1、XX政通梦幻王国项目可行性研究报告一、总 论（一）项目背景1、项目名称：XX政通梦幻王国项目2、承办单位概况（1）项目承办单位：XX政通文化科技置业有限公司（2）法定代表人：（3）单位概况：政通集团是一家以文化、旅游产业为主导的大型投资控股企业集团，公司以上海为投资管理总部，业务遍布华东、华北、东北、西北等区域，政通集团国内首创大型室内儿童青少年文化教育基地新模式，打造以文化为内涵、科技为手段，儿童为中心、家庭为消费单位的文化产业项目。经过近几年的快速发展，政通集团已经初步构建起了覆盖全国的、专业化文化产业布局体系，目前，由政通集团自主设计、投资的文化产业项目已经在黄山十里山、江苏赤山湖、全椒2、神山、 XX相山、六安淠河西区等地相继落户，同时，苏州阳澄湖、西（安）咸（阳）新区、石家庄滹沱新区等意向投资项目也在按计划推进之中。3、可行性研究报告编制依据（1）国家国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（2）国家教育事业发展“十二五”规划纲要（3）国家教育中长期改革和发展规划纲要（2010-2020年）（4）中共中央、国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见（中发20048号）（5）关于进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作的意见（中办发20064号）（6）安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（7）文化部“十二五”时期文化改革发展规划（8）文化产业振兴规划3、-2009（9）文化部、国家计委、财政部关于进一步加强基层文化建设的指导意见（10）安徽省教育事业“十二五”发展规划（11）XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（12）XX市统计年鉴2012（13）XX市人民政府工作报告-2012（14）XX市城市总体规划（2005-2020）（15）承办单位提供的有关资料4、项目提出理由和过程（1）项目建设背景党的十八大明确提出扎实推进社会主义文化强国建设。文化是民族的血脉，是人民的精神家园。全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴，必须推动社会主义文化大发展大繁荣，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家文化软实力，发挥文化引领风尚、教育人民、服务社会、4、推动发展的作用。青少年文化教育基地是促进青少年全面发展的实践课堂，是加强思想道德建设，推进素质教育，建设社会主义精神文明的主要阵地，是我国教育系统中的个重要组成部分。切实加强青少年文化教育基地的建设是关系到造福广大青少年教育培养下一代的关键，做好青少年校外教育工作，是为青少年制造良好的社会教育大环境，提高青少年思想道德和科学文化水平、提高全民族素质的重要举措；因此，要从落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，确保党和国家事业后继有人，充分认识这项工作的重要性。改革开放以来，党和国家高度重视青少年文化教育场所建设和管理工作。各地区各有关部门采取积极措施，加强建设，规范管理，突出服务，扎实工作，初步5、形成了覆盖全国大中城市及部分县区的校外活动场所网络。充分发挥青少年宫、少年宫、青少年学生活动中心、儿童活动中心、科技馆等公益性未成年人校外活动场所的重要作用，积极拓展教育内容，创新活动载体，改进服务方式，广泛开展思想道德建设、科学技术普及、文艺体育培训、劳动技能锻炼等教育实践活动，有力地促进了未成年人德智体美全面发展。随着我国经济社会的不断发展和广大青少年精神文化需求的日益增长，青少年文化教育场所建设和管理工作还存在一些不适应的地方。主要是：活动场所总量不足，分布不均，发展不平衡；一些活动场所侧重于经营性创收，偏重于培养特专长学生，未能充分体现公益性原则和面向广大青少年的服务宗旨；校外活动与学6、校教育衔接不紧密；管理体制不顺，投入保障机制不健全，内部运行缺乏活力，发展后劲不足，等等。这些问题制约了青少年校外活动场所功能的发挥，影响了校外教育事业的健康发展，迫切需要采取有效措施加以解决。同时，2011年国家出台的国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中提出推动文化大发展大繁荣。保护青少年身心健康，为青少年营造健康成长的空间。加强青少年文化活动场所建设，创造出更多青少年喜闻乐见、益智益德的文化作品，广泛开展面向青少年的各类文化体育活动。因此，建设青少年文化教育基地是符合国家整体发展方向得到，是促进国家大发展的。（2）项目提出的必要性随着我国经济的持续快速增长, 城乡居民收入大幅上升, 人民7、群众的文化娱乐需求日益增加，特别是针对儿童青少年的文化教育需求供不应求。据第六次全国人口普查结果，我国现有 14 岁以下少年儿童2.9 亿，占总人口的 22.89%，可见我国儿童青少年文化需求之大。 但是，我国现有的以少年宫、青少年学生活动中心、儿童活动中心为代表文化教育设施和机构，远远不能满足儿童青少年日益增长的文化娱乐消费需求，制约了我国儿童青少年的全面健康发展，总体看主要是针对儿童青少年的文化产品供给不足，品质不高；文化产业效率低下，非专业化生产；政府主导，财政负担重；内容枯燥，形式单调，缺乏时代气息，不能适应新时期儿童青少年文化宣传教育的需要等。因此建设儿童青少年文化教育基地是势在必行8、的：弥补传统少年宫、儿童活动中心等政府公益性文化机构的不足，促进我国儿童青少年文化事业的大发展、大繁荣。大大提高了儿童青少年高品质文化娱乐消费的便利性，提高儿童青少年享受文化娱乐消费的水平和层次。 减少政府在儿童青少年文化娱乐事业上的长期持续资金投入，减轻政府财政负担。 文化与商业有机融合，开创文化产业化、可持续发展的新道路。总之，政通大型室内儿童青少年文化教育基地的建设，有利于推动儿童青少年文化教育事业的发展，有效满足广大儿童青少年文化、教育、娱乐需求，大大减轻政府财政负担，并从根本上维护家庭、政府、社会的和谐发展。建设该项目不仅实现儿童青少年文化消费需求的高质化和便捷性，还有利于塑造城市文9、化新内涵，提升城市知名度，促进物质文明与精神文明的和谐发展。（二）项目概况1、拟建地点：项目拟建地点位于XX市古城东路北，龙山路西，方安路东地块。2、项目主要建设内容（1）本项目建设大型室内青少年文化教育基地一座，建筑面积25000平方米；（2）商业配套设施35000平方米，主要包括特色商业街区和文化风情小镇组成；（3）建设湖面工程一项：主要包括湖面治理、堤坝和沿湖道路建设；（4）建设道路、广场及停车场21950平方米、绿化16878平方米，购置旋转木马、飞天缆车等各种游乐设施，预计建成后年接待青少年学生及家长总数可达55万人次，完全可以支撑项目获得丰厚的市场回报。3、建设规模与目标（1）项目10、占地：67108平方米（约100亩）（2）总建筑面积：60000平方米（3）项目定位及目标：打造区域内规模最大、科技水平最高、内容最全的现代化儿童青少年文化教育基地，满足城市及农村儿童青少年的教育、文化、娱乐、科普、社交等综合需求。项目建成后将成为以儿童青少年为核心、以家庭为单位的文化教育基地，其意义重大，影响深远。表1-1 主要建设指标一览表项目名称单位面积备注1总用地面积m2671082商业配套设施占地面积m214186.63总建筑面积m2600003.1青少年文化基地建筑面积m2250003.2商业配套设施建筑面积m2350004容积率0.896建筑密度%33.97绿地率m216878211、5.15%8道路、广场及停车场m22195032.7%9总停车位辆522其中大巴辆31地上停车位辆4914、主要经济技术指标：（1）项目建设总投资50000万元，全部为企业自筹。（2）年均利润总额：14786.87万元（3）年均所得税：3696.72万元（4）达产年营业收入：29540.00万元（5）年均总成本费用：9017.45万元（6）投资利润率：29.57%（7）销售利润率：60.07%（8）资本金净利润率：22.185（9）项目投资财务内部收益率（税后）：25.04%（10）项目投资财务净现值（税后，ic=10%）：38650.83万元 （11）项目投资回收期（税后，含建设期）：5.312、2年二、需求分析（一）文化产业大发展党的十八大同时提出要丰富人民精神文化生活。要坚持以人民为中心的创作导向，提高文化产品质量，为人民提供更好更多精神食粮。坚持面向基层、服务群众，加快推进重点文化惠民工程，加大对农村和欠发达地区文化建设的帮扶力度，继续推动公共文化服务设施向社会免费开放。建设优秀传统文化传承体系，弘扬中华优秀传统文化。推广和规范使用国家通用语言文字。繁荣发展少数民族文化事业。开展群众性文化活动，开展全民阅读活动。我们一定要坚持社会主义先进文化前进方向，树立高度的文化自觉和文化自信，向着建设社会主义文化强国宏伟目标阔步前进。安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出着力建设文13、化强省，增强区域软实力。坚持社会主义先进文化前进方向，大力弘扬敢为人先、锐意进取、诚信务实、开放合作精神，加快发展文化事业和文化产业，一手抓文化事业的繁荣，一手抓文化产业的发展，充分发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，增强全省人民的凝聚力和创新力。安徽省“十二五”教育事业发展规划中指出安徽全面转型、加速崛起，对教育事业发展产生积极推动作用。“十二五”时期，是我省黄金发展期，工业化、城镇化“双轮驱动”互促发展。