1、重庆江北中高档住宅开发投资项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总 论111、项目建设背景112、项目概况123、可行性报告研究范围124、研究结论及建议125、主要经济技术指标13二、市场调研分析15（一）江北市房地产2、市场运行情况分析15三、项目规模分析26（一）项目整体定位26（二）项目规模规划指标26（三）价格定位31四、项目投资估算37（一）项目实施进度安排37（二）本项目物业销售租赁价格40（三）销售进度及付款回收计划40（四）税费率43（五）项目各种财务数据估算44（六）资金筹措50（七）贷款条件50五、财务分析50（一）盈利能力分析50（二）偿债能力分析51（三）资金平衡分析和资产负债分析51六、盈亏平衡和敏感性分析51（一）盈亏平衡临界点分析52（二）敏感性分析54七、风险及其对策分析57（一）市场风险分析58（二）经营管理风险分析59（三）金融财务风险分析59八、附 表60注：整数位存在四舍3、五入产生+1的误差62注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均64一、总 论1、项目建设背景根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，xx国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项目开发用地共90.9亩。开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。2、项目概况（1）项目名称：“xx国际”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：xx房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）工程概况：“xx国际”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅14、04640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。（8）资金来源：本项目建设资金由xx国际房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。3、可行性报告研究范围根据“xx国际”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。4、研究结论及建议根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收益率IRR为？%，税后财务净现值NPV为1020万元。财务分析结果表明，项目经济效益较好。（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性5、风险以及国名经济分析的结论）本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对江北市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调6、整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。5、主要经济技术指标表1：“xx国际”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上） 7、个300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600二、市场调研分析（一）江北市房地产市场运行情况分析2009年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。1、2008年房地产业市场运行情况（1）房地产业与国民经济协调发展情况2008年江北市完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增8、长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元） 56同比增长（%） 60固定资产投资额（亿元） 218同比增长（%） 55.4GDP（亿元） 636同比增长（%） 15.1房地产投资占固定资产投资比重（%） 26房地产投资占GDP比重（%） 9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮9、演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。（2）新建商品房供求结构情况2008年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。表4 ：商品住宅供应量情况表价格（元/平方10、米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.71211、7.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95150平方米的占总销售量是51.31%。（3）商品房价格走势2008年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季12、度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米） 2722增幅（%） 20.89商品住宅均价（元/平方米） 2438增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 9.0居民消费价格指数 100.6增幅（%） 0.62008年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增13、幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。（4）新建商品房购买对象情况2008年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，14、吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2005年的2%上涨到2008年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。（5）商品房空置情况2008年全市商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降1115、%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40新城区9.6万平方米所占比例（%）60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元以下所占比例（%）820003000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情况2008年全市工完成存量房交易13335件16、（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。2008年江北市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。（7）房屋租赁市场情况2008年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平17、均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。（8）房屋拆迁及旧城改造情况2008年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。2005年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2008年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。2、2009年房地产市场发展预测（1）我市房地产发展有利条件1）、全市经济持续高速增长态势。2008年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2009年必将会沿着已有的发展情况，继续前进18、，江北市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据江北市城市总体规划，到2010年，江北城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。3）江北市居民住房消费潜力巨大。我市2008年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积19、为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2009年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。（2）2009年江北市房地产市场发展不利条件1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2008111文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和20、规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。3）、原材上涨，开发成本增加。从2005年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。（3）2009年房地产市场基本走势预测根据带21、动江北市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2009年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。2）、住房消费需求日渐增大。随着江北经济快速发展和居住环境的日益改善，江北市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁22、而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2008年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。3）、商品房价格将会稳中有升。