、7、2816 号 1 栋、2 栋、3 栋、4 栋。信报箱效果图信报箱效果图 5.55.5-4 43 3 1414、提升小区绿化、建设小区公共空间、设置宣传栏设施、提升小区环境设施品提升小区绿化、建设小区公共空间、设置宣传栏设施、提升小区环境设施品质质 清理公共空间的杂物，开僻空间 4 个休闲活动空间，重新规划宅前绿化，设置休憩廊架及座椅等设施，增加休憩空间，在公共活动区域增设宣传栏、公示牌、标识牌等（图 5.44），提升小区环境设施品质。（如图 5.5-44、45、46、47）75 活动空活动空间间位置图位置图 5.55.5-4 44 4 公共103、活动空间改造效果图公共活动空间改造效果图 5.55.5-4 45 5 76 公共活动空间改造效果图公共活动空间改造效果图 5.55.5-4 46 6 77 公共空间改造效果图公共空间改造效果图 5.55.5-4 47 7 公共空间改造效果图公共空间改造效果图 5.55.5-4 48 8 78 公示牌效果图公示牌效果图 5.55.5-4 49 9 警示牌效果图警示牌效果图 5.55.5-5050 标识牌效果图标识牌效果图 5.55.5-5151 79 5.5.35.5.3 项目工程量一览表项目工程量一览表 表 5.5-11 xx社区西区微改造项目主要工程量一览表 1 维修安装楼栋门 套 14 2104、 维修安装楼栋门对讲系统 套 14 3 维修安装楼道照明 处 86 4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）10312 5 修复公共楼梯 1680 6 出入口适老设施及无障碍改造 m 1388 7 维修改造楼栋消防设施 项 1 8 规范整理楼道内电力线 项 1 9 规范整理楼道内电信线 项 1 10 规范整理楼道内有线电视线 项 1 11 维修、改造、增设楼内排水管道 m 348.3 12 更换雨水管 m 1626 13 清疏、维修化粪池及排污卧管 m 930 14 防盗整治 480 15 外立面整饰 20331.04 16 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）1830 17 105、小区公共三线整治 项 1 18 维修改造小区室外消防设施 项 1 19 更换小区排水管网 m 4793 80 20 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）m 4793 21 安装小区照明设施 项 1 22 维修小区道路及楼间破损甬路 10543 23 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 168 24 清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物 145 25 规范垃圾收运点设置 项 2 26 安装小区视频监控系统 套 3 27 维修完善人行安全设施 项 1 28 维修非机动车停车棚 85 29 提升小区绿化 485 30 维修安装体育锻炼器械 项 1 31 更新补建信报箱 个 449 32 小区公共部分雨106、污分流改造 1795 33 建设小区公共空间 320 34 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 项 1 35 提升小区环境设施品质 项 1 81 第六章第六章 海绵城市设计方案海绵城市设计方案 海绵城市建设首要就是自然积存，自然积存通过“海绵体”下渗、滞蓄、净化、回用，通过管网积存，从而可有效提高城市排水系统的标准，缓减城市内涝的压力；其次就是自然渗透，一方面缓解城市内涝，一方面平衡地下水。设计策略：1、增加雨水渗透设施 2、合理结合路旁绿化空间 3、选择乡土树种、适生植物 4、大面积铺装处，重要区域以花岗石加线性透水为主，其他区域采用透水混凝土铺装 根据现有绿化布置，更换部分或在绿化带中107、增设积水洼地，若为到路边的生态草沟则采用孔口路牙、格栅路牙等，确保道路雨水径流能够顺利入生态草沟，生态草沟示意图参考图 6-1。植草沟示意图植草沟示意图 6 6-1 1 部分需要硬化的地面首先考虑是否透水铺装满足使用求，若可行则宜采用透水铺装，重要的就有做好渗透环节，而渗透环节的透水铺装则是非常容易实现并能大面积推广的，透水铺装首选靓固彩色透水整体路面，绿色环保，经久耐用。透水铺装结构一般从上到下为面层、找平层、基层和土基组成，透水铺装结构示意图参考图 6-2。82 透水砖铺装示意图透水砖铺装示意图 6 6-2 2 海绵城市系统改造效果图海绵城市系统改造效果图 6 6-3 3 83 第七章第七108、章 环境影响评价环境影响评价及编制依据及编制依据 7.17.1 编制依据编制依据 (1)中华人民共和国环境保护法；(2)中华人民共和国水污染防治法；(3)中华人民共和国大气污染防治法；(4)中华人民共和国噪声污染防治法；(5)中华人民共和国固体废物污染环境防治法；(6)中华人民共和国环境影响评价法；(7)地表水环境质量标准（GB3838-2002）；(8)环境空气质量标准（GB3095-2012）；(9)声环境质量标准（GB3096-2008）；(10)广东省大气污染物排放标准（DB44/27-2001）；(11)广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）；(12)建筑施工场界噪声限值109、（GB12523-2011）；(13)民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；(14)xx市固体废物污染防治规划（2005-2015）。7 7.2.2 建设地点环境现状建设地点环境现状 项目整治范围位于在xx市珠江的南面，处在xx市的中部，由珠江水系xx河段前后航道所环绕，北支称前航道，由白鹅潭往东至黄埔区；南支称后航道，包括南河水道、沥滘水道、官洲水道，由白鹅潭往南经洛溪大桥、官洲沙至黄埔区。xx社区西区微改造项目，现状主要为民居，周边有创意园，xx市珠江堤岸防护工程（后航道左岸黄埔涌口至海军码头段）正在施工中，主要环境污染为噪音、汽车尾气、固体废弃物等，特别是雨污分流和小区道路改110、造，外墙装饰以及违章建（构）筑物的拆除对周边环境会产生较大影响，施工期给当地居民活带来不便。7.37.3 项目建设和运营对环境的影响项目建设和运营对环境的影响 7.3.17.3.1 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响 项目建设内容包括建设内容为房屋建筑本体共用部份，社区小区公共部分及市 84 政基础设施部分。项目建设期对环境的影响主要体现在以下方面：1、水污染：废水主要来源于生活污水、洗涤水以及车辆设备冲洗水等。本项目废水成分相对比较简单，污染物浓度低，对周围水环境质量的影响不大。2、空气污染：各种燃油动力机械和运输车辆排放的废气，及建筑材料、废弃建材拆除、运输与搬运过程中产生的扬尘。3111、固体废弃物：施工产生的固体废物主要有拆除废弃的建材、施工人员产生的生活垃圾及撒落的砂石料、工程土、混凝土等。4、噪声污染：噪声扰民是施工工地最为严重的污染因素，主要有设备噪声，施工设备主要是运输车等设备的发动机噪声及电锯噪声等。装修阶段，主要是使用电锯、电刨、切割机、磨石机设备时产生的噪声。5、施工期交通：施工期间由于施工围挡占用道路，会使道路通行能力降低。此外由于占道施工，会导致部分道路路段被封锁，给行人和车辆带来不便和麻烦，影响居民正常通行。同时占道施工会使路段成为瓶颈路段，给行人和车辆过往带来一定潜在危险。6、防火防盗：本项目改造的建筑建造年代久远，建筑材料耐火等级低，用电线路老化，消112、防等公共设施陈旧，并且老旧小区消防通道不畅，施工过程中一旦由于操作不当或其他意外因素导致火灾发生，极易造成火烧连营，无法挽救。此外，施工过程中由于各种工种交叉作业，人员来自不同单位，特别是在室内施工阶段，有可能导致居民家庭或不同施工队伍之间发生被盗现象。7 7.3.2.3.2 项目运营对环境的影响项目运营对环境的影响 项目运营期间对环境的影响主要体现在以下方面：1.水污染。本项目水污染主要为生活污水，参考同类污水的水质监测数据，其废水水质如表 7.3-1 所示。废水主要污染源、污染物浓度 表 7.3-1 序号 污染源 污染物名称（单位：mg/L,PH 除外）PH CODcr BOD5 SS 动113、植物油 85 1 生活污水 68 250 110 180 20 2.环境空气污染。本项目建成后，所排放的大气污染物主要有是机动车尾气、备用发电机运行时排放的尾气、饮食油烟。3.固体废弃物。项目运营期产生的固体废弃物主要包括生活垃圾，装卸货产生的废弃物等。这些固体废物长期积压可能导致蚊蝇、臭气、疾病的危害。4.噪声污染。项目所产生的噪声的声源有机动车、小推车、空调主机、备用发电机运行等噪声源。7 7.4.4 环保措施环保措施 7 7.4.1.4.1 建设期环境保护措施建设期环境保护措施 1.大气污染。为使施工对周围环境空气的影响降到最小程度，应采取围蔽作业，并建议采取以下防护措施：（1）废弃建材114、建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。（2）对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。2.污水（1）项目在施工时产生的生活污水、车辆、设备冲洗水等须经沉淀、隔油等处理,不得直接外排。（2）施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理；工地食堂油水需经隔油渣处理后方可外排。3.固体垃圾处理措施 施工场地的生活垃圾应统一收集，交环卫部门处理。4.噪声（1）施工单位须按建筑施工工场界噪声的要求进行施工，并合理布置声源，尽量选用低噪声机械设备和工艺，对高噪声设115、备采取有效隔声、消声和减振措施，确保施工噪声符合建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）相关要求。