1、项目概况 惠济区南阳路项目投资可研报告 一、项目概况-区位 南阳路农贸市场南阳路农贸市场 一、项目概况-区位 南阳路农贸市场南阳路农贸市场 项目为商业用地，营业面积 3800m2，归属私人管理。 项目用地为地下一层，为长方形。 项目周边为多为成熟商品住宅。 项目市场内经营摊位120个（每个 摊位1.5米长每月300元），营业房 60间（10平每月1500元） 一、项目概况-四至 升 龙 汇 金 广 场 丰乐家纺城 一、项目概况-交通状况 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 门头照门头照 进出楼梯进出楼梯 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 边铺走廊边铺走廊 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 蔬菜区2、蔬菜区 水果区水果区 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 百货区百货区 粮油区、干调区粮油区、干调区 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 大肉区大肉区 火锅超市火锅超市 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 活禽区活禽区 生鲜区生鲜区 一、项目概况-南阳路农贸市场情况 熟食区熟食区 豆制品区豆制品区 一、项目概况-公建配套 单位名称单位名称： 郑州郑州东方东方肿瘤医院肿瘤医院 单位地址单位地址： 郑州市南阳路135号 单位单位性质：性质： 民营单位（经国家 批准成立的正规医院） 成立成立日期：日期： 1994年 单位单位特色特色： 以中西医结合治 疗肿瘤中心以及心脑血管病 河南省非营利性医疗机构河南省3、非营利性医疗机构 一、项目概况-公建配套 单位名称：南阳路第三小学单位名称：南阳路第三小学 （原名“张砦小学”） 建成建成年代：年代：1951年，1995年6月 更名 面积面积：占地5339.6m2，建筑4l08m2 学校现状：学校现状：教学班23个，在校学 生1390人，在职教师55人 “河南省安全校园优秀学校”、 “郑 州市文明学校”、“郑州市教育教学先 进单位”、“郑州市德育教育先进单 位”、“郑州市标准化学校” 一、项目概况-公建配套 单位名称：郑州市科单位名称：郑州市科 技工业技工业学校（中专）学校（中专） 建成时间：建成时间：1985年 占占地地面积：面积：40余亩 管理模式管理模4、式：部级制 （机电部、纺织服装部、 学前教育部、信息技术部 四个专业部） 学校现状：学校现状：教职工140 人，在校学生2200人 一、项目概况-周边人口 周边人口大概 为135000人左 右，人口比较 集中 周边临近繁华 商业街，人流 量较大 一、项目概况-周边商业分布-区域集中商业 升龙国际广场升龙国际广场 博金商贸城博金商贸城 天旺优库天旺优库 万可佳商城万可佳商城 沃美莱购物广场沃美莱购物广场 四季广场四季广场 凯隆广场凯隆广场 时代广场时代广场 千盛生活广场天明路店千盛生活广场天明路店 一、项目概况-周边商业分布-区域集中商业-博金商贸城 项目名称：博金商贸城项目名称：博金商贸城 隶5、属公司：隶属公司：郑州超业针纺贸易有限 公司 商城地址：商城地址：南阳路与东风路交叉口 开业时间：开业时间：2013年 面积面积：总占地12249.6m2，总建筑 面积39000m2 目前现状：目前现状：9层（-2为停车场，-1 为南阳路农贸市场，1-5层为商场， 6-9为商务办公） 一、项目概况-周边商业分布-区域集中商业-博金商贸城 商城外貌商城外貌 商城内部商城内部 商场内部消费者比较少，经营状 况不佳 一楼主要是服装特卖会、珠宝化 妆品和其他生活配套，消费者较 少，经营差 二楼是女性主题馆主要经营女装、 皮包、美甲等，消费者较少，经 营状况比较差 三楼绅士童趣馆正在维修，暂不 开业 