1、滨海旅游地产的滨海旅游地产的行业价值与开发模式行业价值与开发模式旅游学者，教授级高级经济师。著名的城市战略与旅游地产规划专家。旅游产业实战17年，成功实现旅游景区与旅游城市营销、旅游产业与旅游区域规划、旅游城市与旅游地产顾问的三步跨越。提议并联合创立国内首家“旅游地产网”与“城市战略与旅游地产研究院”为首席研究员。兼任国内外多家官方机构咨询顾问专家、规划设计院（所）技术指导专家、国有民营集团项目开发专家。先后主持天津市旅游产业发展规划、杭州市旅游产业发展规划、大连市旅游产业发展规划、宁波市旅游产业发展规划、天津滨海新区旅游产业发展规划、鸭绿江流域旅游产业发展规划、环京津温泉带产业发展规划、环京2、津冰雪旅游产业发展规划、泰山风景名胜区旅游产业发展规划、兵马俑国际旅游度假区战略规划、龙门文化旅游度假区发展规划等规划策划两百余部；先后为北京市、天津市、大连市、杭州市、南京市、无锡市、苏州市、青岛市、宁波市、秦皇岛市、承德市、廊坊市、焦作市、洛阳市、信阳市、泰安市等国内六十余个著名旅游城市的城市战略发展与旅游产业经济的咨询专家；先后主持万象控股集团、泛海国际集团、象屿集团、利海集团、联想控股集团、龙顺庄园集团、大连港投资集团、陕旅集团、港中旅集团、中国浩远集团、泰达控股集团、龙城旅游控股集团、海航集团、泰兴隆集团、博大集团、百事通集团、天房集团、国网新源集团、泰山旅游集团、福兴集团、内蒙古万3、达集团、行宫国际酒店集团、新奥能源集团等百余家企业集团的旅游地产开发项目规划（策划）；先后为上海市旅游（营销）论坛、中国住交会旅游城市与旅游地产开发论坛、深圳旅游地产培训、中国风景名胜区论坛、三峡汉丰湖保护与发展论坛、深圳市大鹏湾保护与发展论坛、太湖投资论坛、东陇海战略发展论坛、中国休闲城市发展论坛、凤凰网房地产论坛、清华房地产论坛等60余家论坛（培训）做专题讲座。一、旅游地产市场面临新一轮爆发二、滨海旅游地产发展及其价值三、滨海旅游地产代表城市扫描四、滨海旅游地产开发模式与案例解读1、旅游产业价值不断攀升2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的8%，真正成为国4、民经济的支柱产业。届时，中国将成为世界第一大旅游目的地和国际上第一大旅游输出地。自五一、十一黄金周假期调整之后，每年115天的假期更使得度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。时间国内旅游总收入（亿元）增长率国际旅游总收入（亿美元）增长率占全国GDP百分比2006年623017.90%339.515.90%3%2007年777124.70%41923.50%3.15%2008年874912.60%408-2.60%2.91%2009年1018416.40%397-2.90%3.04%2010年1258023.50%45815.50%3.16%年均增长率19.20%9.88%3.00%20155、年旅游总收入23000增长率10.00%4.50%2、地产大鳄集体进军旅游地产截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。针对住宅项目的调控政策迭出，开发商更需要寻找新型物业发展，继商业地产后，旅游地产也成为众多开发商力捧的产品。万科、恒大、富力等全国知名的房地产企业，也纷纷在2010年前后开始尝试旅游地产。粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项。2010年6至10月间，商业地产大佬万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，6、投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。 2010年10月、12月，保利分别在德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元；2011年6月，保利地产集团首个滨海旅游地产项目“保利银滩”正式开售。2010年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩的旅游用地。3、未来10-15年，旅游地产将持续走强未来10年到15年，国内的旅游房地产的需求是一个持续走强的态势7、。我们对旅游规模进行了测定，旅游地产的消费主体是中国中产阶级，在中国经济持续发展的保证前提下，中国中产阶级达到了25%左右。