1、“十四五”背景下湖南省房地产公司农贸市场建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月“十四五”背景下湖南省房地产公司农贸市场建设项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论61.1项目名称：61.2拟 建 地：61.4项目单位简介61.6编制的依据及范围61.6.1编2、制依据61.6.2编制范围71.7研究结论7第二章 项目建设的背景及必要性102.1项目建设背景102.1.1地方经济建设背景102.1.2产业政策规划背景142.1.3地方规划背景162.2项目建设的必要性172.2.1品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力182.2.2产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道182.2.3镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场19第三章 市场分析与市场营销203.1市场分析203.3.1宏观集贸市场现状及未来发展方向203.3.2区域集贸市场的现状303.3.3辰溪县xx镇农业市场背景373.2市场建设规模393.2.1交易规模3933、.2.2市场建筑规模393.3建设规模方案比选403.4市场经营模式403.4.1市场经营方案40第九章 项目实施进度计划459.1方案实施459.2工程进度计划45第十一章投资估算和资金筹措4711.1投资估算依据4711.2投资估算4711.3资金筹措4711.4固定资产投资估算47第十二章 经济评价5012.1财务评价5012.1.1开发建设总投资与分年度投资5012.1.2成本费用5112.1.3项目财务收入5112.1.4税金5112.1.5盈利能力分析5212.1.6财务评价计算结果5312.1.7不确定性分析5412.2行业影响分析5512.3区域经济影响分析55第十三章 社会评4、价5713.1项目对社会的影响分析5713.2项目对所在地区互适性分析5813.2.1不同利益的群体对项目的态度及参与程度5813.2.2各级组织对项目的态度及支持程度5913.3社会评价结论60第十四章 结论与建议6214.1结论6214.2建议63第一章 总 论1.1项目名称：辰溪县xx镇xx农贸市场建设项目1.2拟 建 地：怀化市辰溪县xx镇街道1.3项目单位：怀化市xx房地产开发有限公司项目负责人：xx1.4项目单位简介怀化xx房地产开发有限公司，地址：怀化市河西xx北路与xx大道交汇南侧（xx大楼）。法人代表：xx；公司注册资金：1000万元人民币。1.6编制的依据及范围1.6.1编5、制依据(1) 国家发展改革委、建设部（发改投资20061325号）关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）；(2) 国家现行财税制度和价格体系；(3)辰溪县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；(4)辰溪县商业网点规划；(5)湖南省“十四五”新型城镇化规划；(6)湖南省城乡集贸市场管理条例；(7)辰溪县农村环境综合整治工作方案；(8) 关于加强县域商业体系建设，促进农村消费的意见；(9) 国家、省、市现行的相关规范、规程、标准、定额等；(10) 国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料。1.6.2编制范围本次研究对项目建设的必要性，项目建设规模、总体方案、环保分6、析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7研究结论（1）辰溪县位于湖南省西部，怀化市北部，沅水中游，地处东径1095411032，北纬27532813之间。东界溆浦县，西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积1989.81平方公里。辰溪县通过撤区并乡后共辖8个镇22个乡。全县人口51.2万人，其中非农业人口9.49万人。各少数民族占总人口的8.23%。从全国经济地理来说，湖南省辰溪县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍属欠发达的湘西地区，历史悠久，资源丰富。（2）辰溪县xx镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三县”的边陲重镇，xx片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、商贸、物7、流中心。因此在农产品物流贸易方面，辰溪县xx镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县xx镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县xx镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。（3）本项位于项目选址位于辰溪县xx镇镇区中心，场地北临溆浦县、南靠xx镇中学、西至正在建设中的xx镇车站，场地是xx镇发展的核心地带，是未来xx镇的中心区。交通发达，环境优美，地理位置十分优越。是xx镇医疗、教育、通讯、餐饮、娱乐配套完善的地区。（4）项目主要建设内容如下表1-1 主要技术经济指标汇总表序号项目计量单位数值备注1总用地面积423198、.9合63.48亩其中净用地面积41163.3代征道路面积1156.62建筑占地面积18909.03总建筑面积57100.0其中商业56115.4市场管理用房858.6垃圾站、配电房126.04建筑密度%45.945绿地率%29.06容积率1.397停车位个218其中首层停车位个98地面停车位个120项目规划用地面积42319.9平方米，折合约63.48亩，规划总建筑面积57100.0平方米，其中商业面积56115.4平方米，市场管理用房858.6平方米，垃圾站、配电房126平方米。配套建设水、电、路、绿化等设施。（5）从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布9、置，均为3层。场内建筑是按东西朝向布置，各建筑依靠1层走廊进行连接，各区主要依靠中央主街道进行连接，人车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的黄龙公路设1个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的主要进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。场内拟建道路的纵坡均不大于3%。（6）根据项目与相关标准，总投资为4980.00万元。其中建筑安装工程费为3790.46万元，占总投资的76.11%；其他工程费用952.40万元，占总投资的19.12%；基本预备费237.14万元，占总投资的4.76%。（7）本项开发建设资金全部由怀化市xx房地产开发有限公司自筹解决。项目建设期为10、2年。（8）本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为35.5%（税前） 、26.63%（税后）；全投资财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；全投资财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；全投资静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），全投资动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。资本金投资利润率为75.61%（税前）、56.71%（税后）；资本金财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；资本金财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；资本金静态投资回收期为2.11、56年（税前）、2.7年（税后），资本金动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。说明本项目具有良好的盈利能力。同时经过不确定性分析，本项目具有良好的靠风险能力，因此，该项目在财务上可行。（9）该项目建设，将为xx镇及周边地区的产品流通创造更为有利的条件，使该区域的产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了广大消费者对优12、质农副产品的消费需求。因此，项目建设是很有必要的。该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显著的社会效益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1地方经济建设背景1、辰溪县经济发展状况经济发展实现逆势增长。初步核算，2021年全年实现地区生产总值134.87亿元，比上年增长9.0%。其中，第一产业增加值23.51亿元，增长9.3%；第二产业增加值36.67亿元，增长12.9%；第三产业增加值74.69亿元，增长7.1%。按常住人口计算人均地区生产总值33215元，比上年增长13、15.4%。第二、三产业拉动作用继续提升。三次产业占GDP比重由去年的19.4922.2658.25今年继续优化为17.4327.1955.38。第二产业增加值占比较上年4.93个百分点，第三产业增加值占比依旧保持过半。三次产业对经济增长的贡献率分别为19.4%、36.0%和44.6%，分别拉动经济增长1.74个、3.22个、4.0个百分点。第二产业增加值达36.67亿元，增长12.9%，成为拉动GDP增长的主要动力，其中制造业增加值达25.03亿元，增长19.9%，占GDP比重达18.6%。第三产业增加值达74.69亿元，增长7.1%，净增额达4.90亿元，拉动GDP增长4.0个百分点，依旧14、是拉动社会经济发展的基础。年末全县工商部门登记的各类企业达2372户，其中国有及集体控股公司264户，私营企业2108户。当年新登记各类企业547户。2021年末个体户17509户，当年新增1564户。物价指数基本持平。全年居民消费指数（参考全市）比上年上涨0.8%。分类别看，食品烟酒上涨2.1%，衣着、居住与去年持平，生活用品及服务上涨0.5%，交通和通信上涨1.5%，教育文化和娱乐下跌0.1%，医疗保健与全年持平，其他用品和服务上涨1.7%。其中食品总体上涨2.8%，与全国持平，低于全省平均0.9个百分点，在食品中，粮食下跌0.4%，鲜菜上涨14.6%，畜肉上涨3.5%，其中猪肉上涨5.115、%，水产品上涨2.1%，蛋类上涨4.7%，干鲜瓜果上涨0.1%，2、人均GDP辰溪县2011年人均GDP为12409.87人民币。