1、昆明学院 1 号地方案设计位于旧城核心的多业态项目，该有什么“气质”?一个思考.我们力图创造一个传承文化，连接旧城与现代生活的场所，建立城市与场地的关系，提供一个开放活力，多维统一的新生空间。传承连接活力新生 维护老昆明场所精神 定义城市新地标 营造 24 小时立体城中城 推动文化传承艺术馆我们将.PART 1PART 2PART 4PART 3用地条件Pre-phase Analysis产品设计Architectural Design文脉解读Cultural Interpretation方案设计Planning Project文脉解读PART 1文脉解读1渊源历史古城始于滇国风光绚烂之城呼其2、春城民族融合之城谓之大同昆明印象“波光潋滟三千顷，莽莽群山抱古城。四季看花花不老，一江春月是昆明。”文脉解读1西南联大：抗战岁月的文化火种世界地质公园-昆明石林面向东南亚、南亚的门户城市三大经济合作圈交汇点过桥米线云南白药红嘴鸥聂耳、朕和故乡“九龙池”翠湖高原明珠-滇池昆明老街：胜利堂城市名片文脉解读1大公报是一家什么样的企业？1902 年，大公报创刊天津，以文章报国为己任，开启了百年大报的历史征程。在毛泽东等几代国家领导人的直接关怀下，大公报积极搭建沟通内地和海外的桥梁，成为海内外历史最长，最具影响力的华文媒体之一。1992 年，大公报在昆明首设云南办事处，积极报道云南，宣传云南，推介云南，3、并为推动云南与海内外的合作交流做出了积极贡献。大公报与云南渊源深厚，见证和笔录了云南的百年沧桑。项目背景?大公报+=旧城核心打造开放活力文化聚落创建昆明新地标前期分析PART 2 五华区，是云南省昆明市下辖区，为昆明五城区之一，核心城区，因境内五华山得名，位于昆明市主城核心区西北部。本项目位于昆明市五华区中心城区。前期分析区位分析2昆明长水国际机场昆明东站昆明站昆明长水国际机场昆明东站昆明站25KM7KM5KM前期分析区位分析2项目用地与昆明站直线距离 5km，距昆明东站 7km，昆明机场 25km项目区位便捷，可达性强前期分析2区域交通分析用地西侧是壹号广场，邻近环城西路及人民西路，南侧靠近4、地铁三号线市体育馆站。地铁三号线西园北路人民西路环城西路昆瑞路壹号广场梁家河站市体育馆站翠湖公园前期分析2区域配套分析风尚购物街省妇产科医院省妇产科医院壹号广场壹号广场翠湖公园云南大学弥勒寺公园三市街商圈省人民医院昆明动物园省肿瘤医院体育馆体育馆昆明第一中学昆明第一中学云南师范大学云南理工大学莲花池公园百汇商业广场昆明二十四中学胜利堂艺术中心正义坊购物中心昆明医科学院昆明医科学院项目地块位于老城区，社区配套成熟，步行可达省体育馆、医院等，昆明第一中学距离基地仅 500m。项目地块位于市政治、经济、文化中心，城市配套齐全，生活十分便利。科教文卫用地医疗用地商业用地城市绿地前期分析2现状条件分析壹5、号广场市体育馆场地内部人民西路用地位于昆明市老旧城区，西侧为高层住宅，东侧为多层老旧住宅及市体育馆，南临人民西路。前期分析25KM5KM3KM11KM1.5KM滇池长虫山山脉远景资源：西侧/北侧/东侧以远处的山景资源为主，南侧约 3km 处有滇池景观，东侧 2km 处有翠湖公园西山山脉翠湖公园空心山山脉景观资源分析前期分析2用地东侧可远眺翠湖公园、南侧可远观滇池，周边三山环抱，景观资源较好。前期分析2景观资源分析1km2km翠湖公园弥勒寺公园圆通山莲花池公园周边景观资源：周边景观资源分别集中在场地东、西两大方向，东边景观呈点状分布，西边连绵起伏的山脉呈面状分布。东边的翠湖距离场地 2KM 内，6、是用地内高层建筑的强势景观资源。前期分析2城市景观资源从 100M 开始，除了地块南面受壹号广场影响的几栋高层外，视野基本不受阻挡在 150M 以上视野完全没有任何视野遮挡，轻松俯瞰昆明全城。100m100m125m120m125m翠湖公园恒隆广场100m75m75m翠湖公园滇池恒隆广场100m150m东东南南西西北北前期分析2用地价值分析MAXMAX居住价值昭示性商业价值MAXValueMINMINMAXValueMINMIN用地南侧沿城市主干道，昭示性最强用地西北角临近绿化带，远离主干路。噪音干扰小，居住价值高用地南侧临道路，人流量大，商业价值高前期分析2用地条件分析基地分析:本项目位于处7、西市区核心位置，基地总长约 314.5 米，南侧有 25米的绿化带，宽约 183 米，用地东北侧有七亩沟斜穿。西临人民路壹号广场，东侧为多层住宅。项目周边南侧为人民西路，西侧红菱路，北侧规划路，与菱角塘路相接。指标分析:本项目用地面积 52661.69，容积率 6.2，计容面积 326502 扣除绿地及建筑退线后，可建设面积 45167，容积率 7.23扣除学校用地后，实际可建设面积 39658，容积率 8.1道路分析：人民西路为现有城市道路，宽度 40m。西侧红菱路同为现有城市道路，宽度为 20m。东侧为规划路，宽度 15m。北侧临菱角塘路，宽度 15m。