1、 XX置地酒店项目设计定位指标对标管理指引（V1.0）(征求意见稿)XX置地有限公司编制时间：1/13 目 录目 录 一、总则一、总则.2 1.目的：.2 2.适用范围：.2 3.后续计划：.2 二、酒店设计定位指标二、酒店设计定位指标.3 1.指标概述；.3 2、规划定位类指标.3 3、FFE&OSE 费用指标；.6 4.室内精装设计类指标；.7 三、指标应用及管理要求三、指标应用及管理要求.10 四、附件 1：四、附件 1：精装标准间客房平米造价对标分析表精装标准间客房平米造价对标分析表.12 2/13 一一、总则总则1.目的目的：本指引通过定义酒店项目设计定位指标，给出参考值，并明确对标2、管理流程和方法，以期统一酒店项目工作标准，建立对标工作意识，优化成本投入。2.适用范围：适用范围：1)、本文适用于XX置地有限公司下属所有在建及拟建酒店开发项目；2)、适用于项目自土地获取至室内设计评审阶段的设计及成本管理工作;3)、本指引以总部发布之XX置地开发成本管理制度及相关工作指引为前提给予补充，相关工作要求以较严格为准。3.后续计划：后续计划：1）、丰富指标维度，建立指标库：1）、丰富指标维度，建立指标库：为了统一标准及满足管理需求，后续将不断完善、丰富酒店项目设计定位指标数据库；2）、完善指标值，定义产品线：2）、完善指标值，定义产品线：本指引内各类指标值，仅根据置地典型项目给出参3、考值并建立对标机制，并不要求强制执行。后续将要求各酒店项目统计数据，扩大样本采集量，通过数据分析及指标对标的实际验证效果，明确指标标杆值、高限值。3/13 二、酒店设计定位指标 1.二、酒店设计定位指标 1.指标概述；指标概述；1.1 指标分类：本指引主要分享规划定位指标、FFE 费用指标及室内精装定位指标，以供各大区/城市公司对标参考。考虑各酒店项目区位、定位及规模不同，所有指标数据仅供参考，总部酒店事业部具有最终解释权。1.2 指标值来源：数据指标参考来源自沈阳君悦酒店项目，其中成本类信息不包括过程变更。2、规划定位类指标 2.1 规划定位类指标清单；2、规划定位类指标 2.1 规划定位类4、指标清单；序号 指标名称 指标数值 1 总客房数量 300 间 2 套房数量比例 10%3 总经营面积占比 46.3%4 标准层面积 1620bays 5 标准客房面积（ST/K 房型）1bays 6 典型套房面积（DK/JS/ES/PS/CS 房型）2-4bays 7 客房层结构标高 3.6m 8 标准客房叠顶精装（设计）标高 3.1m 9 标准客房平顶精装（设计）标高 2.85m 10 标准客房走道及卫生间精装（设计）标高 2.6m 11 客房层走道精装（设计）标高 2.6m 12 客房层电梯厅精装（设计）标高 2.9m 说明：以上数据来源于沈阳君悦酒店。2.2 指标定义及说明:2.2 指5、标定义及说明:1)客房总数：a 定义：指酒店的客房数量，以钥匙间计算，单位：间（套）。4/13 b 说明：标准间（大床房、双床房）及套房（标准套房、行政套房、总统套房等），均按照 1 个钥匙间计算。2)套房数比例：a 定义：套房数量在客房总量的比值，单位：%。b 说明：所有套房数量除以酒店钥匙间总量。3)总经营面积占比：a 定义：指单位酒店建筑面积的可经营面积与总建筑面积的比值，单位：%。b 说明：可经营面积包括客房、客房走道、公共走道、餐厅、会议及宴会等功能区面积之和；总建筑面积包括可经营面积、后勤区域及地上地下设备用房等，不包含公摊面积。4)标准层面积：a 定义：标准层面积是指客房层中，平6、面布置相同的楼层面积，单位：。b 说明：如酒店为独栋建筑，客房标准层计算整层建筑面积；如建筑中酒店客房标准层与其他业态并存，计算面积时只计算酒店的建筑面积。5)客房层结构及精装标高：a 定义：结构层高指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。精装标高指装饰完成面天花至地面的距离，单位：m。b 说明：根据酒店功能不同的需要，结构层高及精装标高都有不同的要求，需单独区分。6)标准客房及典型套房面积（ST/K/DK/JS/ES/PS/CS 房型）：a 定义：客房面积指钥匙间客房的轴线面积或使用面积，单位：。b 说明：轴线面积的示意图（绿线为面积范围）：5/13 使用面积指客房使用空间净面积，以水平投影面积7、计算即地面铺贴面积。客房内使用面积示意图（红线范围内）：客房内各功能分区（卧室、玄关、过道、更衣室、化妆间、卫生间、淋浴间等）的面积计算方法示意图：6/13 3、FFE&OSE 费用指标；3.1 酒店 FFE&OSE 指标清单 3、FFE&OSE 费用指标；3.1 酒店 FFE&OSE 指标清单 序号 指标名称 指标数值 备注 1 酒店标准间客房 FFE 精装修单方造价 823 元/m2 3.2 指标定义及说明3.2 指标定义及说明 1)定义：酒店标准间或套房 FFE&OSE 采购金额与酒店标准间或套间地面铺贴面积的比值，单位：元/m2。2）说明:FFE 是 Furniture、Fixture8、&Equipment 的简称，即家具、固定装置及设备。OSE 是 Operation Supplies&Equipment 的简称，即运营专用设备。