1、目目 录录表号内 容编制部门完成时间表1项目经济指标表表2项目投资明细表表3地价情况表表4成本测算表表5成本付款节点表表6销售自持明细表表7项目整体推盘计划表7-附表项目价格分析表表8开发销售收入表表9资金来源与应用表表10税费明细表表11利润测算表表12现金流量表表13汇总现金流表表14敏感性分析备注xx广场指标一览表一一、决决策策文文件件指指标标规规划划用用地地面面积积万111446.00约合_167.15亩总面积地上地下备注总总建建筑筑面面积积万60.3546.1014.251、持有物业建筑面积万23.2012.8010.4038.44%2、销售物业建筑面积万35.9033.302.602、59.49%3、配套物业建筑面积万1.250.001.252.07%1 1、持持有有物物业业建建筑筑面面积积明明细细万23.2012.8010.40步步高购物广场万10.3010.300.00五星级酒店万2.502.500.00地下综合超市万1.400.001.40地下车库万9.000.009.002 2、销销售售物物业业建建筑筑面面积积明明细细万35.9033.302.60商业街区万2.002.000.00沿街商铺万4.004.000.00高层住宅万15.4015.400.00甲级写字楼万6.906.900.00地下商业万0.600.000.60公寓万5.005.000.00地下车库万2.03、00.002.003 3、配配套套物物业业建建筑筑面面积积明明细细万1.250.001.25设备用房万1.250.001.25万0.000.000.00万0.000.000.00项项目目投投汇汇总总表表序序号号项项目目名名称称估估算算价价值值（万万元元）占占开开发发投投资资比比例例一工程费用172,289.8052.53%二工程建设其他费用12,261.203.74%三不可预见费9,227.552.81%四土地费用104,312.9331.81%五管理费用9,959.153.04%六销售费用11,950.983.64%七财务费用7,967.322.43%八其他费用（工程垫资财务费用）0.00%4、合合 计计327,968.93327,968.93100.00%100.00%0.543444796398,366.00销售收入备注9959.15见工程概算表11950.98见工程概算表该项目预备费按工程费用和工程建设其他费用（除去土地费用）之和的5%取值见地价及规划表土地600 167.168164100300.9按销售收入的2.5%平米预估契税4012.03594按销售收入的3%平米预估按销售收入的2%平米预估0.30580116地地价价情情况况明明细细表表土土地地及及地地价价总占地面积亩建筑用地（净地）平米总建筑面积 规划容积率计容积率建筑面积不计容积率建筑面积地价（万）土地协议中的地价5、其他相关成本合计1、政府地价市政配套费002、市政配套费3、挂牌费04、应交契税05、合作款项06、补缴土地出让金07、拆迁补偿费0合 计-00 单位地价（元/m2）楼面地价（元/m2）按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积地地价价支支付付节节奏奏规规划划要要点点产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例住宅商业写字楼公寓公建配套用房会所其他学校、幼儿园小计合计0建筑密度%说明现在支付土地款支付尚未支付2013年3季度2013年4季度2014年1季度8月9月10月11月12月1月2月3月52156.4752156.47104,312.93按可售建筑面积平均每户面积总户6、数平米xx广场成本测算表单位：万元销售销售序号成本项目高层住宅公寓单方造价合计单方造价合计建筑面积（平米）154000.0050000.00可售面积二二开发前期准备费232.003572.80232.001085.00勘察设计费120.001848.00120.00600.00报批报建增容费73.001124.2073.00365.00咨询服务费-项目可研15.00231.0015.000.00三通一平费15.00231.0015.0075.00临时设施费9.00138.609.0045.00三三主体建筑工程费2460.0037884.002460.00840.85基础工程160.0024647、.00160.00800.00主体结构及粗装修1700.0026180.001700.000.00室内公共部位精装修100.001540.00100.0010.85外墙精装修500.007700.00500.0030.00四四主体安装工程费415.006391.00415.00575.84室内水气电110.001694.00110.00550.00通风、空调0.000.00电梯、机电设备170.002618.00170.0018.45消防105.001617.00105.006.30弱电系统30.00462.0030.001.10五五基础设施配套费用165.002541.00165.0097.8、85室外给排水系统17.00261.8017.0085.00室外燃气系统16.00246.4016.000.00室外高低压线路105.001617.00105.0011.39室外智能化系统20.00308.0020.001.20室外消防7.00107.807.000.26六六园林环境费103.001586.20103.00251.75绿化建设费50.00770.0050.00250.00道路、广场建造费32.00492.8032.000.00泛光、照明10.00154.0010.001.09信报箱、标识系统制作11.00169.4011.000.66七七配套设施15.00231.0015.009、75.00其它15.00231.0015.0075.00开开发发建建造造成成本本3390.0052206.003390.002926.2852206.0016950.00销售自持自持销售甲级写字楼步步高广场百货五星级酒店商业街区单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价69000.00103000.0025000.00232.001600.80232.002389.60232.00580.00232.00120.00828.00120.001236.00120.00300.00120.0073.00503.7073.00751.9073.00182.5073.0015.00103.5015.10、00154.5015.0037.5015.