1、石家庄中高档住宅开发项目可行性论证报告建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月100可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 概述11.2编制概况21.3 主要技术经济指标31.4研究结论与建议4第二章 项目建设的背景和必要性62.1项目建设的背景62.2、2 项目建设的必要性9第三章 市场需求分析113.1当前房地产市场预测113.2鹿泉房地产市场状况143.3本项目市场预测15第四章 场址选择及建设条件164.1场址选择164.2建设条件174.3基础设施条件264.4外部社会条件27第五章 建设方案285.1总平面布置285.2道路规划及场地排雨水295.3建筑结构方案305.4钢结构工程方案355.5公用工程40第六章 环境保护476.1环境保护原则及依据标准476.2施工期间环境影响及治理措施506.3 项目竣工后环境保护措施516.4 环境影响评价53第七章 消防与安全卫生547.1设计依据547.2消防措施547.3消防给水557.3、4安全卫生56第八章 节能588.1概述588.2编制依据588.3建筑节能59第九章 组织机构639.1 组织机构639.2 劳动定员659.3人员来源及培训65第十章 项目实施计划6710.1项目的组织及建设管理6710.2项目实施计划6810.3实施进度表68第十一章 项目招标方案7011.1设计依据7011.2招标原则7011.3招标范围7011.4招投标程序7011.5 招标方案73第十二章 投资估算及资金筹措7712.1 投资估算7712.2 资金筹措78第十三章 财务评价8013.1 评价原则8013.2 编制依据8013.3 基础数据8013.4财务评价报表8013.5盈利能力4、分析8113.6评价结论81第十四章 社会评价8214.1项目对社会影响分析8214.2项目对所在地的互适性分析8214.3社会评价结论83第十五章 风险分析8415.1不确定性分析8415.2定性分析8615.3投资风险的控制88第十六章 研究结论与建议9016.1推荐方案的总体描述9016.2推荐方案的优缺点描述9016.3结论与建议91第一章 总论1.1 概述1.1.1项目名称 80城项目1.1.2项目建设性质新建 1.1.3项目建设单位简介名称：河北XX房地产开发有限公司法定代表人：XX公司类型：有限责任公司公司地址：河北省石家庄市桥西区XX1.1.4项目建设地点该项目位于石家庄鹿泉市5、XX镇XX村。1.1.5项目建设规模1、建设规模（1）主要建设内容该项目规划用地面积20426.26，总建筑面积60116.70，其中地上建筑面积53682.09，地下建筑面积6434.61，机动车停车数56辆，非机动车停车数588辆。（2）总图指标容积率：2.628；建筑密度：29.92%；绿地率：20.00%；建筑基底面积6111.27。1.1.6项目建设期限根据项目建设的总体规划和资金落实等因素，确定该项目计划建设期为2016年12月2017年11月。1.1.7投资规模项目总投资25000.0万元。1.1.8资金筹措该项目的总投资为25000.0万元，全部由建设单位自筹解决。1.2编制概6、况编制依据（1）石家庄市城乡总体规划（20102020年）；（2）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知第三版；（3）石家庄市国民经济和社会发展“十三五”总体规划纲要；（4）建设单位提供的相关资料。研究范围（1）项目建设的必要性及建设条件；（2）建设规模；（3）建设方案及配套设施；（4）投资估算、财务评价及社会评价。编制原则（1）先进性。在设计研究过程中坚持实事求是的原则，以社会效益、环境效益双赢为目的，选择合理的工程方案、先进的设备，确保工程质量的先进性； （2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用区域优越的建设条件、优惠的政策和建设单位优秀的基建管理人才等方面7、的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快投入使用；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.3 主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1规划用地面积20426.26约30.64亩2总建筑面积60116.703地上建筑面积53682.09其中住宅建筑面积53225.33配套公建建筑面积456.764地下建筑面积6434.61储藏及其他设备用房建筑面积6434.615户数户5886居住人数人1882平均3.2人/户7机动车停车数辆56其中机动车地面停车数辆56机动车地下停车数辆08非机动车提车数辆5881辆/户8、室外及地下储藏间停放9建筑基底面积6111.2710容积率2.628811建筑系数%29.9212绿地率%20.01.4研究结论与建议1.4.1结论本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹，现场建设条件具备。项目针对鹿泉商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和鹿泉已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对鹿泉住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显的社会、经济效益。1.4.2 建议从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步9、方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、该项目建筑单体内各功能要求复杂,外部配套所需要的水、热、电、通讯等管网均需同时施工，所以要求施工组织一定要作到科学、合理、周到、严密；3、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，建议各级政府和金融部门能够在资金上给于大力支持，使该项目早日开工，早日投入使用。第二章 项目建设的背景和必要性10、2.1项目建设的背景2.1.1房地产新政有利于房产稳定发展 国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2015年达到1200美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业11、将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.92.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2015年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)，此举正式掀开房地产调控的序幕。从2012年开始我们国家有关的政府部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题，2015年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其2015年“两个八条”的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。2015年七部门为稳定房价再出新政是政12、府决心调控房价的延续，并且调控重点由调控供给向调控房价转变。这意味着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，同时也有利于我国房地产业长足的发展。2.1.2住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 （1）人们家居理念的变化。我国改革开放以来国民经济迅速13、发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。 （2）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到2005年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由14、于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 （3）商品房价值观的变化。 自国家提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。国务院文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交15、易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 （4）开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的16、不懈追求。XX地产凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，作为石家庄房地产知名品牌,其经营理念“XX地产，诚信百年”在石家庄树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。80城项目又是XX地产在石家庄开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。2.2 项目建设的必要性2.2.1符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录(2015年本)中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全17、的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。2.2.2符合河北省有关政策要求河北省2016年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合河北省住宅规划政策。三、符合石家庄区城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来石家庄房地产发展与城市建设相得益彰，相互促18、进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市府及区委、区府政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时石家庄发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。 石家庄近几年房地产的开发，商住房的建设，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。80城项目定位提出“运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场19、地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。项目建设以后，对提高石家庄城市建设品味，改善居民居住条件，推动石家庄房地产市场健康发展具有重要作用。第三章 市场需求分析3.1当前房地产市场预测房地产市场深受国家宏观政策的变量、国家改革的变量、近几年国家经济运行情况的变量、金融和资产的变量以及人口的变量的影响。通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发展走势。3.1.1土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情20、况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2016年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。3.1.2商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓在一般的竞争性市场中，价格机制作用表现在：当产品供过于求，大量积压时，厂商将会降价；当产品供不应求时，厂21、商将会提高产品的价格。但现实情况是空置现象与价格持续走高并存(“双高悖论”)。这一现象的主要原因如下，一些地方土地分配存在严重的黑箱运作，无形中为每一个特定的房地产开发区域设立了很强的进入壁垒，有实力的企业无法迅速健康成长，而规模小、不规范的公司却依靠与政府的关系安然生存，甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。