1、CIFIGROUPConceptual Design概念方案设计 2021.08NINGBO YAOJIANG姚江 6#商业及住宅目录CONTENTS项目概况1PROJECT OVERVIEW户型优化4HOUSE TYPE立面设计5FACADE商业篇章2COMMERCIAL 住宅总图优化3MASTERPLANPROJECT OVERVIEW项目概况区位分析Location analysis宏观区位北区位于浙江省宁波市西北部，东南临甬江与鄞州区相望，南濒姚江，与海曙区、鄞州区连接，东北毗邻镇海区，西接余姚市。江北区总面积 208.14 平方千米。功能定位及产业江北区是宁波市核心城区之一，建设定位2、为宁波都市核心区。将打造创新产业特色的都市产业基地、长三角南翼商贸物流中心之一、宁波中心城文体中心、长三角的重要休闲旅游基地、古今交融，山水宜居的卓越品质生活区。规划利好在建姚江新区启动区为城市级体育休闲中心、江北区行政文化中心和低碳型生态宜居新城。片区以路为轴、一脉连湾、两心联动，利用自然水系引脉营城、理水成岛，形成一脉连两湾的新区格局；城市体育休闲中心与江北行政文化中心相互联动，高效促动新区发展。限制政策江北区政策目前主要受到限购、限价、限贷、限售影响，宁波市 7 月扩大了限购圈，本项目位于扩大后的限购圈内。限购圈（老）限购圈绕城高速本案江北区政府天一广场宁波高铁站江北区5.4KM6.5K3、M6.8KM海曙区鄞州区高新区镇海区目的地江北区政府5.4km6.5km6.8km20min18min25min天一广场宁波高铁站直线距离 驾车时间（新）限购圈区位分析Location analysis【交通】：东有机场路高架，西有广元路，北有北环高架和地铁 4 号线，距离 4 号线洪塘中路站 400 米，交通便利。【教育】：地块周边有洪塘实验学校（900m）、洪塘中心小学（1.0km）、上海世界外国语学校（350m）、九年一贯制公办学校（600m）等教育配套。【医疗】：宁波第一医院江北分院（1.6km）。【商业】：周边有恒一广场（600m）、万达广场（2.9km）、银亿海德商业中心（2.0k4、m）、洪塘购物中心（2.4km）等商业配套，生活便利。【景观】：周边有奥体中心（1.0km）、洪塘健康主题公园等休闲配套。【其他】：/本案广元路机场路高架江北大道北环高架地铁 4 号线宁波福山正达外国语学校洪塘实验学校洪塘中心小学上海世界外国语学校九年一贯制公办学校志城学校奥体中心洪塘健康主题公园恒一广场万达广场宁波市第九医院银亿海德商业中心庄桥火车站洪大路站奥体中心站洪塘中路站医院公路 商业 地铁 景观 学校场地周边分析Site perimeter analysis丽江西路云飞路北环高架地铁 4 号线洪塘中路站（400m）上海世界外国语学校凯迪-融创万潮中心北环西路洪塘中路奥体中心（1.1k5、m）恒一广场（600m）和塘雅苑小区逸嘉新园小区JB16-02-7bJB16-02-7a洪塘实验学校（900m）洪塘中学洪塘中心小学（1.0km）亲亲家园小区项目四至Project four to114652773234567地块西北侧现状道路地块西侧现状道路地块西南侧河道景观地块南侧丽江西路现状丽江西路地块东侧规划道路地块北面融创万潮中心项目地块东北侧现状道路用地条件massif condition地块控制指标一览表地块编号用地性质用地面积（ha）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑高度（M)主要出入口方位备注JB16-02-7a R2+B1+B22.812.74035120E,SJB16-6、02-7bR23.871.9303080E,W用地条件massif condition地块控制指标一览表地块编号可利用的最大水平范围用地面积（ha）备注JB16-02-7a2.81JB16-02-7b3.87用地条件massif conditionCOMMERCIAL商业篇章周边资源分析Resource