按照中国未来15亿人来计算，中产阶级的总人口大概在3.75亿左右；在旅游地产的消费上保守估计，以人均两万元计算，10到15年之内，中国旅游地产市场总额将达到7.5万亿元，这是非常庞大的一个市场。从世界经验来看，20世纪初，地中海滨海别墅的兴起，呈市场化规模经营的法国南部地中海沿岸的海滨别墅，标志着滨海旅游地产的产生。今天，地中海已成为欧洲乃至世界的休闲度假中心，至今已有百年历史。经过近一个世纪的发展，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、滨海度假村、休闲别墅，将滨8、海旅游地产市场推向了一个新的高潮。在亚洲，位于东北亚的中国、日本、韩国等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 全球三大滨海休闲度假集聚区墨西哥湾、加勒比海地中海东南亚诸岛正在发展的东北亚从海南岛看中国滨海旅游地产的发展，在上世纪九十年代初的海南大开发中，提出了休闲旅游地产的概念，经历了海南房地产泡沫的破灭后，休闲地产一度沉寂。21世纪初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。 2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，使中国的旅游地产热潮从海南三亚掀起，当地的9、楼价成倍上涨，而海南的旅游地产开发地块也被瞬间瓜分完毕。滨海旅游地产发展至今已有二十多年，其发展历程，在中国是任何类型旅游地产都无法比拟的，可以说滨海旅游地产是最成熟的旅游地产模式。海岸资源从来都是一个优势资源，是以滨海旅游地产发端于地中海海岸。从全球的旅游地产发展潮流来看，真正的是成功人士是在海滩上买海景公寓、海景别墅，甚至购买岛屿，使其成为私人的岛屿。在中国，能够让人居住的海岸线非常缺乏，据统计，中国只有1800公里海岸线，平均每个人只有13.4厘米，而且很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不能亲近的海滩，真正适合居住的沙滩少之又少。从文化背景看，几千年来，中华民族都是背山面水而居，对水有着特10、殊感情和文化背景。对居住项目特别是休闲度假旅游地产项目的环境景观来说，海是最好也是最稀缺的自然环境，然后是江、河、森林、山林、接下来才是我们的城市公园。希望傍海而居，实现与海零距离接触是太多国人的梦想。从资源稀缺性看滨海旅游地产价值海江河林山公园“第二居所”概念的提出，表达了一个时代的新的生活态度。居住休闲化、生态化已成为城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程的加速，生态休闲居住概念也将成为城市发展的重要课题。对于滨海城市而言，海岸资源属于稀缺资源，而拥有稀缺资源的意味着巨大的发展潜力。滨海城市纷纷通过发展滨海旅游地产，承接城市产业与功能，打造宜居新城来迎合城市人居发展的休闲化生态化趋势11、，进一步拉开城市发展框架，构建城市发展新格局，推进城市化进程。从城市发展看滨海旅游地产价值资源和配套是滨海旅游地产的核心价值点资源与配套的完美结合，成就滨海旅游地产价值核心。随着人们追求高品质生活的意识不断被唤醒，滨海旅游地产越来越强调配套设施的完善。在我国诸多沿海城市，配套设施始终的滨海旅游地产的短板，而滨海旅游地产要实现其价值，吸引中高端市场，完善的配套设施是必不可少的。资源需要配套体现其价值城市需要配套承接其城市功能实现滨海旅游地产最高价值大连天津杭州宁波组团型旅游地产经济区型旅游地产综合体型旅游地产基地型旅游地产大连都市、滨海并举塑造蓝色旅游经济圈，打造经济区型旅游地产大连模式的核心在12、于提出大连由都市旅游走向都市滨海并举的旅游时代。通过“双港五中心”的功能构建、旅游经济区的体制创新，成功塑造蓝色旅游经济圈。第一个阶段：都市旅游浪漫都市是品牌，是核心吸引力都市、滨海两大旗帜并举形成“珍珠钻石项链” 的旅游产业空间发展模式第二个阶段：蓝色旅游圈长山群岛空间一环一岛四片区十区1.旅顺口历史文化旅游区2.钻石湾商务旅游区3.金渤海岸旅游度假区4.长兴岛旅游经济区5.普湾商务旅游区6.龙门温泉旅游经济区7.安波温泉旅游经济区8.庄河花园口旅游经济区9.步云山温泉旅游经济区10.长山群岛国际旅游避暑度假区成立旅游经济区管委会，争取省级先行先试权；成立旅游经济区开发集团公司整体开发建设；13、实施一级开发权模式，引入整体战略投资商，按照产业链，通过“十百千工程”：十大龙头企业，形成百个项目，拉动千家万户参与旅游；2011年启动龙门旅游经济区和安波旅游经济区作为试验区，享受特殊政策，率先开发。