2005年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场23、分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。三、项目规模分析（一）项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低24、置业者的购买压力。（二）项目规模规划指标根据“xx国际”初步方案及建设规模，规划指标见表9表9：“xx国际”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平方米2总建筑面积109000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米3建筑层数 多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层4建筑层高 多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积4248536064717590建筑面积5565725、0808590100120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅1825主卧室1216双人次卧室1214单人卧室810厨房6餐厅8卫生间46（双卫可适当增加）门厅23储藏24（吊柜不计入）工作室68设施配套标准厨房型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）卫生间型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（12个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80120 KWH/月负荷15604000W（大套可增至26、6000W）电表5（20）A10（40）A电源插座小居室23组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话12台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200300升/人日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动 3070LX卧室、书写阅读 150300 LX床头阅读 75150 LX管厅、厨房 50100 LX卫生间 2050 LX楼梯间 1530 LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板4050dB 楼板7565dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区27、16211221夏季28卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时冬至日1小时表11：“xx国际”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内使用面积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%80855套内建筑面积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/28、套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.57居住户数户9448居住人数人3304（三）价格定位1、住宅部分（1）市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300-未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：28829、0高层：35008003/06/15D船山广场1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2008年江北市商品住宅均价增长18.18%，江北市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修30、正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价31、格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层：180%多层：5020多层：2789高层：250%高层：7914高层：3166多层住宅销售价格=5020元/平方米180%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米250%=3166元/平方米（2）加权平均法定价过程表15：本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多32、层：2850高层：33592500007125083975C多层：2903高层：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售价格=98650万元320701平方米10000元/万元=3076元/平方米高层住宅销售价格=130469万元394011平方米10000元/万元=3311元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米高层住宅单价为：3238元/平方米2、商铺部分（1）市场比较法定价过程目前江北市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都33、市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2008年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米（2）收益还原法定价过程目前江北市同类地段的市场租金在50元/月/70元/月/左右，按60元/月34、/估算商铺的售价。PS=12NRS（总价等于N年的收益）RSPS（210000）（月租大于月供）由、可推出N14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS1(1K)-N/KP=12R1(1K)-50/K=12601(16.76%)-506.76%=10246元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米3、车位销售价格的确定根据江北市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个15万元/个。4、建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后35、，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：多层住宅：2950元/平方米高层住宅：3250元/平方米商铺：10000元/平方米车位：15万元/个四、项目投资估算（一）项目实施进度安排本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：702008年6月： 2008年6月25日7月25日：2008年8月 9月： 2008年10月： 2008年10月 11月： 2008年12月： 2009年1月： 2009年3月： 2009年7月： 2009年10月： 2009年10月2009年12月： 2009年11月2009年2月： 2009年12月： 2010年1月3月：2010年3月5月：201036、年3月6月：2010年6月：2010年6月9月：2010年7月9月：2010年10月2011年1月：2010年8月2011年5月：2011年3月6月：2010年6月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#4#楼先施工。完成投资额25%，开始预售多层1#4#楼。多层5#8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#4#楼主体工程完工。高层1#3#楼开始施工。1#4#楼设备安装。1#4#楼室内外装修。多层5#8#楼主体工程完工。多层5#8#楼设备安装。多层1#4#楼竣工验收。多层5#8#楼室内外装修。高层4#主37、体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#8#楼竣工验收。高层1#3#设备安装。高层1#3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#3#楼竣工验收。正式全部入住。工程施工进度详见附表12。（二）本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元； （三）销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。表17：本项目销售计划表（%） 项目合计200820038、92010201120122013多层住宅10060%30%10%高层住宅10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭的时限，所以2009年和2010年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回款进度详见表18。表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2009201020112012面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633多层39、高层商业车位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层高层商业车位90%90%14451111410%10%16061242006多层高层商业车位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多层高层商业车位100%100%100%50%2676413174490050%900小计15565148898396900注：车位面积未计算40、在内。（四）税费率本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用5不可预见费2销售费用2.5房产税（按租金）12（五）项目各种财务数据估算1、土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2008年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2009年付清，即3636万元。