1、商业资源在三四线城市城市综合体开发中的综合利用三四线城市 城市综合体开发模式研究Business resources 一一.社会的需求和政府的支持是第一生产力社会的需求和政府的支持是第一生产力u 商业资源是核心竞争力 u 政府的支持是第一利润源 u 组合产品保障项目的利润和现金流 u 专业设计保障运营 社会篇社会篇 1.中国城市改造商业建设的四个阶段中国城市改造商业建设的四个阶段第一阶段：新城规划和新城建设（缺少商业配套是普遍性关键性缺陷，老城商业自发性改造）第二阶段：新城和老城结合部开发（新城商业进入规划建设期）第三阶段：老城包括结合部大规模改造和商业综合体建设（品牌商业资源介入）第四阶段：2、新城大型商业的建设（大型商业资源介入）社会篇社会篇 2.三四线城市的城市发展和商业现状三四线城市的城市发展和商业现状u 三四线城市的商业地产现状基本处于第三和第四阶段u 有一定的商业总面积，但基本属于自由发展自发形成的基础商业u 缺少核心品牌的商业u 缺少一站式服务的商业综合体u 缺少有吸引力的城市形象u 政府加大商业地产项目的招商力度，但对于开发商也提出了更高要求 社会篇社会篇 3.三四线城市具备了开发大型城市综合体的条件三四线城市具备了开发大型城市综合体的条件u 三四线城市的发展普遍进入了商业地产快速增长期（第三、第四阶段）u 大型超市和百货在完成大城市布局后有在辐射区域内向三四线城市发展3、的愿望u 城市人口的导入基本满足城市综合体商业开发的阶段性需求巴彦淖尔俊峰城市广场淄博华润五彩城廊坊证大大拇指广场 社会篇社会篇 4.三四线城市商业地产开发中政府的关注点三四线城市商业地产开发中政府的关注点城市贡献城市贡献u 1.核心是运营，有保障的运营是商业项目的核心，其中的关键是商业资源的整合，u 2.城市形象u 3.投资、就业和税收 表现在政府特别关注顶级商业品牌的引入可能，以及持有的比例。社会篇社会篇 二二.如何才能把握三四线城市商业地产开发的机遇如何才能把握三四线城市商业地产开发的机遇怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 u 商业地产开发商：有运营4、管理和商 业资 源整合能力，基本以持有运营方式经营（万达、华润等，占开发商比例不超过10%）u 房地产开发商：被商业的开发商，项目有开发商业的需求，但企业没有商业项目的运营能力（占开发商比例90%）u 重点研究被商业的低运营能力的开发商如何做 u 做低运营能力的开发商不是不关注运营，只是强调这样的企业应该更关注开发层面的组合能力，使之有能力通过商业资源的整合借力资源的商业运营能力。开发商的困惑怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商u 商业地产开发的三个问题商业地产开发的三个问题:资本、地块、商业资源。u 资本资本:现金流、投资回报率、回报方式u 地块地块:地段、组合产品可能性、可持续5、竞争力u 商业资源商业资源:核心品牌竞争力、一站式服务广度central issue商业地产开发的关注点商业地产开发的关注点 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商关键一：商业资源整合的可能性和方式关键一：商业资源整合的可能性和方式 沃尔玛、巴黎春天百货、横店影院、雅高酒店怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤峰市洪山区东方伟业城市广场赤峰市洪山区东方伟业城市广场 沃尔玛、春天百货、横店影院、雅高酒店怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 巴彦淖尔市峻峰城市广场巴彦淖尔市峻峰城市广场沃尔玛、王府井百货、横店影院、国美电器怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力6、的开发商 巴彦淖尔市峻峰城市广场巴彦淖尔市峻峰城市广场沃尔玛、王府井百货、横店影院、国美电器怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 盐城市金大洋城市生活广场盐城市金大洋城市生活广场欧尚、横店影院、戴斯酒店怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 呼和浩特闻都城市广场呼和浩特闻都城市广场红星美凯龙、家乐福、春天百货、横店影院、国美电器怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 阜新红星城市广场阜新红星城市广场红星美凯龙、欧尚、王府井百货、国美电器、横店影院怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商关键二：产品组合的二三二三原则关键二：产品组合的二三二三原则 二：二：7、20%比例持有物业比例持有物业 配置超市、百货、电影院等主力店（形象、品牌、社会价值和竞争力）三：三：30%比例可销售商业街区比例可销售商业街区 多首层、主题广场型（可售性产品设计、主要利润源）二：二：20%比例平衡性物业比例平衡性物业 