289m26m183m 壹号广场 人8、民西路 红菱路 规划路用地红线建筑退线七亩沟（泄洪渠）临绿地开敞面总和50%前期分析2办公塔楼 100mOFFICE TOWER 100m住宅塔楼 100mRESIDENTIAL TOWERS 100m地上商业 30000 GROUND LEVEL BUSNESS 30000 12 班小学 5000 12CLASSES OF PRIMARY SCHOOL 5000 配套：1170.97 0.36%1.53%9.19%23.00%65.92%12 班小学：5000 商业：30000 住宅：75095.57 办公：215235.94 前期分析2日照条件分析昆明市城乡规划管理技术规定：住宅建筑中每套9、住宅至少有一个居住空间冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。西侧壹号广场、北侧老旧住宅、北侧三号地住宅、东侧老旧住宅的日照会对本项目楼栋高度和位置产生影响0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时1554336612244起算高度按 6.3m起算高度按 1.2m起算高度按 1.2m起算高度按 1.2m起算高度按 6.3m起算高度按 4.2m前期分析2日照条件分析位置 1、2 首层为裙房或架空层，起 算点按 5.4+0.9=6.3m 计算位置 3 首层非住宅，起算高度按3.0+1.2=4.2m 计算位置 4、5、6 均为老旧住宅，起算高度为 1.2m H 100m100m H 10、150mH=150m前期分析2日照条件分析通过对用地外部居住建筑关键点进行日照分析，判断本项目建筑日照限制高度。前期分析2用地溢价研判前期分析2通过对用地外部居住建筑关键点进行日照分析，判断本项目建筑日照限制高度。100m建筑影响日照点建筑影响日照点150m影响日照的建筑影响日照的建筑150m 界限100m 界限前期分析2用地溢价研判用地内建筑高度对西侧原有建筑日照影响较大，东侧建筑由于户数较少，日照影响程度有限。方案设计PART 3方案策略3重重限制条件下，本项目如何脱颖而出？1、周边日照限制条件严苛，项目自身高容积率2、项目自身公寓量大，如何避免同质化产品3、如何呼应政府城市形象需求&大公11、报文化特质体现4、突破周边老旧环境限制，打造城市标志性方案策略31.合理分配功能区域，匹配场地特点2.充分利用现有条件，发掘用地潜力3.创建城市地标综合体，创造最大区域价值4.多维开放式公共空间，塑造地域文化传承5.合理多样化产品类型，覆盖多种客户群体方案设计3方案生成1.公建塔楼沿用地南侧主干道布置，提升城市形象，面宽最大化，日照极限化。2.住宅塔楼用地北侧沿边布置，用足场地面宽，与 3#地住宅形成环绕街心公园大盘。人民西路70m77m40m100m100m77m100m50m方案设计3方案生成3.学校设置在住宅南侧，为住宅日照预留空间。挖掘场地溢价，植入类住宅公寓产品。4.退让城市开放空间12、，增加产品视野间距。方案设计3方案生成方案一采用全百米内塔楼布局，成本集约型规划。叠加日照模型，充分利用日照高度。方案设计3方案一工作模型方案设计3方案一住宅部分1.目前产品面积段 113、133、143，可满容。2.若需降低面积段，可将 D#原 T6 改为 T7 塔楼，以平衡面积，则住宅面积为 105、125、143。公寓部分3.用地内 3#塔楼目前按 3.5m 层高考虑，其余公寓塔楼层高均为 3m。可满容。A#84m5#4#6#7#1#2#3#B#C#D#方案设计3项目指标占比商业300009.19%3.0m 公寓17830054.61%3.5m 公寓3693511.31%3.0m 住宅713、509523.0%学校50001.53%配套11700.36%合计326500100.0%方案一方案一采用全百米内塔楼布局，成本集约型规划。方案设计3视野较好，但偏离在小区外用地紧张，且存在对视是否还有其他可能？方案设计3案例参考-洛克菲勒中心（Rockefeller Center）位于美国纽约曼哈顿，是一个由 19 栋商业大楼组成的建筑群，各大楼底层是相通的。洛克菲勒中心东西向矗立，从 48 街到 51 街，占了三个街区，南北向，从第五大道到第七大道，更占了三个纵向街区。位于老城中心，受限于周边建筑，主塔居中，以群组建筑形成城市地标。方案设计3RCA 大楼:洛克菲勒中心的主体，登上最高层的瞭14、望厅可以纵览整个纽约城,美国最有名、最壮美的公众艺术品展示场所,在65 层上有一个“彩虹屋”餐厅,拥有世界最大的室内电影剧院。下沉式广场：名副其实的花园广场，各类花朵在不同的季节里竞相绽放。第五大道：闻名遐迩的第五大道，全世界最具魅力的街区。地下空间：洛克菲勒中心前的下沉式广场与中心其他建筑的地下商场、剧场及第五大道相连通。街心花园:金色光辉的普罗米修斯雕像下，是洛克菲勒中心最吸引人的街心花园,冬天这里是摩登现代的室外溜冰场。案例参考-洛克菲勒中心（Rockefeller Center）方案设计3方案生成1.公建以群组形式布置在用地南侧，提升项目昭示性2.住宅建筑靠北侧围合花园，结合 3#地打15、造公园大盘3.