n n 有序实施居民搬迁安置，解决土地权属问题有序实施居民搬迁安置，解决土地权属问题结合旅游小镇建设，对于重要开发区域内的村庄采取“撤村并居”政策，落实好原住民的就业和社会保障，避免旅游开发与村民利益发生冲突或者受到村庄负面影响。n n 制定严格的准入标准制定严格的准入标准在开发主体选择方面坚持高门槛策略，并建立整套考评机制。n n 加强对开发内容的控制加强对开发内容的控制严格按照规划进行开发，14、对建设时序有明确要求，突出旅游功能打造。体制“旅游经济区” 引领旅游产业体制创新天津组团型旅游地产的天津国际都市化支撑产业应用六大以海河为轴线的都市旅游地产组团：商业-旅游复合型旅游地产、金融-旅游复合型旅游地产、文化-旅游复合型旅游地产、会展-旅游复合型旅游地产、地产-旅游复合型旅游地产、市政设施-旅游复合型旅游地产。九大环都市区域的组团型旅游地产东丽湖商务休闲旅游地产组团、京津新城温泉旅游地产度假旅游地产组团、七里海湿地度假旅游地产组团、大黄堡生态休闲旅游地产组团、官港生态游乐组团、杨柳青民俗文化组团、团泊湖休闲旅游地产博览组团、葛沽小站民俗风情组团、天嘉湖鸭淀水库商务度假旅游地产组团。海15、河沿岸呈现出市区城市人文资源和水域风光融为一体，旅游资源和产业要素的集中分布的特点。规划中确立“一带三区九组团”的天津城市空间发展格局，其中，“一带”即是指海河旅游发展带，是连接中心城区和滨海新区的发展轴带和传承近代历史文化，演绎现代时尚生活的高端休闲旅游产业集聚区。通过活跃水面、繁荣两岸、上伸下延、近接外连，将海河打造成未来城市旅游的形象名片和王牌旅游产品以及带动人气、财气的旅游消费带。都市旅游地产组团以海河旅游带打造推动国际化城市建设进程23上游段上游段中游段中游段下游段下游段历史文化都市繁华历史文化都市繁华生态休闲文博会展生态休闲文博会展时尚都市近代文化时尚都市近代文化1、中央湿地公园、16、中央湿地公园2、海河音乐广场、海河音乐广场3、水城嘉年华、水城嘉年华4、会议会展设施、会议会展设施5、高档酒店集群、高档酒店集群1、海河外滩公园、海河外滩公园2、响螺湾、响螺湾3、丁家堡、丁家堡4、大沽炮台、大沽炮台1、大悲院、大悲院2、津卫摇篮、津卫摇篮3、古文化街、古文化街4、意奥风情、意奥风情5、和平路、和平路滨江道滨江道6、金融名街、金融名街7、洋务溯源、洋务溯源8、莱茵小城、莱茵小城9、海河水上运动大世界、海河水上运动大世界海河旅游发展带分为三段进行打造：海河旅游发展带分为三段进行打造：东部滨海新区组团以重量级旅游核心吸引物的打造引爆旅游业跨越式发展总体目标以滨海新区开发开放纳入国家17、发展战略为契机，构建面向全球、特色鲜明、精品集聚的国际知名、国内一流的旅游目的地和集散地，中国滨海城市旅游产业开发典范和东北亚滨海旅游枢纽门户。空间布局三大核心组团 + 十大重点组团核心项目组团：核心项目组团：1. 1. 汉沽海滨时尚休闲组团汉沽海滨时尚休闲组团2. 2. 塘沽人文商务游憩组团塘沽人文商务游憩组团3. 3. 东疆港海上休闲游乐组团东疆港海上休闲游乐组团重点项目组团：重点项目组团：4. 4. 中新生态城休闲游憩组团中新生态城休闲游憩组团5. 5. 蓟运河生态休闲游憩组团蓟运河生态休闲游憩组团6. 6. 中心渔港滨海休闲组团中心渔港滨海休闲组团7. 7. 北塘渔村休闲组团北塘渔村休18、闲组团8. 8. 东丽湖休闲度假组团东丽湖休闲度假组团9. 9. 临空产业商务游憩组团临空产业商务游憩组团10.10.津南民俗文化体验组团津南民俗文化体验组团11.11.官港湿地生态休闲组团官港湿地生态休闲组团12.12.海滨康体休闲度假组团海滨康体休闲度假组团13.13.北大港生态休闲组团北大港生态休闲组团杭州全域化综合体旅游地产建设推进杭州国际旅游休闲中心进程杭州旅游“十二五”期间的工作重点是建设“国际重要的旅游休闲中心”，“国际旅游休闲中心”的建设涉及到城市、产业、资源、基础设施、政策、环境等各个方面，具体通过空间、项目、产品、潜力行业的全域化推进“国际旅游休闲中心”的建设。1、旅游休闲19、空间全域化、旅游休闲空间全域化2、丰富产品体系全域化丰富产品体系全域化4、十大特潜行业全域化、十大特潜行业全域化3、旅游综合体全域化、旅游综合体全域化27构建“一核、一极、两圈、两轴、全域覆盖一核、一极、两圈、两轴、全域覆盖”的旅游休闲空间结构。