1、 The planning scheme design of the No.1 plot of Kunming University 昆明学院1号地块项目概念方案设计 背景CONTEXT “四区交汇地，城市核心区”五华区盘龙区官渡区西山区SITE五华区昆明市文化中心与政治中心 SITE“轨道、公路双交通优势”西苑站梁家河站市体育馆站潘家湾站五一路站人民西路人民中路轨道3号线轨道3号线二环西路西园路环城西路西昌路菱角塘路茭菱路昆石铁路 SITE地块周边大范围的规划以居住用地为主。地块西侧为住宅用地，需要考虑对本地块的日照影响。地块北侧和东侧为城市公园用地和文化设施用地，对地块有利。南侧为城市绿地2、，临近人民西路城市主干道，使地块交通便利，可达性强，同时是重要城市界面，需要重点打造。上位规划 基本设计条件用地面积5266.69代建绿地5393（含在项目用地内）用地性质商住混合用地，住宅占比不超过23%。容积率6.2建筑密度55%绿地率18.1%建筑限高无高度限制要求1.项目内需配建12班小学教学楼及配套教师办公室，与西侧的春城小学形成一个整体，教学楼面积计入地块容积率内。2.项目用地内有4000还迁房建设面积，需计入住宅面积中。3.绿地可做人行开口，不能做车行开口。用地特殊要求绿地用地SITE春城小学昆明体育场规划条件 定位POSITIONING SITE东部汽车站西部汽车站西山公园站昆3、明长水机场轨道3号线眠山森林公园滇池翠峰生态公园轨道交通带来的产业链接轨道交通3号线西起西山公园，东接轨道交通6号线至昆明长水国际机场，形成昆明东西向城市轴线，本案位于轴线重要节点，具备打造城市中心区的潜力。西山公园草海轨道6号线市体育馆站东白沙河水库祭虫山森林公园翠湖公园轨道2号线轨道1号线轨道4号线 红菱路：城市次干道人民西路SITE人民西路：机遇与挑战人民西路作为西市中轴，是市中心和西市区的门户菱角塘路：城市次干道规划路：城市支路红菱路规划路菱角塘路人民西路：城市主干道 SITE1km春城小学昆明学院昆明第一中学昆明体育中心昆明体育场核心区域带来的积极因素梁家河地铁站市体育馆地铁站潘家湾4、地铁站融创春城书院棕树营棕树营 用地剥离日照影响学校借地高容量SITE容积率：6.2SITE洪沟退距，分隔用地SITE春城小学SITE扩建小学 SITE多重不利的用地条件 现代都市高端复合型综合体住宅轻奢类住宅商业特色公共配套公寓酒店工作室品居住宅串联串联激活 我们的项目愿景是什么：超级IP 政策指导：引入大公报1902年大公报在天津创刊1966年大陆大公报停刊，香港大公报发行至今1992年大公报在昆明首设云南办事处大公报作为中国发行时间最长的中文报纸，在历史文化及传媒领域都具有深远影响力2015年大公报与云南省政府签约将建设大公传媒中心 潮流上的领导先锋天津昆明香港（创刊）（发扬）（传播）高5、密度，高容量的活力之城 香港兰桂坊体量：56030客群分析：外籍人士、白领、外地游客容积率：8.62业态分析：酒吧、餐饮香港利东街体量：3.65万方客群分析：情侣、本地居民、外地游客容积率：4.43业态分析：餐饮、娱乐高密度垂直开放活力街区，中外文化汇集地，时尚与潮流先锋社区 昆明兰桂坊，潮流四方街媒介效应文化底蕴国际趋势产业背景大公报传媒本土文化学校、体育外籍企业人员超级IP 客户认知深耕昆明的首个城市之心标杆项目大盘视角底层逻辑撬动城市价值的超级IP，清晰的整盘定位规划切地实现价值重塑，产品多样体现价值合理分配大手笔、低成本启动呈现，开发周期内递进式嫁接企业资源板块先机、城市红利新人 新城6、 新生活园境大城、公园生活产品丰富，配套先进学区配套，交通便利全龄社区，置业多元 规划设计PLANNING AND DESIGN 强排方案 地块如此多的限制条件，如何制定规划原则高容量 主客体日照影响 冲沟切地 学校占地总图价值逻辑空间与尺度仪式感与尊贵感政府城市界面需求住宅日照销售住宅全部满足日照影响周边日照尽量减小影响户数 商业商墅类住宅普通公寓产品价值排序住宅 住宅版块联动与共享一体化商业价值融合纵向切地原则SITE售楼部昆明学院3号地本案住宅板块SITE人民西路商业界面市体育馆地铁站本案商业板块商业、公寓类住宅住宅用地价值的合理分布 小学西侧布置小学东侧布置小学南侧布置小学北侧布置春城7、小学小学春城小学小学300M春城小学小学春城小学小学人民西路城市界面小学占地：7200“不利切地”的良性运用西侧超高层日照遮挡与主校区距离较远不利打造人民路城市界面借用东北角切地，节省用地 外部资源（现状周边无景观资源）且存在较多拆迁打造内部专属庭院SITE待拆迁住宅待拆迁住宅壹号广场高层住宅六合天城高层住宅“聚合型”内向空间规划 