1、 xx街xx社区xx街xx社区 微改造项目微改造项目（二期二期）可行性研究报告可行性研究报告 2022 年 4 月xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 I 目 录 第一章 总论.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目提出的理由与过程.3 1.3 可行性研究报告编制依据及范围.4 第二章 项目建设背景及必要性.9 2.1 项目建设背景.9 2.2 项目建设必要性.12 第三章 需求分析与建设规模.21 3.1 社区基本情况.21 3.2 房屋建筑本体共用部分现状.25 3.3 小区公共部分现状.29 3.4 居民意愿调查.38 3.5 改造需求.44 3.6 改造界面划分.49 3.72、 改造内容及规模.53 第四章 场址介绍与建设条件.69 4.1 项目选址.69 4.2 建设条件.69 第五章 工程建设方案.77 5.1 改造设计指导及原则.77 5.2 总体规划方案.80 5.3 节点改造内容.83 5.4 基础类改造方案.86 5.5 完善类改造方案.114 5.6 提升类改造方案.130 第六章 海绵城市专篇.134 6.1 编制依据.134 6.2 设计原则.135 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 II 6.3 设计理念.135 6.4 海绵城市建设内容.135 第七章 文化文物设施保护利用专章.142 7.1 编制依据.142 7.2 文化遗产情3、况.142 7.3 保护措施.144 第八章 树木保护专章.146 8.1 编制依据.146 8.2 树木资源普查信息汇总表.146 8.3 树木保护规划总平面图.175 8.4 树木保护方案.175 第九章 环境影响评价.179 9.1 编制依据.179 9.2 环境影响分析.179 9.3 环境保护措施.181 9.4 环境影响评价结论.183 第十章 节能分析.185 10.1 用能标准与节能规范.185 10.2 节能设计原则.186 10.3 项目能耗分析.186 10.4 节能措施.187 10.5 节能效果分析.188 第十一章 劳动安全卫生与消防.189 11.1 设计原则及采4、用的标准.189 11.2 危害因素和危害程度分析.190 11.3 安全措施方案.191 11.4 消防措施方案.193 11.5 职业健康与卫生.193 第十二章 组织管理机构及管理模式.195 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 III 12.1 组织管理机构.195 12.2 实施管理方案.195 12.3 财务管理方案.198 第十三章 实施进度计划.199 13.1 项目实施进度安排原则.199 13.2 项目实施过程阶段划分.199 13.3 项目实施进度.200 第十四章 工程招标.201 14.1 招标依据.201 14.2 招标基本原则.201 14.3 招标范5、围及形式.202 第十五章 投资估算与资金筹措.204 15.1 投资估算.204 15.2 资金筹措及资金年度计划表.220 第十六章 社会评价.221 16.1 社会影响效果分析.221 16.2 社会适应性分析.223 16.3 社会评价结论.223 第十七章 风险分析.225 17.1 风险因素分析.225 17.2 风险程度分析.226 17.3 防范和降低风险措施.227 17.4 风险分析结论.229 第十八章 研究结论与建议.230 18.1 结论.230 18.2 建议.230 附件.232 附件 1：xx市住房和城乡建设局关于印发xx市老旧小区改造内容及标准指引的通知.236、2 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 1 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 xx街xx社区微改造项目（二期）1.1.2 建设单位 本项目建设单位是xx市xx区城市更新建设项目管理中心。xx市xx区城市更新建设项目管理中心是在册的荔湾区属事业编制单位。负责组织实施辖区内旧城改造项目和安置房源建设等工作；承办上级交待的其它任务。注册住所位于xx市xx区宝源路93 号三楼，开办资金为 662.16 万元。1.1.3 建设地点 xx街xx社区微改造项目（二期）位于xx区东北部，改造内容主要涉及xx社区、xx苑社区，改造范围东北至恩宁路，西南至黄沙大道，西北至多宝路，东7、南至蓬莱路。图图 1 1-1 1 项目地理位置项目地理位置 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 2 1.1.4 建设总体目标及进度 改善人居环境，重塑街区活力，实现干净、整洁、平安、有序的社区居住环境，提升老城区品质，缔造幸福社区。完善社区治理，促进社会融合，切实改善民生，使老旧社区居民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。本项目根据项目建设规模和实施条件，拟定建设总工期 29 个月，其中项目前期阶段工期为 4 个月，施工工期为 25 个月，计划于 2024 年 6 月项目完成竣工验收。1.1.5 改造内容及规模 本项目微改造主要涉及xx社区、xx苑社区，占地面积约18、1.15 公顷。按照相关文件要求，依据民意调查结果及项目现状情况，本项目微改造内容分为基础类 27 项，完善类 16 项，提升类 4 项，涉及房屋建筑本体共用部分和小区公共部分，具体改造内容包括更换楼道照明、楼道修缮、规范楼道三线、维修化粪池、增设适老化设施、外立面整饰、楼栋“三线”整治、增设社区照明设施、维修社区道路、增设无障碍设施等。不新建建筑，主要以现状建筑改造为主。1.1.6 项目总投资及资金筹措 本项目总投资 3201.45 万元，其中：工程费用 2583.78 万元，工程建设其他费用 465.22 万元，基本预备费 152.45 万元。项目资金来源为财政资金。1.1.7 主要技术经9、济指标 表表 1 1-1 1 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表 序号序号 项目类别项目类别 单位单位 指标指标 备注备注 1 改造范围占地面积 公顷 11.15 2 改造范围内居民户数 户 2456 3 建设期 月 29 4 建设投资 万元 3201.45 4.1 建安工程费 万元 2583.78 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 3 序号序号 项目类别项目类别 单位单位 指标指标 备注备注 4.2 工程建设其他费 万元 465.22 4.3 预备费 万元 152.45 5 资金筹措 万元 3201.45 5.1 财政资金 万元 3201.45 1.2 项目提出的理由10、与过程 近年来，xx市的老旧小区普遍存在着房屋老化损坏、墙体剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等常见问题，在一些老街区，老旧小区还存在无序翻新导致的历史价值遗失、传统业态和外来人口影响导致的小区功能性衰落等各种问题。提升城市品质，让生活在城市里的人更幸福，是xx城市更新工作的出发点和落脚点。2016 年 1 月 1 日起施行的xx市城市更新办法、xx市老旧社区微改造实施方案，改变了过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。目前，xx的 微改造项目正在纵深推进之中，并分类推进城市更新项目，在已建成区中对城市整体格局影响不大，但对于现状用11、地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块，采取以整治改善和保护活化为主的“微改造”模式。2018 年 10 月 24 日习近平总书记在xx市xx区西关历史文化街区永庆坊考察时强调，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建，要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。2021 年，xx市人民政府发布的xx市老旧小区改造工作实施方案提出，强化顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面摸查 2000 年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新12、点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 4 入“新”活力。xx深入学习贯彻习近平总书记调研xx时重要指示批示精神，高度重视老旧小区改造工作，近年以来一直将其作为解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，从 2018 年起至今连续 4 年将老旧小区纳入市十件民生实事任务，不搞大拆大建，保存城市文脉肌理，下“绣花”功夫改善人居环境，提升社区功能品质，促进城市渐进式更新和内涵集约发展，推动广州实现“老城市新活力”和“四个出新出彩”。本项目位于xx省xx市xx区xx街道，改造内容主要涉及xx社区、昌华苑社区。13、周边有恩宁路历史文化街区、xx大街历史文化街区、永庆坊、荔枝湾涌等历史文化特色资源，具有浓郁的xx文化、西关文化风格，同时商业氛围浓厚。但是通过走访调查发现，xx社区普遍存在着房屋老化损坏、墙体剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等常见问题，急需通过城市更新，改善和提升片区人居环境，加强与周边资源的互动，促进历史文化街区整体连片活化，打造“宜居宜业”的环境。为更好地推进本项目，保证项目顺利实施，按照固定资产投资项目基本建设管理程序及本项目建设的推进计划，受项目建设单位xx市xx区城市更新建设项目管理中心的委托，山东正阳工程咨询有限公司随即开展xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告的编制14、工作。1.3 可行性研究报告编制依据及范围 1.3.1 编制单位 编制单位：山东正阳工程咨询有限公司 工程咨询资信证书：91370700775261310J-19ZYY19 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 5 1.3.2 编制依据 一、有关政策文件及规划依据 1.中华人民共和国城乡规划法（2019 年）；2.中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；3.xx省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；4.xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；5.xx市xx区国民经济和社会发展第十四个五年规划和15、2035 年远景目标纲要；6.岭南文化中心区（xx片区）发展规划（2019-2025 年）；7.xx市xx区商务发展“十四五”规划；8.xx市城市总体规划（2017-2035 年）（草案）；9.xx市城乡规划技术规定；10.xx市“三规合一”规划；11.xx市城市环境总体规划（2014-2030 年）；12.城市居住区规划建设标准（GB50180-2018）；13.国务院办公厅关于全面推进城镇老旧社区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；14.xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧社区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）；15.关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见；xx16、街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 6 16.xx市旧城更新改造规划纲要；17.xx市城市更新条例（征求意见稿）；18.xx市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424 号）；19.xx市人民政府办公厅关于印发xx市老旧社区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）；20.xx省城镇老旧社区改造技术导则（试行）；21.xx市老旧社区微改造设计导则；22.xx市住房和城乡建设局关于印发的通知（穗建前期20191802 号）；23.xx市老旧社区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新2018180 号）；24.xx市住房和城乡建设局关于印发xx市“三线”整治工作实施17、方案的通知（穗建环境20206 号）；25.中共xx市委xx市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见；26.关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号文）；27.市城市更新局关于加强和改进老旧社区微改造工作的通知（穗更新函2017578 号）；28.市城市更新局关于进一步规范老旧社区微改造项目批复有关事项的通知（穗更新函2017959 号）；29.住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）；xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 7 30.xx省住房和城乡建设厅 xx省发展和改革委员会 xx省财政厅关于进18、一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知（粤建节函202255 号）；31.国家和地方的有关政策及法规。二、建设标准、规范及其他 1.投资项目可行性研究指南（试用版）；2.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3.国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；4.国务院关于修改的决定（国务院令第682 号）；5.城市道路工程设计规范（2016 年版）（CJJ37-2012）；6.城镇道路路面设计规范（CJJ169-2012）；7.室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016 年版）；8.建筑给水排水建设标准（GB50015-2019）；9.无障碍设计规范（GB50719、63-2012）；10.国家规定的建筑、环保、节能、用水等相关标准；11.委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；12.编制人员调研资料等。1.3.3 研究范围 根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘基础上，对项目建设背景及必要性、项目需求、项目选址、建设内容与规模、工程建设方案、环境影响评价、节能、劳动安全与卫生、组织管理机构、进度计划、招标情况、投资估算与资金筹措、社会评价、风险分xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 8 析等方面进行综合研究和分析，为有关部门对工程项目决策和建设提供可靠和准确的依据。xx街xx社区微改造项目（二20、期）可行性研究报告 9 第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 伴随城市化进程不断加快，各地城市的改造也逐步开展，旧城区的物质环境老化、城市功能衰退、历史文化色彩消失等问题作为城市改造的重点，受到了社会各界的关注和重视。旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文化的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。改革开放以后，虽然我国城市旧城区普遍存在的布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、环境污染、市政公用设施短缺、名胜古迹与绿地遭受破坏等严重问题已经得到不同程度的改善，但由于城市原有结构总有保持稳定性的趋向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，一些21、历史上积累的旧问题积重难返，且不断地在新水平上再现和演化，主要表现在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、基础设施滞后和不足与日俱增、历史风貌和街区特色丧失有所加重等。xx市作为国家历史文化名城，自古以来是人类居住的聚集之地，社区作为许多人承载家园记忆的地方，已经是xx文化的一种印记。然而，近年来，xx市的老旧社区普遍存在着房屋老化损坏、墙体剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等常见问题，在一些老街区，老旧社区还存在无序翻新导致的历史价值遗失、传统业态和外来人口影响导致的古村落功能性衰落等种种问题。针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展22、。2015 年 12 月召开的中央城市工作会议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市发展的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅社区综合整xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 10 治。2021 年，国家发展改革委、住房城乡建设部发布的 关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知提出，将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。编制老旧小区改造方案时，把存在安全隐患的燃气、电力、排水、供热等设施，养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施，作为重点内容优先改造；xx市委十届九次全会强调规划引领、23、推进城市有序更新，要求改善社区人居环境，重点推进老旧社区微改造，完善排水、线网、消防、煤气管道等公共设施，改造老旧房屋，推行物业管理，有效解决居住环境脏乱、社会治安较差等问题，提高群众满意度；2021 年 8 月提出的住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 强调坚持划定底线，防止城市更新变形走样，坚持应留尽留，全力保留城市记忆，坚持量力而行，稳妥推进改造提升。实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。2021 24、年 1 月，xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见提出，2021 年，全省开工改造不少于 1300 个城镇老旧小区，惠及超过 25 万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成 2005 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2022 年 2 月发布的xx省住房和城乡建设厅 xx省发展和改革委员会 xx省财政厅关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知，xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 11 提出xx省城镇老旧小区改造工作负25、面清单（试行）、xx省城镇老旧小区改造工作激励清单（试行）。负面清单是各地开展改造工作的底线要求，各地要对照开展自查自纠，举一反三，依法依规开展改造，文件从建立统筹协调机制、科学合理确定改造计划、改造资金使用符合相关规定、加强专营设施改造统筹衔接、群众改造意愿强烈的内容应改尽改等方面提出负面清单的具体内容。激励清单是创新举措、攻坚克难的重点内容，各地要以问题为导向，精准施策，推动改造质量和效果提升。文件从结合改造完善党建引领城市基层治理机制、推进片区联动改造、构建社区生活圈、多渠道筹措改造资金等方面提出激励清单的具体内容。xx市城市更新办法（xx市人民政府令第 134 号）明确提出城市更新方式26、包括全面改造和微改造方式，微改造主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。xx市人民政府办公厅关于印发xx市老旧社区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）提出，新时期老旧社区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。让城市生活更美好，是城市规划建设管理的价值所在。老旧小区微改造，直接影响城市人居环境，事关城市品质，对提升居民幸福感、助力产业升级、提升城市竞争力，具有重大而深远的意义。近年来，xx老旧小区微改造不断提速，一27、个个老旧小区上演了华丽的“变形记”，开启了堪称惊艳的“美图形式”仰忠社区面貌一新，兴隆东社区书卷飘香，云鹤社区变身“会说话”的文化长廊微改造，改出大变化，改出大幸福。截至 2021 年底，xx市已完成老旧小区改造 787 个，改造老旧建筑面积 4506 万，增设无障碍设施通道 96.2 千xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 12 米，新增口袋公园和社区公共空间 618 个，“三线”整治 2052 千米，完善消防设施 5.7 万个，惠及 61.6 万户家庭、197 万居民。xx市人民政府工作报告（2022年）提出 2022 年工作安排，采用微改造“绣花”功夫，推进 100 个以上老旧28、小区改造。加强历史文化名城、历史文化街区、历史建筑等保护和利用。处于xx市中心的xx区具有悠久历史老城区和文化聚集区，是岭南文化、xx文化和西关文化的典型代表，历史上曾带动传统岭南文化的发展。然而，荔湾区许多社区由于建设年代较为久远、建筑陈旧、设施老化、管理落后等的问题，如今却成为了城市发展的阻力。为此，亟需对城市核心区的老旧社区进行优化，对硬件设施进行改造，才能使其撑起文化传承的重任。本项目位于xx区xx街xx社区，是xx区历史文化、城市发展的展示窗口，同时，也存在社区面貌杂乱、公共设施老化或缺乏等问题。结合国家、xx市对于城市更新改造的规定，对xx社区房屋建筑本体共用部分与小区公共部分进行29、改造，为社区重新注入活力，从而提升居民幸福感。xx社区微改造项目完成后将有利于改善人居环境，大力促进xx区经济的发展，为全面推广老旧社区工作提供示范作用。2.2 项目建设必要性 2.2.1 本项目的建设是充分落实相关规划的需要 根据xx市城市功能布局规划，荔 湾区在xx市城市功能布局规划中属于都会区的优化区，依托原有的岭南特色背景，其发展目标定位为xx历史文化名城的重要组成部分，承担区域及城市高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能。xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要提出，加快越秀区、xx区、海珠区岭南文化传承创新展示核心区建设，联合佛xx街xx社区微改造30、项目（二期）可行性研究报告 13 山、潮州等共建中华优秀传统文化传承创新示范区。整体保护历史街区的传统格局和历史风貌，复兴古代、近代传统中轴线，放大永庆坊改造效应，推进北京路、恩宁路、沙河片区、沙湾古镇、黄埔古港古村、长洲岛、沙面等重点历史文化片区品质提升，活化提升西关等民俗风情区，加强民俗文化宣传利用。xx市国土空间总体规划（20182035 年）提出采用微改造的“绣花”功夫，整体保护活化历史城区，活化提升民俗风情区，擦亮城市文化地标，推进历史城区有序疏解。同时提出促进存量用地改造，以土地整备整合分散存量土地资源，综合采用全面改造和微改造等多种方式，力争到 2035 年累计推进存量用地改造面31、积 300 平方公里左右。xx市历史文化名称保护规划提出了xx历史文化名城的八大城市特色，八大保护主题，树立了xx的名城形象。同时 强调重点保护四片典型骑楼区，包含西关骑楼环的恩宁路，重点保护 22 片历史文化街区包含项目附近的xx大街历史文化街区、多宝路历史文化街区等。xx市xx区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要 提出，以绣花功夫和工匠精神充分挖掘利用、传承弘扬岭南优秀传统文化，加快建设富有人文魅力的岭南文化核心区和人文湾区重要承载地。重点发展荔枝湾、恩宁路、陈家祠、沙面、十三行、上下九、西门瓮城七大特色功能区，打造“一带七区”岭南文化传统风貌传承展示区。岭南文化32、中心区（xx片区）发展规划（2019-2025 年）提出，以珠江为纽带，xx划分为北岸岭南文化传统风貌区与南岸岭南文化创新发展区两大分区，构建“一江两岸”xx岭南文化示范区空间总体格局。本项目位于北岸岭南文化传统风貌区内，涉及恩宁路粤韵创意文化区，定位为打造以广府文化戏剧曲艺为特色的公共文化活动综合体和xx最美老街。融入延伸性文创产业，营造文xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 14 化创意产业集聚特色小镇。本项目所在的xx区是xx市唯一跨越珠江、拥有“一河两岸”的城区，珠江岸线总长达 25 公里。地处于xx市城区的中心地带，是xx的商业重地，在xx市发展规划中处于核心位置，其城市风33、貌也需与其 发展定位相匹配，尤其是体现居民生活面貌的社区，应在保留特色的基础上进行完善，解决老旧社区房屋建筑、各项设施老化破损的问题。拟进行微改造的xx社区地处于xx区中部，xx城区西郊出口交通枢纽位置，部分位于恩宁路历史文化街区内，受永庆坊、粤剧博物馆、荔枝湾涌等广府文化特色的公共文化活动综合体辐射，本项目在维持原来建筑结构的基础上，改造老旧剥落的建筑外立面及楼道、维修破损道路、完善适老化设施及消防设施、进行排水管网疏通及雨污分流改造、打造公共活动空间、增加公服设施等，积极推动人居环境综合整治，营造统一协调的城市风貌，延伸恩宁路广府底蕴，促进文商旅产业的融合。因此，本项目的建设是充分落实xx34、市、xx区相关规划的需要。2.2.2 本项目的建设符合城市发展与更新的趋势，是落实微改造城市更新方式的重大实践 近年来，随着xx市城市建设的不断发展，其可建设用地匮乏，空间承载力逼近极限，城中村历史遗留问题严峻、教育等配套设施压力持续加大，交通、市政基础支撑能力承受考验，城市更新需求迫在眉睫。通过旧城改造实现城市更新，面临着旧城居住环境改善和历史文化保护的双重任务，社会经济的发展要求在“脱胎换骨”的同时保育旧城的灵魂，成为未来城市工作的头号难题。提升城市品质，让生活在城市里的人更幸福，是xx城市更新工作的出发点和落脚点。2015 年 12 月 9 日，xx市城市更新局发布了城市更新1+3 系列35、文件，即xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 15 xx市城市更新办法及其配套文件xx市旧村庄更新实施办法xx市旧厂房更新实施办法xx市旧城镇更新实施办法，并于2016 年 1 月 1 日施行。xx市城市更新办法提出了城市更新方式包括全面改造和微改造方式，改变了过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，积极探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾36、用地效率低、人居环境差的地块。在城市更新中，对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。微改造项目资金安排重点用于消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善人居环境，改善更新改造范围内路、水、电、消防、排污、环卫、通讯等公共服务设施，提升区域人居环境质量。鼓励社区微改造范围内的居民采取自主配合投入的方式，参与社会微改造。被依法鉴定为危破旧房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定筹集资金。2021 年，xx市人民政府办公厅印发的xx市老旧社区改造工作实施方案提出了明确的工作目标，到 2025 年底，基本37、完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。同时，明确老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。同时，xx市住房和城乡建设局发布xx市老旧小区改造内容及标准指引，对老旧小区改造内容进一步细化，并明确了建设标准。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 16 本项目拟改造的xx社区内存在楼道墙面及立面外墙体出现剥落或破损、空调外机放置杂乱、垃圾乱放、化粪池不畅、排水管道堵塞、路面破损、三线混乱、公共设施老化等问题，养老、卫生等配套38、设施严重缺乏，居民基本生活、安全、健康卫生等需求迫在眉睫。依据xx市城市更新政策，在保持整体建筑物风格的前提下对建筑局部进行修缮，对公共设施进行整治提升，满足居民安全需求和基本生活需求，改善社区人居环境。项目的建设将为xx市城市更新工作起到积极示范作用，符合城市更新与发展的趋势，是城市更新微改造的一次重大实践。2.2.3 本项目的建设有利于历史文化保护，激发产业活力 20 世纪 90 年代以来，随着经济快速发展，我国的城市也进入转型与快速扩张时期。许多历史底蕴浓厚的旧城进行了大规模的改造和拆迁，大面积的传统街区被迅速拆除，取而代之的是尺度巨大的新型街区。这种单纯以经济发展需求为导向的旧城改造方39、式破坏了富有历史意义的城市结构、城市意向，忽视了城市环境的文化价值，并引发了一系列的社会公平、生态环境问题。对于如何既满足城市快速发展的要求既高容积率，又同时延续旧城的历史文化，急需探索新的旧城改造方式。xx市城市更新办法提出了城市更新微改造的概念，xx未来将告别大拆大建的模式，城市更新资金优先安排微改造项目，同时将历史文化保护提到了非常重要的位置。城市更新应当坚持历史文化保护，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理，塑造特色城市风貌，提升历史文化名城魅力。城市更新还应当根据不同地域文化特色，挖掘和展示名城、名镇、名村和历史街区、旧村落、历史建筑等文化要素和文化内涵，传承城市历史，发挥历史建筑的展40、示和利用功能，实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。2022 年 2 月 14 日xx省委书记李希、省长王伟中调研xx市时强调，“要xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 17 以对历史和文化高度负责的态度，用绣花功夫做好历史街区的保护利用，深度挖掘蕴含其中的文化资源，让历史与现代在街区保护提升中相得益彰”。2022 年 1 月 7 日xx市委书记林克庆、市长郭永航调研xx区时强调，“坚定千年城市文化自信，倍加珍惜 2200 多年积淀的文化养分，倍加珍惜千年商都的美誉，倍加珍惜历史文化名城的荣光，做到敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，做好城市建设精和细的文章”。