86（2）施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区远离声环境敏感区，不得在夜间从事高噪作业，避免扰民。若需在夜间连续施工作业，需按规定取得相关部门许可，并予以公告受影响公众。7 7.4.2.4.2 运营期环境保护措施运营期环境保护措施 1.污水处理 项目产生的粪便污水经化粪池处理，达到水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准后，与其他一般生活污水一同排入市政污水管网，汇入污水处理厂集中处理。2.废气处理 项目运营产生的废气主要来自于机动车尾气、备用柴116、油发电机的尾气、饮食油烟。配套的备用柴油发电机仅在市电供应不足时应急使用，应使用 0#轻质柴油为燃料，燃烧尾气经水喷淋处理后由内置烟井引至所在建筑物楼顶天面排放，大气污染物排放执行大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段二级标准，其中烟色黑度小于林格曼黑度 1 级标准。道路车辆出入口应避免正对居民住宅，场内设置机械抽排风系统，并在车辆进出频繁时可适当增加换气次数。机动车尾气经排风竖井引至地面 2.5 米以上排放，排放口的位置及朝向应避开人流密集的地方。3.固体废弃物处理 固体废弃物处理应以保障公共环境卫生和人体健康、防止环境污染为宗旨，遵循“减量化、资源化、无害化”原则。尽可能从117、源头避免和减少生活垃圾产生，对产生的生活垃圾应尽可能分类回收，实现源头减量。生活垃圾由物业公司清洁人员负责收集后，交市环卫部门统一运输处理。同时需加强商户装卸货管理，明确卫生责任范围，装卸货产生的固体废弃物应及时清运。4.噪声处理 项目主要噪声源为机动车、小拖车、备用发电机组、变压器等，交通噪声主要通过管理手段进行控制，设备噪声方面，应设置专用设备房，选用低噪声环保型设备，并对高噪设备进行有效的隔声、消声、吸声及减振等综合降噪处理，确保项目噪声排放符合工业企业厂界环境噪声排放标准（GB1234-2008）和社会生活环 87 境噪声排放标准（GB22337-2008）2、4 类声功能区标准的要求118、。7 7.5.5 环境影响评价结论环境影响评价结论 本项目为环境综合整治项目，项目建设及运营对环境产生的影响较小。对项目所排放的污染物采取有效控制措施后，项目的建设和运营不会对当地环境质量造成较大影响。项目应在实施过程中应严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运营，落实本报告及后续设计、环评等提出的各项污染防治措施。第八章第八章 节能分析节能分析 节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略119、方针和紧迫任务。本为旧城区改造类项目，针对工程项目特点，在工程项目中运用节能新设备和新材料，并实现先进的节能管理方案以及资源的综合利用，以达到节能措施的可行性和经济上的合理性，避免盲目投资，从源头上把住能源、资源节约关，最终达到节能降耗的目的。8 8.1.1 用能标准用能标准与节能规范与节能规范 1.中华人民共和国节能能源法（主席令 2007 年第 77 号）；2.中华人民共和国可再生能源法（主席令 2005 年第 33 号）；3.民用建筑节能管理规定（建设部令第 143 号）；4.广东省节约能源条例；5.广东省民用建筑节能条例；6.xx市民用建筑节能管理试行办法；7.绿色建筑技术导则（建科2120、005199 号）；8.xx市绿色建筑设计指南；9.xx市绿色建筑和建筑节能管理规定（xx市人民政府令第92 号）；10.关于加快发展绿色建筑的通告（穗府20121 号）；11.固定资产投资项目节能审查办法（2016 年国家发展和改革委令第 44 号）；88 12.其它与本项目有关法律、法规 8 8.2.2 节能设计原则节能设计原则 为了使项目建成后有很好的社会效益，本项目建设原则是：1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜地选择能源种类、品种与质量。设计时尽可能做到能源综合利用，如能源循环使用。2、制定相关节能管理制度，避免造成不必要的能源损耗。3、重视环境保护、节能降耗和安全，建设方案充分121、采用先进设施，做到环保、节能、安全设施与工程建设“三同时”。4、项目必须符合国家规定的有关质量、能耗、环保、劳动安全和卫生标准、相关的设计规范和建设条例要求。本项目在建设施工期主要是水和电的耗用。新增用电改造内容主要包括新增楼道照明、新增小区照明及新装小区视频监控系统等，新增用水改造内容包括新增的小区绿化。8 8.3.3 节能节水措施节能节水措施 8 8.3.1.3.1 节能措施节能措施 1、项目建设施工期中的过程节能，项目建设施工期的节能方案和项目所需设备的选材充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”。2、项目对小区内的老化线路进行优化改造，普遍采用载流量大、线路损耗小的高质量的铜芯电缆，122、减小线路损耗。采用高能效用节能灯具、路灯和室内照明灯具，采用一灯一控的形式；对灯源需求不高的场所使用声控或红外线控制开关，避免长明灯等节约用电措施。8 8.3.2.3.2 节水节能节水节能 1、提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2、建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。3、根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证 89 安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采123、取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费。4、在建筑设计中，除考虑建筑功能和建筑布局外，应充分考虑节水因素。5、管网材料选购、铺设时应严把质量关，使用过程中要加强管理和维护，杜绝自来水输送过程中的跑、冒、滴、漏现象发生。6、选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，选用高效节能的供水设备。90 第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 9 9.1.1 设计原则设计原则 1、劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全124、及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准；2、因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济适用的劳动安全及卫生措施工艺。建设项目的劳动卫生防护措施必须做到“三同时”，即建设项目的劳动卫生防护措施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产；3、工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度（强度），必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准；4、建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放、脚手架及食堂等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。9 9.2.2 编制依据125、编制依据 （1）中华人民共和国安全生产法（2002 年）；（2）中华人民共和国消防法（2009 年）；（3）工人安全卫生规程；（4）民用建筑隔声设计规范(GB50118-2010)；（5）建筑设计防火规范(GB50016-2014)；（6）建筑抗震设计规范应用与分析(GB50011-2010)；（7）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（8）工程建设标准强制性条文；（9）广东省生产性建设项目劳动保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用管理方法。9 9.3.3 主要危害因素及主要危害因素及危害程度分析危害程度分析 9.3.19.3.1 施工期危害因素和危害程度分析施工期危害126、因素和危害程度分析 项目施工期危险因素主要有以下几方面：电气设备过载、泄漏，导致设备损坏、91 起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害；机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒坍等机毁人亡；易燃易爆物品储存混装、过量，监守不严，导致火灾、造成爆炸，违反治安条例及可能造成设备损坏，人身伤亡；施工作业带边界不清、无栏栅挡板、保安灯、闪光灯等，影响车辆通行、非施工人员进入现场，造成施工现场混乱；施工机械噪声、震动过大，引起妨碍对话、音响信号联络、从而会妨碍作业安全、还会对作业人员造成不适感及耳聋；建筑材料含有毒、放射元素、有害挥发气体，导致人身中毒、潜伏导致职业病。9.3.2127、9.3.2 运营期危害因素和危害程度运营期危害因素和危害程度分析分析 1、运营期间危及劳动安全因素 项目运营期危险因素主要有以下几方面：火灾、电气设备过载故障及供电设备故障；排水系统不完善；建筑结构地震设计烈度设防未满足要求；地面材料不防滑或防滑效果不明显，存在安全事故隐患，应采取适当的防范和控制措施，避免人员伤亡事故发生。2、运营期间影响卫生因素 运营期间产生的主要污染物为生活垃圾、生活污水以及固体废弃物和排水系统设施不完善，污水乱排以及垃圾站设施不完善，会影响周边环境卫生。9 9.4.4 职业卫生职业卫生 严格按照关于生产建设项目工程项目职业安全卫生检查的暂行规定(国家劳动部199848 128、号)的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障从业人员的安全与健康。