3.1.3房地产销售房价稳中有升2016年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2015年以来房地产投资与消费热潮的惯性。2016年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。（1）房地产价22、格将继续上涨从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，近两年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，中央政府近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等23、宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。2016年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，可以预计，在2016年国家宏观控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。（2）房价增幅将有所减缓从上述对供求关系的分析可以判断出来，近两年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，房地产价格的升幅将会有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程24、度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2015年房价上涨的深层原因，这种影响将随着时间的推移逐步减小)（3）二手房市场升温，可以平抑房地产价格升高 20142016年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但是银行“惜贷”导致申贷难度大，使得二手房房源未能充分释放造成有效供给不足。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价25、格平稳上升。二手房市场的发展，对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，2016年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。将以上结论作为依据，从相应的三个方面进行概略性趋势预测。得出结论如下：首先，房地产投资方面，未来几年房地产投资仍保持增长，但增长幅度有所回落。房地产业界面临新挑战融资渠道的多元化。经济适用房如何在调整房地产供给结构方面发挥作用对政府宏观调控运用是一个极大的考验。其次，房地产开发方面，土地市场趋向规范，设用地增量控制更严，商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓。最后，房地26、产销售方面，房地产价格呈上升趋势，但升幅会有所回落。总体而言，预计在国家以及地方政府能够保证方针政策得到贯彻前提下，房地产经济将会朝着宏观调控的预定目标规范发展。3.2鹿泉房地产市场状况随着鹿泉城区基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发呈现良性互动，房地产市场进入有序发展时期。居民住房质量得到显著改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。同时，个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于健康发展阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段。它的市场潜力随着市区居民的增多，要求改善居住环境的呼声越来越高，再加上经济强27、市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，鹿泉城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。当前，鹿泉房地产业逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。鹿泉房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。鹿泉新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了鹿泉人的居住档次与生活品位。鹿泉城区住宅房90年代以前的居多，其结构和功能还不能满足居民生活发展的需要，城市居民随着储蓄和收入的增加，改善居住条件的愿望更加强烈，可以说目前城市居民处于二次购房期，对房地产的潜在消费需求大量增加，住房按揭贷款28、和住房公积金贷款对购房的有力支持，使房地产的潜在消费需求变为现实需求成为可能。3.3本项目市场预测80城位于鹿泉市XX镇XX村，具有以下几个方面的市场优势：（1）区位环境优势：本项目用地位于鹿泉市XX镇XX村。所处地段和区域位置较佳。因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。（2）交通优势：该路段南北方向有多班公共汽车通过，交通便利。（3）商业配套优势：本项目全面考虑了周边环境和现实状况，在小区周边规划设计了部分商铺，用以满足周边广大居民的生活需要。项目公共配套设施完善，这同样也是该项目住宅的主要卖点之一。（4）开发商优势：该公司始终遵循以市场为导向，积极开拓进取，坚持“质量第一、信誉至29、上、顾客至上”的企业宗旨，本着“以质取胜，以新取胜”的经营理念，秉承“拒绝平庸、追求完美”的企业精神，力求将每个投资项目都打造成精品奉献给社会。并不断抓住市场机遇，开拓新的发展空间。公司在鹿泉房地产同行业中虽然起步较晚，但却具有技术实力强，资金较为雄厚，起点高、发展快，等市场竞争优势。第四章 场址选择及建设条件4.1场址选择4.1.1选址原则（1）小区地址应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。园区内应有布置运动的场地和提供设置给水排水及供电设施的条件；（2）园区适宜设在无污染的地段。园区与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定；（3）园区内不得有架空高压输电线穿30、过；（4）园区建设应符合城市总体规划，以市政条件好、交通便利、环境优良，适于建设小区为主要原则；（5）应考虑即高标准又节约资金的原则。4.1.2项目建设地点80城项目建设地点位于鹿泉市XX镇XX村。本项目的建设，将统筹考虑该小区布局现状和未来发展，统一规划设计，合理布局，拟将小区建设成为设施先进、环境优秀的现代化的综合性居住园区。4.1.3场地土地权属及占地面积（1）土地权属规划城镇住宅用地，取得方式为出让。（2）用地面积本项目总用地面积30.64亩。4.2建设条件4.2.1场区条件该项目占地面积30.64亩，已实现七通一平，具备开工建设条件。4.2.2交通条件该项目位于石家庄鹿泉市XX镇XX31、村。石家庄地处河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西省为邻，北与保定市交界，距北京270公里。南北向最长246公里，东西向最宽211公里，周边界长898公里，市中心点位于北纬3804，东经11428。石家庄总面积20235平方公里，其中市区面积2206平方公里。鹿泉位于河北省中南部，处于东径11418，北纬3805，总面积603平方公里；东距石家庄市主城区10公里，东临新华区、桥西区、栾城区、正定县，北与灵寿县、平山县为界，南接元氏县，西临井陉县；南北长、东西窄。石家庄市鹿泉区地处晋、冀交通咽喉，区位十分优越。区中心距石家庄市中心15公里，距石家庄民航机场20公里，鹿泉交通便利，石32、家庄植物园、石家庄动物园也在鹿泉建立，境内有京广、石太、大宋铁路，有107、307国道，石环路、石铜路、获铜路、石微路、石获路、装院路，有京深、石太、青银、张石等高速公路。4.2.3自然环境条件（1）地形地貌石家庄市域跨太行山地和华北平原两大地貌单元。西部地处太行山中段，面积约占石家庄市总面积的50%。东部为滹沱河冲积平原，辖区内大地构造，属山西地台和渤海凹陷之间的接壤地带，地势东南低西北高，差距大，地貌复杂。西部太行山地，海拔在1000米左右，地势高耸，京广铁路以东为华北平原的一部分。东部平原，按其成因属太行山山前冲洪积平原，海拔一般在30100米，其中辛集市北庞村海拔28米，是辖区内的最低33、点。鹿泉地形总趋势为西高东低，西部属太行山余脉，为低山丘陵区，区间基岩裸露，山峦起伏，沟谷发育，标高300米500米。最高海拔在境内西南部上寨乡梁庄村西与井陉县交界处，高程907米，低山丘陵地带相对高差200米400米之间。境内东部为冲积洪积平原，是华北平原西部边缘，地势平缓，局部有个别残丘出露，地形自西向东倾斜，南部地面标高由100米降至62.5米，北部降至80米，自然坡降35。鹿泉区低山分布于境内西北部、西南部及南部边缘地带及中部个别孤山区域，海拔高程大于500米，总面积约10平方公里，占全区总面积的1.59%；丘陵区分布于源泉渠以西，以构造地质作用为主，长期遭受强烈剥蚀切割作用，地形起伏34、较弱，冲沟发育一般深25米，有多个剥蚀残山孤立其间，表层一般为黄土、坡积、冲积物，海拔高程100米500米。丘陵总面积336.67平方公里，占全区总面积的53.47%；平原分布在源泉渠以东，由滹沱河、太平河、金河及洨河的冲积、洪积扇和山前坡积群组成，地形较平坦，其组成物质粒度随着远离山区逐渐变细；平原面积267.73平方公里，占全区总面积的42.46%；鹿泉区水域面积15.67平方公里，占全区总面积的2.48%。（2）气候水文条件石家庄市地处中低纬度亚欧大陆东缘，临近太平洋所属渤海海域，属于温带季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，地面的高低气压活动频繁，四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季节。35、干湿期明显，夏冬季长，春秋季短。春季长约55天，夏季长约105天，秋季长约60天，冬季长约145天。空气年平均湿度65%。春季降水量偏少，常有4级偏北风或偏南风，3、4月份气温回升快；夏季，受海洋温湿气流影响，6、7、8、9三个月降水占全年降水量的63%70%，天气比较潮湿，7月和8月份三伏天期间空气湿度高达100%；秋季，受蒙古高压影响，晴朗少雨，温度适中，气候宜人，空气湿度平均为78%。深秋多东北风，有寒潮天气发生；冬季，受西伯利亚冷高压的影响，盛行西北风，气候较冷，天气晴朗少云，常出现降雪。石家庄年总降水量为401.1752.0毫米。其中西部山区雨量为628.4752.0毫米；其它地区为36、401.1595.9毫米。冬季常降鹅毛大雪，总雪量为19.226.8毫米。大雪虽给交通带来一些不便，但对小麦越冬起到保护作用，为春季返青提供了有利的水分条件。春季降水偏少，总雨量为11.041.7毫米。夏季雨量大，十分集中，降雨量为500多毫米以上。年总日照时数为1916.4-2571.2小时，其中春夏日照充足，秋冬日照偏少。鹿泉区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明。春季干旱少雨多风；夏季炎热多雨，雨量集中；秋季天高气爽，昼夜温差大；冬季寒冷干燥，多西北风。1991年至2005年，年平均气温为13.9，最热月7月平均气温为27.2，最冷月1月，平均气温为-1.7，极端最高气温43.4（237、002年7月15日），极端最低气温-16.9（2000年1月25日）；年平均降水量为542.2毫米，年最大降水量为1119.3毫米（1996年），年最少降水量为319.7毫米（2001年），月最大降水量为608.4毫米（1996年8月），日最大降水量为422.3毫米（1996年8月4日），降水量主要集中于7、8两个月，占全年降水总量的56%；无霜期日数平均为219天，初霜期一般出现于10月底，终霜期出现于3月20日左右；年平均日照时数为1776.9小时，年日照百分率为49%。（3）自然资源条件1）水资源。截至2013年，石家庄地表水资源量为7.81亿立方米，地下水资源量为17.18亿立方米，扣38、除地表水和地下水资源的重复计算量，全市水资源总量为21.51亿立方米，比2011年增加1.91亿立方米，比多年均值21.16亿立方米增加0.35亿立方米。供水量全市供水量31.89亿立方米，其中地表水供水量5.95亿立方米，占18.7%；地下水供水量25.94亿立方米，占81.3%。 2）矿产资源。