学校布置在用地西北角，与春城小学紧密相连方案设计3方案二工作模型方案二项目指标占比商业320009.8%商墅30000.9%平层公寓14223543.6%3.5m 公寓00.0%4.0m 办公4500013.8%4.0 酒店230007.0%4.0m 天际公寓00.0%4.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%配套11700.4%合计326500100.0%方案设计3方案二方案满足规范要求，但地标塔楼位于用地内部，以群体方式呈现，公寓产品 3m 层高，产品力一般。住宅面积：75095 学校面积：5000 公寓面积：142235 商业面积：30000 艺术馆面积：20016、0 酒店面积：23000 办公面积：45000 方案设计3项目指标占比商业300009.2%商墅30000.9%平层公寓14223543.6%3.5m 公寓00.0%4.0m 办公4500013.8%4.0 酒店230007.0%4.0m 天际公寓00.0%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%艺术馆20000.6%配套11700.4%合计326500100.0%方案二方案二方案二方案二方案设计3方案满足设计要求，但竞争力有限是否可以做一点突破，带来更高的价值？方案满容；超高层建筑以群体形式呈现，作为城市地标；占比最大的公寓产品均为 3m 层高，产品较为同质化方案设计33.6m17、 层高公寓产品 损容约 2.3 万不建议通过提高部分公寓层高，提高公寓品质虽然公寓量有贬损，但产品竞争力高方案设计3我们需要寻求更有价值的突破有没有一种可能，同时满足产品力需求，并为城市带来的新地标？方案设计3分析场地利弊，寻求突破方向从最大的限制处入手，直击掣肘方案设计3102150m1H 100m100m H 150mH=150m1213150m26261310226150m地标塔楼放置在西南角，影响户数超过 100 户地标塔楼放置在南侧中部，影响户数约 26 户地标塔楼放置在东南角，影响户数 3 户通过平衡得失，以获取更高的价值方案设计3方案三工作模型方案三项目指标占比商业315209.18、2%商墅14000.4%平层公寓269708.3%3.5m 公寓11190534.3%4.0m 办公244807.5%4.0 酒店244807.5%4.0m 天际公寓244807.5%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%艺术馆15200.4%配套11700.4%合计326500100.0%方案设计3方案三局部日照突破限制，部分公寓产品层高 3.5m，地标塔楼沿道路布置，昭示性好。方案三方案三方案三方案三方案三方案三传承 复兴项目指标占比商业315209.2%商墅14000.4%平层公寓269708.3%3.5m 公寓11190534.3%4.0m 办公244807.5%4.019、 酒店244807.5%4.0m 天际公寓244807.5%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%艺术馆15200.4%配套11700.4%合计326500100.0%住宅面积：75095 学校面积：5000 复式公寓面积：111905 天际公寓面积：24480 酒店面积：24480 办公面积：24480 艺术馆面积：1520 商业面积：31520 平层公寓面积：26970 方案设计3方案三功能分布复式公寓/Loft豪华公寓/Luxury apartment酒店/Hotel办公/Office小学/Primary school商业/Business商墅/Commercial vi20、lla艺术馆/Art gallery平层公寓/Apartment住宅/Residential方案设计3功能分析商业办公住宅小学小学放置在用地西北侧，与春城小学便捷相通商业属性产品临近道路及地铁口布置，提升项目昭示性住宅用地布置在用地北侧，远离主干路避免噪音干扰。面向城市绿地布置，与三号地住宅相呼应，带来大盘整体感人民西路方案设计3通过超高层打造地标塔楼，营造整体形象，成为区域标志，引领片区复兴。Create landmark towers through super high-rise buildings,create an overall image,become a regional sy21、mbol,and lead the revival of the area.人民西路方案设计3项目以大公报为线索，植入一个浮空艺术馆，引入城市文化脉络，创造人文聚集场所。The project uses Ta Kung Pao as a clue to plant a floating art gallery,introduce the urban cultural context,and create a place for cultural gathering.