按照省委、省政府提出的科学发展、全面转型、加速崛起、兴皖富民的主题主线，实现我省“十二五”经济社会发展目标，关键靠人才，根本在教育，必将在规模速度、结构调整、资源配置等方面，对我省14、教育事业发展形成积极推动作用。以人为本、全面实施素质教育是教育改革发展的战略主题，也是提高人才培养水平的基本要求。必须坚持德育为先、能力为重、全面发展，将素质教育的理念、要求和具体措施贯穿于各级各类教育的全过程，促进学生知识、能力、素质的全面提高。而儿童青少年文化教育是我国文化产业的一个重要组成部分，更是我国文化教育事业的主体工程；以下阐述青少年文化教育发展现状。（二）我国儿童青少年文化教育现状1、我国儿童青少年文化教育现状国家教育事业发展第十二个五年规划提出按照“优先发展、育人为本、改革创新、促进公平、提高质量”的工作方针，把育人为本作为根本要求，把促进公平和提高质量作为重点任务，以改革创新15、为动力，以优先发展为保障，以重大发展项目和改革试点为抓手，坚持尊重规律、科学发展和依法治教的原则，正确把握和处理好优先发展与服务全局、促进公平与注重效率、扩大规模与提高质量、整体推进与分类指导、立足国情与面向世界、改革发展与维护稳定等重要关系，力争在关键领域、薄弱环节和社会关注的热点难点问题上取得突破，推动教育事业在新的起点上实现科学发展，更好地服务于加快转变经济发展方式和人的全面发展。2010年，全国初中毛入学率达到100.1%，初中三年巩固率达到94%，分别比2005年提高5.1个百分点和1.02个百分点；同年，我国学前教育规模达到2976.7万人，比2005年增加797.6万人，增长3616、.6%；学前三年毛入园率达56.6%，比2005年大幅提高了15.2个百分点，“学前三年毛入园率达到55%以上”；我国高中阶段教育在校生规模为4670万人，比2005年增加639.6万人，增长15.9%；高中阶段教育毛入学率达到82.5%，比2005年提高29.8个百分点。针对这一情况，表明了国家重视青少年文化教育事业发展，为大型室内儿童青少年文化教育基地的建设提供了广阔的市场。2、我国儿童青少年文化教育产业现状近年来出现的文化宫、青少年学生活动中心、儿童活动中心，一定程度上缓解了儿童青少年文化娱乐消费的极度匮乏，但远远不能满足儿童青少年的文化事业的要求，存在很多问题。投资规模大，回收周期长，17、投资风险高；普遍以机械游艺项目为主，缺乏文化内涵；用地规模大，粗方式发展；受季节和气候影响严重。 此外，一批小型室内游艺项目，如反斗乐园、汤姆熊、神采飞扬、星期八小镇等，提供了一些多样化的选择，但仍存在诸多不足：产品内容单一，多是电子游戏、职业体验等低端消费；规模小，建筑面积 1000-3000 平方米不等，接待能力有限； 缺乏自我更新能力，设备和内容多是一次性采购； 产品同质化严重，进行恶性竞争。 因此，现有的专业化青少年活动中心等因内容单调、规模小、缺乏创新能力，难以担当儿童青少年文化娱乐发展的大任，社会需要一种大型室内青少年文化教育基地的综合性文化设施，因此政通大型室内儿童青少年文化教育18、基地项目呼之欲出。（三）XX市及其周边儿童青少年文化教育市场1、XX周边乃至皖北儿童青少年文化教育市场该项目建成后，不仅能够满足XX市儿童青少年的需求，而且能够带动周边乃至皖北地区儿童青少年的文化教育市场；就整个安徽省为例，据2010年数据统计，学前三年毛入园率达到48.5%，小学学龄儿童入学率达到99.9%，初中学龄儿童入学率达到99.2%，普通高中在校生人数达到223.9万，高中阶段毛入学率达到80%，预计到2015年，全省学前三年毛入园率达65%，学前一年毛入园率达到85%，全省每个乡镇都建有1所独立建制的公办中心幼儿园。全省适龄儿童入学率保持在99%以上，九年义务教育巩固率达到93%以19、上，全省高中阶段教育在校生规模达到180万人，高中阶段毛入学率达到87%以上；以上数据都表明了国家重视儿童青少年文化教育，同时为儿童青少年文化教育基地的建设提供了充足的客源和广阔的市场。2、XX市儿童青少年文化教育市场保护青少年身心健康，为青少年营造健康成长的空间。加强青少年文化活动场所建设，创造出更多青少年喜闻乐见、益智益德的文化作品，广泛开展面向青少年的各类文化体育活动。青少年校外活动场所作为青少年政治思想教育、品德教育、科普教育、法制教育以及文体活动的重要场地，对于培养青少年的实践能力和创新精神，促进青少年全面发展和健康成长发挥着重要作用。自改革开放以来，XX市教育事业获得了飞速发展，截20、止到2010年，XX市公办学校拥有小学373所，在校生166693人；初中141所，在校生154786人；高中28所，在校学生49534人；幼儿园112所，在园幼儿34647人。同时，由于城镇化进程不断加快，农村人口将向城镇转移，全市将有更多的中小学生涌入县城学校就读，而且随着教育体制改革的深化，青少年校外活动越来越成为青少年教育的重要部分，儿童青少年文化教育基地的建设越来越迫切。 3、XX市政府支持青少年文化教育基地的建设市文化教育与创意产业招商中心由市文广新局、市教育局、市卫生局和市体育局等4家单位组成，市文广新局为牵头单位，年度招商引资任务2亿元。年初以来，该中心各成员单位在推进自身招商21、的同时，招商中心还围绕我市煤电、煤化工、食品、纺织服装、机械制造、陶瓷建材等六大主导产业和生物医药、精细化工、生物质能源、环保造纸、文化旅游等新兴产业，按照“大招商、招大商”的要求，积极搜集相关信息，广交朋友，广泛宣传XX、推介XX。截至目前，由市文广新局牵线搭桥引进、连续5年跻身中国民营企业500强前50位，中国家居业第一品牌红星美凯龙家居集团已经与我市签订了总投资18亿元的城市综合功能区项目协议。而政通儿童青少年文化教育基地项目也正是市政府支持发展的项目，该项目建成后将成为国内首家以文化为核心、科技为手段、儿童青少年为主体、家庭为单位的儿童文化旅游娱乐中心，对于转变经济发展方式、调整产业结22、构、丰富XX市文化旅游新内涵，提升XX城市知名度，满足我市及周边城市群众文化旅游消费需求等方面都具有重大而深远的意义。三、场址选择与建设条件（一）场址所在位置现状1、地点与地理位置本项目拟建场址，位于XX市古城东路北，龙山路西，方安路东地块，交通优势明显。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，XX政通文化科技置业有限公司通过招拍挂的方式取得国有土地使用权，规划用地面积为100亩。（二）场址建设条件1、自然条件XX市位于安徽省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理23、条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2010年，全市户籍人口220.30万。XX承东启西，区位优越，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。（1）气候条件X24、X市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为25、8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.26、5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、XX、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，27、占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降28、水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过29、，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光30、操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发31、展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。XX市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、532、1.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.4%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时33、期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果34、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，XX市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速XX连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，XX火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城35、市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入12.9亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯36、枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。四、建设方案（一）建筑设计的指导思想和原则1、建筑设计的指导思想（1）立足于服务经济、服务社会，服从XX市城整体规划，统筹考虑，合理布局，功能分区明确。在适用、经济、安全、美观的原则下，起点要高，适度超前，具有时代气息和强烈现代感，建成经济实用而又体现地方特色的儿童青少年文化教育基地基地。