3、金融状况财税质量提升。实现地方财政收入6.56亿元，增长20.3%，其中，税务部门完成5.02亿元，增长22.45%；财政部门完成1.54亿元，增长13.8%。上划中央“两税收入”1.19亿元，增长1.7%。上划所得税0.83亿元，下降16.2%，地方税收完成4.80亿元，增长21.6%，地方财政收入税收占比达73.17%，财政收入质量大幅提升。财政支出略有上升，支出结构趋于合理。全年财政支出40.41亿元，比上年增长6.2%。民生支出增长较快，达30.93亿元16、，增长7.9%，占财政总支出的77.3%。一般公共服务支出4.65亿元，增长5.7%；教育支出8.14亿元，增长14.0%；科学技术支出1.06亿元，增长68.3%；文化体育与传媒支出0.39亿元，同比下降12.5%；社会保障和就业支出5.38亿元，下降5.0%；医疗卫生和计划生育支出4.60亿元，增长6.2%；节能环保支出0.46亿元，增长0.7%；城乡社区支出1.76亿元，增长17.5%；农林水支出7.31亿元，增长6.1%；住房保障支出0.99亿元，增长27.3%。金融运行基本稳定。年末全县金融机构人民币存款余额15.46亿元，比年初增加15.50亿元，增长11.0%。其中，住户存款1317、5.62亿元，比年初增加15.78亿元，增长13.2%；非金融企业存款6.63亿元，比年初下降1.09亿元，下降14.2%；政府存款14.15亿元，比年初增加1.06亿元，增长8.1%。年末金融机构人民币贷款余额97.73亿元，比年初增加9.48亿元，增长10.7%。住户贷款44.60亿元，比年初增加4.83亿元，增长12.1%；其中，中长期贷款32.45亿元，比年初增加3.26亿元，增长11.2%；短期贷款12.15亿元，比年初增加1.56亿元，增长14.7%。非金融企业及机关团体贷款53.12亿元，比年初增加4.65亿元，增长9.6%。5、收入和社会保障城镇居民收入稳步增长。根据城乡一体化18、住户抽样调查，全年全县居民人均可支配收入18764元，比上年增长10.2%。其中，城镇居民人均可支配收入28741元，增长8.4%，农村居民人均可支配收入13622元，增长11.7%。受疫情影响，城镇居民收入反弹，城乡收入差距缩小，农村居民人均可支配收入增长快于城镇居民人均可支配收入增长3.3个百分点，城乡居民人均可支配收入比2.11，比上年缩小0.06。全县居民人均消费支出15831元，比上年增长10.3%，其中城镇居民人均消费支出23594元，比上年增长6.3%，农村居民人均消费支出11833元，同比增长14.3%。社会保障体系更加完善。全县基本养老（含机关单位、企业、居民）、工伤、失业保19、险复合参保达43.76万人。其中：城乡居民基本养老保险登记参保人数33.22万人；城镇基本养老保险职工人数3.7万人；工伤保险参保人数2.59万人；失业保险参保总人数1.37万人。基本医疗保险参保人数45.78万人，其中城乡居民基本医疗保险参保人数42.49万人，城镇职工医保参保人数3.29万人，其中在职职工1.54万人，退休人员1.75万人。完成基本医疗保险基金征缴4.78亿元，其中城乡居民医保登记基金征缴3.65亿元。6、人口第七次全国人口普查数据显示，辰溪县常住人口为40.7578万人，2020年我县常住人口占全市常住人口的比重为8.88%，相比较2010年减少了0.69%，常住人口总量20、居全市第四位。我县常住人口中，男性人口占51.83%; 女性人口占48.17%，总人口性别比为107.59。其中，0-14岁人口为86203人，占21.15%；15-59岁人口为228325人，占56.02%；60岁及以上人口为93009人，占22.82%；65岁及以上人口为70837人，占17.38%。平均受教育年限在8年至10年之间。近年来，辰溪县居民收入稳步增长，有力的促进了消费需求增长，稳定的经济增长使得人们对经济前景。2.1.2产业政策规划背景集贸市场建设与管理指南（试行）：集贸市场建设坚持基础设施公益性、经营性管理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软件结合，国家扶持与多渠道投21、资结合；统筹规划，合理布局，均衡发展，促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。 “十四五”推进农业农村现代化规划提出：规划提出，健全乡村产业体系。以农业农村资源为依托，以农民为主体，培育壮大现代种养业、乡村特色产业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业、乡村新型服务业、乡村信息产业等，形成特色鲜明、类型丰富、协同发展的乡村产业体系。以拓展二三产业为重点，纵向延伸产业链条，横向拓展产业功能，多向提升乡村价值。2021年6月11日，商务部等17部门发布关于加强县域商业体系建设，促进农村消费的意见。意见提出，“十四五”时期，实施县域商业建设行动，建立完善县域统筹、以县城为中心、乡镇为重点、村为基础的农22、村商业体系。到2025年，在具备条件的地区，基本实现县县有连锁商超和物流配送中心、乡镇有商贸中心、村村通快递，年均新增农村网商（店）100万家，培育30个国家级农产品产地专业市场，经营农产品的公益性市场地市级覆盖率从40%提高到60%。“十四五”新型城镇化实施方案指出，要促进各类生产要素在城乡间双向自由流动和平等交换，是打破城乡二元结构的关键。重点要改变资源由农村单向流出的局面，引导先进要素支持农业农村现代化建设，促进城乡公共资源合理配置，是让城乡居民共享现代化建设成果的必然要求。重点是要推动城乡一体规划设计，促进城镇公共服务向乡村覆盖、城镇基础设施向乡村延伸。促进城乡产业协同发展，使城乡融合23、发展成果惠及广大农村居民。2022年3月1日， 农业农村部发布“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划，指出到2025年，基本建成布局合理、供需适配、组织高效、畅通便捷、安全绿色、保障有力的农产品产地市场体系，初步形成覆盖农产品优势产区、衔接国家综合立体交通网、对接主要消费市场的农产品产地流通网络。国家“十四五”规划纲要提出，强化流通体系支撑作用：深化流通体制改革，畅通商品服务流通渠道，提升流通效率，降低全社会交易成本。加快构建国内统一大市场，对标国际先进规则和最佳实践优化市场环境，促进不同地区和行业标准、规则、政策协调统一，有效破除地方保护、行业垄断和市场分割。建设现代物流体系，加快发展冷链24、物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件，健全县乡村三级物流配送体系，发展高铁快运等铁路快捷货运产品综上所述，进入新世纪以来，根据发展现代农业和建设社会主义新农村的需要，适应保农产品市场供应、保农民持续增收、保社会稳定的新形势、新要求，加快推进集贸市场升级改造、建设现代农产品市场体系，已成为我国农产品市场流通领域改革发展的主线。2.1.3地方规划背景党的二十大报告指出：全面推进乡村振兴。坚持农业农村优先发展，坚持城乡融合发展，畅通城乡要素流动。扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴。辰溪县xx镇还没有一个上规模、上档次的25、农贸市场，零散的门店经营模式不仅不利于大规模商品的集散、流通，而且严重影响了城市交通和城市市容，给辰溪县xx镇日益繁重的物资运输和商品流动造成了极大的压力。经济和旅游业的发展使辰溪县xx镇对集中规模的农贸和农副产品交易、仓储和物流专业市场的需求越来越急切。主要表现在：一是建立综合性的集交易、仓储和物流为一体的农贸大市场，有利于提升城市形象和层次，是xx镇城市远期发展和经济发展的现实需要。二是有利于吸引更多的国内外游客进行旅游消费和经销商入场经营，促进规模效益的提高，刺激和扩大商品需求，加快本地农产品流通，增加旅游业对县域经济的贡献率，带动区域经济的发展。因为零散的门店经营规模局限、品种门类欠缺26、，既不利于商品的集散，又制约了市场竞争机制的发挥，已难以满足经济发展的需要。三是有利于规范市场，强化城市管理，是有效化解城市执法管理难的手段之一，是建设和谐社会的需要。政府城市管理最头疼的是治理“三乱”，而传统的驱赶、罚款等强制措施只能治标不治本，更激起被处罚人的逆反心理，导致矛盾激化。而专业市场的建成，解决了传统经营门店客观占道经营，“上车难”“下车也难”的问题，理顺了堵与疏的关系，将充分发挥出政府管理职能中的引导功能，是建设和谐城管、和谐xx镇的需要。xx镇xx农贸市场项目在此背景下应运而生。根据辰溪县商业网点规划，xx镇具备符合规划重点乡镇商业的优势,按照辰溪城镇体系等级结构和人口与商业27、环境等客观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业中心、重点乡镇商业中心和一般乡镇商业中心三级进行规划。表2-1 辰溪县重点乡镇商业中心一览表序号名 称位 置商业业态设置备注1龙泉岩商业中心以乡政府所在地为核心规划建设鼓励设置综合型连锁超市、农贸市场、专业店、专卖店，适度设置便利店、美容美发店、照相馆、餐饮店、便利店，限制设置购物中心、百货店、仓储商店和家居建材市场。近期建设2大水田商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设3谭家场商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设4仙人湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设5潭湾镇商业中心以政府所在地为核心规划建设近期建设6田湾乡商业中心以28、乡政府所在地为核心规划建设近期建设7小龙门乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设8寺前镇商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设2.2项目建设的必要性辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群。随着国家西部大开发和省域经济的逐步西移，将形成以怀化为中心，包括洪江、麻阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战略新政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来新的历史发展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心和商家性急之地，县际、区际贸易十分活跃。