引入人流方案设计3通过置入口袋公园，在老城区置入新生活力公园纪念广场。设置纪念广场，打造城市客厅及文化聚集点。By placing22、 the pocket park,the Xinsheng Vigor Park Memorial Square is placed in the old city.街区公园商业广场儿童公园艺术公园方案设计3打造 24h 全时商业氛围、开放空间、立体街道；通过商业连廊的设计，打造多维平台，丰富商业可能性。Retails are open 24/7.We also create many open spaces and vertical streets to enrich our atmosphere.方案设计3图例：住宅流线：办公流线：周边车辆:车行流线：公寓流线：公寓+办公住宅商业公寓公寓公23、寓商业商业商业公寓住宅住宅幼儿园人行与车行流线分析方案设计3周边日照影响办公/36+1F公寓/11+2F3.5M/H=49.8m公寓/20+2FH=80m住宅/32+1F28004m/21003.5m/8003#1#2#4#3.5m/840消防出入口地下室出入口消防出入口1100消防出入口地下室出入口消防出入口学校用地：6858H=149.4m商业/1F商业/1F2800消防出入口住宅/32+1F住宅/32+1F12班小学5F4F公寓/17+2FH=70m3.5m/690公寓/25+2FH=100m3.5m/770公寓/29+2FH=100m3.0m/930公寓/25+2FH=100m3.5m24、/8505#公寓/17+2FH=70m3.5m/10003.5M3.5M3.5M3.5M4.0M3.0M3.5M公寓/20+2FH=80m3.5m/780商业/2FH=10.8m商业/2FH=10.8m商业/2+2FH=17.4m商业/2FH=10.8m地下室出入口330030001200昆明市城乡规划管理技术规定：住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。除标注处外，均满足日照要求0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时12方案设计3分期建设示意一期用地面积：14543.34 用地面积：19847.50 用地面积：18270.84 二期三期25、项目指标占比商业300009.2%商墅28000.9%平层公寓00.0%3.5m 公寓14511544.4%4.0m 办公224406.9%4.0 酒店224406.9%4.0m 天际公寓224406.9%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%配套11700.4%合计326500100.0%地标塔楼住宅小学公寓商业艺术馆方案设计3方案四方案满足日照要求，部分建筑面宽大于 80m。部分公寓产品层高 3.5m，但地标塔楼位于用地内部，以群体方式呈现，昭示性有限。学校布置在用地内部，对住宅品质有一定影响项目指标占比商业300009.2%商墅28000.9%平层公寓00.0%3.5m 26、公寓14511544.4%4.0m 办公224406.9%4.0 酒店224406.9%4.0m 天际公寓224406.9%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%配套11700.4%合计326500100.0%住宅面积：75095 天际公寓面积：22440 酒店面积：22440 公寓面积：145115 办公面积：22440 学校面积：5000 方案设计3方案四地标塔楼住宅小学商业别墅公寓商业方案设计3方案五方案满足日照要求，公寓产品层高 3m，产品力一般。地标塔楼位于用地内部，以群体方式呈现，昭示性有限。总量少 30000 项目指标占比商业300009.2%商墅30000.9%27、平层公寓14223543.6%3.5m 公寓00.0%4.0m 办公4500013.8%4.0 酒店230007.0%4.0m 天际公寓00.0%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%艺术馆20000.6%配套11700.4%合计326500100.0%项目指标占比商业300009.2%商墅28000.9%平层公寓00.0%3.5m 公寓14511544.4%4.0m 办公224406.9%4.0 酒店224406.9%4.0m 天际公寓224406.9%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%配套11700.4%合计326500100.0%项目指标占比商业31528、209.2%商墅14000.4%平层公寓269708.3%3.5m 公寓11190534.3%4.0m 办公244807.5%4.0 酒店244807.5%4.0m 