1、可行性研究报告班级：工程管理101目 录第一章 项目总结概况2第二章 市场需求分析和需求预测5第三章 规划方案优选16第四章 项目实施进度计划21第五章 项目投资估算23第六章 资金筹措25第七章 财务分析27第八章 项目风险分析31第九章 国民经济评价36第十章 总论39第一章 项目总结概况1.1 项目简介1.1.1项目位置该地块位于长春市高新区东至丙一街、南至丙九路、西至甲 一街、北至乙四路,占地面积110000平方米 ， 土地性质为城镇住宅用地,商服用地.住宅八级 商服八级。 1.1.2 项目现状地块编号：61-139-3，项目总占地面积110000平方米，总建筑面积495000平方米,2、宗地竞标总价为146000万元。1.1.3项目总体规划要求规划建造一个中型中高档小区 ，24栋14层的高层，并配备5000的商业配套，容积率4.5，绿地率38%。总建筑面积为495000,商业建筑面积约5000,共24栋，其中部分外围一层为商铺，独立的10593m2的地下车库。1.1.4项目建筑面积指标项目主要设计指标：（1）规划总建筑面积495000。住宅建筑面积474482,商业建筑面积 5000.（2）容积率：4.5（3）绿地率：38%（4）建筑密度：34.8%（5）居住户数： 3000（户）1.1.5 项目名称、性质项目名称：御景豪庭项目性质：新建1.2建设单位及其基本情况长春市富源晟3、和房地产开发有限公司注册在长春高新技术产业开发区，属自然人独资企业，成立于2009年9月。公司现有员工110余人，以房地产开发经营为主，包括住宅地产、商业地产以及科技地产。1.3 项目地块位置及周边状况（1）地块位置：高新区东至丙一街、南至丙九路、西至甲一街、北至乙四路 （2）土地内没有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等1.4主要经济技术指标容积率：4.5 绿地率： 38%控制高度：小于45m 建筑密度：34.8%1.5项目提出的背景和建设的必要性1.5.1项目提出的背景本着提高长春城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，富源晟和房地产开发有限公司决定参与4、长春市的城市开发建设。在长春市政府、长春市高新区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，富源晟和房地产开发有限公司决定开发建设“御景豪庭”住宅项目。1.5.2项目建设的必要性 （1）提高长春市南部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。 （2）培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长。 （3）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。1.6 编制依据 （1） 经长春市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设5、计 （2）市场调研资料 （3）各种建设费用标准和经验性估算资料 （4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策1.7结论该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。第二章 市场需求分析和需求预测2.1 国家房地产行业现状 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金6、率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来23年我国房地产价格仍将保持上升的7、趋势，原因是： 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来8、23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。2.2长春市社会经济发展情况分析2.2.1 城市GDP 吉林省2005年2012年GDP (单位：亿元)年分200520062007200820092019、020112012GDP3620.274275.125284.696424.107278.758577.0610530.7111937.82吉林省GDP柱状图 长春市2005年2012年GDP (单位：亿元)年分20052006200720082009201020112012GDP1712193420892135.7225883369.740404456.6长春市GDP柱状图2.2.2城市居民家庭人均可支配收入2012年长春市国民经济和社会发展统计公报：2012年吉林省长春市居民人均可支配收入达到22969.7元，比上年增长12.1%；人均消费性支出17863元，增长9.4%。 长春市居民家庭10、人均可支配收入 （单位：元）年份2009201020112012收入11486.7217921.8620487.322969.72013年，为巩固以往调控成果，房地产调控政策必将延续；而作为楼市调控的有效手段，信贷政策也会随着市场保持稳定，甚至有继续宽松的可能；房产税将逐步扩大试点，甚至全面铺开；保障房规模继续扩大，其影响力将逐步显现。随着国五条细则的出台，中介机构经营将面临严峻考验；而另一方面，二手房转让征收20%个税的政策可能将部分二手房意向购房者推向新房市场，加之成本上涨，房价则可能围绕价值小幅波动，存在上涨压力。在成交方面，长春楼市上市量增幅趋缓，消化库存将成为众多房企的重点，然而在多11、种因素作用下，房屋成交量将保持平稳，甚至具备一定上升空间，但非住宅类产品前景却依旧不容乐观。2.2.3房地产投资额2012年吉林省完成房地产开发投资1310.03亿元，增长9.6%。商品房竣工面积1927.87万平方米，增长2.6%；商品房销售建筑面积2452.42万平方米，增长0.8%。其中，销售住宅面积2159.43万平方米，增长1.7%。吉林省实施工业建设项目6050个，其中本年新开工项目5294个。2.3长春市房地产政策环境分析2.3.1中国房地产政策综述（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响;关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知文号：建住房2006166号实施时间：2006年7月012、6日内容：为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：一、 充分认识整顿规范房地产交易的重大意义。二、 加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三、 落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。影响：整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来，坚持深化改革和加强法制并举、坚持整顿规范和促进健康13、发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。