（2）项目建设遵循节约用地的原则，因地制宜，合理利用土地资源；不求37、大，但求新、求实、求特；要在对现状条件和自然资源的充分分析论证下，坚持自然环境与人工环境相结合，建设时序与空间布局协调，体现以人为本的精神。2、建筑设计原则（1）应执行国家有关工程建设的方针政策和有关国家设计规范及标准的原则；（2）符合当地城市规划部门制定的城市规划实施条例的原则；（3）根据建筑物的用途和目的，综合考虑建筑的经济效益、社会效益、环境效益的原则；（4）合理利用城市土地和空间的原则；（5）节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能的原则；（6）建筑设计的标准化应与多样化相结合的原则；（7）建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施的原则；（8）应贯彻安全、适用、经济、美观原则。38、（二）项目总体规划方案1、总平面布置规划方案建议从功能和环境两个主要方面入手，通过分析场地特征，结合各功能区既相对独立、又紧密联系的功能要求，在场地东南部设置入口广场，一条道路通过人工湖直接到达青少年文化教育基地入口处，将室内青少年文化教育基地布置在场地的北部、周边依次布置广场和停车场，场地的南部布置特色商业街区和文化风情小镇等商业配套设施，将建筑和环境空间组织起来，实现完善高效的服务功能。建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求。通过对场地的分析，合理组织人流、车流，充分体现人车分行的交通要求和以人为本的设计理念，体现便捷和高效的内部交通。在交通组织上尽量体现人车分流的要求。绿地39、系统规划设计遵循以人为本，以人的活动为中心的设计原则，强调绿地规划的系统性和网络性，强调城市功能与绿地复合使用的重要性，创造层次丰富、提供多样活动机能的绿化空间。2、规划设计方案描述为突出大型室内青少年文化基地的外部形象，节约用地，同时考虑各功能空间联系方便、参观路线简捷等因素，建设用地总平面规划可采用相对集中的整体布局。以尊重自然，塑造场所感，立城市地标，传承地方文脉为设计理念。 （1）青少年文化教育基地布局大型室内青少年文化教育基地布置在园区最北部，设置三个入口，主入口直对人工湖，其余两个出入口布置在教育基地的西侧和西南侧。图4-2 政通文化产业大型室内儿童青少年文化教育基地效果图（2）商40、业配套设施及人工湖商业配套设施主要特色商业街区和文化风情小镇，主要布置在入口广场西侧和东侧，方便游客就餐和休憩。人工湖布局在整个场地的正中央，在湖中建造一座桥，直通室内青少年文化教育基地的出入口，起到了衔接商业设施与青少年文化教育基地的作用。（3）交通系统规划规划园区交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分组成。道路分六种形式：公园主干路、公园次干路、水上游览线路、环水线路。园区主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；公园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路想接；水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；环水线路滨水前行，41、简洁干净。（4）景观系统规划公园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被、小品、水域、建筑为内容，形成网络状绿地的主要格局。网络状绿地将基地各主要功能区有机联系在一起，深入渗透的每个功能分区，不同区域空间均能够享受均好的绿色空间，构成完整的绿地系统。青少年文化教育基地周边绿地景观与商业配套设施绿地景观有机结合，尤其注重与道路两侧绿地系统的穿插渗透。（5）建筑风格园内建筑在与地基、地形、地势、地貌等结合的基础上，以大型、低层为主，风格多样，外观简约；在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；在功能使用上突显安全、便捷、经济。同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、花草树木融为42、一体，共同构成优美景色。（6）停车场和公共卫生间规划园区设两个主要停车场，一个布置在人工湖的东侧，与出入口广场相连，另一个布置在青少年文化教育基地西侧，直接通往古城东路。场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。停车服务以“人性化”为标准，控制程序专业，为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。公共卫生间：公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并由明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。（三）建筑工程方案1、建筑设计（1）设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑采43、光设计标准（GB/T50033-2001）建筑地面设计规范（GB50037-96）公共建筑节能设计标准（DB13（J）812009）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2）建筑平面设计大型室内青少年文化教育基地外观为经典的梦幻城堡，内部四个角分别设置梦幻大剧场、梦幻荧屏、梦幻之塔和魅力旋转木马；中间为挑空的双层空间，屋顶为天幕，整个建筑气势恢宏，近百项体验项目有序分布在一楼可同时容纳几千人参观体验。1）青少年文化教育基地青少年文化教育基地以文化为核心、科技为手段，营造出神奇梦幻的场景，精心安排卡通互动、梦幻 4D 剧院、亲子游艺等体验项目和互动环节，让儿童青少年体验纯正的“梦幻”感觉44、，仿佛置身梦幻世界，尽情享受文化娱乐大餐，获得身心全面发展。 图4-2 政通文化产业大型室内儿童青少年文化教育基地项目布局图一层体验项目一层包括神奇电梯、探险回廊、欢乐露台、探险快骑、梦幻荧屏、奇遇剧场等主打项目，突出科技与梦幻的主题。图4-3（政通文化产业大型室内儿童青少年文化教育基地 F1 层项目分布）a神奇电梯：迷你自由落体运动。利用2楼的高度差，游客可体验瞬时下降带来的感官刺激。b探险回廊：RPG 型游戏。体验者进入神奇的互动空间“魔幻的王国”，寻找被国王藏匿的神奇拐杖。探险过程中，体验者必须战胜恐惧，在各种智能技术支持下，与卡通形象对话与沟通，解答咒文，最终完成挑战，解救王国。c欢乐45、露台：“光的女王”与“魔的国王”重修旧好的地方，游客们在这里会邂逅国王和女王，并拍照留念。d探险快骑：游客乘坐动物造型的轨道车，踏上神秘、惊险的寻找“魔杖”之旅。e梦幻航行：位于城堡外围的水上游览项目。游客乘坐游船，环绕城堡周游，远观“光的王国”里的奇趣游乐设施，近赏沿途丽人景观，每当入夜，两岸繁华璀璨，美不胜收。f梦幻荧屏：冒险题材的4D环境影院。游客坐在与屏幕相连的特制座椅，从空中俯视整个城堡，身体随座椅来回走动，周遭的银屏根据故事情节变换移动。游客仿佛身处“魔的王国”之中，跨越时空与卡通人物相会。g奇遇剧场：剧场里正上演正一场关于正义与邪恶的交战！隐藏神秘拐杖的“光的女王”与捍卫神秘拐杖46、的“魔的国王”，率领神通广大的梦幻精灵，在这里狭路相逢！h梦幻广场：“光的女王”与“魔的国王”重修就好之后，王国的“子民们”身着节日服装齐聚在广场，举行一场盛大的庆祝游行。游客们只需同样穿上盛装，就可以参加到游行队伍中。游行分别在下午、晚上举行，可以达到挽留游客的效果。二层体验项目二层包括梦幻大剧场、旋转木马、飞天缆车、梦幻屋、梦幻之塔等主打项目，在梦幻和科技基础上，又增加了适合儿童的机械、亲子体验项目。a飞天缆车：环绕2楼天花板的吊缆车，游客从空中俯视整个室内儿童青少年文化教育基地，悠然自得。b梦幻屋：梦幻屋里汇聚了许多不可思议的宝物。哈哈镜让你胖胖瘦瘦，魔幻艺术让你开心，还有采用数码标示技47、术的绘画动漫，可以制作出“哈利波特”那样会说话的哈瓦兹楼梯。c梦幻大剧场：利用塔的高度，在圆形天花板上安装360度球幕，放映以天体运转、宇宙奥秘为主题的、极具震撼力的电影无限的梦幻世界，为游客奉上宇宙探索之旅。d魅力旋转木马：双层豪华旋转木马。梦想让经典童话重新焕发生命力，坐上梦幻的旋转木马，你就是王子，期待与公主发生一场美丽的邂逅。e梦幻之塔：集出租、出售卡通服饰、拍照留念、游行和演出为一体的梦幻之塔，令游客更多享受居住在儿童青少年文化教育基地的乐趣。 f、挑战屋：挑战儿童好奇天性，也是锻炼身体成长的好地方。内部设有塑球泳池、泡泡大战、蹦床、空中吊网等游乐项目， 既可以舒展身体，又可以作为迷48、你工场、DIY 专区，一举多得。g、光的狂欢：屋顶和走廊等公共空间可做大型屏幕，通过激光镭射，定时表演以天气变化为主题的节目，呈现蓝天白云、电闪雷鸣、满天星辰等精彩内容。图4-4（政通文化产业大型室内儿童青少年文化教育基地 F2 层项目分布）表4-1 儿童青少年文化教育基地建设投资一览表 （单位：万元）序号项目建筑安装工程费用主要功能一一层体验项目1神奇电梯750迷你自由落体运动。利用2楼的高度差，游客可体验瞬时下降带来的感官刺激。2探险回廊1000RPG 型游戏。体验者进入神奇的互动空间“魔幻的王国”，寻找被国王藏匿的神奇拐杖。3欢乐露台8004探险快骑780游客乘坐动物造型的轨道车，踏上神49、秘、惊险的寻找“魔杖”之旅。5梦幻航行900位于城堡外围的水上游览项目。6梦幻荧屏2310冒险题材的4D环境影院。7奇遇剧场11008梦幻广场860游客们只需同样穿上盛装，就可以参加到游行队伍中。游行分别在下午、晚上举行，可以达到挽留游客的效果。二二层体验项目1飞天缆车1000环绕2楼天花板的吊缆车，游客从空中俯视整个室内儿童青少年文化教育基地，悠然自得。