总平面图+指标可售住宅：71096类住宅公寓：72846loft公寓：24680商墅：5000商业街：30000普通公寓：73184酒店公寓：43400 效果图鸟瞰图 效果图鸟瞰图 效果图透视图 效果图透视图 效果图商业 效果图商业 效果图商业 效果图商业 效果图落8、客区 效果图中庭 规划结构“十字形”仪式感中轴一进院二进院三进院“三进院”式空间体验 垂直价值分布水平价值分布商业商业商业由公共到私密价值分布由公共到私密住宅住宅住宅住宅住宅商墅商墅商墅商墅商墅商墅类住宅商业+类住宅商业类住宅商业+商业公寓公寓公寓 分区与产品组合居住型商墅+大平层 分区与产品组合商住产业化立体街区 交通流线公寓落客流线商墅落客流线住宅落客流线 春城小学扩建小学空中连廊学校布局与流线 商业COMMERCE 昆明老街我们不做传统商业街南屏街钱王街昆明民族文化多样，传统老街并不缺乏 昆明老街南屏街钱王街壹号广场云投中心恒隆广场南屏茂保利六合北大资源博泰城医大广场据赢商网统计，云南29、019年商业增量212万方，昆明开业项目11个，商业体量123.9万方我们不做SHOPING MALL 打造开放“四方街”潮流“兰桂坊”商业业态分析规划结构分析水街耍街潮街坊院兰院体育休闲零售餐饮教育酒吧、水吧商业分析 轻奢公寓（青年家庭）年轻夫妻 一居室 两居室商业分析 国际公寓（企业高管）酒店（外地游客）大公报博物馆（空中会所）商务人群 旅游人群 博物馆商业分析 自媒体工作室（普通公寓）自媒体工作室（普通公寓）LOFT创客公寓（商住一体）LOFT创客公寓 工作室 沙龙商业分析 分区与交通低层电梯（至100层）中层电梯（至120层）高层电梯（至150层）酒店专用电梯大堂透明渲染商业分析高层电10、梯（至150层）中层电梯（至120层）低层电梯（至100层）酒店专用电梯低层电梯（至100层）大公报博物馆（云空会所）空中一层平面图空中二层平面图空中三层平面图商业分析中餐厅西餐厅行政酒廊会议室会议室上空大公馆博物馆健身中心 商业一层平面图商业二层平面图商业三层平面图零售商业主力店 大堂商业分析 商业分析商业一层平面图教育类教育类餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类零售类零售类零售类零售类零售类体育类体育类酒吧酒吧水吧水吧水吧酒吧水吧酒吧酒吧商业业态分析潮流酒吧时尚餐饮 超高层减层策略全150M150M+120M全120M面积减少13977面积减少27954 住宅RESIDENCE 设计亮点：超大尺度花园11、南北朝向 极致景观视线96m95m住宅分析 设计亮点：合理分区 独立归家体系分区落客 景观共享住宅落客商墅落客共享中庭景观商墅落客住宅落客住宅分析 设计亮点：串联式尊贵归家动线住宅入口住宅入口住宅分析 设计亮点：会所大堂多主题私享空间亲子乐园入户大堂入户大堂平面图入户大堂健身活动亲子娱乐住宅分析 设计亮点：内环立体景观体系打造回家就是一场度假住宅分析 产品分布205185165120住宅分析住宅部分楼型户型面积标准层户数总户数户数占比面积面积占比T218525816.7%10730 14.3%20525816.7%11890 15.8%T3165223266.7%38480.0 51.3%1212、0111633.3%13920.0 18.6%小计348100.0%75020.0 100.0%商墅50001.9%主要单体205185层数：29F有6m架空层标准层高：3.2m165120层数：29F有6m架空层标准层高：3.2m67层数：2F(2层改4层）无架空层标准层高：5.4m96产品分析 日照分析日照分析总结：经专业软件计算，从8:0016:00时，本项目地块内部住宅满足大寒日不少于2小时，幼儿园满足冬至日不少于3小时的日照要求。图例：0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照经计算，项目地块建筑对该地块建筑影响30户日照。经计算，项目地块建筑对该地块建筑13、影响7户日照。经计算，项目地块建筑对该地块建筑影响2户日照。