Analysis景观资源丰富 商业界面连续城市景观极佳商业商业规划住宅规划景观余姚江周边城市景观规划办公界面标志性建筑奥体中心余姚江自然景观丽 江 西 路SITE洪塘中路1kmN 洪 塘 西 路轨道 4 号线商业连续面滨河景观城市景观点奥体中心高度分析Highly Analysis承接城市天际7、线北高南低实现景观价值最大化塑造地标 IPN75M81M60M69M51M59M30M39M30M40M49M不同产品类型景观共享区域中心点超高层地标1km景观视线范围N居住区商业区商业区居住区城市景观城市景观用地价值分析value analysis学校商业高价值界面居住价值景观价值居住价值SITE商业高价值界面轨道 4 号线商业区余姚江视线分析无建筑物遮挡，视线较为开阔，视点越高视野越佳。视线方向视点高 15m视点高 100m视点高 50m视点高 120m视线分析无建筑物遮挡，视线较为开阔，视点越高视野越佳。视点高 15m视点高 100m视点高 50m视点高 120m视线方向视线分析低区视野8、受相邻建筑略有遮挡，观景面减少。高区视野避开建筑物遮挡，可以看到远处较开阔场景。视点高 15m视点高 100m视点高 50m视点高 120m视线方向商业价值分析产品单价：一层餐饮一层非餐饮办公二层商业二层非餐饮三层餐饮三层非餐饮依据各产品的属性，如何分区落位，才能获得价值最大化？备：酒店 20000 面积恒定，商业办公面积可互相转化（a 为当层商业价格）28000 元/0.6a 元/酒店商业+办公45000 元/35000 元/27000 元/21000 元/13500 元/10500 元/餐饮餐饮餐饮非餐饮非餐饮商业内街办公业态一层商业二层商业三层商业酒店办公43%57%非餐饮商业商业价值分9、析7a 地块：商业+酒店+办公建筑面积：41694.35 综合建筑密度：40%7b 地块：最大可建建筑面积：商业不少于 4500 建筑密度：30%1、尽可能多做首层商业，并预留餐饮条件2、商业量与办公量平衡满足规划条件的同时尽量多做一层商业和办公，增大产品货值，但办公去化速度交快。如何把面积分配给不同的产品，货值最大化的同时增加去化速度？酒店办公1F1F2F2F3F1F2F20000 18000 2500 600 800 2000 产品占比结论产品占比结论500 1200 500 外街商业内街商业7b 地块酒店外街1F 商业办公1F 商业 6%在酒店面积一定的情况下，综合考虑货值及去化速度，保10、证办公及一层商业量，减少二、三层沿街商业量在密度允许范围内尽量多做一层沿街商业，并适当增加内街，烘托商业氛围，提升溢价2F 商业 1.5%3F 配套 1.5%48%44%43%商业配套7a 地块内街1F 商业27%11%18%外街2F 商业内街2F 商业地标塔楼高度选型120m100m结论视 视野 120m 高层视野更佳结构成本 根 据 经 验 值 得出，两者的结构成本相差较小溢价120m 塔楼高区产品溢价明显功能优势120m 方案采用避难层转换人流及管井，减少办公下方的酒店电梯数量，利用避难层设置空中大堂提升办公舒适度与货值得房率100m 的不需要避难层，得房率较 120m 约提升3%地标111、20m 高层更易成为地标，打造IP报批120m 更易通过报批结论：在适当增加成本的同时可以提升产品的溢价及其去化速度。且可以更好地打造地标形象，提升楼盘整体品质，且报批更易通过。因此 120m 的高度更为合适。120m 高区更易成为地标100m120m80m60m120m布局逻辑推演a 地块一层步行系统二层步行系统广场广场广场广场广场公共活动空间 1000 沿江绿带相邻地块商业相邻地块集中商业 mall沿江绿带沿江商业建筑高低错落，打造舒适滨江氛围。布局逻辑推演a 地块宁波市城乡规划管理技术规定规范解读：建筑控制线法线北侧高层边界线43m80m80m13m41m41m用地红线27FH=80m212、1FH=58m27FH=80m21FH=60m结论：北侧住宅位置限定：退相邻地块高层 80m，建筑面宽 42m，山墙面间距13m，法线与西侧建筑控制线剩余 43m。