中华人民共和国城市房地产管理法文号：中华人民共和国主席令第72号实施时间：2007年8月30日内容：第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对中华人民共和国城市房地产管理法作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”本决定自公布之日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法根据本14、决定作相应修改，重新公布。影响：2.3.2 近期出台房地产宏观政策分析（1） 宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知文号：国办发201317号实施时间：2013年2月20日内容：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制二、坚决抑制投机投资性购房三、增加普通商品住房及用地供应四、加快保障性15、安居工程规划建设五、加强市场监管和预期管理六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响2012年全年我市新批外资项目（企业）42个，其中投资总额超千万美元项目10个。全年实际利用外资36.8亿美元，比上年增长19.6%。其中,直接利用外资8.5亿美元,增长9.9%。城市建设全面推进、城乡面貌发生重大变化。南部新城、净月生态城建设和铁北改造全面启动，城市框架进一步拉开。基础设施建设累计投资500亿元。“通透、大气、舒朗、开放”的城市风格进一步彰显。随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越16、来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。2.4 长春市房地产市场分析2.4.1长春市房地产市场发展现状 2013年，楼市在政策下越走越平稳。在政策调控的影响之下，2011、2012年上半年市场表现不佳，市场处于供大于求的局面，2012年下半年开始市场回暖，市场出现供小于成的局面，但前期市场存量较多，价格相对较为平稳。而从今年上半年的市场看，呈现回暖升温局面。从相关数据显示，上半年商品住宅成交均价为6470元/，同比去年基本持平。同时供应量和成交量较同比均有上升。今年上半年长春市商品住宅供应面积为302.57万，同比去年上升144.5%，成交17、量为355.87万，同比上升91.3%，成交套数为35815套，同比上升88.3%。2.4.2长春市房地产市场供求未来发展预测 （1）（2011年2012年）供求统计表2008-2011年长春市总人口和市区人口逐年增长，十二五规划期内，人口控制在800万以内。2011年末，全市户籍总人口为761.8万人，比上年增长3.8%。其中，市区人口364.8万人。城市总人口和市区常住人口整体处于上升趋势。2008年以来长春市人均居住面积逐年增加，城市人均住宅建筑面积由上年的32.8平方米增加到34.2平方米。户均拥有住房1.1套，住宅私有率为79.75%。人均居住面积有了较大的提升，居民生活空间有较大改18、善，根据长春市总体规划（2011-2020），规划人均居住面积水平35，这位长春市商品住宅发展提供了良好的保障。 （2）（2011年2012年）供给与成交量统计表2012年商品住宅市场全年供求比为1.31:1，商品住宅市场新增供应的建筑形态均以小高层为主。商品住宅供应套数主要集中在60-90和90-120面积段，其中0-90供应25115套，占比31.5%；90-120供应25597套，占比32.1%；其次为120-150面积段，供应套数为14660套，占比18.4%；60以下和150以上面积段所占比例较小，分别占比10.7%和7.3%。（3）房地产市场供需结构统计2012年长春市商品住宅单价19、段在5000-6000元/商品住宅成交量最多，成交面积为186.87万，占比30.2%；其次为6000-7000元/单价段，成交量为133.17万，占比21.5%。与2011年相比，2012年单价在5000元/以下单价段成交量占比有所增加。2.4.3长春市房地产市场未来价格走势 2011年后，中央仍然不断通过限购、贷款紧缩、贷款利率上涨等一系列政策对市场持续进行打压，但作为三线城市的长春受政策影响较弱，房地产市场持续火爆，7月成交价也达到了历史最高7020元/但是由于长春市场泡沫小，价格合理，所以总体价格运行相对稳定。2012年后，政府的宏观调控政策逐渐显现出成果，政策的微调和上半年经济危机的20、风险到来影响到了市场的成交量。根据统计2012年上半年土地供应量同比下降73.7%，成交量下降70.3%，住宅市场，供应量、成交量同比均下降。下半年，进入7月以来中央领导及中央部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止改变，放松投机投机性购房政策。因此，土地市场方面，但伴随政策的微调，市场逐渐变暖，价格小幅度逐渐回升，使得下半年土地成交量有明显增幅。住宅成交受供应推动及政策松动影响保持平稳，总体成交水平超过上半年。2012年，我市新建住房销售均价为5700元/平方米，同比下降2.9%，新建住房价格增幅远远低于GDP增幅（12%），低于城镇居民人均可支配收入增幅（12.1%）,也低于我21、市物价消费指数增速（2.3%）。2003年至2012年我市新建住房均价保持平稳，较快增长，2012年出现小幅回落。可看出20132014年趋势房地产调控必将延续，房价围绕价值小幅波动，存在上涨压力。2.5项目区域市场分析2.5.1项目所在区域规划、功能定位分析 1、长春高新技术产业开发区，是长春新城中发展最迅猛的城区之一，集旅游、科技等优势于一身。随着外埠地产企业的大力进驻和本土开发商的迅猛发展，高新区的地产商业环境趋近成熟。该区域以高校为主，配套齐全、环境优雅，打造出良好的居住环境。纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引各大房产商的眼球。2、近年来，众多房地产项目相继落子高新区，创造了“宜居22、生活”这一全新而传统的主题。同时恒大绿洲、金越逸墅蓝湾、益田御水丹堤等楼盘热销，南四环日渐繁华。八一水库的水景资源加上奥体公园等大手笔区域规划，使该区域渐成投资热点。关注高新区是有道理的，高新区宽广的发展空间使得该区域内的每一个楼盘都是焦点。2.5.2项目相关因素和条件分析 1、项目周围有幼儿园、中学、大学、超市、购物中心、医院、银行等各种城市配套设施。 2、项目地毗邻“吉林大学”高等大学周边，人文环境好，具有书香气息。 3、项目地周边有东方湖水库和观澜湖公园附近的环境非常好，客户再此购买楼房的话，闲暇时期可以去生态园游玩，陶冶下自己的心情，可谓生态环境佳。 4、高新区自然环境良好、地理位置优23、越，是适合人居的理想区域，已经成为长春房地产开发商最为关注的区域之一。2.5.3区域内的供求分析2012年，长春市GDP总量完成4456.6亿元，增长12%。其中，第一产业增加值317.5亿元，增长4.3；第二产业增加值2291.5亿元，增长13.1%（工业增加值1922.1亿元，增长12.1，建筑业增加值369.4亿元，增长18.8）；第三产业增加值1847.6亿元，增长11.8。而在个人收入方面，2012年，长春市城镇居民人均可支配收入达到23089元，增长12.7%。这些即可证明长春市民有一定的房产消费能力。