根据恩宁路历史文41、化街区保护利用规划，本项目涉及恩宁路历史文化街区核心保护范围及建设控制地带，涉及核心保护范围 1.44 公顷，涉及建设控制地带 1.21 公顷。项目改造范围部分位于恩宁路历史文化街区内，周边历史文化资源分布密集，与永庆坊仅一路之隔，与荔枝湾涌相连，xx苑社区与xx大街历史文化街区相邻。永庆坊结合xx千年商都的历史根脉，荟萃在地岭南文化历史风貌，在原有街坊里弄的城市肌理上，保留和修复西关骑楼、西关名人建筑、荔枝湾涌、粤剧艺术博物馆、金声电影院等城市乡愁记忆符号，是极具xx都市人文底蕴的西关旧址地域，是xx市致力打造的、具有历史文化传承和当代都市生活融合的、中国新时期城市有机更新的标杆。荔枝湾涌是42、传统西关文化的形象代表之一，串起了梁家祠、xx博物馆、小画舫斋、西关民居等历史文化元素。曾有古诗写道“一湾溪水绿，两岸荔枝红”，这里的水乡美景曾是岭南第一景，也是xx艇仔粥的发源地。重建开发之后，荔枝湾重现了岭南水乡的风情。“xx大街”所在地是南汉王朝御花园xx苑旧址，故有“xx”之名。走在xx大街上，就像走在一座反映民国时期西式洋房的建筑博物馆，不同于西关常见的街巷，xx大街的道路更为宽阔，可容纳两台小汽车并行通过，被称为西xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 18 关中的“东山”。同时，项目范围内涉及多处历史建筑、传统风貌建筑等，区位资源优势显著，历史文化底蕴浓厚。本次微改造项目43、通过对历史文化资源、公共服务配套、民生问题等情况的梳理，考虑居民改造意愿，与永庆坊、粤剧博物馆等资源互动、以游览参观永庆坊水上通道的荔枝湾涌为依托，通过低效建筑空间功能置换、产业导入等方式，激活商业氛围，促进历史文化街区整体连片活化。通过本次微改造项目建设，将更好地保护其原有的文化元素，让那些代表岭南文化、xx文化的元素得到很好的培育、释放、改造、升华，并带动传统岭南文化的发展，有利于促进xx区的历史文化保护工作，激活产业活力，从而促进xx区综合实力的提升。2.2.4 本项目的建设有利于进一步加快城市的可持续发展 城市的可持续发展是实现人类可持续发展目标的重心和焦点，也是科学发展观对城市发展的44、要求。随着科技进步和经济全球化的迅猛发展，我国城市经济在取得辉煌成就的同时，其生存与发展也面临着人口过度膨胀、资源严重缺乏和环境日益恶化等越来越严峻的挑战。走可持续发展之路，是当前必须要重视的问题。我国现处于城市化的加速阶段，一线城市已实行新增土地供应总量控制，新增建设用地越来越少，面对日益紧张的土地资源和沉重的环境压力，中央城市工作会议提出要树立“精明增长”、“紧凑城市”的理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。面对城市发展思路的转变，这就需要通过大规模城市更新来对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，通过优化城市空间结构、提升城市环境、凸显城市文化等方面着手，盘活有限的土地资源，为城45、市注入新的活力、为产业提供发展空间，从而实现城市“质”的转变。当前，可持续发展理念逐步深入人心，许多城市建设都将可持续发展理念融入建设当中。城市更新是城市功xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 19 能的重新定位，也是城市动能的重新发现。在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着城市更新将成为城市发展的新增长点。xx区处于城市中心的关键位置，却又存在道路破损、“三线”凌乱、排水管网堵塞、车辆乱停乱放、垃圾随意乱放等脏、乱、差问题，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的提升和城市的可持续发展。为此，对城市老旧社区进行城市更新改造46、势在必行。本项目位于xx区的xx社区、xx苑社区，通过进行微改造，在保持原有建筑、文化的基础上因地制宜进行修复，能够有效改善城市核心区内老旧社区的环境，合理利用土地资源，对公共设施应进行补偿式增加，释放或重构的公共空间催生城市创造力，从而促进城市的可持续发展。2.2.5 本项目的建设有利于提升社区人居环境，满足居民生活需求 本项目位于xx社区，周边历史文化资源丰富，交通便利，临近城市主干道及城市交通轨道站点，社区西部北侧与永庆坊一路之隔，社区东部北侧由荔枝湾涌串联，但是社区风貌与整治后的荔枝湾涌、永庆坊形成强烈的差异对比，现状较多外立面及建筑设施老旧破损，小区道路、照明、监控、社区绿化、三线、47、公共空间等基础设施缺乏统一的管理，社区宣传栏、停车位、垃圾收集点等公共服务设施也无法合理的配置，不仅影响当地居民的幸福感和归属感，也影响xx区的城市形象。本项目以改善人居环境，重塑街区活力，实现干净、整洁、平安、有序的社区居住环境，提升老城区品质，缔造幸福社区作为改造目标，通过楼道修缮、适老化设施改造、消防设施完善、道路维修、增设社区照明及监控设施、化粪池及排水管网疏通等措施进行微改造，优化房屋建筑本体共用部分和小区公共区域，从而提升周边人居环境，为片区居民提供一个环境优美、设施齐全的活动区域。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 20 同时，居民对本项目养老、卫生等配套设施的需求强48、烈，养老、卫生是保障居民身心安全、卫生健康的基本配套，通过完善片区内的公共设施，全面提升全社区的基本社区服务能力，有效的注入更高质量的公共服务，最终满足居民基本生活需求、身心安全需求、身心愉悦需求、健身康体需求，构建社区认同感归属感，项目建设是改善老旧小区居住条件的重要民生措施的迫切需要，也是一项重要的民心工程。综上所述，项目符合相关政策和规划的要求，是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快城市可持续发展，有利于提升社区人居环境，因此项目建设是必要的。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 21 第三章 需求分析与建设规模 3.1 社区基本情况 1、现场调查 2022年3月49、，我公司与实施方案编制单位一同对社区现状进行了走访调查。图图3 3-1 1 现场走访图现场走访图 2、社区概况 本项目位于xx区xx街道，项目改造涉及xx社区、xx苑社区，改造范围为东至蓬莱路，南至黄沙大道，西至多宝路，北至恩宁路。项目用地面积约11.15 公顷（xx8.41 公顷，xx苑2.74 公顷），居民户数共 2456 户（xx2056 户，xx苑400 户），经了解，项目范围内老年人居多。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 22 图图3 3-2 2 微改造范围图微改造范围图 3、建筑情况 项目范围内部建筑分为居住、商业、商住结合、公共及仓库等 5 种功能，建筑大部分为 850、0、90 年代建设，整体建筑品质不高。项目范围内部平房区住宅以1-3 层为主，建筑高度大多在 10 米以下。楼房区主要以 7-9 层为主，建筑高度在 40 米以下。4、历史文化现状 项目位于恩宁路历史文化街区内，项目范围内存在多处历史建筑，历史文化资源丰富，文化底蕴浓厚。经查询恩宁路历史文化街区保护规划及现场踏勘，项目范围内有 3 处历史建筑、6 处传统风貌建筑线索等。xx苑xx苑 xx社区xx社区 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 23 经过查询恩宁路历史文化街区保护规划及现场踏勘，项目范围内有二类传统街巷、麻石板街巷、古树古桥等。图图3 3-3 3 历史文化资源分布图历史文化51、资源分布图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 24 5、公房现状 项目直属公房资源丰富，但公房资源未能合理利用，有大量闲置公房，初步梳理可利用闲置公房 1073。经整理提供的直属公房资料，项目直属公房总面积 11098 ,其中，闲置公房总面积 1947，占比 18%，闲置资源较多，可结合本次改造需求进行活化利用，梳理首层闲置及整栋闲置公房 1073，可研究其活化利用的可行性。6、内部交通情况 项目内部市政道路主要为蓬莱路，内街巷有xx首约、xx中约、xx西约等道路。项目周边有著名的历史文化景点-永庆坊，通过水上、车行、步行交通到达永庆坊，均需从项目西侧或中部穿过。通过水上交通，从52、荔枝湾涌乘船到达永庆坊，经过xx苑社区北侧、xx社区西侧。7、公服设施现状 项目地块内部涉及有 5 所学校用地，教育资源充足，行政办公设施覆盖面广，现状有社区居委会文化站、公厕、变电站、商业设施等，但养老设施、居民游憩空间较少，地块内部暂无社区卫生站。根据对居民公服设施改造需求进行调查，以及各职能部门、居委意见，项目范围内对智慧社区总控中心、卫生服务站、社区服务中心、长者饭堂、老年人活动中心等需求较高。根据对项目范围内建筑摸查，本次改造可用于开发利用为公服设施的建筑见下表。表表3 3-1 1 项目可开发利用房屋现状统计表项目可开发利用房屋现状统计表 序号序号 位置位置 现状情况现状情况 产权产53、权 建筑面积（）建筑面积（）1 xx大街24 号之 1 空置住宅 区住建局 84.7 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 25 序号序号 位置位置 现状情况现状情况 产权产权 建筑面积（）建筑面积（）2 恩宁路 90 号 空置非住宅 区住建局 72.7 3 花阶砖巷 16 号 空置住宅 区住建局 128.93 4 留庆新横街 7 号 五金店、仓库 市房屋开发建设有限公司 319 5 合计 605.33 8、现状问题 本项目附近有永庆坊景点、荔枝湾涌，永庆坊景点、荔枝湾涌已完成改造提升，整体形象整洁美观。但项目范围内仍存在建筑外墙老旧破损、防盗网生锈老旧、空调机位凌乱、“三线”乱拉乱54、挂、道路破损严重等问题，与改造后的永庆坊街巷、荔枝湾涌风貌相差较大，影响项目范围内及周边形象，急需通过城市更新，改善和提升社区人居环境，打造“干净、整洁、平安、有序”的社区居住环境，为全面推广社区微改造工作提供示范性作用。3.2 房屋建筑本体共用部分现状 3.2.1 建筑外立面现状 1、项目范围内建筑年代较久远，建筑外墙破旧、污迹严重，部分建筑面层脱落。2、建筑公用采光窗破损或缺失，存在安全隐患，且导致雨天飘雨，楼道潮湿。3、建筑立面遮阳篷老旧破损。4、防盗网多为铁质防盗网，锈迹较为严重。5、部分空调机位支架损坏、生锈、闲置，空调外机裸露。6、部分建筑檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水等户外55、构造构件局部破损。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 26 图图3 3-4 4 建筑立面现状图建筑立面现状图 3.2.2 建筑楼道现状 1、楼道内公共楼梯主要为实体栏板，缺少扶手，楼梯踏步部分破损，不利于老年人上下楼梯。2、楼道内墙面面层空鼓、剥落，墙面脱落情况较严重。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 27 图图3 3-5 5 建筑楼道现状图建筑楼道现状图 3.2.3 楼栋门及出入口现状 1、楼栋出入口大门以铁艺大门为主，由于使用时间久，铁门老旧生锈。2、楼栋门缺少门禁系统，外来人员可以随意进出，无法保障居民人身财产安全。3、楼道出入口有高差，高差处未设置无障碍坡道，56、不利于居民出入。图图3 3-6 6 楼栋门及楼道出入口现状楼栋门及楼道出入口现状 3.2.4 建筑电气设施现状 1、楼道内部分灯具老旧，甚至功能缺失，感应开关反应不灵敏，线路老化，xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 28 照明灯具亮度低，楼内白天昏暗，光线较差，影响居民日常出行。2、楼道内电力线、电信线及有线电视线“三线”乱拉乱挂，分线盒等设施损坏，金属线槽老旧、生锈严重。不仅影响美观，且存在一定的安全隐患。图图3 3-7 7 建筑电气设施现状建筑电气设施现状 3.2.5 建筑给排水设施现状 1、屋顶水箱多为混凝土水箱，由于建筑年代较久，水池老旧、管道生锈，影响水质。2、现状化粪池57、建设年代久远，化粪池及排污卧管已老旧，出现堵塞、淤积等现象，散发恶臭，影响小区环境及居民日常生活。3.2.6 楼栋消防设施现状 小区内建筑年代较久远，多数建筑无消防设施，存在安全隐患。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 29 图图3 3-8 8 建筑楼栋内无消防设施建筑楼栋内无消防设施 3.2.7 屋面现状 1、建筑屋面防水层破损严重、隔热砖多数有损坏现象、常有渗水漏水情况发生，严重影响了居民的日常生活。2、天面杂物堆积、杂草丛生，部分雨水口破损、堵塞。3.3 小区公共部分现状 3.3.1 室外消防现状 1、小区消防通道多被停车、杂物占用，部分消防通道未设置消防通道标识或标识模糊不58、清。2、小区道路两侧布置有室外消防设施，多为灭火器箱，部分灭火器箱老旧破损，影响使用。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 30 图图3 3-9 9 室外消防现状室外消防现状 3.3.2 道路、人行安全设施及无障碍设施现状 1、小区道路路面材质主要以麻石路面为主，部分路面破损较为严重。2、小区高差处缺少无障碍设施及人行安全设施，不利于老年人出行。图图3 3-1010 道路、人行安全设施及无障碍设施现状道路、人行安全设施及无障碍设施现状 3.3.3 垃圾收运点现状 1、社区部分区域设置有分类垃圾桶，但数量较少、距离较远，存在不少的卫生死角。2、部分垃圾桶堆放无序、无遮蔽，既影响形象，又59、容易导致臭味弥散。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 31 图图3 3-1111 垃圾收运点现状垃圾收运点现状 3.3.4 供电设施现状 1、小区配电房墙面破损严重，影响用电安全。2、小区部分配电箱老旧，影响正常使用。3.3.5 小区管网现状 1、小区部分供水管老旧，影响供水质量。2、项目多数区域已做完雨污分流，仅剩xx市一中外国语学校左侧地块未实施雨污分流改造，极大减少了内涝隐患。部分路段排水管道内杂物淤积堵塞，影响排水。项目范围内已完成和未完成雨污分流改造区域详见 3.6 章节。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 32 图图3 3-1212 社区管网现状社区管网现状60、 3.3.6 视频监控设施现状 小区现状室外监控设施较少，部分公共区域未布设监控，存在监控盲点和安全隐患。图图3 3-1313 视频监控设施现状视频监控设施现状 3.3.7 围墙现状 小区范围内共有两处围墙现状较为破旧，一处位于涌边，一处位于多宝派出xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 33 所对面，现状为砖砌围墙，面层材质为抹灰，由于使用时间较久，面层材质空鼓脱落，脏污严重。图图3 3-1414 围墙现状图围墙现状图 3.3.8 社区“三线”现状 社区内公共“三线”横空穿插、凌乱，缺乏统一的规划规整；现状大部分电力线、通讯线、有线电视线随意拉挂在建筑外墙上，存在一定的安全隐患，并且61、严重影响了社区的整体形象。图图3 3-1515 社区“三线”现状图社区“三线”现状图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 34 3.3.9 信报箱现状 信报箱是小区的配套产品之一，是用户接收邮件和各类账单的重要载体。邮政法 中明确规定建设城镇居民楼应当设置接收邮件的信报箱，并按照国家规定的标准验收。但项目范围内楼栋门前信报箱缺失、损毁，基本失去使用功能，影响居民使用。图图3 3-1616 信报箱现状信报箱现状 3.3.10 社区照明设施现状 1、根据现场调查，项目范围内照明设施以壁挂式路灯为主，部分照明设施较为简陋，存在安全隐患。2、部分现状道路、街巷内未设置有路灯或路灯数量偏少，62、影响夜间的照明。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 35 图图3 3-1717 社区照明现状社区照明现状 3.3.11 信息标识现状 1、小区楼栋名牌老旧、辨识度不高，部分楼栋缺失楼栋名牌。2、小区公共区域缺乏指示标识，部分指示标识不明显，无法有效发挥指示 指引作用。3、沿xx涌街可抵达永庆坊，涌边休闲区域较多，但沿路缺乏指示标识，外来游客无法快速有效的找到前往路径，不利于周边景点的发展。图图3 3-1818 信息标识现状信息标识现状 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 36 3.3.12 公共空间及绿化现状 1、经过初步调研，社区内部平房区基本无公共空间，楼房区公共空63、间主要以院落的形式为主，项目有 2 处较大的街头公园。社区公共空间现状较为整洁，是社区居民饭后散步的场所，部分以临时停车为主，公共空间未能充分利用。2、小区缺少公共晾晒设施，乱搭乱晒现象较为普遍，存在安全隐患。3、小区部分街道或公共空间缺少绿化，绿化率低。4、涌边建筑前绿地、空地较多，环境优越，极其适合作为公共活动场地，但现状被设置为机动车停车位，占用了大量公共空间，未能充分利用涌边优越的环境。图图3 3-1919 公共空间及绿化现状公共空间及绿化现状 3.3.13 小区入口现状 小区入口处出入口主次不分明，缺少标志性、引导性、识别性，环境设施品质较为单调。xx街xx社区微改造项目（二期）可行64、性研究报告 37 图图3 3-2020 小区入口现状小区入口现状 3.3.14 非机动车、机动车停车现状 1、部分楼栋门前空间被自行车占用，不利于进出楼栋；非机动车辆乱停乱放，占用了本就紧张的公共空间。2、小区内缺少公共充电桩，电动自行车充电存在私自接线现象，安全隐患较大。3、机动车停车混乱，占用了较多公共空间。图图3 3-2121 非机动车非机动车停车停车现状现状 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 38 3.3.15 快递设施现状 小区范围内缺少快递柜，当今时代网购盛行，快递柜的缺乏影响小区居民的生活品质。3.3.16 信息宣传栏现状 社区内部分宣传栏老旧损坏，数量较少，影响小65、区信息公示、宣传等工作。图图3 3-2222 社区宣传栏现状社区宣传栏现状 3.3.17 急救设施现状 小区范围内缺少急救设施或智能急救站。3.4 居民意愿调查 本项目按照xx市城市更新相关政策，广泛征求居民对微改造的需要，在项目范围内重点区域、人流量较大区域及具有代表性的楼栋向居民发放调查问卷。本次意愿调查共计发放调查问卷 600 份（其中：xx社区500 份，xx苑社区100 份），回收调查问卷 495 份（其中：xx社区444 份，xx苑社区51 份），回收率 82.5%，同意改造居民户数 479 户（其中：xx社区429 户，xx苑社区50 户），同意率为 97%，不同意改造户数 1 66、户（其中：xx社区0 户，xx苑社区 1 户），未明确表明不同意意见。意愿调查汇总表见下。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 39 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 40 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 41 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 42 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 43 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 44 图图3 3-2323 项目改造意愿征询汇总表项目改造意愿征询汇总表 根据微改造项目公众参与意愿调查结果显示，多数社区居民对本项目的建设是支持的，社区居民尤其对维修楼栋门、整治楼栋三线、维67、修化粪池、建筑外立面整饰、维修道路等意愿比较强烈。社区居民希望能够通过本次微改造切实解决社区内存在的隐患及脏乱差现象，来提高社区人居环境，提升社区整体形象。3.5 改造需求 老旧小区微改造工作是xx市第十一次代表大会和2018 年政府工作报告明xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 45 确的重点任务，是民生工程、政治任务。在xx市城市更新办法（xx市人民政府令第 134 号）及xx市老旧小区微改造实施方案（穗更新字201681 号）中，明确提出城市更新方式包括全面改造和微改造方式；微改造方式主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、功能配68、套不全、建设标准不高、设施设备陈旧、基础设施老化、人居环境较差的地块。本项目位于xx区xx街道，交通便利，基础设施较为完善,但社区存在建筑外墙面层老旧、社区内道路破损、楼道破损、照明不足、“三线”杂乱等情况，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的提升和城市的可持续发展。为贯彻落实 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、xx省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（省政府令第 279 号）和xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）的工作部署，结合市委、市政府关于深化城市更新工作推进高质69、量发展的实施意见、xx市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案 精神，需要对社区范围内房屋建筑本体共用部分及小区公共部分进行改造，从而满足人民群众美好生活的需要。基于本项目民意调查、小区现状问题分析，本项目改造需求较为迫切。结合城市更新相关政策，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑本体共用部分进行楼栋门维修、外立面整饰、楼道三线整治等；对小区公共部分进行增加照明设施、道路维修等措施对小区进行微改造，符合xx市老旧小区改造工作实施方案、xx市老旧小区改造内容及标准指引中微改造的相关要求。本项目微改造主要内容是在现有规划结构不变的基础上，通过微改造的方式对建筑、设施等方面进行修复或完善70、。微改造的需求如下表。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 46 表表3 3-2 2 微改造需求表微改造需求表 序号序号 改造内容改造内容 现状问题现状问题 改造需求改造需求 （一）基础类 1 楼栋门 楼栋门老旧 更换或增加楼栋门 2 门禁系统 缺少门禁系统 增设门禁系统 3 楼道照明 楼道内部分灯具老旧，甚至功能缺失，线路老化，照明灯具亮度低，楼内白天昏暗，光线较差 更换声控延时节能吸顶灯 4 楼道修缮 楼道面层脱落、掉灰，缺少扶手 修复楼道墙面、踏步，增设扶手 5 楼栋“三线”“三线”凌乱，缺乏统一的规划规整 规整楼栋“三线”6 楼栋消防设施 缺少消防设施 增设消防设施 7 楼栋71、供水设施 屋顶水池老旧破损 维修屋顶水池 8 屋面防水 防水层渗漏 维修防水层 9 化粪池 化粪池老旧 维修、更换化粪池及排污卧管 10 外墙治理 外墙脏污、面层脱落 外墙清洗，喷漆 11 建筑户外构造构件 墙面檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水等局部损坏 维修加固建筑户外构造构件 12 公用采光窗 采光窗破损 维修或更换破损公用采光窗 13 防盗网 防盗网老旧生锈 油漆翻新防盗网 14 适老化设施 出入口有高差 进行无障碍出入口改造或增加可推行轮椅的坡道 15 消防通道 消防通道被杂物占据，标识模糊 保证消防通道畅通，楼与楼之间、梯间消防通道通畅，清晰设置消防通道的标识 16 室外消防设施72、 室外消防设施老旧损坏 维修更换室外消防设施 17 无障碍设施 室外高差位置缺少无障碍设施 有台阶位置增加无障碍通道，人行道出入口位置设置无障碍缓坡，设置高差安全xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 47 序号序号 改造内容改造内容 现状问题现状问题 改造需求改造需求 警示牌、无障碍通道标识等标志。18 人行安全设施 缺少人行安全设施 维修、更换破旧栏杆；有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施；人车分流，步行区域、社区公共空间及康体活动区域边缘设置车止石。19 地面铺装 地面铺装破损 维修地面铺装 20 垃圾分类 垃圾分类较少，不规范 统一规范垃圾收集点，增设洗手池及照明设施。2173、 排水管网（非雨污分流）排水管网局部堵塞 疏通管道 22 监控设施 监控设施较少 增加监控设施 23 修缮围墙 围墙老旧，面层空鼓脱落 修缮围墙 24“三线”整治 三线凌乱 整治规范三线 25 雨污分流 局部区域未做雨污分流 进行雨污分流改造 26 供电设施 配电设施老旧 维修配电房、配电箱 27 供水管网 供水管网老旧 维修、更换供水管网 二 完善类 1 遮阳篷 遮阳篷老旧破损 同一临街面的遮阳篷统一材质、样式 2 空调机位 空调机位老旧破损 拆除或加固日久失修的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装；补充空调外机罩 3 楼体绿化 未开发屋顶空间 增设屋顶活动交流空间；通过绿墙、挂74、花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化 4 信报箱 缺少信报箱 更新补建信报箱 5 照明设施 路灯数量较少，部分路灯老旧破损 适当增设路灯 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 48 序号序号 改造内容改造内容 现状问题现状问题 改造需求改造需求 6 信息标识 现状楼栋门牌标识辨识度不高，部分地段缺少街道、公服设施地名牌 增添楼栋门牌号及出入口信息指引 7 公共晾晒设施 缺少公共晾晒设施 增加晾晒设施 8 小区绿化 公共绿化较少 对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化；结合小区公共空间设置集中绿化 9 小区公共空间 小区公共空间利用率低 增设口袋公园、宅间活动空间75、屋顶交流空间等公共空间 10 小区入口 小区入口标志性、引导性较差 入口改造，强化主出入口标志性、引导性 11 儿童娱乐设施 缺少儿童娱乐设施 维修或增加儿童娱乐设施 12 非机动车泊位 非机动车停车混乱 维修更换自行车停车设施 13 机动车泊位 机动车停车混乱 设置机动车泊位 14 充电桩 缺少公共充电桩 设置非机动车充电桩 15 快递设施 缺少快递设施 新增快递柜，加设遮阳挡雨设施 16 信息宣传栏 信息宣传栏老旧破损 增设不锈钢带雨篷的宣传栏 三 提升类 1 公服设施 有闲置公房可利用作为公服用房 利用闲置公有房屋或租赁小区空置房屋设置公服设施 2 急救设施 缺少急救设施 设置智能急救76、站，站内宜放置 AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品 3 智慧社区 未开发智慧社区建设 建设 1 个数字孪生底座，1 个社区大数据监控中心，N 个应用服务：智慧养老、智慧路灯、智慧安防、智慧消防、智慧民生、智慧停车等 4 建设海绵城市 未建设海绵城市 采用透水铺装、设置生态绿地以及优化雨水排水系统等 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 49 3.6 改造界面划分 一、项目范围内涉及的恩宁路南侧第一排建筑已完成改造，改造效果较好，不列入本次改造项目内考虑，此外，xx区教育局等行政办公用地、xx铁路第二小学、xx市第一中学初中部、xx市一中外国语学校以77、及2000 年后新建的住宅不纳入改造范围。二、项目范围内大部分区域已完成雨污分流改造，本项目对剩余部分进行雨污分流改造。图图3 3-2424 已完成雨污分流改造范围图已完成雨污分流改造范围图 三、本项目与“恩宁路历史文化街区保护活化利用项目”改造范围部分重叠，“恩宁路历史文化街区保护活化利用项目”改造范围为恩宁路历史文化街区保护利用规划的核心保护范围与建筑控制地带，详见下图。1、恩宁路历史文化街区保护活化利用项目简介 恩宁路历史文化街区保护活化利用项目总面积 16.03 公顷，其中恩宁路以北已完成雨污分流改造 未进行雨污分流改造 项目范围 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 50 78、为永庆坊改造一二期工程，已完成改造。恩宁路以南部分的保护活化利用，涉及改造面积 8.33 公顷，主要建设内容包括三部分，第一部分为历史建筑保护内容，含历史文化建筑保护、施工保护、结构加固、泛光照明等；第二部分为活化利用内容，含公房活化利用，主要公共空间节点活化；第三部分为基础设施改造，参照老旧小区改造。恩宁路历史文化街区保护活化利用项目整个建设周期为 36 个月，即从 2022年 1 月开始前期工作至 2024 年 12 月底前竣工验收并交付使用。2、界面划分“恩宁路历史文化街区保护活化利用项目”完成两项目重叠区域的楼栋排水设施、建筑外墙治理、外立面整饰、建筑户外构造构件、空调机位、防盗网、公79、用采光窗、无障碍设施、监控设施、地面铺装、“三线”整治、楼体绿化、照明设施等内容。其他与微改造内容相关的工程由本项目实施。表表3 3-3 3 两项目重叠部分两项目重叠部分微改造内容界面划分微改造内容界面划分 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 微改造项目微改造项目 历史街区活化项目历史街区活化项目 （一）（一）基础类基础类 1 楼栋门 2 门禁系统 3 楼道照明 4 楼道修缮 5 楼栋“三线”6 楼栋消防设施 7 楼栋供水设施 8 楼栋排水设施 9 屋面防水 10 化粪池 11 电气设施 12 外墙治理 13 建筑户外构造构件 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 51 80、序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 微改造项目微改造项目 历史街区活化项目历史街区活化项目 14 公用采光窗 15 防盗网 16 一户一水表 17 一户一电表 18 管道燃气 19 适老化设施 20 消防通道 21 室外消防设施 22 无障碍设施 23 人行安全设施 24 小区道路 25 地面铺装 26 垃圾分类 27 排水管网（非雨污分流）28 监控设施 29 修缮围墙 30“三线”整治 31 雨污分流 32 供电设施 33 供水管网 （二）（二）完善类完善类 34 遮阳篷 35 空调机位 36 外立面整饰 37 楼体绿化 38 建筑节能改造 39 加装电梯 40 信报箱 41 81、照明设施 42 信息标识 43 公共晾晒设施 44 小区绿化 45 小区公共空间 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 52 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 微改造项目微改造项目 历史街区活化项目历史街区活化项目 46 小区入口 47 景观小品 48 儿童娱乐设施 49 非机动车泊位 50 机动车泊位 51 拆除违法建设 52 充电桩 53 快递设施 54 信息宣传栏 （三）（三）提升类提升类 55 公服设施 56 危房治理 57 急救设施 58 智慧社区 59 建设海绵城市 60 完善规范化物业管理（后续管理）图图3 3-2525 不改造用地范围不改造用地范围 xx82、街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 53 图图3 3-2626 本项目改造范围与“恩宁路历史文化街区保护利用规划”范围图本项目改造范围与“恩宁路历史文化街区保护利用规划”范围图 3.7 改造内容及规模 本项目微改造内容从xx市老旧小区改造内容及标准指引中的 60 项改造要素中排查甄别，以涉及公共利益和大众安全、居民最迫切需求的内容为微改造核心，同时注重提升公共空间环境，打造内涵丰富、各具特色的小区风貌，满足xx区发展的城市形象等需要。