1、项项目目财财务务分分析析开开发发组组合合土土地地面面积积(平平方方米米）10,000物物业业类类别别建建筑筑面面积积(平平方方米米)（计计容容积积率率面面积积）第第一一期期第第二二期期第第三三期期第第四四期期合合计计建建筑筑面面积积土土地地面面积积容容积积率率联排住宅0000000公寓住宅13,00000013,00010,0001.30工业000000-酒店000000-办公楼000000-零售/餐饮000000-小小计计13,00000013,00010,0001.30物物业业类类别别施施工工周周期期第第一一期期第第二二期期第第三三期期第第四四期期始始于于止止于于始始于于止止于于始始于于止2、止于于始始于于止止于于联排住宅1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月公寓住宅2007年1月2009年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月工业1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月酒店1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月办公楼1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月13、900年1月零售/餐饮1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月成成本本及及收收入入土土地地成成本本出出让让金金契契税税合合计计5,200,000156,0005,356,000建建筑筑成成本本(当当前前价价格格)/租租售售收收入入假假设设(预预测测价价格格）物物业业类类别别建建安安成成本本（当当前前价价格格）租租售售收收入入（预预测测价价格格）售售价价（元元/平平方方米米或或个个）预预测测时时段段租租金金单单位位预预测测时时段段联排住宅00000公寓住宅2,3005,0002,00700工业0000元/平方米/年0酒店004、00元/间0办公楼0000元/平方米/年0零售/餐饮0000元/平方米/年0车位/个30,0002,0070元/个/年0财财务务结结果果指指标标总总投投资资40,105,780内部收益率26.3%总地价5,356,000净现值11,191,925建筑成本30,802,980投资回收期约4年开发管理费924,089专业费用462,045物业销售营销费用683,410不可预见费1,877,256利息支付0平平均均开开发发成成本本3,085敏敏感感性性分分析析净净现现值值收收入入(售售价价/租租金金)-10%-5%0%5%10%建建筑筑成成本本-10%9,510,35211,816,91414,125、3,47616,430,03718,736,599-5%8,044,57710,351,13812,657,70014,964,26217,270,8240%6,578,8018,885,36311,191,92513,498,48615,805,0485%5,113,0267,419,5879,726,14912,032,71114,339,27310%3,647,2505,953,8128,260,37410,566,93512,873,497内内部部收收益益率率收收入入(售售价价/租租金金)-10%-5%0%5%10%建建筑筑成成本本-10%25.00%28.53%32.03%35.526、%38.98%-5%22.27%25.69%29.09%32.47%35.83%0%19.71%23.04%26.34%29.62%32.88%5%17.31%20.55%23.76%26.95%30.11%10%15.06%18.21%21.34%24.43%27.51%NPVRevenue(Sales Price/Rent)-10%-5%0%5%10%ConstructionCosts-10%9,510,35211,816,91414,123,47616,430,03718,736,599-5%8,044,57710,351,13812,657,70014,964,26217,270,827、40%6,578,8018,885,36311,191,92513,498,48615,805,0485%5,113,0267,419,5879,726,14912,032,71114,339,27310%3,647,2505,953,8128,260,37410,566,93512,873,497IRRRevenue(Sales Price/Rent)-10%-5%0%5%10%ConstructionCosts-10%25.00%28.53%32.03%35.52%38.98%-5%22.27%25.69%29.09%32.47%35.83%0%19.71%23.04%26.34%29.68、2%32.88%5%17.31%20.55%23.76%26.95%30.11%10%15.06%18.21%21.34%24.43%27.51%变变量量净净现现值值变变化化幅幅度度收收入入(售售价价/租租金金)140%建建筑筑成成本本-42%结结论论:收入(售价/租金)比较敏感变变量量内内部部收收益益率率变变化化幅幅度度收收入入(售售价价/租租金金)67%建建筑筑成成本本-33%结结论论:收入(售价/租金)比较敏感数数据据输输入入及及假假设设请请只只改改动动蓝蓝色色格格子子内内的的数数字字1.1.总总规规划划用用地地原原用用途途土土地地面面积积（平平方方米米）容容积积率率建建筑筑面面积积改改9、性性土土地地面面积积（平平方方米米）容容积积率率工工业业10,0001.3013,000住住宅宅10,0001.30商商业业-商商业业00.00总总计计10,00013,000总总计计10,0002.