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.009.0062.109.0092.709.0022.509.002460.0016974.002310.0023793.002460.00420.802360.00160.001104.001601648.00160.00400.001601700.0011730.00180018540.001700.000.001500100.00690.000.00100.005.80500.003450.003503605.00500.0015.00700450.003105.0078011、.008034.00415.00288.56410.00110.00759.001501545.00110.00275.001200.003403502.000.000170.001173.001201236.00170.009.86120140.00966.001201236.00105.003.1512030.00207.0050515.0030.000.5550149.001028.10149.001534.70165.0049.32149.0017.00117.3017.00175.1017.0042.5017.000.000.0016.000.00105.00724.50105.0012、1081.50105.006.09105.0020.00138.0020.00206.0020.000.6020.007.0048.307.0072.107.000.137.00152.001048.80192.001977.60103.00125.91192.0050.00345.0050515.0050.00125.005032.00220.8032329.6032.000.003255.00379.5090927.0010.000.589015.00103.5020206.0011.000.332015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0015.0010313、.5015.00154.5015.0037.5015.003458.0023860.203678.0037883.403390.001502.093358.0023860.20 xx广场成本测算表销售销售自持沿街商铺地下商业地下综合超市合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计20000.0040000.006000.0014000.00464.00232.00928.00232.00139.20232.00324.80240.00120.00480.00120.0072.00120.00168.00146.0073.00292.0073.0043.8073.00102.2030.0015.0014、60.0015.009.0015.0021.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0018.009.0036.009.005.409.0012.604720.002660.0010640.002660.001596.002560.003584.00320.00160640.0016096.00160224.003000.0018007200.0018001080.0023003220.000.000.000.00100140.001400.007002800.00700420.000.00820.00750.003000.00530.00318.00510.00715、14.00240.00120480.0012072.00120168.000.003401360.0012072.00120168.00240.00120480.0012072.00120168.00240.00120480.0012072.00120168.00100.0050200.005030.003042.00298.00149.00596.00149.0089.40165.00231.0034.0017.0068.0017.0010.2017.0023.800.000.000.0016.0022.40210.00105.00420.00105.0063.00105.00147.00416、0.0020.0080.0020.0012.0020.0028.0014.007.0028.007.004.207.009.80384.00192.00768.00192.00115.2097.00135.80100.0050200.005030.005070.0064.0032128.003219.203244.80180.0090360.009054.0000.0040.002080.002012.001521.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.006716.003998.0015992.17、003778.002266.803579.005010.60 