2.5.4周边竞争性楼盘分析2.5.4.1周边竞争性楼盘简介周边竞争性楼盘简介（24、表4.1）案名地理位置规模（万）建筑形态规划户型（）销售价格（元/）备注逸墅蓝湾超胜街与南四环交汇处22西班牙风情180-260；180-430；11000-15000独立式别墅西班牙风情商业街、酒店式公寓、会所水岸南华庭草街与超达路交汇处超达路北侧7.7英伦风格86-1256000多层、小高层、高层、住宅、电梯洋房御水丹堤超凡大街与越达路交汇处45现代风格54-15074006层洋房为主、辅以景观小高层、公寓及别墅产品2.5.4.2周边竞争性楼盘特征分析产品分析（1）“益田御水丹堤”的产品以稀缺的6层洋房为主、辅以景观小高层、公寓及别墅产品，同时规划有国际标准幼儿园、2座共7000余平方米国25、际会所及丰富的商业配套。项目周边路网通畅、交通便利，距新市政府仅5分钟车程，驱车20分钟可达市中心。即将落成的吉大附属学校、拟建的名牌小学更是为业主子女提供了良好的教育保障。（2）户型从一室一厅一卫到三室两厅等户型面积小大皆有，适合不同人群。（3）价格多在7000元左右，在长春市场属于中高档住宅。客户群体分析“益田御水丹堤”主要面向中高端人群，小区可容纳710户，同时配有530个停车位，表明小区内74%的住户有私家车，从此即可证明“益田御水丹堤”主要面向中高端人群。价格分析“益田御水丹堤”主要销售价格在6700-7600元/，其中多数户型价位在7000院/上下。部分户型及跃层售价可达到900026、元/，此价格在长春市场属于中高等价位。从益田集团14年来开发的多个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。 2.6项目SWOT分析项目优势（Strength） 项目建成将成为该地区标志性的建筑群，主要以超高层住宅及大型商铺为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，使该地产产品在这一区域具有较大的优势和较强竞争力。项目劣势（Weakness）受地理位置的影响，区域配套不够完善，缺乏相应的商业设施、生活设施，由于该区域离市中心较远，交通的不方便，安全措施很难得到保障。项目投资大，而且周期长，收到政府和市场影响大27、，有一点的风险性。项目距离长春市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面相中高端，消费群体的定位有局限性。项目机会（Opportunity） 1、长市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着政府规划中心区域，此区域将成为以金融、信息、交流、服务等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。2项目位于观澜亭公园附近，周边环境优雅，项目将购物休闲融为一体，成为长春南部新城集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。威胁（Threat）1、项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严28、峻的竞争。2、项目周边“保利 林语”、“太阳世家”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。3“保利 林语”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在长春市场具有明显的优势，受到长春消费者的广泛关注和欢迎。第三章 项目建设规划方案优选3.1方案规划依据1.城市居住区规划设计规范GB50180-93 2.吉林省城市规划管理技术规定3.规划基地地形图及界点坐标4.长春市规划局提供的规划条件3.2初步拟定规划方案方案一 （1）规划总建筑面积495000。住宅建筑面积474482,商业建筑面积5000. （2）容积率：4.5 （3）绿地率：38% （4）建筑密度：34.8% （5）居住户数：30029、0（户） （6） 具体规划：项目共24栋14层的高层，并配备5000的商业配套，容积率4.5，绿地率38%。总建筑面积为495000,商业建筑面积约5000,共24栋，其中部分外围一层为商铺，独立的10593m2的地下车库。 （7）平面规划 ： 1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一层作为商业建筑，环绕整个社区。 2）项目共24栋，东、西外围各3栋，南、北外围各6栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共6栋住宅楼。3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕30、塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。方案二、（1）规划总建筑面积495000。住宅建筑面积464482,商业建筑面积15000. （2）容积率：4.5（3）绿地率：38%（4）建筑密度：34.8%（5）居住户数：3000（户） （6）具体规划：小区外围均为一、二层均为商服，3到14层为居民住宅。 (7）平面规划1）住宅朝向以正南向为主，外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。2）采用很有条理的规划，东西方向8栋并列，共分成3排。小区中心修建中心广场楼与楼之间设计小健身广场。对比方案一、二，方案一的平面规划更合理，初步拟定规划方案一。工程方案选择的原则（1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线31、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。（2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。（3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。（4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。（5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。3.3项目用地功能布局“御景豪庭”项目规划、建筑设计又国际知名设计公司担纲设计，创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局32、和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适度宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。“御景豪庭”住宅区由24栋14层楼盘组成，空间错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。“御景豪庭”以严谨、科学的精神。摒弃多余装饰，俭约，纯净，自然，追求建造，环境，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性，现代性，生态性，协调性，立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居33、民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习，交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。