在经济发展和小城镇建设扩张的大好环境下，辰溪县xx镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大，随着交通29、的日益便捷，xx镇的旅游资源得到进一步的开发，xx镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县xx镇农产品贸易和商业经营及城镇开发也存在如下问题：2.2.1品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力辰溪县xx镇物产丰富，这里是xx片区的商贸、物流中心，正在打造宜居宜业小城镇。改革开放以来，随着交通运输和信息交流的发达，辰溪县xx镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县xx镇的农产品加工和贸易的能力不断加强，市场规模不断扩大30、，商业机会也不断增加，但是辰溪县xx镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都十分欠缺，也缺乏一个专业的市场来提供交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响力不大和知名度都不高。2.2.2产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道虽然辰溪县xx镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县xx镇物产丰富、质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县xx镇也缺乏专业的农产品贸易市场，专门规模化专业化销售辰溪县xx镇的名优农副产品31、，总体市场份额较小。2.2.3镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场辰溪县xx镇是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展，周边集镇的繁荣，辰溪县xx镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产品加工和贸易是辰溪县xx镇的传统优势产业，也是辰溪县xx镇最具有发展潜力的产业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县xx镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县xx镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县xx镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。项目的建设按照全国市场规范化管理办法的要求，重点加强市场经营环境、经营设施、基础设施32、消防安全、卫生条件、经营管理、服务体系等方面建设。立足本地优势资源，使之成为一个有区域影响力和辐射带动能力的规范化农贸综合市场。第三章 市场分析与市场营销3.1市场分析3.3.1宏观集贸市场现状及未来发展方向3.3.1.1中国集贸市场现状改革开放以来，我国集贸市场蓬勃兴起和快速发展。随着国民经济从高度集中的计划经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推进，集贸市场在促进产销衔接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在市场经济条件下，我国集贸市场在整个农产品流通体系中处于中心地位，是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物33、流、信息流的集散中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流通格局的形成，以及在引导农民调整农业结构、实现增产增收和保障城镇居民的“菜篮子”、“米袋子”供应等方面，我国集贸市场发挥着不可替代的重要作用。从国际经验和国情来看，在今后相当长时期内，集贸市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布的一系列一号文件和十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，都明确提出要把加强集贸市场的升级改造和农村现代流通体系建设，作为发展现代农业、推进社会主义新农村建设的重要支撑。一、农34、产品市场流通体系改革发展的历程建国60年来，我国农产品市场流通体系改革经历了艰苦探索和曲折发展的过程。新中国成立至1978年以前，城乡集贸市场屡遭遏制取缔，集贸市场缺乏赖以孕育、生存的体制环境和物质基础。1978年至1984年，开放集市贸易以及“菜篮子”产品的产销体制改革率先取得突破，集贸市场开始萌芽。1985年至1991年，国家全面改革农产品统购统销制度，集贸市场蓬勃兴起与发展。2001年至今，集贸市场由数量扩张转向质量提升，在抓好基础设施升级改造同时，重点完善市场信息化、质量安全监管等现代物流功能。进入新世纪特别是加入WTO以来，我国农业转入战略性结构调整的新阶段，这是实现农业增效、农民增35、收、农产品市场竞争力增强重大目标的关键时期。与此同时，随着城乡居民生活水平日益提高，人们更加关注农产品和食品消费的质量安全问题。在这样的农产品供给与需求背景下，我国集贸市场经过10多年快速发展，基本构建起以批发市场为中心的市场体系，批发市场建设发展由数量扩张为主转入以稳定数量、优化布局结构、提升质量档次为重点的新阶段。二、我国集贸市场发展现状（一）市场发展基本概况我国集贸市场历经20世纪90年代快速发展，此后进入市场布局调整、经营品种结构调整和市场基础设施改造升级、市场管理向规范化现代化迈进的新阶段。2022年初全国城市农贸中心联合会发布2021年农贸市场发展情况调查报告。报告显示，2021年36、上半年，全国农贸市场交易总额约为1.9万亿元，较2019年增长0.54%。市场交易总额及商户利润较2020年同期明显增长，整体已恢复至疫情前交易水平。根据全国城市农贸中心联合会调研，2021年上半年，二线及以下城市农贸市场交易额较2019年增长3.68%。同时，农贸市场商户2021年上半年销售额和利润率双双回升，净收入平均涨幅近10%，经营状况较2020年有所好转。受城市化改造、城市管理政策与消费者渠道迁移影响，2021年上半年，一线城市农贸市场交易额较2019年同期下降2.28%，一线城市和新一线城市农贸市场份额占比约为48%，比其他城市低12个百分点。我国零售生鲜消费主要由农贸市场、社区生37、鲜店、大型超市、传统电商、社区电商、前置仓、新零售等渠道构成。疫情加速了线上化消费趋势，社区电商在内的线上平台与社区生鲜店正成为生鲜农产品流通渠道的有力补充。数据显示，2021年农贸市场线上销售渠道交易额占比6.62%，较2020年增加2.54%。2020年生鲜农产品零售渠道分布（二）市场建设与改革发展取得重要成果1布局与结构调整初见成效。近些年为适应农业结构战略性调整和建设现代农业的需要，以及伴随着城市建设扩容和消费群体的集聚，集贸市场在发展中调整、以调整促发展，目前已基本形成了由产地市场、销地市场、集散地市场相互衔接配置，专业市场与综合市场优势互补的全国集贸市场网络，形成了全国农产品大市场38、大流通的基本格局。2基础设施条件明显改善。一大批集贸市场在国家专项资金的引导扶持下，对市场内交易棚厅、场地道路、水电通讯等基础设施进行了改造升级，市场交易条件明显改善。特别是大中城市的不少销地批发市场，根据城市建设发展和解决交通拥挤问题的需要，进行了市场搬迁。这些迁建的新市场在基础设施方面普遍加大了投入，提升了档次。3市场服务功能逐步配套。许多集贸市场建立了市场信息收集发布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户提供餐饮、居住等配套设施；部分市场发展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务，有些市场建立了垃圾污水处理系统。4产权制度改革取得实质性进展。2000年以前，全国集贸市场中，国有和39、集体所有的市场约占2/3以上。2001年以来，伴随以实行股份制为核心的国有企业产权制度改革的逐步推进，国有经济逐步退出一些竞争性的非国家经济命脉的领域，集贸市场的产权改革逐步推开。截至目前，原来国有制集贸市场的大多数已实行了产权主体多元化的股份制，其中以市场管理层和员工参与持股的居多。这项重大改革强化了集贸市场的激励和约束机制，为市场建设与改革发展注入了持续动力。5市场管理向信息化、现代化迈进。大部分集贸市场建立了面向社会公众的市场信息收集发布平台。其发布的农产品价格信息、成交量信息和供求双方信息，对引导农民调整农业农村经济结构、促进产销衔接、增加农民收入和稳定市场供应发挥了重要作用。市场内部40、管理信息化稳步推进。一批经济实力较强的集贸市场充分利用现代信息技术，实行了客户管理、摊位管理、人事管理、财务管理、治安管理的信息化。变革交易方式。一些集贸市场摒弃了延续多年的“一手交钱、一手交货”的现金交易方式，采用电子统一结算（含双方刷卡交易）方式。（三）存在的主要问题1地区发展不平衡，中西部地区和农村产地市场发展不足。目前集贸市场的建设速度和发展程度，中、西部地区明显低于东部地区，农村远远落后于城市。全国成规模的集贸市场共4300多家，其中70分布在东部地区，中、西部地区仅分别占20和10左右。总体上看，大中城市作为商品农产品的集中消费地区，其销地批发市场的发展比较充分，设施条件较好；而农41、村地区，特别是中部粮棉油和蔬果主产区、以及西部特色农业地区的产地批发市场发展不足。这是落实统筹城乡发展和区域协调发展重大战略必须解决的一个问题。2基础设施薄弱，与现代流通业态对接的配套设施建设滞后。总体上看，目前大多数集贸市场仍然停留在提供交易场地等最简易的条件，不少市场还缺乏遮阳避雨的交易棚厅，特别是一些产地批发市场的设施简陋，交易环境差，水、电、路等公共设施保障能力不足，消防安全设施建设不到位。相当部分批发市场缺乏信息服务、质量检测、电子统一结算、安全监控、垃圾处理等配套服务设施，进入市场交易的农产品质量安全存在隐患。农产品分选包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送等设施更加奇缺，而这些都是建设现42、代化的集贸市场、完善市场服务功能的重要基础条件。3经营管理粗放，市场秩序比较混乱。多数集贸市场交易方式落后，市场管理“重收费轻服务”，停留在一般的物业管理与收费，以及卫生、保安等管理上，缺乏为商户提供便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套服务。用现代信息技术加强和改善市场运营管理还做得不够，对市场内商流、物流、人流缺乏及时有效的协调掌控机制与手段，往往处于自发、无序即“乱哄哄”的状态。欺行霸市、假冒伪劣等现象时有发生。管理制度不够规范和健全。4流通主体组织化程度低，营销规模小、效率低。