xx广场成本测算表销售商业街区配套配套地下室车库其他面积（物业用房、设备用房、）各业态平均单方造价总计说明单方造价合计单方造价合计（元/m2）（万元）110000.0012500.00603500232.002552.00232.00290.0020312261120.001320.00120.00150.00105634273.00803.0073.0091.2564385815.00165.0015.0018.751379315.00165.0015.0018.75137939.0099.009.0011.2584762460.18、0027060.001960.002450.0021331287011601760.00160200.001408456230025300.0018002250.001632985000.000.003923700.000.0032119375500.005500.00485.00606.25472284881101210.00110137.5010463061201320.00120150.0010965721201320.00120150.0012474571201320.00105131.25103623030330.003037.50321924149.001639.00165.00219、06.25135816317.00187.0017.0021.25158980.0016.0020.005289105.001155.00105.00131.2592554920.00220.0020.0025.001810577.0077.007.008.7563700.000.00103.00128.75102614400.005062.5035209300.003240.0022133900.001012.5034206700.001113.751164615.00165.0015.0018.751379315.00165.0015.0018.7510.007933356.003691620、.002960.003700.003058.01184551.00不不含含预预备备费费工工程程施施工工节节点点预预算算付付款款计计划划(垫垫资资到到 层层）序号项目20142014年年三三季季度度（万万元元）20142014年年三三季季度度（万万元元）20152015年年一一季季度度（万万元元）78910111212一工程节点挖基坑土方、基坑支护桩基工程二完成面积（M2）二二开发前期准备费00000000勘察设计费报批报建增容费咨询服务费-项目可研三通一平费临时设施费三三主体建筑工程费00000000基础工程主体结构及粗装修室内公共部位精装修外墙精装修四四主体安装工程费室内水气电通风、空调电梯21、机电设备消防弱电系统五五基础设施配套费用室外给排水系统室外燃气系统室外高低压线路室外智能化系统室外消防六六园林环境费绿化建设费道路、广场建造费泛光、照明信报箱、标识系统制作七七配套设施其它开开发发建建造造成成本本568378562568785658632568253352568垫垫资资利利息息10%10%计计入入成成本本累计付款额568313539161072396329826323945772960297支付比例3%7%9%13%16%18%31%33%20152015年年二二季季度度（万万元元）20152015年年三三季季度度（万万元元）20152015年年四四季季度度（万万元元）34522、6789101112地下室工程地下室工程正负零完成裙楼施工裙楼主体完成主体到15层主体到19层主体到23层124100M2140500M212300M23130026600M226600M20000000000000000000052095125660098496598656355979356846550611676212277113126713725314288814886718455135%63%67%71%74%77%81%100%工工程程施施工工节节点点预预算算付付款款计计划划(垫垫资资到到 层层）20152015年年一一季季度度（万万元元）小小计计00000001845511845523、10 xx广场可售与自持面积明细表类别业态销售面积可售部分建安成本自持面积建筑面积单价（元/平方米)总价(万元）建筑面积地下车库20000335667120.0000090000.00步步高广场0103000.00五星级酒店025000.00地下综合超市014000.00000商业街区20000335867160.00沿街商铺40000399815992高层住宅1540003390522060.00甲级写字楼69000345823860地下商业6000377822670.00公寓50000339016950000000.00其他面积配套用房建筑面积12500合计359000.00124703.24、00244500.001247030000销售面积/总面积0.594863297持有部分建安成本总面积备注单价（元/平方米)总价(万元）0.000.0020000.00车位数量=（20000/33）=6063356.0030204.0090000.00车位数量=（90000/33）=27273678.0037883.40103000.00上述面积已包含公摊3390.008475.0025000.003579.005010.6014000.000.000.000.000.000.000.000.0020000.000.0040000.000.000.00154000.000.0069000.0025、0.000.006000.000.0050000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012500.0014003.0081573.00603500.00206276.000.604544397xx广场可售与自持面积明细表 推盘销售计划项目分9次开盘，第一次开盘为2014年9月，最后一次开盘时间为2015年9月整体计划销售周期为一年（去化率为100%）产产品品类类型型待待售售期期区区及及楼楼栋栋推推盘盘顺顺序序开开盘盘时时间间面面 积积（平平米米）套套 数数（套套/个个）决决策策文文件件均均价价（元元/平平方方米米）新新推推总总货货值值（元元）备备注注住住宅宅（C26、C地地块块）12014年9月980006000588,000,000沿沿街街商商铺铺（CC地地块块）22014年10月32000350001,120,000,000地地下下商商业业（B B地地块块）32014年11月60001000060,000,000住住宅宅（CC地地块块、D D地地块块）42014年12月560006000336,000,000地地下下车车库库52014年12月2000060611000066,660,000车位数量=（20000/33）=606沿沿街街商商铺铺（DEDE地地块块）62014年2月800035000280,000,000商商业业街街区区（B