1、长春吉林大路滨河绿岛综合体开发和运营模式研究 长春滨河综合体是一个长春绝版地块的项目，投资公司联合投资亿元左右，项目毛利润亿元左右。一、项目操作方式研究项目地块属于商业旅游开发黄金地块，项目总体定位为城市商业旅游综合体。关于前期拿地和完善公司治理机制路线图打造较大股份制综合体连锁开发公司。月争取增资扩股亿元左右,也可以采用合作方式，合作伙伴再投资亿元，完成土地拍卖前的准备工作，尔后参与正式摘牌。土地拿到后，通过预销售地块酒店和写字楼收取亿元以上销售预付款，选择南通等大型优秀建筑施工公司垫支亿元左右建设地块住宅区和，酒店和会所，首先安置好地块居民。在有物业抵押后，银行贷款亿元左右，用于滚动开发地2、块。通过销售地块住宅回笼资金.亿元，尔后加速完成地块开发，完成,地块的居民安置。预先销售地块写字楼和商铺。回笼亿元资金，用于综合体的滚动开发，争取将地块北侧部分先拿到正式预售许可证，回笼销售资金后进行全面开发和建筑，购物中心部分最后开业。通过国内外城市综合体的研究，我们提出了注重前期研究，全面量身定制的思路（各部门应该今后完成的工作）1. 将商业规划和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新的综合体整体建筑设计方案。营销部门提前做好招商手册和销售楼书，采用快印方式征求意见。2. 商业摸底先行，提前与著名商家沟通好，例如，新摩尔公司的战略伙伴可以提前谈判沟通确定商家。3. 写字楼要与发展总部3、经济结合，提前与银行、保险等著名机构沟通，争取量身定制部分办公楼，满足顾客特殊要求。公寓可以借鉴万达等成熟经验，我们吸收万达专家一起研究适合长春市场的写字楼产品。前期流程如下：综合体设计的科学流程启动商业规划与产品定位初步的规划设计任务书招商手册设计概念性规划设计招商摸底与确定正式设计任务书规划设计与建筑设计方案购物中心设计塔楼设计酒店设计商业视觉形象设计优化与节能设计装修设计设计完成杨宝民先生提出的综合体流程图某综合体及购物中心项目开发（含设计进度）表科目内容和时间具体消费者调查与业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2010年6月8月商业建筑策划和概念性方案设计4、三个月两个月内提交初步方案7-9月结束售楼处和招商中心设计要求能够使用两年时间9-11月招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案2010年7月10月商业视觉形象VMD 与导示系统设计四个月2010年8月12月建筑方案设计阶段六个月2010年10月2010年12月施工图设计四个月2010年12月2011年3月招商工作展开一年半2011年3月工程开工8月施工准备一个月时间2011年4月开工基础工程施工半年2011年月开始挖土2011年9月完成具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2010年10月装饰方案设计八个月2011年311月工程封顶九个月2012年5、3月装修及景观施工五个月2012年3月-2012年8月内部装修工作三个月2012年9月11月试营业一个月2012年12月试营业正式开业主力店可以先开业2013年1月28日正式开业二、绿岛综合体的赢利模式分析地块综合体物业组合建议24.3万平方米占地面积29888平方米 换算45亩土地 类别内容单位（万平方米）写字楼5A写字楼3万平方米2万平方米（备选五星酒店）4万平方米公寓其中3万平方米作为五星酒店公寓5.5万平方米购物中心含2万平方米街区9.8万平方米合计24.3万地下负一层4万平方米商业利用负二层3万平方米投入和产出分析 项目总投资地块总投资工厂收购投资土地成本已经达到326万元/亩 楼面6、地价1639元/平方米亿元土地拍卖投资6.1453万平方米 92亩 每亩价格200万元 1.84亿元 楼面地价达到2644元/平方米1.84亿元地上建筑物业18.3万平方米30005.49亿元地下物业万平方米25001.5亿元合计11.74亿元地块总投资地上建筑物业5.6万平方米30001.68亿元地下物业1万平方米25000.25亿元合计含亩地价 400万元 6000万元2.53亿元C地块总投资写字楼5A写字楼万平方米40001.2亿元万平方米4000（备选五星酒店）精品五星酒店万平方米40002.4 公寓5.5万平方米40002.2购物中心含2万平方米街区9.8万平方米60005.88合计7、24.3万平方米地下负一层万平方米 1万平方米商业万元投资 停车万平方米2.1负二层万平方米成本合计13.78亿元三个地块最保守的投资为亿元 去掉拆迁返还万平方米，可以销售9.3万平方米 其中商铺万平方米 销售价格预计为6500元/平方米地块销售额住宅销售8.365005.4商铺销售1200007.4亿元预亏4.34亿元地块可以销售物业住宅销售4.74371003.3675商铺销售6482200001.29644.6亿元毛利润亿元地块可以销售物业写字楼5A写字楼万平方米120003.66万平方米10000公寓5.5万平方米80004.4购物中心含2万平方米街区0000合计20亿元毛利润5.228、亿元预计盈利为5.22+2.6-4.34=4.4亿元 保留物业万平方米价值6亿元左右项目实际投资需要亿元（新华印刷厂）1.8亿元 如果要求拿到地块至少需要4.5亿元投资 重大建议 力争将地铁引进到本项目，物业价值至少增值亿元以上。同时开发万平方米地铁商业层 联发集团已经购买了新华印刷厂，锁定了本项目，适合年月引进战略投资伙伴资金亿元共同完成土地拍卖手续。商业规划和业态组合商业业态组合的初步模型建议 万平方米 含地下万平方米和扩充的地块万平方米 造价亿元电视购物和电子主题卖场万平方米与湖南快乐购物合作精品超市0.5万平方米周边有亚泰超市，引进品牌精品超市书城.5万平方米儿童职业体验中心万平方米参9、考朝阳大悦城电影院和滑冰场万平方米引进2000平方米电影院，3000平方米滑冰场娱乐场万平方米引进太空体验旅游等高科技娱乐和电子游戏餐饮万平方米武汉金钱豹自助餐，与空中花园结合青年时尚百货万平方米北京大悦城 ZARA,HM等品牌系统引进，必要时候做人信自主品牌的百货街区万平方米餐饮酒吧街区项目综合体操作流程和价值挖掘建议在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过四种方法提升价值和优化功能.（1）.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。（2）.在物业比例确定后,寻10、找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。（3）.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。建议加快完成招商手册。具体流程如下：城市综合体操作流程三、绿岛东方项目建筑策划建议选择两个重要的标杆优化项目方案设计标杆 充分利用地块的广场，将过去规划的平面广场变成立体的空中公园，借鉴大阪难波城，让商业物业和住宅更多看到伊通河景观。标杆 设置广场水上表演舞台项目动线优化建议 将河上步行长廊与街区通过绿色箭头打开，根据洋流理论，形成人流的有效循环。战地总结 甲方初期万元的专家费用，通过杨宝民先生带领深圳新摩尔公司综合体专家团队的辛勤劳动，利用两个下午时间进行理论联系实际的讲课，为本项目挖掘至少5000万元以上的商业价值。