由于农民个体户或农村经纪人是目前承担农产品运销的主要力量，农民专业合作组织的发展起步较晚，集贸市场内大多数经43、销商的营销规模小、效率低，缺乏有实力、信誉好、规范化的大批发商、代理商组织，因此不能形成稳定的、规模化的农产品供应链条。而且，运销商与生产者之间是一种买断关系，这样既不利于提高农民在市场交易中的谈判能力，又不能使农民分享流通环节的利润。3.3.1.2国外集贸市场建设与运作管理模式从世界范围看，各国农产品市场体系既有普遍性，又有特殊性。普遍性反映了农产品市场流通的共同特点，特殊性反映了不同国家和地区的农业结构与农业生产经营方式等方面的差异，从而决定了集贸市场在这些国家和地区农产品流通中的地位和作用存在明显差别。以下例举东亚、美国以及欧盟等几种模式。（一）东亚模式：以小规模农户经营和农民合作组织为44、基础，以批发市场拍卖为中心的农产品市场体系。1批发市场在生鲜农产品流通中居主导地位。东亚地区国家的特点是人多地少，以家庭为单位的小规模农业生产方式占主导。随着市场开放和农产品进出口贸易自由化，它们的农产品流通，形成了以批发市场为枢纽，以专业门店、连锁超市、社区集贸市场等为零售终端，与电子商务、物流配送相结合的市场体系。在粮食流通方面，一般实行政府控制、统一管理，而蔬菜、水果和水产品等鲜活农产品实行自由流通，批发市场是鲜活农产品流通的主要渠道。2政府高度重视扶持集贸市场建设。东亚国家和地区人多地少，农户家庭小规模经营的收入与其他产业相比，相对较低。为了稳定农业、稳定农民，政府当局均强调集贸市场的45、公益性，把扶持建设集贸市场，作为促进农产品生产和流通的合理化、保障国民生活安定的重要措施。3农民合作组织是农户联接集贸市场重要桥梁和纽带。无论日本、韩国或台湾地区，在农产品流通中，以农协、农会、农民产销班为代表的农民合作组织的作用都十分突出。它们一方面在产地将农户的产品集中起来，进行分选、包装和标识，大部分送到集贸市场委托批发商拍卖销售，一部分由农协自行统一加工、冷藏保鲜和销售。日本农协在组建产地批发市场和集配中心、组织物流配送等方面发挥着重要作用。日本全国农协系统共有2800多个基层集配中心（集货场），同时建立了众多农产品运输联合会等合作组织，确保生鲜农产品快速运到批发市场。韩国政府资助农协46、建立产地农产品加工中心（综合处理场所），对农产品进行分选包装后送到批发市场拍卖交易，或直接销售给超市和团体消费者等。台湾的农会组织包括基层产销班，具备产品物资供销、技术推广和信贷保险三大职能。农会开办了许多产地批发市场和农产品超市、便利店，直接从事农产品流通。（二）欧盟模式：以中等规模农场和合作社为基础，批发市场交易和产销直挂方式并举。欧盟各国的农产品市场流通体系分为一级网络和二级网络，一级网络以大型集贸市场为主，二级网络即指农产品零售市场。一级网点一般设在各大城市和交通方便地区，形成以批发市场、销售合作社、销售公司为主体的农产品集散网络，它们既带动周边地区的农牧业生产，又把产品销往国内外市场47、。欧盟各国普遍设立了由农场主自愿参加的农业合作社、农业工会、农业公司及农产品专业协会等农业合作组织与机构，分为全国性、区域性或行业性几个层次类型。这些农业合作组织都在不同程度上为农户提供农业产前、产中以及产后相关联的农产品仓储、运输和销售等服务，成为农户联接批发市场和大型超市的重要通道。（三）美国模式：以大农场生产经营为基础，农产品流通以农场与大型连锁超市直接挂钩销售为主。美国农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达，果蔬类以产地生产者或生产者团体将产品分选包装后直接销往城市大型超市、零售连锁店为主，经由批发市场销售的只有10%20%。由过去集贸市场为主渠道演变为产销直挂为主的市场模式，是与48、美国的农业生产经营方式和城市商业模式发展相关联的。一方面，美国的家庭农场规模大，平均每个家庭农场约有耕地200公顷，并且实行机械化作业、社会化服务和企业化经营；另一方面，零售业连锁经营网络和超市、大卖场的发展使零售商的营销规模日趋扩大，要求货源稳定、供货及时、质量有保证，因此，由农场主直接供货或零售商到产地直接采购的流通方式快速发展。目前，在华盛顿、纽约、洛杉矶等大城市都建有为数不多的大型销地集贸市场。这些批发市场中有的是由政府投资建设，有的是由公司集资建设的。在农产品集中产区，由地方政府投资建设了一批集散型的产地批发市场，并由政府派公务人员进驻市场实施监督管理。美国的集贸市场多是采取协商议价49、销售，很少实行拍卖制。3.3.1.3我国集贸市场未来发展方向（一）面临形势我国已进入统筹城乡经济社会发展、全面建设小康社会的历史新时期。随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，在国内农产品供求基本平衡、农业更加对外开放、农民增收难度加大，以及城乡居民消费水平和生活质量日益提高的大背景下，加快集贸市场改造升级步伐，完善市场功能，构建现代农产品市场体系，具有重要的战略意义。首先，完善市场经济体制迫切需要加快集贸市场建设。良好的市场机制、顺畅的流通渠道将使农产品价格的形成更加透明、公正，准确的市场信息传播也更加迅速，这些将有效地引导农产品产销发展，有效地配置农业资源。其次，建设新农村迫切需要加快集50、贸市场建设。在越来越开放、越来越复杂的市场环境下，要确保农业生产健康发展和农业生产者的收入增长，必须要有一个完善的集贸市场做支撑，有效地联结产销关系。第三，发展现代农业迫切需要加快集贸市场建设。现代农业不仅要用现代科学技术、现代设施装备和现代经营管理理念来武装，也要求改变农业的产业组织形式，实现农业的产业化、农产品的商品化、农民的组织化，这就需要建立一个与之相适应的以批发市场为核心的现代农产品物流体系。第四，参与国际竞争迫切需要加快集贸市场建设。自2001年底以来，我国不仅加入了世界贸易组织，也加快了与周边国家的自由贸易区建设，国内农产品市场面临着一个前所未有的开放环境。由于自由化进程推进迅速51、，近几年国内不少农产品价格不仅波动越来越频繁，波动幅度也很大，对相关产业的发展带来了很多不利影响。未来我国农业产业与其他国家的竞争不仅停留在生产环节，更重要的是流通加工环节，目前我国农产品的运输成本明显要高于其他国家，迫切需要加快集贸市场建设，有效降低我国农产品的流通成本。最后，人民生活水平的提高迫切需要加快集贸市场建设。改革开放以来，我国经济发展很快，在收入快速提高的基础上居民消费也发生了很大变化。居民不再仅仅停留在消费量的增加，对可选择的花色品种、农产品质量安全以及购买的便利性都有了更高的要求，这就要求必须加快集贸市场建设，尽快拓宽批发市场的功能。（二）主要任务集贸市场在我国农产品市场体系52、中处于中心地位的格局，短期内不会改变。批发市场作为我国农产品流通的枢纽，将长期存在。这是由我国农产品生产和消费的基本特点决定的。我国的农产品特别是生鲜类产品，包括蔬菜、水果、畜禽产品、水产品等，主要由分布在广大农区的农户家庭进行小规模生产经营，需要在主产区形成集货场所即产地批发市场，把商品农产品集中起来，经远距离运输到大中城市销区，经城市的销地批发市场再将这些商品扩散到社区的菜市场或集贸市场、超市和其他零售网点。依据我国国情，在今后相当长的时期内，产地批发市场的“集货”功能和销地批发市场的“散货”功能仍将是不可或缺、不可替代的。世界上类似的人多地少的经济发达或较发达国家或地区，如日本、韩国等国53、以及我国台湾地区，至今集贸市场经久不衰，成为现代农产品流通的一种重要载体，与连锁超市等新型流通业态融为一体，这也为我们提供了有力的佐证。更何况，我国地域辽阔，农产品主产地区至大中城市运输距离之遥远，远非上述这些国家和地区可比拟。可以说，日本、韩国等国家和台湾地区集贸市场先进的基础设施装备、现代化的交易管理方式，值得我国集贸市场借鉴。从当前和今后一段时期看，为建立农业稳定发展、农民持续增收的长效机制和全面推进社会主义新农村建设，加强现代农产品市场体系建设是一项十分重要、刻不容缓的任务。同时，随着各级政府和各行各业的关注和支持，以及现代农业与新农村建设的投入，各项政策措施逐步落实到位，无疑为提升集54、贸市场硬件设施和软件管理的现代化水平、推进现代农产品市场体系建设带来难得的机遇。3.3.2区域集贸市场的现状3.3.2.1湖南省农产品情况据了解，2010年来，全省农业综合生产能力显著增强 ，累计建成高标准农田3805万亩，2021年高标准农田建设工作获国务院督查激励。粮食播种面积、产量常年稳定在7000万亩、600亿斤左右，水稻面积、产量分居全国第1、第2位，为国家粮食安全作出了“湖南贡献”。全省各类水果总产量651.11万吨，产量较多的市州为永州市、怀化市、岳阳市、邵阳市、衡阳市、郴州市、湘西自治州，产量较多的县为石门县、溆浦县、麻阳自治县、桃源县、洞口县、汨罗市、衡南县、祁阳县、岳阳县、55、芝山区。全省园林水果总产量337.4万吨，其中柑桔269.9万吨（占80%），柚子8.1万吨，梨13.3万吨，李子9.9万吨，桃子10.8万吨，葡萄7.3万吨，猕猴桃2.9万吨、红枣2.5万吨、鲜柿子1.7万吨、枇杷0.7万吨、其他水果10.4万吨。湖南是全国的养殖业大省，畜牧业仅次于河南、四川，居全国第三位。生猪出栏量居全国第二位，生猪外销和中仔猪出口均居全国第一位，活大猪出口居全国第二位，鲜冷冻猪肉出口居全国第五位；牛、羊、家禽出栏（笼）量分别居全国第十位、第八位、第七位。湖南是全国重要的商品蔬菜生产基地，常年蔬菜种植面积在1400万亩以上。辣椒、大蒜、藠头等在国内外很深欢迎，加工转化能力56、较强。祁东黄花菜、洞庭湖区的水生蔬菜等地方特色品种在全国享有盛誉。同时，各地反季节蔬菜、时令蔬菜发展迅速，外销量不断提高。涌现了长沙陈家渡、湘阴藠头、衡阳黄花菜、张家界高山反季节蔬菜等知名品牌。全省蔬菜种植面积1812万亩，平均亩产1637公斤，总产量2966.4万吨，总产值409.86亿元。全省蔬菜加工企业发展到1562家，规模企业183家，省级以上龙头企业13家，其中国家级2家、省级11家；获湖南省著名商标14个，湖南省名牌产品17个。3.3.2.2湖南省农产品出口贸易现状分析及发展对策1、湖南良好的产业基础自然环境优越。湖南位于长江中游、洞庭湖以南，2021年年末,湖南省常住总人口66257、2万人，农业人口5077万人，总面积21万平方公里，其中耕地5750万亩，丘岗山地2.56亿亩，河湖水面2043万亩，是“七山一水两分田”内陆农业省份。地处亚热带季风气候带，热量资源丰富，光照充足，无霜期长。动植物种类繁多，森林资源充裕，开发利用潜力很大。宜农荒地总量在全国居第11位，种子植物资源约占全国1/7，人均水资源是全国的1.5倍。资源禀赋匹配。湖南无论是从气候、土壤、水等自然资源来说，还是从农村劳动力等社会经济资源来说，都是一个名符其实的农业大省。农业基础厚实。近年来，湖南农作物播种面积稳中有增，主要农产品产量稳步增长。目前湖南主要农产品在全国占有重要位置，粮食产量居全国第7位，稻谷58、产量居全国第1位，苎麻产量居全国第1位，茶叶产量居全国第2位，柑桔产量居全国第3位；畜牧业和养殖业产量也位居全国前列；水产品生产的天然条件较好，鱼类资源种类繁多。