初步构思 121FH=58m布局逻辑推演a 地块横向“一”字形布局优势：塔楼标准层面积 1000-1200，2T4 户，全南向排布，朝向最佳。缺：建筑面宽大，与北侧高层住宅间距需80m，离丽江西路较近，酒店前场空间不足；山墙面与住宅间距最小需 13m，压缩住宅用地空间；对北侧住宅形成一定遮挡；与城市设计布局相差较大，增加报批风险。初步构思 2城市设计布局图示：建筑控制线法线用地红线27FH=80m80m21m13m23m4x15m酒13、店入口10FH=30m31FH=120mSITE21FH=58m布局逻辑推演a 地块方案一竖向“一”字形布局优势：竖向布局与城市设计类似，报批易通过；整体布局通透，形成空间通廊；对住宅影响最小；视野开阔，无遮挡。劣势：朝向欠佳（主朝向为西侧）；需退住宅山墙 48m，压缩住宅花园空间；宁波市城乡规划管理技术规定规范解读：建筑控制线法线用地红线27FH=80m 48m 48mview15m7m15m4x15m21m16m17m10FH=30m17FH=51m17FH=51m10FH=30m31FH=120m21FH=58mSITE布局逻辑推演a 地块“L”形布局优势：对住宅影响较小；尽可能满足南北14、向排布；布局通透，为住宅留有空间，形成开阔中心花园景观；前场空间舒适；视野开阔。劣势：局部东西向排布，朝向不佳。方案二建筑控制线法线用地红线27FH=80m花园轴线10FH=30m10FH=30m酒店入口18m17m38m21m31FH=120m13m22m17FH=51m17FH=51mview42m21FH=58m布局逻辑推演a 地块“Y”字形布局优势：产品最佳，朝向最好；视野最开阔。对住宅区中心花园景观影响小。劣势：需退北侧住宅 80m,前场空间局促；对住宅造成遮挡。报批风险大。方案三建筑控制线法线用地红线27FH=80m13m10FH=30m10FH=30m80m17FH=51m17F15、H=51mview花园轴线22m13m22m酒店入口21FH=58m功能组合关系分析a 地块布局方式一：水平分区布局方式二：垂直分区布局方式三：垂直分区酒店酒店配套面积：2 万面积：2.17 万办公（约 2 万）商业（约 0.17 万）优：酒店景观视线最好。缺：办公低区景观视线欠佳。优：办公高区景观视线好，增加溢价。缺：酒店景观视线欠佳。优：分区较为明确。缺：体量不均衡，酒店标准层较小。xx方案一总平面图-方案一面积单位备注56858.0042584酒店（标准层塔楼）11400酒店（裙房）8600公寓19600商业2610物业用房374507914274366辆140辆0.7车位/客房196辆16、1.0车位/10030辆1.0车位/10039/辆江北区JB16-02-7a地块 方案1 一字型主要经济技术指标-商业名称商业总面积商业计容总建筑面积机动车总停车数单车位指标其中商业占地面积商业地下非计容建筑面积其中酒店停车位公寓停车位商业及配套停车位面积单位备注6950.005000商业4500物业用房5003740195050辆50辆1.0车位/10039/辆单车位指标商业及配套停车位商业占地面积商业地下非计容建筑面积机动车总停车数主要经济技术指标-商业名称商业总面积商业计容总建筑面积江北区JB16-02-7b地块 商业部分指标细分表商业人行流线分析-方案一酒店客房人流动线宴会人流动线办公17、人流动线出入口商业节点活动空间二层天桥人行流线一层商业人行流线地铁人流其他地块住宅人流住宅人流沿江绿化带人流酒店落客区公共活动空间办公地上落客区商业车行流线分析-方案一往地下坡道酒店车辆流线车辆出口酒店后勤车辆流线商业车辆流线办公车辆流线出入口酒店落客区办公落客区车辆下穿隧道云洪塘丽江西路中路飞规划道路路酒店落客区出入口出入口办公地面落客区鸟瞰图酒店裙房平面图-方案一酒店裙房一层平面图洪塘中路标准层平面图-方案一基础体快引入“合和连廊”联系项目地块与周边地块立面概念引入A 