1、 2100亩游乐园项目投资策划可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月36可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总论61.1项目概况61.2 编制依据101.3 结论与建议10第2章 项目建设背景和必要性112.1项目建设背景112.2项目建设的必要性12第2、 3 章 建设选址和建设条件143.1建设地点143.2建设条件15第4章、项目建设方案174.1现状分析174.2规划思想174.3规划原则174.4规划目标174.5规划方案184.6主要经济技术指标19第5章 项目组织机构及人力资源配备215.1项目组织机构215.2人力资源配备215.3工程管理22第6章 项目实施进度246.1建设工期246.2项目实施进度安排246.3项目实施进度表24第7章 建设工程招投标257.1编制依据257.2招标原则257.3招标范围257.4招标组织形式257.5招标方式257.6拟招标情况25第8章 投资估算与资金筹措268.1投资估算编制的依据2683、.2项目投资估算268.3资金筹措32第9章 项目建设规模及满足期339.1本项目经营测算339.2本项目经营成本分析339.3经营收入的测定方法349.4游乐园经营项目现金流量表349.5项目不确定性分析34第10章 社会效益和影响分析3610.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程3610.2解决大量待业、失业人员的就业问题3610.3增加财政税收36第11章项目分析及评价3711.1项目分析3711.2项目评价38参考文献39第1章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称邯郸市xx游乐园1.1.2 项目性质新建1.1.3 项目建设地址该项目选址于邯郸市xx公园内，占地 2100亩4、，,是市内最大的公园，项目将依公园里基本环境为背景建设。1.1.4 项目建设内容与建设规模本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、滨水景观区、建筑区等五大功能分区组成。项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共活动场所。项目具体建设内容及规模如下：该项目以一些大型儿童游乐设施为主，拟建成华北地区首屈一指的儿童游乐天地。弯月飘车翻滚过山车三维太空环旋转莲花杯摩天轮表1-1项目主要的建设内容序号项目单位数量备注1总用地面积m23333801园区m2603001.1接待服务区m255001.2极限运动区m2150001.3休闲运动区m2120001.4滨水景观5、区m250001.5休闲娱乐区m2160001.6保留建筑区m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004构筑物(景点)m238005场地m2907005.1广场m2322005.2绿化场地m2585006水域m235600合计2建筑密度m20.50%3绿化率m274%1.1.5 项目建设工期本项目从2012年6月开始进行前期准备工作，拟于2012年8月开始建设，用7个月时间完成施工，2013年3月投入使用。项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险，悬而不惧的现代游乐项目，和卡通人物，动物等静态型的儿童游乐器材，儿童城内有室内攀6、岩室,游艺厅，充气娱乐设施等一批集强身健体，寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.总投资为1000万元。1.1.6 项目总投资及资金筹措经估算，该项目总投资估算为44455.87万元，其中：建筑安装工程费用22313.89万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。资金筹措方式为申请银行资金贷款，和自筹资金。1.1.7 环境影响及社会经济效益评价本项目建设将会大大改善了邯郸市的生态环境，为邯郸市居民提供了一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为邯郸市7、的文化环境、生态环境的改善起到重要的作用，并为邯郸市的建设起到很好的辅助作用，从而促进邯郸市的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展，切实提高人民群众的生活水平。所以，本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。1.2 编制依据1、邯郸市总体规划（2008 年2020 年）2、邯郸市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要3、城市绿化规划建设指标的规定4、公园设计规范（CJJ4892）5、项目建设单位提供的其他资料。1.3 结论与建议1.3.1 主要结论本项目建设以邯郸市总体规划（2008 年2020 年）、邯郸市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展8、环境的同时，积极发展体育文化事业，贯彻全民健身计划纲要，并坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略，依托新媒体产业基地的发展机遇，促进邯郸市建设，提高人民的生活水平。总之，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。项目具有显著的环境效益和社会效益，因此，本项目的建设是必要的，而且也是可行的。1.3.2建议为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。本工程建设完成后，应制定相9、应的法律法规，委托专门部门，对项目进行正常的维护和运行管理。建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。第2章项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.1 邯郸市规划为项目建设提供了直接依据邯郸市总体规划（2008 年2020 年）指出：邯郸市的城镇建设要“逐步实现各级规划公园绿地、居住绿地、附属绿地，形成系统完整、布局合理、功能健全的中心城点状绿地布局。实现居民出行500米见绿地，消除公共绿地服务盲区”和“继续增加公共体育设施用地，建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施，形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。