项项目目组组合合假假设设总总计计一一期期二二期期三三期期类类别别建建筑筑面面积积（平平方方米米）车车位位建建筑筑面面积积（平平方方米米）建建造造房房间间（个个）地地下下车车位位（个个）开开始始时时间间结结束束时时间间施施工工周周期期建建筑筑面面积积（平平方方米米）建建造造房房间间（个个）地地下下车车位位（个个）开开始始时时间间结结束束时时间间施施工工周周期期建建筑筑面面积积（平平方方米米）建建造造10、房房间间（个个）住住宅宅13,000100联联排排住住宅宅000个月0个月公公寓寓住住宅宅13,00010013,0001002007/1/12009/1/124个月0个月工工业业000个月0个月商商业业00酒酒店店000个月0个月办办公公楼楼000个月0个月零零售售/餐餐饮饮000个月0个月总总建建筑筑面面积积13,0001003.成成本本假假设设土土地地成成本本（含含滞滞纳纳金金及及契契税税）类类别别建建筑筑面面积积土土地地单单位位成成本本出出让让金金（人人民民币币）契契税税合合计计付付款款时时间间住住宅宅13,000.004005,200,000156,0005,356,0002006工11、工业业0.00000商商业业0.00000总总计计13,0005,200,000156,0005,356,000一一期期二二期期三三期期四四期期合合计计联联排排住住宅宅00000公公寓寓住住宅宅5,356,0000005,356,000工工业业00000酒酒店店00000办办公公楼楼00000零零售售/餐餐饮饮00000合合计计5,356,0000005,356,000建建筑筑成成本本（人人民民币币/平平方方米米）增加量建筑成本/平方米联联排排住住宅宅0包含结构费、装饰费、设备费、安装费、环境工程费、地库建造费和幕墙0%公公寓寓住住宅宅2,3002,300工工业业0包含结构费、装饰费、设备费、12、安装费、环境工程费、地库建造费和幕墙酒酒店店0包含结构费、装饰费、设备费、安装费、环境工程费、地库建造费和幕墙办办公公楼楼0包含结构费、装饰费、设备费、安装费、环境工程费、地库建造费和幕墙零零售售/餐餐饮饮0包含结构费、装饰费、设备费、安装费、环境工程费、地库建造费和幕墙项项目目开开发发及及销销售售中中的的其其他他成成本本类类别别单单位位成成本本/平平方方米米总总成成本本百百分分比比开发管理费3.0%之建筑成本专业费用1.5%之建筑成本物业销售营销费用1.0%之总销售收入不可预见费5.0%之土地成本、开发管理费用、专业费用、建筑成本项项目目经经营营中中的的其其他他成成本本类类别别总总成成本本单13、单位位成成本本/平平方方米米/年年百百分分比比工业租赁营销费用1%租户所交的管理费支付管理公司的管理费用，业主不需另行支付酒店总成本/费用3%之总收入办公楼（出租部分）租赁营销费用2%之总收入租户所交的管理费支付管理公司的管理费用，业主不需另行支付零售/餐饮（出租部分）经营成本2%之总收入租户所交的管理费支付管理公司的管理费用，业主不需另行支付酒店式公寓（出租部分）经营成本之总收入租户所交的管理费支付管理公司的管理费用，业主不需另行支付租赁营销费用之总收入纳纳税税类类别别税税率率房地产税12.00%之所有租金收入营业税5.565%之所有租金和销售收入5.收收入入假假设设售售价价（人人民民币币/14、平平方方米米）售售价价预预测测时时段段（年年）租租金金（人人民民币币/平平方方米米/年年）租租金金预预测测时时段段（年年）酒酒店店租租金金（人人民民币币/晚晚/房房间间）房房租租预预测测时时段段（年年）酒酒店店其其他他收收入入（人人民民币币/天天/房房间间）1 1期期出出租租比比例例%1 1期期出出售售比比例例%2 2期期出出租租比比例例%2 2期期出出售售比比例例%3期期出出租租比比例例%3期期出出售售比比例例%4期期出出租租比比例例%4期期出出售售比比例例%联联排排住住宅宅-100%100%100%100%公公寓寓住住宅宅5,0002007-0%100%100%100%100%工工业业-115、00%100%100%100%酒酒店店-0100%100%100%100%办办公公楼楼-100%100%100%100%零零售售/餐餐饮饮-100%100%100%100%车车位位/个个30,0002007-与上盖物业一致6.市市场场吸吸收收量量假假设设2006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021联联排排住住宅宅1期 出售2期 出售3期 出售4期 出售联联排排住住宅宅地地下下车车位位1期 出售2期 出售3期 出售4期 出售公公寓寓住住宅宅1期 出售10%10%25%30%25%2期 出售3期 出售4期 出售公公16、寓寓住住宅宅地地下下车车位位1期 出售25%10%15%25%25%2期 出售3期 出售4期 出售工工业业1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租酒酒店店办办公公楼楼1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租办办公公楼楼地地下下车车位位1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租零零售售/餐餐饮饮1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租零零售售/餐餐饮饮地地下下车车位位1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期17、 出租7.