天际公寓244807.5%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.5%艺术馆15200.4%配套11700.4%合计326500100.0%方案五总量少 30000 方案设计3方案一方案二方案三方案四方案五项目指标占比商业300009.19%3.0m 公寓17830054.61%3.5m 公寓3693511.31%3.0m 住宅7509523.0%学校50001.53%配套11700.36%合计326500100.0%不29、超百米规划，成本集约型方案建筑群组地标，强调整体性塑造城市地标，打造立体综合体类住宅公寓产品，建筑群组地标总量少 30000 偏离在小区外公寓产品层高 3m公寓产品容量少 3w3 户日照不过学校设置在场地内部77m30m40m45m方案设计3方案一方案二方案三方案四方案五日照面宽80m容积率-3W层高3m3m3+3.5m3+3.5m3m标识学校12 班12 班12 班12 班12 班小区影响独立独立影响独立产品设计A.超高层塔楼B.公寓部分C.商业部分D.住宅部分PART 4？地标超高层建筑应当什么样？五星酒店尊贵体验Distinguished experience圈层、交际High-end、30、communication天际线、城市名片Skyline、City card定位：昆明未来城市新的明信片、高端人群的聚集地都市顶级生活代言、精英社区尊享奢华酒店 2.3 万方溢价不高，办公去化难增加公寓产品，提升溢价办公 4.6 万方公寓 2.3 万方100150m100150m？7万方酒店 2.3 万方50100m办公 2.3 万方 050m 0100m云端公寓西西东翠湖公园翠湖公园滇池东北北南南超级顶层复式奢华酒店寰球办公大堂无敌城市视野景观视野较好优质花园景观案例分析深圳湾一号（KPF）深圳湾一号位于深圳后海中心区核心位置，毗邻城市主干道、国际港口、跨海大桥，地铁等多维交通，享有深圳湾人31、才公园，红树林滨海长廊及深圳湾体育中心等城市设施。这座多功能塔楼容纳了超甲级办公，莱佛士酒店，莱佛士公寓。莱佛士公寓顶层会所莱佛士酒店甲级办公案例分析深圳华润瑞府（Ko kai Studios）瑞府坐拥独一无二的头排深圳湾景观资源，媲美世界顶级公寓景观，稀缺价值不言而喻。共146套房源，户型建面约228-583，均价约15.8万/，单价区间在9.9-20.2万/，总价区间在 2448-11211 万/套。深圳湾购物中心深圳湾体育中心深圳湾人才公园瑞府公寓安达仕酒店万象城购物中心案例分析泰禾金府天境（佰邦）金府天境为福州东第一地标，类住宅公寓，集精英公寓、高端住宅、云端会所功能于一体的“垂直世界32、”空中领馆。100 米以上设置 220 为主的 LOFT 公寓。我们提出“城市客厅”的设计概念，每隔 10 层为不同的情景提供各有所需的交流平台。220 公寓云端公寓165 公寓50 公寓50 公寓健康主题会所娱乐主题会所商务主题会所我们打造的地标超高层建筑奢侈的户型尺度云端公寓分区独立超尺度大堂奢华酒店艺术展厅商务办公主题会所垂直流线分析低区办公动线4 部电梯中区酒店动线5 部电梯高区公寓动线4 部电梯超级顶复公寓动线2 部 VIP 电梯首层大堂分区办公大堂商业商业商业商业商业商业酒店大堂酒店落客公寓大堂办公办公办公办公电梯厅办公办公办公办公办公办公办公办公电梯厅行政套间行政套间豪华套间豪华33、套间豪华套间豪华套间豪华套间豪华套间豪华套间豪华套间电梯厅豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓低区办公平面中区酒店平面高区公寓平面首层大堂与电梯厅分区设置，各自独立，流线互不影响。低区办公标准层按柱网可隔成12 间，每间使用面积 100 180。配以 4 部电梯。中区酒店标准层可分隔成 26个套间，以 4.5*11=50 的豪华套间为主，转角设置11.8*11=130 的行政套间。配以 5 部高速电梯。高区公寓标准层分隔成 8 户，以套内面积 150（建筑面积 190）为标准户；转角设置套内面积 285（建筑面积 360）的大户型。配以 6 部电梯，其中 2 部 V34、IP高速电梯。产品设计A.超高层塔楼B.公寓部分C.商业部分D.住宅部分PART 4配套：1170.97 0.36%1.53%9.19%23.00%65.92%12 班小学：5000 商业：30000 住宅：75095.57 办公：215235.94 地块指标分析地块商业指标量极大，除30000商业街区及少量办公、商墅外，均以公寓形式呈现。公寓的产品力是本项目成败的关键点。昆明市住宅存量较大，公寓自住需求较低，主要作为投资型产品，来获取一定的收益回报产品定位-购买者锁定研究目标：购买者+使用者投资依靠80%20%租金保值使用者购买者是否能满足使用者的需求是公寓产品力的最终体现个人投资客户自用客35、户租来居住租来办公租来做生意使用者购买者产品看好前景产生溢价符合需求满意产品获取高收益我们从产品策略角度出发，带动闭环产生良性循环。