1、改造项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。一是施工人员应注重施工现场环境卫生，生活污水不得随意排放。二是对于产生废气、灰尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘措施，以满足卫生要求。三是加强绿化、净化空气、美化环境。四是项目营运期，加强建筑内部及周边的环境卫生管理、做到场内洁净、美观，符合国家卫生环境标准。垃圾采用垃圾箱、垃圾桶集中收集，由环卫人员每日收集后交市政环卫部门处理。2、积极推广运用先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系等先进的管理方法，促进职业卫生状况的改善。92 3、加强从业人员的劳动保护129、，有效防止职业危害。4、强化对粉尘、毒性物质、放射性物质、腐蚀性物质等检测工作的监测。9 9.5.5 安全保护措施安全保护措施 9 9.5.1.5.1 指导思想指导思想 以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。9 9.5.2.5.2 施工期安全保护措施施工期安全保护措施 项目在施工过程中的劳动安全工作需要采取以下安全防范措施：1130、施工前认真编制详细可行的拆除施工组织设计及施工安全纪律。2、建立各级安全生产责任制。做好建筑施工的安全管理，必须重点放在责任的落实上，由此建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的管理制度，以制度界定每一个人在安全工作中的责任。3、合理布置施工总平面图，将有噪声设备布置在对周围环境影响小的区域，并采取隔离消音措施，同时选用优质低噪设备，从而减少噪声危害。4、在施工现场设屏障，杜绝非施工人员进入，危险部位设警示牌，基坑设防护栏。严格执行建筑设备和脚手架安装拆卸操作规程，操作人员必须持证上岗。5、所有用电设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员的人身安全。变压器及现场131、设备电机及转动部分，必须加装保护罩，避免绞伤人员。6、施工期间采取有效的安全防范措施，加强安全生产教育，提高工人的安全施工意识。现场施工人员施工期间必须佩戴安全帽、安全带，特殊作业如电焊、钢筋工等必须带绝缘手套、护眼罩等。7、施工现场出入口设警示标志，设专人看管，避免造成交通事故。9 9.5.3.5.3 运营期安全保护措施运营期安全保护措施 整个小区内的建筑、附属设施和运行管理应该符合消防、安全、卫生、环境保护等国家和地方现行的有关法规标准。93 1、通过制定合理有效的管理制度，保证设备的安全运行。2、对设备进行定期维护。为了防止由于设备老化或者设备小故障造成的大危害的产生，应及时对设备进行定132、期的维护，保证设备能够正常且有效地运转，避免不必要的危害。3、对线路应及时进行检修。线路老化对设备有非常严重的影响，对线路的及时检修能避免因线路老化造成的线路短路，减少危害的发生。9 9.6.6 消防措施消防措施 项目安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主，防消结合的方针。项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防设备等内容。具体做好以下几点：1、加强对施工人员的消防安全培训工作 要搞好消防安全管理工作，消防安全培训是关键，对员工的消防培训应从以下三个方面进行。（1）组织全体施工人员，认真学习贯彻执行中华人民共和国消防法，进一步增强全员的消防安全法律意识和责任意识。（2）教育施工133、人员及时报警。火灾报警是一个很重要的环节，一旦发生火灾，若不及时报警，自己又无法处置，后果往往不可收拾，同时应教育施工人员报告火警是每个公民应有的权利和应尽的义务，以解决个别人员对报警的错误认识。（3）进一步强化应付火灾的能力。火灾多为突发性事故，火灾发生后容易造成人心理上的恐惧，或因处置不当，错过了扑救初起火灾的最佳时机，小火变成大火，小灾酿成大灾，因此在平时应加强施工人员的基本消防技能培训，使人们懂得“三懂三会”的消防基础知识。2、易燃易爆物品的消防安全管理（1）施工中用的易燃易爆物品和压缩气体瓶，应设专用的仓库分类隔离存放。库房之间和建筑物防火间距应按消防规范严格执行。库房内通风、降温设134、备和电源、防爆设备必须灵敏、可靠，电源开关要设在库房以外安全的地方。（2）施工中所用的帘布、草席等易燃保温用品存放要远离火源，并按照施工需要严格控制使用，专人负责调派，以降低施工现场的火灾载荷。（3）施工现场、加工作业场所、材料堆置场所内刨花、木片、锯末等易燃物品94 及时清除，并且在此类场所严禁动用明火作业。（4）可燃保温材料不准堆放在电匣箱、电焊机、变压器及电动工具周围，以减少发生火灾的可能。3、施工现场的用火管理（1）施工现场动用明火作业、取暖的应严格落实有关消防安全管理制度，由施工现场的消防主管人员根据施工现场情况和消防措施落实情况开具动火证后方可动用明火。（2）动用明火地点要有专人负135、责看管，用火部位的周围无易燃、可燃物品，同时用火部位要准备好消防器材，备足消防水源。（3）使用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花，防止引燃可燃物品。（4）动用明火作业后，负责人应对用火地点加强检查，确认无死灰复燃可能方可离开。4、加强对消防器材与设备的管理（1）施工现场确定的专兼职消防人员应按照机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定 的有关要求，对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用。（2）如果遇到冬季施工现场的消防水源要做好保温防冻工作，以使其在发生火灾时发挥其应用的作用。除上述应注意的内容外，施工中还应加强对电气设备，用电线路的消防安全管理，以保证其在安全136、的条件下使用。只要从以上几点加强管理，认真落实各项消防安全管理制度，火灾就会远离施工，保障施工的正常运行。第十章第十章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 本项目建设单位为xx市xx区人民政府xx街道办事处，主管单位为xx市住房和城乡建设局，并设老旧小区微改造工作领导小组，对老旧小区改造进行统筹等工作，保障微改造工作的顺利推进。xx市xx区人民政府xx街道办事处作为xx区xx社区西片区微改造项目实施主体，负责统筹组织本辖区内老旧社区微改造工作；负责组织编制本辖95 区改造计划；负责确定辖区内微改造项目范围、前期基础数据摸查；组织编制建设方案和按程序报批；负责组织成立社区建设管理委员会137、；开展民意征询工作；负责落实社会参与资金；负责改造过程中的纠纷调处和维稳工作，负责改造项目建设及验收。此外，在项目实施前期，将由各街道牵头，以项目为单位，在项目所属社区组织成立社区建设管理委员会，主要配合项目在征询改造意向方面的工作。xx市住房和城乡建设局作为监督单位，负责协助各相关街道编制老旧社区微改造年度实施计划；负责争取市的资金支持；组织协调社区微改造项目方案及方案批后涉及市级权限的审批事项的服务；负责老旧社区微改造工作的监督及考核工作。老旧小区微改造工作领导小组（以下简称“领导小组”），领导小组组长由区常务副区长担任，副组长由区住建局主要领导和区府办分管领导担任，领导小组成员包括区府办138、区城市更新局、区发展改革局、区财政局、区国土规划局、区住房和建设水务局、区城市管理局、区科工商信局、区文化广电新闻出版局、区公安分局、xx区交警大队、xx供电局及各相关街道办事处等单位的主要负责人。领导小组下设办公室设在区城市更新局，区城市更新局局长兼任办公室负责人，负责日常统筹、协调、检查、督办和统计汇总等工作。领导小组负责落实 海珠区老旧小区微改造实施方案、下达工作计划、审定项目改造方案、统筹各相关单位共同做好老旧小区微改造工作。xx区xx社区西片区微改造项目工程完成后，应建立和完善社区长效管理机制，由住建房管部门和xx市xx区人民政府xx街道办事处组织，指导社区成立建设管理委员会或业主139、管理委员会，并引入专业的物业管理进行管养，全面提升后续维护管理工作。96 第十一章第十一章 项目实施筹划项目实施筹划 1 11.11.1 项目建设管理项目建设管理 本项目建设单位为xx市xx区人民政府xx街道办事处，为保证项目顺利实施，科学合理地确定建设项目管理是保证项目建设和正常使用的根本保证，也是提高建设施工效率的重要基础。建议项目建设单位成立项目建设管理领导小组，负责项目的前期准备、实施和运行管理工作。加强工程质量、进度、资金、安全的管理,以确保工程顺利实施。1 11.21.2 项目实施进度项目实施进度 根据项目建设规模和实施条件，拟定项目前期工作为 10 个月，施工工期为7 个月，于 140、2020 年 9 月项目竣工验收完成。项目实施进度安排如下：1、2019 年 5 月2019 年 6 月,共 2 个月，完成概念性方案和可行性研究报告编制前期工作；2、2019 年 7 月2019 年 8 月,共 2 个月，项目立项阶段，完成项目批复工作；3、2019 年 8 月2019 年 9 月,共 2 个月，完成初步设计方案和实施方案；4、2019 年 9 月2019 年 10 月,共 2 个月，完成概算评审、施工图设计，招标控制价评审、施工图审查等工作；5、2019 年 11 月2019 年 12 月,共 2 个月，办理施工招标手续，签订施工合同；6、2020 年 1 月2020 年 141、2 月,共 2 个月，办理施工许可前期手续，做好进场前准备；7、2020 年 3 月2020 年 8 月，共 6 个月，主要完成项目施工工作；8、2020 年 9 月，共 1 个月，进行项目竣工验收并交付使用。