住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M公寓29FH=99.1M公寓29FH=99.1M公寓24FH=84.6M公寓21FH=99M公寓41FH=145.8M公寓41FH=145.8M总影响户数：39户 产品溢价PRODUCT 俊发逸天峰户型面积段：四居：131.28-213.27五居：240-430均价：20000元/保利天际户型面积段：三居：109-113四居：137-184均价：18000元/龙湖天璞户型面积段：三居：114、07-120四居：128-143均价：18000元/锦粼天序户型面积段：四居：103-259均价：22000元/瑞鼎城天玺户型面积段：一居：56.61-60二居：52.96-60均价：18000元/昆明广场悦中心户型面积段：一居：68均价：16000元/俊发阳光俊园户型面积段：一居：38.5均价：15000元/金茂广场户型面积段：一居：50均价：13000元/昆明市住宅：均价19500元/昆明市公寓：均价14000元/本案公寓类产品13000/五华区住宅：均价17000元/五华区公寓：均价9950元/18016012010000100200300400500（万元）首付：180*2.7=48615、*0.25=121.5（万元）首付：160*2.7=432*0.25=108（万元）首付：120*2.7=324*0.25=81（万元）首付：100*1.3=130*0.5=65（万元）理性的产品“总价论”1.根据本案内部“总价论“，120住宅产品首付比120公寓产品首付高3万元，公寓产品应小于1202.根据市场均价分析，市场上120住宅产品首付比本案100公寓产品首付低6.5万元，公寓产品应小于100本案公寓产品面积段应位于0-100结论 120 165 185 205我们的产品昆明学院3号院面积段129-260棕树营面积段125-190 T2 185+205产品特点独立电梯入户尊贵套房豪华16、衣帽间转角L厅270无敌景观阳台客厅卧室共享阳台四房设计 185户型分析豪华主卧套豪华双厨中西分离转角L厅多功能结合3.5面宽仪式感入户玄关270无敌景观大阳台产品介绍住宅类 扩展宽厅豪华双厨中西分离双套房赠送空中泳池205户型分析270无敌景观大阳台4面宽产品介绍住宅类 T3 165+120产品特点165尊贵套房豪华衣帽间转角L厅270无敌景观阳台120四房设计豪华景观阳台情景化厨房体验 120户型分析情景化厨房体验三房设置180宽景阳台产品介绍住宅类 165户型分析情景化厨房体验270无敌景观大阳台入户衣帽间独立衣帽间产品介绍住宅类 公寓 82*8+99 *4产品特点8299二房设计三房设17、计 82户型99户型产品介绍类住宅 居住型商墅产品策略露台赠送庭院赠送10.8M5.4M1变2超大庭院露台赠送 改造前商墅下叠面积 95面积区间楼号编号功能分布户型套内面积建筑面积公摊面积得房率本栋建筑面积套数阳台面积阳台占比公摊系数95.55 商墅下叠L厅4室2厅3卫A-176.10 95.55 66.1479.64%324.90 20.00 0.00%25.56%66.90 上叠L厅3室2厅3卫A-253.28 66.90 227.80 41.56%产品介绍商墅 改造前商墅下叠面积 167 面积区间楼号编号功能分布户型套内面积建筑面积公摊面积得房率本栋建筑面积套数阳台面积阳台占比公摊系数918、5.55 商墅下叠L厅4室2厅3卫A-176.10 95.55 66.1479.64%324.90 20.00 0.00%25.56%66.90 上叠L厅3室2厅3卫A-253.28 66.90 227.80 41.56%产品介绍商墅 改造前商墅下叠面积 67 改造前商墅下叠面积 136 公寓溢价赠送策略空间上的赠送策略垂直赠送策略一垂直赠送策略二水平赠送策略传统LOFT公寓新规层高不能突破4m88技术规范商务办公项目办公建筑的门厅、大堂、中庭、回廊、报告厅等层高不受限制。水平赠送策略一 改造前61水平赠送策略一 改造后78水平赠送策略架空&生态庭院赠送 水平赠送策略一 改造前水平赠送策略一 19、改造后公共生态庭院公共生态庭院架空赠送庭院赠送水平赠送策略架空&生态庭院赠送 水平赠送策略二 改造前39水平赠送策略二 改造后57水平赠送策略架空&生态庭院赠送 水平赠送策略二 改造前水平赠送策略二 改造后公共生态庭院公共生态庭院架空赠送庭院赠送水平赠送策略架空&生态庭院赠送 垂直赠送策略一 改造前59垂直赠送策略一 改造后1F垂直赠送策略一 改造后2F垂直赠送策略一 改造后3F 90垂直赠送策略2变3走道赠送 垂直赠送策略一 改造前垂直赠送策略一 改造后1F垂直赠送策略一 改造后2F垂直赠送策略一 改造后3F走道赠送垂直赠送策略2变3走道赠送 垂直赠送策略二 改造前58垂直赠送策略二 改造后1F垂直赠送策略二 改造后2F垂直赠送策略二 改造后3F 113垂直赠送策略走道&生态庭院赠送 垂直赠送策略二 改造前垂直赠送策略二 改造后1F垂直赠送策略二 改造后2F垂直赠送策略二 改造后3F庭院赠送走道赠送垂直赠送策略走道&生态庭院赠送 LOFT公寓32 公寓产品分布 项目发展时间轴第一阶段第二阶段第三阶段项目完成住宅类住宅+商墅商业公寓 谢谢THANK YOU