付出租金溢价最终聚焦在使用者购买者、使用者及产品三者形成相互影响形成闭环，满足使用者需求是成功与否的最终体现产品策略产品定位-购买者关注点产品定位-使用者居住者以年轻一代为主，对处于不同人生阶段的年轻人，定义多种客群分类公寓客户分类使用者 抓住使用端最主流的“居住”需求，兼顾“居家办公”需求使用者80%20%居住初出茅庐职场白领城市精英工作室居家办公初出茅庐职场白领城市精英产品定位-使用者关注点剖析不同客群关注点，提升产品竞争力产品策略使用者主要客群租金敏感型租住36、便捷性社群体验感居住舒适度追求一定生活品质有一定租金承受力高品质居住水平居家办公租金承受力好初出茅庐职场白领城市精英退休老人30 60 85 产品匹配客群-30 姓名：Jack年龄：22 岁性别：男职业：服装设计师助理情感状态：单身下层平面上层平面自我陈述：毕业后选择留下来，努力拼搏，实现梦想我热爱这座城市的美食与人情味，我喜欢这座充满活力的城市花钱的地方太多，房子小点没关系，但房租不能太高产品匹配客群-30“我的东西好多，还容易乱放，出门总是找不到”双玄关设计“晚上点一桌炸鸡，再打一把游戏，一整天的压力都消失了”客厅功能要多样“早上要是可以一边洗漱化妆，一边听下时事就好了”卫生间科技化“每天37、外卖都吃腻了，要不今天煮个螺蛳粉”厨房空间可简化“终于有时间好好看看书，看看这座忙碌的城市了”书桌和吧台结合“年轻人就喜欢多睡觉”卧室要舒适8-9 点9-18 点18-19 点19-21 点21-23 点23-8 点产品匹配客群-65 姓名：Emma年龄：26 岁性别：女职业：初级律师副业：铲屎官自我陈述：我是一名称职的铲屎官，窝在温馨的房间里撸猫真是一件人生乐事房租贵一点也没问题，最紧要住得舒服我喜欢做饭，周末约上三五好友到家里一展厨艺努力工作是为了享受生活产品匹配客群-65“周末了，叫上朋友们来家里撸猫、玩桌游吧”客厅功能要多样“饭点到了，要不大家留下来尝尝我的手艺”厨房餐厅要齐全“搭好明38、天的衣服，上班就不会迟到”衣帽间“睡前在梳妆台前好好护肤，以完美状态迎接周一”有独立的卧室空间8-9 点9-18 点18-19 点19-21 点21-23 点23-8 点产品匹配客群-88 Mary：我喜欢高科技，智能家居让我感受到科技在进步。我的鞋子和包包他们需要一个宽敞的空间。大客厅看电影体验感真好，影音效果很真实。Max：经常接到紧急会议，家里有个书房就方便办公。休息日喜欢约上朋友到家里开 party。成功的人都懂得投资生活。姓名：Max年龄：30 岁性别：男职业：外资企业员工姓名：Mary年龄：28 岁性别：女职业：互联网公司员工产品匹配客群-88“哎呀，客户又打来视频电话了，我去书房39、接一下”书房“我新买的包包和裙子到了，赶紧放好”衣帽间“今天是你的生日，不如邀请大家来家里开 party 吧”餐厨社交化“最近有部新电影好像不错，让我家的智能影音小助手给大家放”智能化家居10-14 点14-16 点16-18 点18-21 点21-23 点23-10 点产品匹配客群-88 Liz：年轻的时候爱跳舞，老了也不例外。退休了就有大把时间钻研厨艺。孩子们都很孝顺，经常过来陪我们。Tom：我喜欢唱歌，退休之后我当上了老年合唱团团长。孩子们工作繁忙，偶尔也要帮他们照顾孙子。早上打打太极，下午练书法。老年人的生活也很有意思。姓名：Tom年龄：65 岁性别：男身份：老年合唱团团长姓名：Liz40、年龄：62 岁性别：女身份：老年舞蹈团团长产品匹配客群-88“早起练一套太极拳，强身健体”大开间客厅“今天就不去老年大学了，在房间里开开嗓吧，也不会吵到邻居”多功能室“喂儿子啊，我今天学了一道新菜式，晚上带我小孙子来吃饭吧”餐厨一体化“小孙子啊，爷爷教你写书法”多功能室“你们周末有事，就把孩子留在我这吧”2+1 房6-12 点12-16 点16-18 点18-21 点20-21 点21-6 点随着城市快速发展，租金逐步上涨，年轻一代经济压力上升低租金合租产品受到年轻人的青睐 Autodesk Autodesk Autodesk 产品匹配客群-48 顺应城市发展，租金上涨后的低租金合租应对产品B41、en：周末和室友在家自制火锅，健康美味又省钱。我下班比较晚，回家后在楼下洗漱完再回自己房间休息，既不打扰室友休息又不影响自己。合租生活真愉快。Jack：租金越来越高，合租是一个缓解经济压力的好方法。楼下公区，楼上独立卧室，晚上在客厅一起打游戏，打累了就各自回房休息。合租真有趣。姓名：Tony年龄：22 岁性别：男职业：销售员姓名：Ben年龄：21 岁性别：男职业：程序员30 65 88 48 合租产品常规产品产品设计4公寓指标测算层高 3m29+2F等体积下，随层高增加，单栋面积递减层高相同，单栋面积随进深递减100m25+2F22+2F23M10.45M19M8.45M20M8.95M18M42、7.95M层高3.5m层高3.9m60M60M60M60M产品设计4LOFT 公寓内庭院景观大平层公寓LOFT 公寓4#LOFT 公寓2#LOFT 公寓大平层公寓3#5#内庭院内庭院超高层公寓1#分布原则:1.