建设进度计划见下表：97 工作内容 工作时间（月）2019 年 2020 年 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 完成概念性方案、可研报告编制等工作 2 项目立项、批复等工作 2 初步设计方案和实施方案 2 概算评审、施工图设计，招标控制价评审、施工图审查 2 办理施工招标手续，签订施工合同 2 办理施工许可前期手续，做好进场前准备 2 项目施142、工工作 6 项目竣工验收、交付使用 1 98 11.311.3 项目运营项目运营管理管理方案方案 xx社区西片区微改造工程竣工验收后，由xx区xx街道办事处与xx社区西片区建管委签订后期管养协议，相关图纸、资料及设施设备全部移交给xx社区西片区建管委，由xx社区西片区建管委与物业服务企业签订物业服务合同，物业服务企业按照合同约定，负责后续维护管理工作，或业主通过自行管理负责后续维护管理工作。设施设备的日常养护费用由全体业主分摊。日常养护工作由物业服务企业按照物业服务委托合同的相关内容实施，费用在管理费中列支。维修费用由物业服务公司先行垫支，在收取管理费时一并收取，物业服务企业应做好维修事项、具143、体施工方案、材料采购清单及报价、工程结算等相关资料的公示工作，xx社区西片区建管委应协助物业服务企业做好对业主的沟通解释及费用收缴工作。物业管理服务内容有（包含但不限于）：1、对住宅小区共用部位、共用设施设备的日常管理和维修养护；2、消防安全管理；3、道路设施管理；4、主出入口值勤管理；5、垃圾收集清运；6、公共场地保洁；7、雨水、污水系统清掏疏通；8、二次供水系统清洁；9、消毒和灭虫除害；10、绿化养护管理。（后期管养方案详见附件二）99 第十二章第十二章 工程招标工程招标 1 12.12.1 招标依据招标依据 （1）中华人民共和国招标投标法（1999 年）；（2）中华人民共和国政府采购法（144、2002 年）；（3）中华人民共和国招标投标法实施条例（国务院第 613 号令）；（4）国家计委关于进一步贯彻的通知（国家发展计划委员会计政策20011400 号）；（5）必须招标的工程项目规定（国家发改委令第 16 号）；（6）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会令 2001 年第 9 号）；（7）招标公告发布暂行办法（国家发展计划委员会令 2000 年第 4 号）；（8）广东省实施办法（2003 年）；（9）广东省发展改革委关于贯彻落实必须招标的工程项目规定有关事宜的通知（粤发改稽察2018266 号）；（10）xx市建设工程招标投标管理办法（穗145、建筑201069 号文）；（11）xx市小额建设工程交易管理试行办法（xx市人民政府令第143号）。1 12.22.2 招标方式和招标范围招标方式和招标范围 根据必须招标的工程项目规定（国家发改委令第 16 号）、广东省实施办法、xx市建设工程招标投标管理办法（穗建筑201069 号文）以及xx市小额建设工程交易管理试行办法（xx市人民政府令第 143 号）等有关招投标的规定，本项目属于财政资金投资建设的老旧小区微改造工程，属于必须招标的范围。项目估算总投资 3207.56 万元，其中：建安工程单项估算费用 2627.05 万元，高于规定的 400 万元招标标准；设计和监理单项估算费用分别为 146、91.68万元和 44.41 万元，低于规定的 100 万元招标标准。根据以上相关法规政策规定，本项目的建安工程需采用公开招标，设计和监理不需要招标。100 考虑到承办单位非专业单位，缺乏该方面专业技术力量和经验，建安工程的招标应委托具备资质的招标代理机构组织招标，投标全部过程在xx市建设工程交易中心指导和见证下进行。本项目招标基本情况详见表 12-1。表表 1 12 2-1 1 招标基本情况表招标基本情况表 建设项目名称：xx社区西片区微改造项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 随机抽取或询价 不采用招标方式 招标估算金额（万元）备注 全部招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开招标147、 邀请 招标 摇珠法 勘察 设计 91.68 建筑 工程 2627.05 安装 工程 监理 44.41 设备 重要 材料 其他 情况说明：项目估算总投资 3207.56 万元，其中：建安工程单项估算费用 2627.05 万元，高于规定的 400万元招标标准；设计和监理单项估算费用分别为 91.68 万元和 44.41 万元，低于规定的 100 万元招标标准。根据以上相关法规政策规定，本项目的建安工程需采用公开招标，设计和监理可以不招标。建设单位盖章：年 月 日 101 第十三章第十三章 投资估算投资估算 1 13.13.1 投资估算编制范围投资估算编制范围 本项目投资估算编制范围为xx区xx社148、区西片区微改造，包括房屋建筑本体共用部份及社区小区公共部分。1 13.23.2 投资估算编制依据投资估算编制依据 （1）国家发展改革委和建设部批准发布的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；（2）国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；（3）广东省住房和城乡建设厅印发广东省建设工程计价依据的通知（粤建市 2019 6 号），该文颁发的 广东省建筑与装饰工程综合定额（2018年）、广东省安装工程综合定额（2018 年）、广东省市政工程综合定额（2018 年）和广东省园林绿化工程综合定额（2018 年）；（4）市政工程149、投资估算编制办法（建标2007164 号）；（5）工程设计费参考国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）估算；（6）前期工作费依据计价格19991283 号文国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知分别计算；（7）工程监理费按粤建监协201521 号文“xx、深圳、珠海、佛山工程监理费计费规则的通知”取值估算；（8）建设单位管理费根据基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504 号）取值估算；（9）根据国家计委“关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知”（计价格20021980 号文）估算本项目招标代理费；（10）施工图审查费按勘察设计费的 6.150、5%估算；预算编制费按工程设计费的 10%估算，竣工图编制费按工程设计的 8%估算；工程保险费按工程费用的 3估列；（11）xx公资交函2017394 号；102 （12）检验监测费根据 2014 广东省建设工程概算编制办法，按建工程费用 2.0%估列；（13）预备费包括基本预备费、涨价预备费。根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资 19991340 号），涨价预备费费率取零。基本预备费按工程费用和其他费用（不含土地费用）之和的 5%估算；（14）类似工程造价指标。103 1 13.33.3 建设投资估算建设投资估算 经过估算，项目总投资 297151、6 万元，其中：工程费用 2457.69 万元，工程建设其他费用 376.6 万元，预备费 141.71 万元。详见下表。xx社区西片微改造项目投资估算表xx社区西片微改造项目投资估算表 序号 工程及费用名称 投资估算（万元）技术经济指标（元）备注 建筑工程费 设备购置及安装工程费 其他费用 合计 单位 数量 单位价值 一一 工程费用工程费用 1124.36 1124.36 1333.33 1333.33 2457.69 2457.69 1 1 房屋建筑主体部分房屋建筑主体部分 619.38 619.38 164.85 164.85 784.23 784.23 1.1 维修安装楼栋门 7.84152、 7.84 套 14 5600 1.2 维修安装楼栋门对讲系统 11.90 11.90 套 14 8500 1.3 维修安装楼道照明 2.24 2.24 处 86 260 1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）185.62 185.62 10312 180 1.5 修复公共楼梯 45.36 45.36 1680 270 1.6 出入口适老设施及无障碍改造 30.54 30.54 m 1388 220 1.7 维修改造楼栋消防设施 11.50 11.50 项 1 115000 136 套灭火器，增加 72米消防水管及设施 1.8 规范整理楼道内电力线 1.20 1.20 项 1 12000 1.9 153、规范整理楼道内电信线 1.20 1.20 项 1 12000 104 1.10 规范整理楼道内有线电视线 1.20 1.20 项 1 12000 1.11 维修、改造、增设楼内排水管道 7.66 7.66 m 348.3 220 1.12 更换雨水管 32.52 32.52 m 1626 200 1.13 清疏、维修化粪池及排污卧管 46.50 46.50 m 930 500 1.14 防盗整治 10.56 10.56 480 220 1.15 外立面整饰 388.40 388.40 20331.04 260 2 2 小区公共部分小区公共部分 504.99 504.99 1168.47 116154、8.47 1673.46 1673.46 2.1 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）64.05 64.05 1830 350 2.2 小区公共三线整治 60.00 60.00 项 1 600000 2.3 维修改造小区室外消防设施 2.20 2.20 项 1 21950 消防水管翻新 2.4 更换小区排水管网 431.37 431.37 m 4793 900 2.5 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）287.58 287.58 m 4793 600 2.6 安装小区照明设施 5.00 