1、融创西南融创西南昆明学院壹号地昆明学院壹号地7979亩地块概念方案设计亩地块概念方案设计PL A N N IN G A N D A RCH ITE C TU RA L D E SIG NK U N M IN G PROJE C T IN YU N N A N D ISTRICT2021.04前 期 分 析Back ground本案位于昆明市五华区 一环边人民西路北侧人民西路昆明城市主动脉 城市“黄金主轴”History And Humanities规划分析Site AnalysisSITE市体育馆站周边配套完善，紧邻地铁市体育馆站，距离市中心2.5公里基地地段Site Location五一路站2、云南大学文庙翠湖公园省政府市中心昆明体育馆春城小学云投中心SITE1号地块老旧住宅壹号广场春城小学云投中心保利中心用地四界北侧：规划公园绿地，景观价值高；南侧：人民西路，城市主干道，主要形象界面西侧：壹号广场住宅区，视线受阻；东侧：低矮老旧住宅区、体育馆，视野开阔用地四界Site Location东侧视野开阔，景观最佳西、南两侧紧邻已建住宅地块，百米以上高层环伺，对基地压迫感较强周边现状Site Location146m146m125m125m壹壹号广场号广场保利中心保利中心医大医大广场广场100m100m54m54m100m100m120m120m体育馆体育馆恒隆广场恒隆广场昆明万达双塔昆明3、万达双塔SITE南南北北西西东东大悦城大悦城世纪中心世纪中心用地分析Site Analysis规划道路（15M）菱角塘路（15M）人民西路（40M）规划公园绿地东北侧绿地红菱路（20M）东北侧水渠本案综合容积率：7.0地段牛地段牛！配套牛！视野牛！配套牛！视野牛！品牌牛！品牌牛！我们的优势？我们的优势？WITH SUPERIOR SUPPORT区位区位LocationLocation学区学区MatchingMatching交通交通TrafficTraffic视野视野ViewView品牌品牌BrandBrand城市主轴稀缺地块交通便利紧邻地铁站商业学校配套齐全top5一线房企东北侧视野开阔坐拥城4、市繁华我们的优势?WITH SUPERIOR SUPPORT项目难点2商办业态占比高，22W方指标如何拆分？1高容高密地块，如何组织复杂业态？4毗邻城市主轴，如何塑造城市地标?3周边公寓存量大去化困难，如何加速去化？规 划 策 略Back ground住宅7.3万方22%街区商业3万方9.1%商住22万方66.5%学校0.4万方1.2%规划指标分析Site Analysis商住业态占比高，商住产品的去化为本案关键学校学校用地面积：6858学校建筑面积：4000住宅住宅建筑面积：75095其中还迁房面积：4000商办商办建筑面积：220000商业街区商业建筑面积：30000总建筑面积：32.655、万方住宅商品住宅75095返迁住宅4000商业30000商办酒店星级酒店约1.5W方公寓、办公20500012班小学4000配套680学区房不愁卖四类业态产品价值如何应对？用地最小形象昭示性最好主题化体验感提升配套资源植入生活方式客群细分，匹配指标规划策略Site Location住宅RESIDENTIALSCHOOLBUSSINESSAPARTMENTS学校商办公寓商业学校学校壹号院（住宅区）老旧住 宅 区一期住宅区中 昆 医 大 广 场（住 宅 区）SITE老旧住 宅 区商业价值分析：南侧紧邻城市主干道及地铁站，人流量大，商业价值高；西侧、北侧临周边住宅区底商，有一定商业价值市体育馆站地铁6、人流界面价值分析Site LocationStpe1：酒店及商业位置选择酒店办公酒店临人民西路东侧布置满足城市界面形象要求，同时视野最佳商业、学校位置建议学校需布置在地块西侧，与春城小学连接地块东北两侧，视野开阔，拥有有良好的自然景观和城市景观，可遥望昆明城市地标SITE云投中心翠湖公园恒隆广场万达双塔自然景观城市景观基地景观Location AnalysisStpe2：周边超高层环伺，如何竖立地标形象？中昆医大广场保利六合融创春城書院50m100m150m180m50m以下 遮挡严重，周边老旧住区形象一般。100m120m 视野部分遮挡，局部可观城市景观。150m180m 视野开阔，可遥望翠7、湖、恒隆广场等城市地标。