沿周边设置小户型 LOFT 产品，面积段 30 40，层高 3.5 米，围合中心大花园；2.中间设置大户型平层产品，面积 40、65、88，层高 3.0 米，景观视线最大化；面积配比:地块内办公指标要求：215235.94，其中公寓：163355，酒店：24480，办公：24480 1.LOFT 公寓占比：111905/163355=68.5%2.平层公寓占比：26970/163355=43、16.5%3.超高层公寓占比：24480/163355=15.0%公寓产品分布：方案适应性好，可根据具体需求测算塔楼进深及层高产品设计4户型特点：a.3.5 层高赠送夹层，户型赠送走道上空。b.客厅通高，紧邻窗户，最大化观赏景观资源，更好采光。c.楼梯下放设置储藏区域，空间利用率高。d.小户型配备完整套房体系，客餐厅、厨房、卫生间、卧室、衣橱。通过入门空间、榻榻米、跃层空间，三个层次的空间划分，实现生活模式的多功能变化；下层上层客厅餐厅卫生间卧室储藏客厅上空厨房赠送走道上空赠送夹层复式户型：开间 3.0m，进深 8.45m功能分布：F1:卫生间 厨房 餐厅 客厅F2:卧室 衣帽间 储藏间实际使44、用面积：50.82 户型层高：3.5m套内面积：25.35 户型销售面积：32.98 使用率：76.86%公寓产品LOFT 公寓产品设计4复式户型：开间 3.0m，进深 8.45m功能分布：F1:卫生间 厨房 餐厅 客厅F2:卧室 衣帽间 储藏间实际使用面积：50.82 户型层高：3.5m使用率：76.86%套内面积：25.35 户型销售面积：32.98 剖面一剖面二0.350.001.553.5m3.5m2.000.001.552.00储藏空间公寓产品LOFT 公寓产品设计4 Autodesk Autodesk Autodesk 户型特点：a.4.0 层高赠送夹层。b.客厅通高，紧邻窗户，最45、大化观赏景观资源，更好采光。c.餐厅通高，靠近玄关。提升楼上卧室舒适度c.楼梯下放设置储藏区域，空间利用率高。d.下层客餐厅、厨房、卫生间齐备，上层设置两个独立房间。通过入门空间、通高空间、私密卧室，三个层次的空间划分，实现独居/合租的多功能变化；下层上层餐厅厨房卫生间客厅卧室卧室玄关上空客厅上空赠送夹层复式户型：开间 3.4m，进深 10.5m功能分布：F1:卫生间 厨房 餐厅 客厅F2:卧室 实际使用面积：81.45 户型层高：4.0m套内面积：35.7 户型销售面积：46.45 使用率：76.86%公寓产品LOFT 公寓产品设计4户型特点：a.2+1 房两厅一卫。b.客厅大面宽，紧邻窗户46、，最大化观赏景观资源，更好采光。c.内部流线为环形动线。d.户型配备完整套房体系，客餐厅、厨房、卫生间、卧室、衣橱。平层客厅厨房、餐厅卫生间卧室书房卧室平层户型：开间 8.4m，进深 8.55m功能分布：卫生间 厨房 餐厅 客厅 卧室 书房实际使用面积：90.23 户型层高：3.0m套内面积：69.29 户型销售面积：90.23 使用率：76.79%公寓产品大平层公寓产品设计4剖面一剖面二0.000.003.003.00平层户型：开间 8.4m，进深 8.55m功能分布：卫生间 厨房 餐厅 客厅 卧室 书房实际使用面积：90.23 户型层高：3.0m套内面积：69.29 户型销售面积：90.247、3 使用率：76.79%3.0m3.0m公寓产品大平层公寓产品设计4户型特点：a.1+1 房两厅一卫，衣帽间后期可改为书房。b.客厅大面宽，紧邻窗户，最大化观赏景观资源，更好采光。c.内部流线为环形动线。d.户型配备完整套房体系，客餐厅、厨房、卫生间、卧室、衣橱。平层卫生间厨房餐厅客厅衣帽间卧室梳妆台平层户型：开间 5.6m，进深 8.55m功能分布：卫生间 厨房 餐厅 客厅 卧室 衣帽间实际使用面积：59.42 户型层高：3.0m套内面积：45.63 户型销售面积：59.42 使用率：76.79%公寓产品大平层公寓产品设计4剖面一剖面二0.000.003.003.00平层户型：开间 5.6m48、，进深 8.55m功能分布：卫生间 厨房 餐厅 客厅 卧室 衣帽间实际使用面积：59.42 户型层高：3.0m套内面积：45.63 户型销售面积：59.42 使用率：76.79%3.0m3.0m公寓产品大平层公寓产品设计4LOFT 公寓2#公寓产品2#标准层平面复式下层:标准层建筑面积：1642.55 标准层使用率：76.86%标准层户数：49 户产品设计4LOFT 公寓2#公寓产品2#标准层平面复式上层:标准层建筑面积：1642.55 标准层使用率：76.86%标准层户数：49 户产品设计4大平层公寓3#公寓产品3#标准层平面大平层:标准层建筑面积：917.70 标准层使用率：76.79%标49、准层户数：14 户产品设计4LOFT 公寓4#公寓产品4#标准层平面复式下层:标准层建筑面积：1895.25 标准层使用率：76.95%标准层户数：57 户产品设计4LOFT 公寓4#公寓产品4#标准层平面复式上层:标准层建筑面积：1895.25 标准层使用率：76.95%标准层户数：57 户公寓产品升级基于传统公寓塔楼平面归家动线长，梯户比高，归家体验感一般等限制，对塔楼平面进行优化传统标准层优化后标准层产品设计A.