5.00 项 1 50000 2.7 维修小区道路及楼间破损甬路 316.29 3155、16.29 10543 300 2.8 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 2.52 2.52 168 150 105 2.9 清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物 1.16 1.16 145 80 2.10 规范垃圾收运点设置 7.60 7.60 项 2 38000 2.11 安装小区视频监控系统 20.40 20.40 套 3 68000 2.12 维修完善人行安全设施 4.90 4.90 项 1 49000 2.13 维修非机动车停车棚 3.83 3.83 85 450 2.14 提升小区绿化 13.58 13.58 485 280 2.15 维修安装体育锻炼器械 1.15 1.15 项156、 1 11500 2.16 更新补建信报箱 9.88 9.88 个 449 220 2.17 小区公共部分雨污分流改造 394.90 394.90 1795 2200 2.18 建设小区公共空间 18.56 18.56 320 580 开僻 4 个活动空间 2.19 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 3.50 3.50 项 1 35000 2.20 提升小区环境设施品质 25.00 25.00 项 1 250000 结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施，设置城市家具 二二 工程建设其它费用工程建设其它费用 376.60 376.60 376.60 1 建设单位管理费 49.64 49.157、64 财建2016504 号 2 工程建设监理费 41.87 41.87 粤建监协201521 号 3 前期工作咨询费 16.90 16.90 3.1 编制可行性研究报告 11.93 11.93 106 3.2 评估可行性研究报告 4.97 4.97 4 勘察设计费 125.50 125.50 一般按工程费用 0.8-3%计，本次按工程费 1.2%4.1 物探勘察费 12.29 12.29 工程费用*0.5%4.2 现场测量费 27.03 27.03 工程费用*1.1%4.3 工程设计费 86.17 86.17 计价格（2002）10 号 5 预算编制费 8.62 8.62 基本设计费 10%158、6 竣工图编制费 6.89 6.89 基本设计费 8%7 施工图审查费 5.60 5.60 设计费 6.5%8 工程招标 11.65 11.65 发改办价格2011534号、计价格20021980号文 9 勘察设计招标代理费 2.04 2.04 发改办价格2011534号、计价格20021980号文 10 工程保险费 7.37 7.37 工程费的 0.3%11 检验监测费 49.15 49.15 工程费的 2.0%12 场地准备费及临时设施费 49.15 49.15 一般按工程费用 0.5-2%计，本次按工程费 2%13 公共资源交易服务费 2.21 2.21 xx公资交函【2017】394 159、号，工程、设计招标 三三 预备费预备费 141.71 141.71 141.71 107 1 基本预备费 141.71 141.71 四四 总投资总投资 2976.00 2976.00 1 13.43.4 资金筹措资金筹措 本次项目估算总投资额为 2976 万元，根据xx市老旧小区微改造三年（20182020）行动计划的精神，项目由市、区财政出资，市、区出资比例为 8:2。108 第十四章第十四章 社会评价社会评价 1 14.14.1 社会影响效果分析社会影响效果分析 本项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（社会效益）和负面影响。本项目主要从以下几点进行分析：1、项目对所在地区160、居民收入的影响 本项目实施期间将需要大量的建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。项目的建设有助于消除片区安全隐患，改善民生，打造“花园式干净整洁平安有序”的城市环境。对于当地居民而言，项目的建设有利于市民获取更多的就业机会，增加收入。2、项目对所在居民出行的影响 本项目性质为改造项目，建设过程中将对小区居民日常居住和出入、周边商铺的经营产生影响，如施工围蔽致使商铺难以开门营业，人行道施工影响人流等，将对片区商业经营带来短暂的影响。建设期间尽量压缩占道面积，或者通过搭建临时通道等方式减少施工对居民出行的影响。3、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 项目的建161、设对于当地居民生活水平的影响主要是基础设施提升，经商和居住环境改善，提高片区商户和居民的生产、生活质量。4、项目对所在地区居民就业的影响 短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑安装业。从长远看，片区整体环境的改善将吸引更多的客源，配套服务、旅游业的发展将增加更多的商业机会，从而增加就业机会；随着间接对投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业的影响长远且积极。5、项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响 项目的建设对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的无负面影响。6、项目对当地交通、社会服务容量和城市化进程的影响。本项目建设期可能引起片区交通的拥堵，162、但由于仅涉及人行道施工，通过有效的交通疏解手段即可解决，如实行道路限行等措施。项目建成后，片区人流、车流将得到更为合理的划分，交通状况可以得到改善。项目的实施有利于改善城109 市环境，对xx城市化进程、旧城改造进程有较大的正面影响。1 14.24.2 社会适应性分析社会适应性分析 互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见表。项目所在地不同利益群体分析表项目所在地不同利益群体分析表 利益群体利益群体 对项目的兴趣对项目的兴趣 对项目的态度和要求对项目163、的态度和要求 利 益 群 体 市政府有市政府有关主管部关主管部门门 希望通过项目建设，改善周边环境，优化片区布局，提升城市面貌。提供资金，要求项目按基建程序完成，对项目有宏观管理的权力。相关部门相关部门 希望项目的建设带动区域社会经济的发展，并为片区综合整治提供必需的硬件条件。集合力度，支持项目建设。区域政府区域政府 希望通过项目建设，带动项目所在区域的开发和城市化建设，提升该区域形象，增加竞争能力。支持项目建设。居民居民 项目的直接受益者。项目实施后，土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。建设期内可能受到施工带来的不便 对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。商户164、商户 项目的直接受益者。项目实施使其土地和房屋升值，提高经济效益。建设期内可能受到施工带来的不便及对经营活动的不利影响 对项目建设表示极大支持，希望项目尽快实施，施工期间可能会需要进行补偿。商业、服商业、服务机构务机构 项目的直接受益者。项目实施后，有利于区域经济的发展，有利于增加经营收入。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。1 14.34.3 社会稳定风险评价社会稳定风险评价 1 14.3.14.3.1 风险因素分析风险因素分析 本项目的主要的风险因素有：1、工程技术风险 110 可能由于项目场址的工程地质或水文地质情况的特殊或勘探不清，致使项目在施工中出现问题，延误工期，造成经济损失。2165、配套条件的风险 投资项目需要的外部配套设施，如供水、排水、供电等因素可能影响项目的建设或正常运营。3、小区住户配合的风险 涉及到建筑外立面整饰工程，在搭棚、铲除松动面饰层、刷漆过程中可能影响居民生活，致使施工中出现问题，延误工期，造成经济损失。对于违法建筑物、构筑物及设施、招牌等，在拆除过程中可能会出现阻力。4、它外部环境风险 主要包括自然环境、经济环境和社会环境等影响因素。1 14.3.24.3.2 风险防范措施风险防范措施 基于对项目社会稳定风险的分析，提出以下几点防范措施：1、对工程技术风险的控制 通过招标，项目建设单位选择有资质、经验丰富的地质勘察公司对项目的场址进行详勘，尽可能查明166、地质情况，降低因出现不良工程及水文地质带来的风险；聘请具有良好施工经验的公司，同时增加工程项目过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行项目过程管理，加强工程质量、进度、投资方面的控制。与施工方、监理方协调好加强工期进度的控制。2、对配套设施风险的控制 衔接好项目周边水、电的接入的规划建设工作，加强沟通，以确保项目在运营时能得到各项市政资源的充足供应。3、对小区住户配合风险的控制 项目建设单位和施工单位提前与建管委、业主就施工方案进行沟通，阐明改造工作实施的政策依据以及对改善居住环境带来的益处。施工过程中尽量减少对居民日常生活的影响，保证整治工作平稳实施。针对小区内违法建筑物、构筑物及设施，为保167、证作业顺利实施，应与当地城管局一起制定可行的拆除方案，并提前告知居民征求意见，并从人性化执法的角度出发，找专业工人仔细拆除，将损失降到最低。111 4、对外部环境风险的控制 政府对本项目的重视和引导程度也对项目风险有一定的影响，xx市政府及其相关部门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，将为实现项目的建设目标奠定良好的基础。1 14.44.4 评价结论评价结论 项目的建设有利于促进当地居民的就业，提高生产、生活水平和生活质量，改善民生，增加居民收入，有利于完善城市基础设施配套，提升片区形象及综合竞争实力，促进经济与环境的和谐。