2梦幻屋750梦幻屋里汇聚了许多不可思议的宝物。哈哈镜让你胖胖瘦瘦，魔幻艺术让你开心，还有采用数码标示技术的绘画动漫，可以制作出“哈利波特”那样会说话的哈瓦兹楼梯。3梦幻大剧场3500利用塔的高度，在圆形天花板上安装360度球幕，放映以天体运50、转、宇宙奥秘为主题的、极具震撼力的电影无限的梦幻世界，为游客奉上宇宙探索之旅。4魅力旋转木马1600双层豪华旋转木马。5梦幻之塔2500集出租、出售卡通服饰、拍照留念、游行和演出为一体的梦幻之塔，令游客更多享受居住在儿童青少年文化教育基地的乐趣。6挑战屋700内部设有塑球泳池、泡泡大战、蹦床、空中吊网等游乐项目， 既可以舒展身体，又可以作为迷你工场、DIY 专区，一举多得。7光的狂欢850屋顶和走廊等公共空间可做大型屏幕，通过激光镭射，定时表演以天气变化为主题的节目，呈现蓝天白云、电闪雷鸣、满天星辰等精彩内容。三合计194002）特色文化休闲街区特色文化休闲街以满足儿童青少年文化用品消费为主，51、向家庭全年龄段的休闲、购物消费延伸，打造以儿童青少年为主的特色商业中心。文化教育街区利用青少年文化教育基地文化娱乐设施，依托文化氛围和一流师资，为儿童青少年量身打造轻松、活泼的音乐、绘画、舞蹈培训，可参与到儿童青少年文化教育基地的卡通巡游、舞台剧表演，学以致用，打造儿童素质教育的最佳实践基地。文化主题餐饮街区根据游客不同需求，开设连锁便捷快餐和梦幻主题餐厅。根据室内儿童青少年文化教育基地创意梦幻主题餐厅，如“ 哈妮哈特餐厅”、“白雪公主厨房”等，引进台湾小吃、东南亚美食、日本料理、韩国烧烤、川湘、苏、沪等品牌，满足宴会、商务接待等用餐需求。文化休闲街区作为青少年文化教育基地的补充，适当的休闲娱52、乐既能满足游客和市民的多重需求，又能繁荣商业。休闲娱乐项目以温泉SPA、健身中心、量贩式 KTV、酒吧、茶馆等受众最广的项目为主。动漫衍生品街区品类齐全的动漫衍生品街区，以文化为核心，覆盖儿童青少年学、玩、穿、用、行等生活内容，包括玩具专区、图书音像专区、 儿童食品专区、儿童服饰专区、学习用品专区等。动漫衍生品以“ 政通”自主品牌为主，同时，引进其他知名文化品牌。每逢节假日，动漫专区还将举办 COSPLAY表演秀，为动漫发烧友奉上好看、好 玩的动漫文化大餐。时尚购物街区消费心理学表明，人们在心情放松的状态下（如旅游的时候）购物的欲望会更容易释放出来。抓住游客这种放松戒备的状态，利用文化包装，打53、造一流购物环境，引进精品业态，给予价格优惠和力度促销，打造购物者的天堂。根据游客构成和业态组合，力推时尚靓品、人气装饰、男女服饰、运动休闲、创意数码等产品业态。3）文化风情小镇依托项目的文化科技优势，打造文化风情小镇，满足高端文化享受和商业消费需求。文化风情小镇环境优雅，建筑考究，充满了 浓郁的文化情调，引领一个城市的文化时尚潮流。文化风情小镇主打高端市场，提供高端商务会所、特色餐饮、主题酒吧等个性化服务。通过文化风情小镇的建设，将大幅提升当地城市的文化品位，促进城市文化建设。图4-4 文化风情小镇（3）建筑空间设计少年儿童群体需要设置层次丰富的空间来满足课外活动情感需求。应创造一个丰富的、有54、层次的、立体的公共空间体系。通过公共走廊与各功能部门紧密联系，体现主建筑内部的逻辑关系，屋顶退台绿化与外部的动、静态广场空间展开。形成层次丰富的绿色共享空间，为少儿带来丰富细腻的空间体验。室内儿童文化教育基地建筑空间按照使用功能进行分割和组合，室内竖向交通设施设置及室内净高应符合设计规范要求。（4）立面设计建筑立面造型要美观、简洁、色彩明快。在具有层次感和视觉冲击力同时，要保持与周围环境协调一致。（5）建筑材料选用常规建材以当地生产为主，但要选用质量可靠的生产厂家，并按标准检验。装修材料从市场解决，要选择国家指定的规模较大、产品信誉好的厂家，并要有产品合格证书。（6）建筑的防火措施青少年文化教55、育基地和配套商业设施为公共场所，在防火设计上要严格按规范及相关规定进行。建筑防火等级不低于二级，具体措施是，各楼层设置防火门、室内装修采用耐火等级为一级和二级的材料。墙体材料耐火等级极限不低于2.5小时的非燃烧体。按规定配备专用消防水管及灭火栓，并相应配备专用灭火器和其他灭火装置。（7）主要建筑做法主要建筑做法根据设计规范并结合项目所在地实际情况由设计部门设计确定。2、结构设计（1）设计依据1)自然条件基本雪压：0.45 KN/m2。基本风压：0.40 KN/ m2。场地土地类别:为类场地抗震设防烈度:为6度2)工程地质根据XX地区工程地质条件，地基承载综合评价特征值为：粉质夹粘土fak12056、kpa。淤泥质粘土fak70kpa。粉质粘土fak150kpa。粉土夹粉砂fak170kpa。粉质粘土fak150kpa。3）设计规范建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）建筑结构荷载规范（GB5009-2001）（2006版）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑地基基础设计规范（GB5007-2002）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）砌体结构设计规范（GB5003-2001）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2002年版）（2）结构体系本工程主要建筑物，拟采57、用现浇钢筋混凝土框架结构体系。（3）基础型式本工程采用天然地基或复合地基不能满足要求时，可采用桩基形式。最终采用何种基础形式由勘察设计部门根据工程地质情况及结构型式具体确定。（四）公用工程方案1、 给排水系统设计（1） 设计依据室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2011）建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）（2） 设计方案1）生活给水系统本建筑给水水源采用XX市城市供水管网。根据预测，建成后年接待青少年学生及家长总数可达55万人次，日平均接待量为1833人，项目市政及绿化用水和其他未预见用水，该景区旅游旺季日均用水量为600吨；综上所述，58、本项目用水指标估算为18万吨/年；给水管道就近与城市管道连接，由城市管网保证其水量和水压。2）消防给水系统大型室内青少年文化教育基地和商业配套主楼各层均设有室内消火栓系统，水源采用XX市城市供水管网，给水管道就近与城市管道连接，市政管网压力一般为20到30米水柱，可以满足扑救初期火灾要求，大量扑救工作主要依靠城市消防队承担。3）污水和雨水排放系统地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入城镇污水管道，雨水有组织外排，在室外集中后排入城市雨水管。2、消防设计（1） 设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2010）；建筑灭火器配置设计规范(GB50104-59、2005)；（2） 消防系统设计方案本工程根据建筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针，检测中心大楼各层均设有室内消火栓系统。建筑物周边环形有消防车道，转弯半径9M，满足消防登高面的要求。建筑物于地面设环形消防通道，以及设置可供大型消防车于紧急时使用，进行补救作业的登高场地。建筑物设计耐火等级为二级，设置疏散楼梯，其疏散距离、疏散宽度、数量要满足规范要求，疏散口距离应满足有关要求，疏散楼梯门采用防火门。3、电气设计本项目属公共建筑项目，根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。（1）设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-260、008）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；供电系统设计规范（GB50052-2009）；低压配电设计规范（GB50054-2011）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2010)；公共建筑节能设计标准(DB13(J)81-2009)；（2） 供电设计负荷等级及用电量a负荷等级：本工程主楼为多层建筑，灭火系统、应急照明、疏散标志灯等消房用电设备属二级负荷，其余的用电设备均属三级负荷。b用电量：本项目总装机容量为3150KW，用电量为605万KWh。供电电源及电压：采用10KV环网供电，电力由附近供电电源提供，采用电缆沿城市电缆沟暗敷引至；二级负荷用电设备可采用双电源供电。所有室外61、高、低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。供电系统：10KV系统采用单母线接线，放射式馈至各台变压器和高低压配电柜。配变电所：设一座配变电所，本项目总装机容量为3150KW，选用5台800KVA的变压器 。防雷与接地：配变电所在工作及保护接地系统与建筑物防雷接地系统共用接地装置。为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设备，10KV供电系统装设避雷器。（3） 电力、照明设计电源、电压和配电系统：电力、照明配电电源由本配变电所引接，采用380/220V中性点接地TN-S系统。电力系统主要采用放射式配电方式，消防用电设备采用专用的配电回路，照明系统则采用放射式与树干式相结合的配电方式。用电指标：青62、少年文化教育基地和商业配套设施部分按70w/m2的用电标准进行设计。接地故障保护：本建筑电源总进线进行总等电位联结：所有用电设备的金属外露部分均与PE专用接地线连接。（4）建筑物防雷设计本建筑按二类防雷建筑物设置防雷措施。