一6、项目概况-周边商业分布-区域集中商业-博金商贸城 商城1层 一、项目概况-周边商业分布-区域集中商业-博金商贸城 服装、皮鞋特卖服装、皮鞋特卖 珠宝特卖珠宝特卖 一、项目概况-周边商业分布-区域集中商业-博金商贸城 商城2层 女装女装 皮包皮包 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-庙李综合市场 庙庙李综合李综合市场市场产权所属为村集体 占地面积3000m2左右 商铺大概100多家，空置率在50%以 上，经营状况较差 主要经营有蔬果、禽蛋、调味品、 日杂五金等 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-庙李综合市场 门头门头 地面地面 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-庙李综合市场 粮油区粮7、油区 水产区水产区 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-庙李综合市场 蔬菜区蔬菜区 牛羊肉牛羊肉 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-庙李综合市场 过道过道 边铺边铺 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-博颂路便民服务点 博颂路便民服务点博颂路便民服务点于2015 年9月份开业，归属为郑州 市林业局管理，占地面积 大概1200平方米左右，目 前仍在建设中。（之前是 家居广场） 其中边铺布置15个，每个 10平米月租2000元，蔬菜 摊位共30个，每个摊位长2 米，月租750元，未来规划 摊位长达3米，月租1500元。 市场边上安置了2个洗车维 修点 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-8、博颂路便民服务点 门头照门头照 外观外观 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-博颂路便民服务点 蔬果区蔬果区 边铺边铺 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-博颂路便民服务点 路面过道路面过道 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-丰庆路地下便民点 丰庆丰庆路地下便民店路地下便民店地处丰 庆路与博颂路交叉口， 在地下一层，占地面积 1000平方米左右 内部分为仓库区、蔬菜区、 米面区、鱼、肉等，还有 棋牌室等，商户比较少， 空置率较高 几乎没有消费者，经营很 差 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-丰庆路地下便民点 门头门头 入口入口 一、项目概况-周边商业分布-农贸市场-丰庆路地下便民点9、 业态平面图业态平面图 市场内情况市场内情况 一、项目概况-周边商业分布-大型超市-世纪联华（天旺店） 单位名称：世纪华联单位名称：世纪华联 单位地址：单位地址：郑州市金水区 东风路与丰乐路交叉口 主营主营项目：项目：零售 营业时间：营业时间：8:30-21:30 大众大众点评：点评：四星半 点评：点评：团购力度大，优惠， 服务态度好，经营物品丰 富，消费者满意度较高 一、项目概况-周边商业分布-大型超市-世纪联华（天旺店） 门头门头 服务中心服务中心 一、项目概况-周边商业分布-大型超市-世纪联华（天旺店） 超市内照片超市内照片 一、项目概况-周边商业分布-早市分布-弘润路早市 弘润路早市弘10、润路早市以丰乐路为 线分为2部分 东段为一般早市，时间 段为早上5点到7点半 西段为全天供应，有刘 寨办事处裕华社区生活 便民店，经营蔬菜、水 果、调味品等生活所需 一、项目概况-周边商业分布-早市分布-弘润路早市 弘润路弘润路 一、项目概况-周边商业分布-早市分布-东风东路早市 东风路早市东风路早市存在 时间较长，是因 