3.4建筑设计 公建以现代建筑风格为主流，部分建筑在增设屋顶花园，底下停车场充分利用土地，又增加公共绿地的透视性。提高了建筑的可持续发展性。在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定为在中，高档次，住宅面积从60平方米至180平方米，满足多层用户的需求。住宅配套设施齐全，户型开间，进深尺度适宜，采光通风良好。3.5规划平面布局小区内现状住宅主要分布在丙九路以北。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上34、14层，避免地下水位对地下楼层的影响。该小区配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处。在规划区安排一处农贸市场，以解决该小区的市场问题。市场整体建筑为钢筋混凝土框架结构，平面采用88m及1212m的柱网，空间布置灵活。采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围。并形成一组完整的商业区，为满足服务半径要求，方便小区居民。3.6建筑功能分区1 建筑类型本项目住宅类型以高层商业建筑和住宅相结合，基本为外围一层为商业，二-到十四层为住宅，小区内部均为14层的住宅。楼间设置停车位和自行车停车位。2 环境设计东、西面各修建一个景观湖，之间通过小溪35、连通，景观湖旁修建休闲亭，小路曲折环绕。湖边种植树林，营造宁静的公园式环境。3 建筑户型设计户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，所以住宅的建筑面积分为60-90平米、90-120平米、120-150平米、150-180平米，以90平米左右住宅为主，约占住宅总户数的50%以上。规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。4.交36、通道路设计项目用地通过曲折路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。3.7主要技术经济指标如下：1主体结构工程质量合格品率：1002流动资金占用率：小于30基地面积：110000m2总建筑面积：495000m2其中：商铺部分：5000m2住宅部分：479482 m2容积率：4.5建筑密度：34.8%机动车停车泊位:873个3.8市政基础规划 1.公共设施规划社区公共设施主要是住宅与商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围，结37、合周边优越环境，形成一个理想的生活区。2.道路交通系统规划规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。 3.城市绿化景观界面规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性，并形成温馨而有活力的社区面貌。4.绿化种植配置在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下两点：（1）树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重38、；(2)高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比.第四章 项目建设进度安排4.1 项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资：2014年6月前完成。（2）签订合同及付款：2014年6月前完成。（3）批文报批工作：2014年7月前完成。2、规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2014年7月初完成。（2）委托设计：2014 年7月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2014年6月 2014年9月初完成。3、工程招标招标及采购工作于2014年8月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备的采购）4、施工阶段（1）39、施工准备：2014年8月-2014年9月初（2）基础工程：2014年9月初-2015年3月初（3）土方工程：2014年10月末-2015年3月初（4）地下结构工程：2014年12月初-2016年2月初（5）主体工程：2015年3月初-2015年6月初（6）安装与装修工程：2015年5月初-2015年11月初（7）室外总体：2016年5月初-2016年11月末5、竣工准备及验收备案：2016年11月初-2017年4月初6、销售：2014年11月-2017年1月4.2 开发进度计划 项目论证及准备工作在2015年2月前完成。2014年5月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、连体40、别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期现为3年：2013年12月至2016年11月，项目所需的大体时间及进度先下表： 项目开发进度计划表时间项目年份201420152016季度123412341234项目论证及准备拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售 说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。第五章41、 项目投资估算1.土地购置费项目所在地为住宅八级，商服八级，土地成本为1329元/每平方米2.征收的范围和标准 凡在我市的机关、团体、学校、部队、企事业单位在城市建成区内进行房屋建设的，均按实际建筑面积每平米征收城市设施配套费三十五元（其中市政公用设施配套二十五元、公共服务设施配套十元），规划部门凭交款收据正式签发建筑许可证。3.城市基础设施配套费（1）内容：城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。（2）征收标准:长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水设施配套费10元42、，消防设施配套费5元。4.前期费详见下表5.项目建安工程组成住宅、商业、公建及配套设施、地下结构6.管理费：管理费费率取建安工程费的3%7.销售费销售费为销售收入的1%8.财务费财务费为总成本的4%9.不可预见费：不可预见费费率取建安工程费的5%10.