4、弱电设计（1）设计依据建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000）；民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2010)；国家和地方的相关设计规范、标准。（2）设计内容本工程弱电设计内容和范围为综合布线系统。（3）综合布线系统现代建筑智能技术已经普遍应用，主要用于通讯传输网络的综合布线系统和公共场所的大楼63、保安、专用库房间监控系统。综合布线系统是使语音和数据通讯设备，交换设备和其它管理系统彼此相连，综合布线系统采用美国ATQT公司产品，由工作区子系统、水平布线子系统、管理子系统，干线子系统和设备间子系统组成。保安自动化系统是为实现主题文化公园智能化，使公共场所具有监控系统，给完善的室内环境设计，创造更舒适、高效的工作环境，使建筑造型高低错落。所有弱电系统线路均采用热镀锌钢制线槽敷设或穿钢管敷设，所有弱电系统均设置雷电防护措施。主楼设置消防广播系统，火灾时指导疏散。按规范要求设置应急照明，应急照明灯除有两路电源供电外，还自带蓄电池供电。疏散走道及疏散楼梯间等场所设置自带蓄电池的疏散指示灯。5、厕所64、按照城市环境卫生设施规划规范GB50337-2003，结合项目区总体规划，计划新建豪华公厕2座，改善项目区的环境卫生，给项目区人民及游客生活带来方便。厕所位置符合下列要求：（1）设置在人流较多的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近，独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带；（2）附属式公共厕所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口。6、燃气工程方案使用城市管网燃气为气源。从市政低压燃气管上引一根DN100管进入商业区，供餐厅使用。7、通风空调系统设计根据XX市的气候及本工程的特点，并考虑少儿课外活动的非连贯性，室内儿童青少年文化教育基地不采用中央空调，而采取65、局部相对独立的方案，解决取暖、通风、空调问题。8、主要建设内容一览表（见下页表4-1）。 表4-2 主要建设内容一览表序号项目名称内容面积（m2）（一）建筑安装工程1大型室内青少年文化教育基地土建、装饰装修、给排水及消防管道、供电管线、通风空调管道、弱电管线250002商业配套设施土建、装饰装修、给排水及消防管道、供电管线、通风空调管道、弱电管线35000（二）室外配套工程1道路混凝土路面219502广场花岗岩铺装3停车场混凝土面层4绿化、景观带状绿化、特色绿化池、标志雕塑、铭石、景观树等168785湖面治理工程湖面治理、铺设湖周道路和堤坝6给排水及消防工程DN200球铸管网、PPR管、PE污66、水管7供电工程供电管线五、节能节水措施（一）节能设计规范在本项目设计中，通过采取适当的技术措施，选用自动化程度高、节能效果好、性价比高的机电设备，使得各建筑物和机电系统，在满足使用功能和建筑质量要求，并符合经济原则的条件下，将能耗控制在规定的水平上。所参考使用能标准及节能设计规范如下：公共建筑节能设计标准(DB13(J)81-2009)绿色建筑评价标准GB50378-2006采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002城市热力网设计规范CJJ34-2002 外墙外保温工程技术规程JGJ144-2008民用建筑太阳能热水系统应用技术规范67、GB50364-2005安徽省公共建筑节能设计标准DB34/1467-2011民用建筑设计通则GB50352-2005建筑照明设计标准GB50034-2004建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑采光设计标准GB 50033-2001建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）建筑设计防火规范GB50016-2006供配电系统设计规范GB50052-2009空调通风系统运行管理规范GB50365-2005城市道路照明设计标准CJJ45-2006城镇供热管网工程施工及验收规范CJJ28-2004民用建筑电气设计规范JGJ16-2008安徽省行业用水定额DB34/T679-268、007国家电网公司电力系统无功补偿配置技术原则（二）能耗指标分析项目主要能源(资源)消耗见表5-1。表5-1主要能源(资源)消耗表序号名称单位年消耗量折标系数折标煤（t）1电万度6050.1229kgce/kWh743.52水万吨180.0857 kgce/t15.4（三）节能措施根据国家有关节能文件精神，本项目在设计、使用过程中必须采取有效的节能措施，保证合理使用能源、节约能源，加强对耗能设备的管理，实行能源原材料的定额管理，使产品综合能耗达到国内先进水平。1、建筑结构节能措施（1）屋面节能技术措施屋面热工性能对整个建筑负荷的影响较大，尤其是对顶层的房间。做好屋面的节能措施主要是选好保温隔热69、材料，屋面的保温隔热材料应选导热系数小、蓄热系数大、吸水率低的材料。（2）外墙节能技术措施外墙是建筑维护结构主体，是室内外热交换的主要部位。墙体尽量选用导热系数低材料，做到以自保温为主，外保温为辅。在选用外保温系统时，要注意必须满足水密性抗风压以及温度湿度变化的耐候性要求，同时要满足防火要求。本项目外墙措施如下：本项目商业建筑外墙墙体材料为200厚自保温性能的砼加压气块。采用外墙外保温构造措施外墙外保温建筑构造的保温层，外部选用35厚无机玻化微珠保温（消防甲级）。（3）外窗节能技术措施（含阳台门透明部分）门窗是薄壁的轻质构体，是耗热的薄弱环节，普通单层玻璃窗能量损失约为建筑物冬季保温或夏季降温70、能耗的50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。在满足通风、采光和里面的要求前提下，应尽量根据不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗。同时，要根据空调设备的价格和制冷、采暖费用的比较确定合适的外窗类型。各朝向外窗选用断热铝窗，中空玻璃。公建外窗选用断热铝，中空玻璃。2、节水措施（1）水源选择根据本项目用水需要及特点，结合当地水资源情况，纳入城市统一管理。供、用水系统的各种设备等均选用国家推荐的节能产品，并按国家有关规范和产品标准的要求设计、制造、安装；所有供、用水装置都定期进行检测和维修，使其处于完好状态，严防泄露。（2）供、用水的计量遵照中华人民共和国计量法和泵类及液体输送系统节能监71、测方法(CB/T1666-1996)等规定安装计量装置；在本期建筑物内安装计量分水表，使用计量率达到100%；定期检查校验计量装置。水表的精度不低于2.5%。（3）节水装置和器具本设计采用洗手盆水流自动控制装置和卫生器具节水设施。3、节电措施根据用电的负荷等级、容量和分布情况，确定为二级负荷供电，消防用电按二级负荷要求供电；调整用电设备的工作状态，合理分布平衡负荷，实现用电均衡化，达到日负荷率不低于30%；单相用电设备均匀地接在三相网络上，以降低三相负荷电流的不平衡性，使其达到供电网络的电流不平衡度小于20%。（1）照明节电遵照建筑照明设计标准( GB50034-2004 )，确定各工作场所的72、照度标准；根据使用场所和环境条件对照明的要求，选择高效节能LED灯作为工作间照明光源，室外道路照明选用LED路灯，同比高压钠灯可实现节能50%以上的电能;开窗面积及室内表面反射系数均符合建筑照明设计标准GB50034-2004的要求，以充分利用自然光，以节约电能。（2）设备节电选用能效比高的节能环保设备，以达到设备节能的目的。该项目主要采用进口自动化设备，比传统的设备先进，大大减少资源耗费，同等产量情况下，电力消耗可节约约38%。4、能源管理（1）管理组织和制度在能源管理制度建设方面，在指定部门设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、使用流通过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，把能73、耗指标细化到各种使用流程和各个环节，为单位取得好的节能降耗效果，做好组织和制度准备。（2）能源计量建立能源计量系统，实行单位、部门、重点环节三级计量的管理，配备相应的仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。建立能源统计工作制度，对涉及能源购入贮存、加工转换、输送分配和最终使用四个环节设置分类统计台帐。六、环境影响评价（一）项目环境保护执行的法规、标准1、中华人民共和国环境影响评价法（2002）2、地表水环境质量标准GB3838-20023、地下水环境质量标准GB/T14848-934、环境空气质量标准GB3095-20125、城市区域环境噪声标准GB3096-936、污水排入城镇下水道74、水质标准CJ343-20107、建筑施工厂界噪声限值GB12523-20118、饮食业油烟排放标准GB18483-20049、一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准 GB18599-2001（二）环境现状本项目项目拟建地点位于XX市古城东路北，龙山路西，方安路东地块，交通优势明显。项目区环境质量良好，环境管理措施有力，周围无工业污染，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成一定的影响，项目区总体环境条件较好。（三）环境影响分析1、施工建设期环境影响及对策（1）施工建设期环境影响 施工扬尘的影响工程施工期间、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则75、数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。 