翠湖公园恒隆广场万达双塔150m100m180m塔楼高度论证：翠湖公园恒隆广场万达双塔恒隆广场翠湖公园恒隆广场万达双塔塔楼高度在150m以上视野最佳，城市景观带来更高溢价界面价值分析Site Location景观价值分析:地块北侧紧邻公园绿地，景观价值最高东侧虽临待拆迁老旧住宅区，但视野开阔，景观价值较高公 园绿 地壹号院（住宅区）一期住宅区中 昆 医 大 广 场（住 宅 区）老旧住 宅 区老旧住 宅 区Step3：住宅位置选择住宅沿北侧布置，朝向更佳临近一期住宅组团，靠近公园住宅沿东侧布置，视野更佳视野开阔，可观城市夜景，无遮挡住宅组团住宅组团方案一都会之光LITGH8、T OF THE CITY超尺度庭院城市酒店群理念FAR=5.5FAR=5.81826716000商业、办公、住宅商业、办公、住宅、公寓办公面积段：601300公寓面积段：40-70平方米住宅面积段：80140FAR=4.518000商业、办公、住宅住宅面积段：75113公寓在售FAR=4.513000商业、办公、住宅、公寓住宅面积段:66-170FAR=4.6314000商业、办公、住宅、公寓公寓面积段：5495住宅面积段：103145中昆医大广场云投中心保利中心壹号广场北大资源博泰城竞 品 解 读C o m p e t i t i v e A n a l y s i s住宅已售罄，公寓在售9、办公在售都，住宅、公寓已售罄办公面积段：541827住宅面积段：46157周边楼盘商办类产品存量大，去化困难住宅产品不愁卖，商办去化慢在如此严峻的市场竞争压力下，如何商办及公寓产品提升竞争力?案例：上海/万科中兴路一号高容积率豪宅 专属会所 超尺度中庭类型：住宅项目地址：中国上海容积率：3.54建筑面积：109754平方米公建化立面形象，multiple ground floor社区门厅+专属会所，multiple ground floor立体交通 多首层，multiple ground floor更尊贵的归家体验归家体验更便捷的商业配套商业配套更大的庭院视野庭院视野我们的策略总平面图Mast10、er plan 方案一容积率：6.2建筑密度：41.6%总计容建筑面积：32.65万方商业建筑面积：24.66万方其中，街区商业：24000公寓：156600 办公：44000酒店：22000住宅总建筑面积：7.5万方学校建筑面积：4000地下车位数：2140地下室面积：79240.72都会之光经济技术指标Planning indicatorsN学 校 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口酒 店 出 入 口住宅H=100M住宅H=100M住宅H=100M住宅H=100M公寓H=100M公寓H=130M公寓H=100M公寓H=130M公寓H=80M公寓/酒店/办公H=180M学校H=211、1MH=5.1MH=10.5M下办 公 出 入 口多层次庭院，大视野，大间距，打造恬静舒适中央花园Multi-level courtyard,large view,large spacing,creating a quiet and comfortable central garden温暖阳光，渲染了最和谐的建筑外观与空间的气氛Warm sunlight renders the most harmonious architectural appearance and space atmosphere方案生成Site Location商办、公寓、住宅三种业态从南到北依次排开综合考虑 中庭共享St12、ep1：常规组团划分模式Step2：我们的划分模式合三为一180M130M130M80M商办公寓住宅方案生成Site Location住宅部分场地抬高，利用高差布置商业，获得更纯粹的组团Step3：竖向处理Step4：商业落位商业局部3F 串联城市公园与地铁交驳，沿人民西路延伸布置商业地铁站抬高一层抬高二层商业2F 商业1F 规划优势：与周边同类商办竞品相比，花园更大，视野更开阔周边竞品规划中昆医大广场北大资源博泰城45M45M我们的规划45M 45M 竞 品 解 读C o m p e t i t i v e A n a l y s i s高容高密，用地局促，传统排排坐布局80M 80M 7013、M 70M 45M 45M 70M 70M 豪宅尺度中庭花园超大视距45M45M100M100M200M200M规划亮点Master plan 旋转45获得更大视距，与市区同面积段项目相比，中庭尺度更大策略一：极致视野，超尺度中庭业态分布Master plan 公寓业态落位商业配套ELITE TALENT职场白领White-collar高阶精英Elitetalent职场新锐N o v i c