1、XXXX街道街道XXXX社区微改造项目可行社区微改造项目可行性研究报告性研究报告XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告目录第一章概述.I41.1项目概况.41.2项目单位概况.91.3编制依据.101.4主要结论和建议.11第二章项目建设背景和必要性.132.1项目建设背景.132.2规划政策符合性.152.3项目建设必要性.17第三章项目需求分析与产出方案.233.1需求分析.233.2建设内容和规模.443.3项目产出方案.51第四章项目选址与要素保障.524.1项目选址.524.2项目建设条件.544.3要素保障分析.58第五章工程方案.595.1技术方案.595.2改造工程方案.592、5.3给排水工程.134XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告5.4电气工程.1365.5 用地征收补偿（安置方案）.1385.6 数字化方案.1385.7 建设管理方案.140第六章项目运营方案.1476.1运营模式选择.1476.2运营组织方案.1476.3安全保障方案.1486.4 绩效管理方案.153第七章项目投融资与财务方案.1577.1投资估算.1577.2盈利能力分析.1747.3财务可持续性分析.175第八章项目影响效果分析.1778.1经济影响分析.1778.2社会影响分析.1778.3 生态环境影响分析.1828.4 资源和能源利用效果分析.1948.5 碳达峰碳中和分析3、.197第九章 项目风险管控方案.2029.1风险识别与评价.2029.2风险管控方案.20II7XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告9.3分析结论.209第十章海绵城市.21110.1设计依据.21110.2海绵城市设计思路.21110.3采取措施.212第十一章树木保护专章.21311.1 总则.21311.2 现状树木资源调查.21911.3 方案总体保护利用概况.22811.4 原址保护.22811.5 结论与建议.233第十二章历史文化遗产保护.24912.1文物保护相关依据.24912.2编制原则.24912.3历史文化保护.25012.4项目范围内历史文物情况.252第十三章4、结论与建议.25513.1结论.25513.2建议.25III6XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告第一章概4述1.1项目概况1.1.1 项项目目名名称称城市是一个民族文化和情感记忆的载体，历史文化是城市魅力的关键。习近平总书记多次强调：人民城市人民建、人民城市为人民。以“绣花”功夫绣出人民城市。住有所居是宜居的基础，要加强城市的更新和存量住房的改造整治，做好城镇老旧小区的改造，加快补齐老旧小区在卫生防御、防疫、社区服务等方面的短板项目名称：XX街道XX社区微改造项目项目选址：本项目位于广州市荔湾区XX街道。项目性质：改建。建设单位：广州市XX街道办事处。编制单位：1.1.2 项目提出的理5、由与过程项目提出的理由与过程。近年来，广州老旧小区微改造不断提速，一个个老旧小区上演了华丽的“变形记”，开启了堪称惊艳的“美图形式”仰忠社区面貌一新，兴隆东社区书卷飘香，云鹤社区变身“会说话”的文化长廊微改造，改出大变化，改出大幸福。处于广州市中心的荔湾区具有悠久历史老城区和文化聚集区，是岭南文化、广州文化和西关文化的典型代表，历史上曾带动传统岭南文化的发展。然而，荔湾区许多社区由于建设年代较为久远、建筑陈旧、设施老化、管理落后等的XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告问题，如今却成为城市发展的阻力5。2021 年，广州市荔湾区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案 提出两阶段工作6、目标，确定第一阶段（2021 年 1 月至 2021年 12 月），完成 9 个项目，涉及 21 个小区的改造。完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库。第二阶段（2022 年 1 月至 2025 年 12 月），按照“尽力而为，量力而行；成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库。到 2025 年底，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。广州市城市管理综合执法局发布了广州市 2018 年度容貌示范社区名单，全市共 30 个社区入选，XX街XX社区榜上有名。社区完成了XX水脚牌坊、XX社区入口、社区小广场、“福寿康宁7、”墙、广场宣传栏、毓祥新街等节点的改造。独具岭南特色的文化广场、凉亭、历史文化浮雕、廉政文化长廊等营造了浓郁的文化氛围。依托“广东省特级文化站”、荔湾区图书馆XX街分馆、XX社区居委会阅览室以及“长者乐园”图书角、广州侨光财经专修学院等优质资源，XX社区藏书量达 7000 多册，也被评为“书香社区”。然而容貌示范社区的改造距今已有 5 年多，且当时投入资金较少，社区内基础设施并无纳入改造范围，很多设施老化，无法满足社区居民民生的基本需求，社区仍然存在很多问题。为此，亟须对城市核心区的老旧社区进行优化，对硬件设施进行改造，才能使其撑起文化传承的重任。结合国家、广州市对于城市XX街道XX社区微改造8、项目可行性研究报告更新改造的规定，对XX街道XX社区进行改造，为社区重新注入活力，从而整治居民幸福感。项目完成后将有利于改善人居环境和公共空间，大力促进荔湾区经济的发展，为全面推广老旧社区工作提供示范作用。为此，我司为配合业主单位尽快推进项目工作，随即开展 XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告的编制工作，以便项目尽快立项，推动项目早日落地。1.1.36建设地点建设地点本项目位于广州市荔湾区XX街道，项目社区为XX社区。北临XX东路，西靠光复中路，东临人民路，南至长寿东路。场地周边有西关实验小学、广州市妇女儿童医疗中心，场地内部有东升医院。场地周边交通便捷。SITXX街道XX社区微改造项目可9、行性研究报告7图 1.2-1 项目区位示意图1.1.4 建建设设内内容容和和规规模模本项目微改造主要内容是在现有规划结构不变的基础上，通过微改造的方式对建筑、设施、环境等方面进行修复或完善。项目建设内容及规模详细分项目见 3.2。1.1.5 建建设设工工期期本项目整个建设周期为 27 个月，根据项目建设规模和实施条件，拟定项目建设工期如下：2023年2月2023年12月完成实施方案及可行性研究报告的编制、项目立项、招标等前期工作；2024 年 1 月2024 年 12 月完工；2025 年 1 月2025 年 4 月竣工验收、交付使用。XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告1.1.6 投投资10、资规规模模和和资资金金来来8源源本项目总投资 4698.55 万元，其中：建筑安装工程费 3784.24 万元，工程建设其他费 690.57 万元，预备费 223.74 万元。本项目建设资金来源为财政资金。1.1.7 建建设设模模式式项目建设管理的是一个复杂的系统工程，有其内在的客观规律，需要采用与之相适应的管理模式和管理方法去实现。项目由业主负责本项目的筹建工作，具体办理通过招投标确定的设计、监理、施工的委托手续及签订相应的合同和协议等事项。初步拟定本项目的建设模式为传统的项目管理模式（DBB 模式）：即设计 招标 建造模式。前期由业主单位牵头完成立项，后续将工作重心移交到街道，通过依靠社区11、，在充分听取社区和居民意见和要求的基础上开展后续的设计、施工等工作。XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告1.1.8 绩绩效效目目9标标一级目绩效目标标二级目标指标值结合实际，根据立项批复及规划规模实规模指产出指标标施设计质量符合建设意图，满足规范标准，无明显错误。施工质量与相关规范条例、施工图纸要求相质量指标符时效指标按工期计划实施成本指标依据批复可研及工程概算控制提高社区居民生活质量，保障基础民生，完善提高社区品质，起到至关重要的作用社会效益指效益指标标。注重生态保护，加强节能减排措施。贯彻执行树木保护原则。节约使用土生态效益地改善社区环境，吸引企业、商家入驻，促进经济的转型升级。有效带12、动区域经济发展经济效益。可持续影响指标持续影响时间：长期满意度指标服务对象满意度90%1.2项目单位概况XX街道办事处是荔湾区人民政府的派出机构，依照有关的法律法规、规章和受区人民政府的委托，负责本辖区的行政管理工作。统筹负责辖区内规划建设和经济发展。制定实施辖区内建设规划，负责项目和基础设施建设管理，推进乡村振兴、全域旅游，统筹城乡发展、城市更新工作，做好农村宅基地审批和管理工作。负责辖区内规划和自然资源、城市管理、生态环境保护、水务、住房保障等管理服务工作。发展街道经济，管理街道国有资产和集体资产，优化营商环境，保障各种经济组织的合法权益。依法开展社会经济、调查统计、招商XX街道XX社区微13、改造项目可行性研究报告引资工作10。XX街得名源于辖区内有XX路。XX街设立于 1950 年 2 月，隶属于西禅区。1952 年归属西区，1960 年 8 月归属荔湾区，1968 年改名向阳街，1985 年复名。1999 年，文安街并入XX街。街道位于荔湾区东北部，东至人民中路东侧（2005 年 11 月，广州市政府调整为人民中路东侧人行道侧石为界），与越秀区相邻：南至长寿东路南侧与华林街相连；西至康王中路东侧与逢源街和金花街相接；北至中山七路南侧与金花街接壤。街道总面积 0.528 平方公里，总人口 5.89 万人，其中全街总人口 4.95 万人，其中户籍人口 4.44 万多人，流动人口 014、.51 万多人。街道辖区内共有马路 6 条，街巷近 200 条，内设10 个社区居民委员会。街道办事处位于XX东路，XX中路公交站旁边，交通便利，群众办事方便。街内历史文化遗迹丰富、文化底蕴深厚，有西门瓮城遗址、乐行会馆、小禹里旧民居、纶园、救亡日报社南迁广州旧址等古迹，以及都堂、驿巷、高基古道、洞神坊等古街旧巷，还有陶轮学社等宗教场所。1.3编制依据1、国家计委、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；2、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；3、中华人民共和国城乡规划法（2015 年修正）；4、15、国家十四五和 2035 远景发展；XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告5、广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 203511年远景目标纲要；6、广州市人民政府关于印发广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；7、广州市老旧小区微改造实施方案编制工作指引（试行）（2018 年 11 月）；8、荔湾区各级不可移动文物单位名录（2021 年统计）；9、广州市荔湾区人民政府办公室关于印发三大平台三年行动方案的通知；10、荔湾文商旅活力区保护传承三年行动方案（20222024年）；11、关于扎实推进 2023 年城镇老旧小区改造工作的通知（建办城202326 号）116、2、广州市荔湾文商旅活力区整治实施方案；13、政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023 年版）；14、其他技术性规范和标准；15、业主单位和建设单位提供的相关会议纪要等资料。1.4主要结论和建议1.4.1 主主要要结结论论本报告根据可行性研究报告编制大纲和深度要求，以“XX街道XX社区微改造项目”为主要研究对象，通过对项目建设的背景和必XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告要性、地址与建设条件、建设内容与规模、工程方案、树木保护措施、环境影响评价、节能环保措施、建设管理方式、项目招标、建设进度计划、投资估算及资金筹措、经济社会效益评价等内容进行分析论证，为建设单位及审批部门提供决策依17、据，并为开展下一阶段工作打好基础12。我公司组织工程技术人员对广州市荔湾区社会经济发展、总体规划以及气象、水文、地质等情况进行了广泛、深入和全面调查工作。在调查的基础上，认真研究了项目地区公共设施现状及环境现状，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性和实施可能性进行了详细的分析论证，并广泛征求了有关专家的XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告意见，对工程方案进行了同等深度的技术经济比较，于 2023 年 8 月完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4.2 问题及建议问题及建议1、项目具有较好的社会效益，为使项目早日建成和发挥作用，更需要得到各级政府有关部门的大力支持。2、结合项目工期18、，建议积极协调建设各方，合理衔接各项工作内容，确保项目保质、如期完工。3、项目建设过程中严格执行国家环保、节能等方面的政策和规定，采取有效措施，以保证项目能够顺利、有序进行，使项目发挥应有的投资效益。建议项目及早实施，早日发挥效益。XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告第二章项目建设背景和必要13性2.1项目建设背景伴随城市化进程不断加快，各地城市的改造也逐步开展，旧城区的物质环境老化、城市功能衰退、历史文化色彩消失等问题作为城市改造的重点，受到了社会各界的关注和重视。旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文化的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦19、点所在。改革开放以后，虽然我国城市旧城区普遍存在的布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、环境污染、市政公用设施短缺、名胜古迹与绿地遭受破坏等严重问题已经得到不同程度的改善，但由于城市原有结构总有保持稳定性的趋向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，一些历史上积累的旧问题积重难返，且不断地在新水平上再现和演化，主要表现在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、基础设施滞后和不足与日俱增、历史风貌和特色丧失有所加重等。广州市作为国家历史文化名城，自古以来是人类居住的聚集之地，社区作为许多人承载家园记忆的地方，已经是广州文化的一种印记。然而，近年来，广州市的老旧社区普遍存在着房屋老化损坏、墙体20、剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等常见问题，在一些老街区，老旧社区还存在无序翻新导致的历史价值遗失、传统业态和外来人口影响导致的古村落功能性衰落等种种问题。针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展。2015 年 12 月召开的中央城市工作会XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市发展的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅社区综合整治；强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知提出，将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。21、编制老旧小区改造方案时，把存在安全隐患的燃气、电力、排水、供热等设施，养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施，作为重点内容优先改造；广州市委十届九次全会强调规划引领、推进城市有序更新，要求改善社区人居环境，重点推进老旧社区微改造，完善排水、线网、消防、煤气管道等公共设施，改造老旧房屋，推行物业管理，有效解决居住环境脏乱、社会治安较差等问题，提高群众满意度；广州市城市更新办法（广州市人民政府令第 134 号）明确提出城市更新方式包括全面改造和微改造方式，微改造主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块；广州市人民政府办公厅关于印发广22、州市老旧社区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）提出，新时期老旧社区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质整治的基础上挖掘文化资源，整治产业活力，向整治城市综合实力迈进。让城市生活更美好，是城市规划建设管理的价值所在。老旧小区微改造，直接影响城市人居环境，事关城市品质，对整治居民幸福感、助力产业升级、整治城市竞争力，具有重大而深远的意义14。XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告近年来，广州老旧小区微改造不断提速，一个个老旧小区上演了华丽的“变形记”，开启了堪称惊艳的“美图形式”仰忠社区面貌一新，兴隆东社区书卷飘香，云鹤社区变身“会说话”23、的文化长廊微改造，改出大变化，改出大幸福。处于广州市中心的荔湾区具有悠久历史老城区和文化聚集区，是岭南文化、广州文化和西关文化的典型代表，历史上曾带动传统岭南文化的发展。然而，荔湾区许多社区由于建设年代较为久远、建筑陈旧、设施老化、管理落后等的问题，如今却成为城市发展的阻力15。为此，亟须对城市核心区的老旧社区进行优化，对硬件设施进行改造，才能使其撑起文化传承的重任。本项目位于荔湾区XX街道，属于荔湾核心区，存在社区面貌杂乱、公共设施老化或缺乏等问题，结合国家、广州市对于城市更新改造的规定，对XX社区进行改造，为社区重新注入活力，从而整治居民幸福感。项目完成后将有利于改善人居环境和公共空间，大24、力促进荔湾区经济的发展，为全面推广老旧社区工作提供示范作用。2.2规划政策符合性老旧小区微改造是贯彻落实习近平总书记新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，践行以人民为中心发展思想，奋力实现在营造共建共治共享社会治理格局上走在前列的重要举措。推进老旧小区微改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，解决城市发展不平衡不充分问题；有利于加强和创新基层社会治理，打造共XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告建共治共享的社会治理格局16。根据广州市城市功能布局规划，荔湾区在广州市城市功能布局规划中属于都会区的优化区，依托原有的岭南特25、色背景，其发展目标定位为广州历史文化名城的重要组成部分，承担区域及城市高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能。广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出，将荔湾区努力建成综合城市功能示范区，建设产创联动示范区、城市治理创新区、岭南文化核心区、产城融合先行区。重点发展以现代服务业、医药大健康、文化旅游、总部经济、产业金融、智能制造等为主导产业的现代产业体系。广州市荔湾区商务发展“十四五”规划提出，围绕“百年街市、西关商廊”定位，建设大西关（上下九永庆坊）具有世界影响力的岭南特色商圈，坚持存量挖潜与增量拓展并举，有机串联恒宝广场、永庆坊、领展购物广场、沙面、上26、下九步行街等特色功能区块，提升消费体验。推进传统商圈提质扩容，加快硬件更新升级，提升岭南特色商圈商业聚集力和影响力。岭南文化中心区（荔湾片区）发展规划（20192025 年）提出，构建荔湾岭南文化空间新格局，以珠江为纽带，北岸突出岭南文化传统风貌，南岸着重岭南文化创新发展，构建“一江两岸”荔湾岭南文化示范区。北岸岭南文化传统风貌区以西关历史城区为核心，活化利用历史街区、建筑，构建文化创意产业、文商旅融合两大组团，打造“一核七区”岭南文化传统风貌传承展示区。XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告本项目所在的荔湾区是广州市唯一跨越珠江、拥有“一河两岸”的城区，珠江岸线总长达 25 公里。地处于广27、州市城区的中心地带，是广州的商业重地，在广州市发展规划中处于核心位置，其城市风貌也需与其发展定位相匹配，尤其是体现居民生活面貌的社区，应在保留特色的基础上进行完善，解决老旧社区房屋建筑、各项设施老化破损的问题17。本次拟进行微改造的XX社区项目周边有昌华大街历史文化街区、恩宁路历史文化街区、沙面、永庆坊、上下九商业区等，项目地理区位条件优越。本次微改造项目通过对商业资源、公共服务配套、民生问题等情况的梳理，考虑居民改造意愿，采用挖掘文具街区特色、艺术介入社区等方式，激活商业氛围，促进荔湾文商旅活力区的建设。同时，本项目采取维持原来建筑结构的方式对房屋建筑本体及公共部分进行微改造，积极推动人居环28、境综合整治，营造统一协调的城市风貌。因此，本项目的建设是充分落实国家，广东省、广州市、荔湾区相关规划的需要。2.3项目建设必要性2.3.1项项目目的的建建设设符符合合城城市市发发展展与与更更新新的的趋趋势势，是是落落实实微微改改造造城城市市更更新新方方式式的的重重大大实实践践的的需需要要近年来，随着广州市城市建设的不断发展，其可建设用地匮乏，空间承载力逼近极限，城中村历史遗留问题严峻、教育等配套设施压力持续加大，交通、市政基础支撑能力承受考验，城市更新需求迫在眉睫。通过旧城改造实现城市更新，面临着旧城居住环境改善和历史XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告文化保护的双重任务，社会经济的发展要29、求在“脱胎换骨”的同时保育旧城的灵魂，成为未来城市工作的头号难题。提升城市品质，让生活在城市里的人更幸福，是广州城市更新工作的出发点和落脚点18。2015 年 12 月 9 日，广州市城市更新局发布了城市更新 1+3 系列文件，即广州市城市更新办法及其配套文件广州市旧村庄更新实施办法广州市旧厂房更新实施办法广州市旧城镇更新实施办法，并于 2016 年 1 月 1 日施行。广州市城市更新办法提出了城市更新方式包括全面改造和微改造方式，改变了过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，积极探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑30、局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。在城市更新中，应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。微改造项目资金安排重点用于消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善人居环境，改善更新改造范围内路、水、电、消防、排污、环卫、通讯等公共服务设施，提升区域人居环境质量。鼓励社区微改造范围内的居民采取自主配合投入的方式，参与社会微改造。2021 年，广州市人民政府办公厅印发的广州市老旧社区改造工作实施31、方案 提出了明确的工作目标，到 2025 年底，基本完成 2000XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告年底前建成的需改造老旧小区改造任务。同时，明确老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。同时，广州市住房和城乡建设局发布广州市老旧小区改造内容及标准指引，对老旧小区改造内容进一步细化，并明确了建设标准19。为深入贯彻党中央有关决策部署，落实 2023 年政府工作报告要求，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局32、体育总局、国家能源局印发关于扎实推进 2023 年城镇老旧小区改造工作的通知（建办城202326 号），部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划 2024 年改造计划。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，落实中央经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，聚焦为民、便民、安民，持续推进城镇老旧小区改造，精准补短板、强弱项，加快消除住房和小区安全隐患，全面提升城镇老旧小区和社区居住环境、设施条件和服务33、功能，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。扎实抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”等 3 个重点。坚持以问题为导向、向群众身边延伸、在“实”上下功夫，对拟改造XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告的城镇老旧小区开展全面体检，找准安全隐患和设施、服务短板。依据体检结果和居民意愿，按照可感知、可量化、可评价的工作标准，聚焦“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，“一小区一对策”合理确定改造内容、改造方案和建设标准，切实解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题20。扎实推进“楼道革命”。加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水、供电、通信34、等管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，开展住宅外墙安全整治。大力推进有条件的楼栋加装电梯。重点推进既有建筑节能改造，根据气候区特点，可选择外墙屋面保温隔热改造、更换外窗、增设遮阳等措施。深入推进“环境革命”。全面整治小区及其周边的绿化、照明等环境。依据需求增设停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施，改造或建设小区及周边适老化和适儿化设施、无障碍设施、安防、智能信包箱及快件箱、公共卫生、教育、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，统筹推进“国球进社区”活动。大力推进养老、托育、助餐、家政、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施改造建设，丰富社区服务供给。有35、效实施“管理革命”。结合改造同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等共同参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改XX街道XX社区微改造项目可行性研究报告造后维护更新进入良性轨道21。本项目拟改造的六甫社区内存在楼道墙面及立面外墙体出现剥落或破损、空调外机放置杂乱、垃圾乱放、化粪池不畅、排水管道堵塞、路面破损、三线混乱、公共设施老化等问题，依据广州市城市更新政策，在保持整体建筑物风格的前提下对建筑局部进行修缮，对公36、共设施进行整治提升，满足居民安全需求和基本生活需求，改善社区人居环境。项目的建设将为广州市城市更新工作起到积极示范作用，符合城市更新与发展的趋势，是城市更新微改造的一次重大实践。2.3.2项项目目建建设设有有利利于于城城市市的的可可持持续续发发展展我国现处于城市化的加速阶段，一线城市已实行新增土地供应总量控制，新增建设用地越来越少，面对日益紧张的土地资源和沉重的环境压力，中央城市工作会议提出要树立“精明增长”“紧凑城市”的理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵整治式转变。面对城市发展思路的转变，这就需要通过大规模城市更新来对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，通过优化城市空间结构、整治城市环境、37、凸显城市文化等方面着手，盘活有限的土地资源，为城市注入新的活力、为产业提供发展空间，从而实现城市“质”的转变。老城区处于城市中心的关键位置，却又存在环境污染、管理落后、车位紧张、绿地面积不足、设施不足等的问题，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的整治和城市的可持续发展。为此，对老城区小区进行城市更新改造势在必行。城市微改造作为老旧小区改造的方向，在保持原有建筑、文化的XX街道六甫社区微改造项目可行性研究报告基础上因地制宜进行修复，能够有效改善城市核心区内老旧小区的环境，合理利用土地资源，对公共设施应进行补偿式增加，释放或重构的公共空间催生城市创造力，从而促进城市38、的可持续发展。2.3.3项项目目的的建建设设是是提提供供舒舒适适的的居居住住环环境境，整整治治公公共共空空间间品品质质，营营造造干干净净整整洁洁平平安安有有序序城城区区环环境境的的需需22要要本项目范围内现状存在街区老旧、三线线路老化、管道老化、整体形象缺乏特色等问题，区域的整体居住环境及公共空间品质具有较大的整治空间。本项目将对六甫社区内部进行改造整治，为居民提供舒适、人性化的居住体验，打造亲切、活力的邻里环境，吸引更多人才集聚，进一步促进老城区焕发新活力。同时，构建兼具功能性、包容性和吸引力的公共空间，进一步整治居住及公共空间品质，营造干净整洁平安有序城区环境，助力广州建设绿色宜居城市。因39、此，本项目的建设将为区域居民提供舒适的居住环境，整治公共空间品质，营造干净整洁平安有序城区环境。综合以上分析，本项目建设是必要且迫切。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告23第三章项目需求分析与产出方案3.1需求分析3.1.1 社区基本情况社区基本情况1、现场调查2023 年 3 月，我公司与实施方案编制单位一同对社区现状进行了走访调查。图 3.1-1现场走访图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告242、社区概况本项目位于广州老城区荔湾区龙津街道六甫社区。改造范围为北临龙津东路，西靠光复中路，东临人民路，南至长寿东路。项目实施面积为 0.048 平方公里，居民户数共 1162 户。图 40、3.1-2本项目微改造范围图3、人口情况六甫社区：社区常住人口 3354 人，其中儿童 225 人，占总常住人口的 7%；成年人 2112 人，占总常住人口的 63%；老人 1017 人，占常住人口的 30%。4、建筑情况项目范围内部建筑分为居住、商业、商住结合、公共服务等 4 种功能，整体建筑品质不高。项目范围内部平房区住宅以 1-3 层为主，建筑高度大多在 10 米以下。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告252、公房现状项目范围内公房资源丰富，以混合型公房为主，少量独栋型公房，公房大多数已经招租。少量空置公房可作为社区活动空间、公共空间进行使用。3、内部交通情况社区内部交通以主街贯通41、，次街连通周边市政道路，机动车无法进入社区，社区步行系统良好；主街铺装较为完好，次街铺装老旧破损。图 3.1-3项目所在区域人行流线现状分析图次街铺装主街铺装龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告264、公服设施现状项目地块内部有 1 所学校、1 所医院等，社区内部还有 7 处垃圾分类点、1 处社区消防站，2 处宣传栏、2 处非机动车充电柜、1 处健身设施。