1、目 录一、 延寿县概况二、 延寿县房地产市场现状三、 延寿县购房者对房产投资比例图析四、 市场上畅销户型小析五、 消费者类型分析六、 消费者购房的主要目的七、 购房时的主要考虑因素八、 区域消费群体心理权重比分析九、 贵公司开发项目小析一、 延寿县概况本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。延寿县位于黑龙江省东南部，隶属于哈尔滨市，地处张广才岭西松花江右岸，玛延河中下游。南、东南、西南与尚志市为邻，北和东北与方正县接壤，西北与宾县毗连。全县幅员面积3,149.55平方公里，为“七山半水二分半田”的山区农业县份。全县辖5镇4乡（合并前为15个乡镇），107个行政村（合并前为176个行政2、村），486个自然屯，总人口25.9万人。境内有汉、朝鲜、满、蒙古、回、壮、锡伯、侗、苗、达斡尔、赫哲、黎等12个民族聚居，汉族占总人口的92.8% 延寿县辖5个镇、4个乡：延寿镇、六团镇、 中和镇、加信镇、延河镇、安山乡、寿山乡、玉河乡、青川乡。境内有：庆阳农场。土地资源土地总面积473.3万亩，耕地面积119万亩，草地面积12.9万亩，可利用草地6万亩。矿产资源比较丰富，已发现各类矿产54种，已探明储量的矿产有8种，已开发利用的有大理岩、沸石、黄粘土、花岗岩、石英石、矿泉水，其中大理岩保有储量在滨东地区居第一位。延寿县水资源总量22.7亿立方米，主要河流有蚂蚁河、东亮珠河等。 延寿县经历历3、史的考验，被国家定为革命老区县。在抗日战争和解放战争期间，延寿县曾是哈东军分区、专员公署和松江省委、省政府的驻地，是当时北满根据地的政治中心，韩光、冯仲云、李兆麟、赵尚志等抗日将士都曾在延寿留下过战斗的足迹；毛华初、邹问轩等革命人士也都曾在延寿生活、工作过。延寿人民曾为抗日战争和解放战争的胜利作出过卓越的贡献，历史将永远铭记。 农业资源延寿县是一个以农业为主的山区小县，素有“鱼米之乡”的美称。粮食生产以水稻、玉米、大豆为主。年总产量在64亿斤左右，商品量4亿斤。平原地区的优质米、亚麻、万寿菊等特色经济生产已形成产业化格局。 编辑本段自然地理延寿县地势奇伟，玛延河从中部斜穿而过，故南、北皆向中部4、倾斜，中部又由西南斜向东北，鸟瞰地貌为簸箕形。大河两岸，土地肥沃，水源充足，冲击平原上，湖泊沼泽星罗棋布。玛延河手检黑龙江水系松花江右岸一级支流，是延寿县境内唯一的干流，在境内总长96.7公里；东亮珠河是玛延河的最大支流，也是境内第二大河，河水经方正入松花江；玛延河一级支流还有东、西柳树河、大凌河、大柳树河、黄泥河、乌吉密河等23条。境内有大、小泡泽300多个。在玛延河右岸南部山区有套环山、双丫山、长寿山、鸡冠砬子山、石门山、马鞍山、鹰嘴砬子山、子峰山、天台山等；在玛延河左岸北部山区有大青山、石城山、二红山、团山、万宝山、虎圈山、横头山等。诸山中，海拔最高的为1007.5米的套环山，是境内的制5、高点。县境内有得天独厚的自然资源，在林涛树海之内，在山川沟壑之中，蕴有多种野生动物、植物资源，有珍贵药材、天然山野菜，有丰富草场和地下矿藏，成为延寿招商引资、发展经济的良好自然资源优势。 延寿县群山叠嶂、峰峦起伏，绵长的大小山脉，就向一条条巨龙卧伏于延寿大地上，雄伟壮观，多姿多彩。延寿的旅游资源有：最著名的“延寿山庄”，山水相依、湖光山影，景色怡人，风光隽秀；“石城山森林公园”是省级森林公园，园内林木葱笼，券山涓涓，清澈见石，绿荫碧天，大小山峰林立，巨石横生，鬼斧神工，巍峨壮观，古对参天，鸟语花香，山溪秀美，游人幽聚。近几年，新开发的旅游景区还有“城北公园”、“乾翔公园”、“龙山湾休闲度假村”6、等景区。延寿景区不仅具有山秀、石怪、水清、林幽、峰险等自然风光，还有抗联遗址，更具有田园之魅力。 经济建设综述延寿县自然条件优越，资源比较丰富，为经济和社会发展创造了有利条件。建国以后，特别是改革开放以来，在党的领导和全县人民的积极努力下，延寿县的资源优势逐步得到开发利用，国民经济持续增长，人民生活水平逐步提高，社会事业逐步发展。2002年，全国国内生产总值实现11.1亿元；全社会消费品零售总额达到3.1亿元；财政收入实现5689万元；经济结构趋于优化合理，一、二、三产业的比重分别为26.1%：46%：27.9%。 