e180M130M80M100M100M130M空中跃墅天际公馆：2.2W方面积段：115220客群：城市精英阶层投资型SOHO：2.2W方面积段：2030客群：职场新锐平层类住宅：8.71W方面积段：614、090客群：陪读家庭、都市白领占比：10%占比：39%占比：10%酒店（后改LOFT）：2.2W方面积段：3045后期可转化为投资型LOFTLOFT办公：4.4W方面积段：3045占比：20%高性价比：高舒适度43：57高性价比高舒适度占比：10%空中跃墅：2.55W方面积段：90120客群：陪读家庭、都市白领占比：11%高性价比：高舒适度40：60业态分布Master plan 1层2层3层模式一：平层户型模式二：空中跃墅A户型902室1厅2卫120 3室2厅4卫B户型651室1厅1卫A户型B户型B户型B户型B户型B户型B户型B户型A户型A户型A户型B户型平层类住宅标准层平面图（T12）类住15、宅面积段：6590客群：陪读家庭、都市白领平层模式空中跃墅大面宽/轻奢酒店化布局143(T4)100(T6)125(T4)T4（143+125）T6（143+125+100）6%3%3%结论：与营销配比基本一致产品款数量：2款100M100M100M住宅业态落位16F为还迁房户型配比Site Location方案二户配产品类别户型套数套数占比营销要求高层10010718%12%12524041%44%14324041%44%合计587100%100%125100143翅膀户横厅，无视线遮挡！延续原一期户型模式南北通透，主要房间朝南143125南北通透，主要房间朝南四面宽三面宽3.5面宽3面宽316、面宽住宅平面Site Location板式T4面积段：125+145客群：陪读家庭、都市白领板式T6面积段：145+125+100客群：陪读家庭、都市白领前场酒店式落客酒店化社区大堂花园客厅下沉会所社区独享中庭景观规划亮点Master plan 分业态独立入户，保证住宅与类住宅组团纯粹性。策略二：酒店化归家流线住宅组团归家流线复合式会客大堂规划亮点Master plan 酒店化归家流线住宅区形象入口酒店化归家流线酒店式落车酒店化归家流线下沉接待大厅酒店化归家流线地下会所酒店化归家流线社区中庭景观酒店化归家流线架空层入户常规商业模式一字形我们的商业模式一环+一带商业仅沿人民西路常规布置单一商业一17、环+一带 串联地铁站与公园人流方案生成Site Location国际化社区，定制会所，专属生活配套五彩生活带活力商业环空中会所下沉会所便利店、银行、美发、药店咖啡、餐饮、早教、培训机构电影院、品牌服饰、餐饮连锁店1245健身、游泳、瑜伽露天餐吧、私人餐厅、无边泳池双会所一环一带地铁站策略三：一环一带双会所天际会所人民西路界面商业主入口商业内街中庭沿壹号广场社区商业界面公寓组团入户大堂住宅组团入户大堂住宅组团下沉庭院活力商业内街办公大堂办公出入口酒店出入口学 校 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口场地剖面分析Master plan 便捷社区-专属生活配套Commerce酒店大堂住宅配18、套商业精品商业省体育馆站公园绿地首层平面图Master plan N公寓入户大堂住宅人行入口学校出入口办公入户大堂公寓入户大堂体育馆地铁站公寓地库出入口公寓地库出入口一层组合平面图一层商业面积：10584机动车库面积：24981.92机动车位610辆住宅地库出入口二层平面图Master plan N二层组合平面图二层商业面积：8254三层商业面积：5162二层机动车库面积：4219.24 机动车位161辆地库负一层合理车 库 面 积：7 9 2 4 0.7 2 车 库 层 数：3 层地 上 两 层 地 下 一 层机 动 车 位 数：2 1 4 0 辆非 机 动 车 位：5 7 0 7负一层地下19、平面图地库平面图Master plan N负一层建筑面积：50039.56负一层机动车位:1369辆0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时图例：分析软件：天正日照8.0标准：国家标准地理位置：昆明，东经：10243，北纬：252计算的精度：1分钟扫掠角：8时间统计方式：住宅建筑按最小连续日照时间不少于60分钟的时间段进行累加本项目满足昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）第三章第十五条中第（一）小条“住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。”的要求,且对已建住宅无遮挡。