石家庄市的矿产资源在河北省占用重要地位，居全国首位的有碎云母；居河北省首位的有8种：矽线石、电石灰岩、长石、砖瓦用页岩、饰面用角闪岩、铝土矿、玻璃用砂岩、水泥用灰岩。石家庄的优势矿种有20余种：金、铁、煤、水泥灰岩、电石灰岩、制碱灰岩、冶金用白云岩、玻璃用石英砂岩、耐火黏土、白云母、石英、长石、蛭石39、滑石、矽线石、石棉、石油、天然气、建材及饰面石材等。截至2013年，石家庄发现矿种有59种（包含亚种为61种），矿产地423处，其中大型矿产地28处，中型矿产地62处，小型189处。已经开发利用矿产资源28种，主要有煤、铁、金、云母、建筑石料用灰岩、建筑用砂等。金属矿产可分为黑色金属、有色金属、贵金属、放射性、稀有稀土金属等几大类。 石家庄煤炭资源主要集中在井陉县，其次是鹿泉、元氏两县。煤种有肥煤、焦煤、无烟煤、气煤等。石油、天然气资源主要分布在辛集市、晋州市凹陷中。已探明油田或构造有：河庄油田、河庄西油田、台家庄油气田、南小陈油田、晋40断块、赵兰庄构造。截至2013年，石家庄煤炭保有储量40、为9107.8万吨，主要分布在元氏县和井陉矿区。石油和天然气资源主要分布在辛集市、晋州市，油气田地质储量5.1亿吨，含油面积3.04万平方米，天然气储量19.2亿立方米。地热资源。截至2013年，石家庄地热资源已发现18处，热水总流量1.39万立方米/日，其中平山县温塘地下热水属天然露头，水温68，水质好，富含医疗价值较高的氡元素。4）生物资源。截至2013年，石家庄已查明的植物资源2500余种，其中药用植物资源230余种。拥有耕地59万公顷，林地面积506万亩，其中生态防护林237万亩，果品经济林249万亩，速生丰产用材林20万亩，森林覆盖率达到21.8%。5）土地资源。石家庄土地资源类型多41、样，适宜性广，光、热、水土条件适宜，土地利用率和生产率高，但地域差异明显，土地后备资源不足。石家庄土地资源类型按土地利用现状划分，根据全国统一规定，结合全市实际情况，采用二级分类系统。共分8个一级地类，36个二级地类。石家庄东、西部自然和社会经济条件明显差异，按地貌类型和土地利用主导方向，分为西部山区林木地，中部山麓、平原建设用地区和东部平原农业地区三个地区分区。石家庄市土壤类型主要有山地草甸土、棕壤、褐土、潮土、盐土、风沙土、新积土、粗骨土、石质土、沼泽土、水稻土等11个土类，22个亚类，81个土属，270个土种。（4）交通区位条件1）公路石家庄境内有京石高速公路、石太高速公路、石黄高速公路42、石安高速公路和107国道、207国道、307国道、308国道、2条省道、42条县道以及石家庄二环路、石家庄三环路、石家庄槐安路，2010年公路通车总里程6379公里。石家庄是河北省长短途客运的交通枢纽，是河北省客运交通的中心城市。石家庄下辖7个客运站，分别是石家庄客运总站、石家庄运河桥客运站、石家庄西王客运站、石家庄南焦客运站、石家庄白佛客运站、石家庄桥东客运站、石家庄客运北站。 2）铁路石家庄是中国铁路运输的枢纽之一，京广铁路、石太铁路、石德铁路、朔黄铁路交汇于此，其中京广铁路是连接中外交流的大动脉，石太铁路是晋煤外运的主要通道。石太高速铁路，京广高铁（京石高铁、石武高铁）于2012年1243、月26日通车，青太客运专线正在建设中，将于2017年通车运营。石家庄火车站是中国特等站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作。2010年日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆。石家庄新客站（又称石家庄站、石家庄新火车站、石家庄南站）于2012年12月21日启用，是中国华北地区乃至北方地区以客运货运为主的综合性重要的铁路交通枢纽，衔接京广、石德和石太三条铁路主干线。车站建筑面积390000平方米，车站规模24个站台，30条停发线，24个候车区域，分东西两个火车广场，为中国九个省会巨型车44、站之一。3）航空石家庄正定国际机场位于河北省石家庄市正定县新城铺镇境内，距石家庄市区32公里，有京石高速（京港澳高速）、107国道连接石家庄市区。石家庄国际机场为国家4E级主干线机场，消防等级为8级，石家庄正定国际机场是冀中南城市群的中心、首都经济圈的重要一环，是北京首都国际机场的主要分流、备降机场。石家庄正定国际机场可起降各种大中型客机，2013年已开通44条国内、国际航线，通达上海、南京、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。河北航空投资集团有限公司，于2010年6月29日正式挂牌成立，由冀中45、能源集团单独出资组建。 河北航空投资集团总部设在省会石家庄，中文简称河北航空集团，注册资本25亿元人民币。2012年12月26日石家庄正定机场高铁站正式开始运行，河北航空联手石家庄国际机场于近期推出“空铁快线 畅行地空”产品，实行北京、涿州、高碑店、太原、阳泉、郑州、安阳到石家庄机场高铁双向免费政策。（5）经济发展水平1）鹿泉综述2011年预计全市生产总值完成261.4亿元，增长12.2%；全部财政收入完成17.2亿元，增长26.5%；一般预算收入完成9.3亿元，增长33%；固定资产投资完成165亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入达到19547元，增长13.8%；农民人均纯收入达到10046、20元，增长16%。2012年，全市生产总值完成290亿元，同比增长5.8%；三次产业占比达到7.2：59.2：33.6；财政收入完成20.8亿元，公共财政预算收入完成10.9亿元，分别增长21.3%和16.7%；农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到11271元、21598元，分别增长12%、11.1%。 2013年完成生产总值320.1亿元，可比价格增长9.5%。第一、二、三产业分别完成增加值23.5亿元、187.4亿元和109.2亿元，分别增长1.9%、9.8%和10.5%，对GDP的贡献率分别为0.8%、59.6%和39.6%，分别拉动经济增长0.1、5.6和3.8个百分点。全47、市三次产业结构由2012年的7.2：59.2：33.6，调整为7.3:58.6：34.1。第一产业占比重提高0.1个百分点，第二产业占比重降低0.6个百分点，第三产业占比重提高0.5个百分点。按常住人口计算，人均生产总值79875元。 2)鹿泉第一产业2013年，鹿泉实现农林牧渔业现价总产值39.42亿元，可比价增速为1.84%，实现增加值23.45亿元，可比价增速1.83%。2013年实现农业产值24.18亿元，可比价增速1.73%。全年粮食播种面积52.64万亩，比上年减少5242亩，减少0.99%；亩产394公斤，比上年减少4公斤，下降0.86%；总产量20.76万吨，比上年减少388548、吨，下降1.8%。其中：小麦播种面积25.18万亩，比2012年减少2944亩，下降1.2%，亩产407公斤，比上年增加2公斤，增长0.6%；总产10.26万吨，比上年减少599吨，下降0.6%；小麦产值25032万元，可比价减少0.58%。玉米播种面积24.72万亩，比上年增加26亩，亩产404公斤，比上年减少12公斤，下降3.0%；总产99.8万吨，比上年减少3023吨，下降2.9%；玉米产值20659万元，可比价减少2.94%。蔬菜总产量92万吨，比2012年增加2.7万吨，增长3%。蔬菜产值16.44亿元，可比价增速3.62%。蔬菜播种面积17.02万亩，比2012年增加2596亩，增49、长1.5%，亩产5405公斤，比上年增加78公斤，增长1.5%。林业产值6447万元，可比价增速17.82%。人工造林2843公顷。牧业产值12.48亿元，可比价增速0.92%。年末生猪存栏12.82万头，出栏27.17万头；牛存栏2.55万头（其中奶牛2.34万头），出栏0.75万头；羊存栏3.43万只，出栏3.99万只；家禽存栏429.2万只，出栏484.05万只。全年肉类、禽蛋、奶类总产量分别为28642吨、37584吨、70206吨，分别增长1.2%、2.1%和3.2%。渔业产值为9232万元，可比价增速0.38%，淡水产品产量6302吨。3)鹿泉第二产业花岗石 鹿泉工业从依靠传统产业50、开发矿产资源起步，形成了建筑材料、冶金机械、轻工食品、医药化工四大主导行业。2013年，四大工业主导行业中：食品制造业、饮料制造业完成增加值10.1亿元，增长33.1%，占规上工业比重6.49%，拉动规上增长1.73个百分点；装备制造业完成增加值36.6亿元，增长20.7%，占规上工业比重23.63%，拉动规上增长4.57个百分点；计算机、通信和其他电子设备制造业完成增加值12.8亿元，增长33.8%，占规上工业比重8.24%，拉动规上增长2.4个百分点。非金属矿物制品业增加值35.4亿元，降低8.4%，占规上工业比重22.83%，使规上工业增速下降2.19个百分点。鹿泉规模以上工业实现利润651、9亿元，增长20.9%。实现利税87.8亿元，增长20.3%。4)鹿泉第三产业2013年，鹿泉社会消费品零售总额实现96.57亿元，增长13.6%。其中：城镇实现社会消费品零售总额70.5亿元，增长14.1%，农村实现社会消费品零售总额26.07亿元，增长12.3%。批发业实现销售总额77.67亿元，增长17.1%；零售业实现销售总额98.28亿元，增长16.1%；住宿业营业额2.13亿元，增长17.9%；餐饮业营业额14.58亿元，增长17.2%。主要消费品中，服装类商品零售额增长11.1%，家用电器和音像器材类商品零售额增长8.1%；文化办公用品类零售额增长111%；建筑及装潢材料类零售额52、增长271.4%。4.3基础设施条件（1）供水条件项目用水由鹿泉自来水公司供给，就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到生活用饮用水卫生标准，在生活区内以环、枝状供水管网供水。（2）排水条件项目建设区内排水实行雨污分流制，设有排水管道，区内雨污水汇集后就近排入市政雨污水管网。（3）供电条件项目用电由鹿泉电力公司供给，该项目就近市政供电网接线，在区内建设变电室，即可满足区内生活用电需要。（4）通讯、有线电视条件项目所在地电信、移动、联通、网通、铁通、视通等公司的通信设施完全可以满足本项目需求。目前，我市已形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息53、能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。（5）供热条件并入鹿泉市政供热一次网。4.4外部社会条件（1）项目得到石家庄市鹿泉政府的大力支持；（2）项目具有完备的基础设施，道路、供水、供电、供热、污水处理、通讯等系统能够满足不同类型建设项目的需求；（3）区域生活服务设施完善，区内建有写字楼、商务公寓、宾馆、商场、酒店、医院、学校、商务中心等设施，可满足不同投资者的商务、生活需要。综上，本项目具备建设条件。第五章 建设方案5.1总平面布置5.1.1设计原则1、满足城市规划控制要求，区域协调的原则。2、建设环境友好型项目，实行高起点、高质量、高水平的规划原则。3、建筑与景观并重，提倡以人为本的原54、则。4、功能与设施现代化，推行灵活通用的原则。5、近、远期结合，有利于发展的原则。5.1.2设计指导思想1、贯彻“以人为本”的设计理念，通过小区建筑的景观语言，使居民在审美情趣上产生共鸣，增强其热爱城市的荣誉感。2、创建环境优美项目模式，在整体建筑布局与建筑形式表达上既要有强烈的现代感，又要追求人文城市的永恒境界。3、打破地域局限，解放设计思想，将优秀的社会文化溶入规划与建筑风格的设计中，积极借鉴国内外优秀的社会设计思想，从真正意义上实现项目建设的高起点、高质量、高水平。4、根据鹿泉城市建设理念和管理模式，吸取国内外先进的经验，使建筑设计思想能够最大限度地表达当地的精神风貌。5、充分考虑日照、55、通风、向阳、避阴等重要的自然因素，在满足安全疏散和功能科学合理的前提下，建筑设计与组合尽量紧凑，降低过道、走廊等辅助面积的比率，减少空间浪费，强化室内环境的营造。6、细致地创造室外环境，注意刻划细部环节，营造一个温馨健康、和谐宜居的生态和人文环境，使项目一草一木都参与陶冶情操，让居民在潜移默化中受到引导，具有自由博爱的人格取向，从而达到和谐、高品位社会的目标。5.1.3总体规划项目建设地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。该项目规划用地面积20426.26，总建筑面积60116.70，其中地上建筑面积53682.09，地下建筑面积6434.61，机动车停车56、数56辆，非机动车停车数588辆。该项目属在设计户型上多数以中小户型两室为主，配套设计小面积的三室户型。其中设计三室面积115左右，二室面积区间在88左右。