FF&E 包括下列物品：种类 明细解释种类 明细解释 活动家具 客房、走道及公共区的活动家具 装饰灯具 客房、走道及公共区的装饰灯具 装饰地毯 套房、公共区的装饰性手工地毯（块毯或满铺）皮料 活动家具扪皮 布料 活动家具扪布、装饰抱枕扪布、开合式窗帘/窗纱的面料 艺术品 雕塑、挂画、各类装饰展示品等 室内标识 酒店内部区域标识、方向指引牌、紧急疏散指引牌等 活动家具 客房、走道及公共区的活动家具 装饰灯具 客房、走道及公共区的装饰灯具 OS&E 包9、括下列物品：瓷器 酒店运营所需的各类瓷器 玻璃 酒店运营所需的各类玻璃器皿 银器 酒店运营所需的各类不锈钢及银质餐具器皿 布草 客房床单被罩、羽绒被、枕头、毛巾、浴袍及餐厅、SPA、健身房布草等 7/13 制服 员工制服、工鞋等 办公设备 办公室家具、打印机、复印机、大型保险箱等办公设备 物料车 物料部、客房部、礼宾部所用物料车、行李车等 清洁用品 清洁工具及设备 餐饮用特殊设备 客房送餐用各类推车、手提式冰柜、送餐设备等 搁架、更衣柜 物料货架及员工更衣室更衣柜等 宴会用设备 活动舞台、宴会家私、活动转盘等 车辆 冷藏车、轿车、商务车、大巴等 SPA/健身房设备 SPA 床、仪器等设备及健身10、房器材 小家电 电视、小冰箱、DVD 机、客房小保险箱、电热水壶、电吹风、套房音响等 厨房及管事部用具 厨房中西式炊具、炒锅、炒勺、砧板、刀具、杯框等 餐厅附设品 台饰、碎冰机、胡椒研磨器、托盘等 工程设备 高压水枪、脚手架、升降梯等工程部用维修设备及灭火毯、防毒面具等安保设备 客房用设备 抽纸盒、毛巾托盘、开瓶器、衣架、冰桶、废纸篓、熨斗、婴儿物品、防滑地垫等 电脑设备 电脑硬件及各类软件（办公软件及酒店运营管理软件）4.室内精装设计类指标；4.1 酒店精装设计类指标清单 4.室内精装设计类指标；4.1 酒店精装设计类指标清单 序号 指标名称 指标数值 1 标准客房精装修单方造价 6452 11、元/m2 2 客房标准层走道及电梯厅单方造价 3308 元/m2 3 小套房单方造价 5981 元/m2 4 行政套房单方造价 5563 元/m2 5 总统套房单方造价 6980 元/m2 8/13 6 全日式自助餐厅单方造价 5701 元/m2 7 中式餐厅单方造价 7546 元/m2 8 非中式餐厅单方造价 8078 元/m2 9 酒吧单方造价 9291 元/m2 10 空中大堂单方造价 11530 元/m2 11 行政酒廊单方造价 4095 元/m2 12 底层接待大堂单方造价 6328 元/m2 13 游泳池区域单方造价 3886 元/m2 14 SPA 及水疗单方造价 6310 元/12、m2 15 健身房区域单方造价 3714 元/m2 16 会议室区域单方造价 4120 元/m2 17 宴会厅区域单方造价 5408 元/m2 18 BOH 区域单方造价 1303 元/m2 19 电梯轿厢单方造价 5193 元/m2 说明：以上数据来源沈阳君悦酒店各专业及分包合同价，仅供参考。4.2 客房标准间精装指标分析：4.2 客房标准间精装指标分析：精装标准客房平米造价分析（43）序号 分部分项工程 面积（）总造价 （元/）平米造价（元/）占总造价 比例（%）备注 1 地面装饰工程 43 31469.95 731.86 11%2 天花装饰工程 43 12554.84 291.97 5%13、3 墙面装饰工程 43 81237.65 1889.25 29%4 杂项 43 114844.46 2670.80 41%5 机电工程 43 34816.42 809.68 13%6 开办费 43 2490.99 57.93 1%7 合计：277414.31 6451.50 100%针对标准客房对标应更加详细，具体对标形式，请参见附件 1精装标准间 9/13 客房平米造价对标分析表 4.3 指标定义及说明：4.3 指标定义及说明：1）定义：酒店精装修工程成本与酒店精装区域地面铺贴面积的比值，单位：元/m2。2）说明：精装修区域不含墙体水平投影面积、电梯井及管井面积。成本金额包含天花、地面、墙面14、洁具、五金及机电工程等，所包含合同分判如下：注：1.精装修分包包括：墙地面、天花基层面层供应及安装、湿区墙地面二序号 所属及合同 合约属性 一 精装修类合同 1 精装修分包（含机电布线）指定分包 2 洁具 甲供材料 3 卫浴及五金 甲供材料 4 建筑五金 甲供材料 5 木地板 指定分包 6 地毯 甲供材料 7 墙纸 甲供材料 8 布料（含窗帘布）甲供材料 9 木皮 甲指乙供 10 石材 甲指乙供 11 客房门锁 甲指乙供 二 机电安装类合同 1 电动窗帘电机 指定分包 2 工程灯具 甲供材料 3 装饰灯具 甲供材料 4 客房 LED 甲供材料 5 客控系统 指定分包 10/13 次防水及保护层、洁具、卫浴及五金、建筑五金、给排水管道及阀芯安装。2.机电工程包括电箱、管线工程、灯具安装、工程灯具、装饰灯具、电动窗帘机电、客控及控制面板。三、指标应用及管理要求 三、指标应用及管理要求 在项目初步定位报告及启动会阶段至室内精装修设计阶段，建立对标机制，明确各阶段对标指标类别，对各项设计指标落地情况进行审核。详见下表：11/13 项目可研/初步定位及项目启动会阶段深化定位/运营目标书阶段建筑设计阶段室内精装设计阶段