总之，湖南在只占全国3.2%的耕地上产出了占全国6%的粮食、8%的棉花、13%的柑桔、6%的油茶籽、11%的猪肉、8%的淡水产品，不仅为本省国民经济和社会发展提供了重要物质基础，而且为确保全国农产品有效供给和出口创汇作出了巨大贡献，已具备了发展现代农业的坚实产业基础。2、推进湖南农业现代化的发展条件对产业基础和发展优势作出全面清晰判断，是实现科学发展的前提。当前加快推进农业现代化发展进程，湖南面临着许多难得的发展条件和机遇。优势之一：59、有良好的政策环境。历史经验表明，金融危机所带来的经济危机必将催促经济新政的出台，必将加速产业结构调整步伐，给基础产业带来良好发展机遇。目前，我国宏观经济政策由财政货币双紧缩，转为积极的财政政策和适度宽松的货币政策，将有效缓解涉农企业融资难题；强农惠农政策对粮食、生猪、油料等主产区予以倾斜，湖南农业生产及农产品加工业发展将获得更大政策支持；产业结构调整导致资金流、人才流加速，将为湖南农业规模化经营、产业化发展聚集各类生产要素带来更多机会。优势之二：有丰富的原料资源。湖南素有“鱼米之乡”和“湖广熟，天下足”之美誉，水稻、生猪、茶叶、淡水产品等农产品在全国占有十分重要地位。2021年全省粮食总产量660、14.9亿斤,创6年新高,较2012年增产13.6亿斤。目前，湖南水稻面积、产量分居全国第1、第2位；油菜面积、产量分居全国第1、第3位；油茶面积和产量稳居全国第1位；生猪出栏居全国第2位；蔬菜、茶叶、淡水产品、柑橘、中药材等产量居全国前列。粮食播种面积、产量常年稳定在7000万亩、600亿斤左右。优势之三：有优越的区位条件。湖南紧邻粤港澳，是沿海的内地、内地的前沿，随着“9+2泛珠三角区域经济合作”更加紧密，以及国家“中部崛起”战略和“长株潭城市群两型社会配套改革试验区”战略实施，湖南可以优先承接沿海省份产业转移，为农业产业化经营大发展提供先进理念、资金、项目和技术支持。同时，全省已基本形成61、覆盖面大、通达性强的立体交通网络，物流方便，信息灵敏，为农产品加工企业发展提供了交通便利。优势之四：有强大的科技支撑。省内农业科研院所众多，食品工业教学、科研、开发技术力量雄厚。近几年，湖南农业大学食品科技学院先后承担了国家攻关课题、自然科学基金项目、948高新技术引进项目。省农科院拥有包括著名杂交水稻专家、中国工程院院士袁隆平在内的国家有突出贡献专家4人，国务院特殊津贴获得者64人。这些优势为湖南农业现代化大发展提供了强有力的智力支撑。优势之五：有广阔的发展空间。从加工潜力来看，目前发达国家农产品加工业产值与农业产值比值大多在3-51，全国为1：1，湖南仅为0.7：1。如果全省农产品加工比重62、提高到全国平均水平，产值可增加1000亿元以上；若达到国内发达省份水平，产值可增加4000亿元以上；若进一步延伸产业链条，达到发达国家加工水平，产值可增加一万亿元以上，有着巨大的发展空间。3、影响湖南省农产品出口的因素 （1）农产品出口结构不合理 湖南省是农业大省，是国家重要的商品粮生产基地，农业资源丰富，品种繁多。而土地密集型大宗农产品是湖南省出口的骨干产品，但湖南省现有的出口基地很多都没有加工项目，出口的大多是初级产品，高附加值的深加工产品较少。因此，现阶段湖南省对高附加值、精深加工农产品的出口仍有待发展。不合理的农产品出口结构不仅制约着绿色农产品出口的进一步扩大，也直接影响着农产品出口效63、益的提高。 （2）主要粮食产品出口竞争能力弱 由于湖南省农业科技总体水平不高，农业科技储备不足，再加上投入不足，在良种培植推广、产品保鲜、冷冻、包装等方面的技术还比较落后，以致出口的农产品有的不能完全达到国际标准，产品质量较低，已经严重制约了湖南省农产品在国际市场上的竞争力，因此，国外生产的一些质优价廉的农产品对湖南省农产品出口形成了一定程度的压力。与此同时，由于出口的农产品大多是初级产品，出口的商品成本相对较高，这样也就失去了在价格上的竞争力。3.3.2.3湖南省农产品市场现状农产品物流对于农业生产发展和农村经济繁荣具有十分重要的作用。在新农村建设快速发展的形势下，建立健全农产品现代物流体系64、，对于减少农产品物流环节的浪费、降低农产品物流成本高、提升农产品物流过程增值能力意义重大。湖南省农产品物流体系发展现状根据调查情况看，湖南省集贸市场的创办者各不相同，主要包括：国营商业部门创办的集贸市场（如由国营蔬菜和果品公司创办的批发市场、由国营商业部门进入农产品批发领域建立的市场等）；国家工商行政管理部门创办的集贸市场；乡（镇）村集体创办的集贸市场；完全由私人投资创办的集贸市场。由于缺乏总体规划，批发市场建设审批权限下放，又没有非常严格的集贸市场建设标准，使得湖南省的集贸市场呈现出市场 多、规模小、设施简陋的特征。虽然也存在一些较大规模的农批发市场，但是小规模的集贸市场仍然大量存在；交易大65、厅和露天或者大棚交易场是湖南省集贸市场的两种主要交易场所；相当部分小规模的集贸市场随着城市的迅速扩展，已经位于市区，由于设施简陋、交通拥堵、卫生环境不尽如人意，这些市场大多已经成为城市面貌中的“难看的补丁”。购销商是集贸市场中交易活动的主体，根据调查，湖南省的农产品购销商的构成具有的特征：购销商的组织程度低，卖方销售商以购销大户（经纪人）和个体农户为主，买方购买商除了批发商以外，还有相当部分的零售商以及团体消费者；广域农产品流通的格局已经初步形成，基本上已形成“买全国、卖全国”的格局；农产品购销商的规模较小，无论是销售商还是购买商，年交易额超过1000万元的，比重最高的批发市场也不多于20。图66、3.8 湖南省集贸市场面积柱状图湖南省农产品物流体系正在逐步完善，形成了从生产收购、流通加工、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送到销售的一整套组织环节，农产品物流主体和交易方式都向多元化方向发展，农产品物流信息体系初步建立；集贸市场和农产品流通中心发展较快，但是农产品物流还处于初级阶段，流通体系比较落后。众多的参与个体和组织规模小、层次低、离散性强、联合性差，组织化程度低，市场交易法规建设薄弱，交易规范化程度有待提高。湖南是农业大省，粮食等大宗农产品在全国具有举足轻重的地位。近年来，湖南的农产品市场得到了较快发展。全省农产品年总交易额达650亿元，长沙马王堆农产品批发大市场和红星农副产品大市场67、年交易额分别达200亿元、181亿元；各地根据不同的产业特色和优势，形成了一批上规模的农产品集散地，带动了周边县市区乃至相邻省份的主要农产品集聚销售；产地市场功能逐步改善。表3-9 20xx年湖南省规模以上集贸市场总规模统计表城 市经营类别总面积(亩)长沙市（共2120亩）省粮食中心批发市场440长沙市马王堆蔬菜批发市场240长沙市红星批发市场1300长沙市宁乡沙河市场140株洲市（共66亩）株洲中南蔬菜农副产品批发大市场60株洲攸县集贸市场6湘潭市（共128亩）湘潭市蔬菜批发市场30湘潭金海水果批发市场68湖南省农资大市场30衡阳市（共236亩）衡阳市西园集贸市场206衡阳市三得利水果批发市68、场30邵阳市（共121亩）邵阳市城步湘北农副产品批发市场50邵阳市江北集贸市场40邵阳武冈市农产品市场31岳阳市（共130亩）岳阳市洞庭水产品批发市场50岳阳市花板蔬菜批发市场50岳阳华容县远大农资市场30常德市（共704亩）常德市甘露寺大市场150常德市武陵农资交易大市场118常德市农产品大市场158常德石门皂市柑橘批发大市场80常德汉寿县花木兰蔬菜批发市场32常德谢家铺生猪交易市场40常德澧县水产品批发市场126益阳市（共231亩）益阳市团洲集贸市场78益阳市马良农副产品批发市场80益阳市湘鄂边批发市场37益阳安化县东坪镇大码头集贸市场36永州市（共91.7亩）永州市农资公司批发市场53永69、州市三多亭集贸市场8.7永州市黄泥井批发市场30郴州市（共103.3亩）郴州市七星农产品大市场53.3郴州市义捷物流中心50娄底市（共300亩）娄底市湘中果品蔬菜批发大市场300张家界（共50亩）张家界慈溪县大世界市场50怀化市（共198亩）怀化正太兽药饲料批发市场86怀化市中心批发市场112湘西自治州（共112.27亩）湘西吉首市乾州农产品大市场30湘西吉首市蔬果批发大市场51.77湘西泸溪县椪柑批发大市场30.5资料来源：中国农产品市场发展报告20xx（农业部市场与经济信息司）3.3.3辰溪县xx镇农业市场背景辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群。随着国家西部大开发和省域经济的逐70、步西移，将形成以怀化为中心，包括洪江、麻阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战略新政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来新的历史发展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心和商家性急之地，县际、区际贸易十分活跃。在经济发展和小城镇建设扩张的大好环境下，辰溪县xx镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大，随着交通的日益便捷，xx镇的旅游资源得到进一步的开发，xx镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县xx镇农产品贸易和商业经营及城镇开发也存在如下问题：1、品牌知名度不高，没有现成整体辐射周71、边县市的影响力辰溪县xx镇物产丰富，是三县边陲重镇、xx片区六乡一镇的政治、经济、文化、交通、商贸、物流中心。改革开放以来，随着交通运输和信息交流的发达，辰溪县xx镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县xx镇的农产品加工和贸易的能力不断加强，市场规模不断扩大，商业机会也不断增加，但是辰溪县xx镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都十分欠缺，也缺乏一个专业的市场来提供交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响力不大和知名度都不高。2、72、产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道虽然辰溪县xx镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县xx镇物产丰富、质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县xx镇也缺乏专业的农产品贸易市场，专门规模化专业化销售辰溪县xx镇的名优农副产品，总体市场份额较小。3、镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场根据辰溪县商业网点规划（2010-2020），xx镇具备符合规划重点乡镇商业的优势,按照辰溪城镇体系等级结构和人口与商业环境等客观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业73、中心、重点乡镇商业中心和一般乡镇商业中心三级进行规划。