该区城市道路四通八达，周围幼儿园、小学、中学、广场、医院、邮局、银行、超市、书店等各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施完善，人文环境良好。根据周边建设状况，项目建设主要以居民住宅为主，不再进行其它服务设施的重复建设。力争在做好楼体设计的同时，注重小区内的环境，为住户提供一个温馨、舒适的居住环境。5.2道路规划及场地排雨水 5.2.1道路系统在项目中，建筑是主体，道路形成整体的骨架，建筑物、道路共同构成项目环境的主体。本项目设计道路系统主要分57、为二个层次，分别为主干道和次干道。与城市规划相连的道路分别为主干道、次干道，路面宽以规划为准，主干道为10m宽，次干道均为6m宽。整个项目道路系统组成环形路网，形成有序的交通组织，同时可使消防车畅通地到达每一个角落。5.2.2道路形成及场地排水道路形式采用城市型道路，暗管排水方式。区内路面结构为水泥砼路面。根据场地整平标高及周边水系水面标高的现状，项目竖向设计采用平坡式布置形式，排雨水横坡不小于5，雨水经道路暗管汇集后排入区外城市道路雨水管网中。5.3建筑结构方案 5.3.1设计规范（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（3）建58、筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（4）房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）；（5）建筑制图标准（GB/T50104-2010）；（6）建筑抗震设计规范（GB50011-2014）；（7）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；（8）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）(2009年版)；（9）民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）；（10）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（11）建筑照明设计标准GB50034-2013；（12）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；（13）建筑结构荷载规范（GB50009201259、）；（14）建筑地基基础设计规范（GB500072011）；（15）建筑桩基技术规范（JGJ942008）；5.3.2指导思想与原则1、理解环境，塑造环境建筑与环境是密不可分的。建筑物要与周围自然环境达成和谐关系。建筑设计既是一个由内部要求到外部空间秩序重新组合的过程，也是一个由外部环境约整内部空间划分的过程。2、注重功能，简明高效建筑表现离不开其内在功能。居民楼非常强调其内在的安静、效率和秩序性，既要为内部提供一整套信息传输的环境，同时也要为外部的交流、联系提供方便。3、构思空间，创造意境创造一个宜居、优雅、宁静而浓厚文化气息的居住、学习、交流环境，是项目建设的根本。随着社会性质的发展，项目60、内的应从内向封闭型逐渐往开放型、智能型过渡。为适应这种需求，用不拘一格的设计手法创造出简洁明快、富有时代气息与文品味的人居环境和交往空间。4、构思形体、塑造性格有了合理的布局之后，外形的创造便是建筑设计的关键，因为它不仅直观地反映出建筑的性格，而且是环境塑造的基础。项目建筑所扮演的角色、特征决定了它兼有地域文化性和时代性，从这个意义出发、朴素、清新、典雅、统一中有交化成为项目建筑设计时寻求的“性格”特征。5.3.3建筑设计 1、建筑平面及功能说明 该项目景观上完整统一，平面功能齐全，体现宜居、便捷的建筑之风。 2、建筑立面造型设计 居民住宅在立面造型上，尽与其它建筑协调统一，以形成完美的视觉空61、间。现代建筑中融入我国传统建筑风格是居民楼楼呼应整个项目建筑的不变主题。从建筑的体量上不断寻求变化，富有变幻。形成一个完整统一的城市项目。 3、建筑剖面及空通组织 住宅标准层高均为3米，室内外高差0.45米。楼内垂直交通主要通过布置于住宅内的楼梯、电梯实现。户内水平交通则通过走廊、客厅等相联系。 4、主要建筑用料做法 （1）外装修 采用白色面砖为基调，局部穿插有黄色石材。整体色彩感觉清新、亲切，也能很好地与项目内其他建筑取得色彩上的一致。 （2）内墙 混合砂浆，外罩乳胶漆，卫生间外贴袖面砖。有特殊要求的房间按工艺要求确定内墙装饰材料品种。 （3）屋面坡屋顶采用蓝色面瓦，其余部分为保温、隔热、高62、分子防水材料面层，有组织排水。 （4）楼地面：地砖地面。 （5）门窗：防盗门、木门、塑钢窗。 （6）顶棚：同内墙。有特殊要求处采用吊顶。 5、建筑消防说明 依据建筑设计防火规范（GB50016-2014），本工程属一、二级耐火等级建筑，建筑物单体的间距均能满足消防通道及防火间距的要求。 5.3.4结构设计 1、设计依据(1)建筑结构可靠度设计统一标准(GB 50068-2008)；(2)建筑抗震设防分类标准(GB 50223-2008)；(3)建筑抗震设计规范(GB 50011-2014)； (4)建筑结构荷载规范(GB 50009-2012)； (5)混凝土结构设计规范(GB 50010-263、010)；(6)建筑地基基础设计规范(GB 50007-2011)；(7)建筑桩基技术规范(JGJ 94-2008)。2、自然条件(1)基本雪压：0.3KN/；(2)基本风压：0.35KN/；(3)抗震设防烈度：7度；(4)建筑场地类别：II类。3、建筑分类等级(1)建筑结构安全等级：二级 (依据GB50068-2008)；(2)地基基础设计等级：丙级 (依据GB50007-2011)；(3)建筑抗震设防类别：重点设防类（乙类）(依据GB50223-2008)；(4)结构抗震等级：框架二级 (依据GB50011-2014)。 4、地基基础设计 (1)基础选型高强预应力混凝土管桩。5、主要荷载取64、值(1)楼面均布活荷载标准值：上人屋面 2.0 KN/不上人屋面 0.5 KN/办公、生活辅助间楼面 2.0 KN/其它： 按要求取值(2)风荷载 基本风压值0.35KN/ ；地面粗糙度类别为B类； (3)雪荷载 基本雪压值0.3KN/(4)地震作用：抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。地震分组为第一组； II类场地土，场地特征周期0.35s，结构阻尼比0.05；水平地震影响系数最大值（7度）：多遇地震为0.08、罕遇地震为0.50。6、结构形式框架结构。7、主要结构材料(1)混凝土强度等级： 基础垫层：C15；0.000标高以下：C30；室外悬挑露天构件：C30；各楼层梁板65、柱： C40、C30。(2)钢筋抗拉强度设计值：HPB300（），fy=270N/mm，HRB400（）fy=360N/mm。(3)墙体材料：页岩陶粒混凝土空心砌块复合墙体。建筑主要功能为居民住宅，低层部分建筑物安全等级为二级，建筑物重要性类别为丙类，结构的抗震分组第一组，建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。高层部分抗震设防烈度7度，地震分组第一组，设计基本地震加速度010g。建筑结构安全等级为一级，设计使用年限为50年。本工程采用框架结构以满足建筑物的强度、刚度及抗侧移压求。装修材料均选择节能环保材料。5.4钢结构工程方案 目前，国内的建筑业生产效率较低，尚属劳动密集型66、产业，而钢结构住宅属于高技术高效率的产业，加快对钢结构住宅的研究，将促进建筑业向技术密集型产业转化，并将带动建材、冶金、信息机械尤其是钢铁企业的发展。钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革新。如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化。“钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念”。有专家预言：3年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志。21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。钢结构建筑是一种新型的节能环保的建筑体系，被誉为21世纪的“绿色建筑”之一，是一种节能环保型、能循环使用的建筑结构，符合我国发展节能建筑和经济持续健康发展的要求。在67、此建筑楼内，地下是车库，地上是居住楼（其外窗使用PVC塑钢窗以及中空玻璃）。承载重量的框架是箱形截面柱和H型梁，这些柱使用的都是马钢生产的Q345B型钢，并且都是在工厂车间加工生产的。楼面是施工现场浇筑混凝土，为保温屋面，使用PVC卷材防水聚乙脂发泡。内墙板使用南京产ALC，外墙直接在ALC板（蒸压轻质加气混凝土板）刷涂料。在房屋内，水和电走的都是暗线，在和梁交叉的地方要走梁腹板并事先留好孔。由于屋内的空间很大，精装修，这样更能发挥出钢结构的优势作用。对于钢结构加工制作箱型柱，一般使用钢板。对于加工以及钢结构构件的除锈和焊接都在加工车间完成。 5.4.1钢结构制作工艺 1）箱型柱制作工艺 钢板68、拼接。因为各段柱高均在十二米之下，为了确保在下料后钢板的直线度，我们首要做的是把两块钢板拼接在一起。注意，要在钢板的两端开坡口。划线下料。要依据排料图划线，在划线时，长度方向留余量五十毫米（并沿着划线每隔5米钻8mm孔），宽度方向三毫米。注意，中间的隔板划线不再留余量。使用2台半自动切割机一同沿着划线中心进行切割。注意，每隔5米要留出100毫米不切割，要等到其冷却之后在进行切割。组装焊接。我们要采用H型钢作为暂时的组装平台，并组装焊接衬板以及在两个腹板上划上组装线。注意，在组装之前，我们要将平台用水准仪找平，同时稳固并垫实H型钢。定位焊。在衬板内侧每隔300mm焊10-20mm焊缝。将一腹板与69、隔板组对，定位焊。组对两盖板。定位焊。组装腹板，定位焊。把三根相同长度的箱体并排起来，同时两点焊。在设置自动焊接轨道时，我们可以用两边的箱体。焊接：采用2台埋弧自动焊沿着相同的方向去焊接两条焊缝。注意，在焊缝的两边要加上一百毫米的熄弧焊以及引弧板。继一层焊接完成后，要把箱体翻过来，焊另一面的两条焊缝。其方法与上述的相同。等到焊接完成再把箱体翻身去焊接另一面的两条焊缝去。焊接完成后，我们就要把引熄弧板在离母材五毫米处切断，同时要使用砂轮机将其修磨平整，然后对其切割面做检查。注意，不能使用锤子将其击落。焊缝无损检测，使用超声波探伤。探伤长度为每条焊缝的20%，按JB11345的规定不低于级。2）梁70、及连接板加工及组焊 下料。我们在下料时，型钢要使用型钢切割机。钢板要使用半自动切割机。钻孔。在构件上，我们首先要使用划针与钢尺划出孔的中心与直径，在孔的四周，大约九十度的位置，打4个冲孔，然后进行检查。高强度螺栓摩擦面处理。喷砂处理高强度螺栓摩擦面的表面粗糙度：喷砂压力约6Kg/c，石英砂的粒度1.54mm，加工后的钢材表面呈现灰白色；我们在打磨钢板的表面时应使用电动砂轮机。在这里要注意，打磨的范围要在螺栓直径的四倍以上，打磨的过程当中不要在钢板的表面磨出清晰的凹坑，同时，打磨的方向要垂直于受力的方向。5.4.2钢结构安装1）箱型柱安装 在实际的施工过程中，箱型柱的完成要依照五步：材料采购加工71、运输吊装连接。所以，在刷防锈油漆前，我们应把钢结构表面的铁锈、油污等清除掉。注意，机械除锈达到Sa2，手工除锈达到St2.在此工程四层以下裙楼立柱是四十八根，主楼立柱是三十七根。截面的形状应该是箱形。剪力墙框架立柱为150*150H型钢。立柱单根（其最大设计重量为三点五吨，最小设计重量为一点八八吨）最长是十二点五米，最短的是四点五米。吊装顺序的基本思路是从中心向四周拓展，进而确保框架在安装时的对称以及牢固。立柱安装吊装采用QTZ-80型塔式起重机，利用柱顶临时设计连接耳板为吊装吊点进行吊装。立柱连接采用临时连接板和临时螺栓进行连接，形成稳定的单元框架后调整焊接及UT检测。2）钢梁安装 对于安装72、钢梁，我们可以将其分为主梁（其材质是Q345B轧制H型钢）安装，次梁安装以及外挑梁安装。同时要注意，在立柱形成单元后，主梁要使用捆绑串吊施工，依据此工程的设计要求吊装的数量应在两到四根。因为空间与接点的现实情况，次梁与剪力墙框架梁通常使用单根吊装。3）高强螺栓安装 在当前的建筑钢结构连接方法中，高强螺栓可以说是最先进的。高强螺栓的特征有以下三点： 可以拆换。 方便施工。 传力平均。在此工程的设计方案中，高强螺栓使用的是摩擦型连接。紧固的方法是我们使用专用的棘轮扳手与扭矩扳手在经过初拧与终拧之后完成。4） 栓钉焊接 在高层钢结构施工环节中，栓钉焊接是不可或缺的。我们通常看到两种方式栓钉焊接：直接73、的焊接在钢梁上。在穿过压型钢板后焊接在钢梁上。此工程使用的方式是第一种。5.4.3混凝土施工 在本工程中，混凝土部分主要有两个部分：现浇混凝土楼面。核心筒筒壁。混凝土主要通过砼泵竖向运输。