因此，本项目依据现场走访及民意调查结果，考虑关乎基础民生最紧迫的改造需求，以及周边环境建筑现状和公共配套现状的特点，拟定微改造内容。根据微改造相关文件，通83、过以上阶段的意见征询，最终本次微改造选取基础类项目 27 项，完善类项目 16 项，提升类项目 4 项，包含房屋建筑本体共用部分和小区公共部分的改造内容。各改造项均属于 xx市老旧小区改造内容及标准指引 文件规定的改造内容，其中部分项目由相关部门及相关社会组织以全程配合或协调沟通的方式参与微改造建设。项目建设内容及规模见下表。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 54 表表3 3-4 4 微改造项目内容及规模表微改造项目内容及规模表 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 一 基础类 1 楼栋门 24 樘 楼栋入口应普及安装楼栋门 2 门禁84、系统 484 户 安装门禁楼栋系统 3 楼道照明 242 处 更换楼道照明 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 55 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 4 楼道修缮 粉刷楼道 16940 粉刷楼道 修复楼梯扶手 3630 m 增加或修复适老化扶手 修复楼梯踏步 5808 修复楼梯踏步 5 楼栋“三线”40 梯 规整楼内三线 6 楼栋消防设施 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 56 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 新增灭火器 242 套 补充及更换铝合金灭火器箱，内有 85、4 个灭火器，4 个防毒面罩 7 楼栋供水设施 修补、改造屋顶水箱 678 立方米 修补、改造屋顶水箱 8 屋面防水 修复屋面防水层 1723 更换防水、保温层，满足屋顶防水、保温、隔热等要求。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 57 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 9 化粪池 维修排污管 1679 m 维修排污卧管 化粪池维修 80 座 维修、更换化粪池 10 外墙治理 外墙清洗 16778 外墙砖类、水刷石类立面清洗 外墙喷漆 22699 对外墙进行喷漆 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 58 序序号号 改造内容86、改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 11 建筑户外构造构件 5 项 12 公用采光窗 464 更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗 13 防盗网 防盗网翻新 9870 重新刷漆翻新 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 59 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 14 适老化设施 40 处 宜进行无障碍出入口改造或增加可推行轮椅的坡道 15 消防通道 1 项 保证消防通道畅通，楼与楼之间、梯间消防通道通畅，清晰设置消防通道的标识 16 室外消防设施 3 项 维修更换室外消防设施 xx街xx社区微改造87、项目（二期）可行性研究报告 60 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 17 无障碍设施 5 处 有台阶位置增加无障碍通道，人行道出入口位置设置无障碍缓坡，设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志 18 人行安全设施 6 处 增设人行安全设施 19 地面铺装 铺非烧结疏水砖和透水垫层 865 人行道铺非烧结疏水砖和透水垫层，保证连通性、平整度以及舒适度 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 61 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 20 垃圾分类 3 处 统一规范垃圾收集点，增设洗手池及照明88、设施 21 排水管网（非雨污分流）对老旧堵塞的排水管进行疏通 维修疏通排水管网 1678 m 22 监控设施 15 点 增加监控设施 23 修缮围墙 180 融合社区风格的基础上，修缮围墙 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 62 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 24“三线”整治 三线下地 142 m 外部街巷架空线路下地 25 雨污分流 140 m 对局部未改造雨污分流的区域进行雨污分流改造 26 供电设施 2 m 对老旧配电箱进行修复 27 供水管网 1679 m 对老旧供水管进行疏通 二 完善类 1 遮阳篷 2468 维修更89、换遮阳篷 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 63 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 2 空调机位 348 拆除或加固日久失修的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装；补充空调外机罩 3 楼体绿化 1973 增设屋顶活动交流空间；通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化 4 信报箱 2456 户 更新补建信报箱，做到一户一信报箱；小区信报箱按统一标准安装 5 照明设施 更换路灯 27 盏 更换室外照明灯具，覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地 在街巷或公共空间增设照明灯具 xx街90、xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 64 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 6 信息标识 4 项 增添楼栋门牌号及出入口信息指引；标识、标牌风格统一，与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性 7 公共晾晒设施 4 处 结合小区公共空间，增设晾晒设施 8 小区绿化 300 对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化；结合小区公共空间设置集中绿化，采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 65 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 9 小区公共空间 公91、共空间改造 2 项 增设口袋公园、宅间活动空间、屋顶交流空间等公共空间 小区环境设施 2 批 适当增设环境小品、城市家具等 10 小区入口 5 项 入口改造，强化主出入口标志性、引导性，采用多样化、艺术化的入口标识设计提高识别性 11 儿童娱乐设施 1 批 增加儿童娱乐设施，器械选择兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 66 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 12 非机动车泊位 100 维修更换自行车停车设施，划定共享单车停放点，设置室外电动自行车独立集中停放、92、充电区域 13 机动车泊位 300 配置机动车泊位，划定临时停车位 14 充电桩 5 点 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 67 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 15 快递设施 1 处 新增快递柜，加设遮阳挡雨设施 16 信息宣传栏 100 增设不锈钢带雨篷的宣传栏 三 提升类 1 公服设施 605.33 利用闲置公有房屋设置公服设施，完善社区功能，补齐配套短板，满足居民的生活需求。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 68 序序号号 改造内容改造内容 规模规模 单位单位 改造方案改造方案 改造位置改造位置 2 急救设93、施 2 处 设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用的智能急救站，站内宜放置AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品。3 智慧社区 1 点 1 个数字孪生底座（室外三维无人机建模+激光扫描）；1 个社区大数据监控中心；N 个应用服务：智慧养老、智慧路灯、智慧安防、智慧消防、智慧民生、智慧停车等 项目范围内增设智慧社区功能 4 建设海绵城市 300 采用透水铺装、设置生态绿地以及优化雨水排水系统等 对绿化、公共空间节点等位置改造 表表3 3-5 5 部分道路现状情况统计表部分道路现状情况统计表 序号序号 道路名称道路名称 宽度（宽度（m m）长度长度(m)m)面积面积（94、m m2 2）1 多宝路人行道 2.4-2.8 190 475 2 xx涌街人行道 2-2.3 100 210 3 蓬莱路人行道 1.8-2.1 90 180 4 合计 865 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 69 第四章 场址介绍与建设条件 4.1 项目选址 项目位于xx市老城区范围内，位于荔湾区中部，周边有xx大街、恩宁路历史文化街区、沙面、永庆坊、上下九商业区等，周边历史文化资源丰富、商业氛围浓厚，项目地理区位条件优越。项目改造内容主要涉及xx社区、xx苑社区，改造范围为东至蓬莱路，南至黄沙大道，西至多宝路，北至恩宁路。项目具体位置图见下图所示。图图 4 4-1 1 项目95、位置图项目位置图 4.2 建设条件 4.2.1 自然条件 一、地形地貌 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 70 xx区所在的地区位于珠江三角洲北缘，地势平坦且向南向北呈低落之势，西南部平均绝对高程 6 米左右。北面为台地，地势较高。西南、南部略低，高差2 米左右。由西湾到小北江间，大部分为低洼平原。侵蚀平原分布于区内的克山和西村一带。堆积平原分布于西关大部分地区。平原地势向南向西呈低落之势，中山七路东段到西山最高，光复北路一带标高为 109 米以上，龙津路 108 米比逢源路 107 米高，最低处在丛桂路涌边。多宝路和逢源路各街低处标高在 1064米左右，而珠江高潮面在 107 96、米上下，故潮涨即入内街。因地势低洼，局部地段下水上升至地面，有沼泽化现象，致排水不畅。西关平原内原有河涌密布，深入市内弯曲连绵，每逢大雨季节，潮涨入侵造成水患。1959 年 6 月 23 日xx涌流域淹街 472 条。1985 年 5 月 30 日晚下雨 91 毫米即街巷受淹，雨停水退。故西关自古有“落雨大，水浸街”之民谣。原芳村区地处珠江三角洲平原北缘，平均绝对高程 5558 米，相对高差 2 米左右，多为第四纪堆积层，厚 1530 米。在白鹤洞一带，有顶部高程相差很小的小山岗群，台地东西长约 1000 米，最高标高 25 2 米，属二级台地。海北村、海南村各有一座小山岗，岗顶标高 172097、 米，岗体保留不够完整，且面积很小。xx区地域地质基底为白红岩体，上层为第四纪沉积岩、沙土、黏土、淤泥、杂填土等。xx地区的第四纪地层系统由表及里分为表层土人工填土层和全新世海陆交替层。xx地区基底为垩尔岩及其他岩系，分布很广，是陆相湖盆地沉积，沉积物厚度在 500 米以上。二、气候 xx区地处xx之西部，位于北回归线南侧，南亚热带，属南亚热带典型海洋性季风气候，由于背山面海，海洋性气候特别明显，具有温暖多雨、阳光充足、xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 71 夏季长、霜期短等气候特征。常年平均气温 214218，常年日均气温在0以上，北部无霜期 290 天，南部无霜期 346 天98、。三、水文 xx区平原地域是近代珠江河道沙洲发育形成的地带，总体地势低洼，濒临珠江及白鹅潭，并受北江水系的影响，水位、流量、流速、水质都受潮汐影响。前汛期，大约在每年清明以后，白鹅潭水位逐渐高涨，潮位最高时期在春夏之间，其次是夏天的台风季节，直至 10 月开始回落，涨水期达半年之久。后汛期，即夏秋间，由于热带气候暴雨导致水位上涨。xx区北片内原有河流以珠江为主干，汇北江、流溪河水贯流全区。天然河涌水道均由东向西流出增埗河和西航道，其间还有些人工开涌相互沟通以利排水。xx区南片地域三面环水，区内河涌多。北片区域地势低下，在汛期，或每逢大雨，极易成灾。在上世纪，先后于 1915 年、1947 年、99、1957 年受三次大的水灾影响，灾情严重。中华人民共和国成立后，河涌经多年治理，多数河涌改为渠箱，水质有所好转，水浸街现象得以缓解。在 2010 年 11 月亚运会开幕前，xx区按照xx市河涌治理规划有序推进水环境综合整治，分别对区域内的河涌实施“重点”“主要”“一般”三个层次的整治，有效提高防洪排涝标准，使水环境得到改善。从钻孔和民用井涌水量资料显示，xx区地下水并不算丰富，其地下水类型之一的第四层潜水，主要分布在河漫滩、冲积平原和丘间谷地的冲积洪积层的松散介质中。冲积层厚薄不一，有的数米至十多米甚至数十米才具地下水。4.2.2 社会经济环境 经济发展顶压平稳运行。2021 年xx区生产总值100、完成1209.79 亿元、增长8.5%，位列全市第 5；一般公共预算收入 53.12 亿元，增长 4.1%；全年新增就业xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 72 2.06 万人，目标完成率 111.8%。规上工业总产值 366.98 亿元、增长 6.7%，规上工业增加值 216.98 亿元、增长 6.5%。社会消费品零售总额 644.01 亿元、增长 14.3%。批发零售业商品销售总额 3501.77 亿元，增长 20.2%。住宿餐饮业营业额 108.23 亿元，增长 15.6%。规上营利性服务业营业收入（1-11 月）增长 15.8%，其中：互联网软件和信息技术服务业增长 21.101、7%，租赁和商务服务业增长 9.1%，科学研究和技术服务业增长 15%，居民服务修理和其他服务业增长 6.1%，文化体育和娱乐业增长 36.3%。外贸进出口总值 203.9 亿元人民币，同比增长 15.7%，其中进口 110.1 亿元，增长 29.3%；出口 93.8 亿元，增长 3.0%。全年累计供电量 41.3 亿千瓦时，售电量 40.4 亿千瓦时，同比均增长 8.1%。新设外商投资企业 366 家，同比增长 54%；合同利用外资 42683 万美元，同比增长 2.16 倍；实际利用外资 19883 万美元，同比增长 10.15 倍。城市居民人均可支配收入 7.46万元，增长 4.5%。投102、资和重点项目有力增长。实现固定资产投资 473.47 亿元、增长 10.1%。40 个纳入市“攻城拔寨”计划项目全年完成投资额 169.78 亿元，投资完成率128%。七大领域 143 个区重点建设项目全年完成投资额 230.65 亿元。国家呼吸医学中心（xx）、xx国际医药港首期“健康方舟”投入运营，沙洛高新创意园主体工程基本完工，西湾路旧城改造安置房建设项目（南片区）已基本完成。7 个项目成功申请 2021 年度地方政府专项债券，获批额度 4.93 亿元，同比增加2 倍多；4 个项目申报 2021 年老旧小区改造配套设施基础建设中央预算内投资计划，获得中央补助 3888 万元。市场主体扶持103、激发动力。出台xx区应对疫情暖企纾困的若干措施，编印并派发2021 复工复产优惠政策汇编2100 册。市场主体活力迸发，全区实有市场主体达到 13.74 万户，增长 3.6%；注册资金 1991.56 亿元，增长 12.5%。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 73 新增“四上”企业 307 家，增长 19%。新洽谈招商项目 358 个、增长 119.6%，签约项目 104 个、增长 173.7%，累计注册（落地）项目 104 个、增长 65.1%，协议投资额 491.53 亿元、增长 59.4%，协议达产值 481.36 亿元、增长 41.9%。岭美文化等 7 个项目获得xx市文104、化和旅游产业发展专项资金“数字文化产业项目”扶持 150 万元。全年以科技计划项目、科技政策兑现、高企认定补贴等形式支持科技经费共 6930 余万元。发放 24 家总部企业奖励补助 3660 多万元，9 家高端专业服务业企业奖励补助超 286 万元。发放 107 家xx股权交易中心挂牌企业补贴超 650 万元。用好总量控制类引进人才入户指标，增强企业紧缺急需人才粘性，申报人数和落户人数分别增长 1.26 倍和 1.01 倍。商贸活力持续提升。举办“探索xx 寻味西关”等 5 场促消费重点活动，参与人次超千万。发放 1000 万元惠民消费券，覆盖 1500 多家门店，撬动消费超1.6 亿元。以茶105、叶、花卉、中药材三类市场为重点狠抓专业市场转型升级，全省首创茶叶价格采集合作单位，成功举办 2021 xx国际茶产业大会，南方茶叶市场成立xx省茶业商会，xx国览医疗器械城成功申报xx市专业批发市场升级改造政策试点。步云天地专业市场启动xx区市场采购贸易方式集聚区拓展试点，配套“1+8”方案和监管政策。4.2.3 周边环境及配套现状 项目改造区域周边住宅密集，拥有丰富的教育资源、医疗资源，生活配套完善、成熟，生态环境良好。项目周边有西关培英中学、立贤小学、沙面小学、蒋光鼐小学、西关培正小学、xx街幼儿园、多宝路幼儿园、新风幼儿园等教育资源；有xx医科大学羊城医院、xx医科大学附属第三医院、桑济106、医院等医疗卫生设施；有xx街综合养老服务中心、多宝街综合养老服务中心；有领展购物广场、永庆坊商业中心等；有xx湖公园、粤剧博物馆、永庆坊等旅游景点。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 74 图图 4 4-2 2 项目周边环境及配套项目周边环境及配套 4.2.4 交通运输条件 项目周边路网丰富，交通便利。黄沙大道、多宝路、恩宁路、大同路从项目周边穿过，项目内部有蓬莱路、蓬莱正街、丛桂路等重要市政道路。周边有黄沙站及如意坊站 2 个地铁站点，有恩宁路、多宝路（黄沙大道口）等公交站及黄沙总站。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 75 图图 4 4-3 3 项目交通情况项目交通107、情况 4.2.5 公共配套现状（1）供配电系统 供电电源：项目所在地供电电源现有 110kV 黄沙变电站，此外，2015 年 7 月于黄沙大道建成黄沙 110kV 新风变电站，建筑面积 2858 平方米，地上 3 层，地下 1 层，规模主变容量 363MVA，110kV 进线 3 回，采用地下电缆出线，电缆线路长度约 1.8km；10kV 出线 315 回；10kV 电容器组 326012kVar。（2）给水现状 项目所在地现状水源接自西村自来水厂供给，其以珠江流溪河、小北江支流为水源，经西江引水工程进入水厂，水质有较大改善，供水安全。水厂位于xx区增埗河边，全厂占地面积 18 万平方米，其中108、厂内占地 8 万平方米，设计供水xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 76 能力为 100 万 m3/日，是xx市第一间水厂，主要供水区域为东至xx大道，南至海珠区大基头区域，覆盖越秀区全部地区、xx区（芳村大道等除外）及白云区部分地区。满足本项目需求。（3）排水现状 项目所属地产生污水由市政管道输送至大坦沙污水处理厂处理。大坦沙污水处理厂是xx市第一座大型的城市生活污水处理厂,位于xx市西郊大坦沙岛上。占地面积 25 公顷，设计总处理能力 55 万吨/日，主要处理xx区、越秀区河涌的合流污水以及白云区石井河、新市涌和景泰涌的污水，服务面积 89.7 平方公里，服务人口约 142.7109、 万。该厂分三期建设完成，目前总污水处理能力为 55 万吨/日，建成厂外配套提升泵站 14 座。（4）电信系统 xx市是全国三大互联网交换中心之一，所在区域规划的电信系统可以满足项目增容的需求。4.2.6 施工基础条件 项目场址位于xx区中部，交通条件十分便利，水、电、通信等市政基础设施均趋于完善，外来建筑材料、设备，可直接运至施工现场附近。综上所述，本项目建设条件已基本具备。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 77 第五章 工程建设方案 5.1 改造设计指导及原则 5.1.1 改造设计指导思想 以科学发展观为统领，坚持以人为本，遵循创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，充分考虑居110、民的日常生活习惯，广泛征求周边群众意见，补齐配套短板，增强功能内涵，传承岭南文脉，打造居民活力社区、干净整洁场所、平安有序家园，提升城市品质，让更多老旧小区居民共享改革发展成果。5.1.2 改造设计原则（1）坚持居民生活利益优先原则 设计公共活动空间、设施、绿化等时，以居民生活利益和需求为出发点，充分考虑居民日常生活习惯。（2）坚持经济实用原则 充分利用改造经费，遵循经济、适用、耐久的原则，做到施工材料本土、经济。（3）坚持居民公共参与原则 不同阶段多次征求居民意见，确保社区更新方案得到社区居民的认可和支持，施工得以顺利展开。5.1.3 改造定位及目标 本微改造项目总体定位为传统居住区及教育公111、服配套区，通过微改造达到“干净社区、整洁社区、平安社区”的目标。（1）干净社区 清理卫生死角，社区角落处无乱堆放杂物；xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 78 修剪沿街绿化，提升社区环境设施品质。（2）整洁社区 老旧房屋立面干净美观；三线（电力线、电信线、有线电视线）规整无乱拉乱挂；社区路面平整无坑洼破损。（3）平安社区 路面平整，达到安全出行要求。5.1.4 改造设计依据 1.住宅建筑规范（GB50368-2005）；2.民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；3.城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；4.给水排水工程管道结构设计规范（GB50332-200112、2）；5.给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；6.建筑给水排水建设标准（GB50015-2019）；7.城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；8.建筑屋面雨水排水系统技术规程(CJJ142-2014)；9.xx市建设项目雨水径流控制办法；10.xx市建设项目雨水径流控制指引；11.室外排水建设标准(GB50014-2021)；12.建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）；13.建筑外墙涂料通用技术要求（JGT512-2017）；14.抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）；15.城市道路工程设计规范（CJJ37-2012（2016 年113、版）；xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 79 16.城市道路交通设施设计规范（GB506888-2011）；17.城镇道路路面设计规范（CJJ1692012）；18.透水砖路面技术规程（CJJ/T188-2012）；19.xx市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）；20.建筑设计防火规范（GB50016-2014（2018 年版）；21.建筑照明建设标准（GB50034-2013）；22.城市道路照明建设标准（CJJ45-2015）；23.道路与街道照明灯具安全要求（GB7000.5-2016）；24.城市夜景照明设计规范（JCJ/T163-2008）；25.城市工114、程管线综合规划规范（GB50289-2016）；26.民用建筑电气建设标准（GB51348-2019）；27.供配电系统设计规范（GB50052-2009）；28.xx市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新函2018180 号）；29.xx市住房和城乡建设局关于印发xx市“三线”整治工作实施方案的通知（穗建环境20206 号）；30.xx市住房和城乡建设局关于进一步优化“三线”整治公共路由建设方式的意见；31.住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范（JB50846-2012）；32.有线电视网络工程建设标准（GB/T50200-2018）；33.通信线路工程设计115、规范（GB51158-2015）；34.城市环境卫生设施规划规范（GB/T50337-2018）；xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 80 35.xx市生活垃圾分类设施配置及作业规范（DBJ440100/T2382015）；36.xx市老旧小区改造内容及标准指引；37.xx省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；38.xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）。5.2 总体规划方案 5.2.1 总体规划结构 片区微改造总体规划重视街道的公共场所功能，为了促进街区活力、提升环境品质、留住城市人文记忆、激活街巷空间，本项目与周边的丛桂、恩宁片区微116、改造进行联动总体规划，不仅能够充分发挥各社区的优势资源，进行优势互补，有机协调，还能加快项目的进程，能提高社区改造的质量。本项目与丛桂、恩宁片区的总体规划拟采用“三横、五纵、多节点”的规划结构，来打造干净、整洁、有序的活力社区。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 81 图图5 5-1 1 总体规划结构图总体规划结构图 1、“三横”“三横”生活休闲轴主轴：利用蓬莱正街现有的商业氛围，衔接两端的街巷，打造成一条与领展购物广场相连通，以生活休闲为一体的主轴线。传统文化次轴：利用恩宁路与永庆坊、粤剧博物馆等周边资源互动，优化提升连接恩宁路一侧与永庆坊相差较大的街巷风貌、入口空间等，促进历史117、文化街区整体连片活化，打造成传统文化次轴线。生活休闲次轴：利用丛桂西街与蓬莱西街、蓬莱大街等街巷连通领展购物广场，打造成一条生活休闲次轴线。最终以生活休闲轴主轴串联项目多个节点，联合两条次轴，打造传统和现代的时光路径，融合多元文化的立体式生活社区。2 2、“五纵”、“五纵”慢行次轴荔枝湾涌界面：以游览参观永庆坊水上通道的荔枝湾涌为依托，重xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 82 塑城市空间界面，改造荔枝湾涌一侧低效的建筑空间及消极的立面，加强从xx苑进入荔枝湾涌的引导。慢行次轴丛桂路界面：丛桂路作为车行及步行到达永庆坊的重要通道，加强关于永庆坊和詹天佑故居纪念馆的标识引导，提升其两118、侧的商业氛围，引入文化娱乐类产业业态，提高商业活力。慢行次轴蓬莱路界面：蓬莱路作为车行及步行到达永庆坊的重要通道，加强关于永庆坊的标识引导，提升其两侧的商业氛围，引入文化娱乐类产业业态，提高商业活力。慢行次轴xx大街界面：xx大街作为步行到达永庆坊的重要通道，加强关于永庆坊的标识引导，提升其两侧的传统建筑环境，提高社区文化活力。慢行次轴十二甫西街界面：十二甫西街内有浓厚的历史文化，街巷内有詹天佑故居纪念馆，十二甫西街作为詹天佑故居纪念馆步行到达永庆坊的重要通道，加强关于詹天佑故居纪念馆和永庆坊的标识引导，提升其两侧的传统建筑风貌，修补麻石路面，提高社区文化活力。用贯穿场地南北方向，用来与永庆坊119、动静相呼应，创造丰富的慢行生活体验。3 3、“多节点”、“多节点”詹天佑公共节点、荔枝湾涌公共节点、xx苑仓库更新、直管公房活化、永庆坊对口街巷更新、蓬莱路新增街巷门改造节点、丛桂路街角公共节点。5.2.2 改造主题及策略 本项目改造应充分发掘恩宁路历史文化街区、永庆坊、荔枝湾涌等资源线索，活化利用，围绕“穿街走巷寻永庆、和睦邻里慢生活”的主题，通过相应的改造策略，来激活街区商业氛围，展现社区的特色，提升街区活力。（1）以点为媒，增加体验，以线串联，将片区的步行系统进行优化提升，xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 83 打造慢行街道，提升社区生活的品质。点线带面面，以史为介，连片活120、化，空间呼应，联动永庆。整体提升“泛永庆坊”历史文化片区。（2）梳理片区可利用的低效建筑空间，结合居民需求及功能定位，通过功能置换，产业导入激活街区商业氛围，提升街区活力。（3）优化提升片区低效停车空间，引进先进停车设备，提高停车利用率，置换更多低效的公共空间，促进公共空间展新颜。（4）构建“1+1+N”的智慧社区管理服务系统，联动社区网格化治理、疫情管控等多项工作，全面提升社区治理能力。5.3 节点改造内容“多节点”改造通过提取社区内公共空间、街巷门、街巷交界处等微空间进行“针灸式”改造，提升社区的公共空间品质，打造多条休闲游览路径，增加穿街走巷寻永庆体验，促进和谐邻里社区建设。xx社区微改121、造项目（二期）包括荔枝湾涌公共节点、xx苑仓库更新、永庆坊对口街巷更新等节点。图图5 5-2 2 “七节点”改造位置图“七节点”改造位置图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 84 1、荔枝湾涌公共节点 以游览参观永庆坊水上通道的荔枝湾涌为依托，通过对涌边建筑外立面进行整饰、更换地面铺装、低效公共空间提升、“三线整治”、增设信息标识从xx苑进入荔枝湾涌的引导等，重塑城市空间界面、美化城市界面，打造全龄化乐活广场。图图5 5-3 3 荔枝湾涌节点改造前后对比图荔枝湾涌节点改造前后对比图 2、xx苑仓库更新改造节点 拟通过对建筑外立面进行整饰、遮雨篷整治、增设绿化、增设风雨连廊、地面铺122、装等措施，营造舒适的室外活动空间。合理利用建筑内部空间，为长者儿童提供社区功能服务和活动场所。对社区公共服务设施进行完善与补充，来提高公共活动空间，提升社区的生活品质。