加强新城和边缘集团公共体育设施的建设，实10、现人均0.60.7平方米公共体育设施用地的目标”。同时，还确定了“两轴两带多中心”的城市空间结构。大兴区正处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要位置，是城市发展新区之一，同时也属于邯郸市的生态保护带，具有得天独厚的区位和资源优势，战略区位优势将日益突显。强调了生态环境发展策略，指出要加强平原地区生态林地的保护和建设；划定限制建设地区，有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。2.1.2 邯郸市规划为项目建设指明了方向xx是邯郸市经济发展的重要节点，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。xx游乐园的新建将会给邯郸市的11、发展带来了很大机遇。以“战略发展节点、新兴产业基地、邯郸绿色新城”的发展目标。坚持以人为本，建设宜居、宜业城市的典范，构建良好的人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计，力争将xx游乐园建成宜居、宜业的绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局。2.1.3项目建设符合邯郸市的总体规划的要求要强化邯郸市的发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间的绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中的氛围。在各组团规划中心、并安排组团绿地和多处社区绿地，以城镇公共广场为重点，与12、城镇内部的公园，街头的小绿地和绿化率较高的附属绿地，形成点线面结合的城镇绿地系统。在组团之间的开敞地带依托水系安排市区公园，成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间。2.1.4 邯郸市xx游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求新媒体产业基地的建设，给邯郸市的发展带来重大发展机遇的同时，对邯郸市的用地布局及基础设施建设提出了新的要求。邯郸市xx公园位于邯郸市靠中心位置，为了落实新定位，贯彻新理念，促进邯郸市的可持续、集约、协调发展，促进邯郸市周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变。邯郸市总体规划（2008 年2020 年）中提出邯郸市应依托以新媒体基地建设为基础的产业发展，形成集中13、的产业新区，吸引外来投资、接受城市外迁项目和城市高技术人才的集聚，有效地提高邯郸市的经济实力，同时，强化邯郸市建设，促进城市发展，高标准营造集中的、具有一定规模和吸引力、有经济活力的城市，加强公共绿地、配套公共服务设施、和其他市政基础设施的建设，提高城市各项设施整体水平，逐步实现绿化建设与农业产业结构调整、农村城镇化及农民安置的联动，发展绿色产业，满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活的需求，促使更多的城镇居民向邯郸市集中，以适应邯郸市产业化、城镇化的要求。2.2 项目建设的必要性2.2.1扭转邯郸市缺少大型公益性公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求近年来，随着新媒体产业基14、地的建设，邯郸市的经济发展持续快速发展。加强邯郸市的基础设施及精神文化建设，是实现邯郸市快速发展的前提条件。邯郸市近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观；现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管理，与城市高标准的规划存在较大的差距。随着邯郸市的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到XX区郊区安家落户。邯郸市人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。原有村镇简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活15、需求，严重滞后于邯郸市的经济发展水平。所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。本项目的建设对扭转邯郸市缺少大型体育文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。2.2.2 城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求城镇的建设和发展是促进邯郸市经济发展的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。xx作为邯郸市的中心开发区，紧邻火车站，人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，邯郸市配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。城镇建设应遵循人16、与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把邯郸市建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。把邯郸市建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城镇将是现阶段邯郸市发展的首要目标。2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要xx位于邯郸市中心区域，是邯郸市总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。负有带动辐射中部区域发展的重要任务。本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐；拓展公园绿地的功能；重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。第3章 建设选址和建设条件3.1 建设地点3.1.1 17、项目选址该项目选址于邯郸市xx公园内，位于邯郸市西北部，东临京广铁路，北临联纺西路，南临岭南路，西临铁西北大街，占地 2100亩，,是市内最大的公园。3.1.2用地性质本规划地块为邯郸市xx公园内，总用地面积约33.3380公顷。3.1.3 项目用地现状本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是xx内的人工湖周边。