B地地块块）727、2015年3月2000035000700,000,000写写字字楼楼82015年5月690007000483,000,000公公寓寓92015年9月500007000350,000,000总总推推面面积积359000359000606606总总推推货货值值3,983,660,0003,983,660,000项项目目价价格格分分析析（可可比比楼楼盘盘量量化化定定价价法法）项目名称/因素权重A项目A项目综合得分据B项目B项目综合得分据位置0.54231.5楼盘规模0.140.430.3交通0.341.230.9价格0.54242朝向0.351.551.5发展商0.140.430.3绿化率0.25128、40.8停车位的数量0.140.430.3楼盘外观0.341.241.2户型0.240.840.8噪音0.140.450.5周边社区配套0.45241.6周边发展状况0.351.551.5楼盘得分14.813.2备注：为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）XYX21A项目14.8430063640219.042B项目13.2420055440174.243C项目16.1440070840259.214D项目11370040700121合计55.129、16600230620773.49注：表中楼价为均价（元/平方米）利用财务管理直线回归法求本案销售均价：a=2291b=135所以本案销售价格楼价平均为:Y=a+bx=2291+135*13.7=4140元/平方米C项目C项目综合得分据D项目D 项目综合得分据本案本案综合得分据422152.550.530.330.341.241.251.552.531.54251.551.530.950.530.330.35130.620.450.540.420.251.541.241.25140.830.640.410.130.35231.25251.530.951.516.11113.7Y2184900030、017640000193600001369000069180000项项目目价价格格分分析析（可可比比楼楼盘盘量量化化定定价价法法）备注：为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。开开发发销销售售计计划划敏感系数：100%20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度项项目目所所在在层层数数9 9月月10月11月12月1月一一、开开发发计计划划（m2m2）一期/区二期/区三期/区四期/区竣竣工工面面积积小小计计二二、销销售售面面积积（m2m2）商31、业街区沿街商铺32,000高层住宅98,00056,000甲级写字楼地下商业6,000公寓地下车库20,000小计98,00032,0006,00076,000-三三、销销售售单单价价（元元/m2/m2）商业街区沿街商铺35,000高层住宅6,0006,000甲级写字楼地下商业10,000公寓地下车库销售均价6,00035,00010,0005,298-四四、销销售售额额（万万）商业街区-沿街商铺-112,000-高层住宅58,800-33,600-甲级写字楼-地下商业-6,000-公寓-地下车库-6,666-小计58,800112,0006,00040,266-累计销售款58,800170,32、800176,800217,066217,06620152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度2月3月4月5月6月7月8月9月20,0008,00069,00050,0008,00020,000-69,000-50,00035,00035,0007,0007,00035,00035,000-7,000-7,000-70,000-28,000-48,300-35,000-28,00070,000-48,300-35,000245,066315,066315,066363,366363,366363,366363,366398,36620152015年年1 1季季度度合合计计33、备备注注20,00040,000154,00069,0006,00050,00020,000车位数量=（20000/33）=606606359,00035,00035,0006,0007,00010,000700,000,0007,0001,400,000,000-车位按11万元/个924,000,000483,000,00060,000,00070,000350,000,000140,000-92,400-48,300-6,00035,0006,666398,366398,3663,983,660,000税税费费说说明明01、地地价价票票据据合合法法性性情情况况 合同中关于票据之规定情况：234、 2、预预计计税税费费情情况况税税率率%计计税税依依据据或或应应税税所所得得预预计计税税额额 营业税5.00%营业收入19,918 其中：销售营业税5.00%营业收入19,918 合作建房营业税 城建税7.00%营业税额1,394 教育费附加5.00%营业税额996营营业业税税金金及及附附加加5.60%22,308堤围建设费0.13%518土地增值税（预征）3.00%营业收入11951印花税0.3建筑承包合同、购销合同契税4.00%成交价4173 企企业业所所得得税税25%应纳税所得额38,319 3、项项目目税税收收优优惠惠政政策策情情况况 1、所得税 2、营业税 说明：各税费项目的计算，应35、与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。综合营业税税负为 单位：万元计计算算说说明明湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知湘地税发201025号营业收入*5%营业收入*5%三、及时调整土地增值税预征率和核定征收率（一）根据国家税务总局文件精神，我省预征率调整为：营业税额*7%1普通标准住宅1.5%；营业税额*3%2非普通标准住宅（含车库等）2%；3别墅、写字楼、营业用房等3%；营业税额*%4单纯转让土地使用权5%；5对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠36、政策。