1、目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 1 页 共 12 页目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人日期修订状态修改内容修改人审核人审批人(主责部门：区域集团成本管理部)目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 2 页 共 12 页1 目的目的本指引规范目标成本的操作流程，为项目目标成本的操作提供依据。2 适用范围适用范围本作业指引适用于浙广区域集团本2、部及下属各区域公司/事业部。3 目标成本编制及审批管理目标成本编制及审批管理1.拿地上会版目标成本拿地上会版目标成本1.设计部设计部提供设计强排方案、赠送面积、限额设计、项目的特点（土地出让文件、地质条件、基础形式、市政接驳口等），工程技术方案及其它相关资料。2.市场部市场部提供营销定位分析、市场变化预期（业态售价）、产品配置标准、当地政府配套收 费标准、对标项目成本资料。3.成本部成本部汇总上述信息，结合成本数据库、战略采购信息等编制拿地测算版目标成本，编制 模板采用附件 1：目标成本测算模板 1.0 版，按照成本分类逐项进行编制。测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验或通过计算确定工程3、量、根据经验 或单价分析确定单价、计算合价。工程目标成本的二级科目包括开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费七大费用。1.开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费包括勘测丈量费、规划设计费、图审费、报批报建费、增容费、红 线外市政设施建设费、三通一平费、临时设施费。其中规划设计费用根据设计费限额指标编制，其余成本科目费用的编制参考中 梁标准成本或当地项目的经验值。2.主体建筑工程费主体建筑工程费目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 3 页 共 12 页主4、体建筑工程费包括地上主体、门窗工程、公区室内装修、外立面装修、屋面、栏杆、室内精装修。3.1.3.2.1 地上结构及粗装修地上结构及粗装修地上结构及粗装修科目下包括钢筋、混凝土、模板、措施费、楼地面工程、墙柱面 工程、天棚工程、屋面及防水工程、其他项、变更签证预留项等内容，实例编制如下所 示：序号成本项目计量指标小高层系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.2.1地上结构及粗装修报规建面10,353,5491,057.35钢筋46.0010,5755.32,369,272混凝土0.3610,575557.01,963,492模板工程2.049,79274.21,482,5565、措施费1.009,79293.8918,244砌体工程0.249,792536.91,261,816卫生间防水0.129,79226.230,096屋面防水0.229,79254.2117,271墙柱面工程2.809,79239.61,086,129楼地面工程0.889,79240.1343,616天棚腻子1.169,79220.0227,508其他零星工程1.009,7924.645,209屋面工程0.169,792129.9206,780工程变更301,560小高层钢筋含量限额指标为 46kg/m2（根据地块所在地对应的抗震设烈度、基本风压在结构限额指标中进行选择），单价 5.3 元/kg6、（单价为在当地钢筋信息价的基础 上考虑人工、税费、管理费等因素之后的全费用综合单价），工程量采用小高层结构面 积（具体参考结构设计限额指标指引）。小高层砼含量限额指标为 0.36m3/m2（根据地块所在地对应的抗震设烈度、基本风 压在结构限额指标中进行选择），单价 557 元/m3（单价为在当地砼信息价的基础上 考虑人工、税费、管理费等因素之后的全费用综合单价），工程量采用小高层结构面积目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 4 页 共 12 页（具体参考结构设计限额指标指引）。小高层模板工程含量为 2.04m2/m2，单价7、为 74.2 元/m2；措施费单价为 93.8 元/m2。砌体工程做法为 ALC 蒸压砂加气混凝土砌块（B06，A5.0），含量为 0.24m3/m2，单价为 536.9 元/m3。