地块北侧形成入口广场，南侧三层商业层层退台B 地块街角两端形成入口广场，内部形成商业动线地块南侧商业价值较大，打开更多的城18、市开发空间立面设计SEASIDE沿街立面展开图提取提取应用应用元素元素波浪礁石线性肌理立面设计立面意向立面意向沿街夜景效果图内街透视内街透视方案二总平面图-方案二商业部分指标细分表面积单位备注56577.0042459酒店（标准层塔楼）12000酒店（裙房）8300办公19100商业2685物业用房374477114118362辆140辆0.7车位/客房191辆1.0车位/10031辆1.0车位/10039/辆机动车总停车数其中单车位指标江北区JB16-02-7a地块 方案2 L字型商业地下非计容建筑面积主要经济技术指标-商业名称商业总面积其中酒店停车位公寓停车位商业及配套停车位商业计容总建筑19、面积商业占地面积面积单位备注6950.005000商业4500物业用房5003740195050辆50辆1.0车位/10039/辆单车位指标商业及配套停车位商业占地面积商业地下非计容建筑面积机动车总停车数主要经济技术指标-商业名称商业总面积商业计容总建筑面积江北区JB16-02-7b地块 商业人行流线分析-方案二酒店客房人流动线宴会人流动线办公人流动线出入口商业节点活动空间二层天桥人行流线一层商业人行流线地铁人流其他地块住宅人流住宅人流沿江绿化带人流酒店落客区办公落客区公共活动空间商业车行流线分析-方案二往地下坡道酒店车辆流线车辆出口酒店后勤车辆流线商业车辆流线办公车辆流线出入口酒店落客区办公20、落客区车辆下穿隧道云洪塘丽江西路中路飞规划道路路酒店落客区出入口办公地面落客区出入口商业配套分析-方案二垃圾房物业经营用房公厕物业办公用房车辆下穿隧道云洪塘丽江西路中路飞规划道路路鸟瞰图沿街透视效果图沿街透视效果图首层平面图-方案二酒店裙房平面图-方案二酒店裙房一层平面图酒店裙房二层平面图酒店标准层平面图-方案二办公标准层平面图-方案二275 产品*4办公标准层平面图-方案二550 产品*2剖面图-方案二公寓 480 户型公寓 480 户型客人流线公寓 260 户型公寓 260 户型客人流线宴会厅避难区四星级酒店酒店客人流线大堂后勤客梯地下车库方案三总平面图-方案三面积单位备注56723.0021、42449酒店（标准层塔楼）12380酒店（裙房）7620公寓17820商业4255物业用房374538814274366辆140辆0.7车位/客房179辆1.0车位/10047辆1.0车位/10039/辆江北区JB16-02-7a地块 方案3 Y字型主要经济技术指标-商业名称商业总面积商业计容总建筑面积其中商业占地面积单车位指标商业地下非计容建筑面积机动车总停车数其中酒店停车位公寓停车位商业及配套停车位面积单位备注6950.005000商业4500物业用房5003740195050辆50辆1.0车位/10039/辆单车位指标商业及配套停车位商业占地面积商业地下非计容建筑面积机动车总停车数主要22、经济技术指标-商业名称商业总面积商业计容总建筑面积江北区JB16-02-7b地块 商业部分指标细分表商业人行流线分析-方案三酒店客房人流动线宴会人流动线办公人流动线出入口商业节点活动空间二层天桥人行流线一层商业人行流线地铁人流其他地块住宅人流住宅人流沿江绿化带人流酒店落客区公共活动空间办公地面落客区商业车行流线分析-方案三往地下坡道酒店车辆流线车辆出口酒店后勤车辆流线商业车辆流线办公车辆流线出入口酒店落客区办公落客区车辆下穿隧道云洪塘丽江西路中路飞规划道路路酒店落客区宴会厅落客区出入口出入口办公地面落客区立面意向酒店裙房平面图-方案三酒店裙房一层平面图洪塘中路酒店标准层平面图-方案三办公标准层23、平面图-方案三方案比选方案一方案二方案三“Y”字形布局优势：产品最佳，朝向最好；视野最开阔。对住宅区中心花园景观影响小。劣势：需退北侧住宅 80m,前场空间局促；对住宅造成遮挡。