一核：一核：都市旅游休闲核都市旅游休闲核一极：一极：千岛湖休闲度假增长极千岛湖休闲度假增长极两圈：两圈：环都市休闲游憩圈环都市休闲游憩圈杭州都市旅游休闲圈及五大合作翼杭州都市旅游休闲圈及五大合作翼两轴：两轴：三江两岸生态旅游发展轴：三江两岸生态旅游发展轴：富阳、桐庐、建德富阳、桐庐、建德沿杭徽高速旅游发展轴：临安沿杭徽高速旅游发展轴：临安1、旅游休闲空20、间全域化、旅游休闲空间全域化2、丰富产品体系全域化三大王牌产品三大王牌产品六大专项产品六大专项产品都市旅游产品会奖旅游产品文化休闲产品生态度假产品运动休闲产品健康养生产品水韵杭州水韵杭州经典古都经典古都 东南佛国东南佛国3、旅游综合体全域化国际会议会展基地高端度假酒店集群都市商贸游憩综合体文化体验型博物馆群乡村田园系列项目户外运动休闲综合体茶文化养生综合体山水疗休养度假综合体4、十大潜力行业全域化大力发展美食行业、茶楼行业、演艺行业、疗休养行业、保健行业、化妆行业、女装行业、运动休闲行业、婴童行业、工艺美术行业十大特色潜力行业。发展十大特色潜力行业拓展休闲业态，打造“购物天堂美食之都”并最终实21、现国际重要的旅游休闲中心的必由之路。宁波旅游业与房地产等其他旅游产业的互动，打造基地型旅游地产1、发展目标把旅游业培育成为宁波国民经济的战略性支柱产业和惠及市民、满意游客的民生产业，把宁波建设成为以都市商务旅游、海洋旅游为特色，以智慧旅游为支撑的长三角最佳休闲旅游目的地和国内一流的旅游经济强市。2、发展战略（一）品质提升战略实现宁波市旅游从“数量规模”型产业向“质量效益”型产业转变，从“旅游环境”建设向“休闲氛围”营造转变，从“观光旅游”向“休闲度假”转变，从“服务游客”向“服务全民”转变。（二）产业融合战略构建以旅游产品为核心内涵，以住宿、餐饮、交通、商贸等旅游配套服务产业为支撑，融合农业、22、文化娱乐业、会议会展业、商贸零售业、体育产业、房地产业、加工制造业等相关产业的综合性产业融合模式。（三）同城联动战略在长三角同城旅游组织的平台之上，响应同城化市场，融入同城产品线路，大力度同城营销，构建同城服务体系，创新同城消费模式。（四）国际化推进战略立足国际视野，从品牌国际化、产品国际化、营销国际化、服务国际化、管理国际化等角度实现与国际的全面接轨。3、空间布局一核四组团延续总体规划中“一核两翼”的战略构想，结合前阶段的发展基础，将休闲旅游基地的总体布局构建为“一核四组团”。“一核”强调 “都市核”中的综合性休闲功能的发展。“四组团”则进一步明确“两翼”上的休闲旅游发展山海港桥四个要点。通23、过四大组团的辐射和带动作用，推动“山海”两翼延伸发展，相互交融，形成充满力量的“弓形”格局。海洋休闲是国际上典型的休闲形态，也是休闲旅游发展的重要趋势，因此，应该尤其重视“海翼”的发展，深度开发宁波“海港桥”等系列海洋旅游资源，作为休闲旅游产品升级的突破口，夯实宁波作为国际港口城市的基础。4、三十三个休闲旅游基地依托并整合现有的优势资源和服务设施，深入挖掘原有“都市”“山水”“人文”“海洋”主题中的休闲内涵，打造一批主题鲜明、层次分明、布局合理、旅游要素高度集聚的“一站式”休闲旅游基地。使其成为宁波提升休闲度假市场吸引力和接待能力的核心区域。通过旅游地产带动旅游基础设施配套逐步完善，增强旅游接24、待能力，提高旅游业的综合竞争力。通过旅游业发展实现对房地产的综合拉动。序号基 地 名 称基地规模依托资源1溪口山水人文旅游基地大型景区2宁海森林温泉度假基地中型度假区3松兰山滨海度假基地大型度假区4鄞州新城都市休闲基地中型特色街区5达蓬山文化旅游基地中型度假区6九龙湖休闲度假基地中型度假区7东钱湖休闲度假基地中型度假区8余姚四明山度假基地大型旅游城镇9慈城古县城文化旅游基地小型旅游城镇10东外滩休闲旅游基地小型特色街区11和义路休闲购物基地小型特色街区12凤凰乐园游憩基地小型特色街区13石浦渔文化休闲旅游基地大型旅游城镇14招宝山东海风情休闲基地小型旅游城镇15天童育王佛教旅游基地中型景区1625、杭州湾滨海运动休闲基地中型度假区17洪塘生态休闲旅游基地小型景区序号基 地 名 称基地规模依托资源18萧王庙生态旅游基地中型旅游城镇19宁海湾游艇度假基地中型度假区20环牟山湖休闲旅游基地大型旅游城镇21九峰山休闲旅游基地中型景区22余姚三江六岸古城休闲基地中型特色街区23鸣鹤上林湖休闲旅游基地中型景区24阳光海湾休闲度假基地中型度假区25大塘港休闲旅游基地大型度假区26鄞西山水休闲旅游基地大型旅游城镇27梁祝文化旅游基地小型景区28宁波帮文化休闲基地中型旅游城镇29洋沙山滨海旅游基地中型景区30月湖文化旅游基地小型特色街区31老外滩文化休闲基地小型特色街区32世纪东方广场休闲基地小型特色街区26、33东部新城商务休闲基地中型特色街区资源类型项目名称滨海城镇（城市、新城、旅游小镇）大连市沿黄渤海旅游经济圈产业发展规划天津市滨海新区旅游发展总体规划河北省唐山市曹妃甸旅游概念性规划山东省东营市河口区石油主题小镇项目策划方