1、上盖上盖物业物业园林平台园林平台行车道行车道商场商场车车辆段辆段公共运输公共运输交汇处交汇处地铁站地铁站地铁商业开发模式研究地铁商业开发模式研究Page1什么是地铁商业？什么是地铁商业？Page2站台站台通道通道地铁商城地铁商城地铁商业位置剖析地铁商业位置剖析出于安全考虑，站台不允许设置商铺站厅站厅Page3地铁商业有什么特点？地铁商业有什么特点？Page4站厅商业的特点站厅商业的特点特点：特点：1、人流密集人流密集个别站点单向高个别站点单向高峰小时客流量超峰小时客流量超过过1万人次万人次2、体态较小，一般只有十几体态较小，一般只有十几平方米平方米面包店面包店报刊亭报刊亭便利店便利店饰品店饰品2、店3、主要提供快捷便利的延伸服务，主、主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等Page5通道商业的特点通道商业的特点特点：特点：1、位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上，人流较为密集人流较为密集2、面积可大可小，较为灵活3、业态一般为具有一定商业特色的商业街或商品展示世界之窗站地下通道世界之窗站地下通道中信地铁商城地下通道中信地铁商城地下通道广州某地铁站地下通道展示广州某地铁站地下通道展示Page6地铁商城的特点地铁商城的特点特点：特点：1、与地铁出入口相3、连，一般层数较少2、规模多为1-2万m23、业态一般定位为中低档次的时尚饰品、休闲服饰、餐饮等Page7地铁商业的特点地铁商业的特点按客流特征划分按客流特征划分干道型地铁商业消费型地铁商业功能功能以客流快速通过为目的，注重交通空间、疏散消防功能地铁与地面完全融为一体，形成立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动人流特点人流特点人流集中在特定时段，集中在上下班高峰人流集中在特定时段，集中在上下班高峰期间期间商务人流、游客、体闲、购物人流较商务人流、游客、体闲、购物人流较多，各时间段人流均较多，乘地铁前多，各时间段人流均较多，乘地铁前来目的性消费的乘客比例较大来目的性消费的乘客比例4、较大商业业态特点商业业态特点主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等地铁通道四通八达，出口与周边商家相联，形成地下商业走廊，业态比较广泛包括：超市、百货、餐饮、体闲娱乐等典型案例典型案例案例一：深圳地铁世界之窗至华强北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：香港港九铁路，主要联系罗湖新界与香港岛之间的交通案例一：深圳地铁华强北至国贸段；深圳万象城、中信地铁商场案例二：香港太古城对商业的影响对商业的影响人流以路过为主，转化为商机流的机会较小人流转化为商机流的机会较大Page8类型类型物业特点物业特点区位特点区位特点代表代表核心商圈商业核心商5、圈商业都市综合体商场+写字楼+酒店+高档住宅位于市中心地带或者核心位于市中心地带或者核心商业区，通常是地铁换乘商业区，通常是地铁换乘站，人流较为集中站，人流较为集中香港：国际金融中心北京：东方新天地次级商圈商业次级商圈商业 商场（+普通住宅）位于市区内次级商业区，位于市区内次级商业区，兼具社区服务功能；兼具社区服务功能；香港：青衣城深圳：金光华广场、中信地铁商场、益田假日广场居住配套商业居住配套商业居住为主，商业为社区配套位于市区内，以服务社区位于市区内，以服务社区为主；为主；香港：新翠花园新区开发商业新区开发商业新区建设：商场+普通住宅位于新支线沿线，以服务位于新支线沿线，以服务社区为主；社6、区为主；香港：将军澳线连理街上海：9号线松江新城地铁商业的特点地铁商业的特点按区域位置特征划分按区域位置特征划分Page9地铁商业怎么开发？地铁商业怎么开发？Page10地铁商业空间的权属地铁商业空间的权属早期早期现状现状地下商业空间作为市政建设地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司用地直接划拨给地铁公司地下商业空间以划拨用地的地下商业空间以划拨用地的性质存在，没有独立产权性质存在，没有独立产权比较常见的土地利用方式包比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上括地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末盖物业（多出现在地铁首末站及车辆段）站及车辆段）地下商业空间独立分割，单地7、下商业空间独立分割，单独招拍挂出让独招拍挂出让地铁商业以经营性出让用地地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权的形式存在，拥有独立产权典型案例如深圳车公庙至竹典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、子林站之间的地下空间开发、上海上海9号线、号线、11号线部分沿线号线部分沿线站点用地出让站点用地出让Page11地铁公司独立开发地铁公司独立开发广州地铁模式广州地铁模式独立开发独立开发土地权属土地权属：划拨的建设用地开发主体开发主体：广州地铁开发模式开发模式：独立招商经营主体经营主体：广州地铁公司商贸部站厅商铺：站厅商铺：面积10-100平方米，零散出租车站商业街：车站商业街：面积8、约30000平方米，分别处在一号线的公园前站、体育西站、芳村站、东山口站，以出租为主；站厅及通道展示：站厅及通道展示：出租为主广州地铁线路运行示意图站厅商铺车站商业街站厅及通道展示Page12合作开发合作开发深圳地铁模式深圳地铁模式合作开发合作开发土地权属土地权属：划拨的建设用地开发主体开发主体：深圳地铁开发模式开发模式：整体包租经营模式：经营模式：只租不售。