酒店、办公楼、四层商业（综合平衡销售、持有、形象和现金流）三：三：30%最市场化产品最市场化产品 住宅、公寓、酒店式公寓、SOHO（现金流保障、充分利用容积率）怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 关键三：城市的不同区域的开发研究关键三：城市的不同区域的开发研究 城市区域对于商业资源的需求产品和组合的影响 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的8、开发商 u 城市核心商业区域u 更关注品牌影响力u 强化方向的商业资源u 关注核心商业圈的商业配置u 投资回报更关注容积率u 产品组合能力强核心商业核心商业 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商包头市东方伟业城市广场包头市东方伟业城市广场 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 包头东方伟业城市广场包头东方伟业城市广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 淄博华润五彩城淄博华润五彩城怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 淄博华润五彩城淄博华润五彩城怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 u 区域中心（第三阶段的新城商业）u 提升的商业品牌9、资源u 更关注商业的一站式服务广度u 投资回报更关注可售性商业产品u 产品组合更关注类住宅产品区域商业区域商业 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 合肥包河区中辰广场合肥包河区中辰广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 合肥包河区中辰广场合肥包河区中辰广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 余姚众安时代广场余姚众安时代广场月星国际家具、欧尚、百货、横店影院怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 余姚众安时代广场余姚众安时代广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 阜新红星美凯龙阜新红星美凯龙红星美凯龙、欧尚、王府井百货、国美电器、10、横店影院怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 阜新红星美凯龙阜新红星美凯龙怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 关键四：突破容积率和开发住宅的可能性关键四：突破容积率和开发住宅的可能性怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商赤峰松山区人民广场赤峰松山区人民广场 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤锋松山区人民广场赤锋松山区人民广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤峰松山人民广场赤峰松山人民广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商鄂尔多斯东胜广场鄂尔多斯东胜广场 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 鄂尔多11、斯东胜广场鄂尔多斯东胜广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商盐城金大洋城市生活广场盐城金大洋城市生活广场 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 盐城金大洋城市生活广场盐城金大洋城市生活广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 关键五：投资产品的市场研究和关键五：投资产品的市场研究和设计设计u 酒店式公寓酒店式公寓 SOHO等小投资项目等小投资项目u 街区式商业，多首层、一加街区式商业，多首层、一加N式、式、u 主题性广场商业，文化广场、休闲广场、主题性广场商业，文化广场、休闲广场、婚庆广场等婚庆广场等怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 文化娱12、乐广场文化娱乐广场婚庆广场婚庆广场城市休闲广场城市休闲广场金街（一加一）金街（一加一）银街（一加一）银街（一加一）普兰店亿城广场普兰店亿城广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 