依据工程的结构特点，楼面模板支撑方案使用H型梁下翼缘支撑小规格H型钢，并在其上放置竹胶板和钢筋。箱型柱内浇混凝土所使用的方法是借助泵的压力把混凝土从下往上压入箱型柱，即顶升法。在未混凝土顶升时，对顶升入口处的管壁，要与设计方做出具体的验算，来保证顶升压力保持在规定的强度之内，另外，要在柱下部侧壁安装特种压力表，以便我们不论何时都能监测柱内混凝土的压强变化。同时，为了确保混凝土的坍落度在二百毫米以上，我们要严格74、要求混凝土的配合比。5.4.4外墙板安装 我们使用的外墙板是厚为一百七十五毫米的 ALC板。这种板全部是在工厂生产，然后运输到施工现场吊装的，使用的吊装设备是塔吊。TU平板4600多块，TU艺术板5180块。施工过程要依据厂商提供的施工图纸，楼面的通长角钢用墙板内侧膨胀螺栓固定并与ALC板上的专用联结杆连接。采用嵌缝砂浆和密封胶对缝隙进行密封。5.4.5内墙板安装 在安装内墙板时，我们使用的都是南京产C型厚度是125的ALC板。这种板都是在工厂加工生产，再运输到现场进行安装。由于其操作简单，因此不会受到天气等的约束及影响。卫生间等部位的墙板我们使用的是特别的PVC密封胶。安装内墙大体上和安装外75、墙是相同的。5.5公用工程5.5.1电气及网络通讯系统1、 电气方案(1)设计依据： .建筑设计防火规范GB 50016-2014； .民用建筑电气设计规范JGJ16-2008； .供配电系统设计规范GB 50052-2009； .低压配电设计规范GB 50054-2011； .建筑物防雷设计规范GB 50057-2010； . 建筑、给排水、暖通等其它专业所提条件。（2）用电负荷 每户住宅按8kw设计，同时系数取0.65，总用电量为520.0kva。 （3）供电电源 该项目由上一级变电所引入两回路10KV高压供电电源，在项目内设计变配电所一座。变配电所尽量设置于负荷集中的区域，以缩短 供电距76、离，减少配电等级，方便管理。变配电内设高压配电柜、变压 器、低压配电柜、电容器柜等供配电设备，以完成将10KV电压变为380/220伏低压，并通过低压配电柜向各用电负荷点低压配电。通过电容器柜进行补偿，使功率因数达到0.9及以上。配电方式采用放射式和干线式相结合的混合方式。 采用YJV22-0.6/1.0KV交联聚氯乙烯绝缘电缆埋地进户，从园区围墙外侧经地下电缆沟引至园区变电所内。供电电压为220/380V/50Hz，电源进户后在一层进户总箱内进行N线重复接地。（4）供电线路敷设为使项目整洁、美观，室外供配电电缆均采用直埋或沿电缆沟敷 设，当穿越道路、基础或其它有可能损坏电缆的地方均穿钢管保护77、。 室内配电线路采用导线穿管沿墙，梁板暗敷的敷设方式。导线的选择 根据用电负荷的大小来决定，配电箱之前选用W-1000，型电力电缆， 配电箱之后选用BV-500型塑料绝缘电线。（5）应急照明系统应急照明系统采用EPS电源，选用ZR（阻燃）电线，电线穿钢管敷设。事故照明和疏散照明采用浮充式蓄电池应急灯，以保证其0.5s的供电转换时间。应急照明的持续供电时间不得低于30分钟，发电机房及变配电室内均应设置应急备用照明，其持续供电时间不得小于3小时。（6）消防电源消防电源：消防用电设备采用双回路供电，当发生火灾切断其它用电时，应保证消防用电的供应，其配电设备应有明显标志。消防泵等消防设备均应由双路电源78、末端自动切换供电，以保证供电可靠性。楼内应设消火栓启动按钮，控制管线应引自消防泵房。（7）防雷与接地项目内建筑物按预计雷击次数大于或等于0.012次/年，且小于或等于0.06次/年的人员密集的公共建筑来设计，为三类防雷建筑物。建筑物的防雷装置均采用建筑物的金属构件作为避雷带，引下线及接地装置，三者应可靠连接。 对特殊要求的建筑，如弱电机房、变电所等，还要做防雷电波侵入、感应雷侵入、等电位、防静电或电磁屏蔽等设计。 根据规范要求，对不同性质建筑作不同类别的接地设计。电气工作接地：冲击接地电阻不大于10欧姆。 电气保护接地：冲击接地电阻不大于10欧姆。 防雷接地：冲击接地电阻不大于10欧姆或20欧79、姆。 弱电接地：冲击接地电阻不大于1欧姆。 等电位接地、防静电接地或电磁屏蔽接地等。 接地系统采用联合接地方式，冲击接地电阻不大于1欧姆。 所有正常不带电的电气设备金属外壳，入户管道等均应可靠接 地。各个接地装置(或系统)应尽可能地联成一个整体。 （8）电气设备 电气设备材料表序号电气设备名称规格与型号单位数量备注1电力变压器SGB10-1250台32高压配电器KYN-10台13低压配电屏GCS台34静电电容器屏GCS台35动力配电箱XL-51台36照明配电箱XRM301台17电力电缆VLV22-1KV千米58绝缘电线BV-500米1009灯具个200（9）弱电系统 项目内设置通讯系统、有线电80、视系统和宽带网络系统。5.5.2给排水方案1、设计依据.建筑设计防火规范GB 50016-2014；.民用建筑设计防火统一技术措施DT 22/T1888-2013；.地下工程防水技术规范GB 50108-2008；.建筑给排水设计规范GB 50015-2003（2009年版）；.自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2001（2005版）；室外给水设计规范GB 50013-2006；室外排水设计规范GB 50014-2011。2、设计原则根据总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各单体用户用水要求，合理选择供水系统。在满足用户用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管81、线的总长度，节约水资源。3、用水量估算（1）居民生活用水按250升/人天，按每户平均3.2人计。（2）绿化用水按1.5升/平方米计。（3）未预见水量及管网损失按生活用水量的10%计。（4）室外消防用水量按同时发生火灾次数一次，消防要求最高的建筑物来设计，本工程最高建筑13层。4、供水水源及供水系统供水水源由城市供水管网引入，当地水质优良，水量丰富，满足国家生活水饮用标准，各用水点供水管道出水压力不小于0.3兆帕。供水管道采用PPR塑料管，消火栓管道采用焊接钢管。室外消火栓采用地上式消火栓，室外消火栓保护半径不应超过150米，距路边距离不应超过2米，距建筑外墙不宜小于5米，宜靠近十字路口。5、排82、水系统区内排水系统采用雨、污分流制。室内生活排水系统将污水、废水收集后，以污、废合流排向室外排水管网，室内排水主管系统一般采用主通气主管系统，以改善通水、通气条件，生活污水设化粪池处理后，再通过室外排水管网排向城市市政污水管网。室内排水管采用建筑用硬聚氯乙稀空壁螺旋管，按规范设置清扫口，并在适当位置设置地漏。建筑物通向室外的污水排水管采用双螺旋U-PVC管，排入建筑单体前设置的1000污水检查井。6、雨水系统雨水依地势就近有组织排入市政雨水管道，项目主干道设置雨水管网和鼻式雨水入口，建筑物屋面雨水采用有组织排水，将雨水排至室外后，经室外雨水管网收集后，直接排入城市雨水管网。设置屋面PVC雨水口83、雨水斗、落水管，管道直径为DN100。5.5.3采暖方案1、设计依据.辐射供暖供冷技术规程JGJ142-2012；.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012；.全国民用建筑工程设计暖通空调动力技术措施(2009版)；. 建筑专业说明部分“设计依据”章节中相关条文；. 建筑专业提供的平、立面图、总平面图。2、室内外主要参数室外：冬季采暖室外计算温度 -6.2冬季通风室外计算温度 -2.3冬季空调室外计算温度 -8.8夏季空调室外计算干球温度 35.1夏季空调室外计算湿球温度 26.8夏季室外平均风速 1.7m/s最大冻土深度 56cm室内：冬季采暖室内计算温度 1618夏季空84、调室内设计温度 25273、采暖热源由鹿泉市政一次网接入到校区内换热站，一次网采暖热媒为100/80的高温热水，接入到园区内的二次网采暖热媒为9570热水。冬季室内采暖温度为1618，相对湿度为50%60%，建筑物热负荷平均约70W/，考虑不可预见因素后，采暖热负荷总量估算为931.91kW。园区内热力网均采用枝状布置，在给各单体建筑暖入口处安装截止阀、计量装置和平衡阀。供热管材要求：DN350mm管道采用螺旋焊接钢管，材质为Q235-A钢；DN350mm管道采用无缝钢管（GB/T8163-2008），材质为20号钢；管道敷设方式采用沿地下1.2m直埋敷设，钢管外加保温绝热材料。室内采用翅片管85、散热器或者其它类型的散热器，室内管材采用焊接钢管，阀门采用铜闸阀。5.5.4通风(1)自然通风本项目建筑不设空调系统，采用自然通风。自然通风是一种具有很大节能潜力的通风方式，它具有节约资源、改善室内热舒适性和提高室内空气品质的优点，是人类历史上长期赖以调节室内环境的原始手段，是减低建筑空调负荷的免费措施之一。也是当今节能、减排、绿色环保的重要措施之一。在本项目中，由于建筑特点，在室外气候条件允许情况下，引入自然通风，可以实现建筑内外空间空气对流，从而充分利用室外新风来消除室内余热，改善室内空气品质。 (2) 卫生间卫生间设有集中排气系统，排气扇排风，卫生间内各风管设有带止回阀，空气经竖井在屋顶86、排出。(3) 前室楼梯间楼梯间通风按防烟楼梯间考虑。防烟前室及防烟楼梯间分别布置竖向防烟竖井，防烟风机位于屋顶，通过竖向风道向防烟前室及防烟楼梯间加压送风。前室每层设置送风百叶，防烟楼梯间每隔23层设置送风口。前室送风风机风量1800m/h，防烟楼梯间送风风机风量1600m/h。5.5.5燃气方案园区气源由鹿泉市政天然气管网接入到园区内燃气调压站。第六章 环境保护6.1环境保护原则及依据标准6.1.1环境评价原则 1、在环境保护方案设计时，借鉴成熟的经验和科学知识，防止不利影响的产生，把对生态环境的影响降低到最小程度。 2、要把消除污染、改善环境作为加强项目经营管理的重要内容。3、控制污染物排87、放总量，坚持达标排放。 本项目属居住小区建设，不产生工业垃圾，无烟尘及异味产生，环境保护工作难度小。6.1.2设计依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国水法（3）中华人民共和国规划法（4）建设项目环境保护管理条例（国务院1998第253号文）；（5）建设项目环境保护设计规定（国家计委、国务院环委1987国环字第002号文）；（6）关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知（国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会1986国环字第003号文）。6.1.3执行的环保质量标准1、环境质量标准（1）大气环境执行GB3095-2012环境空气质量标准的一级标准；（2）地表水环88、境符合国家地表水环境质量标准三类。2、污染物排放标准（1）废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准；（2）废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。（3）噪声执行工业企业厂界噪声标准（GB12348-2008）的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）。6.1.4建筑地址环境状况本项目区域内没有重型污染的企业及污染源，近几年的大气环境质量一直是优良，符合国家环境空气质量标准一级，水质符合国家地表水环境质量标准三类。本项目的建设应充分利用当地的自然生态环境，注重建筑与生态环境的协调，符合可持续发展要求，因此在项目的建设和运营中89、，环境保护必须依照环境保护法，从制度上、监测上不断完善环境保护工作。本项目严格执行环境保护的法律法规、行政规章以及相关的产业、经济、技术、资源配置等政策，使环境保护工作制度化、法律化。 6.1.5设计原则环境保护应贯彻以防为主、以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目区的生态环境等特点制定环境保护总体设计方案，做出技术先进、经济合理、使用可靠的道路环境保护设计。环境保护设计除应符合环境保护设计规范外，还应符合国家现行的有关环境质量标准的规定。1.符合国家环境保护法律法规和环境功能规划的要求；2.坚持污染物排放总量和达标排放的要求；3.坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计同90、时施工同时投入使用。6.1.6环境保护标准1地表水。执行国家标准GB3838-2002地表水环境质量标准中；2、环境空气。执行国家标准GB3095-2012环境空气质量标准。依据标准要求，本项目场址区域环境空气质量功能区的二类区。控制标准见表5-1。 环境空气质量标准 单位：mg/L污染物浓度值标准来源小时平均日平均SO20.500.15GB3095-2012NO20.240.12TSP0.303.