项目的负面影响很小，有很好的社会与经济效益。第十五章第十五章 结论与168、建议结论与建议 1 15.15.1 结论结论 1、项目通过对xx社区西片区微改造，改造完成后，完善基础设施，满足居民对标准小区环境的生活需求，提高了居民的生活水准，创造出更加舒适、更加安全的小区环境，提高居民的幸福感。2、项目规模及建设内容：小区占地面积为 17845.34 平方米，有 21 栋建筑，最高为 9 层，有 1 栋，最低为 1 层平房，有 4 栋，6 层的有 1 栋，4 层的有 6 栋，3 层的有 3 栋，2 层的有 6 栋，建筑面积为 23351.92 平方米，449 户，约 1300人；改造内容包括房屋建筑部分共 15 项，全部为基础完善类项目；小区公共部分共 20 项，其中 169、15 项为基础完善类项目，5 项为优化提升类项目。3、本项目总投资 2976 万元，其中：工程费用 2457.69 万元，工程建设其他费用 376.6 万元，预备费 141.71 万元。根据xx市老旧小区微改造三年（20182020）行动计划的精神，项目由市、区财政出资，市、区出资比例为 8:2。4、项目社会支持条件较好、公共配套设施齐全、项目所在地具备项目施工所需的人力物力条件，项目建设整体条件好。5、本项目建设单位为xx市xx区人民政府xx街道办事处，主要负责老旧小区微改造方案编制、立项申报、报批报建、组织实施、验收移交等工作，组织街区设计顾问对改造方案审核论证，开展项目施工质量和安全生产170、过程监管。112 综上所述，项目建设可行。1 15.25.2 建议建议 1、项目实施会影响到居民的起居生活，为了减少项目对居民的影响，项目需编制更加科学合理的施工组织设计，尽量避免在敏感的时间段施工。2、项目在施工中会产生噪音，该噪音会影响居民的日常生活，因此在施工过程中要协调好居民生活与施工生产两者的关系。3、由于有大型机械的进场，因此项目在施工过程中会影响到居民的交通出行以及居民的人身安全。在施工场地中应当做好安全文明设施，可在施工现场进行围挡以及设立警示牌的措施来应对。4、统筹考虑施工临时用水、用电等公共配套设施的接驳与使用问题；制订合理的施工组织与材料运输方案，尽量缓解施工阶段对周边地171、区带来的交通运输压力。在施工过程中要节约用水、用电以避免资源浪费。5、妥善处理建筑垃圾，注重保护环境。6、对项目中的重点工作和隐蔽工程建设应做好充分的准备和论证工作，以确保工程质量。7、建设中引进竞争机制，择优选择项目参建单位，保证工程项目质量、进度、投资按预期计划得到控制，并加强工程施工过程中监督和合同管理。8、为确保项目顺利实施，建议建设单位按程序尽早完善项目建设各项手续，抓紧落实建设资金。9、由于项目在施工过程中有居民居住，因此项目在建设过程中要做好防火、防盗措施。10、加快本工程的报批、设计、招标等工作的进度，使得工程加快实施，早日发挥项目应有的效益；11、建议政府有关部门和项目业主全172、面落实项目建设资金的来源，防止资金断链，使工程早日竣工顺利投入使用。119 附件附件二二 微改造后期管养办法（一）干净整洁管理 1 1、小区大门小区大门 (1)大门广场有专人负责循环保洁，每日至少清扫 1 次路面树叶、烟头、纸屑等垃圾；发现路面有油污应即时用清洁剂清洁；及时清除地面的油污渍、粘附物；(2)旱季时每 2 月至少用高压水枪冲洗 1 次路面，雨季每月至少冲洗 1 次路面；(3)大门盆花/花坛保证外观洁净；每日至少清理 2 次烟头、纸屑等杂物；(4)门前值班岗亭每日至少清洗 1 次立面，擦拭内部地面、台面，整理物品摆放，清除外门下缝隙里的杂物，清除墙壁上及天花顶上蛛网。2 2、公共道路173、公共道路 (1)小区道路设施应落实每日一巡，每日记录巡查情况；发现问题及时整改；(2)对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁，发现道路不清洁或有杂物应随时清扫；(3)下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；(4)旱季时每 2 月至少冲洗 1 次路面，雨季每月至少冲洗 1 次；(5)发现路面有油污、有粘在地面上的香口胶等杂物应即时清除。3 3、公共场地公共场地 (1)绿化地每日至少清洁 1 次，清扫、捡拾果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾、杂物；秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数；(2)及时补种，防止绿化破损和裸露；(3)花坛/花盆立面保证外观洁净；(4)绿化地每月至少消杀 1 次。120 (5174、)公共宣传栏每日至少擦拭 1 遍，及时清除广告纸、乱张贴、清除污渍。4 4、楼层公共部位及公共设施设备楼层公共部位及公共设施设备 1 1）楼层通道）楼层通道 (1)楼层通道和楼梯台阶每日至少清扫 1 次；(2)楼层通道风口、消防设施、灯饰、开关、玻璃、各类指示牌、垃圾桶每日至少清洁、清扫 1 次；(3)各楼层通道的墙面、天花每月至少除尘 1 次；(4)垃圾每日收集、清倒至少 1 次，换上新的垃圾袋，将垃圾收集运到垃圾房。2 2）天面）天面 (1)每日巡查天面地面、排水渠等 1 次。雨天每班次巡查，及时清理垃圾；(2)每星期检查天面排水口是否有堵塞，清扫水沟子里的泥沙、纸屑等垃圾；3 3）沟渠）175、沟渠/排水沟排水沟 (1)清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾；拔除沟里生长的杂草，保证排水沟畅通；用水冲洗排水沟，发现沟边有不干净的地方应铲除；掀起防护网，清理防护网上的垃圾；(2)共用雨、污水管道每年至少疏通 2 次；雨、污水井每月至少检查、疏通 1 次；(3)每月至少消杀 1 次。4 4）垃圾房）垃圾房 (1)垃圾房/垃圾站每日垃圾清运后，须将地面、垃圾桶冲洗干净；(2)垃圾清运要日产日清，按规定时间清运；(3)所有装修垃圾及余泥需袋装放入，由里往外堆放，严禁堆放在垃圾房/垃圾站门口；垃圾及余泥须及时清运，堆放体积不能超过垃圾房 2/3 比例；(4)垃圾房/垃圾站房门需保持常闭状态，出入请随手176、关门；(5)每周至少清毒、消杀 2 次。121 5 5、绿化养护绿化养护 (1)每月至少除杂草 1 次；发现裸露，及时补种；(2)淋水应视天气而定，以泥面不干裂、无缺水枯萎现象为原则；(3)发现病虫害应及时喷药；(4)发现缺株补种。（二）平安管理 1.1.门禁门禁/监控管理监控管理 (1)门禁/监控系统每日至少 1 次巡查，巡查时检查并测试门禁系统是否关闭，对讲系统是否正常，主机是否正常运行；检查各监控画面是否正常；(2)发现门禁/监控系统出现故障时，及时进行维修；如重大设备出现损坏无法维修需立即更换的，制定维修方案，向业户委员会或全体业户公示，筹集维修资金进行维修；(3)每月对门禁/监控系统177、进行全面的小保养 1 次，测试设备的运行情况，对设备进行除尘，对冗余数据进行清理；(4)秩序维护服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存 30 日备查，物业公司和客户单位不得删改或者扩散。2.2.消防安全管理消防安全管理 (1)消防设施设备配置到位；(2)定期维护，确保性能和运行良好；(3)配置消防设施、器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效，放置在明显和便于取用的地点，不影响安全疏散；(4)每日至少防火巡查 1 次，每月至少防火检查 2 次；(5)保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求；122 3.3.供配电管理供配电管理 (1)供配电178、设备每日至少巡查 1 次（重要商业设备每班巡视不少于 1 次以上），发现的问题，及时采取措施加以解决；(2)供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后，立即拟定停电通知后对外张贴；(3)内部检修或整改停电，尽量避开在节、假日，确认无重大活动后，拟定停电通知提前 24 小时通知业户；(4)因突发事件停电，应在小时内处理。(5)如出现中修、大修，制定方案向业户委员会或全体业户进行公示，按程序使用物业维修资金或筹集维修资金。4.4.公共设施管理公共设施管理 (1)公共设施每日至少巡查 1 次，发现问题立即组织人员进行维修，视情况围闭张贴警示标识；(2)每月179、至少检查 1 次路灯的供电线路，保证不出现漏电、松脱现象；每季度至少检查户外路灯/灯柱的稳固情况 1 次，发现问题，及时维修；(3)楼内照明一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。楼外照明每日巡视1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3 日内修复；应急照明每日巡视 1 次，发现问题，即时更换或修复；(4)路灯每周巡查一次，每次记录巡查情况，发现问题及时整改；灯架、引下线每月检查一次，灯具内每半年清洁一次；(5)线路、配电箱等故障 24 小时内修复，突发事故及时处理；每年对公共区域的交通指示线及警示标识进行全面的翻新油漆；(6)防雷设施每季度至少检查 1 次；每年进行安全检测；180、(7)如出现中修、大修，物业公司应该制定方案向业户委员会或全体业户进行公示，按程序使用物业维修资金或筹集维修资金。123 附件附件三三 xx市老旧小区微改造三年（20182020）行动计划 xx市老旧小区微改造建设内容及标准 序号 建设项目 分类 建设标准 1 1 房屋建筑部分房屋建筑部分 1.1 维修安装楼栋门 规定项目 1）每个楼栋应普及安装楼栋门。2）首层楼梯铁制大门除锈，一底红丹防锈漆，二遍面漆(颜色自选)；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。