延寿县是“七山半水二分半田”的山区，地貌多样，雨热同季，气候适宜。不仅资源丰富7、，而且分布立体性鲜明。这种立体性，决定了该县的一大优势。全县拥有耕地面积119万亩，土地肥沃，气候适中，易于农作物生产，是玉米、大豆、水稻的稳产区。从自然资源优势看，境内有大小河流、泡泽，可以发展渔业生产，此外还有部分荒山、荒坡和荒滩，宜于发展多种经营生产。山峦起伏、林草繁茂的自然环境蕴育了丰富的动植物资源，境内有紫貂、狍子、貉子、狐狸、灰鼠、黄鼬、野兔、马鹿等野生动物；珍贵树种有红松、水曲柳、黄菠萝、胡桃楸和樟子松等，优势树种是杨、椴、柞等树木真菌类主要有木耳、蘑菇。另外，还盛产松籽、橡子、核桃、山葡萄、山丁子、猕猴桃等野果。从山川到平原，分布着200多种蜜源植物。在北部、南部山区和玛延河、8、亮珠河流域，咳挖掘利用的中药材有200余种，其中药用和产量较大的有刺五加、满山红、人参、黄柏、五味子、寄生、山豆根等20多个品种，稀有名贵的有山参、鹿茸、麝香、熊胆、中国林蛙、平贝、细章等品种，是全省中药材重点产区之一。在河流两岸、山间谷地、林绿缓坡有丰富的草场资源，草的主要品种有建群植物小叶樟，伴有各种苔草、莎草、野谷草、山黛兰等，抽穗前适于放牧或青割，牲畜喜欢吃。孕穗期调制成干草，营养丰富，适口性好，是本县的优良饲草。此外，境内还有一定藏量的磁铁矿、铜矿、铝矿、石英、石灰岩、大理石、沸石、高岭土等二十几种矿物质。并已探明，油页岩、大理石矿储量十分丰富。从产业优势看，延寿县优质米、亚麻、万寿9、菊、食品四大产业优势比较明显，并正在进一步做大做强。同时食用菌、中药材、瓜果菜、白瓜籽、机械电子、矿业建材等产业也正在得到快速发展，“亚麻城”建设已初具规模，集中力量发展的以肉牛、生猪、山绵羊和肉蛋鸡等畜牧业和特色养殖业为主的绿色畜产品开发已初具成效。 改革进步改革开放以来，在国家重点扶持下，国民经济和社会事业得到长足发展。2003年，地方生产总值实现10.78亿元，一般财政预算收入0.39亿元，优质米、亚麻、食品、木材、矿业建材、医药等六大主导产业健康发展。非国有经济发展步伐加快。全县个体私营企业发展到80户，个体工商户发展到2887户。 教育、科技、文化、医疗卫生等各项社会事业全面进步，人10、民生活继续改善。城镇建设成效显著，全年竣工商服住宅综合楼5.7万平方米；完成了一批道路、广场、供水、供电等城镇基础设施建设工程，城乡居民和外商投资环境得到显著改善。 延寿县的第一座楼，1995年建成，位于县中心，高四层，占地1200多平方米，县政府重要领导等人带人剪彩，也是延寿县最大的一家酒店，夜总会等，为一体的休闲娱乐之地。在延寿县，史称第一楼。 农业发展2005年，全县农业总收入实现16.3亿元，同比增长10.8%，畜牧业产值实现1.33亿元，同比增长54.7%，畜牧业产值占农业总产值的比重达19.4%，农民人均纯收入实现3300元，增长31.4%。 2005年，全县农机总动力12.3万千11、瓦，其中大中型拖拉机744台套，小型拖拉机保有量6188台套。全县现有中小型水库29座，蓄水量为9373万立米。其中：中型水库2座，塘坝1770座。境内有松花江右岸的一级支流蚂蚁河，长度为96.7公里，流域面积为2818平方公里。超过1000平方公里流域面积的河流有西柳河、东亮珠河、黄泥河，流域面积在10平方公里以上的河流还有23条。全县现有机电井1930眼。打人畜饮水井28眼，解决了25村、28自然屯、7300口人饮水难问题。年施用化肥（折纯量）3万吨，农膜364吨，农村用电量3905万千瓦时。 2005年，全县农作物播种面积79188公顷，其中粮食作物播种75744公顷，粮食产量达3.8亿12、公斤，主要粮食作物有玉米、水稻、大豆。蔬菜面积617公顷，经济作物面积3334公顷，主要经济作物有亚麻、万寿菊、烤烟、中药材、“两瓜”、向日葵、食用菌，此外还有蜂蚕业。 2005年，全县肉类总产量7165吨、禽蛋产量3623吨；全县现存黄牛及肉牛4.3万头、生猪6.3万头、家禽37.8万只、羊2.24万只。全县水产品产量1823吨、其中养殖产量1789吨；养鱼户达到326户、养鱼劳动力676人。 