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 85 图图5 5-4 4 xx苑仓库更新节点改造前后对比图xx苑仓库更新节点改造前后对比图 3、永庆坊对口街巷更新节点 拟通过建筑立面整治、三线规整、遮阳篷整治、空调外机整治、绿化、地面铺装等措施对这一节点进行改造，提升xx大街风貌，与永庆坊呼应，提升社区的生活品质。图图5 5-5 5 永庆坊对口街巷更新节点前后对比图永庆坊对口街巷更新节点前后对比图 xx街xx社区微改造项目（二期123、）可行性研究报告 86 5.4 基础类改造方案 5.4.1 房屋建筑本体共用部分 5.4.1.15.4.1.1 楼栋门楼栋门 1、建设标准（1）楼栋入口应普及安装楼栋门。（2）楼栋入口铁制大门锈浊时，应除锈并重新油漆（一底两面，颜色自选）；楼栋入口不锈钢大门应该清洗刷亮。2、改造方案（1）对老旧破损、功能缺失的楼栋门进行更换，对缺失楼栋门的楼栋进行新增。拟采用 1.0 厚 202 不锈钢门（2.4m3.0m)。楼栋门样式的选择要结合小区的整体风貌，历史小区应尽量选用传统样式与整体环境统一。（2）后期管养中对楼栋门形成规范化的管理要求，避免乱贴乱挂。图图5 5-6 6 楼栋门改造意向图楼栋门改造124、意向图 5.4.1.25.4.1.2 门禁系统门禁系统 1、建设标准 维修或安装门禁楼栋系统，可以根据实际情况安装智能化门禁系统。2、改造方案（1）原楼宇未安装对讲系统或对讲系统严重破损的，增设对讲系统，含大xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 87 门主控，户内对讲机、信号线等。（2）对未设置密码门禁锁的，增设密码门禁锁。图图5 5-7 7 门禁系统意向图门禁系统意向图 5.4.1.35.4.1.3 楼道照明楼道照明 1、建设标准（1）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足小区夜间出行基本照明需要。（2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。2、改造方案（1）对本社区涉及改造的楼125、道内残旧破损的照明设施进行更换，拟更换为声控延时节能吸顶灯，配置 12W LED 灯和声控延时装置，对存在老化破损的线路进行更换，电源接自公共照明电表。灯具底盘采用高品质冷轧钢板，采用冷白光LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格290102mm。（2）照明设计合理布线，既便于施工，又能减少线路长度；对楼道内的照明线路要归并整理。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 88 图图5 5-8 8 楼道照明改造现状及效果图楼道照明改造现状及效果图 5.4.1.45.4.1.4 楼道修缮楼道修缮 一、粉刷楼道（墙体翻新）一、粉刷楼道（墙体翻新）1、建设标准（1）对松散的旧墙、梯栏板126、批荡铲除，用清水淋湿纯水泥浆，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。（2）天花松散脱落的部分扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油无机涂料两遍。2、改造方案 对本社区 40 处墙面破旧、天花散落的楼道进行粉刷。（1）对楼内松散的旧墙及破损的梯栏板应先铲除面层至基层，墙体表面清理，刷一道界面处理剂，20mm 厚 M15 干混抹灰砂浆找平，清刮腻子二道，砂纸磨平，刷无机涂料。（2）脱落、破损严重的天花，应铲除面层至基层，将钢筋混凝土板面清扫干净后，采用聚合物防水砂浆修补平整板底蜂窝麻面，素水泥浆一道甩毛(内掺建筑胶)，板底满刮 3mm 厚防裂腻子分遍找平，用白色无机涂料刷两遍。xx街xx127、社区微改造项目（二期）可行性研究报告 89 图图5 5-9 9 粉刷楼道改造意向图粉刷楼道改造意向图 二、公共二、公共楼梯楼梯 1、建设标准（1）宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。（2）修复踏步防滑条。（3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。（4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。（5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混抹灰砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。2、改造方案 对社区部分楼道缺少或严重破损的楼梯扶手进行扶手安装，采用不锈钢材质扶手。对于老旧脱落的楼梯踏步，铲除松散的踏步、平台面层，修补防滑条，踏步重铺 8 厚台阶专128、用防滑面砖。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 90 图图5 5-10 10 楼梯扶手、踏步改造意向图楼梯扶手、踏步改造意向图 5.4.1.55.4.1.5 楼楼栋栋三线三线 1、建设标准（1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。（2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。（3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。2、改造方案 对本社区楼道内杂乱的“三线”进行规整。（1）对楼道内的电力线、电话线、有线电视线等“三线”杂乱现象进行有序梳理，对已报废的线路进行拆除，消除安全隐患。（2129、）强弱电分离，弱电进套盒；电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，电力线新增线槽进行规整，楼道内弱电部分与楼栋外部弱电线路统一设计。通过楼道内“三线”规整，实现线路整合、资源共享；建立维护、巡线、清查机制。楼道“三线”改造前及实施过程中，建议建设单位与电力公司、电信公司、有线电视公司等单位保持沟通。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 91 图图5 5-11 11 楼栋“三线”改造意向图楼栋“三线”改造意向图 5.4.1.65.4.1.6 楼栋消防设施楼栋消防设施 1、建设标准（1）按规范需设置室内消火栓系统的住宅建筑，应维修完善室内消火栓、消防供水管道、天面消防水箱、消防水池及消防供130、水设备等。（2）更换楼栋内过期灭火器材，保持完好有效。2、改造方案 对楼道内老旧破损、功能缺失的灭火器进行更换，对无灭火器的楼栋新增灭火器箱，内有 4 个灭火器，4 个防毒面罩，灭火器型号为 MF/ABC2。楼栋消防设施改造，应积极与消防相关部门协调沟通。图图5 5-12 12 楼栋消防设施改造意向图楼栋消防设施改造意向图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 92 5.4.1.75.4.1.7 楼栋供水设施楼栋供水设施 1、建设标准 包括维修更换楼栋加压水泵、增设屋顶生活水池水箱。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，按民法典和xx市住宅项目配建户外供水设施移交供水单位管理131、维护办法 有关内容，设施由业主自行或委托相关专业公司管理，或按照xx市住宅项目配建户外供水设施移交供水单位管理维护办法移交条件、标准移交供水企业维护管理。杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。屋顶生活水池水箱：（1）修补、改造、在结构安全的前提下增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。（2）满足供水需求及用水卫生要求。2、改造方案 对小区内楼梯楼老旧破损的混凝土屋顶水箱进行维修，保证无渗漏，满足安全防护要求。5.4.1.85.4.1.8 屋面防水屋面防水 1、建设标准 含烟道、上人孔、雨篷刚性防水。1）屋顶防水改造应符合 屋面工程技术规范 及 屋面工程质量验收规范。2132、）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。2、改造方案 对原有渗水、漏及防水层破损严重水的屋面，铲除原屋面防水层、隔热层，xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 93 重做屋面防水层及隔热层，具体做法为：810 厚地砖铺平拍实，缝宽 58，1：1 水泥砂浆填缝；25 厚 1：4 干硬性水泥砂浆；满铺 0.5 厚聚乙烯薄膜一层；二层 1.5 厚氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材；1.5 厚聚氨酯防水涂料；刷基层处理剂一遍；20 厚 1：2.5 水泥砂浆找平层；20 厚 1：8 水133、泥珍珠岩找 2%坡；干铺 60 厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板。图图5 5-13 13 楼栋屋面防水意向图楼栋屋面防水意向图 5.4.1.95.4.1.9 化粪池化粪池 1、建设标准 维修化粪池，疏通排污卧管及沙井，疏通堵塞部位，确保畅通、无渗漏。2、改造方案（1）对老旧堵塞、塌方的化粪池进行更换、维修。（2）对化粪池连接的排污卧管管道损毁的，应酌情修复或更换。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 94 图图5 5-14 14 化粪池维修、更换化粪池维修、更换 5.4.1.105.4.1.10 外墙治理外墙治理 1、建设标准 对建筑外立面进行局部修补及清洗。（1）对残缺、脱落、破损的外墙进134、行局部修补。（2）外墙砖类、水刷石类立面清洗 2、改造方案 （1）对社区部分外立面贴有外墙砖、水刷石表面脏污的楼栋进行清洗。（2）对社区部分楼栋外立面残缺、脱落、破损的外墙进行修复，重新挂网、批荡、防水、刷外墙漆。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 95 图图5 5-15 15 外墙治理意向图外墙治理意向图 5.4.1.115.4.1.11 建筑户外构造构件建筑户外构造构件 1、建设标准 包括檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水、女儿墙等。（1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。（2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。（3）135、拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件。飘蓬建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC 胶板。（4）上人屋面的女儿墙设计应满足民用建筑设计统一标准的要求。2、改造方案 对原外墙面檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水、女儿墙等不牢固的部位进行维修加固，满足防风、防火、防水、防潮等要求。项目实施前，应与房屋xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 96 权属人做好沟通工作，充分考虑其个人意愿。5.4.1.125.4.1.12 公共采光窗公共采光窗 1、建设标准 维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。可开启外窗面积应满足建筑防136、烟排烟系统技术标准的相关要求。2、改造方案（1）拆除并更换社区楼道内原有破损、老旧公用采光窗，对缺失采光窗的楼栋增设采光窗。（2）更换和新增采光窗拟按原有洞口尺寸更换 90 系列铝合金窗+节能玻璃，铝合金窗结构型材壁厚比小于 1.4mm。图图5 5-16 16 公用采光窗样式意向图公用采光窗样式意向图 5.4.1.135.4.1.13 防盗网防盗网 1、建设标准（1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。（2）新装防盗网应当安装在窗扇外侧，并做活动式栏网或不少于一个可以xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 97 供人员安全疏散的活动口(1mX1137、m)。（3）新装防盗网不得设置在外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。（4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、样式。2、改造方案 对社区部分日久失修、存在安全隐患的已建防盗网，重新刷漆翻新。图图5 5-17 17 防盗网改造意向图防盗网改造意向图 5.4.1.145.4.1.14 适老化设施适老化设施 1、建设标准（1）楼栋出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。（2）没有条件进行无障碍坡道改造或增设无障碍坡道的，宜138、增加可推行轮椅的坡道并加设栏杆扶手。（3）台阶入口应增加栏杆或扶手。（4）楼梯没有扶手的宜在墙面一侧增加扶手。2、改造方案 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 98 对社区涉及改造的楼道出入口增加安全扶手或设置无障碍坡道，便于老年人与行动障碍人员的通行。图图5 5-18 18 适老化设施改造意向图适老化设施改造意向图 5.4.2 小区公共部分 5.4.2.15.4.2.1 消防通道消防通道 1、建设标准（1）保证消防通道畅通。（2）保证楼与楼之间、梯间消防通道畅通。（3）清晰设置消防通道的标识。（4）明确消防通道的管理责任。2、改造方案 拟对社区原有消防通道不顺畅、通行宽度不足的的139、地方进行整治。（1）清理消防通道上面的杂物，保证消防通道的畅通，楼与楼之间、梯间消防通道畅通。（2）在消防通道上设置鲜明的消防通道标识。（3）消防通道整治，应积极与消防相关部门协调沟通。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 99 图图5 5-19 19 消防通道改造意向图消防通道改造意向图 5.4.2.25.4.2.2 室外消防设施室外消防设施 1、建设标准 小区内增设室外消火栓，消防栓管道拟采用镀锌钢管并外刷标志漆；建设标准如下：（1）维修完善主街巷消火栓:有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于 120m，服务半径不应大于 150m,室外消火栓宜采用地上式消火栓。（2）更换老140、旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。（3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。（4）达到微型消防站建设标准的小区应建立微型消防站。2、改造方案 项目消防设施改造参照xx市促进历史建筑合理利用实施办法中“做好消防设施的日常维护管理，确保消防设施完备好用、正常运行”、“配备足够数量的灭火器具”等消防有关的要求来进行改造。对有条件的主街巷需设置市政消火栓，更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。项目范围内有条件的位置，可适当设置微型消防站。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 100 非机动车停车棚可设置相应的消防设施，以满足日常的消防需求。街巷内合适位置应设141、置鲜明的安全出口、疏散指示以及消防通道、消火栓箱、水泵接合器、消防取水口、消防登高面、消防电源等消防标识。室外消防设施改造方案及施工，应积极与消防相关部门沟通。图图5 5-20 20 室外消防设施改造意向图室外消防设施改造意向图 5.4.2.35.4.2.3 无障碍设施无障碍设施 1、建设标准（1）有台阶位置增加无障碍通道。（2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。（3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。（4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。2、改造方案 对社区中高差大的位置设置无障碍坡道，保障居民出行安全。无障碍坡道坡度一般为 6%，最大不超过 8.5%，坡道宽度142、应设定为 1.5m-1.8m。坡道位置和布局应结合台阶进行设置，尽可能设在主要活动路线上。坡道两侧应设扶手，坡道xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 101 与休息平台的扶手应保持连贯。坡道起点、终点和中间休息平台的水平长度不应小于 1.5m。同时应该在无障碍设施处设置盲道，方便盲人行走，盲道的设置应符合国家的标准。在高差位置处设置安全警示牌及无障碍通道标识。图图5 5-21 21 无障碍设施意向图无障碍设施意向图 5.4.2.45.4.2.4 人行安全设施人行安全设施 1、建设标准（1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。（2）有高差的位置增加护栏、扶手143、等安全防护设施。（3）人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。2、改造方案（1）对破旧的栏杆进行维修更换，在有高差处增加护栏、扶手。栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受建筑结构荷载规范规定的水平荷载。（2）在人行、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。车止石设置不应妨碍行人通行安全，且不应妨碍无障碍通行，做到设置规范、整齐、美观，降低对道路面貌的不良影响。车止石高度不应低于 400mm，间距应控制在 0.8m1.5m。车止石要求坚固美观，与周边环境协调，宜采用仿花岗石/光面芝麻灰花岗岩材质。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 102 图图5 5-22 22 人行安全设施意向图144、人行安全设施意向图 5.4.2.55.4.2.5 地面铺装地面铺装 1、建设标准（1）对于只是面层开裂，道路基层、垫层质量较好的道路，可对其进行局部面层铲除，用原面层材料进行重新铺设，或采用新材质对面层进行重新铺整。（2）铺装材料选用应因地制宜，合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料。（3）室外非车行地面铺装（活动广场、人行道、停车场等）宜采用建筑废弃物综合利用产品。（4）地面铺装材料应该满足xx市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）。2、改造方案（1）本项目道路铺装材料根据xx市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）相关规定选定。xx街xx社区微改造145、项目（二期）可行性研究报告 103（2）多宝路一侧、蓬莱路上（蓬莱西街口至蓬莱路 65 号）一侧及涌边一侧人行道现状地面破碎龟裂、凹凸不平，本次改造拟对小区破损严重路面进行铲除，重做透水层、铺设非烧结疏水砖。（3）根据城镇道路路面设计规范（CJJ1692012）路面排水设计，路面排水宜采用管道或边沟形式，应综合两侧建筑物散水或街道排水，并应处理好与城市防洪的关系。图图5 5-23 23 地面铺装意向图地面铺装意向图 5.4.2.65.4.2.6 垃圾分类垃圾分类 1、建设标准 分可回收物、有害垃圾、餐厨垃圾、其他垃圾。（1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。（2）应满足分类收146、集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。（3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。（4）垃圾收集点宜增设洗手池及照明设施。2、改造方案 拟在社区原有垃圾收集点的基础上，在近贤坊街巷内、留庆新横街 10 号附近、蓬莱西大街口，新设置 3 处垃圾收集点，增设洗手池及照明设施。对于垃圾收集设施布点、改造、后续运营管理，建设单位应与街道、城管局等单位协调沟xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 104 通。图图5 5-24 24 垃圾分类样式意向图垃圾分类样式意向图 5.4.2.75.4.2.7 排水管（非雨污分流）排水管（非雨污分流）1、建设标准（1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改147、造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。（2）定期清理疏通：对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。（3）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。（4）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。（5）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。（6）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。（7）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。（8）排水沟、排水管网的检查井、管沟、基层等宜采用建筑废弃物综合利用产品砌筑。2、改造方案 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 10148、5（1）对社区淤积、堵塞的排水管道进行整体疏通、修复。（2）更换部分破损井盖、雨水口等设施，增强路面雨水排放效果。图图5 5-25 25 排水管疏通排水管疏通 5.4.2.85.4.2.8 监控设施监控设施 1、建设标准 合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。2、改造方案（1）对缺少监控的地点增加摄像头，确保对小区各个出入口、主要道路、街口、楼栋门口等公共区域安装闭路监控摄像点，保证小区公共区域不留监控盲点，进行全天候 24 小时监控。（2）新增的摄像机均采用 1800P 枪式彩色摄像机。（3）室外摄像机配置 ZR-BVV-34mm 的电力电缆。（4）配置摄像机信号传输线缆（光纤），配置149、摄像机 PVC20 线缆保护管。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 106 图图5 5-26 26 监控设施意向图监控设施意向图 5.4.2.95.4.2.9 修缮围墙修缮围墙 1、建设标准 含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围栏杆等。（1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。（2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。（3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。2、改造方案 拟对社区蓬莱西街一侧、恩宁路 38 号附近的老旧的围墙进行修缮，现状围墙进行修缮、翻新，可适当加入地方元素，色彩和周边环境相协调。xx街xx150、社区微改造项目（二期）可行性研究报告 107 图图5 5-27 27 修缮围墙意向图修缮围墙意向图 5.4.2.105.4.2.10“三线”整治“三线”整治 1、建设标准（1）以下情况“三线”原则上应下地：小区 5 米以上主要道路的架空线路；横跨 3 米以上道路的架空线路；具备下地条件的其它架空线路。（2）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。（3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。（4151、）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。（5）同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物。2、改造方案（1）根据xx市住房和城乡建设局关于印发xx市“三线”整治工作实施方案的通知（穗建环境20206 号）、xx市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新函2018180 号）、xx市住房和xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 108 城乡建设局关于进一步优化“三线”整治公共路由建设方式的意见要求，整治范围内的电力线路遵循“规整为主、下地为辅”的总体要求，重点解决安全隐患问题。（2）对社区恩宁路 38 号附近涌边外部152、街巷部分路段“三线”进行下地。（3）社区“三线”整治技术标准：电力用户直配线预通信下户线、广电入户线交越时，其垂直距离不应小于下列数值：电力用户直配线在上方时为 0.6m；电力用户直配线在下方时为 0.3m；三种线进户时要明显分开；彻底废除已经弃用的废旧线杆。（4）“三线”整治应注意与周围线路的衔接，捆扎线路按相关要求进行标识，符合xx城市规划的总体要求，综合考虑路径长度、施工方式、维修便利、其他管线及市政设施、与周围线路的衔接等问题，做到施工方便、统筹兼顾、经济合理、安全适用。（5）本项目应做好前期管线摸查工作，坚持“先建设、再复通、后剪线”的原则，并避开居民可触碰的范围，做到横平竖直，整齐153、美观，减少交越，最大限度减少对群众的影响。（6）建设单位应提前与电力公司、电信公司、有线电视公司单位积极沟通“三线”改造方案，并在实施过程中做好衔接。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 109 图图5 5-28 28 “三线”下地意向图“三线”下地意向图 5.4.2.115.4.2.11 雨污分流雨污分流 1、建设标准 楼宇、小区共用排水设施（1）排水管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。（2）采用符合国家或地方现行有关标准规范要求的管材更换老旧污水管、排水管。（3）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。（4）雨污排水系统的检查井、管沟等宜采用建筑废弃物综合利用产品砌筑。（5）暂不154、具备条件的也要做到污水收集排放有序，防止外溢横流。2、改造方案（1）本项目范围未进行雨污分流的区域纳入本次微改造。拟对有条件实施雨污分流改造的位置进行改造，对主干管网现状只有一条合流管道的位置，新建雨水管或污水管，与改造后的雨水管或污水管连接；社区周边市政道路蓬莱路、黄沙大道、多宝路等现状排水管网均为雨污分流，社区内部形成雨污分流管网系统后，雨水管、污水管在现状接入点分别接入周边市政管网雨水管、污水管，发xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 110 挥雨污分流效果。项目实施过程中与水务部门积极沟通配合。对接相关涉水项目信息，尽量减小施工对公众的影响。（2）新建材质为 UPVC 的污水155、接户管，新建材质为 UPVC 的雨水接户管，将建筑排水分别接入小区改造后的雨污分流排水系统，减少污水氧化沉淀对现状排水管网的堵塞，增强雨水排放效果，减少水浸街现象。（3）新建 300300mm 雨水边沟，新建混凝土平式单箅雨水口，增强雨水排放，减少路面雨污横流现象。（4）新建污水 1000-1200 检查井，材质为预制式钢筋混凝土。（5）管道、检查井的施工均按给水排水管道工程施工及验收规范、给水排水构筑物工程施工及验收规范标准进行。（6）因小区街道较窄，管道沟槽开挖施工时，必须做好对沿街两旁房屋的保护工作；对部分土质较差或开挖较深的地段，建议采用拉森钢板桩支护或采用顶管进行施工。（7）合理规划156、新建管线路由布置，充分考虑上下游高程衔接关系，确保雨污分流效果与排水顺畅。3、工程方案（1）沟槽土方开挖 根据复验的灰线及提供的地下管线等资料,组织人员进行开挖，依据图纸设计的尺寸放坡及留设工作面，开挖时应注意地下管线不损坏，如遇无法避让的管线应及时与建设单位联系，协调好后才能组织施工。土方开挖时，如不能及时铺填碎石的部位只能挖到离设计沟底标高 250*300mm 左右，以防下雨破.坏土层。沟槽开挖深度至设计标高后，如遇下雨，经水泡后，人工清理烂泥，回填碎石至设计标高。在开挖土方前，砼或沥青路面应先用锯缝机锯缝，拆除面层后才xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 111 能进行开挖工作157、。当遇水沟或建筑垃圾等不良地段时，应探明不良地质的情况后，向建设单位现场负责人汇报并及时提出相应的施工措施。开挖沟槽前用钢管支撑，彩钢板进行围护，土方尽量堆向一边，挖土不能超出围护外，以免抛土伤人，损坏公共设施及往来车辆。施工区域内沿线架设红灯，设置交通标志牌，方便职工进出,并做好宣传。沟槽开挖贴紧围墙等建筑物时,应采取合理的加固稳定措施或经设计部门察看后与建设单位定出方案后施工。沟槽开挖应做好基坑排水工作，为防止地表水的侵入，开挖前应先清理平整场地，使地表排水通畅，开挖时，应在槽边适当距离堆筑土堤，防止地表水侵入。沟槽开挖宜采用窄沟形式，沟底最小宽度不宜小于下表的数值。表表 5 5-1 1 158、沟槽开挖数值表沟槽开挖数值表 管道公称直径（管道公称直径（DODO）（）（MMMM）沟底宽度沟底宽度 B B（MMMM）400 Do+600 4001000 Do+800 1000 Do+1000 如遇局部超挖或发生扰动，不得回填泥土，可换填最大粒径 1015 mm 的天然级配砂石料或中粗砂，并整平夯实。槽底如遇坚硬物体必须清除，用砂石回填。（2）管道基础垫层 按计划上料，严格控制好基础高程、轴线。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 112 如槽底有积水，在槽底一侧挖排水沟，用水泵排出。（3）管道敷设 管线布置应符合总体规划要求，并应结合地形，地质条件，路面结构，地下设施，施工条件159、等因素，经过技术比较后确定。管道基础应敷设在原装土地基上，在穿越软土地层时应根据设计要求，敷设在经开槽后回填密实的土层上。管道基础的埋深低于建(构)筑物基础底面时，管道不得敷设在建(构)筑物基础下地基扩散角受压区范围内。地下水位高于开挖沟槽槽底高程的地区,地下水位应降至槽底最低点以下0.3-0.5 米。管道在安装、回填的全过程中，槽底不得积水或槽底受冻。必须在回填土回填到管道的抗浮稳定的高度后才可停止降低地下水。管道施工的测量、降水、开槽、沟槽支撑和管道交叉处理等技术要求，应按现行国家标准“给排水管道工程技术及验收规范”及本地区排水管道技术规程中有关规定执行。严格控制好基础高程、轴线，尺寸准确160、。下管以施工安全、操作方便为原则，根据操作熟练程度、管材重量、施工环境、沟槽深度及吊装设备等因素确定方案，确保安全。安管时，用中线或边线控制管道中心位置，按坡度板控制管道高程。不得出现反坡，管材不得有裂缝、破损；管内不得有泥土、砖石等杂物。