1.2 维修安装楼栋门对讲系统 规定项目 楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。1.3 维修安装楼道照明 规定项目 1）每层楼梯、走道、电梯间有基181、本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。1.4 粉刷楼道（含墙面零星抹灰）规定项目 墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼，扫一遍、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。1.5 修复楼梯扶手（适老设施）规定项目 1）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。2）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。1.6 修复楼梯踏步（修复公共楼梯）规定项目 1）采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）梯级杨顺。楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混地面砂浆修补，面油原色182、水泥油，踢脚线贴黑色亚光釉面砖。1.7 修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）规定项目 1）屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范的规定项目。2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。1.8 维修改造楼栋消防设施 规定项目 1）高度超过 21 米的住宅按国家规范维修或完善室内消火栓系统。2）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。3）拆换楼道内破损消防管及消防箱。124 1.9 规范整理楼道内电力线 规定项目 1）强弱电分离，弱电进套盒，符合安全183、规范。2）执行光纤到户国家建设标准，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。1.10 规范整理楼道内电信线 规定项目 1.11 规范整理楼道内有线电视线 规定项目 1.12 维修更换楼栋加压水泵 规定项目 二次供水提升改造。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，改造完成后设施移交给自来水公司管理，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。1.13 维修、改造、增设屋顶生活水池水箱 规定项目 1）修补、改造、增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要184、求。1.14 维修、改造、增设楼内排水管道 规定项目 1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。2）用新型管材更换老旧污水管、排水管。3）机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装 UPVC 管，室外空调主机清洗。4）管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。1.15 更换雨水管 规定项目 1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管。2）管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。1.16 清疏、维修化粪池及排污卧管 规定项目 清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。1.17 修复用地保护接地185、设施 规定项目 符合建筑电气工程施工质量验收规范及供电部门相关要求。1.18 修复建筑物防雷接地设施 规定项目 符合建筑电气工程施工质量验收规范及主管部门相关要求。1.19 维修更换公用采光窗（含拆除）规定项目 1）维修或更换破损门窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗 2）窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。1.20 维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）规定项目 1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件。规范整治室外空186、调机位安装，飘蓬建议安装铝合金支架，3mm厚 PVC 胶板。125 1.21 防盗网整治 规定项目 1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口。3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。1.22 整治不规范遮阳篷和防护设施 规定项目 1）同187、一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通，保持整治美观为原则。2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。1.23 外立面整饰 规定项目 遵循安全、美观节能环保，与周边建筑境相协调的原则。位于历史城区内的小区，外墙整治应保持有风貌特色，强化区域特色。1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙翻新：（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批挡铲除重新批荡:重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面(颜色另定)。或贴陶瓷面砖。（2）外墙砖类、水刷石类立面清洗翻新。3）社区建筑色彩改造应参考xx市城市色彩规划研188、究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。4）外墙饰面材料选择应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。1.24 危房治理 规定项目 按照xx市房屋安全管理规定和xx市2014-2016 年度城市危房治理工作方案相关规定执行。1.25 安装一户一水表 规定项目 1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。126 1.26 安装一户一电表 规定项目 1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电表。2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备(含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等)189、进行改造更换。设备安装工艺应满足xx地区电能计量装置典型设计、安装及验收实施细则要求。1.27 管道燃气入户改造 规定项目 1）实现全搜盖:由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压:避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。3）增补为重点:将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区来穗局，依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到 100%。4、用户要安检:政府、燃气集190、团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患。1.28 加装电梯 规定项目 按广东省既有住宅增设电梯的指导意见、xx市既有住宅增设电梯办法及住建部相关要求进行建设。1.29 建筑节能改造 规定项目 在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能设备和系统采取节能技术措施，以降低建筑运行能耗。1）节能改造工作应在结构安全的前提下开展。2）外窗节能改造优先采用窗扇改造措施，安装符合节能要求的窗扇，有条件保留原窗框。3）屋面节能改造可采用平屋面加保温系统或平屋面改坡屋面。屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。4）鼓励创新，结合节能、节191、水措施，采用如太阳能、雨水收集等节能新技术。127 1.30 楼体绿化 规定项目 1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化，不得影响建筑结构安全及屋面防排水。2）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题。3）明确日常管理维护责任人。4）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。2 2 小区公共部分小区公共部分 2.1 维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）规定项目 1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）社区围墙形体、材料、色调和结构等应与社区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过192、增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。