卫生间采用 1.5 厚 JS 聚合物水泥防水涂膜 II 型，防水含量为 0.12m2/m2，单价为26.2 元/m2。屋面防水做法为 1.5 厚合成高分子防水卷材+1.5 厚合成高分子涂膜防水层含量为 0.22m2/m2，单价为 54.2 元/m2。楼地面工程做法为 30 厚 C20 细石砼随捣随抹平，含量为 0.88m2/m2，单价为 40.1元/m2。墙柱面工程做法为界面剂+18 厚 1:1:4 混合砂浆分层抹8、平+腻子刮白，含量为 2.8 m2/m2，单价为 39.6 元/m2。天棚工程做法为界面剂+18 厚 1:1:4 混合砂浆分层抹平+腻子刮白，含量为 1.16 m2/m2，单价为 20 元/m2。其他零星 4.6 元/m2，变更按 3%考虑。3.1.3.2.2 入户门、石材幕墙等编制实例入户门、石材幕墙等编制实例小高层地上单个单元门面积：3.96m2，单元门材质：复合单元铜门，综合考虑单价：1631 元/m2。叠墅住户包括前后入户门，其中主入户门面积：2.76m2，入户门材质：铜门，综合 考虑单价：2970 元/m2；次入户门面积：2.76m2，入户门材质：铜质仿铜入户门，综合 考虑单价：729、3 元/m2。小高层窗地比：0.27，门窗材质：断桥隔热铝合金门窗，综合考虑单价：630 元/m2。小高层外墙石材幕墙采用门头及立柱石材幕墙，墙地比：0.16，材质：石材成品+骨架，综合考虑单价：660 元/m2。小高层外墙保温墙地比：0.9，材质：界面剂+20 厚无机（活性）保温砂浆+5 厚抗 裂砂浆(压入耐碱玻纤网格布)，综合考虑单价：58.5 元/m2。实例编制如下所示：目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 5 页 共 12 页序号成本项目计量指标业态系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.3.2地10、上单元门门面积3.961163164590.73.3.4入户门户数1,376,01249.30主入户门2.761352,970.01,106,622次入户门2.76135723.0269,3903.3.6窗、阳台门门窗面积0.279,792630.01,665,6191703.5.6外墙石材幕墙实际建面0.169,792660.01,031,329105.323.5.7外墙外保温实际建面0.909,79258.5515,54952.653.1.3.2.3 外墙涂料外墙涂料外墙涂料科目下包括真石漆、质感涂料、弹性涂料等内容，实例编制如下所示：序号成本项目计量指标小高层系数工程量单价合价建面单方造11、价工程量/单价/及其他说明3.5.1外墙涂料实际建面890,60690.95真石漆1.009,79289.6877,363质感涂料0.019,79255.05,386弹性涂料0.039,79230.07,8573.1.3.2.4 其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考标准成本或当地项目的其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考标准成本或当地项目的经验值进行编制。经验值进行编制。3.主体安装工程费主体安装工程费主体安装工程费包括室内水暖电、泛光亮化、空调及其新风系统、电梯、地源热泵 设备及安装、光伏发电设备及安装、室内消防系统、三网合一系统、室内智能化系统、其他。1.室内消防系统室内消防系12、统室内消防系统科目包括消火栓系统、喷淋系统、报警系统、防排烟系统等四项内容，上述费用汇总后即为室内消防系统的费用，实例编制如下所示：目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 6 页 共 12 页序号成本项目计量指标业态系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明4.7室内消防系统实际建面8,942,476140.00消火栓系统1.0063,87525.01,596,871喷淋系统1.0063,87545.02,874,367报警系统1.0063,87520.01,277,497防排烟系统1.0063,87550.0313、,193,7423.1.3.3.2 其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考标准成本或当地项目的其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考标准成本或当地项目的经验值进行编制。