报批风险大。竖向“一”字形布局优势：竖向布局与城市设计类似，报批易通过；整体布局通透，形成空间通廊；对住宅影响最小；视野开阔，无遮挡。劣势：朝向欠佳（主朝向为西侧）；需退住宅山墙 48m，压缩住宅花园空间；“L”形布局优势：对住宅影响较小；尽可能满足南北向排布；布局通透，为住宅留有空间，形成 开阔中心花园景观；前场空间舒适；视野开阔。劣势：局部东西向排布，朝向不佳。MASTERPLAN住宅总图优化轨道交通便利，交通网路24、较为完善场地南侧有姚江，景观资源优越现状公共配套设施齐全，生活便利奥体园区板块，区位条件优越奥体板块，土地素质佳，标杆楼盘潜质地块特征总结打造宁波旭辉创新标杆新社区奥体中心板块品质楼盘创新力作设计目标该市场背景前提下，如何操盘该项目？市场分析 住宅 2.98 万/m2限均价，二手房均价 3.6 万/m2如何回避原方案风险弊端，提升落地性和利润如何在控制成本前提下，提升创新性标识性如何符合城市设计前提下，提升项目品质思考设计策略通过对市场，项目，规范等内容的细致研究解读，提出四大设计策略，提高产品溢价，打造园区标杆一.品质住宅强调落地、降低成本、提升去化速度二.商业规划合理布局、清晰动线、优质产25、品三.立面设计延续 CIFI 的立面设计再前进四.户型提升延续 CIFI 的户型基因微创新原始方案1：建筑层数 22F，与旁边 26F 住宅高差无法满足高度变化不小于较高建筑的 1/5。不满足规划条件要求2：此处 17F 楼栋对于高度分区图调整较大，存在较大报规风险。3：楼栋错动，布局不整齐，地库经济性差。4：项目配套侵占高货值住宅1234master plan设计方向总图设计思考针对原始方案问题所在，综合考虑项目地块特质，提出以下四个设计思路一、整齐化总图布局、提高地库经济性二.强调总图落地性，规避规划风险三.合理消化配套面积，提升整体货值四.最大化景观空间，树立标杆品质方案一总平面图 住宅26、整齐 布局周正 落地性强master plan方案一技术指标JB16-02-7bJB16-02-7a江北区JB16-02-7a地块主要经济技术指标名称面积单位备注用地面积28077 规划建设用地面积总建筑面积105444 含pc奖励值其中地上计容建筑面积77754 其中住宅面积34544 44%其中21-27F高层面积21120 0 17F高层面积8384 0 10F洋房面积5040 0 商业商务面积42085 54%社区配套面积1125 1%其中物业用房374 根据规划条件：物业管理地上总的3，物业经营居住地上总建面的4垃圾用房25 尾气井150 变配电等576 公变、专变、开闭所、消控、三27、网、光电、水泵房等地下非计容建筑面积26606 其中其中地下一层纯车库区23179 单车位控30地下一层塔楼区3427（非机动车与设备用房）其中非人防区车库面积17373 非人防区塔楼面积1977 人防区车库面积5807 住宅11%，另8%人防区塔楼面积1450 不计容架空层面积1084 高层底层容积率2.77 规划容积率2.7占地面积7305 其中住宅占地面积2034 其中高层住宅占地面积1454 洋房占地面积580 商业占地面积4771 配套占地面积500 建筑密度26.0%40%可售面积76629 其中住宅可售面积34544 商业可售面积42085 可售比0.73 绿地率30.0%30%28、总户数292 户商业机动车总停车数757 辆其中地面机动车停车数75 辆不大于10%地下机动车停车数682 辆其中非人防区机动车数537 辆人防区机动车数145 辆40/辆单车位指标39/辆地下面积/地下车位江北区JB16-02-7b主要经济技术指标名称面积单位备注用地面积38734 规划建设用地面积总建筑面积103978 含pc奖励值其中地上计容建筑面积75768 其中住宅面积69927 其中27F高层面积35640 18F高层面积17487 10F洋房面积16800 商业面积4500 办公面积0 