经营主体经营主体：深圳金地商业经营管理公司主要经营条款主要经营条款：经营范围：深圳地铁一期约4.4万平方米的地铁地下商业面积，包括零星商业、站厅商业（5300）、地下商业街（约3.8万）租赁期限：5年，2006-2010租赁金额：3亿元深9、圳地铁一期线路运行示意图南京地铁：南京地铁：商铺面积1.4万平米，由苏宁电器集团于2003年竞标获得地铁新街口站、小行站整体商铺10年的经营权，以及13个站点的零星商铺5年的经营权Page13土地性质：土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。地铁站点：地铁站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站）开发主体：开发主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司开发方式：开发方式：独自开发经营模式：经营模式：只租不售，开发商自主招商运营管理市场价值：市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中3010、%的国际品牌是首次进入深圳市场。深圳深圳益田假日广场益田假日广场开发商独立开发开发商独立开发Page14站厅及通道商业物业站厅及通道商业物业的开发模式的开发模式开发模式开发模式开发运作思路开发运作思路优缺点比较优缺点比较主要代表主要代表地铁公司地铁公司独立开发独立开发模式模式地铁公司成立专门的地铁商业开发机构开发机构对地铁商业物业进行统筹策划、包装开发机构通过广告、代理等方式出租商铺地铁公司负责地铁商业物业的维护、管理优点：优点：保证地铁商业开发收益流入地铁公司缺点：缺点：商业运作不专业，存在较大的运营风险广州地铁上海地铁合作开发合作开发模式模式地铁公司引入专业机构合作开发，具体形式包括整体物11、业包租、股权合作等专业机构（或项目公司）负责商业物业的整体策划、包装、代理出租等经营活动地铁公司负责协调商业物业运营和地铁运营优点：优点：专业运作，提高商业物业利用效率缺点：缺点：地铁公司收益相对较小增加协调成本深圳地铁南京地铁开发商独开发商独立开发模立开发模式式通过招拍挂等方式取得土地；与地铁公司协调规划、施工、运营管理等问题自行策划、招商、管理优点：优点：产权清晰，市场化运作缺点：缺点：地铁建设与商业开发不同步，协调成本高深圳益田开发股份有限公司Page15案例解析案例解析Page16香港香港青衣城青衣城经营主体经营主体：MTR经营模式经营模式：只租不售开发模式：开发模式：地铁公司独立开发12、地铁公司独立开发位置：位置：位于东涌线及机场快线青衣站上盖规模：规模：46000，140间商铺 住宅住宅停车场停车场商业和商业和 轨道轨道公交枢公交枢纽纽香港香港青衣城青衣城Page17开发主体：开发主体：MTR新鸿基地产发展有限公司/恒基兆业地产有限公司香港中华煤气有限公司/中银集团投资有限公司开发模式：开发模式：合作开发，其中商场由合作开发，其中商场由MTR之外的发之外的发展商经营展商经营开发类型：开发类型：市中心+换乘站位置：位置：位于東涌和机场快线中环站上，邻近维多利亚港。国际金融中心国际金融中心：占地5.71公顷，面积41.59万，集写字樓、商场和酒店于一体。写字楼：两座总面积25.13、42万的写字樓商场：5.95万的多层商场两座豪华酒店酒店式寓所香港香港国际金融中心国际金融中心中环站中环站Page1888层甲级写字楼总建面181310楼层面积2800750个车位地铁公司持有33-52共18层只租不售地铁站地铁站38层甲级写字楼总建筑面积72880楼层面积约1860304个车位只租不售两栋六星级酒店四季酒店集团管理超过1000个房间，配备会议与餐饮436个车位商场商场商场商场南面三层12183北面四层47277250个地下停车位设置高级购物商铺、饭店与咖啡茶座香港香港国际金融中心国际金融中心香港香港国际金融中心国际金融中心Page19土地性质：土地性质：协议出让商业用地地铁站14、点：地铁站点：一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）开发主体：开发主体：深圳市中信城市广场投资有限公司&深圳市地铁有限公司开发方式：开发方式：合作开发合作开发经营模式：经营模式：全部销售，统一招商，统一管理市场价值：市场价值：销售均价约5.7万元/（2006）租金水平：600-800元/月深圳深圳中信地铁商场中信地铁商场深圳深圳中信地铁商场中信地铁商场Page20深圳深圳中信地铁商场中信地铁商场发展商深圳市中信城市广场投资有限公司&深圳市地铁有限公司合作开发运营管理中信城市广场经营管理公司占地面积14516营业面积17970开业时间2007-05-31主力店蔡澜美食坊项目特点层数：层数：15、商城分为ABCD四个区，地下1层，其中A、C区局部为地下2层地铁接驳：地铁接驳：通过地下商业街的形式与地铁科学馆站、中信城市广场和深圳购书中心直接连通品牌档次：品牌档次：主要以大众化品牌为主，与以高档品牌为主的中信城市广场互补深圳深圳中信地铁商场中信地铁商场Page21北京北京东方广场东方广场土地权属土地权属：经营性建设用地开发主体开发主体：东方广场有限公司开发模式开发模式：开发商独立开发开发商独立开发开发类型：开发类型：既有线路+市中心商业综合体位置：位置：位于1号线王府井站与东单站之间，其中王府井站有两个出口直接通向商场；东单站是1、5号线的换乘站。