案山东省文登市金滩旅游开发总体策划滨海温泉休闲辽宁省大连瓦房店龙门温泉旅游度假区（含龙门东山）控制性详细规划河北唐山南堡滨海盐湖温泉项目可行性研究报告滨海生态休闲江苏省海门市滨海新区蛎岈山国际生态旅游中心开发战略策划山东省青岛珠山景区概念性规划浙江省舟山市定海区马岙镇旅游发展概念性详细规划山东省文登市南海生态旅游度假区概念性规划滨海文化景区浙江省舟山风景道旅游策划山东省青岛崂27、山风景区旅游发展总体策划河北省秦皇岛外打鱼船旅游区开发策划辽宁省大连龙王庙海滨旅游度假区核心景区详细规划滨海岛屿度假大连大长山岛金海湾旅游度假综合体开发策划辽宁省大连长兴岛海滨旅游度假区控制性详细规划滨海主题乐园山东省青岛奥帆赛基地旅游区概念性规划珠海棕榈滩假日水世界项目建议书海南省三亚海上游乐项目崖州湾基地概念性规划滨海主题商业福建省厦门大嶝岛开发总体策划滨海城市旅游地产开发特点城市整体规划分片区开发实行全域化旅游发展战略，通过对资源整合，在各个空间板块上形成不同特色的旅游产品或业态集群，打破都市旅游一枝独秀的接待格局。从区域角度审视旅游城市的功能定位，跳出本地看本地旅游承载的功能和发展方向28、；跳出旅游业看现代服务业的集聚落地；强调特色组团式的开发。新城城市功能与旅游产业融合开发注重城市功能与业态配置，以泛旅游产业提供城市发展所需的配套服务。构建城市功能与旅游产业融为一体的新模式。量体裁衣开发旅游小镇注重区域发展特色，以周边城镇为目标市场，重视城市功能的完善，改善人居环境等社会效益突出。大连市沿黄渤海旅游经济圈产业发展规划项目背景“辽宁沿海经济带”上升为国家战略，大连作为“东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心”，是区域经济发展的核心和龙头。本次规划提出了“大连沿海经济圈”的概念，既承接辽宁沿海经济带，又突出大连滨海优势和多元资源特色的空间形态，体现滨海旅游经济的全29、域化发展特征。开发模式第一阶段：都市旅游，打造浪漫海滨都市形象第二阶段：都市、海洋、海岸、海岛等各类资源互补开发第三阶段：沿海带动内陆，形成全域化的蓝色经济圈国际邮轮国际邮轮母港母港国际航空国际航空枢纽港枢纽港滨海度假滨海度假中心中心商务会议商务会议中心中心文化节事文化节事中心中心田园休闲田园休闲中心中心旅游服旅游服务中心务中心东北亚旅游集散地东北亚旅游目的地双港五中心诠释大连新定位项目价值跨越“都市-都市海洋并举-全域旅游”三个阶段，以双港五中心为内涵支撑，重新定义城市化与海洋开发的互动关系，最终完成旅游全域化带动下的沿海经济圈构建。旅游经济区模式是滨海区域开发模式的一大创举。天津市滨海新区30、旅游发展总体规划项目背景滨海新区的区位条件使其具有启东开西、承外接内、辐射三北，联系东北亚、中西亚的重要战略功能，同时其资源种类丰富，部分资源独特、城市发展方向确立，着重旅游功能发展，在发展机遇与优势下，确定海洋资源开发为下一步旅游发展核心方向。开发模式三步走战略，勾画出城旅、产业、区域互相融合；引擎产品带动、河海港城旅游产品多元发展及节事节会的品牌形象宣传共同作用下，滨海新城的快速发展之路。旅游联动旅游联动旅游联动旅游联动产业融合产业融合产业融合产业融合区域融合区域融合区域融合区域融合城旅融合城旅融合城旅融合城旅融合融合发展旅游联动融合发展旅游联动融合发展旅游联动融合发展旅游联动创新发展目标31、驱动创新发展目标驱动创新发展目标驱动创新发展目标驱动 城工业城、科技城、文化城、生态城港枢纽港、渔港、工业港、娱乐港海海上、海岸、海港、海城河海河、蓟运河、永定新河、独流减河欢乐母港欢乐母港欢乐母港欢乐母港渤海之钻渤海之钻渤海之钻渤海之钻商务新城商务新城商务新城商务新城大沽烟云大沽烟云大沽烟云大沽烟云工业之光工业之光工业之光工业之光多元发展节会拉动多元发展节会拉动多元发展节会拉动多元发展节会拉动 发展目标发展目标发展目标发展目标市场影响力市场影响力市场影响力市场影响力资源特色资源特色资源特色资源特色产业开发产业开发产业开发产业开发节庆活动节庆活动节庆活动节庆活动商务会展商务会展商务会展商务会展32、项目价值以滨海新区的开发开放纳入国家发展战略为契机，整合资源，以旅游为切入点，联动其他产业，打造成带动天津整体旅游发展的滨海旅游龙头板块、东北亚海上旅游枢纽母港。高新产业优势高端商务会展都市休闲度假国际邮轮旅游河北省唐山市曹妃甸旅游概念性规划项目背景项目位于河北唐山曹妃甸工业区，通过旅游产业带动休闲、文化产业链条的规划和完善，从功能型港城定位向宜居型水城发展，通过形象建设，塑造曹妃甸“大滨海”的区域中心地位，同时打造“无边界”旅游城市目的地。