营业收入*0.1%营业收入*1%（二）核定征收率为：合同金额*1.普通标准住宅5%；出让地价*%2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。应纳税所得额*33%4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。19159.7243 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收37、管理工作的通知湘地税发201025号5对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。资资金金来来源源与与运运用用表表序序号号 季季度度项项目目1 12 23 34 4一资金来源30,000.001,000.00900.002,338、00.001经营活动产生的现金来源0.000.000.000.001.1销售收入0.002 筹资活动产生的现金来源30,000.001,000.00900.001,300.002.1自有资金1,000.001,000.00900.001,300.002.2银行借款29,000.003其它来源(信托、基金)0.000.001,000.00二资金运用30,225.221,245.261,236.342,932.331建设期开发成本29,787.35807.39798.472,494.462经营期当期发生营业成本0.000.003销售费用0.000.000.000.004销售税费0.000.000.39、000.005所得税0.000.000.000.006盈余公积7应付利润8借款本金偿还9借款利息支付437.87437.87437.87437.87三盈余资金-225.22-245.26-336.34-632.33四累计盈余资金-225.22-470.48-806.82-1,439.15437.870.00地价289805 56 67 78 89 910104,369.014,738.028,919.6710,714.3719,306.6211,010.502,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.502,369.014,738.028,40、919.6710,714.3711,306.6211,010.501,000.000.000.000.005,000.000.001,000.005,000.001,000.003,000.005,131.493,151.224,027.866,298.5322,332.944,394.234,501.732,329.572,494.464,501.732,329.572,930.240.000.000.000.0071.07142.14267.59321.43339.20330.31120.82241.64454.90546.43576.64561.540.000.00373.03491.041、7587.53572.140.0018,500.00437.87437.87437.87437.87-762.481,586.794,891.814,415.84-3,026.316,616.27-2,201.63-614.844,276.988,692.825,666.5012,282.770.00资资金金来来源源与与运运用用表表11111212131314141515161610,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.50142、0,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.500.000.000.000.000.005,926.343,832.944,394.235,549.453,257.511,899.764,501.732,329.572,930.244,124.841,754.15435.780.00321.43339.20330.31321.43339.20330.31546.43576.64561.54546.43576.64561.54556.75587.53572.14556.75587.53572.140.000.000.004,788.03743、,473.696,616.275,164.928,049.119,110.7317,070.8024,544.4931,160.7636,325.6844,374.7953,485.520.00单位：万元1717181819194,755.961,184.50296.134,755.961,184.50296.134,755.961,184.50296.130.000.000.00632.37157.50475.150.000.00435.78142.6835.548.88242.5560.4115.10247.1361.5515.394,123.591,027.01-179.0257,60944、.1258,636.1358,457.10利利润润测测算算表表敏感系数：100%-项项 目目合合计计合合计计20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度9 9月月10月11月结结转转面面积积359,000359,00098,00032,0006,000商业街区20,00020,000000沿街商铺40,00040,0000320000高层住宅154,000154,0009800000甲级写字楼69,00069,000000地下商业6,0006,000006000公寓50,00050,000000地下车库20,00020,000000营营业业收收入入398,366398,45、36658,800112,0006,000商业街区70,00070,000000沿街商铺140,000140,00001120000高层住宅92,40092,4005880000甲级写字楼48,30048,300000地下商业6,0006,000006000公寓35,00035,000000地下车库6,6666,666000营营业业税税及及附附加加223082230832936272336土土地地增增值值税税（预预征征）119511195117643360180销销售售成成本本193056193,05651,88118,8863,409其中：建安费用125109125109333331283046、2274 