维修基金：维修基金取销售收入的2.5%总投资估算表序号项目名称总价（万元）单位指标（元/）工程量（m2）1直接成本64356.171.1土地成本1362912391100001.2前期工程费2879.561.2.1勘察费228.54建安工程费的0.51100001.2.2设计费1142.70建安工程费的2.54950001.2.3立项资金审计2243、8.54建安工程费的54950001.2.4施工图审图费82.24建安工程费的1.84950001.2.5招标费511.93建安工程费的1.124950001.2.6施工结算审计费137.12建安的工程费34950001.2.7工程监理费548.49建安的工程费1.24950001.3建安工程费45707.8923.394950001.3.1小高层43153.389004794821.3.2地下车库地下室2012.671900105931.3.3小区配套费541.75110049251.4人防工程费1188.024元/m24950001.5室外工程费951.814950001.5.1环卫费4944、510元/m24950001.5.2相关配套设施费457.08建安的工程费14950002开发费用18032.782.1管理费用914.16建安的工程费24950002.2销售费用3296.48销售收入的14950002.3财务费用3295.56总成本的44950002.4不可预见费2285.39建安的工程费54950002.5维修基金8241.19销售收入的2.54950003总成本82388.95495000第六章 资金筹措6.1 项目销售情况预测 在第二期A末，可获得40% 销售款；第二期B末，可获得60%销售款。项目收入计划及估算见下表：销售收入估算表（表6.1）序号名称指标2011年45、12月2012年12月2013年12月单价(元/)工程量销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）总计（万元）1销售收入96794.328100294.328143152.104340240.761.1住宅680047448230%96794.32830%96794.32840%129059.104322647.761.2车位1000010593100%10593105931.3商业14000500050%350050%350070002经营税费19290.106423800.216446173.645289263.96962.1营业税及附加销售收入的5%4839.7164546、014.71647157.605217012.0382.2土地增值税土地增值额的30%14450.3918785.539016.0472251.93163销售净收入77504.221676494.111696978.4588250976.79046.2项目资金筹措 1. 项目资金筹措：集团自有资金占总投资35，约为28835.95万元；申请商业银行贷款占投资的65，约为53553万元。具体资金筹措及使用详表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）82388.9541194.47520597.237516477.794119.447、471.1总成本82388.9541194.47520597.237516477.794119.4472资金筹措82388.9541194.47520597.237516477.794119.4472.1资本金28835.9528835.950.00 0.00 0.00 2.2借贷资金53553 10710.626776.510710.65353.3第七章 财务分析7.1项目盈利能力评价财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性。计算数据来源： 基准收益率=（1+银行贷48、款利率）（1+风险贴现率）（1+通货膨胀率）-1 1-3年的银行贷款利率为6.6% 风险贴现率为：3.5% 通货膨胀率为：5%(2011年的通货膨胀率为4.3%5.5%) 基准收益率为：（1+6.6%）（1+2 %）（1+3%）-1=12% 项目静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值期数-1）+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量7.1.1项目损益表项目投资利润率=70% 投资利税率=75% 项目资本金利润率= 130.24%项目的各类静态指标详见下表：损益表（表9.1）单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入340240.7696794.32210094.32143149、52.111.1销售收入340240.7696794.32210094.32143152.112总成本82388.9541194.4720597.244119.453经营税费89263.96961290.1123800.2146173.654利润总额168588.020454309.74165696.8792859.015所得税42146.556-42146.5566税后利润126441.46425430.974165696.8750712.4547盈余公积金（10%）12644.14645430.97416569.6875071.2458可分配利润11379.5552148878.7614950、127.18345641.2099投资利润率70%70%10投资利税率75%75%11资本金利润率 130.24% 130.24%7.1.2项目全部投资净现值、内部收益率项目全部投资按折现率8测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表： 财务现金流量表（全部投资）（表9.2） 单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入422629.3139546.55123570.84111004.92148507.41.1商业银行贷款5355310710.626776.510710.65355.31.2销售收入340240.3696794.34151、00294.32143152.11.3资本金28835.9528835.950.000.000.002现金流出100848.47965792.25522186.2427117.11846752.872.1总成本（除财务费用）11584.515792.2552896.132316.902579.2252.2营业税及附加17012.0384839.7165014.7167157.6052.3土地增值税72251.931614450.3919785.539016.043所得税42146.55642146.5564税前净现金流量243208.12 0.00-13645.8 150730.4 1061252、3.5 税前财务净现值191897.46 0.00-12405.3 124570.679732.16 项目税前内部收益率 49% 49%税前累计净现金流量0.00 -5202.59 5税后净现金流量220594.360.00-13645.8150730.4 83509.74税后财务净现值174907.40.00-12405.3 124570.662742.1 项目税后内部收益率47 %47 %7.1.3项目资本金净现值、内部收益率项目资本金按折现率8测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表： 财务现金流量表（资本金）（表9.3） 