辰溪县xx镇是是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展，周边集镇的繁荣，辰溪县xx镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产品加工和贸易是辰溪县xx镇的传统优势产业，也是辰溪县xx镇最具有发展潜力的产业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县xx镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县xx镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县xx镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。表3-10 辰溪县重点乡镇商业中心一览表序号名 称位 置商业业态设置备注1龙泉岩商业中心以乡政府所在地为74、核心规划建设鼓励设置综合型连锁超市、农贸市场、专业店、专卖店，适度设置便利店、美容美发店、照相馆、餐饮店、便利店，限制设置购物中心、百货店、仓储商店和家居建材市场。近期建设2大水田商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设3谭家场商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设4仙人湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设5潭湾镇商业中心以镇政府所在地为核心规划建设近期建设，本次项目6田湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设7小龙门乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设8寺前镇商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设项目的建设按照全国市场规范化管理办法的要求，重点加75、强市场经营环境、经营设施、基础设施、消防安全、卫生条件、经营管理、服务体系等方面建设。立足本地优势资源，使之成为一个有区域影响力和辐射带动能力的规范化农贸综合市场。3.2市场建设规模3.2.1交易规模根据市场分析与预测的结果和拟选场址的建设条件，以及该市场主要功能设施在今后十五年内可基本满足该市场批发交易发展需要的目标要求，并结合项目业主的资金筹措能力等诸方面的因素综合考虑。3.2.2市场建筑规模为满足该集贸市场内各种农产品批发交易的需要，拟在该场址内新建各类批发交易建筑功能设施57100平方米。该集贸市场内的功能设置，具有以下一些特征：1、交易功能：可提供农产品批发交易所需要的设施、场地等，76、市场内的公用辅助设施可满足批发交易的需要。可承担交易活动的组织和指导；可进行商品的竞价拍卖和电子网络的远程交易活动；可受理客户委托购销。2、储运功能：可提供农产品批发交易所需的普通库房和保鲜仓库等设施以及车辆停靠等服务；可承担或代办配送业务。远期拟增设产品包装、整理等加工业务。3、信息功能：利用市场内的电子信息网络系统与外部有关网络联网，组织、引导开展网上交易活动，采集发布国内甚至国外同类市场的交易行情和供求发展趋势预测，公布市场内的商品交易价格和成交情况，并进行适宜的营销广告宣传业务。4、服务及监管功能：可为进场从事批发交易活动的经营户提供住宿、餐饮、税务、银行结算、邮政通讯等服务，为政府监77、管提供工商、商品安全质量技术检验、检测、监督及行业管理等方面的服务。5、咨询功能：提供与交易有关的法律法规、科技及操作指导、运输、市场管理等方面的咨询服务。3.3建设规模方案比选建设单位以先后请多家设计单位为项目建设主体工程各做了多个设计方案。随后辰溪县有关领导、部门和专家对该多个方案进行了比选。经对各设计方案的总平面布局、室内外交通、建筑整体造型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、消防、环保等设计内容进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实施方案。本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础进行分析。3.4市场经营模式3.4.1市场经营方案一、项目整体形象定位根据xx镇整体的市78、场情况与项目建设的必要性，融合项目“主体核心为xx农贸市场，配套建设住宅与市场配套”的运作理念，为该项目暂行拟定名称“xx新街”。大型集贸市场大型集贸市场商业街独立商铺商业街独立商铺新镇核心创富基地这是xx镇新中心是xx镇乃至周边乡镇新的现代化集贸市场大型集贸市场大型集贸市场商业街独立商铺商业街独立商铺xx新街二、城乡集贸市场产品规划新型城乡集贸市场规划设计从人性出发，以怡人的建筑尺度和简洁明快的市场建筑外形融合内部精心设计的集贸功能，营造出整洁卫生、管理有序的交易环境，并大力完善的交易设施及交易手段。集贸市场采取新型规划、合理分区，并规划引入电子显示屏等智能化设备，提高集贸市场标准档次。果蔬79、农副产品：各类瓜果、蔬菜、粮食、茶油、干果、卤制副食品畜禽、肉类、鱼类产品：各类家禽、鱼类、牛、羊、猪等肉制品服装类：成衣、中老年服饰、婴幼儿服饰、鞋类、皮具等各类产品农业生产资料：农用工具、中小型农业机械、化肥、饲料等规划引入设备：电子显示屏幕、电子监控系统及电视屏幕、音响系统完善的市场配套项目整体配套规划多种业态对集贸市场进行补充，并同时完善了xx镇全镇的配套设施，有利于为全镇人民创建和谐生活、和谐社会。xx镇为辰溪县最大的农业乡镇,素有“辰溪粮仓”之称，是辰溪的农业重镇。因此，从xx自身的供给与产出方面来看，辰溪具备打造农业产品、果蔬产品等农业相关专业市场的特点。可在原产地形成农副产品的80、销地、集散地。其次，从xx自身的需求来看，辰溪作为农业重镇，必然对农业工具、农业器具农资农机有较大需求。因此可配合辰溪县总体规划打造“农资农机摩托车大市场”等专业市场。第三，从满足xx2.6万居民的生活需求以及服务周边乡镇来考虑。未来可引入社区医院、医疗站完善xx镇居民配套。三、营销策略1、整体形象项目整体形象应定位“新型城镇集贸市场”，重视消费人群对环境和地区品位的追求，强调综合交易环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出集贸市场主体形象。集贸市场采取新型规划、合理分区，并引入电子显示屏、电子监控系统等智能化设备，提高集81、贸市场标准档次。 成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费者多方面的需求。 市场管理到位，物业管理周到，体现有序的市场经济与人性化服务。2、营销推广 广告宣传针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对项目的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。 促销本项目主要针对目标消费群体，促销手段以认购和有针对性的举办农贸产品展销会为主，其余方式包括：内部认购、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。 定价策略价格优惠策略：付款方式优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其它优惠。价格浮动策略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销82、售期段浮动价；其他措施。定价方式：期房价、现房价、综合价、并考虑位置、朝向差别。四、政策支持符合招商引资条件的入驻商户，同时享受招商引资优惠政策。对未入驻市场的商户给予的限制性政策：一是取缔严重影响城市交通道路安全和城市市容环境的马路市场；二是税务、工商、环保、林业、技术监督部门加大管理力度，引导商户进驻市场；三是限制行政事业单位将门面出租给未入驻商户；四是限制未入驻商户占道经营、装卸货物、占道促销、户外宣传。第九章 项目实施进度计划9.1方案实施建议施工单位组织一个团结、务实、精干且有丰富施工管理经验的项目班子，科学组织施工，严把施工质量关、进度关，创造出优良的工程，具体措施：（1）各种原材83、料必须有产品合格证，使用前必须报验监理工程师，经监理工程师同意后方可使用，凡是不合格的材料一律禁止使用。（2）特殊工种如电工、焊工、机械操作工等必须持证上岗，定期培训、接受继续教育。（3）加强在施工过程的质量保证措施，建立健全的质量保证体系和质量管理领导小组，对分项工程实行“三检”即施工班组预检，施工员抽检，质量员专项检查，重点项目实行技术交底，防止质量隐患。（4）加强在施工过程中的安全保证措施，健全安全保证体系，建立以项目经理负责制的安全管理领导小组，并实行一票否决制，凡是达不到安全标准或出现安全事故的追究项目经理及相关安全管理人员责任，牢固树立“责任重于泰山”、“安全第一，预防为主”，防止84、安全事故的发生。（5）加强施工现场的文明施工，规范施工现场的场容场貌，保持作业环境的整洁卫生，科学组织施工，减少施工对周围居民和环境的影响，保证职工的安全和身体健康。9.2工程进度计划本项目建设条件好，施工方便，只要资金及时足额到位，加上合理的施工组织管理，本项目可在2年内完成。表9-1 项目进度计划表第十一章投资估算和资金筹措11.1投资估算依据(1)湖南省建筑工程消耗量标准（2006版）；(2)湖南省安装工程消耗量标准（2006版）；(3)湖南省市政工程消耗量标准（2006版）；(4)参考本地类似工程的有关造价指标；(5)建设项目所在地的主要材料市场价格；(6)设备购置费根据初步询价估算；85、(7)材料价格参照2012年9月份辰溪县市场价格；(8)其他费用根据有关行业规定及建设单位提供的相关基础资料估算。11.2投资估算根据项目与相关标准，开发建设投资估算见表111，总投资为4980.00万元。其中建筑安装工程费为3790.46万元，占总投资的76.11%；其他工程费用952.40万元，占总投资的19.12%；基本预备费237.14万元，占总投资的4.76%。11.3资金筹措本项开发建设资金全部由怀化市xx房地产开发有限公司自筹解决。11.4固定资产投资估算具体投资如表11-1固定资产投资估算表所示，投资仅包括土建框架，设备及装修将由商户自行解决。