但养老设施、居民游憩空间较少。图 3.1-4项目所在区域公共服务设施现状分析图5、消防现状社区次入口较窄，消防车辆无法通过；南入口有台阶和高差，消防车辆也无法通过。北入口处道路下方有燃气管道，道路条件不允许大车通过。侨光学院处入口高度较矮42、，且处于河涌上盖，消防车辆也无法通行。因此本社区消防条件有限，消防车无法进入社区。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告27图 3.1-5 项目所在区域消防现状分析图室外消防栓规范要求间距不超过 120m，社区内部及周边消防栓可覆盖整个社区，满足消防要求。同时室外消防栓较为完好无损坏，无需维修。图 3.1-6 项目所在区域消防栓现状分析图楼栋内消防栓损坏较多，配备消防栓的需要维修，其余需要新增消防栓，共计 26 个楼栋需要维修或新增，详情见下表。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告28图 3.1-7 项目所在区域室内消防栓需求龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告293.1.2 历史文43、化保护对象现状分析历史文化保护对象现状分析项目位于龙津街道六甫社区，不属于历史文化街区范围内。社区内无历史文化保护建筑及传统风貌建筑。有传统风貌建筑线索 13 处。原则上对传统风貌建筑线索进行修旧如旧的立面改造，主要进行修复与清洗工作。图 3.1-8传统风貌建筑线索现状示意图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告30表 3.1-1附件 3：荔湾区历史建筑、传统风貌建筑及线索名单序号项目地址类型街道社区1越华报报馆旧址荔湾区龙津街光复中路 298 号传统风貌建筑线索龙津街六甫2六甫水脚83号民居荔湾区龙津街龙津东路六甫水脚83 号传统风貌建筑线索龙津街六甫3人民中路 355、357号骑楼荔湾区44、龙津街人民中路 355、357号传统风貌建筑线索龙津街六甫4人民中路 383、385、387 号骑楼荔湾区龙津街人民中路 383、385、387 号传统风貌建筑线索龙津街六甫5光复中路 300 号荔湾区龙津街光复中路 300 号传统风貌建筑线索龙津街六甫6光复中路 410 号荔湾区华林街光复中路 410 号传统风貌建筑线索龙津街六甫7光复中路 418 号荔湾区龙津街光复中路 418 号传统风貌建筑线索龙津街六甫8六甫水脚 91-1、91-2、91-3 号民居荔湾区龙津街龙津东路六甫水脚91-1、91-2、91-3号传统风貌建筑线索龙津街六甫9人民中路 359、361号骑楼荔湾区龙津街人民中路 45、359、361号传统风貌建筑线索龙津街六甫10人民中路 363 号骑楼荔湾区龙津街人民中路 363 号传统风貌建筑线索龙津街六甫11人民中路 441、443号骑楼荔湾区龙津街人民中路 441、443号传统风貌建筑线索龙津街六甫12人民中路 449 号骑楼荔湾区龙津街人民中路 449 号传统风貌建筑线索龙津街六甫13人民中路 457 号骑楼荔湾区龙津街人民中路 457 号传统风貌建筑线索龙津街六甫龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告313.1.3 房屋建筑本体共用部分现状房屋建筑本体共用部分现状（一一）建筑外立面现状建筑外立面现状1、项目范围内建筑年代较久远，建筑外墙破旧、污迹严重，部分建筑46、面层脱落。2、建筑公用采光窗破损或缺失，存在安全隐患，且导致雨天飘雨，楼道潮湿。3、建筑立面遮阳棚老旧破损。4、防盗网多为铁质防盗网，锈迹较为严重。5、部分空调机位支架损坏、生锈、闲置，空调外机裸露。6、部分建筑檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水等户外构造构件局部破损。图 3.1-9建筑立面现状示意图（二二）建筑楼道现状建筑楼道现状1、楼道内公共楼梯主要为实体栏板，缺少扶手，楼梯踏步部分破损，不利于老年人上下楼梯。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告322、楼道内墙面面层空鼓、剥落，墙面脱落情况较严重。（三三）楼栋门及出入口现状楼栋门及出入口现状1、楼栋出入口大门以铁艺大门为主，由于使用47、时间久，铁门老旧生锈。2、楼栋门缺少门禁系统，外来人员可以随意进出，无法保障居民人身财产安全。3、楼道出入口有高差，高差处未设置无障碍坡道，不利于居民出入。图 3.1-10楼栋门及出入口现状示意图3.1.4 小区公共部分现状小区公共部分现状（一一）道路、人行安全设施及无障碍设施现状道路、人行安全设施及无障碍设施现状1、小区道路路面材质多为花岗岩铺装、广场砖路面。2、部分路面破损较为严重、凹凸不平，影响排水及正常行走。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告33图 3.1-11 道路、人行安全设施及无障碍设施现状示意图（二二）垃圾收运点现状垃圾收运点现状1、社区内有 2 处垃圾分类回收点，但位于48、主要景观面，对景观有不利影响。2、只有 3 处垃圾分类回收点难以满足居民的需求。图 3.1-12 垃圾收运点现状示意图（三三）小区管网现状小区管网现状1、小区部分供水管老旧，影响供水质量。2、部分路段排水管道内杂物淤积堵塞，影响排水。3、小区排水管网多数区域已完成雨污分流改造。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告34图 3.1-13小区管网现状示意图（四四）围墙现状围墙现状围墙现状为砖砌围墙，面层材质为青砖，由于使用时间较久，表面较老旧，且功能单一。图 3.1-14围墙现状示意图（五五）社区社区“三线三线”现状现状社区内公共“三线”横空穿插、凌乱，缺乏统一的规划规整；现状大部分电力线、通讯49、线、有线电视线随意拉挂在建筑外墙上，存在一定的安全隐患，并且严重影响了社区的整体形象。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告35图 3.1-15社区“三线”现状示意图（六六）社区照明设施现状社区照明设施现状1、根据现场调查，项目范围内照明设施以壁挂式路灯为主，部分照明设施较为简陋，存在安全隐患。2、部分现状道路、街巷内未设置有路灯或路灯数量偏少，影响夜间的照明。3、现状公共空间、绿植景点未设置照明灯或照明灯数量偏少。图 3.1-16社区照明设施现状示意图（七七）信息标识现状信息标识现状1、小区楼栋名牌较为临时，缺乏特色。2、小区公共区域缺乏指示标识。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告350、6图 3.1-17信息标识现状示意图（八八）公共空间及绿植现状公共空间及绿植现状1、社区内部有 3 处活动广场可供活动，一处健身广场。2、小区缺少公共晾晒设施，乱搭乱晒现象较为普遍，存在安全隐患。3、小区绿植大部分为居民私人盆栽，摆放较为杂乱；乔木根系发达，对树池多有破坏。图 3.1-18公共空间及绿植现状示意图（九）（九）小区入口现状小区入口现状小区主入口缺少标志性、引导性、识别性，公共环境设施较少，环境设施品质较为单调。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告37图 3.1-19小区主入口现状示意图小区次入口缺少标识性，设施老旧。图 3.1-20小区次入口现状示意图（十）（十）非机动车停车51、现状非机动车停车现状1、非机动车辆乱停乱放，占用了本就紧张的公共空间。2、小区内缺少公共充电桩，采用非机动车充电柜。图 3.1-21非机动车停车现状示意图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告38图 3.1-22非机动车停车充电柜现状示意图（十一）（十一）急救设施现状急救设施现状小区范围内缺乏急救设施或智能急救站。3.1.53.1.5 项目区域改造意愿问卷调查及座谈、访谈分析项目区域改造意愿问卷调查及座谈、访谈分析通过发放问卷及座谈，访谈，深度访谈、开展主题日等方式，收集项目区域内现状问题及居民的改造意愿。1 1、改造意愿问卷调查改造意愿问卷调查本项目按照广州市城市更新相关政策，广泛征求居民52、对微改造的需要。本项目涉及的辖区实际住户共 1162 户，本次意愿调查共计发放调查问卷 1162 份，回收调查问卷 987 份，同意改造居民户数 987户，不同意改造户数 0 户。居民调查问卷可分为改造内容及意愿、运营管理及维护、小区增加公共服务设施、其他意见等内容。在改造内容及意愿方面，改造内容共 60 项，分为基础类（含 33 项）、完善类（含 21 项）、提升类（含 6 项）等三个大类。根据问卷统计，总需求（由多至少）且需求迫切度（由高至低）排列为基础类、完善类、活化利用类，可见居民高度聚焦安全需要和基本生活需求、生活便利需要和改善型生活需求，而较少关注社区服务供给、生活品质、街区活化等53、内容，同时，龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告39也侧面反映了居民的居住和生活环境未能得到基本的保障，现状存在不可忽视的困难，亟需改善。根据微改造项目公众参与意愿调查结果显示，多数社区居民对本项目的建设是支持的，总需求最多且需求最迫切的前 10 个项目分别为维修安装楼栋门、设置快递服务设施、配建非机动车停车位、设置充电桩、维修安装楼栋门对讲系统、建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施、维修改造楼栋消防设施、疏通、更换小区排水管网、清疏、维修化粪池及排污卧管、维修改造小区室外消防设施。社区居民希望能够通过本次微改造切实解决社区内存在的隐患及脏乱差现象，来提高社区人居环境，提高社区整体形象。54、项目总需求最多且需求最迫切的前 10 个项目表 3.1-2项目需求数量维修安装楼栋门215设置快递服务设施323配建非机动车停车位277设置充电桩218维修安装楼栋门对讲系统206建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施166维修改造楼栋消防设施147疏通、更换小区排水管网141清疏、维修化粪池及排污卧管129维修改造小区室外消防设施115基础类共 33 个项目，总需求最多的前 10 个项目分别为维修安装楼栋门、维修安装楼栋门对讲系统、维修改造楼栋消防设施、疏通、更换小区排水管网、清疏、维修化粪池及排污卧管、维修改造小区室龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告40外消防设施、管道燃气入户改造、55、规范垃圾分类及收运点设置、维修改造小区室外消防通道、维修、改造、增设楼内排水管道。图 3.1-23基础类项目需求迫切度（由低至高）排列示意图完善类共 21 个项目，总需求最多的前 10 个项目分别为设置快递服务设施、配建非机动车停车位、设置充电桩、建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施、提升小区绿化、加装电梯、维修更新小区照明设施、拆除违法建筑、设置儿童娱乐设施以及完善小区公共空间无障碍设施。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告41图 3.1-24完善类项目需求迫切度（由低至高）排列示意图提升类共 6 个项目，其中，完善规范物业管理、合理配置公共空间公共服务设施、建设智慧社区比较受到关注。56、图 3.1-25活化利用类项目需求迫切度（由高至低）排列示意图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告422 2、项目调研、座谈及访谈项目调研、座谈及访谈2023 年 2 月至 3 月，与居民、区住建、社区居委会等举行了多次座谈和访谈，了解已有改造情况、房屋权属信息、商业业态等信息，对街巷、建筑风貌情况等进行实地调研，了解街区内主要居住人群对活动空间和设施、社区改造、环境整治、风貌优化等方面的需求和看法，探访商户了解商业经营现状、需要改善方面，与多方人员围绕公共空间、基础设施、建筑与整体风貌、功能业态等内容进行讨论，总结街区现状主要有以下问题：1、公共设施老旧、不完善，影响居民基本生活和城市风57、貌，甚至存在安全隐患。改造范围内存在建筑外立面破旧、污迹严重，部分建筑面层脱落、公共服务设施缺乏、公共空间被占用且不足、部分垃圾点脏乱、监控安防设施不完善、“三线”大多架空敷设较为散乱；部分设施（空调机位、招牌、雨棚）乱装乱挂；排水系统雨天会有积水等问题。2、部分老房日久失修；新建、改建建筑的材质、形状、颜色与周边街区环境不协调，改变原有街区氛围；立面添加与风貌不相符的雨篷和排水管，或同一建筑设置多种不同风格的雨篷和排水管；部分公共空间被占用。3.1.63.1.6 项目改造需求项目改造需求老旧小区微改造工作是广州市第十一次代表大会和 2018 年政府工作报告明确的重点任务，是民生工程、政治任务58、。在广州市城市更新办法（广州市人民政府令第 134 号）及广州市老旧小区龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告43微改造实施方案（穗更新字201681 号）中，明确提出城市更新方式包括全面改造和微改造方式；微改造方式主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、功能配套不全、建设标准不高、设施设备陈旧、基础设施老化、人居环境较差的地块。本项目位于荔湾区龙津街道，交通便利，基础设施较为完善，但社区存在建筑外墙面层破旧、公共服务设施缺乏、楼道破损、照明不足、“三线”杂乱等情况，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的整治和城市59、的可持续发展。为贯彻落实国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（省政府令第 279 号）和广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办 2021 3 号）的工作部署，结合市委、市政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见、广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案 关于扎实推进 2023 年城镇老旧小区改造工作的通知（建办城202326 号）精神，需要对社区范围内房屋建筑本体共用部分及小区公共部分进行改造，从而满足人民群众美好生活的需要。基于本项目民意调查、小区现状问题分析，本项60、目改造需求较为迫切。结合城市更新相关政策，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对社区内公共空间活化改造；建筑本体共用部分进行楼道改造及保护、外墙整治等；小区公共部分进行“三线”整治、增加照明龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告44设施、增加垃圾分类设施等措施对小区进行微改造，符合广州市老旧小区改造工作实施方案广州市老旧小区改造内容及标准指引中微改造的相关要求。本项目主要工作是在现有建筑、设施基础上，通过改造的方式对景观环境要素、基础设施等方面进行优化。本项目的改造需求如下所示：1、基础设施改造需求本项目存在基础设施改造需求，结合广州市老旧小区改造内容及标准指引，按基础类、完善类、活化利61、用类进行改造。2、公共空间活化利用需求本项目对公共空间等内容进行活化利用。3.2建设内容和规模3.2.1改造界面改造界面本项目位于广州老城区荔湾区龙津街道六甫社区，位于龙津东路以南，光复中路以东，人民路以西，长寿东路以北的区域，用地面积为 0.048 平方公里。该社区共有 1162 户，人口结构丰富，包括老人、小孩、本地居民和外来就业人员等。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告45图 3.2-1本项目改造范围示意图3.2.2改造内容与规模改造内容与规模根据公众意愿，结合社区建设空间、资金投入以及六甫社区的实际情况，本项目问卷调查大多数改造需求已采纳，项目问卷调查与实施情况如下表所示。项目问62、卷调查内容与实施情况一览表表 3.2-1广州市荔湾区龙津街道六甫社区微改造意向征询汇总表项目名称：龙津街道六甫社区微改造项目项目位置：龙津街道六甫社区（六甫社区：东起人民北路，西至光复北路。南起长寿东路，北至龙津东路）龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告46发放份数：1162收回份数：987同意改造户数：987不同意改造户数：0序号类别项目迫切需要（数量）需要（数量）1基础类维修安装楼栋门2151282维修安装楼栋门对讲系统2061513维修安装楼道照明18124粉刷楼道（含墙面零星抹灰）33215整治楼栋三线1866出入口适老设施及无障碍改造2877修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨篷刚63、性防水）12188维修改造楼栋消防设施1471799规范整理楼栋电气设施20910维修更换楼栋供水设施211711维修、改造、增设楼内排水管道372312清疏、维修化粪池及排污卧管12911413维修更换公用采光窗（含拆除）2914维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）71015防盗网整治10216外立面整饰14917安装一户一水表14518安装一户一电表5819管道燃气入户改造10414720维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）5721小区公共“三线”整治18522维修改造小区室外消防通道823423维修改造小区室外消防设施1155224疏64、通、更换小区排水管网1417825公共空间雨污分流241926维修更换小区供水管网26927维修改造供电设施89龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告4728安装小区照明设施30829维修小区道路及楼间破损甬路291330规范垃圾分类及收运点设置1035431安装小区视频监控系统321932建设步行系统8633维修完善人行安全设施291034完善类完善小区公共空间无障碍设施13435维修遮阳棚8936维修统一空调机位0337更新补建信报箱7238加装电梯542939建筑节能改造6940楼体绿化61141维修更新小区照明设施312842建设小区公共空间4943修缮小区入口81044提升小区景观65、品质51145设置儿童娱乐设施182146拆除违法建筑292247设置充电桩21818948配建非机动车停车位27720649设置机动车泊位13650建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施16622951设置信息标识系统3152设置公共晾晒设施8153提升小区绿化1033854设置快递服务设施32318955提升类合理配置公共空间公共服务设施25256危房治理7457设置急救设施81758建设智慧社区9659建设海绵城市3060完善规范物业管理129合计30542263本项目共涉及基础类改造 22 项，其中建筑本体部分 8 项，分别为维修安装楼栋门、维修安装楼栋门对讲系统、维修安装楼道照明、龙66、津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告48楼道修缮、出入口适老设施及无障碍改造、维修改造楼栋消防设施、清疏维修化粪池及排污卧管、外立面整饰（含公共采光窗、房屋外构件等、防盗网、遮阳棚、拆除违建等）；社区公共部分 14 项，分别为维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）、小区公共“三线”整治、维修改造小区室外消防设施、完善小区公共空间无障碍设施、人行安全设施（安全栏杆）、室外电气工程（含照明设施）、主街修复、次街铺装、垃圾分类箱、安装小区视频监控系统、维修完善人行安全设施、给排水工程（非雨污分流）、非机动停车位、空调机位维修（含排水整治）等。楼栋供水设施、楼栋排水设施、屋面67、防水、电气设施、一户一水表、一户一电表、管道燃气等专项不纳入本次设计中，另纳入相关专项中进行设计。项目涉及的完善类改造共 12 项，皆为社区公共部分，分别是信息标识、公共晾晒设施、小区绿化、模块化花盆、空调机箱美化、社区公共空间节点景观提升、光复路党群服务中心、社区党建阵地以及社区居委会建设、社区主入口景观提升、社区次入口景观提升、宣传栏电子信息牌等设施、快递服务设施等。楼梯绿化、楼梯绿化、建筑节能改造、加装电梯、信报箱、拆除违法建设等不纳入本次设计中，另纳入相关专项中进行设计。同时社区内无位置停放机动车，无法布置机动车泊车位。项目涉及的提升类改造 4 项，分别为儿童友好型公厕、急救设施、智慧68、社区平台、海绵城市。危房治理不纳入本次设计中，另纳入相关专项中进行设计。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告49结合项目问卷调查与实施情况，本项目建设内容及规模见下表。表 3.2-2注：实际以最终批复实施方案为准。项目内容及工程量序号类别项目单位数量（一）基础类项11基础类建筑本体部分项11.1维修安装楼栋门扇2301.2维修安装楼栋门对讲系统个2301.3维修安装楼道照明项11.4楼道修缮项11.5出入口适老设施及无障碍改造5001.6维修改造楼栋消防设施项11.7清疏、维修化粪池及排污卧管项11.8外立面整饰（含公共采光窗、房屋外构件等、防盗网、遮阳棚、拆除违建等）项12社区公共部分项69、12.1维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）842.2小区公共“三线”整治项12.2.1HDPE 100 管m60002.2.2SMC 线槽 100*50m30002.2.3SMC 线槽 300*100m12002.2.4管沟m15002.2.5接线井座752.2.6顶管（4 根 DN100）m2002.2.7顶管工作井座202.2.8强电迁改处272.2.9强电电缆喷涂10502.3维修改造小区室外消防设施项12.4完善小区公共空间无障碍设施项12.5人行安全设施（安全栏杆）m252.6室外电气工程（含照明设施）80972.7主街修复41172.8次街铺装2404270、.9垃圾分类箱组72.10安装小区视频监控系统项12.11维修完善人行安全设施项12.12给排水工程（非雨污分流）8097龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告502.13非机动停车位组32.14空调机位维修（含排水整治）组500（二）完善类项11.1完善类信息标识项11.1.1LOGO 标识个21.1.2标识牌组101.1.3指示牌组101.2公共晾晒设施项11.3小区绿化11441.4模块化花盆个2001.5空调机箱美化245.71.6社区公共空间节点景观提升项11.6.1塑木平台45.211.6.2党建景墙28.11.6.3党建宣传栏62.061.6.4党建小品个11.6.5河流文化铺71、装1921.6.6书香长廊147.291.6.7休闲座凳个61.6.8景观亭子（水脚亭）个11.6.9西关风情景墙个11.6.10景观廊架911.6.11西关风情座椅个21.6.12休闲座椅项11.6.13消防宣传栏201.6.14榕树特色树池m81.6.15中医特色景墙 114.3371.6.16中医特色景墙 2271.6.17儿童活动特色台阶201.6.18儿童活动设施项11.6.19居民健身设施项11.7光复路党群服务中心项11.7.1光复路党群服务中心景观提升6001.8社区党建阵地以及社区居委会建设项11.8.1室内整饰及布展1101.8.2建筑立面提升1801.9社区主入口景观提升72、111.341.10社区次入口景观提升841.11宣传栏、电子信息牌等设施项11.12快递服务设施个5龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告51（三）提升类项11.1提升类儿童友好型公厕项11.2急救设施项11.3智慧社区平台项11.4海绵城市13243.3项目产出方案项目正式实施后，由项目建设单位负责建设、运营维护工作。运营期内，项目建设单位按照安全、环保、便捷、高效等运营管理原则，科学组织运营维护工作，建立完善的管理体系；充分听取社区居民的意见，提供保障民生、提升居住品质的服务。本项目公共产品为符合国家工程质量标准的社区微改造工程，公共服务为工程提供符合相关运维标准的运营维护服务，产业导73、入后带动民生、文旅的发展。产出主要包括直接产出和间接产出两个方面。1.直接产出项目完成微改造基础类 22 项，完善类改造 12 项，提升类改造 4项。项目工程质量符合相关规范要求，满足规划和相关政策要求。全面满足六甫社区居民的民生需求，同时提升了社区居住品质，发扬了社区文化。2.间接产出本项目鼓励社会资本投资或引进其他社会资本进行投资于构建高服务水平的社区建设。项目保障民生，提升居住品质，有良好的社会效益。良好的居住环境可以吸引人才居住，商铺引入，激活社区经济，促进旅游发展，增加税收，解决就业，带动区域经济发展。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告52第四章项目选址与要素保障4.1项目选址74、荔湾区龙津街道六甫社区位于龙津东路以南，光复中路以东，人民路以西，长寿东路以北的区域，用地面积为 0.048 平方公里。该社区共有 1162 户，人口结构丰富，包括老人、小孩、本地居民和外来就业人员等。图 4.1-1 项目范围示意图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告53图 4.1-2 项目区位示意图现状社区使用率较高的空间集中在中轴线上，现状存在局部铺装破损、树池破损、铺装不统一等问题。存在部分建筑外墙剥落或残缺、公共空间三线混乱等现象；区内道路监控数量少，存在一定生活品质方面的问题；区内大部分区域以居住功能为主，休憩设施不足且存在被违规占用的情况；项目范围风貌与之相互间未能统一协调，也75、存在由于建筑历史年限久产生的风化造成的建筑老旧现象问题。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告54图 4.1-3 项目片区现存问题整理情况及照片4.2项目建设条件4.2.1地形地貌地形地貌荔湾区所在的地区位于珠江三角洲北缘，地势平坦且向南向北呈低落之势，西南部平均绝对高程 6 米左右。北面为台地，地势较高。西南、南部略低，高差 2 米左右。由西湾到小北江间，大部分为低洼平原。侵蚀平原分布于区内的克山和西村一带。堆积平原分布于西关大部分地区。平原地势向南向西呈低落之势，中山七路东段到西山最高，光复北路一带标高为 109 米以上，龙津路 108 米比逢源路 107 米高，最低处在丛桂路涌边。多宝76、路和逢源路各街低处标高在 106.4 米左右，而珠江高潮面在 107 米上下，故潮涨即入内街。因地势低洼，局部地段下水上升至地面，有沼泽化现象，致排水不畅。西关平原内原有河涌密布，深入市内弯曲连绵，每逢大雨季节，潮涨入侵造成水患。1959 年 6 月 23 日荔湾涌流域淹街 472 条。1985 年 5 月 30 日晚下雨 91 毫米即街巷受淹，雨停水退。故西关自古有“落雨大，水浸龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告55街”之民谣。荔湾区地域地质基底为白红岩体，上层为第四纪沉积岩、沙土、粘土、淤泥、杂填土等。荔湾地区的第四纪地层系统由表及里分为表层土人工填土层和全新世海陆交替层。荔湾地区基77、底为垩尔岩及其他岩系，分布很广，是陆相湖盆地沉积，沉积物厚度在 500 米以上。4.2.2水文水文条件条件荔湾区北片内河流以珠江为主干，北江、流溪河水汇流贯通。天然河涌水道均由东向西流出增埗河和西航道，其间串通多条人工开挖涌渠以利排水。南片地域三面环水，区内河涌多。4.2.3气候气候条件条件荔湾区地处广州之西部，位于北回归线南侧，南亚热带，属南亚热带典型海洋性季风气候，由于背山面海，海洋性气候特别明显，具有温暖多雨、阳光充足、夏季长、霜期短等气候特征。常年平均气温21.421.8，常年日均气温在 0以上，北部无霜期 290 天，南部无霜期 346 天。4.2.4交通运输条件交通运输条件荔湾区龙78、津街道六甫社区位于龙津东路以南，光复中路以东，人民路以西，长寿东路以北。4.2.5社会经济条件社会经济条件经济发展顶压平稳运行，2021 年荔湾区生产总值完成 1209.79 亿元、增长 8.5%，位列全市第 5；一般公共预算收入 53.12 亿元，增长4.1%；全年新增就业 2.06 万人，目标完成率 111.8%。规上工业总产龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告56值 366.98 亿元、增长 6.7%，规上工业增加值 216.98 亿元、增长 6.5%。社会消费品零售总额 644.01 亿元、增长 14.3%。批发零售业商品销售总额 3501.77 亿元，增长 20.2%。住宿餐饮业79、营业额 108.23 亿元，增长 15.6%。规上营利性服务业营业收入（1-11 月）增长 15.8%，其中：互联网软件和信息技术服务业增长 21.7%，租赁和商务服务业增长9.1%，科学研究和技术服务业增长 15%，居民服务修理和其他服务业增长 6.1%，文化体育和娱乐业增长 36.3%。外贸进出口总值 203.9 亿元人民币，同比增长 15.7%，其中进口 110.1 亿元，增长 29.3%；出口 93.8 亿元，增长 3.0%。全年累计供电量 41.3 亿千瓦时，售电量 40.4亿千瓦时，同比均增长 8.1%。新设外商投资企业 366 家，同比增长54%；合同利用外资 42683 万美元80、，同比增长 2.16 倍：实际利用外资19883 万美元，同比增长 10.15 倍。城市居民人均可支配收入 7.46 万元，增长 4.5%。投资和重点项目有力增长。实现固定资产投资 473.47 亿元、增长 10.1%。40 个纳入市“攻城拔寨”计划项目全年完成投资额 169.78亿元，投资完成率 128%。七大领域 143 个区重点建设项目全年完成投资额 230.65 亿元。国家呼吸医学中心（广东）、广州国际医药港首期“健康方舟”投入运营，沙洛高新创意园主体工程基本完工，西湾路旧城改造安置房建设项目（南片区）已基本完成。7 个项目成功申请 2021 年度地方政府专项债券，获批额度 4.93 81、亿元，同比增加 2倍多；4 个项目申报 2021 年老旧小区改造配套设施基础建设中央预算内投资计划，获得中央补助 3888 万元。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告57市场主体扶持激发动力。出台荔湾区应对疫情暖企纾困的若干措施，编印并派发2021 复工复产优惠政策汇编2100 册。市场主体活力迸发，全区实有市场主体达到 13.74 万户，增长 3.6%；注册资金 1991.56 亿元，增长 12.5%。新增“四上”企业 307 家，增长 19%。新洽谈招商项目 358 个、增长 119.6%，签约项目 104 个、增长 173.7%，累计注册（落地）项目 104 个、增长 65.1%，协82、议投资额 491.53 亿元、增长 59.4%，协议达产值 481.36 亿元、增长 41.9%。岭美文化等 7个项目获得广州市文化和旅游产业发展专项资金“数字文化产业项目”扶持 150 万元。全年以科技计划项目、科技政策兑现、高企认定补贴等形式支持科技经费共 6930 余万元。发放 24 家总部企业奖励补助 3660 多万元，9 家高端专业服务业企业奖励补助超 286 万元。发放 107 家广东股权交易中心挂牌企业补贴超 650 万元。用好总量控制类引进人才入户指标，增强企业紧缺急需人才粘性，申报人数和落户人数分别增长 1.26 倍和 1.01 倍。商贸活力持续提高。举办“探索荔湾寻味西关”83、等 5 场促消费重点活动，参与人次超千万。