图3-1 项目场址现状图图3-2 项目场址现状图3.2 建设条件3.2.1自然条件邯郸是典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，主要特征是无霜期长（200天）、光照充足（2557小时）、热量丰富、雨热同季，年平均降水量549毫米，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气18、候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。3.2.2水资源现状本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在35m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。3.2.3交通运输通讯及水电气现状况项目的四周道路通畅，距邯郸市火车站、长途汽车站不到15公里，公交车已经通到公园，对外交通便利。邯郸市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼邯郸市范围。有线电视也已覆盖邯郸市范围。邯郸市19、通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。电力充足，网络发达。3.2.4社会经济条件项目属于邯郸市范围，“十二五”时期，是邯郸市综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。“十二五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，是邯郸资源型城市重要而紧迫的转型期。“十二五”时期，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，邯郸步入了加快发展、加速转型的重要阶段，既面临难得的历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险挑战。3.2.5市政基础设施条件1、电力项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区20、内的用电需要。2、给排水项目用地范围内为邯郸市自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。项目排水采用雨污分流制，项目污水经过统一收集后管理。3、通信项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。4、天然气管道城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。第4章项目建设方案本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。4.1 现状分析土地使用现状：用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.21、33公顷，其中，水域面积3.56公顷；广场及绿地面积9.07公顷；市政道路面积2.42公顷；建筑物面积0.86公顷，构筑物(景点)面积0.38公顷。游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和人工湖水系，在规划时应确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。地形地貌：游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内人工湖水位常年稳定，较利于规划建设的发展。4.2 规划思想设计理念：尊重历史、尊重文脉、满足民众22、健康生活的多重需要。设计立意：根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。主题定位：在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在游乐园建成后确保这些因素得以保留。将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的游乐园。4.3 规划原则1、维护原貌：充分利用现有场地，把新建景观融入自然景23、观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。2、珍惜水体：保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。4.4 规划目标1、把游乐园东部区域建成 “休闲型文化中心”。2、西区建设成为以“体育运动发展，精神传承”为主题的体育健身区。3、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。4、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为市区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。5、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间24、。4.5 规划方案4.5.1功能分区规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为六个功能区。即：接待服务区、休闲运动区、极限运动区、休闲娱乐区、滨水景观区。接待服务区是游乐园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。该区位于中轴路两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。休闲运动区位于规划园东区的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同的活动。舞林广场由次入口直接进入，疏植樱25、花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地；自由式滑草场为娱乐型运动场地，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验；休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动；儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。极限运动区位于规划园西区西侧，穿过喷雾广场可进入极限运动场地，场地26、内各类设施齐全，为都市工作者提供一个挑战自我、放松心情的体验基地，也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动。野战营位于场地西南侧，其中设碉堡战、丛林战、定向运动场地等项目，让人们在挑战极限的同时回归自然，放飞的心情，培养人与人之间的合作精神。