N日照分析Master plan 方案二街巷森林FOREST O20、F THE CITY街巷空间立体花园塑造公园上的复合社区SITE市中心办公大学城春城小学网红主播大学生学区陪读办公白领客群分析Site Location公寓产品主力客群：85958595后城市新中后城市新中产，如何打动此类客群？产，如何打动此类客群？年轻化的消费时代即将到来他们正逐渐形成独特的消费观，主导未来的消费市场研究不同类型的人群的工作及生活习惯，匹配相应办公商务配套、场景和服务全 新 时 代 背 景 下 的 场 所 空 间 更 新消费需求更新生活模式更新场所空间更新带来以空间为载体，整合资源，实现对人们生活模式的更新，激活整个社区案例：上海BASE佰舍案例：杭州群岛MOMA 艺术主题+21、精致生活定期举办艺术展览行政酒廊 LIFE空间居住办公自由切换 灵活开放灵活的联合办公空间 共享厨房 休闲会客厅针对客群：都市新贵配套功能：空中会客厅、公共厨房、健身房、公共洗衣房针对客群：年轻白领、高校毕业生配套功能：联合办公空间共享厨房休闲会客厅生活模式更新：公寓主题化与城市、商业、无缝链接的创新共享办公空间，打破传统封闭空间模式案例：坤和万科黄龙万科中心案例：杭州天目里艺术时尚地标艺术时尚地标网红打卡点办公集群街 区 复 合 化：公 园、办 公、商 业 的 有 机 结 合互动共享的多维空间新体验商业创新办公活动空间文化艺展功能项目愿景PROJECT PERSPETIVE街区复合化商业场景22、化公寓主题化空间多样化我们的策略基地连接轨道交通、商业、住宅与公园绿地，为城市创造开敞空间，实现片区更新。The base connects rail transit,commerce,residence and park green space to create open space for the city and realize district renewal.一期住宅区壹号院（住宅区）中 昆 医 大 广 场（住 宅 区）春 城 小 学地铁站连接城市公园拓展社区客厅激活商业氛围BUILD THE LIKAGEStep1Step1：用地划分多地块联动，打破封闭空间，制造人流聚点地域文化23、回应历史肌理再现BUILD THE STREET钱王街、文明街、文庙直街、景星街、光华街、甬道街六条街道交错相连，昆明老街是最后遗留的历史街区，保留明清时期街巷格局。The base connects rail transit,commerce,residence and park green space to create open space for the city and realize district renewal.街街巷巷院院昆明老街肌理提取街街巷巷院院街街巷里院Step2Step2：提取昆明老街肌理植入本地文脉，构建多元化交互空间Step3Step3：绿化串联 打造城市森林立24、体化生态花园创造更积极的城市空间BUILD THE FOREST解决高容高密困局过去街巷交织未来立体森林社区街街巷里院街坊肌理的建筑化演绎未来社区 垂直森林“两街、五巷、四院落”规划理念：街巷规划理念：街巷森林森林规划完型Step5Step5：住宅各成组团 视线错开公寓卖氛围住宅卖视野商办树地标BUILD THE STREET公寓组团网红主播大学生学区陪读办公白领公寓组团公寓组团住宅居住组团商业办公组团开放社区，人、自然、建筑三位一体，成为和谐的风景线Open community,the trinity of man,nature,and architecture becomes a harm25、onious landscape宏伟未来社区规划，昆明为你而来Magnificent future community planning,Kunming is here for you生态人居，地标展示垂直绿化森林 大尺度挑板，形成人民西路商务区轴线最具特色的地标总平面图Master plan 方案二容积率：6.2建筑密度：49.7%总计容建筑面积：32.65万方商业建筑面积：246688其中，街区商业：30000公寓：150688办公：44000酒店：22000住宅总建筑面积：75000还迁房：4000学校建筑面积：4000地下车位数：2140地下室面积：79240.72街巷森林经济技术指标26、Planning indicatorsN办 公 楼 出 入 口酒 店 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口公寓H=120M公寓H=100M住宅H=100M公寓H=100M公寓H=100M公寓H=100M住宅H=100M住宅H=100M酒店办公H=180M住宅H=100M学 