超高层塔楼B.公寓部分C.商业部分D.住宅部分PART 4高容积率用地的 3 万商业体量如何激活？开放式街区 or 集中式 MALL?VS案例分析深圳万象天地万象天地位于深圳南山50、区中心，是城市人文综合体“华润城”的重要商业组成部分，采用开放式的街区式空间布局，由若干个散落的“小盒子”构成 23 万平方米的“街区+mall”的商业空间，规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。案例分析深圳万象天地高层塔楼案例分析杭州天目里最原始的设计概念是一个苹果，在硬质界面的包裹下，拥有一个柔软而丰富的内核为了让广场获得更多的空气和阳光，伦佐 皮亚诺在设计时特意将原本可建的 11 层降至 9 层，并在 7 层和 8层做了退台处理，保证在每个角落都能有充足的日照。“天目里”不是一个51、封闭的办公园区，而是一个绿洲般的“城市客厅”和艺术生活的发生器。建设用地：约 43400 平方米占地面积：约 15600 平方米总建筑面积：约 23 万平方米案例分析杭州天目里设计草图业态分布俯瞰图案例分析杭州天目里南北轴剖面东西轴剖面制造网红打卡点引进热门主力店布置创意艺术展览如何提高项目吸引力？造势商业人流导入分析地铁站办公区住宅区人民西路菱角塘路红菱路规划路住宅区如何利用地铁人流引流?创造开放式商业街区、公园式商业模糊用地内外边界4产品设计WHAT ELSE?就这?就这？创造新型艺术主题街区，将商业街区、艺术馆、商墅产品有机结合，互动联通艺术馆的设立和引入艺术家工作室，为本项目的商业带来52、艺术气息，提升项目的商业调性。同时打造具有网红效应的艺术家工作室，吸引来打卡的市民。艺术馆与商业街区通过灰空间的设置模糊了边界，而人群的参观和互动也促进了文化艺术的传播。艺术家工作室商业街区艺术馆提升商业调性促进艺术传播丰富艺术气息作品售卖作品陈列提供艺术交流场地打造互动立体商业氛围结合融创社区商业研发，打造社区商业多种生活场景针对新世代的诸多生活特点，构建 I AM I 生活新主张下的 i+美好生活体系，打造新生代O2O PARK 社区创新商业，通过 6 大产品营造策略：便、赠、趣、联、磁、颜，打通线上与线下，提供现代生活的便捷，让人在真实的日常里，感受世俗的温情，并通过唤醒社区，激活城市的53、活力。针对客户群年轻化和科技智能化的时代趋势，以 i 城市、i 社区、i 家庭、i 生活四大领域诠释其产品价值主张，生成六十多项产品功能模块，打造多元有趣的生活场景。街角广场区域定制有爱街区，这里既有商业消费，也有运动休闲，人们在这里休息，也陪孩子玩耍。社区商业的入口空间需要一定的前场，以此设置口袋公园，打造更多转角商铺，提供更多消费内容的同时，植入生态绿植，并加强与社区的活动联系。设计结合示范区，打造多元化空间组合，实现生活、商业功能业态的联动，提供更丰富的商业氛围设在露台、车库、夹层、庭院等多个场所，打造社区商业“极致赠送”系统：全维度提高商铺商业溢价能力，释放商业消费热情。设计以互联网思54、维，突破传统线下商铺的空间限制，在社区商业区二层设置 O2O 极小商铺，专用于网上销售，配合骑手送外卖。磁有爱街区趣口袋公园联功能联动便极小商铺赠极致赠送商业平面商墅产品结合商业设置艺术家工作室、传统文化工作室，提升项目商业调性。空中云墅空中花园商墅产品在公寓顶层设置空中云墅，有天有地产品设计A.超高层塔楼B.公寓部分C.商业部分D.住宅部分PART 4住宅产品住宅产品设置在用地北侧，围合成大花园。靠近用地北侧绿地，与三号地相呼应。66.8m67.3m房子不再是房子，而是量身定制的生活方式，是未来生活的美好体验场景多元作为潜力购房客户，95 后、00 后新生代人群的需求较主流客群有很大的不同关55、注自我、看重颜值、宅系懒系生活、新锐态度这些标签都在影响他们对产品的选择。新锐态度中西双厨智能生活深度自我中西双厨智能生活个性原子化次卧兴趣化懒系生活智能化家居无接触归家温情、烟火、个性、成长这是家的四大属性，也是我们本次户型设计的原则ABABCC产品亮点106主卧小家化飘窗休憩化阳台情景化35003400700210060027005000800180027001300330026003400客厅多功能化公区小玄关化14001800卧室，是年轻人大家庭中的独立小世界飘窗不再鸡肋，它可以成为休息区、会客区、储物柜甚至是一张床不同进深阳台自然分隔成两部分，大进深阳台养花赏景，小进深作为家政阳台。客厅是游乐场，是咖啡厅，还是独乐的私人领地入户设置酒店化小玄关，提升入户仪式感餐厨一体化让餐厨成为生活品质的加分点，而非解决日常三餐的比选项凸窗全赠送阳台半赠送我们力图创造一个传承文化，连接旧城与现代生活的场所，建立城市与场地的关系，提供一个开放活力，多维统一的新生空间。传承连接活力新生 THANKS!