发放 1000 万元惠民消费券，覆盖 1500 多家门店，撬动消费超 1.6 亿元。以茶叶、花卉、中药材三类市场为重点狠抓专业市场转型升级，全省首创茶叶价格采集合作单位，成功举办 2021 广州国际茶产业大会，南方茶叶市场成立广东省茶业商会，广州国览医疗器械城成功申报广州市专业批发市场升级改造政策试点。步云天地专业市场启动荔湾区市场采购贸易方式集聚区拓展试点，配套“1+8”方案和监管政策。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告584.2.6公共设施配套公共设施配套项目场址周边已建有学校、医院、银行、商场、公交车站、地铁等基础配套设施，区域已具备给排水84、供电、燃气、通信等公共设施配套条件，可以满足项目的建设和运营需求。4.2.7施工条件施工条件项目场地可通过龙津东路、光复中路、长寿东路、人民路等道路，因此，可以满足项目进场施工和材料的运输。项目建设所需要的水泥、河砂、石子、石灰、钢材等主要材料为可就地购买。项目场址周边已建的各类市政管线可以满足项目建设临水、临电使用需求。综上所述，本项目施工条件基本具备。4.2.8征地拆迁征地拆迁本项目为改造项目，项目场址范围内不涉及征地拆迁内容。4.3要素保障分析项目建设范围主要为居住用地，不涉及占用永久基本农田及权属用地，不涉及场地征拆情况，其次建设场地位于中心城区，周边建设条件、资源环境都相对完善，为85、项目的实施提供了良好的要素保障和建设条件。综上所述，项目建设符合广州市总体规划的相关要求，场址中自然环境、社会环境等均得到论证，项目建设属于国家有关法律法规允许范围，具备国家的政策支持条件，项目的各项建设条件均能满足建设的要求。因此，项目建设是可行的。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告59第五章工程方案5.1技术方案本项目综合历史保护、社区及老旧小区改造及文化活化的需求，形成“三大意义”和“三大目标”的技术路线。旨在将本项目改造对象与政策结合，实现社会、文化、生态、经济多维价值的整体更新。图 5.1-1 技术路线示意图设计主题：设计主题：记忆长河上的新社区 六甫社区的更新与激活设计愿景：86、设计愿景：绿美社区、智慧社区、人文社区、平安社区。5.2改造工程方案5.2.1编制编制依据依据1、民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；2、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T 229-2010）；龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告603、屋面工程技术规范（GB50345-2012）；4、抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）；5、建筑装饰装修工程质量验收标准（GB 50210-2018）；6、建筑设计防火规范（GB 50016-2014）（2018 年版）；7、民用建筑电气设计标准（GB 51348-2019）；8、市政公用工程设计文件编制深度规定（2013 年版）；87、9、无障碍设计规范（GB50763-2012）；10、室外排水设计标准（GB 50014-2021）；11、建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）；12、给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；13、历史文化名城保护规划标准（GB/T50357-2018）；14、广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利用工作指引（试行）；15、广州市历史建筑改造及保护图则；16、广州市历史建筑结构安全与加固指引；17、广州市历史建筑维护改造及保护利用规划指引（试行）传统居民；18、广州市城市更新办法；19、广州市老旧小区改造工作实施方案；20、广州市老旧小区微改造设计导则；21、广州88、市老旧小区改造内容及标准指引；22、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告61（试行）；23、广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）；24、广州市建筑立面空调外机罩整治导则；25、井盖设施建设技术规范（DBJ440100/T 215-2023）；26、公共场所建设与管理规范（DB4401T15-2018）；27、广州市智慧建设指引（市局，2020 年 12 月）；28、业主提供的其他资料。5.2.2项目项目建设内容及规模建设内容及规模荔湾区龙津街道六甫社区位于龙津东路以南，光复中路以东，人民路以西，长寿东路以北的区域，用地面89、积为 0.048 平方公里。该社区共有 1162 户，人口结构丰富，包括老人、小孩、本地居民和外来就业人员等。本设计旨在为六甫社区创造一个多功能、便利舒适的居住和商业环境。通过合理规划和设置公共服务设施，我们将为社区居民提供一个舒适、便利的生活场所，促进社区的经济发展和居民的幸福感提升。根据片区改造方案策略与现状，项目主要建设内容包含两大部分，分别是社区景观品质的提升和建筑改造。景观针对基础设施、民生设施、街区功能完善、街巷风貌优化、社区空间活化等进行改造提升。包含入口门户、社区节点、道路街巷、亭廊构架、绿化空间等景观的全面提升；建筑则包含建筑立面改造以及楼栋环境提升等。工程量及建设内容详见 90、3.2.2.龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告625.2.3项目总体项目总体方案方案本项目作为广州市荔湾区老旧小区微改造项目，结合贯彻中央加强历史文化保护传承的精神、“突出地方特色、注重人居环境改善，更多采用微改造这种绣花功夫，注重文明传承、文化延续”做好城镇老旧小区的改造，加快补齐老旧小区在社区服务等方面的短板，并结合广州市老旧小区改造要求等背景要求，按照“党建统领、政府主导、专家领衔、公众参与、社会协同”的工作思路，定位为“微更新大活化的绿美社区、幸福社区、文化社区”，为打造广州城市有机更新范本，实现“强民生、优品质、显文化”3 大改造目标，拟对六甫社区进行微改造工程。1、项目历史背91、景、规划定位、项目历史背景、规划定位本项目范围北临龙津东路，西靠光复中路，东临人民路，南至长寿东路。此范围在属于“西关”。西关西关：西关是老广州人对位于荔湾区，北接西村，南濒珠江，东至人民路，西至小北江，明清时地处广州城西门外一带地方的统称。西关分为上西关和下西关，其中上 西关地势较高，下西关地势较低。明末兴建起十八甫，开设有十三行。清代中、后期起，西关先后兴建了宝华街、逢源街、多宝街等居民住宅区。西关是广州 的旧城，因明清时地处城西门外而得名，在明清时期这儿就是广州的商贸中心。十八甫：十八甫：十八甫位于广州市荔湾区西关，是西关最早的商业区，从明朝发展起来，沿西濠西岸及下西关涌(大观河)两岸，92、18 条商龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告63业繁盛街圩。相传，清朝初年，平南王尚可喜率领清兵攻占广州城，沿途遭到民众的截击，发誓血洗广州，第二天，执行杀人十八铺的清兵不熟悉环境，杀到钉有十八铺的木牌处便罢手。十八甫自然得风气之先，文澜书院、学海堂、报纸街，传承着老广州独特的文化精神。甫，有人认为是指 村庄，有人认为是指店铺，更有一种看法认为甫是指埠头。现时十八甫大部分已成为民居，只有上、下九路和第十甫路仍是广州西侧的中心商业区。旧时洋人称十八甫街做 Howqua Street(浩官街)，因为伍浩官乃当时行主，同洋人做生意，而他又住在十八甫。如今六甫涌社区正是位于当年的第六甫，现以民居93、为主。图 5.2-1 项目历史背景资料护城河（护城河（西豪涌西豪涌）：）：西豪涌是一条已经消失的河涌，位于广州市西关老城区。该河源头在今大德路与人民中路交界以南，向西流，至光雅里转南，到今十八甫路至和平路口，再折西而行，至今丛桂路北转直上，最后汇入珠江。20 世纪二三十年代，官方拆城修路，第二甫到第八甫修成了今天的光复中路，这些地名消失在时间的河流里了，只有“六甫水脚”“八甫水脚”还保留着这条千年护城河的记忆。第十甫路、十一甫路、龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告64十三甫路、十五甫正街、十六甫大街、十八甫路等地名在百度地图上仍然能够找到。中医文化：中医文化：场地内有东升医院，广州市东升94、医院是一间有一百多年历史，以擅长治疗皮肤病、疮疡等奇难杂症、按摩康复和中西医结合为特色而驰名省、港、澳及东南亚地区的综合性医院。医院成立于 1903 年，前身是闻名广州的惠行善院。在广州首创疡科，精制膏、丹、丸、散，外敷内服疗效显著，闻名遐迩。当年的邻里街坊，劳苦百姓，患病因贫穷无钱医治者，得其赠医赠药而痊愈者不可胜数。1969 年从天成路晏公街搬迁到解放中路，1995 年由于市政建设需要搬迁现址广州市人民中路 375 号。党建文化：党建文化：打造将党建文化融入景观设计，结合西关文化与六甫涌历史，创新打造集党性思想教育、休闲观光健身、文化弘扬传承于一体的新时代红色主题文化节点，形成一条具有特色95、的基层党建路线。新时代党建强调党与人民群众的紧密联系，社区共建则是人民群众自我管理的重要形式,加强社区组织建设，完善社区治理体系，实现社区民主管理。2、项目规划空间结构、项目规划空间结构根据项目规划愿景与定位，提出本项目“一轴、一带、三核心、多节点”的规划结构：一轴：一轴：打造整个六甫涌社区的中轴线景观、延续六甫水脚历史，龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告65串联整个社区的景观，形成特色的景观文化轴线。一带：一带：通过沿街建筑立面改造，形成特色景观带三核心三核心：以主入口广场、社区宣传文化服务节点、古树文化节点为主，带动整个社区的景观提升。多节点：多节点：优化街巷入口节点，打造小节点景观96、。项目规划结构示意图如下。图 5.2-2 项目规划结构示意图3、项目规划总平面、项目规划总平面本项目采取针灸式改造，全景式绣花方式构建全景叙事脉络，改变小而散的单一保护方式，延续六甫社区的街巷格局，统筹片区功能主题与活化策略，以全景叙事逻辑统筹六甫社区文化传承与街区活化利用，为本项目打造的“记忆长河上的新社区六甫社区的更新与激活”提供活力空间载体。项目规划总平面图如下。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告66图 5.2-3 项目规划总平面图5.2.4建筑立面整饰建筑立面整饰建筑立面整饰范围主要沿社区外围，以及部分社区内部建筑。包含光复中路沿街立面、龙津东路沿街立面、人民高架桥沿街立面、长寿97、东路沿街立面。1、光复中路段住宅及底商立面长约 385m;2、骑楼住宅及底商 长约 500m;3、社区入口段住宅及底商立面长约 30m;4、社区入口住宅立面 70m;5、社区内主要建筑立面长 200m;6、侨光学院节点；7、人民中路至光复中路龙津苑沿街立面。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告67图 5.2-4 建筑立面整饰范围（一）光复中路节点（一）光复中路节点提升思路为：1、A 拟通过修复该重要节点，作为社区的形象，以点带面，共造具有活力的文明社区；2、修旧如旧，整体建筑立面契合当代的商业氛围；沿街民居及底商立面优化，以西关骑楼风格为基础改造；3、门头整治，规整街道立面效果；4、整饰翻98、新立面材料、拆除违章建筑；5、规范店招形式（限定尺寸及材料，但非限制商业的个性）；6、规范空调主机安装形式；7、点缀岭南建筑装饰元素：如满洲窗、铁艺栏杆、石膏造型装饰。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告68图 5.2-5 光复中路沿街立面现状图 5.2-6 光复中路沿街立面效果设计工艺：外墙采用真石漆，点缀满洲窗、石膏线等元素。同时对骑楼和店招进行整饰，对门窗进行修复。备选方案柱子可用红砖饰面。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告69图 5.2-7 光复中路沿街立面工艺图 5.2-8 光复中路沿街立面工艺（内街）（二）社区内古建（以糖烟酒集团公司宿舍楼为例）节点（二）社区内古建（以糖99、烟酒集团公司宿舍楼为例）节点提升思路为：1、恢复西关骑楼风格作为社区的凝聚点，展示老广西关文化的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告70魅力（趟栊门、满洲窗等），作为社区示范工程2、整饰翻新立面材料、拆除搭建构筑物3、规范空调主机安装形式4、点缀岭南建筑装饰元素图 5.2-9 糖烟酒集团公司宿舍楼现状照片及点位、元素提升策略：1、拟通过修复该建筑，形成社区内的示范效应，以点带面，共造具有文化感的、品质感的典范文明社区；2、修旧如旧，首层复原西关大屋的趟栊门形式，彰显往日的辉煌，同时满足现代化的使用需求；龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告71图 5.2-10 糖烟酒集团公司宿舍楼效果图100、设计工艺：外墙采用真石漆，点缀趟栊门、铁艺/满洲窗花等元素。同时对门窗进行修复，对地台进行整饰。图 5.2-11 糖烟酒集团公司宿舍楼改造工艺（三）长寿东路节点（三）长寿东路节点节点现状：1、立面材料陈旧破损不美观、存在搭建构筑物龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告722、空调主机安装形式不规范，较为凌乱图 5.2-12 长寿东路现状照片及点位、元素整饰内容：1、整饰沿街建筑外立面，重新粉刷外墙真石漆；2、规范摆放空调位置，增设冲孔板遮挡；3、统一店铺门头形象（含招牌及立面）。图 5.2-13 长寿东路节点效果及材料工艺龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告73（四）社区内普通民居节点（101、四）社区内普通民居节点提升思路为：针对主要建筑外立面改造：1、瓷砖面：用“洁瓷净”类的弱酸性清洁剂清洗瓷砖墙身；2、涂料面：墙柱面龙骨及饰面拆除，外墙翻新（外墙漆）；3、规范摆放空调位置，成品空调金属百页，统一收集空调排水；4、维修更换公共采光窗；5、拆除违章构筑物；6、条件允许三线重新下地处理。图 5.2-14 社区内普通民居现状照片及点位、元素龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告74图 5.2-15 社区内普通民居意向图（五）人民中路至光复中路龙津苑沿街立面节点（五）人民中路至光复中路龙津苑沿街立面节点提升思路为：1、沿街立面优化 2、门头整治改造 3、三线改造。图 5.2-16 人民102、中路至光复中路龙津苑沿街立面现状照片龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告75图 5.2-17 人民中路至光复中路龙津苑沿街立面意向图（六）社区主入口（侨光学院路段）（六）社区主入口（侨光学院路段）提升思路为：1、整饰翻新立面材料、翻新包柱2、翻新天花吊顶3、翻新二层连廊4、首层增加飘檐龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告76图 5.2-18 侨光学院路段现状照片龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告77图 5.2-19 侨光学院路段效果图5.2.5公共空间活化公共空间活化本项目公共空间活化主要包括历史环境要素保护整治、公共空间环境改造、室外照明工程和导视系统及 VI 系统建立。详见章103、节 5.2.3项目规划总平面图。5.2.5.1 公共空间环境改造公共空间环境改造主要针对社区的重要节点进行改造提升，旨在为居民提供公共活动区域，满足居民们日常的游憩需求，同时挖掘社区文化，展示社区风采。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告78图 5.2-20 重要节点布点图（一）（一）党建广场节点党建广场节点党建广场位于社区北门入口处，主要设计策略为：a.空间功能丰富。结合周边学校课外教学需求，与社区党建宣传需求，打造一处集党建宣传、休闲娱乐为一体的广场空间。b.景墙样式改造原有景墙样式重塑，可结合广场功能需求营造休憩空间。c.打造小而精的展示空间龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告7104、9图 5.2-21 党建广场平面图党建广场采用河流文化的铺装，彰显社区的西豪涌文化；社区讲台采用塑木材质，可在平时进行小型演讲活动或者演出；党建宣传景墙和宣传长廊可以作为党建宣传的载体，结合党建宣传小品，打造一个精品的广场空间。图 5.2-22 党建广场效果图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告80图 5.2-23 党建广场意向图（二）（二）书香长廊节点书香长廊节点党建广场位于侨光学院处，主要设计策略为：a.空间功能丰富打开原有的围蔽空间，由原来的只有一个入口增加到 3 个入口。增加坐凳等休憩设施。除了原有的宣传栏外，又增加了居民作品展览的空间，展示居民风采。b.长廊样式改造由原来的中式风105、格改为西关风情的风格，与主题更加契合。图 5.2-24 书香长廊现状图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告81图 5.2-25 书香长廊平面图书香长廊的设计包含了西关风情的元素，通过塑木廊架的搭建，为社区居民提供一个宜人的休憩场所。设计打开了原有的廊架，使空间更为开阔。廊架上将种植凌霄花和爬藤植物，将廊架装点得更加美丽宜人，令人如置身花丛中。此外，廊架还提供休憩座椅供人们歇息，让居民能够放松身心。廊架上还设有社区文化展区，展示当地的传统文化和历史，让居民与社区更加亲近。廊架上方的空调机箱采用统一的样式规整。另外，采用移动式宣传栏，可以根据需求为社区提供有效的信息传递，让居民了解社区新闻、活106、动和公告。这个设计旨在为社区创造一个充满浓厚文化氛围的休闲空间，让居民能够享受休憩和龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告82文化交流的乐趣。图 5.2-26 书香长廊移动宣传栏图 5.2-27 空调机箱整饰图 5.2-28 书香长廊（方案二）意向图（三）（三）文化广场节点文化广场节点文化广场位于社区中轴线中部，以社区服务设施和文化功能为主。设计策略为：a.利用空间最大化功能整合，将空间利用最大化，把消防站、宣传栏、垃圾分类站、龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告83充电桩等有机地结合起来。b.强调广场通透性有效地控制构筑物与周边建筑的尺度关系，做到尺度宜人、通透舒适。c.服务与休闲广场107、有机结合亭子与小广场空间，避免亭子与广场割裂，打造一个兼具服务和休闲于一体的广场。同时，在水脚亭增加彩色琉璃来强化了建构筑物的西关风情。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告84图 5.2-29 文化广场平面图及索引文化广场的设计汲取了西关风格的元素，以水脚亭和六甫水脚为核心，展示六甫社区的水脚文化。景区内还有六甫社区 IP 文化景观墙和微型消防站，为游客提供了文化交流和安全保障。特色的休闲座椅和建筑外立面整饰盒将西关的特色和美丽融入广场设计中。这个文化广场将为居民和游客提供一个迷人的休闲场所，让他们在欣赏西关文化的同时，感受到这个社区的历史传承和独特魅力。图 5.2-30 文化广场效果图龙108、津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告85水脚亭坡屋顶以深灰色瓦片为材质，结构部分同样以仿红木为材料，格栅处点缀彩色琉璃方砖，为亭子增加色彩变化。图 5.2-31 水脚亭平立面图文化广场的廊架采用一体化设计，廊架坡屋顶以深灰色瓦片为材质，结构柱以仿红木为主，底部采用 150*300*60mm 灰色烧结砖为材质构造，用材质与周边的建筑风格相统一，打造和谐、舒适的景观空间。廊架内空间分为休憩交流区与社区服务功能区，前者以休闲廊下空间为主，包括坐凳等服务设施；后者为居民生活提供配套设施，包括垃圾回收区与非机动车充电区。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告86图 5.2-32 廊架分析图龙津街道六109、甫社区微改造项目可行性研究报告87图 5.2-33 文化广场廊架效果图图 5.2-34 文化广场意向图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告88（四）（四）古树广场节点古树广场节点古树广场位于社区南门处，设计策略为以下几点：a.结合树池向南侧拓展设计居民的休憩空间榕树北侧空间促狭，树周边的空间利用率较低，应结合现状空闲场地，统筹规划南入口至古榕树的公共空间。b.一体化考虑居民健身场地与地块居民健身场地与地块割裂，因此设计一体化考虑了两块空间，达到“既是景观，亦是设施”的场地构建效果。c.居民社区绿化共建的示范点d.中医文化融入节点功能e.强调居民的互动体验感图 5.2-35 古树广场平面图古110、树广场古树树池中的活版印刷结合了景观效果和古树保护的作用。我们还设置了集约式健身器材，以太极、五禽戏等中龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告89国传统健身图示为基础。铺装水纹波打线和中医地刻增加了景观的美感和中医文化的呈现。通过这些元素的结合，我们希望创造一个独特的空间，既能满足人们的健身需求，又能传播中医文化。图 5.2-36 古树广场效果图图 5.2-37 中医景墙效果图考虑全年龄社区的设计，增加儿童活动设施。结合趣味台阶、龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告90健身器材等打造一个集休憩娱乐为一体的活动空间。图 5.2-38 儿童活动区域意向图图 5.2-39 古树广场意向图龙津街111、道六甫社区微改造项目可行性研究报告91（五）（五）主入口改造主入口改造门口改造以岭南、西关建筑元素作为主要考虑方向，中式门楼与现代设计手法结合样式作为备选，主要入口建议增加门楼强化入口形象，次要入口可通过社区 LOGO+立牌营造门户标识性。北入口采用中式门楼融入现代设计的手法。取消原有铁艺大门的设计方式，改用开放式的入口设计。门楼融合了新中式元素，运用岭南元素的青砖，同时融入了趟栊门元素，结合六甫社区的 LOGO 体现社区特色。门洞尺寸为 4m*4m，可供消防车通过。图 5.2-40 北入口现状照片及索引图 5.2-41 北入口效果图（方案二）龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告92南入口112、采用中式门楼融入现代设计的手法，采用趟栊门和镂空砖墙的设计方式，使门楼整体虚实结合。门楼融合了新中式元素，运用岭南元素的青砖，结合六甫社区的 LOGO 体现社区特色。梳理入口处的绿化，采用三角梅打造入口特色植物景观。图 5.2-42 南入口现状及索引图 5.2-43 南入口效果图（六）（六）次入口改造次入口改造入口改造在巷道改造的基础上强化了入口门户形象，用门楼+入口标识牌的形式，增加社区入口识别度。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告93图 5.2-44 次入口索引图 5.2-45 次入口改造效果图（七）（七）道路街巷改造道路街巷改造道路街巷采用麻石板平铺和花岗岩工字铺混铺，主要改造次要113、街巷。主要街巷以修补为主。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告94图 5.2-46 道路街巷标准段图 5.2-47 道路街巷改造效果5.2.5.3 室外照明工程在保障市民夜间出行安全的前提下，提升社区的整体夜间形象，利用灯光渲染街道整体氛围。本项目室外照明工程以功能照明为主，景观照明为辅，满足内部街巷夜间照度，在公共节点设置景观照明。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告95（1）功能照明在内部街巷暗区、宣传栏、亭子处设置壁灯，既可满足照度又兼顾美观性。（2）景观照明宣传长廊结合构筑物设置灯带，文化景墙设置洗墙灯。图 5.2-48 照明选型及意向5.2.5.4 导视系统和 VI 视觉系统114、工程导视系统结合岭南文化和西关文化进行设计。融入满洲窗的色彩及舞狮等元素，打造有荔湾特色的标识导视系统。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告96图 5.2-49 标识导视意向5.2.6 基础设施微改造方案基础设施微改造方案结合公众意愿，梳理六甫社区微改造实施项。5.2.6.1 编制依据编制依据1、广州市城市更新办法；2、广州市老旧小区改造工作实施方案；3、广州市老旧小区微改造设计导则；4、广州市老旧小区改造内容及标准指引；5、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）；6、广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）；7、广州市建筑立面空调外机罩整治导则。5.2115、.6.2 房屋建筑本体方案房屋建筑本体方案1、维修楼栋门总体要求：加强老旧小区的安全管理，维修楼栋门，做到单元住龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告97户封闭式自防。维修意向的选择要结合小区的整体风貌，应尽量选用传统样式与整体环境统一。建设标准：1）楼栋入口应普及安装楼栋门。2）楼栋入口铁制大门锈蚀时，应除锈并重新油漆（一底两面，颜色自选）；楼栋入口不锈钢大门应清洗刷亮。图 5.2-50 入口大门改造意向2、楼道改造总体要求：通过楼道改造解决老旧小区楼道的不安全因素方便居民日常正常使用，加强居民区消防安全隐患，改善居民生活居住环境。根据现状具体情况对楼道内地面、墙面、管线等要素进行安全性、116、适用性量化评估，按评估结果保障楼道改造工作的推进实施。建设标准：（1）楼道粉刷（墙体翻新）1）对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥浆，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。2）天花松散脱落的部分扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告98无机涂料两遍。（2）公共楼梯1）宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混抹灰砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面117、砖。（3）楼道照明系统1）宜采用便于管理的，简约大方的声控灯。（4）楼道消防设施1）每个楼道都应设置消防设施。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告99图 5.2-51 楼道改造意向3、清梳、维修化粪池及排污卧管坚持以人为本，按照卫生、使用、方便、安全、防臭的原则修建。本项目拟对现有化粪池进行清梳。一、二期新建和清理的化粪池为基础，统一重新进行清疏。总体要求：坚持以人为本，按照卫生、适用、方便、安全、防臭的原则修建。化粪池的容量应按规范设计要求计算，满足居民使用需求。建设标准：清疏、维修、更换化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。4、外墙治理社区现部分楼栋立面陈旧破损，118、瓷砖脱落。本项目拟对建筑翻新龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告100清洗原有门窗、外立面翻新刷漆。沿街面调研排除一期整改楼栋、二期楼栋首层整改部分，未整改部分统一整理进行翻新清洗。详情见5.2.4.5、适老化设施总体要求：1）安全性原则：避免老人在室外公共空间发生跌倒、碰撞等意外事件。2）易识别性原则：老年人视力下降、记忆力下降，小区标识系统应明显，并具有一定的个性化特征以增强识别性。3）可达性原则：完善小区的无障碍设计，提高老人出行便利性建设标准：1）楼栋出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。2）没有条件进行无障碍坡道改造或增设无障碍坡道的，宜增加可推行轮椅的坡道并加119、设栏杆扶手。3）台阶入口应增加栏杆或扶手。4）楼梯没有扶手的宜在墙面一侧增加扶手。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告101图 5.2-52 适老化设施意向图5.2.6.3 社区公共部分方案社区公共部分方案1、完善无障碍设施现部分公共空间欠缺无障碍设计。本项目拟对公共空间进行更新，改造便民无障碍设施。总体要求：对已有无障碍设施的路段采取修补、维护、清障等措施，确保无障碍设施系统的连续性和实用性。建设标准：1）有台阶位置增加无障碍通道。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告102图 5.2-53 完善无障碍设120、施意向图2、人行安全设施总体要求：栏杆设计风格应与小区风貌保持统一；栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受建筑结构荷载规范规定的水平荷载；各种栏杆高度要求见右表；栏杆距楼面 0.1m 高度内不宜留空；住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m；栏杆高度应以地面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有可踏部位，高度应从可踏部位顶面计算。应注意采用无障碍设计及适老化设计。建设标准：1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。龙津街道六甫121、社区微改造项目可行性研究报告1033、规范垃圾分类及收运点设置社区内垃圾分类及收运点设置充足，但样式较为老旧。现按照原址进行垃圾分类设施景观提升。总体要求：1）按照该小区分类投放模式合理设置生活垃圾分类收集容器。2）按相关规定或标准做好垃圾分类，做好资源回收利用工作，并设置再生资源回收点。3）统一规范垃圾收运点围蔽设施建设，切实改善老旧小区的公共环境质量。4）在小区的显著位置设置生活垃圾分类公示牌，设置宣传专栏，张贴垃圾分类宣传海报，宣传垃圾分类工作。建设标准：分可回收物、有害垃圾、餐厨垃圾、其他垃圾。1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固122、定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。4）垃圾收集点宜增设洗手池及照明设施。5）按照广州市生活垃圾分类投放点设置指引要求合理设置分类投放点，功能上满足“绿之、美之、改之”，设计上与周边环境协调相匹配，并做好周边环境保洁。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告104图 5.2-54 规范垃圾分类及收运点设置意向图图 5.2-55 规范垃圾分类及收运点公示牌标准图4、排水管网（非雨污分流）社区现部分管道存在错口和淤积，影响正常排水，雨天容易内涝。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告105本项目拟清疏现有排水排污管道。总体要求：根据现状条件对小区公共部分的排水系统进行维123、修，疏通，更换（含更换管网井盖）。建设标准：1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提高排水能力。