资资本本结结构构假假设设自自有有资资金金（人人民民币币）金金额额自有资金（人民币）项项目目开开发发贷贷款款获获得得时时间间金金额额(元元)利利率率第第一一次次偿偿还还时时间间第第一一次次偿偿还还金金额额(元元)剩剩余余贷贷款款(元元)第第二二次次偿偿还还时时间间第第二二次次偿偿还还金金额额(元元)剩剩余余贷贷款款(元元)第第三三次次偿偿还还时时间间第第三三次次偿偿还还金金额额(元元)剩剩余余贷贷款款(元元)贷款 016.50%000贷款 026.50%000贷款 036.50%000贷款 046.50%000贷款 056.50%000贷款 066.50%000贷款 076.50%0018、0贷款 086.50%000贷款 096.50%00合合计计08.一一般般假假设设折现率10.0%收益率8.0%现金流始于2006开始15 年现金流物物业业类类别别收收入入增增长长率率联排住宅出售公寓住宅出售0%工业出售5%出租5%酒店办公楼出售5%出租5%零售/餐饮出售0.0%出租5.0%车位出售5%出租5%成本增长率2%现现金金流流分分析析2006物物业业种种类类建建筑筑分分期期成成本本/收收入入小小计计Yr 0联联排排住住宅宅各各期期合合计计住住宅宅 总总计计00公公寓寓住住宅宅各各期期合合计计公公寓寓住住宅宅 总总计计24,432,019-5,623,800工工业业各各期期合合计计工工19、业业 总总计计00酒酒店店各各期期合合计计酒酒店店 总总计计00办办公公楼楼各各期期合合计计办办公公楼楼 总总计计00零零售售/餐餐饮饮各各期期合合计计零零售售/餐餐饮饮 总总计计00总总计计总总计计净净现现金金流流24,432,019-5,623,800净净现现值值11,191,924.64内内部部收收益益率率26.343%-5,623,800投投资资回回收收期期4Yr 0土地成本-5,356,000建筑成本-30,802,980开发管理费-924,089专业费用-462,045物业销售营销费用-683,410不可预见费-1,877,256利息支付020072008200920102011220、012Yr 1Yr 2Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6000000-9,957,928-10,699,00915,646,74219,031,04516,034,9690000000000000000000000000-9,957,928-10,699,00915,646,74219,031,04516,034,9690-15,581,728-26,280,737-10,633,9958,397,05024,432,01924,432,019YYr 1Yr 2Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6201320142015201620172018Yr 7Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12021、0000000000000000000000000000000000000000024,432,01924,432,01924,432,01924,432,01924,432,01924,432,019Yr 7Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12201920202021Yr 13Yr 14Yr 1500000000000000000000024,432,01924,432,01924,432,019Yr 13Yr 14Yr 15资资金金缺缺口口分分析析共共计计200620072008Yr 0Yr 1Yr 2净现金流-5,623,800-9,957,928-10,699,009自有资金22、-00年末资金余额-5,623,800-9,957,928-10,699,009合计-5,623,800-15,581,728-26,280,737200620072008Yr 0Yr 1Yr 2现金流入现金000贷款000合合计计000现金流出利息000本金偿还000合合计计00020092010201120122013Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6Yr 715,646,74219,031,04516,034,96900015,646,74219,031,04516,034,96900-10,633,9958,397,05024,432,01924,432,01924,432,01920023、92010201120122013Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6Yr 700000000000000000000000000000020142015201620172018Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12000000000024,432,01924,432,01924,432,01924,432,01924,432,01920142015201620172018Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12000000000000000000000000000000201920202021Yr 13Yr 14Yr 1500000024,432,01924,432,01924,432,019201920202021Yr 13Yr 14Yr 15000000000000000000