不可预见费58955895160952599 土地成本62052620521693955311037项项目目利利润润1710511710511862834822075持持有有物物业业装装修修费费用用0持持有有物物业业运运营营费费用用0其其他他固固定定费费用用0期期间间费费用用177731777348521584297 其中：管理费用59245924161752899 销售费用1421871091941634119 工程垫资财务费用0 财务费用47394739129442279信信托托投投资资利利息息归归还还0 税前利润153278153278(2989)818971778所得税（2547、%）3831938319(747)20474444税税后后利利润润114958114958(2242)614231333单位毛利(元/m2)47654765单单位位净净利利(元元/m2)/m2)32023202销售毛利率%42.9%42.9%销售净利率%28.9%28.9%各各年年资资金金占占用用回回报报率率%成本利润率20152015年年1 1季季度度20152015年年2 2季季度度12月1月2月3月4月5月6月76,00008,00020,000069,0000000200000000080000000560000000000000069000000000000000000200000048、000040,266028,00070,000048,300000070000000002800000003360000000000000483000000000000000006666000000225501568392002705012080840210001449040,16604,72210,524036,998025782032076739023938012480131328011330131360138334570119260-33630208705345607149037630396990034160125401323300113901505015839601366010030149、0626409110(7126)02047452466037330利利润润测测算算表表(1781)051191311609330(5344)01535639349027990金额单位：万元20152015年年3 3季季度度7月8月9月建安成本单价不可预见费单价土地成本单价0050,0001531,7280003,3580003,9980003,3900003,4580003,77800500003,3900003,3560035,000000000000000000000350000000019600010500026,470000170070008210008642000552000247550、管理费用单价销售费用单价财务费用单价0082516519813200990工程垫资财务费用单价0066000030450076100228415.8%6.5%-63,203说说明明4066,71615,99252,20623,8602,26716,9506,71215,262140,00047,16748,300-12,06810,6316,666按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本9,3032,2292,6754,398项目利润/结算面积税后利润/结算面积项目利润/销售收入100%项目净利润/销售收入100%=-各年项目51、净利润/各年累计净现金流（含利息）100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率敏感系数：100%金额单位：万元2013年2014年3月20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度项项目目1212月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月一一、现现金金流流入入销售面积（m2）98,00032,0006,00076,000-8,000销售额58,800112,0006,00040,266-28,000回款额41,16096,04037,800252、9,98612,08019,600租赁收入期末转售收入小小计计41,16096,04037,80029,98612,08019,600现金流入现值NPV二二、现现金金流流出出 1、付地价款52,15652,156-2、付工程款5,6837,8562,5687,8565,8632,56825,3352,568 3、不可预见费710710710710710710 4、工程垫资财务费用 5、财务费用613613613613613613 6、期间费用（管理、销售）1,6851,6851,6851,6851,6851,6857、信托投资利息归还项项目目投投资资合合计计:52,15652,1565,68353、7,8565,57610,8648,8715,57628,3435,576 8、营业税及附加2,3055,3782,1171,6796761,098 9、土地增值税（预征）1,2352,8811,134900362588 