休闲娱乐区位于场地东区地带，是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导的场所，环境优雅、静谧。入口枫林广场代表秋景，火红的枫叶把人的乡间情愫展示出来。中心设一人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般的27、田园风光。 滨水景观区位于规划园区南侧，是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风景无限的视觉走廊。4.5.2交通系统规划规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。道路分六种形式：游乐园主干路、游乐园次干路、专项道路、水上游览线路、环水线路、市政道路。 游乐园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；游乐园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接；专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动；水上游览线路主要分布28、于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设。 各线路休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。4.5.3景观系统规划游乐园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被、小品、水域、建筑为内容，由两条景观主轴线、三条景观次轴线和三个陆地景观组团、两个水域构成。4.5.4建筑风格园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约；在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；在功能使用上突显安全、便捷、经济。同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，29、共同构成优美景色。4.5.5公共卫生间公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。4.6 主要经济技术指标表4-1 项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注1总用地面积m23333801园区m2603001.1接待服务区m255001.2极限运动区m2150001.3休闲运动区m2120001.4滨水景观区m250001.5休闲娱乐区m2160001.6保留建筑区m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004构筑物(景点)m23800530、场地m2907005.1广场m2322005.2绿化场地m2585006水域m235600合计2建筑密度m20.50%3绿化率m274%第5章 项目组织机构及人力资源配备工程按照项目法组织施工，以保证工程安全、优质、高效地完成。其工作的要点为：组建精干高效的项目经理部，做到统一指挥、内外协调、全面负责；公开招标专业水平高的综合作业队伍投入项目建设；保证材料的加工及供应。5.1项目组织机构5.1.1项目组织机构分析由主管部门设立专门的机构，作为项目执行建设单位。成立“项目经理部”，作为本工程项目的实施机构，下设5个职能部门：（1）行政管理部门负责日常行政工作以及项目履行单位的接待、联络工作。（231、）计划财务部门负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续。（3）施工管理部门负责项目土建与安装施工的协调与指挥、施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查及工程验收工作。（4）设备材料管理部门负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等项工作。 （5）技术管理部门负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸的会审，处理有关技术问题等项工作。5.1.2机构适应性分析本机构设置是根据目前现行的政策和法规，并参考国内众多的体育文化公园的机构设置的。该组织机构的运行，可以满足建设、运营的需要，当然也存在精简机构的可能。5.2人力资源配备32、5.2.1值班班制本建设项目拥有大量体育运动器械及活动场地，需要专门人员进行维护及管理，因此本项目实行两班运转制。白班工作人员主要负责器械及场地的安全，避免受到破坏，晚班工作人员主要进行器械场地维护和看护。5.2.2劳动定员数量及技能素质要求本项目建成后，需要管理和技术人员10名，主要值班岗位人员30名。管理机构将根据项目建成后的实际需要，提出增减人员的计划，并交讨论决定。对于管理和技术人员，要求素质较高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又要有协作精神。主要值班岗位工作人员，要求身体健康，具有高中或同等学历。5.2.3职工工资福利按照中国法律、法规和有关人事制度，与职工签订能体现每个职工33、个人素质（职能和责任）的个别劳动合同。所有职工的薪酬应反应每个职工的职能、责任和工作表现，符合法律规定，并且在人才市场具有竞争性。可行性研究阶段，采用的人均月工资水平如下： 管理人员和技术人员平均 4000元/月； 主要值班岗位工作人员平均 2000元/月。5.2.4员工来源及招聘方案本建设项目，为当地村民提供一部分工作岗位，以便增加农民收入。此外，也将实行公开招聘制度，由邯郸市政府负责。主要技术人员面对全市招聘，其他人员主要面对邯郸市进行招聘，如不能满足需要，可扩大招聘范围。招聘工作在该项目计划竣工时间前一年开始，用12个月完成。5.2.5员工培训计划培训计划为以送去正在运行的同类工程跟班作34、业为主，理论学习为辅，参与器械安装、调试、验收的全过程，为本体育文化公园的正常运行奠定基础。5.3工程管理工程施工队伍在施工前应做好充分的准备工作，安排详细的施工计划，将专用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中。5.3.1人员物资及机械设备进场计划人员物资及机械设备进场，以满足工程施工需要和监理工程师要求为原则，可按工程进度计划分期分批进入施工现场，并随工程进度情况及时调整。5.3.2临时设施建设临时设施布置以少占用地和投资少、方便施工为原则，充分利用现有房屋，以减少临时工程量。5.3.3技术准备施工人员进场后即开始进行技术准备工作。技术准备工作分为内业和外业两种。内业技术准备主要包括：认真学习35、施工规范、审核施工图纸、编写施工组织设计、结合工程特点编写技术管理办法和实施细则、编写开工报告等。