文化娱乐广场文化娱乐广场生活休闲广场生活休闲广场婚庆广场婚庆广场金街（多首层）金街（多首层）银街（一加一）银街（一加一）鞍山新世界鞍山新世界怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商呼和浩特豆思婚庆广场呼和浩特豆思婚庆广场 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 呼和浩特豆思婚庆广场呼和浩特豆思婚庆广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 呼和浩特豆思婚庆广场呼和浩特豆思婚庆广13、场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 关键六：产品的可售性设计概念关键六：产品的可售性设计概念可售性产品指的是符合以下特征的产品可售性产品指的是符合以下特征的产品u 主题商业规划下的独立经营性u 独立的能源使用u 独立简单快捷的交通体系u 小投资总量u 对主力商业的运营影响最小怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商巴彦淖尔上河城巴彦淖尔上河城 关键七：文化的地域性特征强化企业的竞争能力关键七：文化的地域性特征强化企业的竞争能力怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商巴彦淖尔上河城巴彦淖尔上河城 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 巴彦淖尔上河城巴彦14、淖尔上河城怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商济南红尚坊济南红尚坊 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商济南红尚坊济南红尚坊 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 武汉汉阳城武汉汉阳城怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 武汉汉阳城武汉汉阳城怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 武汉汉阳城武汉汉阳城怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商上海外滩弘基老码头上海外滩弘基老码头 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 上海外滩弘基老码头上海外滩弘基老码头怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 核心在于商业资源的15、区域性覆盖 关键八：区域性产品复制的可能性和方法关键八：区域性产品复制的可能性和方法怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商闻都置业巴彦淖尔红星美凯龙闻都置业巴彦淖尔红星美凯龙 怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 闻都置业巴彦淖尔红星美凯龙闻都置业巴彦淖尔红星美凯龙怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 闻都置业呼和浩特红星美凯龙闻都置业呼和浩特红星美凯龙怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 闻都置业呼和浩特红星美凯龙闻都置业呼和浩特红星美凯龙怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 闻都置业呼伦贝尔红星美凯龙闻都置业呼伦贝尔红星美凯龙怎么做16、低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 闻都置业呼伦贝尔红星美凯龙闻都置业呼伦贝尔红星美凯龙怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤峰洪山区东方伟业城市广场赤峰洪山区东方伟业城市广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 鄂尔多斯东胜城市广场鄂尔多斯东胜城市广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 包头东方伟业城市广场包头东方伟业城市广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤峰松山人民广场赤峰松山人民广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 鄂尔多斯东胜新城广场鄂尔多斯东胜新城广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 17、关键九：机遇稍纵即逝，竞争无处不在关键九：机遇稍纵即逝，竞争无处不在包头东河东方伟业城市广场包头东河东方伟业城市广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 包头东河东方伟业城市广场包头东河东方伟业城市广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤峰新城广场赤峰新城广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 赤峰新城广场赤峰新城广场怎么做低运营能力的开发商怎么做低运营能力的开发商 三三.