2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。3）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。4）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。5）排水边沟要保证排水顺畅，保护措施完善，避免人员摔伤。6）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。7）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。8）排水沟、排水管网的检查井、管沟、基层等宜采用建筑124、废弃物综合利用产品砌筑。5、改造围墙总体要求：1）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调；不应新增围墙、不应增加原有围墙高度。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1062）围墙翻新不宜采用单一颜色，通过细部设计美化围墙，鼓励增加体现小区文化和特色的设计。3）围墙与宣传栏结合，围墙在原有的基础上进行设计，以禁毒、廉政主题的宣传墙为主。图 5.2-56 改造围墙意向图6、“三线”整治社区街巷三线混乱，沿街面形象欠佳。根据现场调研及咨询相关单位意见，本项目三线整治范围如下：1）横跨长寿东路、光复中路、东津东路的强弱电线缆下地敷设；2）社区外侧沿街的强弱电线缆用线槽规整，用装饰板或招牌125、进行遮挡；3）社区内部横跨街巷的强电线缆下地敷设；4）社区内部街巷所有的弱电线缆下地敷设；龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告107图 5.2-57“三线”整治范围示意图7、遮阳篷总体要求：建筑立面遮阳篷附加设施的设置应坚固结实，实用美观，安装可靠，符合城市公共安全和市容环境管理的要求。建筑外立面附加设施的安装面应是钢筋混凝土或大于 200mm 厚实心砖的外墙立面，危房及简易房屋的外墙立面不得安装建筑外立面附加设施。建设标准：同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告108图 5.2-58 遮阳篷效果图8、126、小区绿植共建花园共建花园，街道为媒街道为媒。总体要求：重新规划绿化位，引导居民共建，认养绿化区域，自家区域自家管养。此次设计以街道花园为媒介，连接人与自然，以场地现状植物为基地，邀请居民们共同关注城市小微空间环境提升，对修复城市零碎生态系统的价值。通过营造不同的环境景观，一步一步改变城市的自然基底，让城市居民能生活在一个更为鸟语花香的环境，学会与身边龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告109的环境相处。总建设标准：居民植物选择及种植原则1、不建议选择年花、年橘等；2、不建议选择长势稀拉的草本植物；3、建议选择长势茂盛的植物；4、建议在宽敞的主街巷将居民植物栽植于绿化带内，采用新置植物包边；127、形成整洁统一的街区植物景观；5、建议将较窄的主街巷、次街巷的居民植物换植于类似样式、观赏价值高的花盆内，统一放置于规划好的绿化位置上。（1）主要巷道绿化设计）主要巷道绿化设计场地现状：场地现状：巷道较宽，穿行空间较大。设计策略设计策略：通过设置绿化带形式，规整现状绿化，旨在营造整洁美观的花园巷道。图 5.2-59 社区主要街道绿化现状图（2）次次要巷道绿化设计要巷道绿化设计场地现状：场地现状：巷道宽度不大，穿行空间较窄。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告110设计策略设计策略：通过划定绿化位置，统一采用换植样式类似、观赏价值高的花盆，建议删除长势不佳的植物，旨在营造简洁美观的巷道花园景观128、。图 5.2-60 社区次要街道绿化现状图图 5.2-61 社区次要街道绿化意向图（3）树池树池绿化设计绿化设计场地现状：场地现状：现状树池空间狭小，树根发达，绿化空间小。设计策略设计策略：榕树根系发达，采用植草砖对树池内进行整饰。采用导角的树池，保障社区的安全性。图 5.2-62 社区树池绿化现状图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告111图 5.2-63 社区树池绿化意向图（4）古树广场节点古树广场节点绿化设计绿化设计设计策略设计策略：在古树广场节点里，大榕树下栽植耐阴地被，居民门前的原有植物盆栽可栽植于绿化位置上，保留场地内现有乔木及葡萄架；门口花池里保留原有鸡蛋花，增加灌木球点缀，129、地被选择耐阴品种。主要植物品种选择有：桂花、灰莉；肾蕨、青苹果竹芋、花八叶、毛杜鹃、花叶冷水花、鸭跖草、红洒金等耐阴且观叶地被品种。图 5.2-64 古树广场节点绿化意向图（5）文化广场节点文化广场节点绿化设计绿化设计场地现状：场地现状：1、绿化位置较小，光线较足。2、绿化空间较窄。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告112设计策略设计策略：选择红洒金种植于绿化带内。选择地被植物填充树池。图 5.2-65 文化广场节点绿化现状图图 5.2-66 文化广场节点绿化意向图（6）党建广场节点党建广场节点绿化设计绿化设计设计策略设计策略：现状乔木长势茂盛，予以保留；采用花八叶栽植于树池内。龙津街道130、六甫社区微改造项目可行性研究报告113图 5.2-67 文化广场节点绿化现状及意向图9、小区公共空间总体要求：（1）文化性：注重本地文化的保护与发展，发掘自身的文化传统和历史渊源，并在此基础上创新创造。（2）多样性：公共活动空间考虑不同年龄段、不同时段的需求，注重公共活动空间的功能多样性。（3）领域性：对活动空间进行限定或暗示，墙体、台阶坡道、铺地变化等，提高活动场所的归属感和凝聚力。详见 5.2.5.图 5.2-68 小区公共空间意向图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告11410、小区入口现部分小区入口较老旧，形象一般。本项目拟更新改造老旧小区入口，提高整体入口形象。详见章节 5.2.131、5 公共空间活化。总体要求：（1）入口标识造型与社区整体风格保持一致，采用岭南风格结合现代设计手法进行设计，并融入西关文化。（2）提倡多样化、艺术化的入口标识设计以提高识别性，不建议随意采用仿古牌坊形式。11、儿童娱乐设施总体要求：（1）儿童游乐场地主要针对 12 岁以下的儿童设置一般设置在宅旁，常见主要设施包括秋千、滑梯、沙坑、攀登架、跷跷板、戏水池等。其地面铺装宜采用软塑胶、彩色瓷砖等色彩鲜明的材料以及沙、木屑等软性地面。（2）游戏器械选择和设计应尺度适宜，且应设置必要的保护栏、柔软地垫、警示牌等。儿童游乐设施应满足各年龄组儿童的共同需求，色彩可鲜艳，但应与周围环境相协调。总建设标准：1）132、增加儿童娱乐设施，达到安全使用要求。2）器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告115图 5.2-69 儿童娱乐设施意向图12、非机动车泊位总体要求：根据现状条件对已有非机动车停车场地进行调整与再利用规划，优化原有非机动车停车设施。根据小区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中为主，分散为辅的非机动车停车系统，并应适当保留和利用规划范围内的已有非机动车停车设施。总建设标准：1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。3）合理配置133、自行车停放点，满足服务半径及便利要求。4）安装非机动车停放设施，合理划定停放点。5）设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告116图 5.2-70 非机动车泊位意向及效果图13、公服设施1）社区党建阵地以及社区居委会社区党建阵地以及社区居委会以室内装修为主。党群中心是党组织活动的重要场所，应以党的主题教育为核心，充分体现党的先进性、时代性和艺术性。装修设计应简约大方，体现党的工作理念和服务宗旨。整体色调以党旗红为主，搭配典雅的中性色，体现党的纯洁和崇高。办公区域应注重布局合理、功能齐全，体现高效优雅。装饰画选择具有党的主题的艺术作品，注重视觉冲击力和心134、灵共鸣。交流空间要充分考虑党员沟通和交流的需求，采用开放式设计。整体装修风格以简约实用为主，与时俱进的设计元素应融入其中，使党群中心成为党组织和党员的精神家园。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告117图 5.2-71 社区党建阵地以及社区居委会室内装修效果图2）光复中路党群服务中心）光复中路党群服务中心在党群服务中心设计中，重点优化建筑立面，注重党建雕塑和景墙作为室外景观元素，同时提升绿化品质。立面将追求简洁大气风格，结合现代元素和党建主题，展现社区特色。雕塑以党的理念和光辉历程为主题，景墙展现文化特色，与绿化和周边环境相协调。此外，规划绿化带和花坛，提供舒适的行道和休闲区，创造艺术感和135、独特魅力，展现党的形象和社区特色，提供舒适、宜居环境。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告118图 5.2-72 光复中路党群服务中心现状及意向图14、危房治理总建设标准：按照广州市房屋使用安全管理规定相关规定执行。15、急救设施总建设标准：内设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用的智能急救站。站内宜放置 AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品。16、智慧社区现状问题：原有监控摄像头数量较少，无法全方位覆盖社区解决方案：修复及增加监控设施，扩大监控范围，避免监控死角。在社区的出入口和重点位置（广场、公共活动空间、垃圾分类点等）安装监控。监控与智慧社区平台联网，136、实时监测社区情况，并通过平台系统进行政务反馈，实现社区的智慧管理。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告119图 5.2-73 监控布点及意向图以网格化为抓手、以社区治理为基础，广泛引入各类社区服务，加强社区自治能力，充分发挥政府、企业、居民力量。通过打造智慧社区平台，实现社区“显性服务隐性治理柔性执法，寓管理于服务”，助力街道社区沉淀鲜活的数据资产，精准服务、精准治理。图 5.2-74 智慧社区模式图围绕政府监管政府监管、平安社区平安社区、民生服务民生服务 3 个方面，打造智慧社区综合管理服务平台，全面感知社区内人、物、事件的状态，实现社区底数清，数据沉淀街道，在安防、民生、服务等应用场景137、智能化升级。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告120图 5.2-75 智慧社区平台模式图（1）智慧社区政府监管IOC 大屏实现社区数据“一图览”，通过统一的标准地址库，在地图上展示社区内对应的实有人口、实有房屋、安防设施、车辆、重点人员的位置和信息，实时动态展示社区内多种感知源获取的人脸、车辆、视频等信息，当有告警事件发生时，在地图对应位置进行实时告警展示。图 5.2-76 智慧社区平台 IOC 大屏图智慧党建针对政府、企事业单位等机构，着力为各级党组织解决党员发展管理、组织管理、党建动态发布、在线学习及考试等党建管理需求，实现党建业务规范化、信息化、智能化。龙津街道六甫社区微改造项目可138、行性研究报告121图 5.2-77 智慧社区平台智慧党建图一标三实“一标三实”是指标准地址、实有人口、实有房屋和实有单位。上级部门明确新的地址标准由“行政区划+乡镇街道+街路巷+门牌号+小区（组）+楼牌号+单元号+户室”等要素组成。图 5.2-78 智慧社区平台一标三实图重点人员管理公用通道监控系统能不间断监视各部位的情况，社区内部环境的监控，对可疑人员/重点人员的异常聚集、夜出昼归等行为进行监控分析，及时发现可疑人员及异常行为。建立社区重点人员全息档案，对重点人员进行重点区域预警和敏龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告122感时间出入预警；支持以图搜图，实时查看重点人员的人像、轨迹等核心139、数据。图 5.2-79 智慧社区平台重点人员管理图（2）智慧社区平安社区人脸识别门禁基于 A技术实现多模态识别，采用人脸、门禁卡、身份证等方式，可准确识别防疫健康体征、核查记录识别人员，确保出入口人员控制管理高度安全和智能化，节省人力成本、做到有据可查、进出可控，提高防疫防控管理水平，打造智慧社区“易通行”。图 5.2-80 智慧社区平台人脸识别门禁图车辆管理运用智能识别、云计算、智慧物联等技术，通过识别车辆号牌判龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告123断车辆进出权限，根据实时车位空余情况进行停车引导直至完成停车，实现了从车辆进出控制、快速通过到智能停车引导的全自动化智能停车综合管理应用140、。同时支持通过地磁或者 AI 摄像机实现违停占道监测，一旦被占用及时发出警报，也可联动大喇叭进行喊话图 5.2-81 智慧社区平台车辆管理图视频监控依托于前端感知监控设备（用于打假、车牌识别及电子围栏、人脸识别监控等），以建设全高清、全 IP 网络的 24h 监控系统为目标，为社区安防提供清晰的图像和细节，并结合视频 AI 分析技术，实现视频分析自动预警。视频数据可统一汇聚到上一级平台实现统一监控管理。图 5.2-82 智慧社区平台视频监控图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告124车辆管理周界监控设置安装室外防水红外摄像机，在空旷周边形成视频电子防护，与报警系统联动，监控、录像、取证。做141、到事前有效防范、事中有效控制、事后有效取证。实时监测：实时监测社区周界安全。联动告警：对周界监控异常自动告警，自动保存摄像头告警前后视频，用于分析与取证。不间断监控：系统可实现 360 度全视角全天候周界监控，异常自动告警。协同处置：通过智能化辅助社区周界监控，辅助社区管理。图 5.2-83 智慧社区平台车辆管理图高空抛物监测通过摄像头监控小区高空，全天候捕获高空抛物过程，并及时发出告警；自动绘制高空抛物轨迹，并截取高空抛物事件过程的视频流供管理人员调阅。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告125图 5.2-84 智慧社区平台高空坠物图内涝积水监测通过在雨水井内加装液位探测终端，当街道出现142、积水时，向平台实时告警，并通知社区工作人员。同时，可联动周边视频监控复核现场情况，联动周边大喇叭发布“绕行”提示。图 5.2-85 智慧社区平台内涝积水监测图电动车充电监测社区内电动车数量众多，管理混乱，乱停乱放、私拉乱接充电现象普遍，存在重大安全隐患。使用智能充电桩实现对电动车充电插座的智能化监控，通过断电告警、过载保护等功能保障用电安全，同时龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告126居民扫码付费可为物业带来更多运营增值收益。图 5.2-86 智慧社区平台电动车充电监测图社区垃圾管理社区垃圾乱扔乱放问题普遍存在，老旧小区此情况尤为严峻，智慧垃圾分类通过视频监控对分类投放过程进行监管，实时143、监测垃圾箱的满溢状态，同时可联动大喇叭对居民进行垃圾分类提醒。图 5.2-87 智慧社区平台社区垃圾管理图消防联动报警龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告127图 5.2-88 智慧社区平台消防联动报警图智慧宣传（云广播&电子宣传屏）社区各出入口及街道区域增加智能云广播/电子宣传屏，实现公共广播全覆盖。变身街道宣传员，助力社区疫情、灾害事宜及时播报宣传，成为防震减灾、宣传党建等信息的有力宣传阵地。图 5.2-89 智慧社区平台智慧宣传图（3）智慧社区民生服务老人及特殊人群关怀针对老人、留守儿童、残疾人等特殊人群，基于抓拍比对摄像头+关注策略，可以实现危险区域进入告警、连续未出现预警、高频出144、龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告128入预警、关注人员出入预警、特定时段出入预警等不同应用场景，助力街道社区精准服务、精准治理。图 5.2-90 智慧社区平台老人及特殊人群关怀图日常服务居民可以通过微信公众号轻松便捷使用各类物业服务，包括报事报修、投诉建议、访客预约、一键开门等，一站式获取高品质服务，实现居民生活智慧化、社区服务品质化。图 5.2-91 智慧社区平台老人及特殊人群关怀图随手拍居民共治为居民提供随时随地快速上报事件问题的通道，实现矛盾排查，对事件问题快速的处置跟踪、结果反馈等，达到社区治理微循环。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告129图 5.2-92 智慧社区平台145、老人及特殊人群关怀图17、儿童友好型公厕聚焦儿童友好城市建设，着力打造儿童友好型公厕，为儿童配置专门的洗手池和小型坐便器等设施。图 5.2-93 儿童友好型公厕意向图龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告13018、完整社区六甫社区完整社区完成情况表六甫社区完整社区完成情况表表 5.2-1分类分类分项分项参考标准参考标准六甫社区内完成情况六甫社区内完成情况基础保障项基础保障项完善提升项完善提升项基础公共服务设施社区综合服务站设置1个及以上综合服务站，配套社区服务大厅、警务室、社区居委会办公室、居民活动用房、阅览室、党群活动中心等。建筑面积以500平方米为宜，设置 1 个及以上综合服务站，配套146、社区服务大厅、警务室、社区居委会办公室、居民活动用房、阅览室、党群活动中心等。完成已设置居委会，拟建社区内党群服务中心承担综合服务站的功能，设置警务室、居民活动用房、阅览室等功能。光复中路党群中心及社区内党群中心可满足完善提升项标准。幼儿园设置1个或以上幼儿园。为 3-6 岁幼儿提供普惠性学前教育服务。设置 1 个或以上幼儿园。建筑面积不少于 2200 平方米，用地面积不小于3500 平方米，不少于 6班，为 3-6 岁幼儿提供普惠性学前教育服务。对于儿童人口占比小于 13%的社区，建筑面积不少于1440 平方米。完成社区内部无幼儿园，但社区北侧光复北路 100 米左右有龙津幼儿园。满足基础保147、障项标准。托儿所为0-3岁婴儿提供安全可靠的托育服务。可以结合社区综合服务站、社区卫生服务站、住宅楼、企事业单位办公楼等建设 1 个或以上托儿所。为0-3岁婴儿提供安全可靠的托育服务。可以结合社区综合服务站、社区卫生服务站、住宅楼、企事业单位办公楼等建设1个或以上托儿所。建筑面积不小于 200 平方米。完成社区内已设置托儿所，满足基础保障项标准。社区日间照料中心与社区综合服务站统筹建设1个老年服务站，为老年人、残疾人提供居家日间生活辅助照料、助餐、保健、文化娱乐等服务。与社区综合服务站统筹建设 1 个老年服务站，面积不小于 350 平方米，为老年人、残疾人提供居家日间生活辅助照料、助餐、保健、148、文化娱乐等服务。对于老年人口占比小于 10%的社区，建筑面积不少于 100 平方米。完成社区内已设置社区日间照料中心，参考基础保障项标准。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告131社区卫生服务站设置1个或以上社区卫生服务站。提供预防、医疗、计生、康复、防疫等服务。设置1个或以上社区卫生服务站，建筑面积不少于120 平方米，提供预防、医疗、计生、康复、防疫等服务。完成拟建社区卫生服务站（社区微型急救站），满足基础参考标准项。便民商业设施综合超市设置1个或以上综合超市或便利店，提供蔬菜、水果、生鲜、日常生活用品等销售服务。设置 1 个或以上综合超市，建筑面积不少于 300平方米，提供蔬菜、水果149、生鲜、日常生活用品等销售服务。城镇老旧小区等受场地约束的既有居住社区，可以建设 23 个50-100 平方米的便利店提供相应服务。完成社区已有综合超市、便利店等，满足完善提升项标准。快递设施建设1个或以上的快递设施，包括但不限于智能信包箱、智能快递箱、末端综合服务站等。提供邮件快件收寄、投递服务。建设3处或以上智能信箱包箱、智能快递箱，末端综合服务站等。提供邮件快件收寄、投递服务。完成拟建快递设施，对现有的快递设施进行智能化升级，满足完善提升项标准。其他便民商业网点建设1类或以上理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务网点、餐饮店等便民商业网点。建设 2 类或以上理发店、洗衣店、药店、维修点、150、家政服务网点、餐饮店等便民商业网点。完成社区内已有理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务点、餐饮店等便民商业网点，满足完善提升项标准。市政配套设施市政基础设施供水设施完好、水压稳定、水质达标。须满足如下至少两项：1.供水设施完好，水压稳定，水质达标。2.使用高效节水器具和设备。3.配备高品质供水系统，实施智能供水检测和收费。完成社区内已有达标的供水设施，拟建智慧社区平台可提供智能供水监测功能。该项满足完善提升项标准。市政排水和污水管道全覆盖，生活污水规范接入市政管网。需满足如下至少两项：1.实现市政排水与污水管网覆盖，生活污水规范接入市政管网，无雨污管网混接错接问题。2.排水设施完好，排水通畅151、，无易涝积水问题。3.有条件的社区，配备雨水渗透、收集和净化系统，达到海绵社区建设要求。完成社区条件有限，暂无法满足海绵社区建设要求。但已全面覆盖市政排水和污水管道，完成雨污分流改造。满足基础保障项标准。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告132供配电设施安全可靠，无漏电，超负荷运行等问题。需满足如下至少两项：1.供配电设施安全可靠，无漏电、超负荷运行等问题。2.供电线路规整，无蜘蛛网现象。3.有条件的社区，实施电缆入地，建成智能用电小区。完成此次实施方案“三线下地”和“三线改造”作为重点改造项目，保证社区三线的安全与整洁，可以满足完善提升项标准。路面平整，无坑洼、破损等安全隐患。须满足如152、下至少两项：1.路面平整，无坑洼，破损等安全隐患。2.通行顺畅，与城市路网联系便捷，满足消防车、急救车通达要求。3.照明设施节能，满足夜间照明要求，配备了智慧化节能控制系统。完成1.此次实施方案对社区的道路进行全面改造，保证路面平整，无安全隐患；2.社区由于场地较窄，暂无法满足消防车、急救车的通达要求；3.此次实施方案对社区的照明设施进行改造提升，在满足节能要求的同时接入智慧社区平台，实现智能化控制。综上，满足 1、3 项，可以达到完善提升项标准。用气供应稳定，满足居民日常需要，运行安全需满足如下至少两项：1.用气供应稳定，满足居民日常需要。2.用气安全，配备泄漏报警系统，定期检修，无安全隐患153、。3.有条件的社区，实现管道供气入户，配备智能化供气监控系统。完成此次实施方案拟建智慧社区平台，可满足完善提升项标准。实现光纤入户和多网融合，移动通信网路覆盖社区。需满足如下至少两项：1.实现光纤入户和多网融合，移动通信网路覆盖社区。2.通信线路规整，无蜘蛛网现象。3.有条件的社区，实现通信线路入地，物联网、AI 技术进入社区，建成智慧社区。完成此次实施方案拟建智慧社区平台，可满足 1、3 项完善提升项标准；“三线改造”“三线下地”可满足 2 项。因此可以达到完善提升项标准。配备安装智能安防设施及监控系统。/完成智慧社区平台已满足基础保障项标准。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告133交154、通配套设施需配置机动车或非机动车停车位，对行人空间没有影响。需配置停车位，且停车位充足，满足社区居民需求。完成社区空间较为狭窄，只能集中设置非机动车停车位。满足基础保障项标准。慢行系统社区居民步行 10 分钟可以到达公交站点或地铁站。建设连贯各类配套设施、公共活动空间与住宅的慢行系统，与城市慢行系统相衔接。社区居民步行10 分钟可以到达公交站点。完成社区与城市慢行系统衔接，现有空间可10分钟内到达公交站点，满足完善提升项标准。无障碍设施社区配置无障碍服务设施，包括但不限于低服务柜台、信息屏幕显示系统、盲文或有声提示标识、无障碍厕所等。或住宅和公共建筑出入口配置轮椅坡道、扶手等无障碍设施。或社区155、户外环境采取无障碍设计。社区需配置三类或以上无障碍服务设施：1.低服务柜台。2.信息屏幕显示系统。3.盲文或有声提示标识。4.无障碍厕所。5.住宅和公共建筑出入口配置轮椅坡道、扶手。6.社区户外环境是否采取无障碍设计。完成本次实施方案对社区无障碍设施进行提升，满足 2、4、5、6 项内容，满足完善提升项标准。环境卫生设施配置1处或以上生活垃圾分类投放箱。/完成社区内已有 6 处垃圾分类投放箱，满足基础保障项标准配置1处或以上生活垃圾收集站。配置1处或以上生活垃圾收集站，用地面积不小于120 平方米。未完成社区内暂无垃圾收集站配置 1 处公共厕所。配置 1 处公共厕所，建筑面积不小于 30 平方156、米完成社区内已有一处公共场所，满足完善提升项标准公共活动场地公共活动场地配置1处或以上公共活动场地或公共绿地设施。配置1处或以上公共活动场地或公共绿地设施，面积不小于 150 平方米。配置相应的设施，包括但不限于多功能运动场地、非标准足球场地设施、健身器材、健身步道等完成拟建党建广场、文化广场、古树广场等节点公共活动区域可满足完善提升项标准。物业管理物业服务引入专业化物业服务。引入专业化物业服务，且不低于 50 平方米配置物业管理用房。未完成本社区暂无物业服务社区管理机制管理机制物业服务管理平台与城市综合管理服务平台进行搭接/完成智慧社区平台与城市综合管理服务平台进行搭接，满足龙津街道六甫社区157、微改造项目可行性研究报告134基础保障项标准。综合管理服务每年开展依法依规查处私搭乱建等违法违规行为。每年开展3次以上依法依规查处私搭乱建等违法违规行为。完成满足完善提升项标准社区文化每年组织引导居民参与社区环境整治、生活垃圾分类活动。每年引导3次以上居民参与社区环境整治、生活垃圾分类活动。完成满足完善提升项标准制定发布社区居民公约。制定发布社区居民公约，营造富有特色的社区文化。完成满足完善提升项标准5.3给排水工程5.3.1设计依据设计依据1、建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；2、室外给水设计标准（GB50013-2018）；3、室外排水设计标准（GB 50014-2021）158、；4、园林绿地浇灌工程技术规程（CECS243：2008）；5、喷灌工程技术规范（GB/T50085-2007）；6、混凝土和钢筋混凝土排水管（GB/T 11836-2009）7、其他有关的国家、地方规范、规程及标准。5.3.2给水系统给水系统（1）给水水源本项目已敷设有自来水管网，项目可从现状给水管网直接接入，供项目全部用水。（2）用水量项目用水主要是人行道清洗用水和绿化用水。经估算，项目最高日用水量为 30.01m/d。项目用水量估算详见下表。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告135表表5 5.3.3-1-1：项目用水量估算表：项目用水量估算表序号用水项目用水量标准用水范围最大日用水159、量（m3/d）备注1 路面清洗用水2L/d929318.592绿化用水3L/d28988.693未预见水量12项之和10%2.73合计30.01（3）给水系统1)道路给水系统本次设计不对原有消防用水与生活用水管网进行改造。新增或者改造的绿化带根据现场情况选择浇灌方式。由于绿化是在原有基础上局部改造，在有条件改造的地方采用绿化喷灌方式，在保留原有绿化不变的区域，为了不影响现状绿化，保留原有浇灌方式不变。取水阀成品阀门箱喷头龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1362)供水方式喷灌给水系统采用市政管网直供。5.3.3雨水排水雨水排水设施改造设施改造局部低洼积水的区域设置排水设施（包括雨水口、检160、查井、排水管等）收集雨水，然后就近排入市政雨水管网。对红线范围内存在的雨水井盖和雨水口损坏的，应及时更换，对雨水口及管道堵塞处应及时清理。5.4电气工程5.4.1设计依据设计依据1、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；2、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；3、低压配电设计规范（GB50054-2011）；4、通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；5、20kV 及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；6、电力工程电缆设计标准（GB50217-2018）；7、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；8、城市道路照明设计标准（CJJ45-2161、015）；9、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；10、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）；11、剩余电流动作保护装置安装和运行（GB/T13955-2017）；12、其他有关的国家、地方规范、规程及标准。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1375.4.2用电负荷及负荷等级用电负荷及负荷等级项目新增用电主要为路灯照明、广场照明、停车场照明等。路灯照明、广场照明、停车场照明用电负荷为三级负荷。5.4.3供电回路及电压等级供电回路及电压等级配电系统采用 TN-S 制，配电电压为 220V。5.4.4供电电源与接驳方案供电电源与接驳方案本项目所在区域内有变162、电站，其电源供电可靠，电量充足，电源质量符合国家标准，能满足本期项目的用电要求。项目用电电源可直接与预留配电箱接驳取电。建议在实施方案中充分考虑片区供电容量与未来发展所需容量的协调。实际以实施方案为准。5.4.5防雷接地防雷接地现状避雷设施状况良好。应在后续房屋整治施工过程中，对各楼栋避雷带及金属构件进行详细检查，确保避雷带形成闭环，确保避雷带与引下线可靠连接，确保金属构件与避雷带可靠连接。同时，对基础接地电阻进行测量，并使其综合接地电阻小于 1 欧姆。对于接地电阻不达标的建筑物，应增加人工接地体。5.4.6用电安全用电安全低压配电系统接地型式采用 TN-C-S 系统。在后续房屋整治及“三线”163、整治施工过程中，用电安全技术措施主要应做到如下内容：1、对建筑物和电工设备采取一定的保护措施。例如电工设备的接地、保护接零；带电导体的遮拦、挂安全色标等。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1382、凡进入建筑物电缆的金属外皮，保护钢管，水暖、煤气钢管，上下水铁管，均要求做等电位联结可靠接地。3、采用总等电位联结，在电源引入线处装设总等电位箱，并与建筑物基础接地网和总配电箱接地端子可靠连接。5.5 用地征收补偿（安置方案）本项目位于广州市荔湾区，为老旧社区微改造项目，不涉及征地问题。5.6 数字化方案一、设计前期 bim 应用1.三维协同设计bim 可以在满足工程项目三维协同设计过程中产生164、的各类信息：如三维模型、图纸、合同、文档等进行集中管理的基础上，为工程项目团队提供一个信息交流和协同工作的环境。对工程项目中的数据存储、沟通交流、进度计划、质量监控、成本控制等进行统一 的协作管理。2.协同设计的工作流程工程项目一般都是由主专业通过方案等形式与各配合专业充分沟通，完成方案设计，并将设计模型及数据文件提交给排水、照明、景观等相关专业，各专业再进行后续设计。