外业技术准备工作包括：调查各种工程材料，进行试验检测，编写试验报告，并进行合格性分析等。5.3.4物资准备工作做出材料供应计划，确定工程所需用的各种材料的供货地点、数量及运输方式，建立完善的检测试验手段，保证按期开工。5.3.5清理现场施工人员进驻现场后，首先进行物探，确定地下设施的准确位置，然后开始施工现场的清理工作，严格按图纸所示或监理工程师指示，清理工地范围内阻碍施工的各种结构物、障碍物以及丛林树木、树墩、树根等。迁移管线或拆移设施，为临时和主体工程施工创造条件。5.3.6确保工程质量的措施36、(1)为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，邀请招标有资质的监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体实施工作。(2)结合本工程的特点，制定详尽的施工组织方案和质量目标计划及质量保证措施，实行过程目标控制，从而达到较高的质量水平。(3)工程开工前，应向全体施工人员进行技术交底和安全交底，并做好记录。(4)水泥、钢筋、钢管、附件、机具、防水材料、装饰材料等均应有出厂合格证，并进行有关的质量检验测试，不合格不得使用。(5)严格按有关规范及设计要求施工，认真做好各工序的施工原始记录，严格签字验收，不合格不准进入下道工序。(6)对一些技术性较强的工作，必须由具备相应级别以上的工人进行打操37、作。5.3.7确保施工安全的措施现场的安全主要是用电安全、机械使用安全和防火安全。(1)现场用电严格遵守建设工程施工现场用电安全规范（GB504194-93）。现场电线架设做到统一规划，建立用电安全检查制度。(2)现场所用机械设备的装设必须牢固稳定，严禁带故障作业，所有设备由专业人员进行操作，严格按照操作规程进行操作。(3)现场临时设施的搭设必须遵守有关防火规定，配备足够数量的消防器材。经常对工地的防火工作进行检查，责任落实到人。(4)夜间施工，应配备充足的照明设备，确保施工安全。大风大雨天影响施工安全，严禁施工。路面开挖部位要设置警告标志，搭好踏板、临时路面和安全防护栏杆，必要时安排专人守护38、。5.3.8严格执行工程监理制度建设单位应通过招标选择有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。5.3.9文明施工措施要求施工单位按照文明施工的各项要求进行统一布置，全局管理，搞好环境保护工作，防止噪声和扬尘污染。第6章 项目实施进度6.1建设工期本建设项目为大型体育游乐园，单元装置较多，投资较大。根据实际情况及以往经验，本项目建设周期拟安排为10个月。6.2项目实施进度安排根据本项目的实施情况，安排的实施进度如下：（1）2012年6月开始项目立项工作。（2）2012年7月开始项目勘察、设计、招投标工作。（3）2012年8月-201339、年2月进行施工工作。（4）2013年2月工程结尾、竣工验收。6.3项目实施进度表表6-1 工程建设进度表序号项目名称2012年2012年2013年6月7月8-9月10-12月1-2月3月1项目前期立项及相关手续办理2勘察、设计3项目招投标4工程开工建设5工程竣工验收第7章 建设工程招投标本项目的建设拟实行招投标制，以通过公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越者参与项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。7.1编制依据1、中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，中华人民共和国招标投标法（1999.8.30通过，2000.1.1起施行）；40、2、国家计委（20019号令），工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（2001.6.18）；7.2招标原则严格按照中华人民共和国招标投标法，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，对本项目进行招投标工作。7.3招标范围招标范围包括：工程监理和施工总承包。7.4招标组织形式本项目招标组织形式采用委托招标。评标机构为评审委员会，由包括技术、经济、商务等方面的专家组成。7.5招标方式本工程监理、施工总承包全部采用公开招标方式。7.6拟招标情况表7-1 拟招标情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀41、请招标勘察设计施工总承包监理第8章 投资估算与资金筹措8.1 投资估算编制的依据1、本项目建设方案提出的各项技术参数、数据；2、2008年河北省建筑工程预算定额，2008年河北省装饰工程预算定额，2008年河北省安装工程预算定额，2008年河北省市政工程预算定额； 3、2008年河北省建设工程费用计算规则及有关文件。4、各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按邯郸市2008年3季度地区材料价格估算。5、 工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（1996）628号建筑政工程可行性研究估算办法及国家有关的相应规定计取。其中：建设单位管理费按财建2002（394号文件）规定计取，即按建筑安42、装工程费用的0.8%计取。工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格2007670号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.9%计取。工程招标服务收费按照国家计委20021980号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.3%的60%计取。工程保险费按建筑安装工程费用的0.3%计取。市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取，本项目按照250.04万元考虑。工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的（2002年）工程勘察设计收费标准计取。其中:设计费按25元/m2, 工程勘察费按照设计费的15%计取。施工图审查费按建筑安装工程费用的0.25%计取。施工图预算编制费按建筑安装工程费用的0.03%计取。环43、境影响咨询服务费按建筑安装工程费用的0.07%计取；劳动安全卫生评审费按建筑安装工程费用的0.1%计取；水资源建设、评价、保护费按建筑安装工程费用的0.3%计取。征地费用为35万元/亩。工程基本预备费按上述费用的3%计取。8.2项目投资估算邯郸市xx游乐园项目建设工程总投资44455.87万元，其中：建筑安装工程费用22313.89万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。