开发模式以城乡文化表达、城市肌理体验、旅游产业与旅游产品四个系列共同构成新型滨海城市，构建与旅游开发融为一体的新模式。通过此模式实现无城乡边界、无边界公园33、连续、无障碍交通、无临建开发的未来新港城。城乡文化城乡文化表达表达城乡景观城市文化与艺术城市商业城市肌理城市肌理体验体验首钢工业旅游园区石化工业旅游园区港口工业旅游园区旅游产业旅游产业旅游服务产业旅游运营产业旅游支撑产业旅游产品旅游产品海上主题娱乐岛南堡湿地主题公园F1主题公园国家海床公园临建发展模式临建发展模式城市空间城市空间城市观光、城市休闲工业体验旅游旅游配套外延产业旅游吸引物山东省东营市河口区石油主题小镇项目策划方案项目背景东营市河口区是黄河三角洲前沿正在崛起的一座新兴市区。城市化水平和城镇建设很高。作为胜利油田的石油主产区之一，拥有深厚的石油文化底蕴。开发模式相对于其他石油城市，像河34、口这样的中小城市，建设主题公园不如打造主题城镇。地产先行，先打造石油主题小镇，后联动油港油城油田，做足石油特色，再将石油工业旅游与黄河口旅游相结合，共同发展。项目价值将石油大工业生产与城市生活紧密融合起来，造就了河口区别具特色的城市风貌与石油文化。资金投入少，见效快，又改善了原居民生活，实践田园城市理论。山东省文登市金滩旅游开发总体策划项目背景金滩旅游区位于文登市小观镇境内，核心区有12平方公里。其区位、沙滩、海岸、渔业和资源组合具有明显优势，但区内旅游产品在粗放式经营下，呈现出诸多问题，就旅游谈旅游无法改变现状。开发模式深生态理念引导的旅游新镇模式。立足区域优势产业，通过渔业资源和滨海资源聚35、合，配套完善的城市功能，打通产业链，产生新镇效应。项目价值金滩旅游区将成为小观镇的第三产业密集经济区，是文登市建设生态旅游城市的核心项目，是山东省与威海发展大旅游、构筑大产业的示范项目，也是山东省与威海市旅游带上的经济增长极。滨海温泉旅游地产开发特点 1. 定位高端，综合配套 滨海温泉类度假区游客以高端市场为主，配套设施及地产业态也相对高端，一般以商务会所，酒店度假村等为主，辅以游乐、休闲设施，形成综合旅游度假区。 2. 产业差异，优势互补 滨海温泉度假区一般以温泉产业为核心带动产业，与周边产业突出差异化，形成产业联动、优势互补局面，互为促进和补充。 3. 依托资源，施法自然 滨海温泉类度假区36、以康体养生、休闲度假为主要吸引力，自然环境优美。配套地产则依托原有自然环境，巧妙布局，合理利用。河北唐山南堡滨海盐湖温泉项目可行性研究报告项目背景 项目地处曹妃甸工业区的腹地。周围有大面积开阔盐田及唐海湿地景观。南堡是亚洲第一大产盐基地，盐资源具有垄断性品牌优势，本项目以南堡盐文化及产业为依托，打造北方独特盐湖温泉度假胜地，与周边湿地及滨海景观带形成互补性旅游产业链。开发模式 1. 盐湖与温泉资源整合嫁接 2. 高端服务设施配套，环核式模式分布 3. 整体打造多元化生态康体旅游目的地项目价值 充分利用盐湖与温泉资源结合，创新设计死海漂浮与温泉疗养为主题的休闲度假项目，成为京津地区具有垄断性的高37、品质旅游目的地。辽宁省大连瓦房店龙门温泉旅游度假区（含龙门东山）控制性详细规划开发模式 1.保持生态，施法自然，就势利用 2.高端配套，精品开发 3.以点带面，滚动开发项目价值 差异化发展，定位都市旅游圈，打造环渤海滨海旅游带新的旅游节点，以温泉产业带动，形成区域产业联动格局。构建以温泉森林为特色，休闲度假、康体健身和商务旅游为一体的四季旅游综合度假区。 项目背景项目地位于大连市最北部的瓦房店，濒临渤海边，以大连市历史悠久的六大温泉之一龙门温泉为核心吸引力。规划地内森林资源、人文景观资源丰富，但原有开发力度较低，资源整合不够，通过规划打造AAAAA级标准综合度假区，成为大连滨海都市旅游圈中一个38、重要组成部分。滨海生态旅游地产开发特点企业行使经营权，打造投融资平台。满足企业与城市发展的双向需求，创新“城市+景区+地产”的开发模式与品牌成长模式。大项目大区域一体化开发，构建具有自我运营机制的商业模式。以保护为前提进行开发，保持部分生态资源的公益性。由政府主导，通过资本运作建立以资本为纽带的股份制企业，由企业行使开发权。实现城区作为整个区域的发展中心，承载城市产业，完善城市功能。企业角度政府角度江苏省海门市滨海新区蛎岈山国际生态旅游中心开发战略策划项目背景海域逾20平方公里，陆地逾10平方公里，包括以旅游景区为开发导向的蛎岈山国家海洋公园、蛎岈山海门风云文化湿地主题公园和以旅游地产为开发导39、向的新新城中城主题社区、海上牧歌乡村风情部落、海门新岛海上休闲度假区三大片区。开发模式满足企业与城市发展的双向需求，创新“城市+景区+地产”的开发模式与品牌成长模式。