为附近的公园配 套较少，晨练的 人往往选择去绿 荫公园，公园辐 射范围超过3公 里，之前早市长 度自南阳路到丰 庆路以东，后来 商场规划只保留 东风路东段 一、项目概况-周边住宅区-升龙汇金小区升龙汇金小区 开发商：郑州中元置业 有限公司 建筑面积： 300000m2 占地面11、积： 144334m2 房 价： 8366元/m2 建成年代： 2016年 总 户 数： 3526户 容 积 率： 4.14 一、项目概况-周边住宅区-升龙汇金小区升龙汇金小区 升 龙 汇 金 小 区 升 龙 汇 金 小 区 南阳路农贸市场南阳路农贸市场 一、项目概况-周边住宅区-升龙汇金小区升龙汇金小区 升升龙汇金小区外观龙汇金小区外观 小 区 旁 道 路 小 区 旁 道 路 一、项目概况-周边住宅区-裕华文汇小区裕华文汇小区 开发商：河南裕华置业 有限公司 建筑面积： 14704m2 房 价： 8497元/m2 建成年代： 2000年 总 户 数： 270户 一、项目概况-周边住宅区-裕华12、文汇小区裕华文汇小区 门头门头 小区平面图小区平面图 一、项目概况-周边住宅区-裕华文汇小区裕华文汇小区 罗马柱廊罗马柱廊 幼儿园幼儿园 一、项目概况-周边住宅区-裕华文汇小区裕华文汇小区 小区道路小区道路 小区绿化小区绿化 一、项目概况-周边住宅区-裕华文清园裕华文清园 开发商：河南裕华置业 有限公司 建筑面积： 47000m2 占地面积： 31333m2 房 价： 8485元/m2 建成年代： 2003年 总 户 数： 300户 容 积 率： 1.50 一、项目概况-周边住宅区-裕华文清园裕华文清园 外景外景 假山假山 一、项目概况-周边住宅区-裕华文清园裕华文清园 建筑风格建筑风格 运动13、器材运动器材 一、项目概况-周边住宅区-亚新美好时光亚新美好时光 开发商：郑州亚新房地 产开发有限公司 建筑面积： 28374m2 占地面积： 88000m2 房 价： 9818元/m2 建成年代： 2005年 总 户 数： 1217户 容 积 率： 1.94 一、项目概况-周边住宅区-亚新美好时光亚新美好时光 门头门头 进门道路进门道路 一、项目概况-周边住宅区-亚新美好时光亚新美好时光 小公园小公园 一、项目概况-周边住宅区-亚新美好时光亚新美好时光 幼儿园幼儿园 电动车停车场电动车停车场 一、项目概况-周边住宅区-亚新美好时光亚新美好时光 小区内商业配套小区内商业配套 一、项目概况-周边14、住宅区-亚新美好时光亚新美好时光 运动场所运动场所 曲径通幽曲径通幽 一、项目概况-周边住宅区-思达大户人家思达大户人家 开发商：河南思达置业 有限公司 建筑面积：80000m2 占地面积：46690m2 房 价： 9372元/m2 建成年代： 2006年 总 户 数： 936户 容 积 率： 1.88 一、项目概况-周边住宅区-思达大户人家思达大户人家 楼房楼房 小区道路小区道路 一、项目概况-周边住宅区-思达大户人家思达大户人家 广场广场 游乐场游乐场 一、项目概况-周边住宅区-弘润幸福里小区弘润幸福里小区 开发商：郑州嘉润置业 有限公司 建筑面积： 220000m2 占地面积： 400015、0m2 房 价： 9372元/m2 建成年代： 2012年 总 户 数： 1853户 容 积 率： 4.90 一、项目概况-周边住宅区-弘润幸福里小区弘润幸福里小区 小区售楼处小区售楼处 已完工楼房已完工楼房 市场分析 惠济区南阳路项目投资可研报告 二、市场分析-区域商业中心 本案地处博金商贸城的B1层。博金商贸城共设5层，按其场内指 引，是一个传统的社区型百货商场，现处濒临闭店的状态。 本案对面为新建的升龙眼镜城，外装已完成，内装的施工接近尾 声，商户尚未进驻。眼镜城为建筑裙楼，目测单层在1.5万左右， 共4-5层。塔楼为商住两用的房产。建筑临街侧规划了一个小型生 鲜超市，尚未营业。（升龙眼16、镜城在区域内属地标性建筑）。 本案正后有一个两层的临建，现主营床品，人流稀少，业绩堪忧。 本案周边半径1公里内多为居民小区。 二、市场分析-农贸市场 本案半径1公里内无农贸市场。 