10、所得税11,496小小计计52,15652,1565,6837,8569,11619,12412,12219,65129,3827,262所得税前流出现值52,15652,15652,15652,1565,6835,6837,8567,8569,1169,11619,12419,12412,12212,1228,1558,15529,38229,3827,2627,2654、2所得税前净现金流量-52,156-52,156-52,156-52,156-5,683-5,683-7,856-7,85632,04432,04476,91676,91625,67825,67821,83121,831-17,302-17,30212,33812,338所得税前累计净现金流量-52,156-52,156-104,313-104,313-109,996-109,996-117,852-117,852-85,808-85,808-8,891-8,89116,78716,78738,61838,61821,31621,31633,65433,654现金流出现值NPV三三、净净现现金55、金流流量量-52,156-52,156-52,156-52,156-5,683-5,683-7,856-7,85632,04432,04476,91676,91625,67825,67810,33510,335-17,302-17,30212,33812,338四四、累累计计净净流流量量-52,156-52,156-104,313-104,313-109,996-109,996-117,852-117,852-85,808-85,808-8,891-8,89116,78716,78727,12227,1229,8209,82022,15822,158内内部部收收益益率率IRR（税后）20.7056、%是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获资资金金峰峰值值比比例例0.36资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。公式：(资金峰值/项目总投资 )启启动动资资金金获获利利倍倍数数1.04启动资金=3个最高的资金峰值之和/3。启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的57、意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标公式：项目净利润/启动资金获获利利指指数数1.82计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。公式：现金流入现值/现金流出现值销销售售毛毛利利率率42.94%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加），在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。公式：项目利润58、/销售收入100%销销售售净净利利率率28.86%销售毛利率-销售净利率=销售税、费率，（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；公式：销售净利率=项目净利润/销售收入100%总总投投资资回回报报率率(成成本本利利润润率率)35.05%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，59、该指标意义可应用度越小。公式：项目净利润/项目总投资 100%-4,1162006/3/22面积单位：平方米20152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度2015年年3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月合合计计20,000-69,000-50,000359,00070,000-48,300-35,000398,36657,40021,00033,81014,490-24,50010,500398,366-57,40021,00033,81014,490-24,50010,500398,366377,987-104,313-5,60、20951,2566,0098,4965,9865,6355,97935,684184,551-710710710710710710710-9,228-6136136136136136136137,967-1,6851,6851,6851,6851,6851,6851,685-21,910-8,21754,2649,01711,5048,9948,6438,98735,684327,96903,2141,1761,893811-1,37258822,308-1,7226301,014435-73531511,951-26,82438,319-13,15356,07011,92512,7508,61、9948,64311,09463,411400,548-728,51713,15313,15356,07056,07011,92511,92512,75012,7508,9948,9948,6438,64311,09411,09436,58736,587362,22844,24744,247-35,070-35,07021,88521,8851,7401,740-8,994-8,994-8,643-8,64313,40613,406-26,087-26,08736,13877,90177,90142,83142,83164,71664,71666,45666,45657,46257,4624862、,81948,81962,22562,22536,13836,138207,244.2644,24744,247-35,070-35,07021,88521,8851,7401,740-8,994-8,994-8,643-8,64313,40613,406-52,911-52,911-2,18266,40566,40531,33531,33553,22053,22054,96054,96045,96645,96637,32337,32350,72950,729-2,182-2,182-65,37320152015年年1 1季季度度投资收回期pt0.53核心指标资金峰值的界定：资金峰值指在项目开63、发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。公式：(资金峰值/项目总投资 )启动资金=3个最高的资金峰值之和/3。启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标公式：项目净利润/启动资金计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期64、望的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。