单位：万元序号项目名称合计0(起53、始）第1年第2年第3年1现金流入422629.3139546.55123570.84111004.92148507.41.1商业银行贷款5355310710.626776.510710.65355.31.2销售收入340240.3696794.34100294.32143152.11.3资本金28835.9528835.950.000.000.002现金流出86433.7885792.2558377.77630799.68841464.072.1总成本（除财务费用）11584.515792.2552896.132316.902579.2252.2贷款还本付息57837.240.00641.9354、23468.0733727.242.3经营税费17012.0384839.7165014.7167157.6053税前净现金流量412581.230.00115193.06 80205.232 107043.33税前财务净现值206290.10.0041258.02 61887.03 103145.05 税前内部收益率30.58 %30.58 %4所得税23041.9623041.965税后净现金流量389539.27 0.0092151.1 57163.272 84001.37 税后财务净现值144464.130.00-1068.0078383.6 26158.8税后内部收益率28.32 %55、28.32 %7.2项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为96567万元，支付利息总额为12933.12万元。贷款有效利率5.703% 。（人民币中长期贷款13年利率， 2011年1月5日起实行）贷款还本付息估算表（表9.4） 单 位：万元序号项目名称合计0（起始）第1年第2年第3年1总成本（除财务费用）11584.515792.2552896.132316.902579.2251.1直接成本合计64356.171.2管理费用2453.851226.93736.16490.781.3销售费用4620231013869241.4其他费用7732.856、3866.42319.841546.561.5不可预见费2285.391044.88726.93517.951.6维修基金115505775346523102资本金28835.9528835.950.000.000.003银行贷款5355310710.626776.510710.65355.34贷款取得5355310710.626776.510710.65355.35贷款余额0.000.000.000.000.006贷款偿还57837.240.00641.9323468.0733727.247利息支出4626.970.0051.3541877.442698.18第八章 项目风险分析8.1风险的57、概念风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性。8.2风险分析概括该项目开发风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、贷款利率、开发周期等方面，其中一般以开发成本及销售价格、销售进度的变化影响最大。这些变动因素又受政治、经济、社会条件的影响，具有一定的不可预测性。目前由于受全球金融危机的影响，使得全国房地产市场处于比较低迷的状态，而且从08年度下半年开始，市政府周边地区房地产市场受全国和自治区房地产市场的影响，再加上住房用户有一部分持观望态度，所以房地产市场存在一定风险。从房屋销售价格上，目前长春市市政府地区房地产需求仍很旺盛，但是由于受世界金融危机和全国房地产市场的影响，一些人持观望58、态度，主要原因是价格上觉得比较高，为此，我们在预计销售价格时，都按照市政府周边地区房地产的最低价格进行预测。该项目在制定价格时采取了稳妥的定价原则，价格均比市政府地区房地产平均售价每平方米低500元左右，这样就归避了市场风险。因此，该项目具有较强的抗风险能力。8.2.1政策因素08年上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。08年末政府出手救市，下调住房交易税费和利率，减免税收、购房补贴。从2008年11月1日起，对个人首次购买9059、平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。09年，国务院召开常务会议，在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010年，国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房60、建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。8.2.2经济风险因素随着国家对土地的控制，房屋建筑面积也不像以前那么暴增，现在房屋的销售量也受到了限制，大多数人数持观望态度，可以从户型、价格方面进行分析：2009年1-11月份，从新建住房销售户型看，90m2以下户型的销售量占总量的36.2%；同比提高2.3个百分点；90-144 m2的户型的销售量占销售总量的44%，同比降低1.3个百分点；144 m2以上的销售量占销售总量的19.8%，同比降低1个百分点。由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿也逐渐增强。从销售价位看，价格在2000元/m2以下价位的销售量占总量的14.2%61、，同比降低10.3个百分点；价格在2000-3000元/m2价位区间的销售量占总量的15.8%，同比降低9.9个百分点；价格在3000-4000元/m2价位区间的销售量占总量的34.1%，同比提高8.1个百分点；价格在4000-5000元/m2价位区间的销售量则占总量的21%，同比提高5.9个百分点；价格在5000-6000元/m2价位区间的销售量则占总量的7%，同比提高3.2个百分点；价格在6000元/m2以上价位区间的销售量则占总量的7.9%，同比提高3个百分点。可见，长春市新建住房销售价格在3000-6000元/m2价位区间内的销售量占总量的五成半以上。从销售区域看，二道、南关、绿园、朝62、阳、宽城、双阳分别占销售总量25%、22.4%、20%、17.3%、14.3%、1%。8.2.3社会因素社会风险状态既不是纯粹传统的，又不是传统现代的，而是一种混合状态。除了社会的传统风险，如自然灾害、传染病等依然对人们的生产、生活和社会安全构成威胁外，施工过程中出现的安全事故等问题，投资项目的经济效果与其投资、成本、产量、售价等经济要素之间成一种函数关系，这些经济要素取值的变化会引起经济效果数值的变化。对新建、扩建、改建项目的评价。这些新建、扩建、改建项目经济评价所用的基础数据，如投资、成本、产量、售价等经济要素的取值，都来自预测或估算。尽管可以使用各种方法对诸经济要素进行有效地预测或估算，63、但其预测值或估算值都不会与将来的实际情况完全相符。8.2.4市场因素本项目面临的市场风险主要来源于现存和潜在的竞争对手及竞争楼盘，房价上涨较快，却仍属于买方市场，商铺空置率偏高，供大于求。本项目1层为商铺，一层以上为住宅，利用商铺带动住宅的销售。市场风险往往受到所处环境，周期特点等因素制约而表现出各种不同的特点。在供大于求情况下，投资商面临很大的需求量的风险，而当供小于求情况下，投资商又面临着产品类型、消费结构是否受到市场认可等不同的风险因素。