管道接口采用胶圈接口。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 113（4）检查井 雨水井选用单算雨水口。检查井要求构件和部分形状尺寸和相间位置的准确，600*600 户线检查井，以及尺寸为 1000 砖砌污水检查井，D600 的砼模块污水检查井，具有足够的稳定性、刚度及强度，预留口应封口，对接入的支管应随砌随抹，砂浆密实。图图5 5-29 29 雨污161、分流改造意向图雨污分流改造意向图 5.4.2.125.4.2.12 供电设施供电设施 1、建设标准（1）更换老旧供配电线路及配电装置。（2）维修小区变配电房维护结构。（3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。2、改造方案 为满足社区用电需求，对社区老旧的配电房进行维修，对配电箱进行改造。同时建设单位应与供电局做好沟通。5.4.2.135.4.2.13 供水管网供水管网 1、建设标准 小区户外供水设施部分残旧供水管网更新。（1）全面摸查小区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 114 网无渗漏。（2162、）生活给水系统设计、施工等技术要求应改造符合用户生活给水系统设计、施工及验收规范（DBJ440100/t175-2013）等相关标准规范。2、改造方案 对社区内老旧、漏损严重的现状供水管进行更换，达到供水管网无渗漏，保障居民用水。采用离心球墨铸铁管（K9 级，管材外防腐有镀锌层、经淬火处理），橡胶圈密封承插连接，出厂产品应按国家标准完成管内外防腐；球墨铸铁给水管材的选用应满足 水及燃气管道用球墨铸铁管、管件及附件（GB/T13295-2019）的要求。供水管网改造建设单位应与自来水公司等单位协调沟通，统筹规划，做好衔接工作。5.5 完善类改造方案 5.5.1 房屋建筑本体共用部分 5.5.1.163、15.5.1.1 遮阳篷遮阳篷 1、建设标准 同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。2、改造方案 拆除楼栋破损、老旧的遮阳篷，雨篷及防护设施，统一进行更换。（1）风格指引：以简洁的现代或者中式风格为主，与建筑风貌相协调；（2）色彩指引：色彩不宜艳丽，宜采用与建筑相协调的同类色、相似色等。建筑立面遮阳篷附加设施的设置应坚固结实，实用美观，安装可靠，符合城市公共安全和市容环境管理的要求。建筑外立面附加设施的安装面应是钢筋混凝土或大于 200mm 厚实心砖的外墙立面，危房及简易房屋的外墙立面不得安装建xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 11164、5 筑外立面附加设施。图图5 5-30 30 遮阳篷改造意向图遮阳篷改造意向图 5.5.1.25.5.1.2 空调机位空调机位 1、建设标准（1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装。（2）空调外机罩的设计应符合xx市建筑立面空调外机罩整治导则。（3）室外空调主机清洗。2、改造方案 拆除或加固日久失修的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装；补充空调外机罩，采用百叶、格栅对室外空调及支撑构件进行遮挡。统一设置空调机位百叶，拟采用 25*25*1.2 铝合金方管。考虑将空调出风口靠近百叶叶片，同时调整百叶窗叶片间距，实现有效地空调机散热。项165、目实施前，应与房屋权属人做好沟通工作，充分考虑其个人意愿。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 116 图图5 5-31 31 空调机位改造意向图空调机位改造意向图 5.5.1.35.5.1.3 楼体绿化楼体绿化 1、建设标准（1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化，不得影响建筑结构安全及屋面防排水。（2）有条件的小区可增设屋顶活动交流空间。（3）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题。（4）明确日常管理维护责任人。（5）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。（6）屋顶花园、屋顶绿化种植池、蓄水层宜采用建筑废弃物综合166、利用产品建造。2、改造方案 拟对xx市一中外国语学校西侧三栋楼栋屋面进行楼体绿化改造。根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化；增设屋顶活动交流空间；通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化；屋顶花园、屋顶绿化种植池、蓄水层宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。在方案实施的同时需考虑绿植管养，积水、蚊患等问题提前制定合理的方案。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 117 图图5 5-32 32 楼体绿化改意向图楼体绿化改意向图 5.5.1.45.5.1.4 信报箱信报箱 1、建设标准（1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。（2）小167、区信报箱按统一标准安装。（3）有条件的小区设置智能信报箱。2、改造方案 对社区老旧、功能缺失以及缺少的信报箱进行统一更新补建，拟在蓬莱西大街口、留庆新横街 3 号附近，增设两处处信报箱，做到一户一信报箱；小区信报箱按统一标准安装，基本满足居民的使用需求。图图5 5-33 33 信报箱改造意向图信报箱改造意向图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 118 5.5.2 加装电梯专篇 本项目楼栋大部分未加装电梯，加装电梯不纳入本项目，但需要考虑为后续加装电梯预留空间，以及后续加装电梯方案与本项目协调的问题。1 1、加装电梯依据、加装电梯依据 （1）xx省既有住宅增设电梯的指导意见（粤建设168、函 2008481 号）；（2）xx市既有住宅增设电梯技术规程（穗国土规划规字 20161 号）；（3）xx市既有住宅增设电梯办法（穗府办规201611 号）。2 2、加装电梯基本规定、加装电梯基本规定 增设电梯设计方案以实用为原则，建筑面积不计入容积率，不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑和城市环境的不利影响，尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡，不得增加或者变相增加住宅使用空间。3 3、改造方案、改造方案 （1）电梯结构形式先用钢结构，外建钢筋混凝土电梯井；机房形式选用小机房169、形电梯，造价较低，维护方便；电梯具体尺寸详项视具体安装位置而定；电梯加装后对周边住户通风、采光不造成影响。（2）新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积，具体规定如下：电梯井占地尺寸不超过2.5 米2.5 米；交通连廊净宽不超过 1.2 米（与电梯井直接等宽相连的连廊除外）；电梯井若需占用现状通道，应确保剩余的通道宽度（可通过改造方式实现）不小于 1.5 米（仅供人行和非机动车通行），供机动车通行不小于 4 米。（3）电梯井道的立面材质和色彩宜与原有建筑和周边建筑相协调，或选择xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 119 轻盈通透的立170、面材料；交通连廊宜采取通透的栏杆；增设部分宜考虑立面种植绿化的可能性，以便通过立面绿化美化新建体量的外观效果。（4）增设电梯应在与相邻建筑的消防间距、保证消防通道和消防车可达性以及人行疏散通道等方面满足消防规范的要求。增设电梯间后的方案无法满足现行消防规范的，若增设电梯方案未削弱原建筑及周边建筑的消防条件（包括消防间距、消防车可达性、人行疏散通道等要素），报公安机关消防机构取得相关手续后，方可实施建设。4 4、加装电梯资金筹集方式、加装电梯资金筹集方式 加装电梯资金来源为居民自筹加政府专项补贴，不计入本项目投资中。图图5 5-34 34 标准电梯加装平面示意及效果图标准电梯加装平面示意及效果图171、 5.5.3 小区公共部分 5.5.3.15.5.3.1 照明设施照明设施 1、建设标准（1）维修、更换室外照明灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。（2）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 120 下人流疏散的要求。（3）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色、使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。2、改造方案 根据 城市172、道路照明建设标准（CJJ45-2015），结合小区建筑的整体风格，使用高效节能灯具产品，对项目改造范围内老旧破损灯具进行更换，街巷缺失路灯位置、小区出入口、绿化带、广场等适当增设路灯。拟采用 LED40W 路灯，间距原则上采用 30 米，参考城市道路照明建设标准（CJJ 45-2015）的要求，灯位需要根据施工现场的情况进行实际调整。新装路灯的配管配线所选用的导管、导线型号及规格满足相关规范规定。灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用警示标志及安全措施。对于照明设施的布点、改造、后续运营管理，建设单位应与供电局、路灯所等单位充分沟通。图图5 5-35 35 照明设施意向图照明173、设施意向图 5.5.3.25.5.3.2 信息标识信息标识 1、建设标准（1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。（2）标识、标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 121 能性。（3）标志的色彩、造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。（4）对永久性公共空间的标识指示牌应避免维修，不应采用耐久性差的材料及制作方法。2、改造方案 对社区内的街巷标识、地名牌标识、楼栋编号标识、楼栋单元标识、入口标识，进行升级改造或新增。标识、标牌风格应统一，与小区主题、周围建筑相契合，兼顾美观和功能性；色彩174、造型设计考虑建筑、环境以及自身功能的需要。图图5 5-36 36 信息标识样式改造意向图信息标识样式改造意向图 5.5.3.35.5.3.3 公共晾晒公共晾晒 1、建设标准（1）结合小区集中绿化的空旷草坪、屋顶天面设置，避免占用公共活动空间。（2）设置晾晒设施的屋顶天面应该有相应的防雷设施，并严格控制晾晒高度。（3）晾晒设施应该采用鲜明、明显的颜色，避免出现儿童嬉闹碰撞的危险。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 122（4）应有较高的强度和抗侧推、抗风摆的特性，保证安全性。2、改造方案 结合社区实际情况，拟在 4 处楼栋屋顶设置公共晾晒设施，并且控制晾晒设施高度。注意需对天面进行175、修复，设置防雷设施。图图5 5-37 37 公共晾晒设施意向图公共晾晒设施意向图 5.5.3.45.5.3.4 小区绿化小区绿化 1、建设标准（1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。（2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。（3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。2、改造方案（1）本项目拟对路旁、宅旁、街巷空地及边角地进行绿化，使用本土、经济的植物设置精简、节约、易于管理的绿化区域，根据现状条件,拟种植红茶花、桂花、银边草等用小型绿植。（2）有条件的宜结合小区公共空间设置集中绿化，采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。176、xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 123 图图5 5-38 38 小区绿化改造意向图小区绿化改造意向图 5.5.3.55.5.3.5 小区公共空间小区公共空间 1、建设标准（1）有条件的小区增设口袋公园、宅间活动空间、小区广场、屋顶交流空间等公共空间。（2）设置街角休闲空间，利用宅间（宅旁）、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。2、改造方案（1）结合社区现状拟在涌边外部街巷处、xx市第一中学初中部西北侧，共两处公共空间进行改造。增设口袋公园、宅间活动空间、屋顶交流空间等公共空间。（2）在改造范围内适当增设休憩座椅、城市家具等设施。（3）改造方案应与xx市历史文化名城保177、护条例（2020 年修正）广州市总体规划（2017-2035 年）等上位规划相衔接，符合相关规划要求。还应与恩宁路历史文化街区活化利用项目相连接。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 124 图图5 5-39 39 小区公共空间意向图小区公共空间意向图 5.5.3.65.5.3.6 小区入口小区入口 1、建设标准（1）有条件的小区入口可人车分流进行一体化设计。（2）提倡多样化、艺术化的入口标识设计以提高识别性，不建议随意采用仿古牌坊形式。（3）对于有历史价值的入口牌坊应进行保护和修缮。2、改造方案 拟对社区内主要街巷出入口增设 5 处牌坊，新增入口牌坊强化主出入口标志性、引导性，采用178、多样化、艺术化的入口标识设计提高识别性，提升社区形象。入口标志应与传统历史街区风格协调，如引入传统地方元素、符号等，风格契合永庆坊。改造方案应与xx市历史文化名城保护条例（2020 年修正）xx市总体规划（2017-2035 年）等上位规划相衔接，符合相关规划要求。还应与恩宁路历史文化街区活化利用项目相连接。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 125 图图5 5-40 40 小区入口改造意向图小区入口改造意向图 5.5.3.75.5.3.7 儿童娱乐设施儿童娱乐设施 1、建设标准（1）维修原有的儿童娱乐设施，达到儿童安全使用要求。（2）有条件的小区可以增加儿童娱乐设施。器械应该选择179、兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。2、改造方案 拟在涌边公共空间处增设儿童游乐设施，设施选择兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，保证儿童安全使用，同时材料具有耐久性、环保性。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 126 图图5 5-41 41 儿童娱乐设施意向图儿童娱乐设施意向图 5.5.3.85.5.3.8 非机动车泊位非机动车泊位 1、建设标准（1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。（2）维修更换自行车停车设施完整、可用。（3）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。（4）安装自行车停放180、设施，合理划定共享单车停放点。（5）有条件的小区设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。2、改造方案 非机动车停车棚存在一定的消防安全隐患，在选址的同时应布置合理的救援场地，满足消防救援需要。社区拟在涌边公共空间处增设一处非机动车车棚。非机动车棚统一采用钢架结构，车棚顶铺阳光板。车棚内预留充电桩线路接口。并且设置相应的消防设施，满足日常消防。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 127 图图5 5-42 42 非机动车停车泊位改造意向图非机动车停车泊位改造意向图 5.5.3.95.5.3.9 机动车泊位机动车泊位 1、建设标准（1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。（2）181、独立建设的停车场应该采用可渗水地面铺装，并进行绿化。（3）有条件可增设或改建立体机械停车位。2、改造方案 拟在留庆新横街 10 号路边，xx区教育局停车场划线设置临时停车位。图图5 5-43 43 机动车泊位改造意向图机动车泊位改造意向图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 128 5.5.3.105.5.3.10 充电桩充电桩 1、建设标准 含非机动车充电桩、机动车充电桩。有条件的小区结合停车泊位建设充电桩。充电桩选址应满足安全、防火规范的要求。2、改造方案 根据社区的实际情况，拟在非机动车棚处设置 5 处充电桩。在充电桩旁边设置消防设施，以满足日常消防需求。充电桩改造前，建设单182、位应与消防部门、供电局等单位协调沟通。图图5 5-44 44 充电桩设置意向图充电桩设置意向图 5.5.3.115.5.3.11 快递设施快递设施 1、建设标准（1）应便于居民使用及物件投递应设置架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。（2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。2、改造方案 社区范围居民密集，拟在xx大街24 号附近设置一处快递服务设施，将快递设施设置为智能快递柜，独立设置于小区公共空间中，并加设遮阳挡雨设施。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 129 图图5 5-45 45 快递设施意向图快递设施意向图 5.5.3.125.5.3.12 信息宣传栏信183、息宣传栏 1、建设标准（1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区最少设一处街区历史介绍的位置。（2）宣传栏或信息屏一般设置在社区入口或公共活动中心，高度不应大于3.5m，颜色应与社区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨蓬；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。2、改造方案（1）在社区主入口、主要人行通道等人流性较大的地方增设不锈钢带雨篷的宣传栏，还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。（2）针对社区居民群体消防知识淡薄、安全意识不强、老旧小区消防基础设施薄弱等特点，建议在小区公共区域设置消防安全知识宣传栏，加强消防宣传，提高184、居民防火意识。让居民懂得怎样防火、灭火，在发生火灾的情况下如何报警、如何自行扑救初期火灾和逃生等知识，增强广大群众消防安全意识和自我防护能力。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 130 图图5 5-46 46 宣传栏改造样式意向图宣传栏改造样式意向图 5.6 提升类改造方案 5.6.1 公服设施 1、建设标准（1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。（2）参考xx市社区公共服务设施设置标准配置党群服务中心、长者饭堂、文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、建身场地等配套。其中康体设施布局应该满足服务半径要求，分散布置，便捷合理、维修原有体育器械，达到安全185、使用要求。新增器械选择应兼顾实用和美观、有充分的安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。2、改造方案 本次改造拟对xx大街24 号之 1、恩宁路 90 号、花阶砖巷 16 号、留庆新横街 7 号进行开发利用，补齐社区公服设施短板，提升社区居民幸福感。表表 5 5-2 2 公服设施公服设施提升汇总表提升汇总表 序号序号 位置位置 建筑面积（）建筑面积（）可开发功能可开发功能 1 xx大街24 号之 1 84.7 智慧社区总控中心 2 恩宁路 90 号 72.7 卫生服务站 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 131 序号序号 位置位置 建筑面积（）建筑面积（）可开发功能可186、开发功能 3 花阶砖巷 16 号 128.93 社区服务中心 4 留庆新横街 7 号 319 长者饭堂、老年人活动中心 5 合计 605.33 图图5 5-47 47 公服设施意向图公服设施意向图 5.6.2 急救设施 1、建设标准 有条件的小区内设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用的智能急救站。站内宜放置 AED、轮椅、担架等器械，止血包、包扎宝和小伤口处理包等小型急救用品。2、改造方案 社区拟增设两座急救设施站，分别位于xx大街24 号附近、留庆新横街 10号附近。急救站内放置 AED、轮椅、担架等器械，止血包、包扎宝和小伤口处理包等小型急救用品，可满足社区居民的日常需求。xx街xx社区微187、改造项目（二期）可行性研究报告 132 图图5 5-48 48 急救设施设置意向图急救设施设置意向图 5.6.3 智慧社区 1、建设标准 有条件的小区、以信息化平台为依托，完善老旧社区公共服务体系为实体，产业集群为面，带动社区内的居民、组织及企业公共参与，资源共享，重塑充满生机及活力的智慧型老旧社区。硬件设施可选取人脸识别门禁、智慧路灯、智慧井盖、智慧消防栓、智慧安防、智能垃圾桶、智慧停车位等设施。2、改造方案 本项目拟进行智慧社区建设，构建“1+1+N”的智慧社区管理服务系统，设置 1 个数字孪生底座（室外三维无人机建模+激光扫描），1 个社区大数据监控中心，N 个应用服务：智慧养老、智慧路188、灯、智慧安防、智慧消防、智慧民生、智慧停车等。大数据监控中心布置在区局或街道指定位置，对辖区的所有基本信息、人员房屋四标四实、网格员、热点区域事件、参与治理力量、物联感知设备等概括进行实时呈现，为街道开展各类专项治理提供有效的决策支撑，做到治理管理可视化，一图掌握全局。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 133 图图5 5-49 49 智慧社区智慧社区xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 134 第六章 海绵城市专篇 6.1 编制依据 1.国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发201575号)；2.住房城乡建设部关于印发海绵城市专项规划编制暂行规定的通知（建规189、201650 号）；3.住房城乡建设部办公厅关于印发海绵城市建设绩效评价与考核办法（试行）的通知（建办城函2015635 号）；4.xx省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办201653 号)；5.住房城乡建设部关于印发海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）的通知（建城函2014275 号）；6.xx市海绵城市规划设计导则-低影响开发雨水系统构建（试行）；7.xx市海绵城市建设工作方案；8.xx市海绵城市规划建设管理暂行办法；9.xx市海绵城市专项规划(2016-2030）；10.关于实施广州市海绵城市建设工作方案的通知（穗建督办20161701 号）；11.xx市190、水务局关于印发xx市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）的通知（穗水201712 号）；12.xx建设项目雨水径流控制办法；13.雨水控制与利用工程设计规范（DB11/685-2013）；xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 135 14.xx市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）；15.xx市海绵城市建设指标体系（试行）；16.xx市房屋建筑工程海绵设施建设指引（试行）；17.xx市海绵城市绿地建设指引；18.xx市海绵城市工程施工与质量验收标准（道路工程）（试行）；19.xx市海绵型道路建设技术指引。6.2 设计原则 1.海绵城市设计应遵循“生态优先等原则”，将自然途径191、与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。2.建设“海绵城市”并不是推倒重来，取代传统的排水系统，而是对传统排水系统的一种“减负”和补充，最大程度地发挥城市本身的作用。3.在海绵城市设计过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。6.3 设计理念 建设海绵城市，首先要扭转观念。传统城市建设模式，处处是硬化路面。每逢大雨，主要依靠管渠、泵站等“灰色”设施来排水，以“快速排除”和“末端集中”控制为主要规划设计理念，往往造成逢雨必涝，旱涝急转。根据海192、绵城市建设技术指南，城市建设将强调优先利用植草沟、渗水砖、雨水花园、下沉式绿地等“绿色”措施来组织排水，以“慢排缓释”和“源头分散”控制为主要规划设计理念，既避免了洪涝，又有效的收集了雨水。6.4 海绵城市建设内容 1、建设标准 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 136 在社区改造中贯彻海绵城市的设计理念，因地制宜采用立管断接、透水铺装、植草沟、下沉绿地、雨水花园、雨水蓄存回用设施等。（1）推进海绵型道路与广场建设，在非机动车、人行道、广场等扩大使用透水铺装、线性排水沟和植草沟，合理导流雨水，提高道路与广场的透水性，减少积水情况；优先考虑结构性透水铺装，优先考虑生态停车位。（2）193、有条件的小区通过断接雨水立管导流至新建的雨水花园、植草沟、下凹式绿地等海绵设施，消纳自身雨水、增强小区海绵体功能；雨水花园等调蓄设施应当为蓄滞周边区域雨水提供空间。（3）海绵城市建设难度特别大的，可采用雨水桶和蓄水模块等调蓄设施提升调蓄空间。（4）雨水花园、浅草沟宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。2、改造方案 本项目为微改造，受现状条件限制，选择部分海绵城市建设措施，主要为透水铺装、生态绿地以及优化雨水排水系统。（1）透水铺装 本项目在人行道区域采用透水铺装，代替非透水路面。透水铺装结构一般从上到下为面层、找平层、基层和土基组成。面层采用透水砖，厚度为 5cm；找平层厚度取 3cm，采用 1:194、3 水泥砂浆；垫层，包括透水基层和透水底基层，厚度取 15cm，采用 5%水泥稳定碎石；根据工程需要垫层可铺设排水花管。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 137 图图 6 6-1 1 透水透水铺装示意图铺装示意图 （2）设置生态绿地 本项目改造范围内小区老旧，径流污染和水浸问题多，需进行雨水径流削减及水质控制，可以根据地形特征及竖向分布划分为若干个汇水区域，将雨水通过植被浅沟导入雨水花园进行削污、下渗，超出设计降雨量的雨水溢流排入市政管道。因此，本项目拟在公共空间设置生态绿地，主要包括生态树池、植草沟、雨水花园等，不仅在视觉上呈现美丽的效果，还能对雨水进行过滤和储存，减少地面径流195、和污染物。生态树池 在拟改造人行道、公共空间等处设置生态树池，兼有雨水口、沉淀池和调蓄的功能，具体设计下图。生态树池储存处理 10mm 初期雨水，雨水排空时间一般不应大于 24h。滞蓄树池内种植土应有较快渗透速度，根据土壤种植土土质配比不同比例的中砂，建议中砂不少于 40%。路缘石侧壁开孔间距根据行道树间距设置，不宜大于 20m。种植土与行道树种类由绿化专业统一考虑。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 138 图图 6 6-2 2 生态树池设计意向图生态树池设计意向图 植草沟 本项目在拟改造的道路、公共空间、绿化区域设置植草沟，具有净化和渗透雨水的功能，可与雨水管渠联合应用，场地竖196、向允许且不影响安全的情况下也可以代替雨水管渠。植草沟断面形式宜采用倒抛物线形、三角形或梯形。植草沟的边坡坡度（垂直：水平）不宜大于 1：3，纵坡不应大于 4%，纵坡大时宜设置为阶梯型植草沟或在中途设置消能台坎。植草沟最大流速应小于 0.8m/s，曼宁系数宜为 0.2-0.3。植草沟不宜作为行洪通道。植草沟结构见下图。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 139 图图 6 6-3 3 植草沟结构植草沟结构 雨水花园 本项目雨水花园在有条件设置的公共空间处进行设置，雨水花园宜分散布置且规模不宜过大，雨水花园面积与汇水面积之比一般为 5%-10%。雨水花园内应设置溢流口，溢流口顶部应预留 197、100mm 的超高，雨水滞留时间一般不应大于24h。雨水花园结构见下图。图图 6 6-4 4 雨水花园结构雨水花园结构 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 140（3）优化雨水排水系统 本项目需进行雨污分流改造 310m，对小区楼栋采取雨水立管断接措施，进行源头雨水利用，使雨水能够通过绿地、植草沟、雨水桶等过滤、储存，可以在一定程度上降低区域径流，提高雨水管网的排水能力。有条件的楼栋宜采取雨落管断接方式将屋面雨水断接并引入周边绿地内小型、分散的低影响开发设施，或通过植草沟、雨水管渠将雨水引入场地内的集中调蓄设施。当屋面雨水不能直接进入绿地时，屋面雨水可以直接断接进入雨水桶、高位花坛198、进行调蓄，雨水桶、高位花坛溢流雨水可以通过线性排水沟等设施排入邻近雨水花园、渗管（渗渠）等。雨水桶内调蓄的雨水可用于绿化浇灌、道路冲洗等。建筑屋顶的雨水口要选用适合于海绵城市建设的雨水口。雨水立管断接详见下图。图图 6 6-5 5 雨水立管断接雨水立管断接 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 141 图图 6 6-6 6 海绵城市建设海绵城市建设示意图示意图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 142 第七章 文化文物设施保护利用专章 7.1 编制依据 1.中华人民共和国城乡规划法；2.中华人民共和国文物保护法；3.历史文化名城名镇名村保护条例；4.历史文化名城名镇名村199、保护规划编制要求（试行）；5.xx省城乡规划条例；6.xx市文物保护规定；7.xx市历史建筑和历史风貌区保护办法。7.2 文化遗产情况 本项目改造范围东北至恩宁路，西南至黄沙大道，西北至多宝路，东南至蓬莱路。根据恩宁路历史文化街区保护利用规划，本项目北部属于历史文化街区，根据恩宁路历史文化街区保护利用规划、xx区历史建筑、传统风貌建筑及线索表，恩宁路历史文化街区保护利用规划范围内包括 2 处xx区登记保护文物单位，6 处历史建筑，6 处传统风貌建筑，6 处传统风貌建筑线索，详见表 7-1。根据调查，本项目范围内有 3 处历史建筑、6 处传统风貌建筑线索等。项目范围内的文化文物设施主要分布在历史200、文化街区内，本项目不涉及文化文物设施改造。详见下图。