社区配套面积1341 其中物业用房500 根据规划条件：物业管理地上总的3，物业经营居住地上居29、住建面的4垃圾用房25 尾气井240 变配电等576 公变、专变、开闭所、消控、三网、光电、水泵房等地下非计容建筑面积27949 其中其中地下一层纯车库区23905 单车位控30地下一层塔楼区4044（非机动车与设备用房）其中非人防区车库面积16016 非人防区塔楼面积3774 人防区车库面积7889 住宅11%，另8%人防区塔楼面积270 不计容架空层面积261 高层底层容积率1.96 规划容积率1.9占地面积8625 其中住宅占地面积4044 其中高层占地面积2364 洋房占地面积1680 商业占地面积3740 配套占地面积841 建筑密度22.3%30%可售面积74427 其中住宅可售面30、积69927 商业可售面积4500 可售比0.72 绿地率30.0%30%总户数578 户商业机动车总停车数796 辆其中地面机动车停车数79 辆不大于10%地下机动车停车数717 辆其中非人防区机动车数519 辆人防区机动车数197 辆40/辆单车位指标39/辆地下面积/地下车位technical-economical index方案一总体布局master plan方案一优化分析原方案优化方案一1.将楼栋拉齐，强调总图逻辑性，提高地库经济性，降低项目整体成本。2.梳理楼栋间距，增加绿化景观空间。analysis原方案优化方案一1.原来塔楼 22F 降低为 21F，解决原来方案天际线问题，满足31、规划条件要求。2.原来 17F 住宅降低为 10F，减少规划沟通成本，提升方案落地性。方案一优化分析112215-36m36-60m60-80manalysis原方案优化方案一1.通过将配套面积设置商业二层或者三层，增加整体货值。2.最北侧住宅层高设置为 2.9m，层数由 26F 调整为 27F。方案一优化分析122111analysis方案一布局分析27F 高层住宅21F 高层住宅商业17F 高层住宅高层酒店+公寓10F 洋房酒店配套裙房+商业analysis商业景观轴线住宅景观轴线景观组团 楼栋拉齐、最大化景观空间 景观轴线置于北侧最大化组团中，地块之间轴线贯通 设置底层架空、形成“景观大32、花园”方案一景观分析analysis城市干道商业机动车出入口住宅机动车出入口地下车库出入口城市支路内部道路公共通道方案一交通分析analysis城市干道商业机动车出入口消防车登高场地城市支路内部消防车道方案一消防分析analysis商业地库商业地库住宅地库住宅地库345 辆41 辆337 辆676 辆13466 1587 13140 26362 地下通道地下通道方案一地库设计说明undergroud garage方案二总平面图住宅整齐 布局周正 最大化景观空间master plan方案二技术指标JB16-02-7bJB16-02-7a江北区JB16-02-7a地块主要经济技术指标名称面积单位备33、注用地面积28077 规划建设用地面积总建筑面积105453 含pc奖励值其中地上计容建筑面积77744 其中住宅面积34544 44%其中21-27F高层面积21120 0 17F高层面积8384 0 10F洋房面积5040 0 商业商务面积42075 54%社区配套面积1125 1%其中物业用房374 根据规划条件：物业管理地上总的3，物业经营居住地上总建面的4垃圾用房25 尾气井150 变配电等576 公变、专变、开闭所、消控、三网、光电、水泵房等地下非计容建筑面积26626 其中其中地下一层纯车库区23199 单车位控30地下一层塔楼区3427（非机动车与设备用房）其中非人防区车库面积34、17393 非人防区塔楼面积1977 人防区车库面积5806 住宅11%，另8%人防区塔楼面积1450 不计容架空层面积1084 高层底层容积率2.77 规划容积率2.7占地面积7922 其中住宅占地面积2034 其中高层住宅占地面积1454 洋房占地面积580 