详见投资估算汇总表（附表8-1）、建筑安装工程投资估算表（附表8-2）、工程建设其他44、费用投资估算表（附表8-3）、建设期利息计算表（附表8-4）。项目投资估算汇总表表8-1估算书工程和费用名称单位总价 (万元)各部分投资 比例 （%）编号1第一部分 建筑安装工程费用万元22313.89 50.19 2第二部分 工程建设其他费用万元18861.3642.433第三部分 基本预备费万元1210.062.72 4第四部分 建设期利息万元1870.564.215第五部分 铺底流动资金万元200.000.45 总投资估算（1+2+3+4+5）万元44455.87100.00 建筑安装工程投资估算表表8-2估算书工程和费用名称单位工程量单价 (元)总价 (万元)编号建筑安装工程费用22345、13.89 1总用地面积m23333801园区m26030014277.75 1.1接待服务区m2550022451234.75 1.2极限运动区m21500022353352.5 1.3休闲运动区m21200022352682.00 1.4滨水景观区m2500022503600.00 1.5休闲娱乐区m21600022501912.50 1.6保留建筑区m2680022001496.00 2道路m224160871.04 2.1主干道 m213360365487.64 2.2次干道 m210800355383.40 3建筑物m2860022501935.00 4构筑物(景点)m238002346、00874.00 5场地m2907002510.60 5.1广场m2322003801223.60 5.2绿化场地m2585002201287.00 6水域m2356001845.50 合计22313.89 2建筑密度m20.50%3绿化率m274%工程建设其他费用投资估算表表8-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号工程建设其他费用18861.361建设用地相关费用16502.231.1征地费土地划拨费用亩500.07 33.00 16502.231.2拆迁、安置、补偿等1.3管线迁移及补偿费2建设管理费等718.402.1建设单位管理费万元21474.04 0.847、171.79建设部建财2002394号2.2工程质量监督费从2008年起不再收取2.3工程监理费万元21474.04 0.9193.27国家发改委、建设部发改价格2007670号文件2.4工程招标服务收费万元21474.04 0.1838.65国家计委20021980号文件2.5工程保险费万元21474.04 0.364.42建设部建标2007164号文件2.6市政公用设施费m2166845.00 15250.273工程勘察设计费640.733.1工程勘察费m2166845.00 3.7562.57国家计委建设部发布的（2002年）工程勘察设计收费标准3.2工程设计费m2166845.00 248、5417.11国家计委建设部发布的（2002年）工程勘察设计收费标准3.3施工图审查费万元21474.04 0.2553.69根据国家相关规定结合实际情况计算工程建设其他费用投资估算表（续表）表8-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号3.4施工图预算编制费万元21474.04 0.036.44根据国家相关规定结合实际情况计算3.5环境影响咨询服务费万元21474.04 0.0715.03国家发改委、环保局发改价格2002125号文件3.6劳动安全卫生评审费万元21474.04 0.121.47建设部建标2007164号文件3.7水资源建设、评价、保护费万元2147449、.04 0.364.42保监200522号文件4与未来企业生产有关的其他费用1000.004.1开办费1000.004.1.1超级太空船,旋转木马等游乐设施.项110001000.00实际购置费用工程建设其他费用投资估算18861.36根据国家相关规定结合实际情况计算建设期利息估算表 单位:万元 附表8-4序号项目年限金额 (万元)第1年利息 (万元)第2年利息 (万元)利息合计 (万元)本金利息合计1建设期(年)22第1年借款额(万元)13218.41 436.21 436.21 13654.62 3第2年借款额(万元)16155.84 1434.35 1434.35 17590.18 合计50、29374.25 436.21 1434.35 1870.56 31244.80 8.3资金筹措8.3.1资金来源项目总投资由项目的建筑安装工程费用、工程建设其他费用、与未来企业生产有关的其他费用、基本预备费、建设期利息、铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金和银行融资。8.3.2资金来源构成项目资金来源构成情况如下表：建设期资金来源及筹措表项目资金(万元)比例自筹资金15081.6233.92%银行融资29374.25 66.08%总投资 （不含建设期利息 及铺底流动资金）44455.87 100.00%由建设期资金筹措表可知，建设期资金的筹措则不会影响工程进度的实施。第9章 投资收益分析51、评价9.1本项目经营测算（见附表9-1）经营收入估算表（年收入） 单位：万元 附表9-1序号项目经营期间备注第3年第4年第5年第14年第15年 合计1经营收益1.1游乐园年旅游规模达120万人次,门票收入6120.00 7200.00 7200.00 7200.00 92520.00 1.2游乐园年旅游规模达120万人次,有40万人次游玩2890.00 3400.00 3400.00 3400.00 43690.00 经营收入合计9010.00 10600.00 10600.00 10600.00 136210.00 1.3营业税及附加450.50 530.00 530.00 530.00 652、810.50 经营收益合计8559.50 10070.00 10070.00 10070.00 129399.50 9.2本项目经营成本分析 9.2.1本地区游乐园正常经营费用构成1、能源费用 主要包括：水电、油耗及煤气等费用进行了实际测算，正常年需支出200.10万元；详见经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）。2、员工费用 主要是员工工资费用，经调查，服务和管理人员共36人,每人每月工资3500元；共需要支出126万元；详见经营成本估算表（年成本）。3、维修费用 主要指游乐设备日常维修的费用，每年约需108万元；详见经营成本估算表（年成本）。4、折旧及摊销费用游乐设备和房屋折旧及摊销每年53、约需634.54万元；详见经营成本估算表（年成本）。6、管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需32.4万；详见经营成本估算表（年成本）。