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 143 图图 7 7-1 1 项目范围内文化文物设施分布图项目范围内文化文物设施分布图 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 144 表表 7 7-1 1：恩宁路历史文化街区保护内容构成表：恩宁路历史文化街区保护内容构成表 遗产体系遗产体系 遗产类型遗产类型 遗产要素遗产要素 一类建筑 不可移动文物（2 处）区登记保护文物单位 大同路 121-125 单号民居、蓬莱正街 10 号民居 二类建筑 历史建筑（6 处）恩宁路 140 号骑楼、恩宁西街 16、18 号民居、和平西路 134 号201、xx市第二中学教学楼旧址（一中楼）、恩宁路 46、48、50、52、54 号骑楼、xx中约12、12-1、12-2 号民居 传统风貌建筑（6 处）蓬莱新街 14、14-1 号民居、蓬莱路 54、56号、恩宁路 142 号骑楼、恩宁路 178、180、182、184 号骑楼、恩宁路 194 号骑楼、蓬莱路 50、52 号民居 三类建筑 不可移动文化遗产保护线索（6 处）传统风貌建筑线索（6处）xx首约11-1 号民居、花阶砖巷 11 号民居、蓬莱西约 66、68、70、72 号民居、xx大街15-1、15-2、15-4、15-5、15-6 号民居、逢庆西约 6、8 号民居、颜家巷 4 号民居 202、传统街巷 骑楼街 一类骑楼街巷 恩宁路骑楼街 其他传统风貌街巷 二传统街巷 颜家巷、恩宁西街 历史环境要素（15处）巷门（2 处）恩宁西街巷门、十二甫西街巷门 麻石板街巷（10 条）xx大街、xx中约、xx西约、恩宁西横巷、蓬莱大街、十二甫西街、仁爱新街、光天巷、上贤里、十二甫新街 古树名木（3 处）芒果树、秋枫、细叶榕 非物质文化遗产要素 优秀传统文化（6 项）名人事迹 詹天佑、李小龙 传统戏曲 粤剧 传统技艺 西关打铜工艺 传统医药 西关正骨 传统体育 咏春拳 老字号 打铜 7.3 保护措施 1、本项目不对项目范围内的历史文化设施改造，但在施工过程中应加强对xx街xx社区微改造项目（二期）203、可行性研究报告 145 历史文化设施的保护，施工过程中不得对历史文化设施造成破坏。对项目范围内公共空间改造提升中，需参照传统街巷的保护利用要求进行微改造，在满足生活、生产基本需求的基础上尽量做减法。2、建设单位应组织管理及施工人员认真学习 中华人民共和国文物保护法、文物保护法实施条例等国家和xx省有关文物保护方面的法律，增强文物保护意识，提高对文物保护重要性的认识，明白文物对祖国悠久历史、灿烂文明的意义和历史文物的不可再生性。让所有施工人员懂得文物和地质遗迹属国家所有，是珍贵的国家财产，必须倍加珍惜，悉心呵护。3、施工前熟悉本项目工程内容及文物位置，树立文物保护的观念，了解文物保护的程序、措施204、和方法；与当地文物部门联系，了解当地的文物保护要求和相关标准，取得当地部门的支持；了解历史文化设施的分布范围，在其附近施工时加强观察，谨慎作业。4、在开工前要有针对性的制定详细的文物保护措施和文物保护预案。5、在文物保护区和建设控制带施工时，应制定详细的施工方案，要在施工现场作出明显的标志说明，并根据上级的要求进行施工，并安排专人负责现场管理。6、在文物附近施工时，减少或避免重型机械施工，施工道路绕避通过，对文物进行隔离并设立明显标志。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 146 第八章 树木保护专章 8.1 编制依据 1.xx市林业和园林局关于印发xx市城市树木保护管理规定（试行）205、的通知（穗林业园林规字20221 号）；2.xx市城市树木保护管理规定（试行）；3.xx市绿化行政审批项目专家论证工作细则；4.xx市城市树木保护专章编制技术指引；5.xx市绿化条例；6.国务院办公厅关于科学绿化的指导意见；7.xx省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见；8.xx省城市绿化条例；9.xx市关于科学绿化的实施意见；10.国家及地方有关政策法规。8.2 树木资源普查信息汇总表 根据xx市林业和园林局关于印发xx市城市树木保护管理规定（试行）的通知等相关文件要求，本项目委托专业机构对项目范围内的树木资源进行了摸查。根据摸查结果，xx街xx社区微改造项目（二期）红线范围内调查的树木胸径206、 80cm（含）以上的树木有 11 株，主要是大叶榕、细叶榕；胸径 20cm（含）80cm（不含）的树木共计 98 株，主要是大叶榕、红花紫荆、羊蹄甲、秋枫等乔木。胸径 20cm（不含）以下的树木有 80 株，主要是羊蹄甲、红花紫荆、小叶榄仁等乔木。通过调查测量，红线范围内胸径超过 80cm 的树木有 11 株，占比 5.82%；树xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 147 种胸径在 20cm（含）80cm（不含）的树木有 98 株，占比 51.85%；胸径 20cm（不含）以下的树木有 80 株，占比 42.33%。本项目不涉及迁移砍伐树木，树木资源普查信息见下表。表表 8 8-207、1 1 树木资源普查信息表树木资源普查信息表 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B(1)01 大叶榕 40.6 14 6 6 6 一般 正常株 砌树池 B(1)02 大叶榕 29.7 13 6 6 6 一般 正常株 砌树池 B(1)03 大叶榕 30.7 11 5 6 5.5 一般 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 148 组组名名 树木树木编号编号 名名208、称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B(1)04 大叶榕 28.5 12 5 6 5.5 一般 衰弱株 砌树池 B(1)05 大叶榕 33 12 5 6 5.5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）06 大叶榕 27.5 12 5 6 5.5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）09 羊蹄甲 20.3 7 3 3 3 良好 正常株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 149 组组名名 树木树木编号编号 名名称称209、 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）10 羊蹄甲 20.1 7 3 3 3 一般 正常株 砌树池 B（1）11 羊蹄甲 21.4 6.5 2 2 2 良好 衰弱株 砌树池 B（1）12 羊蹄甲 21.3 7 3 3 3 良好 正常株 砌树池 B（1）13 羊蹄甲 21.9 7 3 3 3 良好 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 150 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（210、X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）14 羊蹄甲 20.1 7 3 3 3 良好 衰弱株 砌树池 B（1）15 羊蹄甲 23.2 7 3 3 3 良好 衰弱株 砌树池 B（1）16 羊蹄甲 23.2 7 3 3 3 良好 正常株 砌树池 B（1）17 龙眼 41.4 7.5 4 4 4 一般 正常株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 151 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地211、径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）18 龙眼 43.9 7.5 4 4 4 良好 衰弱株 砌树池 B（1）19 羊蹄甲 22.3 8.5 3 3 3 良好 衰弱株 砌树池 B（1）20 龙眼 36.9 6.5 4 4 4 良好 衰弱株 砌树池 B（1）21 龙眼 46 7 4 4 4 良好 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 152 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cm212、cm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）22 小叶榄仁 20.2 8.5 4 4 4 一般 衰弱株 支撑 B（1）23 小叶榄仁 20.6 8 4 4 4 一般 衰弱株 支撑 B（1）24 秋枫 43.5 11 6 6 6 一般 衰弱株 砌树池 B（1）25 秋枫 39.7 11 6 6 6 一般 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 153 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高213、m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）26 秋枫 40.8 11 6 6 6 一般 衰弱株 砌树池 B（1）27 秋枫 41.6 11 6 6 6 一般 衰弱株 砌树池 B（1）28 秋枫 30 10 5 5 5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）29 秋枫 35.3 10 5 5 5 一般 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 154 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m 214、m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）30 梧桐 42.1 10 5 5 5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）31 秋枫 42.4 10 5 6 5.5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）32 秋枫 37.6 8 4 5 4.5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）33 秋枫 42.2 8 4 5 4.5 一般 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 155 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环215、立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）34 梧桐 40.6 7.5 4 4 4 一般 衰弱株 砌树池 B（1）35 梧桐 48.2 8 4 4 4 一般 衰弱株 砌树池 B（1）36 梧桐 49.8 8.5 5 5 5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）37 麻楝 43 9 6 6 6 一般 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 156 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 216、保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）38 梧桐 36.5 10 6 6 6 一般 衰弱株 砌树池 B（1）39 梧桐 37.5 10 5 5 5 一般 衰弱株 砌树池 B（1）40 麻楝 46.4 11 5 5 5 一般 正常株 砌树池 B（1）41 羊蹄甲 27.2 7 4 4 4 一般 正常株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 157 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 217、现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 B（1）42 芒果 55.6 15 7 7 7 一般 正常株 砌树池 B（1）43 萍婆 32.4 6 3 3 3 一般 衰弱株 砌树池 B（1）44 大叶榕 49 7 3 3 3 一般 衰弱株 砌树池 B（1）45 大叶榕 133.7 21 9 9 9 一般 衰弱株 砌树池 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 158 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东218、东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）001 黄葛榕 84.1 11.3 4 4.2 4.1 一般 衰弱株 无保护 F（2）002 黄葛榕 47.1 9 3.5 4 3.75 一般 衰弱株 树池透气铺装 F（2）003 降香黄檀 37.7 9.5 7.5 8.5 8 一般 正常株 护栏 F（2）004 细叶榕 27.4 9.1 6 6.5 6.25 一般 正常株 树池透气铺装 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 159 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境219、境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）005 黄葛榕 73.2 5.5 4.5 5 一般 衰弱株 树池透气铺装 F（2）006 细叶榕 34 9.8 5.5 5 5.25 一般 正常株 树池透气铺装 F（2）007 红花紫荆 23.9 7 5 4.5 4.75 一般 正常株 无保护 F（2）008 红花紫荆 31.3 14.1 6.2 6.6 6.4 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 160 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 220、株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）009 红花紫荆 21.7 8 3.5 4.5 4 一般 正常株 无保护 F（2）010 红花紫荆 21.3 8.1 3.6 4.5 4.05 一般 正常株 无保护 F（2）011 红花紫荆 20.1 8 3.5 4.3 3.9 一般 正常株 无保护 F（2）012 红花紫荆 20.9 7.8 4.5 5 4.75 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 161 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 221、胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）013 红花紫荆 20.7 9 3.4 4.8 4.1 一般 正常株 无保护 F（2）014 红花紫荆 22.8 9.3 4.6 5.5 5.05 一般 正常株 无保护 F（2）015 红花紫荆 20.3 8.7 5.1 6 5.55 一般 正常株 无保护 F（2）016 红花紫荆 21.6 8.1 4 6 5 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 222、162 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）017 红花紫荆 21.8 8.5 3.8 6.3 5.05 一般 正常株 无保护 F（2）018 红花紫荆 21.3 8 3.7 5.8 4.75 一般 正常株 无保护 F（2）019 红花紫荆 22.7 8.6 4.2 6.1 5.15 一般 正常株 无保护 F（2）020 红花紫荆 22 8 4 5.3 4.65 一般 正常株 无223、保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 163 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）021 红花紫荆 22.4 9 4.8 6.5 5.65 一般 衰弱株 无保护 F（2）022 红花紫荆 24.9 8.4 4.6 6 5.3 一般 正常株 无保护 F（2）023 红花紫荆 22.6 8.5 5 6.5 5.75 一般 正常株 无保护 F（2）024 红花紫荆 22224、.7 8.2 4.7 5.9 5.3 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 164 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）025 细叶榕 187.9 23.7 26 20 23 良好 正常株 砌树池 F（2）026 细叶榕 74.5 9.8 12 13 12.5 一般 正常株 无保护 F（2）027 红花紫荆 22.8 9.5 5.5 6 5.75 225、一般 正常株 无保护 F（2）028 红花紫荆 21.3 9.6 5 5.8 5.4 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 165 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）029 红花紫荆 20.8 9.7 5.3 6.2 5.75 一般 正常株 无保护 F（2）030 凤凰木 55.9 17 12 10 11 一般 衰弱株 无保护 F（2）031 凤226、凰木 36.9 17.3 11 9 10 一般 衰弱株 无保护 F（2）032 黄葛榕 51.7 11 7 8.5 7.75 一般 衰弱株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 166 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）033 黄葛榕 73.2 11.7 7.8 7 7.4 一般 衰弱株 无保护 F（2）034 黄葛榕 29.4 6.5 4.2 5 4.6 一227、般 衰弱株 无保护 F（2）035 黄葛榕 103.5 15 8 9.5 8.75 一般 衰弱株 无保护 F（2）036 黄葛榕 113.1 15.8 7 8.5 7.75 一般 衰弱株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 167 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）037 黄葛榕 94 16.3 6 8 7 一般 正常株 无保护 F（2）038 黄葛榕 11228、9.4 16 9 12 10.5 一般 衰弱株 无保护 F（2）039 黄葛榕 95.5 15.2 7 9 8 一般 衰弱株 无保护 F（2）040 黄葛榕 26.2 9.5 5.5 7.5 6.5 一般 衰弱株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 168 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）041 黄葛榕 28.1 10.7 6.2 7 6.6 一般 衰弱株229、 无保护 F（2）042 黄葛榕 46.2 12 7.2 8 7.6 一般 衰弱株 无保护 F（2）043 黄葛榕 25.2 10.8 5 7.1 6.05 一般 正常株 无保护 F（2）044 黄葛榕 29.6 11 5.5 7.6 6.55 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 169 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）045 黄葛榕 50.230、5 14 6 10 8 一般 正常株 无保护 F（2）046 黄葛榕 45.2 12.5 7.5 9.2 8.35 一般 衰弱株 无保护 F（2）047 麻楝 30.1 13.3 6 7.8 6.9 一般 正常株 无保护 F（2）048 麻楝 24.6 12.5 5.3 7.4 6.35 一般 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 170 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般231、般/较差较差 F（2）049 黄葛榕 58.5 14 6.4 13 9.45 一般 衰弱株 无保护 F（2）050 黄葛榕 51.2 12.5 6.5 7 6.75 一般 衰弱株 无保护 F（2）051 黄葛榕 49.7 14.5 8 4.5 6.25 较差 正常株 无保护 F（2）052 黄葛榕 84.3 13 8 6 7 较差 衰弱株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 171 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西232、 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）053 黄葛榕 51.5 14 7 8 7.5 较差 正常株 无保护 F（2）054 黄葛榕 78 14.5 6 6 6 较差 衰弱株 无保护 F（2）055 麻楝 35.6 13 5 6 5.5 较差 衰弱株 无保护 F（2）056 细叶榕 68.4 14 3 3 3 较差 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 172 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东233、西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）057 麻楝 25.4 14 5 5 5 较差 正常株 无保护 F（2）058 麻楝 24.8 14 4 5 4.5 较差 正常株 无保护 F（2）059 黄葛榕 87.2 15 7 8 7.5 较差 正常株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 173 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好/一一般般/较差较差 F（2）060 234、黄葛榕 40.2 10 6.5 8 7.25 一般 衰弱株 无保护 F（2）061 黄葛榕 74.8 11 9 5.7 7.35 较差 衰弱株 无保护 F（2）062 红花紫荆 37 10.6 7 6.2 6.6 一般 正常株 无保护 F（2）063 黄葛榕 58 11.5 7 7.5 7.25 较差 衰弱株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 174 组组名名 树木树木编号编号 名名称称 胸径（胸径（X X）地径（地径（D D）cmcm 株高株高m m 冠幅冠幅 m m 立地环立地环境境 长势长势 保护保护现状现状 现状照片现状照片 东东西西 南南北北 平均平均 良好良好235、/一一般般/较差较差 F（2）064 黄葛榕 76.1 13.5 8 8.5 8.25 较差 衰弱株 无保护 F（2）065 黄葛榕 50.9 13 6 9.3 7.65 较差 衰弱株 无保护 F（2）066 黄葛榕 94.3 14.6 7 7.6 7.3 较差 衰弱株 无保护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 175 8.3 树木保护规划总平面图 图图 8 8-1 1 项目范围内树木项目范围内树木分布图分布图 8.4 树木保护方案 本次改造保留现状全部树木，不涉及砍伐、迁移树木。绿化改造方案主要为在宅前屋后新增绿化，以本地低矮灌木、地被植物为主，对破损树池进行修复。本次改造不直236、接对树木本身改造，但施工过程中外墙治理、道路维修、树池修复等可能间接对树木产生影响，由此，本报告针对可能受施工影响的树木提出相关保护措施的建议，具体绿化保护措施由建设单位组织编制、落实。一、成立树木保护专项小组 建议由建设单位主要领导及社区工作人员成立项目树木保护专项小组，在施工过程中，随时对现场情况进行监督和控制。二、建立树木信息档案 建议建立树木登记卡,记录社区包括所有树木的种类、数量、位置、生长状xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 176 况、立地条件、保护设施现状等，分类编制树木信息汇总表。对保护有特别风险及特备要求的树木,要予以确定,专题讨论,制定特殊的保护方案。三、信息237、公开，公众参与 将摸查的改造范围内的树木信息主动向社会公开，接受公众监督。四、绕绳处理(1)绕绳处理即可以在夏季减少树木的水分流失,还可以在冬天起到一定的保温作用,同时可以防止部分害虫在树干上直接产卵,减少树木的病虫害,并且抑制了新芽的萌发,避免不必要的养分供给。(2)施工方法：采用 1cm-1.5cm 草绳自树木底部开始无间隔对树木进行缠绕,直至树木分叉处或者树干 1.5m-2m 处,绕绳不得重叠,不得留有间隙。五、加固 为需要保护的树木进行加固,防止碰撞。支撑位置位于树体的 1/3-1/2 之间即可,高大乔木支撑采用 3-4 米,8cm-10cm 的木柱进行支撑保护。六、围蔽保护 在树木周238、围搭设围护设施,防止树木被其他物体碰撞,发生断裂、死亡等。围护设置搭设采用48*3.6 钢管进行搭设,可参考下图要求进行搭设。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 177 图图 8 8-2 2 维护设施样式参考图维护设施样式参考图 七、树池修复保护措施 1.对挖掘机司机及工人进行严格的绿化保护宣传教育。2.用小型挖掘机或冲击钻配合人工对旧的路面及树池进行清理，在清理过程中，严格控制机械工作范围，避免对现况树木造成破坏。3.破除及清理过程中，对树根造成破损的地方应进行严格的消毒处理，发现有病虫害现象，应咨询专家进行病虫害治理。4.在施工过程中，随时对树池口进行保护，如发现无砂混凝土进入239、树池口，及时进行清理。5.新树池的大小应结合树木生长状况及场地实际情况设置。6.对树池内土壤进行土壤检测，确需置换土壤的，应结合树木种类、生长条件，综合搭配种植土的成分。八、树木健康监测与日常养护 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 178 1、树木保护和管理责任人应当按照国家、省、市树木保护和管理技术标准做好日常巡查、管养工作，包括巡查、修剪、施肥等，确保树木健康生长，并接受市、区绿化行政主管部门的监督、检查和指导。2、树木的修剪应当按照绿化修剪技术标准执行。坚持因树因地、少修浅修、适时安全、规范操作的原则，禁止过度修剪树木。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 179240、 第九章 环境影响评价 9.1 编制依据 1.环境空气质量标准（GB3095-2012）；2.声环境质量标准（GB3096-2008）；3.地表水环境质量标准（GB3838-2002）；4.xx省大气污染物排放限制（DB44/27-2001）；5.xx省水污染物排放限值（DB44/26-2001）；6.建设项目环境保护管理条例国务院令第 682 号，2017 年 10 月1 日起施行；7.建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）。9.2 环境影响分析 本项目建成后，本身无有毒气体、水、烟的排放。主要是过路车辆产生的废气物对周围产生污染。初步分析，本工程的实施，对周边环境的影响主241、要是外墙治理、楼道粉刷、道路维修等施工过程中可能产生的废气、建筑垃圾、废水、噪声的影响。9.2.1 施工期环境影响分析 1.废气 xx街xx社区微改造项目（二期）施工期废气主要污染物为各种燃油动力机械和运输车辆排放的废气，以及建筑材料、废弃建材拆除、运输与搬运过程中产生的扬尘，由于施工场地位于居民区，施工产生的扬尘、废气会给人们生活带来诸多不便。2.噪声 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 180 噪声扰民是施工工地最为严重的污染因素，在项目建设过程中各种施工机械运转时的强大噪声，这些突发性非稳定态声源严重影响区域内人们的学习和工作。项目施工期间噪声主要有施工机械、设备噪声，施工机242、械、设备主要是运输车、电锯、电刨、切割机、磨石机等设备运转产生的噪声。xx街xx社区微改造项目（二期）施工期运输车辆可能引起局部的交通拥堵导致车辆喇叭声增加。3.废水 xx街xx社区微改造项目（二期）施工期废水来源主要为工程施工废水和生活污水。其中工程施工废水包括施工机械冷却水及洗涤用水、施工现场清洗用水、建材清洗用水等，这部分废水有一定量的油污和泥沙。施工人员的生活污水含有一定量的有机物和病菌。4.固体废弃物 xx街xx社区微改造项目（二期）施工期间产生的固体废弃物主要有拆除的废弃建材、施工人员产生的生活垃圾及撒落的砂石料、工程土、混凝土等，及时收集处置后对周围环境影响较小。9.2.2 运营243、期环境影响分析 xx街xx社区微改造项目（二期）运营期间对环境的影响主要体现在以下方面：（1）水污染。本项目水污染主要为生活污水。（2）环境空气污染。本项目建成后，所排放的大气污染物主要有是机动车尾气、饮食油烟。（3）固体废弃物。项目运营期产生的固体废弃物主要包括生活垃圾，装卸货产生的废弃物等。这些固体废物长期积压可能导致蚊蝇、臭气、疾病的危害。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 181（4）噪声污染。项目所产生的噪声的声源有机动车、小推车、空调主机、备用发电机运行等噪声源。9.3 环境保护措施 9.3.1 施工期环境保护措施 1.大气污染防治措施（1）废弃建材、建筑材料运输车应按244、规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落。（2）运输建筑材料的车辆应注意防尘。粉状材料如水泥、石灰等应罐装或袋装，禁止散装运输，运送砂石料的运输车辆，用帆布、盖套等遮盖，以防物料飞扬，沿途撒漏。（3）土、砂、石料运输禁止超载，装料高度不得超过车厢板，并加盖篷布。严禁运输途中扬尘、散落，堆放应有篷布遮盖。（4）运至拌和场应尽快与粘土混合，减少堆放时间。堆放时应采取防风防雨措施，必要时设立围栏，并定时洒水防止扬尘。2.噪声污染防治措施（1）施工单位须按建筑施工场界噪声的要求进行施工，并合理布置声源，尽量选用低噪声机械设备和工艺，对高噪声设备采取有效隔声、消声和减振措施，确保施工噪声符245、合建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）相关要求。（2）施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区远离声环境敏感区，不得在夜间从事高噪作业，避免扰民。若需在夜间连续施工作业，需按规定取得相关部门许可，并予以公告受影响公众。