2009年1-11月份，长春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。2009年1-11月份，长春市新开楼盘70个，新房64、上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。截至本期末，长春市可售新房面积为681.9万平方米，同比增长12.5%。可售新建住房面积为424.6万平方米，同比增长13.1%。其中：可售商品房面积为670万平方米，同比增长12%。其中：可售商品住房面积为412.8万平方米，同比增长12.4%。2009年1-11月份，新房登记销售套数为75648套；销售面积为718.74万平方米，同比增长33%；销售金额为2865、3亿元，同比增长52.7%。新建住房登记销售套数为66599套；销售面积为639.56万平方米，同比增长35.8%；销售金额为243.45亿元，同比增长61.7%。其中：商品房登记销售套数为72837套；销售面积为699.38万平方米，同比增长33.7%；销售金额为278.8亿元，同比增长53.5%。商品住房登记销售套数为63788套；销售面积为620.2万平方米，同比增长36.6%；销售金额为239.2亿元，同比增长63%。8.2.5、环境因素2010年，南部新城将焕发更生机勃勃的活力，其多种形式多种类别的特色新盘将亮相。另外，轻轨三期竣工在即，地铁1、2号线的工程业已确定，将会在2010年66、形成大交通带动大区域推进大发展的格局。轻轨交通等城市基础设施的逐步完善，对区域楼盘的整体品质的提升无疑是作用很大的，区域楼盘应抓住此契机，更加深入地挖掘此卖点。 8.3、风险分析的主要内容盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。（1）BEP（利用率）=固定成本/（销售收入-变动成本67、-税金）100%= 68%（2）BEP（规模）=191160.22 (平方米)（3）BEP（收入）=10319.4 (万元)表明项目在开发率达到68%时，即可售面积达到121160.22平方米时，就可以保本，或者是售房收入达到82388.95万元时，项目亦可保本。利润率保本价（万元）高层商铺车位元/平方米万元元/平方米万元元/个万元20%8160.00387177.311680.00840012000.0012711.6015%7820.00371044.921610.00805011500.0012181.9510%7480.00354912.531540.00770011000.0011668、523.0006800.00322647.761400.00700010000.0010593敏感性分析敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。财务净现值(NPV)税后58124.01万元，税前119469.43万元；税后内部收益率(IRR)43.58，投资回收期税后为2.54年。模块；了 v从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风69、险能力。序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）平均增减1%敏感程度基本方案0%16.56%001产品价格-10%16.56%-18.57%高10%16.56%+18.57%高2建设投资-10%16.56%-7.82%低8.4风险应对策转移风险：风险转移的方式有很多，主要有三类；一是合同转移，即借助合同法，通过与有关方面签订连带风险在内的合同，将风险转移给对方。二是采用保险方式，对那些属于保险公司开保的险种，可通过投保把风险全部或部分转移给保险公司。三是利用各种风险交易工具转嫁风险。对于本项目英航贷款可以转移部分投资过程中对现金流的压力，同时一起销售资金回笼可以缓解后期开发资金需求.回避风险70、：指在完成项目风险分析与评价后，如果发现项目风险发生的概率很高，而且可能的损失也很大，又没有其他有效的对策来降低风险时，应采取放弃项目、放弃原有计划或改变目标等方法，使其不发生或不再发展，从而避免可能产生的潜在损失。第九章 国民经济评价9.1项目的经济利润估算该项目利润总额为168588.02万元，所得税率25%，所得税额42146.556万元，税后净利润126441.46万元，计提盈余公积金12644.146万元，可获得未分配利润总额为12645.91万元。销售利润率为19.1%，投资利润率为46.72%。从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有71、较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风险能力，ENPV0，可行， EIRRiS，可行； 9.2项目对就业效益的影响本项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后将形成新的消费和市场需求，能够增加服务行业的就业岗位。其次，项目开发阶段房屋的建设、市政基础设施的建设、绿地的建设等工作都将产生大量间接就业机会。本项目的建设及其后期管理还将吸纳一定数量的管理人员、后勤保障人员就业，这对于缓解社会就业压力、特别是对促进周边地区居民的就业十分有利。9.3项目对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，营造健康的购物、旅72、游、生活空间。通过本项目的实施有利于美化区域环境，促进地区环境质量的改善。9.4项目对政府财政的影响本项目为政府带来房地产开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发总价值的5.6%估算，政府将有约10815.53万元左右的税收收入。通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，带动本地区及周边地区的经济增长。9.5项目对区域发展的影响（1）本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区的经济发展和城市建设用地的需求。（2）项目区域将形成以现代化的商业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟73、度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品味的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。9.6该项目能拉动国民经济增长（1）房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中70是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而波及、拉动其发展。（2）房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、74、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。（3）房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，75、就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。