校 出 入 口学校H=15.6M方所书店星巴克有机生活馆时尚买手店健身房便利店早教机构艺术公园“最in街角”“生活集市”网红酒馆“精品商业”“精致潮街”盒马鲜生优衣库满足不同属性客群需求步行距离解决生活所需四大四大主题街区主题街区地铁与商业无缝衔接，便捷归家流线艺术活力商街高线公园艺术活力商街春城之庭艺术活力商街彩27、云之庭首层平面图Master plan 体育馆地铁站公 园 绿 地人民西路学 校 出 入 口住宅人行入口办公入户大堂住 宅 落 客 区住宅地库出入口酒 店 落 客 区公 寓 落 客 区N一层组合平面图公寓地库出入口公寓地库出入口入户大堂ENTRANCE HALL时尚FASHION时尚买手店FASHION BUYERS便利店CONVENIENCE STORE网红酒馆WANGHONG TAVERN本层商业建筑面积：16500公 园 绿 地N二层组合平面图体育馆地铁站二层平面图Master plan 健身房GYM培训学校TRAINING SCHOOL早教机构MECHANISM美SPABEAUTY S28、PA餐饮RESTAURANT本层商业建筑面积：13500三层平面图Master plan N三层组合平面图地库平面图Master plan 负一层地下平面图负一层总面积：39620.36机动车个数：1070辆负一层地下平面图负二层总面积：39620.36机动车个数：1070辆地库负二层合理地 下 车 库 面 积 7 9 2 4 0.7 2 车 库 层 数：地 下 2 层机 动 车 位 数：2 1 4 0 辆非 机 动 车 位 数：5 7 0 7 辆N结合学校 打造网红建筑增强人民西路第一界面昭示性SITE春城小学三层平面图四层平面图一层平面图二层平面图小学平面图Functional Zonin29、g与春城小学通过连廊连接街角中庭花园地库BM1-1F-1F-2F-2F落客区活力潮街公寓APATMENT住宅RISIDENT公寓组团归家流线公寓组团归家流线二级：配套商业三级：组团泛大堂四级：私密屋顶花园五级：架空泛会所六级：基本居住单元一级：落客区-1F-2F落客区社区配套架空层（泛门厅）地库基本居 住 单 元开放社区如何实现封闭式管理？公寓大堂配套组团共享空间配套规范解读Site Analysis酒店式入户大堂社交公区云顶俱乐部首层CLUBU+公寓社区-公区配套示意公寓归家流线公寓组团门厅一进：精致门厅，营造高品质归家体验公寓归家流线私有化屋顶花园公寓归家流线公寓入户平台二进：屋顶平台，私30、有化中央花园公寓归家流线公寓架空层三进：架空层泛会所，业主社交共享平台车行流线分析消防流线分析公寓车流住宅车流公寓车流住宅车流流线分析Functional Zoning公寓车流住宅车流日照分析Functional Zoning0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时图例：分析软件：天正日照8.0标准：国家标准地理位置：昆明，东经：10243，北纬：252计算的精度：1分钟扫掠角：8时间统计方式：住宅建筑按最小连续日照时间不少于60分钟的时间段进行累加本项目满足昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）第三章第十五条中第（一）小条“住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日满窗31、日照的有效时间不少于连续一小时。”的要求,且对已建住宅无遮挡。N户型配比Unit Ratio143(T4)100(T6)125(T4)T4（140+125）T6（143+125+105）结论：与营销配比基本一致产品款数量：2款100M住宅业态落位100M100M100M16F为还迁房6%3%3%方案二户配产品类别户型套数套数占比营销要求高层10010718%12%12524041%44%14324041%44%合计587100%100%经典产品与竞品对比？-无劣势面宽为王 场景升级融创春城书院已开发，我们如何做？经典模式产品成熟 可兼顾日照 景观T4板式（北外廊）前期产品模式产品策略延续经典产32、品模式3面宽竖厅/南北通双面宽阳台3面宽竖厅/中西厨双面宽阳台模式一:竖厅4面宽横厅/南北通/中西厨双面宽阳台模式二：横厅4面宽边厅/270无遮挡视野超大景观阳台3面宽竖厅/中西厨双面宽阳台模式三：边厅住宅模式3面宽竖厅/中西厨双面宽阳台T4板式住宅面积段：143客群：陪读家庭、都市白领竞品：华润润府 T4高层143本案：T4高层1434室2厅2卫4面宽横厅/南北通/中西厨/更优洄游动线4室2厅2卫3面宽竖厅/中厨/主卧套PK公寓专题研究Apartment productsLOFT+SOHO俊发.