施工废水的影响施工期产生的废水主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水等。废水成分比较简单，对环境的影响较小。 施工噪声的影响施工期噪声源主要为土方工程、基础工程、结构工程及装修阶段的施工机械以及建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。 施工固废的影响施工期的固体废物主要为施工过程76、中产生的建筑垃圾、废弃的包装材料等。该工程的施工过程中还将产生开挖的土石方。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水、电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。 弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。（2）缓解措施在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。 减少扬尘a、施工基地周围设2.5米高度的围屏。b、加强施工区的布局管理，防止建材在装卸、堆放、拌合过程中的粉尘外逸。在大风天气，对散料堆场采用水喷淋防尘。并要求按照弃土77、处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。c、运输车主要进出的主干道应定期洒水清扫，保持车辆出入口路面清洁、湿润，以减少车辆轮胎与路面接触而引起的地面扬尘污染。d、加强运输管理，如散货车不得超高超载，以免车辆颠簸洒出；坚持文明装卸，避免袋装水泥散包；运输车辆卸完货后应清洗车厢；工作车辆及运输车辆在离开施工区时冲洗轮胎，检查装车质量。e、配合交通部门做好施工期周围道路的交通组织，避免因施工78、而造成的交通阻塞，减少因此产生的废气怠速排放。 施工噪声的控制a、为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工。合理安排高噪声施工作业时间，禁止打桩作业，禁止风镐等高噪声机械作业。并选用液压式打桩机（较普通内燃机式打桩机噪声值低10dB15 dB）。夜间严禁打桩等高噪声施工作业的规定，对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。b、执行建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)对施工阶段的噪声要求，如要在夜间施工需向环保部门提出申79、请，获准后方能在指定日期进行。c、在工地布置时考虑将搅拌机等高噪声机械设备安置在地块距离居民区较远的一侧，并规定运输车辆进出路线且保持道路平坦，减少车辆的颠簸噪声和产生振动。d、加强施工区附近交通管理，避免交通堵塞而引起的车辆鸣号。 施工期污水及泥浆控制施工期间的正常排水及雨天产生的径流，将携带大量污染物和悬浮固体排入水体。a、施工区应建有排水明沟，可以利用施工过程中的部分沟作沉淀后排入城市下水道或再利用土堆场、料场喷淋防尘。b、施工中抽取地下水或沟内的积水时，在不妨碍施工车辆或道路交通的前提下，尽量用软管排到阴井边，避免施工区或道路泥泞路滑，造成污染及人身事故。c、施工区内的喷淋渗出水、清洗80、水、雨水等排水应排入事先设计的排水明沟。d、散料堆场四周用石块或水泥砌块围出高50公分的防冲墙，防止散料被雨水冲刷流失等。e、施工人员生活废水排入市政污水管网。 施工期渣土处置及管理施工期间，产生大量建筑垃圾和工程渣土，以及施工队的生活垃圾。加强对渣土的管理是文明管理的重要标志。施工期，应尽快清理建筑垃圾和基础挖土，运输中严禁车辆超载，导致固体废物沿涂洒落。住在临时房内的工人生活产生的生活垃圾必须加以控制。生活垃圾应集中堆放，堆放处应设置在无风处或在其周边设置围栏，避免垃圾四处飞扬，并即时联系环卫部门清运。 倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工81、，做到“爱民工程”。组织施工单位、街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。2、工程竣工后对环境的影响及对策（1）环境影响按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行很少产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。废气园区空气的污染源主要来自汽车行驶中引起的粉尘和尾气；餐厅及公共场所排出的油烟气体等。污水本工程污水来源主要是生活污水，项目建成后，废水不直接排入水体，而是直接排入市政污水管网，由市污水处理厂处理。排水按日用水（不包括绿化、道路用水）的90%计。由于该项目产生的污水为生活污水、绿化冲洗废水以及部分商业废水，没有特殊污染物82、，成分简单，经化粪池简单预处理后，就可以满足纳管要求。固体废弃物本项目所产生的固体垃圾主要是运营期间的生活垃圾，此类垃圾一般不含特殊有毒有害物质，垃圾分为两类，一类是干垃圾，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等；另一类是湿垃圾，产生于餐厅，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。噪声项目区内自身噪声污染源主要是儿童青少年文化教育基地内的游乐设施产生的噪声污染，同时还有商业设施排风系统、水泵房也会产生的噪声。这些对环境影响很小，周围道路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路30米时测得的噪声值83、己达到国家的城市区域环境噪声标准（GB3096-93)的标准值。对周围环境不会造成危害。（2）环保措施 废水控制实行雨污分流制，雨水经集水口排入城市雨水管网。生活污水初步沉淀后经污水管网输往污水处理厂。 噪声控制a、在出入口设醒目的限速禁鸣标记，同时加强对出入车辆的管理，保持车流畅通，严禁轰鸣；b、凡有噪声和振动的管道穿墙和楼板时，其周围缝隙均做密闭隔声和隔振处理，防止空气传声和固体传声；c、设备选型时，应优先选用噪声低、振动小的设备，从声源上降低噪声和振动的影响；d、水泵、风机、配电站等安装在设备房内或绿化带距住宅较远处，同时设置减振机座等。e、区内不设置有噪声的餐饮娱乐设施。 废气控制执行84、国家大气环境质量二级标准，商业餐饮燃料全部采用天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。具体措施如下：a加快园内景区公路建设，保持硬化路面完好，减少粉尘飞扬。b对道路、建筑物、停车场做到无露土、无粉尘、无污物。c各类厨房的排油烟设施不得将废气直接排入3米以下的净空气范围，尽可能设置在人的呼吸层面以上。 固体废物控制a、垃圾收集点位置适宜，方便游客投放，道路的两旁和路口应设置废物箱，设置间距5080m。一般用玻璃钢垃圾箱(桶)、塑料垃圾桶等容器收集垃圾。b、垃圾应实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物二类，设置的垃圾容器应满足垃圾分类收集的使用要求。c、项目竣工后交由项目管理公司负责全面管理。要加强85、环境保护的组织宣传和具体管理工作。配备垃圾清运工，每天早、晚各收集一次，确保生活垃圾收集率达到100%，项目区内的主要道路应每天定时清扫，清扫的垃圾应及时送垃圾房。垃圾分类收集是推行垃圾资源化、减量化、无害化处理的第一步，实行垃圾分类收集将使垃圾处理提高一个档次，对周边环境保护也起到较大的积极作用。建设单位加强物业管理，做好垃圾分类的宣传工作，分类垃圾从每个游客做起，加强垃圾对方管理，及时清运处理，为青少年及其家长提供一个清洁、舒适的游玩环境。（四）环境影响评价结论本项目产生的污染物较少，项目建设符合“规划相容性”、“布局合理性”、“环境适宜性”的要求。建设方在执行了本报告书所建议的有关环保措86、施后，本项目是可行的。七、劳动安全卫生消防（一）危害因素及危害程度分析大型室内儿童青少年文化教育基地在正常开展活动时，参加主体是广大青少年和家长，必须牢固树立“安全第一”的思想观念，加强安全教育，防止或减少各类事故的发生。危险因素主要有：1、地面打滑。尤其是运动地面打滑时容易摔跌，发生摔伤、扭伤事故。2、自我控制能力不够。喜爱娱乐玩耍的青少年当没有达到较熟练程度时，往往自我控制能力不够，容易失手摔伤。3、用电事故。旋转木马、梦幻剧场等游乐设施、电脑室及灯光、音响控制室，在活动时均要用电。当思想麻痹时，容易造成用电误操作，发生人身触电或电线短路起火等事故。（二）安全及卫生措施根据大型室内儿童青少87、年文化教育基地投入使用后存在的潜在危险因素，主要应采取以下安全措施：1、青少年进行进行娱乐活动时穿防滑运动鞋，地板上有汗水时及时用干布擦净。2、进行剧烈游乐项目的保护：当进行冒险游乐项目时，公园专业服务人员要严加保护，防止摔伤。3、用电设备的电源线走向要规划、整齐、隐蔽，使青少年不能轻易触摸到。及时更换老化的电线，防止线间短路起火。4、加强青少年疾病预防教育和监测机制，建立传染病上报制度，发现疫情，立即上报防疫站、市教育局、市中小学生卫生保健所，及时做好消毒、隔离和转诊工作，严防扩散传染。5、认真开展健康教育，定期举办卫生讲座和学生健康咨询活动，每学年组织观看两次卫生教育录像片，普及卫生知识，88、提高学生自我保健能力。6、建立健全室内儿童青少年文化教育基地青少年安全保护规则，加强以机制加强对青少年人身安全的保护。（三）消防设施1、工程环境本工程根据建筑设计防火规范GB50016-2006规定，生火灾类别为丙类，建筑耐火等级为三级，同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间为3小时，根据本工程的这些特点，查得消防用水量：室外30L/s，室内10L/s。