在离本案约500米处，弘润路上有一个成规模的早市，早市的经 营时间一般集中在早上5：30-7：30（该路中前段可全天经营）， 产品基本涵盖社区居民的基本生活需求。 弘润路中前段有两处街道临时加盖的各约600的简易菜市场， 以肉食与粮油为主，产品不甚丰富。与早市全天经营路段地处一 块，互为犄角。 二、市场分析-大型综合超市 本案半径1公里内尚无在营大型综合超市。 产品定位 惠济区南阳路项目投资可研报告 三、产品定位-定17、位逻辑 周边除早市和两个小型菜市场再无同类竞品，社区居民层级相对 偏低。 本案将隔壁停车场部分一起租赁，建面4780，赁面2750，使 用率58%。 在硬件与产品的丰富程度上和早市形成差异化，打造绝对的优势。 结合市场需求、硬件条件、公司诉求：普通家庭生活必须的；客 单廉价大众亲民的；品类相对丰富的；产品品质有一定保障的。 三、产品定位-产品形态 本案可以以亲民的菜市场为主（果蔬、鲜肉、熟食、生鲜、干货、 粮油、活禽-）；辅以大众的餐饮（美食街、糕点、小吃），部 分社区服务（理发、老年保健、快递收发、维修、彩票-），部 分生活服务（服装服饰、鞋帽、糖果零食-）。 商铺（中岛6-9左右，中岛不封18、顶；边铺9-15左右）；动 线以“井”字形为主（主线2.2m，辅线1.6m）；四通八达，客源 共享。 产品品类相对丰富缤纷，商铺整洁精致。 三、产品定位-业态配比 菜市场：60%左右； 果蔬 20%；鲜肉 10%；生鲜10%；熟食 8%； 干货3%；粮油 3%； 豆制品3%； 活禽3%-； 餐饮：15%左右； 美食街12%；小吃3%-； 社区服务：15%左右； 理发 0.5%；老年/儿童 13%；快递收发0.5%；维修 彩票1%-； 生活服务：10%左右； 服装服饰7%；鞋帽2%；糖果零食1%-； 平面布置图 三、产品定位-品牌定位 菜市场： 果蔬以商户日常进货为主，确保新鲜安全即可； 鲜肉和19、熟食可以考虑引进几个品牌（例：双汇）； 餐饮： 以当地特色小吃和简餐为主； 社区服务&生活服务： 主要是品类，品牌无需讲究（例：好就医老年保健，孩之岛儿童集合， 良品铺子、靓女人服装）； 三、产品定位-租金水平预测 业业 态态 面面 积积 面积占比面积占比 平均租金平均租金 月租金月租金 年租金年租金 菜市场菜市场 1650 60% 120元/月/平 198000元 2376000元 餐饮餐饮 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元 社区服务社区服务 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元 生活服务生活服务 275 10% 140元/月/20、平 38500元 462000元 合计合计 2750 100% 110元/月/平 343750元 4125000元 备注：1，以上为租赁面积；2，合同年签。3，第一年租铺率可达85%左右，第二年租铺 率可达95%左右，以此类推；4，物管费可视情况另商。5，以上为概算数据。 投资回报分析 惠济区南阳路项目投资可研报告 四、投资回报分析 转让费：250万元 改造成本：800元/平米，小计=4780*800=382万元 每年租金收入：412万元 每年运营成本：412*20%=82.4万元 场租：35元/平米/月，小计=4780*30*12=172万元 EBITDA：租金收入-运营成本-场租=157.6万元 回报率：EBITDA/总投资=24.9%，即静态约4年收回投资。 四、投资回报分析-结论 项目面积较小，且处于地下室，产品定位受限制较多，无法做出标杆 项目。 项目周边无正规菜市场、集中商业也较少，且周边居民、上班族较多， 市场需求量大。 项目已开业，场地产权无争议，做为“布点占位”项目无风险。 按照目前经营方提出的转让费报价250万左右，投资回报率25%，预计 4年回本，投资收益尚能接受，建议获取。 后期谈判跟进以下几点 入口左侧停车场确保能纳入租赁范围，且与原有租赁范围租金保持一致。 平面方案取得业主同意。 争取以更低的转让费获取。