俊尚峰香格里拉.拢悦SITE弥勒寺城改项目碧桂园.翠湖印象俊发.春之眼华润.润府待售在售海伦堡中央33、广场俊发逸天峰竞品分析Competition 俊发.春之眼俊发.俊尚峰性质均价主力户型公寓住宅40000待定300、342、573、612 125、142、143 、183 香格里拉.拢悦弥勒寺城改项目碧桂园.翠湖印象公寓公寓住宅30000起待定62、113、240 、636 30000起规划中规划中华润.润府公寓1500038海伦堡中央广场公寓1200042、46、52 、90 、125 俊发.逸天峰周边竞品公寓住宅1500087、118、124 240 、264、430住宅90、105、140 、180 2000022000昆明主城豪宅、公寓竞品周边在售竞品多为商住混合地块周边公寓项目户型34、汇总60以下80100120140以上单面宽暗厨暗卫单/1.5面宽暗厨暗卫多数为1.5/2面宽暗厨暗卫2.5/3面宽暗厨暗卫3面宽明厨暗卫产品面积楼盘华润润府俊发逸天峰北大资源博泰城K9中心竞品总结soho 87 2室2厅1卫 1.5面宽loft 993室2厅3卫2.5面宽soho 991室2厅2卫2面宽loft 522室1厅2卫单面宽loft 381室2厅2卫单面宽loft 1132室2厅2卫3面宽loft 1491室2厅2卫3面宽soho 1192室2厅2卫3面宽1794室2厅3卫3面宽LOFT 582室2厅1卫单面宽Loft 752室2厅1卫单面宽Loft 952室2厅1卫2面宽目标客群35、新兴8595后为主办公白领学区陪读网红主播大学生85后8090后9500后00后活力性价比亲子教育价值休闲新鲜时尚产品策略：精致生活场景产品策略：亲子主题空间产品策略：新潮打卡点产品策略：年轻派、性价比高性价比：高舒适度43：57公寓业态落位1 2班小学S C H O O L都市白领White-collar高阶精英Elite talent职场新锐N o v i c e业态分布Master plan 天际公馆：2.2W方面积段：115220客群：高阶精英、网红胶囊寓(SOHO)：2.64W方面积段：1630客群：职场新锐平层类住宅：7.92W方面积段：6090客群：陪读家庭、都市白领占比：13%36、占比：36%占比：10%酒店（LOFT）：2.2W方面积段：3050LOFT办公：4.4W方面积段：3050占比：20%高性价比高舒适度占比：10%空中跃墅：2.37W方面积段：90120客群：陪读家庭、都市白领占比：11%57%品质产品如何在产品力上超越周边竞品？SOHOLOFT类住宅大平层43%高去化产品产品配比1630305060120115220面积小总价低高赠送空间百变酒店化高赠送私人定制空中视野模 数 化可 变 性极小SOHO产品策略14百变胶囊产品投资型极小SOHO面积段：2040客群：职场新锐、大学生、民宿经营者竞品：保利星座32公寓本案：20公寓相同的资源相同配置，减小面积段37、，控总价配置：一室一厅一卫面宽数：单面宽暗厨暗卫配置：一室一厅一卫面宽数：单面宽暗厨暗卫政策解读LOFT层高4.5m变为4.0m4.0mLOFT4.5mLOFT1.9m4.0m2.1m 层高：4.0m 建筑面积：40m4.0mLOFT成熟案例杭州旭辉和昌都会山在华东片区一线城市3.9m4mloft已经逐渐普及厦门大唐五缘yohoLOFT策略45/35户型30户型42户型3045LOFTLOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略909090906565656565656565产品亮点Master plan 平层类住宅面积段：6590客群：陪读家庭、都市白38、领优势一：分离式核心筒/类T3入户优势二：明厨明卫平层类住宅面积段：6590客群：陪读家庭、都市白领竞品：万科翡翠 60公寓本案：65公寓1室2厅1卫2.5面宽明厨明卫/独立玄关/独立餐厅/准套房1室1厅1卫2面宽暗厨暗卫 无餐厅 无玄关PK909090906565656565656565平层类住宅面积段：6590客群：陪读家庭、都市白领竞品：恒大云报华府 88公寓本案：90公寓2室2厅2卫有效面宽 4.5面宽270景观明厨明卫双套房2室2厅1卫2.5面宽1.5房 