（3）加强检查、维护和保养机械设备，保持润滑，紧固各部件，对脱焊和xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 182 松动的架构件，要补焊加固，减少运行的振动噪声。（4）运输车辆应做好妥善安排，尽量减少车辆在夜间行驶，并对车速进行限制，减少鸣笛。3.水环境污染防治措施（1）项目在施工时产生的生活污水、车辆、设备冲洗水等须经沉淀、隔油等处理，不246、得直接外排。（2）施工堆场必须采用防冲刷措施，如在堆场四周设截流沟，减少施工物质的流失。（3）施工材料应远离地面水，并提供环行排水沟和渗水坑，以防意外溢出污染地面水。4.固体废弃物污染防治措施（1）根据城市建筑垃圾管理规定（建设部令第 139 号）有关规定，建设单位和施工单位要重视和加强建筑垃圾的管理，采取积极措施防止其对环境的污染。（2）施工单位要向当地卫生管理部门提出建筑垃圾处置的请示报告，经批准后将建筑垃圾清运到指定地点合理消纳，防止破坏当地景观。（3）施工期间产生的建筑垃圾进行分类收集、分类暂存，能够回收利用的尽量回收综合利用，以节约宝贵的资源。（4）建筑垃圾要进行收集并固定地点集中暂247、存，尽量缩短暂存的时间，争取日产日清。同时要做好建筑垃圾暂存点的防护工作，避免风吹、雨淋散失或流失。（5）施工单位不准将各种固体废物随意丢弃和随意排放。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 183 9.3.2 运营期环境保护措施（1）污水处理 项目产生的粪便污水经化粪池处理，达到 水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准后，与其他一般生活污水一同排入市政污水管网，汇入污水处理厂集中处理。（2）废气处理 项目运营产生的废气主要来自于机动车尾气、备用柴油发电机的尾气、饮食油烟。配套的备用柴油发电机仅在市电供应不足时应急使用，应使用 0#轻质柴油为燃料，燃烧尾气经水喷淋处248、理后由内置烟井引至所在建筑物楼顶天面排放，大气污染物排放执行大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段二级标准，其中烟色黑度小于林格曼黑度 1 级标准。（3）固体废弃物处理 固体废弃物处理应以保障公共环境卫生和人体健康、防止环境污染为宗旨，遵循“减量化、资源化、无害化”原则。尽可能从源头避免和减少生活垃圾产生，对产生的生活垃圾应尽可能分类回收，实现源头减量。生活垃圾由物业公司清洁人员负责收集后，交市环卫部门统一运输处理。同时需加强商户装卸货管理，明确卫生责任范围，装卸货产生的固体废弃物应及时清运。（4）噪声处理 项目主要噪声源为机动车、小拖车等，交通噪声主要通过管理手段进行控制，确249、保项目噪声排放符合社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）中 2、4 类声功能区标准的要求。9.4 环境影响评价结论 根据对xx街xx社区微改造项目（二期）在施工期、运营期间废气、废水、xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 184 固体废弃物等污染物来源以及环境治理措施的分析，本项目如果能够保证施工期间按照要求进行作业对废气、废水、固体废弃物进行有效控制，设计时严格按照照度要求和标准进行控制，本项目的施工和运营对周围环境的影响能控制在允许范围内。本项目的建设是能为当地环境所能接受的。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 185 第十章 节能分析 本项目为微改造项250、目，针对工程项目特点，在工程项目中运用节能新设备和新材料，并实现先进的节能管理方案以及资源的综合利用，以达到节能措施的可行性和经济上的合理性，避免盲目投资，从源头上把住能源、资源节约关，最终达到节能降耗的目的。10.1 用能标准与节能规范 1.中国节能技术政策大纲（2006 年）；2.国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；3.国务院关于印发“十三五”节能减排综合工作方案的通知（国发201674 号）；4.民用建筑节能管理规定（建设部令第 143 号）；5.节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）；6.xx省节能中长期专项规划；7.xx省节约能源条例；8.xx省民用建筑251、节能条例；9.xx市民用建筑节能管理试行办法；10.xx市绿色建筑和建筑节能管理规定（xx市人民政府令第168 号）；11.夏热冬暖地区居住建筑节能建设标准（JGJ75-2012）；12.夏热冬暖地区居住建筑节能建设标准xx省实施细则（DBJ15-50-2006）；13.既有居住建筑节能改造技术规程（JCJ/T129-2012）。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 186 10.2 节能设计原则 为了使项目建成后有很好的社会效益，本项目建设原则是：（1）根据国家有关能源政策和法规，因地制宜地选择能源种类、品种与质量。设计时尽可能做到能源综合利用，如能源循环使用。（2）积极采用新设备252、新材料，但不盲目超前。项目建成后，整体装备水平和各项工艺指标达到国际先进水平。（3）制定相关节能管理制度，避免造成不必要的能源损耗。（4）重视环境保护、节能降耗和安全，建设方案充分采用先进设施，做到环保、节能、安全设施与工程建设“三同时”。（5）项目必须符合国家规定的有关质量、能耗、环保、劳动安全和卫生标准、相关的设计规范和建设条例要求。10.3 项目能耗分析 项目主要消耗能源为电和水，包括照明用电和绿化用水等。具体能耗分析如下表所示：表表 1 10 0-1 1 项目能耗情况表项目能耗情况表 序序号号 能源能源种类种类 名称名称 功率功率（W W）数数量量 单位单位 日运行时日运行时间（间（253、h h）年运行年运行天数天数 需用系需用系数数 年用电量年用电量（kwhkwh）1 电 楼道照明 12 242 套 12 365 0.6 7631.71 2 小区照明 40 27 套 12 365 0.7 3311.28 3 门禁系统 10 484 套 24 365 0.6 25439.04 4 视频监控 12 15 套 24 365 0.7 1103.76 用电量合计 37485.79 折标标准（kgce/kw.h）0.1229 折标煤量（tce/a）4.61 序序号号 能源能源种类种类 用途用途 面积（面积（m m2 2）日耗水量（日耗水量（L/mL/md d）年运行天数年运行天数 年用水254、量年用水量（m m）xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 187 1 水 绿化用水 300 1.1 213 70.29 2 未预见水量 10%7.03 用水量合计 77.32 折标标准（kgce/t）0.0857 折标煤量（tce/a）0.0066 合计折标煤量（合计折标煤量（tce/atce/a）4.4.6161 10.4 节能措施 一、节电措施 本项目楼道内照明灯具采用 LED 声控节能吸顶灯替换老旧灯具。声控灯具有以下优点：1、省电，声控灯的能耗比普通节能灯节约 60%以上。2、声控灯使用寿命长，经久耐用。3、声控灯采用集成技术、将智能芯片、智能声控驱动集成在一起，安装方便。小255、区公共部分照明灯具采用 LED 节能灯，可以通过控制系统，对公共区域实行自动控制与集中管理，最大限度地实现照明系统节能。实现按需照明，达到节约能源，提高照明舒适度，促进健康的绿色照明的目的。二、外遮阳 夏季南方水平面太阳辐射强度高达 1000W/以上，阳光若直射至室内将严重影响建筑室内热环境，增加能耗，而恰当适用的遮阳措施将有效降低能耗，改善室内环境。以气温 29、日辐射强度 280W/左右作为必须设置遮阳的参考界限，根据窗口朝向、窗口受照时间、遮阳季节中气温在 29以上的时间以及太阳在不同朝向的太阳辐射强度等相关资料确定遮阳季节与遮阳时间；将垂直式遮阳、水平与垂直式综合遮阳、挡板式遮阳等外遮256、阳方式融入建筑设计方案，从根本上降低xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 188 窗口得热。遮阳构件外表面颜色宜浅，以减少太阳辐射热吸收；内表面应稍暗，以避免产生眩光，材料辐射系数宜较小。除此之外还可采用活动外遮阳装置如遮阳篷、遮阳百叶等，以及绿化遮阳如种植落叶乔木等方式。本项目通过维修改造遮阳设施，在尽量少损失自然光的情况下，大幅降低传入室内的太阳辐射热，满足夏季遮阳、冬季阳光入射、自然通风、采光等要求，改善室内环境舒适度，提升节能效果。10.5 节能效果分析 为全面贯彻科学发展观，提高能源利用效率，实现xx省节能减排工作目标，建设单位应严格按计划实施项目，将各项节能措施落到实处，257、使项目建成后达到预期的能耗水平。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 189 第十一章 劳动安全卫生与消防 11.1 设计原则及采用的标准 11.1.1 设计原则 1.劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。2.因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。3.最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。11.1.2 规范标准 1.中华人民共和国劳动法；2.xx省劳动安全卫生条例；3.施工现场安全生产保证体系（附条文说明）（DGJ 08-1258、9903-2003）；4.建设工程施工现场环境与卫生标准（JG J146-2013）；5.建设工程施工现场消防安全技术规范（JB 50720）；6.安全防范工程技术规范（GB 50348-2004）；7.机械安全避免人体各部位挤压的最小间距（GB 12265.3-1997）；8.建设工程施工现场安全资料管理规程（CECS 266-2009）；9.施工企业安全生产管理规范（GB 50656-2011）；10.建筑施工安全技术统一规范（GB 50870-2013）；11.建筑施工安全检查标准（JGJ 59-2011）；12.生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；xx街xx社区微改造项目（二259、期）可行性研究报告 190 13.建筑施工高处作业安全技术规范（JGJ 80-2016）。11.2 危害因素和危害程度分析 影响本项目建设劳动安全的因素主要是施工中使用的电器、机械设备等，有可能对人体造成触电及机械伤害，因此需采取必要的安全措施。1.火灾爆炸 项目在建设过程中机械设备占很大比例，用电量用油量较大，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。2.高温烫伤 项目在建设中多在室外施工作业，高温天气及设备长时间运转可能会有烫伤事故。3.触电 在建设过程中，用电设备繁多，尤其是在“三线”整治过程中，应特别注意老化破损电线漏电及电线交叉、错接传电危害事故。若电气设备发生故障或电器安260、装不规范，缺少接地或接零，或接地接零损坏失效，或操作人员违章操作，也会发生触电伤害事故。4.机械危害 在建设过程中有电机转动设备、切割设备、运输设备等，都会有机械伤害危险。安全操作规程不完善或操作人员没有严格按照操作规程进行操作，疏忽大意则有可能发生安全事故，对操作人员或其他人员造成人身伤害。5.噪音伤害 施工机械装置中的各种机械、设备，有噪音伤害因素。上述危害因素一旦出现，均有可能导致人员伤亡、财产毁损等重大事故损失，必须严加防范。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 191 11.3 安全措施方案 11.3.1 严格遵循相关规定 中华人民共和国劳动法和建设项目（工程）劳动安全卫生261、监察规定（国家劳动部第 3 号令）规定，凡新建、改建、扩建工程项目，其劳动安全卫生设施必须符合下列规定：1）生产性建设工程项目（包括新建、扩建和技术改造项目，以下简称为工程项目）必须符合国家和省有关安全生产方面的法规、标准，工程项目中的劳动安全措施和设施，应与本工程同时设计、同时施工、同时投产使用（以下简称“三同时”）。2）设计单位在编制工程项目初步设计文件时，应严格执行现有的安全生产法规和技术标准，同时设计劳动安全防护措施。3）建设单位应对承担工程项目设计、施工的单位提出具体安全生产要求，提供必须的资料和条件，并对设计、施工过程中落实“三同时”情况进行检查督促。4）建设单位在项目竣工验收前，262、应通知有相应资质的检测检验机构进行检验与评价。11.3.2 采取切实可行的安全措施 认真贯彻建设部颁发的“一标五规范”，即建筑队安全检查评分标准、施工现场临时用电安全技术规范、建筑施工作业技术规范等的规定。1）施工现场出入口、施工便道交叉口等，提前设置警示牌，施工现场设置醒目的安全标志牌，保持正常的交通安全秩序。对作业人员进行定期安全教育，施工前做好施工安全交底。2）夜间施工保证作业面、便道足够照度，雨天采取必要的防滑措施。从事xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 192 作业的人员必须穿好工作衣、工作鞋，并戴好安全帽和手套，特殊工种应持证上岗，并按有关规程进行操作。3）定期进行设备263、检查和安全用具检查和保养，对不符合要求的应进行整改，杜绝事故隐患。4）在有碍机械安全和人身健康场所作业时，机械设备应采取相应的安全措施；操作人员必须配合适用的安全防护用品；当使用机械设备与安全发生矛盾时，必须服从安全的要求。机械操作人员和配合作业人员，都必须按规定穿戴劳动保护用品；高空作业人员必须系安全带，不得穿拖鞋；严禁从高处往下投掷物件。5）现场临时用电拉线应符合有关规定，接好触电保护器，设专职电工进行日常管理、检修维护供电系统，机电设备必须有良好的接地。6）施工现场的孔洞，应加设盖板或临时栏杆，防止人、物坠落。7）施工现场的消防工作，应遵照国家有关法律、法规开展消防安全工作。施工单位的负264、责人应全面负责施工现场的防火安全工作，履行 中华人民共和国消防条例实施细则第十九条规定的九项主要职责。8）按照消防管理体系的需要，配备相应的专（兼）职管理、检查人员和消防器具，标记工程沿线的可用水源及消防安全设施点，配备气体灭火及防爆器具，在施工总平面布置中考虑消防通道，以便发生火灾时消防车可进入现场。9）严禁非电工作业人员私自乱拉、乱接电线。挪动电箱、电气设备时必须有且至少有一名电工在场。施工现场内的所有电器设备的金属外壳必须与专用保护零线连接。保护零线应单独敷设，不作他用。重复接地线应与保护零线相连接。与电气设备相连接的保护零线应为截面不小于 2.5mm2的绝缘多股铜线。保护零线的统一标志265、为绿/黄双色线。任何情况下不准使用绿/黄双色线做负荷线。10）施工单位应采取保护措施，确保与建设工程毗邻的建筑物、构筑物安全xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 193 和地下管线安全。11）密切关注水文、天气预报信息，提前做好应急方案与防范准备，把施工机械、人员撤至安全地域。项目部成立防台风、防汛领导小组及抢险队。办公生活区安设避雷杆，接地电阻10。11.4 消防措施方案 1、现场要有明显的防火宣传标志；2、施工现场要配备足够的消防器材并做到布局合理，经常维护、保养，采取防冻保温措施，保证消防器材灵敏有效；3、电工、焊工从事电气设备安装和电、气焊切割作业，要有操作证和用火证。动火前266、，要清除附近易燃物，配备看火人员和灭火用具。用火证当日有效。动火地点变换，要重新办理用火证手续；4、使用电气设备和易燃易爆物品，必须采取严格的防火措施，指定防火负责人，配备灭火器材，确保施工安全；5、施工材料的存放、保管，应符合防火安全要求。易燃易爆物品，应专库储存，分类单独存放，保持通风，用电符合防火规定；6、在施工程要坚持防火安全交底制度。特别是在进行电气焊、油漆粉刷或从事防水等危险作业时，要有具体防火要求。11.5 职业健康与卫生 1、建设工程现场职业健康安全卫生的要求（1）施工现场必须建立环境卫生管理和检查制度，并应做好检查记录。（2）施工现场应配备常用药品及绷带、止血带、颈托、担架等267、急救器材。（3）施工企业应制定施工现场的公共卫生突发事件应急预案。2、建设工程现场职业健康安全卫生的措施 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 194 施工现场作业人员发生法定传染病、食物中毒或急性职业中毒时，必须及时向施工现场所在地建设行政主管部门和有关部门报告。现场施工人员患有法定传染病时，应及时进行隔离。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 195 第十二章 组织管理机构及管理模式 12.1 组织管理机构 本项目的建设单位是xx市xx区城市更新建设项目管理中心。负责前期基础数据摸查；开展民意征询工作；改造过程中的纠纷调处和维稳工作；组织编制实施方案和按程序报批；负责项268、目立项完成后的招标、施工图设计、施工、验收等工作。12.2 实施管理方案 为保证项目的成功实施，必须对项目实施进行严格管理。项目启动前，各方人员应做好充分准备，确保项目所需人员及其他必要条件及时就绪。项目实施过程由用户相关单位和部门与施工方共同完成，各方应通力合作，并保证人员稳定。施工方有专门的项目管理部门，并且有着严格的项目管理流程，对项目进度进行实时的监督与管理，保证项目的成功实施。12.2.1 项目进度管理 1、做好进度计划并严格执行 在开始实施项目时，项目经理必须根据任务情况做好进度安排计划。每个进度节点，项目经理严格按照进度计划书验收。项目施工单位应在从工程管理、施工组织、资源保障（269、包括资金、劳动力、物资资源、在机械配置与维护）等方面进行部署，以保证工程按工期计划竣工。2、建立项目沟通机制 交流有助于解决问题，针对本项目的特殊性应建立多方参与，定期沟通交流机制。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 196 12.2.2 项目质量管理 1.初步设计阶段。完善深化建筑设计方案，建筑、结构、给排水各专业密切配合，在设计中倡导采用成熟、先进、可靠且经济性好的新技术材料，在结构体系、设备系统及选型等方面进行综合技术经济比较，优选设计方案，论证技术上的先进性、适用性、可靠性和经济性，确保适用且经济上合理，使业主投资取得最大效益，以此为原则，编制符合国家规定深度要求的初步设计270、文件，根据有关部门初审意见修改、完善初步设计直至审批通过。2.施工图设计阶段。根据已经批复的初步设计文件及政府有关部门的审批意见编制施工图文件，建筑专业着重在设计深化细化时保证建筑方案的造型、立面、构件等能按比例、按尺寸、按要求实施，充分体现方案设计人的构思；结构着重于结构体系等方面精打细算，保证安全、可靠、经济。施工图设计文件，还应说明施工中注意事项，特别是非常规项目、内容，应着重提出对施工制作、安装及质量检验等技术要求。编制的施工图文件必须符合国家规定的深度要求。3.项目施工阶段（1）建立工程质量责任制 实施项目工程质量终身责任制。签订质量终身责任书，明确质量责任，实现以人员素质保证工作质271、量，以工作质量保证各项制度和现场操作到位的良性工作循环。（2）实行优质优价的计价制度 项目组对工程队验工计价，实行优质优价制度。（3）建立健全质量检查评审制度 项目组每月组织一次质量抽查，每季度组织一次质量检查，根据抽查和检查情况，召开工程质量评审会议，消除质量隐患，提出整改措施。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 197（4）强化质量意识，组织人员培训 组织工前培训，学习技术规范和施工操作方法，及时掌握建设中新的工艺和技术。（5）推行全面质量管理 强化全员参与质量工作的意识，项目部、施工队成立 QC 小组，针对技术难题和质量通病，进行 QC 小组活动。（6）坚持“三自管理”和“三272、工检查”施工中坚持自纠、自检和自控，落实好工前、工中和工后检查。发现不合格时，制定纠正措施，及时改正，合格后再施工下一工序。12.2.3 项目安全管理 为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目施工符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，本项目建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度，并采取以下防范措施：1.建筑施工企业安全生产管理实行企业安全资格审查制度。在建筑工程开工前应当到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。2.对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其他施工作业人员进行安全生产培训。3.建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安273、全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报市建筑安全生产监督机构备案。4.施工现场使用的安全防护用品、电器产品、安全设施、架设器具及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 198 构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。12.3 财务管理方案 1.做好前期居民意愿征询、数据摸查、数据测量、现状调研等工作，合理确定建设内容及规模，合理确定投资规模。2.认真做好概预算审核，土建工程项目施工、材料设备采274、购、以及与之配套的监理、代建等应严格按照国家、省、市等相关招标或采购流程、规定进行，必须公开进行摇珠或招标，严格遵守合同管理制度，严格执行中标价格。3.工程建设及材料采购严格执行工程款审核、拨付程序，注重监督检查。4.做好财务管理基础工作，建立健全核算体系，做好项目预算、项目成本控制、竣工决算工作。5.做好项目资金的筹措，保证资金的供给，监督资金正常运行，维护资金安全，降低资金成本，努力提高资金使用效率和效果。6.加强财务核算，提高会计信息的及时性、准确性和完整性，按期编制基建财务会计报表和财务说明书。7.项目相关部门认真遵守财务管理制度，财务人员严格按照财务管理制度办事。xx街xx社区微改造275、项目（二期）可行性研究报告 199 第十三章 实施进度计划 13.1 项目实施进度安排原则 本项目建设进度安排应遵循以下原则：1、制订详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。2、项目需与市政、电力、电信等部门共同组织实施。在项目建设时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。3、项目必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。4、在项目实施过程中，要认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，了解整个项目进度进展情况。13.2 项目实施过程阶段划分 项目建设实施进度初步计划为 29 个月，即从 2022 年 2 月至 276、2024 年 6 月，具体建设进度初步计划如下：1、前期工作阶段（2022 年 2 月2022 年 3 月）：完成现场勘查、基础数据调查、实施方案编制和审批、可行性研究报告编制和审批等工作，工期 2 个月；2、设计、施工招标阶段（2022 年 4 月2022 年 5 月）：开展 EPC 招标工作，工期 2 个月；3、工程施工阶段（2022 年 6 月2024 年 5 月）：进行工程施工，工期 24个月；4、竣工验收阶段（2024 年 6 月）：完成场地的清理及竣工验收工作，工期1 个月。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 200 13.3 项目实施进度 项目具体实施进度计划建议见下277、表。表表 1 13 3-1 1 项目进度计划安排表项目进度计划安排表 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 201 第十四章 工程招标 14.1 招标依据 1.中华人民共和国招标投标法；2.中华人民共和国招标投标法实施条例；3.必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号）；4.工程建设项目自行招标试行办法；5.国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；6.工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会令第 9 号）；7.xx省发展改革委关于贯彻落实有关事宜的通知（粤发改稽察2018266 号）；8.七部委联合发布评标委员会278、和评标办法暂行规定；9.工程建设项目勘察设计招标投标法办法；10.xx省实施办法。14.2 招标基本原则 根据中华人民共和国招标投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：（1）公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。（2）公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 202 履行共同的义务。（3）公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。（4）诚实信用原则。279、招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。（5）独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。（6）接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。14.3 招标范围及形式 14.3.1 招标内容及范围 根据有关规定，本项目招标范围包括勘察、设计及建筑工程，监理不采用招标方式。14.3.2 招标方式 勘察、设计及建筑工程进行公开招标。项目招标基本情况如下表。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 203 表表 1 14 4-1 1 招标基本情况表招标基本情280、况表 建设项目名称：xx街xx社区微改造项目（二期）招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采不采用招用招标方标方式式 招标估算招标估算金额（万金额（万元）元）备注备注 全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 安装工程 建筑工程 2583.78 勘察 25.84 设计 108.33 监理 68.11 设备 重要材料 其他 情况说明：建设单位盖章 年 月 日 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 204 第十五章 投资估算与资金筹措 15.1 投资估算 15.1.1 编制范围 项目投281、资估算编制范围为xx街xx社区微改造项目（二期）红线范围内可改造的建筑物及公共配套工程的建设费用。15.1.2 编制依据 1.国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南；2.国家发展改革委和建设部批准发布的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；3.国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；4.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；5.xx市城市更新基础数据调查和管理办法（穗更新规定 20163 号）；6.xx省房屋建筑和市政修缮工程综合定额（2012）；7.xx省住房和城乡建设厅印发xx省建设工程计价依据（20282、18）的通知（粤建市20196 号），该文颁发的xx省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）、xx省通用安装工程综合定额（2018）、xx省市政工程综合定额（2018）；8.建设单位管理费根据 基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504号）计取；9.工程建设监理费参考国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）、国家发改委关于降低部分建设项目xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 205 收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）文计取；10.可行性研究报告编制费参考国家发改委 建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格283、19991283 号）；11.环境影响咨询费参考国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格2002125 号、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价2011534 号）计取。12.实施方案编制费参考xx省城市规划收费标准的建议、xx市旧村庄全面改造成本核算办法的相关规定计取；13.本项目拟对涉及外墙治理、修复屋面防水层、楼体绿化、公服设施的楼栋进行房屋建筑安全性鉴定工作。房屋建筑安全性鉴定费参考关于印发和的通知（粤建检协20158 号），按 15 元/计取；14.设计费、施工图预算编制费、竣工图编制费、施工图审查费参考国家计委284、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）、国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）文计取；15.工程保险费参考xx省建设工程概算编制办法（2014），按建安工程费的 0.3%计取；16.招标代理费参考国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980 号）文计取；17.检验监测费参考xx市建设工程造价管理站关于调整我市工程检验检xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 206 测费费率的通知（穗建造价201938 号）计取；18.概算审核费参考xx省物价局关于调整我省建设工程造价咨询服务 施285、费的复函（粤价函2011742 号）计取；19.预备费根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号），涨价预备费费率取零。基本预备费按工程费用和其他费用之和的 5%估算。15.1.3 投资估算 本项目总投资 3201.45 万元，其中：工程费用 2583.78 万元，工程建设其他费用 465.22 万元，基本预备费 152.45 万元。建设投资估算表详见下表。