噪声。根据石家庄市实施城市区域环境噪声标准的规定，本项目场址处于类区，故环境噪声执行国家标准类标准，昼间噪声要求55DB（A），夜间噪声要求45DB（A）。6.2施工期间环境影响及治理措施6.2.191、 噪声本项目施工期间，施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工时间、夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养；安装消声、减振设备，在工地周围设立临时的声障装置，使施工噪声对噪声源40米区域以外的人群不会造成影响，使之符合建筑施工场界噪声限值(GB12523-2011)的要求。6.2.2 废水施工区的生活污水、施工中开挖的土方堆放的建筑材料被雨水冲刷形成的废水，都会对环境造成一定污染。拟采取措施有：施工场地生活污水经化粪池预处理后，集中排入城市排污管网；对施工开挖的土方，应采取防治水土流失的措施。692、.2.3 大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：在施工路段和施工场地定期洒水，定期清理施工场地及运输路面上散落的土、石方，以及保持运输车辆车厢密闭。6.2.4 废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方及部分建筑垃圾回填后的多余部分，其应与建筑垃圾全部运至垃圾处理场妥善堆放，这些废弃物对周围环境影响较小。6.3 项目竣工后环境保护措施 6.3.1项目建设期环境污染治理1、粉尘：土石方作业产生扬尘污染环境，为控制施工期间的粉尘污染，应加强施工现场的管理，制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。2、固体废93、弃物：由于本项目的施工区域较大，大部分地段需要进行土地平整，且一些原有的建（构）筑物需拆迁，以至施工过程中产生一定量的建筑垃圾，应有计划，有步骤搬运或堆存；如施工中有弃土土方，弃土点应尽量选择在荒地上，或进行有效利用，避免在道路两侧直接弃土，弃土后采取修建挡土墙、平整或植被等防止水土流失的措施。施工对环境生成的临时性破坏在施工结束后应尽量恢复到原样。3、噪声：项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪音污染。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于声环境质量标准(GB3096-2008)中类区标准以下，减少对周边群众的影响。居民区附近严禁夜间施工。4、防止水土流失：94、建设期内将要进行大量的土地平整、挖沟建渠、修路筑坝及其他土建工程，会改变地形地貌，如果施工不当或阴雨、暴雨时会造成大量水土流失。道路建设时破坏植被同样会引起水土流失。因此在土方开挖时，剥离表土，裸露时间不要过长，阴雨，暴雨时避免施工，防止水土流失。同时加大绿化率，严格控制建筑密度及人员流动量，保护周围环境生态功能。5、废水：工程产生的废水主要有建筑污水，经简单处理后可排入区内水溪，对周围环境影响较小。6.3.2项目运营期环境污染治理1、废气：交通量的增长使机动车排放出大量的CO、NO2等废气，将会对大气环境带来一定程度的污染。目前尚无有效控制交通引起大气污染的方法，通常采用在道路两侧设置绿化带95、等减缓污染措施。加强交通管理，实行汽车尾气排放检查制度，严格执行国家汽车排放标准，禁止超标车辆上路行驶。2、固体废弃物：污染源主要是区内人员产生的生活垃圾，其主要成分为果皮、菜叶、枯草、树叶及塑料包装物等。可进行定点分类收集，生活垃圾收集以容器为主，分类投放收集，自收集点运到转运站，再由转运站运至垃圾填埋场处理。建设具有压缩功能的密闭式垃圾中转站，规划按各功能片区分别设置小型垃圾中转站。配置垃圾清运车，发展密闭式、压缩式清运车，解决垃圾运输途中的二次污染和污载问题。普通垃圾运往城市垃圾处理厂集中处理，其它有毒害成份垃圾送危险废物处理中心处置。3、噪音：项目建成后由于车辆的增加，同样会给周围环境96、造成一定程度的噪声污染，采用在道路两侧设置绿化带，利用屏障阻挡噪声；采用限速、禁鸣等措施，在噪声可能较大的道路两侧增设禁鸣笛标志，设置隔声墙、噪声反射板等降噪装置。4、生活污水：项目区内的生活污水由使用便捷的污水处理设备地埋式一体化污水处理设备，对环境景观则无影响，处理过的水可用于冲厕或绿化浇灌，实现循环利用，达标排放，即保证污水的排放符合规范要求标准，又符合了绿色节能的理念。本项目建设工程规模较大，对周围环境影响也较大，如不注意绿化工程，易造成水土流失等环境问题，应切实做好设计工作，尽可能地减少对环境的影响。6.4 环境影响评价 环境监测的主要任务是监测地下水的卫生标准和环境的卫生标准，以取97、保周围环境不被污染。项目建立专项环保机构，负责环境保护工作，并建立严格的管理制度，使项目环境保护工作有效运行，可以确保项目建设的同时不产生环境污染。本项目实施后，不会产生新的污染，项目产生的废水、垃圾、噪声均可以得到有效的控制和治理，所有排放可以做到按国家规定的排放标准达标排放。通过对建设期和营运期中所产生的污染有针对性地提出行之有效的环境保护措施，并且严格执行环保设施与主体工程“三同时”方针；对产生的污染物如污水、废气和噪音等采取防治措施，使之均能达到排放标准；施工期也将采取相应的生态保护措施。从环境保护角度看，本项目对环境的影响较小，项目建设是可行的。第七章 消防与安全卫生7.1设计依据(98、1)建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；(2)民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008；(3)建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）；(4)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）。(5)建筑设计防火规范（GB50016-2014）7.2消防措施本项目建筑物耐火等级为一、二级，火灾主要隐患是房屋起火。为了居民生命及家用电器设备安全，设计中，遵守“预防为主，消防结合”的方针，严格执行建筑设计防火规范（GB50016-2014）；及国家有关规定，确定建筑方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。1、根据消防设计规范，项目内设环行消防管网99、和室外地上式消火栓，同时应建立一支消防队伍，完善机制，健全制度，加强管理，明确消防责任，提高消防意识，确保消防安全。2、认真做好电气设备的管理和设计，在电气系统设计中，要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，确保用电设备及电气接地系统的可靠性。要设置完备的防雷装置，利用屋顶避雷针及女儿墙避雷带等防雷的措施，避雷针和避雷带应和屋顶所有金属导体可靠焊接。建筑物应做总等电位联结，卫生间及淋浴间应做局部等电位联结。3、建筑电气的设计和施工、电气设备材料的选择安装、配电线路的敷设均严格按照国家规范的要求执行，以防电气火灾的发生。7.2.1总平面布置及建筑方案在园区总平面布置上，按建筑设计防火规范规定，满100、足防火间距、防爆、消防的要求，园区内设有环形消防通道，消防车可以靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。7.2.2灭火器设置依据建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；本项目建筑灭火器配置场所的危险等级为中危险级，灭火器配置将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火器的种类、数量和形式，灭火器要设置在明显和便于取用且不影响安全疏散送往地点、以有效扑火初期火灾，减少危害。详细设置方案在初步设计时考虑。7.3消防给水7.3.1室内根据消防规范要求，室内消防给水管道应布置成环状，进水管设置2条。建筑室内消火栓用水量为15L/s。室内消火栓分别设置走廊、楼梯附近，消火栓间101、距不大于50m，按规范要求设置相应数量消火栓。7.3.2室外在园区敷设消防专用环形供水管网，给水道的直径大于100mm,进水管设置2条。建筑物耐火等级为二级。根据建筑设计防火规范要求，室外消火栓用水量为30 L/s。室外消火栓数量设置按照保护半径比超过150m、间距不超过120m、每个消火栓用水量10 L/s15 L/s等要求，初步计算需设置室外消火栓28个，拟采用地下式，并布置在距建筑物外墙大于5.0M、距路边小于2.0M处。园区同一事件发生火灾次数按一次、火灾延续时间按2小时考虑，按照最大建筑物室内，室外消火栓用水总量计算（30 L/s +15 L/s =45 L/s），则一次消防最大需要102、用水量为184立方米。拟建1个200立方米消防水池，供生活和消防用水。7.4安全卫生7.4.1安全措施为确保本项目施工过程中及项目建成后符合安全的要求，在项目施工中及项目建成后贯彻“安全第一、预防为主”的方针，采取必要的安全措施，以保证项目的正常施工和顺利使用。1、设立高处作业的上下安全通道、垂直运输设备应搭设稳定性、安全性装置。2、进行建筑围栏封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。3、土建施工中要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程等）。4、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。5103、建筑内部的电线及电气设施，明设时应有安全防护设施和提示警告。6、楼梯应采用防滑条，垂直杆件间距应符合规范规定。在放置花盆处，必须采取防坠落措施。7、上人屋面应设不小于1.1米的防护。8、项目主要出入口设管理值班室。7.4.2卫生措施1、公共场合要保持环境整洁、舒适、安静，公共场合禁止吸烟，做到无噪音、无烟、地面定时清洁。2、卫生间宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味、无蝇蚊。第八章 节能8.1概述8.1.1节能的意义随着我国国民经济的不断发展，节能问题越来越突出，表现为与发达国家相比，我国单位能源的产出率相当低。我国104、国民生产总值位列世界第二，但能源消耗却排在美国之后，位居世界第一。效率低下和能源结构中煤所占的比重太大，是造成我国污染严重和环境恶化的主要原因。因此，从根本上说，节能也是我国的基本国策之一，是我国发展循环经济、建设节约型社会面临的重要内容。我国的能源利用率与世界发达国家相比还很低，一方面说明我国在能源的利用上还很落后，同时也说明，节能的潜力巨大。因此，本项目在方案研究过程中拟采取有效措施，以降低能耗，节约能源，提高能源的利用率。8.2编制依据1、公共建筑节能设计标准GB50189-2015；2、关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告中增列“节能篇（章）”的暂行规定（计资源19921959105、号）。3、国家发改委“关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知”（20062787号）；4、国家发改委令2010年第6号发布的固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（2010年9月）；5、国家节能中心固定资产投资项目节能评估工作指南2014年本（2014年5月）；6、其他国家及地方有关节能的法律、法规、政策、标准等。8.3建筑节能随着我国经济建设地快速发展，能源问题倍受关注，我国人口多，资源相对不足，主要矿产资源人均占有量不到世界平均水平的一半；同时，我国能源利用率较低，国内生产总值万元能耗为世界平均值3.3倍，主要用能产品能耗比发达国家高40，其中建筑用能已达全社会能源消耗的27.6106、，建筑节能已成为国家发展战略的重大问题。根据本项目的实际情况，从以下方面采取节能措施：8.3.1节能设计原则（1） 认真贯彻国家和行业节能规范，做到合理利用和节约使用能源。 （2） 采用先进的节能新技术、新设备、新材料。 （3） 设置能源检测仪表，加强企业对能源的计量和管理。 （4） 建筑布局合理紧凑，根据功能合理利用空间资源，降低能耗。（5） 供电、供热、供水等系统将注重合理布局，尽可能降低途中消耗。8.3.2节能措施（1）建筑节能控制建筑体形系数建筑体形系数即建筑物外表面积与其所包围的体积的比值，建筑物的外型尽可能减少凹凸变化，选择比较规整的，这样可以减少围护结构的散热。同时围护结构采用浅107、色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少墙壁外表面获得热量向房间内传递。