2、前期工程费。本项目前期工程费估算见表20表20：前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费41、建安工程费1.5%1262可行性研究费建安工程费5423水文地质勘探费建安工程费5424通水、通电、通路费建安工程费1%845场地平整费10元/平方米63合计3573、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表21表21：基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%2512供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计2514、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22：建安工程费用估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米90720平方米6350高层住宅1200元/平方米13920平方米16742、02商业800元/平方米4360平方米349合计83695、公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表23表23：公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1346、开发间接费用本项目开发间接费用估算见表24表：24开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%4182建筑工程质量安全监督费建安工程费4333供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KV43、A/户，480元/KVA商业：8KVA/百，480元/KVA住宅：181商业：166其他建安工程费542合计7647、其他费用本项目其他费用估算见表25表25：其他费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费5422竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计428、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目17项和的2%估算，详见附表2。2008年不可预见费用：310万元；2009年不可预见费用：224万元；2010年不可预见费用：27万元；2011年不可预见费用：1万元；合计：562万元。9、管理费用本项目的管理费用按项目15项和的3%估算，详见附表244、。2008年管理费用：465万元；2009年管理费用：336万元；2010年管理费用：40万元；2011年管理费用：2万元；合计：843万元。10、销售费用本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。11、财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2008年财务费用：167万元；2009年财务费用：391万元；2010年财务费用：446万元；2010年财务费用：223万元；合计：145、227万元。（六）资金筹措项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2008年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2008年）贷款6000万元，第二年（2009）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。（七）贷款条件年利率5.58%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年（2010）等额还本，分2年还清。五、财务分析（一）盈利能力分析项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万46、元。和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为13.22%，在预期可接纳内部收益率为10%，项目净现值为1020万元，项目投资回收期为3.39年。资本金内部收益率为23.12%，项目净现值为2390万元。详见附表7和附表8。投资利润率=利润总额总投资100% =546531723100%=17.23%资本金净利润率=税后利润资本金100% =36622000100%=183.10%（二）偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从2010年开始分2年等额偿还本金，47、每年还4000万元；借款利息每年照付，总计付利息1227万元。详见附表10。（三）资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表9和附表11。六、盈亏平衡和敏感性分析（一）盈亏平衡临界点分析本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为39750万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。销售面积为109000平方米，高层住宅Q1：13920平方米，多层住宅Q2：90720平方米，商铺Q3：4348、60平方米。各单位单方工程造价分别为高层P1：1100元/平方米，多层P2：650元/平方米，商铺P3：800元/平方米。项目的应缴税金为6.5%。经对财务数据的估算：Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本(8369万元)；：利润（万元）收入R(万元)：P*Q开发成本：115%A19021开发费用：3%A2.5%P*Q1786各种税金：6.5%P*Q由以上可得：固定成本FC（万元）：20807万元可变成本VC（万元）：118%A2.5%P*Q税金r（万元）：6.5%R=RFCVCr =P*Q（118%A2.5%P*Q）208076.5%R =0.91P*Q1.49、18A20807当=0时：销售价格P0=3096元/平方米，项目收入支出持平。p=(PP0)P100%=(36473093)3647100%=15.11%当销售价格制定在P=3647元/平方米时：完成销售面积Q0=92527平方米就能使项目收支平衡。Q=(QQ0)Q100%=(10900092527)109000100%=15.11%当销售价格制定在P=3490元/平方米，销售面积为109000平方米时，追加投资：总投资(FCVC)为37166万元，项目的经济利润为0；上述计算结果表明：如果本项目的整体价格在3096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利50、润。如果本项目的整体定价在3490元/平方米时，只需销售92527平方米，就可保证项目的经济利润有，有15.11%的销售控制空间。如果本项目整体定价在3490元/平方米，销售面积预计达到100%，即109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元。表26：临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%）13.22%期望值10%开发产品投资（万元）31723最高值37166销售价格（元/平方米）3647最低值3093销售面积（平方米）109000最低值92451（二）敏感性分析根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量51、因素进行分析。设变量变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。1、单一变量敏感性分析（1）、销售价格变动，其他因素固定不变设价格变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果为：表27：单一变量静态敏感分析表-20%-10%0+10%+20%销售价格-176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。表28：单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（%）全部投资52、（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案13.2210203.391销售价格+1022.1238563.02-104.25-18163.862销售面积+1015.0711203.35-1011.43-18163.863可边成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整53、个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。七、风险及其对策分析（一）市场风险分析从江北市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的36倍，而目前江北市房价每平方米为2722元（一般市区住宅），一套90平方米的住宅总价在25万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前江北市先富起来的人毕竟是少数，需求有54、限，销售有一定市场风险。虽然目前江北市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。（二）经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多55、种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值413万元，增长28.31%；反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。（三）金融财务风险分析本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：一次性付款56、方式；分期付款方式；八成银行按揭方式；建筑分期付款银行按揭；特惠免息付款方式；全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。