东方广场坐落于东长安街1号，占地10万平16、方米，总建筑面积约80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。物业类型包括：幢甲级写字楼（东方经贸城）；2幢豪华服务式公寓（东方豪庭公寓）1座五星级酒店（东方君悦大酒店）；1座商场（东方新天地）逾1,800个停车位的室内停车场。北京北京东方广场东方广场Page22地铁口地铁口地铁口地铁口东方新天地东方新天地地铁层商铺地铁层商铺写字楼写字楼酒店酒店写字楼写字楼北京北京东方广场东方广场北京北京东方广场东方广场Page23土地性质：土地性质：人民南商圈旧城改造的重点工程，其前身为老南国影院旧址，协议出让地铁站点：地铁站点：1号线国贸站（普通站点）开发主体：开发主体：深圳市金光华实业集团有限公司开发17、方式：开发方式：开发商独立开发开发商独立开发经营模式：经营模式：只租不售，发展商持有经营深圳深圳金光华广场金光华广场深圳深圳金光华广场金光华广场深圳深圳金光华广场金光华广场开发商深圳市金光华实业集团有限公司运营管理深圳市金光华商业有限公司占地面积1.8万营业面积12万开业时间2004-11-20停车位标准车位500个，联动车位1200余个主力店苏宁电器、南国影院项目特点楼层：楼层：地上8层，地下3层楼高：楼高：45米，为深圳最高单体商业电梯：电梯：17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯广场：广场：与8500平米“罗湖之心”文化广场唇齿相依中庭：中庭：3大轴向主题天井，配合8个主题中庭地铁接驳：18、地铁接驳：16米宽通道至地下二层，与地铁无缝连接，金光华广场于地铁1号线开通前一个月开业，是深圳最早的地铁上盖大型商业。平日客流量约3万人次，周末节假日可达7-8万人次深圳金光华广场Page25深圳深圳潮流前线地铁商场潮流前线地铁商场土地性质：土地性质：协议出让商业用地地铁站点：地铁站点：1号线华强站（华强北商业区，普通站点）开发主体：开发主体：深圳市千万家实业发展有限公司开发方式：开发方式：独自开发经营模式：经营模式：全部销售，业主自主招商，开发商成立公司管理市场价值：市场价值：销售均价40000元/（2006）租金水平300-600元/月，由于没有统一招商，虽然人流量较大，但是经营较差，现19、租金水平较刚开业时下跌明显。深圳深圳潮流前线地铁商场潮流前线地铁商场Page26深圳深圳潮流前线地铁商场潮流前线地铁商场发展商深圳市千万家实业发展有限公司管理公司深圳市潮流前线商贸有限公司占地面积5251营业面积8686开业时间2007-01-23主力店麦当劳、面点王项目特点层数：层数：地下2层地铁接驳：地铁接驳：连通地铁1号线华强路站A、B出口现状：现状：人流量较大，业态分隔不明显，较杂乱，铺面分割较小，基本在10左右，以经营服装、饰品、玩具等为主，商场中间通道设有较多柜台。有空置铺面，由商场管理处或业主自主招商深圳深圳潮流前线地铁商场潮流前线地铁商场Page27深圳深圳益田假日广场益田假日20、广场发展商深圳市益田房地产集团股份有限公司管理公司深圳市益田房地产集团股份有限公司占地面积35000建筑面积135800开业时间预计2008-08主力店新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮项目特点物业类型：物业类型：体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店地铁接驳：地铁接驳：深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，连通地铁1号线和在建的2号线，现有3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳，项目地下三层设有大型巴士换乘站深圳深圳益田假日广场益田假日广场Page28土地性质：土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。地铁站点：地铁站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站）开发主体：开发主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司开发方式：开发方式：独自开发经营模式：经营模式：只租不售，开发商自主招商运营管理市场价值：市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。深圳深圳益田假日广场益田假日广场深圳深圳益田假日广场益田假日广场