经验值进行编制。4.小区管网道路工程费小区管网道路工程费小区管网道路工程费包括室外给排水系统、室外消防水系统、雨污水系统、室外道 路系统、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压、室外智能化系统。根据市场部提供的当地配套设施费收费标准，包括红线内供水专项配套费收取标准、红线内燃气供气专项配套费收取标准、红线内供热专项配套费收取标准等编制相应科目 目标成本，其余科目参考标准成本或当地项目的经验值进行编制。5.园林环14、境工程费园林环境工程费园林环境工程费包括绿化建设费、硬质景观建造方、景观水电安装、室外零星设施。景观费用可选档次包括 400 元/m2、500 元/m2、600 元/m2、720 元/m2、800 元/m2、900 元/m2、1000 元/m2 共计八档，可根据项目定位标准确定。6.配套设施费配套设施费园林环境工程费包括小区入口大堂、业主会所物、物业用房、社区用房、市政公用、教育用房、半地下车库、全地下车库、塔楼下架空层、地面车库、运动场所、其他，其 中地下室费用为本三级科目的重点科目，又分为人防地下室与非人防地下室。1.土方工程土方工程该科目下包括土方开挖、土方回填、余土外运、土方换填、抗浮15、锚杆、降水系统、地基处理等内容，其中：土方开挖：开挖费用=平均开挖深度放坡系数地下室建筑面积开挖单价（单 价参考项目所在地土方实际价格计取）；土方回填：回填费用=回填工程量地下室建筑面积回填单价（单价参考项目所目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 7 页 共 12 页在地土方实际价格计取），回填工程量建议按开挖工程量的 15%-25%预估；余土外运：外运费用=外运工程量地下室建筑面积外运单价（单价参考项目所 在地土方实际价格计取），外运工程量建议按开挖工程量的 75%-85%预估；降水系统：降水费用建议按土方开挖、土方回填16、余土外运、土方换填、抗浮锚杆（如有涉及）的合价的 5%-15%预估；地基处理：参考项目所在地周边项目的实际情况预估。实例编制如下所示：序号成本项目计量指标全地下车库-非人防车库系数工程量单价合价地下建面 单方造价工程量/单价/及其他说明3.1.1土方工程土方量7,060,282260.31土方开挖地下建面4.4827,12216.92,050,498土方开挖系数=h（开挖深 度）*m（放坡系数）土方回填地下建面0.9027,12233.8820,199余土外运地下建面3.5827,12233.83,280,797土方换填地下建面27,122抗浮锚杆地下建面27,122降水系统地下建面615,17、149降水按土方造价的10%计取地基处理地下建面0.3227,12233.8293,6383.1.3.6.2 围护桩围护桩该科目包括土钉墙、水泥搅拌桩、钢板桩支护等各类支护方式，测算时根据市场部 或拓展部提供的现场实际情况综合考虑不同的基坑支护形式。单种支护类型：支护费用=围护长度系数地下室建筑面积支护单价，支护单价 根据现场支护布置预估。实例编制如下所示：目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 8 页 共 12 页序号成本项目计量指标全地下车库-非人防车库系数工程量单价合价地下建面 单方造价工程量/单价/及 其他说明3.118、.3围护桩围护长度577,37421.29含支护及围护桩土钉墙围护长度0.0227,122202.0133,369松木桩围护长度0.01334.6-槽钢钢板桩支护围护长度-深层水泥搅拌桩围 护墙围护长度0.0027,1223,787.2444,006SMW工法围护长度-钻孔灌注桩围护长度-地下连续墙围护长度-3.1.3.6.3 工程桩工程桩工程桩的形式包括管桩、钻孔灌注桩等形式，其中：管桩：每平米管桩长度管桩部分占地下室面积管桩单价（元/m）；钻孔灌注桩：每平米灌注柱立方量灌注桩部分占地下室面积灌注桩单价（元/m3）。