八、附 表附表1：主要经济指标表序号名称单位数据备注项目设计参数1房地产开发产品总建筑面积平方米113780商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米103420436060004780不计建筑面积经济数据1开发产品投资万元31723 其中：财务费用万元12272单方成本元/平方米29103资金筹措万元31723其中：资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元200080001328184424经营收入万元397505经营57、成本万元286596经营费用万元30647应交税金万元4365其中：营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元216539718038利润总额万元54659税后利润万元366210可分配利润万元3002财务评价指标1投资利润率%17.232投资净利润率%11.544投资利税率%13.765资本金净利润率%183.16全部投资内部收益率（所得税前）%13.227全部投资投资回收期（所得税前）年3.398全部投资内部收益率（所得税后）%9.039全部投资投资回收期（所得税后）年3.6010房地产投资长期借款偿还期年4建设期起注：整数位存在四舍五入产生+1的误差附表2：项目总投资估算表 单位：万元序58、号项目合计2008200920102011一开发建设投资31723164421258722354591房地产开发成本2865915810114281353681.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地产开发费用306463211598823912.12.22.3销售费用管理费用财务费用99484312274651674323363913964059、4461662223二经营资金三项目总投资额3172316442125872235459123开发产品投资固定资产投资经营资金3172316442125872235459附表3：销售收入与经营税金估算表 单位：万元序号项目合计200820092010201120121销售收入39750172951582266331.11.21.3可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112经营税金及附加21659528703432.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加19681385986561260、679155243122293土地增值税397173158664商品房销售净收入3718816170147946224注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均附表4：土地增值税估算表 单位：万元序号项目合计200820092010201120121销售收入39750172951582266332扣除项目2.12.22.32.4开发成本开发费用销售税金其他扣除额3增值额4增值比例（%）5增值税率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值税39717315866附表5：投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计200820092010201120121总投资31723164421258722361、54591.11.2经营资金开发产品投资 其中：不含财务费用财务费用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232资金筹措31723164421258722354592.12.22.32.42.52.6资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：损益表 单位：万元序号项目合计200820092010201120121经营收入39750172951582266331.1162、.2销售收入租金收入39750172951582266332总成本费用31723157101181641972.12.2开发成本开发费用28659306414209150110682113437684293经营税金及附加21659528703434土地增值税397173158665利润总额5465460297820276弥补前年度亏损7应缴所得税额5465460297820278所得税18031529826699税后利润33623081196135810盈余公积6605536024510.110.210.3法定盈余公积金公益金任意盈余公积金36718311031159200100601366863、4111加：年初未分配利润253188912可供投资者分配利润2531636111313应付利润A方B方C方14年末未分配利润25318893002注：成本费用按销售金额比例各期分摊。附表7：现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计200820092010201120121现金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750155651488983969002现金流出360881644213864424515372.12.22.32.42.52.6开发产品投资经营资金经营费用经营税64、金及附加土地增值税所得税317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693净现金流量3662-164421701106446859900累计净现金流量-16442-14741-4097276236624所得税前净现金流量5465-164421853116267528900累计所得税前净现金流量-16442-14589-2963456554655净现值-300-14947140679974685559累计净现值-14947-13541-554-859-3006所得税前净现值1020-14947153187355142559累计65、所得税前净现值-14947-13416-46814611020计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）13.22%9.03%财务净现值（FNPV）1020-300投资回收期（年）静态3.393.60投资回收期（年）动态3.91-基准收益率（Ie）10%10%附表8：现金流量表（资本金） 单位：万元序号项目合计200820092010201120121现金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750155651488983969002现金流出360881044211864824566、55372.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003净现金流量3662-10442370166442859900累计净现金流量-10442-6741-97276236624所得税前净现金流量5465-10442385376263528900累计所得税前净现金流量-10442-65891037456554655净67、现值1070-9493305949921953559累计净现值-9493-6434-144251110706所得税前净现值2390-9493318457302410559累计所得税前净现值-9493-6309-57918132390计算指标所得税前所得税后内部收益率（IRR）23.12%16.09%财务净现值（NPV）23901070基准收益率（Ie）10%10%附表9：资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计200820092010201120121现金来源5819216442175651488983969001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10销售收入租金收入其他68、收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入397508000200084426000200084421556520001488983969002现金运用5253016442138648245139792.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发产品投资（含利息）经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余资金5662370166469、4-55839005累计盈余资金37011034547625662附表10：长期借款偿还表 单位：万元序号项目合计200820092010201120121长期借款偿还1.11.21.31.41.5年初借款本息累计本金利息本年借款本年应付利息本年还本付息 还本 付息年末借款本息累计800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232还本资金来源170112345152042.12.22.32.42.52.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他17070、11064468599003偿还等额还款本金400040004偿还长期贷款本金能力1701834511204121045长期借款偿还期（年）4附表11：资产负债表 单位：万元序号项目200820092010201120121资产16442187501699978041.11.21.3流动资产总额应收帐款存货（含在建工程）货币资金 累计盈余资金固定资产净值无形及递延资产净值164421644217301331937012663399110345900214247622负债及所有者权益164421875016997804负债6000800040002.12.2流动负债总额 应付帐款 短期借款 应付税金借款 经营资金借款开发产品投资借款600080004000所有者权益10442107501299978042.32.42.52.6资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润20008442200084425525320008442415214220006605144比率指标参考指标资产负债率（%）70%37%43%24%流动比率（%）120%速动比率（%）65%权益报酬率（%）5%40%15%总资产报酬率（%）3%18%13%权益乘数（%）182%221%115%销售利润率（%）3%12%18%总资产周转率（%）89%146%71%