项目区四周都无对其构成危害的企业存在，消防站距离项目区不远，在发生火灾时可立即赶到。2、消防设施和措施（1）园区总平面布置严格按防火规范要求，在室内儿童青少年文化教育基地外，应保留足够的空地，以疏散人员和车辆，并形成院内消防环形通道；以利消防车顺89、利到达火灾点扑救。（2）消防给水与生产、生活给水管网合并，室外给水管网布置成环状，院区设置地上式消火栓1座，房内设置室内消火栓，并配置足够的手提式或推车式灭火器，同时考虑安全通道。（3）大型室内青少年文化教育基地内水源要有保证，新设消防水池满足3小时的室外消防用水量，一旦发生火灾，可启动消防加压泵供水。（4）坚持“预防为主，消防结合”的方针，定期开展安全防火检查，聘请消防专业人员举办安全消防培训班，不断提高学生及教职工的消防安全意识。八、组织机构与人力资源配置（一）项目建成后组织机构项目建成后成立政通儿童青少年文化教育基地管理公司负责日常管理。1、组织机构本项目由XX政通文化科技置业有限公司支90、持成立项目管理公司，并由项目管理公司负责管理，详见组织机构示意图。XX政通文化科技置业有限公司儿童青少年文化教育基地管理公司技术支持服务部网络信息服务部培训服务部管理服务部咨询服务部图8-1 组织机构示意图（二）人力资源配置1、劳动定员根据企业建设规范，工作人员按照精简、高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理人员。项目管理公司定员为50人，其中总经理1人，副总经理1人，办公室4人，服务部30人，财务部2人，培训服务部5人，技术支持服务部5人，网络信息服务部2人。根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。（三）人员来源本项目建成后，是对广大青少年进行综合素质教育的重要场所，配置的91、人员要热爱青少年活动，并在德、智、体、美、科等方面都有较高的素质，能够指导青少年的各类活动。专业服务人员要有三年以上的工作经验，富有朝气，熟悉青少年的心理活动和心理需要。在寒暑假，参加活动的青少年人数增加，开展的活动项目也有所增加，可根据需要临时聘用有丰富经验的导游指导青少年的活动。水电维护人员要有爱岗敬业精神和水电维护的专业知识。对音响、影视，电、声、光的控制能熟练操作，技能要求较高。因此人员的招聘必须面向社会及人才市场公开考核招聘录用。（四）人员培训根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识的培训，高层管理人员可赴省内外成功的地区考察学习。实习试岗一个月，经考核合格后，签订上92、岗协议，正式上岗。九、项目实施进度（一）建设工期本项目建设工期24个月。（二）项目实施进度安排施工准备阶段2个月（不含项目审批、设计、招投标）；工程正式施工阶段24个月。项目单位应抓好工程各阶段的衔接，以保证工程建设按计划竣工，以期尽早投入使用。（三）项目实施进度表表9-1 项目实施进度表序号项目名称时间（季）123456781土建施工及配套设施建设2设备采购与安装3总验收及试运行十、投资估算及资金筹措（一）投资估算依据1、2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表2、2000年全国统一市政工程预算定额安徽省估价表3、XX市工程造价价格信息，不足部分参照市场调研价。4、建设部工程勘察设93、计收费管理规定计价200210号文。5、项目单位提供的有关资料。（二）建设投资估算1、建设投资估算内容本项目建设投资由建筑工程费，土地使用费、综合配套工程费、前期工作费、工程管理费、销售费用、管理费用等构成。根据房地产开发特点和国家法律规定，在可行性研究阶段为简化计算方法，以上费用均形成开发产品，一并计入开发成本。2、建设投资估算（1）建筑工程安装费：31397.2万元（2）工程建设其它费用：12197.8万元（3）基本预备费：3405万元（4）流动资金：3000万元（6）工程建设投资总额：50000万元3、投资估算表表10-1 项目建设投资估算汇总表 单位：万元 序号工程（费用）名称单位工程94、量单价投资备注一建筑工程安装费项931397.21大型室内儿童青少年文化教育基地项1194002商业配套设施m23500023008050包括特色文化休闲街区和文化风情小镇3湖面治理工程项114804道路、广场和停车场m2219500.03658.55绿地m2168780.02337.525.15%6公厕座2206供配电工程项1600包括供电、暖通设备7给排水、消防工程项15008燃气工程项13009铸铁花栏围墙m10400.0331.210大门座120二工程建设其它费用项412197.81前期工作费项1400.82建设单位管理费项13773勘察设计费项19504工程监理费项14705土地使用95、费亩10010010000五 基本预备费项13405六流动资金项13000七项目建设总投资项150000（二）资金筹措方案本工程建设总投资为50000万元，全部为项目单位自筹。十一、财务评价 （一）财务评价基础数据选择财务评价按国家发改委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）进行编制。项目建设期24个月，正常经营期为10年，经济计算期为12年，本项目是教育基础设施建设项目，财务内部基准收益率为7%（略高于银行长期贷款年利率）。（二）运营收入估算1、运营收入：29540万元本项目大型室内儿童青少年文化教育基地是自主经营，商业配套为出售。（1）门票收入：9540万元结合项目所在地人96、均收入水平，并参考周边同类项目门票价格，综合确定政通儿童青少年文化教育基地门票基准价，即 120 元；表11-1 项目年票价格制定策略年票种类金额定价方法使用说明单人年票480相当于单张门票的4倍单人1年内重复使用不限次数亲子年票780相当于单张门票的6.5倍适合1成人+1儿童，全年重复使用不限次数全家欢年票980相当于单张年票的8.2倍适合2成人+1儿童，全年重复使用不限次数表11-2 项目直接旅游收入预测年/门票年卡普通票累计收入单人/张亲子/张全家欢/张收入/万元数量/张收入/万元万元2000018000120003540500000600009540（2）商业配套设施销售收入：200097、0万元商业配套建筑主要包括特色文化休闲街区和文化风情小镇。表11-3 商业配套设施预计总收入表序号项目面积单价(元)金额（万元）1商铺35000m2800020000（三）运营成本估算儿童青少年文化教育基地运营期间成本费用由下列构成：1、动力费：468.5万元（1）电费：0.7元/度（含非生产用电量折价）605万度= 423.5万元（2）水费：综合价水费2.5元/吨18万吨=45万元（3）动力费合计：468.5万元2、工资福利费：120万元工资福利费包括教职员工工资、福利及社会保障费用等，本项目建成后，劳动定员50人，人均工资福利费按2500元/月估算，全年工资福利费：2000元/月.人12月98、50人=120万元3、修理费：940.11万元，按折旧费的50%计取；4、折旧费：1880.22万元，建筑物按25年折旧，残值率取5%，设备按10年折旧，残值率取5%；5、摊销费：1219.78万元，无形及递延资产均按10年摊销；6、其他销售费用：5908.00万元，按销售收入的20%计提。 总成本费用的估算详见附表6-总成本费用估算表(生产要素法)，各年不尽相同。以满负荷年为例，总成本费用为10820.94万元，其中：固定成本费用为5180.71万元，可变成本费用为5640.23万元，经营成本费用为 7720.94万元。（四）财务盈利能力分析1、利润总额及分配项目满负荷年实现利润总额为17799、44.24万元，所得税按利润总的25%缴纳，应纳税额为4436.06万元，详见附表5-利润与利润分配表。2、静态指标分析 根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=100%投资利税率=100%销售利润率=100%经计算，各项财务静态指标如下：投资利润率：29.57%；投资利税率：31.20%；销售利润率：60.07%。从静态指标看，项目具有较强的获利能力。3、现金流量分析根据附表2-项目投资现金流量表计算得出以下指标：项目投资所得税前财务内部收益率（FIRR）为 32.61%，财务净现值（ic=10%时）为 61177.83万元，投资回收期 4.56年（含24个月100、建设期）。项目投资所得税后财务内部收益率（FIRR）为 25.04%，财务净现值（ic=10%时）为 38650.83万元，投资回收期 5.32年（含24个月建设期）。财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值均大于零，说明项目的盈利能力满足了行业最低要求，该项目在财务上是可行的。（五）财务生存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为 164081.80万元。详见附表4-财务计划现金流量表。（六）不确定分析本项目项目投资的敏感性分析，分别对建设投资、经营成本、学费收入各单因素正负变动5%时对所得税后财务内部收益率（F101、IRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收取（Pt）影响程度。表11-4 敏感性分析表项 目内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）基本方案25.0438650.835.32建设投资增加5%23.7636602.825.47建设投资减少5%26.4340698.855.16学杂费收入增加5%27.6446151.275.02学杂费收入减少5%22.3731150.405.68经营成本增加5%24.3536690.435.40经营成本减少5%25.7340611.245.23收入增加5%,成本增加5%26.9744190.865.09从上表可以看出，门票收入的变化对项目效益的影响最大，建设102、投资影响次之。