商业占地面积5388 配套占地面积500 建筑密度28.2%40%可售面积76619 其中住宅可售面积34544 商业可售面积42075 可售比0.73 绿地率30.0%30%总户数292 户商业机动车总停车数758 辆其中地面机动车停车数75 辆不大于10%地下机动车停车数683 辆其中非人防区机动车数538 辆人防区机动车数14535、 辆40/辆单车位指标39/辆地下面积/地下车位江北区JB16-02-7b地块主要经济技术指标名称面积单位备注用地面积38734 规划建设用地面积总建筑面积103770 含pc奖励值其中地上计容建筑面积75807 其中住宅面积69866 其中27F高层面积36126 14F高层面积18340 11F洋房面积15400 商业面积4600 社区配套面积1341 其中物业用房500 根据规划条件：物业管理地上总的3，物业经营居住地上居住建面的4垃圾用房25 尾气井240 变配电等576 公变、专变、开闭所、消控、三网、光电、水泵房等地下非计容建筑面积27963 其中其中地下一层纯车库区23915 单36、车位控30地下一层塔楼区4048（非机动车与设备用房）其中非人防区车库面积16025 非人防区塔楼面积3778 人防区车库面积7891 住宅11%，另8%人防区塔楼面积270 容积率1.96 规划容积率1.9占地面积8629 其中住宅占地面积4048 其中高层占地面积2648 洋房占地面积1400 商业占地面积3740 配套占地面积841 建筑密度22.3%30%可售面积74466 其中住宅可售面积69866 商业可售面积4600 可售比0.72 绿地率30.0%30%总户数574 户商业机动车总停车数796 辆其中地面机动车停车数79 辆不大于10%地下机动车停车数717 辆其中非人防区机动37、车数520 辆人防区机动车数197 辆40/辆单车位指标39/辆地下面积/地下车位technical-economical index方案二总体布局master plan方案二优化分析原方案优化方案一东侧地块中间楼栋位置改为 14F，组合为双拼单元。形成 90 x60m 绿化中心空间，增加项目卖点。analysis方案二优化分析原方案优化方案一将楼栋拉齐，强调总图逻辑性，提高地库经济性，降低项目整体成本。analysis方案二优化分析原方案优化方案一111.原来塔楼 22F 降低为 21F，解决原来方案天际线问题，满足规划条件要求。analysis方案二优化分析原方案优化方案一1.通过将配套面38、积设置商业二层或者三层，增加整体货值。2.最北侧住宅层高设置为 2.9m，层数由 26F 调整为 27F。3.设置 11F 洋房，有效增加住宅面积。1223333111analysis方案二布局分析27F 高层住宅21F 高层住宅商业17F 高层住宅高层酒店+公寓10F 洋房11F 洋房14F 高层住宅酒店配套裙房+商业analysis方案比选方案一方案二 住宅为 27（21）F-17F-10F 跌落布置 布局规整 落地性强 住宅为 27（21）F-14F-11F 跌落布置 局部突破高度分区线，最大化中心景观compareHOUSE TYPE户型优化市场分析market analysisSIT39、E1.5km3.0km4.5km7.0km中旅城维科望江府海尔产城创翡翠东方和宁府祥生光明金麟府世茂滨江府万科滨河道市场分析market analysis中旅城三期世茂滨江府维科望江府祥生光明金麟府万科滨河道和宁府产品类型：高层、洋房项目均价：28000 交房时间：2022 年户型产品：89139 产品类型：高层项目均价：18000 交房时间：2021 年户型产品：89118 产品类型：高层、别墅项目均价：23000 交房时间：2016 年户型产品：110300 产品类型：高层、洋房项目均价：26000 交房时间：2020 年户型产品：129175 产品类型：高层、洋房项目均价：31500 交40、房时间：待定户型产品：97195 