综上所诉，该项目的开发从国民经济的角度分析是可行的。第十章 总论上述分析和效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。项目在财务上具有较强的可行性项目总占地面积：110000方米，项目总建筑面积：495000万平方米项目总投资：82388.95万元，包括开发建设投资及建设期利息，其中开发76、建设投资为193134.38万元，建设期利息为12933.12万元。资金来源为企业自筹资本金28835.95万元，银行贷款53553万元(总投资的65%)，贷款利率按照银行同期贷款利率估算（年利率5.703%）。 经分析研究，本项目主要经济指标是：本项目两个销售部分：商业：5000m214000元/ m2 = 50400万元住宅：474482m26800元/ m2 =411600万元销售收入合计462000万元该项目利润总额为168588.02万元，所得税率25%，所得税额42146.556万元，税后净利润126441.46万元，计提盈余公积金12644.146万元，可获得未分配利润总额为1277、645.91万元。销售利润率为19.1%，投资利润率为70%。从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风险能力，因此，从财务角度分析，项目是可行的。项目在经济效益上具有较强的可行性由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景看好。该方案采取了提前预售，可以给公司带来高的利润回报。项目对就业效益的影响本项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后将形成新的消费和市场需求，能够增加服务行业的就业岗位。其次，78、项目开发阶段房屋的建设、市政基础设施的建设、绿地的建设等工作都将产生大量间接就业机会。本项目的建设及其后期管理还将吸纳一定数量的管理人员、后勤保障人员就业，这对于缓解社会就业压力、特别是对促进周边地区居民的就业十分有利。项目在社会效益上具有较强的可行性项目建成后，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为南关区内又一个亮点，为长春市的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了长春市的安居工程，使长春人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使长春人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安79、居乐业。因此社会效益极为可观。项目在环境效上具有较强的可行性该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知本项目抗风险能力一般、资源供给及外部协作条件满足建设要求、财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强。 产品价格的敏感系数大于建设投资的敏感系数，说明产品价格的敏感性大于建设投资的敏感性，项目实际运行中可适当的调节项目产品价格来获取80、更大的利润。但是长春在售新房均价：7000元/平方米，本项目的保本的价格是4901.00元/平方米，有一定风险。项目具有的突出优势 住宅小区的定位属中型中高档小区，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目较好的周边环境，生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善。 项目所处地块的发展前景较好。有关建议1. 本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，在项目开发的全过程中加强营销，确保销售率。项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2. 本81、项目的销售在很大程度上取决于项目周围地区的建设，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。3. 建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。4、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计；及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理5、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面82、工作协调难度大。6、本项目各类物业的预期售价是在多方考察长春目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，住宅售价不会有太大的回落。7、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。 8、做好物业管理和售后服务工作。 9、从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭； (583、)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。10、整合企业资源，提高操作水平。整合企业内部人力、财力等资源，成立项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定投资计划、资金预算、营销推广方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。 11、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和84、必要的控制力。加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划、推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。目录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据及原则11.3 可行性研究报告的内容3第二章 项目背景与建设的必要性42.1 项目建设的背景42.2 项目建设的必要性52.3 结论5第三章 效益分析73.1 社会效益73.2 经济效益83.3 环境效益83.4 评价结论9第四章 项目选址及建设条件104.1 项目选址104.2 项目建设地点104.3 项目建设条件10第五章 项目建设方案175.1方案设计原则175.2 总体方案设计175.3 道路工程175.4 平面交叉口设计225.5路灯布设23第六章 投资估算与资金筹措246.1 投资估算246.2 资金筹措25第七章 环境影响分析267.1 编制依据267.2 项目建设与运营对环境影响及治理措施277.3环境影响结论30第八章 劳动安全328.1 影响劳动安全的因素分析328.2 防护及监控措施33第九章 建设管理349.1 建设期项目管理349.2 建设期组织机构349.3项目运营期管理35第十章 可行性研究结论与建议3610.1结论3610.2建议3641