（七）财务评价结论通过以上财务分析，项目所得税后项目投资财务内部收益率为25.04%，大于10%的基准收益率；财务净现值（ic= 10%）为38650.83万元，大于零；动态投资回收期（含建设期）5.32年，投资利润率为29.57，投资利税率为31.20，项目在财务上是可行的。通过敏感性分析，项目有一定的抗风险能力。（八）财务评价报表附表1 主要经济数据与财务评价指标表附表2 项目投资财务现金流量表附表3 资产负债表附表4-1 财务计划现金流量表（一）附表4-2 财务计划现金流量表（二）附表5 利润与利润分配表附表6 总成本费用估算表附表7 营业收入、营业税金及附加估算表附表8 103、建设投资估算表（形成资产法）附表9 项目总投资使用计划与资金筹措表附表10 固定资产折旧估算表附表11 无形及递延资产摊销估算表十二、社会评价（一）项目对社会的影响分析1、室内儿童青少年文化教育基地弥补了传统少年宫、儿童活动中心等政府公益性文化机构的不足，促进我国儿童青少年文化事业的大发展、大繁荣。是与学校教育相互联系、相互补充、促进青少年全面发展的实践课堂，是服务、凝聚、教育广大未成年人的活动平台，致力于发展满足儿童青少年文化教育需求的新型文化产业，将国内外先进科技与中国优秀文化相融合，为中国广大儿童青少年呈献丰富的高质量、便捷化的精神文化食粮。2、本项目的建设能够充分发挥体验性、实践性、参104、与性强的优势，针对青少年的身心特点，精心设计和广泛开展经常性、大众化、参与面广、实践性强的校外活动，使广大青少年在形式多样的校外活动中，培养兴趣爱好，发挥发展特长，树立劳动观念，提高动手能力，增强团队精神，磨练意志品，使广大青少年得到锻炼和提高。3、本项目的建设，为青少年提供了一个内容健康、丰富的校外活动场所，可以抵制不良场所对青少年的不利影响，把广大青少年吸引到科学、艺术中来，使广大中小学生身心能够得到健康的发展，爱好能够得到良好的培养，给XX市青少年创造了一个安全和谐的校外学习场所。有利于推动儿童青少年文化教育事业的发展，有效满足广大儿童青少年文化、教育、娱乐需求，大大减轻政府财政负担，并105、从根本上维护家庭、政府、社会的和谐发展。（二）项目与所在地区互适性分析1、不同利益解体对项目的态度及参予程度：对本项目的立项，以随机抽样形式走访了部分市民和项目区居民。市民普遍认为项目的实施将为改善XX市投资环境和城市风貌做出积极贡献，表示热情的欢迎。认为项目实施运营后，一是可彻底改变自己的居住生活条件，二是可提供更多的就业机会和收入来源。2、各级组织对项目的态度及支持程度基于XX市委、市政府加大招商引资力度，加快城市转型步伐的政策已深入人心，各级组织对项目的立项和实施都给予大力支持。相山区项目办派专人协助办理立项，征迁等各种手续。城建、供水、供电、通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供106、各种方便。（三）社会评价结论大型室内儿童青少年文化教育基地建成后，对当地产生巨大的、持续的经济社会综合效益。1、创造税收项目建设后，由旅游和配套商业产生的直接和间接税收将促进XX市税收的增长。2、商业拉动项目项目不仅配套文化风情小镇和特色商业街，同时还拉动周边商业服务业投资和运营，根据国际经验并结合当地实际情况，项目拉动的投资为旅游投资额的5倍。3、土地升值 根据政通文化产业项目案例及行业经验，可带动项目周边至少2平方公里范围内实际土地价值提升30-50%。4、创造就业项目直接创造300多个就业岗位，由本项目拉动的商业、酒店等产业间接创造就业岗位上千个。5、文化发展促进地区文化产业发展，丰富城107、市文化新内涵，提升城市知名度。通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为：本项目的实施、运营，对优化XX市公共建设发展，加快城市化的进程做出积极贡献。对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量、生活水平产生积极的正面影响，有百利而无一害。所以也得到了各级组织的大力支持。所以本项目的社会评价结论是良好的。十三、工程招标在工程项目建设的实施阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来实施工程的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。（一）发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察108、设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履地过程中不可避免地要采用分包方式实施，因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。单项工作内容承包一般适用于工程规划大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可109、以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件、标底和组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目宜委托代理机构代理招标。本项目应成立以承办单位法定代表人为组长的项目招标工作领导小组。下设招标办公室，配备有相110、关专业知识和资质的人员3-5人，具体负责与招投标代理机构协调和项目实施等工作。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标等形式。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、公开招标和邀请招标均要通过招标、开标、评111、标、决标程序优选实施单位，然后签订承包合同。此外，这两种招标方式规定，投标截止日期后投标单位不得对所投标书再作实质性的修改。（四）本项目招标形式和招标内容1、招标形式本工程勘察设计、监理、建筑及安装工程、重要材料设备采购均宜采用公开招标方式。可以根据不同项目、不同工程类别，分成多个标段，分段招标。这样业主才能取得有竞争力的合同。2、招标内容表13-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程安装工程监理设备材料十四、结论与建议 （一）结论1儿童青少年文化教育基地是促进青少年全面发展、加强青少年思想道德建设、推进112、素质教育、建设社会主义精神文明的重要阵地。项目的建设符合国家教育事业发展“十二五”规划纲要的要求、符合XX市培养下一代优秀人才的需求、符合广大学生家长对孩子全面健康发展的迫切要求。项目建设是完全必要的。2、项目建设场址具有良好的区位优势，外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。3、项目建设具有良好的社会效益，能够全面提高青少年素质，净化青少年校外活动环境。对落实科学发展观、构建社会主义和谐社会，确保广大青少年健康成长、全面发展，确保党和国家事业后继有人、兴旺发达等都具有积极地意义。经对该项目综合效益评价分析，本项目社会效益显著，项目建设地方财政配套资金有保113、证，该项目是可行的。（二）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制及竣工验收制的原则，确保按期完成和工程质量达标。2、要加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查； 3、项目的建设必须执行“三同时”规定，确保环境不受污染和可持续发展。目 录第一章 总 论31.1 项目名称31.2 项目建设单位及建设单位简介31.3 项目可行性研究报告编制单位41.4 项目可行性研究报告编制的依据41.5 项目建设地点41.6 建设目标、改造模式和建设内容41.7 项目总投资及资金筹措51.8 结论及建议5第二章 项目背景和建设的必要性72.1项目提出的背景72.2项目建114、设的必要性13拆迁目标、建设规模和内容173.1总体目标173.2 拆迁模式173.3 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址184.1项目地点184.2自然条件184.3市政基础设施配套条件194.4 原材料供应与保障19第五章 工程技术方案205.1 拆迁补偿安置政策依据205.2补偿安置方式205.2.2 土地补偿办法215.3补偿范围与对象235.4拆迁总体设想235.5 拆迁示范区（M区）实际调查情况245.6 拆迁安置计划275.7 拆迁工程29第六章 环境保护与评价326.1 环境质量标准依据326.2 建设地点环境现状326.3 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员357.1 机构设置357.2 劳动定员367.3 建设管理36第八章 项目实施进度建议388.1 建设进度计划388.2 项目建设进度表38第九章 工程招标399.1 总则399.2 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算的范围和依据4010.2 项目总投资估算4110.3 资金使用计划与资金筹措41第十一章 经济效益评价4511.1 出让土地收入估算4511.2 效益测算45第十二章 社会效益与风险分析4612.1社会效益分析4612.2风险分析4779安徽XX工程咨询院有限公司