产品类型：高层、洋房项目均价：28400 交房时间：待定户型产品：96139 市场分析market analysis高层 105 /115 世茂滨江府115 中高层 130 洋房 140 中旅城118 中旅城106 祥生光明金麟府139 祥生光明金麟府130 维科望江府129 和宁府139 万科滨河道132 海尔产城创翡翠东方139 周边竞品总结竞品户型较为合理面宽资源较为一般设计相对传统需保证面宽同时注入新的生活方式洄游空间家政空间等宽 LDK 一体化外墙平整空间拓展全系衣橱间分离式卫生间入户双流线独立玄关体系双面宽阳台中西双厨极限尺寸“先天基因强化”+“C41、IFI6 植入”有界空间，无界的体验巨厅洄游动线洋房 140 户型都市田园，恬静美满家是最温暖的归宿。当你成为不折不扣的城市精英，有十足的事业成就感和生活品质上的优越感。一流的工作环境、从头到脚的奢华品牌、自信内敛的笑容、一秒钟一步的匀速步伐是他们的普遍特征，卖力工作的同时更注重生活品质洋房 T2 140*2 户型原方案洋房 T2 140*2 户型优化方案一公卫干湿分离客餐厅同宽提升户型品质洋房 T2 140*2 户型方案对比优化方案一原方案1430014300洋房 140 户型-方案二都市田园，恬静美满家是最温暖的归宿。当你成为不折不扣的城市精英，有十足的事业成就感和生活品质上的优越感。一流42、的工作环境、从头到脚的奢华品牌、自信内敛的笑容、一秒钟一步的匀速步伐是他们的普遍特征，卖力工作的同时更注重生活品质洋房 T2 140*2 户型优化方案二公卫干湿分离方厅客餐厅、书房完整布置呈方厅，大空间独立电梯厅彰显奢华感受动线洄游客厅、餐厅、多功能房、阳台串联多功能空间洋房 T2 140*2 户型方案一原方案优化方案二1430013400流线 洄游动线13400中高 130 户型休闲宜居，畅享生活你就能从繁杂的都市，穿越到另一重时空。当四野暮合，夜色渐浓，有一处住宅，藏着生态的园林式景观和穿越时空的苏格兰威士忌，轻抚你的神经，激活那些叫做舒适的细胞 中高 T2 130*2 户型原方案中高 T43、2 130*2 户型优化方案公卫干湿分离方厅客餐厅、多功能房完整布置呈方厅，大空间方正大气动线洄游客厅、餐厅、多功能房、阳台串联多功能空间中高 T2 130*2 户型原方案优化方案1275013450流线 洄游动线12750115户型（高层）幸福所居，心灵港湾家，一个令人无法不去依恋的地方。也许，不过不宽敞的房屋几间，也许，不过简陋平凡的一扇灯火，远远望见，却总是心生温暖。高层 115 原方案高层 115 边厅高层 115 边厅阳光玄关入户提升居住品质边厅客餐厅完整布置呈，充分利用景观资源原方案优化方案注：仅针对西侧此栋高层1030010400FACADE立面设计怎样的立面适合本案？我们为旭辉44、定制怎样的立面？方案一蜂巢居概念来源：小蜜蜂是一个高明的建筑师，它建造的正六边形小房子，像一座座精致的小别墅蜜蜂筑巢元素提取：蜜蜂的巢房是令人惊叹的神奇天然建筑物，而这个建筑物正是由一个个六角形相互结合而形成。模块化逻辑：通过对提取的元素进行拉伸、切割、对折等处理组合形成丰富的骨架单元构成延展：元素运用：鸟瞰图沿街透视内景透视单体透视头部透视入口大堂入口大堂入口大堂入口大堂入口大堂入口大堂逻辑生成-平立面对应（洋房）逻辑生成-平立面对应（高层）细节控制-窗户细节细节控制-阳台细节灰色金属漆白色质感涂料白色铝板设计指引-建筑材料方案二祥云居设计理念：云纹是原始艺术的一种纹样形式，被广泛装饰在古代建筑上，本案继承古人以建筑作为文化载体，将云纹应用于建筑中，有助于弘扬中华民族的传统文化，为住户营造一个轻松愉悦的生活环境氛围，让建筑有文化，把文化带回家。元素提取：将云纹抽象化，生成符号在运用到设计中。元素运用：鸟瞰图沿街透视单体透视单体透视头部透视逻辑生成-平立面对应（洋房）逻辑生成-平立面对应（高层）灰色铝板白色质感涂料白色铝板设计指引-建筑材料THANKSTHANKS