暗卫明厨PK909090906565656565656565空中跃墅2变3复式产品模式一：高赠送 低舒适度模式二：局部赠送 高舒适39、度2.6M2.6M2.8M2.6M2.6M2.8M4.0M4.0M4.0M4.0M空中跃墅 模式一：买两层送一层产品亮点Master plan 建面120套内96实得168赠送面积48KDL一体化/横厅/明厨/四房五卫/四套房1层23层模型展示1层 层高2.6m2、3层 层高2.8m厨房客厅餐厅卫生间楼梯入口次卧主卧主卫次卫楼梯空中跃墅 模式2-1：局部赠送 高舒适度产品亮点Master plan 1层2层3层赠送多功能L厅/明厨明卫/家政间/3+2房4卫套内96建面120实得145赠送面积251层 层高2.8m2层 层高2.6m3层层高2.6m入口卫生间餐厅餐厅客厅卧室书房卧室主卧主卫次卫书40、房模型展示产品亮点Master plan 产品特点1层2层3层赠送建面120套内96 实得145赠送面积25KDL一体化/横厅/明厨/三房四卫/三套房空中跃墅 模式2-2：局部赠送 高舒适度超尺度横厅超大方厅三面宽三套房明厨1层2层3层赠送空中跃墅面积段：120客群：陪读家庭、都市白领竞品：俊发逸天峰项目118公寓本案：120公寓2室2厅2卫2.5面宽竖厅/主卧套3室2厅4卫2.5面宽PK多功能L厅/明厨明卫/家政间超高层产品篇专题研究Large flat大平层超高层商办策略：高度区分视野，视野决定价值低区CLUB高区CLUB180M150M100M50M20M平层公寓酒店办公高区中区低区避难41、层避难层避难层中区电梯高区电梯低区电梯电梯分区入户20m50m：遮挡严重50m100m：城市景观，局部遮挡100m150m：翠湖公园+城市景观150m180m：翠湖公园+城市景观50m100m150m180m翠湖公园恒隆广场万达双塔恒隆广场翠湖公园恒隆广场万达双塔顶端占有型公寓面积段：115220占比：10%星级酒店面积段：4060占比：30%办公面积段：4060占比：60%顶级空中会所空中泳池花园餐厅星级健身房业态分布BUILD THE STREET垂直水平220180220220115115180404040604060604060404040604060604060量 身 定 制目 标 42、人 群？产品策略客群画像95后7080后网红、富二代高管、企业主、金融豪客退休CEO、富豪、名流人群60后消费趋势理性居住时间短，出差频繁注重居住圈层感性单身，个性十足喜欢新鲜事物注重个人享受，服务水平解析客群特征大公区、多功能活动空间自身居住空间的舒适度符合身份，满足圈层需求定制服务，预约会员制会所噱头，国际范儿地段牛，配套全，回报高定制自己的生活，为喜欢而买单标签需求社交悦己人设享受炫耀投资将面宽留给客厅和卧室策略一策略二中厨开放式西厨会所中厨功能转移服务空间卧室客厅小户型115150大户型180230保留中厨阳光厨房策略三投资：面积段降低，控总价居住：减少房间数，提升舒适度2室3室4室143、.5室3室2+1室Q1:面宽有限，如何利用？Q2:内部功能如何取舍？Q3:精英客群需求如何满足？设 计 策 略开放式厨房/可拓展公区/将面宽留给客厅卧室套内面积：1152房2厅2卫115户型B5.0m5.0m变变8m8m270270景观景观-空中大平层空中大平层-8.3M8.3M宽景阳台宽景阳台8.3M8.3M10.2M10.2M套内面积：1151.5房2厅2卫115户型C高区家政储藏空间豪宅不等于什么都有刚需功能统统去掉减少房间数巨巨幕幕景景观观超超大大公公区区豪豪配配主主卧卧定制属于你的生活明明厨厨明明卫卫儿童房270270景观景观套内面积：1802.5房2厅3卫180户型套内面积：22044、 3房2厅3卫220户型高区-空中大平层空中大平层-方案二街巷森林方案一都会之光超 大 中 庭 纯 粹 组 团街 巷 空 间 立 体 花 园强调居住属性塑造公园上的复合社区复合社区 主题化公寓超高层点位数：3个超 高 层 点 位 数：2 个方案二街巷森林方案一都会之光1 2班小学S C H O O L都市白领W h i t e-c o l l a r高阶精英E l i t et a l e n t职场新锐N o v i c e商业配套ELITE TALENT职场白领W hi t e-c o l l a r高阶精英E l i t et a l e n t职场新锐N o v i c e180M130M80M80M100M130M空中跃墅120M100M100M100M100M180M酒店化轻奢类住宅高品质大视距空中跃墅预祝项目取得圆满成功！THANKS