三维协同设计创新了传统的二维设计模式，由主专业设计负责人员牵头，前期先在设计软件中创建工程项目主体道路中心线，并与各专业沟通确定设施设备的布设龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告139位置，同步在模型结构树上发布设计参数，接165、下来由不同专业的设计人员完成后续的深化建模工作。下面是三维协同设计的工作流程：1）搭建项目设计团队架构、系统中分配专业设计人员角色和权限；2）构建三维协同设计模型树和 wbs 任务分解；3）创建三维的道路中心线，在道路中心线上定义工程项目的桩号位置；4）创建各设计专业（如结构、围护、设备等）的构件模板；5）不同专业的项目成员针对一个数据模型文件开始协同设计工作；6）基于三维模型即时优化设计方案，及时检查设计缺陷，直至设计任务完成。二、深化设计的 bim 应用1、工程量复核利用 bim 模型的属性信息，通过软件功能系统自动生成统计施工招标的工程计算量。首先在建模之前需要根据各专业分部分项，制定开166、项列表，并提供满足招标要求的土建、景观工程量辅助统计，包括标准构件及特殊结构的钢筋用量及含钢量分析，并与投 资监理算出的工程量进行对比，复核差异较大的项，提高工程算量的准确性。1）构件拆分原则2）制定开项列表3）生成工程量统计表龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1404）工程量复核2.参数化、模板实例化设计相比传统的二维设计，三维参数化设计的主要优势在于通过修改设计参数，可以直接 驱动模型的更改，无需删除模型重新绘制，节省工作时间，提高工作效率。参数可以按照设 计参数，计算参数，信息参数来定义，参数名称需要按规范来命名，方便后期的参数修改。模板实例化是在项目中出现重复创建相同的模型时，可167、以将设计知识和流程集成到用户特征，超级副本和文档模板中，并参照相同的参考元素修改某些需要修改的输入参数，即能得到新的模型数据。对于工程项目，通常会把沥青、侧石等构件做成文档模板。在建模的过程中，有了文档模板后，无须每次通过手动的方法创建模型，只需要从构件库中调用相应的模型并修改对设计参数即可。3、二维工程图纸传统的二维设计无论是平面图或是立面图都需要手动绘制，通常需要花费大量的时 间去完成。三维设计可以利用现有的三维模型，通过投影的方式很方便的得到任意的截面剖视图。如果三维模型进行了变更，系统会自动的更新二维图纸的信息，极大的提高了工作效率。5.7 建设管理方案5.7.1 项目建设管理方式项目168、建设管理方式项目建设管理的是一个复杂的系统工程，有其内在的客观规律，需要采用与之相适应的管理模式和管理方法去实现。项目由业主负责本项目的筹建工作，具体办理通过招投标确定的设计、监理、施工的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告141委托手续及签订相应的合同和协议等事项。初步拟定本项目的建设模式为传统的项目管理模式（DBB 模式）：即设计 招标 建造模式。前期由业主单位牵头完成立项，后续将工作重心移交到街道，通过依靠社区，在充分听取社区和居民意见和要求的基础上开展后续的设计、施工等工作。（1）组织机构及主要职能）组织机构及主要职能本工程的组织实施单位：广州市荔湾区龙津街道办事处。为确保工程质量169、，如期竣工和控制工程投资以及不影响局部利益和环境保护，从而使工程项目发挥应有的全面投资效益，结合本项目特点向建设单位及有关部门提出如下建议：专人负责资金的筹措和落实，负责包括工程实施管理的一切准备工作（诸如设计、协调、审查的技术工作，招标、监理人员的组织与培训，以便为工程实施创造必要的良好社会条件等）；本工程专业性强，对施工质量要求严格，工程任务紧，必须选择有资格，有同类工程施工经验的专业施工单位来承担工程实施。因此，建议建设单位应按法规规定所要求的招标方式来严格选择工程承包者；工程承包合同除合同书外要有合同条件技术规范、工程量清单和与合同条件相应的工程图纸。为使招标和合同执行顺利进行，必须编170、制好招标文件；严格对工程施工实行由监理工程师作为第三方的工程监理制度。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告142监理工程师应由经过专门培训并具有资格证书的人员担任。监理工程师（包括助理）的数量不得少于部颁规范等有关规定的要求；在工程实施的全过程中进行质量管理教育和宣传活动，推行全面质量管理。（2）管理机构本工程由广州市荔湾区龙津街道办事处组织实施，具体内容主要包括：（一）项目整体的立项、设计，组织和协调工作；（二）社区基础类、完善类、提升类微改造项目的提升；（3）人员配置本项目的人力资源配置是确保本项目成功实施的关键，但由于安保、清洁、养护工作建议外包，管理人员又采用原有班底，故不存在人员171、组织与配置上的问题。（4）人员培训计划1 培训内容一年安排两次人员培训并进行能力测试，以增长管理知识与提高管理技能为目的，通过专家设计、专家讲授，涵盖综合管理、建设管理、营销管理、财务管理、人力资源管理、安全卫生管理、节能减排管理等内容。培训内容必须具备以下特点：（1）科学性：课程必须符合现代管理与社会发展趋势，遵循科学原理，理论依据正确与实效。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告143（2）针对性：课程要针对不同人员层次的需求与现状，有效提高景区管理人员的理论知识与实践能力；（3）趣味性：授课内容要生动形象、风趣幽默，提高培训课程的效果。（4）实效性：切实提高景区管理人员的管理知识与实践172、能力为依托。2 培训方式（1）对所有管理人员集体教授综合管理课程，以专家授课的方式培训综合管理的能力。（2）对所有管理人员集体教授最新政治思想和国家相关政策，为景区管理的实践提供思想上的指导和政策上的依据。（3）对所有管理人员教授安全卫生、节能减排课程，提高安全意识、环保节能意识，增强应对突发性安全卫生相关事件的反应能力，掌握解决方法。（4）有针对性的对财务、营销、建设、人力资源管理等岗位的管理人员进行相关专业知识培训，提高工作效率，加强发现问题、解决问题，以及创新管理模式的能力。5.7.2 运营期组织管理方式运营期组织管理方式项目建成后拟交由荔湾区市相关部门或街道办事处进行运营、维护、管理。173、5.7.3 工期进度与招投标工期进度与招投标1.实施进度实施进度龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告144六甫社区的建设直接关系到区域人民生活水平的提高，因此，工程建设的紧迫性是毋庸置疑的，需尽快开始建设工作。本项目整个建设周期为 27 个月，根据项目建设规模和实施条件，拟定项目建设工期如下：2023年2月2023年12月完成实施方案及可行性研究报告的编制项目立项、招标等前期工作；2024 年 1 月2024 年 12 月完工；2025 年 1 月2025 年 4 月竣工验收、交付使用。2.招投标招投标（1）招标投标的基本原则招标投标的基本原则根据中华人民共和国招标投标法的要求，为确保项目174、建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，本项目的建设过程将实行严格、规范的工程项目招投标管理体制，建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告145平衡。5、独立原则。175、招标人在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。（2）招标内容与方式招标内容与方式为了鼓励竞争，吸引先进技术，降低工程造价，缩短工期，在项目的勘察、设计、施工、与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，将参照国家发展改革委印发必须招标的工程项目规定（国家发展改革委令第 16 号）和省市有关招标限额规定，拟采用招标方式的招标内容详见表 10.2-1。建设工程招标可采用公开招标和邀请招标两种方式。结合项目的实际情况，参考中华人民共和国招投标法广东省实施中华人民共和国招标投标法办法 广州市深化建设工程招标投标176、制度改革试点实施方案，本项目招标基本情况如下表所示。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告146招标基本情况表表 12.2-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全 部招标部 分招标自 行招标委 托招标公 开招标邀 请招标勘察49.20设计168.12工程施工3784.24监理144.95主要设备重要材料其他情况说明：申请单位盖章年月日注：实际以审批部门批复为准龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告147第六章项目运营方案6.1运营模式选择该项目为区财政投资项目，项目竣工验收后由广州市荔湾区龙津街道办事处负责日常运营和管理。考虑到本项目为老旧小区微改造项目，社177、区内老年人比例较高，社区居民需求较为复杂，专业物业团队成本较高，因此运营模式采用自主运营管理模式，由社区和街道办事处进行统一管理。6.2运营组织方案为方便群众，更贴近服务群众更贴心，街道办事处采取缩小管理层次、增大管理幅度为主要内容的社区扁平化管理模式，全方位服务群众，为切实抓好社区扁平化管理特制定如下实施方案要。一、强化组织领导为切实加强对社区扁平化管理的组织领导，办事处成立以党委书记为组长，办事处主任及分管领导为副组长，综治办、信访办、安全办、劳保所、民政办、残联办及各社区负责人为成员的领导小组，认真加强对社区扁平化管理的组织协调、综合管理，确保社区扁平化管理顺利实施，真正使社区扁平化管理178、落到实处。二、落实下移人员为认真做好各项服务群众工作，真正沉下去，面对百姓，使百姓办事处方便、快捷，让群众真正满意，办事处从机关下移工作人员到社区坐镇为民服务办事，把政府公共服务零距离方便百姓。三、设立办事窗口龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告148为方便百姓办事，办事处在社区服务大厅共设立计生、民政、残联、劳保、司法、综合（群团）六大办事处窗口，采取政府公共服务对口无缝衔接，做到进一扇门办所有事“一站式”服务，方便百姓办事，并将各窗口办事流程醒目告知群众，真正使百姓在短时间内能办成事，实现群众满意效果。四、严格督查考核为严格管理社区便民服务大厅及下移工作人员到岗到位，履职尽责，办事处将179、实行月督查通报，季考核打分，半年考评小结，年终纳入目标考核的办法，接目接秀对便民服务大厅及下移工作人员实行督查通报情况制，经督查考核对搞得差，得分在 80 分以下者，对相关领导及工作人员将实行严格问责，并停发补助工资，相关社区书记戒面谈话对搞得好的得分在 80 分以上者，相关领导及工作人员将实行通报表扬，并在补助工资基础上给予一定奖励资金，通过奖好惩差，强力推进社区扁平化管理。6.3安全保障方案6.3.1安全保障原则安全保障原则劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。因地制宜，选择技术成熟180、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。新建项目的劳动卫生防护措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告149工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度（强度），必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。6.3.2编制依据编制依据1、工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010）；2、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；3、工业企业厂界181、噪声标准（GB12348-2008）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；5、工业建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2015）；6、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 版）；7、民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；8、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）等。6.3.3危害因素和危害程度分析危害因素和危害程度分析本项目仅针对一般情况的主要危险有害因素进行论述。1、项目所在地属亚热带季风气候，夏天天气炎热，在室外高温工作或室内闷热、不通风处工作，容易使人高温中暑。2、项目所在地位于沿海地带，夏、秋季经常有台风侵袭，易182、风吹对建设过程的临时建筑物产生破坏、大雨造成场地内涝或产生雷击，从而造成人员伤害。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1503、项目实施过程中，日常进出的车辆较多，车辆可能意外撞击人体，发生车辆对人体的伤害。4、机械伤害：主要有挤压、碰撞和撞击、接触（包括夹断、剪切、割伤、擦伤、卡住）等。在施工及设备使用过程中，由于使用不当或意外故障可能导致对机械安装使用人员的伤害。5、电气伤害：电气事故可分为触电事故、静电事故和电气系统故障危害事故等几种。6、违反操作规程或吸烟有可能引发火灾。6.3.4安全管理措施安全管理措施根据项目建设的相关法律法规，在施工中建筑安全生产管理必须坚持落实贯彻“安全第一183、预防为主”的指导思想，严格执行相关法律法规，建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度，做好安全管理工作。在项目施工方案设计中应充分遵循“以人为本”的原则，为职工创造良好舒适的工作环境。1、对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。2、在编制组织设计时，应当根据工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程，应当编制专项的安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须报市建筑安全生产监督机关备案。3、施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研184、究报告1514、要注意夏季的防暑降温，从场地规划、临时建筑设计、环境绿植等方面做好积极的防护。5、对于夏秋的台风侵袭要有足够的防范措施和警戒预告设备，并要在设计施工上达到行业标准规定。6、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按照有关规范进行。为防止及减少漏电事故发生，电力配电线路采用三相五线制，除消防设备外用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器，所有插座回路均设置性能可靠的的漏电保护开关，专设 PE 线与接地体联结。浴室设置辅助等电位联结。7、加强电气设备的日常检查和保护，使设备保持良好运行状态。8、交通组织分布合理，有清晰的行车路线标识、夜间照明和警示标识。6.3.4.1 卫生措185、施项目施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照广州市政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理。施工期所产生的废气，应按市环保部门规定的排放标准排放，严禁超标排放造成污染。对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告152场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。对操作高噪声、振动186、设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。建筑工地应成立疫情防控小组，明确职责，建立防控体系。疫情防控小组应在工地入口设立健康观察点，对所有进场人员实施体温检测。做好疫情期间人员管控、宣传教育、防疫物资储备等工作，落实项目建设期新冠肺炎常态化防控措施。6.3.4.2 消防措施（1）火灾危险性分析火灾危险性分析1、项目的临时设施可能使用较多的可燃物，如木材、塑料、纤维织品等可燃材料，火灾隐患大幅度增加，增大了发生火灾的概率和危害。2、项目区临时设施的用电器如果使用不当，很容易造成局部过载、短路等引起火灾。电气线路若安装使用不当，很容易发生火灾。（2）消防措施）187、消防措施本项目应根据建筑防火设计规范和“预防为主，防消结合和”的方针，进行有关的消防规划。根据建筑特点及火灾种类配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。项目的建设过程根据 中华人民共和国消防法 和广东省实施 中华人民共和国消防法 办法等国家和广东省有关消防及管理的法律法规执行。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1531、消防安全责任应该落实到人，消防安全责任人应该履行职责。2、管理人员应当坚守岗位，加强值班和检查；对员工进行消防安全知识培训。3、组织消防安全检查专员，制定相关电气设备、线路、消防通道、消防设施以及其他消防敏感点进行检查的机制。4、建设期间的临时建筑按规定设置消防车道或消防188、车道；临时建筑之间有适合的防火间距。5、建设期间的临时建筑物应该设有足够数量和宽度的安全出口，且有明显的标示，有稳定的应急照明设备。6、临时设施按规定设置防烟排烟设施。7、生活临时设施按规定设置室外消防给水设施和室内消火栓系统，按标准设置消火栓、配备数量足够的灭火器材。8、安装、使用电气设备必须符合防火规定。9、必要的地方使用防火材料；在管理、监督、检查等方面要按中华人民共和国消防条例消防设施器材维护管理制度治安管理条例等消防法规执行。10、制定事故应急救援预案，定期组织演练，提高自救能力和应变能力。6.4 绩效管理方案一、评价目的运用规范的绩效指标体系和科学的评价方法，全面、客观反映财政支出189、项目完成情 况和实施效果。同时，及时总结经验，分析存在龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告154的问题，采取有效措施改进和加强项目 管理，为政府相关决策提供参考依据。二、评价内容评价内容主要如下表：绩效目标一级目标二级目标指标值产出指标规模指标结合实际，根据立项批复及规划规模实施质量指标设计质量符合建设意图，满足规范标准，无明显错误。施工质量与相关规范条例、施工图纸要求相符时效指标按工期计划实施成本指标依据批复可研及工程概算控制效益指标社会效益指标提高社区居民生活质量，保障基础民生，完善提高社区品质，起到至关重要的作用。生态效益注重生态保护，加强节能减排措施。贯彻执行树木保护原则。节约使用190、土地经济效益改善社区环境，吸引企业、商家入驻，促进经济的转型升级。有效带动区域经济发展。可持续影响指标持续影响时间：长期满意度指标服务对象满意度90%三、评价指标和评定方法（一）评价指标在对项目资料充分了解、分析的基础上，评价工作小组设计项目绩效评价体系，形 成针对性强的评价指标。绩效评价指标体系由相关性指标、效率指标、效果指标和可持 续性指标构成。（二）评定方法1.评价得分。本次评价采用以定量考核为基础，以定性分析为辅，龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告155实行定量打分与 定性分析相结合，以此汇总形成绩效评价综合得分2.绩效评价等级。评价结果分为优、良、中、差四个等次，根据评价结果的191、分值，确定评价对象最后达到的档次。四、评价工作程序及具体要求按照评价工作流程，分为准备阶段，实施阶段和评价报告撰写阶段三个步骤具体实 施：（一）准备阶段组建项目绩效评价小组，拟定项目绩效评价实施方案，设计绩效评价指标体系。（二）实施阶段1.下发绩效评价实施方案。根据绩效评价实施方案，对开展绩效评价进行具体部署。2.收集整理资料。根据绩效评价实施方案要求，在实地勘察时提交给绩效评价工作小组：（1）项目建设规划；（2）纳入评价范围的项预算批复文件；（3）项目立项可行性报告、立项批准文件及资料、项目验收报告；（4）项目财务报表；（5）有关项目运行管理制度；（6）项目运行情况资料；龙津街道六甫社区微改192、造项目可行性研究报告156（7）其他与项目有关的资料。3.开展实地勘查和绩效评价，评价小组前往项目现场勘验检查，听取项目实施单位对项目实施的情况汇报，查阅、核实有关数据资料，开展问卷调查，实施分析评价。（三）报告撰写阶段评价工作小组根据检查核实情况，对项目数据资料进行汇总分析，评定项目的绩效级别，形成项目绩效报告初稿并征求主管部门的意见。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告157第七章项目投融资与财务方案7.1投资估算7.1.1投资估算范围投资估算范围本项目投资估算编制范围为六甫社区的建设投资，按照建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费用分别估算。本项目为改造整治工程，具体建设内容详见193、方案章节及投资估算表。7.1.2编制依据编制依据1、国家发展改革委和建设部批准发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；2、国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规定关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；3、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215 号）；4、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；5、文件依据：建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）、由中国建设工程造价管理协会发布的 建设项目投资估算编审规程，编号为 CECA/GC1-2015；6、定额依据：广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018194、）广东省市政工程综合定额（2018）广东省通用安装工程综合定额（2018）广东省园林绿化工程综合定额（2018）；7、市政工程投资估算编制办法（建标2007164 号）；龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1588、本项目可行性研究报告中的相关建设内容及标准；9、类似工程造价指标；7.1.3投资估算编制说明投资估算编制说明1可行性研究报告编制费：参照计价格19991283 号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定计。2环境影响咨询费：参照国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），标准参考国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计195、价格2002125 号）、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）以及粤价20008 号文计列。3勘察与设计相关费用：含勘察费、基本设计费、竣工图编制费等费用，参照国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），标准参考国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）计列。4施工监理费：参照国家发展改革委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）的通196、知计列。5工程保险费：参照中国国际工程咨询公司咨经199811 号文，结合中国人民保险公司的有关规定，按建安工程费用总额的 0.3%计算。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1596设计咨询费：按（总投资土地相关费用）*0.55%计费7检验监测费参照 广州市建设工程造价管理站关于调整我市工程检验监测费费率的通知（穗建造价201938 号）计取。8施工图审查费：参照发改价格2015299 号，标准参考建标2007164 号计列。9代建费参照 财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建2016504 号）、广州市发展改革委关于印发广州市政府投资建设项目代建制管理试行办法的通知（穗发197、改投资200530 号）计取。10造价咨询费：含施工图预算编制费、二类费结算审核费、概算评审费，参照关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742 号）计取。11招标代理费：参照国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），标准参考国家计委计价格20021980 号招标代理服务收费管理暂行办法、发改价格2011534 号文国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知计列。12场地准备费及建设单位临时设施费：参考建标2007164 号，按建筑安装工程费的 0.5%计列。13基本预备费按第一部分“建安工程费用”与第198、二部分“工程建设其他费用”之和的 5%计取。14涨价预备费根据计投资19991340 号文国家计委关于加龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告160强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知中的规定执行，投资价格指数为零，取费为零。15国家发展和改革委员会、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006 年）；16国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；17中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；18投资项目可行性研究指南；19其他有关经济法规和文件。7.1.4投资情况说明投资情况说明经估算，本项目总投资 4199、698.55 万元，其中：建筑安装工程费3784.24 万元，工程建设其他费 690.57 万元，预备费 223.74 万元。具体投资估算情况见表 13.1-1。建建 设设 项项 目目 估估 算算 汇汇 总总 表表序号项目名称技术经济指标占 工 程费 投 资额比例合计计量指标单位数量单位造价（元）(%)一工程费用3784.24户116232566.6480.54%1建设项目名称：龙津街道六甫社区微改造项目3784.2431户116232566.6480.54%二其他费用690.5714.70%1工程建设监理费144.95粤建监协201521号2工程招标代理服务费44.12计价格20021980200、号3工程保险费15.14（一）0.40%建标【2007】164 号4工程勘察费（含物探费）49.20（一）1.30%计价格200210 号龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1615工程设计费168.12计价格200210 号6施工图技术审查服务费14.136.5%发改价格2011534号7竣工图编制费13.458%计价格200210 号8施工图预算编制费16.8110%粤建市2013131 号9工程检测费75.68（一）2.00%粤建市2013131 号10场地准备及临时设施费37.84（一）1.00%建标20111 号、粤建市2013131 号11项目建设前期费用（实施方案）8.15计201、价格19991283号12项目建设前期费用（可研）16.29计价格19991283号13建设单位管理费61.76财建2016504 号14房屋安全鉴定费（暂估）20.0015树木保护专章编制费4.93广州市树木保护规定（穗林业园林规字20221 号）三基本预备费【（一）+（二）】*5%223.74（一）+（二）5.00%4.76%四建设期贷款利息01+02+03发生时0.00%五铺底流动资金合计（一）+（二）+（三）+（四）+（五）4698.55户116240435.04100%龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告162龙津街道六甫社区微改造项目工程投资估算表龙津街道六甫社区微改造项目工程202、投资估算表序号类别项目单位数量综 合 单价（元）综 合 合 价（元）备注（一）基础类项130590110占总工程费用 80.84%1基础类建筑本体部分项1201486001.1维修安装楼栋门扇23020004600001.2维修安装楼栋门对讲系统个2305001150001.3维修安装楼道照明项150000500001.4楼道修缮项150000500001.5出入口适老设施及无障碍改造5005002500001.6维修改造楼栋消防设施项150000500001.7清疏、维修化粪池及排污卧管项150000500001.8外立面整饰（含公共采光窗、房屋外构件等、防盗网、遮阳棚、拆除违建等）项119203、12360019123600详情见建筑立面估算表2社区公共部分项1104415102.1维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）84500420002.2小区公共“三线”整治项132755002.2.1HDPE 100 管m6000754500002.2.2SMC 线槽 100*50m30001354050002.2.3SMC 线槽 300*100m12002402880002.2.4管沟m15003204800002.2.5接线井座7530002250002.2.6顶管（4 根 DN100）m20020004000002.2.7顶管工作井座203000600002.2.204、8强电迁改处27300008100002.2.9强电电缆喷涂10501501575002.3维修改造小区室外消防设施项14000004000002.4完善小区公共空间无障碍设施项15000050000龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1632.5人行安全设施（安全栏杆）m25600150002.6室外电气工程（含照明设施）80971108906702.7主街修复411755022643502.8次街铺装240455013222002.9垃圾分类箱组75000350002.10安装小区视频监控系统项1100000010000002.11维修完善人行安全设施项150000500002.12给205、排水工程（非雨污分流）8097705667902.13非机动停车位组31000030000不含充电桩，充电桩由相关运营公司提供2.14空调机位维修（含排水整治）组5001000500000（二）完善类项14454121.2占总工程费用 11.77%1.1完善类信息标识项12000001.1.1LOGO 标识个2500001000001.1.2标识牌组105000500001.1.3指示牌组105000500001.2公共晾晒设施项150000500001.3小区绿化11443504004001.4模块化花盆个200200400001.5空调机箱美化245.76501597051.6社区公共空间206、节点景观提升项12398466.21.6.1塑木平台45.21150067815党建广场1.6.2党建景墙28.13600101160党建广场1.6.3党建宣传栏62.062000124120党建广场1.6.4党建小品个11000010000党建广场1.6.5河流文化铺装1921500288000党建广场1.6.6书香长廊147.295500810095书香广场1.6.7休闲座凳个6200012000书香广场1.6.8景观亭子（水脚亭）个1200000200000文化广场1.6.9西关风情景墙个17000070000文化广场1.6.10景观廊架914000364000文化广场1.6.11西关风207、情座椅个250000100000文化广场龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1641.6.12休闲座椅项12000020000文化广场1.6.13消防宣传栏204509000文化广场1.6.14榕树特色树池m811008800古树广场1.6.15中医特色景墙 114.337260037276.2古树广场1.6.16中医特色景墙 227260070200古树广场1.6.17儿童活动特色台阶20230046000古树广场1.6.18儿童活动设施项13000030000古树广场1.6.19居民健身设施项13000030000古树广场1.7光复路党群服务中心项13000001.7.1光复路党群服务208、中心景观提升6005003000001.8社区党建阵地以及社区居委会建设项13640001.8.1室内整饰及布展11020002200001.8.2建筑立面提升1808001440001.9社区主入口景观提升111.342500278350门楼1.10社区次入口景观提升842300193200门楼1.11宣传栏、电子信息牌等设施项120000200001.12快递服务设施个51000050000（三）提升类项12798200占总工程费用 7.39%1.1提升类儿童友好型公厕项120000200001.2急救设施项150000500001.3智慧社区平台项1200000020000001.4海绵209、城市1324550728200（四）小计（一）+（二）+（三）元37842431.2龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告165立面提升建设项目投资估算表立面提升建设项目投资估算表序号工 程 和 费用名称估算金额（万元）技术经济指标备注建 筑 工程费其他费用合计单位数量单 位 指 标（元）建 安 工 程费用1912.361912.36m224047.50795.24一光 复 中 路段 住 宅 及底商立面458.20458.205295.50865.26长度为 385米，平均按 4层住宅即 15米 高，4.2米高底商预估，1.5 米招牌（一）拆除、清理工程14.9714.974573.8032210、.731墙 柱 面 龙骨 及 饰 面拆除12.4712.47m24158.0030.002违建拆除2.492.49m2415.8060.00按 照 立 面10%预估（二）新建工程415.25415.258491.00489.041店 铺 方 通天花吊顶4.624.62m2308.00150.00店 招 外 延0.8 米，内藏空调主机。