表111 开发建设投资估算表序 号86、工程或费用名称估 算 价 值 (万元)技术经济指标占投资额(%)备注建筑工程费安装工程费设备及工器具购置费其他费用合计单位数量指标（元/单位）123456789101112一第一部份工程费用1总体基础3568.75 1.1主体建筑2398.20 2398.20 m257100.00 420.00 1.2给排水工程55.67 315.48 371.15 m257100.00 65.00 1.3供配电工程68.52 388.28 456.80 m257100.00 80.00 1.4消防工程25.70 145.60 171.30 m257100.00 30.00 1.5弱电工程25.70 145.87、60 171.30 m257100.00 30.00 含电讯、网络、安防等2总图221.71 2.1绿化及环境艺术工程77.59 77.59 m211937.40 65.00 2.2配套混凝土路面92.85 92.85 m26190.30 150.00 2.3室外水电10.00 10.00 m22.4广场41.27 41.27 m24126.73 100.00 第一部份工程费用合计3790.46 76.11 二第二部份其他工程费用1土地费用698.28 698.28 亩63.48 11万2建设单位管理费32.74 32.74 财建2002394号计算3工程建设监理费34.00 34.00 发改88、价格2007670号4工程设计费33.00 33.00 计价格200210号文5工程勘察费2.00 2.00 计价格2002125号文6前期工作咨询费4.00 4.00 计价格19991283号文7工程结算审查费11.37 11.37 按工程费用的0.3%计算8环境影响评价费2.60 2.60 计价格2002125号文9施工图审查费3.89 3.89 按湘价服200894号10招标代理费16.32 16.32 计价格20021980号11报建费114.20 114.20 *20元/m2第二部份其他工程费用合计952.40 19.12 第一、二部份费用合计4742.86 95.23 一+二三预 89、备 费1基本预备费237.14 237.14 5%第一部分和第二部分合 计237.14 237.14 4.76 四工程估算总投资2619.91 175.59 994.96 1189.54 4980.00 100.00 一+二+三所占比率（%）52.61 3.53 19.98 23.88 100.00 第十二章 经济评价12.1财务评价参照同类型项目，项目基准收益率取12%，本项目开发建设总投资为4980万元。项目建设总工期为2年，本项目开发的物业均为出售，销售期取3年，从建设期第二年开始算起，本项目计算期为4年。本项目自有资金（资本金）为3500万元，公积金取3%，公益金取10%。12.1.190、开发建设总投资与分年度投资该项目开发建设总投资为4980万元，各年投资见表12-1。表12-1 开发建设分年度投资表 单位:万元序号项目名称投资计划(万元)合计第1年第2年1土地费用698.28698.2802工程建设其他费用221.38193.0128.372.1工程建设监理费3417172.2工程设计费333302.3工程勘察费2202.4前期工作咨询费4402.5工程结算审查费11.37011.372.6环境影响评价费2.62.602.7施工图审查费3.893.8902.8招标代理费16.3216.3202.9报建费114.2114.203建筑安装工程费3790.461828.7219691、1.743.1总体基础3568.751784.381784.383.2总图221.7144.34177.374管理费用32.7416.3716.375不可预见费237.14118.57118.57开发建设成本49802854.952125.0512.1.2成本费用根据经营方式，本项目成本及费用分为建设成本和总成本费用两部分，开发建设成本为4980万元，项目计算期为4年。总成本费用由非经营成本和经营成本组成。用于出售的房产全部用于销售，销售完毕后，其产权属于购买者，只计算经营成本，主要为销售过程中的广告、管理等销售费用，按销售收入的6%计取（见表12-2）。表12-2 销售成本费用表序号项目名称92、投资计划(万元)合计第一年第2年第3年第4年1销售费用606.050181.81303.02121.2112.1.3项目财务收入本项目的财务收入为物业销售所得。项目可销售面积商业（农贸市场），共计56115.4，销售均价1800元/；该项目建设期为4年，销售期为计算期的第2至第4年，计算期第2年销售30%，第3年销售50%，第4年销售20%。详见表12-3。表12-3 销售收入表序号项目单价（元/）可售数量（）销售收入(元)第2年(元)第3年(元)第4年(元)1商业（农贸市场）1800.0056115.4101007720303023165050386020201544合计101007720393、0302316505038602020154412.1.4税金按国家税收政策规定，由房地产开发商承担的税金有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、堤围防护费、房产税及土地增值税、所得税。营业税税率为5%，其城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%，交易管理费费率为0.5%，交易印花税税率为0.05%，堤围防护费为0.1%，房产税为12%，土地增值税按国务院相关规定收取。详见表12-4。表12-4 销售收入税金及附加一览表序号项目名称销售收入与经营税金及附加(万元)合计第2年第3年第4年1销售收入10100.7703030.235050.392经营94、税金及税金附加621.20186.36310.62.1 营业税505.040151.51252.522.2 城市维护建设税35.35010.6117.682.3 教育费附加15.1504.557.582.4 堤围防护费10.103.035.052.5 交易管理费50.5015.1525.252.6 交易印花税5.0501.522.5312.1.5盈利能力分析本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为35.5%（税前） 、26.63%（税后）；全投资财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；全投资财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；95、全投资静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），全投资动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。资本金投资利润率为75.61%（税前）、56.71%（税后）；资本金财务内部收益率为38.4%（税前）、28.6%（税后）；资本金财务净现值(Ic=12%)为1354万元（税前）、856万元（税后）；资本金静态投资回收期为2.56年（税前）、2.7年（税后），资本金动态投资回收期为2.72年（税前）、2.88年（税后）。说明本项目具有良好的盈利能力。12.1.6财务评价计算结果通过对本项目按所拟定的方案进行财务测算，财务评价指标汇总见表125。表12-5 财务评价指标汇总表96、序号项目名称计量单位基本方案1征地拆迁补偿费万元6981.1 征地费单价元/m21651.2 征地费单价万元/亩111.3 征地费占比例%9.372项目总成本费用万元74543资金筹措万元74543.1 资本金万元35003.2 借款万元03.3 销售收入万元39543.4 租赁收入万元03.5 其它来源万元04经营总收入万元101014.1 销售收入万元101014.2 租赁收入万元05利润总额万元26466所得税万元661.627税后利润万元1984.86税前全投资财务内部收益率%38.4全投资财务净现值(Ic=10%)万元1354全投资静态回收期年2.56全投资动态回收期年2.72全投资97、投资利润率%35.5税后全投资财务内部收益率%28.6全投资财务净现值(Ic=10%)万元856全投资静态回收期年2.7全投资动态回收期年2.88全投资投资利润率%26.63税前资本金财务内部收益率%38.4资本金财务净现值(Ic=10%)万元1354资本金静态回收期年2.56资本金动态回收期年2.72资本金投资利润率%75.61税后资本金财务内部收益率%28.6资本金财务净现值(Ic=10%)万元856资本金静态回收期年2.7资本金动态回收期年2.88资本金投资利润率%56.7112.1.7不确定性分析1、敏感性分析拟定投资、经营收入分别变化-15%15%，二个影响因素变化，考察本项目抗风险98、能力。从表126可见，在所拟定因素变化范围内，其财务内部收益率均高于12%，财务净现值均大于0，说明本项目抗风险能力较强。表12-6 财务评价敏感性分析表（税后）序号项 目财务内部收益率(%)财务净现值(万元)动态投资回收期(年)1基本方案28.68562.882投资变化2.1增加15%20.35003.292.2减少15%39.911962.683经营收入变化3.1增加15%38.213242.713.2减少15%19.03663.412、盈亏平衡分析根据本项目的项目成本费用及经营收入数据，经计算，本项目的经营收入盈亏平衡点为73.8%，即经营收入达到7454万元时项目就能保本，具有一定的抗99、风险能力。详见表12-7。表12-7 盈亏平衡分析表序号变化因素基本方案成本费用(万元)基本方案经营收入(万元)变化因素的变化临界点(%)利润率0.00%利润率5.00%利润率10.00%利润率30.00%1项目成本费用(投资)7454.2910100.7735.529.0523.184.232经营收入(经营数量.经营单价)7454.2910100.77-26.2-22.51-18.82-4.0612.2行业影响分析建筑业从上世纪90年以来蓬勃发展，现在发展成为我国国民经济支柱产业之一。建筑业产业链长，关联度大，能够直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展，对国民经济的影响是不言而喻的。据统计100、，在我国每增加1亿元的相关建筑投资，能带动诸如钢铁、建材、化工等23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。辰溪县的专业市场起步于上世纪九十年代中期，经过了十多年的发展，现在已经初具规模。本项目将采取先进的设计理念，并招聘专业的物业管理公司进驻，为商户提供优秀的物业管理服务，充分满足商户对房屋质量的要求。因此，本项目能有效推动辰溪县乡镇建设的进程，加快了xx镇开发建设速度。本项目建设还能带动建材、家居、化工等关联行业的发展。12.3区域经济影响分析由于辰溪县目前仍然存在相当大的商业需求，xx镇还没有专业的农贸市场，需求的旺盛必然刺激区域经济的增长；101、其次项目建设可带动区域内的建材、运输、建筑施工、服务、劳动力市场、资本市场等相关产业的发展，项目施工产生的直接就业机会就有多个，建成后提供长期工作岗位；同时本项目对改善xx镇的投资环境，促进社会经济的发展有着重要的作用。因此，项目建设亦有利于提高当地居民尤其是贫困人口的收入增长，改善其生产生活条件、提高生活质量，有利于调节区域社会收入分配，促进社会公平。项目实施对所在地区的经济结构调整将起到一定影响，但不会产生重大利益格局的变化。