2005年底，全县有各类龙头企业6个，各类龙头企业实现产值4.5亿元，全县发展农村合作经济组织36个，会员发展到12000人，经纪人2800人，订单农业面积5万亩，主导产业初具规模，专业化乡村和基地面13、积不断增加，农村劳动力转移达到36428人，同比增长20.8%。 2005年，全县绿色、无公害产品认证数量6个，种植面积16.5万亩。 风景名胜延寿县有省级风景名胜区延寿山庄和石城山森林公园。自然保护区共有5处，其中省级的有石城山森林公园自然保护区，申报省级的有新城自然保护区，申报市级的有二龙自然保护区，县级的有延寿县水源地自然保护区和石门山自然保护区。二、延寿县房地产市场现状延寿镇文化教育及社会各项事业协调发展。镇内电话总装机容量突破2万门，实现了互联网宽带服务；移动、联通等多家通讯网络覆盖全境，固定电话、有线电视和家庭微机入户率分别为75%、86%和35%；全镇共建有居民住宅楼45栋，总面14、积62万平方米，镇村人均住宅面积25平方米；镇内自来水入户率达100%，上下水网络完备，建有三个自来水厂和一座日处理污水100吨的污水处理场；建有四处高标准文化广场和城北、乾翔2处公园等文化设施，为居民提供了优良的休闲娱乐场所；建有高标准、设施完备的中小学校27所，其中包括1所重点高中、1所朝鲜完全族中学、1所职业高中、6所初级中学、18所小学。重点高中延寿县第一中学教育教学设施完备，师资力量雄厚，高考成绩多年来均列同类县市前列。城镇环境建设总体实现了净化、美化、绿化、香化；以创建“平安延寿”为载体，不断强化社会治安综合治理，健全了社会治安防范网络，实现了百姓安居乐业，企业平安经营的良好社会环15、境。经过多年的开发建设，延寿镇现已成为高楼林立，店铺相连，环境和谐优美，水电、通讯、交通、排污等配套设施完备，安全文明、功能日臻完善的新兴小城镇。 三、延寿县购房者对房产投资比例图析结论：以投资的眼光带动住宅，以商业氛围提高住宅品质四、市场上畅销户型小析从热销户型与总价看，使用面积20至50，周边总价控制在15万至20万区间的住宅单位最被市场所接受。另外，延寿县住宅套型面积有进一步扩大发展态势的同时，小户型单位也占据住宅市场一定份额。小户型单位市场分析小结：1. 延寿县没有纯粹意义上的小户型楼盘，现市场存在的小户型单位多为“大改小”，目的是通过降低总房款和首付实现快销；2. 繁荣商业区内的小户16、型单位租售市场活泛，但由于纯投资型的小户型单位要求分布在商业中心，受土地资源稀缺影响，后续供应数量不大；3. 延寿县小户型单位发展较为初级，无论在套型面积与设计、配套与物业附加值方面均存在较大升级空间，其中优质地段、流动人口聚集、商业商贸发达区域的投资型小户型具有良好的发展空间。从延寿县房地产市场的销售情况以及客户的购房消费能力调查，小户型的市场十分走俏，开发量非常大。贵公司开发的项目依据自身的特色，为更好地实现项目开发的效益目标；及时适应多变的市场要求；确保企业在市场竞争中的安全性；树立项目的品牌形象；在激烈的市场竞争和多变的市场环境下，保障项目销售的快速进行，建议定位为“延寿县首席精装式公17、寓”，以精品小户型、独特形象和丰富的附加值引领市场。五、消费者类型分析房产市场的根基是由购房消费者组成的，本案的销售基础是由目标客户构成的。因此锁定目标群体，进行分析，对购买动机的剖析更是关键节点，不能不为。同时通过对目标消费群体在各方面的信息收集分析，为本案的市场定位确立一个可供论证参照的依据，并可以借此了解并最终确立目标消费群体和广告的诉求对象。解析： 1.自住买家分析：为了更好的改善一些居民的居住情况，目前居住在旧的居住环境的居民会优先考虑购买新房。一部分人愿意尝试改变自己拥挤的居住方式，且不愿意离开已居住近20年的熟悉环境，利用此次专项的优惠购房契机完成自己的心愿。另一部分则是需成家立18、业的年轻人（年龄区间应在2529岁之间），在我鹤岗市目前开发的以小户型为主的房地产项目中，50%以上的消费者属于这部分人群，这部分人群的特点是：有着强烈的购买意向，价格和户型面积是他们产生购买冲动的主要因素，可用的自有购房资金很有限，多数通过贷款及家庭的支持来完成购房行为。2.投资者分析：这部分人看好该区域成熟的配套大环境及在该区域内不可能在出现的购房机会现阶段买入价格可以接受，并有自住或出租两种选择。