2.2 小区公共三线整治 规定项目 1）主次干道的“三线”必须下地处理，内街内巷的“三线”可以通过管理敷设形式进行规范。2）通信线、有线电视线整治：共建共享:在充分摸查社区线路现状，掌握各家通信运营商在社区市场占有份额基础上，由各家通信运营商共同出资，市场份额占有率较高的运营商牵头开展统一的路由建设，各通信运营商负责各自光纤到户网络的铺设建设及割接工作。主下支挂:社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下公共管道，架空线路下地。除主道路外的横支巷，因地制宜，优先下地，无条件下地的采用挂墙敷设、集中拉挂的方式，做到横平竖直，楼道内通信光缆统一敷设槽盒，整齐193、美观，减少交越。清旧整新:通信运营商完成线路建设及复通工作后，由政府组织剪除清理旧有废弃线路。铜退光进:严格执行光纤到户的国家建设标准，全程采用光纤到户的方式进行社区内的通信线路改造整治，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）架空电力线整治：强弱分离:为消除强弱电相互搭设引致安全隐患，实现强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。优先下地:社区内可进小汽车的主道路需创造条件建设地下电力管廊，架空低压线路下地。128 低压电力走廊应符合电力走廊相关技术标准，预留可满足中期发展电缆敷设需要的管孔数量，并根据技术规范在主干走廊上适当位置及 T接位置建设电缆工作井、检查井，在路边合适位置预留电缆分支箱。194、支巷附墙：对不具备条件下地的低压架空线路进行附墙敷设。敷设的路径尽量贴近建筑物墙体，并避开居民可触碰的范围，做到横平竖直，整齐美观，减少交越。2.3 维修改造小区室外消防设施 规定项目 1）维修完善主街巷消火栓:有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。2.4 更换小区排水管网 规定项目 1）残旧管网改造：对社区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月定期清理疏通:每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积195、，确保排水顺畅。2.5 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）规定项目 1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。2.6 维修更换小区供水管网 规定项目 残旧供水管网更新：全面摸查社区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。2.7 维修改造供电设施 规定项目 1）更换老旧供配电线路及配电装置。2）维修小区变配电房维护结构。3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更196、换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。2.8 维修小区照明设施 规定项目 1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。129 2.9 安装小区照明设施 规定项目 1）安全照明覆盖应单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。2）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出社区的特色。2.10 维修小区道路及楼间破损甬路 规定项目 1）车行197、路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度，增加无障碍通道设计、建设。3）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。2.11 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施 规定项目 1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。2）清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。2.12 清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物 规定项目 1）保证消防通道畅通，保证燃气管道安全。2）保证楼间198、消防通道路通畅。2.13 规范垃圾收运点设置 规定项目 1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。2.14 安装小区视频监控系统 规定项目 合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。2.15 建设步行系统 规定项目 1）通过建设风雨走廊连接联通交通站点、教育、医疗等公服设施。2）开辟公共开敞空间，疏通内部街巷，完善步行网络 2.16 维修完善人行安全设施 规定项目 1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）199、人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。2.17 完善无障碍设施 规定项目 1）出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。130 2）缓坡台阶踏步踢面高不宜大于 120mm，踏面宽不宜小于 380mm，坡道坡度不宜大于 1/12，台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。2.18 维修非机动车停车棚 规定项目 1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施完整、可用。2.19 提升小区绿化 规定项目 1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用200、性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。2.20 维修安装体育锻炼器械 规定项目 1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。2）维修原有体育器械，达到可安全使用要求。3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。2.21 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌 自选项目 1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识标牌风格应统一，应与社区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。2.22 更新补建信报箱 自选项目 1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。2.23 小区公201、共部分雨污分流改造 自选项目 1）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。2）按照xx市排水工程技术管理规定执行。2.24 建设小区公共空间 自选项目 1）增设街坊入口牌坊及入口小广场。2）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。2.25 合理配置设置物业用房及公服设施 自选项目 1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。2）参考xx市社区公共服务设施设置标准配置文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设施。2.26 配建非机动车棚 自选项目 1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。2）安装自行车停放设施。2.202、27 设置机动车泊位 自选项目 1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械停车位。131 2.28 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施 自选项目 1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设一处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在社区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与社区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。2.29 提升小区环境设施品质 自选项目 增加雕塑小品、休憩设施、城市家具、屋顶绿化等设置。1）雕塑小品主题应与社区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上的整体感和协调感。应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施。3）城市家具应配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。2.30 设置快递服务设施 自选项目 1）应便于居民使用及物件投递应设置架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。132 附件附件四四 地形图