成立江苏蛎岈山旅游开发集团有限公司，作为项目开发主体，“新新世界”品牌未来作为本项目可以批量复制、营销的城市及旅游开发品牌，成为政府引导，市场主导的“海门模式”代言，实现企业与政府的双赢。项目价值构筑”蛎岈山+新新世界“的城市及旅游开发品牌。开创一个品牌，打造一种生活，唤醒一座城市”，以“蛎岈山+新新世界”冠名，打造集旅游、地产、商贸、会展、文化、体育、生态、科技等产业形态聚合的城市海洋郊野旅游综合体。在滨海新城“一城四中心”的格40、局下，实现海门滨海新区成为新兴滨海生态旅游目的地城市的目标，助推滨海新区成为海门城市四大增长极的最强极。山东省青岛珠山景区概念性规划项目背景即青岛竹山国家森林公园，总面积约4079.64公顷。开发模式由政府主导，通过资本运作建立以资本为纽带的股份制企业，由企业行使开发权，打造一个可吸纳政府项目资金、银行贷款与社会商业资金的投融资平台。以大型项目为中心，建设布局形成组团式结构。主导休闲游憩产业的自我盈利能力是旅游休闲度假区成功的关键，形成具有自我运营机制的商业模式。项目价值黄岛城市经营从城市森林到森林城市，竹山景区作为黄岛区的生态屏障，在城市发展中担当“城市生长新游憩空间+生态涵养区”的角色，是41、未来黄岛新城成为“森林城市”的导引。浙江省舟山市马岙镇旅游发展概念性详细规划项目背景马岙镇位于舟山定海区北部，是舟山海洋文化的发祥地和传统农业区，拥有文化、生态、农业等多种资源和旅游产品。开发模式通过“海上田园”的概念和“一核一廊两带五区”的空间格局，整合旅游资源，打造以生态休闲为核心吸引的滨海乡村旅游目的地。以旅游发展带动滨海旅游地产的开发。项目价值实现镇区作为整个区域的发展中心，承载综合的城市功能，实施服务集聚战略，引导马岙休闲产业发展方向，是未来休闲格局中的配套及服务中心。山东省文登市南海生态旅游度假区概念性规划项目背景文登市南海生态旅游度假区，陆地规划面积为10平方公里。拥有2.5万亩42、滩涂，10公里长的天然海水浴场和1万亩的何松林带。环境优美，土地储备充裕，是文登最具经济发展战略价值的区域。开发模式多旅游产品一体化开发模式。旅游先行带动房地产发展。项目价值将发展成为胶东半岛对外开放的窗口，日韩等国际经贸交流的平台，文登经济发展的重要功能和节点，具有地域竞争力，现代生态度假旅游新区。滨海景区旅游地产开发特点旅游先行带动地产发展根据景区产品层次不同，引入不同元素无景区打造全新的旅游吸引物，配套城市功能普通景区注入旅游新元素，完善配套设施，丰富旅游产品优质景区引进旅游地产，打造特色旅游小镇早期开发旅游地产的景区丰富休闲业态，升级旅游地产浙江省舟山风景道旅游策划项目背景2009年开43、通的舟山跨海大桥，全长50公里。经舟山群岛中的里钓岛、富翅岛、册子岛、金塘岛至宁波镇海区，与宁波绕城高速公路和杭州湾大桥相连接。从此舟山从孤悬海中的岛屿，变成同大陆相连的半岛，成为大陆伸向海洋的港口城市，把发展海岛特色经济与大陆比较完善的基础设施网络密切结合起来，对进一步开发舟山海洋资源，推动浙江省、长江三角洲乃至中国经济发展都具有深远的意义。迎风破浪迎风破浪耕海牧渔耕海牧渔定海而居定海而居宁波镇海舟山定海开发模式以册子岛和金塘岛环抱的两个海湾为核心区，打造两大休闲聚落、一中心五营地等旅游吸引物，改善过境通道的尴尬地位，丰富过境通道的配套服务功能。名称象牙湾生态休闲聚落金塘湾交通服务聚落功能分44、区观光游憩区生态休闲区休闲度假区交通服务区游客休憩区大桥观光区项目价值1.舟山各大板块开始资源整合，加快舟山旅游大格局的构建。2.沿途资源价值得以显现，进入梯级开发时代。3.海陆旅游产品互动一体化，舟山风景道联动海陆目的地构建。大桥功能1.快速通道动态景观规模化2.舟山门户展示时代的主题3.工业景观观赏多角度体验河北省秦皇岛外打鱼船旅游区开发策划项目背景项目位于北戴河区鸽子窝公园东北部靠近海礁滩海域内，规划面积80公顷。开发模式1、文化内涵注入，带动高端度假地产2、多层次旅游产品梯级开发项目价值通过本源重塑、文化提升和娱乐包装三个阶段的策划、开发，最终形成集合海洋休闲餐饮、观光体验、商务会议、45、文化展览、运动探险等为一体的综合型游憩商业区“中国首个海上RBD”。山东省青岛崂山风景区旅游发展总体策划项目背景该项目位于崂山风景区的核心区，属于针对崂山风景名胜区核心区的旅游开发提升策划。开发模式1、旅游景区+特色旅游小镇模式2、打造休闲游憩产业集群的极核3、构建四季型深度休闲游憩产品体系项目价值打造了环崂山超大规模深度休闲游憩产业集群的极核，形成辐射带动崂山区经济质效型发展的重要引擎，并成为青岛市构建东部深度休闲游憩度假产业集群的战略支点和极核。