实例编制如下所示：序号成本项目计量指标全地下车库-非人防车库系数工程量单价合19、价地下建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.1.4工程桩13,742,766506.69管桩桩基区域面积1.5021,698200.76,533,620土方开挖系数=h（开挖深 度）*m（放坡系数）灌注桩桩基区域面积1.585,424843.47,209,1463.1.3.6.4 基础及地下室基础及地下室地下室基础及地下室科目下包括垫层、钢筋、混凝土、模板、措施费、楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程、屋面及防水工程、其他项、变更签证预留项等内容，实例编制 如下所示：目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 9 页 共 12 页20、成本项目计量指标全地下车库-非人防车库系数工程量单价合价地下建面单方造价工程量/单价/及其他说明基础及地下室地下建面52,393,0711,931.72钢筋（非人防）130.0029,2925.320,030,030混凝土（非人防）1.0029,292557.016,315,775模板工程2.2927,12249.63,085,535措施费1.0027,122115.73,137,998砌体工程0.0427,122914.61,023,275底板防水1.2727,12225.2870,592墙面防水0.1427,12225.8100,977顶板防水0.8127,12248.91,079,80021、楼地面工程0.8227,12264.61,441,250墙柱面工程0.8327,12255.61,251,962天棚腻子1.1427,12231.1959,324地库顶板0.7527,12259.61,207,828其他杂项1.0027,12213.4362,710变更1,526,012非人防地下室钢筋含量限额指标为 130kg/m2（根据地块所在地对应的抗震设烈度、基本风压在结构限额指标中进行选择），单价 5.3 元/kg（单价为在当地钢筋信息价 的基础上考虑人工、税费、管理费等因素之后的全费用综合单价），工程量采用地下室 结构面积（具体参考结构设计限额指标指引）。非人防地下室砼含量限额指标22、为 1m3/m2（根据地块所在地对应的抗震设烈度、基本 风压在结构限额指标中进行选择），单价 557 元/m3（单价为在当地砼信息价的基础 上考虑人工、税费、管理费等因素之后的全费用综合单价），工程量采用地下室结构面 积（具体参考结构设计限额指标指引）。模板工程含量为 2.29m2/m2，单价为 49.6 元/m2；措施费单价为 115.7 元/m2；砌体工程采用蒸压砂加气混凝土砌块（B06，A3.5），专用粘结剂砌筑，底部设置 200 高的水泥标准砖工程，目标成本测算时砌体含量为 0.04m3/m2，单价为 700 元/m3；地下室底板采用 1.5 厚 JS 聚合物水泥防水涂料 II 型，防23、水含量为 1.27m2/m2，单 价为 25 元/m2；地下室墙面采用 30 厚挤塑聚苯板保护层+1.5 厚自粘性聚合物改性沥青防水卷材(无 胎体)，防水含量为 0.14m2/m2，单价为 26 元/m2；目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 10 页 共 12 页地下室顶板采用 1.5 厚 JS 聚合物水泥防水涂料 II 型+1.5 厚自粘性聚合物改性沥青防水卷材(无胎体)，防水含量为 0.81m2/m2，单价为 49 元/m2；楼地面工程做法为素水泥浆一道+最薄处 50 厚 C25 细石砼结合层兼找平层，含量为 0.824、2 m2/m2，单价为 64.6 元/m2；墙柱面工程做法为界面剂+20 厚 1：3 水泥砂浆抹灰+腻子刮白+外墙苯丙涂料，含量 为 0.83 m2/m2，单价为 56 元/m2；天棚工程做法为界面剂+板底基层处理+梁底梁侧 20 厚 1：3 水泥砂浆抹灰+白水泥 腻子刮白+外墙苯丙涂料，含量为 1.14 m2/m2，单价为 31.1 元/m2；地库顶板做法为 40 厚 C25 细石砼保护层（内配 4200 双向），含量为 0.747 m2/m2，单价为 60 元/m2；其他杂项 13.4 元/m2，变更按 3%考虑。3.1.3.6.5 其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考标准成本或当地25、项目的其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考标准成本或当地项目的 经验经验值进行编制。值进行编制。7.配套设施费配套设施费配套设施费包括工程监理费、造价咨询费、检验试验费、其他间接费用、行政管理 费、资本利息化、红外线营销设施建造费及红线内软装、前期物管费、产证办理费、工 程预备费。需特别注意红外线营销设施建造费及红线内软装、前期物管费的预估，其余的成本 科目费参考标准成本或当地项目的经验值进行编制。8.