第十三章 社会评价13.1项目对社会的影响分析一、该项目建成后，将有利于促进xx镇及周边地区新农村建设和农业及农村经济结构调整，加快推进农业产业化经营的发展进程，发挥102、市场的导向作用，引导农民按照市场需求进行农产品的集约化生产，在满足市场需求的同时也可使农民的收入明显得以增加。二、该项目建设，将有助于各种先进实用的高科技农业生产技术的推广应用，加快当地现代农业的发展，使当地农村社会化综合服务体系进一步完善，并促使当地农产品生产体系能按照无害化农业要求组织生产，进而促进当地农业生产技术水平向更高台阶迈进。三、该项目建成后，可改变xx镇及周边地区目前农产品贸易市场设施简陋，交易规模偏小，场地狭窄，幅射范围小，管理及服务手段较为落后的状况。利用现代物流及信息技术，可实现农产品在更大范围内的供需调剂和大批量的流通，提高了农产品流通的组织化程度和集中度，提高了农产品的103、流通效率，从而也相应降低了流通费用和损耗，提高了农产品在市场中的竞争力。四、该项目建设可带动并推进当地农村市场的规范化建设和发展，促进了城乡物质交流，统筹城乡经济社会的协调发展，促进了现代流通方式向农村市场的延伸，使当地城乡市场网络体系更趋合理和完善。五、该项目建设可带动并促进当地相关行业的发展，可提供大量的直接或间接的就业岗位，为当地下岗职工、待业人员和“失地农民”提供了较多的重新就业的机会或新的致富门路，对当地社会的安全和稳定将起到积极的作用，其意义重大。由上述分析结果看，该项目不仅对当地新农村建设和农业及农村经济结构调整、推进农业产业化经营，增加农民收入、加快发展现代农业、带动相关产业的104、发展、培育农工贸一体化的龙头企业发展以及解决下岗职工和“失地农民”再就业等方面均具有较为积极的促进作用，而且项目所在地的各级政府和广大人民群众，对该项目也采取了极为重视和积极支持的态度，不同利益群体对该项目的建设和运营也表现出积极参与的愿望和急切盼望的心情，希望该项目能早日建成并投入使用，早日发挥其应有的效益。项目可能面临的社会风险，可通过当地政府所采取的措施予以避免或降至最小程度。因此，由项目所产生的社会影响和效益分析结果看，该项目虽财务效益不十分明显，但社会综合效益则较为显著，对当地社会经济的发展将会起到积极的促进作用。13.2项目对所在地区互适性分析13.2.1不同利益的群体对项目的态度105、及参与程度1、xx镇目前的一些农副产品贸易市场，因其受多种条件的制约，无法从事大宗农产品批发交易的客商和经营户，在现有条件下还不能进行更大规模的农产品批发交易业务。因此，在本项目建成后，将会出现从事大宗农产品批发交易业务的经营户，也会陆续从现有的一些中小型农产品贸易市场向拟建的大型集贸市场转移，同时还会吸引大量的省内、甚至省外的流通企业进场，并且还会吸引一大批下岗职工、待业人员和“失地农民”进场从事农产品批发贸易活动，因此，从此类群体的切身利益和愿望看，他们将会以积极的态度参与到该项目的经营活动中，同时他们也迫切地希望该项目能早日建成，并投入使用。2、对xx镇及周边地区的广大农民而言，他们也急106、切地盼望能在该区域的中心城市中建设一个大型的农产品批发流通市场。因为，这将有助于他们所产的农产品能及时地通过市场销售出去，以解决他们在生产农产品时的后顾之忧，同时也有利于尽快培育出专门从事农业产业化经营的龙头企业，使当地农业生产能尽快步入产业化、规模化、标准化和商品化发展的轨道，使广大农民的收入和生活水平能尽快得以提高。因此，对从事农产品生产的广大农民来说，他们也会以积极热情的态度支持该项目建设，因为这直接关系到他们所产的农产品是否能顺利地通过市场销售出去，关系到他们的收入是否能明显的得到增加。3、对与农产品交易仓储市场经营相关的其他行业和企业，它们也会以积极的态度支持并参与到与农产品流通业相107、关的经营活动中。因为，只有这一现代化集贸市场建立起来，并使农产品批发交易活动迅速得到发展，才可使它们的业务活动得以扩大，企业经济效益才会较有显著的改善。4、对农产品的消费者群体来说，大型的规范化的现代集贸市场的建立，将会更加丰富他们的“菜篮子”、“米袋子”，使他们的食品结构能得到相应的改善。同时，由于农产品交易仓储市场中建立有农产品安全质量检测机构，因而可有效地杜绝各种假冒伪劣和农药残留物超标的不合格产品进入流通市场，可使广大消费者能吃到“放心菜”和“放心肉”，有助于消费者的身体健康和生活质量的提高。因此，对广大消费者群体而言，他们也是希望能尽快建立起这样一个规范化的集贸市场，以满足消费的需求108、，并保障所消费的农产品质量安全可靠。13.2.2各级组织对项目的态度及支持程度辰溪县及周边地区现还是一个以农业为主的区域。由于其所处的地理位置具有较明显的亚热带气候特征，因而使其现已成为我省早熟果蔬及反季节蔬菜等亚热带农作物的主产区之一。目前该区域正在按照农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的整体布署和要求，积极组织实施具有当地特色和优势的一些农产品生产基地建设，并拟按照现代农业的发展要求，对这些具有竞争优势和特色显著的农产品实行规模化、标准化、规范化和商品化生产，使该区域农业产业结构进一步优化，布局更为合理。由于集贸市场是实施农业产业化经营过程中一个不可忽视的重要环节，是实现农产品由生产领109、域迅速向消费领域转移，实现农产品由产品变为商品的主要桥梁和纽带，并进而使农产品价值最终得以体现，使农民能最终获得实质性收入，因而使其地位和作用又显得十分重要。正因为如此，辰溪县xx镇各级政府对该项目建设是极为重视的，认为该项目是实施西部大开发和对区域经济结构进行战略性调整、新农村建设以及促进农民收入显著增加的重要措施之一，是实现区域农业产业化经营的重要步骤；它的建设，将有助于加速推进当地农业产业化、规模化、规范化和商品化发展，有助于加快各种先进实用的高科技农业生产技术的推广及应用，可促进当地农业生产力水平的明显提高，并进而使当地现代农业的发展速度进一步加快。因此，就当地各级政府对该项目的态度看110、，均采取了积极热情的态度支持该项目建设，并为该项目建设尽可能地创造更为有利和宽松的条件，以便于项目能顺利地得以实施建设。13.3社会评价结论一、该项目建成后，将有利于促进辰溪县及周边地区新农村建设和农业及农村经济结构调整，加快推进农业产业化经营的发展进程，发挥市场的导向作用，引导农民按照市场需求进行农产品的集约化生产，在满足市场需求的同时也可使农民的收入明显得以增加。二、该项目建设，将有助于各种先进实用的高科技农业生产技术的推广应用，加快当地现代农业的发展，使当地农村社会化综合服务体系进一步完善，并促使当地农产品生产体系能按照无害化农业要求组织生产，进而促进当地农业生产技术水平向更高台阶迈进。111、三、该项目建成后，可改变xx镇及周边地区目前农产品贸易市场设施简陋，交易规模偏小，场地狭窄，幅射范围小，管理及服务手段较为落后的状况。利用现代物流及信息技术，可实现农产品在更大范围内的供需调剂和大批量的流通，提高了农产品流通的组织化程度和集中度，提高了农产品的流通效率，从而也相应降低了流通费用和损耗，提高了农产品在市场中的竞争力。四、该项目建设可带动并推进当地农村市场的规范化建设和发展，促进了城乡物质交流，统筹城乡经济社会的协调发展，促进了现代流通方式向农村市场的延伸，使当地城乡市场网络体系更趋合理和完善。五、该项目建设可带动并促进当地相关行业的发展，可提供大量的直接或间接的就业岗位，为当地下112、岗职工、待业人员和“失地农民”提供了较多的重新就业的机会或新的致富门路，对当地社会的安全和稳定将起到积极的作用，其意义重大。由上述分析结果看，该项目不仅对当地新农村建设和农业及农村经济结构调整、推进农业产业化经营，增加农民收入、加快发展现代农业、带动相关产业的发展、培育农工贸一体化的龙头企业发展以及解决下岗职工和“失地农民”再就业等方面均具有较为积极的促进作用，而且项目所在地的各级政府和广大人民群众，对该项目也采取了极为重视和积极支持的态度，不同利益群体对该项目的建设和运营也表现出积极参与的愿望和急切盼望的心情，希望该项目能早日建成并投入使用，早日发挥其应有的效益。项目可能面临的社会风险，可通113、过当地政府所采取的措施予以避免或降至最小程度。因此，由项目所产生的社会影响和效益分析结果看，该项目虽财务效益不十分明显，但社会综合效益则较为显著，对当地社会经济的发展将会起到积极的促进作用。第十四章 结论与建议14.1结论1、该项目建设，将为辰溪县及周边地区的农产品流通创造更为有利的条件，使该区域的农产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也114、满足了广大消费者对优质农产品的消费需求。因此，项目建设是很有必要的。2、该项目建设，可改变辰溪县及周边地区现有农产品贸易市场交易规模偏小、场地狭小且布局不合理、交易设施较为简陋，功能设施不配套，交易方式较为落后、管理、服务和监督等手段及服务技能较为落后，已不适应现代物流发展需要的状况。由于该市场是按照规范化、标准化模式建设的一个较现代化的大型农产品综合性批发市场，因而可满足进行多种农产品大宗批发交易的需要，且该市场的交易功能设施较为齐全配套，管理及服务手段也较为先进。通过对现代物流及信息技术的应用，使利用电子网络开展远程农产品交易成为可能。为在该区域培育大市场，搞活大流通，进一步提高农产品流通115、组织化程度和集中度，并进而使商品流通效率明显提高，创造了必要的前提和物质基础条件，适应了现代流通市场的发展要求。3、该项目建设，不仅可明显改善该区域中心城市农产品流通市场的设施条件，而且还可促进区域内农村市场的规范化建设与发展，使城乡两个市场能相互促进、协调发展，并逐步形成区域内较为合理的市场网络体系，使城乡经济社会的发展能协调统一。此外，项目的建设，还可带动其他相关行业及企业的发展，可为下岗职工提供较为可观的直接或间接的就业机会，从而促进了社会的安全与稳定。4、该农产品流通市场的建立，可进一步降低区域内农产品流通的物质损耗和费用消耗，使农产品流通成本相应降低，从而也相对提高了区域农产品的市场116、竞争力，并同时也起到了平抑市场物价，均衡商品供给的效用。此外，由于该市场对进场农产品拟采取较为严格的质量安全检测监控措施，因此，可有效地杜绝假冒伪劣及农药残留超标的产品进场交易，可为广大消费者提供安全可靠的“放心菜”、“放心米”和“放心肉”。该市场的建立可为各经营户及客商提供一个经营规范、竞争有序、环境优美的交易场所。该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显著的社会效益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。14.2建议1、本项目实施过程中，要严格按照辰溪县xx镇规划要求组织实施。2、加强项目建设的组织管理工作，工程必须进行招投标，委托工程监理，确保工程质量和工程施工安全。3、本项目施工周期长。工程建设中应用科学的方法进行分析，比较，论证，确保工程的顺利实施；对项目的资金要加强管理力度在健全组织、确定目标的前提下，严格执行“工程”项目资金管理办法。建立资金专户，实行专户管理，分账核算，封闭运行，集中支付。按照“工程”项目规划表，合理控制“工程”项目成本，管好用好“工程”项目资金。