加强墙体的保温适当增加外墙保温隔热效能，提高热阻；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；用空心砖、加气混凝土等新型墙体材料代替实心粘土砖；提高建筑物的气密性，墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果，用密封材料填实穿墙管线连接处裂隙。加强门窗的保温建筑门窗和建筑幕墙全周边采用高性能密封技术，采用单框双玻塑钢窗或中空双玻塑钢窗、铝合金窗及喷塑彩板钢窗；采用保温窗框：窗墙比宜适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便夏季减少太阳辐射热，冬季又得到日108、照。加强屋顶、地面的保温由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射膜，它能阻止80以上的可见光，可以阻断或减少热桥的热损失，设倒置式屋面并有利于保护防水层使之耐久；采用坡屋顶，利用阁楼通风散热。（2）给排水节能.采用节水型卫生器具。采用感应式阀门、6升以下的卫生洁具、自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。.绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。.水泵选用变频水泵。.提高用水回收率和重复利用率。.供水系统采取防渗、防漏措施。供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。.公共卫生间采109、用感应式出水阀等技术措施。（3）暖通节能.采用符合国家要求的环保设备及材料，采暖管道采用橡塑棉保温。.建筑热力入口均采用热计量装置和自力式平衡阀。（4）电气节能.节能环保措施。尽量采用自然能源、光伏电源等；灯具采用节能型灯具，给水泵及热网补水泵采用变频调装置，电气设备高次谐波要满足国家标准的规定。.节能产品的应用。给水泵及热网补水泵采用变频调速设备。公共建筑的一般场所采用节能型荧光灯或其他高效节能灯具。走道采用紧凑型荧光灯，电子镇流器。楼梯间红外感应节能自熄灯具。道路照明灯内设单灯补偿，使功率因数提高至0.92以上。道路照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源，午夜关闭部分照明灯具，达到节能110、目的。.机电设备选用耗能低、效率高的设备。选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗。在变压器低压侧设置防谐波干扰装置。.照明电源线路尽量采用三相平衡供电，以减少电压损失。变电所配电系统应合理选择多功能电能计量装置，电能计量装置的检测参数应包括电压、电流、有功功率、无功功率和功率因数。选用高效节能型变频风机和水泵。选用载流量大、线路损耗小的高质量电缆，减少线路损耗。选用谐波含量符合国家标准的电子镇流器、自带滤波装置的变频调速器，从而减少谐波影响，以提高自然功率因数。合理选择箱变及变电所的位置，力求使用使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗。选用无功功率自动补偿装置，保证111、大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗。第九章 组织机构9.1 组织机构该项目建设单位为河北XX房地产开发有限公司，该公司内部机制稳定、机构健全、分工明确。为确保该项目高标准、高质量地按进度计划安排的工期顺利完工，管委会成立项目建设指挥部，由主要领导负责，下设办公室、财务部、工程技术部、招标采购部。组织机构简图如下： 经 理副 经 理招标采购部副 经 理财务部办公 室工程技术部组织机构简图 1、办公室（1）负责项目的日常行政工作，负责文件的收发和归档，负责会议组织与接待；（2）负责后勤服务、保安等各项具体工作，并对各项工作的落实情况进行督促检查；（3）负责落实单位内部机构调整及112、各部室岗位设置；（4）负责办理人员的调配、聘任、奖惩、解聘、辞退、考勤等工作；（5）负责劳动工资变动晋档，劳动工资年报统计等；（6）负责组织聘任人员的专业知识的学习和上岗工人的培训。2、财务部（1）熟悉国家的财税政策及各项规定，贯彻执行会计法；（2）负责组织协调资金，保证项目资金正常周转；（3）负责项目的财务管理，财务核算；（4）负责项目清产核资，办理国有资产权登记和国有集体财产的报废核销；（5）负责与财务工作有关的其它工作的配合与协调。3、工程技术部（1）处理工程建设过程中各不同阶段出现的各种技术问题；（2）与设计勘探单位密切合作，协调完成勘探设计工作；（3）与施工单位各专业施工人员互相沟通113、，协调解决施工中出现的各种问题，保证工程顺利进行；（4）与施工监理部门密切合作，做好施工质量和施工进程的监督工作。4、招标采购部（1）负责项目招标范围内的所有招标工作；（2）履行管理职能，负责设备、材料的采购、供应和管理工作；（3）负责单位有关业务的对内对外协调联系；（4）负责工程各阶段的任务协调，办理相关报批手续；（5）负责项目计划、统计、技术信息、宏观经济政策等各种资料的收集整理和信息管理。9.2 劳动定员 根据各部门技术、管理和服务人员需要量，以确定劳动定员。序号部 门技术定员管理定员工人定员合计1办公室1122财务部2133工程技术部554招标采购部1125合计129.3人员来源及培训114、 主要技术人员和管理人员可由公司内部调配，也可面向社会公开招聘。员工培训是企业永葆生命力的源泉，合理的用人机制和培训体系是其成功的关键之一。项目从起步阶段即要注重抓好员工的教育培训工作和人才引进的措施，全面提高从业人员的整体素质。结合项目的实际情况，拟采用以下措施：1、依托石家庄市本地的大专院校培养专业服务人员，强化专业服务技能和理念。争取与各类学校合作，加强员工与学校学生、教师的理论交流，让员工接受先进理念的熏陶。2、着重培训服务和管理人员，以高素质的人才提供高质量的服务，让游客享受高品位的旅游服务。对重要的岗位实行末位淘汰制，促使员工不断的提高自身素质。3、定期或不定期聘请专家来进行考察和115、指导。4、针对将来规模的不断扩大，积极引进较高层次的经营管理人才，进行充分的在岗培训。5、根据项目的不断发展和员工队伍的不断壮大，培训制度逐渐福利化，把培训作为员工的一份福利，激励员工不断地进行自身的完善。第十章 项目实施计划10.1项目的组织及建设管理为加强建设管理，建议建设单位采取如下管理办法：1、组织一支精干高效的管理队伍建议组建项目基础设施及土地开发整理工程项目组。2、采用“社会监理”原则，引入竞争机制本项目拟采用委托招标的组织形式，邀请招标的招标方式进行招标。招标、评标实行“社会监理”的原则，通过招标选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度、监理。3、加强投资116、管理工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概预算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。10.2项目实117、施计划 本项目实施计划主要依据项目各阶段实施过程中所必须的时间和应具备的条件，并考虑项目在实施过程中不可预见因素所造成的对进度的影响，使实施计划的编制尽量接近实际情况，较为合理科学。即：1、项目批准后，依据项目资金落实情况，合理安排各单项工程开工相互衔接时间。2、按照先重点后一般的原则，安排各单项工程分期分段开工，合理穿插实施，防止开工面过大出现人力、材料不足或开工面过小，造成窝工现象影响工期，保证项目进度均衡开展。3、土建工程项目，必须由相应的专业施工单位承担，以保证工程质量和建设进度。4、设备安装与调试，应有设计、施工、设备制造厂家及建设单位的专业技术人员参加，以便在建设过程中及时发现和协118、调解决出现的问题，确保建设周期和顺利投产。本项目建设期为2016年12月2017年11月，共计12个月。10.3实施进度表 项目实施计划表 时间项目2016年2017年121234567891011可研批复和初步设计及审查施工图设计土建施工设备安装竣工第十一章 项目招标方案11.1设计依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）国家计委9号令建设项目可研报告增加招投标内容及核准招标事项暂行规定。11.2招标原则 为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、招标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，119、编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。11.3招标范围 本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（国内）、材料等的采购。11.4招投标程序 11.4.1招标鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得标准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实120、施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟鉴定合同的主要条款。勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求在乙级以上。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级以上。（3）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资助在一级，公开选择投标人。（4）设备采购招标依据项目的需要，面向全121、国公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。4、组织潜在投标人踏勘项目现场。5、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。11.4.2 投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于3个的，招标人应当依据本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键122、性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。11.4.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由5人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履123、行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。5、中标人应当按照合同约履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。11.5 招标方案本项目的招标范围包括勘察、设计、施工、监理等，计划采取委托招标的组织形式，招标方式全部采用公开招标方式。 审批部门核准意见项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程零星工程设备采购124、材料采购监理项目管理审批部门核准意见： 审批部门签章 年 月 日招标基本情况表项目招标组织形式招标方式不采用 招标方式招标范围招标估算金额（万元）投标单位资质要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程设备采购材料采购监理项目管理零星工程项目情况说明： 项目建设单位签章 年 月 日审批部门核准意见项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程零星工程设备采购材料采购监理项目管理审批部门核准意见： 审批部门签章 年 月 日第十二章 投资估算及资金筹措12.1 投资估算 12.1125、.1 编制依据 1、国家发改委、建设部2006年7月“发改投资20061325号”颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、设备购置费按现行市场价计算；3、建设项目投资估算编审规程CECA/GC1-2007；4、类似工程经济指标及参数；5、本项目的建设方案；6、建设单位提供的其他资料与数据。