辽宁省大连龙王庙海滨旅游度假区核心景区详细规划项目背景该项目位于大连瓦房店市李官镇，是大连北部著名的滨海休闲度假区，龙王庙旅游区红线范围约3平方公46、里。开发模式旅游先行带动地产发展。通过对度假区核心区的建设，进一步完善旅游服务配套设施，提升其文化内涵，丰富旅游区游览内容。项目价值景区终将成为辽宁省著名的集文化观光、滨海休闲、渔乡度假为一体的滨海旅游度假区。滨海岛屿度假旅游地产开发特点海岛是比海岸线更为珍贵的稀缺性资源。海岛四面环水，无法借力周边配套功能。海岛面积不大，可独立投资运营。整体打造旅游休闲综合体。海岛地产异常依赖配套设施。常采用1+1模式，即地产+配套同时开发全程运营与管理。稀缺性资源升值潜力巨大，吸引着高端市场。细节决定成败。重视物业投资的高端市场对海岛物业的管理同样关注。大连大长山岛金海湾旅游度假综合体概念性规划项目背景该项47、目位于大连长海县大长山岛，大长山岛提出的目标是打造“海洋牧场”，以高品质海参养殖著名。该项目是大连港集团进入旅游行业的首个项目。同时是当地政府打造地标型龙头项目的重要部分。开发模式1、整体打造旅游休闲综合体2、确立四大旅游吸引物3、1+1配套四大主题地产项目价值从产业经济向休闲经济转型，确立从“海洋牧场”到“海岛休闲”的方向，构建集商务会议、海洋运动、休闲度假三大功能于一体的四季海岛旅游度假综合体。辽宁省大连长兴岛海滨旅游度假区控制性详细规划项目背景大连市长兴岛是中国长江以北第一大岛，本项目位于长兴岛东北滨海区域，规划总面积约100公顷。开发模式全程式运营与管理。项目价值为提升旅游度假区的综合48、价值，指导、控制旅游区开发与建设，打造以休闲度假、海洋娱乐、公共游憩为主体功能，以标志性建筑，主题性景观和特色项目为载体，多种运营手段为一体的滨海休闲主题度假区，最终实现长兴岛“港工城旅”的发展目标。滨海主题乐园旅游地产开发特点主题乐园旅游地产开发延长旅游产品生命周期，尤其是对后会展时代旅游产品。趁热打铁式热点追踪式树立良好的品牌形象。契合产品定位制定营销策略。创造可复制的核心品牌。兼收并蓄，多种业态复合存在。项目与配套循环往复的可持续建设。山东省青岛奥帆赛基地旅游区概念性规划项目背景青岛奥帆中心占地面积约45公顷，其中场馆区30公顷，赛后开发区15公顷。建设过程中按照“可持续发展、赛后充分利49、用和留下奥运文化遗产”的原则，组织并编制了该旅游区概念性规划。开发模式1.多种业态集合，实现功能转型2.产品定位高端，创造核心品牌项目价值伴随赛后奥帆赛基地旅游区内特色旅游项目的不断完善和丰富，青岛奥帆赛基地旅游区将实现从赛事基地向旅游区功能转变，集合观光、购物、度假、休闲娱乐于一体，使之真正成为世界了解中国的“世界之窗”。66珠海棕榈滩假日水世界项目建议书项目背景该项目位于珠海金湾区机场滨海路口，总面积约5平方公里，内路水域面积3.5平方公里，是珠海西部金湾新区未来的市镇发展中心区域。开发模式1、主题公园与度假理念创新型融合2、新型旅游商业模式与品牌形象营销并举项目价值该项目的建设将创建珠三50、角个性鲜明、富有吸引力的主题景区，成为珠海旅游新生增长极，并成为金湾区的形象地标区。海南省三亚海上游乐项目崖州湾基地概念性规划项目背景崖州湾位于三亚市以西四十多公里处的海滨，距离天涯海角约16公里。与亚龙湾、大东海湾、三亚湾和海棠湾并列三亚五大名湾。开发模式经营性项目先行开发，做出人气，带旺地块，再招商引资。经营性项目度假地产配套设施的建设过程循环往复。项目价值充实和完善三亚旅游产业要素，丰富旅游产品体系。填补三亚中远距离海上游乐的空白，打造海陆空立体运动游乐体系。带动三亚西部地区旅游经济和经济社会的发展。实现当地社区与旅游开发和谐发展，促进社会主义新农村建设。滨海主题商业旅游地产开发特点以旅51、游购物为切入点以休闲游憩构建空间以商务服务构建产业主题商业主题商业旅游地产旅游地产旅游购物商旅联动的最佳切入模式商业游憩商旅联动空间组合的优化模式商务会展商旅联动的集聚型规模发展模式福建省厦门大嶝岛开发总体策划项目背景该项目位于福建省厦门市大嶝岛，在规划编制之初，厦门大嶝岛对台小额商品交易市场是大陆唯一一家对台免税市场，厦门市政府，将此作为建设两岸人民交流合作先行区重要的切入点，将其列入2008年福建省服务业重点建设项目。开发模式1、建立旅游与商贸双核驱动模式2、点式引爆三岛联动开发项目价值形成对台商贸交流与休闲度假的核心吸引力，由此延展出商贸配套与文化休闲、金融服务相叠加互动的休闲商贸岛。使其成为扩大两岸交流合作的平台和两岸和平的新原点 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