1、 长春长春吉林大路吉林大路滨河滨河绿岛绿岛综合体综合体开发和运营开发和运营 模式研究模式研究 深圳市新摩尔商业管理有限公司 2011 年 5 月 28 日 应长春联发地产公司邀请， 杨宝民先生带领驻扎长春的助手花费 五天时间系统研究了滨河综合体项目和甲方高层进行了亲切友好的 沟通， 形成了广泛共识。 长春滨河综合体是一个长春绝版地块的项目， 投资公司联合投资亿元左右，项目毛利润亿元左右。 一、一、项目操作方式研究项目操作方式研究 项目地块属于商业旅游开发黄金地块， 项目总体定位为城市商业 旅游综合体。 关于前期拿地和完善公司治理机制路线图 打造较大股份制综合体连锁开发公司。月争取增资 扩股亿元2、左右,也可以采用合作方式， 合作伙伴再投资 亿元，完成土地拍卖前的准备工作，尔后参与正式摘 牌。 土地拿到后，通过预销售地块酒店和写字 楼收取亿元以上销售预付款，选择南通等大型优秀建筑 施工公司垫支亿元左右建设地块住宅区和， 酒店和会所，首先安置好地块居民。 在有物业抵押后，银行贷款亿元左右，用于滚动开 发地块。通过销售地块住宅回笼资金.亿元，尔后 加速完成地块开发，完成,地块的居民安置。 通过国内外城市综合体的研究，我们提出了注重前期研究，全面 量身定制的思路（各部门应该今后完成的工作） 1. 将商业规划和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新 的综合体整体建筑设计方案。营销部门提前做3、好招商手册和销售 楼书，采用快印方式征求意见。 2. 商业摸底先行，提前与著名商家沟通好，例如，新摩尔公司的战 略伙伴可以提前谈判沟通确定商家。 3. 写字楼要与发展总部经济结合，提前与银行、保险等著名机构沟 通，争取量身定制部分办公楼，满足顾客特殊要求。 公寓可以借鉴万达等成熟经验， 我们吸收万达专家一起研究适合 长春市场的写字楼产品。 前期流程如下： 预先销售地块写字楼和商铺。回笼亿元资金，用 于综合体的滚动开发，争取将地块北侧部分先拿到正式 预售许可证，回笼销售资金后进行全面开发和建筑，购物 中心部分最后开业。 综合体设计的科学流程 杨宝民先生提出的综合体流程图 某综合体及购物中心项目开发（含设计进度）表 设计完成 概念性规划设计 初步的规划设计任务书 规划设计与建筑设计方案 招商摸底与确定正式设计任务 酒店设计 购物中心设计 塔楼设计 设计优化与节能设计 装修设计 商业视觉形象 启