弹簧吊扣连接铝合金格栅2店招28.8828.88m2577.50500.00铝合金底框+边框3店 铺 门 头包柱14.0014.00m2560.00250.001.铲除原饰面（外墙漆）2.木板打底+9mm 硅酸钙板3.新饰外墙漆饰面4.柱墩花岗岩（离地 0.6龙津211、街道六甫社区微改造项目可行性研究报告166米）4外 墙 翻 新（外墙漆）79.0079.00m24158.00190.001.铲除原饰面（外墙漆）2.新饰外墙漆饰面+局部装饰构造5部 分 门 窗翻新127.05127.05m2577.502200.00经典西关大屋局部复原6构 造 物 整饰103.95103.95m21155.00900.00装饰岭南元素7穿 孔 铝 板（遮 挡 店铺 空 调 外机）57.7557.75m21155.00500.00（三）其他13.4313.43m3228.69587.271建 筑 垃 圾外运2.292.29m3228.69100.00按 40km2建 筑 垃 212、圾二次搬运1.141.14m3228.6950.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00（四）措施项目14.5514.55m24158.0035.001综 合 钢 脚手架14.5514.55m24158.0035.00二骑 楼 住 宅及 底 商 立面673.90673.908950.00752.96长度约 500米，平均按 4层 住 宅 即13.2 米高，4.2 米高底商预估，1.5米招牌（一）拆除、清理工程11.8811.883630.0032.731墙 柱 面 龙骨 及 饰 面拆除9.909.90m23300.0030.002违建拆除1.981.98m23213、30.0060.00按 照 立 面10%预估（二）新建工程637.75637.7515020.00424.60龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1671店 铺 方 通天花吊顶26.2526.25m21750.00150.00内藏空调主机/预留检修口2三线线槽16.8016.80m2840.00200.003店招37.5037.50m2750.00500.00铝合金底框+边框4店 铺 门 头包柱40.0040.00m21600.00250.001.铲除原饰面（外墙漆）2.木板打底+9mm 硅酸钙板3.新饰外墙漆饰面4.柱墩花岗岩5外 墙 翻 新（外墙漆）62.7062.70m23300.0214、0190.001.铲除原饰面（外墙漆）2.新饰外墙漆饰面+局部装饰构造（按照一半立面预估）6外 墙 翻 新（砖类）115.50115.50m23300.00350.001.修补破损处/清洗2.严重破损处铲除重作处理（按照一半立面预估）7部 分 门 窗翻新145.20145.20m2660.002200.00经典西关大屋局部复原8构 造 物 整饰118.80118.80m21320.00900.00装饰岭南元素9穿 孔 铝 板（遮 挡 店铺 空 调 外机）75.0075.00m21500.00500.00（三）其他12.7212.72m3181.50700.961建 筑 垃 圾外运1.821.8215、2m3181.50100.00按 40km龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1682建 筑 垃 圾二次搬运0.910.91m3181.5050.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00（四）措施项目11.5511.55m23300.0035.001综 合 钢 脚手架11.5511.55m23300.0035.00三社 区 入 口段 住 宅 及底商立面57.4257.42755.00760.52长 度 为 30米，平均按 7层住宅即 26米 高，4.2米高底商预估，1.5 米招牌（一）拆除、清理工程2.352.35719.4032.731墙 柱 面 龙骨 216、及 饰 面拆除1.961.96m2654.0030.002违建拆除0.390.39m265.4060.00按 照 立 面10%预估（二）新建工程42.2442.241799.00234.771店 铺 方 通天花吊顶0.360.36m224.00150.00店 招 外 延0.8 米，内藏空调主机。弹簧吊扣连接铝合金格栅2三线线槽16.8016.80m2840.00200.003店招2.252.25m245.00500.00铝合金底框+边框4店 铺 门 头包柱1.401.40m256.00250.001.铲除原饰面（外墙漆）2.木板打底+9mm 硅酸钙板3.新饰外墙漆饰面4.柱墩花岗岩龙津街道六甫217、社区微改造项目可行性研究报告1695外 墙 翻 新（外墙漆）12.4312.43m2654.00190.001.铲除原饰面（外墙漆）2.新饰外墙漆饰面6穿 孔 铝 板（遮 挡 店铺 空 调 外机）9.009.00m2180.00500.00（三）其他10.5410.54m335.972930.091建 筑 垃 圾外运0.360.36m335.97100.00按 40km2建 筑 垃 圾二次搬运0.180.18m335.9750.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00（四）措施项目2.292.29m2654.0035.001综 合 钢 脚手架2.292.29m218、2654.0035.00四社 区 入 口住宅立面96.1296.121820.00528.14长 度 为 70米，平均按 7层 即 26 米高，首层预估 4.2 米高（一）拆除、清理工程6.016.012002.0030.001墙 柱 面 龙骨 及 饰 面拆除5.465.46m21820.0030.00广告牌2违建拆除0.550.55m2182.0030.00按 照 立 面10%预估（二）新建工程72.3872.383080.00235.001穿 孔 铝 板（遮 挡 店铺 空 调 外机）21.0021.00m2420.00500.002外 墙 翻 新（外墙漆）34.5834.58m21820.219、00190.001.铲除原饰面（外墙漆）2.新饰外墙漆饰面+广告画3三线线槽16.8016.80m2840.00200.00（三）其他11.3711.37m391.001248.90龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1701建 筑 垃 圾外运0.910.91m391.00100.00按 40km2建 筑 垃 圾二次搬运0.460.46m391.0050.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00（四）措施项目6.376.37m21820.0035.001综 合 钢 脚手架6.376.37m21820.0035.00五社 区 内 主要 建 筑 立面251.7220、5251.753000.00839.17长度为 200米，平均按 4层 即 15 米高，首层预估 4.2 米高（一）拆除、清理工程12.0012.003300.0036.361墙 柱 面 龙骨 及 饰 面拆除9.009.00m23000.0030.002拆除墙体、围墙3.003.00m2300.00100.00（二）新建工程217.00217.004700.00461.701穿 孔 铝 板（遮 挡 店铺 空 调 外机）40.0040.00m2800.00500.002外 墙 翻 新（外墙漆）57.0057.00m23000.00190.001.铲除原饰面（外墙漆）2.新饰外墙漆饰面+广告画3部221、 分 门 窗翻新66.0066.00m2300.002200.00经典西关大屋局部复原4构 造 物 整饰54.0054.00m2600.00900.00装饰岭南元素（三）其他12.2512.25m3150.00816.671建 筑 垃 圾外运1.501.50m3150.00100.00按 40km2建 筑 垃 圾二次搬运0.750.75m3150.0050.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告171（四）措施项目10.5010.50m23000.0035.001综 合 钢 脚手架10.5010.50m23000.00222、35.00六侨 光 学 校节点41.9741.971542.00272.18长度为 200米，平均按 4层 即 15 米高，首层预估 4.2 米高（一）拆除、清理工程1.951.95440.0044.321拆 除 门 头龙 骨 及 饰面（铝 塑板）0.280.28m280.0035.002拆 除 包 柱（不锈钢）0.400.40m2100.0040.003拆 除 廊 道天 花 吊 顶（铝扣板）1.001.00m2200.0050.004拆 除 二 层廊 道 阳 光棚0.150.15m230.0050.005拆 除 二 层廊道侧板0.120.12m230.0040.00（二）新建工程27.802223、7.80540.00514.811新 建 门 头造型（铝方通 造 型 定制）12.0012.00m280.001500.002新 建 包 柱（仿 古 青砖）3.503.50m2100.00350.00柱墩花岗岩3新 建 廊 道天 花 吊 顶（铝扣板）4.004.00m2200.00200.00含灯具4新 建 二 层廊 道 阳 光棚（铝合金+夹胶钢化玻璃）2.402.40m230.00800.005新 建 二 层廊 道 侧 板（冲 孔 铝2.402.40m230.00800.00龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告172板）6新 建 首 层屋 檐 飘 檐（结 构 龙骨+铝 塑板）3.503.224、50m2100.00350.00（三）其他10.3310.33m322.004695.451建 筑 垃 圾外运0.220.22m322.00100.00按 40km2建 筑 垃 圾二次搬运0.110.11m322.0050.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00（四）措施项目1.891.89m2540.0035.001综 合 钢 脚手架1.891.89m2540.0035.00七骑 楼 住 宅及 底 商 立面（新增社区对面）333.00333.002685.001240.21长度约 150米，平均按 4层 住 宅 即13.2 米高，4.2 米高底商预估，1.225、5米招牌（一）拆除、清理工程18.1118.112178.0083.161墙 柱 面 龙骨 及 饰 面拆除7.927.92m21980.0040.002违建拆除10.1910.19m2198.00514.81按 照 立 面10%预估（二）新建工程296.32296.324534.00653.551店 铺 方 通天花吊顶18.3818.38m2525.00350.00内藏空调主机/预留检修口2三线线槽5.605.60m2280.00200.003店招4.504.50m2225.00200.00铝合金底框+边框龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1734店 铺 门 头包柱12.0012.00m226、2480.00250.001.铲除原饰面（外墙漆）2.木板打底+9mm 硅酸钙板3.新饰外墙漆饰面4.柱墩花岗岩5外 墙 翻 新（外墙漆）37.6237.62m21980.00190.001.铲除原饰面（外墙漆）2.新饰外墙漆饰面+局部装饰构造6部 分 门 窗翻新6.936.93m2198.00350.007构 造 物 整饰0.000.00m2396.000.00装饰岭南元素8穿 孔 铝 板（遮 挡 店铺 空 调 外机）211.30211.30m2450.004695.45（三）其他11.6311.63m3108.901068.271建 筑 垃 圾外运1.091.09m3108.90100.0227、0按 40km2建 筑 垃 圾二次搬运0.540.54m3108.9050.003材 料 二 次搬运费10.0010.00项1.00100000.00（四）措施项目6.936.93m21980.0035.001综 合 钢 脚手架6.936.93m21980.0035.00建 设 项 目总投资1912.36m224047.50795.247.1.5资金筹措与投资计划资金筹措与投资计划本项目整个建设周期为 27 个月，根据项目建设规模和实施条件，拟定项目建设工期如下：2023年2月2023年12月完成实施方案及可行性研究报告的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告174编制、项目立项、招标等前期228、工作；2024 年 1 月2024 年 12 月完工；2025 年 1 月2025 年 4 月竣工验收、交付使用。交付使用根据项目进度安排，项目资金按 20%、60%、20%的比例分年度投入。7.2盈利能力分析本项目采用国家计委和建设部 2006 年 7 月 3 日以发改投资2006 1325 号文印发的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数）进行经济评价。本项目是在参考近年类似项目财务情况的基础上，进行项目的财务收支平衡能力分析。7.2.1基础数据基础数据财务评价期为运营期 15 年。7.2.2项目收入分析项目收入分析项目运营期按照 15 年进行考虑，项目收入包括：广告牌229、租金收入和垃圾处理费收入，具体项目收入分析如下：1、广告牌租金收入本项目拟按外立面面积的 30%设置广告投放面积，约 2372，经查询“传播易”媒体投放平台各类户外广告实时报价，暂拟按 110元/年计，年出租率 90%，每五年价格上涨 10%考虑。2、垃圾处理费收入预计收取垃圾费范围约为 1162 户，收费标准暂按每户每月 15 元考虑（即 180 元/户/年）。综上分析，运营期内，本项目总收入为 710 万元。具体情况详见龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告175项目经营期收支平衡测算表。7.2.3项目运营成本分析项目运营成本分析项目建成后，依照目前类似设施的经营管理经验数据，本项目未来230、的运营成本主要包括人工成本、日常管养及相关税费。1、工资福利费参考目前类似设施的经营管理经验数据，本项目后期运营的工资福利费暂按 5 万元/年考虑。2、相关税费参考目前类似设施的经营管理经验数据，增值税按综合税率 5%估算，附加按税率 7%估算，广告租赁增值税按 9%估算；本项目收入属于国有资产收益，没有考虑企业所得税。3、日常管养按照投资额的 5%计管养支出费。综上分析，运营期内，项目总运营成本支出为 3823 万元。具体情况详见项目经营期收支平衡测算表。7.3财务可持续性分析经估算，运营期内，本项目累计收入 710 万元，累计支出运营成本 3823 万元，项目每年约需政府补贴 208 万元231、（按运营期 15 年计算）。具体详见项目经营期收支平衡测算表。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告176序号项目123456789101112131415合计平均值一一营业收入营业收入（万元）（万元）4444444444444444474747474747474747474949494949494949494952527107104747A A出租收入出租收入23232323232323232626262626262626262628282828282828282828313139639626261广告牌出租收入232323232626262626282828282831396261.1广232、告牌出租面积（）2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 2372 23721.2年出租单价（元/）1101101101101211211211211211331331331331331461.3租价年增长率0%0%0%0%10%0%0%0%0%10%0%0%0%0%10%1.4年出租率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%B B其他经营其他经营收益收益2121212121212121212121212121212121212121212121212121233、2121212131431421211垃圾处理费收入20.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.9220.92 314211.1收费户数 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 1162 11621.2年收费（万元）0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02二二税金及附税金及附加（万元加（万元）5.25.25.234、25.25.25.25.25.25.65.65.65.65.65.65.65.65.65.66.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.56.585856 61附加税率3.13.13.13.13.33.33.33.33.33.53.53.53.53.53.75032广告出租增值税（万元）2.12.12.12.12.32.32.32.32.32.62.62.62.62.62.8362三三运营成本运营成本（万元）（万元）24924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924924235、924924924937383738 2492491人工成本5555555555555558652日常管养2442442442442442442442442442442442442442442443657 244四四净现金流净现金流（万元）（万元）-210-210-210-210-210-210-210-210-208-208-208-208-208-208-208-208-208-208-206-206-206-206-206-206-206-206-206-206-203-203-3113-3113-208-208龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告177第八章项目影响效果分析8.1经236、济影响分析本项目为微改造项目，本项目虽不直接产生经济效益，项目建成后为当地经济发展带来动力，同时，项目建成后将改善了人民居住环境、生活条件、周边交通与环境，提高了人民的生活质量，促进项目周边的现有土地综合利用，带动其他附属产业的发展，产生的间接效益是非常可观的。同时为区域的发展创造了良好的环境，为城市的发展起到了极大的促进作用。从长远看，本项目的实施对促进当地经济的发展有着重要意义，主要体现在以下几方面：（1）项目的建设将使得片区的公共空间、基础设施条件得到改善，有利于促进社会和谐，商贸繁荣，必将产生良好的间接经济效益。（2）项目建设有利于改善周边居住环境、商业环境，促进周边地区房地产价值上升237、，也间接促进地区经济的发展。（3）项目建设将对提高周围居民生活质量有着重大的现实意义，促进区域经济社会协调发展，完善门户形象功能，优化人居环境，提高设施水平，改善交通条件，必将促进当地经济发展。8.2社会影响分析8.2.1社会影响分析社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。社会影响分析从以下几点进行分析：龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1781、项目对所在地区居民收入的影响本工程的建设实施过程将增加对地区的建设材料和劳动力的需求，有利于提高地区的国民生产总值和提高居民的收入。项目建成后，有利于促进当地产业发展，促进当地经济积极发展238、。因此，本项目的实施有利于增加该地区从事建筑工程行业和区域相关行业的居民收入水平，因此对所在地区居民收入产生一定的正面影响。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响本项目范围内的现状周边环境较差，存在步行环境品质差、绿地空间不足、人车混行等问题。本项目将对周边环境进行优化完善，包括地面铺装等，提高周边建筑风貌及绿植品质，优化社区人居环境。但应该指出，项目在施工期间，由于施工人员工作、大量的材料和机械的使用，将对施工现场周围居民的生活环境造成一定的负面影响，如噪音、灰尘、交通堵塞等，所以应该注意施工管理，将负面影响降至最低。因此从长远角度看，本项目对所在地区居民生活水平和生活质量具有正面影239、响。3、项目对所在地区居民就业的影响本工程的实施将吸引人才集聚，有利于焕发区域发展活力，促进商业、高端产业发展，间接促进增加区域就业机会。同时，在项目运营需要招纳人才，因此本项目的实施在一定程度上会增加当地居民的就业机会，因此对于就业的影响是良性的。4、项目对所在地区对不同利益群体的影响项目建设期间，工程实施将提高从事该项目建设的有关材料商、龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告179施工方、运输行业以及建筑用地周边的商业人员的就业机会和收入，但建设期产生的噪音、空气污染等环境污染将对周边居民和商户产生一定的负面影响。项目建成后，将吸引一批优秀人才集聚，有利于企业招纳优秀人才，促进当地产业、240、经济发展。同时，项目建成后，有利于带动周边商铺、餐饮、商场等积极发展。因此，本项目对当地不同利益相关者存在不同的影响，总体而言，负面影响是短暂的、程度较轻的，从长远角度看，项目建设的总体影响是正面的。5、对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响本项目的建设将完善公共空间的地面铺装、照明系统，增设街道休憩设施和标识系统，完善基础设施，提高城市的服务容量，推进城市化进程，展示崭新的城市形象。6、项目对所在地区文化、教育、卫生的影响项目不属于文化、教育、卫生设施，也不涉及相关内容，因此项目的建设对当地文化、教育、卫生不会造成负面影响。7、项目对当地文化遗产产生的影响本项目为微改造工程，本项目工程范241、围不涉及历史文化街区内历史建筑、文物保护单位等历史文化遗产的建设。如发现地下文物遗址或文保单位，应立即停工，上报文物部门。因此项目的建设对当地文化遗产的影响不会造成负面影响。8、对地区弱势群体利益的影响项目在施工期间可能会导致场址附近的妇女、儿童、残疾人等弱势群体出行不便，在一定时期内存在负面影响。但项目建成后，有利龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告180于为弱势群体提供高品质生活环境和公共空间，从长远角度看，总体影响是正面的。9、对少数民族风俗和宗教的影响本工程的建设符合国家的民族和宗教政策，项目的建设不会对所在地区的少数民族风俗习惯和宗教产生负面影响。项目的社会影响综合分析详见表。社242、会影响分析表表 14.1-1序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响建设期对当地部分居民的收入有正面影响，程度一般促进当地社会经济发展，增加居民收入有关部门注意引导2对居民生活水平与生活质量的影响项目施工期间将对当地居民的生活水平和生活质量造成一定的负面影响，影响程度一般；从长远角度，项目建成后将改善区域的人居环境和公共空间品质，对当地居民生活水平和质量有一定的正面作用建设期可能导致周边区域产生噪音、水、空气、固体废物等污染文明施工，加强施工期间污染物控制和管理，及时处理施工污染物3对居民就业的影响项目建成后有利于间接增加区域就业机会，对当地居民的就业有正面影响，影响243、程度较小增加就业机会，提高个人收入水平，但短期内可能出现缺乏相应的技能培训、人员素质较低的现象根据实际需求，增加就业培训课程4对不同利益群体的影响项目建设期对建筑行业的从业者有正面影响，程度一般；对场址附近的居民、商户有负面影响，程度一般。项目运营后对政府、部分企业有正面影响，程度一般建设期间施工场地会对周边居民生活产生一定的负面影响，可能出现噪音、污染等加强施工期管理，文明施工，妥善处理矛盾5对脆弱群体的影响项目在施工期间将对场址附近的弱势群体造成一定的负面影响，影响范围较小，程度一般；项目建成后，有利于为弱势群体提供高品质生活环境和公共空间，有正面影响，范围较小，程度一般施工期间场地及其周244、边区域存在一定的环境污染、工地安全问题，不利于脆弱群体出入文明施工，加强工地的安全措施龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告181序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议6对地区文化、教育、卫生的影响不会对文化、教育、卫生产生影响7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响对场址附近的基础设施和城市化进程具有正面影响，影响程度较小8对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响9对当地文化遗产产生的影响不会对当地文化遗产产生影响8.2.2社会互适性分析社会互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发245、展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。从与项目关系密切的主要利益群体分析可知，项目建设对政府、企业、当地居民和工程建设相关者均有良好影响，可望得到以上几个方面利益群体的支持。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接受程度分析表表 14.1-2序号社会因素相关者相关者的兴趣对项目的态度、要求影响程度措施建议1不同利益群体企业建设效果、施工期、建成时间快、适用、工程质量好、美观、功能齐备较小群策群力，集思广益，调查意见附近居民建设效果、施工期、建成时间文明施工、美化环境一般正确处理矛盾与冲突材料供应商、设计方、监理方、施工方价格、建设要求价格有竞争力，技术要求246、合理大进行公开、公正的招标，解决问题2当地各级组织机构区政府建设规模、效果、时间支持项目建设、关注项目建设中的经济、适用程度和工程质量较大重视区住建局建设规模、效果、时间较大重视区发改委、区规自局、区财政厅建设规模、效果、时间较大重视龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告182序号社会因素相关者相关者的兴趣对项目的态度、要求影响程度措施建议3当地文化、技术条件地区特色与文化与地区的气候特征、文化特色相协调工程质量对地区的气候条件具备良好的耐用性、抗风险性大重视设计技术设计方案的效果、设计收费 技术方案可行，施工方案合理，工程费用有竞争力大加强项目建设管理组织，采用公开招标选取最佳合作单位施工247、技术技术要求、价格大监理工程监管复杂程度、监理收费大因此，项目的建设与社会总体上能互相适应，协调发展。8.2.3社会效益分析社会效益分析本项目的建设将吸引一批优秀人才集聚于广州市、荔湾区，促进区域经济和社会积极发展，为区域发展提供强劲动力。同时，项目的建设改善了周边的交通与环境，完善城市公共服务设施和市政基础设施，为区域居民营造良好的人居环境。8.3 生态环境影响分析8.3.1评价依据及标准评价依据及标准1、中华人民共和国环境保护法（1989 年 12 月 26 日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2014 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第八次会议修订）248、；2、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2016 年 11月 7 日修正版）；3、中华人民共和国水污染防治法（2017 年 6 月 27 日第二次修正）；4、中华人民共和国噪声污染防治法（2022 年 6 月 5 日起施行）；龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1835、中华人民共和国大气污染防治法（中华人民共和国主席令第三十一号）；6、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；7、环境空气质量标准（GB3095-2012）；8、声环境质量标准（GB3096-2008）；9、建设项目环境保护管理条例（中华人民共和国国务院令第 682 号）；10、大气污染物排放限值（DB44/27-249、2001）；11、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；12、广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）；13、广东省大气污染物排放限值（DB44/27-2001）；14、广东省人民政府关于印发广东省“三线一单”生态环境分区管控方案的通知（粤府202071 号）；15、广州市荔湾区人民政府办公室关于印发广州市荔湾区国家生态文明建设示范区规划（20222030 年）的通知。