当然，一个项目的目标客户可能永远不只以上几项分析的客户，然而针对该项目的特点来说，认为上述分析基本已囊括了大部分目标买家。只要能抓住这批客户的购买心理，再辅以必要的销售策略，就必能取得销售的成功19、。六、消费者购房的主要目的结论：购房目的以首次置业及二次购房改善居住环境为主。七、购房时的主要考虑因素结论：价格依旧是消费者购房最敏感因素，其次是地段与环境。八、区域消费群体心理权重比分析规划15%： 规划是一个社区的灵魂所在，也是最有创意的地方。目标购房者对社区规划也是很重视，有好的规 划才有好的环境才能很好地生活。设计单位10%： 设计是可以利用目标购房者的盲动跟随心理，其对购房者有一定的影响力；如果没有名牌设计单位的话，就可以避过不提。环境25%：环境对目标购房者的购房心理影响程度很大。环境好坏直接影响居住的舒适及身体的健康。我们在此上作了卖点的分析提炼，通过突出社区环境的比重,来营造一20、个目标购房者倾心的生活氛围，对整体售价的提升起重要作用；预计占权重比的25%。单体设计12%： 着重突出外立面的特色格调，形成与松北区建筑群既协调又能张扬自己建筑风采的立面效果。这方面是引导目标购房者的一方面，应着重于颜色的冷暖度及面砖等方面的搭配，视觉效果在一定程度上关系到客户个人的喜好程度。 房型8%： 房型对于目标购房者来说是很重要的，关系到居住大小，布局合理与否等问题。所以建议发展商根据市场的真正需求再进一步优化组合目前的房型的配置，以便在今后的销售当中通过房型的优势来强化消费者的认可度。建材7%：这方面关系到目标购房者购房后的生活质量，可以此来弥补其它的不足，所以应努力提高建材质量，21、把好建筑质量关，努力做到最好，因为它对楼盘整体售价的拉升非常重要。周边配套10%：这方面关系到目标购房者购房后的生活方便问题，因直接性很强，所以其权重比预计将占到5%。会所10%：根据对本案区域的整体统计分析，就本区域而言，竞争对手会所规模层次各不相同，而本案会所只有发挥自身特点，才能够成为今后的销售、宣传推广方面的一个卖点，引导消费者产生购买冲动，起到对整体售价的全面拉升。小区配套10%：社区的各方面配套要齐全，并拥有良好的物业服务，它对目标购房者也是非常重要的，对买房后的生活有很大辅助作用。希望通过小区配套的有机组合来对其进行提炼，最终起到拉升整体售价的作用。人气5%：人气是售房的基础，只22、有聚集更多人气，才能将销售策略顺利的执行。我们的很多事情都是服务与附加价值。但这些是一个非常可变的因素，因此我们只把它预计为5%。品牌效应3%：因为目前的目标购房者不仅对产品的本身关心，而且对楼盘的发展商也有要求，开发商曾做过哪些楼盘，获得怎样的荣誉，这些都是他的重点参照物。（如：万科他就形成了名牌的象征，只要是他开发的楼盘就热销，当然这是他多年来逐步积累的成绩。）人文环境5%： 人文环境是消费者衡量一个楼盘好坏的直接依据之一，通过项目自身定位的高雅舒适的人文居住环境，来拉升并吸引更多购房者的注意力，但由于各方面原因的影响，只把它预定为5%。地理位置10%：就本区域而言，本案的整体地理位置具备23、优势，因为地段与地理位置的好坏将直接影响到消费者的购买欲望，所以将区位因素预计为%。竞争个案-30%：周围的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，另一部分竞争楼盘价格较低；在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略， 对产品进行整合， 提高销售力。但我们预计来自竞争个案的负面因素最大，所以将其定为-30%。九、贵公司开发项目小析（一）优势分析1、区域：项目为延寿县最为成熟的区域之一，周边配套完善，地块相当成熟度。 项目在延寿县市中心，开发公司开发过多个项目，公司规模实力大，口碑良好。 项目交通优势明显。总结：本案区块成熟，交通便利，是最大的卖点。2、产品： 本案为延寿县大型发展商开发，可信度高。 物业类型面向普通百姓，市场认知率高 总结：本案产品客层为普通百姓属中低端消费人群，特征明显。（二）劣势分析价格：在竞争激烈的房地产市场，价格永远是百姓关注的焦点，如果让人们感觉到物超所值，是不是会更好些呢。强烈建议控制价格，以短平快的打法结束项目销售。