7、各种税费主要指营业税支出，每年约需530万；详见经营收入估算表（年收入）。9.3经营收入的测定方法9.3.1定位理论依据1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。9.3.2收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=11/（1r）na/rV项目折现总价n项目的收54、益年限r房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8；a项目的年净收益9.3.3价格求取1、经营年限一般为15年，故项目的收益年限n15，含建设2年；2、在经营期间，年平均净收益作为本项目的年净收益a。9.4游乐园经营项目现金流量表 9.4.1项目的累计净现值按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），本项目的收益年限n15；项目投资回报率，一般取经验值8；经计算, NPV(8%)=19849.47万元；9.4.2项目的动态回收期按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n15；项目投资回报率，一般取经验值8；经计算, 投资动态回收期: 9.25年；9.4.3项目的内55、部收益率 按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n15；项目投资回报率，一般取经验值8；经计算,内部收益率IRR=15.40%。9.5 项目不确定性分析本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表12-6：敏感性分析表。敏感性分析 附表 9-2因素变化测算结果敏感率%基本方案经营15年净收益折现总价(万元)19849.13 内部收益率%15.40 动态投资回收期（年）9.25 当租赁单价下降10%计算期15年净收益折现总价(万元)14419.10 72.64 内部收益率%13.56、52 动态投资回收期（年）10.22 当年经营成本提高10%计算期15年净收益折现总价(万元)19598.12 98.74 内部收益率%15.32 动态投资回收期（年）9.28 当年建设投资提高10%计算期15年净收益折现总价(万元)15867.59 79.94 内部收益率%13.52 动态投资回收期（年）10.22 经测算可知：本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和建设投资对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键；项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。第10章 社会效益和影响分析 10.1 完善城57、市功能，推动片区的房地产市场发展进程 该项目建成后将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程。10.2解决大量待业、失业人员的就业问题 邯郸市xx游乐园项目的建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会、减少待业人口，游乐园的建设过程能够解决部分农民工的就业问题；邯郸市xx游乐园项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员的工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定的收入，改善地区经济结构、提高地区经济发展水平，故本项目对国家、对社会乃至对邯郸市地区能够起到一定的稳定影响。10.3增加财政税收 该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利7158.958、7万元。第11章 项目分析及评价11.1项目分析 11.1.1项目技术经济指标表11-1 项目主要的建设内容序号项目单位数量备注1总用地面积m23333801园区m2603001.1接待服务区m255001.2极限运动区m2150001.3休闲运动区m2120001.4滨水景观区m250001.5休闲娱乐区m2160001.6保留建筑区m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004构筑物(景点)m238005场地m2907005.1广场m2322005.2绿化场地m2585006水域m235600合计2建筑密度m20.50%3绿化59、率m274%11.1.2交通条件及周边配套分析1、位于邯郸市经济文化中心，各种基础设施配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了邯郸市政府等行业机构；3、项目所在区域人流旺盛、商业氛围较浓，并且发展空间很大。11.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥邯郸市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素认为：本项目在该片建设邯郸市xx游乐园占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、游乐园经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表60、现。11.2项目评价 邯郸市xx游乐园项目在邯郸市区域内，目前属于综合大型游乐项目。由于该项目建设时机良好，预计经营压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低游乐园的经营成本，提高游乐园的盈利能力，尽量保证实现经营中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，邯郸市xx游乐园项目的拟建是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及邯郸市经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。参考文献：1公园设计规范,编号CJJ4892,北京市园林局主编，建设部标准定额研究所出版，1993.1.1;2工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定,国家计委（20019号令），2001.6.18;3河北水利科技，郭增发，2001年第04期杂志；4中华人民共和国招标投标法, 中华人民共和国主席令（第21号）,（1999.8.30通过，2000.1.1起施行）；5建筑政工程可行性研究估算办法,国家建设部门发布的建标（1996）628号,1996;6工程勘察设计收费标准, 国家计委建设部发布的（2002年）,2002.