商业地产项目的设计可遵循的基本原则商业地产项目的设计可遵循的基本原则 设计篇设计篇u1.住宅地产设计原则是营销设计住宅地产设计原则是营销设计u2.商业地产设计原则是运营设计商业地产设18、计原则是运营设计一一.房地产的规划设计基本设计原则房地产的规划设计基本设计原则 设计篇设计篇二二.商业地产规划设计的商业地产规划设计的 鱼骨模式鱼骨模式 设计篇设计篇“鱼骨模式鱼骨模式”的特征的特征特征特征1.实现政府、开发商、投资者、运营者、经营者、消费者的六方共赢。实现政府、开发商、投资者、运营者、经营者、消费者的六方共赢。特征特征2.强调开发前期与招商、运营、管理的整体性与整合性。强调开发前期与招商、运营、管理的整体性与整合性。特征特征3.专业协同使整个运营过程具有过硬的市场判断力与应变力。专业协同使整个运营过程具有过硬的市场判断力与应变力。鱼骨模式揭示了商业地产开发的秘密，并且尝试从规19、划设计的角度去解决开鱼骨模式揭示了商业地产开发的秘密，并且尝试从规划设计的角度去解决开发和运营的矛盾（开发是产品、商业是运营）发和运营的矛盾（开发是产品、商业是运营）设计篇设计篇黄金分割线黄金分割线u分割销售和持有物业分割销售和持有物业u最大化独立完全持有物业最大化独立完全持有物业u销售成品必须符合可售性特征销售成品必须符合可售性特征u可控成本设计控制线可控成本设计控制线u营运成本控制线营运成本控制线 设计篇设计篇 余姚众安时代广场余姚众安时代广场设计篇设计篇 余姚众安时代广场余姚众安时代广场设计篇设计篇 淄博华润五彩城淄博华润五彩城设计篇设计篇 淄博华润五彩城淄博华润五彩城设计篇设计篇 赤峰20、洪山东方伟业城市广场赤峰洪山东方伟业城市广场设计篇设计篇 赤峰洪山东方伟业城市广场赤峰洪山东方伟业城市广场设计篇设计篇 四四.新蓝海新蓝海 县级城市综合体开发实践 新蓝海新蓝海1.新农村建设进入商业整合和发展阶段新农村建设进入商业整合和发展阶段2.政府对于大型商业品牌资源的渴望政府对于大型商业品牌资源的渴望3.商业资源的区域性覆盖需求是客观存在商业资源的区域性覆盖需求是客观存在 新蓝海新蓝海霞浦市东方伟业城市广场霞浦市东方伟业城市广场 沃尔玛在福建沃尔玛在福建新蓝海新蓝海 沃尔玛在福建沃尔玛在福建新蓝海新蓝海武夷山市东方伟业城市广场武夷山市东方伟业城市广场 沃尔玛在福建沃尔玛在福建新蓝海新蓝海21、建阳市东方伟业城市广场建阳市东方伟业城市广场 沃尔玛在福建沃尔玛在福建新蓝海新蓝海泉港东方伟业城市广场泉港东方伟业城市广场 沃尔玛在福建沃尔玛在福建新蓝海新蓝海连江县城市广场连江县城市广场 家乐福在江苏家乐福在江苏新蓝海新蓝海溧阳上河城溧阳上河城 家乐福在江苏家乐福在江苏新蓝海新蓝海盐城建湖县商业综合体盐城建湖县商业综合体 2.更大覆盖的一站式服务是核心竞争力更大覆盖的一站式服务是核心竞争力 新蓝海新蓝海家乐福、国美电器、横店影院、休闲广场、婚庆广场普兰店亿城广场普兰店亿城广场 新蓝海新蓝海建湖县城市广场建湖县城市广场百货、家乐福、影院、休闲广场、婚庆广场 新蓝海新蓝海大通县城市广场大通县城市22、广场 百货、超市、国美电器、影院、休闲广场 3.县级城市综合体开发的二三二三原则县级城市综合体开发的二三二三原则二：二：20%比例的持有物业比例的持有物业 配置超市、百货？、电影院等主力店（形象、品牌、社会价值和竞争力）三：三：30%可销售商业街区可销售商业街区 多首层、一加一、一加二、广场型（可售性产品设计、主要利润源）二：二：20%平衡性可持有物业平衡性可持有物业 酒店、三、四层商业（平衡销售、持有、形象和现金流）三：三：30%最市场化产品最市场化产品 住宅、公寓、酒店式公寓（现金流保障、更多考虑住宅产品）新蓝海新蓝海 4.县域城市综合体需要用更丰富的手段提升城市形象县域城市综合体需要用更丰富的手段提升城市形象 新蓝海新蓝海1.1.标志性的建筑体量标志性的建筑体量;2.2.生动的城市商业界面；生动的城市商业界面；3.3.各种主题广场各种主题广场4.4.地缘建筑文化地缘建筑文化 标志性的建筑体量标志性的建筑体量 新蓝海新蓝海余姚城市综合体余姚城市综合体 丰富的商业界面丰富的商业界面 新蓝海新蓝海青海大通青海大通天麒华庭天麒华庭盐城建湖县商业综合体盐城建湖县商业综合体 各种主题广场各种主题广场 新蓝海新蓝海文化娱乐广场文化娱乐广场婚庆广场婚庆广场城市休闲广场城市休闲广场金街金街银街银街 地缘建筑文化地缘建筑文化 新蓝海新蓝海蹬口新天地蹬口新天地THANKS!