8.3.2环境现状环境现状本项目范围位于广州市荔湾区，片区现状主要为居民住宅区，主要环境污染为噪音、汽车尾气、固体废弃物等。根据广东省“三线一单”生态环境分区管控方案，本项目建设所在地为广州市荔湾区250、，属于广东省环境管控单元中的陆域重点管控单元，项目范围内不涉及生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线，并且符合生态环境准入清单要求。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告184根据广州市荔湾区国家生态文明建设示范区规划（20222030年），提出了现状存在问题：现状荔湾区环境空气质量尚未稳定达标；交通噪声扰民问题尚未得到根本解决。并提出指标体系：由于荔湾区不靠近海洋，没有将涉海洋的 2 项指标列入规划指标，结合 2022年 7 月生态环境部发布的 关于国家生态文明建设示范区建设指标和管理规程意见的函另新增 2 项指标，共 36 项指标，其中 31 项指标基本满足达标要求，生态文明建设规划、251、公众对生态文明建设的满意度与公众对生态文明建设的参与度等 3 项指标正在推进过程中，预计可达标，环境空气优良率与生态环境状况指数（湿润地区）2 项指标未达到指标要求，但环境空气优良率指标近 5 年不断改善。8.3.3项目污染源分析项目污染源分析一、一、建设期主要污染源和污染物分析建设期主要污染源和污染物分析本工程施工期间，可能引起的环境和生态变化，主要污染源有施工材料、施工机械设备、装饰装修材料、施工人员生活产生的污染物等。1、废水本工程的水污染源主要是施工期间产生的污水，污染物主要是油类和 COD、BOD5、SS 等，具体如下：（1）施工场地产生的生活污水，包括施工人员的盥洗水、食堂用水和厕252、所冲刷水等。（2）施工机械运转产生的油污水。（3）土方挖掘、施工等过程中产生的含泥污水。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告185以上污水若未经处理而直接排入附近河涌、海域，将对区域水质产生影响。但此类水环境污染的影响仅在施工期间产生，一旦施工结束，影响将随之结束。2、废气施工期间，废气来自各类施工机械、运输车辆将排放废气以及施工活动中产生的扬尘。各类机械、运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、SO2、NOX、碳氢化合物等。扬尘主要来自土方开挖、现场切割、破碎建筑材料、装运、清理、剔凿、切割、铣刨、钻扣作业、物料装卸等施工活动。大量的扬尘和废气排放会导致空气污染，被施工人员和周围居民吸入后会253、影响人们的健康。此外，粉尘附着于周围的建筑和绿色植被，不利于保持干净的城市面貌。3、固体废物施工期间，固体废物主要来自施工活动中会产生生活垃圾和施工垃圾。生活垃圾主要为施工人员的食物残渣、废旧用品、废纸等；施工垃圾主要为施工现场的清扫、清表物，废弃的建筑材料等。若不及时处理建设现场的固体废弃物，将对施工活动的施工安全和施工环境造成不利影响；建设现场的固体废弃物具有组成多、容量大的特点，若不按规范处理，将造成较严重的环境污染。4、噪声施工期间，噪声主要包括设备噪声和机械噪声。施工设备的噪声为挖掘机、铲车、装卸车等设备的发动机噪声及电锯噪声；机械噪声龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告186为254、机械挖掘土石噪声、挖掘机的材料撞击声等。5、生态环境施工活动可能会破坏场址范围内及周边的植被、树木。6、防火防盗本项目改造的建筑建造年代久远，建筑材料耐火等级低，用电线路、煤气管道老化，消防等公共设施陈旧，并且老旧小区停车多是乱停乱放，消防通道“通而不畅”，施工过程中一旦由于操作不当或其他意外因素导致火灾发生，极易造成火烧连营，无法挽救。此外，施工过程中由于各种工种交叉作业，人员来自不同单位，特别是在室内施工阶段，有可能导致居民家庭或不同施工队伍之间发生被盗现象。7、居民日常生活本项目改造工程涉及很多入户工作，比如维修改造室内排水管道、清疏维修化粪池及排污卧管、维修房屋户外构造等，均需进到居民255、家中进行施工，会对居民的日常生活产生影响，比如室内施工噪声、扬程，居民为了配合施工需安排人员在家中等。二、二、运营期主要污染源和污染物分析运营期主要污染源和污染物分析拟建项目为旧大厦内部装修及周边环境整治项目，运营期的污染物主要是生活中产生的废水、废气、噪声和固体废物。1、废水项目用水中绿植用水在使用过程中无废水产生。本项目其他用水都将形成废水排放，主要为场地冲洗废水，属于一般的城市生活污水。污水的主要污染因子是 CODCr、BOD5、氨氮、SS、动植物油等。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1872、废气本项目改造范围包含了车行道，因此主要的废气为出入项目区域车辆的汽车尾气。汽车尾气的256、主要污染成分为碳氢化合物、氮氧化合物、一氧化碳、二氧化硫、含铅化合物、苯并芘及固体颗粒物等，会产生温室效应、破坏臭氧层、产生酸雨和黑雨等现象并引起光化学烟雾。3、固体废物拟建项目运营期间产生的固体废弃物主要为旅行活动产生的生活垃圾。若不及时清理固体废物，将造成垃圾过度堆积和产生难闻的臭气并滋生蚊虫，不利于人体健康和良好环境。4、噪声拟建项目运营期间的噪声污染源主要为项目区域、周边道路的交通噪声。8.3.4环境污染治理措施环境污染治理措施一、一、项目建设期环境保护措施项目建设期环境保护措施工程开工之前，按照法律法规要求向环保部门申请，经批准并获得许可证后方能组织施工，并在施工过程中向环保主管部门257、通报执行情况，随时接受检查。针对施工期间各主要污染源和污染物，制定如下环境保护防治措施：1、水污染防治措施（1）施工期间，施工现场食堂要设置隔油池，厕所宜设置成品化粪池，生活污水应经过处理之后才可排入市政污水井。此外，在施龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告188工期间必须制定严格的施工制度，该制度必须对施工人员提出严格要求，并加以严格监督。要对工人宣传保护环境的重要性，要求他们自觉遵守规章制度。对于施工人员的吃饭、洗漱、洗衣、洗澡及废弃物抛弃地点统一安排。禁止向项目区域外倾倒一切废弃物。（2）含泥污水防治措施项目施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，对地258、面水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染道路、环境或淹没市政设施。施工废水采用污水沉淀池进行处理，经过絮凝、沉淀等工序达到规定排放标准后才可排放。2、废气污染防治措施施工单位要加强对散体物料堆场的管理，要合理确定砂土等散体物料的堆场位置，应及时摊铺、压实、覆盖，在堆场四周设置挡风墙，要适时洒水湿润，减少可能的起尘量。针对施工机械、运输车辆产生的废气，施工现场宜使用达到国家第三阶段排放标准的，或者经检测排放达到非道路柴油机械烟度排放三类限值的非道路移动机械。运输卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间。运输车辆加蓬盖，且出装259、卸场前将先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。对运输过程中洒落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。3、固体废物污染防治措施龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告189施工活动中会产生施工废弃物、施工人员的生活垃圾等固体废弃物。生活垃圾按照生活垃圾分类处理的有关规定进行合理分类投放处置，在生活、业务临时设施内设置分类垃圾桶等设施设备，并配置清洁工及时清扫、处理、集中，送到垃圾收集点，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。针对固体的建筑废弃物，加强施工的组织和管理工作，提高施工管理水平，加强施工现场施工人员环保意识，减少施工废弃物的产生量。针对已产生的固体的建筑废弃物，施工现260、场应设置建筑废弃物专用堆放场地且应设置明显的分类堆放标志。建筑垃圾堆放高度不宜超过 3 米，并及时清运建筑废弃物，按照有关部门的规定将建筑废弃物运输至经批准的消纳、综合利用场地。根据广州市建筑废弃物管理条例，建设工程施工单位应当对建筑废弃物进行分类，建筑废弃物分为余泥、余渣、泥浆、其他废弃物四类。运输建筑废弃物应当遵守下列规定：（一）保持车辆整洁、密闭装载，不得沿途泄漏、遗撒，禁止车轮、车厢外侧带泥行驶；（二）承运经批准排放的建筑废弃物；（三）将建筑废弃物运输至经批准的消纳、综合利用场地；（四）运输车辆随车携带 广州市建筑废弃物运输车辆标识、运输联单；（五）按照建筑废弃物分类标准实行分类运输，261、泥浆应当使用专用罐装器具装载运输；（六）按照市人民政府规定的时间和路线运输；（七）禁止超载、超速运输建筑废弃物。4、噪声污染防治措施施工噪声主要分为施工机械作业产生的噪声和运输车辆产生的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告190交通噪声，应该分别采取相应的控制措施，严格遵照广州市对施工噪声管理的时限规定，防止噪声影响周围环境和人们的正常生产生活。合理安排施工进度和作业时间，加强对施工场地的监督管理，对高噪设备应采取限时作业的措施，避免施工噪声对周围敏感点的影响。优先选择性能良好的高效低噪的施工设备，加强对施工机械设备的维修和保养。为降低机械设备噪声，除选用新型低噪设备外，还用对机械设备加装262、消音装置，降低空气动力性噪声；对于起重设备、风机及水泵等设备，应采用橡胶减震垫或减震吊架进行减震处理，所有设备连接的管道，应采用柔性接口。这样，可以最大限度的降低设备本身的噪声。加强设备维修保养，使之保持良好运行状态，设备不用时应关掉或减速。5、生态影响防治措施项目在施工过程中，应尽量避免破坏植被，及时清运渣土。并且在施工结束后要及时恢复植被、植树、铺草等。6、防火防盗为避免施工期间发生防火防盗，造成居民和施工单位人员伤亡和财产损失，建议采取如下防火防盗措施：（1）施工单位要重视施工防火安全，始终将防火工作放在重要位置。将防火工作列入工作日程，做到与施工同计划、同布置、同检查、同总结，交施工任263、务同时交防火要求，使防火做到经常化、制度龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告191化、群众化。（2）按照“谁主管、谁负责”的原则，从上到下建立多层次的防火管理网络，实行分工负责制，明确施工防火的目标和任务，使施工现场防火安全得到组织保证。建立防火领导小组，成立居民、施工单位等参加的综合治理防火办公室，协调工地防火管理。领导小组或联合办公室要坚持每月召开防火会议和每月进行一次防火安全制度检查，找出施工过程中的薄弱环节，针对存在的问题制定落实整改措施。（3）成立义务消防队，每个班组都要有一名义务消防员为班组防火员，负责班组施工的防火。同时要根据建筑面积、楼层数和防火重要程度，配专职防火干部、专264、职消防员，对整个工程进行防火管理，检查监督、配置器材和巡逻监护。（4）领导小组要加强同上级主管部门、消防监督机关和周围地区的横向联系，加强对施工队的管理、检查和监督。建立多层次的防火管理网络，使现场防火工作始终处于受控状态，保障施工的顺利进行。（5）施工现场的防盗贯彻以预防为主、综合治理的方针。施工单位施工计划应提前在小区公示，与居民做好适当的沟通工作；配合人事部做好员工的思想道德考察工作，保证员工队伍的纯洁，如发现有不适合的人员，则按有关规定进行调换或辞退；保安人员要加强日常巡查工作，发现可疑的人和事及时进行上报。7、居民日常生活龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告192为避免施工期间对265、居民日常生活产生严重影响，建议采取如下措施：（1）施工前的沟通工作：现场维修、改造前，施工单位应联系街道、社区和监理等相关单位召开座谈会，共同商讨如何开展施工工作，做到施工不扰民，保证工程质量和社区整体环境。及时将施工项目、施工时间、地点等明细内容和安全注意事项在社区公示栏进行公示。（2）尽量缩短入户施工时间：统一安排不同工种的施工人员在同一时间段内进行施工，提前与住户沟通留人在家，施工人员在最短时间内完成维修、改造工作。（3）突发情况应对措施：设置专门接待室，处理施工生产期间与居民之间产生的问题，做好居民住户的问题处理、矛盾解决等工作，及时接待居民提出的疑问。（4）对施工人员的要求：施工开始266、前对参与项目的施工人员做好安全文明施工教育和思想教育，树立工人的文明施工意识，同时教育好工人要遵纪守法，严禁施工人员骚扰附近单位、居民，不给居民增加负担。二、二、项目运营期环境保护措施项目运营期环境保护措施1、废水处理措施项目的冲洗废水排入市政污水管网，经处理 CODCr 达广东省地方标准水污染物排放限值（DB44/26-2001）第二时段二级标准，其余指标达城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告193二级标准后排入珠江。2、废气处理措施汽车尾气的产生不可避免，但可适当采取措施，合理疏导进出各类车辆，避免堵塞，减少汽车怠速行驶。同时，项267、目内应保持良好的路况，定期清扫和冲洗路面，减少道路积尘，防止和减少道路二次扬尘。3、固体废弃物处理措施固体废弃物主要为日常生活产生的生活垃圾，应设置分类垃圾桶，引导使用人员将垃圾分类丢分，并配置清洁人员每天定期清理，由市政垃圾车运送到垃圾场进行集中回收处理。4、噪声治理措施本项目的噪声污染主要为项目区域、周边道路的交通噪声，通过合理引导项目区域内汽车行驶、加强项目区域及四周的绿植种植，降低交通噪声的影响。8.3.5评价结论评价结论参照一般经验，若能在施工过程中遵守有关环保方面的法律法规，执行有关施工制度文明施工以及自觉保护环境，则能将施工工程对环境造成的影响降到最低。项目运营期间，在各项污染治268、理措施切实逐项落实，并加强污染治理设施的运行管理的前提下，项目对于其所在区域的自然环境、生态环境和社会环境的影响都将得到严格的控制，是可以接受的。项目建设符合所在地“三线一单”要求。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告194因此，本项目建设在环保的角度上是可行的。8.4 资源和能源利用效果分析8.4.1编制依据编制依据1、广东省绿色建筑设计规范（DBJ/T15-201-2020）；2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；3、民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；4、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；5、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；269、6、建筑外门窗气密、水密、抗风压性能检测方法（GB/T7106-2019）；7、建筑外门窗保温性能检测方法（GB/T8484-2020）；8、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；9、广东省用水定额（DB44/T1461-2021）；10、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；11、国家和地方颁布的其他有关设计规范和用能标准。8.4.2项目能耗分析项目能耗分析本项目为改造项目，新增用电改造内容主要包括路灯照明、广场照明、停车场照明等，新增用水主要为浇洒道路和场地用水、绿植用水。8.4.3节能措施节能措施项目新增能耗主要为照明系统与浇洒道路和场地用水、绿植用水的用水能耗，270、同时，加强施工期间节能管理措施，因此从以下方面开龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告195展节能措施。一、一、照明系统节能措施照明系统节能措施1、按照建筑照明设计标准（GB50034-2013），严格控制各个场所的照度值与照明功率密度值。2、尽可能选用国家批准的节能产品，以增加设备使用寿命和节省能耗。路灯照明、平台广场照明、停车场照明宜采用双光源灯具，以便下半夜关掉一半灯具，同时下半夜采用能自动降低灯泡功率的镇流器，以降低灯泡消耗的电能。3、在灯具控制方式上，宜结合智能照明控制系统，采取分区、定时、感应等方式集中控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电。4、减少配电线路的损耗，调节271、功率因数、实现合理的配电方式，通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。二、二、节水措施节水措施水资源不足已经成为制约国民经济和社会发展的重要因素。解决这个问题，关键要加强水资源的节约、保护和科学利用，努力提高水的利用效率。因此本项目拟采取以下措施节水：1、节水的前提是防止漏损，最大的漏损途径是管道，自来水管道漏损率一般都在 10左右。为了减少管道漏损，在铺设管道时，需选用质量好的管材并采用橡胶柔性接口。另外还须加强日常的管道检漏工作。2、浇洒道路和场地用水、绿植用水等系统水源尽可能利用再生龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告196水、中水、雨水等非传统水源。3、绿植浇洒宜采用使用喷灌272、微灌、滴灌等高效节水灌溉方式，禁止用自来水涌灌。4、浇洒系统宜采用符合标准的节水器具，同时，宜采用湿度传感器等自动控制其启停。三、施工期间节能管理措施三、施工期间节能管理措施1、按照上级节能管理部门的规定和要求，制定并实施节能管理工作规章制度；对施工机械的能源消耗要实行定额管理，严格按定额实行逐级考核，定期向上一级节能主管部门报送能源消耗报表。2、建立设备用能技术档案，节能技术措施、设备运行能源消耗指标等有关节能方面的技术、资料要与其他技术文件同等归档。3、大力推广应用节能“新技术、新工艺、新产品、新材料”。4、施工单位的技术、机关等管理部门，应实行节能管理责任制，并接受上级部门的监督检查。273、8.4.4节能评价节能评价项目应结合实际情况，合理地采用节能措施和建议，选用节能型设备和建筑材料，不选用淘汰落后产品，尽量减少用电量、用水量和燃气用量，充分考虑可再生能源的利用，满足国家的政策、规定、标准的要求，达到地方政府节能法规、标准，项目运营期辅助相关的节能管理制度，能实现项目的节能目标。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1978.5 碳达峰碳中和分析8.5.1 施工期间节能管理施工期间节能管理按照国家发展和改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787 号）的规定，在可行性研究报告中必须包括节能分析篇。主要内容有：项目应遵循的合理用能标准及节能设274、计规范；建设项目能源消耗种类和数量分析；项目所在地能源供应状况分析；能耗指标；节能措施和节能效果分析。根据国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发200764 号），各类投资项目开工建设前必须按照规定完成项目节能评估和审查。广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法要求：需要审批或核准的固定资产投资项目，其可行性研究报告或项目申请报告必须单列节能分析内容，对未进行节能评估审查或未通过节能审查的项目一律不得审批、核准，更不得开工建设。从项目的整个生命周期来看，能量的使用主要包括 3 部分：建设能量、运行能量和材料的蕴涵能量。建设能量是项目建设过程中消耗的各种能量的总和；运行能量是275、指项目建成后在日常运作中消耗的各种能量的总和；材料的蕴涵能量是指道路绿化建设所使用的材料从原料采集到成品的整个过程所消耗的能量。1、建立健全能源消耗原始记录和设备能耗台账，按照规定向上级报送能源消耗报表，同时应报送统计分析报告。2、建立设备用能技术档案，节能技术措施、设备运行能源消耗指标等有关节能方面的技术、资料要与其他技术文件同等归档。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告1983、加强能源计量管理，配备必要的能源计量器具。4、施工单位的技术、机务等管理部门，应实行节能管理责任制，并接受上级部门的监督检查。5、加强机械施工组织及设备管理，提高能源效率。6、大力推广应用节能“新技术、新工艺、276、新产品、新材料”。7、开展节能培训和节能宣传活动。8.5.2 编制依据编制依据（1）中华人民共和国节能法（2008年4月1日起施行）；（2）中华人民共和国清洁生产促进法；（3）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（4）关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定（计资源19921959号）；（5）国家发改委文件关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号；（6）广东省经济贸易委员会文件转发国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知 粤经贸技改 200729号；（7）评价企业合理用电技术导则GB/T3277、485-1998；（8）节电技术经济效益计算与评价方法GB/T13471-2008；（9）中小型三相异步电机能效限定值及能效等级GB18613-2012；（10）容积式空压机能效限定值及能效等级GB19153-2019；（11）通风机能效限定值及能效等级GB19761-2020；龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告199（12）公共建筑节能设计标准GB50189-2015。8.5.3 重点耗能设备用能管理重点耗能设备用能管理1、实施重点耗能设备用能管理制度。重点耗能设备是指装机容量在 120KW（含）以上的施工机械、设备为重点耗能设备。2、业主应参与对购置或新造的重点耗能设备进行节能技术审278、查工作，对施工单位购置或新造、设计的机型提出节能要求，同时对机械设备的技术先进性、能耗水平和经济效益等进行评估、审查。凡超过规定能源限制指标的机械设备，要限制购进、制造，杜绝使用高耗能设备。3、施工单位购置或新造重点耗能设备时，应本着选用能耗低、效益高，技术先进的原则，要取得购置单位节能管理部门对机型的有关技术规格、能源消耗等技术指标的认同意见。4、施工单位要加强重点耗能设备的用能管理，建立设备能耗档案；配备能源计量器具。对设备用能实行定额考核和经济核算，同时要合理组织施工，减少设备的非生产运转，按施工生产任务和耗能定额分配指标用能。5、施工单位要贯彻执行设备的技术管理制度，对在用的重点耗能设279、备要实行经常性的维护、保养，定期检查、修理，保持良好的技术状况。6、对技术状况差、耗能高的重点耗能设备，要有停止使用、限期技术改造和更新的具体条件和措施。7、重点耗能设备的节能技术改造必须通过有关节能技术部门的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告200节能技术检测、鉴定，并提出报告，能耗指标达到规定要求的，方可用于施工。8.5.4 降低不可再生能源的能耗降低不可再生能源的能耗建设能量主要是建筑机械和人工的能量消耗。建筑机械的能源一般来自化石燃料或电力，除水电外都属于不可再生能源。人工的能源来自食物，是可再生能源。在建设过程中降低不可再生能源的消耗，可从以下方面考虑：1、在规划设计中减少不必280、要的工程量。通过场地内的土方挖填平衡可大幅减少机械施工和运输的能量和经济费用。对绿地中建筑广场、道路等人工设施的规模都应以适度为标准，其形式和结构适合采用小型机械或人力建设。养护方面实行低强度管理，做到低投入，节省能耗。2、选择能源效率更高的机械设备，尤其是小型高效的机械设备，对节能和降低对场地的生态影响都有益处。3、均衡考虑施工效率与能源消耗的关系，认识到使用人力在能源和场地适应性上的优点。4、使用传感器和智能控制器以提高能量使用效率，避免浪费，这对照明、灌溉、喷泉等经常使用的机电系统非常有效。对要采用的传感器和控制器可进行能量费用分析，以保证增加的材料蕴涵能量不大于节省的系统运行能量。5、281、照明系统应根据功能设计精确和适宜的光照等级，同时应尊重自然生态系统对黑暗的要求，在栖息地等核心生态区域要慎重使用龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告201人工照明。8.5.5 尽可能使用生态建材尽可能使用生态建材1、使用蕴涵能量低的材料，以减少材料生产过程中的能耗和污染物排放。2、使用当地的材料以减少运输的经济、能源费用和对环境的影响。3、尽量利用天然材料或废旧材料，场地内原有建筑物和构筑物拆除时要最大限度地再利用旧建材。4、使用可循环再生的材料，玻璃、金属等具有很好的循环再生性，而高分子材料、复合材料的循环再生性因具体材料的不同而有很大差异，选择可循环再生的材料可减轻原材料采集和废弃处理282、对环境的压力。5、使用可再生的材料，如木材及木制品。6、使用对人体和环境无毒、无污染的材料，不仅包括建材，还包括维护使用的肥料、除草剂、杀虫剂等。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告202第九章项目风险管控方案9.1风险识别与评价9.1.1编制依据编制依据1、中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制指导意见的通知（中发办20122号）；2、中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅印发关于建立广东省重大事项社会稳定风险评估工作机制的意见 的通知（粤办发20113 号）；3、中共广东省办公厅、广东省人民政府办公厅印发关于全面推进和深化我省重大决策社会稳定风险评估283、工作的意见的通知（粤办发201515 号）4、广东发展改革委重大项目社会稳定风险评估暂行办法（粤发改重点20121095 号）；5关于建立重大事项社会稳定风险评估机制的意见（粤办发20113 号）；6、中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅印发关于对重大事项进行社会稳定风险评估的实施意见（试行）的通知（穗办200922 号）；7、中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅印发广州市重大决策社会稳定风险评估工作规程 的通知（穗办 2015 6 号）。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告2039.1.2调查调查范围和对象范围和对象凡项目涉及的利益相关者切身利益，容易引发社会稳定风险的因素，都纳284、入本项目社会稳定风险调查范围。本项目的调查范围包括：广州市荔湾区六甫社区的居民；调查团体主要涉及沿线政府部门、基层组织及其他社会组织及华林街道办事处等；调查企业主要涉及六甫社区范围内沿线企业。9.1.3项目的项目的“四性四性”分析分析1、合法性分析项目的建设符合项目范围相关的规划要求，项目前期工作仍在开展之中，工程建设所需的前期支持性批复文件正在完善。2、合理性分析项目建设具有必要性，项目选址合理，项目立项、项目规划及设计将通过公众参与、专家论证等论证过程。3、可行性分析项目场地及周边道路、建设条件可行，项目技术成熟可行。4、可控性分析项目的建设和运营过程中存在一些可能影响社会稳定的风险因素，285、主要是征地拆迁补偿、社会治安、施工和运营期间的扬尘、噪声、水、固体废弃物等引起的环境污染等等，但引发群体性事件、集体上访，或引发社会负面舆论、恶意炒作以及其他影响社会稳定的问题可能性一般，所引发的社会稳定风险基本可控。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告204经初步调研，相关利益群体基本支持本项目建设，因此引发群体性事件，或引发社会负面舆论、恶意炒作以及其他影响社会稳定的问题可能性较小，基本处于可控状态。同时，政府相关职能部门也将制定相应的风险防范、化解措施，通过对比论证，措施是可行的、有效的，并得到了当地大部分群众认可与支持。项目在筹建和建设过程中有进行适当的宣传解释，所采取的舆论引导措286、施较为充分。项目前期已积极征求影响范围内群众意见，通过多种形式与公众进行沟通，未发现对该项目的负面报道，媒体舆情导向基本可控。9.1.4项目调查结果项目调查结果1、项目公示与问卷调查自 2023 年 2 月至今，项目团队在项目涉及街道办事处、社区进行了项目公开公示，向项目范围内生活的居民进行征集意见、派发了群众调查问卷，就群众对项目改造意愿、总体评价等问题进行了调查。2、群众调查统计分析截至 2023 年 3 月 15 日，项目调查发放群众问卷 1162 份，回收987 份，回收率 84.9%，其中有效问卷 987 份，有效率 100%。部分未能回收的原因主要是社区工作人员无法直接联系到相应群287、众。3、居民意见收集汇总居民调查问卷可分为改造内容及意愿、运营管理及维护、小区增加公共服务设施、其他意见等内容，在改造内容及意愿方面，改造内容共 60 项，分为基础类（含 33 项）、完善类（含 21 项）、活化利用类（含 6 项）等三个大类。根据问卷统计，总需求（由多至少）且龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告205需求迫切度（由高至低）排列为基础类（占 55%）、完善类（占 35%）、活化利用类（占 10%），可见居民高度聚焦安全需要和基本生活需求、生活便利需要和改善型生活需求，而较少关注社区服务供给、生活品质等内容，同时，也侧面反映了居民的居住和生活环境未能得到基本的保障，现状存在不288、可忽视的困难，亟需改善。根据微改造项目公众参与意愿调查结果显示，多数社区居民对本项目的建设是支持的，总需求最多且需求最迫切的前 10 个项目分别为清疏维修化粪池及排污卧管、维修改造增设楼内排水管道、维修改造整栋消防设施、小区公共“三线整治”、安装视频监控系统、管道燃气入户改造、维修更换供水设施、修复屋面防水层、设置充电桩以及整治楼栋三线。社区居民希望能够通过本次微改造切实解决社区内存在的隐患及脏乱差现象，来提高社区人居环境，提高社区整体形象。9.1.5项目主要风险识别项目主要风险识别按照 国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资20122492 号）、广东发展改革委289、重大项目社会稳定风险评估暂行办法（粤发改重点20121095 号）等系列政策文件要求，项目在建设、运行过程中引发社会稳定风险的因素众多，归纳起来主要有九种类型：政策规划和审批程序、征地拆迁及补偿、技术经济、生态环境影响、项目管理、经济社会影响、人居社会影响、安全卫生和媒体舆情。在项目组调研基础上，通过对照上述九种社会稳定风险因素，结合同类项目经验，初步识别本项目风险因素主要如下。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告206项目风险因素识别表表 15.3-1序号类型项目风险识别内容一政策规划和审批程序项目目前正有序推进立项、审批程序，项目建设符合相关产业政策、发展规划要求，项目按照国家最新标准290、建设。但根据项目组走访、座谈等前期公众工作情况，周边群众及企事业单位均表示支持，未收到反对意见，但考虑到周边个别未调查到的公众和单位意见及诉求可能有所差异。因此，在立项过程中公众参与方面可能存在一定风险，风险发生概率较低。二征地拆迁及补偿项目拟不涉及安置房的征拆安置方式。项目用地不涉及基本农田、军事用地、宗教用地。项目建设可能涉及管线搬迁，主要是“三线下地”三技术经济本项目将按照上层次规划落实，充分发挥项目的经济、社会及环境效益，工程技术方案基本可行。