其他注意事项其他注意事项售楼处、展示区、前期物业管理费需注意计入目标成本，具体归属参考控股集团2017.9.12 关于营销费用与工程成本口径归属调整的通知的发文。拿地测算版目标成本完成后汇26、总可研上会 PPT、投前目标成本与限额单方对比分析 表、现金流管控及收益率指标测表，并以 OA 通用事项审批形式发控股集团项管中心复 核，。该目标成本经集团项管中心审核后作为拿地决策的依据。其中在投前目标成本与限额单方对比分析表中，可将批量精装修、工业 PC、充电桩、地面保温、红线外代建公园、幼儿园、材料涨价、特殊地质情况等超出限额的特殊项目 的费用单独罗列，并将因上述费用超出限额的原因阐述明了。3.2 可研版目标成本可研版目标成本目标成本管理作业指引（目标成本管理作业指引（V1.0 版）版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 11 页 共 12 页1.在项目拿地后，由事业部进行目27、标成本（可研版）编制工作，要求可研版工程总成本与目标成本（拿地上会版）保持一致，土地成本应按实际拍地价调整，并在金蝶系统发起审批流程，并在获取土地中标通知书之日起 1 个月内金蝶审批完成。2.编制模板采用附件 1：目标成本测算模板 1.0 版，按照成本分类逐项进行 编制，金蝶审批附件为投后目标合约书审批表、目标成本测算明细。3.编制原则同拿地上会版目标成本。3.启动会版目标成本启动会版目标成本1.根据内部方案汇报会信息，对可研版目标成本进行修正，在获得项目方案确 定复函后 1 个月内，由事业部完成目标成本（启动会版）的编制并发起金蝶审批流 程，并于方案确定复函后 2 个月内金蝶审批完成。如同一28、期内，各产品方案确定复函时 间不一致，以第一批时间加一个月确定报审时间。2.编制模板采用附件 1：目标成本测算模板 1.0 版，按照成本分类逐项进行 编制，金蝶审批附件：图纸、目标责任书、成本测算明细、结构化分析表、目标成本摘 要、政府配套收费文件及其他相关测算文件等。3.编制原则同拿地上会版目标成本。4.施工图版目标成本施工图版目标成本1.在项目施工图审图完成后 6 个月内，由事业部完成目标成本（施工图版）的编制，并发起金蝶流程审批完成。同一分期内，获得施工图审图时间不一致的，以最 后一批审图完成时间加 6 个月确定审批时间。2.编制模板采用附件 1：目标成本测算模板 1.0 版，按照成本分29、类逐项进行 编制，金蝶审批附件：图纸、目标责任书、成本测算明细、结构化分析表、目标成本摘 要、政府配套收费文件及其他相关测算文件等。3.编制原则同拿地上会版目标成本。5.预结版目标成本预结版目标成本1.项目竣工备案前 45 天，区域公司/事业部须完成对目标成本（预结版）的梳理，并将梳理结果上报集团审批，且于竣工备案前金蝶流程审批通过。预结版目标 成本包括确认的已发生成本和预估成本。2.编制模板采用附件 1：目标成本测算模板 1.0 版，按照成本分类逐项进行 编制，对于已发生成本，已取得结算书的合同，按结算数据据实反映，对于预估成本，目目标标成成本本管管理理作作业业指指引引（V1.0 版版）编号30、：CM-1-02-21版号：A/1页码：第 12 页 共 12 页要详细说明事项和预估依据，金蝶审批附件：图纸、目标责任书、成本测算明细、结构化分析表、目标成本摘要、政府配套收费文件及其他相关测算文件等。3.5.3 编制原则同拿地上会版目标成本。6.结结算算版版成成本本1.项目竣工交付后 12 个月内或总包、专业分包、独立承包工程合同结算完成后（两者取较晚者）。2.编制模板采用附件 1：目标成本测算模板 1.0 版，按照成本分类逐项进行 编制，结算版目标成本审批时需要提供成本单方指标和特征数据指标。同时对整个项目 的目标成本执行情况进行分析，汇总出典型案例，并提出成本管理优化意见。3.编制原则31、同拿地上会版目标成本。4 目目标标成成本本管管理理及及考考核核1.各版本目标成本的审批流程根据权责手册要求进行审批。除拿地上会版外，其 他版本目标成本均由金蝶系统发起审批。2.目标成本（工程总成本）管控原则：可研版目标成本启动版目标成本施工 图版目标成本预结转版目标成本结算版成本。工程总成本只允许优化降低，原则上 不允许增加。如遇特殊情况，在满足项目可研净利润要求下，确实因成本增加而带来巨大的产品 溢价，区域公司需先报集团市场、营销确认，并经集团董事长/总裁审批同意后，方可 调整。3.启动版目标成本审批完成后，关联合约规划，再强关联合同审批。4 附附件件附件 1：目标成本测算模板 1.0 版 附件 2：结构设计限额指标指引 附件 3：设计费最新限额指标附件 4：目标成本摘要 附件 5：结构化分析表