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 207 表表 1 15 5-1 1 建设投资估算表建设投资估算表 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元286、）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）一一 工程费用工程费用 2583.782583.78 2583.782583.78 80.71%80.71%（一）（一）基础类基础类 1564.161564.16 1564.161564.16 48.86%48.86%1 楼栋门 14.40 14.40 樘 24 6000 房屋建筑本体共用部分 0.45%新增或更换为不锈钢楼栋门 2 门禁系统 14.52 14.52 287、户 484 300 房屋建筑本体共用部分 0.45%增设密码门禁锁、普通对讲系统，含大门主控，户内对讲机、信号线等项目 3 楼道照明 4.84 4.84 处 242 200 房屋建筑本体共用部分 0.15%更换声控延时节能吸顶灯 4 楼道修缮 293.30 293.30 房屋建筑本体共用部分 9.16%粉刷楼道 152.46 152.46 16940 90 4.76%局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 208 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 288、占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）修复楼梯扶手 53.72 53.72 m 3630 148 1.68%增加或修复适老化扶手 修复楼梯踏步 87.12 87.12 5808 150 2.72%铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖，踢脚线贴同色面砖等 5 楼栋“三线”40.00 40.00 梯 40 10000 房屋建筑本体共用部分 1.25%电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽 6 楼栋消防设施 10.89 10.89 0.34%289、新增灭火器 10.89 10.89 套 242 450 房屋建筑本体共用部分 0.34%补充及更换铝合金灭火器箱，内有 4 个灭火器，4 个防毒面罩 7 楼栋供水设施 6.78 6.78 房屋建筑本体共用部分 0.21%修补、改造屋顶水箱 6.78 6.78 m3 678 100 0.21%修补、改造屋顶水箱 8 屋面防水 86.15 86.15 2.69%xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 209 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置290、及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）修复屋面防水层 86.15 86.15 1723 500 房屋建筑本体共用部分 2.69%更换漏水屋面防水、保温、隔热层，铺砖 9 化粪池 198.32 198.32 房屋建筑本体共用部分 6.19%维修排污卧管 134.32 134.32 m 1679 800 4.20%排污卧管及沙井修复、更换 化粪池更换 64.00 64.00 座 80 8000 2.00%更换为玻璃钢化粪池 10 外墙治理 540.74 540.74 16.89%外墙清洗 23.98 23.98 15988 15291、 房屋建筑本体共用部分 0.75%外墙砖类、水刷石类立面清洗 外墙喷漆 516.76 516.76 23489 220 16.14%对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补，喷外墙漆 11 建筑户外构造构件 5.00 5.00 项 5 10000 房屋建筑本体共用部分 0.16%对原外墙面檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水、女儿墙等不牢固的部位进行维修加固 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 210 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及292、安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）12 公用采光窗 25.52 25.52 464 550 房屋建筑本体共用部分 0.80%维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗 13 防盗网 49.35 49.35 房屋建筑本体共用部分 1.54%防盗网翻新 49.35 49.35 9870 50 1.54%重新刷漆翻新 14 适老化设施 3.20 3.20 处 40 800 房屋建筑本体共用部分 0.10%进行无障碍出入口改造或增加可推行轮椅的坡道 15 消防通道 10.00 10.00 项 1 100000 小区公共部293、分 0.31%保证消防通道畅通，楼与楼之间、梯间消防通道通畅，清晰设置消防通道的标识 16 室外消防设施 0.90 0.90 项 3 3000 小区公共部分 0.03%有条件的主街巷需设置市政消火栓，更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效 17 无障碍设施 1.00 1.00 处 5 2000 小区公共部分 0.03%有台阶位置增加无障碍通道，人行道出入口位置设置无障碍缓xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 211 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程294、费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）坡，设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志 18 人行安全设施 0.90 0.90 处 6 1500 小区公共部分 0.03%维修、更换破旧栏杆；有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施；人车分流，步行区域、社区公共空间及康体活动区域边缘设置车止石 19 地面铺装 54.50 54.50 1.70%铺非烧结疏水砖和透水垫层 54.50 54.50 865 630 小区公共部分 1.70%人行道铺非烧结疏水砖和透水垫层，保证连通性、平整度以及舒适度；完善小区盲道系统295、，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统 20 垃圾分类 3.00 3.00 处 3 10000 小区公共部分 0.09%统一规范垃圾收集点，增设洗手池及照明设施 21 排水管网 50.34 50.34 1.57%xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 212 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）（非雨污分流）小区公共部分 维修疏通排水296、管网 50.34 50.34 m 1678 300 1.57%维修疏通堵塞排水管网 22 监控设施 7.50 7.50 点 15 5000 小区公共部分 0.23%修复及增加监控设施 23 修缮围墙 3.60 3.60 180 200 小区公共部分 0.11%24“三线”整治 32.66 32.66 1.02%三线下地 32.66 32.66 m 142 2300 小区公共部分 1.02%外部街巷架空线路下地 25 雨污分流 11.20 11.20 m 140 800 小区公共部分 0.35%26 供电设施 20.00 20.00 项 2 100000 小区公共部分 0.62%配电房维修，配电297、箱改造等 27 供水管网 75.56 75.56 m 1679 450 小区公共部分 2.36%疏通供水管网 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 213 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）（二）（二）完善类完善类 726.22726.22 726.22726.22 22.68%22.68%1 遮阳篷 49.36 49.36 24298、68 200 房屋建筑本体共用部分 1.54%同一临街面的遮阳篷、雨篷统一材质、样式 2 空调机位 13.92 13.92 348 400 房屋建筑本体共用部分 0.43%拆除或加固日久失修的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装；补充空调外机罩 3 楼体绿化 295.95 295.95 1973 1500 房屋建筑本体共用部分 9.24%进行屋顶绿化；增设屋顶活动交流空间；通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化 4 信报箱 36.84 36.84 户 2456 150 房屋建筑本体共用部分 1.15%更新补建信报箱 5 照明设施 4.05 4.0299、5 盏 27 1500 小区公共部分 0.13%xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 214 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）6 信息标识 20.00 20.00 项 4 50000 小区公共部分 0.62%增添楼栋门牌号及出入口信息指引 7 公共晾晒设施 0.40 0.40 处 4 1000 小区公共部分 0.01%增加晾晒设300、施 8 小区绿化 15.00 15.00 300 500 小区公共部分 0.47%对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化；结合小区公共空间设置集中绿化 9 小区公共空间 120.00 120.00 小区公共部分 3.75%公共空间改造 100.00 100.00 项 2 500000 3.12%对荔枝湾涌节点、xx苑房屋更新节点进行改造，增设口袋公园、宅间活动空间、屋顶交流空间等公共空间，地面重新铺装，增设休憩设施，文化建设设施等 小区环境设施 20.00 20.00 批 2 100000 0.62%适当增设环境小品、城市家具等 10 小区入口 100.00 100.00 项 5 200000 小301、区公共部分 3.12%新增入口牌坊强化主出入口标志性、引导性 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 215 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）11 儿童娱乐设施 5.00 5.00 批 1 50000 小区公共部分 0.16%维修或增加儿童娱乐设施 12 非机动车泊位 15.00 15.00 100 1500 小区公共部分 0.4302、7%维修更换自行车停车设施，划定共享单车停放点，设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域 13 机动车泊位 1.20 1.20 300 40 小区公共部分 0.04%配置机动车泊位，划定临时停车位 14 充电桩 7.50 7.50 点 5 15000 小区公共部分 0.23%设置非机动车充电桩 15 快递设施 2.00 2.00 处 1 20000 小区公共部分 0.06%新增快递柜，加设遮阳挡雨设施 16 信息宣传栏 40.00 40.00 100 4000 小区公共部分 1.25%增设不锈钢带雨篷的宣传栏（廊）（三）（三）提升类提升类 293.40293.40 293.40293.40 9303、.16%9.16%1 公服设施 90.80 90.80 605.33 1500 小区公共部分 2.84%利用闲置公有房屋设置公服设施 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 216 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）2 急救设施 0.60 0.60 处 2 3000 小区公共部分 0.02%设置智能急救站，站内宜放置AED、轮椅、担304、架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品 3 智慧社区 190.00 190.00 小区公共部分 5.93%建设 1 个数字孪生底座，1 个社区大数据监控中心，N 个应用服务 数字孪生底座建设 40.00 40.00 项 1 400000 1.25%室外三维无人机建模及激光扫描 应用服务接入 100.00 100.00 项 1 1000000 3.12%智慧养老、智慧路灯、智慧安防、智慧消防、智慧民生、智慧停车等应用服务接入 社区大数据监控中心 50.00 50.00 项 1 500000 1.56%综合布线、硬件设施等 4 建设海绵城市 12.00 12.00 300 400 305、小区公共部分 0.37%采用透水铺装、设置生态绿地以及优化雨水排水系统等 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 217 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 465.22465.22 465.22465.22 14.53%1 前期工作相关费用 25.84 25.84 0.81%1.1 可行性研究306、报告 编制费 7.18 7.18 0.22%计价格19991283 号、粤价20008 号 1.2 环境影响咨询费 3.66 3.66 0.11%计价格2002125 号 1.3 实施方案编制费 15.00 15.00 0.47%合同价 2 勘察与设计相关费用 142.83 142.83 4.46%2.1 工程勘察费 25.84 25.84 0.81%含立面测量、地形图修测、地下管线测量等费用，按工程费用的1%估算 2.3 基本设计费 108.33 108.33 3.38%计价格200210 号文 2.4 竣工图编制费 8.67 8.67 0.27%按设计费的 8%估算 xx街xx社区微改造项307、目（二期）可行性研究报告 218 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）3 实施与生产相关费用 127.54 127.54 3.98%3.1 工程建设监理费 68.11 68.11 2.13%发改价格2007670 号 3.2 工程保险费 7.75 7.75 0.24%按工程费用的 0.3%估算 3.3 检验监测费 51.68 51.68 1.308、61%穗建造价201938 号 4 建设单位管理费 53.02 53.02 1.66%财建2016504 号 5 造价咨询费 26.01 26.01 0.81%5.1 施工图预算编制费 10.83 10.83 0.34%按设计费的 10%估算 5.2 概预算审核费 13.99 13.99 0.44%粤价函2011742 号 5.3 二类费结算审核费 1.19 1.19 0.04%粤价函2011742 号 6 招标代理费 17.27 17.27 0.54%计价格20021980 号，包括 EPC招标代理费及服务类项目询比代理费 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 219 序号序号 工309、程项目或费用名称工程项目或费用名称 估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标 类型类型 占总投占总投资资%备注备注 建安工建安工程费程费 设备购置及设备购置及安装工程费安装工程费 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 计量计量指标指标 单位投资单位投资（元）（元）7 房屋鉴定费 65.67 65.67 2.05%粤建检协20158 号 8 施工图技术审查费 7.04 7.04 0.22%按设计费的 6.5%估算 三三 预备费（万元）预备费（万元）152.45152.45 4.76%合计（万元）合计（万元）3201.45 3201.45 100.00%xx街xx社区微改造项目（二310、期）可行性研究报告 220 15.2 资金筹措及资金年度计划表 本项目总投资 3201.45 万元，其中：工程费用 2583.78 万元，工程建设其他费用 465.22 万元，基本预备费 152.45 万元。项目资金来源为财政资金。根据项目进度计划，本项目 29 个月完成,年度资金安排如下表。表表 1 15 5-2 2 项目投资计划和资金筹措表（单位：万元）项目投资计划和资金筹措表（单位：万元）序号序号 费用名称费用名称 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 合计合计 备注备注 1 1 建设投资建设投资 1049.93 1049.93 1386.05 1386311、.05 765.47 765.47 3201.45 3201.45 1.1 工程费用 775.14 1291.89 516.76 2583.78 1.2 工程建设其它费用 274.80 94.16 96.26 465.22 1.3 预备费 0.00 0.00 152.45 152.45 2 2 资金筹措资金筹措 1049.93 1049.93 1386.05 1386.05 765.47 765.47 3201.45 3201.45 2.1 财政资金 1049.93 1386.05 765.47 3201.45 xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 221 第十六章 社会评价 16.312、1 社会影响效果分析 本项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（社会效益）和负面影响。本项目主要从以下几点进行分析：1、对居民生活的影响 本项目建设促进城市空间优化，改善人居环境，促进社会经济发展，满足人民日益增长的对美好生活的需要。项目施工期间，机械施工与材料运输装卸可能占用道路，外墙施工地面围挡区域可能对居民出行和商铺经营产生影响，项目实施过程中可能对周边用户的电网、通信网等产生影响以及施工过程中可能产生的固体垃圾、粉尘、噪音对居民生活出行及商铺经营产生影响。因此，在施工期间应严格执行环保措施，建设单位应加强与电业局、各通信企业、有线网络公司等单位沟通，与各相关企业协调对接，313、衔接好项目范围内电网、通信网等规划建设工作，加强施工管理，降低项目施工对居民生活和商铺经营的负面影响，加快施工进度，减少影响周期。2、对当地居民生活水平与生活质量的影响 项目的建设有助于消除社区安全隐患，改善人居环境，打造“干净整洁平安有序”的城市环境，提高居民的生活水平与生活质量。但应指出的是，项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。3、对当地居民就业及收入的影响 短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑、物流、建材、咨xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 222 询设计等服务，提供了314、当地乃至外来务工人员就业机会。从长远看，项目沿线整体环境的改善将吸引更多的客源，配套服务、旅游业的发展将增加更多的商业机会，从而增加就业机会；随着人居环境整治，投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业及收入的影响长远且积极。4、对不同利益群体的影响 项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及项目周围商家等的收入，项目建设实施带来人流，满足当地金融、商业、个体户等不同利益群体需要。提高当地的国民经济收入。5、对当地弱势群体利益的影响 项目的建设，不会对项目所在地的老人、妇女、儿童、残疾人员等弱势群体产生不利影响，反而为弱势群体改善了居住315、环境，提供更好的休憩、娱乐场所，提高社会保障，从而对上述弱势群体产生直接或间接的正面影响。6、对当地的文化、教育、卫生的影响 项目的建设，对当地文化教育事业发展是一种有益的补充，有利于社会事业进步，同时，通过项目改善了人居环境，间接促进当地经济的发展。项目属非工业性项目，没有大的污染源，卫生方面没有大的负面影响。7、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响 项目的建成，对基础设施如交通道路、供水、供电等有一定的需求量，但就项目的总体规划来看，项目对城市基础设施、服务容量基本不会产生影响，还扩大了所在地区的服务容量。8、对少数民族风俗习惯和宗教的影响 本项目的建设严格遵守当地民族风俗，不会对当316、地少数民族风俗习惯和宗教产生不利影响。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 223 16.2 社会适应性分析 互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表。表表 1 16 6-1 1 项目社会影响分析表项目社会影响分析表 利益群体利益群体 对项目的兴趣对项目的兴趣 对项目的态度和要求对项目的态度和要求 利 益 群 体 市政府有关主管部门 希望通过项目建设，改善周边环境，优化片区布局，提升城市面貌。要求项目按基建程序完成，对项目有宏观管理的权317、力。相关部门 希望项目的建设带动区域社会经济的发展，并为社区综合整治提供必需的硬件条件。集合力度，支持项目建设。区域政府 希望通过项目建设，带动项目所在区域的开发和城市化建设，提升该区域形象，增加竞争能力。支持项目建设。居民 项目的直接受益者。项目实施后，土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。建设期内可能受到施工带来的不便。对项目建设表示支持，施工期间减少扰民。商户 项目的直接受益者。项目实施使其土地和房屋升值，提高经济效益。建设期内可能受到施工带来的不便及对经营活动的不利影响。对项目建设表示支持，施工期间减少对外部影响。16.3 社会评价结论 本项目的建成有利于318、改善周边环境，优化社区布局，提升城市面貌，有利于促进区域经济的发展，有利于改善居民生活。项目的负面影响很小，有很好的社会、经济、环境效益。社会效益方面，对商户、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。微改造建设的直接社会效益是基础设施的提升，经商和居住环境改善，提高片区商户和居民的生产、生活质量。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 224 经济效益方面，本项目实施期间将需要大量的建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。本项目的建设，有利于市民获取更多的就业机会，增加收入。环境效益方面，本项目充分尊重当地居民的生活习惯、行为特点以及环境心理需求319、，从居民的行为习惯来规划合适的空间环境，为项目区以及整个xx区的居民提供一个亲切舒适的休闲、交往、健身的场所，能够进一步提高城市的居住环境。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 225 第十七章 风险分析 风险分析的目的是为了更好地预防风险的发生，做好风险的监测以及在风险发生时做好应对措施，做到对风险的有效控制，使风险在可防、可控范围内，最大限度减小风险发生的可能性和发生风险后的后果。本章节针对各种风险因素的分析，初步提出部分风险的预防措施及化解方案的建议，详细预防措施及应急预案应由建设单位或各相关部门组织专项展开，建议尽快组织开展。17.1 风险因素分析 本项目的主要的风险因素有：320、1、政策风险 主要指国家、地方相关政策出现重大变化对项目建设带来的不利影响。2、技术风险 主要指对工程设计、施工技术的可靠性、先进性、适用性认识不足，出现重大偏差，使工程建设难以顺利实施或既定的功能目标、使用要求难以实现的风险。3、工程风险 主要指工程地质、水文地质、施工环境条件等与预期发生重大偏差，从而导致工程量与投资增加、工期拖长、工程技术方案不适用等问题的风险。4、资金风险 主要指资金的可靠性、充足性、及时性与预期出现重大偏差，从而对项目实施带来困难的风险。5、外部协作条件风险 主要指投资项目需要的外部配套设施，如供水、排水、供电以及施工临时用xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报321、告 226 水、电、道路交通等外部协作配套条件发生重大变化，导致施工无法进行，成本增加、工期延误的风险。6、社会风险 主要指项目实施对社会环境带来不利影响，导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序，对构建和谐社会形成挑战的风险。项目实施过程中，对居民的生活会产生一定的影响，可能因公众生活环境改变或自身利益没得满足引起矛盾，如少数公众因经济利益和环境问题对项目产生质疑，情绪较激烈，态度较强硬，沟通不到位的情况下发生社会稳定风险。17.2 风险程度分析 拟建项目风险因素和风险程度分析详见下表。表表 1 17 7-1 1 项目风险因素和风险程度估计表项目风险因素和风险程度估计表 序序号号 主要风险因素主322、要风险因素 风险程度风险程度 说明说明 高高 较高较高 中中 较低较低 低低 1 政策风险 1.1 政治条件变化 xx区政府及其相关部门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，政策风险低。1.2 经济条件变化 1.3 政策变化 2 技术风险 2.1 先进性 项目无特殊技术要求，需采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2 适用性 2.3 可靠性 2.4 可得性 3 工程风险 3.1 工程地质 本项目无深度土方挖掘，地质影响小。3.2 水文地质 3.3 工程量 具有可控性。3.4 工程组织 招标优选参建单位，采取科学合理的工程组织xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 227 序序号号 主要风323、险因素主要风险因素 风险程度风险程度 说明说明 高高 较高较高 中中 较低较低 低低 方案。4 资金风险 4.1 汇率 项目建设资金由区财政统筹解决，xx区政府及相关部门在资金方面大力支持本项目的建设，风险低。4.2 利率 4.3 资金来源中断 4.4 资金供应不足 5 外部协作风险 5.1 交通运输 项目用水、电、道路交通等市政配套条件较好，得到了相关政府部门和上级单位的大力支持，外部协作风险低。5.2 供水 5.3 供电 6 社会风险 项目实施将对环境带来一定的负面影响，建议贯彻落实环保措施，充分沟通，社会风险较低。17.3 防范和降低风险措施 由现阶段对项目风险识别与风险程度分析可知，本324、项目政策、技术、工程、资金、外部协作、社会等方面的风险均属于较低风险或低风险。但由于项目风险具有阶段性，项目实施的不同阶段其风险因素和风险程度或发生改变。鉴于此，为尽可能规避和降低风险因素，建议在项目实施过程中采取如下防范和降低风险措施：1、对政策风险的控制 密切关注国家、地方及上级单位关于城市更新、固定资产投资、项目建设管理、节能环保等方面的政策规定，按相关政策要求办理项目报建审批手续，在项目实施过程中贯彻落实相关宏观政策与技术标准。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 228 2、对技术风险的控制 选择有资质、经验丰富的设计、施工等参建单位；做好前期调研摸查工作，根据详细的民意调325、查、数据测量、现状摸查结果优选设计方案。3、对工程风险的控制 聘请具有良好施工经验的公司，同时增加工程项目过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行项目过程管理，加强工程质量、进度、投资方面的控制。与施工方、监理方协调好加强工期进度的控制。在合同中明确合同双方责任范围与工作内容，将部分风险因素转移给相关参建单位，同时加强合同管理，对项目风险因素进行动态监测与控制。4、对资金风险的控制 按相关程序抓紧落实建设资金，并制定科学合理的资金使用与管理计划。政府对本项目的重视和引导程度也对项目风险有一定的影响，xx市政府、xx区政府及其相关部门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，将为实现项目的建设目标奠326、定良好的基础。5、对外部协作条件风险的控制 衔接好项目周边水、电的接入的规划建设工作，加强沟通，以确保项目在施工、运营时能得到各项市政资源的充足供应。6、对社会风险的控制 xx街道办首先在前期做好民意调查工作，了解清楚居民的需求，以解决居民的基本民生问题为基础，适度提升公共空间环境，同时延续文脉，留存特色，合理选取提升社区环境，保障居民安全的微改造项目，进行公示征求居民意见，同时进行上门走访解释和宣传微改造具体内容确定的原则、微改造项目的意义，充分沟通，降低风险。同时，施工过程中要严格执行相关安全、环保措施，减少xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 229 对当地环境的影响。17.4327、 风险分析结论 本章节对项目可能存在的风险因素进行了分析，提出了防范和化解风险的方案措施。经过上述分析并结合本项目的实际情况，在充分落实风险处置措施后，能够有效降低风险，总体风险较低，风险水平是可以接受的。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 230 第十八章 研究结论与建议 18.1 结论 1、本项目的建设项目符合相关政策和规划的要求，是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快城市可持续发展，有利于提升社区人居环境，因此项目建设是必要的。2、本项目微改造主要涉及xx社区、xx苑社区，占地面积约11.15 公顷。按照相关文件要求，依据民意调查结果及项目现状情况，本项目微改造328、内容分为基础类 27 项，完善类 16 项，提升类 4 项，涉及房屋建筑本体共用部分和小区公共部分，具体改造内容包括更换楼道照明、楼道修缮、规范楼道三线、维修化粪池、增设适老化设施、外墙治理、楼栋“三线”整治、增设社区照明设施、维修社区道路、增设无障碍设施等。不新建建筑，主要以现状建筑改造为主。3、本项目总投资 3201.45 万元，其中：工程费用 2583.78 万元，工程建设其他费用 465.22 万元，基本预备费 152.45 万元。项目资金来源为财政资金。4、项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经济条件、政策支持条件较好。综上所述，本项目的建设是必要的，技术上是329、可行的，经济上也是合理的，且社会效益显著。18.2 建议 1、城市环境、城市面貌的提升需要辅以有效的管理措施，加强市场、交通、物流等方面的管理，改善小区的秩序，进而提升城市面貌。2、项目的实施涉及的利益方较多，应充分协调各方诉求，避免实施过程中产生重大社会矛盾和风险。xx街xx社区微改造项目（二期）可行性研究报告 231 3、项目改造内容涉及专业系统、职能部门较多，需加强各方的衔接。排水、化粪池、电力、通讯等的开挖统筹规划，尽量避免重复开挖，造成资金、人力浪费，打扰居民正常生活工作。4、项目在设计和实施过程中，应充分利用原有的结构、设施等，减少噪音、灰尘等对周边环境卫生的影响，减少扰民。5、加快本项目的报批、设计、招标等工作的进度，使得工程加快实施，早日发挥项目应有的效益。