在项目进行过程中，项目建设方将严格控制各项建设指标、要求及制度，严控工程进度安排与实施、工程质量，避免工程缺陷现象出现，在技术上减少工程技术风险291、的发生概率，基本不会引起技术风险。本项目建设投资较大，资金来源为由政府财政资金统筹解决（以审批部门实际批复为准），资金来源稳定，该风险发生概率较小，故基本不存在资金筹措和保障方面的风险。综上，本项目基本不存在技术经济的风险。四生态环境影响本项目对生态环境影响主要体现在项目建设期内，主要是部分居民担心项目建设过程产生的各类废气、粉尘；设备噪声可能影响周边群众正常工作、生活；施工期间施工人员的生活垃圾可能因处理不当影响周边群众。为此，项目建设单位应严格执行环境保护“三同时”制度，严格落实各项环保措施，加强对施工场地的安全、卫生及施工时间的管理，将项目建设过程中对周边环境的影响降到最低。五项目管理本292、项目将严格按照“五制”要求落实，项目将落实项目单位六项管理制度，项目建设过程中可能会出现劳动用工纠纷，项目建设过程中可能会违反文明施工问题，本项目尚未建立社会稳定风险管理责任制和联动机制，制定相应的应急处置预案。因此，本项目因项目管理引起的风险发生概率一般。六经济社会影响本项目建设将有效改善片区人居环境、商业氛围等现状不足，通过老旧社区微改造，将有效提高街区及周边区域的活力和促进区域城市环境的综合提高。因此，本项目建设在一定程度上可提高片区土地、房屋价值，项目建设基本不会对群众收入带来负面影响，项目建设不会减少商业设施的聚集，项目建设将对周边居民带来就业机会，项目建设基本不会对周边居民生活成本293、产生影响。故本项目基本不存在经济社会影响方面的风险。七人居社会影响本项目建设对当地生活习惯产生影响较小，项目不会与当地群众的宗教信仰和风俗习惯产生冲突，项目建设对公共配套设施有正面影响。但项目建设过程中流动人口增多，如不采取有效的管理措施，可能会存在社会治安隐患；现状项目所在片区内道路多为城市支路等级，项目周边交通存在较多单行道且较为狭窄的情况，故项目建设过程中，如施工组织不合理，可能对项目所在片区周边交通造成一定影响。八安全卫生本项目施工过程中可能会出现职业安全、卫生风险，项目基本不存在运营安全事故影响。项目施工期间或出现大量施工人员及流动人口，可能出现治安与安全等龙津街道六甫社区微改造项目294、可行性研究报告207序号类型项目风险识别内容隐患。因此，本项目可能因社会治安和公共安全引发社会风险，风险发生概率一般。九媒体舆情可能有媒体舆论导向及其影响、不法分子蛊惑群众阻挠项目建设的风险。考虑到目前媒体对本项目建设总体呈现积极的正面导向，故本项目因媒体舆情引发社会风险概率一般。9.2风险管控方案针对风险因素的共同点以及重点风险激化乘数因素，为营造和谐氛围、疏堵结合，整体降低项目社会稳定风险发生的可能性和影响程度。1、综合风险防范、化解措施（1）构建风险管理联动机制，发挥各层次维稳工作部门的作用。坚持广州市荔湾区人民政府在项目社会稳定风险管理中的主导作用，构建由中共广州市荔湾区政法委以及应急295、管理局、社会管保险基金管理局、信访局、公安局、自然资源局、环保局等职能部门及项目建设单位共同参与的风险管理联动机制，发挥各层次社会矛盾调解、社会稳定风险管理工作部门的作用，特别要充分发挥当地基层居委的作用，按照属地管理原则，由其组织形成一个合理、通畅的项目风险管理联动工作组，制定项目风险管理工作计划，有针对性地做好风险防范、化解工作，严防社稳重大事件的发生。（2）加强项目正面舆论导向，营造良好舆论环境。防民之口，甚于防川。对于网络群体来说，公开充分的、真实的信息将有利于舆论引导。相反，如果信息不透明，就会使传闻与谣言有了生存的空间。信息发布要讲究方式方法，注重信息的真实完整。龙津街道六甫社区微296、改造项目可行性研究报告208政府应注重从单方面采取强制措施封锁信息，改变为强调官民沟通互动、及时公布真实信息的意识形态思维，不失语、不妄语，强调公开信息的细节，确保信息的准确性，发挥信息优势，有节奏地抛出系统化的专业信息，充分利用政府与民间的信息不对称来引导舆论。（3）制定各项应急预案，高效及时处理突发事件风险只能控制，不可能完全消除。为以防万一，尽可能把项目建设所造成的社会负面影响降到最低，对难以预料和把控的因素应制定应急预案，并与市政府及街道办、社区居委各级各类应急预案进行有效对接。2、专项风险防范、化解措施专项风险防范、化解措施表 15.4-1序号 类型风险因素专项风险防范、化解措施一政297、策规划和审批程序立项过程中公众参与在本项目立项至建设运营的全过程尽可能透明公开，包括项目建成投产之后的全程监控，可以尝试由所在地居民组成独立的民间监管机构，对项目的建设规模、建设质量、运行质态、排污达标等进行全程监督，假设项目出现不达标运营情况时，可以无偿得到法律援助中心的法律援助，追究相关责任人的责任。从而确保本项目得民心顺民意，确保项目的运行高质量、高效率造福当地居民，美化自然环境。自项目启动至今，项目组对六甫社区辖区内居民、企事业单位开展了项目公示、群众意见征询问卷调查、基层到群众的各级座谈会等工作。项目组进行公众参与程序中，严格符合相关法规要求，项目公众参与及项目宣传公示，已基本在项目298、前期工作中进一步普及项目正面效益与开展正面宣传，消除项目影响范围群众与组织对项目建设负面印象，避免个别少数群体对于项目不理解导致其进程造成影响。二征地拆迁及补偿征地拆迁及补偿在征地拆迁过程中，应注意以下方面：尽可能优化范围，与道路、污水管网、排水管网等方面规划相协调，减少征地拆迁。制定合理的补偿标准，可以参考类似项目或国家规定的相关标准，如广东省征地补偿保护标准（2016 年 9 月）进行赔偿。在前期投资费用时，可对这部分费用做评估后进行预算，降低可能产生的资金风险。三生态环境影响大气污染物排放项目建设单位应严格执行环境保护“三同时”制度，严格落实各项环保措施，加强对施工场地的安全、卫生及施工299、时间的管理，将项目建设过程中对周边环境的影响降到最低。大气污染物排放处理措施：易产生扬尘的土方工程区、装卸建筑噪声和振动影响龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告209序号 类型风险因素专项风险防范、化解措施散体材料区、工程渣土临时堆放区等区域，或使用风钻挖掘地面或者清扫施工现场时，应当采取洒水等抑尘措施。噪声及震动影响措施：合理安排施工时间，尤其对噪声大的施工设备的作业时间的安排，是避免设备噪声扰民的必要措施。固体废弃物排放影响措施：施工人员生活垃圾应按环卫部门的规定实行分类收集和处理。在场地设置垃圾桶等设施设备，配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。固体废弃物及其300、二次污染四项目管理劳动用工（合同、欠薪问题）本项目可能存在因劳动用工纠纷、违反文明施工问题、社会稳定风险管理责任制和联动机制等引起社会风险的因素。落实资金来源，严控资金使用，避免因资金问题引起劳资纠纷做好项目施工和运营过程风险管理，制定风险事故应急预案未雨绸缪的建立社会稳定风险管理责任制、联动机制及制定相应的应急处置预案，一旦发生影响社会稳定问题的苗头和事件时，要及时向相关部门报告并启动相应的应急预案。文明施工和质量管理社会稳定风险管理体系五人居社会影响流动人口管理项目将加强外来务工人员管理，防范治安突发事件。建设单位应紧密联系和依靠公安部门和周边村委会，采取以预防为主的治安防范措施，加强对外301、来务工人员法制教育和管理工作，充分尊重当地群众的生活习惯、宗教信仰和风俗特点。多方可以共同就各自的建设工期、建设工程方案所需占用的公共空间与公共设施、对交通等的影响做一份列表，多方可就施工程序的工期进行集中的安排，集中减少施工对村民造成的日常生活、出行等的影响。对周边交通的影响六安全卫生安全、卫生与职业健康建设单位应加强生产企业施工期的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。社会治安和公共安全七媒体舆情媒体舆论导向及302、其影响媒体作为“舆论的放大器”，正确引导可以稳定公众情绪，协助政府妥善、迅速地处理危机，甚至化危机为转机；若引导不力，负面舆论得不到及时疏解，将对社会秩序造成严重影响。尤其是随着互联网在全球的迅猛发展，网络媒体凭借信息容量大、传播速度快、传播形式多样等特点，舆论导向作用愈发显著。考虑到目前媒体对本项目建设总体呈现积极的正面导向，加上风险管理联动机制的构建，故本项目因媒体舆情引发社会风险概率整体可控。9.3分析结论根据以上对建设工程对社会的影响分析及项目与所在地区的互适性分析可以看出，从长远角度看，本项目的建设具有显著的积极社会影响，将备受多方的关注和支持。虽然在建设过程中将产生一定的负面影响，303、但是只要措施得当，可将负面影响降到最低，使其正面影龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告210响最大化，实现项目建设的最终目的。因此，本工程的建设是合理可行的，符合相关规划政策，是社会发展的需要，是利国利民的好事，应该尽快实施，发挥其明显的社会效益和经济效益。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告211第十章海绵城市10.1设计依据1、防洪标准（GB50201-2014）；2、城市防洪工程设计规范（GB/T50805-2012）；3、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；4、城市排水工程规划规范（GB50318-2017）；5、室外排水设计标准（GB50014-2021）；6、海绵304、城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建；7、低影响开发雨水综合利用技术规范（SZDB/Z145-2015）；8、园林绿化工程施工及验收规范（CJJ82-2012）；9、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见；10、广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引；11、广州市海绵城市建设专篇编制要点；12、广州海绵城市建设管理办法。10.2海绵城市设计思路根据海绵城市相关规定和标准，结合场地情况合理布置海绵城市设施，对排水系统、绿地系统、道路系统等区域的雨水进行有效吸纳、蓄渗和缓释，有效控制雨水径流，实现海绵建设总体控制目标，本项目在海绵城市建设方面也尽量在排水管网、地面铺装等相关环节考305、虑体现海绵城市建设的理念。具体方案如下：龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告2121、通过疏通雨水排水管网，并有效结合配套的科学排水方案，将雨水向绿植带等区域进行排放，进一步落实海绵城市理念。2、雨水排水管网全线设置有雨水口或排水沟，并更换新型的排水口，可以满足雨水的快速过滤与排放。3、公共空间和集中绿地内设置下沉式绿地或雨水花园，区块内的雨水先流入海绵城市设施，净化后流入市政管网。4、项目部分地垫铺设为透水铺装。10.3采取措施1、下沉式绿地下沉式绿地的下沉深度应根据植物耐淹性能和土壤渗透能力确定，下沉式绿地内设置溢流口（如雨水口），保证暴雨时径流的溢流排放，雨水口顶部标高应低于周边硬化306、汇水面不小于 50，下沉式绿地区域选用根系发达、茎叶繁茂、净化能力强、耐淹耐旱的植物。2、生态滞留设施（根据位置不同又称作雨水花园、生态树池等）雨水花园是一种有效的雨水自然净化与处置技术，也是一种生物滞留设施。它具有建造费用低，运行管理简单，自然美观，易与室外公共环境结合等优点，尺寸形状可结合公共环境布置调整。3、透水铺装项目部分地垫处铺设为透水铺装。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告213第十一章树木保护专章11.1 总则11.1.1 项目介绍项目介绍1、项目背景、项目背景（1）学）学深悟透习近平总书记关于坚持以人民为中心推进城乡建深悟透习近平总书记关于坚持以人民为中心推进城乡建设和社307、区治理的重要批示指示精神设和社区治理的重要批示指示精神；贯彻落实党中央贯彻落实党中央、国务院关于有国务院关于有序实施城镇老旧小区改造的重大决策部署。序实施城镇老旧小区改造的重大决策部署。党的十八大以来，以习近平总书记为核心的党中央提出，要坚持以人民为中心，把人民群众的获得感、幸福感和满意度作为检验工作成效的第一标准，要不断完善城市管理和服务，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。城镇老旧小区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署，是重大的民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。（2）广州市召308、开高质量发展大会，推动城市建设高质量发展。）广州市召开高质量发展大会，推动城市建设高质量发展。2019 年 11 月，习近平总书记在上海考察时提出，“人民城市人民建，人民城市为人民。在城市建设中，一定要贯彻以人民为中心的发展思想，合理安排生产、生活、生态空间”。国家与广东省层面，同步要求“十四五”期末，力争基本完成 2000 年底前建成需改造的城镇老旧小区改造任务；基本补齐既有居住社区设施短板，新建社区同步配建各类设施，城市社区居住环境明显改善共建共治共享机制不断健全。注重民生类改造，讲好荔湾的人民城市故事。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告214（3）展示展示“大西关大西关”历史文化底309、蕴历史文化底蕴，注重文化创新与商贸发展注重文化创新与商贸发展。广州城市发展定位之一为国家历史文化名城，荔湾区需通过保护与传承历史，支持文化产业发展创新，塑造文化软实力，支持国家历史文化名城的定位；通过传统优势商贸产业的创新发展，支持广州打造国际商贸中心。广州市岭南文化中心区（荔湾片区）发展规划（2019-2025 年）提出，荔湾片区在 2025 年基本建成岭南文化传承展示中心、创新发展中心和对外交流中心。荔湾是岭南文化高地、西关文化代表地，通过提升探索历史文化保护的“荔湾范式”，展示荔湾历史文化底蕴、历史保护成果。2018 年 10 月，习近平考察广州永庆坊：让城市留下记忆2018 年 10 310、月，习近平在广州考察，来到荔湾区西关历史文化街区永庆坊。习近平谈到城市规划建设，他强调，城市文明传承和根脉延续十分重要，传统和现代要融合发展，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。2、项目概况项目概况本项目位于荔湾区龙津街道，北临龙津东路、西靠光复中路、东临人民路，南至长寿东路。红线面积共计 48000 平方米。本项目建设内容为街区更新改造，建筑方面包含立面改造；景观则针对街区功能完善、街巷风貌优化、社区空间活化等进行入口门户、社区节点、道路街巷、亭廊构架、绿化空间等景观的全面提升。3、项目建设必要性项目建设必要性（1）荔湾区发展要求稳步推进有机更新，打造宜居宜业，龙津街道六甫社区微改造项目可行性研311、究报告215文化活力荔湾荔湾区十四五发展规划：未来荔湾将充分发挥 城市更新和珠江沿岸高质量发展两大引擎作用，把荔湾建设成为文化厚重、宜居宜业、充满活力、幸福美丽的国际大都市现代化中心城区。岭南文化中心区（荔湾片区）发展规划（2019-2025 年）：打造北岸岭南文化传统风貌区与南岸岭南文化创新发展区两大分区。岭南文化传承创新展示核心区建设，以西关历史城区为核心，重点发展荔枝湾、恩宁路、陈家祠、沙面、十三行、上下九、西门瓮城七大特色功能区，打造“一带七区”岭南文化传统风貌传承展示区。旧城区文商旅发展要求：加快建设老城市新活力引领区，有效提升 城区功能品质。以城市有机更新为牵引，系统科学布局生产、312、生活、生态空间和经济带、城市带、风光带，完善配套设施，推动实现老城市新活力。（2）荔湾区发展要求 荔湾广州市荔湾区老旧小区改造规划（2021-2025）2021-2025 年，荔湾区计划对 2000 年前建设，或建设品质较差设施相对不完善的，迫切改造的社区进行改造，主要针对三线下地、消防、外墙整治等基础类项目进行改造。11.1.2 编制目的编制目的为深入贯彻习近平生态文明思想，践行绿水青山就是金山银山的发展理念，做好广州市城市树木保护工作，落实建设项目和城市更新项目中树木保护的各项要求，特编制该项目城市树木保护专章。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告21611.1.3 编制原则编制原则坚313、持“保护优先、分级保护、全程保护、合理利用”的原则，保护树木及其生境。1、保护优先保护优先坚持“保护优先”原则，最大限度地减少对绿地的占用和树木的迁移、砍伐。严格保护古树名木、古树后续资源、大树等树木，禁止擅自砍伐树木，禁止擅自迁移树木。最大限度避让树木、大树，确因特殊原因需要迁移树木的，按照尽量少迁移、就近迁移的原则。树木迁移应做好规划，一次移植至迁移地点，若确因施工限制无法直接迁移至接收地，建设单位要建立中转苗圃，对项目范围内迁移树木实行清单管理，做好建档、管养等工作，确保迁移树木得以有效再利用，并进行全过程监控。2、分级保护、分级保护遵循自然规律和经济规律、保护修复自然生态系统、改善生态314、环境、维护生态安全。古树名木原址保护、完全避让；古树后续资源原则上完全避让；大树应以原址保留为主，确实需要迁移的树木，原则上在项目范围内回迁利用。3、全程保护、全程保护建设项目用地范围内的所有树木资源，应实施全过程保护措施，包括施工前、施工中、施工的保护及养护措施。4、合理利用、合理利用龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告217经评估、论证、审批后确需迁移的大树，应优先考虑就地迁移到本项目绿地上；本项目无法安排就地迁移利用的，可考虑迁移至项目最近的公共绿地或其他绿地上。远距离迁移须论证其必要性和可行性；迁移过程按照技术标准实施，采用免（少）修剪移植等先进技术，严控树冠修剪量，确保迁移树木的315、成活率与完好率。11.1.4 编制依据编制依据专章的编制依据包括但不限于以下文件，日期仅代表当前现行版本，后续更新版本（包括所有的修改单）应替换现版本。1、法律法规、法律法规（1）城市古树名木保护管理办法（2000 年）（2）城市绿化条例（2017 年修订）（3）广东省城市绿化条例（2014 年修正）（4）广州市绿化条例（2022 年修订）2、指导性文件、指导性文件（1）住房城乡建设部关于促进城市园林绿化事业健康发展的指导意见（建城2012166 号）（2）全国绿化委员会关于进一步加强古树名木保护管理的意见（全绿字20161 号）（3）国务院办公厅关于科学绿化的指导意见（国发办202119 号316、）（4）住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告218（5）广东省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见（粤府办2021 48 号）（6）广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）（穗办202112 号）（7）广州市关于在城市更新行动种防止大拆大建问题的实施意见（试行）（2021 年）（8）广州市城市树木保护管理规定（试行）（穗林业园林规字2022 1 号）3、技术标准及指引、技术标准及指引（1）绿化工程施工及验收规范（CJJ 82-2012）（2）绿化植物废弃物处置和应用技术规程（GB/T 317、31755-2015）（3）园林绿化工程项目规范（GB 55014-2021）（4）园林绿地养护管理技术规范（B4401/T 6-2018）（5）园林树木安全性评价技术规范（DB4401/T 17-2019）（6）古树名木保护技术规范（DB4401/T 52-2020）（7）古树名木健康巡查技术规范（DB4401/T 126-2021）（8）广州市树木修剪技术指引（试行）（2021.9）（9）广州市城市道路绿化改造树木处理技术指引（2020.3）其他相关法律法规、设计规范等。4、植物名录、植物名录中国主要栽培珍贵树种参考名录（2017 年版）国家重点保护野生植物名录（2021 年）龙津街道六甫318、社区微改造项目可行性研究报告21911.1.5 编制说明编制说明本项目为建设项目的设计方案和初步设计阶段，树木保护专章针对项目设计方案和初步设计阶段的用地范围内城市树木资源保护。11.2 现状树木资源调查11.2.1 调查内容和方法调查内容和方法1、调查范围、调查范围龙津街道六甫社区微改造项目城市树木保护专章红线范围内所有树木。2、调查对象、调查对象根据广州市城市树木保护专章编制技术指引第四条规定：在建设项目的设计方案和初步设计阶段，树木保护专章内容应包含：对范围内的现有绿地、连片成林树木、古树名木、古树后续资源、大树及其他树木的现状进行摸查，提出保护利用方案。涉及现有绿地，且古树名木、古树后319、续资源、大树数量较多且集中连片分布的，应优先将其规划为公园绿地或单位附属绿地。调查本项目红线范围内的绿地和树木资源，其中树木资源包括古树名木、古树后续资源、大树资源（胸径 20cm 以上至 80cm 以下）以及其他树木（胸径 20cm 以下）。调查内容包括：基本信息（树种、科属、拉丁学名、地理位置）、生长状况（整体长势、株高、胸径/胸围、冠幅、存在问题）、立地环境、树木数量等。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告2203、调查方法、调查方法（1）现有绿地的类型、数量、面积、位置。（2）连片成林的范围、面积、树木数量、主要树种。（3）大树以上调查树木的基本信息：测量树高：用激光测距测高仪在距320、离目标树木一定距离的地方分别瞄准树木基部和树顶测量，仪器将给出准确的树高，精确到 m。测量冠幅：使用皮尺对树木东西、南北两个方向树冠长度进行测量，再取平均值。精确至 m。测量胸径：用皮尺/胸径尺在树干 1.3m 处测量胸径/胸围（分枝点低于 1.3 m 的树木，在靠近分支点处测量），测量后得到胸围值/胸径值。部分树木分枝点较低或地上部分气根较多难以测量胸径/胸围，则在接近地面处（地面以上 20 cm）测量地径/地围。用胸围值或地围值除以（3.14）得到胸径值，精确至 cm。位置：使用 RTK 定位仪记录胸径所有乔木的位置信息。生长状况：表 7.2-1树木生长状况等级表健康等级分级标准叶片枝条树321、干根系正常正常叶片量占叶片总量大于 95%枝条生长正常，新梢数量多，无树干基本完好，无坏死无裸露损伤衰弱正常叶片量占叶片总量大于新梢生长偏弱，枝条有少量枯死树干局部有轻伤或少量坏死少量裸露损伤濒危正常叶片量占叶片总量小于 50%枝杈枯死较多树干多为坏死，干朽或成凹洞大量损伤、枯死死亡叶片全部枯死枝杈枯死较多干皮全部坏死干皮全部坏死大量损伤、立地环境：根据立地土壤状况、硬质铺装程度、周边建筑情况、树干附近杂物堆放情况等分为三级：“良好”“一般”“较差”。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告221表 7.2-2树木立地环境状况登记表等级分级标准土壤状况树穴规格树穴铺装情况建筑情况杂物堆放良好土322、壤疏松，无杂质、板结大于 5 倍胸径草本植物树冠滴水线外 3米范围内无建筑物树干 5 米范围内无杂物堆放一般土壤有少量杂质、有轻微板结3 倍-5 倍胸径透水性硬质铺装树冠滴水线范围内无建筑树干 5 米范围内有少量杂物堆放较差土壤有大量杂质，小于 3 倍胸径混凝土等不透水铺装树冠滴水线范围内有建筑物树干 5 米范围内堆放杂物较多拍摄照片：拍摄目标树木全景、立地环境、枝干等照片。（4）疑似古树后续资源的树木需开展树龄鉴定，明确是否为古树。（5）所有树木按统一方式编号。11.2.2 调查结果分析调查结果分析1、总体调查概况、总体调查概况（1）根据现场实际调查分析，项目范围内现有树木 32 株，主要树323、种为麻楝、黄葛树、细叶榕、白兰和菜豆树。其中，已挂牌登记古树 1 株，树种为黄葛树；古树后续资源（胸径80cm 或树龄在 80 年以上树木）1 株，树种为黄葛树；大树资源（20胸径80cm）25株、其他树木资源（胸径20cm）5 株。树木情况如下：龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告222表 7.2-3（2）叶源（胸径20cm）5 株。树木情况如下：主主要要树树种种树木类型树木类型红线范围内红线范围内树木数量树木数量（株）（株）备注备注乔木古树（树龄在 100 年以上的树木）1树种为黄葛树，胸围618.6cm古树后续资源（胸径超过 80cm或树龄 80 年以上不足 100 年树木）1树种为324、黄葛树，胸围350cm大树（胸径 20cm 以上不足 80cm的树木）25树种为麻楝、黄葛树、白兰、杧果和细叶榕其他树木（胸径小于 20cm 的树木）5树种为杧果、麻楝、菜豆树和细叶榕合计32/龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告223图 7.2-1 现状树木分布图2、现有绿地、现有绿地龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告224据调查，项目红线面积为 48000 平方米，无符合要求的现有绿地。3、连片成林、连片成林据调查，项目地块范围内无符合涉及城市树木的连片成林。4、古树名木、古树名木据调查，项目红线范围内有 1 株已挂牌登记的古树（编号：44010300710200235）树种学名325、科数量胸围（cm）树高（m）冠幅（m）长势立 地环境存在问题黄葛树CeltissinensisPers.桑科1 株618.61720正常一般无表 7.2-4（1）长势情况树木健康状况直接影响到树木的安全性以及景观效益和生态效益的发挥。健康状况差的树木如不及时采取措施，树势会持续恶化，甚至植株死亡。根据枝叶干枯情况判断树木健康情况。据调查结果，龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告225古树总体生长情况良好。（2）立地环境树木的立地环境影响树木的生长势以及景观效果，立地环境差的情况会影响树木的正常生长。根据调查分析，古树立地环境为树池，存在树体倾斜、树头堆放垃圾与树池狭小的情况。图 7.2-2326、 古树现状图5、古树后续资源、古树后续资源据调查，项目红线范围内无符合条件的古树后续资源。编号树种学名科数量胸围（cm）树高（m）冠幅（m）长势立 地环境存在问题S32黄葛树CeltissinensisPers.桑科1 株3501514正常一般无表 7.2-5（1）长势情况树木健康状况直接影响到树木的安全性以及景观效益和生态效益的发挥。健康状况差的树木如不及时采取措施，树势会持续恶化，龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告226甚至植株死亡。根据枝叶干枯情况判断树木健康情况。据调查结果，古树后续资源总体生长情况良好。（2）立地环境树木的立地环境影响树木的生长势以及景观效果，立地环境差的情况会327、影响树木的正常生长。根据调查分析，古树后续资源立地环境为树池，存在树头周围硬质铺装的情况，立地环境一般。图 7.2-3 古树后续资源现状图6、大树资源、大树资源据调查，项目红线范围内共有大树资源 25 株，树种为桃花心木、大王椰、糖胶树，分属 3 个树种，详见下表：序号树种拉丁学名科名数量1麻楝Chukrasia tabularis A.Juss.楝科142黄葛树Ficus virensAiton桑科73白兰Michelia albaDC.木兰科14杧果Mangifera indicaL.漆树科15细叶榕Ficus microcarpaL.f.桑科2龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告22328、7表 7.2-67、其他树木资源、其他树木资源据调查，项目红线范围内有其他树木 5 株，树种为杧果、麻楝、菜豆树、细叶榕，详见下表：序号树种拉丁学名科名数量1杧果Mangifera indicaL.漆树科12麻楝Chukrasia tabularis A.Juss.楝科13菜豆树Radermacherasinica(Hance)Hemsl.紫葳科24细叶榕Ficus microcarpaL.f.桑科1表 7.2-711.2.3 生长状况分析生长状况分析1、生长势分析、生长势分析树木健康状况直接影响到树木的安全性以及景观效益和生态效益的发挥。健康状况差的树木如不及时采取措施，树势会持续恶化，甚至329、植株死亡。根据枝叶干枯情况判断树木健康情况。据调查结果，项目红线范围内树木生长势良好，无明显问题。2、立地环境分析、立地环境分析项目红线范围内树木立地环境一般，主要存在树池狭小、树头周边硬质铺装、铺装老旧等问题。龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告228图 7.2-4 树池铺装老旧树池狭小树头周围硬质铺装11.3 方案总体保护利用概况11.3.1 总体树木保护利用方案总体树木保护利用方案项目建设应通过优化设计，最大限度减少对绿地占用。分级保护树木资源，古树名木完全避让，古树后续资源原则上避让，大树及其他树木资源最大限度避让；所有树木资源实施全过程保护，经评估、论证、审批后确需迁移的大树，优330、先考虑就近（就地）迁移或迁移至中转地假植，优先采用轻量修剪等先进技术措施，确保迁移大树成活率和完好率。专章本着最大限度保护利用现有树木资源的原则，通过优化项目规划和设计方案，在改造过程中最大限度的减少对绿地的占用，项目改造范围内共有树木 32 株，均为街区行道树，全部树木采取原址保留处理方式，详见原址保护方案。11.4 原址保护11.4.1 古树及古树后续资源保护措施古树及古树后续资源保护措施（1）总体保护措施：古树、古树后续资源原址保护是应充分考龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告229虑其控制性保护范围，必须满足古树、古树后续资源根系生长的措施。根据广州市绿化条例（2022 年批准）的331、要求，在古树名木树干边缘外五米范围，古树名木的保护和管理责任人应当设置保护标志，必要时设置护栏等保护设施；古树名木树冠边缘外五米范围内、古树后续资源树冠边缘外二米范围内，为控制保护范围。在控制保护范围内禁止对树木破坏，禁止倾倒或堆放生活垃圾、有毒物质等污染物以及石灰、水泥、砖头、沙石、钢筋、余泥等建筑垃圾，禁止使用明火，禁止倾倒或排放三废，禁止抬高地面标高导致树木基部深埋入土，尽可能扩大树冠投影下的绿地面积，保证古树后续资源根系具有足够的生长空间。周边有违章建筑的，必须拆除并扩大树冠投影下绿地面积，有 效 改 善 立 地 环 境 问 题，立 地 土 壤 应 符 合 园 林 种 植 土（DB44332、01/T36-2019）的要求。施工过程中要设立树木围栏，并对树体进行保护，保证树木日常养护。（2）改善立地环境划定保护范围：古树名木树冠边缘外五米范围内为控制保护范围；古树后续资源树冠边缘外二米范围内为控制保护范围清除树池垃圾及树穴周边杂物：及时将树池及树穴周边的垃圾、杂物进行清除。扩大树池：现状古树树池狭小，需结合园内道路设计，适当扩大树池，给予根系足够的生长空间。在拆除树池时尽量使用破坏性较小的锤子，不使用铲车等大型器械。透水铺装：透水铺装的材料应具有良好的透水、透气性，铺装的龙津街道六甫社区微改造项目可行性研究报告230垫层材料不能采用密封性的水泥、沥青等建筑材料；如树穴周边硬底化或硬333、地铺装，需破除周边硬地铺装，清除建筑垃圾并改良土壤。土壤板结：如树穴或树周土壤板结，需对树穴范围或树冠投影范围内的土壤进行松土透气，施加有机肥，以改善土壤的结构和透气性，必要时进行土壤改良，换填营养基质土。（3）树体加固古树生长于树池，东侧为居民楼，存在一定的倾倒隐患。建议采用立式支撑进行树体加固。11.4.2 其他树木保护其他树木保护1、树木保护清单、树木保护清单编号编号数量数量（株株）树种树种树木类型树木类型保护措施保护措施S1S3、S5-S13、S15、S1714麻楝大树资源加强管养，原址保护S141麻楝其他树木资源加强管养，原址保护S16、S20S22、S28、S30S317黄葛树大树资源加强管养，原址保护S27、S292细叶榕大树资源加强管养，原址保护S261细叶榕其他树木资源加强管养，原址保护S181杧果大树资源加强管养，原址保护S41杧果其他树木资源加强管养，原址保护S24、