公式：现金流入现值/现金流出现值（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加），在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。公式：项目利润/销售收入100%销售毛利率-销售净利率=销售税、费率，（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；公式：销售净利率=项目净利润65、/销售收入100%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。公式：项目净利润/项目总投资 100%5汇汇总总现现金金流流量量表表序序号号项目合计经济效益计算分析期2013201420151 1项目现金流入3983660204986.20193379.801.11.1经营收入3983660204986.20193379.802 2项目现金流出362228.4152156.47114211.59195860.362.1经营成本（含财务费用）327968.935215666、.4796582.77179229.692.2销售税金及附加22308.500.0011479.2310829.272.3增值税支出11950.980.006149.595801.393所得税前净现金流量36137.59-52156.4790774.61-2480.564所得税38319.450.0011495.8326823.615 5所得税后项目净现金流量-2181.86-52156.4779278.78-29304.176 6年度现金余额-65372.74-52156.47-382950.72369734.447 7计算指标税后8 8财务内部收益率(%)20.70%9 9项目投资静态回收67、期(年)0.531010销售净利率28.86%1111销售毛利率42.94%1212总投资回报率(成本利润率)35.05%1313盈亏平衡点44.31%20160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00敏敏感感因因素素的的影影响响金额单位：万元一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）90%95%105%销售均价(元/m2)0000 营业收入398366358,529378,448418,284 项目利润171051145396164199201805 税后利润1149589568、717109819138024 单位净利3202266630593845 销售毛利率%42.94%40.55%43.39%48.25%销售净利率%28.86%26.70%29.02%33.00%敏敏感感系系数数（净净利利率率）1.000.75-0.112.87二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（100%）90%95%105%单位开发成本(元/m2)0000 开发总成本306,059275,453290,756321,362 项目利润171,051100,60585,30254,696 税后利润114,958828316752836922 单位净利3,2022,3071,8869、11,028 销售毛利率%42.94%25.25%21.41%13.73%销售净利率%28.86%20.79%16.95%9.27%敏敏感感系系数数（净净利利率率）1.00-2.79-8.2513.58盈盈亏亏平平衡衡点点分分析析单位税金369.65单位：元/平方米均价平衡点总销售金额/建安成本12263.51单位：元/平方米面积平衡点总成本/均价平衡点267,434.75单位：平方米盈亏平衡率面积平衡点/总建筑面积44.31%百分数1:建筑面积603500预计售价110%0438,203220608152126423750.34%34.72%2.03估算成本110%0336,66539,3970、3216196029.89%5.43%8.12公式：营业税金及附加/总建筑面积萍萍乡乡步步步步高高广广场场租租金金收收入入估估算算表表序号经营业态层次经营建筑面积经营用途年租金（元/平方米）年经营费用（元/平方米）年租金收入（万元/年）租赁模式1步步高购物中心103,000.00百货-5五星级酒店25,000.00酒店-6地下综合超市14,000.00超市-7地下车库90,000.00车位89-10-11-14-15-合计232000.000.000.000.000.00坪效（万元/年/平方米）年营业总额收入（万元/年）年联营扣点率年联营收入年运营费率年经营收入合计（万元）备注联营扣点模式-071、5%0.00未考虑运营费用及税费-010%0.00-010%0.00-10.00%-6%0.00-18.00%-6%0.00-0.15-6%0.00-0.08-6%0.00-0.05-6%0.003%0.00未考虑运营费用及税费3%0.000.000.00-萍萍乡乡步步步步高高广广场场租租金金收收入入估估算算表表开开发发租租赁赁计计划划2012/10/12012/10/1敏感系数：100%20142014年年20152015年年项项目目12月1月2月3月4月5月6月7月一一、开开发发计计划划（m2m2）一期/区二期/区三期/区四期/区竣竣工工面面积积小小计计二二、租租赁赁面面积积（m2m2）超市（-1层）百货（1-6层）购物中心（4、5、6层）影院（3、4层）三三、租租赁赁单单价价（元元/m2/m2。季季度度）超市（-1层）百货（1-6层）购物中心（4、5、6层）影院（3、4层）销售均价-四四、租租金金收收益益额额（万万）超市（-1层）百货（1-6层）购物中心（1、2、4、5、6层）影院（3、4层）小计-20162016年年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月自持部分经营期自持部分经营期-7月8月9月10月11月12月4季度合合计计期末出售-期末出售-已经折现未折现-#N/A2012/10/12012/10/120162016年年自持部分经营期#REF!