12.1.2 费率计取（1）建设单位管理费按占固定资产费用的1.2%计；（2）环保评估费按国家计委、环保总局计价格2002125号规定采用插值法进行计算；（3）工程监理费参考国家物价局、建设部2007价费率670号规定采用市场机制进行计算；（4）招标代理费参考国家计委计价格20021980号规定采用市126、场机制进行计算；（5）可研编制费参考国家计委计价格19991283号规定采用市场机制进行计算；（6）勘察设计费参考现行国家标准采用市场机制计取；（7）预备费按固定资产、无形资产及其他资产合计的8%计。12.2 资金筹措该项目的总投资为25000.0万元，全部由建设单位自筹解决。 土地开发总投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称单位数量单价（万元）金额（万元）占总投资比例（%）备注一工程费用19082.56 76.33%1绿地及绿化及边坡治理亩30.6414.69450.00 1.80%2工程建造费16274.580.18318632.50 74.53%二工程建设其他费用4252.19 17.127、01%1征地拆迁安置费4133.75 16.54%2勘察费20.69 0.08%0.50%3设计费103.50 0.41%2.50%4招投标管理费1.25 0.01%0.03%5招标代理费3.31 0.01%0.08%6工程监理费33.13 0.13%0.80%7工程质量监督费8.25 0.03%0.20%8建设单位管理费62.00 0.25%1.50%9施工图审查费10.38 0.04%设计费10%三基本预备费248.00 0.99%6.00%一+二+三23334.75 93.34%四建设期利息1665.25 6.66%五项目总投资25000.00 100.00%第十三章 财务评价13.1 128、评价原则（1）遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则；（2）遵循效益与费用计算口径一致的原则；（3）保守估算各项收入，打足各项费用，采用稳妥可靠的原则。13.2 编制依据 （1） 国家计委2002年1月颁布的投资项目可行性研究指南； （2） 国家发改委、建设部2006年7月“发改投资20061325号”颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （3）国家有关财务、税收等政策法规； （4）建设单位提供的相关资料及数据。13.3 基础数据（1）项目估算总投资25000.00万元；（2）项目总建筑面积60116.70；（3）开发规模：规划用地面积20426.26；（4）计129、算期：计算期取3年，不包含建设期为12个月。（5）基准收益率：按土地一级整治开发10%计取。13.4财务评价报表附表一 销售收入表；附表二 损益表；附表三 现金流量表。13.5盈利能力分析 本项目财务内部收益率：24.67%；项目财务净现（I=8%）=928.55；动态投资回收期=2.62年。年平均利润=357.78万元；投资利润率27.34%。详见附表。13.6评价结论通过以上测算可以看出，项目财务评价指标基本满足评价要求，财务上是可行的。第十四章 社会评价14.1项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，130、它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量鹿泉居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的131、室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。14.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错，在小区附近有中学、大学等。居民子女在这儿能享受很好的学习环境。14.3社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与132、工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对鹿泉的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城133、市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十五章 风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。15.1不确定性分析盈亏平衡分析根据项目的具体情况，结合项目开发过程中及开发完成后各年的总成本费用与经营收入情况进行项目的盈亏平衡分析，当项目的收入达到一定程度时与总成本费用基本保持平衡。本项目的经营能力盈亏平衡计算式如下：BEP（设计能力利用率）=38.36%计算结果表134、明，达到设计能力的38.36%时，项目即可保本。图15-1项目盈亏平衡图敏感性分析建设投资、经营成本、经营价格等数据来源于预测，存在变化的可能，具有一定的不确定性，其发生变化对所得税后项目投资财务内部收益率的影响程度见表15-1及表15-2。表15-1 项目敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率(%)项目评价指标指数税前内部收益率税后内部收益率敏感系数临界点0基本方案7.375.941建设投资205.854.68107.03-209.417.65106.565.27-108.316.7356.955.591.18-57.826.322经营价格209.397.63-43.15-205.094135、.07108.416.81-106.275.0357.96.381.48-56.835.493经营成本207.015.65268.1-207.736.24107.195.79-107.556.0957.285.870.24-57.466.02表15-2 项目多因素敏感性分析表序号不确定因素或评价指标不确定因素变化率(%)第1次第2次第3次1建设投资510-83经营成本510-84销售量变化510-85评价指标5.1税前内部收益率（%）7.888.386.515.2税后内部收益率（%）6.376.795.23图15-2 项目敏感性分析图15.2定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对136、房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全137、条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品138、生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。15.3投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成139、以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。通过140、加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十六章 研究结论与建议16.1推荐方案的总体描述石家庄鹿泉的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入WTO后,投资政策再一次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。16.2推荐方案的优缺点描述1.优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发141、展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积: 60116.70平方米项目总投资:25000.0万元项目财务净现值:928.55万元项目财务内部收益率:24.67%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3）项目具有突出优势在附近区域与该项目的竞争对手较少该项目小区的定位属中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司的资金具有优势项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）项目所处地块的发展前景较好4）项目开发经142、营风险较小本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。2.存在问题1）项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。3）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。16.3结论与建议16.3.1结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案143、采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为鹿泉的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了鹿泉的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为鹿泉又一个亮点，为鹿泉地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了石家庄市的安居工程，使鹿泉人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使鹿泉人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大144、程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化鹿泉的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。16.3.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要145、以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。附表一 销售收入表序号收入类型项目计算期备注123合计1住宅可销售建筑面积53225.33销售率305020销售面积15967.60 26612.67 10645.07 销售单价0.650.650.65万元销售收入10378.94 17298.23 6919.29 34596.46 2车库车位数量56销售率305020销售数量172811销售单价333万元销售收入51.00 84.146、00 33.00 168.00 3销售收入合计（万元）34764.46 附表二 损益表序号项目计 算 期合计1231销售收入10429.34 17382.23 6952.89 34764.46 2销售税金2607.33 4345.56 1738.22 3经营成本4500.00 7500.00 3000.00 15000.00 3.1投资成本1500.00 2500.00 1000.00 5000.00 3.2销售费用600.00 1000.00 400.00 2000.00 3.3管理费用900.00 1500.00 600.00 3000.00 4利润322.00 536.67 214.67147、 1073.35 5年平均利润357.78 6投资利润率27.34 1、销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育附加税综合税率10.8%。2、销售费用包括广告费、销售人员工资福利、办公差旅费等暂按2%计入。3、管理费用已包括管理人员工资、福利、办公差旅费等暂按2%计入。附表三 现金流量表序号项目计算期合计123一现金流入10429.34 17382.23 6952.89 1.1销售收入10429.34 17382.23 6952.89 1.2其他流入二现金流出8607.33 14345.56 5738.22 2.1建设投资1500.00 2500.00 1000.00 2.2经营成本4500.00 7500.00 3000.00 2.3销售税金2607.33 4345.56 1738.22 2.4其他流出三现金流量322.00 536.67 214.67 四折现系数0.93 0.86 0.79 五折现现金流量298.18 459.93 170.45 六累计折现现金流量298.18 758.11 928.55 计算指标：财务内部收益率：24.67%项目财务净现值（I=8%）=928.55动态投资回收期=2.62年（包含建设期）